第一篇：青島市地方稅務局關于印發《房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答》的通知

青島市地方稅務局關于印發《房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問

答》的通知

青地稅函[2009]47號

頒布時間：2009-4-17發文單位：青島市地方稅務局

市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局:

《青島市地方稅局關于印發<青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》（青地稅發〔2008〕100號）下發后，通過各單位的認真貫徹落實，對推動全市土地增值稅清算工作發揮了重要作用。為進一步加強土地增值稅清算工作，結合各單位清算工作中存在的問題，市局編寫了《房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答》，現印發給你們，請貫徹執行。

附件：《房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答》

二〇〇九年四月十七日

房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答

一、《青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（以下均簡稱《辦法》）第七條第（一）項規定, 已竣工驗收的房地產開發項目，“已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”可以通知納稅人進行項目清算，在具體工作中應如何理解掌握？

答：該規定可用下列公示表示：

（已轉讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85%。

二、《辦法》第七條第一項規定中所稱的“已竣工驗收”的房地產開發項目，應當如何理解把握？

答：房地產開發企業開發商品房等建設項目，凡符合下列條件之一的，應視為已經竣工驗收：

（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）開發產品已開始投入使用。

（三）開發產品已取得了初始產權證明。

三、2008年底，全市普通住房的建筑面積標準由每套120平方米上調至144平方米，在具體執行中

應如何把握執行時間？

答：根據《青島市人民政府辦公廳轉發市建委等部門關于支持居民購買住房的意見的通知》（青政辦發〔2008〕63號）第五條規定，將我市普通住房的建筑面積標準由120平方米調整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各單位在進行土地增值稅清算時，對2008年11月15日以后新開工的開發項目按新規定標準執行，對之前已開工的開發項目，仍按原規定標準執行。開工時間以取得建筑工程施

工許可證時間為準。

四、《辦法》第十九條規定的取得土地使用權后不進行開發或者進行部分開發后即轉讓的房地產，其

扣除項目如何掌握？

答：下面按照是否進行實質性的土地整理、開發為標準，區分兩種情況進行說明：

（一）取得土地使用權后未進行任何形式的開發即轉讓的，其扣除項目如下：

1、取得土地使用權所支付的金額和按國家統一規定交納的有關費用，包括契稅；

2、與轉讓土地使用權有關的稅金，包括印花稅、營業稅金及附加、地方教育附加。

（二）取得土地使用權后進行了實質性的土地整理、開發，但未建造房屋即轉讓土地使用權的，其扣

除項目如下：

1、取得土地使用權所支付的金額和按國家統一規定交納的有關費用，包括契稅；

2、開發土地的成本；

3、加計開發土地成本的百分之二十；

4、與轉讓土地使用權有關的稅金，包括印花稅、營業稅金及附加、地方教育附加。

五、對整體購買未竣工的房地產開發項目后，進行后續開發建設，完成后再轉讓房產的，其扣除項目

是否允許加計扣除？

答：對納稅人整體購買未竣工的房地產開發項目，然后投入資金繼續建設，完成后再轉讓的允許加計

扣除，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產所支付的價款和按國家統一規定交納的有關費用；

（二）改良開發未竣工房地產的成本；

（三）房地產開發費用；

（四）轉讓房地產環節繳納的有關稅金，包括營業稅金及附加、地方教育附加；

（五）加計取得未竣工房地產所支付的價款和改良開發未竣工房地產成本兩項之和的百分之二十。

六、關于以土地使用權投資入股，被投資企業從事房地產開發的，其土地成本如何進行確認？

答：房地產開發企業以接受投資方式取得的土地使用權，根據有關文件的規定，此類情形以《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文件的執行日期為界限，分兩種情

況確認土地成本：

（一）2006年3月2日之后，在投資或聯營環節，已對土地使用權投資確認收入，并對投資人按規定征收土地增值稅的，以征稅價格作為被投資企業取得土地使用權所支付的金額據以扣除。

（二）2006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯營從事房地產開發的，被投資企業在土地增值稅清算時，應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用作為其取得土地使用權所支付的金額據以扣除，投資或聯營時形成的土地使用權溢價不得扣除。其中，對在2006年3月2日之前雖未辦理土地使用權變更登記手續，但受讓方已先行合法占有投資開發土地、并已投入資

