第一篇：信陽市地方稅務局2011年土地增值稅清算督導工作方案

信陽市地方稅務局2011年土地增值稅清算督導工作方案

為進一步加強房地產稅收日常征收管理，規(guī)范全市稅收執(zhí)法行為，提高土地增值稅管理水平，及時發(fā)現和解決土地增值稅清算中存在的問題，保證清算工作質量，根據國稅發(fā)〔2009〕91號、國稅發(fā)〔2010〕53號、豫地稅函〔2010〕201號、202號和《信陽市土地增值稅清算實施方案》的文件規(guī)定，市局決定自即日起在全市范圍內開展2011年土地增值稅清算督導工作，特制訂本方案。

一、指導思想

開展土地增值稅清算督導工作，加強我市土地增值稅的管理，圍繞稅收中心任務，進一步提升土地增值稅清算工作的質效，結合本地實際，對癥下藥，因地制宜，堵塞征管漏洞,切實提高征管水平，更好地發(fā)揮土地增值稅的調控作用。

二、督導人員

土地增值稅督導工作由流轉和財產行為科牽頭，并抽調市局相關業(yè)務科室和各單位業(yè)務骨干，成立督導組，分別對各主管單位進行督導。具體分組情況另行通知。

三、督導內容

（一）貫徹土地增值稅的相關政策及落實《河南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅函〔2010〕28號）、《河南省地方稅務局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（豫地稅函〔2010〕201號）、《河南省地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（豫地稅函〔2010〕202號）對土地增值稅清算工作部署情況，是否及時轉發(fā)土地增值稅政策規(guī)定，并對清算工作做出動員、部署。

（二）土地增值稅的清算工作開展情況：對《土地增值稅清算管理規(guī)程》的貫徹落實情況；對當地房地產項目及符合土地增值稅清算條件的項目進行的稅源調查和統(tǒng)計情況；土地增值稅清算工作計劃制定情況；清算工作中采取的具體措施；對價格明顯偏高的重點審核對象采取的具體措施。對下階段清算工作做出的進一步的部署和安排。

（三）土地增值稅清算工作完成情況。清算工作取得的具體成果（組織收入情況、補退稅款情況、完成清算的項目占符合清算要求的項目的比例）；對重點審核對象的審核取得的成果。

（四）2006年至2010年房地產項目稽查稅款入庫情況及相關問題。

（五）土地增值稅預征情況。是否全面對房地產開發(fā)項目預征了土地增值稅；是否按照豫地稅發(fā)【2010】28號文件要求調整了預征率。

（六）土地增值稅核定征收情況。是否存在不按規(guī)定核定征收土地增值稅的問題；是否按照豫地稅發(fā)【2010】28號文件要求，調整了核定征收率。

（七）土地增值稅清算中的部門配合情況。在清算工作中與相關部門的配合采取的具體措施；信息共享機制的建立情況、存在的問題。

（八）中介機構在土地增值稅清算中的參與情況。中介機構在清算工作中的具體參與狀況；稅務機關對參與清算的中介機構的監(jiān)督檢查情況和具體管理措施。

（九）二手房的土地增值稅征收情況。

（十）土地增值稅日常管理情況。是否建立健全了土地增值稅的日常管理機制；是否按照項目設立了臺帳；是否落實了“先稅后證”、“一窗式”征收等房地產稅收一體化管理措施。

（十一）是否有違法或越權減免土地增值稅的情況，對減免土地增值稅建立了怎樣的具體管理制度。

四、督導方式

督導過程中將采取以下方式：

1、聽取被督查單位執(zhí)法情況匯報，確定督導的分局（所）、開發(fā)項目及具體的工作方法。（各單位征管分局、稽查分局為必查單位）

2、調閱被督查單位轉發(fā)土地增值稅相關文件和房地產一體化管理文件及有關涉稅文件（提供全部文件復印件和相關數據資料）。

3、查看2006-2010年土地增值稅清算臺帳（見附表）。

4、到被督查單位房地產交易大廳實地了解土地增值稅在房地產一體化管理中的征管入庫情況及有關數據。

5、查看全部房地產項目中介機構出具鑒證報告清算的資料，深入每戶清算企業(yè)實地核查比對，檢查企業(yè)相關賬簿和原始憑證等。

6、查看二戶普通標準住宅的減免稅批準文書。

7、查看土地增值稅核定征收情況。

8、了解對重點清算項目的清算情況。

9、調閱有關電子文檔；

10、詢問被督查單位執(zhí)法人員有關情況；

11、其他方式。

各被督查稅務機關應在督導組到來前將相關資料的復印件做好整理備查。并提供轄區(qū)內房地產的銷售數據（包括一手房、二手房的交易情況）、房地產營業(yè)稅、所得稅等相關稅種的征收數據等資料。

五、督導工作日程安排 督導時間：2011年2月開始。

2月21日下午2.30：土地增值稅督導組人員在市局二樓會議室報到。召開預備會。

2月下旬：各督導組深入各單位實施督導。3月中旬：各督導組寫出督導報告并上報市局。

六、督導工作要求

1、加強領導，周密部署。市局成立由市局黨組成員、副局長徐慎剛任組長，流轉和財產行為稅科全體及相關業(yè)務骨干為成員的督導組，督導組下設辦公室，辦公室設在流轉和財產行為稅科，楊桑同志兼任辦公室主任。流轉和財產行為稅科要切實發(fā)揮牽頭職責，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理調配人員，做好組織協(xié)調和具體落實工作。各有關部門要加強溝通，相互配合，全力做好此次督導工作。

2、明確要求，規(guī)范程序。督導組要嚴格按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》規(guī)定和省市局相關文件實施檢查。一是要認真開展查前培訓，結合督導的重點內容認真進行分析，統(tǒng)一督導原則和要求，使工作有的放矢，提高督導的質效。二是要深入、細致地開展督導工作。督導工作要全面細致，力爭查深、查透，堅決杜絕查而不實、查而不細等走過場的行為。三是督導組成員要認真負責、客觀公正，敢于堅持原則。要嚴肅工作紀律，在檢查中嚴把事實認定關、調查取證關和責任界定關。督導結束后，向被查單位反饋檢查情況，對存在問題分單位下發(fā)《土地增值稅督導整改通知書》，責令限期整改，并向市局黨組形成書面執(zhí)法督察報告。四是各單位要對督導工作高度重視，積極配合市局督導組檢查工作，不得以任何理由和借口推脫、阻撓檢查。

