第一篇：天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

第一章 總則

第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)文件的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條

應(yīng)辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，是指按照土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其中包括未預(yù)征土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

第三條

土地增值稅以區(qū)縣級以上政府有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別進(jìn)行清算。

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在2005年10月1日以前立項(xiàng)且銷售房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積15％（含15％）以上的，對其銷售剩余部分房地產(chǎn)建筑面積的收入，暫按規(guī)定的預(yù)征率征收土地增值稅；銷售房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積不足15％的，既要按現(xiàn)行的預(yù)征率征收土地增值稅，還應(yīng)按本辦法進(jìn)行清算。

第五條 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)

目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用（單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積）乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

第二章 清算條件

第六條

符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第七條 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）已通過竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可銷售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

（二）取得開發(fā)項(xiàng)目銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）納稅人涉嫌重大稅收違法行為的；

（五）其它需要清算的情況。

第三章 清算受理

第八條 土地增值稅清算的方式

（一）納稅人自行清算

納稅人自行整理項(xiàng)目清算的相關(guān)數(shù)據(jù)，歸集收入、扣除項(xiàng)目等內(nèi)容，并按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送資料；

（二）納稅人可以委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證工作。

稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證的，應(yīng)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)格式出具《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》（附件一，以下簡稱《鑒證報(bào)告》），對符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

第九條 對符合本辦法第六條規(guī)定的土地增值稅清算項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

對于符合本辦法第七條規(guī)定的土地增值稅清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算，對于確需進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)《土地增值稅清算通知書》（附件二，以下簡稱《清算通知書》），納稅人應(yīng)當(dāng)在收到《清算通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

符合以上兩種情形進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，須填寫《土地增值稅清算材料清單》（附件三）。應(yīng)提交的有關(guān)資料如下：

（一）《土地增值稅清算申請表》（附件四）；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；

（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑

證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、銷售（預(yù)售）許可證等與房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；

（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送《鑒證報(bào)告》。

第十一條 清算受理的流程

（一）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具《鑒證報(bào)告》進(jìn)行清算，且繳納稅款的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)管理部門對提交資料核準(zhǔn)后，直接辦理納稅手續(xù)；

（二）納稅人自行進(jìn)行清算，或涉及清算退稅的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件且報(bào)送的清算資料齊備的，予以受理，并出具《土地增值稅清算受理通知書》（附件五）；對納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在30日內(nèi)補(bǔ)齊，并出具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書》（附件六），納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)齊資料后，予以受理；

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在90日內(nèi)組織清算審核，并出具《土地增值稅清算核準(zhǔn)通知書》（附件七）。

第四章 清算審核

第十二條 清算審核包括書面審核、實(shí)地調(diào)查。

書面審核是指對納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算的準(zhǔn)確性等。

實(shí)地調(diào)查是指在書面審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅申報(bào)的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

第十三條 直接銷售房地產(chǎn)的收入確認(rèn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品直接銷售的，應(yīng)以雙方簽訂已在房管部門備案的《房地產(chǎn)銷售合同》、《房地產(chǎn)預(yù)售合同》和具有銷售合同性質(zhì)的協(xié)議書等所載的銷售金額及其他經(jīng)濟(jì)利益確認(rèn)收入。

銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整；在清算后發(fā)生補(bǔ)、退房款的，比照本辦法第五條規(guī)定計(jì)算補(bǔ)、退稅款。

第十四條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認(rèn)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列入收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

第十五條

土地增值稅扣除項(xiàng)目確定的原則

（一）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目、同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

（二）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

第十六條 取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的確認(rèn)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不得記入取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

（二）拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證應(yīng)一一對應(yīng)。

第十七條 前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)的確認(rèn)

（一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)真實(shí)發(fā)生，不得存在虛列情形，預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不得扣除；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不得記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)；

第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施的確認(rèn)：

（一）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（二）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 

（三）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

第十九條 建筑安裝工程費(fèi)確認(rèn)

（一）發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用不得重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目；

（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常；

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，不得虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等。

第二十條 開發(fā)間接費(fèi)用的確認(rèn)

開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)真實(shí)發(fā)生，預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用不得扣除。第二十一條 開發(fā)費(fèi)用的確認(rèn)

（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除；

（三）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)