金開始開發的，按照上述規定處理。

七、房地產開發企業財務費用中的利息支出扣除時，其提供的金融機構證明是指什么？未發生借款利

息支出可以扣除嗎？

答：房地產開發企業向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，都可以作為金融機構證明對待。此類利息支出，凡能夠按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，以按規定計算的土地和房地產開發成本金額之和的5%計算扣除。開發項目未發生利息支出的，房地產開發費用以按規定計算的土地和房

地產開發成本金額之和的5%計算扣除。

對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10%進行計算扣除。

八、房地產開發企業集團貸款或者核心企業貸款后，將資金統籌安排給集團內部其他企業使用，利息

扣除的原則是什么？

答：企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤給集團內部其他成員企業使用，并且收取的利息不高于支付給金融機構的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機構借款的證明和集團內部分配使用決定，在使用借款的企業間合理分攤利息費用，據實扣除。

九、房地產開發企業房產開始預售，尚未交付但已經預收房款，并按規定已經計算繳納了營業稅金及

附加，這部分營業稅稅金可否計入扣除？

答：這種情況多出現于通知清算的房地產開發項目，雖然繳納的這部分營業稅金及附加取得了合法扣除憑證，但由于該部分預售房產尚未最終完成銷售，因而該部分可售面積的預售收入并未計入土地增值稅轉讓收入，扣除項目金額中也不包括這部分面積的扣除項目，因而根據收入與扣除配比的原則，該部分面積所對應的已繳營業稅稅金不得計入本次清算扣除。

十、房地產開發企業將公共配套設施等非可售建筑面積對外銷售，其收入應視為轉讓收入嗎？其扣除

項目應當如何確認？

答：根據有關房地產法規，公共配套設施原則上不得對外銷售，而應屬于全體業主共有，因而其開發建設成本應當計入扣除。若房地產開發企業將公共配套設施對外銷售，其轉讓收入計入非普通住宅轉讓收

入，扣除項目按《辦法》第二十條規定確認。

出具土地增值稅清算結論后，房地產開發企業將公共配套設施等非可售建筑面積對外銷售、轉為自用，區分情況按《辦法》第三十四條、第三十七條規定處理。

十一、房地產開發企業將公共配套設施等非可售建筑面積轉為自用，應當確認轉讓收入嗎？其扣除項

目應當如何確認？

答：房地產開發企業將開發產品或者公共配套設施等轉為自用，其房地產所有權未發生轉移，不屬于土地增值稅視同銷售的范圍，因而不應確認轉讓收入。但是，對于該部分開發產品或者公共配套設施所應分擔的土地成本、開發成本和開發費用不得計入扣除。

十二、房地產開發企業將車庫或者停車位轉讓，其收入是否計入房地產轉讓收入？

答：根據房地產相關法律、法規等有關規定，開發項目建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。據此，凡房地產開發企業與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉讓收入；附贈的車庫、車位因未取得轉讓收入，按出售開發產品計算銷售收入。

利用地下基礎設施形成的停車場所，房地產開發企業與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規規定期限內的使用權轉移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產轉讓收入，并入非普通住房轉讓收入；利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施計入扣除，房地產開發企業與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權合同，其取得的租賃收入，不計入房地產轉讓收入。

十三、對于一方出地、一方出資，合作開發房地產項目的，清算項目的主體應如何確定？

答：企業（出地方）取得國有土地使用權后，聯合其他單位（出資方）一同開發的，若雙方約定，出地方不承擔經營風險而只收取固定利益的，包括貨幣資金和其他非貨幣資產，對出地方應當按照轉讓國有土地使用權計算征收營業稅和土地增值稅，并向出資方開具發票；對于取得土地使用權的出資方，繼續投資進行開發并建房出售的，以新建房作為開發項目，計算征收土地增值稅。其中對出地方計算征收轉讓國有土地使用權土地增值稅的價格，即作為出資方取得土地使用權所支付的金額，憑發票在其土地增值稅清

算時據以扣除。

若出地方和出資方合作建房、約定建成后分配開發產品的，出地方轉讓國有土地使用權的價格，為首次或者以后分配開發產品時應分出開發產品的市場公允價值加減其他補價計算確認；同時確認出資方取得

該項土地使用權的成本。

十四、以開發產品實行實物補償方式進行拆遷安置的，其在視同銷售時其轉讓收入應當如何定價？應

當如何計入扣除？

答：房地產開發企業以開發產品實行實物補償方式進行拆遷安置的，補償給被拆遷人的開發產品視同銷售，其價格按照貨幣補償方式計算的補償金價款加上向被拆遷人實際收取的價款后，計入房地產轉讓收入，并向被拆遷人開具發票；按照貨幣補償方式計算的補償金價款，計入土地征用及拆遷補償費扣除項目。

