第一篇：05貴州省地方稅務局土地增值稅清算管理辦法(征求意見稿)

貴州省地方稅務局 土地增值稅清算管理辦法

（征求意見稿）

第一章 總則

第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發?2006?187號）、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發?2009?91號）等相關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于從事房地產開發的企業（以下簡稱納稅人）所開發房地產項目的土地增值稅清算工作。

第三條 本辦法所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》（見附件1），向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 土地增值稅以國家有關部門審批、備案的房地產項目為單位進行清算，原則上以納稅人取得的《建設工程 規劃許可證》為依據確認清算單位。

第五條 房地產項目中既建有普通標準住宅，又建有其他商品房的，在土地增值稅清算時，應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第六條 土地增值稅的清算主體為納稅人，主管稅務機關負責土地增值稅的清算受理和審核。

第二章 項目管理

第七條 主管稅務機關應加強房地產項目的日常稅收管理，實施項目管理。主要應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設臵臺帳，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。

第八條 納稅人應當按照國家財務會計制度并結合土地增值稅清算管理要求，對分期開發項目或者同時開發多個項目或同一項目中建造不同類型房地產要按不同期間和不同項目合理歸集不同類型房地產的收入、成本和費用。

第九條 納稅人應當在取得（包括出讓、轉讓、接受投資作價入股及其他方式）國有土地使用權環節，向主管稅務機關報送下列資料：

（一）國有土地使用權出讓或轉讓合同（協議）；

（二）國有土地使用權證；

（三）建設用地規劃許可證；

（四）其他相關資料。

第十條 納稅人應當在辦理立項與規劃環節，向主管稅務機關報送下列資料：

（一）房地產項目立項批文；

（二）建設工程規劃許可證；

（三）建設工程施工許可證；

（四）其他相關資料。

第十一條 納稅人申請領用或代開銷售不動產發票前，應向主管稅務機關報送下列資料：

（一）建筑工程預算書；

（二）建筑工程設計合同；

（三）建筑工程施工合同；

（四）工程造價情況備案表；

（五）工程量清單；

（六）其他相關資料。

第十二條 房地產項目設計或施工環節出現特殊情況可能導致土建、安裝、裝飾裝修、園林綠化等發生重大變化的，納稅人應當在施工前或施工中向主管稅務機關報告，并報送下列資料：

（一）變更的設計或施工圖；

（二）變更的工程量清單；

（三）變更的裝飾材料清單；

（四）變更的綠化苗木清單；

（五）其他相關資料。

第十三條 房地產項目每取得一張銷（預）售許可證時，納稅人應及時向主管稅務機關報備。房地產項目竣工驗收手續辦理完成后，納稅人應及時向主管稅務機關報送建筑工程竣工驗收備案表。

第十四條 納稅人應當在取得商品房權屬證明后向主管稅務機關報送下列資料：

（一）商品房權屬證明；

（二）建筑工程竣工結算資料；

（三）房屋測量成果報告書；

（四）建設單位、施工單位、監理單位三方簽字蓋章的 項目竣工圖；

（五）其他相關資料

第十五條 房地產項目已售建筑面積達到可售建筑面積 85%以上（以下簡稱銷售比例），或者該銷售比例雖未達到85%，但已售建筑面積與自用、出租面積合計達到可售建筑面積85%的，納稅人應當在15日內向主管稅務機關報送《房地產項目銷售和使用情況表》（見附件）。

第三章 清算條件

第十六條 符合下列條件之一的，納稅人應進行土地增 值稅清算。

（一）房地產項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的；

（四）申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

第十七條 符合下列條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%（含）以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經自用或出租的。

納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等視同銷售的房地產面積一并計入已轉讓房地產建筑面積計算銷售比例。

（二）取得房地產項目最后一張銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）主管稅務機關對房地產項目進行納稅評估后，有根據認為納稅人有逃避納稅義務行為且可能造成稅款流失的。

上述第（一）款中“該比例雖未超過85%，但剩余的可 售建筑面積已經自用或出租的”是指已轉讓的房地產建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計占房地產項目可售建筑面積比例在85%以上。

第四章 清算申請與受理

第十八條 凡房地產項目符合本辦法第十六條規定的，納稅人應當在達到土地增值稅清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。

第十九條 凡房地產項目符合本辦法第十七條規定，主管稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續的，應出具并送達《×××土地增值稅清算通知書》（見附件）。納稅人應當自收到《×××土地增值稅清算通知書》之日起90日內辦理清算手續。

第二十條 主管稅務機關應自受理清算申請之日起90日內完成清算審核并作出清算結論。如確有特殊困難無法在規定時間內完成清算審核的，經主管稅務機關批準，可適當延長清算審核時間，但最長不得超過60日，并書面告知納稅人。

第二十一條 納稅人應自收到主管稅務機關出具并送達的清算審核結論之日起5個工作日內辦理補（退）土地增值稅手續，預期不辦理補繳稅款手續，應自期限屆滿之次日起按日加收0.5%的滯納金。

第二十二條 納稅人未按本辦法第九至十四條規定及時 報送相關資料的，在辦理土地增值稅清算手續時，應連同下列資料一并向主管稅務機關提供：

（一）土地增值稅納稅申報表及其附表（見附件）。

（二）房地產項目清算說明，內容主要包括房地產項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況。

（三）項目竣工決算報表，當期財務會計報表（包括損益表、主要開發產品銷售明細表、已完工開發項目成本表）。

（四）取得土地使用權時所支付的地價款憑證。

（五）能夠按房地產項目計算分攤利息支出的銀行貸款利息結算通知單及有關的證明和借款合同。

（六）房地產項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。

（七）商品房購銷合同統計表及銷售明細表，內容主要包括：銷售項目棟號、房號、銷售面積、銷售收入、用途等。

（八）房地產項目的工程竣工驗收報告。

（九）與轉讓房地產有關的稅費完稅憑證和繳費證明，包括已繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。

（十）納稅人委托稅務師事務所審核鑒證的房地產項目，還應報送《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

（十一）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清 算有關的證明資料等。

第五章 清算收入確認

第二十三條 清算收入是指納稅人有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物取得的全部價款及有關的經濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第二十四條 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

第二十五條 納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、贊助、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，應在產權發生轉移時視同銷售并確認收入。

納稅人以其開發產品對被拆遷戶進行安臵補償的，安臵用房視同銷售處理并于產權發生轉移時確認收入。

上述所稱“產權發生轉移時”，應按實質重于形式的原則加以判斷。無論納稅人與受讓方是否辦理不動產權屬變更登記，只要有相關證據證明該轉讓行為已實質發生，且納稅人已獲得相應的經濟利益，受讓方也已取得對房地產占有、使用和收益的權利，即應視為產權發生轉移。第二十六條 納稅人銷售開發產品的價格低于同期同類房地產平均銷售價格20%以上或者低于成本價而又無正當理由的，主管稅務機關有權按市場公允價值核定其銷售價格，但下列情形除外。

（一）采取政府指導價、限價等非市場定價機制進行銷售的開發產品；

（二）由法院判決或裁定價格的開發產品；

（三）采取公開拍賣方式決定價格的開發產品；

（四）經主管稅務機關認定的其他合理情形。第二十七條 本辦法第二十五、二十六條所規定的情形，其收入的確認按以下方法和順序核定：

（一）按納稅人同一房地產項目當月或最近月份同類開發產品市場銷售的平均價格確定。

（二）按納稅人同一地區、同一年度同類開發產品市場銷售的平均價格確定。

（三）由主管稅務機關參照當地、當年同類開發產品市場售價或評估價格確定。

第二十八條 納稅人銷售開發產品時附贈受讓方車庫（位）并在售房合同中注明的，以售房合同金額確認銷售收入。

納稅人單獨銷售無產權的車庫（位）的，其實質為租賃收入，不征收土地增值稅。第二十九條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果代收費用計入房價中向購買方一并收取，視同銷售房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不確認為銷售房地產所取得的收入。

