第一篇：關于印發《宿遷市地方稅務局土地增值稅清算管理工作規程(試行)》的通知

宿遷市地方稅務局關于印發《宿遷市地方稅務局土地增值稅清算管理工作規程（試行）》的通知

宿地稅發〔2008〕102號

各縣及宿豫地方稅務局，市地方稅務局各分局、稽查局：

現將《宿遷市地方稅務局土地增值稅清算管理工作規程（試行）》印發給你們，請認真貫徹執行。

二00八年六月二十四日 宿遷市地方稅務局土地增值稅清算管理工作規程

（試行）第一章 總則

第一條 為規范和加強土地增值稅管理，發揮土地增值稅調控作用，做好土地增值稅清算管理工作，進一步貫徹落實《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號），根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，制定本規程。

第二條 土地增值稅清算，是指納稅人開發的項目符合土地增值稅清算條件，在規定的期限內，依照稅收法律、法規、規章及其他有關土地增值稅的規定，自行計算清算項目應納土地增值額和應納稅額，根據該清算項目預繳的數額，確定該清算項目應補或者應退稅額，并填寫土地增值稅納稅申報表，向主管稅務機關辦理該清算項目土地增值稅納稅申報、提供稅務機關要求提供的有關資料、結清該清算項目土地增值稅稅款的行為。

第三條 本規程適用于土地增值稅清算的稅務管理。土地增值稅清算的稅務管理是指稅務機關對清算對象在進行土地增值稅清算中提供的涉及收入、扣除額、增值額等有關資料，依法進行調查、核實、評估、檢查，清算稅款的工作。

第四條 本規程所稱的“清算對象”是指實行預征繳納土地增值稅的納稅人。

對納稅人項目轉讓后一次性取得價款的，應按規定計算繳納土地增值稅；對不實行土地增值稅預征的普通標準住宅，待項目全部竣工、銷售完畢后直接進行稅款結算。

第五條 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通標準住宅和非普通標準住宅的，應分別計算增值額。

第二章 職責分工

第六條 清算工作職責分工

（一）縣（區）局的基層分局、市局各分局的管理科負責落實土地增值稅清算工作中涉及的清算審核、納稅評估、組織審核、事項移交、資料歸檔、建立臺帳等工作。

（二）縣（區）局、市局各分局稅政科（業務科）負責清算工作中稅收政策的貫徹落實；負責清算工作中的政策審核；協調、解決清算政策中出現的問題，需由市局解決的問題，應及時上報市局；負責《土地增值稅稅款清算情況匯總表》的報送工作。

（三）市、縣局稽查局負責管理部門移送的土地增值稅案件、上級交辦的土地增值稅案件以及稽查部門按規定選取的土地增值稅案件的查處工作。

第三章 清算條件

第七條 根據國稅發[2006]187號第二條規定，符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3.直接轉讓土地使用權的。

申請注銷的房地產開發企業，必須進行土地增值稅清算后才能注銷。

第八條 符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

4.省稅務機關規定的其他情況。

第四章 清算手續

第九條 符合第七條規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續，并報送以下資料：

（一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；

（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

第十條 主管稅務機關要求納稅人清算的，由主管稅務機關出具《土地增值稅清算通知書》，通知納稅人清算。納稅人應在接到主管稅務機關通知后兩個月內辦理土地增值稅清算，并按規定報送第九條中所要求的申請資料、申報資料、證明材料和其他資料。

第五章 清算委托

第十一條 納稅人辦理土地增值稅清算應準確、如實填寫各類申報表及明細表，納稅人也可以自愿委托中介機構代理進行清算。

第十二條 中介機構代理進行清算的，需由中介機構出具審核報告，審核報告應詳細披露轉讓收入、扣除項目據以計算涉及的各類信息和相關鑒證資料，填寫申報表及明細表，并在申報表上簽字蓋章。

第六章 清算管理

第十三條 納稅人在辦理清算手續時，主管稅務機關應對納稅人報送相關清算資料的邏輯性、完整性、準確性進行審核。

第十四條 納稅人在辦理清算手續后，稅務機關應組織專人開展土地增值稅納稅評估和檢查。評估時應按照《江蘇省地方稅務局關于印發＜納稅評估工作規程＞的通知》（蘇地稅發[2005]122號）相關規定進行操作。

第十五條 主管稅務機關應對納稅人轉讓房地產所取得的收入、允許扣除項目金額、相關評估價格、適用稅率及項目核算情況等真實性進行重點核查。

（一）納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的全部價款和有關的經濟收益。包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

對于收入的確認重點應審核企業預售款是否已經全部結轉為銷售收入，同時應重點審核代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，應作為轉讓房地產所取得的收入計稅，但不允許作為加計20％扣除的基數；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。

（二）土地增值稅的扣除項目，包括取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本費用、新建房及配套設施的成本費用、與轉讓房地產有關的稅金、財政部規定的其他扣除項目。

扣除項目按照土地增值稅條例及其實施細則的規定計算，發生的各項成本和費用應按實際發生額扣除，且能核算清楚并取得合法有效的憑證，不能核算清楚或無法提供合法有效憑證的，不予扣除。

1、取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

稅務機關或中介機構審核本項時，應重點審核土地出讓合同和取得土地的原始憑證，如繳納土地出讓金的憑據、支付地價款的發票、銀行轉賬記錄等是否一致，對于納稅人應付未付等未發生款項不允許扣除。

2、開發土地和新建房及配套設施的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。

稅務機關或中介機構審核本項時，應重點審核交易的真實性，對金額較大的成本費用，調取查看原始憑證，確定發票真假情況、付款方式、內部報銷審核記錄等，以判斷其交易的真實性。

3、開發土地和新建房及配套設施的費用，是指銷售費用、管理費用、財務費用。

稅務機關或中介機構審核本項時，應重點審核利息支出，即能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

4、與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅。因轉讓房地產交納的教育費附加和地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。

5、對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除。

6、對納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額，原則上按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，若按此辦法難以計算或明顯不合理的，也可按建筑面積計算分攤。

第十六條 房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

第十七條 對符合第十六條規定的，主管稅務機關可以按下列標準核定征收：

（一）對房地產開發企業建造的普通標準住宅，按取得收入的0.5%計征土地增值稅；

（二）對房地產開發企業建造的普通住宅，按取得收入的1%計征土地增值稅；

（三）對房地產開發企業建造的營業用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等，按取得收入的3%計征土地增值稅；

（四）對房地產開發企業建造的項目中包含普通標準住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入(增值額)應分別核算，否則從高按取得收入的3%計征土地增值稅。

