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北京市財(cái)政局,北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管%90

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第一篇:北京市財(cái)政局,北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管%90

【發(fā)布單位】北京市財(cái)政局, 北京市地方稅務(wù)局 【發(fā)布文號(hào)】京財(cái)稅[1997]198號(hào) 【發(fā)布日期】1997-03-03 【生效日期】1997-03-03 【失效日期】 【所屬類(lèi)別】地方法規(guī) 【文件來(lái)源】中國(guó)法院網(wǎng)

北京市財(cái)政局, 北京市地方稅務(wù)局

關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管理問(wèn)題的通知

(京財(cái)稅[1997]198號(hào))

各區(qū)縣財(cái)政局、地方稅務(wù)局、各分局、市局各直屬單位:

為進(jìn)一步完善土地增值稅政策,加強(qiáng)征收管理,經(jīng)研究,現(xiàn)將有關(guān)政策及征管辦法通知如下,請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。

一、關(guān)于對(duì)經(jīng)政府批準(zhǔn)建立的各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行成片土地開(kāi)發(fā)、分期分批轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免稅問(wèn)題。

在1994年1月1日以前經(jīng)市、區(qū)(縣)政府批準(zhǔn),進(jìn)行房也產(chǎn)開(kāi)發(fā)并立項(xiàng)的開(kāi)發(fā)區(qū),用開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)(或指定的開(kāi)發(fā)公司)名義與在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)投資的投資商(或開(kāi)發(fā)商)在1994年1月1日前簽定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同(或立項(xiàng)),并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā),在1998年12月31日前首次轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),可根據(jù)京財(cái)稅(1996)647號(hào)通知有關(guān)規(guī)定享受免稅政策。1994年1月1日以后開(kāi)發(fā)區(qū)管理部門(mén)將完成土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(三通一平或七通一平)后的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)ɑ虺鲎專(zhuān)?,投資商或開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)后,新建房地產(chǎn)在1998年12月31日前首次轉(zhuǎn)讓的,也可享受免稅政策。

二、關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成片受讓土地,分期分批進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并轉(zhuǎn)讓征免稅問(wèn)題。

凡由市計(jì)委、建委在1994年1月1日前審批立項(xiàng),由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成片受讓土地,并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā),分期分批進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并轉(zhuǎn)讓或只轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),其在1998年底前未超過(guò)立項(xiàng)批復(fù)總體規(guī)模范圍開(kāi)發(fā)并首次轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),可享受京財(cái)稅(1996)647號(hào)通知中規(guī)定的免稅政策。但該公司如與其他單位簽定開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓合同,由其他單位進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)后再轉(zhuǎn)讓的,屬第二次轉(zhuǎn)讓行為,應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)1994年1月1日以前立項(xiàng)批復(fù)規(guī)模開(kāi)發(fā)并轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

三、關(guān)于1998年12月31日前預(yù)售商品房免稅問(wèn)題。

對(duì)于1994年1月1日前批準(zhǔn)立項(xiàng)或簽訂開(kāi)發(fā)合同(已取得土地使用權(quán))并已按規(guī)定投入資金的商品房項(xiàng)目,在1998年12月31日前預(yù)售時(shí)已完成主體工程且投資完成額占計(jì)劃投資總額70%以上的,視同在1998年12月31日前首次轉(zhuǎn)讓?zhuān)砂匆?guī)定免征土地增值稅。

四、關(guān)于對(duì)污染擾民搬遷企業(yè)享受免稅政策問(wèn)題。

對(duì)于經(jīng)審核屬于污染擾民搬遷企業(yè),且轉(zhuǎn)讓原廠址取得的轉(zhuǎn)讓收入用于新廠址建設(shè)的,可按(95)京經(jīng)安字第200號(hào)通知規(guī)定享受免稅政策。

對(duì)于在原廠址上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并轉(zhuǎn)讓的,不能享受(95)京經(jīng)安字第200號(hào)通知中的免稅政策。

對(duì)于搬遷企業(yè)以原廠址與其他單位進(jìn)行合建,建成后按合同留作自用的房地產(chǎn),暫免征收土地增值稅。將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

五、關(guān)于對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有居住用房征免稅問(wèn)題。

對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有居住用房,在界定其居住時(shí)間時(shí),可按其房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的時(shí)間為準(zhǔn);對(duì)實(shí)行住房制度改革,單位以優(yōu)惠價(jià)或成本價(jià)出售給本單位職工的住房,尚未取得產(chǎn)權(quán)證的,可由單位出具購(gòu)房居住證明。凡是其產(chǎn)權(quán)證登記時(shí)間或購(gòu)房時(shí)間與轉(zhuǎn)讓時(shí)間相隔超過(guò)5年的,均可享受免稅政策。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓落實(shí)私房政策時(shí)騰退的住房,在出示房管部門(mén)騰退通知后,可享受免稅政策。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓所繼承或接受贈(zèng)與的居住用房,在出示原所有人的房產(chǎn)證及繼承人或受贈(zèng)人的房產(chǎn)證后,可享受免稅政策。

六、關(guān)于對(duì)合作建房辦理項(xiàng)目登記及納稅申報(bào)手續(xù)問(wèn)題。

對(duì)于一方出地,一方出資金簽定的合作建房合同(協(xié)議),在獲得立項(xiàng)批復(fù)后,其中一方又將已合建的部分再與第三方簽定合建合同(協(xié)議)的,應(yīng)在再次簽訂合建合同(協(xié)議)后30日內(nèi)辦理土地增值稅項(xiàng)目登記、納稅申報(bào)手續(xù)。

七、納稅人在辦理項(xiàng)目登記、納稅申報(bào)手續(xù)時(shí)提供的資料。

(一)、辦理項(xiàng)目登記時(shí),需由納稅人提供以下資料:

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同(或合建協(xié)議書(shū))

2.土地受讓合同(或政府無(wú)償劃撥土地文件)

3.建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告批復(fù)文件

4.建設(shè)工程規(guī)劃批復(fù)

5.稅務(wù)登記證

6.申請(qǐng)按季申報(bào)的綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)提供資質(zhì)等級(jí)證明

辦理普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審批手續(xù)時(shí)還需提交首規(guī)委批準(zhǔn)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計(jì)圖紙(包括:每棟樓建筑總面積、每棟樓設(shè)計(jì)總戶數(shù)、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)、住宅設(shè)備標(biāo)準(zhǔn))。

(二)、辦理納稅申報(bào)時(shí),需由納稅人提供的資料:

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)提供:

1.當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表(包括:損益表、主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(工程)銷(xiāo)售明細(xì)表、在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表、已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表)等

2.銀行貸款利息結(jié)算通知單

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料(商品房購(gòu)銷(xiāo)合同附本、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單等)

4.有關(guān)的完稅憑證(包括:營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等)

5.開(kāi)發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還需攜帶經(jīng)審核的《普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審核表》

6.辦理年度結(jié)算時(shí)還需提供年度結(jié)算報(bào)表

7.辦理竣工清算時(shí)還需提供竣工清算報(bào)表

轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)提供:

1.房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、委托書(shū)、公證書(shū)

2.房屋所有權(quán)證

3.土地使用權(quán)證

4.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告

5.有關(guān)的稅費(fèi)繳納憑證(包括:營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等)

一九九七年三月三日

本內(nèi)容來(lái)源于政府官方網(wǎng)站,如需引用,請(qǐng)以正式文件為準(zhǔn)。

第二篇:北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程

北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)土地增值稅征收管理,規(guī)范土地增值稅清算工作,根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))及有關(guān)文件規(guī)定,制定本規(guī)程。

第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。

第三條 本規(guī)程所稱(chēng)土地增值稅清算(以下簡(jiǎn)稱(chēng)清算),是指納稅人依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定,計(jì)算符合清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,并按照規(guī)定的程序和時(shí)限,向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料,辦理清算手續(xù),結(jié)清稅款的行為。

第四條 納稅人是清算的主體,對(duì)清算申報(bào)的真實(shí)性、合法性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)。

第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)清算的受理和審核。第二章 項(xiàng)目管理

第六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行日常管理和清算(以下簡(jiǎn)稱(chēng)清算單位)。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,可以結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況及相關(guān)材料進(jìn)行判定,以確定的分期建設(shè)項(xiàng)目作為清算單位。

【注:原則上按建設(shè)工程規(guī)劃許可證為清算單位,經(jīng)過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)判定后,可以按建筑工程施工許可證為清算單位。】

第七條 納稅人應(yīng)自取得立項(xiàng)批準(zhǔn)文件之日起30日內(nèi),到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。土地增值稅項(xiàng)目登記及管理按照北京市地方稅務(wù)局有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

第八條 納稅人應(yīng)按照房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的要求和清算管理規(guī)定,自取得相關(guān)主管部門(mén)批復(fù)手續(xù)后,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供立項(xiàng)批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案表、預(yù)(銷(xiāo))售許可證等材料。

第九條 屬于保障房項(xiàng)目的,納稅人需提供政府主管部門(mén)制發(fā)的相關(guān)文件。第十條 納稅人應(yīng)按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的要求進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作,準(zhǔn)確歸集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用。

第十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理應(yīng)保持連續(xù)性,不得因房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅納稅人、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做好項(xiàng)目跟蹤管理工作。

第三章 清算申報(bào)與受理 第十二條 符合下列情況之一的,納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù):

(一)全部竣工并銷(xiāo)售完畢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。

(四)納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

第十三條 符合下列情況之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:

(一)納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已竣工,且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積(含視同銷(xiāo)售房地產(chǎn))占項(xiàng)目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在85%以上的,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用1年以上的。

(二)取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷(xiāo)售完畢的。

第十四條 本規(guī)程第十三條所稱(chēng)竣工,是指除土地開(kāi)發(fā)外,納稅人建造、開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,符合下列條件之一:

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已開(kāi)始投入使用。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格,或是否辦理竣工(完工)備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù),當(dāng)納稅人開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí),為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始投入使用。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。第十五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)清算項(xiàng)目實(shí)行分類(lèi)管理:

(一)符合本規(guī)程第十二條情形的,納稅人應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算申請(qǐng),并據(jù)實(shí)填寫(xiě)《土地增值稅清算申請(qǐng)表》(見(jiàn)附件1),辦理清算手續(xù)。

