第一篇：海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的通知

海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的通知

瓊地稅發(fā)[2004]122號(hào)

為進(jìn)一步規(guī)范、完善和推動(dòng)我省土地增值稅的征收管理工作，堵塞稅收漏洞，保證稅款及時(shí)足額入庫(kù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）和《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《征管法》）的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)政策及征管問(wèn)題明確如下，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

一、關(guān)于土地增值稅征收方式問(wèn)題

（一）預(yù)征和清算相結(jié)合的辦法

對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人銷（預(yù)）售未結(jié)算的房地產(chǎn)單位項(xiàng)目和竣工結(jié)算但未全部實(shí)現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)單位項(xiàng)目（經(jīng)濟(jì)適用住房、安居工程除外），采取預(yù)征和清算相結(jié)合的辦法征收土地增值稅。即以房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入（或預(yù)收帳款）為土地增值稅的計(jì)稅額，按月預(yù)征，待該項(xiàng)目竣工結(jié)算并全部實(shí)現(xiàn)銷售后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

房地產(chǎn)單位項(xiàng)目，包括房產(chǎn)單位項(xiàng)目和地產(chǎn)單位項(xiàng)目。房產(chǎn)單位項(xiàng)目以每棟建筑物為標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，地產(chǎn)單位項(xiàng)目以銷售的每宗土地為標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。

經(jīng)濟(jì)適用住房、安居工程是指經(jīng)省政府批準(zhǔn)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房、安居工程。

（二）據(jù)實(shí)計(jì)征的辦法

除從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人銷（預(yù)）售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按實(shí)際增值額計(jì)算征收土地增值稅。

納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的次月的１０日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅，同時(shí)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目銷售情況表》和《土地增值稅納稅申報(bào)表》。

二、關(guān)于土地增值稅預(yù)征率等相關(guān)問(wèn)題

（一）預(yù)征率問(wèn)題

?？凇⑷齺喪械念A(yù)征率為１％－２％，具體由?？诤腿齺喌囟惥衷谠摲葍?nèi)確定，并報(bào)省地稅局備案；其他市縣的預(yù)征率為１％。

（二）納稅人應(yīng)按照取得的房地產(chǎn)銷售收入（或預(yù)收帳款）和規(guī)定的預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳土地增值稅。其計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款＝房地產(chǎn)銷售收入（或預(yù)收帳款）×預(yù)征率。

（三）土地增值稅實(shí)行按月預(yù)繳。納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工許可后，在３０日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目登記表》；房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售期間，每月的１－１０日?qǐng)?bào)送上月的《土地增值稅項(xiàng)目銷售情況表》和《土地增值稅納稅申報(bào)表》，按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

三、關(guān)于土地增值稅的稅款清算問(wèn)題

（一）納稅人應(yīng)在房地產(chǎn)單位項(xiàng)目竣工結(jié)算并全部實(shí)現(xiàn)銷售后３０日內(nèi)，持以下資料到主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理土地增值稅稅款清算。

１、土地受讓合同（或政府無(wú)償劃撥土地文件）；

２、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同（或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目許可證）；

３、稅務(wù)登記證、土地增值稅項(xiàng)目登記表、土地增值稅納稅申報(bào)表及預(yù)繳土地增值稅完稅憑證；

４、項(xiàng)目竣工結(jié)算資料，以及主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

（二）主管地稅機(jī)關(guān)接到納稅人土地增值稅清算申請(qǐng)后，應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行審核，并在７日內(nèi)作出是否進(jìn)行清算的答復(fù)。凡符合土地增值稅清算條件的，應(yīng)及時(shí)予以清算。

（三）對(duì)納稅人已竣工結(jié)算并全部實(shí)現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)單位項(xiàng)目，如果納稅人在限期內(nèi)未提出清算申請(qǐng)且無(wú)正當(dāng)理由，主管地稅機(jī)關(guān)可報(bào)經(jīng)各直屬地方稅務(wù)局批準(zhǔn)進(jìn)行土地增值稅清算。

