第一篇：吉地稅發(fā)〔2007〕77號(hào)吉林省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題通知

吉地稅發(fā)〔2007〕77號(hào)吉林省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知

王麗稅官注釋：

通知中第二條第二款、第五條第二款自2011年9月27日起失效，參見《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于公布全文失效廢止和部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（2011年第8號(hào)）附件2第40個(gè)文件。

各市州、縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局，省局直屬稅務(wù)局、稽查局：

現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)，以下簡稱187號(hào)文件）（附件1）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，給合我省實(shí)際，作如下補(bǔ)充規(guī)定，請一并貫徹執(zhí)行。

一、土地增值稅清算單位的核審

（一）土地增值稅最基本清算單位為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；開發(fā)項(xiàng)目分期的，為每個(gè)分期開發(fā)項(xiàng)目。最基本清算單位的開發(fā)項(xiàng)目或分期開發(fā)項(xiàng)目的確認(rèn)以對房地產(chǎn)業(yè)具有管理職能部門核發(fā)的證件、文書（立項(xiàng)批準(zhǔn)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、土地使用證、開工許可證、商品房銷售許可證、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案證）為依據(jù)。清算前，要填寫《土地增值稅項(xiàng)目登記表》（附件2）。

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定，一律按省政府轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)廳等部門《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的實(shí)施意見》（吉政辦發(fā)〔2005〕24號(hào)）文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住宅又有非普通住宅的必須分別計(jì)算增值額。不能分別計(jì)算或不能準(zhǔn)確計(jì)算增值額的，其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受條例第八條第一款的免稅政策。為嚴(yán)格區(qū)分普通住宅和非普通住宅，納稅人要認(rèn)真填寫《普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審核表》（附件3）、《非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審核表》（附件4），并由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核。

二、土地增值稅清算條件的把握

（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

符合上述規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

符合以上述規(guī)定的納稅人須在滿足清算條件之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告滿足清算條件的具體時(shí)日，同時(shí)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否清算。對已確定的清算對象，在確定清算之日起30日之內(nèi)辦理清算手續(xù)。

三、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和扣除項(xiàng)目的確認(rèn)

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入等全部價(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益。要將企業(yè)實(shí)際售價(jià)與市場同類房屋售價(jià)進(jìn)行比較，差異較大的要重新審核。

（二）在計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等四項(xiàng)扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)由納稅人提供合法有效憑證（參見《土地增值稅扣除項(xiàng)目有關(guān)憑證參考表》附件5）。稅務(wù)機(jī)關(guān)要對各類發(fā)票、財(cái)政專用票據(jù)以及具有法律效力的外部證據(jù)、特定事項(xiàng)的企業(yè)內(nèi)部證據(jù)等憑證的真實(shí)性、合法性、合理性進(jìn)行審查，再確認(rèn)扣除金額。應(yīng)取得而因種種原因未取得合法有效憑證的，要在稅務(wù)機(jī)關(guān)通知的30日內(nèi)取得，愈期未取得的，不予扣除。

（三）要按配比原則按比例分?jǐn)偢鞣制陂_發(fā)項(xiàng)目的土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。要據(jù)實(shí)計(jì)算前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基本設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等四項(xiàng)開發(fā)成本，對計(jì)算不實(shí)的要對成本的單位金額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核定。地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要參照當(dāng)?shù)卣蚪ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門上一年公布的建安造價(jià)定額資料核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

四、土地增值稅清算的程序

（一）告知清算事項(xiàng)。清算前，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要將清算條件、要求、所要做的準(zhǔn)備工作、所需提供的資料，書面告知納稅人。

（二）納稅人做清算準(zhǔn)備。納稅人申請清算前要根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求先自行進(jìn)行清算，形成清算報(bào)告，填寫《土地增值稅納稅清算表》（附件6）。

（三）審核清算申請。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對告知事項(xiàng)中規(guī)定的清算資料進(jìn)行審核，并做如下處理：對明顯不符合清算條件的告之不予受理；對資料不全或有誤的，指導(dǎo)其更正，并在15日內(nèi)補(bǔ)齊；對項(xiàng)目齊全、填寫規(guī)范的材料進(jìn)行登記，出具回執(zhí)。