計(jì)算扣除；

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條

（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法；

（五）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

第二十二條 拆遷安臵有關(guān)問題的確認(rèn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安臵回遷戶的，安臵用房視同銷售處理，按國稅發(fā)?2006?187號第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安臵，異地安臵的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)?2006?187號第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安臵的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

（三）貨幣安臵拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

第二十三條 質(zhì)量保證金扣除問題的確認(rèn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留一定比例的工程款作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金應(yīng)在一定時(shí)間內(nèi)支付。因此，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，對竣工結(jié)算后，開發(fā)企業(yè)扣款，但施工方對該部分扣款已開具合法有效憑證的，按扣留的質(zhì)保金全額扣除；未開具合法有效憑證的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費(fèi)不得扣除。

第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅及簽訂《土地出讓合同》所繳納的印花稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

第二十六條 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算繳納的土地增值稅，不加收滯納金。

第二十七條 納稅人報(bào)送的項(xiàng)目清算資料、《鑒證報(bào)告》，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核、納稅評估，發(fā)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)率明顯偏低或有疑點(diǎn)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以會(huì)同財(cái)政部門委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算審核，原則上同一項(xiàng)目不得委托同一稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算審核和鑒證業(yè)務(wù)。

第五章 清算管理

第二十八條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收（具體核定征收辦法另行規(guī)定），并對納稅人下達(dá)《土地增值稅清算核定征收通知書》（附件八）。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)臵但未設(shè)臵賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)臵賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。第二十九條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式

應(yīng)保持一致。

第三十條 納稅人扣除項(xiàng)目憑證和稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的工作底稿應(yīng)按照規(guī)定的統(tǒng)一格式制作電子文件，隨同清算資料報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

第三十一條 經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核后，需辦理退土地增值稅的，依照有關(guān)規(guī)定辦理退稅手續(xù)。

第三十二條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第三十三條 對納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具《鑒證報(bào)告》的清算項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)保留審核權(quán)、稽查權(quán)。每年稅務(wù)機(jī)關(guān)要對受理的《鑒證報(bào)告》內(nèi)容進(jìn)行抽查，并將此項(xiàng)工作列為常態(tài)化管理內(nèi)容。

第六章 對稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的管理

第三十四條

稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專項(xiàng)鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)對不同用途的房地產(chǎn)開發(fā)清算項(xiàng)目所涉及的收入、成本、費(fèi)用等情況加以區(qū)分并說明情況。

第三十五條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對清算項(xiàng)目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、銷售收入、成本及費(fèi)用等情況進(jìn)行鑒證。應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的《鑒證報(bào)告》范本和內(nèi)容對鑒證情況出具《鑒證報(bào)告》，并接受稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供清算項(xiàng)目鑒證工作底稿的查驗(yàn)核實(shí)工作。

第三十六條 注冊稅務(wù)師和稅務(wù)師事務(wù)所出具虛假涉稅文書，但尚未造成委托人未繳或者少繳稅款的，由天津市地方稅務(wù)局予以警告并處一千元以上三萬元以下的罰款，并向社會(huì)公告。

第三十七條 注冊稅務(wù)師和稅務(wù)師事務(wù)所違反稅收法律、行政法規(guī)，造成委托人未繳或者少繳稅款的，由天津市地方稅務(wù)局按照《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第九十八條的規(guī)定處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，撤消執(zhí)業(yè)備案或者收回執(zhí)業(yè)證，并提請工商行政管理部門吊銷稅務(wù)師事務(wù)所的營業(yè)執(zhí)照。

第七章 附則

第三十八條 此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。原《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（試行）>的通知》（津地稅地?2007?25號）廢止。

第三十九條 本辦法自下發(fā)之日起執(zhí)行。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理,做好土地增值稅清算審核工作,根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及其相關(guān)政策規(guī)定，制定本辦法。

第二條 凡在本省境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合土地增值稅清算條件的，均適用本辦法。

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是土地增值稅的清算主體，符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)自行完成清算或委托有清算資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)完成清算。

接受委托進(jìn)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定完成清算鑒證，出具《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》，并對清算鑒證結(jié)果承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第四條 土地增值稅清算以納稅人初始填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為清算單位。分期開發(fā)的項(xiàng)目以分期項(xiàng)目為清算單位。同一清算單位中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通住宅及其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算增值額，計(jì)征土地增值稅。未分別核算或不能分別核算增值額的，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條