納稅人除前款規定之外的因銷售開發產品向購買方單獨收取的水、電、煤氣、天然氣、有線電視的初裝費、呼叫系統的購臵安裝費以及其他價外費用，一律確認為土地增值稅的計稅收入。

第三十條 納稅人因銷售開發產品向購買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期（延期）付款利息、更名費以及其他各種性質的經濟利益，一律確認為土地增值稅的計稅收入。但因購買方違約導致合同被解除的，納稅人向購買方收取的違約金等，不得作為與銷售房地產有關的經濟利益，不確認為土地增值稅的計稅收入。

第三十一條 納稅人以低于市場公允價值的價格銷售開發產品，并與購買方約定在一定期間內由納稅人或其關聯方擁有該開發產品部分或全部使用、收益權的，其土地增值稅的計稅收入應為銷售時所取得的價款與在該期間內納稅人或其關聯方因該開發產品的使用和收益所取得的全部經濟利益之和。

對前款所稱經濟利益的具體金額無法準確確認的，主管 稅務機關有權按照本辦法第二十六條的規定核定其計稅收入。

第六章 扣除項目金額確認

第三十二條 土地增值稅清算扣除項目包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額，具體包括為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用；

（二）開發土地和新建房及配套設施的成本，即房地產開發成本，具體包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費；

（三）開發土地和新建房及配套設施的費用，即房地產開發費用，具體包括與開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用；

（四）與轉讓房地產有關的稅（費）金，具體包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加；

（五）加計扣除，除另有規定外，即按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的20%扣除。

第三十三條 除另有規定外，納稅人計算扣除項目金額時，其支出必須實際發生且取得合法有效憑據，應當取得但未取得合法有效憑據的不得扣除。

第三十四條 納稅人為取得土地使用權支付的土地出讓 金、土地補償費、安臵補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費、消防設施費以及其他各種補償費用應申報繳納的契稅，視同“按國家統一規定繳納的有關費用”計入“取得土地使用權所支付的金額”項目中扣除。

納稅人因逾期開發所繳納的土地閑臵費以及各種性質的罰款、罰金、滯納金等不得扣除。

第三十五條 納稅人以各種名義取得的政府返還款（包括土地出讓金、市政建設配套費、消防設施費、稅金等），在確認扣除項目金額時應抵減“取得土地使用權所支付的金額”。

納稅人因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府依法征收或收回部分土地所取得的補償款應抵減“取得土地使用權所支付的金額”。

第三十六條 在土地出讓方式統一實行“招、拍、掛”之前，納稅人取得的土地使用權并已支付土地出讓金但沒有合法有效憑證的，經向主管稅務機關遞交報告并同時符合以下兩個條件的，可準予扣除：

（一）能提供批準出讓土地的政府有關部門的證明資料；

（二）按當年政府規定的土地出讓金標準并實際支付的。

實行“招、拍、掛”之后以出讓方式取得的土地使用權，納稅人不能提供土地出讓金的合法有效憑證的，不得計入扣除項目金額扣除。

三十七條 土地征用及拆遷補償費包括土地征用費、勞動力安臵費、安臵動遷用房支出、拆遷補償款等。

納稅人用建造的本項目房地產安臵回遷戶的，支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

納稅人因拆遷從政府部門取得的各種形式的補償或補貼的，應相應抵減扣除項目金額。

第三十八條 前期工程費是指納稅人為開發房地產項目支付的規劃、設計、可行性研究、水文、地質、勘探、測繪、“三通一平”或“七通一平”等費用。

第三十九條 建筑安裝工程費是指納稅人為建造房地產項目支付的建筑工程費用、安裝工程費用及其他建筑安裝工程費用等。

第四十條 基礎設施費是指納稅人支付的開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的費用。

第四十一條 公共配套設施費是指納稅人建造的并與房地產項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊、公共廁所等工程發生的 支出。土地增值稅清算時，公共配套設施費按下列原則進行扣除：

（一）建成后產權屬于全體業主所有，且納稅人能夠提供向業主委員會或業主委員會委任的物業管理單位辦理移交的相關證明材料，其公共配套設施費可以扣除；

（二）建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，且納稅人能夠提供向政府有關部門或者公用事業單位辦理移交的相關證明材料，其公共配套設施費可以扣除；

（三）建成后有償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，納稅人取得的經濟補償或補貼，應沖減公共配套設施費；沖減后仍有余額的，公共配套設施費可以扣除；

（四）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除公共配套設施費。

第四十二條 納稅人將房地產項目中的公共配套設施移交給業主或政府有關部門、公用事業單位后又以各種名義取得對其實際占有、收益的權利并以自身名義用于租賃或者自用等商業用途的，其公共配套設施費不得扣除。

第四十三條 開發間接費是指納稅人為直接組織和管理房地產項目發生的費用，具體包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉 房攤銷、工程監理費等。

納稅人應嚴格區分開發間接費與房地產開發費用，不允許將屬于房地產開發費用性質的支出列入開發間接費。在土地增值稅清算時納稅人應提供費用劃分的相關依據，否則一律視為房地產開發費用進行扣除。

第四十四條 納稅人按規定將發生的利息支出予以資本化并計入房地產開發成本的，在土地增值稅清算時應先將已資本化的利息支出從開發成本調整至財務費用，再按房地產開發費用的有關規定進行扣除。

第四十五條 納稅人發生的下列費用，一律視為管理費用，按房地產開發費用的有關規定進行扣除。

（一）向母公司或總公司繳納的管理費；

（二）轉讓房地產過程中發生的訴訟費用；

（三）為開發項目購買的商業保險；

（四）為辦理抵押貸款而支付的資產評估、測繪、抵押權登記等費用。

第四十六條 納稅人向房地產管理部門繳納的商品房預售款監督管理服務費，應作為銷售費用，按房地產開發費用的有關規定進行扣除。

第四十七條 納稅人實際發生的營銷設施建造費，按下列原則進行扣除：

（一）納稅人單獨修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板 房等營銷設施且不能轉讓的，其發生的設計、建造、裝修等費用按相關規定計算的折舊或攤銷，應計入銷售費用，按房地產開發費用的有關規定進行扣除；

（二）納稅人采取經營租賃方式租賃房地產項目以外的其他建筑物裝修售樓部、樣板房等營銷設施的，在土地增值稅清算時已實際支付的租金與設計、建造、裝修等費用的折舊、攤銷額，應計入銷售費用，按房地產開發費用的有關規定進行扣除；

（三）納稅人利用房地產項目中的開發產品修建售樓部、樣板房等營銷設施或者雖然單獨修建但可以轉讓的，其發生的設計、建造、裝修等費用，計入建筑安裝工程費進行扣除；

（四）納稅人利用房地產項目中的公共配套設施修建售樓部、樣板房等營銷設施的，其裝修費用應沖減公共配套設施費。

第四十八條 納稅人銷售精裝房、半精裝房、簡裝房等已裝修的開發產品，其裝修費用可以計入房地產開發成本。但其裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發生的支出。