（四）為了堵塞稅收漏洞，對(duì)已竣工，且銷售面積達(dá)到可銷售面積９０％（含９０％）以上的房產(chǎn)單位項(xiàng)目，不管其項(xiàng)目是否辦理結(jié)算，在一年內(nèi)（自銷售面積達(dá)到可銷售面積９０％之次月起計(jì)算），若剩余的房產(chǎn)還未全部實(shí)現(xiàn)銷售，或項(xiàng)目仍未辦理結(jié)算的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)該房產(chǎn)單位項(xiàng)目已銷售部分，核定扣除項(xiàng)目，進(jìn)行稅款清算。剩余的房產(chǎn)，按實(shí)際銷售據(jù)實(shí)征收土地增值稅。

四、關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題

除高級(jí)公寓、別墅、度假村以外的住宅，其每平方米單位面積售價(jià)：?？?、三亞地區(qū)，不超過(guò)４０００元，其他市縣，不超過(guò)２０００元的，為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。

五、關(guān)于扣除項(xiàng)目確認(rèn)問(wèn)題

（一）納稅人財(cái)務(wù)制度健全，能真實(shí)準(zhǔn)確核算收入和成本費(fèi)用的，按照《暫行條例》和《實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，確認(rèn)其扣除項(xiàng)目金額。

（二）納稅人財(cái)務(wù)制度不健全，無(wú)法真實(shí)準(zhǔn)確核算收入和成本費(fèi)用的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按下列規(guī)定確認(rèn)其扣除項(xiàng)目金額：

１、土地費(fèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（即《實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定

（一）、（二）兩項(xiàng)合計(jì)金額），由各市縣地稅局根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在銷售收入的５０％至７０％的幅度內(nèi)給予扣除，并報(bào)省地稅局備案。

２、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按《實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定的（一）、（二）兩項(xiàng)合計(jì)金額的１０％給予扣除。

３、已列入管理費(fèi)用的有關(guān)印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅不再重復(fù)扣除。

４、納稅人成片受讓土地使用權(quán)，分期分批開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其扣除項(xiàng)目的分

攤方法，以轉(zhuǎn)讓土地為主的，按土地面積比例分?jǐn)傆?jì)算；以轉(zhuǎn)讓房屋建筑物為主的，按建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算。

（三）一些國(guó)有企業(yè)由于改組改制或關(guān)停，為了安置職工而轉(zhuǎn)讓企業(yè)的土地（原

屬政府無(wú)償劃撥的土地），有關(guān)政府部門免收該企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金，考慮到這些企業(yè)較困難，且轉(zhuǎn)讓土地所得收入用于安置職工，因此，在計(jì)征土地增值

稅時(shí)，對(duì)政府部門免收的土地出讓金，視同企業(yè)繳納的土地出讓金，給予扣除。

六、對(duì)２００４年７月１日前已竣工結(jié)算并全部實(shí)現(xiàn)銷售的房產(chǎn)單位項(xiàng)目，還未進(jìn)行土地增值稅稅款清算的，納稅人應(yīng)在２００４年９月３０日之前向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)

土地增值稅清算，逾期不申請(qǐng)清算的，嚴(yán)格按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。

七、本通知對(duì)原《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理問(wèn)題的通知》（瓊地稅發(fā)［２００２］３６５號(hào)）規(guī)定的預(yù)征率等內(nèi)容作了調(diào)整，為了保證

新老政策的銜接，２００４年７月１日前，已按《暫行條例》及《實(shí)施細(xì)則》或瓊地稅發(fā)［２００２］３６５號(hào)文規(guī)定繳納或預(yù)繳土地增值稅的銷（預(yù)）售收入，不再按本通知規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅；此前從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人銷（預(yù)）售未結(jié)算的房地產(chǎn)單位項(xiàng)目和竣工結(jié)算但未全部實(shí)現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)單位項(xiàng)目取得的銷（預(yù)）售收入，凡未預(yù)繳土地增值稅的，納稅人應(yīng)在２００４年９月３０日之前按本通知規(guī)定的預(yù)征率申報(bào)預(yù)繳土地增值稅，逾期不申報(bào)預(yù)繳的，除補(bǔ)征稅款外，自２００４年 １０月１日起計(jì)算加收滯納金。

八、對(duì)納稅人未按規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)和繳納或預(yù)繳稅款的，嚴(yán)格按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定加收滯納金和處罰。

九、各直屬地方稅務(wù)局接到本通知后，要高度重視，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，及時(shí)做好土地增值稅政策宣傳，切實(shí)強(qiáng)化土地增值稅稅源控制，密切與土地房產(chǎn)管理部門協(xié)作，開(kāi)展房地產(chǎn)稅收專項(xiàng)檢查，保證稅款及時(shí)足額入庫(kù)。

