第一篇：河南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策的通知

河南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策的通知

豫地稅發[2010]28號 2010-03-17

各省轄市地方稅務局、省局直屬各單位，各擴權縣(市)地方稅務局：

為了加強我省土地增值稅的管理，根據全國地方稅工作會議精神和國家稅務總局關于《土地增值稅清算管理規程》(國稅發[2009]91號)及其他相關規定的要求，結合我省土地增值稅政策執行的實際情況，做好土地增值稅清算工作，現將有關問題明確如下：

一、土地增值稅預征率

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條的規定，我省土地增值稅預征率按不同項目分別確定：

(一)普通標準住宅1.5%；

(二)除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；

(三)除上述(一)、(二)項以外的其他房地產項目4.5%。

二、土地增值稅核定征收率

(一)普通標準住宅2%;

(二)除普通標準住宅以外的其他住宅4%;

(三)除上述(一)、(二)項以外的其他房地產項目5%；

(四)符合第三條第(二)項條件的8%。

三、土地增值稅的核定征收

所有房地產開發項目納稅人自本通知執行之日起，一律按查賬征收方式按預征率征收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規定自行清算，并結清稅款。主管稅務機關對納稅人上報的清算資料進行審核過程中，對納稅人符合下列(一)、(二)項條件的，報省轄市地方稅務局批準，按核定征收率征收土地增值稅。

(一)納稅人開發的房地產項目有下列情形之一的，按規定的核定征收率征收土地增值稅。

1、能夠準確核算收入總額或收入總額能夠查實，但其扣除項目支出不能正確核算的；

2、能夠準確核算扣除項目支出或扣除項目支出能夠查實，但其收入總額不能正確核算的；

3、收入總額及扣除項目核算有誤的，主管稅務機關難以核實的；

凡納稅人轉讓普通標準住宅、豪華住宅、寫字樓、商業用房、辦公用房的收入等，應按不同的核定征收項目分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。

(二)房地產開發企業有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值稅。

1、擅自銷毀賬簿；

2、拒不提供納稅資料或不按稅務機關要求提供納稅資料的；

3、依照法律、法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

4、雖設置賬簿，但賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的；

5、符合土地增值稅清算條件，未按規定的期限清算，經稅務機關責令清算，逾期仍不清算的；

6、申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的。

依據豫地稅函[2010]202號：“申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的，按核定征收率8%征收土地增值稅”，該處的“明顯偏低”是指低于該項目當月同類房地產平均銷售價格的10%，如當月無銷售價格的應按照上月同類房地產平均銷售價格計算；無銷售價格的，主管稅務機關可參照市場指導價、社會中介機構評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格，按孰高原則確定計稅價格。

四、所有納稅人轉讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業改組改制中遇到的土地轉讓項目，無法計算扣除項目的，報省局批準后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅。

轉讓土地是指轉讓國有土地使用權或以轉讓國有土地使用權為主(建筑物占總售價的30%以內)的行為。

五、轉讓二手房的問題

個人轉讓二手房時，凡能夠正確計算收入和扣除項目的，按土地增值稅的有關規定申報納稅。對無法計算扣除項目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。

個人轉讓二手房的核定征收率：普通標準住宅2%；普通標準住宅以外的其他房地產項目3%。

六、土地增值稅清算主體

根據國家稅務總局《土地增值稅清算管理規程》第三條的規定，納稅人在符合土地增值稅清算條件(包括主管稅務機關要求納稅人進行土地增值稅清算的)后，應在規定的期限內，按照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，自行進行土地增值稅清算，也可委托稅務中介機構進行清算，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

七、土地增值稅清算審核

(一)納稅人自行進行土地增值稅清算后，按照規定向主管縣(市)、區稅務機關報送《土地增值稅清算申報表》和清算資料，委托稅務中介機構清算的，應報送《土地增值稅清算鑒證報告》，辦理土地增值稅清算手續，并結清該房地產項目的土地增值稅。主管稅務機關受理納稅人土地增值稅清算申報和資料后，應在規定的期限內及時組織審核，審核結果告知納稅人，進行納稅調整，結清稅款。凡是發生退稅的，報省轄市地方稅務局審核。

(二)審核人員的組成

各省轄市、縣(市)、區地方稅務局于4月25日前成立土地增值稅審核小組。土地增值稅清算審核人員由法規、稅政、征管、稽查、管理科(所)等相關部門的人員組成。

八、其它問題

(一)個人轉讓二手房的，交易價格一般情況下有市場指導價、社會中介機構評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格等多種。在實際工作中，主管稅務機關可簡化工作程序，按孰高原則確定計稅價格，并及時辦理納稅手續。

(二)個人轉讓二手房的減免稅手續

個人轉讓二手房的，凡符合減免土地增值稅條件的，由縣(市)、區主管稅務機關審批。具體操作方法和程序由省轄市地方稅務局規定。

九、各級稅務機關應認真貫徹落實文件精神，積極做好土地增值稅預征率和核定征收率調整的宣傳和準備工作。2010年4月25日前各省轄市地方稅務局應制訂具體的審批、審核操作辦法，并對納稅人的征收方式調整完畢。同時，對本《通知》下發前，按原預征率或核定征收率征收的稅款，一律改按本《通知》規定的預征率征收稅款，已繳納的稅款多退(抵)少補。

十、本通知自2010年5月1日起執行，過去的規定與本通知有抵觸的，一律按本通知執行。

豫地稅函[2010]202號 河南省地方稅務局轉發關于土地增值稅清算有關問題的通知 豫地稅函[2007]113號 河南省地方稅務局關于稅務中介機構進行土地增值稅清算鑒證有關問題的通知

第二篇：海南省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的通知

海南省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的通知

瓊地稅發[2004]122號

為進一步規范、完善和推動我省土地增值稅的征收管理工作，堵塞稅收漏洞，保證稅款及時足額入庫，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）的有關規定，現將土地增值稅有關政策及征管問題明確如下，請遵照執行。

一、關于土地增值稅征收方式問題

（一）預征和清算相結合的辦法

對從事房地產開發的納稅人銷（預）售未結算的房地產單位項目和竣工結算但未全部實現銷售的房地產單位項目（經濟適用住房、安居工程除外），采取預征和清算相結合的辦法征收土地增值稅。即以房地產項目銷售收入（或預收帳款）為土地增值稅的計稅額，按月預征，待該項目竣工結算并全部實現銷售后再進行清算，多退少補。

房地產單位項目，包括房產單位項目和地產單位項目。房產單位項目以每棟建筑物為標準確認，地產單位項目以銷售的每宗土地為標準確認。

經濟適用住房、安居工程是指經省政府批準建設的經濟適用住房、安居工程。

（二）據實計征的辦法

除從事房地產開發的納稅人銷（預）售其開發的房地產項目外的房地產轉讓，按實際增值額計算征收土地增值稅。

納稅人應在轉讓房地產的次月的１０日內向主管稅務機關申報繳納土地增值稅，同時報送《土地增值稅項目銷售情況表》和《土地增值稅納稅申報表》。

二、關于土地增值稅預征率等相關問題

（一）預征率問題

海口、三亞市的預征率為１％－２％，具體由海口和三亞地稅局在該幅度內確定，并報省地稅局備案；其他市縣的預征率為１％。

（二）納稅人應按照取得的房地產銷售收入（或預收帳款）和規定的預征率計算預繳土地增值稅。其計算公式為：應預繳稅款＝房地產銷售收入（或預收帳款）×預征率。

（三）土地增值稅實行按月預繳。納稅人應在取得土地使用權并獲得房地產開發項目開工許可后，在３０日內向主管稅務機關報送《土地增值稅項目登記表》；房地產項目銷售期間，每月的１－１０日報送上月的《土地增值稅項目銷售情況表》和《土地增值稅納稅申報表》，按規定預繳土地增值稅。

三、關于土地增值稅的稅款清算問題

（一）納稅人應在房地產單位項目竣工結算并全部實現銷售后３０日內，持以下資料到主管地稅機關申請辦理土地增值稅稅款清算。

１、土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）；

２、房地產開發合同（或房地產開發項目許可證）；

３、稅務登記證、土地增值稅項目登記表、土地增值稅納稅申報表及預繳土地增值稅完稅憑證；

４、項目竣工結算資料，以及主管地稅機關要求提供的其他的與轉讓房地產有關的資料。

（二）主管地稅機關接到納稅人土地增值稅清算申請后，應認真進行審核，并在７日內作出是否進行清算的答復。凡符合土地增值稅清算條件的，應及時予以清算。

（三）對納稅人已竣工結算并全部實現銷售的房地產單位項目，如果納稅人在限期內未提出清算申請且無正當理由，主管地稅機關可報經各直屬地方稅務局批準進行土地增值稅清算。

（四）為了堵塞稅收漏洞，對已竣工，且銷售面積達到可銷售面積９０％（含９０％）以上的房產單位項目，不管其項目是否辦理結算，在一年內（自銷售面積達到可銷售面積９０％之次月起計算），若剩余的房產還未全部實現銷售，或項目仍未辦理結算的，稅務機關可對該房產單位項目已銷售部分，核定扣除項目，進行稅款清算。剩余的房產，按實際銷售據實征收土地增值稅。

四、關于普通標準住宅的確認標準問題

除高級公寓、別墅、度假村以外的住宅，其每平方米單位面積售價：?？?、三亞地區，不超過４０００元，其他市縣，不超過２０００元的，為普通標準住宅。

五、關于扣除項目確認問題

（一）納稅人財務制度健全，能真實準確核算收入和成本費用的，按照《暫行條例》和《實施細則》的有關規定，確認其扣除項目金額。

（二）納稅人財務制度不健全，無法真實準確核算收入和成本費用的，稅務機關可按下列規定確認其扣除項目金額：

１、土地費和房地產開發成本（即《實施細則》第七條規定

（一）、（二）兩項合計金額），由各市縣地稅局根據當地實際情況，在銷售收入的５０％至７０％的幅度內給予扣除，并報省地稅局備案。

２、房地產開發費用按《實施細則》第七條規定的（一）、（二）兩項合計金額的１０％給予扣除。

３、已列入管理費用的有關印花稅、土地使用稅、房產稅不再重復扣除。

４、納稅人成片受讓土地使用權，分期分批開發轉讓的房地產，其扣除項目的分

攤方法，以轉讓土地為主的，按土地面積比例分攤計算；以轉讓房屋建筑物為主的，按建筑面積比例分攤計算。

（三）一些國有企業由于改組改制或關停，為了安置職工而轉讓企業的土地（原

屬政府無償劃撥的土地），有關政府部門免收該企業轉讓土地應補繳的土地出讓金，考慮到這些企業較困難，且轉讓土地所得收入用于安置職工，因此，在計征土地增值

稅時，對政府部門免收的土地出讓金，視同企業繳納的土地出讓金，給予扣除。

六、對２００４年７月１日前已竣工結算并全部實現銷售的房產單位項目，還未進行土地增值稅稅款清算的，納稅人應在２００４年９月３０日之前向稅務機關申請

土地增值稅清算，逾期不申請清算的，嚴格按照《征管法》的有關規定處理。

七、本通知對原《海南省地方稅務局關于進一步加強土地增值稅征收管理問題的通知》（瓊地稅發［２００２］３６５號）規定的預征率等內容作了調整，為了保證

新老政策的銜接，２００４年７月１日前，已按《暫行條例》及《實施細則》或瓊地稅發［２００２］３６５號文規定繳納或預繳土地增值稅的銷（預）售收入，不再按本通知規定的預征率預繳土地增值稅；此前從事房地產開發的納稅人銷（預）售未結算的房地產單位項目和竣工結算但未全部實現銷售的房地產單位項目取得的銷（預）售收入，凡未預繳土地增值稅的，納稅人應在２００４年９月３０日之前按本通知規定的預征率申報預繳土地增值稅，逾期不申報預繳的，除補征稅款外，自２００４年 １０月１日起計算加收滯納金。