3、注重實效，做好分析、總結。督導結束后，督導組要將督導的基本情況、主要做法、檢查發(fā)現的問題、整改情況和存在問題的原因及意見和建議進行統(tǒng)計、分析和總結。對不作為、亂作為、失職瀆職等行為，要進行責任追究，保證土地增值稅清算督導工作落到實處、抓出成效。

七、督導發(fā)現問題處理

1、凡與國家統(tǒng)一稅法抵觸的涉稅文件、會議紀要、辦公紀要等，必須立即停止執(zhí)行，并對執(zhí)行以來的情況予以糾正。凡與國家稅法相抵觸的具體行政行為，各單位必須立即糾正。

2、嚴格執(zhí)行國稅發(fā)（2009）91號《土地增值稅清算管理規(guī)程》、豫地稅發(fā)（2010）28號文《河南省地稅局關于明確土地增值稅若干政策的通知》的規(guī)定，對預征率、核定征收率適用錯誤的，要立即更正并補繳相應稅款。

3、檢查中發(fā)現的問題，要查清問題產生的原因，分清相關責任，并按照稅收執(zhí)法責任制的規(guī)定對過錯責任人員進行責任追究，發(fā)現違紀違法問題的，移交紀檢監(jiān)察部門進一步查處。

4、市局將選定全市30戶重點企業(yè)進行重點檢查驗收，檢查驗收的時間暫定在3月份。對中介機構和稅務機關在清算中有重大失誤或弄虛作假的，將追究相關人員責任。對各單位土地增值稅清算工作的督導驗收情況將納入年度目標考核。

第二篇：信陽市地方稅務局土地增值稅自查文件

信陽市地方稅務局

開展土地增值稅自查工作實施方案

為認真貫徹《國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函?2008?318號）精神，提高土地增值稅管理水平，強化稅源管理，堵塞征管漏洞，根據《河南省地方稅務局關于開展房地產開發(fā)項目土地增值稅清算自查的通知》（豫地稅函?2009?158號）的要求，市局決定在全市范圍內開展土地增值稅清算自查工作，為保證自查工作的順利進行和有效開展，制定本方案。

一、自查工作的目標

（一）根據總局和省局的《通知》要求查找土地增值稅管理制度、工作機制方面的建設情況是否符合要求，摸清全市土地增值稅稅源基本情況，為稅收征管打牢基礎；

（二）完善房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收方式鑒定制度。

（三）及時查補土地增值稅稅收征管漏洞，并建立長效機制，切實提高征管水平。

二、自查工作的范圍

本次自查工作的范圍是全市2007年以來房地產開發(fā)項目和二手房交易管理情況。特殊情況可以追溯到以前。

三、自查工作內容

自查工作的內容包括以下方面：

（一）管理制度方面

1、土地增值稅清算管理情況。是否及時轉發(fā)省市局關于土地增值稅清算管理工作的相關文件，并對相關工作做出安排。

2、土地增值稅日常管理情況。是否建立健全了土地增值稅的日常管理機制；是否落實了“先稅后證”、“一窗式”征收等房地產稅收一體化管理措施。

（二）貫徹落實征管制度方面

1、土地增值稅房地產項目登記情況。是否按照規(guī)定對每個開發(fā)項目都進行了登記，有無漏管項目。

2、土地增值稅的征收方式鑒定情況。是否對開發(fā)項目分別進行鑒定，鑒定資料是否齊全，查賬征收或者核定征收依據是否準確。

3、土地增值稅預征率和核定征收率的執(zhí)行情況。是否按照規(guī)定的預征率和核定征收率征收了土地增值稅。

4、土地增值稅的清算工作開展情況。是否對符合土地增值稅清算條件的項目進行了稅源調查和統(tǒng)計，并在本地區(qū)范圍內全面開展土地增值稅的清算工作；清算工作中存在哪些問題。

5、二手房的土地增值稅征收情況。是否按照規(guī)定對應予征稅的二手房轉讓征收了土地增值稅。

6、預售房款是否申報繳納土地增值稅。

7、是否有違法或越權減免土地增值稅的情況。

8、是否存在不按規(guī)定核定征收土地增值稅的問題。

四、自查步驟

第一步 稅政管理部門負責對管理制度方面進行自查。

第二步 管理部門負責對貫徹落實征管制度方面的項目進行自查。

（1）與房管、土地部門核對土地增值稅項目登記信息的準確、齊全性。

（2）將征管系統(tǒng)中的房地產開發(fā)企業(yè)基本信息，與項目登記信息進行比對。

（3）將2007年至今的銷售不動產營業(yè)稅、轉讓土地使用權營業(yè)稅的入庫信息與土地增值稅入庫信息進行比對。

（4）對土地增值稅管理中符合清算條件的項目進行重點督查，督促開發(fā)企業(yè)盡快辦理清算手續(xù)。

通過自查，重點查找以下幾類問題：一是應登記未登記、登記數據不實等問題；二是核實應繳稅未繳稅和未足額繳稅情況；三是核實未按規(guī)定核定征收和越權減免稅情況。四是應清算未清算的情況。將有問題企業(yè)列入待核查企業(yè)目錄，內容包括企業(yè)名稱、存在的問題、主管稅務機關等內容。

第三步 主管稅務機關負責核實情況

主管稅務機關要對待核查企業(yè)進行逐戶核實，初步核查土地增值稅項目登記情況和預繳稅款情況。對事實清楚、問題簡單的企業(yè)，應督促企業(yè)及時改正，盡快補充完善有關資料，補繳各項稅款，該清算的及時清算，并將結果反饋給稅政管理部門；問題嚴重的企業(yè)，移交稽查部門重點稽查。