本通知自２００４年７月１日起執(zhí)行，此前的規(guī)定與本通知相抵觸的，以本通知為準(zhǔn)。各直屬局在執(zhí)行中若遇到問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)向省局報(bào)告。

關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的補(bǔ)充通知

瓊地稅發(fā)〔2004〕174號(hào)

各直屬地方稅務(wù)局、省局稽查局： 《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（瓊地稅發(fā)［2004］122號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》）下發(fā)后，各地陸續(xù)提出一些問(wèn)題，經(jīng)研究，現(xiàn)將《通知》未明確的有關(guān)問(wèn)題補(bǔ)充如下：

一、《通知》第七條“為了保證新老政策的銜接，……凡未預(yù)繳土地增值稅的，納稅人應(yīng)在2004年9月30日之前按本通知規(guī)定的預(yù)征率申報(bào)預(yù)繳土地增稅”是指2004年7月1日前,納稅人已按有關(guān)規(guī)定申報(bào)、繳納（預(yù)繳）土地增值稅的，不再按《通知》規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅；此前凡未按規(guī)定申報(bào)、繳納（預(yù)繳）土地增值稅的，納稅人應(yīng)在2004年9月30日之前按《通知》規(guī)定的預(yù)征率申報(bào)預(yù)繳土地增值稅。

二、銷售轉(zhuǎn)化的經(jīng)濟(jì)適用住房，暫不預(yù)征土地增值稅，已預(yù)征的，暫不退還，待清算時(shí)多退少補(bǔ)。轉(zhuǎn)化的經(jīng)濟(jì)適用住房，是指經(jīng)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)行政管理部門批準(zhǔn)，實(shí)行限價(jià)銷售的積壓房地產(chǎn)。不屬于預(yù)征對(duì)象的經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）和轉(zhuǎn)化的經(jīng)濟(jì)適用住房，其銷售達(dá)到90%以上的（含90%），一律按《通知》第三條第四款的規(guī)定執(zhí)行。

三、納稅人建造的商住樓、綜合樓、寫(xiě)字樓等商住兩用性質(zhì)的房地產(chǎn)，不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不適用《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條第一款“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅”的規(guī)定。

四、《通知》第五條第二款規(guī)定的“50%至70%”的成本扣除，已考慮了加計(jì)扣除的因素，因此，對(duì)財(cái)務(wù)不健全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人計(jì)征土地增值稅時(shí)，不再給予加計(jì)20%的扣除。

二○○四年八月二十日

第二篇：河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知

河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知

豫地稅發(fā)[2010]28號(hào) 2010-03-17

各省轄市地方稅務(wù)局、省局直屬各單位，各擴(kuò)權(quán)縣(市)地方稅務(wù)局：

為了加強(qiáng)我省土地增值稅的管理，根據(jù)全國(guó)地方稅工作會(huì)議精神和國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))及其他相關(guān)規(guī)定的要求，結(jié)合我省土地增值稅政策執(zhí)行的實(shí)際情況，做好土地增值稅清算工作，現(xiàn)將有關(guān)問(wèn)題明確如下：

一、土地增值稅預(yù)征率

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項(xiàng)目分別確定：

(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

(二)除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%；

(三)除上述(一)、(二)項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目4.5%。

二、土地增值稅核定征收率

(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%;

(二)除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅4%;

(三)除上述(一)、(二)項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目5%；

(四)符合第三條第(二)項(xiàng)條件的8%。

三、土地增值稅的核定征收

所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目納稅人自本通知執(zhí)行之日起，一律按查賬征收方式按預(yù)征率征收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規(guī)定自行清算，并結(jié)清稅款。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人上報(bào)的清算資料進(jìn)行審核過(guò)程中，對(duì)納稅人符合下列(一)、(二)項(xiàng)條件的，報(bào)省轄市地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，按核定征收率征收土地增值稅。

(一)納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有下列情形之一的，按規(guī)定的核定征收率征收土地增值稅。

1、能夠準(zhǔn)確核算收入總額或收入總額能夠查實(shí)，但其扣除項(xiàng)目支出不能正確核算的；

2、能夠準(zhǔn)確核算扣除項(xiàng)目支出或扣除項(xiàng)目支出能夠查實(shí)，但其收入總額不能正確核算的；

3、收入總額及扣除項(xiàng)目核算有誤的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)難以核實(shí)的；