第四十九條 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑 證或資料不符合清算要求或金額明顯偏高的，主管稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

納稅人與其關聯方采取轉讓定價的方法，虛增前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費等四項開發成本，將其房地產項目利潤轉移至關聯方的，主管稅務機關可以參考前款規定進行核定。

第五十條 在土地增值稅清算時，扣除項目金額區分下列情況進行確認：

（一）納稅人取得土地使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的，其扣除項目金額按本辦法第三十二條

（一）、（四）項規定進行確認；

（二）納稅人取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，其扣除項目金額按本辦法第三十二條

（一）、（二）、（四）項和加計房地產開發成本的20%進行確認。

（三）納稅人取得土地使用權后進行房地產開發建造的，其扣除項目金額按本辦法第三十二條

（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項規定進行確認。

第五十一條 同一房地產項目中既建有普通標準住宅，又建有其他商品房的，其不同類型房地產的扣除項目金額原則上按可售建筑面積占房地產項目總的可售建筑面積的比 例計算分攤。商業用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數予以調整。

商業用房層高系數=商業用房平均層高÷住宅平均層高

第七章 清算鑒證

第五十二條 納稅人可委托納入稅務機關行政監管并通過年檢的稅務師事務所進行土地增值稅清算鑒證工作，但主管稅務機關不得以納稅人未提供稅務師事務所出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》為由拒絕受理其清算申報。

第五十三條 稅務師事務所受托對房地產項目進行土地增值稅清算鑒證時，應按《土地增值稅清算鑒證業務準則》的規定對審核鑒證情況出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。對符合要求的鑒證報告，主管稅務機關可以采信。

第五十四條 主管稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務師事務所在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

第五十五條 稅務師事務所從事土地增值稅清算鑒證時，應對不同類型房地產所涉及的收入、成本、費用等情況加以區分并說明情況。

第五十六條 稅務師事務所對房地產項目出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》，應同時向主管稅務機關提供鑒證工作底稿。稅務師事務所發現納稅人提供虛假的憑證、賬 冊、財務會計報告及有關納稅資料和數據的，應及時報告主管稅務機關。

第八章 核定征收

第五十七條 主管稅務機關在進行土地增值稅清算審核時，發現納稅人有下列情形之一的，可以實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設臵但未設臵賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設臵賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。第五十八條 主管稅務機關要加強對核定征收項目的調查核實，嚴格控制核定征收范圍。納稅人直接轉讓國有土地使用權的，一律不得實行核定征收。

第五十九條 符合本辦法第五十七條規定的核定征收條件的，其核定征收率按下列標準執行：

（一）貴陽市云巖區、南明區、金陽新區、小河區、烏當區、白云區和花溪區：

1.普通標準住宅，核定征收率為 ％； 2.非普通標準住宅，核定征收率為 ％； 3.營業用房，核定征收率為 ％； 4.其他房產，核定征收率為 ％。

（二）除上述地區之外的其他各市、縣（市、區、特區）： 1.普通標準住宅，核定征收率為 ％； 2.非普通標準住宅，核定征收率為 ％； 3.營業用房，核定征收率為 ％； 4.其他房產，核定征收率為 ％。

第九章 清算后再轉讓房地產的處理

第六十條 土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后再轉讓房地產的，納稅人應按下列方法申報繳納土地增值稅：

扣除項目金額=清算時的單位建筑面積成本費用×再轉讓房地產建筑面積

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

增值額=再轉讓房地產收入-扣除項目金額 增值率=增值額÷扣除項目金額

再根據增值率確定新適用稅率和新速算扣除系數 應納土地增值稅稅額=增值額×新適用稅率-扣除項目金額×新速算扣除系數

第六十一條 納稅人在土地增值稅清算后收取的清算時已轉讓房地產的補面積差款項直接作為增值額，按清算時確 定的適用稅率計算繳納土地增值稅。

第六十二條 納稅人清算后再轉讓房地產應當按月區分普通標準住宅和其他商品房按本辦法第六十條的規定申報繳納土地增值稅。

第十章 附 則

第六十三條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第六十四條 本辦法未盡事項按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和現行土地增值稅政策的有關規定執行。

第六十五條 本辦法所規定事項生效施行后，國家有關部門對其有新的規定的，按新規定執行。

第六十六條 本辦法由貴州省地方稅務局負責解釋。第六十七條 本辦法自2014年1月1日起開始施行。《貴州省地方稅務局關于房地產開發項目土地增值稅核定征收率的公告》（貴州省地方稅務局公告2010第3號）同時廢止。

附件：1.土地增值稅納稅申報表

2.各類附表

第二篇：濟南市地方稅務局土地增值稅清算管理辦法

濟南市地方稅務局土地增值稅清算管理辦法

第一條 為加強我市房地產開發企業土地增值稅的清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《山東省地方稅務局土地增值稅預繳、清算管理辦法》（以下分別簡稱《征管法》、《條例》、《細則》）及有關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我市范圍內房地產開發企業已預繳土地增值稅的清算管理。

第三條 土地增值稅清算管理工作由房地產開發企業主管地稅機關負責。

第四條 納稅人應在房地產單位項目竣工決算后30日內持以下資料到主管地稅機關申請辦理土地增值稅稅款清算。

（一）房地產開發合同（或房地產開發項目許可證）；

（二）土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）；

（三）建設項目立項報告批復文件及建設工程規劃批復；

（四）稅務登記證、土地增值稅項目登記表、土地增值稅申報表及預繳土地增值稅完稅憑證；

（五）項目竣工決算資料，以及主管地稅機關要求提供的其他與開發轉讓房地產有關的資料。

第五條“單位項目”，是指納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象；“竣工決算項目”，是指已取得建設工程質量監督部門出具的單位工程質量認定合格(優良)書、建設單位和施工單位已對該工程的工程成本進行確認、已簽署《工程造價結（決）算書》，全部實現銷售并且收入、成本和費用已全部準確核算清楚的房地產開發項目。

第六條 有下列情況之一的，納稅人可以對未竣工決算房地產開發項目申請土地增值稅清算:

（一）納稅人整體轉讓未竣工決算房地產開發項目;

（二）納稅人申請辦理注銷稅務登記。

納稅人整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的，應自轉讓合同簽定之日起30日內提出清算土地增值稅申請。

納稅人申請辦理注銷稅務登記的，應在辦理注銷稅務登記前提出清算土地增值稅申請。

第七條 對納稅人已竣工決算或雖未竣工決算但符合清算條件的房地產開發項目，如果納稅人在限期內未提出清算申請且無正當理由，主管地稅機關認為有必要的，可報經縣（市、區）地方稅務局批準進行土地增值稅清算。

第八條 主管地稅機關在進行土地增值稅清算時，應審核以下內容：

（一）轉讓房地產收入總額，包括轉讓土地收入、轉讓地上建筑物及其附著物收入；

（二）扣除項目金額，包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用以及與轉讓房地產有關的稅金；

（三）預繳土地增值稅情況；

（四）多用途房地產開發項目面積劃分情況；

（五）其他需審核的項目。

第九條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。房地產轉讓收入明顯偏低的，主管地稅機關有權根據當地同類房地產的市場價格進行核定；

第十條 土地增值稅的計算扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額。包括：

1、納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以協議、招標、拍賣等方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規定補交的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。

取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

2、納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定交納的有關費用。即納稅人在取得土地使用權過程中辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費。

(二)房地產開發成本。指納稅人開發土地和新建房及配套設施實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

1、土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

2、前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3、建筑安裝工程費，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