第四步 主管稅務機關完善管理登記

稅收管理員根據自查情況，對土地增值稅登記中的立項信息、土地信息、銷售許可信息、竣工驗收信息等情況進行修改完善，并及時 建立動態(tài)的管理臺帳。

五、自查工作時間安排

1、準備階段（7月16日——26日）：各縣（區(qū)）局、市直各單位根據 市局通知要求制定本轄區(qū)的自查工作方案（包括工作進度安排），召開自查動員會。

2、實施階段（7月27——8月31日）：各縣（區(qū)）局、市直各單位按照自查內容和方式的要求，本著“全面比對，全面自查”的工作原則，對轄區(qū)內的土地增值稅管理情況進行自查。各單位在自查中也可以要求納稅人對土地增值稅的預繳申報、清算、二手房交易情況進行自查，發(fā)現問題應及時解決。

3、總結階段（9月1日——9月30日）：各縣（區(qū)）局、市直各單位應于2009年9月底前將工作總結上報市局。工作總結內容應包括以下方面：一是自查工作的組織落實情況，包括全面自查情況、重點自查情況、存在的問題、問題歸類總結； 二是自查工作中的問題及工作建議，包括政策問題、征管問題、長效機制建立等。三是下一步工作打算。同時填寫《土地增值稅自查情況統(tǒng)計表》上報市局。

4、抽查檢查階段（10月份）：市局將對各縣（區(qū)）局、市直各單位的工作采用抽查或區(qū)縣互查的方式，對各單位的自查工作完成情況和工作質量進行檢查。

六、自查工作要求

（一）加強領導

各單位要充分領會此次土地增值稅自查工作的意義，要借此次自查工作，查找、彌補我市土地增值稅稅收征管漏洞，進一步提高稅收征管水平。

（二）積極主動

各單位要積極主動地開展自查工作。合理分工，明確責任，因地制宜地確定本地區(qū)的重點自查對象，尤其是達到清算條件的重點開發(fā)項目，一定要及時清算。

（三）后續(xù)管理

此次自查工作結束后，各單位應根據工作中存在的問題，進一步做實土地增值稅項目登記等基礎性工作，準確確定土地增值稅的征收方式，及時發(fā)現征管環(huán)節(jié)中的漏洞，有針對性的提出改進措施，建立稅源管理的長效機制。

第三篇：濟南市地方稅務局土地增值稅清算管理辦法

濟南市地方稅務局土地增值稅清算管理辦法

第一條 為加強我市房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《山東省地方稅務局土地增值稅預繳、清算管理辦法》（以下分別簡稱《征管法》、《條例》、《細則》）及有關規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我市范圍內房地產開發(fā)企業(yè)已預繳土地增值稅的清算管理。

第三條 土地增值稅清算管理工作由房地產開發(fā)企業(yè)主管地稅機關負責。

第四條 納稅人應在房地產單位項目竣工決算后30日內持以下資料到主管地稅機關申請辦理土地增值稅稅款清算。

（一）房地產開發(fā)合同（或房地產開發(fā)項目許可證）；

（二）土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）；

（三）建設項目立項報告批復文件及建設工程規(guī)劃批復；

（四）稅務登記證、土地增值稅項目登記表、土地增值稅申報表及預繳土地增值稅完稅憑證；

（五）項目竣工決算資料，以及主管地稅機關要求提供的其他與開發(fā)轉讓房地產有關的資料。

第五條“單位項目”，是指納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象；“竣工決算項目”，是指已取得建設工程質量監(jiān)督部門出具的單位工程質量認定合格(優(yōu)良)書、建設單位和施工單位已對該工程的工程成本進行確認、已簽署《工程造價結（決）算書》，全部實現銷售并且收入、成本和費用已全部準確核算清楚的房地產開發(fā)項目。

第六條 有下列情況之一的，納稅人可以對未竣工決算房地產開發(fā)項目申請土地增值稅清算:

（一）納稅人整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目;

（二）納稅人申請辦理注銷稅務登記。

納稅人整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的，應自轉讓合同簽定之日起30日內提出清算土地增值稅申請。

納稅人申請辦理注銷稅務登記的，應在辦理注銷稅務登記前提出清算土地增值稅申請。

第七條 對納稅人已竣工決算或雖未竣工決算但符合清算條件的房地產開發(fā)項目，如果納稅人在限期內未提出清算申請且無正當理由，主管地稅機關認為有必要的，可報經縣（市、區(qū)）地方稅務局批準進行土地增值稅清算。

第八條 主管地稅機關在進行土地增值稅清算時，應審核以下內容：

（一）轉讓房地產收入總額，包括轉讓土地收入、轉讓地上建筑物及其附著物收入；

（二）扣除項目金額，包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用以及與轉讓房地產有關的稅金；

（三）預繳土地增值稅情況；

（四）多用途房地產開發(fā)項目面積劃分情況；

（五）其他需審核的項目。

第九條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。房地產轉讓收入明顯偏低的，主管地稅機關有權根據當地同類房地產的市場價格進行核定；

第十條 土地增值稅的計算扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額。包括：

1、納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以協(xié)議、招標、拍賣等方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規(guī)定補交的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。

取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

2、納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。即納稅人在取得土地使用權過程中辦理有關手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登記、過戶手續(xù)費。

(二)房地產開發(fā)成本。指納稅人開發(fā)土地和新建房及配套設施實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

1、土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

2、前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3、建筑安裝工程費，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

4、基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5、公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。

6、開發(fā)間接費用，包括企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)產品而直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（三）房地產開發(fā)費用。指與開發(fā)土地和新建房及配套設施有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。

（四）與轉讓房地產有關的稅金，指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅。因轉讓房地產交納的教育費附加和經省以上人民政府批準征收的規(guī)費、基金，也可視同稅金予以扣除，但已列入扣除項目扣除的不得重復計算扣除。