(二)符合本規(guī)程第十三條情形的,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。確定需要進(jìn)行清算的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書(shū)》(見(jiàn)附件2)送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書(shū)》之日起90日內(nèi),填寫(xiě)《土地增值稅清算申請(qǐng)表》報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān),辦理清算手續(xù)。

第十六條 納稅人應(yīng)以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書(shū)之日起90日內(nèi)的任意一天,確認(rèn)為清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間(以下簡(jiǎn)稱(chēng)清算截止日),并將清算截止日明確告知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

第十七條 納稅人進(jìn)行清算時(shí),應(yīng)填報(bào)《土地增值稅清算報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)清算報(bào)告,標(biāo)準(zhǔn)格式見(jiàn)附件3)。

納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算的,稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定完成鑒證,并出具《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)鑒證報(bào)告,標(biāo)準(zhǔn)格式見(jiàn)附件4)。納稅人提交資料時(shí),可以使用鑒證報(bào)告代替清算報(bào)告。

第十八條 納稅人在辦理清算申請(qǐng)手續(xù)時(shí),應(yīng)按要求報(bào)送有關(guān)資料,并填寫(xiě)《土地增值稅清算材料要求及清單》(見(jiàn)附件5):

(一)項(xiàng)目竣工清算報(bào)表,當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表(包括:損益表、主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(工程)銷(xiāo)售明細(xì)表、已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表)等。

(二)國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。

(三)取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

(四)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算、概算書(shū)、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單。

(五)能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。

(六)銷(xiāo)售商品房有關(guān)證明資料,以商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式,包含:銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入、用途等。

(七)清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

(八)清算項(xiàng)目的銷(xiāo)售許可證。

(九)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證,包括:已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。

(十)《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》。

(十一)《土地增值稅納稅申報(bào)表

(二)》。

(十二)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。

第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)納稅人提供的資料,嚴(yán)格按照《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》的標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行審核。

納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)予以受理,并向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算受理通知書(shū)》(見(jiàn)附件6)轉(zhuǎn)入審核程序。納稅人提交的《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)涉稅事項(xiàng)情況不清楚的,應(yīng)退回修改;資料不完整的,應(yīng)開(kāi)具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書(shū)》(見(jiàn)附件7),通知納稅人補(bǔ)全清算資料。

納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)全資料的,予以受理;逾期未能補(bǔ)齊資料,經(jīng)納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補(bǔ)齊的書(shū)面說(shuō)明及相關(guān)證明材料,可以受理;不能補(bǔ)齊資料且無(wú)正當(dāng)理由的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可進(jìn)行核定征收或移交稅務(wù)稽查部門(mén)處理。

納稅人清算申請(qǐng)不符合受理?xiàng)l件的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請(qǐng)表》中注明并退回納稅人。

第四章 清算審核管理 第二十條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核以案頭審核為主,必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地審核。

案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核,重點(diǎn)審核納稅人申報(bào)情況的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上,通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式,對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

第二十一條 清算審核實(shí)行主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、區(qū)(分)局兩級(jí)審核管理制度。各區(qū)(分)局可成立清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組和審核小組,開(kāi)展清算審核工作。第二十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核中發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)、未采信或部分未采信《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》的,應(yīng)填寫(xiě)《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書(shū)》要求納稅人限期進(jìn)行說(shuō)明。待納稅人說(shuō)明情況、重新補(bǔ)充證明資料后繼續(xù)審核。

第二十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在清算受理之日起90日內(nèi)完成審核出具意見(jiàn),審核時(shí)限不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求說(shuō)明情況、補(bǔ)充資料的時(shí)間。

第二十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)完成審核后,應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見(jiàn)書(shū)》(見(jiàn)附件8)。

第二十五條 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,清算補(bǔ)繳的土地增值稅,在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的,不加收滯納金。第二十六條 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核,需辦理土地增值稅退稅的,依照北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定的程序辦理。

第二十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算存檔工作,并按照北京市地方稅務(wù)局、北京市檔案局有關(guān)文件規(guī)定,在清算工作中形成的資料應(yīng)與原保存的該項(xiàng)目稅務(wù)資料合并立卷存檔。對(duì)于成片開(kāi)發(fā)分期清算土地增值稅的項(xiàng)目,應(yīng)在該項(xiàng)目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進(jìn)行歸檔。

第二十八條 稅務(wù)機(jī)關(guān)可聘請(qǐng)稅務(wù)、會(huì)計(jì)、工程造價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)等中介機(jī)構(gòu)提供清算相關(guān)咨詢、評(píng)估等服務(wù)。

第五章 清算審核內(nèi)容

第二十九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算資料,結(jié)合發(fā)票、普通住宅明細(xì)表和其他類(lèi)型房地產(chǎn)明細(xì)表、商品房預(yù)售(銷(xiāo)售)許可證、測(cè)繪成果資料,核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。具體確認(rèn)方式如下:

(一)土地增值稅清算時(shí),已全額開(kāi)具發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致,在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的,應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

(二)納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn):

1.納稅人按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定; 2.由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

(三)對(duì)于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書(shū)面說(shuō)明。若成交價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的,稅務(wù)機(jī)關(guān)參照本條第二款規(guī)定的方法或房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值確定。

(四)納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時(shí)不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

第三十條 土地增值稅清算扣除項(xiàng)目包括:

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,包括:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

(五)國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。第三十一條 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

(一)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的,或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的,應(yīng)按照受益對(duì)象,采用合理的分配方法,分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用:

1.占地面積法:即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

2.建筑面積法:即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?3.直接成本法:即按照受益對(duì)象或清算單位直接歸集成本費(fèi)用; 4.稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。

(二)屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額,原則上按建筑面積法分?jǐn)?,如無(wú)法按建筑面積法分?jǐn)?,?yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)偂?/p>

(三)同一清算單位發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額,原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)?。?duì)于納稅人能夠提供相關(guān)證明材料,單獨(dú)簽訂合同并獨(dú)立結(jié)算的成本,可按直接成本法歸集。

(四)同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類(lèi)型房地產(chǎn)屬于獨(dú)立占地的,取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)可按占地面積法計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

(五)同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)或在建工程,其共同受益的項(xiàng)目成本,無(wú)法按照建筑面積法分?jǐn)傆?jì)算的,可按照占地面積法或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

第三十二條 在土地增值稅清算中,扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求:

(一)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的,且是合法、相關(guān)的。

(二)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用,必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額,應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本規(guī)程所稱(chēng)合法有效憑證,一般是指:

1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng),且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的,以開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證。

2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金,以開(kāi)具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。

3.支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng),以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證,稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的,可以要求納稅人提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的,按稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4.財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

(三)納稅人的預(yù)提費(fèi)用,除另有規(guī)定外,不得扣除。

(四)扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集,不得混淆。

(五)對(duì)同一類(lèi)事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的,以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(六)納稅人分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的,各分期項(xiàng)目清算方式與扣除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。

(七)納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費(fèi)、罰息以及與該類(lèi)款項(xiàng)相關(guān)的稅金和因逾期開(kāi)發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等罰沒(méi)性質(zhì)款項(xiàng),不允許扣除。

第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外,扣除項(xiàng)目金額應(yīng)符合下列規(guī)定:

(一)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準(zhǔn)予扣除。對(duì)納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅,準(zhǔn)予扣除。

(二)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi):

1.納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的,安置用房按視同銷(xiāo)售處理,并按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入,同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款,計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款,應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2.納稅人采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的,房屋價(jià)值按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第三條第(一)款的規(guī)定計(jì)算,計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購(gòu)入的,以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(三)納稅人委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪的,提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求。

【注:所謂“符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求”是指委托單位必須具備相關(guān)資質(zhì)資格,與驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上簽署單位一致,與增值稅下“第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的,其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣”規(guī)定是同樣的意思。這個(gè)規(guī)定在營(yíng)業(yè)稅下由于沒(méi)有上位法支持不能明文規(guī)定,只是征收管理中的潛規(guī)則。但是在增值稅下可以光明正大的明確規(guī)定。】

(四)建筑安裝工程費(fèi):

1.納稅人采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的,應(yīng)準(zhǔn)確核算施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班使用費(fèi)等。

2.納稅人在工程竣工驗(yàn)收后,根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金,在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除;未取得發(fā)票的,扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。3.納稅人應(yīng)確保所取得相關(guān)發(fā)票的真實(shí)性和所載金額的準(zhǔn)確性,以及所提供建筑安裝工程費(fèi)與其施工方登記的建安項(xiàng)目開(kāi)票信息保持一致。

【注:與國(guó)稅發(fā)[1995]192號(hào)文件規(guī)定精神一致,也就是所謂“三流合一(三流同一)”,保證交易真實(shí)性,避免接受虛開(kāi)發(fā)票增加扣除項(xiàng)目的金額?!?/p>

(五)納稅人銷(xiāo)售已裝修的房屋,其發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

1.納稅人銷(xiāo)售已裝修房屋,應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》或補(bǔ)充合同中明確約定。沒(méi)有明確約定的,其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

上述裝修費(fèi)用不包括納稅人自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買(mǎi)的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品(如窗簾、裝飾畫(huà)等)所發(fā)生的支出。

2.納稅人銷(xiāo)售已裝修的房屋時(shí),隨房屋一同出售的家具、家電,如果安裝后不可移動(dòng),成為房屋的組成部分,并且拆除后影響或喪失其使用功能的,如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等,其外購(gòu)成本計(jì)入開(kāi)發(fā)成本予以扣除。

3.納稅人在清算單位以外單獨(dú)建造樣板房的,其建造費(fèi)用、裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外轉(zhuǎn)讓的,且《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》明確約定裝修價(jià)值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價(jià)款中的,其發(fā)生的合理的樣板房裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

(六)公共配套設(shè)施費(fèi): 1.公共配套設(shè)施包括納稅人開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造,不可銷(xiāo)售的公共設(shè)施。

2.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費(fèi)用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”,可以按照以下原則之一確認(rèn):

(1)政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有;(2)經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有;

(3)商品房銷(xiāo)售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有,或相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會(huì)。

3.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,其成本、費(fèi)用可以扣除;