八、對納稅人未按規定期限辦理納稅申報和繳納或預繳稅款的，嚴格按照《征管法》的有關規定加收滯納金和處罰。

九、各直屬地方稅務局接到本通知后，要高度重視，加強領導，及時做好土地增值稅政策宣傳，切實強化土地增值稅稅源控制，密切與土地房產管理部門協作，開展房地產稅收專項檢查，保證稅款及時足額入庫。

本通知自２００４年７月１日起執行，此前的規定與本通知相抵觸的，以本通知為準。各直屬局在執行中若遇到問題，請及時向省局報告。

關于土地增值稅若干政策問題的補充通知

瓊地稅發〔2004〕174號

各直屬地方稅務局、省局稽查局： 《海南省地方稅務局關于土地增值稅若干問題的通知》（瓊地稅發［2004］122號，以下簡稱《通知》）下發后，各地陸續提出一些問題，經研究，現將《通知》未明確的有關問題補充如下：

一、《通知》第七條“為了保證新老政策的銜接，……凡未預繳土地增值稅的，納稅人應在2004年9月30日之前按本通知規定的預征率申報預繳土地增稅”是指2004年7月1日前,納稅人已按有關規定申報、繳納（預繳）土地增值稅的，不再按《通知》規定的預征率預繳土地增值稅；此前凡未按規定申報、繳納（預繳）土地增值稅的，納稅人應在2004年9月30日之前按《通知》規定的預征率申報預繳土地增值稅。

二、銷售轉化的經濟適用住房，暫不預征土地增值稅，已預征的，暫不退還，待清算時多退少補。轉化的經濟適用住房，是指經當地政府有關行政管理部門批準，實行限價銷售的積壓房地產。不屬于預征對象的經濟適用住房（安居工程）和轉化的經濟適用住房，其銷售達到90%以上的（含90%），一律按《通知》第三條第四款的規定執行。

三、納稅人建造的商住樓、綜合樓、寫字樓等商住兩用性質的房地產，不屬于普通標準住宅，不適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一款“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅”的規定。

四、《通知》第五條第二款規定的“50%至70%”的成本扣除，已考慮了加計扣除的因素，因此，對財務不健全的房地產開發納稅人計征土地增值稅時，不再給予加計20%的扣除。

二○○四年八月二十日

第三篇：大連市地方稅務局關于明確土地增值稅若干問題的通知2006(76)

大連市地方稅務局關于明確土地增值稅若干問題的通知

大地稅函[2006]76號

頒布時間：2006-9-8發文單位：大連市地方稅務局 各基層局：

為了加強土地增值稅的征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細則、《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）及其他有關規定，結合我市實際情況，現將土地增值稅有關問題明確如下：

一、關于房地產開發項目土地增值稅預征問題

（一）關于經濟適用住房土地增值稅預征問題

從事房地產開發的納稅人（以下簡稱納稅人）開發經國家有關部門批準建設的經濟適用住房項目，應當向稅務機關報送《經濟適用住房土地增值稅預征確認備案表》（見附件1）、經濟適用住房的批準文件及經濟適用住房的明細資料（包括街號、樓號、樓層、房號、戶型、面積、價格或預計價格以及稅務機關要求報送的其他資料），對經濟適用住房項目中的普通標準住宅，免予預征土地增值稅。

稅務機關應加強對經濟適用住房項目的土地增值稅管理，嚴格執行備案制度，未按本通知規定備案的項目，應當預征土地增值稅。

已報送《經濟適用住房土地增值稅預征確認備案表》的納稅人，如其實際轉讓的房地產中有不符合普通標準住宅條件的，應按規定預征土地增值稅。

（二）關于土地增值稅預征率

現將我市房地產開發項目土地增值稅預征率予以調整，預征率應當區別不同房地產類別，按以下標準執行：

1、住宅的預征率為1%；

2、除住宅外其他房地產項目的預征率為2％。

上述“房地產類別”應當按照政府有關部門共同會簽的《房地產開發項目詳細規劃總平面圖》列明的項目類別進行確認。

（三）關于土地增值稅普通標準住宅的規定

我市土地增值稅普通標準住宅的標準，按大連市人民政府確定并公布的“普通住房”的標準執行。

目前，我市普通標準住宅的標準按照《大連市地方稅務局 大連市財政局 大連市國土資源和房屋局轉發〈國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知〉的通知》（大地稅發［2005］91號）（見附件2）及《大連市人民政府關于公布2006年上半年大連市普通住房價格標準的通知》（大政發［2006］42號）（見附件3）規定的普通住房標準執行。

《大連市地方稅務局關于土地增值稅若干稅收政策問題的通知》（大地稅發［2003］5號文件）中的關于“一般住宅”的相關規定廢止，已經市局批準免予預征土地增值稅的一般住宅項目，不做追溯調整。

（四）免予預征土地增值稅的相關規定

納稅人轉讓普通標準住宅項目，同時符合以下三項條件的，可以向稅務機關報送《房地產開發項目土地增值稅免予預征認定表》（見附件4），報市局進行土地增值稅免予預征資格認定后，可不再預征土地增值稅：

1、普通標準住宅的已售建筑面積達到可售普通標準住宅總建筑面積30％；

2、預計普通標準住宅的增值額未超過扣除項目20％；

3、納稅人已轉讓普通標準住宅的收入已按時、足額預繳了土地增值稅。

納稅人轉讓除普通標準住宅外的其他房地產項目，同時符合以下三項條件的，可以向稅務機關報送《房地產開發項目土地增值稅免予預征認定表》，報市局進行土地增值稅免予預征資格認定后，對該項目可不再預征土地增值稅：

1、該類房地產的已售建筑面積達到可售該類房地產總建筑面積50％；

2、預計該類房地產的增值額為負；

3、納稅人已轉讓該類房地產的收入已按時、足額預繳了土地增值稅。

本通知所述“可售建筑面積”為開發項目總面積減除下列房產面積：

（1）納稅人自用并已取得房屋所有權證的房產；

（2）按有關規定無償提供給有關部門或單位的房產，如物業管理用房、居委會用房等；

（3）按有關規定必須設置的公共配套設施用房，如變電所用房、消防設施用房等；

（4）按有關規定可以減除面積的其他房產。

二、關于房地產開發項目土地增值稅清算問題

（一）關于房地產開發項目土地增值稅清算程序

已竣工驗收且全部轉讓完畢的房地產開發項目，能夠提供該項目真實、合法、完整、清晰的收入、成本和費用等各項資料的，納稅人可以向主管稅務機關提出土地增值稅清算申請，稅務機關同意對房地產開發項目進行清算后，下達《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》（見附件5）；

已竣工驗收的房地產開發項目，納稅人轉讓房地產的建筑面積達到整個項目可售建筑面積85％以上的，對有可能造成稅款流失的，稅務機關下達《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》，要求納稅人按已轉讓房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例，分攤計算其已轉讓房地產相對應的扣除項目金額，對已轉讓的房地產進行土地增值稅清算。

房地產開發項目土地增值稅清算按以下程序進行：

1、納稅人應當在收到《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》之日起20日內報送以下資料：

（1）房地產開發項目土地增值稅清算納稅申報表（見附件6）；

（2）取得土地使用權所支付金額的證明材料；

（3）銀行貸款合同及銀行貸款利息結算證明材料；

（4）房地產開發項目工程決算報告；

（5）無償提供公共配套設施及無償提供給有關部門、單位房產的證明材料；

（6）扣除項目的其他說明材料；

（7）預繳土地增值稅完稅憑證復印件；

（8）財務會計報表；

（9）稅務機關要求提供的其他材料。

2、稅務機關應當于收到納稅人報送的資料之日起30日內審核房地產開發項目土地增值稅清算情況。土地增值稅清算審核結束后，稅務機關下達《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》（見附件7），應予補、退稅的，辦理稅款補繳、退還手續。

3、稅務機關下達《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》前，納稅人取得轉讓房地產收入的，仍應按規定預繳土地增值稅。

4、稅務機關下達《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》后，納稅人又取得轉讓房地產收入、發生成本、費用的：

（1）土地增值稅清算時按本通知規定實行查賬征收的，納稅人應當于《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》下達之日起，每季度終了后10日內，填寫《房地產開發項目土地增值稅清算納稅申報表》，到稅務機關申報土地增值稅；

（2）土地增值稅清算時按本通知規定實行核定征收的，納稅人應當于《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》下達之日起，每月終了后10日內，按每月取得轉讓房地產的收入乘以本通知規定的核定征收率，到稅務機關申報繳納土地增值稅。

（二）房地產開發項目土地增值稅清算相關工作要求

在進行土地增值稅清算時，納稅人發生的各項成本和費用應當按實際發生額并憑合法有效的憑證扣除。

對納稅人成片受讓、購置土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額原則上按開發土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，若按此辦法難以計算或明顯不合理的，經稅務機關確認后，也可按建筑面積計算分攤。

對納稅人同時建造普通標準住宅、超過普通標準住宅條件的其他住宅和非住宅房地產項目的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《條例》第八條

（一）項的免稅規定。

對1994年1月1日前已簽訂房地產開發合同或已立項，并已按規定投入資金進行開發，在2000年底前首次轉讓房地產的，可免征土地增值稅。2001年1月1日以后對剩余部分轉讓的，對房地產開發項目進行清算時，應當先計算整個項目應繳納的土地增值稅，再按免稅和應稅的轉讓收入比例計算征免的稅額。

納稅人申請注銷稅務登記或者納稅人整體轉讓未全部銷售完畢的房地產開發項目的，應參照本通知規定的清算程序對房地產開發項目進行土地增值稅清算。

（三）核定征收及相關規定

納稅人拒不報送或沒有在規定的期限內向稅務機關報送本通知規定的清算資料的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條和本通知的有關規定處理。