凡納稅人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、豪華住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)用房、辦公用房的收入等，應(yīng)按不同的核定征收項(xiàng)目分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值稅。

1、擅自銷毀賬簿；

2、拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供納稅資料的；

3、依照法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

4、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂，造成收入、扣除項(xiàng)目無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算的；

5、符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的；

6、申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

依據(jù)豫地稅函[2010]202號(hào)：“申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的，按核定征收率8%征收土地增值稅”，該處的“明顯偏低”是指低于該項(xiàng)目當(dāng)月同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格的10%，如當(dāng)月無(wú)銷售價(jià)格的應(yīng)按照上月同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格計(jì)算；無(wú)銷售價(jià)格的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格、繳納契稅的價(jià)格和實(shí)際交易價(jià)格，按孰高原則確定計(jì)稅價(jià)格。

四、所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國(guó)有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，無(wú)法計(jì)算扣除項(xiàng)目的，報(bào)省局批準(zhǔn)后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)為主(建筑物占總售價(jià)的30%以內(nèi))的行為。

五、轉(zhuǎn)讓二手房的問(wèn)題

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房時(shí)，凡能夠正確計(jì)算收入和扣除項(xiàng)目的，按土地增值稅的有關(guān)規(guī)定申報(bào)納稅。對(duì)無(wú)法計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的核定征收率：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目3%。

六、土地增值稅清算主體

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》第三條的規(guī)定，納稅人在符合土地增值稅清算條件(包括主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的)后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，按照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，自行進(jìn)行土地增值稅清算，也可委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

七、土地增值稅清算審核

(一)納稅人自行進(jìn)行土地增值稅清算后，按照規(guī)定向主管縣(市)、區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅清算申報(bào)表》和清算資料，委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)清算的，應(yīng)報(bào)送《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》，辦理土地增值稅清算手續(xù)，并結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算申報(bào)和資料后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)及時(shí)組織審核，審核結(jié)果告知納稅人，進(jìn)行納稅調(diào)整，結(jié)清稅款。凡是發(fā)生退稅的，報(bào)省轄市地方稅務(wù)局審核。

(二)審核人員的組成

各省轄市、縣(市)、區(qū)地方稅務(wù)局于4月25日前成立土地增值稅審核小組。土地增值稅清算審核人員由法規(guī)、稅政、征管、稽查、管理科(所)等相關(guān)部門的人員組成。

八、其它問(wèn)題

(一)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的，交易價(jià)格一般情況下有市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格、繳納契稅的價(jià)格和實(shí)際交易價(jià)格等多種。在實(shí)際工作中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可簡(jiǎn)化工作程序，按孰高原則確定計(jì)稅價(jià)格，并及時(shí)辦理納稅手續(xù)。

(二)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的減免稅手續(xù)

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的，凡符合減免土地增值稅條件的，由縣(市)、區(qū)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審批。具體操作方法和程序由省轄市地方稅務(wù)局規(guī)定。

九、各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真貫徹落實(shí)文件精神，積極做好土地增值稅預(yù)征率和核定征收率調(diào)整的宣傳和準(zhǔn)備工作。2010年4月25日前各省轄市地方稅務(wù)局應(yīng)制訂具體的審批、審核操作辦法，并對(duì)納稅人的征收方式調(diào)整完畢。同時(shí)，對(duì)本《通知》下發(fā)前，按原預(yù)征率或核定征收率征收的稅款，一律改按本《通知》規(guī)定的預(yù)征率征收稅款，已繳納的稅款多退(抵)少補(bǔ)。

十、本通知自2010年5月1日起執(zhí)行，過(guò)去的規(guī)定與本通知有抵觸的，一律按本通知執(zhí)行。

豫地稅函[2010]202號(hào) 河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 豫地稅函[2007]113號(hào) 河南省地方稅務(wù)局關(guān)于稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算鑒證有關(guān)問(wèn)題的通知

第三篇：公告[2016]1號(hào) 黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告

黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告

公告[2016]1號(hào)

為提高我省土地增值稅征管工作質(zhì)量，統(tǒng)一稅收政策，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和有關(guān)政策規(guī)定，現(xiàn)就土地增值稅若干政策問(wèn)題公告如下：