（四）組織進(jìn)行清算。稅務(wù)機(jī)關(guān)要指定二名以上工作人員對清算單位申請的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，區(qū)分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，確認(rèn)收入和扣除項(xiàng)目、計(jì)算增值額，形成清算報(bào)告，填寫清算表。清算報(bào)告和清算表要求事實(shí)清楚；論據(jù)充分；依據(jù)準(zhǔn)確、處理恰當(dāng)；數(shù)據(jù)全面、指標(biāo)合理。

（五）清算資料整理和歸檔。清算后，將清算報(bào)告、清算資料整理后歸檔。

（六）辦理稅款多退少補(bǔ)的有關(guān)手續(xù)。對退稅的要經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)局審核。對納稅人辦理清算時(shí)應(yīng)退稅款額度在50萬元（含50萬元）以上的需填寫《土地增值稅清算退稅審核表》（附件7），報(bào)省局審核。

（七）清算檢查與監(jiān)督。上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要對清算情況進(jìn)行抽查，對結(jié)論不準(zhǔn)的要予以糾正，并實(shí)行過錯(cuò)責(zé)任追究。

五、土地增值稅的核定征收

（一）符合187號(hào)文件第七條規(guī)定的五種情形之一的，一律實(shí)行核定征收。

（二）實(shí)行核定征收的征收率為：轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為轉(zhuǎn)讓收入的0.5%。轉(zhuǎn)讓超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)條件的非普通住宅及寫字樓、商業(yè)用房等，每平方米轉(zhuǎn)讓收入在5千元以下、5千元至1萬元、1萬元以上的核定征收率分別為1%、2%、3%。

（三）實(shí)行核定征收的要填寫《土地增值稅核定征收表》（附件8）。

（四）對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳土地增值稅的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

本通知自2007年7月1日起執(zhí)行。此前凡與本文相抵觸的省局有關(guān)規(guī)定，同時(shí)停止執(zhí)行。

附件：1.《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》

2.土地增值稅項(xiàng)目登記表

3.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審核表

4非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審核表

5.土地增值稅扣除項(xiàng)目有關(guān)憑證參考表

6.土地增值稅納稅清算表

7.土地增值稅清算退稅審核表

8.土地增值稅核定征收表

二〇〇七年六月二十日

第二篇：吉地稅發(fā)[2010]184號(hào)吉林省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知

吉林省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知

吉地稅發(fā)[2010]184號(hào)

2010.7.19

各市州地方稅務(wù)局，省局直屬稅務(wù)局、稽查局：

現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，結(jié)合我省實(shí)際，提出如下要求，請一并貫徹執(zhí)行。

一、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理工作，提高土地增值稅征收水平。

各地要從建立協(xié)調(diào)機(jī)制、開展稅源監(jiān)控、實(shí)施項(xiàng)目管理、強(qiáng)化制度建設(shè)等方面著手，進(jìn)一步夯實(shí)管理基礎(chǔ)，提高管理水平。在建立協(xié)調(diào)機(jī)制方面，各地要積極爭取當(dāng)?shù)卣闹С郑訌?qiáng)與國土資源、住房建設(shè)、房管、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)部門的配合，成立社會(huì)綜合治稅機(jī)構(gòu)，建立和完善信息共享平臺(tái)，及時(shí)掌握土地增值稅征管第一手資料。在稅源監(jiān)控方面，各地要密切關(guān)注相關(guān)部門傳遞來的房地產(chǎn)立項(xiàng)、審批、開發(fā)、竣工和銷售情況，收集本地區(qū)商品房平均售價(jià)、竣工房屋平均造價(jià)等數(shù)據(jù)，將之與納稅人土地增值稅申報(bào)、繳納情況進(jìn)行對比分析；要注意整合稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部各部門掌握的房地產(chǎn)開發(fā)、交易和保有環(huán)節(jié)的納稅信息，對同一環(huán)節(jié)不同稅種間的征管數(shù)據(jù)進(jìn)行比對分析，為加強(qiáng)管理提供線索；要注意開展土地增值稅稅源結(jié)構(gòu)分析，摸清本地區(qū)預(yù)征、清算新建商品房和轉(zhuǎn)讓舊房收入占總收入的比重，并與相關(guān)部門的信息進(jìn)行對比，查找管理薄弱環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目管理方面，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要關(guān)注納稅人會(huì)計(jì)核算工作，督促其根據(jù)清算要求按不同項(xiàng)目合理歸集收入、成本和費(fèi)用。要從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等開發(fā)全過程進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與項(xiàng)目開發(fā)同步。在制度建設(shè)方面，各地要結(jié)合本地實(shí)際情況建立土地增值稅預(yù)征和清算長效機(jī)制，細(xì)化清算規(guī)程，明確相關(guān)措施，為加強(qiáng)稅種管理提供機(jī)制上的保證。