第七章 附則

第十八條納稅人應如實、正確填寫納稅申報表及其各類明細表，完整報送相關資料，并對清算申報的真實性、準確性和完整性負法律責任。未及時、如實進行土地增值稅清算申報的，分別情況按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的第六十二、六十三、六十四條規定進行處罰。

第十九條在土地增值稅清算中因中介機構提供虛假審核報告等原因造成納稅人未繳、少繳稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第九十八條規定進行處罰。

第二十條 稅務人員在土地增值稅清算過程中有違反法律、法規等規定的行為的，按照相關規定進行追究。

第二十一條 本規程由宿遷市地方稅務局負責解釋。

第二十二條 本規程自發布之日起試行。

附件：

1、土地增值稅清算通知書

2、土地增值稅納稅申報表

3、各類明細表

4、土地增值稅稅款清算情況匯總表

第二篇：北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程

北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程

第一章 總則

第一條 為加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發〔2009〕91號)及有關文件規定，制定本規程。

第二條 本規程適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。

第三條 本規程所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規的規定，計算符合清算條件的房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并按照規定的程序和時限，向稅務機關提供有關資料，辦理清算手續，結清稅款的行為。

第四條 納稅人是清算的主體，對清算申報的真實性、合法性、準確性、完整性負責。

第五條 稅務機關負責清算的受理和審核。第二章 項目管理

第六條 房地產開發項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）。對于分期開發的項目，可以結合項目實際情況及相關材料進行判定，以確定的分期建設項目作為清算單位。

【注：原則上按建設工程規劃許可證為清算單位，經過稅務機關判定后，可以按建筑工程施工許可證為清算單位。】

第七條 納稅人應自取得立項批準文件之日起30日內，到主管稅務機關辦理土地增值稅項目登記手續。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務局有關文件規定執行。

第八條 納稅人應按照房地產項目管理的要求和清算管理規定，自取得相關主管部門批復手續后，向主管稅務機關提供立項批復、土地出讓合同、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預(銷)售許可證等材料。

第九條 屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發的相關文件。第十條 納稅人應按照財務會計制度的要求進行財務會計核算工作，準確歸集房地產開發項目的收入、成本、費用。

第十一條 房地產開發項目土地增值稅管理應保持連續性，不得因房地產項目的土地增值稅納稅人、主管稅務機關、稅務管理人員發生變化而中斷、中止。主管稅務機關應做好項目跟蹤管理工作。

第三章 清算申報與受理 第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續：

（一）全部竣工并銷售完畢的房地產開發項目。

（二）整體轉讓未竣工的房地產開發項目。

（三）直接轉讓土地使用權的項目。

（四）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目。

第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）納稅人開發的房地產開發項目已竣工，且已轉讓的房地產建筑面積（含視同銷售房地產）占項目全部可轉讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用1年以上的。

（二）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。

第十四條 本規程第十三條所稱竣工，是指除土地開發外，納稅人建造、開發的房地產開發項目，符合下列條件之一：

（一）房地產開發項目竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）房地產開發項目已開始投入使用。開發項目無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續以及會計決算手續，當納稅人開始辦理開發項目交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發項目開始投入使用。

（三）房地產開發項目已取得了初始產權證明。第十五條 稅務機關應對清算項目實行分類管理：

（一）符合本規程第十二條情形的，納稅人應在滿足清算條件之日起90日內向主管稅務機關提出清算申請，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件1），辦理清算手續。

（二）符合本規程第十三條情形的，由主管稅務機關確定是否進行清算。確定需要進行清算的，主管稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務機關，辦理清算手續。

第十六條 納稅人應以滿足應清算條件之日起90日內或者接到主管稅務機關清算通知書之日起90日內的任意一天，確認為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務機關。

第十七條 納稅人進行清算時，應填報《土地增值稅清算報告》（以下簡稱清算報告，標準格式見附件3）。

納稅人委托稅務中介機構進行清算的，稅務中介機構應按《土地增值稅清算鑒證業務準則》的有關規定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱鑒證報告，標準格式見附件4）。納稅人提交資料時，可以使用鑒證報告代替清算報告。

第十八條 納稅人在辦理清算申請手續時，應按要求報送有關資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：

（一）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發產品（工程）銷售明細表、已完工開發項目成本表）等。

（二）國有土地使用權證書。

（三）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。

（四）房地產項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。

（五）能夠按房地產項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。

（六）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。

（七）清算項目的工程竣工驗收報告。

（八）清算項目的銷售許可證。

（九）與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。

（十）《鑒證報告》或《清算報告》。

（十一）《土地增值稅納稅申報表

（二）》。

（十二）稅務機關要求報送的其他與清算有關的證明資料等。

第十九條 主管稅務機關應認真核對納稅人提供的資料，嚴格按照《鑒證報告》《清算報告》的標準格式進行審核。

納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉入審核程序。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內容不規范、相關涉稅事項情況不清楚的，應退回修改；資料不完整的，應開具《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人補全清算資料。

納稅人在限期內補全資料的，予以受理；逾期未能補齊資料，經納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補齊的書面說明及相關證明材料，可以受理；不能補齊資料且無正當理由的，稅務機關可進行核定征收或移交稅務稽查部門處理。

納稅人清算申請不符合受理條件的，主管稅務機關應將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

第四章 清算審核管理 第二十條 清算審核包括案頭審核、實地審核。稅務機關清算審核以案頭審核為主，必要時進行實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核納稅人申報情況的一致性、數據計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第二十一條 清算審核實行主管稅務機關、區（分）局兩級審核管理制度。各區（分）局可成立清算審核領導小組和審核小組，開展清算審核工作。第二十二條 主管稅務機關審核中發現疑點、未采信或部分未采信《鑒證報告》《清算報告》的，應填寫《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》要求納稅人限期進行說明。待納稅人說明情況、重新補充證明資料后繼續審核。

第二十三條 主管稅務機關應在清算受理之日起90日內完成審核出具意見，審核時限不含納稅人應稅務機關要求說明情況、補充資料的時間。

第二十四條 主管稅務機關完成審核后，應向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。

第二十五條 納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。第二十六條 經稅務機關審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務局相關文件規定的程序辦理。

第二十七條 主管稅務機關負責土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務局、北京市檔案局有關文件規定，在清算工作中形成的資料應與原保存的該項目稅務資料合并立卷存檔。對于成片開發分期清算土地增值稅的項目，應在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進行歸檔。