有《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條列舉的情形，導致稅務機關難以對房地產開發項目進行土地增值稅清算的，稅務機關可以按照《中華人民共和國稅收稅收征收管理法》及其實施細則的有關規定，核定房地產開發項目土地增值稅清算的應納稅額：

核定應納稅額按轉讓房地產的收入乘以本通知規定的核定征收率確定：房地產開發項目土地增值稅清算的核定征收率為6％。

三、關于轉讓舊房及建筑物土地增值稅的相關規定

（一）關于轉讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理地點

在大連市市內地方稅務局辦理稅務登記的單位轉讓舊房及建筑物：舊房及建筑物坐落在市內四區的，土地增值稅由單位稅務登記地地方稅務局征收管理；舊房及建筑物坐落在市內四區以外的，土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務局征收管理。

在先導區地方稅務局及旅順、金州、長海和北三市地方稅務局辦理稅務登記的單位轉讓舊房及建筑物，其土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務局征收管理。

未在大連市地方稅務局辦理稅務登記的單位轉讓舊房及建筑物，其土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務局征收管理。

個人轉讓坐落在市內四區的舊房及建筑物，其土地增值稅由西崗區地方稅務局征收管理。

個人轉讓坐落在市內四區以外的舊房及建筑物，其土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務局征收管理。

上述五款中所述的“舊房及建筑物”均不包含高新技術產業園區房地產管理機構所轄的舊房及建筑物，單位或個人轉讓高新技術產業園區房地產管理機構所轄的舊房及建筑物，由高新技術產業園區地方稅務局征收管理。

（二）關于轉讓舊房及建筑物土地增值稅資料

納稅人轉讓舊房及建筑物，須持下列資料到稅務機關申報繳納土地增值稅：

1、房地產權屬過戶通知單原件（由房地產管理部門出具）；

2、原房屋所有權證復印件；

3、房地產轉讓契約原件、復印件；

4、納稅人購買房產的契稅原件、復印件（自建房不必提供）；

5、納稅人購買房產的合同或契約、發票原件和復印件（自建房不必提供）；

6、納稅人、買受人在房地產交易過程中，已繳納各項稅費的原件、復印件；

7、房地產評估報告原件（納稅人無法提供的除外）；

8、稅務機關要求提供的、同房地產轉讓有關的其他資料。

（三）關于收入確認的相關規定

納稅人有下列情況之一的，根據房地產管理部門、房地產評估機構參照同類房地產的市場交易價格出具的評估價格計算收入額，或者由稅務機關參照同類房地產的市場交易價格核定收入額：

1、隱瞞、虛報房地產成交價格；

2、轉讓房地產成交價格低于房地產評估價格又無正當理由。

（四）關于房地產評估報告

稅務機關計算納稅人轉讓舊房及建筑物的土地增值稅扣除項目時，原則上應由評估機構出具房地產重置成本評估報告，評估價格為重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。納稅人在納稅申報時不據實提供取得土地使用權所支付的金額的，也應由評估機構按取得土地使用權時的基準地價進行評估，并出具地價款評估報告。

依照上款有關規定出具的評估報告須經稅務機關審核確認。稅務機關審核評估機構出具的評估報告后，下達《轉讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報告確認書》或《轉讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報告不予確認書》（見附件8）。

（五）關于發票所載金額作為扣除項目的相關規定

稅務機關不予確認評估報告的或者納稅人由于地處偏遠等原因無法取得評估報告的，如納稅人能提供購房發票，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，按下列公式計算：

發票所載金額×［1＋（轉讓－購買）×5％］

公式中的轉讓指《房地產轉讓契約》上注明的，購買按房屋所有權證發給或發票填開“孰先”的原則進行判定。

依照上述方法計算扣除項目時，對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5％的基數。

（六）關于轉讓舊房及建筑物核定征收的相關規定

同時符合以下二項條件的，稅務機關可以確定對轉讓舊房及建筑物的土地增值稅實行核定征收：

1、稅務機關不予確認房地產評估報告或者納稅人由于地處偏遠等原因無法取得評估報告；

2、納稅人無法提供購房發票的。

核定征收的計算公式為：

應納土地增值稅稅額＝轉讓房地產所取得的收入×核定征收率

舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為：

1、舊房及建筑物坐落在市內四區的，核定征收率為3%；

2、舊房及建筑物坐落在市內四區以外的，核定征收率應在0.5％～6％范圍內，由稅務機關根據本地區房地產增值水平和房地產市場發展情況自行測算確定，并報市局備案。

（七）關于轉讓舊房及建筑物土地增值稅征管的相關政策規定及要求

根據《國家稅務總局 建設部關于土地增值稅征收管理有關問題的通知》（國稅發［1996］048號）的規定，房地產管理機關在辦理房地產權屬變更時，實行“先稅后證”，要求納稅人取得稅務部門發放的《土地增值稅完稅（免稅）證明》，見附件9）后，予以辦理權屬變更手續，發放房地產權屬證書。

納稅人轉讓舊房及建筑物，未按相關規定申報繳納土地增值稅或提供虛假資料，造成未繳、少繳土地增值稅稅款的，稅務機關將依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國稅收征收管理法》等法律法規的有關規定處理。

四、本通知自2006年9月1日起執行，以前相關規定與本通知相抵觸的，以本通知為準。

附件1：經濟適用住房土地增值稅預征確認備案表（略）

附件2：大連市地方稅務局 大連市財政局 大連市國土資源和房屋局轉發《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》的通知

附件3：大連市人民政府關于公布2006年上半年大連市普通住房價格標準的通知

附件4：房地產開發項目土地增值稅免予預征認定表（略）

附件5：房地產開發項目土地增值稅清算通知書（略）

附件6：房地產開發項目土地增值稅清算納稅申報表（略）

附件7：房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書（略）

附件8：轉讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報告確認書、轉讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報告不予確認書

附件9：土地增值稅完稅（免稅）證明（略）

二○○六年九月八日

第四篇：大連市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅若干問題的通知2007(200)

大連市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅若干問題的通知

（大地稅函［2007］200號）

各基層局：

為了加強我市土地增值稅的征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發項目土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號，以下簡稱“國稅發[2006]187號文件”）、《遼寧省地方稅務局關于印發〈遼寧省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法〉的通知》（遼地稅發[2007]102號）、《遼寧省地方稅務局關于進一步加強房地產交易有關稅收管理的通知》（遼地稅發[2007]142號）、《大連市地方稅務局關于明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函［2006］76號，以下簡稱“大地稅函［2006］76號文件”）及其他有關規定，現就我市土地增值稅征管若干問題進一步明確如下：

一、關于土地增值稅清算問題

（一）土地增值稅清算條件

1.從事房地產開發的納稅人（以下簡稱“納稅人”）符合下列情況之一的，應當到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續：

（1）房地產開發項目已竣工驗收且全部轉讓完畢的；

（2）納稅人簽訂整體轉讓未竣工房地產開發項目合同的；

（3）納稅人申請注銷稅務登記，其房地產開發項目未進行土地增值稅清算的；

（4）直接轉讓國有土地使用權的。

符合上述第（1）、（2）、（3）條規定的，納稅人應當在達到清算條件之日起30個工作日內到主管稅務機關清算土地增值稅。主管稅務機關應當向納稅人出具《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》（見附件1），通知納稅人進行土地增值稅清算。對在同一項目中相同類別的房地產已竣工驗收且全部轉讓完畢的，可單獨對此類房地產進行土地增值稅清算。

符合上述第（4）條規定的，納稅人應當在轉讓國有土地使用權合同簽訂之日起7日內，向主管稅務機關申報。由主管稅務機關核算應納稅額，確定納稅期限。

本通知下發之日前已竣工驗收且全部轉讓完畢的房地產開發項目，納稅人應當于2008年1月31日前，主動到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續。主管稅務機關應當向納稅人出具《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》，通知納稅人進行土地增值稅清算。

2.符合下列情況之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）房地產開發項目已竣工驗收，且已轉讓（預售）的房地產建筑面積達到可售總建筑面積的比例85％（含）以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；計算“轉讓比例”時，對在同一項目中相同類別的房地產，可單獨對此類房地產計算轉讓比例；本條中“轉讓（預售）的房地產建筑面積”以已簽訂轉讓合同的房地產的建筑面積為準；“可售總建筑面積”以《商品房銷（預）售許可證》中的《預售商品房明細》所登記的可售面積為準；

（2）取得銷（預）售許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）主管稅務機關認為有必要辦理土地增值稅清算的其他情況。

主管稅務機關要求納稅人進行清算的房地產開發項目，主管稅務機關向納稅人出具《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》，通知納稅人進行土地增值稅清算。

3.不具有房地產開發資質的單位或個人開發房地產或轉讓國有土地使用權的，應當比照本通知的相關規定執行。

（二）關于稅務中介機構參與土地增值稅清算鑒證的規定納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續時可委托經大連市注冊稅務師管理工作領導小組年檢合格并公告的稅務中介機構進行鑒證。

納稅人委托中介機構進行鑒證的，中介機構應當對清算項目的總體基本情況、不同用途房地產的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等情況進行鑒證。中介機構應當按稅務機關規定的《大連市房地產開發項目土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱“《鑒證報告》”，其標準格式“2007-11版”見附件2）范本和內容對鑒證情況出具《鑒證報告》，供稅務部門參考。

（三）土地增值稅清算資料的受理

納稅人應當在收到《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》之日起60個工作日內向主管稅務機關報送以下清算資料：

1.納稅人委托中介機構進行鑒證的，應報送《鑒證報告》一式二份；

2.《房地產開發項目土地增值稅清算納稅申報表》（一式三份，見附件3）；3.國有土地使用權證、建設用地許可證、建設工程規劃許可證、銷（預）售許可證的原件及復印件；

4.詳細規劃總平面圖復印件；

5.取得土地使用權所支付金額的憑證：政府部門的土地批件、國有土地使用權出讓合同、土地出讓金繳費證明、土地出讓金收據或發票、國有土地使用權轉讓合同、發票原件及復印件、支付搬遷補償費的合同發票原件及復印件等；

6.項目工程合同結算單的原件及復印件；

7.商品房購銷合同統計表；

8.銀行貸款合同及銀行貸款利息結算證明材料的原件及復印件；

9.房地產開發項目工程決算及竣工驗收報告的原件及復印件；

10.無償提供公共配套設施及無償提供給有關部門、單位房產的證明材料的原件及復印件；

11.財務會計報表；

12.稅務機關要求提供的其他材料。

主管稅務機關確定受理納稅人提交的清算材料后，應當向納稅人開具《房地產開發項目土地增值稅清算資料受理通知書》（見附件4）。

主管稅務機關在收取納稅人提交的清算材料時，應當認真核對納稅人提供的資料原件及復印件。對納稅人提交的清算材料齊全的，主管稅務機關應予受理；對納稅人提交的清算資

料不完整、內容不規范、情況不清楚的，應退回納稅人重新修改、補充資料，待清算資料補充完整后，再予受理。

（四）土地增值稅清算的審核

主管稅務機關應當自受理納稅人清算資料之日起30個工作日內審核房地產開發項目土地增值稅清算情況。土地增值稅清算審核結束后，主管稅務機關應當下發《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》（附件5），納稅人在接到《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》后10個工作日內，辦理稅款補繳或者退還手續。

主管稅務機關應認真審核納稅人提供的各項清算資料是否真實有效。納稅人委托中介機構進行鑒證的，對符合要求的鑒證報告，稅務機關可作參考。?