一、關(guān)于預(yù)繳稅款申報(bào)繳納期限問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在地稅機(jī)關(guān)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)(審核結(jié)論通知)》前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)按規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅，于每月終了15日內(nèi)，向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納。對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金。

二、關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定問(wèn)題

自2014年11月28日起，我省普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米及以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍及以下的住房。判定時(shí)間以商品房銷售合同簽訂日期為準(zhǔn)。

三、關(guān)于取得銷(預(yù))售許可證滿3年起始計(jì)算時(shí)間問(wèn)題

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分次取得多個(gè)銷(預(yù))售許可證的，“銷(預(yù))售許可證滿3年，地稅機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”規(guī)定中的“滿3年”，以其取得最后一個(gè)銷(預(yù))售許可證的時(shí)間算起。

四、關(guān)于土地增值稅清算單位認(rèn)定問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算，以國(guó)家有關(guān)部門(以規(guī)劃部門為主，結(jié)合發(fā)改委、建設(shè)部門的相關(guān)項(xiàng)目資料)審批、備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(分期項(xiàng)目)為單位進(jìn)行清算。

五、關(guān)于扣除項(xiàng)目金額的歸集和分?jǐn)倖?wèn)題

(一)扣除項(xiàng)目金額中，凡是能夠明確歸屬于某一項(xiàng)目或某一類型房地產(chǎn)所直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，要予以單獨(dú)歸集;對(duì)于共同發(fā)生、無(wú)法單獨(dú)歸集的成本和費(fèi)用，除本條第二款外，一律按各項(xiàng)目或各類型房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

(二)納稅人成片受讓、分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，其取得土地使用權(quán)所支付的金額，按各期項(xiàng)目占地面積占總占地面積的比例分?jǐn)偂?/p>

六、關(guān)于利用地下人防修建的公共配套設(shè)施有關(guān)成本、費(fèi)用支出扣除問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用地下人防修建的符合條件的公共配套設(shè)施有關(guān)成本、費(fèi)用支出的扣除原則，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第四條第三款規(guī)定辦理。即：凡能夠提供有關(guān)證明憑證，證明建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用支出可以扣除;凡能夠提供有關(guān)證明憑證，證明建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用支出可以扣除;凡建成后有償轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)計(jì)算收入，并可以扣除成本、費(fèi)用支出。

七、關(guān)于裝修支出問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，對(duì)以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修支出，可作為開(kāi)發(fā)成本予以扣除。對(duì)可移動(dòng)的物品(如可移動(dòng)的家用電器、家具、日用品、裝飾用品等)，不計(jì)入收入，也不允許扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。

八、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除問(wèn)題

(一)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。

(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。

九、關(guān)于保障性住房土地增值稅處理問(wèn)題

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，保障性住房包括符合規(guī)定條件的經(jīng)濟(jì)適用住房、公租房以及城市棚戶區(qū)、國(guó)有工礦(含煤礦)棚戶區(qū)、國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)和國(guó)有林場(chǎng)危舊房、國(guó)有墾區(qū)危房等改造安置住房。按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào))精神，對(duì)上述保障性住房可不預(yù)征土地增值稅。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合核定征收條件、被認(rèn)定為核定征收土地增值稅的，凡保障性住房銷售收入(含回遷安置視同銷售部分)能夠單獨(dú)核算，可以從核定征收計(jì)稅依據(jù)中剔除。

十、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之外發(fā)生費(fèi)用支出的扣除問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之外發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，除符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))第六條第二款規(guī)定的拆遷異地安置條件的允許記入拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除外，其他費(fèi)用支出一律不得扣除。

十一、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從政府、財(cái)政等部門取得的財(cái)政補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)等款項(xiàng)的處理問(wèn)題

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從政府、財(cái)政等部門取得的財(cái)政補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)、土地出讓金返還、稅收返還等財(cái)政補(bǔ)貼性收入，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，凡是明確相關(guān)款項(xiàng)用途的，直接沖減相關(guān)扣除項(xiàng)目金額，如土地出讓金返還沖減取得土地使用權(quán)支付的金額等;凡是沒(méi)有明確相關(guān)款項(xiàng)用途的，依次沖減取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)兩個(gè)及以上項(xiàng)目涉及分?jǐn)傆?jì)算的，比照本公告第五條的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