（五）根據《條例》第六條(五)項規(guī)定，按本條

（一）、（二）項規(guī)定的金額之和，加計百分之二十的扣除。

第十一條 土地增值稅的計算扣除項目采取正列舉的辦法，凡本辦法第十條未列舉的項目支出，均不得在計算土地增值稅時予以扣除。

第十二條 各級地方政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果是計入房價中向購買方一并收取的，應視為取得房地產轉讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時可予以扣除；如果未計入房價中，而在房價之外單獨收取的，可以不作為房地產轉讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時不予扣除。

第十三條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)轉讓房地產的，其扣除項目金額按以下辦法計算：

凡單獨轉讓土地使用權的，按照轉讓土地使用權面積占開發(fā)土地總面積的比例分攤其扣除項目金額。凡轉讓土地使用權同時轉讓地上建筑物的，按照轉讓建筑物的建筑面積占總規(guī)劃面積的比例計算分攤其扣除項目金額。

第十四條 納稅人已預繳的稅款少于清算后應繳稅款的，應在主管地稅機關核定的期限內結清應補繳的稅款。預繳稅款超過清算后應繳稅款的，主管地稅機關應及時辦理退稅，或者經納稅人同意抵繳其他納稅項目應繳納的土地增值稅稅款。第十五條 本辦法未盡事宜，按《征管法》、《條例》、《細則》及有關規(guī)定執(zhí)行。

第十六條 本辦法由濟南市地方稅務局負責解釋。

第十七條 本辦法自二ΟΟ四年七月一日起執(zhí)行。

第四篇：北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程

北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程

第一章 總則

第一條 為加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)及有關文件規(guī)定，制定本規(guī)程。

第二條 本規(guī)程適用于房地產開發(fā)項目土地增值稅清算工作。

第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，計算符合清算條件的房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并按照規(guī)定的程序和時限，向稅務機關提供有關資料，辦理清算手續(xù)，結清稅款的行為。

第四條 納稅人是清算的主體，對清算申報的真實性、合法性、準確性、完整性負責。

第五條 稅務機關負責清算的受理和審核。第二章 項目管理

第六條 房地產開發(fā)項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）。對于分期開發(fā)的項目，可以結合項目實際情況及相關材料進行判定，以確定的分期建設項目作為清算單位。

【注：原則上按建設工程規(guī)劃許可證為清算單位，經過稅務機關判定后，可以按建筑工程施工許可證為清算單位。】

第七條 納稅人應自取得立項批準文件之日起30日內，到主管稅務機關辦理土地增值稅項目登記手續(xù)。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務局有關文件規(guī)定執(zhí)行。

第八條 納稅人應按照房地產項目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關主管部門批復手續(xù)后，向主管稅務機關提供立項批復、土地出讓合同、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預(銷)售許可證等材料。

第九條 屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發(fā)的相關文件。第十條 納稅人應按照財務會計制度的要求進行財務會計核算工作，準確歸集房地產開發(fā)項目的收入、成本、費用。

第十一條 房地產開發(fā)項目土地增值稅管理應保持連續(xù)性，不得因房地產項目的土地增值稅納稅人、主管稅務機關、稅務管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。主管稅務機關應做好項目跟蹤管理工作。

第三章 清算申報與受理 第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)：

（一）全部竣工并銷售完畢的房地產開發(fā)項目。

（二）整體轉讓未竣工的房地產開發(fā)項目。

（三）直接轉讓土地使用權的項目。

（四）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發(fā)項目。

第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）納稅人開發(fā)的房地產開發(fā)項目已竣工，且已轉讓的房地產建筑面積（含視同銷售房地產）占項目全部可轉讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用1年以上的。

（二）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。

第十四條 本規(guī)程第十三條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，納稅人建造、開發(fā)的房地產開發(fā)項目，符合下列條件之一：

（一）房地產開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）房地產開發(fā)項目已開始投入使用。開發(fā)項目無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當納稅人開始辦理開發(fā)項目交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)項目開始投入使用。

（三）房地產開發(fā)項目已取得了初始產權證明。第十五條 稅務機關應對清算項目實行分類管理：

（一）符合本規(guī)程第十二條情形的，納稅人應在滿足清算條件之日起90日內向主管稅務機關提出清算申請，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件1），辦理清算手續(xù)。

（二）符合本規(guī)程第十三條情形的，由主管稅務機關確定是否進行清算。確定需要進行清算的，主管稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務機關，辦理清算手續(xù)。

第十六條 納稅人應以滿足應清算條件之日起90日內或者接到主管稅務機關清算通知書之日起90日內的任意一天，確認為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務機關。

第十七條 納稅人進行清算時，應填報《土地增值稅清算報告》（以下簡稱清算報告，標準格式見附件3）。

納稅人委托稅務中介機構進行清算的，稅務中介機構應按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的有關規(guī)定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱鑒證報告，標準格式見附件4）。納稅人提交資料時，可以使用鑒證報告代替清算報告。

第十八條 納稅人在辦理清算申請手續(xù)時，應按要求報送有關資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：

（一）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等。

（二）國有土地使用權證書。

（三）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。

（四）房地產項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。

（五）能夠按房地產項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。

（六）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。

（七）清算項目的工程竣工驗收報告。

（八）清算項目的銷售許可證。

（九）與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。

（十）《鑒證報告》或《清算報告》。

（十一）《土地增值稅納稅申報表

（二）》。

（十二）稅務機關要求報送的其他與清算有關的證明資料等。

第十九條 主管稅務機關應認真核對納稅人提供的資料，嚴格按照《鑒證報告》《清算報告》的標準格式進行審核。

納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉入審核程序。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內容不規(guī)范、相關涉稅事項情況不清楚的，應退回修改；資料不完整的，應開具《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人補全清算資料。

納稅人在限期內補全資料的，予以受理；逾期未能補齊資料，經納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補齊的書面說明及相關證明材料，可以受理；不能補齊資料且無正當理由的，稅務機關可進行核定征收或移交稅務稽查部門處理。