二、調(diào)整預(yù)征率，建立“三同步”機(jī)制，進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整至1.5%，銷售超出普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件的非普通住房及寫字樓、商業(yè)用房等，每平方米銷售收入在5千元以下、5千元至1萬元（含）、1萬元以上的預(yù)征率分別為2%、3%、4%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房等保障性住房，憑發(fā)展和改革部門立項(xiàng)、各級(jí)政府審批備案的相關(guān)材料暫不預(yù)征土地增值稅。對同一開發(fā)項(xiàng)目，既有保障性住房，又有商品房的，應(yīng)分別核算，不能分別核算的，保障性住房按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

各地要建立土地增值稅預(yù)征與營業(yè)稅銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目同步申報(bào)、同步征收和同步管理的“三同步”機(jī)制，進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征工作。下一步，省局將調(diào)整綜合征管系統(tǒng)，在房地產(chǎn)一體化模塊的“項(xiàng)目申報(bào)”功能中添加土地增值稅稅種，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營業(yè)稅和預(yù)征土地增值稅進(jìn)行同步控管。各地要進(jìn)一步優(yōu)化納稅服務(wù)，一方面要加強(qiáng)稅收宣傳力度，向納稅人及時(shí)公開土地增值稅“三同步”預(yù)征管理要求，提高納稅人對稅法的遵從度。另一方面要簡化辦稅流程，合并稅務(wù)文書和報(bào)表，提高辦稅效率，方便納稅人。各地要切實(shí)按照稅收法律法規(guī)要求進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征工作，確保土地增值稅充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，保障稅收收入平穩(wěn)均衡入庫。

三、建立長效機(jī)制，加大工作力度，全面深入開展土地增值稅清算工作。各地要充分認(rèn)識(shí)清算對實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵作用，高度重視清算工作，建立清算

長效機(jī)制。要進(jìn)一步加大力度，全面深入地開展土地增值稅清算工作。一是加強(qiáng)源泉控管，動(dòng)態(tài)掌握符合清算條件的項(xiàng)目底數(shù)。各地要以市縣為單位，按季對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行排查，全面了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程，對已經(jīng)達(dá)到清算條件的項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、備案，建立清算項(xiàng)目底冊，動(dòng)態(tài)掌握應(yīng)進(jìn)行清算項(xiàng)目的底數(shù)，省局將不定期地對各地清算項(xiàng)目底冊進(jìn)行抽查。二是加強(qiáng)稅法宣傳，引導(dǎo)納稅人及時(shí)清算。各地要通過召開輔導(dǎo)會(huì)議、發(fā)送宣傳資料等形式，對房地產(chǎn)納稅人進(jìn)行政策輔導(dǎo)，使之及時(shí)了解清算政策、熟悉清算程序、掌握清算要求，提高清算申報(bào)的準(zhǔn)確性。三是嚴(yán)格清算審核。各地要嚴(yán)格按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，對納稅人報(bào)送的清算資料開展審核。要重點(diǎn)審核收入和扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確性。對收入的審核要關(guān)注非直接銷售、用開發(fā)產(chǎn)品換取其它經(jīng)濟(jì)利益是否計(jì)入項(xiàng)目收入，計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)對實(shí)際發(fā)生的支出，應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法有效憑據(jù)的不得扣除。四是結(jié)合重點(diǎn)稅源檢查工作，全面深入開展土地增值稅清算。各地要將深入開展清算工作與正在進(jìn)行的土地增值稅檢查工作結(jié)合起來，按年初檢查通知要求開展好重點(diǎn)稅源清算，年底前對符合清算條件、應(yīng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目要全部進(jìn)行清算，省局將按季度對各地土地增值稅征收情況和清算情況進(jìn)行通報(bào)。