第二十八條 稅務機關可聘請稅務、會計、工程造價、房地產估價等中介機構提供清算相關咨詢、評估等服務。

第五章 清算審核內容

第二十九條 納稅人轉讓房地產的收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務機關應根據納稅人報送的清算資料，結合發票、普通住宅明細表和其他類型房地產明細表、商品房預售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產轉讓收入。具體確認方式如下：

（一）土地增值稅清算時，已全額開具發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

（二）納稅人將房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生權屬轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：

1.納稅人按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定； 2.由稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（三）對于納稅人轉讓房地產的成交價格明顯偏低的，稅務機關應要求納稅人提供書面說明。若成交價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關參照本條第二款規定的方法或房地產評估價值確定。

（四）納稅人將房地產轉為企業自用或用于出租時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第三十條 土地增值稅清算扣除項目包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）房地產開發費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。

（五）國家規定的其他扣除項目。第三十一條 扣除項目金額的計算分攤：

（一）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：

1.占地面積法：即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤；

2.建筑面積法：即按照房地產建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤； 3.直接成本法：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用； 4.稅務機關確認的其他合理方法。

（二）屬于多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤，如無法按建筑面積法分攤，應按占地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。

（三）同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建筑面積法分攤。對于納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同并獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。

（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權證或規劃資料及其他材料證明該類型房地產屬于獨立占地的，取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分攤。

（五）同一清算單位中部分轉讓國有土地使用權或在建工程，其共同受益的項目成本,無法按照建筑面積法分攤計算的，可按照占地面積法或稅務機關確認的其他合理方法進行分攤。

第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應當符合下列要求：

（一）經濟業務應當是真實發生的，且是合法、相關的。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。本規程所稱合法有效憑證，一般是指：

1.支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發票為合法有效憑證。

2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證。

3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構的確認證明。屬于境內代扣代繳稅款的，按稅務機關相關規定執行。

4.財政部、國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。

（三）納稅人的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

（四）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（五）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

（六）納稅人分期開發房地產項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。

（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費、罰息以及與該類款項相關的稅金和因逾期開發支付的土地閑置費等罰沒性質款項，不允許扣除。

第三十三條 除本規程第三十二條規定的原則外，扣除項目金額應符合下列規定：

（一）納稅人為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”準予扣除。對納稅人因容積率調整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。

（二）土地征用及拆遷補償費：

1.納稅人用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）納稅人委托其他單位進行規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合相關法律、法規的要求。

【注：所謂“符合相關法律、法規的要求”是指委托單位必須具備相關資質資格，與驗收報告上簽署單位一致，與增值稅下“第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣”規定是同樣的意思。這個規定在營業稅下由于沒有上位法支持不能明文規定，只是征收管理中的潛規則。但是在增值稅下可以光明正大的明確規定。】

（四）建筑安裝工程費：

1.納稅人采用自營方式自行施工建設的，應準確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。

2.納稅人在工程竣工驗收后，根據合同約定扣留的質量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業發票的，按發票所載金額予以扣除；未取得發票的，扣留的質保金不得計算扣除。3.納稅人應確保所取得相關發票的真實性和所載金額的準確性，以及所提供建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。

【注：與國稅發[1995]192號文件規定精神一致，也就是所謂“三流合一（三流同一）”，保證交易真實性，避免接受虛開發票增加扣除項目的金額。】

（五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發生的合理的裝修費用可以計入房地產開發成本。

1.納稅人銷售已裝修房屋，應當在《房地產買賣合同》或補充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產開發成本。

上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發生的支出。

2.納稅人銷售已裝修的房屋時，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發成本予以扣除。

3.納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的，其建造費用、裝修費用不得計入房地產開發成本。納稅人在清算單位內裝修的樣板房并作為開發產品對外轉讓的，且《房地產買賣合同》明確約定裝修價值體現在轉讓價款中的，其發生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產開發成本。

（六）公共配套設施費： 1.公共配套設施包括納稅人開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊、人防等為公共事業建造,不可銷售的公共設施。

2.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。其中“建成后產權屬于全體業主所有的”，可以按照以下原則之一確認：

（1）政府相關文件中明確規定屬于全體業主所有；（2）經人民法院裁決屬于全體業主共有；

（3）商品房銷售合同、協議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業主共有，或相關公共配套設施移交給業主委員會。

3.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

（1）納稅人建設的公共配套設施產權無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，應當提供政府、公用事業單位書面接收文件。

（2）納稅人建設的公共配套設施應由政府、公用事業單位接收，但因政府、公用事業單位原因不能接收或未能及時接收的，經接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關設施確屬公共配套設施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經主管稅務機關審核確定后，其成本、費用予以扣除。4.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

5.納稅人預提的公共配套設施費不得扣除。納稅人分期開發房地產項目但公共配套設施滯后建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實際發生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過已實際發生的金額。

6.納稅人未移交的公共配套設施轉為企業自用或用于出租等商業用途時，不予扣除相應的成本、費用。

（七）開發間接費用：

1.開發間接費用是納稅人直接組織、管理開發項目實際發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。行政管理部門、財務部門或銷售部門等發生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用不得列入開發間接費。

2.開發間接費用與納稅人的期間費用應按照現行企業會計準則或企業會計制度的規定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產開發費用扣除。

（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

第三十四條 對開發土地和新建房及配套設施的成本中的前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、開發間接費用（以下簡稱四項成本），按有效憑證金額據實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應按核定辦法扣除：

（一）無法按清算要求提供開發成本核算資料的。

（二）提供的開發成本資料不實的。

（三）發現清算資料中存在虛假、不準確的涉稅信息，影響清算稅款計算結果的。

（四）清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務局制定的《分類房產單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。

第三十五條 主管稅務機關對四項成本核定扣除的，應向納稅人開具《土地增值稅四項成本核定通知書》（見附件9）。

第三十六條 稅務機關根據建設部門定期公布的建安指導價格，結合商品房用途、結構等因素制定《分類房產單位面積建安造價表》，作為第四十三條所列四項開發成本核定的依據。《分類房產單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務局另行制定下發。

第三十七條 房地產開發費用：

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。

（三）納稅人既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條

（一）（二）項所述兩種辦法。

（四）清算時已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

（五）納稅人據實列支利息支出的，應當提供貸款合同、利息結算單據或發票。

（六）納稅人向金融機構支付的財務咨詢費等非利息性質的款項，不得作為利息支出扣除。

（七）納稅人向金融機構借款，因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。

第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。

第三十九條 稅務機關在審核時，應重點關注關聯企業交易是否符合獨立交易原則。

第六章 核定征收

第四十條 稅務機關發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。

第四十一條 稅務機關在清算審核中發現納稅人有下列情形之一的，可以實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

