第一篇：淄地稅發[2011]1號轉發國家稅務總局《關于加強土地增值稅征管工作的通知》的通知[定稿]

淄博市地方稅務局文件

淄地稅發[2011]1號

轉發國家稅務總局《關于加強土地增值稅征管工

作的通知》的通知

各區分局，各縣局，高新區分局，市局各征收分局：

現將國家稅務總局《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）轉發給你們，同時對我市土地增值稅預征率和核定征收率調整明確如下，請一并遵照執行。

一、預征率的調整

除保障性住房外，對我市房地產開發企業銷售住房土地增值稅預征率調整為2%，銷售其他房地產土地增值稅預征率調整為3%。

對納稅人既建造住房又搞其他房地產開發的，其銷售收入應分別核算，否則一律從高實行預征。

二、核定征收率的明確 對于符合《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第七條規定的核定征收條件的開發項目可實行核定征收。房地產開發企業銷售住房核定征收率為5%，銷售其他房地產核定征收率為6%。

二O一一年一月六日

信息公開選項：主動公開

淄博市地方稅務局辦公室 2011年1月6日印發

打印：魏蘋 校對：稅收管理一科 鞏慈賢 印4份 國家稅務總局文件 國稅發?2010?53號

國家稅務總局關于

加強土地增值稅征管工作的通知

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^）國家稅務局：

為深入貫徹《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發?2010?10號）精神，促進房地產行業健康發展，合理調節房地產開發收益，充分發揮土地增值稅調控作用，現就加強土地增值稅征收管理工作通知如下：

一、統一思想認識，全面加強土地增值稅征管工作

土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產市場健康發展的有力工具。各級稅務機關要認真貫徹落實國務院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調節作用。

各級稅務機關要在當地政府支持下，與國土資源、住房建設 等有關部門協調配合，進一步加強對土地增值稅征收管理工作的組織領導，強化征管手段，配備業務骨干，集中精力加強管理。要組織開展督導檢查，推進本地區土地增值稅清算工作開展；摸清本地區土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產項目管理制度；完善土地增值稅預征和清算制度，科學實施預征，全面組織清算，充分發揮土地增值稅的調節作用。

還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區，要轉變觀念、提高認識，將思想統一到國發?2010?10號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進本地區土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發?2010?10號文件精神落到實處。

二、科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作

預征是土地增值稅征收管理工作的基礎，是實現土地增值稅調節功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級稅務機關要全面加強土地增值稅的預征工作，把土地增值稅預征和房地產項目管理工作結合起來，把土地增值稅預征和銷售不動產營業稅結合起來；把預征率的調整和土地增值稅清算的實際稅負結合起來；把預征率的調整與房價上漲的情況結合起來，使預征率更加接近實際稅負水平，改變目前部分地區存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預征率調整與房價上漲的掛鉤機制。

為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得 低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行）。對尚未預征或暫緩預征的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。

三、深入貫徹《土地增值稅清算管理規程》，提高清算工作水平

土地增值稅清算是納稅人應盡的法定義務。組織土地增值稅清算工作是實現土地增值稅調控功能的關鍵環節。各級稅務機關要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規程》的要求，結合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產開發項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區，要充分發揮中介機構作用，提高清算效率。各地稅務師管理中心要配合當地稅務機關加強對中介機構的管理，對清算中弄虛作假的中介機構進行嚴肅懲治。

各級稅務機關要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經達到清算條件的項目，全面進行梳理、統計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規和政策的宣傳輔導，加強納稅服務，要求企業及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規程》的規定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發現重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行 稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。

各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結合起來，按照國發?2010?10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區清算工作。

各地要在6月底前將本地區的清算工作計劃（包括本地區組織企業進行清算的具體措施和年內完成的目標等內容，具體數據見附表）和重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。