(1)納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,應(yīng)當(dāng)提供政府、公用事業(yè)單位書(shū)面接收文件。

(2)納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施應(yīng)由政府、公用事業(yè)單位接收,但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時(shí)接收的,經(jīng)接收單位或者政府主管部門(mén)出具書(shū)面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施,且說(shuō)明不接收或未及時(shí)接收具體原因的,經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后,其成本、費(fèi)用予以扣除。4.建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計(jì)算收入,并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

5.納稅人預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不得扣除。納稅人分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的,在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下,可按照各分期清算項(xiàng)目可售建筑面積占項(xiàng)目總可售建筑面積的比例計(jì)算清算項(xiàng)目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi),但不得超過(guò)已實(shí)際發(fā)生的金額。

6.納稅人未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

(七)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用:

1.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是納稅人直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。行政管理部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)或銷(xiāo)售部門(mén)等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷(xiāo)售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門(mén)(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

2.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與納稅人的期間費(fèi)用應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費(fèi)用,全部作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。

(八)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額,允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的,不計(jì)入扣除項(xiàng)目,不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的,可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

第三十四條 對(duì)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱(chēng)四項(xiàng)成本),按有效憑證金額據(jù)實(shí)扣除。對(duì)納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí),有下列情況之一的,應(yīng)按核定辦法扣除:

(一)無(wú)法按清算要求提供開(kāi)發(fā)成本核算資料的。

(二)提供的開(kāi)發(fā)成本資料不實(shí)的。

(三)發(fā)現(xiàn)清算資料中存在虛假、不準(zhǔn)確的涉稅信息,影響清算稅款計(jì)算結(jié)果的。

(四)清算項(xiàng)目中四項(xiàng)成本的每平方米建安成本扣除額,明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的每平方米工程造價(jià)金額,又無(wú)正當(dāng)理由的。

第三十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)四項(xiàng)成本核定扣除的,應(yīng)向納稅人開(kāi)具《土地增值稅四項(xiàng)成本核定通知書(shū)》(見(jiàn)附件9)。

第三十六條 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)建設(shè)部門(mén)定期公布的建安指導(dǎo)價(jià)格,結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)等因素制定《分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》,作為第四十三條所列四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本核定的依據(jù)?!斗诸?lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》及核算方法,由北京市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。

第三十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用:

(一)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。

(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。全部使用自有資金,沒(méi)有利息支出的,按照本款扣除。

(三)納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款,又有其他借款的,其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條

(一)(二)項(xiàng)所述兩種辦法。

(四)清算時(shí)已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

(五)納稅人據(jù)實(shí)列支利息支出的,應(yīng)當(dāng)提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票。

(六)納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項(xiàng),不得作為利息支出扣除。

(七)納稅人向金融機(jī)構(gòu)借款,因逾期還款,金融機(jī)構(gòu)收取的超過(guò)貸款期限的利息、罰息等款項(xiàng),不得作為利息支出扣除。

第三十八條 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求納稅人在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,如果計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),可予以扣除,但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

第三十九條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核時(shí),應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨(dú)立交易原則。

第六章 核定征收

第四十條 稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的,應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

第四十一條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的,可以實(shí)行核定征收。

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。

(二)擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

(三)雖設(shè)置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。

(四)符合土地增值稅清算條件,未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的。

(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,又無(wú)正當(dāng)理由的。

稅務(wù)機(jī)關(guān)在稽查工作中,認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合上述核定征收情形的,可以核定征收土地增值稅。

第四十二條 稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收土地增值稅的,應(yīng)開(kāi)具《土地增值稅核定征收通知書(shū)》(見(jiàn)附件10)送達(dá)納稅人。

第四十三條 核定征收的具體規(guī)定由北京市地方稅務(wù)局另行發(fā)文制定。第四十四條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí),嚴(yán)格控制核定征收的范圍。

第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%。第七章 清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

第四十六條 土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),納稅人清算后轉(zhuǎn)讓的(以下簡(jiǎn)稱(chēng)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)),按以下規(guī)定辦理:

(一)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)在每季度終了后15日內(nèi)進(jìn)行納稅申報(bào)(含零申報(bào))。

(二)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計(jì)算增值額、增值率,繳納土地增值稅。

(三)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)確認(rèn)的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)。

清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用=本次清算扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總已售面積

上述公式中,“本次清算扣除項(xiàng)目總金額”不包括納稅人進(jìn)行清算時(shí)扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

(四)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金在本次申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)予以扣除。

(五)清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),按照上述方式計(jì)算的增值率未超過(guò)20%的普通住宅,免征土地增值稅;增值率超過(guò)20%的,應(yīng)征收土地增值稅。

(六)納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同有約定付款日期的,納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為合同簽訂的付款日期的當(dāng)天;對(duì)于采取預(yù)收款方式的,納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

(七)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計(jì)算方式應(yīng)與項(xiàng)目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項(xiàng)目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,按清算時(shí)核定征收率計(jì)征稅款。第四十七條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

納稅人在清算審核期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),扣除項(xiàng)目金額以本次清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。具體計(jì)算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。

納稅人應(yīng)按照上述方法計(jì)算清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的稅款,與本次清算稅款合并后,一并申報(bào)繳納。

第八章 稅收優(yōu)惠管理

第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí),稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷(xiāo)售時(shí)同級(jí)別土地上適用的普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核確認(rèn)。

納稅人須在《清算報(bào)告》或《鑒證報(bào)告》中提供普通住宅的判定情況由稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)。清算單位中建造的普通住宅,應(yīng)單獨(dú)計(jì)算增值額、增值率。

第四十九條 納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報(bào)時(shí),其自行申報(bào)的普通住宅部分增值率未超過(guò)20%的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將減免稅事項(xiàng)一并審核,并在審核意見(jiàn)書(shū)中注明。

第九章 監(jiān)督管理

第五十條 北京市地方稅務(wù)局對(duì)全市土地增值稅清算工作實(shí)行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和已清算完畢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)經(jīng)市局篩選、確定后,移交稽查部門(mén)作為稽查工作案源,相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)配合完成清算移交的相關(guān)工作。

第五十二條 按照本地區(qū)工作的實(shí)際情況,稽查部門(mén)可對(duì)已清算項(xiàng)目進(jìn)行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的,可作為重點(diǎn)檢查案源:

(一)納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的;

(二)納稅人辦理清算時(shí),發(fā)生《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范,退回重報(bào)仍不規(guī)范且拒不重報(bào)的;

(三)納稅人辦理清算后,根據(jù)《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》發(fā)生退稅的;

(四)納稅人清算后,再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況異常的。

第五十三條 稽查部門(mén)在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合清算條件的,應(yīng)及時(shí)告知納稅人到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù),同時(shí)通知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

第五十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申請(qǐng)后,稽查部門(mén)對(duì)納稅人立案檢查的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核,待稽查完畢后重新辦理清算事宜。

第十章 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)管理

第五十五條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù),按照獨(dú)立、客觀、公正原則,在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上,根據(jù)審核鑒證的具體情況,出具真實(shí)、合法的《鑒證報(bào)告》,并按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供鑒證工作底稿。

稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要就清算鑒證事項(xiàng)開(kāi)展調(diào)查了解情況的,受托的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)積極配合。

稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)其出具的《鑒證報(bào)告》承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第五十六條 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算鑒證的,稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)相關(guān)文件規(guī)定開(kāi)展鑒證、出具鑒證意見(jiàn),涉及調(diào)整事項(xiàng)以及重大事項(xiàng)的,應(yīng)當(dāng)在鑒證報(bào)告中披露調(diào)整過(guò)程、調(diào)整結(jié)論及其他應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的重大事項(xiàng)。

第五十七條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員開(kāi)展清算鑒證時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)納稅人取得票據(jù)的真實(shí)性進(jìn)行披露。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算鑒證報(bào)告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復(fù)查的權(quán)利。

第五十八條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí),應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)鑒證情況出具《鑒證報(bào)告》。

第五十九條 對(duì)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核退回后,再報(bào)送仍未達(dá)到稅務(wù)機(jī)關(guān)要求且拒不修改的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可向上級(jí)機(jī)關(guān)反映相關(guān)情況。

第十一章 附則 第六十條 本規(guī)程所涉及各文書(shū)和表格均列舉在附件中。

第六十一條 各區(qū)(分)局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法,并報(bào)北京市地方稅務(wù)局備案。

第六十二條 本規(guī)程未盡事項(xiàng),按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則及財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務(wù)局解釋。

第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效?!侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號(hào))同時(shí)廢止。本規(guī)程生效前已收到稅務(wù)機(jī)關(guān)清算受理通知書(shū)或稽查部門(mén)稅務(wù)檢查通知書(shū)的土地增值稅清算項(xiàng)目,仍按京地稅地〔2008〕92號(hào)文件處理。

關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》的政策解讀

一、本公告出臺(tái)的背景是什么?

為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理,規(guī)范土地增值稅清算工作,提高清算質(zhì)量和效率,我市根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))及有關(guān)文件規(guī)定,對(duì)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<北京市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號(hào))文件進(jìn)行了修訂。

二、規(guī)程較原辦法進(jìn)行了哪些調(diào)整?

規(guī)程將原辦法八章調(diào)整為十一章,新增了“項(xiàng)目管理”、“核定征收”、“稅收優(yōu)惠管理”、“清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理”、“監(jiān)督管理”等內(nèi)容,修改完善了“總則”、“清算程序”、“清算申報(bào)與受理”、“清算審核管理的變化”、“清算審核內(nèi)容”、“稅務(wù)中介結(jié)構(gòu)管理”等內(nèi)容,刪除了“清算處罰”等內(nèi)容。增加了營(yíng)改增后土地增值稅收入及扣除項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)定,明確了計(jì)稅依據(jù)。

三、本公告何時(shí)開(kāi)始執(zhí)行?