稅務機關在稽查工作中，認為房地產開發項目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值稅。

第四十二條 稅務機關核定征收土地增值稅的，應開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達納稅人。

第四十三條 核定征收的具體規定由北京市地方稅務局另行發文制定。第四十四條 稅務機關應加強核定征收項目的調查核實，嚴格控制核定征收的范圍。

第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%。第七章 清算審核期間及清算后再轉讓房地產的處理

第四十六條 土地增值稅清算時未轉讓的房地產，納稅人清算后轉讓的（以下簡稱清算后再轉讓房地產），按以下規定辦理：

（一）清算后再轉讓房地產的納稅人應在每季度終了后15日內進行納稅申報（含零申報）。

（二）清算后再轉讓房地產應當區分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

（三）清算后再轉讓房地產扣除項目金額按清算時確認的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積確認。

清算時單位建筑面積成本費用=本次清算扣除項目總金額÷清算的總已售面積

上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進行清算時扣除的與轉讓房地產有關的稅金。

（四）清算后再轉讓房地產的有關稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。

（五）清算后再轉讓的房地產，按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應征收土地增值稅。

（六）納稅人清算后再轉讓房地產的，對于買賣雙方簽訂的房地產銷售合同有約定付款日期的，納稅義務發生時間為合同簽訂的付款日期的當天；對于采取預收款方式的，納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

（七）清算后再轉讓房地產的土地增值稅計算方式應與項目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項目再轉讓房地產的，按清算時核定征收率計征稅款。第四十七條 清算審核期間轉讓房地產

納稅人在清算審核期間轉讓的房地產，扣除項目金額以本次清算確認的單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積計算。具體計算公式按本規程第四十六條第三款規定執行。

納稅人應按照上述方法計算清算審核期間轉讓房地產對應的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。

第八章 稅收優惠管理

第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標準確認。納稅人進行土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標準進行審核確認。

納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務機關審核確認。清算單位中建造的普通住宅，應單獨計算增值額、增值率。

第四十九條 納稅人按照本規程規定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務機關可將減免稅事項一并審核，并在審核意見書中注明。

第九章 監督管理

第五十條 北京市地方稅務局對全市土地增值稅清算工作實行統籌監督管理。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產開發項目和已清算完畢的房地產開發項目，應經市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關稅務機關應配合完成清算移交的相關工作。

第五十二條 按照本地區工作的實際情況，稽查部門可對已清算項目進行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點檢查案源：

（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；

（二）納稅人辦理清算時，發生《鑒證報告》《清算報告》內容不規范，退回重報仍不規范且拒不重報的；

（三）納稅人辦理清算后，根據《鑒證報告》《清算報告》發生退稅的；

（四）納稅人清算后，再轉讓房地產情況異常的。

第五十三條 稽查部門在稽查工作中發現房地產開發項目符合清算條件的，應及時告知納稅人到主管稅務機關辦理清算手續，同時通知主管稅務機關。

第五十四條 主管稅務機關受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務機關應終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。

第十章 稅務中介機構管理

第五十五條 稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證業務，應當以法律、法規為依據，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據基礎上，根據審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的《鑒證報告》，并按照稅務機關要求提供鑒證工作底稿。

稅務機關認為需要就清算鑒證事項開展調查了解情況的，受托的稅務中介機構及相關專業人員應當積極配合。

稅務中介機構及相關專業人員應當對其出具的《鑒證報告》承擔相應的法律責任。

第五十六條 納稅人委托稅務中介機構進行清算鑒證的，稅務中介機構應當按照財政部、國家稅務總局、中國注冊稅務師協會相關文件規定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調整事項以及重大事項的，應當在鑒證報告中披露調整過程、調整結論及其他應當說明的重大事項。

第五十七條 稅務中介機構的相關專業人員開展清算鑒證時，應當對納稅人取得票據的真實性進行披露。稅務機關對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據有檢查、抽查、復查的權利。

第五十八條 稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。

第五十九條 對稅務中介機構出具的《鑒證報告》，經稅務機關審核退回后，再報送仍未達到稅務機關要求且拒不修改的，稅務機關可向上級機關反映相關情況。

第十一章 附則 第六十條 本規程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。

第六十一條 各區（分）局可根據本規程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務局備案。

第六十二條 本規程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則及財政部、國家稅務總局、北京市地方稅務局相關文件規定執行。

第六十三條 本規程由北京市地方稅務局解釋。

第六十四條 本規程自2016年7月1日起生效。《北京市地方稅務局關于印發<房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。本規程生效前已收到稅務機關清算受理通知書或稽查部門稅務檢查通知書的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92號文件處理。

關于《北京市地方稅務局關于發布<北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程>的公告》的政策解讀

一、本公告出臺的背景是什么？

為進一步加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，提高清算質量和效率，我市根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發〔2009〕91號)及有關文件規定,對《北京市地方稅務局關于印發<北京市地方稅務局房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號）文件進行了修訂。

二、規程較原辦法進行了哪些調整？

規程將原辦法八章調整為十一章，新增了“項目管理”、“核定征收”、“稅收優惠管理”、“清算審核期間及清算后再轉讓房地產的處理”、“監督管理”等內容，修改完善了“總則”、“清算程序”、“清算申報與受理”、“清算審核管理的變化”、“清算審核內容”、“稅務中介結構管理”等內容，刪除了“清算處罰”等內容。增加了營改增后土地增值稅收入及扣除項目的相關規定，明確了計稅依據。

三、本公告何時開始執行？

本公告自2016年7月1日起執行。《北京市地方稅務局關于印發<房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。

第三篇：2016年《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》

關于發布《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》的公告

北京市地方稅務局公告2016年第7號

為加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號）等有關規定，北京市地方稅務局制定了《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》，現予以發布。

本公告自2016年7月1日起執行。《北京市地方稅務局關于印發<房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號）同時廢止。

特此公告。

附件：

1.土地增值稅清算申請表

2.土地增值稅清算通知書

3.土地增值稅清算報告

4.土地增值稅清算鑒證報告

5.土地增值稅清算材料要求及清單

6.土地增值稅清算受理通知書

7.土地增值稅清算補充材料及情況通知書

8.土地增值稅清算審核意見書

9.土地增值稅四項成本核定通知書

10.土地增值稅核定征收通知書

北京市地方稅務局 2016年5月26日

北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程

第一章 總則

第一條 為加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號）及有關文件規定，制定本規程。

第二條 本規程適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。

第三條 本規程所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規的規定，計算符合清算條件的房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并按照規定的程序和時限，向稅務機關提供有關資料，辦理清算手續，結清稅款的行為。