（五）在清算期間和清算后取得的轉讓房地產收入、發生成本、費用處理

在土地增值稅清算期間，納稅人于主管稅務機關出具《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》前取得的轉讓房地產收入，仍應按規定預繳土地增值稅。

主管稅務機關出具《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》后，納稅人取得的轉讓房地產收入，按照國稅發[2006]187號文件第八條規定，于每月終了后10日內，向主管稅務機關申報繳納土地增值稅。

主管稅務機關出具《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》后，有下列情形之一的，經主管稅務機關核準，可于每年12月份調整清算結論：

1.已清算完畢的房地產開發項目又發生成本、費用的；

2.納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關憑證的；

3.主管稅務機關認為可以調整清算結論的其他情況。

（六）關于土地增值稅清算核定征收的規定

1.核定征收土地增值稅的條件

主管稅務機關在清算審核工作中，發現納稅人有下列情況之一的，可以核定征收土地增值稅：

（1）納稅人有《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條列舉情形的；

（2）由于企業所得稅核定征收等原因，納稅人無法提供合同、票據等相關憑證，無法查賬征收土地增值稅的；

（3）納稅人開發土地和新建房及配套設施的成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用（以下簡稱“四項成本”）的每平方米扣除額，高于大連市地方稅務局制定的《房地產開發項目單位面積四項成本扣除標準額度表》（見附件6，以下簡稱“《扣除額度表》”）中公布的每平方米四項成本金額，又無正當理由的。

2.核定征收土地增值稅的方式

核定征收采取以下方式：

（1）核定轉讓房地產收入

核定轉讓房地產收入的方法為：主管稅務機關按當期同類區域、同類房地產的市場價格核定轉讓房地產收入或者按房地產評估機構出具的當期房地產市場評估價格核定。

（2）核定四項成本

核定四項成本的公式為：

核定扣除的四項成本＝《扣除額度表》中對應的額度×清算房地產的建筑面積

《扣除額度表》系參照大連市建設工程造價管理部門的定額標準，結合專家經驗和市場狀況制定，大連市地方稅務局將根據市場狀況，不定期調整《扣除額度表》。

納稅人委托中介機構進行鑒證的，中介機構在鑒證工作中，如發現四項成本的每平方米扣除額，高于《扣除額度表》中公布的每平方米四項成本金額的，應當在《鑒證報告》中說明情況、按《扣除額度表》的四項成本金額填列《鑒證報告》，建議稅務機關按標準核定四項成本。

《扣除額度表》中的房地產開發項目竣工時間以工程質量檢驗部門出具的工程竣工驗收報告中注明的竣工時間為準。

納稅人四項成本的每平方米扣除額高于《扣除額度表》中公布的每平方米四項成本金額，但確有正當理由的，由主管稅務機關報請市局同意后，可允許按四項成本實際發生額扣除。

（3）關于定率核定征收的規定

定率核定征收，以轉讓房地產的收入乘以核定征收率計算應征土地增值稅稅款，核定征收率確定如下：

坐落在市內四區的房地產開發項目，核定征收率為：

普通標準住宅，為6％；

超過普通標準住宅條件的住宅，為8％；

非住宅，為9%；

坐落在市內四區以外的房地產開發項目，核定征收率應當在4％～15％之間，由各區、市、縣地方稅務機關根據本地區房地產增值水平和房地產市場發展情況自行測算確定，并報市局備案。

納稅人直接轉讓土地使用權的，原則上不應定率核定征收土地增值稅，如納稅人直接轉讓土地使用權的土地增值稅無法查賬征收的，主管稅務機關報經市局同意后，可采取其他征收方式。

（七）關于項目類型的有關問題

本通知中的“住宅”和其它類型房地產按《商品房銷（預）售許可證》中的《預售商品房明細》所列明的項目類別進行區分，凡未列明“住宅”的，如“公寓”、“公建”等，均不能按“住宅”的相關政策執行。

納稅人改變原房地產開發項目的類型、用途的，如“公建”改為“住宅”、“住宅”改為“公建”等，能夠向主管稅務機關提供政府部門準予其改變類型、用途的批準文件或文書的，主管稅務機關可允許納稅人適用相關土地增值稅政策；不能夠提供批準文件或文書的，仍應按原批準類型、用途適用相關土地增值稅政策。

（八）處罰及處理規定

納稅人有下列行為之一的，稅務機關應當按照《中華人民共和國稅收征收管理法》六十二、六十三條等的有關規定進行處理

1.通知清算而拒不清算的；

2.達到清算條件，未及時清算或未及時提供清算資料的；

3.不如實進行土地增值稅清算申報或提供虛假納稅資料的；

4.有偷稅等其他稅收違法行為的。

（九）關于自建自用房產土地增值稅的規定

納稅人開發的、已辦理本單位房屋所有權證的房產，屬自建自用范圍。在對整個項目進行土地增值稅清算時，此部分房產不列入清算范圍，其分攤的土地成本、各項開發成本、費用、稅金等，不應在清算時扣除。如其轉讓時，應按照轉讓舊房及建筑物的相關規定繳納土地增值稅。

二、關于個人轉讓房產征收土地增值稅問題

（一）關于個人轉讓房產的土地增值稅納稅地點

個人轉讓坐落在市內四區的房產，其土地增值稅由大連市地方稅務局直屬局負責征收。個人轉讓坐落在市內四區以外的房產，其土地增值稅由房地產坐落地的地方稅務局負責征收。

以上二款中的“房產”均不包含高新技術產業園區房地產管理機構所轄的舊房及建筑物，個人轉讓高新技術產業園區房地產管理機構所轄的舊房及建筑物，其土地增值稅由大連市高新技術產業園區地方稅務局負責征收。

（二）關于個人轉讓非住宅的土地增值稅征管規定

個人轉讓非住宅的，依照大地稅函[2006]76號文件的相關規定征收土地增值稅。

（三）關于個人轉讓自用住宅的土地增值稅征管規定

1.個人轉讓自用普通標準住宅的，免征土地增值稅；

2.個人轉讓超過普通標準住宅條件的自用住宅（以下簡稱“非普通住宅”）的，按以下方法征收土地增值稅：

（1）個人能夠提供購房發票的：

房地產轉讓日期減購買日期滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；

房地產轉讓日期減購買日期滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；

房地產轉讓日期減購買日期未滿三年的，按規定全額計征土地增值稅。

其扣除項目的計算公式為：

土地增值稅扣除項目＝發票所載金額×［1＋（轉讓－購買）×5％］＋與房地產轉讓有關稅金＋與房地產轉讓有關費用

上款“與房地產轉讓有關稅金”包括轉讓方在房地產轉讓時繳納的營業稅、城建稅、印花稅、轉讓方購房時繳納的契稅；“與房地產轉讓有關的費用”包括轉讓方在房地產轉讓時繳納的教育費附加、地方教育附加、交易費、土地收益金、土地出讓金、轉讓合同公證費等；“轉讓”指《完稅憑證》上注明的，“購買”指購房發票開具。

“購房發票”、“與房地產轉讓有關稅金”、“與房地產轉讓有關的費用”等在計算扣除時須向稅務機關出示票據憑證原件。

（2）個人不能提供購房發票的：

房地產轉讓日期減購買日期滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；

房地產轉讓日期減購買日期滿三年未滿五年的，按轉讓房地產的收入乘以0.125％的核定征收率計算繳納土地增值稅；

房地產轉讓日期減購買日期未滿三年的，按轉讓房地產的收入乘以0.25％的核定征收率計算繳納土地增值稅。

（3）“轉讓日期”和“購買日期”的確定

本通知中的“轉讓日期”指《完稅憑證》上注明的日期，房地產“購買日期”按契稅完稅憑證開具日期和房屋所有權證填發日期孰先的原則進行確定。

三、本通知自印發之日起執行，大地稅函[2006]76號文件及其它有關規定與本通知相抵觸的條款廢止并以本通知為準。

附件1：房地產開發項目土地增值稅清算通知書（略）

附件2：大連市房地產開發項目土地增值稅清算鑒證報告（2007-11版）（略）附件3：房地產開發項目土地增值稅清算納稅申報表（略）

附件4：房地產開發項目土地增值稅清算資料受理通知書（略）

附件5：房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書（略）

附件6：房地產開發項目單位面積四項開發成本扣除標準額度表（略）

二○○七年十一月二十三日

發布部門：大連市其他機構 發布日期：2007年11月23日 實施日期：2007年11月23日(地方法規)

第五篇：河南省地稅局土地增值稅相關政策匯總

河南省地方稅務局關于調整土地增值稅核定征收率

有關問題的公告

文號公告[2011]第10號 | 添加日期：2011-11-08 | 發文單位：河南省地方稅務局 | 【閱讀：29次】

為了加強土地增值稅核定征收管理，根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號）的相關規定，結合我省的實際情況，現將土地增值稅核定征收率有關問題公告如下：

一、土地增值稅核定征收率

房地產開發企業以及非房地產開發企業均適用以下土地增值稅核定征收率。

（一）住宅

1.普通標準住宅5%;2.除普通標準住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地產項目8%。

（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。

1.擅自銷毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的。

2.拒不提供納稅資料或不按稅務機關要求提供納稅資料的。

3.申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的。

4.符合土地增值稅清算條件，未按規定的期限清算，經稅務機關責令清算，逾期仍不清算的。

（四）所有納稅人轉讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業改組改制中遇到的土地轉讓項目，無法計算扣除項目的，報省轄市局批準后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

轉讓土地是指轉讓國有土地使用權或以轉讓國有土地使用權為主（建筑物占總售價的30%以內）的行為。

（五）個人轉讓二手房的核定征收率

個人轉讓除住房以外的其他房地產項目無法清算的按6%的核定征收率征收土地增值稅。

二、關于經濟適用房問題

經濟適用房是經政府批準建設的具有保障性質的普通標準住宅，一般來說增值額較低，在預征土地增值稅時按0.5%預征率執行，在土地增值稅清算時，對增值額未超過扣除項目金額20%的，應免征土地增值稅；對增值額超過扣除項目金額20%的，應按照規定征收土地增值稅。