十五、房地產開發企業建設公共配套設施因移交給政府等有關部門獲得的補償應如何處理？

答：房地產開發企業因從事拆遷安置從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額；房地產開發企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，建設的公共配套設施建設完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償，抵減房地產開發成本

中的建筑安裝工程費。

十六、房地產開發企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其按揭保證金計算土地增值稅時應如何處

理？

答：房地產開發企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得計入扣除項目。實際發生的損失，作為房地產開發費用處理。

十七、房地產開發企業將開發產品對外捐贈的，應當如何計算繳納土地增值稅？

答：房地產開發企業將開發產品用于捐贈的，應視同銷售，并按照《辦法》第十三條的規定確定銷售收入。此外，符合《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅〔1995〕48號）第四條第（二）項規定的開發產品捐贈，不計銷售收入，同時對于該部分開發產品所應分擔的土地成本、開發成本和開發費用不得計入扣除。

十八、企業合并、分立等過程中發生的房地產權屬轉移是否應當征收土地增值稅？

答：兩個或兩個以上的房地產開發企業，依據法律規定、合同約定，合并改建為一個企業，合并后的企業承受原合并各方的房地產，不征收原合并各方房地產的土地增值稅。合并后的企業在轉讓房地產時，按照合并前原企業實際支付的土地價款和發生的開發成本、開發費用，按規定計入扣除計算征收土地增值

稅。

房地產開發企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上的企業，對派生方、新設方承受原企業房地產的，不征收土地增值稅。派生方、新設方轉讓房地產時，按照分立前原企業實際支付的土地價款和發生的開發成本、開發費用，按規定計入扣除計算征收土地增值稅。

股東將持有的企業股權轉讓，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征收土地增值稅。

第二篇：黑龍江省地方稅務局關于土地增值稅清算工作有關業務問題的通知（最終版）

黑龍江省地方稅務局關于土地增值稅清算工作有關業務問題的通知

黑地稅函[2010]33號 2010.5.19

各市（地）地方稅務局：

根據土地增值稅清算工作的需要，結合我省土地增值稅清算工作現狀，現就涉及的有關業務問題明確如下：

一、關于扣除項目有關問題

（一）拆除違建項目支出的扣除

拆除違建項目支出是企業在項目建設過程中實際發生的成本費用，應準予在計算土地增值稅時扣除；但支付的罰款不應予以扣除。

（二）拆遷補償費的扣除

在確定拆遷補償費扣除金額時，將拆遷（回遷）合同作為確定扣除項目金額的依據。

（三）房地產開發費用的扣除

對沒有發生借款費用的企業，因不發生財務費用中的利息支出，房地產開發費用按取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的百分之五以內據實扣除。

（四）同一項目不同類型房地產成本費用的分攤

屬于同一項目建造不同類型房地產共同的成本費用，應按不同類型房地產可售建筑面積占整個項目可售總建筑面積的比例，確定項目的扣除金額。

二、關于拆遷安置戶土地增值稅的清算問題

（一）對房地產企業建造的用于安置拆遷戶的回遷安置房，視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費；對房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；對回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，計入銷售收入。

（二）開發企業采取異地安置的，異地安置的房屋價值可按當期市場價格視同貨幣安置計入開發成本。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入開發成本。

三、關于普通標準住宅的認定問題

2008年12月31日之前開發銷售的房地產，根據黑地稅發〔2007〕119號文件規定，普通標準住宅的標準是:住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格的1.4倍以下。

根據黑政發〔2008〕127號文件規定，從2009年1月1日起至2010年12月31日止，享受普通商品住房優惠政策的住宅標準調整為：容積率在1.0以上，建筑面積在180平方米以下，價格在當地商品住房平均價格1.5倍以內。

四、關于停車位收入征收土地增值稅問題

房地產開發企業出租停車位，所有權未發生轉移的，不應征收土地增值稅；所有權發生轉移的，應視同銷售不動產，按照有關規定征收土地增值稅。

五、關于核定征收問題

（一）在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

1、依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

3、雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

4、符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

5、申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

（二）核定征收率自2010年1月1日起按下列標準執行。

1、普通標準住宅核定征收率為1—1.5%。

2、除普通標準住宅以外的其他住宅為3%。

3、除上述

（一）、（二）項以外的其他房地產項目為5%。

第三篇：朝陽區地方稅務局房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法實施

北京市朝陽區地方稅務局文件

朝地稅地?2008?77號

朝陽區地方稅務局關于印發《朝陽區地方稅務局房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法

實施方案》的通知

各科、室、所、稽查局、機關后勤服務中心：

現將我局制訂的《朝陽區地方稅務局房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法實施方案》印發給你們，請依照執行。