四、規范核定征收，堵塞稅收征管漏洞

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率。

五、加強督導檢查，建立問責機制

各級稅務機關要按照國發?2010?10號文件關于建立考核問責機制的要求，把土地增值稅清算工作列入年度考核內容，對清 算工作開展情況和清算質量提出具體要求。要根據《國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函?2008?318號）的要求，對清算工作開展情況進行有力的督導檢查，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國家稅務總局將繼續組織督導檢查組，對各地土地增值稅貫徹執行情況和清算工作開展情況進行系統深入的督導檢查。國家稅務總局已經督導檢查過的地區，要針對檢查中發現的問題，進行認真整改，督導檢查組將對整改情況擇時擇地進行復查。

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局要在6月底前將本通知的貫徹落實情況向稅務總局上報。

附件：土地增值稅清算計劃統計表

二○一○年五月二十五日

信息公開選項：主動公開

國家稅務總局 2010年5月31日封發 校對：財產和行為稅司

第二篇：國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知

國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知

國稅發〔2010〕53號

全文有效 成文日期：2010-05-25

字體： 【大】 【中】 【小】

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^）國家稅務局：

為深入貫徹《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號）精神，促進房地產行業健康發展，合理調節房地產開發收益，充分發揮土地增值稅調控作用，現就加強土地增值稅征收管理工作通知如下：

一、統一思想認識，全面加強土地增值稅征管工作

土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產市場健康發展的有力工具。各級稅務機關要認真貫徹落實國務院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調節作用。

各級稅務機關要在當地政府支持下，與國土資源、住房建設等有關部門協調配合，進一步加強對土地增值稅征收管理工作的組織領導，強化征管手段，配備業務骨干，集中精力加強管理。要組織開展督導檢查，推進本地區土地增值稅清算工作開展；摸清本地區土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產項目管理制度；完善土地增值稅預征和清算制度，科學實施預征，全面組織清算，充分發揮土地增值稅的調節作用。

還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區，要轉變觀念、提高認識，將思想統一到國發[2010]10號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進本地區土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發[2010]10號文件精神落到實處。

二、科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作

預征是土地增值稅征收管理工作的基礎，是實現土地增值稅調節功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級稅務機關要全面加強土地增值稅的預征工作，把土地增值稅預征和房地產項目管理工作結合起來，把土地增值稅預征和銷售不動產營業稅結合起來；把預征率的調整和土地增值稅清算的實際稅負結合起來；把預征率的調整與房價上漲的情況結合起來，使預征率更加接近實際稅負水平，改變目前部分地區存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預征率調整與房價上漲的掛鉤機制。

為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行）。對尚未預征或暫緩預征的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。

三、深入貫徹《土地增值稅清算管理規程》，提高清算工作水平

土地增值稅清算是納稅人應盡的法定義務。組織土地增值稅清算工作是實現土地增值稅調控功能的關鍵環節。各級稅務機關要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規程》的要求，結合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產開發項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區，要充分發揮中介機構作用，提高清算效率。各地稅務師管理中心要配合當地稅務機關加強對中介機構的管理，對清算中弄虛作假的中介機構進行嚴肅懲治。

各級稅務機關要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經達到清算條件的項目，全面進行梳理、統計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規和政策的宣傳輔導，加強納稅服務，要求企業及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規程》的規定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發現重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。

各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結合起來，按照國發[2010]10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區清算工作。

各地要在6月底前將本地區的清算工作計劃（包括本地區組織企業進行清算的具體措施和年內完成的目標等內容，具體數據見附表）和重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。

四、規范核定征收，堵塞稅收征管漏洞

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率。

五、加強督導檢查，建立問責機制

各級稅務機關要按照國發[2010]10號文件關于建立考核問責機制的要求，把土地增值稅清算工作列入考核內容，對清算工作開展情況和清算質量提出具體要求。要根據《國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函[2008]318號）的要求，對清算工作開展情況進行有力的督導檢查，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國家稅務總局將繼續組織督導檢查組，對各地土地增值稅貫徹執行情況和清算工作開展情況進行系統深入的督導檢查。國家稅務總局已經督導檢查過的地區，要針對檢查中發現的問題，進行認真整改，督導檢查組將對整改情況擇時擇地進行復查。