三、關于車庫、地下室歸屬問題

房地產開發企業對購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在預征收土地增值稅時，采用隨房確定的原則：即銷售房屋為普通標準住宅的，地下室、車庫按照普通標準住宅確定；銷售房屋為非普通標準住宅或其他房地產項目的，地下室、車庫按照非普通標準住宅或其他房地產項目確定。待清算時，應將地下室、車庫收入并入除住宅以外的其他房地產項目。

房地產開發企業對購買者未購買房屋但單獨購買了地下室、車庫、閣樓的，按照其他房地產項目征收土地增值稅。

四、執行時間

本公告自2012年1月1日起執行。我省之前確定的土地增值稅有關規定凡與本公告不符的，一律按本公告規定執行。

特此公告。

二〇一一年十一月六日

河南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策的通知

文號豫地稅發[2010]第28號 | 添加日期：2010-03-17 | 發文單位：河南省地方稅務局 | 【閱讀：10085次】 各省轄市地方稅務局、省局直屬各單位，各擴權縣（市）地方稅務局：

為了加強我省土地增值稅的管理，根據全國地方稅工作會議精神和國家稅務總局關于《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）及其他相關規定的要求，結合我省土地增值稅政策執行的實際情況，做好土地增值稅清算工作，現將有關問題明確如下：

一、土地增值稅預征率

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條的規定，我省土地增值稅預征率按不同項目分別確定：

（一）普通標準住宅1.5%；

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述

（一）、（二）項以外的其他房地產項目4.5%。

二、土地增值稅核定征收率

（一）普通標準住宅2%;

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅4%;

（三）除上述

（一）、（二）項以外的其他房地產項目5%；

（四）符合第三條第（二）項條件的8%。

三、土地增值稅的核定征收

所有房地產開發項目納稅人自本通知執行之日起，一律按查賬征收方式按預征率征收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規定自行清算，并結清稅款。主管稅務機關對納稅人上報的清算資料進行審核過程中，對納稅人符合下列

（一）、（二）項條件的，報省轄市地方稅務局批準，按核定征收率征收土地增值稅。

（一）納稅人開發的房地產項目有下列情形之一的，按規定的核定征收率征收土地增值稅。

1、能夠準確核算收入總額或收入總額能夠查實，但其扣除項目支出不能正確核算的；

2、能夠準確核算扣除項目支出或扣除項目支出能夠查實，但其收入總額不能正確核算的；

3、收入總額及扣除項目核算有誤的，主管稅務機關難以核實的；

凡納稅人轉讓普通標準住宅、豪華住宅、寫字樓、商業用房、辦公用房的收入等，應按不同的核定征收項目分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。

（二）房地產開發企業有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值稅。

1、擅自銷毀賬簿；

2、拒不提供納稅資料或不按稅務機關要求提供納稅資料的；

3、依照法律、法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

4、雖設置賬簿，但賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的；

5、符合土地增值稅清算條件，未按規定的期限清算，經稅務機關責令清算，逾期仍不清算的；

6、申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的。

四、所有納稅人轉讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業改組改制中遇到的土地轉讓項目，無法計算扣除項目的，報省局批準后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅。

轉讓土地是指轉讓國有土地使用權或以轉讓國有土地使用權為主（建筑物占總售價的30%以內）的行為。

五、轉讓二手房的問題

個人轉讓二手房時，凡能夠正確計算收入和扣除項目的，按土地增值稅的有關規定申報納稅。對無法計算扣除項目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。

個人轉讓二手房的核定征收率：普通標準住宅2%；普通標準住宅以外的其他房地產項目3%。

六、土地增值稅清算主體

根據國家稅務總局《土地增值稅清算管理規程》第三條的規定，納稅人在符合土地增值稅清算條件（包括主管稅務機關要求納稅人進行土地增值稅清算的）后，應在規定的期限內，按照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，自行進行土地增值稅清算，也可委托稅務中介機構進行清算，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

七、土地增值稅清算審核

（一）納稅人自行進行土地增值稅清算后，按照規定向主管縣（市）、區稅務機關報送《土地增值稅清算申報表》和清算資料，委托稅務中介機構清算的，應報送《土地增值稅清算鑒證報告》，辦理土地增值稅清算手續，并結清該房地產項目的土地增值稅。主管稅務機關受理納稅人土地增值稅清算申報和資料后，應在規定的期限內及時組織審核，審核結果告知納稅人，進行納稅調整，結清稅款。凡是發生退稅的，報省轄市地方稅務局審核。

（二）審核人員的組成

各省轄市、縣（市）、區地方稅務局于4月25日前成立土地增值稅審核小組。土地增值稅清算審核人員由法規、稅政、征管、稽查、管理科（所）等相關部門的人員組成。

八、其它問題

（一）個人轉讓二手房的，交易價格一般情況下有市場指導價、社會中介機構評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格等多種。在實際工作中，主管稅務機關可簡化工作程序，按孰高原則確定計稅價格，并及時辦理納稅手續。

（二）個人轉讓二手房的減免稅手續

個人轉讓二手房的，凡符合減免土地增值稅條件的，由縣（市）、區主管稅務機關審批。具體操作方法和程序由省轄市地方稅務局規定。

九、各級稅務機關應認真貫徹落實文件精神，積極做好土地增值稅預征率和核定征收率調整的宣傳和準備工作。2010年4月25日前各省轄市地方稅務局應制訂具體的審批、審核操作辦法，并對納稅人的征收方式調整完畢。同時，對本《通知》下發前，按原預征率或核定征收率征收的稅款，一律改按本《通知》規定的預征率征收稅款，已繳納的稅款多退（抵）少補。

十、本通知自2010年5月1日起執行，過去的規定與本通知有抵觸的，一律按本通知執行。

國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知

文號國稅發[2009]第91號 | 添加日期：2009-05-26 | 發文單位：國家稅務總局 | 【閱讀：3551次】

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局：

為了加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規程》，現印發給你們，請遵照執行。

國家稅務總局

二○○九年五月十二日

土地增值稅清算管理規程

第一章 總則

第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規定，制定本規程（以下簡稱《規程》）。

第二條 《規程》適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。

第三條 《規程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

第五條 稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。

主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

第二章 前期管理

第六條 主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。

第七條 主管稅務機關對納稅人項目開發期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

第八條 對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，有條件的地區，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人實施項目專用票據管理措施。

第三章 清算受理

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十一條 對于符合本規程第九條規定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對于符合本規程第十條規定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。

第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定）。

（二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

第十三條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。

第十四條 主管稅務機關按照本規程第六條進行項目管理時，對符合稅務機關可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，并經分管領導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應繼續做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。

第十五條 主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在一定期限內及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。

第四章 清算審核

第十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第十七條 清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第十八條 審核收入情況時，應結合銷售發票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。

必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。

第十九條 非直接銷售和自用房地產的收入確定

（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第二十條 土地增值稅扣除項目審核的內容包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）房地產開發費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。

（五）國家規定的其他扣除項目。

第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。

（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

（五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：

（一）同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。

（二）是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。

（三）拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：

（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發生，是否存在虛列情形。

（二）是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。

（三）多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。

第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關注：

（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。

（二）是否將房地產開發費用記入公共配套設施費。

（三）多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。

第二十五條 審核建筑安裝工程費時應當重點關注：

（一）發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。

（二）房地產開發企業自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。

（三）參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。

（四）房地產開發企業采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

（五）建筑安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具。

第二十六條 審核開發間接費用時應當重點關注：

（一）是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。

（二）開發間接費用是否真實發生，有無預提開發間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十七條 審核利息支出時應當重點關注：

（一）是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。

（二）分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。

（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

第二十八條 代收費用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收?。划敶召M用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。

第二十九條 關聯方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進行業務往來。

應當關注企業大額應付款余額，審核交易行為是否真實。

第三十條 納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關應當采取適當方法對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核。

第三十一條 對納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。

第三十二條 土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

第五章 核定征收

第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。

第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，經主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

第三十六條 對于分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。

第六章 其他

第三十七條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第三十八條 本規程自2009年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^、直轄市、計劃單列市）稅務機關可結合本地實際，對本規程進行進一步細化。

附件：1.土地增值稅納稅申報表（從事房地產開發的納稅人適用）

2.各類附表

國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算鑒證業務準

則》的通知

文號國稅發[2007]第132號 | 添加日期：2008-01-30 | 發文單位：國家稅務總局 | 【閱讀：2484次】 各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

現將《土地增值稅清算鑒證業務準則》印發給你們，請你們依此監督指導稅務師事務所和注冊稅務師開展土地增值稅清算鑒證業務，執行過程中如有問題，請及時上報稅務總局（注冊稅務師管理中心）。

本準則自2008年1月1日起施行。

附件：1.涉稅鑒證業務約定書（參考文本）

2.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于無保留意見的鑒證報告）

3.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于保留意見的鑒證報告）

4.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于無法表明意見的鑒證報告）

5.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于否定意見的鑒證報告）

6.企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關附表

國家稅務總局

二○○七年十二月二十九日

土地增值稅清算鑒證業務準則

第一章 總則

第一條 為了規范土地增值稅清算鑒證業務，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）以及《注冊稅務師管理暫行辦法》及其他有關規定，制定本準則。

第二條 本準則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務師事務所接受委托對納稅人土地增值稅清算稅款申報的信息實施必要審核程序，提出鑒證結論或鑒證意見，并出具鑒證報告，增強稅務機關對該項信息信任程度的一種鑒證業務。

第三條 納入稅務機關行政監管并通過年檢的稅務師事務所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。

第四條 在接受委托前，稅務師事務所應當初步了解業務環境。業務環境包括：業務約定事項、鑒證對象特征、使用的標準、預期使用者的需求、責任方及其環境的相關特征，以及可能對鑒證業務產生重大影響的事項、交易、條件和慣例及其他事項。

第五條 承接土地增值稅清算鑒證業務，應當具備下列條件：

（一）接受委托的清算項目符合土地增值稅的清算條件。

（二）稅務師事務所符合獨立性和專業勝任能力等相關專業知識和職業道德規范的要求。

（三）稅務師事務所能夠獲取充分、適當、真實的證據以支持其結論并出具書面鑒證報告。

（四）與委托人協商簽訂涉稅鑒證業務約定書（見附件1）。

第六條 土地增值稅清算鑒證的鑒證對象，是指與土地增值稅納稅申報相關的會計資料和納稅資料等可以收集、識別和評價的證據及信息。具體包括：企業會計資料及會計處理、財務狀況及財務報表、納稅資料及稅務處理、有關文件及證明材料等。

第七條 稅務師事務所運用職業判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應當符合適當的標準。適當的評價標準應當具備相關性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。

第八條 稅務師事務所從事土地增值稅清算鑒證業務，應當以職業懷疑態度、有計劃地實施必要的審核程序，獲取與鑒證對象相關的充分、適當、真實的證據；并及時對制定的計劃、實施的程序、獲取的相關證據以及得出的結論作出記錄。