二○○八年十一月七日 朝陽區地方稅務局房地產開發企業 土地增值稅清算管理辦法實施方案

根據北京市地方稅務局關于印發《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》（京地稅地?2008?92號，以下簡稱《管理辦法》）的通知精神，并結合我局實際情況，制定本局房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法實施方案。

一、受理范圍：

凡注冊在朝陽區的房地產開發企業，所開發房地產項目達到土地增值稅清算條件的，均按照本實施方案進行土地增值稅清算工作。

二、職責分工

（一）稅政管理二科負責土地增值稅清算工作的貫徹部署以及相關稅收政策的業務指導；對第二稅務所審核結束的《鑒證報告》進行復審；定期協調稽查部門對已清算項目進行抽查檢查；對需核定征收的清算項目進行審核；協調、解決清算中出現的問題。

（二）第二稅務所負責對所轄房地產開發企業的開發項目進行監控，在征期內統計項目售房率，對達到清算標準的納稅人進行清算督辦；負責落實《管理辦法》第三章、第四章中清算的受理、審核、移交以及相關事項的告知與送達等工作；對注銷稅務登記的納稅人進行是否應清算土地增值稅的判定，并對需清算的進行受理，對于應清算土地增值稅而未清算的納稅人不予辦理注銷手續，待清算工作完成后再為其辦理；按照清算結果辦理稅款入（退）庫；對需進行核定征收的納稅人進行核定征收；對已經清算完成的土地增值稅項目進行資料歸檔工作并登記《房地產項目清算情況臺賬》。

（三）征收管理科負責審核申請注銷稅務登記的納稅人是否進行了土地增值稅清算，對應辦理土地增值稅清算而未辦理的不允辦理注銷手續；按照稅務檔案相關規定進行資料的保管。

（四）稽查局負責對已經辦理完結的清算項目按照一定比例抽取進行深入檢查。

三、清算工作流程

（一）日常監控環節

第二稅務所負責對房地產開發企業項目銷售進度進行監控；在征期內逐項目統計售房率，并將達到清算條件售房比例的項目匯總報稅政二科備案。

（二）清算申請受理環節

第二稅務所應嚴格執行《管理辦法》第二章、第三章中清算條件、清算申請與受理規定的各項要求。對需要進行項目清算的企業按照《管理辦法》第三章第九條的工作規定對企業進行告知。

對納稅人提出申請進行清算的項目不符合受理條件的，第二稅務所應5日內將不予核準的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。對納稅人提出申請進行清算的項目符合受理條件的，第二稅務所在收取納稅人提交的申請材料和《鑒證報告》時，應認真核對納稅人提供的資料，并在8日內嚴格按照《鑒證報告》標準格式進行驗收。對納稅人提交的申請材料齊全的，應予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》并轉入初審程序；對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內容不規范、審計事項情況不清楚的，應退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補充材料通知書》交納稅人，待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續。

（三）清算初審環節

第二稅務所應嚴格按照《管理辦法》第四章清算審核的規定進行清算初審工作。自清算日起60日內為清算“初審時段”(不含納稅人應稅務機關要求的補正資料時間），第二稅務所應于審核時段內完成審核工作。

對于納稅人提供的清算報告符合《管理辦法》中規定要求的的，初審人員應在清算初審結束后，填寫《土地增值稅清算審核表》隨同清算件轉稅政管理二科。對于在審查清算項目過程中因鑒證事項或其他問題需要納稅人進一步補充與清算項目相關的證明資料決定暫停清算的，第二稅務所應向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準通知書》，待納稅人重新補充證明資料后，再辦理稅款清算手續。

對需采取核定征收以及不允核準的清算項目，第二稅務所填寫《土地增值稅清算核定表》并及時轉稅政管理二科。稅政管理二科復審后，第二稅務所按照復審意見進行辦理。

（四）清算復審環節

稅政二科應嚴格按照《管理辦法》的規定對第二稅務所報送的清算資料進行清算復審工作。自收到稅務所報送材料起20日內為清算“復審時段”(不含稅務所應稅政二科要求的重新審查時間），稅政二科應于審核時段內完成審核工作。