四、提高核定征收率，規(guī)范核定征收。

各地要嚴(yán)格依照相關(guān)文件的規(guī)定界定核定征收范圍，對以核定代替清算的行為要立即糾正。對確需核定征收的，要從嚴(yán)確定核定征收率，原則上不得低于5%，各地可結(jié)合本地實(shí)際情況，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型確定核定征收率，并報(bào)省局備案。要以調(diào)整土地增值稅核定征收率為契機(jī)，引導(dǎo)和督促企業(yè)建帳，不斷提高查實(shí)清算企業(yè)在全行業(yè)中的比重，充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益的作用。

五、加強(qiáng)檢查監(jiān)督，完善考評(píng)機(jī)制。

各地要將土地增值稅征管質(zhì)量提高情況列入工作考核內(nèi)容，對預(yù)征“三同步”機(jī)制、清算的進(jìn)程和質(zhì)量提出具體要求，并切實(shí)抓好落實(shí)。省局將繼續(xù)開展土地增值稅檢查工作，對各地土地增值稅征管情況進(jìn)行考評(píng)。省局已經(jīng)檢查過的地區(qū)，要針對檢查發(fā)現(xiàn)的問題，認(rèn)真整改，省局將適時(shí)對整改和工作進(jìn)展情況進(jìn)行復(fù)查。各地要將本地區(qū)上半年工作情況和存在的問題進(jìn)行系統(tǒng)的總結(jié)并向省局匯報(bào)。

本通知自文到之日起執(zhí)行，各市州局可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體實(shí)施辦法。

附件：土地增值稅清算計(jì)劃表

解 析——

關(guān)于預(yù)征率調(diào)整后執(zhí)行日期問題，文件說“文到之日起執(zhí)行”，這樣不好操作。對此本人特向財(cái)行處主管請示后解答如下：從10月1日起申報(bào)執(zhí)行（會(huì)議明確的）。也就是9月份取得的預(yù)售收入——按新的預(yù)征率執(zhí)行。對8月31日前的取得預(yù)售收入——無論是查補(bǔ)的，還是少繳的都按原規(guī)定執(zhí)行（原規(guī)定附后）。

附：吉地稅函〔2005〕76號(hào)規(guī)定：土地增值稅的預(yù)征率。符合 “普通住房標(biāo)準(zhǔn)”條件，轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為轉(zhuǎn)讓收入的0.5%。

超出普通住房標(biāo)準(zhǔn)條件的非普通住房及寫字樓、商業(yè)用房等，每平方米轉(zhuǎn)讓收入在5千元以下、5千元至1萬元、1萬元以上的預(yù)征率分別為1%、2%、3%。2005年6月1日起執(zhí)行。

第三篇：吉地稅函[2010]34號(hào)吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

吉地稅函[2010]34號(hào)

吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知成文日期:2010-06-10 各市州、縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局，省局直屬稅務(wù)局、稽查局：

現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，結(jié)合我省實(shí)際，作如下補(bǔ)充規(guī)定，請一并貫徹執(zhí)行。

一、調(diào)整普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《吉林省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省建設(shè)廳等部門關(guān)于改善群眾住房條件和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展指導(dǎo)意見的通知》（吉政辦發(fā)電〔2008〕12號(hào)）規(guī)定，自2008年12月1日起，普通住房面積標(biāo)準(zhǔn)全省統(tǒng)一調(diào)整至144平方米以下，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)上浮20%.土地增值稅政策規(guī)定的“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”面積和價(jià)格，按上述“普通住房”標(biāo)準(zhǔn)掌握。對2008年12月1日以后新開工的開發(fā)項(xiàng)目按新規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對此之前已經(jīng)開工的開發(fā)項(xiàng)目，仍按原規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。開工時(shí)間以取得建筑工程施工許可證時(shí)間為準(zhǔn)。各地要按照標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格區(qū)分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和商用房等不同類型房地產(chǎn)，及時(shí)清算土地增值稅。