4、基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

5、公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

6、開發間接費用，包括企業內部獨立核算單位為開發產品而直接組織、管理開發項目發生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（三）房地產開發費用。指與開發土地和新建房及配套設施有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。

（四）與轉讓房地產有關的稅金，指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅。因轉讓房地產交納的教育費附加和經省以上人民政府批準征收的規費、基金，也可視同稅金予以扣除，但已列入扣除項目扣除的不得重復計算扣除。

（五）根據《條例》第六條(五)項規定，按本條

（一）、（二）項規定的金額之和，加計百分之二十的扣除。

第十一條 土地增值稅的計算扣除項目采取正列舉的辦法，凡本辦法第十條未列舉的項目支出，均不得在計算土地增值稅時予以扣除。

第十二條 各級地方政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果是計入房價中向購買方一并收取的，應視為取得房地產轉讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時可予以扣除；如果未計入房價中，而在房價之外單獨收取的，可以不作為房地產轉讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時不予扣除。

第十三條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發轉讓房地產的，其扣除項目金額按以下辦法計算：

凡單獨轉讓土地使用權的，按照轉讓土地使用權面積占開發土地總面積的比例分攤其扣除項目金額。凡轉讓土地使用權同時轉讓地上建筑物的，按照轉讓建筑物的建筑面積占總規劃面積的比例計算分攤其扣除項目金額。

第十四條 納稅人已預繳的稅款少于清算后應繳稅款的，應在主管地稅機關核定的期限內結清應補繳的稅款。預繳稅款超過清算后應繳稅款的，主管地稅機關應及時辦理退稅，或者經納稅人同意抵繳其他納稅項目應繳納的土地增值稅稅款。第十五條 本辦法未盡事宜，按《征管法》、《條例》、《細則》及有關規定執行。

第十六條 本辦法由濟南市地方稅務局負責解釋。

第十七條 本辦法自二ΟΟ四年七月一日起執行。

第三篇：朝陽區地方稅務局房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法實施

北京市朝陽區地方稅務局文件

朝地稅地?2008?77號

朝陽區地方稅務局關于印發《朝陽區地方稅務局房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法

實施方案》的通知

各科、室、所、稽查局、機關后勤服務中心：

現將我局制訂的《朝陽區地方稅務局房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法實施方案》印發給你們，請依照執行。

二○○八年十一月七日 朝陽區地方稅務局房地產開發企業 土地增值稅清算管理辦法實施方案

根據北京市地方稅務局關于印發《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》（京地稅地?2008?92號，以下簡稱《管理辦法》）的通知精神，并結合我局實際情況，制定本局房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法實施方案。

一、受理范圍：

凡注冊在朝陽區的房地產開發企業，所開發房地產項目達到土地增值稅清算條件的，均按照本實施方案進行土地增值稅清算工作。

二、職責分工

（一）稅政管理二科負責土地增值稅清算工作的貫徹部署以及相關稅收政策的業務指導；對第二稅務所審核結束的《鑒證報告》進行復審；定期協調稽查部門對已清算項目進行抽查檢查；對需核定征收的清算項目進行審核；協調、解決清算中出現的問題。

（二）第二稅務所負責對所轄房地產開發企業的開發項目進行監控，在征期內統計項目售房率，對達到清算標準的納稅人進行清算督辦；負責落實《管理辦法》第三章、第四章中清算的受理、審核、移交以及相關事項的告知與送達等工作；對注銷稅務登記的納稅人進行是否應清算土地增值稅的判定，并對需清算的進行受理，對于應清算土地增值稅而未清算的納稅人不予辦理注銷手續，待清算工作完成后再為其辦理；按照清算結果辦理稅款入（退）庫；對需進行核定征收的納稅人進行核定征收；對已經清算完成的土地增值稅項目進行資料歸檔工作并登記《房地產項目清算情況臺賬》。

（三）征收管理科負責審核申請注銷稅務登記的納稅人是否進行了土地增值稅清算，對應辦理土地增值稅清算而未辦理的不允辦理注銷手續；按照稅務檔案相關規定進行資料的保管。

（四）稽查局負責對已經辦理完結的清算項目按照一定比例抽取進行深入檢查。

三、清算工作流程

（一）日常監控環節

第二稅務所負責對房地產開發企業項目銷售進度進行監控；在征期內逐項目統計售房率，并將達到清算條件售房比例的項目匯總報稅政二科備案。

（二）清算申請受理環節

第二稅務所應嚴格執行《管理辦法》第二章、第三章中清算條件、清算申請與受理規定的各項要求。對需要進行項目清算的企業按照《管理辦法》第三章第九條的工作規定對企業進行告知。

對納稅人提出申請進行清算的項目不符合受理條件的，第二稅務所應5日內將不予核準的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。對納稅人提出申請進行清算的項目符合受理條件的，第二稅務所在收取納稅人提交的申請材料和《鑒證報告》時，應認真核對納稅人提供的資料，并在8日內嚴格按照《鑒證報告》標準格式進行驗收。對納稅人提交的申請材料齊全的，應予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》并轉入初審程序；對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內容不規范、審計事項情況不清楚的，應退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補充材料通知書》交納稅人，待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續。

（三）清算初審環節

第二稅務所應嚴格按照《管理辦法》第四章清算審核的規定進行清算初審工作。自清算日起60日內為清算“初審時段”(不含納稅人應稅務機關要求的補正資料時間），第二稅務所應于審核時段內完成審核工作。

對于納稅人提供的清算報告符合《管理辦法》中規定要求的的，初審人員應在清算初審結束后，填寫《土地增值稅清算審核表》隨同清算件轉稅政管理二科。對于在審查清算項目過程中因鑒證事項或其他問題需要納稅人進一步補充與清算項目相關的證明資料決定暫停清算的，第二稅務所應向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準通知書》，待納稅人重新補充證明資料后，再辦理稅款清算手續。

對需采取核定征收以及不允核準的清算項目，第二稅務所填寫《土地增值稅清算核定表》并及時轉稅政管理二科。稅政管理二科復審后，第二稅務所按照復審意見進行辦理。

（四）清算復審環節

稅政二科應嚴格按照《管理辦法》的規定對第二稅務所報送的清算資料進行清算復審工作。自收到稅務所報送材料起20日內為清算“復審時段”(不含稅務所應稅政二科要求的重新審查時間），稅政二科應于審核時段內完成審核工作。

對于復審通過的清算項目，稅政二科在《土地增值稅清算審核表》中簽署意見后應及時將清算資料轉交第二稅務所；對于復審中發現疑問的清算項目，稅政二科應在《土地增值稅清算審核表》中注明未通過原因并將清算資料一并轉交稅務所重新審核。對于經過復審后，決定對納稅人申請的清稅項目不予核準或采取核定征收的，稅政二科應在《土地增值稅清算審核表》中注明未通過原因并將清算資料一并轉交稅務所。

（五）執行、告知環節

第二稅務所收到稅政管理二科復審結果后。應及時按照清算結果辦理稅款入(退）庫、資料歸檔等工作，并將清算結果登賬備案報送稅政管理二科。

經過清算審核后，決定對納稅人申請的清稅項目予以核準的，第二稅務所應在收到復審結果2日內向納稅人開具《土地增值稅清算核準通知書》并通知納稅人按照清算結果辦理稅款入(退）庫；決定對納稅人申請的清稅項目不予核準的，第二稅務所應在收到復審結果2日內向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準通知書》。決定對納稅人申請的清稅項目采取核定征收的，第二稅務所應在收到復審結果2日內向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》。