本公告自2016年7月1日起執(zhí)行。《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號(hào))同時(shí)廢止。

第三篇:2013土地增值稅清算政策—北京市

目錄:

京地稅地[2003]73號(hào)---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問(wèn)題的通知.............................1 京地稅地[2006]456號(hào) 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知.........................2 京地稅地[2006]509號(hào)---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知...................................2 京地稅[2007]138號(hào)---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知 3 2009-9-27 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知................................4 京地稅[2010]2號(hào)---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算問(wèn)題的公告...........................................................5 京地稅[2013]8號(hào)---《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告》...........................................7

京地稅地[2003]73號(hào)---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問(wèn)題的通知 各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局:

為了進(jìn)一步規(guī)范、完善我市土地增值稅的征收管理工作,提高政策執(zhí)行管理水平,針對(duì)目前土地增值稅清稅和征管工作中反映出的一些問(wèn)題,經(jīng)研究并請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局同意,現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題規(guī)定如下,請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。

一、關(guān)于確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入問(wèn)題。

對(duì)于采取分期取得預(yù)銷(xiāo)售收入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),在辦理土地增值稅清稅時(shí)尚未取得全部實(shí)際收入的,一律按簽定的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》中記載的金額,確定土地增值稅計(jì)稅收入。

二、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠的工程款是否計(jì)入扣除項(xiàng)目的問(wèn)題。

對(duì)預(yù)銷(xiāo)售面積達(dá)到總建筑面積95%以上,尚有一些工程尾款未付清,可以辦理土地增值稅竣工清算手續(xù)的項(xiàng)目,采取按土地增值稅政策規(guī)定的允許扣除項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)發(fā)生的成本和費(fèi)用為準(zhǔn)作為扣除項(xiàng)目依據(jù),即簽定的施工預(yù)算合同中規(guī)定的金額為扣除項(xiàng)目金額,超過(guò)付款期的利息或罰款等支出不允許做為扣除金額進(jìn)行扣除。

三、關(guān)于成片開(kāi)發(fā)分期清稅,基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)如何分?jǐn)偟膯?wèn)題。

對(duì)于小區(qū)成片開(kāi)發(fā)、分期立項(xiàng)、分期辦理清稅手續(xù)的項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用,按所占竣工清稅項(xiàng)目面積比例分配計(jì)算確定基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的金額進(jìn)行扣除。

四、關(guān)于公共配套設(shè)施費(fèi)扣除范圍如何界定的問(wèn)題。

對(duì)于小區(qū)內(nèi)建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用,凡是在銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)成本中未進(jìn)行分?jǐn)偟馁M(fèi)用,以計(jì)劃管理部門(mén)立項(xiàng)批復(fù)中明確不作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理,需無(wú)償提供給政府部門(mén)使用的配套項(xiàng)目,確定分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額。

五、關(guān)于對(duì)有些房地產(chǎn)項(xiàng)目以租賃形式取得收入,是否作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的收入問(wèn)題。

根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定,房屋租賃,是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。出租房地產(chǎn)雖然取得了收入,但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)土地增值稅政策規(guī)定,不屬于土地增值稅征稅范圍。

六、關(guān)于定期免稅項(xiàng)目恢復(fù)征稅時(shí)間劃分確定問(wèn)題。

對(duì)于定期免稅項(xiàng)目,以簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》的時(shí)間為征、免土地增值稅的時(shí)點(diǎn),即在2001年1月1日以前簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》的,無(wú)論何時(shí)取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入,均可繼續(xù)享受免征土地增值稅政策,否則一律恢復(fù)征收土地增值稅。

七、關(guān)于普標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅面積的界定問(wèn)題。

(一)關(guān)于計(jì)劃審批總面積與提供的施工圖紙總面積不符的,如何確定總面積的問(wèn)題。

在界定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目時(shí),按規(guī)劃部門(mén)審批的規(guī)劃許可證或使用的施工圖紙總面積為依據(jù)。

(二)關(guān)于界定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí),地下設(shè)施的面積是否可以扣除問(wèn)題。

對(duì)于地下室和地下車(chē)庫(kù)等地下設(shè)施,凡能出具人防證明或單獨(dú)出售的,在界定是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)不計(jì)入總面積。

八、關(guān)于預(yù)征率下調(diào)后政策銜接的問(wèn)題。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)凡在2003年1月1日以后發(fā)生預(yù)繳土地增值稅稅款的行為,一律按照新政策1%的預(yù)征率預(yù)繳稅款,包括檢查發(fā)現(xiàn)以前應(yīng)該預(yù)繳稅款的項(xiàng)目。

二○○三年二月九日

京地稅地[2006]456號(hào) 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知

各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局:

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))文件精神,為進(jìn)一步提高工作效率,方便納稅人在契稅“一窗式”辦理繳納土地增值稅,現(xiàn)就個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)的有關(guān)問(wèn)題明確如下,請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。

一、凡能夠提供購(gòu)房發(fā)票的,扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn):

(一)取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額;

(二)按發(fā)票所載金額從購(gòu)買(mǎi)起至轉(zhuǎn)讓止每年加計(jì)5%的金額;

(三)按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金;

(四)取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。

二、凡不能夠提供購(gòu)房發(fā)票,但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法,評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的,扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn):

(一)取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明;

(二)中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格(不包括土地評(píng)估價(jià)值),需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn);

(三)按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價(jià)格評(píng)估費(fèi)用。

三、對(duì)既不能夠提供購(gòu)房發(fā)票證明,又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法,按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率計(jì)征土地增值稅。

四、本通知自2006年12月1日起執(zhí)行。

二ОО六年十一月十日

京地稅地[2006]509號(hào)---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局:

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))及相關(guān)文件精神,結(jié)合本市土地增值稅的征管情況,現(xiàn)對(duì)征收土地增值稅涉及有關(guān)問(wèn)題通知如下,請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。

一、對(duì)本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工土地增值稅清算前預(yù)(銷(xiāo))售商品房取得的收入,除政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房外,自2007年1月1日開(kāi)始,一律按預(yù)(銷(xiāo))售收入的1%預(yù)征土地增值稅。

二、對(duì)未按規(guī)定期限預(yù)繳土地增值稅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),依法應(yīng)于繳納稅款期限屆滿之日的次日起,按日加收應(yīng)預(yù)繳未預(yù)繳稅款萬(wàn)分之五的滯納金。

三、為了進(jìn)一步方便預(yù)繳土地增值稅的納稅人辦理預(yù)繳申報(bào)手續(xù),有效提高土地增值稅預(yù)繳申報(bào)效率,自2007年1月1日起,對(duì)本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在按預(yù)售收入預(yù)繳土地增值稅的納稅申報(bào)時(shí),啟用《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)繳納稅申報(bào)表》。

附件:土地增值稅預(yù)繳納稅申報(bào)表

二ОО六年十二月十九日

京財(cái)稅[2006]790號(hào)---北京市財(cái)政局 北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局/《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》

各區(qū)縣財(cái)政局、地方稅務(wù)局、市地方稅務(wù)局直屬分局:

現(xiàn)將財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))轉(zhuǎn)發(fā)給你們,并補(bǔ)充如下請(qǐng)一并執(zhí)行。

一、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額問(wèn)題

對(duì)納稅人不能夠提供購(gòu)房發(fā)票證明的,以實(shí)際取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一交納的有關(guān)稅費(fèi)及房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法,評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格,作為扣除項(xiàng)目的金額,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)需對(duì)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)。

二、對(duì)已辦理過(guò)竣工清算稅款的項(xiàng)目再出售時(shí)的納稅問(wèn)題

對(duì)于土地增值稅清稅面積在竣工清算時(shí)未達(dá)到可銷(xiāo)售總建筑面積100%的項(xiàng)目,無(wú)論以后是否銷(xiāo)售,應(yīng)需按季進(jìn)行納稅申報(bào)。

對(duì)于扣除開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的金額確認(rèn),以清算稅款時(shí)確定的允許扣除開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目總金額,占清稅總面積的比例,直接乘以本季申報(bào)時(shí)的銷(xiāo)售面積,具體公式為:

扣除項(xiàng)目金額=(清算時(shí)允許扣除項(xiàng)目總金額/清稅總面積)*本季銷(xiāo)售面積

二○○六年四月三十日

京地稅[2007]138號(hào)---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知

各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局:

為進(jìn)一步做好我市土地增值稅的清算管理工作,根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))文件精神,現(xiàn)將商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題通知如下,請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。

一、本通知適用于對(duì)商品住宅項(xiàng)目清算土地增值稅時(shí)扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱(chēng)四項(xiàng)成本)”的金額標(biāo)準(zhǔn)核定。

二、土地增值稅清算項(xiàng)目的四項(xiàng)成本應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除,但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的,應(yīng)按本通知規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)核定扣除:

(一)無(wú)法按清算要求提供開(kāi)發(fā)成本核算資料的;

(二)提供的開(kāi)發(fā)成本資料不實(shí)的;

(三)發(fā)現(xiàn)《鑒證報(bào)告》內(nèi)容有問(wèn)題的;

(四)虛報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的;

(五)清算項(xiàng)目的四項(xiàng)成本扣除額明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的商品住宅單位面積建安造價(jià)扣除金額標(biāo)準(zhǔn),又無(wú)正當(dāng)理由的。

三、高層商品住宅(7層以上)單位面積建安造價(jià)允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2263元;多層商品住宅(7層及以下)單位面積建安造價(jià)允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1560元。

四、對(duì)于不同竣工年代的商品住宅項(xiàng)目,可以按照《分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)修正系數(shù)表》進(jìn)行相應(yīng)系數(shù)修正。

五、核定四項(xiàng)成本應(yīng)先將清稅項(xiàng)目的高層與多層房屋分別對(duì)照適用的核定建安造價(jià)金額,確定四項(xiàng)成本的扣除金額。具體計(jì)算公式為:

核定扣除的四項(xiàng)成本=建安造價(jià)×清算建筑面積×修正系數(shù)

六、本通知中單位面積建安造價(jià)金額和修正系數(shù)參照北京市建設(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)的定額標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合專(zhuān)家經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)狀況制訂,由北京市地方稅務(wù)局根據(jù)情況不定期進(jìn)行調(diào)整。

附件:分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)修正系數(shù)表

二ОО七年四月十一日

2009-9-27 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知 各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局:

為進(jìn)一步做好我市土地增值稅的清算管理工作,根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))文件精神,現(xiàn)將土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題通知如下,請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。

一、本通知適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算土地增值稅時(shí)扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱(chēng)四項(xiàng)成本)”的核定。