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局要在6月底前將本通知的貫徹落實情況向稅務總局上報。

附件：土地增值稅清算計劃統計表

國家稅務總局

二○一○年五月二十五日

國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知

國稅函〔2010〕220號

全文有效 成文日期：2010-05-19

字體： 【大】 【中】 【小】

各省、自治區、直轄市地方稅務局，寧夏、西藏、青海?。ㄗ灾螀^）國家稅務局：

為了進一步做好土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則的規定，現將土地增值稅清算工作中有關問題通知如下：

一、關于土地增值稅清算時收入確認的問題

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

二、房地產開發企業未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題

房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

三、房地產開發費用的扣除問題

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。

（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條

（一）、（二）項所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

四、房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題

房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

五、房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題

房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題

（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

（二）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

七、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題

《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

八、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題

納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

國家稅務總局

二○一○年五月十九日

國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知

國稅發〔2009〕91號

全文有效 成文日期：2009-05-12

字體： 【大】 【中】 【小】

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局：

為了加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規程》，現印發給你們，請遵照執行。

國家稅務總局

二○○九年五月十二日

土地增值稅清算管理規程

第一章 總則

第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規定，制定本規程（以下簡稱《規程》）。

第二條 《規程》適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。

第三條 《規程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

第五條 稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。

主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

第二章 前期管理

第六條 主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。

第七條 主管稅務機關對納稅人項目開發期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

第八條 對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，有條件的地區，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人實施項目專用票據管理措施。

第三章 清算受理

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（四）?。ㄗ灾螀^、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十一條 對于符合本規程第九條規定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對于符合本規程第十條規定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。

第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定）。

（二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

第十三條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。

第十四條 主管稅務機關按照本規程第六條進行項目管理時，對符合稅務機關可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，并經分管領導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應繼續做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。

第十五條 主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在一定期限內及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。

第四章 清算審核

第十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第十七條 清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第十八條 審核收入情況時，應結合銷售發票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。

必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。

第十九條 非直接銷售和自用房地產的收入確定

（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第二十條 土地增值稅扣除項目審核的內容包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）房地產開發費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。

（五）國家規定的其他扣除項目。

第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。

（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

（五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：

（一）同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。

（二）是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。

（三）拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：

（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發生，是否存在虛列情形。

（二）是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。

（三）多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。

第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關注：

（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。

（二）是否將房地產開發費用記入公共配套設施費。

（三）多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。

第二十五條 審核建筑安裝工程費時應當重點關注：

（一）發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。

（二）房地產開發企業自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。

（三）參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。

（四）房地產開發企業采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

（五）建筑安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具。

第二十六條 審核開發間接費用時應當重點關注：

（一）是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。

（二）開發間接費用是否真實發生，有無預提開發間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十七條 審核利息支出時應當重點關注：

（一）是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。

（二）分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。

（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

第二十八條 代收費用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。

第二十九條 關聯方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進行業務往來。

應當關注企業大額應付款余額，審核交易行為是否真實。

第三十條 納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關應當采取適當方法對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核。

第三十一條 對納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。

第三十二條 土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

第五章 核定征收

第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。

第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，經主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

第三十六條 對于分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。

第六章 其他

第三十七條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第三十八條 本規程自2009年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^、直轄市、計劃單列市）稅務機關可結合本地實際，對本規程進行進一步細化。

附件：1.土地增值稅納稅申報表（從事房地產開發的納稅人適用）

2.各類附表

第三篇：吉地稅發[2010]184號吉林省地方稅務局轉發國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知

吉林省地方稅務局轉發國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知

吉地稅發[2010]184號

2010.7.19

各市州地方稅務局，省局直屬稅務局、稽查局：

現將《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號）轉發給你們，結合我省實際，提出如下要求，請一并貫徹執行。