四、清算項目應核定征收的情形

（一）第二稅務所在清算審核及納稅評估、稽查部門在對企業納稅評估、稽查檢查工作中，發現納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進行核定征收土地增值稅(征收率按照市局制定統一標準）。

1.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的； 2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

4.符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

5.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

（二）第二稅務所在清算審核及納稅評估、稽查部門在對企業納稅評估、稽查檢查工作中，需要對納稅人開發項目按確定的銷售收入進行核定征收土地增值稅時，需要在《土地增值稅清算審核表》中注明核定原因，報送稅政二科進行審核，按照稅政二科的審核意見執行。

五、對于已經審核完結項目的抽查檢查工作 稅政二科應嚴格按照《管理辦法》第五章的工作要求，結合工作的實際情況，組織、協調稽查部門可對已清算項目進行抽查檢查。在清算中有下列情況的之一的，稅政二科應在清算完成后將項目情況提交稽查部門，作為重點檢查對象：

（一）納稅人辦理清稅時，發生《鑒證報告》內容不規范，退回重報的；

（二）納稅人辦理清稅后，根據《鑒證報告》發生退稅的。

六、工作要求

各部門應認真組織學習，深刻領會文件；本著高度負責的精神，嚴格按照本實施方案以及北京市地方稅務局關于印發《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》進行土地增值稅清算工作，確保清算時限及流程落實到位；加強項目監控，及時進行退補稅以及稽核工作，做到應收盡收。

主題詞：房地產

土地增值稅

清算

通知

北京市朝陽區地方稅務局辦公室 2008年11月10日印發

第四篇：北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程

北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程

第一章 總則

第一條 為加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發〔2009〕91號)及有關文件規定，制定本規程。

第二條 本規程適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。

第三條 本規程所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規的規定，計算符合清算條件的房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并按照規定的程序和時限，向稅務機關提供有關資料，辦理清算手續，結清稅款的行為。

第四條 納稅人是清算的主體，對清算申報的真實性、合法性、準確性、完整性負責。

第五條 稅務機關負責清算的受理和審核。第二章 項目管理

第六條 房地產開發項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）。對于分期開發的項目，可以結合項目實際情況及相關材料進行判定，以確定的分期建設項目作為清算單位。

【注：原則上按建設工程規劃許可證為清算單位，經過稅務機關判定后，可以按建筑工程施工許可證為清算單位。】

第七條 納稅人應自取得立項批準文件之日起30日內，到主管稅務機關辦理土地增值稅項目登記手續。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務局有關文件規定執行。

第八條 納稅人應按照房地產項目管理的要求和清算管理規定，自取得相關主管部門批復手續后，向主管稅務機關提供立項批復、土地出讓合同、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預(銷)售許可證等材料。

第九條 屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發的相關文件。第十條 納稅人應按照財務會計制度的要求進行財務會計核算工作，準確歸集房地產開發項目的收入、成本、費用。

第十一條 房地產開發項目土地增值稅管理應保持連續性，不得因房地產項目的土地增值稅納稅人、主管稅務機關、稅務管理人員發生變化而中斷、中止。主管稅務機關應做好項目跟蹤管理工作。

第三章 清算申報與受理 第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續：

（一）全部竣工并銷售完畢的房地產開發項目。

（二）整體轉讓未竣工的房地產開發項目。

（三）直接轉讓土地使用權的項目。

（四）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目。

第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）納稅人開發的房地產開發項目已竣工，且已轉讓的房地產建筑面積（含視同銷售房地產）占項目全部可轉讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用1年以上的。

（二）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。

第十四條 本規程第十三條所稱竣工，是指除土地開發外，納稅人建造、開發的房地產開發項目，符合下列條件之一：

（一）房地產開發項目竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）房地產開發項目已開始投入使用。開發項目無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續以及會計決算手續，當納稅人開始辦理開發項目交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發項目開始投入使用。

（三）房地產開發項目已取得了初始產權證明。第十五條 稅務機關應對清算項目實行分類管理：

（一）符合本規程第十二條情形的，納稅人應在滿足清算條件之日起90日內向主管稅務機關提出清算申請，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件1），辦理清算手續。

（二）符合本規程第十三條情形的，由主管稅務機關確定是否進行清算。確定需要進行清算的，主管稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務機關，辦理清算手續。

第十六條 納稅人應以滿足應清算條件之日起90日內或者接到主管稅務機關清算通知書之日起90日內的任意一天，確認為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務機關。

第十七條 納稅人進行清算時，應填報《土地增值稅清算報告》（以下簡稱清算報告，標準格式見附件3）。

納稅人委托稅務中介機構進行清算的，稅務中介機構應按《土地增值稅清算鑒證業務準則》的有關規定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱鑒證報告，標準格式見附件4）。納稅人提交資料時，可以使用鑒證報告代替清算報告。

第十八條 納稅人在辦理清算申請手續時，應按要求報送有關資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：

（一）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發產品（工程）銷售明細表、已完工開發項目成本表）等。

（二）國有土地使用權證書。

（三）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。

（四）房地產項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。

（五）能夠按房地產項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。

（六）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。

（七）清算項目的工程竣工驗收報告。

（八）清算項目的銷售許可證。

（九）與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。

（十）《鑒證報告》或《清算報告》。

（十一）《土地增值稅納稅申報表

（二）》。

（十二）稅務機關要求報送的其他與清算有關的證明資料等。

第十九條 主管稅務機關應認真核對納稅人提供的資料，嚴格按照《鑒證報告》《清算報告》的標準格式進行審核。

納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉入審核程序。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內容不規范、相關涉稅事項情況不清楚的，應退回修改；資料不完整的，應開具《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人補全清算資料。

納稅人在限期內補全資料的，予以受理；逾期未能補齊資料，經納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補齊的書面說明及相關證明材料，可以受理；不能補齊資料且無正當理由的，稅務機關可進行核定征收或移交稅務稽查部門處理。

納稅人清算申請不符合受理條件的，主管稅務機關應將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

第四章 清算審核管理 第二十條 清算審核包括案頭審核、實地審核。稅務機關清算審核以案頭審核為主，必要時進行實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核納稅人申報情況的一致性、數據計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第二十一條 清算審核實行主管稅務機關、區（分）局兩級審核管理制度。各區（分）局可成立清算審核領導小組和審核小組，開展清算審核工作。第二十二條 主管稅務機關審核中發現疑點、未采信或部分未采信《鑒證報告》《清算報告》的，應填寫《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》要求納稅人限期進行說明。待納稅人說明情況、重新補充證明資料后繼續審核。

第二十三條 主管稅務機關應在清算受理之日起90日內完成審核出具意見，審核時限不含納稅人應稅務機關要求說明情況、補充資料的時間。

第二十四條 主管稅務機關完成審核后，應向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。

第二十五條 納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。第二十六條 經稅務機關審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務局相關文件規定的程序辦理。

第二十七條 主管稅務機關負責土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務局、北京市檔案局有關文件規定，在清算工作中形成的資料應與原保存的該項目稅務資料合并立卷存檔。對于成片開發分期清算土地增值稅的項目，應在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進行歸檔。

第二十八條 稅務機關可聘請稅務、會計、工程造價、房地產估價等中介機構提供清算相關咨詢、評估等服務。

第五章 清算審核內容

第二十九條 納稅人轉讓房地產的收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務機關應根據納稅人報送的清算資料，結合發票、普通住宅明細表和其他類型房地產明細表、商品房預售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產轉讓收入。具體確認方式如下：