十二、關(guān)于清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)處理問(wèn)題

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)。其中對(duì)于以查賬方式進(jìn)行清算的項(xiàng)目，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用(剔除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積，加上本次轉(zhuǎn)讓時(shí)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計(jì)算;對(duì)于以核定征收方式進(jìn)行清算的項(xiàng)目，按再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，乘以該項(xiàng)目清算審核時(shí)確定的核定征收率計(jì)算。

十三、關(guān)于核定征收率適用時(shí)間問(wèn)題

對(duì)于以核定征收方式進(jìn)行土地增值稅清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其適用的核定征收率，按地稅機(jī)關(guān)發(fā)出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)(核定征收通知)》時(shí)當(dāng)?shù)氐暮硕ㄕ魇章蕡?zhí)行。

本公告除第二條外，自2016年4月1日起施行。之前已清算完畢的項(xiàng)目不再調(diào)整，未清算完的項(xiàng)目一律按本公告相關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！逗邶埥〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知》(黑地稅函〔2010〕33號(hào))同時(shí)廢止。

特此公告。

黑龍江省地方稅務(wù)局

2016年3月25日

分送：各市(地)地方稅務(wù)局，農(nóng)墾建三江、九三管委會(huì)地方稅務(wù)局，亞布力滑雪旅游度假區(qū)地方稅務(wù)局，綏芬河、撫遠(yuǎn)市地方稅務(wù) 局。

黑龍江省地方稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)與行為稅管理處承辦 辦公室2016年3月25日印發(fā)

第四篇：北京市財(cái)政局,北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管%90

【發(fā)布單位】北京市財(cái)政局, 北京市地方稅務(wù)局 【發(fā)布文號(hào)】京財(cái)稅[1997]198號(hào) 【發(fā)布日期】1997-03-03 【生效日期】1997-03-03 【失效日期】 【所屬類別】地方法規(guī) 【文件來(lái)源】中國(guó)法院網(wǎng)

北京市財(cái)政局, 北京市地方稅務(wù)局

關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管理問(wèn)題的通知

(京財(cái)稅[1997]198號(hào))

各區(qū)縣財(cái)政局、地方稅務(wù)局、各分局、市局各直屬單位：

為進(jìn)一步完善土地增值稅政策，加強(qiáng)征收管理，經(jīng)研究，現(xiàn)將有關(guān)政策及征管辦法通知如下，請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。

一、關(guān)于對(duì)經(jīng)政府批準(zhǔn)建立的各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行成片土地開(kāi)發(fā)、分期分批轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免稅問(wèn)題。

在1994年1月1日以前經(jīng)市、區(qū)（縣）政府批準(zhǔn)，進(jìn)行房也產(chǎn)開(kāi)發(fā)并立項(xiàng)的開(kāi)發(fā)區(qū)，用開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)（或指定的開(kāi)發(fā)公司）名義與在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)投資的投資商（或開(kāi)發(fā)商）在1994年1月1日前簽定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同（或立項(xiàng)），并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在1998年12月31日前首次轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，可根據(jù)京財(cái)稅（1996）647號(hào)通知有關(guān)規(guī)定享受免稅政策。1994年1月1日以后開(kāi)發(fā)區(qū)管理部門將完成土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（三通一平或七通一平）后的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓（或出讓），投資商或開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)后，新建房地產(chǎn)在1998年12月31日前首次轉(zhuǎn)讓的，也可享受免稅政策。

二、關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成片受讓土地，分期分批進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并轉(zhuǎn)讓征免稅問(wèn)題。

凡由市計(jì)委、建委在1994年1月1日前審批立項(xiàng)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成片受讓土地，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，分期分批進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并轉(zhuǎn)讓或只轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，其在1998年底前未超過(guò)立項(xiàng)批復(fù)總體規(guī)模范圍開(kāi)發(fā)并首次轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，可享受京財(cái)稅（1996）647號(hào)通知中規(guī)定的免稅政策。但該公司如與其他單位簽定開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓合同，由其他單位進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)后再轉(zhuǎn)讓的，屬第二次轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)1994年1月1日以前立項(xiàng)批復(fù)規(guī)模開(kāi)發(fā)并轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