一、加強基礎管理工作，提高土地增值稅征收水平。

各地要從建立協調機制、開展稅源監控、實施項目管理、強化制度建設等方面著手，進一步夯實管理基礎，提高管理水平。在建立協調機制方面，各地要積極爭取當地政府的支持，加強與國土資源、住房建設、房管、統計等相關部門的配合，成立社會綜合治稅機構，建立和完善信息共享平臺，及時掌握土地增值稅征管第一手資料。在稅源監控方面，各地要密切關注相關部門傳遞來的房地產立項、審批、開發、竣工和銷售情況，收集本地區商品房平均售價、竣工房屋平均造價等數據，將之與納稅人土地增值稅申報、繳納情況進行對比分析；要注意整合稅務機關內部各部門掌握的房地產開發、交易和保有環節的納稅信息，對同一環節不同稅種間的征管數據進行比對分析，為加強管理提供線索；要注意開展土地增值稅稅源結構分析，摸清本地區預征、清算新建商品房和轉讓舊房收入占總收入的比重，并與相關部門的信息進行對比，查找管理薄弱環節。在項目管理方面，主管稅務機關要關注納稅人會計核算工作，督促其根據清算要求按不同項目合理歸集收入、成本和費用。要從納稅人取得土地使用權開始，按房地產開發項目分別建立檔案、設置臺帳，對立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等開發全過程進行跟蹤監控，做到稅務管理與項目開發同步。在制度建設方面，各地要結合本地實際情況建立土地增值稅預征和清算長效機制，細化清算規程，明確相關措施，為加強稅種管理提供機制上的保證。

二、調整預征率，建立“三同步”機制，進一步完善土地增值稅預征辦法。

房地產開發企業銷售普通標準住宅預征率調整至1.5%，銷售超出普通標準住宅條件的非普通住房及寫字樓、商業用房等，每平方米銷售收入在5千元以下、5千元至1萬元（含）、1萬元以上的預征率分別為2%、3%、4%。

房地產開發企業銷售經濟適用住房、限價商品房等保障性住房，憑發展和改革部門立項、各級政府審批備案的相關材料暫不預征土地增值稅。對同一開發項目，既有保障性住房，又有商品房的，應分別核算，不能分別核算的，保障性住房按普通標準住宅預征率預征土地增值稅。

各地要建立土地增值稅預征與營業稅銷售不動產稅目同步申報、同步征收和同步管理的“三同步”機制，進一步完善土地增值稅預征工作。下一步，省局將調整綜合征管系統，在房地產一體化模塊的“項目申報”功能中添加土地增值稅稅種，對房地產開發企業銷售不動產繳納營業稅和預征土地增值稅進行同步控管。各地要進一步優化納稅服務，一方面要加強稅收宣傳力度，向納稅人及時公開土地增值稅“三同步”預征管理要求，提高納稅人對稅法的遵從度。另一方面要簡化辦稅流程，合并稅務文書和報表，提高辦稅效率，方便納稅人。各地要切實按照稅收法律法規要求進一步完善土地增值稅預征工作，確保土地增值稅充分發揮調節作用，保障稅收收入平穩均衡入庫。

三、建立長效機制，加大工作力度，全面深入開展土地增值稅清算工作。各地要充分認識清算對實現土地增值稅調控功能的關鍵作用，高度重視清算工作，建立清算

長效機制。要進一步加大力度，全面深入地開展土地增值稅清算工作。一是加強源泉控管，動態掌握符合清算條件的項目底數。各地要以市縣為單位，按季對房地產企業進行排查，全面了解房地產項目開發進程，對已經達到清算條件的項目進行統計、備案，建立清算項目底冊，動態掌握應進行清算項目的底數，省局將不定期地對各地清算項目底冊進行抽查。二是加強稅法宣傳，引導納稅人及時清算。各地要通過召開輔導會議、發送宣傳資料等形式，對房地產納稅人進行政策輔導，使之及時了解清算政策、熟悉清算程序、掌握清算要求，提高清算申報的準確性。三是嚴格清算審核。各地要嚴格按照《土地增值稅清算管理規程》的要求，對納稅人報送的清算資料開展審核。要重點審核收入和扣除項目的準確性。對收入的審核要關注非直接銷售、用開發產品換取其它經濟利益是否計入項目收入，計算扣除項目時對實際發生的支出，應當取得但未取得合法有效憑據的不得扣除。四是結合重點稅源檢查工作，全面深入開展土地增值稅清算。各地要將深入開展清算工作與正在進行的土地增值稅檢查工作結合起來，按年初檢查通知要求開展好重點稅源清算，年底前對符合清算條件、應進行清算的項目要全部進行清算，省局將按季度對各地土地增值稅征收情況和清算情況進行通報。