納稅人清算申請不符合受理條件的，主管稅務機關應將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

第四章 清算審核管理 第二十條 清算審核包括案頭審核、實地審核。稅務機關清算審核以案頭審核為主，必要時進行實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核納稅人申報情況的一致性、數據計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第二十一條 清算審核實行主管稅務機關、區(qū)（分）局兩級審核管理制度。各區(qū)（分）局可成立清算審核領導小組和審核小組，開展清算審核工作。第二十二條 主管稅務機關審核中發(fā)現疑點、未采信或部分未采信《鑒證報告》《清算報告》的，應填寫《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》要求納稅人限期進行說明。待納稅人說明情況、重新補充證明資料后繼續(xù)審核。

第二十三條 主管稅務機關應在清算受理之日起90日內完成審核出具意見，審核時限不含納稅人應稅務機關要求說明情況、補充資料的時間。

第二十四條 主管稅務機關完成審核后，應向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。

第二十五條 納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。第二十六條 經稅務機關審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務局相關文件規(guī)定的程序辦理。

第二十七條 主管稅務機關負責土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務局、北京市檔案局有關文件規(guī)定，在清算工作中形成的資料應與原保存的該項目稅務資料合并立卷存檔。對于成片開發(fā)分期清算土地增值稅的項目，應在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進行歸檔。

第二十八條 稅務機關可聘請稅務、會計、工程造價、房地產估價等中介機構提供清算相關咨詢、評估等服務。

第五章 清算審核內容

第二十九條 納稅人轉讓房地產的收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務機關應根據納稅人報送的清算資料，結合發(fā)票、普通住宅明細表和其他類型房地產明細表、商品房預售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產轉讓收入。具體確認方式如下：

（一）土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

（二）納稅人將房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生權屬轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：

1.納稅人按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產的平均價格確定； 2.由稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（三）對于納稅人轉讓房地產的成交價格明顯偏低的，稅務機關應要求納稅人提供書面說明。若成交價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關參照本條第二款規(guī)定的方法或房地產評估價值確定。

（四）納稅人將房地產轉為企業(yè)自用或用于出租時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第三十條 土地增值稅清算扣除項目包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

（三）房地產開發(fā)費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。第三十一條 扣除項目金額的計算分攤：

（一）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：

1.占地面積法：即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤；

2.建筑面積法：即按照房地產建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤； 3.直接成本法：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用； 4.稅務機關確認的其他合理方法。

（二）屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤，如無法按建筑面積法分攤，應按占地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。

（三）同一清算單位發(fā)生的扣除項目金額，原則上應按建筑面積法分攤。對于納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同并獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。

（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產屬于獨立占地的，取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分攤。

（五）同一清算單位中部分轉讓國有土地使用權或在建工程，其共同受益的項目成本,無法按照建筑面積法分攤計算的，可按照占地面積法或稅務機關確認的其他合理方法進行分攤。

第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應當符合下列要求：

（一）經濟業(yè)務應當是真實發(fā)生的，且是合法、相關的。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本規(guī)程所稱合法有效憑證，一般是指：

1.支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。

2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證。

3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構的確認證明。屬于境內代扣代繳稅款的，按稅務機關相關規(guī)定執(zhí)行。

4.財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

（三）納稅人的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（四）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（五）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。

（六）納稅人分期開發(fā)房地產項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。

（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費、罰息以及與該類款項相關的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等罰沒性質款項，不允許扣除。

第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項目金額應符合下列規(guī)定：

（一）納稅人為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”準予扣除。對納稅人因容積率調整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。

（二）土地征用及拆遷補償費：

1.納稅人用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）納稅人委托其他單位進行規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合相關法律、法規(guī)的要求。

【注：所謂“符合相關法律、法規(guī)的要求”是指委托單位必須具備相關資質資格，與驗收報告上簽署單位一致，與增值稅下“第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務總局有關規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣”規(guī)定是同樣的意思。這個規(guī)定在營業(yè)稅下由于沒有上位法支持不能明文規(guī)定，只是征收管理中的潛規(guī)則。但是在增值稅下可以光明正大的明確規(guī)定。】

（四）建筑安裝工程費：

1.納稅人采用自營方式自行施工建設的，應準確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。

2.納稅人在工程竣工驗收后，根據合同約定扣留的質量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。3.納稅人應確保所取得相關發(fā)票的真實性和所載金額的準確性，以及所提供建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。

【注：與國稅發(fā)[1995]192號文件規(guī)定精神一致，也就是所謂“三流合一（三流同一）”，保證交易真實性，避免接受虛開發(fā)票增加扣除項目的金額。】

（五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。

1.納稅人銷售已裝修房屋，應當在《房地產買賣合同》或補充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產開發(fā)成本。

上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。

2.納稅人銷售已裝修的房屋時，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。

3.納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的，其建造費用、裝修費用不得計入房地產開發(fā)成本。納稅人在清算單位內裝修的樣板房并作為開發(fā)產品對外轉讓的，且《房地產買賣合同》明確約定裝修價值體現在轉讓價款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。

（六）公共配套設施費： 1.公共配套設施包括納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造,不可銷售的公共設施。

2.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。其中“建成后產權屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認：

（1）政府相關文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；（2）經人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；

（3）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有，或相關公共配套設施移交給業(yè)主委員會。

3.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

（1）納稅人建設的公共配套設施產權無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應當提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。

（2）納稅人建設的公共配套設施應由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時接收的，經接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關設施確屬公共配套設施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經主管稅務機關審核確定后，其成本、費用予以扣除。4.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

5.納稅人預提的公共配套設施費不得扣除。納稅人分期開發(fā)房地產項目但公共配套設施滯后建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過已實際發(fā)生的金額。

6.納稅人未移交的公共配套設施轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不予扣除相應的成本、費用。

（七）開發(fā)間接費用：

1.開發(fā)間接費用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。行政管理部門、財務部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。

2.開發(fā)間接費用與納稅人的期間費用應按照現行企業(yè)會計準則或企業(yè)會計制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產開發(fā)費用扣除。

（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

第三十四條 對開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本中的前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本），按有效憑證金額據實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應按核定辦法扣除：