第四條 納稅人是清算的主體，對清算申報的真實性、合法性、準確性、完整性負責。

第五條 稅務機關負責清算的受理和審核。

第二章 項目管理

第六條 房地產開發項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）。

對于分期開發的項目，可以結合項目實際情況及相關材料進行判定，以確定的分期建設項目作為清算單位。

第七條 納稅人應自取得立項批準文件之日起30日內，到主管稅務機關辦理土地增值稅項目登記手續。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務局有關文件規定執行。

第八條 納稅人應按照房地產項目管理的要求和清算管理規定，自取得相關主管部門批復手續后，向主管稅務機關提供立項批復、土地出讓合同、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預（銷）售許可證等材料。

第九條 屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發的相關文件。

第十條 納稅人應按照財務會計制度的要求進行財務會計核算工作，準確歸集房地產開發項目的收入、成本、費用。

第十一條 房地產開發項目土地增值稅管理應保持連續性，不得因房地產項目的土地增值稅納稅人、主管稅務機關、稅務管理人員發生變化而中斷、中止。主管稅務機關應做好項目跟蹤管理工作。

第三章 清算申報與受理

第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續：

（一）全部竣工并銷售完畢的房地產開發項目。

（二）整體轉讓未竣工的房地產開發項目。

（三）直接轉讓土地使用權的項目。

（四）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目。

第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）納稅人開發的房地產開發項目已竣工，且已轉讓的房地產建筑面積（含視同銷售

房地產）占項目全部可轉讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用1年以上的。

（二）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。

第十四條 本規程第十三條所稱竣工，是指除土地開發外，納稅人建造、開發的房地產開發項目，符合下列條件之一：

（一）房地產開發項目竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）房地產開發項目已開始投入使用。開發項目無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續以及會計決算手續，當納稅人開始辦理開發項目交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發項目開始投入使用。

（三）房地產開發項目已取得了初始產權證明。

第十五條 稅務機關應對清算項目實行分類管理：

（一）符合本規程第十二條情形的，納稅人應在滿足清算條件之日起90日內向主管稅務機關提出清算申請，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件1），辦理清算手續。

（二）符合本規程第十三條情形的，由主管稅務機關確定是否進行清算。確定需要進行清算的，主管稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務機關，辦理清算手續。

第十六條 納稅人應以滿足應清算條件之日起90日內或者接到主管稅務機關清算通知書之日起90日內的任意一天，確認為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務機關。

第十七條 納稅人進行清算時，應填報《土地增值稅清算報告》（以下簡稱清算報告，標準格式見附件3）。

納稅人委托稅務中介機構進行清算的，稅務中介機構應按《土地增值稅清算鑒證業務準則》的有關規定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱鑒證報告，標準格式見附件4）。納稅人提交資料時，可以使用鑒證報告代替清算報告。

第十八條 納稅人在辦理清算申請手續時，應按要求報送有關資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：

（一）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發產品（工程）銷售明細表、已完工開發項目成本表）等。

（二）國有土地使用權證書。

（三）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。

（四）房地產項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。

（五）能夠按房地產項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。

（六）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。

（七）清算項目的工程竣工驗收報告。

（八）清算項目的銷售許可證。

（九）與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。

（十）《鑒證報告》或《清算報告》。

（十一）《土地增值稅納稅申報表

（二）》。

（十二）稅務機關要求報送的其他與清算有關的證明資料等。

第十九條 主管稅務機關應認真核對納稅人提供的資料，嚴格按照《鑒證報告》《清算報告》的標準格式進行審核。

納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉入審核程序。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內容不規范、相關涉稅事項情況不清楚的，應退回修改；資料不完整的，應開具《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人 補全清算資料。

納稅人在限期內補全資料的，予以受理；逾期未能補齊資料，經納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補齊的書面說明及相關證明材料，可以受理；不能補齊資料且無正當理由的，稅務機關可進行核定征收或移交稅務稽查部門處理。

納稅人清算申請不符合受理條件的，主管稅務機關應將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

第四章 清算審核管理

第二十條 清算審核包括案頭審核、實地審核。稅務機關清算審核以案頭審核為主，必要時進行實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核納稅人申報情況 的一致性、數據計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第二十一條 清算審核實行主管稅務機關、區（分）局兩級審核管理制度。

各區（分）局可成立清算審核領導小組和審核小組，開展清算審核工作

第二十二條 主管稅務機關審核中發現疑點、未采信或部分未采信《鑒證報告》《清算報告》的，應填寫《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》要求納稅人限期進行說明。待納稅人說明情況、重新補充證明資料后繼續審核。

第二十三條 主管稅務機關應在清算受理之日起90日內完成審核出具意見，審核時限不含納稅人應稅務機關要求說明情況、補充資料的時間。

第二十四條 主管稅務機關完成審核后，應向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。

第二十五條 納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

第二十六條 經稅務機關審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務局相關文件規定的程序辦理。

第二十七條 主管稅務機關負責土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務局、北京市檔案局有關文件規定，在清算工作中形成的資料應與原保存的該項目稅務資料合并立卷存檔。對于成片開發分期清算土地增值稅的項目，應在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進行歸檔。

第二十八條 稅務機關可聘請稅務、會計、工程造價、房地產估價等中介機構提供清算相關咨詢、評估等服務。

第五章 清算審核內容

第二十九條 納稅人轉讓房地產的收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務機關應根據納稅人報送的清算資料，結合發票、普通住宅明細表和其他類型房地產明細表、商品房預售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產轉讓收入。具體確認方式如下：

（一）土地增值稅清算時，已全額開具發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

（二）納稅人將房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生權屬轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

1.納稅人按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（三）對于納稅人轉讓房地產的成交價格明顯偏低的，稅務機關應要求納稅人提供書面說明。若成交價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關參照本條第二款規定的方法或房地產評估價值確定。

（四）納稅人將房地產轉為企業自用或用于出租時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第三十條 土地增值稅清算扣除項目包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）房地產開發費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。

（五）國家規定的其他扣除項目。

第三十一條 扣除項目金額的計算分攤：

（一）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：

1.占地面積法：即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤；

2.建筑面積法：即按照房地產建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤；

3.直接成本法：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用；

4.稅務機關確認的其他合理方法。

（二）屬于多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤，如無法按建筑面積法分攤，應按占地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。

（三）同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建筑面積法分攤。對于納稅人能

夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同并獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。

（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權證或規劃資料及其他材料證明該類型房地產屬于獨立占地的，取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分攤。