二、土地增值稅清算項(xiàng)目的四項(xiàng)成本應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除,但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的,應(yīng)按本通知規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)核定扣除:

(一)無(wú)法按清算要求提供開(kāi)發(fā)成本核算資料的;

(二)提供的開(kāi)發(fā)成本資料不實(shí)的;

(三)發(fā)現(xiàn)《鑒證報(bào)告》內(nèi)容有問(wèn)題的;

(四)虛報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的;

(五)清算項(xiàng)目的四項(xiàng)成本扣除額明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的分類(lèi)房產(chǎn)單位面積四項(xiàng)成本扣除金額標(biāo)準(zhǔn),又無(wú)正當(dāng)理由的。

三、核定的四項(xiàng)成本金額按照《分類(lèi)房產(chǎn)單位面積四項(xiàng)成本核定表》確定。

四、核定四項(xiàng)成本應(yīng)按照房地產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)型適用的核定標(biāo)準(zhǔn),分別確定四項(xiàng)成本的扣除金額。具體計(jì)算公式為:

核定的四項(xiàng)成本=不同類(lèi)型對(duì)應(yīng)年代的核定單位成本×清算建筑面積

五、本通知中不同年代的核定單位成本參照北京市建設(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)的定額標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合專(zhuān)家經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)狀況制訂。北京市地方稅務(wù)局將根據(jù)情況不定期進(jìn)行調(diào)整。未調(diào)整期間,2008年以后竣工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目暫按2008年標(biāo)準(zhǔn)核定。

六、本通知自發(fā)布之日起執(zhí)行。本通知發(fā)布前主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的土地增值稅清算項(xiàng)目仍按照《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》(京地稅地〔2007〕138號(hào))的規(guī)定執(zhí)行。本通知發(fā)布前主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未受理的土地增值稅清算項(xiàng)目按照本通知的規(guī)定執(zhí)行。

附件:分類(lèi)房產(chǎn)單位面積四項(xiàng)成本核定表

二○○九年九月十六日

京地稅地[2007]325號(hào)

北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算管理若干問(wèn)題的通知 關(guān)于土地增值稅清算管理若干問(wèn)題的通知 各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局:

為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作,市局于近期制發(fā)了《北京市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》(京地稅地〔2007〕134號(hào),以下簡(jiǎn)稱(chēng)《清算管理辦法》),現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題補(bǔ)充明確如下,請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。

一、凡《清算管理辦法》施行前已受理的清算項(xiàng)目,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可不再要求納稅人重新辦理清算申請(qǐng)手續(xù)。

二、對(duì)于申請(qǐng)清算時(shí)尚有可銷(xiāo)售面積的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,在清算期間和清算完成后,納稅人仍需在每季度終了后15日內(nèi)辦理納稅申報(bào)手續(xù)(含零申報(bào))。在清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額,應(yīng)按照清算時(shí)納稅人申報(bào)的單位建筑面積成本費(fèi)用計(jì)算扣除,待清算完成后一并調(diào)整。三、一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中包括不同商品房類(lèi)型的,應(yīng)將整體項(xiàng)目作為清算對(duì)象。如需在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分?jǐn)偝杀镜?,原則上應(yīng)按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

四、對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,在開(kāi)發(fā)過(guò)程中分期建設(shè)、分期取得施工許可證和銷(xiāo)售許可證的,主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)實(shí)際情況要求納稅人分期進(jìn)行清算。

五、納稅人在項(xiàng)目完成清算后繼續(xù)支付并取得合法有效憑證的成本和費(fèi)用,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況重新調(diào)整扣除項(xiàng)目金額,但原則上應(yīng)在項(xiàng)目全部銷(xiāo)售完畢時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

六、評(píng)估部門(mén)和稽查部門(mén)在評(píng)估稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合清算條件,應(yīng)及時(shí)告知納稅人到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù),同時(shí)通知企業(yè)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

七、各局應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅預(yù)征的監(jiān)督管理,通過(guò)與營(yíng)業(yè)稅稅款入庫(kù)數(shù)據(jù)比對(duì)等方式監(jiān)控稅源,對(duì)未按規(guī)定預(yù)繳稅款的行為應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定加收滯納金。

八、根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))文件精神,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí),既不能夠提供購(gòu)房發(fā)票證明,又不能提供取得土地使用權(quán)支付的金額憑證和房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的,對(duì)于《條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額,稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂〈無(wú)原值房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值核定辦法〉的通知》(京地稅地〔2006〕109號(hào))核定,據(jù)以計(jì)征土地增值稅。具體核定公式為:核定扣除項(xiàng)目金額=房產(chǎn)重置成本×成新率×區(qū)位調(diào)整系數(shù)×建筑面積。

二ОО七年八月十五日

京地稅[2010]2號(hào)---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算問(wèn)題的公告

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))的規(guī)定,現(xiàn)對(duì)土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題公告如下:

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的具有土地閑置費(fèi)性質(zhì)的支出,均不得扣除。

二、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房按照發(fā)票所載金額計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)分次取得購(gòu)房發(fā)票的,可按取得首張發(fā)票所載時(shí)間作為購(gòu)買(mǎi)。

三、符合財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)一九九四年一月一日前簽訂開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》(財(cái)法字〔1995〕7號(hào))第二條和《關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》(財(cái)稅字〔1999〕293號(hào))免稅規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定辦理清算手續(xù),并區(qū)分下列情況:

(一)稅務(wù)機(jī)關(guān)已向企業(yè)開(kāi)具《定期免稅證明》的,應(yīng)在《土地增值稅鑒證報(bào)告》中說(shuō)明并附送《定期免稅證明》,可僅就項(xiàng)目應(yīng)征稅款部分計(jì)算增值額。

(二)稅務(wù)機(jī)關(guān)未向企業(yè)開(kāi)具《定期免稅證明》的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在《土地增值稅鑒證報(bào)告》中應(yīng)將定期免稅情況和征稅情況分別說(shuō)明,同時(shí)需提供房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、1994年1月1日前投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)的有關(guān)證明、2000年12月31日前銷(xiāo)售的合同明細(xì)等資料,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)定期免稅的資料進(jìn)行審核確認(rèn)。

本公告自2010年9月1日起施行。

京地稅[2013]5號(hào)---北京市地方稅務(wù)局北京市財(cái)政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)的公告

為加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理,方便納稅人申報(bào)繳納稅款,根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定,現(xiàn)將調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)有關(guān)問(wèn)題公告如下:

一、自本公告施行之日起,凡轉(zhuǎn)讓我市行政區(qū)劃范圍內(nèi)房地產(chǎn)的納稅人,應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)納稅手續(xù)。

二、為保證政策平穩(wěn)過(guò)渡,轉(zhuǎn)讓新建商品房的納稅人以發(fā)展改革部門(mén)立項(xiàng)批復(fù)時(shí)間作為劃分時(shí)點(diǎn),即本公告施行前已經(jīng)發(fā)展改革部門(mén)批準(zhǔn)立項(xiàng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,納稅人仍向企業(yè)核算地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)納稅手續(xù)。

本公告自2013年7月1日起施行?!侗本┦械胤蕉悇?wù)局 北京市財(cái)政局轉(zhuǎn)發(fā)北京市人民政府關(guān)于同意調(diào)整本市國(guó)內(nèi)單位土地增值稅納稅地點(diǎn)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)的通知》(京地稅二〔1999〕324號(hào))同時(shí)廢止。

特此公告。

附件:關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局 北京市財(cái)政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)的公告》的政策解讀

北京市地方稅務(wù)局

北京市財(cái)政局 2013年5月27日

附件

關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局 北京市財(cái)政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)的公告》的政策解讀

為加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理,方便納稅人申報(bào)繳納稅款,根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定,北京市地方稅務(wù)局、北京市財(cái)政局印發(fā)了《北京市地方稅務(wù)局 北京市財(cái)政局關(guān)于改變我市土地增值稅納稅地點(diǎn)的公告》(2013年第5號(hào),以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》),現(xiàn)解讀如下:

一、為何要調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)?

答:我市在土地增值稅開(kāi)征初期,為方便納稅人辦理土地增值稅繳稅手續(xù),規(guī)定納稅人應(yīng)向企業(yè)核算地或行政事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體稅務(wù)注冊(cè)登記地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。近年來(lái),隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)行為逐漸增多,納稅人繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅須在房地產(chǎn)所在地申報(bào)納稅,而土地增值稅須在企業(yè)核算地申報(bào)納稅,不便于納稅人申報(bào)繳納稅款,調(diào)整納稅地點(diǎn)的呼聲較高。

同時(shí),由于目前從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)多是因經(jīng)營(yíng)特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而成立的項(xiàng)目公司,經(jīng)營(yíng)行為地域性強(qiáng),納稅人經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)與申報(bào)納稅地點(diǎn)的分離不利于稅務(wù)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的屬地稅源管理以及納稅人申報(bào)納稅。

因此,為進(jìn)一步落實(shí)國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策,加強(qiáng)土地增值稅屬地稅源管理,根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn),由現(xiàn)行的納稅人向企業(yè)核算地或行政事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體稅務(wù)注冊(cè)登記地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅調(diào)整為納稅人向房地產(chǎn)所在地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)納稅手續(xù)。

二、調(diào)整納稅地點(diǎn)的具體規(guī)定是怎樣的?