在確定證據收集的性質、時間和范圍時，應當體現重要性原則，評估鑒證業務風險以及可獲取證據的數量和質量。

第九條 稅務師事務所從事土地增值稅清算鑒證業務，應當以法律、法規為依據，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據基礎上，根據審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的鑒證報告并承擔相應的法律責任。

第十條 稅務師事務所按照本準則的規定出具的鑒證報告，稅務機關應當受理。

第十一條 稅務師事務所執行土地增值稅清算鑒證業務，應當遵守本準則。

第二章 一般規定

第十二條 稅務師事務所應當要求委托人如實提供如下資料：

（一）土地增值稅納稅（預繳）申報表及完稅憑證。

（二）項目竣工決算報表和有關帳薄。

（三）取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓或轉讓合同。

（四）銀行貸款合同及貸款利息結算通知單。

（五）項目工程建設合同及其價款結算單。

（六）商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的其他證明資料。

（七）無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的憑證。

（八）轉讓房地產項目成本費用、分期開發分攤依據。

（九）轉讓房地產有關稅金的合法有效憑證。

（十）與土地增值稅清算有關的其他證明資料。

第十三條 稅務師事務所開展土地增值稅清算鑒證業務時，應當對下列事項充分關注：

（一）明確清算項目及其范圍。

（二）正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。

（三）正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。

（四）正確劃分不同時期的開發項目，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

（五）正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。

（六）明確清算項目的起止日期。

第十四條 納稅人能夠準確核算清算項目收入總額或收入總額能夠查實，但其成本費用支出不能準確核算的，稅務師事務所應當按照本準則第三章的規定審核收入總額。

第十五條 納稅人能夠準確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實，但其收入總額不能準確核算的，稅務師事務所應當先按照本準則第四章的規定審核扣除項目的金額。

第十六條 稅務師事務所在審核鑒證過程中，有下列情形之一的，除符合本準則第十七條規定外，可以終止鑒證：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據明顯偏低且無正當理由的。

（六）納稅人隱瞞房地產成交價格，其轉讓房地產成交價格低于房地產評估價格且無正當理由，經稅務師事務所與委托人溝通，溝通無效的。

第十七條 納稅人雖有本準則第十六條所列情形，但如有下列委托人委托，稅務師事務所仍然可以接受委托執行鑒證業務，但需與委托人簽訂涉稅鑒證業務約定書：

（一）司法機關、稅務機關或者其他國家機關。

（二）依法組成的清算組織。

（三）法律、行政法規規定的其他組織和個人。

第三章 清算項目收入的審核

第十八條 土地增值稅清算項目收入審核的基本程序和方法包括：

（一）評價收入內部控制是否存在、有效且一貫遵守。

（二）獲取或編制土地增值稅清算項目收入明細表，復核加計正確，并與報表、總賬、明細賬及有關申報表等進行核對。

（三）了解納稅人與土地增值稅清算項目相關的合同、協議及執行情況。

（四）查明收入的確認原則、方法，注意會計制度與稅收規定以及不同稅種在收入確認上的差異。

（五）正確劃分預售收入與銷售收入，防止影響清算數據的準確性。

（六）必要時，利用專家的工作審核清算項目的收入總額。

第十九條 本準則所稱清算項目的收入，是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產）并取得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第二十條 稅務師事務所應當按照稅法及有關規定審核納稅人是否準確劃分征稅收入與不征稅收入，確認土地增值稅的應稅收入。

第二十一條 土地增值稅以人民幣為計算單位。轉讓房地產所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據以計算應納土地增值稅稅額。

對于以分期收款形式取得的外幣收入，應當按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。

第二十二條 有本準則第十六條第（六）款情形，但按本準則第十七條規定接受委托執行鑒證業務的，稅務師事務所應當獲取具有法定資質的專業評估機構確認的同類房地產評估價格，以確認轉讓房地產的收入。

第二十三條 納稅人將開發的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其視同銷售收入按下列方法和順序審核確認：

（一）按本企業當月銷售的同類房地產的平均價格核定。

（二）按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確認。

（三）參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確認。

第二十四條 收入實現時間的確定，按國家稅務總局有關規定執行。

第二十五條 對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理：

（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。

（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

第二十六條 必要時，注冊稅務師應當運用截止性測試確認收入的真實性和準確性。審核的主要內容包括：

（一）審核企業按照項目設立的“預售收入備查簿”的相關內容，觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預售款確認收入日期、收入金額和成本費用的處理情況。

（二）確認銷售退回、銷售折扣與折讓業務是否真實，內容是否完整，相關手續是否符合規定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關聯方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉利于關聯方等情況。

（三）審核企業對于以土地使用權投資開發的項目，是否按規定進行稅務處理。

（四）審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如“其他應付款”，不作銷售收入申報納稅的情形。

（五）審核納稅人以房換地，在房產移交使用時是否視同銷售不動產申報繳納稅款。

（六）審核納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產補償給拆遷戶時，是否按規定申報納稅。

（七）審核納稅人在銷售不動產過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規定申報納稅。

（八）審核將房地產抵債轉讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產，是否按規定申報納稅。

（九）審核納稅人轉讓在建項目是否按規定申報納稅。

（十）審核以房地產或土地作價入股投資或聯營從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資或聯營，是否按規定申報納稅。

第四章 扣除項目的審核

第二十七條 稅務師事務所應當審核納稅人申報的扣除項目是否符合土地增值稅暫行條例實施細則第七條規定的范圍。審核的內容具體包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）房地產開發費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。

（五）國家規定的其他扣除項目。

第二十八條 扣除項目審核的基本程序和方法包括：

（一）評價與扣除項目核算相關的內部控制是否存在、有效且一貫遵守。

（二）獲取或編制扣除項目明細表，并與明細賬、總賬及有關申報表核對是否一致。

（三）審核相關合同、協議和項目預（概）算資料，并了解其執行情況，審核成本、費用支出項目。

（四）審核扣除項目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及稅務處理是否正確，確認扣除項目的金額是否準確。

（五）實地查看、詢問調查和核實。剔除不屬于清算項目所發生的開發成本和費用。

（六）必要時，利用專家審核扣除項目。

第二十九條 審核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是否符合下列規定，并確認扣除項目的具體金額：

（一）扣除項目能夠直接認定的，審核是否取得合法、有效的憑證。

（二）扣除項目不能夠直接認定的，審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按照規定合理分攤。

（三）審核并確認房地產開發土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權屬證、房產證、預售證、房屋測繪所測量數據、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數據相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。

如果上述性質相同的三類面積所獲取的各項證據發生沖突、不能相互印證時，稅務師事務所應當追加審核程序，并按照外部證據比內部證據更可靠的原則，確認適當的面積。

（四）審核并確認扣除項目的具體金額時，應當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本（存貨）等因素。

第三十條 取得土地使用權支付金額的審核，應當包括下列內容：

（一）審核取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。

（二）如果同一土地有多個開發項目，審核取得土地使用權支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。

（三）審核取得土地使用權支付金額是否含有關聯方的費用。

（四）審核有無將期間費用記入取得土地使用權支付金額的情形。

（五）審核有無預提的取得土地使用權支付金額。

（六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金額是否存在明顯異常。

第三十一條 土地征用及拆遷補償費的審核，應當包括下列內容：

（一）審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常。

（二）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關賬目核對。

（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發的相關扣除項目，是否按稅收規定扣除。

第三十二條 前期工程費的審核，應當包括下列內容：

（一）審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。

（二）審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發費用是否按稅收規定扣除。

第三十三條 建筑安裝工程費的審核，應當包括下列內容：

（一）出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據：

1.從合同管理部門獲取施工單位與開發商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對；

2.實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監理公司取證；

3.審核納稅人是否存在利用關聯方（尤其是各企業適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。

（二）自營方式。重點審核施工所發生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規定進行會計處理和稅務處理。

第三十四條 基礎設施費和公共配套設施費的審核，應當包括下列內容：

（一）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證。

（二）如果有多個開發項目，基礎設施費和公共配套設施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。

（三）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有其他企業的費用。

（四）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費用記入基礎設施費和公共配套設施費用。

（六）審核有無預提的基礎設施費和公共配套設施費用。

（七）獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常。

（八）審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發成本是否已經按規定分攤。

（九）各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規定。

第三十五條 開發間接費用的審核，應當包括下列內容：

（一）審核各項開發間接費用是否取得合法有效憑證。

（二）如果有多個開發項目，開發間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。

（三）審核各項開發間接費用是否含有其他企業的費用。

（四）審核各項開發間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費用記入開發間接費用。

（六）審核有無預提的開發間接費用。

（七）審核納稅人的預提費用及為管理和組織經營活動而發生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。

（八）在計算加計扣除項目基數時，審核是否剔除了已計入開發成本的借款費用。

第三十六條 房地產開發費用的審核，應當包括下列內容：

（一）審核應具實列支的財務費用是否取得合法有效的憑證，除具實列支的財務費用外的房地產開發費用是否按規定比例計算扣除。

（二）利息支出的審核。企業開發項目的利息支出不能夠提供金融機構證明的，審核其利息支出是否按稅收規定的比例計算扣除；開發項目的利息支出能夠提供金融機構證明的，應按下列方法進行審核：

1.審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；

2.如果有多個開發項目，利息費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的利息費用記入了清算項目；

3.審核各項借款合同，判斷其相應條款是否符合有關規定；

4.審核利息費用是否超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

第三十七條 與轉讓房地產有關的稅金審核，應當確認與轉讓房地產有關的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規定，計算的扣除金額是否正確。

對于不屬于清算范圍或者不屬于轉讓房地產時發生的稅金及附加，或者按照預售收入（不包括已經結轉銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加，不應作為清算的扣除項目。

第三十八條 國家規定的加計扣除項目的審核，應當包括下列內容：

（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的，審核是否按稅收規定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規定加計扣除的情形。

（二）對于取得土地使用權后，僅進行土地開發（如“三通一平”等），不建造房屋即轉讓土地使用權的，審核是否按稅收規定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發土地的成本之和計算加計扣除。

（三）對于取得了房地產產權后，未進行任何實質性的改良或開發即再行轉讓的，審核是否按稅收規定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規定加計扣除的情形。

（四）對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數的情形。

第三十九條 對于納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，審核其扣除項目金額是否按主管稅務機關確定的分攤方法計算分攤扣除。

第五章 應納稅額的審核

第四十條 稅務師事務所應按照稅法規定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括：

（一）審核清算項目的收入總額是否符合稅收規定，計算是否正確。

（二）審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規定，計算是否正確。

1.如果企業有多個開發項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；

2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算；

3.對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應當特別關注收入的實現時間及其扣除項目的配比。

（三）審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。

（四）審核并確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額。

第六章 鑒證報告的出具

第四十一條 本準則所稱的鑒證報告，是指稅務師事務所按照相關法律、法規、規章及其他有關規定，在實施必要的審核程序后，出具含有鑒證結論或鑒證意見的書面報告。

第四十二條 鑒證報告的基本內容應當包括：

（一）標題。鑒證報告的標題應當統一規范為“土地增值稅清算稅款鑒證報告”.（二）收件人。鑒證報告的收件人是指注冊稅務師按照業務約定書的要求致送鑒證報告的對象，一般是指鑒證業務的委托人。鑒證報告應當載明收件人的全稱。