四、提高核定征收率，規范核定征收。

各地要嚴格依照相關文件的規定界定核定征收范圍，對以核定代替清算的行為要立即糾正。對確需核定征收的，要從嚴確定核定征收率，原則上不得低于5%，各地可結合本地實際情況，區分不同房地產類型確定核定征收率，并報省局備案。要以調整土地增值稅核定征收率為契機，引導和督促企業建帳，不斷提高查實清算企業在全行業中的比重，充分發揮土地增值稅調節房地產開發收益的作用。

五、加強檢查監督，完善考評機制。

各地要將土地增值稅征管質量提高情況列入工作考核內容，對預征“三同步”機制、清算的進程和質量提出具體要求，并切實抓好落實。省局將繼續開展土地增值稅檢查工作，對各地土地增值稅征管情況進行考評。省局已經檢查過的地區，要針對檢查發現的問題，認真整改，省局將適時對整改和工作進展情況進行復查。各地要將本地區上半年工作情況和存在的問題進行系統的總結并向省局匯報。

本通知自文到之日起執行，各市州局可結合當地實際情況制定具體實施辦法。

附件：土地增值稅清算計劃表

解 析——

關于預征率調整后執行日期問題，文件說“文到之日起執行”，這樣不好操作。對此本人特向財行處主管請示后解答如下：從10月1日起申報執行（會議明確的）。也就是9月份取得的預售收入——按新的預征率執行。對8月31日前的取得預售收入——無論是查補的，還是少繳的都按原規定執行（原規定附后）。

附：吉地稅函〔2005〕76號規定：土地增值稅的預征率。符合 “普通住房標準”條件，轉讓普通標準住宅預征率為轉讓收入的0.5%。

超出普通住房標準條件的非普通住房及寫字樓、商業用房等，每平方米轉讓收入在5千元以下、5千元至1萬元、1萬元以上的預征率分別為1%、2%、3%。2005年6月1日起執行。

第四篇：淮安市地方稅務局關于轉發《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》的通知

淮安市地方稅務局關于轉發《國家稅務總局關于加強土地增值稅征

管工作的通知》的通知 淮地稅發[2010]39號

各縣(區)地方稅務局，市區各分局，市局稽查局：

現將《江蘇省地方稅務局轉發〈國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知〉的通知》(蘇地稅發[2010]39號)轉發給你們，并補充如下內容，請一并貫徹執行。

一、從2010年7月1日起，將土地增值稅預征率調整如下：(一)對房地產開發企業建造的普通住宅，按照2%的預征率實

行預征；

(二)對房地產開發企業建造的營業用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等，按照3%的預征率實行預征；

二、從2010年7月1日起，對符合國家稅務總局規定，實行

核定征收的，核定征收率調整如下：

(一)對房地產開發企業建造的普通住宅，可按取得收入的3%

計征土地增值稅；

(三)對房地產開發企業建造的營業用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等，可按取得收入的4%計征土地增值稅；

二0一0年六月二十一日

轉發《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》的通知

蘇地稅發[2010]39號

各省轄市及蘇州工業園區地方稅務局，張家港保稅區地方稅務局，常熟市地方稅務局，省地方稅務局直屬稅務局：

現將《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發[2010]53號)(以下簡稱《通知》)轉發給你們，并補充如下意

見，請一并貫徹執行。

一、提高認識，加強領導

各級地稅機關要充分認識當前形勢下加強土地增值稅征管工作的重要性和緊迫性，將思想認識統一到國發[2010]10號文精神和《通知》要求上來。各市、縣地稅局領導要高度重視土地增值稅征管工作，明確目標，落實措施，加強統籌協調，全面推進土地增

值稅征管工作。

二、加強土地增值稅預征工作

根據《通知》精神，除保障性住房外，我省預征率不得低于2%。凡普通住宅預征率低于2%的地區，必須進行調整，并相應調整其他類型商品房的預征率。調整后，請及時按規定上報省局備案。