（五）同一清算單位中部分轉讓國有土地使用權或在建工程，其共同受益的項目成本，無法按照建筑面積法分攤計算的，可按照占地面積法或稅務機關確認的其他合理方法進行分攤。

第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應當符合下列要求：

（一）經濟業務應當是真實發生的，且是合法、相關的。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。本規程所稱合法有效憑證，一般是指：

1.支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發票為合法有效憑證。

2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證。

3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構的確認證明。屬于境內代扣代繳稅款的，按稅務機關相關規定執行。

4.財政部、國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。

（三）納稅人的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

（四）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（五）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

（六）納稅人分期開發房地產項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。

（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費、罰息以及與該類款項相關的稅金和因逾期開發支付的土地閑置費等罰沒性質款項，不允許扣除。

第三十三條 除本規程第三十二條規定的原則外，扣除項目金額應符合下列規定：

（一）納稅人為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”準予

扣除。對納稅人因容積率調整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。

（二）土地征用及拆遷補償費：

1.納 稅人用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）納稅人委托其他單位進行規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合相關法律、法規的要求。

（四）建筑安裝工程費：

1.納稅人采用自營方式自行施工建設的，應準確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。

2.納稅人在工程竣工驗收后，根據合同約定扣留的質量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業發票的，按發票所載金額予以扣除；未取得發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

3.納稅人應確保所取得相關發票的真實性和所載金額的準確性，以及所提供建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。

（五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發生的合理的裝修費用可以計入房地產開發成本。

1.納稅人銷售已裝修房屋，應當在《房地產買賣合同》或補充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產開發成本。

上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發生的支出。

2.納稅人銷售已裝修的房屋時，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發成本予以扣除。

3.納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的，其建造費用、裝修費用不得計入房地產開發成本。納稅人在清算單位內裝修的樣板房并作為開發產品對外轉讓的，且《房地產買賣合同》明確約定裝修價值體現在轉讓價款中的，其發生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產開發成本。

（六）公共配套設施費：

1.公共配套設施包括納稅人開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊、人防等為公共事業建造，不可銷售的公共設施。

2.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。其中“建成后產權屬于全體業主所有的”，可以按照以下原則之一確認：

（1）政府相關文件中明確規定屬于全體業主所有；

（2）經人民法院裁決屬于全體業主共有；

（3）商品房銷售合同、協議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業主共有，或相關公共配套設施移交給業主委員會。

3.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

（1）納稅人建設的公共配套設施產權無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，應當提供政府、公用事業單位書面接收文件。

（2）納稅人建設的公共配套設施應由政府、公用事業單位接收，但因政府、公用事業單位原因不能接收或未能及時接收的，經接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關設施確屬公共配套設施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經主管稅務機關審核確定后，其成本、費用予以扣除。

4.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

5.納稅人預提的公共配套設施費不得扣除。納稅人分期開發房地產項目但公共配套設施滯后建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實際發生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過已實際發生的金額。

6.納稅人未移交的公共配套設施轉為企業自用或用于出租等商業用途時，不予扣除相應的成本、費用。

（七）開發間接費用：

1.開發間接費用是納稅人直接組織、管理開發項目實際發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。行政管理部門、財務部門或銷售部門等發生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用不得列入開發間接費。

2.開發間接費用與納稅人的期間費用應按照現行企業會計準則或企業會計制度的規定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產開發費用扣除。

（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

第三十四條 對開發土地和新建房及配套設施的成本中的前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、開發間接費用（以下簡稱四項成本），按有效憑證金額據實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應按核定辦法扣除：

（一）無法按清算要求提供開發成本核算資料的。

（二）提供的開發成本資料不實的。

（三）發現清算資料中存在虛假、不準確的涉稅信息，影響清算稅款計算結果的。

（四）清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務局制定的《分類房產單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。

第三十五條 主管稅務機關對四項成本核定扣除的，應向納稅人開具《土地增值稅四項成本核定通知書》（見附件9）。

第三十六條 稅務機關根據建設部門定期公布的建安指導價格，結合商品房用途、結構等因素制定《分類房產單位面積建安造價表》，作為第四十三條所列四項開發成本核定的依據。《分類房產單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務局另行制定下發。

第三十七條 房地產開發費用：

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產

開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。

（三）納稅人既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條

（一）（二）項所述兩種辦法。

（四）清算時已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

（五）納稅人據實列支利息支出的，應當提供貸款合同、利息結算單據或發票。

（六）納稅人向金融機構支付的財務咨詢費等非利息性質的款項，不得作為利息支出扣除。

（七）納稅人向金融機構借款，因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。

第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。

第三十九條 稅務機關在審核時，應重點關注關聯企業交易是否符合獨立交易原則。

第六章 核定征收

第四十條 稅務機關發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。

第四十一條 稅務機關在清算審核中發現納稅人有下列情形之一的，可以實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

稅務機關在稽查工作中，認為房地產開發項目符合上述核定征收情形的，可以核定征收

土地增值稅。

第四十二條 稅務機關核定征收土地增值稅的，應開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達納稅人。

第四十三條 核定征收的具體規定由北京市地方稅務局另行發文制定。

第四十四條 稅務機關應加強核定征收項目的調查核實，嚴格控制核定征收的范圍。

第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%.第七章 清算審核期間及清算后再轉讓房地產的處理

第四十六條 土地增值稅清算時未轉讓的房地產，納稅人清算后轉讓的（以下簡稱清算后再轉讓房地產），按以下規定辦理：

（一）清算后再轉讓房地產的納稅人應在每季度終了后15日內進行納稅申報（含零申報）。

（二）清算后再轉讓房地產應當區分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

（三）清算后再轉讓房地產扣除項目金額按清算時確認的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積確認。

清算時單位建筑面積成本費用=本次清算扣除項目總金額÷清算的總已售面積

上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進行清算時扣除的與轉讓房地產有關的稅金。

（四）清算后再轉讓房地產的有關稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。

（五）清算后再轉讓的房地產，按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應征收土地增值稅。

（六）納稅人清算后再轉讓房地產的，對于買賣雙方簽訂的房地產銷售合同有約定付款日期的，納稅義務發生時間為合同簽訂的付款日期的當天；對于采取預收款方式的，納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

（七）清算后再轉讓房地產的土地增值稅計算方式應與項目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項目再轉讓房地產的，按清算時核定征收率計征稅款。

第四十七條 清算審核期間轉讓房地產

納稅人在清算審核期間轉讓的房地產，扣除項目金額以本次清算確認的單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積計算。具體計算公式按本規程第四十六條第三款規定執行。