三、關(guān)于1998年12月31日前預(yù)售商品房免稅問(wèn)題。

對(duì)于1994年1月1日前批準(zhǔn)立項(xiàng)或簽訂開(kāi)發(fā)合同（已取得土地使用權(quán)）并已按規(guī)定投入資金的商品房項(xiàng)目，在1998年12月31日前預(yù)售時(shí)已完成主體工程且投資完成額占計(jì)劃投資總額70%以上的，視同在1998年12月31日前首次轉(zhuǎn)讓，可按規(guī)定免征土地增值稅。

四、關(guān)于對(duì)污染擾民搬遷企業(yè)享受免稅政策問(wèn)題。

對(duì)于經(jīng)審核屬于污染擾民搬遷企業(yè)，且轉(zhuǎn)讓原廠址取得的轉(zhuǎn)讓收入用于新廠址建設(shè)的，可按（95）京經(jīng)安字第200號(hào)通知規(guī)定享受免稅政策。

對(duì)于在原廠址上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并轉(zhuǎn)讓的，不能享受（95）京經(jīng)安字第200號(hào)通知中的免稅政策。

對(duì)于搬遷企業(yè)以原廠址與其他單位進(jìn)行合建，建成后按合同留作自用的房地產(chǎn)，暫免征收土地增值稅。將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

五、關(guān)于對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有居住用房征免稅問(wèn)題。

對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有居住用房，在界定其居住時(shí)間時(shí)，可按其房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的時(shí)間為準(zhǔn)；對(duì)實(shí)行住房制度改革，單位以優(yōu)惠價(jià)或成本價(jià)出售給本單位職工的住房，尚未取得產(chǎn)權(quán)證的，可由單位出具購(gòu)房居住證明。凡是其產(chǎn)權(quán)證登記時(shí)間或購(gòu)房時(shí)間與轉(zhuǎn)讓時(shí)間相隔超過(guò)5年的，均可享受免稅政策。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓落實(shí)私房政策時(shí)騰退的住房，在出示房管部門騰退通知后，可享受免稅政策。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓所繼承或接受贈(zèng)與的居住用房，在出示原所有人的房產(chǎn)證及繼承人或受贈(zèng)人的房產(chǎn)證后，可享受免稅政策。

六、關(guān)于對(duì)合作建房辦理項(xiàng)目登記及納稅申報(bào)手續(xù)問(wèn)題。

對(duì)于一方出地，一方出資金簽定的合作建房合同（協(xié)議），在獲得立項(xiàng)批復(fù)后，其中一方又將已合建的部分再與第三方簽定合建合同（協(xié)議）的，應(yīng)在再次簽訂合建合同（協(xié)議）后30日內(nèi)辦理土地增值稅項(xiàng)目登記、納稅申報(bào)手續(xù)。

七、納稅人在辦理項(xiàng)目登記、納稅申報(bào)手續(xù)時(shí)提供的資料。

（一）、辦理項(xiàng)目登記時(shí)，需由納稅人提供以下資料：

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同（或合建協(xié)議書(shū)）

2．土地受讓合同（或政府無(wú)償劃撥土地文件）

3．建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告批復(fù)文件

4．建設(shè)工程規(guī)劃批復(fù)

5．稅務(wù)登記證

6．申請(qǐng)按季申報(bào)的綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)提供資質(zhì)等級(jí)證明

辦理普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審批手續(xù)時(shí)還需提交首規(guī)委批準(zhǔn)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計(jì)圖紙（包括：每棟樓建筑總面積、每棟樓設(shè)計(jì)總戶數(shù)、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)、住宅設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)）。

（二）、辦理納稅申報(bào)時(shí)，需由納稅人提供的資料：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)提供：

1．當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表、已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表）等

2．銀行貸款利息結(jié)算通知單

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料（商品房購(gòu)銷合同附本、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單等）

4．有關(guān)的完稅憑證（包括：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等）

5．開(kāi)發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還需攜帶經(jīng)審核的《普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審核表》

6．辦理結(jié)算時(shí)還需提供結(jié)算報(bào)表

7．辦理竣工清算時(shí)還需提供竣工清算報(bào)表

轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)提供：

1．房地產(chǎn)買賣合同、委托書(shū)、公證書(shū)

2．房屋所有權(quán)證

3．土地使用權(quán)證

4．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告

5．有關(guān)的稅費(fèi)繳納憑證（包括：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等）