答:自公告施行之日起,凡轉(zhuǎn)讓我市行政區(qū)劃范圍內(nèi)房地產(chǎn)的納稅人,應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)納稅手續(xù)。

為保證政策平穩(wěn)過(guò)渡,轉(zhuǎn)讓新建商品房的納稅人以發(fā)展改革部門(mén)立項(xiàng)批復(fù)時(shí)間作為劃分時(shí)點(diǎn),即本公告施行前已經(jīng)發(fā)展改革部門(mén)批準(zhǔn)立項(xiàng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,納稅人仍向企業(yè)核算地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)納稅手續(xù)。

此外,納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、存量房等,均應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)納稅手續(xù)。

京地稅[2013]8號(hào)---《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告》

為加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理,根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及相關(guān)文件規(guī)定,現(xiàn)就明確土地增值稅有關(guān)問(wèn)題公告如下:

一、納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí),稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷(xiāo)售時(shí)同級(jí)別土地上的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)普通住宅進(jìn)行審核確認(rèn)。本公告施行前,納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的清算鑒證報(bào)告已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)受理的,土地增值稅普通住宅的審核確認(rèn)仍按原政策執(zhí)行。

二、納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí),開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中包含多種類(lèi)型房屋的,應(yīng)按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))第一條、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第一條的規(guī)定,區(qū)分為普通住宅和其他商品房?jī)深?lèi)分別計(jì)算增值額。

三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時(shí),對(duì)既不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告,又不能提供購(gòu)房發(fā)票證明的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法,按轉(zhuǎn)讓存量房交易價(jià)格全額5%的征收率計(jì)征土地增值稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量住房的,按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))第三條規(guī)定,暫免征收土地增值稅。原《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知》(京地稅地〔2006〕456號(hào))第三條同時(shí)廢止。

本公告自2013年10月1日起施行。特此公告。

附件:關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告》的政策解讀

北京市地方稅務(wù)局 2013年8月26日 附件

關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告》的政策解讀

為加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理,根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及相關(guān)文件規(guī)定,北京市地方稅務(wù)局印發(fā)了《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告》(2013年第8號(hào)),現(xiàn)解讀如下:

一、公告施行后,我市土地增值稅政策中普通住宅如何確認(rèn)?

答:納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí),稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷(xiāo)售時(shí)同級(jí)別土地上的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)普通住宅進(jìn)行審核確認(rèn)。

二、土地增值稅普通住宅審核確認(rèn)工作的政策銜接是如何規(guī)定的?

答:公告施行前,納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的清算鑒證報(bào)告已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)受理的,土地增值稅普通住宅的審核確認(rèn)仍按原政策執(zhí)行。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí),開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中包含多種類(lèi)型房屋的,應(yīng)如何計(jì)稅? 答:納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí),開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中包含多種類(lèi)型房屋的,按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)文件規(guī)定,應(yīng)區(qū)分為普通住宅和其他商品房?jī)深?lèi)分別計(jì)算增值額。

四、個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時(shí),對(duì)既不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告,又不能提供購(gòu)房發(fā)票證明的,應(yīng)如何計(jì)稅?

答:近年來(lái),隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,我市對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅的核定征收率已滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況,為解決此問(wèn)題,同時(shí)根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)文件規(guī)定,此次我市對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房核定征收土地增值稅的核定征收率進(jìn)行了調(diào)整。

公告規(guī)定 “個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時(shí),對(duì)既不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告,又不能提供購(gòu)房發(fā)票證明的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法,按轉(zhuǎn)讓存量房交易價(jià)格全額5%的征收率計(jì)征土地增值稅”。凡存量房交易的納稅人自公告施行之日起辦理存量房買(mǎi)賣(mài)合同(網(wǎng)上)簽約的,按本規(guī)定執(zhí)行。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量住房的,仍按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))第三條規(guī)定,暫免征收土地增值稅。公告規(guī)定,自公告施行之日起,《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知》(京地稅地〔2006〕456號(hào))中第三條“對(duì)既不能夠提供購(gòu)房發(fā)票證明,又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法,按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率計(jì)征土地增值稅”的規(guī)定廢止。

第四篇:2016年《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》

關(guān)于發(fā)布《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告

北京市地方稅務(wù)局公告2016年第7號(hào)

為加強(qiáng)土地增值稅征收管理,規(guī)范土地增值稅清算工作,根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))等有關(guān)規(guī)定,北京市地方稅務(wù)局制定了《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》,現(xiàn)予以發(fā)布。

本公告自2016年7月1日起執(zhí)行?!侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號(hào))同時(shí)廢止。

特此公告。

附件:

1.土地增值稅清算申請(qǐng)表

2.土地增值稅清算通知書(shū)

3.土地增值稅清算報(bào)告

4.土地增值稅清算鑒證報(bào)告

5.土地增值稅清算材料要求及清單

6.土地增值稅清算受理通知書(shū)

7.土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書(shū)

8.土地增值稅清算審核意見(jiàn)書(shū)

9.土地增值稅四項(xiàng)成本核定通知書(shū)

10.土地增值稅核定征收通知書(shū)

北京市地方稅務(wù)局 2016年5月26日

北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)土地增值稅征收管理,規(guī)范土地增值稅清算工作,根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))及有關(guān)文件規(guī)定,制定本規(guī)程。

第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。

第三條 本規(guī)程所稱(chēng)土地增值稅清算(以下簡(jiǎn)稱(chēng)清算),是指納稅人依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定,計(jì)算符合清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,并按照規(guī)定的程序和時(shí)限,向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料,辦理清算手續(xù),結(jié)清稅款的行為。

第四條 納稅人是清算的主體,對(duì)清算申報(bào)的真實(shí)性、合法性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)。

第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)清算的受理和審核。

第二章 項(xiàng)目管理

第六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行日常管理和清算(以下簡(jiǎn)稱(chēng)清算單位)。

對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,可以結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況及相關(guān)材料進(jìn)行判定,以確定的分期建設(shè)項(xiàng)目作為清算單位。

第七條 納稅人應(yīng)自取得立項(xiàng)批準(zhǔn)文件之日起30日內(nèi),到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。土地增值稅項(xiàng)目登記及管理按照北京市地方稅務(wù)局有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

第八條 納稅人應(yīng)按照房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的要求和清算管理規(guī)定,自取得相關(guān)主管部門(mén)批復(fù)手續(xù)后,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供立項(xiàng)批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案表、預(yù)(銷(xiāo))售許可證等材料。

第九條 屬于保障房項(xiàng)目的,納稅人需提供政府主管部門(mén)制發(fā)的相關(guān)文件。

第十條 納稅人應(yīng)按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的要求進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作,準(zhǔn)確歸集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用。

第十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理應(yīng)保持連續(xù)性,不得因房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅納稅人、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做好項(xiàng)目跟蹤管理工作。

第三章 清算申報(bào)與受理

第十二條 符合下列情況之一的,納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù):

(一)全部竣工并銷(xiāo)售完畢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。

(四)納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

第十三條 符合下列情況之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:

(一)納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已竣工,且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積(含視同銷(xiāo)售

房地產(chǎn))占項(xiàng)目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在85%以上的,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用1年以上的。

(二)取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷(xiāo)售完畢的。

第十四條 本規(guī)程第十三條所稱(chēng)竣工,是指除土地開(kāi)發(fā)外,納稅人建造、開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,符合下列條件之一:

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已開(kāi)始投入使用。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格,或是否辦理竣工(完工)備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù),當(dāng)納稅人開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí),為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始投入使用。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

第十五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)清算項(xiàng)目實(shí)行分類(lèi)管理:

(一)符合本規(guī)程第十二條情形的,納稅人應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算申請(qǐng),并據(jù)實(shí)填寫(xiě)《土地增值稅清算申請(qǐng)表》(見(jiàn)附件1),辦理清算手續(xù)。

(二)符合本規(guī)程第十三條情形的,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。確定需要進(jìn)行清算的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書(shū)》(見(jiàn)附件2)送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書(shū)》之日起90日內(nèi),填寫(xiě)《土地增值稅清算申請(qǐng)表》報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān),辦理清算手續(xù)。

第十六條 納稅人應(yīng)以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書(shū)之日起90日內(nèi)的任意一天,確認(rèn)為清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間(以下簡(jiǎn)稱(chēng)清算截止日),并將清算截止日明確告知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

第十七條 納稅人進(jìn)行清算時(shí),應(yīng)填報(bào)《土地增值稅清算報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)清算報(bào)告,標(biāo)準(zhǔn)格式見(jiàn)附件3)。

納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算的,稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定完成鑒證,并出具《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)鑒證報(bào)告,標(biāo)準(zhǔn)格式見(jiàn)附件4)。納稅人提交資料時(shí),可以使用鑒證報(bào)告代替清算報(bào)告。

第十八條 納稅人在辦理清算申請(qǐng)手續(xù)時(shí),應(yīng)按要求報(bào)送有關(guān)資料,并填寫(xiě)《土地增值稅清算材料要求及清單》(見(jiàn)附件5):

(一)項(xiàng)目竣工清算報(bào)表,當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表(包括:損益表、主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(工程)銷(xiāo)售明細(xì)表、已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表)等。

(二)國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。

(三)取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

(四)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算、概算書(shū)、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單。

(五)能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。

(六)銷(xiāo)售商品房有關(guān)證明資料,以商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式,包含:銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入、用途等。

(七)清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

(八)清算項(xiàng)目的銷(xiāo)售許可證。

(九)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證,包括:已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。

(十)《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》。

(十一)《土地增值稅納稅申報(bào)表

(二)》。

(十二)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。

第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)納稅人提供的資料,嚴(yán)格按照《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》的標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行審核。

納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)予以受理,并向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算受理通知書(shū)》(見(jiàn)附件6)轉(zhuǎn)入審核程序。納稅人提交的《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)涉稅事項(xiàng)情況不清楚的,應(yīng)退回修改;資料不完整的,應(yīng)開(kāi)具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書(shū)》(見(jiàn)附件7),通知納稅人 補(bǔ)全清算資料。

納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)全資料的,予以受理;逾期未能補(bǔ)齊資料,經(jīng)納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補(bǔ)齊的書(shū)面說(shuō)明及相關(guān)證明材料,可以受理;不能補(bǔ)齊資料且無(wú)正當(dāng)理由的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可進(jìn)行核定征收或移交稅務(wù)稽查部門(mén)處理。

納稅人清算申請(qǐng)不符合受理?xiàng)l件的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請(qǐng)表》中注明并退回納稅人。

第四章 清算審核管理

第二十條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核以案頭審核為主,必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地審核。

案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核,重點(diǎn)審核納稅人申報(bào)情況 的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上,通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式,對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

第二十一條 清算審核實(shí)行主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、區(qū)(分)局兩級(jí)審核管理制度。

各區(qū)(分)局可成立清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組和審核小組,開(kāi)展清算審核工作

第二十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核中發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)、未采信或部分未采信《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》的,應(yīng)填寫(xiě)《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書(shū)》要求納稅人限期進(jìn)行說(shuō)明。待納稅人說(shuō)明情況、重新補(bǔ)充證明資料后繼續(xù)審核。