三、強化土地增值稅清算工作

各級地稅機關要切實加強土地增值稅清算工作，制定科學合理的清算計劃，采取成立清算工作小組、引入中介機構等有效形式，全面開展清算工作，不斷提高清算水平。同時，各地要按照《通知》要求，在今年計劃完成清算的項目中選擇3-5個重點清算審核項目作全面剖析，并據此總結1-2個典型清算案例，年底上報省局。

四、開展土地增值稅監督檢查工作

省局將對本通知的貫徹執行情況進行監督檢查，通報有關情況，并列入考核內容。對土地增值稅清算工作重視不夠、清算進展緩慢的地區，省局將組織檢查組進行督導檢查。

請各地將本通知的貫徹執行情況、重點清算審核項目名稱與項目簡介，以及按照《通知》附件要求填寫的土地增值稅清算計劃統計表，在6月25日前報至：“FTP/三處/土地增值稅管理”。

二○一○年六月十三日

國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知

國稅發[2010]53號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏、青

海省(自治區)國家稅務局：

為深入貫徹《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號)精神，促進房地產行業健康發展，合理調節房地產開發收益，充分發揮土地增值稅調控作用，現就加強土地

增值稅征收管理工作通知如下：

一、統一思想認識，全面加強土地增值稅征管工作

土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產市場健康發展的有力工具。各級稅務機關要認真貫徹落實國務院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調

節作用。

各級稅務機關要在當地政府支持下，與國土資源、住房建設等有關部門協調配合，進一步加強對土地增值稅征收管理工作的組織領導，強化征管手段，配備業務骨干，集中精力加強管理。要組織開展督導檢查，推進本地區土地增值稅清算工作開展；摸清本地區土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產項目管理制度；完善土地增值稅預征和清算制度，科學實施預征，全面組織清算，充分發揮

土地增值稅的調節作用。

還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區，要轉變觀念、提高認識，將思想統一到國發[2010]10號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進本地區土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發

[2010]10號文件精神落到實處。

二、科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作

預征是土地增值稅征收管理工作的基礎，是實現土地增值稅調節功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級稅務機關要全面加強土地增值稅的預征工作，把土地增值稅預征和房地產項目管理工作結合起來，把土地增值稅預征和銷售不動產營業稅結合起來；把預征率的調整和土地增值稅清算的實際稅負結合起來；把預征率的調整與房價上漲的情況結合起來，使預征率更加接近實際稅負水平，改變目前部分地區存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預征率調整與房價上漲的掛

鉤機制。

為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率(地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行)。對尚未預征或暫緩預征的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征，確保土地增值稅在預征階段及

時、充分發揮調節作用。

三、深入貫徹《土地增值稅清算管理規程》，提高清算工作水

平

土地增值稅清算是納稅人應盡的法定義務。組織土地增值稅清算工作是實現土地增值稅調控功能的關鍵環節。各級稅務機關要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規程》的要求，結合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產開發項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區，要充分發揮中介機構作用，提高清算效率。各地稅務師管理中心要配合當地稅務機關加強對中介機構的管理，對清算中弄虛作假的中介機構進行嚴肅懲治。

各級稅務機關要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經達到清算條件的項目，全面進行梳理、統計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規和政策的宣傳輔導，加強納稅服務，要求企業及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規程》的規定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發現重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情

況。

各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結合起來，按照國發[2010]10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區清

算工作。

各地要在6月底前將本地區的清算工作計劃(包括本地區組織企業進行清算的具體措施和年內完成的目標等內容，具體數據見附表)和重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點

項目的清算情況進行抽查。

四、規范核定征收，堵塞稅收征管漏洞

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率。

五、加強督導檢查，建立問責機制

各級稅務機關要按照國發[2010]10號文件關于建立考核問責機制的要求，把土地增值稅清算工作列入考核內容，對清算工作開展情況和清算質量提出具體要求。要根據《國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》(國稅函[2008]318號)的要求，對清算工作開展情況進行有力的督導檢查，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國家稅務總局將繼續組織督導檢查組，對各地土地增值稅貫徹執行情況和清算工作開展情況進行系統深入的督導檢查。國家稅務總局已經督導檢查過的地區，要針對檢查中發現的問題，進行認真整改，督導檢查組將對整