（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的。

（二）提供的開發(fā)成本資料不實的。

（三）發(fā)現清算資料中存在虛假、不準確的涉稅信息，影響清算稅款計算結果的。

（四）清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務局制定的《分類房產單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。

第三十五條 主管稅務機關對四項成本核定扣除的，應向納稅人開具《土地增值稅四項成本核定通知書》（見附件9）。

第三十六條 稅務機關根據建設部門定期公布的建安指導價格，結合商品房用途、結構等因素制定《分類房產單位面積建安造價表》，作為第四十三條所列四項開發(fā)成本核定的依據。《分類房產單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務局另行制定下發(fā)。

第三十七條 房地產開發(fā)費用：

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。

（三）納稅人既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條

（一）（二）項所述兩種辦法。

（四）清算時已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

（五）納稅人據實列支利息支出的，應當提供貸款合同、利息結算單據或發(fā)票。

（六）納稅人向金融機構支付的財務咨詢費等非利息性質的款項，不得作為利息支出扣除。

（七）納稅人向金融機構借款，因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。

第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。

第三十九條 稅務機關在審核時，應重點關注關聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨立交易原則。

第六章 核定征收

第四十條 稅務機關發(fā)現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。

第四十一條 稅務機關在清算審核中發(fā)現納稅人有下列情形之一的，可以實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

稅務機關在稽查工作中，認為房地產開發(fā)項目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值稅。

第四十二條 稅務機關核定征收土地增值稅的，應開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達納稅人。

第四十三條 核定征收的具體規(guī)定由北京市地方稅務局另行發(fā)文制定。第四十四條 稅務機關應加強核定征收項目的調查核實，嚴格控制核定征收的范圍。

第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%。第七章 清算審核期間及清算后再轉讓房地產的處理

第四十六條 土地增值稅清算時未轉讓的房地產，納稅人清算后轉讓的（以下簡稱清算后再轉讓房地產），按以下規(guī)定辦理：

（一）清算后再轉讓房地產的納稅人應在每季度終了后15日內進行納稅申報（含零申報）。

（二）清算后再轉讓房地產應當區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

（三）清算后再轉讓房地產扣除項目金額按清算時確認的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積確認。

清算時單位建筑面積成本費用=本次清算扣除項目總金額÷清算的總已售面積

上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進行清算時扣除的與轉讓房地產有關的稅金。

（四）清算后再轉讓房地產的有關稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。

（五）清算后再轉讓的房地產，按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應征收土地增值稅。

（六）納稅人清算后再轉讓房地產的，對于買賣雙方簽訂的房地產銷售合同有約定付款日期的，納稅義務發(fā)生時間為合同簽訂的付款日期的當天；對于采取預收款方式的，納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

（七）清算后再轉讓房地產的土地增值稅計算方式應與項目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項目再轉讓房地產的，按清算時核定征收率計征稅款。第四十七條 清算審核期間轉讓房地產

納稅人在清算審核期間轉讓的房地產，扣除項目金額以本次清算確認的單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積計算。具體計算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。

納稅人應按照上述方法計算清算審核期間轉讓房地產對應的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。

第八章 稅收優(yōu)惠管理

第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標準確認。納稅人進行土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標準進行審核確認。

納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務機關審核確認。清算單位中建造的普通住宅，應單獨計算增值額、增值率。

第四十九條 納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務機關可將減免稅事項一并審核，并在審核意見書中注明。

第九章 監(jiān)督管理

第五十條 北京市地方稅務局對全市土地增值稅清算工作實行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產開發(fā)項目和已清算完畢的房地產開發(fā)項目，應經市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關稅務機關應配合完成清算移交的相關工作。

第五十二條 按照本地區(qū)工作的實際情況，稽查部門可對已清算項目進行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點檢查案源：

（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；

（二）納稅人辦理清算時，發(fā)生《鑒證報告》《清算報告》內容不規(guī)范，退回重報仍不規(guī)范且拒不重報的；

（三）納稅人辦理清算后，根據《鑒證報告》《清算報告》發(fā)生退稅的；

（四）納稅人清算后，再轉讓房地產情況異常的。

第五十三條 稽查部門在稽查工作中發(fā)現房地產開發(fā)項目符合清算條件的，應及時告知納稅人到主管稅務機關辦理清算手續(xù)，同時通知主管稅務機關。

第五十四條 主管稅務機關受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務機關應終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。

第十章 稅務中介機構管理

第五十五條 稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應當以法律、法規(guī)為依據，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據基礎上，根據審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的《鑒證報告》，并按照稅務機關要求提供鑒證工作底稿。

稅務機關認為需要就清算鑒證事項開展調查了解情況的，受托的稅務中介機構及相關專業(yè)人員應當積極配合。

稅務中介機構及相關專業(yè)人員應當對其出具的《鑒證報告》承擔相應的法律責任。

第五十六條 納稅人委托稅務中介機構進行清算鑒證的，稅務中介機構應當按照財政部、國家稅務總局、中國注冊稅務師協(xié)會相關文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調整事項以及重大事項的，應當在鑒證報告中披露調整過程、調整結論及其他應當說明的重大事項。

第五十七條 稅務中介機構的相關專業(yè)人員開展清算鑒證時，應當對納稅人取得票據的真實性進行披露。稅務機關對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據有檢查、抽查、復查的權利。

第五十八條 稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。

第五十九條 對稅務中介機構出具的《鑒證報告》，經稅務機關審核退回后，再報送仍未達到稅務機關要求且拒不修改的，稅務機關可向上級機關反映相關情況。

第十一章 附則 第六十條 本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。

第六十一條 各區(qū)（分）局可根據本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務局備案。

第六十二條 本規(guī)程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則及財政部、國家稅務總局、北京市地方稅務局相關文件規(guī)定執(zhí)行。

第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務局解釋。

第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效。《北京市地方稅務局關于印發(fā)<房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。本規(guī)程生效前已收到稅務機關清算受理通知書或稽查部門稅務檢查通知書的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92號文件處理。