第二十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在清算受理之日起90日內(nèi)完成審核出具意見(jiàn),審核時(shí)限不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求說(shuō)明情況、補(bǔ)充資料的時(shí)間。

第二十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)完成審核后,應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見(jiàn)書(shū)》(見(jiàn)附件8)。

第二十五條 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,清算補(bǔ)繳的土地增值稅,在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的,不加收滯納金。

第二十六條 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核,需辦理土地增值稅退稅的,依照北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定的程序辦理。

第二十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算存檔工作,并按照北京市地方稅務(wù)局、北京市檔案局有關(guān)文件規(guī)定,在清算工作中形成的資料應(yīng)與原保存的該項(xiàng)目稅務(wù)資料合并立卷存檔。對(duì)于成片開(kāi)發(fā)分期清算土地增值稅的項(xiàng)目,應(yīng)在該項(xiàng)目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進(jìn)行歸檔。

第二十八條 稅務(wù)機(jī)關(guān)可聘請(qǐng)稅務(wù)、會(huì)計(jì)、工程造價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)等中介機(jī)構(gòu)提供清算相關(guān)咨詢、評(píng)估等服務(wù)。

第五章 清算審核內(nèi)容

第二十九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算資料,結(jié)合發(fā)票、普通住宅明細(xì)表和其他類(lèi)型房地產(chǎn)明細(xì)表、商品房預(yù)售(銷(xiāo)售)許可證、測(cè)繪成果資料,核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。具體確認(rèn)方式如下:

(一)土地增值稅清算時(shí),已全額開(kāi)具發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致,在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的,應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

(二)納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn):

1.納稅人按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

2.由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

(三)對(duì)于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書(shū)面說(shuō)明。若成交價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的,稅務(wù)機(jī)關(guān)參照本條第二款規(guī)定的方法或房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值確定。

(四)納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時(shí)不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

第三十條 土地增值稅清算扣除項(xiàng)目包括:

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,包括:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

(五)國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第三十一條 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

(一)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的,或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的,應(yīng)按照受益對(duì)象,采用合理的分配方法,分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用:

1.占地面積法:即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

2.建筑面積法:即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

3.直接成本法:即按照受益對(duì)象或清算單位直接歸集成本費(fèi)用;

4.稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。

(二)屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額,原則上按建筑面積法分?jǐn)?,如無(wú)法按建筑面積法分?jǐn)?,?yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)偂?/p>

(三)同一清算單位發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額,原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)偂?duì)于納稅人能

夠提供相關(guān)證明材料,單獨(dú)簽訂合同并獨(dú)立結(jié)算的成本,可按直接成本法歸集。

(四)同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類(lèi)型房地產(chǎn)屬于獨(dú)立占地的,取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)可按占地面積法計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

(五)同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)或在建工程,其共同受益的項(xiàng)目成本,無(wú)法按照建筑面積法分?jǐn)傆?jì)算的,可按照占地面積法或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

第三十二條 在土地增值稅清算中,扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求:

(一)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的,且是合法、相關(guān)的。

(二)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用,必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額,應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本規(guī)程所稱(chēng)合法有效憑證,一般是指:

1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng),且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的,以開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證。

2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金,以開(kāi)具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。

3.支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng),以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證,稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的,可以要求納稅人提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的,按稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4.財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

(三)納稅人的預(yù)提費(fèi)用,除另有規(guī)定外,不得扣除。

(四)扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集,不得混淆。

(五)對(duì)同一類(lèi)事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的,以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(六)納稅人分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的,各分期項(xiàng)目清算方式與扣除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。

(七)納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費(fèi)、罰息以及與該類(lèi)款項(xiàng)相關(guān)的稅金和因逾期開(kāi)發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等罰沒(méi)性質(zhì)款項(xiàng),不允許扣除。

第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外,扣除項(xiàng)目金額應(yīng)符合下列規(guī)定:

(一)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準(zhǔn)予

扣除。對(duì)納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅,準(zhǔn)予扣除。

(二)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi):

1.納 稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的,安置用房按視同銷(xiāo)售處理,并按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入,同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款,計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款,應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2.納稅人采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的,房屋價(jià)值按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第三條第(一)款的規(guī)定計(jì)算,計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購(gòu)入的,以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(三)納稅人委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪的,提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求。

(四)建筑安裝工程費(fèi):

1.納稅人采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的,應(yīng)準(zhǔn)確核算施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班使用費(fèi)等。

2.納稅人在工程竣工驗(yàn)收后,根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金,在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除;未取得發(fā)票的,扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

3.納稅人應(yīng)確保所取得相關(guān)發(fā)票的真實(shí)性和所載金額的準(zhǔn)確性,以及所提供建筑安裝工程費(fèi)與其施工方登記的建安項(xiàng)目開(kāi)票信息保持一致。

(五)納稅人銷(xiāo)售已裝修的房屋,其發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

1.納稅人銷(xiāo)售已裝修房屋,應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》或補(bǔ)充合同中明確約定。沒(méi)有明確約定的,其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

上述裝修費(fèi)用不包括納稅人自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買(mǎi)的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品(如窗簾、裝飾畫(huà)等)所發(fā)生的支出。

2.納稅人銷(xiāo)售已裝修的房屋時(shí),隨房屋一同出售的家具、家電,如果安裝后不可移動(dòng),成為房屋的組成部分,并且拆除后影響或喪失其使用功能的,如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等,其外購(gòu)成本計(jì)入開(kāi)發(fā)成本予以扣除。

3.納稅人在清算單位以外單獨(dú)建造樣板房的,其建造費(fèi)用、裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外轉(zhuǎn)讓的,且《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》明確約定裝修價(jià)值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價(jià)款中的,其發(fā)生的合理的樣板房裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

(六)公共配套設(shè)施費(fèi):

1.公共配套設(shè)施包括納稅人開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造,不可銷(xiāo)售的公共設(shè)施。

2.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費(fèi)用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”,可以按照以下原則之一確認(rèn):

(1)政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有;

(2)經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有;

(3)商品房銷(xiāo)售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有,或相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會(huì)。

3.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,其成本、費(fèi)用可以扣除;

(1)納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,應(yīng)當(dāng)提供政府、公用事業(yè)單位書(shū)面接收文件。

(2)納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施應(yīng)由政府、公用事業(yè)單位接收,但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時(shí)接收的,經(jīng)接收單位或者政府主管部門(mén)出具書(shū)面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施,且說(shuō)明不接收或未及時(shí)接收具體原因的,經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后,其成本、費(fèi)用予以扣除。

4.建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計(jì)算收入,并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

5.納稅人預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不得扣除。納稅人分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的,在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下,可按照各分期清算項(xiàng)目可售建筑面積占項(xiàng)目總可售建筑面積的比例計(jì)算清算項(xiàng)目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi),但不得超過(guò)已實(shí)際發(fā)生的金額。

6.納稅人未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

(七)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用:

1.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是納稅人直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。行政管理部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)或銷(xiāo)售部門(mén)等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷(xiāo)售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門(mén)(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

2.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與納稅人的期間費(fèi)用應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費(fèi)用,全部作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。

(八)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額,允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的,不計(jì)入扣除項(xiàng)目,不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的,可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

第三十四條 對(duì)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱(chēng)四項(xiàng)成本),按有效憑證金額據(jù)實(shí)扣除。對(duì)納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí),有下列情況之一的,應(yīng)按核定辦法扣除:

(一)無(wú)法按清算要求提供開(kāi)發(fā)成本核算資料的。

(二)提供的開(kāi)發(fā)成本資料不實(shí)的。

(三)發(fā)現(xiàn)清算資料中存在虛假、不準(zhǔn)確的涉稅信息,影響清算稅款計(jì)算結(jié)果的。

(四)清算項(xiàng)目中四項(xiàng)成本的每平方米建安成本扣除額,明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的每平方米工程造價(jià)金額,又無(wú)正當(dāng)理由的。

第三十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)四項(xiàng)成本核定扣除的,應(yīng)向納稅人開(kāi)具《土地增值稅四項(xiàng)成本核定通知書(shū)》(見(jiàn)附件9)。

第三十六條 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)建設(shè)部門(mén)定期公布的建安指導(dǎo)價(jià)格,結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)等因素制定《分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》,作為第四十三條所列四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本核定的依據(jù)。《分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》及核算方法,由北京市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。

第三十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用:

(一)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。

(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。全部使用自有資金,沒(méi)有利息支出的,按照本款扣除。

(三)納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款,又有其他借款的,其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條

(一)(二)項(xiàng)所述兩種辦法。

(四)清算時(shí)已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

(五)納稅人據(jù)實(shí)列支利息支出的,應(yīng)當(dāng)提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票。

(六)納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項(xiàng),不得作為利息支出扣除。

(七)納稅人向金融機(jī)構(gòu)借款,因逾期還款,金融機(jī)構(gòu)收取的超過(guò)貸款期限的利息、罰息等款項(xiàng),不得作為利息支出扣除。

第三十八條 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求納稅人在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,如果計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),可予以扣除,但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

第三十九條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核時(shí),應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨(dú)立交易原則。

第六章 核定征收

第四十條 稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的,應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

第四十一條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的,可以實(shí)行核定征收。

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。

(二)擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

(三)雖設(shè)置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。

(四)符合土地增值稅清算條件,未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的。

(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,又無(wú)正當(dāng)理由的。

稅務(wù)機(jī)關(guān)在稽查工作中,認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合上述核定征收情形的,可以核定征收

土地增值稅。

第四十二條 稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收土地增值稅的,應(yīng)開(kāi)具《土地增值稅核定征收通知書(shū)》(見(jiàn)附件10)送達(dá)納稅人。

第四十三條 核定征收的具體規(guī)定由北京市地方稅務(wù)局另行發(fā)文制定。

第四十四條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí),嚴(yán)格控制核定征收的范圍。

第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%.第七章 清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

第四十六條 土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),納稅人清算后轉(zhuǎn)讓的(以下簡(jiǎn)稱(chēng)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)),按以下規(guī)定辦理:

(一)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)在每季度終了后15日內(nèi)進(jìn)行納稅申報(bào)(含零申報(bào))。

(二)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計(jì)算增值額、增值率,繳納土地增值稅。

(三)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)確認(rèn)的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)。

清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用=本次清算扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總已售面積

上述公式中,“本次清算扣除項(xiàng)目總金額”不包括納稅人進(jìn)行清算時(shí)扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

(四)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金在本次申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)予以扣除。

(五)清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),按照上述方式計(jì)算的增值率未超過(guò)20%的普通住宅,免征土地增值稅;增值率超過(guò)20%的,應(yīng)征收土地增值稅。

(六)納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同有約定付款日期的,納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為合同簽訂的付款日期的當(dāng)天;對(duì)于采取預(yù)收款方式的,納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

(七)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計(jì)算方式應(yīng)與項(xiàng)目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項(xiàng)目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,按清算時(shí)核定征收率計(jì)征稅款。

第四十七條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

納稅人在清算審核期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),扣除項(xiàng)目金額以本次清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。具體計(jì)算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。

納稅人應(yīng)按照上述方法計(jì)算清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的稅款,與本次清算稅款合并后,一并申報(bào)繳納。

第八章 稅收優(yōu)惠管理

第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。

納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí),稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷(xiāo)售時(shí)同級(jí)別土地上適用的普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核確認(rèn)。

納稅人須在《清算報(bào)告》或《鑒證報(bào)告》中提供普通住宅的判定情況由稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)。清算單位中建造的普通住宅,應(yīng)單獨(dú)計(jì)算增值額、增值率。

第四十九條 納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報(bào)時(shí),其自行申報(bào)的普通住宅部分增值率未超過(guò)20%的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將減免稅事項(xiàng)一并審核,并在審核意見(jiàn)書(shū)中注明。

第九章 監(jiān)督管理

第五十條 北京市地方稅務(wù)局對(duì)全市土地增值稅清算工作實(shí)行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。

第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和已清算完畢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)經(jīng)市局篩選、確定后,移交稽查部門(mén)作為稽查工作案源,相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)配合完成清算移交的相關(guān)工作。

第五十二條 按照本地區(qū)工作的實(shí)際情況,稽查部門(mén)可對(duì)已清算項(xiàng)目進(jìn)行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的,可作為重點(diǎn)檢查案源:

(一)納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的;

(二)納稅人辦理清算時(shí),發(fā)生《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范,退回重報(bào)仍不規(guī)范且拒不重報(bào)的;

(三)納稅人辦理清算后,根據(jù)《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》發(fā)生退稅的;

(四)納稅人清算后,再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況異常的。

第五十三條 稽查部門(mén)在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合清算條件的,應(yīng)及時(shí)告知納稅人到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù),同時(shí)通知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

第五十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申請(qǐng)后,稽查部門(mén)對(duì)納稅人立案檢查的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核,待稽查完畢后重新辦理清算事宜。

第十章 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)管理

第五十五條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù),按照獨(dú)立、客觀、公正原則,在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上,根據(jù)審核鑒證的具體情

況,出具真實(shí)、合法的《鑒證報(bào)告》,并按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供鑒證工作底稿。

稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要就清算鑒證事項(xiàng)開(kāi)展調(diào)查了解情況的,受托的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)積極配合。

稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)其出具的《鑒證報(bào)告》承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第五十六條 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算鑒證的,稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)相關(guān)文件規(guī)定開(kāi)展鑒證、出具鑒證意見(jiàn),涉及調(diào)整事項(xiàng)以及重大事項(xiàng)的,應(yīng)當(dāng)在鑒證報(bào)告中披露調(diào)整過(guò)程、調(diào)整結(jié)論及其他應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的重大事項(xiàng)。

第五十七條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員開(kāi)展清算鑒證時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)納稅人取得票據(jù)的真實(shí)性進(jìn)行披露。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算鑒證報(bào)告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復(fù)查的權(quán)利。

第五十八條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí),應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)鑒證情況出具《鑒證報(bào)告》。

第五十九條 對(duì)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核退回后,再報(bào)送仍未達(dá)到稅務(wù)機(jī)關(guān)要求且拒不修改的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可向上級(jí)機(jī)關(guān)反映相關(guān)情況。

第十一章 附則

第六十條 本規(guī)程所涉及各文書(shū)和表格均列舉在附件中。

第六十一條 各區(qū)(分)局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法,并報(bào)北京市地方稅務(wù)局備案。

第六十二條 本規(guī)程未盡事項(xiàng),按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則及財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務(wù)局解釋。

第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效。

《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號(hào))同時(shí)廢止。本規(guī)程生效前已收到稅務(wù)機(jī)關(guān)清算受理通知書(shū)或稽查部門(mén)稅務(wù)檢查通知書(shū)的土地增值稅清算項(xiàng)目,仍按京地稅地〔2008〕92 號(hào)文件處理。

第五篇:北京市財(cái)政局,北京市地方稅務(wù)局,中國(guó)人民銀行北京市分行,中國(guó)

【發(fā)布單位】北京市財(cái)政局,北京市地方稅務(wù)局,中國(guó)人民銀行北京市分行,中國(guó)工商銀行北京市分行

【發(fā)布文號(hào)】京財(cái)預(yù)[1996]1139號(hào) 【發(fā)布日期】1996-07-18 【生效日期】1996-07-18 【失效日期】 【所屬類(lèi)別】地方法規(guī) 【文件來(lái)源】中國(guó)法院網(wǎng)

北京市財(cái)政局,北京市地方稅務(wù)局,中國(guó)人民銀行北京市分行,中國(guó)工商銀行北京市分行關(guān)于北京市地方稅務(wù)局 涉外稅務(wù)分局成立后有關(guān)預(yù)算收入入庫(kù)工作的通知

(京財(cái)預(yù)[1996]1139號(hào))

各區(qū)、縣財(cái)政局、地稅局、國(guó)庫(kù)各區(qū)、縣支庫(kù):

根據(jù)國(guó)辦發(fā)(1996)4號(hào)“關(guān)于調(diào)整國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局稅收征管范圍意見(jiàn)的通知”及國(guó)稅發(fā)(1996)50號(hào)“關(guān)于調(diào)整稅收征管范圍后有關(guān)稅收計(jì)劃會(huì)計(jì)統(tǒng)計(jì)處理事項(xiàng)的通知”精神,為保證我市涉外企業(yè)稅收的征收管理,北京市地方稅務(wù)局成立了北京市地方稅務(wù)局涉外稅務(wù)分局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)地稅涉外分局),負(fù)責(zé)全市市屬以上涉外企業(yè)的地方稅收的征收管理工作。為保證地稅涉外分局更好地履行稅收征收管理的職能,使所征收的稅款能及時(shí)入庫(kù),經(jīng)市財(cái)政、市地稅、市人行及市工行研究同意,特作如下規(guī)定:

一、地稅涉外分局在工商銀行王府井分理處增設(shè)地稅涉外分局市級(jí)金庫(kù),單獨(dú)核算、統(tǒng)計(jì)地稅涉外分局征收的稅收收入。

二、地稅涉外分局征收的全部收入應(yīng)按日、按旬、按月與王府井分理處地稅涉外分局市庫(kù)進(jìn)行核對(duì);王府井分理處應(yīng)向地稅涉外分局提供該庫(kù)的銀行日?qǐng)?bào)及帳頁(yè)。

三、為保證對(duì)涉外企業(yè)稅收管理的一致性,地稅所征管的涉外稅收使用的稅款征收憑證由北京市地方稅務(wù)局統(tǒng)一印制,并在稅票右上角印有“地”字標(biāo)記的六聯(lián)《完稅證》(樣式附后)或五聯(lián)通用繳款書(shū)。

四、地稅涉外分局的稅收票證專(zhuān)用章共五枚(樣章附后)。同時(shí),地稅涉外分局應(yīng)在王府井分理處預(yù)留辦理更正及退庫(kù)印鑒。

為適應(yīng)涉外稅收的征管,各區(qū)、縣地稅局為管理涉外稅收的稅務(wù)所增刻一枚區(qū)(縣)級(jí)稅收票證專(zhuān)用章,并報(bào)市地稅局備案。

五、根據(jù)新開(kāi)征的“土地增值稅”的征管要求,地稅涉外分局征收的土地增值稅暫全部入市庫(kù)。地稅涉外分局業(yè)務(wù)科應(yīng)將所征稅款按房地產(chǎn)坐落地分19個(gè)區(qū)縣分別記帳、統(tǒng)計(jì)。終了后20日內(nèi)由計(jì)會(huì)科向市地稅局計(jì)會(huì)處提供該稅種的分區(qū)縣入庫(kù)數(shù)字,經(jīng)市地稅局計(jì)會(huì)處確認(rèn)后向市財(cái)政局預(yù)算處報(bào)送各區(qū)縣的五五分成數(shù)字,通過(guò)市財(cái)政返還各區(qū)縣。

六、發(fā)生土地增值稅收入退庫(kù)時(shí),由納稅人向地稅涉外分局提出退稅申請(qǐng),按審批權(quán)限和程序,經(jīng)批準(zhǔn)后,由地稅涉外分局開(kāi)具收入退還書(shū),送王府井分理處辦理退庫(kù),地稅涉外分局同時(shí)沖減所在區(qū)縣的土地增值稅收入數(shù)字。

七、地稅涉外分局作為征收單位,應(yīng)按市地稅局計(jì)會(huì)工作的要求,對(duì)稅收稅源情況進(jìn)行監(jiān)控和分析;對(duì)稅收資金運(yùn)動(dòng)狀況進(jìn)行反映和核算;對(duì)稅收票證的領(lǐng)、發(fā)、用、存情況進(jìn)行登記和管理,并向市地稅局計(jì)會(huì)處定期報(bào)送各種稅收計(jì)劃、會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、票證及經(jīng)費(fèi)等報(bào)表。

八、本通知自1996年9月1日起執(zhí)行。

附:

1、北京市地方稅務(wù)局涉外稅務(wù)分局稅收票證專(zhuān)用章式樣(略)

2、北京市地方稅務(wù)局涉外稅務(wù)分局稅收完稅證式樣(略)

一九九六年七月十八日

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