納稅人應按照上述方法計算清算審核期間轉讓房地產對應的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。

第八章 稅收優惠管理

第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標準確認。

納稅人進行土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標準進行審核確認。

納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務機關審核確認。清算單位中建造的普通住宅，應單獨計算增值額、增值率。

第四十九條 納稅人按照本規程規定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務機關可將減免稅事項一并審核，并在審核意見書中注明。

第九章 監督管理

第五十條 北京市地方稅務局對全市土地增值稅清算工作實行統籌監督管理。

第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產開發項目和已清算完畢的房地產開發項目，應經市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關稅務機關應配合完成清算移交的相關工作。

第五十二條 按照本地區工作的實際情況，稽查部門可對已清算項目進行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點檢查案源：

（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；

（二）納稅人辦理清算時，發生《鑒證報告》《清算報告》內容不規范，退回重報仍不規范且拒不重報的；

（三）納稅人辦理清算后，根據《鑒證報告》《清算報告》發生退稅的；

（四）納稅人清算后，再轉讓房地產情況異常的。

第五十三條 稽查部門在稽查工作中發現房地產開發項目符合清算條件的，應及時告知納稅人到主管稅務機關辦理清算手續，同時通知主管稅務機關。

第五十四條 主管稅務機關受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務機關應終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。

第十章 稅務中介機構管理

第五十五條 稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證業務，應當以法律、法規為依據，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據基礎上，根據審核鑒證的具體情

況，出具真實、合法的《鑒證報告》，并按照稅務機關要求提供鑒證工作底稿。

稅務機關認為需要就清算鑒證事項開展調查了解情況的，受托的稅務中介機構及相關專業人員應當積極配合。

稅務中介機構及相關專業人員應當對其出具的《鑒證報告》承擔相應的法律責任。

第五十六條 納稅人委托稅務中介機構進行清算鑒證的，稅務中介機構應當按照財政部、國家稅務總局、中國注冊稅務師協會相關文件規定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調整事項以及重大事項的，應當在鑒證報告中披露調整過程、調整結論及其他應當說明的重大事項。

第五十七條 稅務中介機構的相關專業人員開展清算鑒證時，應當對納稅人取得票據的真實性進行披露。稅務機關對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據有檢查、抽查、復查的權利。

第五十八條 稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。

第五十九條 對稅務中介機構出具的《鑒證報告》，經稅務機關審核退回后，再報送仍未達到稅務機關要求且拒不修改的，稅務機關可向上級機關反映相關情況。

第十一章 附則

第六十條 本規程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。

第六十一條 各區（分）局可根據本規程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務局備案。

第六十二條 本規程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則及財政部、國家稅務總局、北京市地方稅務局相關文件規定執行。

第六十三條 本規程由北京市地方稅務局解釋。

第六十四條 本規程自2016年7月1日起生效。

《北京市地方稅務局關于印發<房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號）同時廢止。本規程生效前已收到稅務機關清算受理通知書或稽查部門稅務檢查通知書的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92 號文件處理。

第四篇：濟南市地方稅務局土地增值稅清算管理辦法

濟南市地方稅務局土地增值稅清算管理辦法

第一條 為加強我市房地產開發企業土地增值稅的清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《山東省地方稅務局土地增值稅預繳、清算管理辦法》（以下分別簡稱《征管法》、《條例》、《細則》）及有關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我市范圍內房地產開發企業已預繳土地增值稅的清算管理。

第三條 土地增值稅清算管理工作由房地產開發企業主管地稅機關負責。

第四條 納稅人應在房地產單位項目竣工決算后30日內持以下資料到主管地稅機關申請辦理土地增值稅稅款清算。

（一）房地產開發合同（或房地產開發項目許可證）；

（二）土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）；

（三）建設項目立項報告批復文件及建設工程規劃批復；

（四）稅務登記證、土地增值稅項目登記表、土地增值稅申報表及預繳土地增值稅完稅憑證；

（五）項目竣工決算資料，以及主管地稅機關要求提供的其他與開發轉讓房地產有關的資料。

第五條“單位項目”，是指納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象；“竣工決算項目”，是指已取得建設工程質量監督部門出具的單位工程質量認定合格(優良)書、建設單位和施工單位已對該工程的工程成本進行確認、已簽署《工程造價結（決）算書》，全部實現銷售并且收入、成本和費用已全部準確核算清楚的房地產開發項目。

第六條 有下列情況之一的，納稅人可以對未竣工決算房地產開發項目申請土地增值稅清算:

（一）納稅人整體轉讓未竣工決算房地產開發項目;

（二）納稅人申請辦理注銷稅務登記。

納稅人整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的，應自轉讓合同簽定之日起30日內提出清算土地增值稅申請。

納稅人申請辦理注銷稅務登記的，應在辦理注銷稅務登記前提出清算土地增值稅申請。

第七條 對納稅人已竣工決算或雖未竣工決算但符合清算條件的房地產開發項目，如果納稅人在限期內未提出清算申請且無正當理由，主管地稅機關認為有必要的，可報經縣（市、區）地方稅務局批準進行土地增值稅清算。

第八條 主管地稅機關在進行土地增值稅清算時，應審核以下內容：

（一）轉讓房地產收入總額，包括轉讓土地收入、轉讓地上建筑物及其附著物收入；

（二）扣除項目金額，包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用以及與轉讓房地產有關的稅金；

（三）預繳土地增值稅情況；

（四）多用途房地產開發項目面積劃分情況；

（五）其他需審核的項目。

第九條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。房地產轉讓收入明顯偏低的，主管地稅機關有權根據當地同類房地產的市場價格進行核定；

第十條 土地增值稅的計算扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額。包括：

1、納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以協議、招標、拍賣等方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規定補交的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。

取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

2、納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定交納的有關費用。即納稅人在取得土地使用權過程中辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費。

(二)房地產開發成本。指納稅人開發土地和新建房及配套設施實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

1、土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

2、前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3、建筑安裝工程費，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

4、基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

5、公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

6、開發間接費用，包括企業內部獨立核算單位為開發產品而直接組織、管理開發項目發生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（三）房地產開發費用。指與開發土地和新建房及配套設施有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。

（四）與轉讓房地產有關的稅金，指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅。因轉讓房地產交納的教育費附加和經省以上人民政府批準征收的規費、基金，也可視同稅金予以扣除，但已列入扣除項目扣除的不得重復計算扣除。