對于復審通過的清算項目，稅政二科在《土地增值稅清算審核表》中簽署意見后應及時將清算資料轉交第二稅務所；對于復審中發現疑問的清算項目，稅政二科應在《土地增值稅清算審核表》中注明未通過原因并將清算資料一并轉交稅務所重新審核。對于經過復審后，決定對納稅人申請的清稅項目不予核準或采取核定征收的，稅政二科應在《土地增值稅清算審核表》中注明未通過原因并將清算資料一并轉交稅務所。

（五）執行、告知環節

第二稅務所收到稅政管理二科復審結果后。應及時按照清算結果辦理稅款入(退）庫、資料歸檔等工作，并將清算結果登賬備案報送稅政管理二科。

經過清算審核后，決定對納稅人申請的清稅項目予以核準的，第二稅務所應在收到復審結果2日內向納稅人開具《土地增值稅清算核準通知書》并通知納稅人按照清算結果辦理稅款入(退）庫；決定對納稅人申請的清稅項目不予核準的，第二稅務所應在收到復審結果2日內向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準通知書》。決定對納稅人申請的清稅項目采取核定征收的，第二稅務所應在收到復審結果2日內向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》。

四、清算項目應核定征收的情形

（一）第二稅務所在清算審核及納稅評估、稽查部門在對企業納稅評估、稽查檢查工作中，發現納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進行核定征收土地增值稅(征收率按照市局制定統一標準）。

1.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的； 2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

4.符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

5.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

（二）第二稅務所在清算審核及納稅評估、稽查部門在對企業納稅評估、稽查檢查工作中，需要對納稅人開發項目按確定的銷售收入進行核定征收土地增值稅時，需要在《土地增值稅清算審核表》中注明核定原因，報送稅政二科進行審核，按照稅政二科的審核意見執行。

五、對于已經審核完結項目的抽查檢查工作 稅政二科應嚴格按照《管理辦法》第五章的工作要求，結合工作的實際情況，組織、協調稽查部門可對已清算項目進行抽查檢查。在清算中有下列情況的之一的，稅政二科應在清算完成后將項目情況提交稽查部門，作為重點檢查對象：

（一）納稅人辦理清稅時，發生《鑒證報告》內容不規范，退回重報的；

（二）納稅人辦理清稅后，根據《鑒證報告》發生退稅的。

六、工作要求

各部門應認真組織學習，深刻領會文件；本著高度負責的精神，嚴格按照本實施方案以及北京市地方稅務局關于印發《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》進行土地增值稅清算工作，確保清算時限及流程落實到位；加強項目監控，及時進行退補稅以及稽核工作，做到應收盡收。

主題詞：房地產

土地增值稅

清算

通知

北京市朝陽區地方稅務局辦公室 2008年11月10日印發

第四篇：濟南市地方稅務局土地增值稅清算管理辦法

濟南市地方稅務局土地增值稅清算管理辦法

第一條 為加強我市房地產開發企業土地增值稅的清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《山東省地方稅務局土地增值稅預繳、清算管理辦法》（以下分別簡稱《征管法》、《條例》、《細則》）及有關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我市范圍內房地產開發企業已預繳土地增值稅的清算管理。

第三條 土地增值稅清算管理工作由房地產開發企業主管地稅機關負責。

第四條 納稅人應在房地產單位項目竣工決算后30日內持以下資料到主管地稅機關申請辦理土地增值稅稅款清算。

（一）房地產開發合同（或房地產開發項目許可證）；

（二）土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）；

（三）建設項目立項報告批復文件及建設工程規劃批復；

（四）稅務登記證、土地增值稅項目登記表、土地增值稅申報表及預繳土地增值稅完稅憑證；

（五）項目竣工決算資料，以及主管地稅機關要求提供的其他與開發轉讓房地產有關的資料。

第五條“單位項目”，是指納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象；“竣工決算項目”，是指已取得建設工程質量監督部門出具的單位工程質量認定合格(優良)書、建設單位和施工單位已對該工程的工程成本進行確認、已簽署《工程造價結（決）算書》，全部實現銷售并且收入、成本和費用已全部準確核算清楚的房地產開發項目。

第六條 有下列情況之一的，納稅人可以對未竣工決算房地產開發項目申請土地增值稅清算:

（一）納稅人整體轉讓未竣工決算房地產開發項目;

（二）納稅人申請辦理注銷稅務登記。

納稅人整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的，應自轉讓合同簽定之日起30日內提出清算土地增值稅申請。