關于《北京市地方稅務局關于發(fā)布<北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》的政策解讀

一、本公告出臺的背景是什么？

為進一步加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，提高清算質量和效率，我市根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)及有關文件規(guī)定,對《北京市地方稅務局關于印發(fā)<北京市地方稅務局房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號）文件進行了修訂。

二、規(guī)程較原辦法進行了哪些調整？

規(guī)程將原辦法八章調整為十一章，新增了“項目管理”、“核定征收”、“稅收優(yōu)惠管理”、“清算審核期間及清算后再轉讓房地產的處理”、“監(jiān)督管理”等內容，修改完善了“總則”、“清算程序”、“清算申報與受理”、“清算審核管理的變化”、“清算審核內容”、“稅務中介結構管理”等內容，刪除了“清算處罰”等內容。增加了營改增后土地增值稅收入及扣除項目的相關規(guī)定，明確了計稅依據。

三、本公告何時開始執(zhí)行？

本公告自2016年7月1日起執(zhí)行。《北京市地方稅務局關于印發(fā)<房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。

第五篇：XXX地方稅務局稽查局土地增值稅清算報告

XXX地方稅務局稽查局

對XXX房地產開發(fā)有限責任公司

土地增值稅清算報告

XXX地房地產開發(fā)有限責任公司開發(fā)的朝陽花園住宅小區(qū)項目，于2011年9月向陜縣地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。通過對該項目的有關資料和《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)進行審核，特別是對其內容、格式進行了重點驗收后，同意辦理清算手續(xù)。陜縣地方稅務局派出崔長安和張春霞對該公司的土地增值稅進行了全面清算。現做出如下清算報告：

一、整體項目情況簡介

1、XXX房地產開發(fā)有限責任公司開發(fā)的朝陽花園是集住宅與商用一體的綜合項目，于2006年9月12日取得住宅建設土地使用權，并在XX局辦理了建設用地規(guī)劃許可證【編號陜國用（2008）第041號】，規(guī)劃批準總占地面積13676.98平方米。由XXX設計，共計6幢，總建筑面積27097.46平方米，該公司并于2009年4月開工建設時向XXX稅務所辦理了土地增值稅納稅申報鑒定。

2、該項目于2008年2月開工建設，于2008年9月取得商品房預售許可證（陜房管預許字[2008]第10號），根據項目規(guī)劃設計該小區(qū)用地面積13676.98平方米，總建筑面積為25244平方米，其中商業(yè)用房1522.17平方米，住宅

23721.83平方米，建筑密度為27.5%，容積率為1.63%，綠化率為36.7%。可提供商品住宅202套，商業(yè)用房14套，套型結構為89—127平方米。該項目在2010年9月通過全部工程質量驗收。

3、根據房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明該項目的住宅房均為普通標準住宅，可享受普通標準住宅的加計扣除。

4、該項目截止到清算前已按普通標準住宅政策規(guī)定的1.5﹪預征率，預繳了土地增值稅592191.39元。

二、稅務師事務所鑒證說明

（一）土地增值稅應稅收入的審核

截至2011年5月25日止，該公司自報本項目土地增值稅應稅收入41,209,488.65元；經審核，核定本項目土地增值稅應稅收入為42,010,110.65元，比自報數調增800,622.00元.其中：

1.銷售普通住宅25445.35平方米，取得銷售收入自報應稅收入36,921,448.15元；經審核，調增800,622.00元，核定收入37,722,070.15元。

2.銷售非普通住宅商鋪1418.79平方米，取得銷售收入自報應稅收入4,288,040.50元；經審核，調增0元，核定收入4,288,040.50元。

（二）土地增值稅扣除項目的審核

截至2011年05月25日止，該公司自報本項目按售出面積占可售面積比例計算土地增值稅應稅扣除項目總額47,156,772.96元；經審核，核定土地增值稅扣除項目總額46,603,662.27元，比自報數調減553,110.69元，其中：

1.取得土地使用權所支付的金額。該公司自報本項目的土地使用權按售出面積占可售面積比例計算土地增值稅應稅扣除項目金額為3,126,053.73元；經審核，調減185,090.54元，核定允許扣除的取得土地使用權所支付的金額為2,940,963.19元。

2.房地產開發(fā)成本。該公司本項目自報可售面積27097.46平方米，其中：普通住宅25575.29平方米，非普通住宅商鋪1522.17平方米，房地產開發(fā)成本按售出面積占可售面積比例總計31,430,143.84元。按照售出面積占可售面積比例普通住宅應分攤開發(fā)成本29,831,212.89元；非普通住宅商鋪應分攤開發(fā)成本1,598,930.95元；經審核，應調減240,379.22元，核定允許扣除的開發(fā)成本為31,189,764.61元。其中：

（1）該公司自報土地征用及拆遷補償金額按售出面積占可售面積比例為0元。普通住宅應分攤0元；非普通住宅商鋪應分攤0元。經審核，應調增148,534.95元，核定允許扣除的土地征用及拆遷補償費為148,534.95元。

（2）該公司自報前期工程費按售出面積占可售面積比例

為952,244.66元。普通住宅應分攤901,966.14元；非普通住宅商鋪應分攤50,278.52元。經審核，應調減226,909.33元，核定允許扣除的前期工程費為725,335.33元。

（3）該公司自報建筑安裝工程費按售出面積占可售面積比例為28,680,698.81元。普通住宅應分攤27,226,952.14元；非普通住宅商鋪應分攤1,453,746.67元。經審核，應調減0元，核定允許扣除的建筑安裝工程費為28,680,698.81元。

（4）該公司自報基礎設施費按售出面積占可售面積比例為657,291.30元。普通住宅應分攤622,577.43元；非普通住宅商鋪應分攤34,713.87元。經審核，應調減0元，核定允許扣除的基礎設施費為657,291.30元。