（一）土地增值稅清算時，已全額開具發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

（二）納稅人將房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生權屬轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：

1.納稅人按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定； 2.由稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（三）對于納稅人轉讓房地產的成交價格明顯偏低的，稅務機關應要求納稅人提供書面說明。若成交價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關參照本條第二款規定的方法或房地產評估價值確定。

（四）納稅人將房地產轉為企業自用或用于出租時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第三十條 土地增值稅清算扣除項目包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）房地產開發費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。

（五）國家規定的其他扣除項目。第三十一條 扣除項目金額的計算分攤：

（一）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：

1.占地面積法：即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤；

2.建筑面積法：即按照房地產建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤； 3.直接成本法：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用； 4.稅務機關確認的其他合理方法。

（二）屬于多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤，如無法按建筑面積法分攤，應按占地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。

（三）同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建筑面積法分攤。對于納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同并獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。

（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權證或規劃資料及其他材料證明該類型房地產屬于獨立占地的，取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分攤。

（五）同一清算單位中部分轉讓國有土地使用權或在建工程，其共同受益的項目成本,無法按照建筑面積法分攤計算的，可按照占地面積法或稅務機關確認的其他合理方法進行分攤。

第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應當符合下列要求：

（一）經濟業務應當是真實發生的，且是合法、相關的。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。本規程所稱合法有效憑證，一般是指：

1.支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發票為合法有效憑證。

2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證。

3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構的確認證明。屬于境內代扣代繳稅款的，按稅務機關相關規定執行。

4.財政部、國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。

（三）納稅人的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

（四）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（五）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

（六）納稅人分期開發房地產項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。

（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費、罰息以及與該類款項相關的稅金和因逾期開發支付的土地閑置費等罰沒性質款項，不允許扣除。

第三十三條 除本規程第三十二條規定的原則外，扣除項目金額應符合下列規定：

（一）納稅人為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”準予扣除。對納稅人因容積率調整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。

（二）土地征用及拆遷補償費：

1.納稅人用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）納稅人委托其他單位進行規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合相關法律、法規的要求。

【注：所謂“符合相關法律、法規的要求”是指委托單位必須具備相關資質資格，與驗收報告上簽署單位一致，與增值稅下“第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣”規定是同樣的意思。這個規定在營業稅下由于沒有上位法支持不能明文規定，只是征收管理中的潛規則。但是在增值稅下可以光明正大的明確規定。】

（四）建筑安裝工程費：

1.納稅人采用自營方式自行施工建設的，應準確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。

2.納稅人在工程竣工驗收后，根據合同約定扣留的質量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業發票的，按發票所載金額予以扣除；未取得發票的，扣留的質保金不得計算扣除。3.納稅人應確保所取得相關發票的真實性和所載金額的準確性，以及所提供建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。

【注：與國稅發[1995]192號文件規定精神一致，也就是所謂“三流合一（三流同一）”，保證交易真實性，避免接受虛開發票增加扣除項目的金額。】

（五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發生的合理的裝修費用可以計入房地產開發成本。

1.納稅人銷售已裝修房屋，應當在《房地產買賣合同》或補充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產開發成本。

上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發生的支出。

2.納稅人銷售已裝修的房屋時，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發成本予以扣除。

3.納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的，其建造費用、裝修費用不得計入房地產開發成本。納稅人在清算單位內裝修的樣板房并作為開發產品對外轉讓的，且《房地產買賣合同》明確約定裝修價值體現在轉讓價款中的，其發生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產開發成本。

（六）公共配套設施費： 1.公共配套設施包括納稅人開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊、人防等為公共事業建造,不可銷售的公共設施。

2.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。其中“建成后產權屬于全體業主所有的”，可以按照以下原則之一確認：

（1）政府相關文件中明確規定屬于全體業主所有；（2）經人民法院裁決屬于全體業主共有；

（3）商品房銷售合同、協議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業主共有，或相關公共配套設施移交給業主委員會。

3.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

（1）納稅人建設的公共配套設施產權無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，應當提供政府、公用事業單位書面接收文件。

（2）納稅人建設的公共配套設施應由政府、公用事業單位接收，但因政府、公用事業單位原因不能接收或未能及時接收的，經接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關設施確屬公共配套設施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經主管稅務機關審核確定后，其成本、費用予以扣除。4.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

5.納稅人預提的公共配套設施費不得扣除。納稅人分期開發房地產項目但公共配套設施滯后建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實際發生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過已實際發生的金額。

6.納稅人未移交的公共配套設施轉為企業自用或用于出租等商業用途時，不予扣除相應的成本、費用。

（七）開發間接費用：

1.開發間接費用是納稅人直接組織、管理開發項目實際發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。行政管理部門、財務部門或銷售部門等發生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用不得列入開發間接費。

2.開發間接費用與納稅人的期間費用應按照現行企業會計準則或企業會計制度的規定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產開發費用扣除。

（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

第三十四條 對開發土地和新建房及配套設施的成本中的前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、開發間接費用（以下簡稱四項成本），按有效憑證金額據實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應按核定辦法扣除：

（一）無法按清算要求提供開發成本核算資料的。

（二）提供的開發成本資料不實的。

（三）發現清算資料中存在虛假、不準確的涉稅信息，影響清算稅款計算結果的。

（四）清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務局制定的《分類房產單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。

第三十五條 主管稅務機關對四項成本核定扣除的，應向納稅人開具《土地增值稅四項成本核定通知書》（見附件9）。

第三十六條 稅務機關根據建設部門定期公布的建安指導價格，結合商品房用途、結構等因素制定《分類房產單位面積建安造價表》，作為第四十三條所列四項開發成本核定的依據。《分類房產單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務局另行制定下發。

第三十七條 房地產開發費用：

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。

（三）納稅人既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條

（一）（二）項所述兩種辦法。

（四）清算時已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

（五）納稅人據實列支利息支出的，應當提供貸款合同、利息結算單據或發票。

（六）納稅人向金融機構支付的財務咨詢費等非利息性質的款項，不得作為利息支出扣除。

（七）納稅人向金融機構借款，因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。

第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。

第三十九條 稅務機關在審核時，應重點關注關聯企業交易是否符合獨立交易原則。

第六章 核定征收

第四十條 稅務機關發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。

第四十一條 稅務機關在清算審核中發現納稅人有下列情形之一的，可以實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

稅務機關在稽查工作中，認為房地產開發項目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值稅。

第四十二條 稅務機關核定征收土地增值稅的，應開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達納稅人。

第四十三條 核定征收的具體規定由北京市地方稅務局另行發文制定。第四十四條 稅務機關應加強核定征收項目的調查核實，嚴格控制核定征收的范圍。

第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%。第七章 清算審核期間及清算后再轉讓房地產的處理

第四十六條 土地增值稅清算時未轉讓的房地產，納稅人清算后轉讓的（以下簡稱清算后再轉讓房地產），按以下規定辦理：

（一）清算后再轉讓房地產的納稅人應在每季度終了后15日內進行納稅申報（含零申報）。

（二）清算后再轉讓房地產應當區分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

（三）清算后再轉讓房地產扣除項目金額按清算時確認的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積確認。

清算時單位建筑面積成本費用=本次清算扣除項目總金額÷清算的總已售面積

上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進行清算時扣除的與轉讓房地產有關的稅金。

（四）清算后再轉讓房地產的有關稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。

（五）清算后再轉讓的房地產，按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應征收土地增值稅。

（六）納稅人清算后再轉讓房地產的，對于買賣雙方簽訂的房地產銷售合同有約定付款日期的，納稅義務發生時間為合同簽訂的付款日期的當天；對于采取預收款方式的，納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