（三）引言段。鑒證報告的引言段應當表明委托人和受托人的責任，說明對委托事項已進行鑒證審核以及審核的原則和依據等。

（四）審核過程及實施情況。鑒證報告的審核過程及實施情況應當披露以下內容：

1.簡要評述與土地增值稅清算有關的內部控制及其有效性；

2.簡要評述與土地增值稅清算有關的各項內部證據和外部證據的相關性和可靠性；

3.簡要陳述對委托單位提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業推斷的情況。

（五）鑒證結論或鑒證意見。注冊稅務師應當根據鑒證情況，提出鑒證結論或鑒證意見，并確認出具鑒證報告的種類。

（六）鑒證報告的要素還應當包括：

1.稅務師事務所所長和注冊稅務師簽名或蓋章；

2.載明稅務師事務所的名稱和地址，并加蓋稅務師事務所公章；

3.注明報告日期；

4.注明鑒證報告的使用人；

5.附送與土地增值稅清算稅款鑒證相關的審核表及有關資料。

第四十三條 稅務師事務所經過審核鑒證，應當根據鑒證情況，出具真實、合法的鑒證報告。鑒證報告分為以下四種：

（一）無保留意見的鑒證報告（見附件2）。

（二）保留意見的鑒證報告（見附件3）。

（三）無法表明意見的鑒證報告（見附件4）。

（四）否定意見的鑒證報告（見附件5）。

上述鑒證報告應當附有《企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關附表》（見附件6）。

第四十四條 稅務師事務所經過審核鑒證，確認涉稅鑒證事項符合下列所有條件，應當出具無保留意見的鑒證報告：

（一）鑒證事項完全符合法定性標準，涉及的會計資料及納稅資料遵從了國家法律、法規及稅收有關規定。

（二）注冊稅務師已經按本準則的規定實施了必要的審核程序，審核過程未受到限制。

（三）注冊稅務師獲取了鑒證對象信息所需的充分、適當、真實的證據，完全可以確認土地增值稅的具體納稅金額。

稅務師事務所出具無保留意見的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據。

第四十五條 稅務師事務所經過審核鑒證，認為涉稅鑒證事項總體上符合法定性標準，但還存在下列情形之一的，應當出具保留意見的鑒證報告：

（一）部分涉稅事項因稅收法律、法規及其具體政策規定或執行時間不夠明確。

（二）經過咨詢或詢證，對鑒證事項所涉及的具體稅收政策在理解上與稅收執法人員存在分歧，需要提請稅務機關裁定。

（三）部分涉稅事項因審核范圍受到限制，不能獲取充分、適當、真實的證據，雖然影響較大，但不至于出具無法表明意見的鑒證報告。

稅務師事務所應當對能夠獲取充分、適當、真實證據的部分涉稅事項，確認其土地增值稅的具體納稅金額，并對不能確認具體金額的保留事項予以說明，提請稅務機關裁定。

稅務師事務所出具的保留意見的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據。

第四十六條 稅務師事務所因審核范圍受到限制，認為對企業土地增值稅納稅申報可能產生的影響非常重大和廣泛，以至于無法對土地增值稅納稅申報發表意見，應當出具無法表明意見的鑒證報告。

稅務師事務所出具的無法表明意見的鑒證報告，不能作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據。

第四十七條 稅務師事務所經過審核鑒證，發現涉稅事項總體上沒有遵從法定性標準，存在違反相關法律、法規或稅收規定的情形，經與被審核單位的治理層、管理層溝通或磋商，在所有重大方面未能達成一致意見，不能真實、合法的反映鑒證結果的，應當出具否定意見的鑒證報告。

稅務師事務所出具否定意見的鑒證報告，不能作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據。

附件1：涉稅鑒證業務約定書（參考文本）

甲方（委托方）：

甲方稅務登記號：

乙方（受托方）：

乙方稅務師事務所執業證編號：

茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算涉稅鑒證業務，依據《中華人民共和國合同法》及有關規定，經雙方協商，達成以下約定：

一、委托事項

（一）項目名稱：

（二）具體內容及要求：

（三）完成時間：

二、甲方的責任與義務

（一）甲方的責任

1.根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關規定，甲方有責任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。

2.按照現行稅收法律、法規和政策規定依法履行納稅義務是甲方的責任。這種責任還應當包括：（1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關的內部控制。（2）符合會計準則及有關規定。（3）嚴格按照稅收規定進行納稅調整。

3.甲方不得授意乙方人員實施違反國家法律、法規的行為。

4.基于重要性原則、截止性測試的性質和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內部控制的固有局限性，經乙方審核后仍然可能存在未被發現的風險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應當承擔的法律責任。

（二）甲方的義務

1.按照乙方要求，及時提供完成委托事項所需的會計資料、納稅資料和其他有關資料，并保證所提供資料的真實性和完整性。

2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項有關的記錄、文件和所需的其他信息，并答復乙方工作人員對有關事項的詢問。

3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協助，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。

4.委托人按本約定書的約定及時足額支付委托業務費用以及其他相關費用。未按規定時間支付委托費用的，應按約定金額

%的比例支付違約金。

三、乙方的責任和義務

（一）乙方的責任

1.乙方應嚴格按照現行稅收相關法律、法規和政策規定以及《注冊稅務師管理暫行辦法》及有關規定，本著獨立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關資料進行審核鑒證。

2.乙方應當制定合理計劃和實施能夠獲取充分、適當、真實證據的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。

3.乙方有責任在鑒證報告中指明發現的甲方違反國家法律法規且未按乙方的建議進行調整的事項。

（二）乙方的義務

1.乙方應當按照約定時間完成委托事項，并出具真實、合法的鑒證報告。

2.除下列情況外，乙方應當對執行業務過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權；（2）根據法律法規的規定，為法律訴訟準備文件或提供證據；（3）監管機構對乙方進行行政處罰所實施的調查、聽證、復議等程序。

3.由于乙方過錯導致甲方未按規定履行納稅義務的，乙方應當按照有關法律、法規及相關規定承擔相應的法律責任。

4.屬于乙方原因未按約定時限完成委托事項并給甲方造成損失的，應當承擔相應的賠償責任。

四、約定事項的收費

（一）按照注冊稅務師行業收費的有關規定，完成本委托事項費用為人民幣（大寫）元整（￥）。

（二）上述費用自本約定書生效之日起 日內預付業務費用總額的 %；其余費用按 方式支付。

（三）由于無法預見的原因，導致從事本委托事項完成的實際時間較本約定書簽訂時預計的時間有明顯的增加或減少時，甲乙雙方應通過協商，相應調整本約定書第四款第（一）項所述業務費用總額。

（四）由于無法預見的原因，導致乙方人員抵達甲方工作現場后，本約定書項目不再進行，甲方不得要求退還預付的業務費用；如上述情況發生于乙方人員完成現場審核工作之后，甲方應另行向乙方支付人民幣 元的補償費，該補償費應于甲方收到乙方的收款通知之日起 日內支付。

（五）由于無法預見的原因，發生的與本次委托事項有關的其他費用（包括交通、食宿費等），由雙方協商解決。

五、鑒證報告的出具和使用

（一）乙方應當按照國家發布的相關業務準則所規定的格式和類型，出具真實、合法的鑒證報告。

（二）乙方向甲方出具鑒證報告一式 份。

（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的鑒證報告；不得修改或刪除重要的數據、重要的附件和所作的重要說明。

六、約定事項的變更

如果出現不可預見的情形，影響審核鑒證工作如期完成，或需要提前出具審核報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應提前通知對方，并由雙方協商解決。

七、約定事項的終止

（一）本約定書簽訂后，雙方應當按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應提前通知另一方，并由雙方協商解決。

（二）在終止業務約定的情況下，乙方有權就本約定書終止之日前對約定事項所付出的勞動收取合理的費用。

八、適用法律和爭議解決

本約定書的所有方面均應適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。與本約定書有關的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下一種解決方式：

（一）提交 進行仲裁；

（二）向有管轄權的人民法院提起訴訟。

九、本約定書的法律效力

（一）本約定書經雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項后終止。

（二）本約定書一式二份，甲乙方各執一份，具有同等法律效力。

十、其他事項的約定

本約定書未盡事宜，經雙方協商另行簽訂的補充協議，與本約定書具有同等法律效力。

甲方（委托人）： 乙方：

（蓋章）（蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）所長：（簽名或蓋章）

地址： 地址：

電話： 電話：

聯系人： 聯系人：

簽約日期：

簽約地點：

附件2：土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于無保留意見的鑒證報告）

編號：

公司：

我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規及有關規定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關資料的真實性和準確性，在進行職業判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的鑒證報告。

在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關政策規定，按照《土地增值稅清算鑒證業務準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序?，F將鑒證結果報告如下：

一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況

（主要披露以下內容）

（一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的內部控制及其有效性。

（二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的各項內部證據和外部證據的相關性和可靠性。

（三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業推斷的情況。

二、鑒證結論

經對貴公司（項目）土地增值稅清算稅款申報進行審核，我們確認：

1.收入總額： 元；

2.扣除項目金額： 元；

3.增值額： 元；

4.增值率（增值額與扣除金額之比）： %；

5.適用稅率： %；

6.應繳土地增值稅稅額： 元；

7.已繳土地增值稅稅額： 元；

8.應補（退）繳土地增值稅稅額： 元。

清算事項的具體情況詳見附件。

本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務機關受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規規定，鑒證報告的全部內容不得提供給其他任何單位和個人。

稅務師事務所所長（簽名或蓋章）：

中國注冊稅務師（簽名或蓋章）：

地址：

稅務師事務所（蓋章）

年 月 日

附件：

1.稅務師事務所和注冊稅務師執業證書復印件。

2.企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。

3.土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括：

（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉讓土地使用權）明細表；

（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表；

（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表；

（5）與收入相關的面積審核調整明細表；

（6）轉讓土地使用權、房地產銷售收入審核調整明細表；

（7）扣除項目及成本結轉審核匯總表；

（8）與轉讓土地使用權、銷售房地產有關稅費審核調整明細表；

（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

4.土地增值稅清算稅款申報審核事項有關證明材料（復印件）。

附件3：土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于保留意見的鑒證報告）

編號：

公司：

我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規及有關規定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關資料的真實性和準確性，在進行職業判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的鑒證報告。

在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關政策規定，按照《土地增值稅清算鑒證業務準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序?，F將鑒證結果報告如下：