改情況擇時擇地進行復查。

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局要在6月底前將本通知的貫徹落實情況向稅務總局上報。

附件：土地增值稅清算計劃統計表(略)

國家稅務總局

二○一○年五月二十五日

第五篇：國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知(國稅發[2010]53號)

【發布單位】國家稅務總局 【發布文號】國稅發[2010]53號 【發布日期】2010-05-25 【生效日期】2010-05-25 【失效日期】 【所屬類別】政策參考 【文件來源】國家稅務總局

國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知

(國稅發[2010]53號)

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局：?

為深入貫徹《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號）精神，促進房地產行業健康發展，合理調節房地產開發收益，充分發揮土地增值稅調控作用，現就加強土地增值稅征收管理工作通知如下：

一、統一思想認識，全面加強土地增值稅征管工作

土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產市場健康發展的有力工具。各級稅務機關要認真貫徹落實國務院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調節作用。

各級稅務機關要在當地政府支持下，與國土資源、住房建設等有關部門協調配合，進一步加強對土地增值稅征收管理工作的組織領導，強化征管手段，配備業務骨干，集中精力加強管理。要組織開展督導檢查，推進本地區土地增值稅清算工作開展；摸清本地區土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產項目管理制度；完善土地增值稅預征和清算制度，科學實施預征，全面組織清算，充分發揮土地增值稅的調節作用。

還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區，要轉變觀念、提高認識，將思想統一到國發[2010]10號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進本地區土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發[2010]10號文件精神落到實處。

二、科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作

預征是土地增值稅征收管理工作的基礎，是實現土地增值稅調節功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級稅務機關要全面加強土地增值稅的預征工作，把土地增值稅預征和房地產項目管理工作結合起來，把土地增值稅預征和銷售不動產營業稅結合起來；把預征率的調整和土地增值稅清算的實際稅負結合起來；把預征率的調整與房價上漲的情況結合起來，使預征率更加接近實際稅負水平，改變目前部分地區存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預征率調整與房價上漲的掛鉤機制。

為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行）。對尚未預征或暫緩預征的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。

三、深入貫徹《土地增值稅清算管理規程》，提高清算工作水平

土地增值稅清算是納稅人應盡的法定義務。組織土地增值稅清算工作是實現土地增值稅調控功能的關鍵環節。各級稅務機關要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規程》的要求，結合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產開發項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區，要充分發揮中介機構作用，提高清算效率。各地稅務師管理中心要配合當地稅務機關加強對中介機構的管理，對清算中弄虛作假的中介機構進行嚴肅懲治。

各級稅務機關要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經達到清算條件的項目，全面進行梳理、統計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規和政策的宣傳輔導，加強納稅服務，要求企業及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規程》的規定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發現重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。

各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結合起來，按照國發[2010]10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區清算工作。

各地要在6月底前將本地區的清算工作計劃（包括本地區組織企業進行清算的具體措施和年內完成的目標等內容，具體數據見附表）和重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。

四、規范核定征收，堵塞稅收征管漏洞

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率。

五、加強督導檢查，建立問責機制

各級稅務機關要按照國發[2010]10號文件關于建立考核問責機制的要求，把土地增值稅清算工作列入考核內容，對清算工作開展情況和清算質量提出具體要求。要根據《國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函[2008]318號）的要求，對清算工作開展情況進行有力的督導檢查，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國家稅務總局將繼續組織督導檢查組，對各地土地增值稅貫徹執行情況和清算工作開展情況進行系統深入的督導檢查。國家稅務總局已經督導檢查過的地區，要針對檢查中發現的問題，進行認真整改，督導檢查組將對整改情況擇時擇地進行復查。

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局要在6月底前將本通知的貫徹落實情況向稅務總局上報。

附件：土地增值稅清算計劃統計表

國家稅務總局

二○一○年五月二十五日

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