（七）清算后再轉讓房地產的土地增值稅計算方式應與項目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項目再轉讓房地產的，按清算時核定征收率計征稅款。第四十七條 清算審核期間轉讓房地產

納稅人在清算審核期間轉讓的房地產，扣除項目金額以本次清算確認的單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積計算。具體計算公式按本規程第四十六條第三款規定執行。

納稅人應按照上述方法計算清算審核期間轉讓房地產對應的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。

第八章 稅收優惠管理

第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標準確認。納稅人進行土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標準進行審核確認。

納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務機關審核確認。清算單位中建造的普通住宅，應單獨計算增值額、增值率。

第四十九條 納稅人按照本規程規定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務機關可將減免稅事項一并審核，并在審核意見書中注明。

第九章 監督管理

第五十條 北京市地方稅務局對全市土地增值稅清算工作實行統籌監督管理。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產開發項目和已清算完畢的房地產開發項目，應經市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關稅務機關應配合完成清算移交的相關工作。

第五十二條 按照本地區工作的實際情況，稽查部門可對已清算項目進行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點檢查案源：

（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；

（二）納稅人辦理清算時，發生《鑒證報告》《清算報告》內容不規范，退回重報仍不規范且拒不重報的；

（三）納稅人辦理清算后，根據《鑒證報告》《清算報告》發生退稅的；

（四）納稅人清算后，再轉讓房地產情況異常的。

第五十三條 稽查部門在稽查工作中發現房地產開發項目符合清算條件的，應及時告知納稅人到主管稅務機關辦理清算手續，同時通知主管稅務機關。

第五十四條 主管稅務機關受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務機關應終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。

第十章 稅務中介機構管理

第五十五條 稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證業務，應當以法律、法規為依據，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據基礎上，根據審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的《鑒證報告》，并按照稅務機關要求提供鑒證工作底稿。

稅務機關認為需要就清算鑒證事項開展調查了解情況的，受托的稅務中介機構及相關專業人員應當積極配合。

稅務中介機構及相關專業人員應當對其出具的《鑒證報告》承擔相應的法律責任。

第五十六條 納稅人委托稅務中介機構進行清算鑒證的，稅務中介機構應當按照財政部、國家稅務總局、中國注冊稅務師協會相關文件規定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調整事項以及重大事項的，應當在鑒證報告中披露調整過程、調整結論及其他應當說明的重大事項。

第五十七條 稅務中介機構的相關專業人員開展清算鑒證時，應當對納稅人取得票據的真實性進行披露。稅務機關對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據有檢查、抽查、復查的權利。

第五十八條 稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。

第五十九條 對稅務中介機構出具的《鑒證報告》，經稅務機關審核退回后，再報送仍未達到稅務機關要求且拒不修改的，稅務機關可向上級機關反映相關情況。

第十一章 附則 第六十條 本規程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。

第六十一條 各區（分）局可根據本規程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務局備案。

第六十二條 本規程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則及財政部、國家稅務總局、北京市地方稅務局相關文件規定執行。

第六十三條 本規程由北京市地方稅務局解釋。

第六十四條 本規程自2016年7月1日起生效。《北京市地方稅務局關于印發<房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。本規程生效前已收到稅務機關清算受理通知書或稽查部門稅務檢查通知書的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92號文件處理。

關于《北京市地方稅務局關于發布<北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程>的公告》的政策解讀

一、本公告出臺的背景是什么？

為進一步加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，提高清算質量和效率，我市根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發〔2009〕91號)及有關文件規定,對《北京市地方稅務局關于印發<北京市地方稅務局房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號）文件進行了修訂。

二、規程較原辦法進行了哪些調整？

規程將原辦法八章調整為十一章，新增了“項目管理”、“核定征收”、“稅收優惠管理”、“清算審核期間及清算后再轉讓房地產的處理”、“監督管理”等內容，修改完善了“總則”、“清算程序”、“清算申報與受理”、“清算審核管理的變化”、“清算審核內容”、“稅務中介結構管理”等內容，刪除了“清算處罰”等內容。增加了營改增后土地增值稅收入及扣除項目的相關規定，明確了計稅依據。

三、本公告何時開始執行？

本公告自2016年7月1日起執行。《北京市地方稅務局關于印發<房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。

第五篇：XXX地方稅務局稽查局土地增值稅清算報告

XXX地方稅務局稽查局

對XXX房地產開發有限責任公司

土地增值稅清算報告

XXX地房地產開發有限責任公司開發的朝陽花園住宅小區項目，于2011年9月向陜縣地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續。通過對該項目的有關資料和《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)進行審核，特別是對其內容、格式進行了重點驗收后，同意辦理清算手續。陜縣地方稅務局派出崔長安和張春霞對該公司的土地增值稅進行了全面清算。現做出如下清算報告：

一、整體項目情況簡介

1、XXX房地產開發有限責任公司開發的朝陽花園是集住宅與商用一體的綜合項目，于2006年9月12日取得住宅建設土地使用權，并在XX局辦理了建設用地規劃許可證【編號陜國用（2008）第041號】，規劃批準總占地面積13676.98平方米。由XXX設計，共計6幢，總建筑面積27097.46平方米，該公司并于2009年4月開工建設時向XXX稅務所辦理了土地增值稅納稅申報鑒定。

2、該項目于2008年2月開工建設，于2008年9月取得商品房預售許可證（陜房管預許字[2008]第10號），根據項目規劃設計該小區用地面積13676.98平方米，總建筑面積為25244平方米，其中商業用房1522.17平方米，住宅

23721.83平方米，建筑密度為27.5%，容積率為1.63%，綠化率為36.7%。可提供商品住宅202套，商業用房14套，套型結構為89—127平方米。該項目在2010年9月通過全部工程質量驗收。

3、根據房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明該項目的住宅房均為普通標準住宅，可享受普通標準住宅的加計扣除。

4、該項目截止到清算前已按普通標準住宅政策規定的1.5﹪預征率，預繳了土地增值稅592191.39元。

二、稅務師事務所鑒證說明

（一）土地增值稅應稅收入的審核

截至2011年5月25日止，該公司自報本項目土地增值稅應稅收入41,209,488.65元；經審核，核定本項目土地增值稅應稅收入為42,010,110.65元，比自報數調增800,622.00元.其中：

1.銷售普通住宅25445.35平方米，取得銷售收入自報應稅收入36,921,448.15元；經審核，調增800,622.00元，核定收入37,722,070.15元。

2.銷售非普通住宅商鋪1418.79平方米，取得銷售收入自報應稅收入4,288,040.50元；經審核，調增0元，核定收入4,288,040.50元。

（二）土地增值稅扣除項目的審核

截至2011年05月25日止，該公司自報本項目按售出面積占可售面積比例計算土地增值稅應稅扣除項目總額47,156,772.96元；經審核，核定土地增值稅扣除項目總額46,603,662.27元，比自報數調減553,110.69元，其中：

1.取得土地使用權所支付的金額。該公司自報本項目的土地使用權按售出面積占可售面積比例計算土地增值稅應稅扣除項目金額為3,126,053.73元；經審核，調減185,090.54元，核定允許扣除的取得土地使用權所支付的金額為2,940,963.19元。