（5）該公司自報公共配套設施費按售出面積占可售面積比例為346,986.36元。普通住宅應分攤328,660.79元；非普通住宅商鋪應分攤18,325.57元。經審核，應調減0元，核定允許扣除的公共配套設施費為346,986.36元。（6）該公司自報開發(fā)間接費用按售出面積占可售面積比例為792,922.71元。普通住宅應分攤751,056.39元；非普通住宅商鋪應分攤41,866.32元。經審核，應調減162,004.85元，核定允許扣除的開發(fā)間接費用為630,917.86元。

3.房地產開發(fā)費用。

本項目發(fā)生的財務費用中，借款利息支出未能全部提

供金融機構票據，其房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付金額2,940,963.19 元與開發(fā)成本31,189,764.61元之和的10%扣除3,413,072.78元。因此，該公司此項目可扣除金額為3,413,072.78元。

4.與轉讓房地產有關的稅金。

該公司自報商品房實際繳納與轉讓房地產有關稅金為2,233,716.12 元；經審核，該公司商品房可扣除的轉讓房地產有關稅金為2,233,716.12元。其中：

（1）該公司自報商品房實際繳納與轉讓房地產有關營業(yè)稅稅金為2,068,255.68元；經審核，貴單位商品房可扣除的轉讓房地產有關營業(yè)稅稅金為2,068,255.68元。

（2）該公司自報商品房實際繳納與轉讓房地產有關城市維護建設稅稅金為103,412.78 元；經審核，該公司商品房可扣除的轉讓房地產有關城市維護建設稅稅金為103,412.78元。

（3）該公司自報商品房實際繳納與轉讓房地產有關教育費附加費為62,047.66元；經審核，該公司商品房可扣除的轉讓房地產有關教育費附加費為62,047.66元。

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

該公司根據稅收有關規(guī)定，允許按取得土地使用權所支付金額2,940,963.19元與開發(fā)成本31,189,764.61元之和的20%扣除6,826,145.56 元。因此，該公司此項目可扣

除金額為6,826,145.56元。

（三）增值額及增值率的審核

該公司自報商品房轉讓房地產土地增值稅的增值額為-5,947,284.31元；經審核，應繳土地增值稅的增值額為-4,593,551.62 元。其中

1.普通住宅增值額為-6,385,981.43 元； 2.非普通住宅商鋪增值額為1,792,429.81 元；增值率為71.82%。

（四）應繳土地增值稅的審核

該公司自報商品房轉讓房地產土地增值稅稅額為584,323.44 元；經審核，應繳土地增值稅稅額為592,191.39 元。已繳稅款為584,323.44元；應補稅額為7,867.95 元。其中非普通住宅商鋪應繳土地增值稅稅額為592,191.39元。已繳稅款為584,323.44元；應補稅額為7,867.95元。

三、稅務機關審核情況

審核人員經過對納稅人提供的相關資料與鑒證報告中的數據進行核對并對鑒證報告中披露的內容情況進行審核后，根據土地增值稅現行政策規(guī)定，該項目清算情況審核確認如下：(一)收入確認

根據納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進行審核后，確認土地增值稅應稅收入為42010110.65元。其中普通住宅取得收入為37722070.15元，商鋪收入為4288040.50元。(二)扣除項目金額確認

1、根據納稅人提供的陜縣國土資源局的土地出讓合同”及支付憑證審核取得土地使用權所支付的金額為3126053.73元；經稅務事務所鑒證該開發(fā)項目實際列入扣除金額為2940963.19元。稅務清算人員經過核對該項目的土地開發(fā)規(guī)劃使用面積和原征用面積進行比較，發(fā)現該公司將不屬于該開發(fā)項目的土地成本攤入，應扣金額為1464765.18元，多計扣除項目金額為1466198.01元。

2、開發(fā)成本確認

(1)對于土地征用及補償費148534.95元，經審核支付憑證存在將非本項目的契稅等費用攤入，多計扣除項目75193.17元。

(2)對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費四項費用扣除金額，通過分析計算，《鑒證報告》給出的結論真實有據，不作調整。

(3)經審核確認后，開發(fā)成本扣除合計為：

73341.78+725335.33+28680698.81+657291.30+346986.36+630917.86=31114571.17元

3、房地產開發(fā)費用確認

經過核實房地產開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得

土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本計算的金額之和的10﹪進行計算扣除。《鑒證報告》給出的扣除金額為3413072.78元。經過核實，由于該公司多計土地使用權和土地拆遷補償費扣除金額，造成開發(fā)費用扣除不實，多計扣除項目金額為173648.17元。實際扣除金額為3239424.61元

4、與轉讓房地產有關的稅金2233716.12元，經審核數據無誤。

5、財政部規(guī)定的加計扣除金額為：

《鑒證報告》確認的加計扣除金額為6826145.56元，經稅務機關核實其甲級加計扣除項目金額為(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。

(三)應納稅款計算

經過核實，由于該公司開發(fā)的住宅均為普通住宅，在加計扣除的基礎上計算，普通住宅的增值額為負數。現將商鋪的應納稅額計算如下：

1、房地產轉讓收入4288040.50元；(二)扣除項目總金額合計2398022.11元；

82281.57+1578854.63+166113.6+231554.19+332227.24=2391031.23元

(三)增值額

4288040.5-2391031.23=1897009.27元

(四)增值額與扣除項目金額之比（增值稅）

1897009.27÷2391031.23x100﹪=79.34﹪

(五)適用稅率40﹪ 應納土地增值稅為

1897009.27x40%-2391031.23*5%=639252.15(六)已納土地增值稅為592191.39元(七)應補土地增值稅47060.75元

四、其他稅種的審查：

1、營業(yè)稅應繳2121492.68元已全部繳納

2、城建稅應繳106074.63元已全部繳納

3、教育費附加應繳64709.51元已全部繳納

4、印花稅應繳納印花稅30225.1元，已全部繳納

5、耕地占用稅審核：實際征用耕地27561平方米，應補繳耕地占用稅27461*5=137305元

6、截止2011年，該項目應繳納土地使用稅為284028.69元

已繳納土地使用稅為171369.41元

應補繳土地使用稅為112659.28元