一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況

（主要披露以下內容）

（一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的內部控制及其有效性。

（二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的各項內部證據和外部證據的相關性和可靠性。

（三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業推斷的情況。

二、鑒證結論

經對貴公司（項目）土地增值稅清算稅款申報進行審核，除××保留意見的事項因稅收政策規定不夠明確或證據不夠充分等原因，尚不能確認其應納土地增值稅的具體金額外，我們確認：

1.收入總額： 元；

2.扣除項目金額： 元；

3.增值額： 元；

4.增值率（增值額與扣除金額之比）： %；

5.適用稅率： %；

6.應繳土地增值稅稅額： 元；

7.已繳土地增值稅稅額： 元；

8.應補（退）繳土地增值稅稅額： 元。

清算事項的具體情況詳見附件。

本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務機關受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規規定，鑒證報告的全部內容不得提供給其他任何單位和個人。

稅務師事務所所長（簽名或蓋章）：

中國注冊稅務師（簽名或蓋章）：

地址：

稅務師事務所（蓋章）

年 月 日

附件：

1.稅務師事務所和注冊稅務師執業證書復印件。

2.企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。

3.土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括：

（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉讓土地使用權）明細表；

（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表；

（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表；

（5）與收入相關的面積審核調整明細表；

（6）轉讓土地使用權、房地產銷售收入審核調整明細表；

（7）扣除項目及成本結轉審核匯總表；

（8）與轉讓土地使用權、銷售房地產有關稅費審核調整明細表；

（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

4.土地增值稅清算稅款申報審核事項有關證明材料（復印件）。

附件4：土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于無法表明意見的鑒證報告）

編號：

公司：

我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規及有關規定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關資料的真實性和準確性，在進行職業判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的鑒證報告。

在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關政策規定，按照《土地增值稅清算鑒證業務準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序。現將鑒證結果報告如下：

一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況

（主要披露以下內容）

（一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的內部控制及其有效性。

（二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的各項內部證據和外部證據的相關性和可靠性。

（三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業推斷的情況。

二、鑒證意見

經對貴公司（項目）土地增值稅清算稅款申報進行審核，因審核范圍受到限制，我們認為，下列事項對確認土地增值稅稅額可能產生的影響非常重大和廣泛，以至于無法對（項目）土地增值稅清算稅款申報發表意見。

（一）××事項的審核情況。

（詳細說明該審核事項對確認土地增值稅額可能產生的非常重大而廣泛的影響，并闡述對該事項無法表明意見的理據。下同。）

（二）××事項的審核情況。

（三）××事項的審核情況。

清算項目的具體情況詳見附件。

本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務機關受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規規定，鑒證報告的全部內容不得提供給其他任何單位和個人。

稅務師事務所所長（簽名或蓋章）：

中國注冊稅務師（簽名或蓋章）：

地址：

稅務師事務所（蓋章）

年 月 日

附件：

1.稅務師事務所和注冊稅務師執業證書復印件。

2.企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。

3.土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括：

（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉讓土地使用權）明細表；

（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表；

（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表；

（5）與收入相關的面積審核調整明細表；

（6）轉讓土地使用權、房地產銷售收入審核調整明細表；

（7）扣除項目及成本結轉審核匯總表；

（8）與轉讓土地使用權、銷售房地產有關稅費審核調整明細表；

（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

4.土地增值稅清算稅款申報審核事項有關證明材料（復印件）。

附件5：土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于否定意見的鑒證報告）

編號：

公司：

我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規及有關規定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關資料的真實性和準確性，在進行職業判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的鑒證報告。

在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關政策規定，按照《土地增值稅清算鑒證業務準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序?，F將鑒證結果報告如下：

一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況

（主要披露以下內容）

（一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的內部控制及其有效性。

（二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的各項內部證據和外部證據的相關性和可靠性。

（三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業推斷的情況。

二、鑒證意見

經審核，我們發現貴公司土地增值稅清算稅款申報，存在違反相關法律、法規及稅收規定的情形，經與貴公司磋商，在下列重大且原則的問題上未能達成一致意見。我們認為，貴公司

（項目）土地增值稅清算稅款申報不能真實、合法地反映企業該項目應納土地增值稅稅額。

（一）××事項的審核情況。

（描述存在違反稅收法律法規或有關規定的情形，并闡述經與委托人就該事項所有重大方面進行磋商不能達成一致、出具否定意見的理據。下同。）

（二）××事項的審核情況。

（三）××事項的審核情況。

清算項目的具體情況詳見附件。

本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務機關受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規規定，鑒證報告的全部內容不得提供給其他任何單位和個人。

稅務師事務所所長（簽名或蓋章）：

中國注冊稅務師（簽名或蓋章）：

地址：

稅務師事務所（蓋章）

年 月 日

附件：

1.稅務師事務所和注冊稅務師執業證書復印件。

2.企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。

3.土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括：

（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉讓土地使用權）明細表；

（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表；

（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表；

（5）與收入相關的面積審核調整明細表；

（6）轉讓土地使用權、房地產銷售收入審核調整明細表；

（7）扣除項目及成本結轉審核匯總表；

（8）與轉讓土地使用權、銷售房地產有關稅費審核調整明細表；

（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

4.土地增值稅清算稅款審核事項有關證明材料（復印件）。

附件6：企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關附表

一、基本情況

（一）企業基本情況

1.成立日期：

2.稅務登記證號：

（1）國稅登記證號：

（2）地稅登記證號：

3.地 址：

4.法人代表：

5.注冊資本：

6.投資總額：

7.企業類型：

8.經營范圍：

9.其他：

（二）項目基本情況

1.項目地址。

2.項目概況。列明開發項目類型、占地面積、取得相關批文的情況。

3.項目建設規模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套面積、可售面積，并分別說明普通住宅、非普通住宅、其他開發項目的建設規模。

4.項目銷售情況。列明取得預售許可證情況，實際開始銷售日期、截止清算基準日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例等，并分別按普通住宅、非普通住宅、其他開發項目予以說明。

5.項目設計情況。說明設計方案是否由境外機構或境外人員提供，以及項目設計的其他情況。

二、主要會計政策和稅收政策

1.公司執行 會計準則或《××會計制度》及有關規定。

2.公司會計核算方法：

3.主要內部控制制度：

4.土地增值稅清算條件：

5.開發產品完工的標準：

6.成本費用的分配標準：

7.開發產品銷售收入確認的標準：

8.開發產品視同銷售確認收入的標準：

9.與土地增值稅清算項目相關的稅收政策：

10.其他政策：

三、土地增值稅的審核情況

（一）土地增值稅應稅收入的審核

截至××年××月××日止，貴公司自報本項目土地增值稅應稅收入 元；經審核，核定土地增值稅應稅收入為 元，比自報數調增/調減 元，其中：

1.銷售普通標準住宅平方米，取得銷售收入自報應稅收入 元；經審核，調增/調減收入 元，核定收入 元。

2.銷售其他項目（含非普通標準住宅平方米，取得銷售收入自報應稅收入 元；經審核，調增/調減收入 元，核定收入 元。

3.視同銷售房地產收入：（1）按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產平均價格；或（2）參照當地當年、同類房地產的市場價格、評估價值確定，自報應稅收入 元；經審核，調增/調減收入 元，核定其他項目應稅收入 元。

（二）土地增值稅扣除項目的審核

截至××年××月××日止，貴公司自報本項目土地增值稅應稅扣除項目總額 元；經審核，核定土地增值稅扣除項目總額 元，比自報數調增/調減 元，其中：

1.取得土地使用權所支付的金額。貴公司自報取得本項目的土地使用權支付金額為 元；經審核，由于××原因，應調增/調減 元，核定允許扣除的取得土地使用權所支付的金額為 元。

2.房地產開發成本。貴公司本項目自報房地產開發成本 元；經審核，由于××原因，應調增/調減 元，核定允許扣除的房地產開發成本為 元。其中：

（1）貴公司自報土地征用及拆遷補償 元；經審核，由于××原因，應調增/調減 元，核定允許扣除的土地征用及拆遷補償為 元。

（2）貴公司自報前期工程費 元；經審核，由于××原因，應調增/調減 元，核定允許扣除的前期工程費為 元。

（3）貴公司自報建筑安裝工程費 元；經審核，由于××原因，應調增/調減 元，核定允許扣除的建筑安裝工程費為 元。

（4）貴公司自報基礎設施費 元；經審核，由于××原因，應調增/調減 元，核定允許扣除的基礎設施費為 元。

（5）貴公司自報公共配套設施費 元；經審核，由于××原因，應調增/調減 元，核定允許扣除的公共配套設施費為 元。

（6）貴公司自報開發間接費 元；經審核，由于××原因，應調增/調減 元，核定允許扣除的開發間接費為 元。

3.房地產開發費用。

（1）本項目發生的財務費用中，借款利息支出能夠全部提供金融機構票據證明的，應據實扣除，扣除金額為 元。其房地產開發費用按取得土地使用權所支付金額 元與開發成本 元之和的5%扣除 元。因此，貴公司此項目可扣除金額為 元。

（2）本項目發生的財務費用中，借款利息支出未能全部提供金融機構票據的，其房地產開發費用按取得土地使用權所支付金額 元與開發成本 元之和的10%扣除 元。因此，貴公司此項目可扣除金額為 元。

4.與轉讓房地產有關的稅金。

貴公司自報轉讓房地產有關稅金為 元；經審核，應調增/調減 元，調整后貴公司可扣除的轉讓房地產有關稅金為 元。其中：

（1）貴公司自報轉讓房地產有關營業稅稅金為 元；經審核，應調增/調減 元，調整后貴公司可扣除的轉讓房地產有關營業稅稅金為 元。

（2）貴公司自報轉讓房地產有關城市維護建設稅稅金為 元；經審核，應調增/調減 元，調整后貴公司可扣除的轉讓房地產有關城市維護建設稅稅金為 元。

（3）貴公司自報轉讓房地產有關教育費附加費為 元；經審核，應調增/調減 元，調整后貴公司可扣除的轉讓房地產有關教育費附加費為 元。

5.稅收規定的其他扣除項目。

貴公司根據稅收有關規定，允許按取得土地使用權所支付金額 元與開發成本 元之和的20%加計扣除。因此，貴公司其他扣除項目的金額為 元。

（三）增值額及增值率的審核

貴公司自報轉讓房地產土地增值稅的增值額為 元；經審核，應繳土地增值稅的增值額為 元。其中：

⑴普通住宅土地增值稅的增值額為 元，增值率為 %（計算公式）

⑵非普通住宅土地增值稅的增值額為 元，增值率為 %（計算公式）

（四）應繳土地增值稅的審核

貴公司自報轉讓房地產土地增值稅稅額為 元；經審核，應繳土地增值稅稅額為 元，已繳稅款為 元；應補（退）稅額為 元。其中：

1.普通住宅應繳土地增值稅稅額為 元；已繳稅額為 元，應補（退）稅額為 元。

2.非普通住宅應繳土地增值稅稅額為 元；已繳稅額為 元，應補（退）稅額為 元。

四、應當披露的其他事項