2.房地產開發成本。該公司本項目自報可售面積27097.46平方米，其中：普通住宅25575.29平方米，非普通住宅商鋪1522.17平方米，房地產開發成本按售出面積占可售面積比例總計31,430,143.84元。按照售出面積占可售面積比例普通住宅應分攤開發成本29,831,212.89元；非普通住宅商鋪應分攤開發成本1,598,930.95元；經審核，應調減240,379.22元，核定允許扣除的開發成本為31,189,764.61元。其中：

（1）該公司自報土地征用及拆遷補償金額按售出面積占可售面積比例為0元。普通住宅應分攤0元；非普通住宅商鋪應分攤0元。經審核，應調增148,534.95元，核定允許扣除的土地征用及拆遷補償費為148,534.95元。

（2）該公司自報前期工程費按售出面積占可售面積比例

為952,244.66元。普通住宅應分攤901,966.14元；非普通住宅商鋪應分攤50,278.52元。經審核，應調減226,909.33元，核定允許扣除的前期工程費為725,335.33元。

（3）該公司自報建筑安裝工程費按售出面積占可售面積比例為28,680,698.81元。普通住宅應分攤27,226,952.14元；非普通住宅商鋪應分攤1,453,746.67元。經審核，應調減0元，核定允許扣除的建筑安裝工程費為28,680,698.81元。

（4）該公司自報基礎設施費按售出面積占可售面積比例為657,291.30元。普通住宅應分攤622,577.43元；非普通住宅商鋪應分攤34,713.87元。經審核，應調減0元，核定允許扣除的基礎設施費為657,291.30元。

（5）該公司自報公共配套設施費按售出面積占可售面積比例為346,986.36元。普通住宅應分攤328,660.79元；非普通住宅商鋪應分攤18,325.57元。經審核，應調減0元，核定允許扣除的公共配套設施費為346,986.36元。（6）該公司自報開發間接費用按售出面積占可售面積比例為792,922.71元。普通住宅應分攤751,056.39元；非普通住宅商鋪應分攤41,866.32元。經審核，應調減162,004.85元，核定允許扣除的開發間接費用為630,917.86元。

3.房地產開發費用。

本項目發生的財務費用中，借款利息支出未能全部提

供金融機構票據，其房地產開發費用按取得土地使用權所支付金額2,940,963.19 元與開發成本31,189,764.61元之和的10%扣除3,413,072.78元。因此，該公司此項目可扣除金額為3,413,072.78元。

4.與轉讓房地產有關的稅金。

該公司自報商品房實際繳納與轉讓房地產有關稅金為2,233,716.12 元；經審核，該公司商品房可扣除的轉讓房地產有關稅金為2,233,716.12元。其中：

（1）該公司自報商品房實際繳納與轉讓房地產有關營業稅稅金為2,068,255.68元；經審核，貴單位商品房可扣除的轉讓房地產有關營業稅稅金為2,068,255.68元。

（2）該公司自報商品房實際繳納與轉讓房地產有關城市維護建設稅稅金為103,412.78 元；經審核，該公司商品房可扣除的轉讓房地產有關城市維護建設稅稅金為103,412.78元。

（3）該公司自報商品房實際繳納與轉讓房地產有關教育費附加費為62,047.66元；經審核，該公司商品房可扣除的轉讓房地產有關教育費附加費為62,047.66元。

5.財政部規定的其他扣除項目

該公司根據稅收有關規定，允許按取得土地使用權所支付金額2,940,963.19元與開發成本31,189,764.61元之和的20%扣除6,826,145.56 元。因此，該公司此項目可扣

除金額為6,826,145.56元。

（三）增值額及增值率的審核

該公司自報商品房轉讓房地產土地增值稅的增值額為-5,947,284.31元；經審核，應繳土地增值稅的增值額為-4,593,551.62 元。其中

1.普通住宅增值額為-6,385,981.43 元； 2.非普通住宅商鋪增值額為1,792,429.81 元；增值率為71.82%。

（四）應繳土地增值稅的審核

該公司自報商品房轉讓房地產土地增值稅稅額為584,323.44 元；經審核，應繳土地增值稅稅額為592,191.39 元。已繳稅款為584,323.44元；應補稅額為7,867.95 元。其中非普通住宅商鋪應繳土地增值稅稅額為592,191.39元。已繳稅款為584,323.44元；應補稅額為7,867.95元。

三、稅務機關審核情況

審核人員經過對納稅人提供的相關資料與鑒證報告中的數據進行核對并對鑒證報告中披露的內容情況進行審核后，根據土地增值稅現行政策規定，該項目清算情況審核確認如下：(一)收入確認

根據納稅人提供的銷售商品房購銷合同統計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進行審核后，確認土地增值稅應稅收入為42010110.65元。其中普通住宅取得收入為37722070.15元，商鋪收入為4288040.50元。(二)扣除項目金額確認

1、根據納稅人提供的陜縣國土資源局的土地出讓合同”及支付憑證審核取得土地使用權所支付的金額為3126053.73元；經稅務事務所鑒證該開發項目實際列入扣除金額為2940963.19元。稅務清算人員經過核對該項目的土地開發規劃使用面積和原征用面積進行比較，發現該公司將不屬于該開發項目的土地成本攤入，應扣金額為1464765.18元，多計扣除項目金額為1466198.01元。

2、開發成本確認

(1)對于土地征用及補償費148534.95元，經審核支付憑證存在將非本項目的契稅等費用攤入，多計扣除項目75193.17元。

(2)對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費四項費用扣除金額，通過分析計算，《鑒證報告》給出的結論真實有據，不作調整。

(3)經審核確認后，開發成本扣除合計為：

73341.78+725335.33+28680698.81+657291.30+346986.36+630917.86=31114571.17元

3、房地產開發費用確認

經過核實房地產開發費用采用按率扣除的方法，以取得

土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10﹪進行計算扣除。《鑒證報告》給出的扣除金額為3413072.78元。經過核實，由于該公司多計土地使用權和土地拆遷補償費扣除金額，造成開發費用扣除不實，多計扣除項目金額為173648.17元。實際扣除金額為3239424.61元

4、與轉讓房地產有關的稅金2233716.12元，經審核數據無誤。

5、財政部規定的加計扣除金額為：

《鑒證報告》確認的加計扣除金額為6826145.56元，經稅務機關核實其甲級加計扣除項目金額為(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。

(三)應納稅款計算

經過核實，由于該公司開發的住宅均為普通住宅，在加計扣除的基礎上計算，普通住宅的增值額為負數。現將商鋪的應納稅額計算如下：

1、房地產轉讓收入4288040.50元；(二)扣除項目總金額合計2398022.11元；

82281.57+1578854.63+166113.6+231554.19+332227.24=2391031.23元

(三)增值額

4288040.5-2391031.23=1897009.27元

(四)增值額與扣除項目金額之比（增值稅）

1897009.27÷2391031.23x100﹪=79.34﹪

(五)適用稅率40﹪ 應納土地增值稅為

1897009.27x40%-2391031.23*5%=639252.15(六)已納土地增值稅為592191.39元(七)應補土地增值稅47060.75元

四、其他稅種的審查：

1、營業稅應繳2121492.68元已全部繳納

2、城建稅應繳106074.63元已全部繳納

3、教育費附加應繳64709.51元已全部繳納

4、印花稅應繳納印花稅30225.1元，已全部繳納

5、耕地占用稅審核：實際征用耕地27561平方米，應補繳耕地占用稅27461*5=137305元

6、截止2011年，該項目應繳納土地使用稅為284028.69元

已繳納土地使用稅為171369.41元

應補繳土地使用稅為112659.28元