納稅人申請辦理注銷稅務登記的，應在辦理注銷稅務登記前提出清算土地增值稅申請。

第七條 對納稅人已竣工決算或雖未竣工決算但符合清算條件的房地產開發項目，如果納稅人在限期內未提出清算申請且無正當理由，主管地稅機關認為有必要的，可報經縣（市、區）地方稅務局批準進行土地增值稅清算。

第八條 主管地稅機關在進行土地增值稅清算時，應審核以下內容：

（一）轉讓房地產收入總額，包括轉讓土地收入、轉讓地上建筑物及其附著物收入；

（二）扣除項目金額，包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用以及與轉讓房地產有關的稅金；

（三）預繳土地增值稅情況；

（四）多用途房地產開發項目面積劃分情況；

（五）其他需審核的項目。

第九條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。房地產轉讓收入明顯偏低的，主管地稅機關有權根據當地同類房地產的市場價格進行核定；

第十條 土地增值稅的計算扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額。包括：

1、納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以協議、招標、拍賣等方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規定補交的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。

取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

2、納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定交納的有關費用。即納稅人在取得土地使用權過程中辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費。

(二)房地產開發成本。指納稅人開發土地和新建房及配套設施實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

1、土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

2、前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3、建筑安裝工程費，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

4、基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

5、公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

6、開發間接費用，包括企業內部獨立核算單位為開發產品而直接組織、管理開發項目發生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（三）房地產開發費用。指與開發土地和新建房及配套設施有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。

（四）與轉讓房地產有關的稅金，指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅。因轉讓房地產交納的教育費附加和經省以上人民政府批準征收的規費、基金，也可視同稅金予以扣除，但已列入扣除項目扣除的不得重復計算扣除。

（五）根據《條例》第六條(五)項規定，按本條

（一）、（二）項規定的金額之和，加計百分之二十的扣除。

第十一條 土地增值稅的計算扣除項目采取正列舉的辦法，凡本辦法第十條未列舉的項目支出，均不得在計算土地增值稅時予以扣除。

第十二條 各級地方政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果是計入房價中向購買方一并收取的，應視為取得房地產轉讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時可予以扣除；如果未計入房價中，而在房價之外單獨收取的，可以不作為房地產轉讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時不予扣除。

第十三條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發轉讓房地產的，其扣除項目金額按以下辦法計算：

凡單獨轉讓土地使用權的，按照轉讓土地使用權面積占開發土地總面積的比例分攤其扣除項目金額。凡轉讓土地使用權同時轉讓地上建筑物的，按照轉讓建筑物的建筑面積占總規劃面積的比例計算分攤其扣除項目金額。

第十四條 納稅人已預繳的稅款少于清算后應繳稅款的，應在主管地稅機關核定的期限內結清應補繳的稅款。預繳稅款超過清算后應繳稅款的，主管地稅機關應及時辦理退稅，或者經納稅人同意抵繳其他納稅項目應繳納的土地增值稅稅款。第十五條 本辦法未盡事宜，按《征管法》、《條例》、《細則》及有關規定執行。

第十六條 本辦法由濟南市地方稅務局負責解釋。

第十七條 本辦法自二ΟΟ四年七月一日起執行。

第五篇：青島市地方稅務局關于調整房地產開發項目土地增值稅預征率的公告

青島市地方稅務局關于調整房地產開發項目土地增值稅預征率的公告

青島市地稅局公告〔2011〕1號

全文有效 成文日期：2011-01-31

字體： 【大】 【中】 【小】

根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號）的規定，現對房地產開發項目土地增值稅預征率調整公告如下：

一、對開發建設并銷售經濟適用住房、廉租住房等保障性住房，仍不預征土地增值稅。

二、對開發建設并銷售政府限價商品住房，土地增值稅預征率為1%。

三、對開發建設并銷售普通住房，土地增值稅預征率由現行的1%調至2%。

四、對開發建設并銷售非普通住房（含別墅）和非住房（包括商業用房、寫字樓等），土地增值稅預征率由現行的2%調至3%。

五、普通住房按市政府確定的標準執行。房地產企業開發建設不同類型的房地產要按規定分別核算，依不同的預征率申報預繳土地增值稅；未分別核算的，從高預征土地增值稅。

六、本公告自2011年2月1日起施行，《青島市財政局 青島市國家稅務局 青島市地方稅務局關于調整我市房地產稅收政策有關問題的通知》（青財源〔2010〕2號）第二條停止執行。特此公告。

二〇一一年一月三十一日

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