一九九七年三月三日

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第五篇：濟(jì)南市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法

濟(jì)南市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法

第一條 為加強(qiáng)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅預(yù)繳、清算管理辦法》（以下分別簡(jiǎn)稱《征管法》、《條例》、《細(xì)則》）及有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我市范圍內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已預(yù)繳土地增值稅的清算管理。

第三條 土地增值稅清算管理工作由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主管地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。

第四條 納稅人應(yīng)在房地產(chǎn)單位項(xiàng)目竣工決算后30日內(nèi)持以下資料到主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理土地增值稅稅款清算。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同（或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目許可證）；

（二）土地受讓合同（或政府無(wú)償劃撥土地文件）；

（三）建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告批復(fù)文件及建設(shè)工程規(guī)劃批復(fù)；

（四）稅務(wù)登記證、土地增值稅項(xiàng)目登記表、土地增值稅申報(bào)表及預(yù)繳土地增值稅完稅憑證；

（五）項(xiàng)目竣工決算資料，以及主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他與開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

第五條“單位項(xiàng)目”，是指納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象；“竣工決算項(xiàng)目”，是指已取得建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的單位工程質(zhì)量認(rèn)定合格(優(yōu)良)書(shū)、建設(shè)單位和施工單位已對(duì)該工程的工程成本進(jìn)行確認(rèn)、已簽署《工程造價(jià)結(jié)（決）算書(shū)》，全部實(shí)現(xiàn)銷售并且收入、成本和費(fèi)用已全部準(zhǔn)確核算清楚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

第六條 有下列情況之一的，納稅人可以對(duì)未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)土地增值稅清算:

（一）納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;

（二）納稅人申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記。

納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)自轉(zhuǎn)讓合同簽定之日起30日內(nèi)提出清算土地增值稅申請(qǐng)。

納稅人申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記的，應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前提出清算土地增值稅申請(qǐng)。

第七條 對(duì)納稅人已竣工決算或雖未竣工決算但符合清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果納稅人在限期內(nèi)未提出清算申請(qǐng)且無(wú)正當(dāng)理由，主管地稅機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要的，可報(bào)經(jīng)縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局批準(zhǔn)進(jìn)行土地增值稅清算。

第八條 主管地稅機(jī)關(guān)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)審核以下內(nèi)容：

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額，包括轉(zhuǎn)讓土地收入、轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入；

（二）扣除項(xiàng)目金額，包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（三）預(yù)繳土地增值稅情況；

（四）多用途房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面積劃分情況；

（五）其他需審核的項(xiàng)目。

第九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低的，主管地稅機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行核定；

第十條 土地增值稅的計(jì)算扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括：

1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2、納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。即納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。指納稅人開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。

2、前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

3、建筑安裝工程費(fèi)，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5、公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，包括企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。指與開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加和經(jīng)省以上人民政府批準(zhǔn)征收的規(guī)費(fèi)、基金，也可視同稅金予以扣除，但已列入扣除項(xiàng)目扣除的不得重復(fù)計(jì)算扣除。

（五）根據(jù)《條例》第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。

第十一條 土地增值稅的計(jì)算扣除項(xiàng)目采取正列舉的辦法，凡本辦法第十條未列舉的項(xiàng)目支出，均不得在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。

第十二條 各級(jí)地方政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)視為取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí)可予以扣除；如果未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí)不予扣除。

第十三條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額按以下辦法計(jì)算：

凡單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占開(kāi)發(fā)土地總面積的比例分?jǐn)偲淇鄢?xiàng)目金額。凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，按照轉(zhuǎn)讓建筑物的建筑面積占總規(guī)劃面積的比例計(jì)算分?jǐn)偲淇鄢?xiàng)目金額。

第十四條 納稅人已預(yù)繳的稅款少于清算后應(yīng)繳稅款的，應(yīng)在主管地稅機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)結(jié)清應(yīng)補(bǔ)繳的稅款。預(yù)繳稅款超過(guò)清算后應(yīng)繳稅款的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)辦理退稅，或者經(jīng)納稅人同意抵繳其他納稅項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。第十五條 本辦法未盡事宜，按《征管法》、《條例》、《細(xì)則》及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十六條 本辦法由濟(jì)南市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

第十七條 本辦法自二ΟΟ四年七月一日起執(zhí)行。