（五）根據《條例》第六條(五)項規定，按本條

（一）、（二）項規定的金額之和，加計百分之二十的扣除。

第十一條 土地增值稅的計算扣除項目采取正列舉的辦法，凡本辦法第十條未列舉的項目支出，均不得在計算土地增值稅時予以扣除。

第十二條 各級地方政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果是計入房價中向購買方一并收取的，應視為取得房地產轉讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時可予以扣除；如果未計入房價中，而在房價之外單獨收取的，可以不作為房地產轉讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時不予扣除。

第十三條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發轉讓房地產的，其扣除項目金額按以下辦法計算：

凡單獨轉讓土地使用權的，按照轉讓土地使用權面積占開發土地總面積的比例分攤其扣除項目金額。凡轉讓土地使用權同時轉讓地上建筑物的，按照轉讓建筑物的建筑面積占總規劃面積的比例計算分攤其扣除項目金額。

第十四條 納稅人已預繳的稅款少于清算后應繳稅款的，應在主管地稅機關核定的期限內結清應補繳的稅款。預繳稅款超過清算后應繳稅款的，主管地稅機關應及時辦理退稅，或者經納稅人同意抵繳其他納稅項目應繳納的土地增值稅稅款。第十五條 本辦法未盡事宜，按《征管法》、《條例》、《細則》及有關規定執行。

第十六條 本辦法由濟南市地方稅務局負責解釋。

第十七條 本辦法自二ΟΟ四年七月一日起執行。

第五篇：《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程(暫行)》解讀

《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理

規程（暫行）》解讀

為加強我省土地增值稅征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關文件規定，廣東省地方稅務局印發了《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程（暫行）》（以下簡稱《規程》），現解讀如下：

一、為什么要制定《規程》？

隨著經濟的不斷發展，房地產開發行業發展壯大，土地增值稅的征收管理日顯重要。為了嚴格執行土地增值稅的稅收政策，認真落實國家稅務總局文件精神，強化對土地增值稅的征管工作，特別是進一步提升土地增值稅清算工作質量和效率，優化、規范土地增值稅清算管理業務流程，特制定《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程（暫行）》。

二、制定《規程》的政策依據是什么？

根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則，以《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號）等一系列文件為依據，在國家稅務總局授權內，結合今年我省土地增值稅征管實踐成果制定本規程。

三、制定《規程》的指導思想是什么？

制定《規程》的指導思想是：一是明確土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，強調納稅人應對清算申報資料的真實性、準確性和完整性負責；二是優化納稅服務，強調稅務機關應當提供周到細致的納稅服務，特別是更加注重降低納稅人的涉稅風險。

四、《規程》適用的范圍是什么？

《規程》適用于廣東省內房地產開發項目及直接轉讓國有土地使用權的土地增值稅清算工作。

五、《規程》突出的主要內容有哪些？

《規程》針對土地增值稅清算管理特點，結合我省房地產開發的實際，突出可操作性，努力實現土地增值稅清算業務的流程化、規范化、標準化。

六、稅務機關提升納稅服務質量，特別是加強開發前期的服務，努力降低納稅人涉稅風險的安排有哪些？

《規程》明確指出稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合市場因素，確定單位面積的扣除項目金額標準。凡項目的土建、安裝、裝飾裝修、園林綠化等設計或施工環節出現特殊情況可能導致工程造價高于當地扣除項目金額標準的，納稅人應在施工前或施工過程中向主管稅務機關報告，報送相應的設計（施工）圖、工程量清單、裝飾材料清單、綠化苗木清單等。

七、《規程》對納稅人資料報送有什么要求？

《規程》要求納稅人應將取得土地、項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等資料按取得時間順序向主管稅務機關報送。

（一）取得土地、立項與規劃環節：納稅人取得（包括以出讓、轉讓、接受作價入股進行投資或聯營及其他方式取得）土地使用權，辦理立項與規劃手續并取得規劃建設部門的修建性詳細規劃批復后30日內，應向主管稅務機關報送下列資料：

1.國有土地使用證、出讓合同（協議）或其他相關證明。

2.修建性詳細規劃批復文件（含修建性詳細規劃圖）。

（二）項目工程施工環節：納稅人申請領用發票前，應向主管稅務機關報送下列資料:

1.建筑工程預算書。

2.建筑工程施工合同。

3.工程造價情況備案表、工程量清單。

（三）銷（預）售商品房環節：

納稅人在取得商品房預售許可證時，應向主管稅務機關報備。開發項目的銷售比例達到80%的當季起，納稅人應按季向主管稅務機關報送項目銷（預）售的銷控明細，內容應包括各類商品房的銷售收入、已售商品房建筑面積、可售商品房建筑面積、銷售比例等。

（四）項目竣工驗收備案環節：完成項目竣工驗收（備

案）手續后30日內，納稅人應向主管稅務機關報送由當地建設主管部門出具的建設工程項目竣工綜合驗收備案證明。

（五）取得房地產權屬證明環節：取得商品房權屬證明后30日內，納稅人應向主管稅務機關報送下列資料：

1.建筑工程竣工結算資料。

2.房屋測量成果報告書。

（六）其他資料，如立項批準文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程設計合同、商品房權屬證明和由建設單位、監理單位、施工單位三方簽字蓋章的項目竣工圖等房地產開發相關資料，需向主管稅務機關報送或者企業留置備查，由地級以上市地方稅務局確定。

八、納稅人報送的憑證資料不符合清算要求或不實應如何界定？

《規程》指出憑證資料不符合清算要求或不實是指有下列情形之一的：

1.不能提供符合國家標準的建筑施工合同的，不能在規定期限內完整提供工程竣工、工程結算、工程監理等方面資料的，或未按國家有關規定、程序、手續進行工程結算的。

2.工程結算項目建安造價高于當地扣除項目金額標準且無正當理由的。

3.裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應資質且賬務健全的企業施工，但不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程

量清單、材料苗木清單，建安造價高于當地扣除項目金額標準且無正當理由的；裝飾裝修、園林綠化工程由無資質企業、個體工商戶或個人施工，建安造價高于當地扣除項目金額標準且無正當理由的。

4.房地產開發企業與工程承包企業互為關聯企業，建安造價高于當地扣除項目金額標準且無正當理由的。

5.大額工程款采取現金支付或支付資金流向異常的。

九、《規程》對哪些法律責任進行了明確？

《規程》將相關涉稅人員法律責任單獨成章，對納稅人、會計人員、造價工程師、注冊稅務師和稅務師事務所以及稅務人員相關涉稅行為可能產生的法律責任進行了梳理、歸集，并強調如有違法違規行為，將由相關部門依照相應的法律法規進行問責。