二、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣除憑據(jù)問題。拆遷補(bǔ)償費(fèi)的合法有效扣除憑據(jù)包括已在政府拆遷管理部門備案的房屋拆遷（回遷）補(bǔ)償安置協(xié)議書、補(bǔ)償款簽收名冊或簽收憑證、回遷戶的身份證件等。

吉林省地方稅務(wù)局

二O一O年六月十日

第四篇：(國稅發(fā)[2006]187號(hào) )國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)[2006]187號(hào)

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知

發(fā)文文號(hào)：國稅發(fā)[2006]187號(hào)發(fā)文單位：國家稅務(wù)總局 發(fā)文時(shí)間：2007-1-17

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局：為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料

符合本通知第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報(bào)表；

（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

六、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證

稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售

或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。

4國家稅務(wù)總局 二○○六年十二月二十八日

第五篇：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理

(2008-04-07 11:20:01)河南省地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（豫地稅函〔2007〕16號(hào)）

各省轄市地方稅務(wù)局、省直屬稅務(wù)分局、省直屬小浪底稅務(wù)分局,鞏義市、項(xiàng)城市、永城市、固始縣、鄧州市地方稅務(wù)局：

現(xiàn)將國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）（以下簡稱通知）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合我省實(shí)際情況補(bǔ)充如下規(guī)定，請一并貫徹執(zhí)行。

一、土地增值稅的清算條件

（一）符合《通知》清算條件

（二）的納稅人，應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理清算手續(xù)。

（二）對轉(zhuǎn)讓土地或以轉(zhuǎn)讓土地為主的（建筑物占總售價(jià)30％以內(nèi)）納稅人，原則上采取查賬征收方式進(jìn)行清算。

對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的，比照上述規(guī)定執(zhí)行。

（三）納稅人申請辦理土地增值稅清算時(shí)，需報(bào)送的資料除按《通知》規(guī)定的資料外，還應(yīng)填寫土地增值稅的清算表

（一）（二）（見附件二）、報(bào)送清算前的各月土地增值稅申報(bào)表和完稅憑證。

二、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他用房同體的扣除項(xiàng)目問題

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他用房同一體（豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房及辦公用房）的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定分別計(jì)算扣除項(xiàng)目和增值額，凡不能準(zhǔn)確計(jì)算扣除項(xiàng)目和增值額的，不得享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅減免稅稅收優(yōu)惠政策。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照核定征收方式征收土地增值稅。

三、土地增值稅的審核簽證

從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等問題，由河南省地方稅務(wù)局另行規(guī)定。

四、土地增值稅的預(yù)征率

土地增值稅預(yù)征率仍按河南省地方稅務(wù)局豫地稅函〔2004〕125號(hào)文件相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

五、土地增值稅的核定征收率

（一）核定征收率 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 1.5% 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅及土地以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目 3.5% 土地 5% 土地是指轉(zhuǎn)讓土地或以轉(zhuǎn)讓土地為主（建筑物占總售價(jià)的30%以內(nèi)）的行為。凡納稅人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房、辦公用房的收入，應(yīng)分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。

（二）二手房轉(zhuǎn)讓的核定征收率

對個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的，凡能夠正確計(jì)算收入和扣除項(xiàng)目的，按土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，納稅人可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理清算手續(xù)。對不符清算條件的納稅人可按照核定征收方式征收土地增值稅。

核定征收率為：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1%，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目2%。

六、新老政策的銜接

（一）已采取核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，自2007年2月1日起按本通知的規(guī)定調(diào)整核定征收率。轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)按查賬征收方式進(jìn)行清算。

已采取查賬征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按本《通知》的規(guī)定進(jìn)行清算。

（二）自2007年2月1日起，凡對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取查賬征收方式或核定征收方式的，一律改按項(xiàng)目進(jìn)行清算或核定。

（三）本《通知》執(zhí)行之日起，納稅人需調(diào)整征收方式的，由省轄市地方稅務(wù)局確定。

附件：土地增值稅清算表 二○○七年一月三十日

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局：

為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料

符合本通知第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報(bào)表；

（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

六、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證

稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。