（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按合理的方式分別計(jì)算住宅和其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的增值額。第五條 主管地稅機(jī)關(guān)稅源管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理和監(jiān)控，對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用，及時(shí)掌握清算單位是否達(dá)到清算條件。

第二章 清算條件

第六條 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。第七條 符合下列情形之一的，主管地稅機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例達(dá)到或超過85%，或該比例雖未達(dá)到85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。同一清算單位，分多次取得銷售（預(yù)售）許可證的，在確定三年期限時(shí)應(yīng)當(dāng)從最后一次取得銷售（預(yù)售）許可證的時(shí)間算起。

（三）經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。第八條 納稅人在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，在清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓未使用及使用年限在一年以內(nèi)的房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅納稅申報(bào)，收入按實(shí)際取得的收入計(jì)算，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

清算后再銷售或轉(zhuǎn)讓使用年限超過一年以上房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。

第三章 清算申請與受理

第九條 凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算表》；凡屬地稅機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅進(jìn)行清算的項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)下發(fā)《土地增值稅清算通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在接到清算通知之日起90日內(nèi)，到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向主管地稅機(jī)關(guān)提交有關(guān)清算項(xiàng)目資料和清算申報(bào)表，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)資料清單》和《土地增值稅清算申報(bào)表清單》。

第十一條 納稅人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、據(jù)實(shí)填寫各類清算申報(bào)表和相關(guān)表格；納稅人委托中介機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行清算鑒證的，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》中詳細(xì)列明清算項(xiàng)目的收入、扣除項(xiàng)目和進(jìn)行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。

第十二條 主管地稅機(jī)關(guān)在收到納稅人提交的清算資料時(shí)，應(yīng)當(dāng)對照《土地增值稅清算申報(bào)資料清單》和《土地增值稅清算申報(bào)表清單》所列內(nèi)容逐一核實(shí)，并嚴(yán)格按照本辦法附表格式和《土地增值稅清算管理規(guī)程》、《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行審驗(yàn)。對納稅人提交的申請材料格式準(zhǔn)確、內(nèi)容齊全規(guī)范的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。

對納稅人提交的申請材料格式不準(zhǔn)確、內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)事項(xiàng)不清楚的，應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)退回納稅人重新修改或補(bǔ)充完善，并向納稅人出具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)將清算資料修改補(bǔ)充完整，并重新辦理稅款清算手續(xù)。

第四章 清算審核

第十三條 土地增值稅清算審核工作由縣及縣以上主管地稅機(jī)關(guān)組織實(shí)施，并應(yīng)當(dāng)自受理納稅人清算申請之日起90日內(nèi)（不含納稅人應(yīng)地稅機(jī)關(guān)要求增加補(bǔ)正資料時(shí)間）完成清算審核。若因特殊原因需延長清算審核時(shí)間的，應(yīng)當(dāng)將延期原因和延期時(shí)間報(bào)上一級地稅機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并通知納稅人。

第十四條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)成立由領(lǐng)導(dǎo)總負(fù)責(zé)，征管、稅政、計(jì)會(huì)、稽查、二分局、稅源管理部門等相關(guān)單位共同參加的清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。領(lǐng)導(dǎo)組按清算審核的不同內(nèi)容和要求，下設(shè)收入審核、土地成本審核、其他開發(fā)成本及費(fèi)用審核、稅金及其他扣除項(xiàng)目審核等若干審核小組，明確各小組的職責(zé)和分工。各審核小組應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對納稅人提供的相關(guān)票據(jù)、憑證、資料進(jìn)行認(rèn)真審查核實(shí)，出具初審意見，報(bào)清算審核領(lǐng)導(dǎo)組集體審議。第十五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的審核

（一）收入的確認(rèn)

1、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

2、土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以

交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

3、銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)當(dāng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。售房時(shí)向購買方一并收取的代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為計(jì)稅收入（但不作為加計(jì)扣除的基數(shù)）。

4、開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、拆遷換建、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)等行為應(yīng)當(dāng)視同銷售，按下列方法和順序確認(rèn)收入：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；按當(dāng)?shù)禺?dāng)年同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

（二）收入的審核 收入審核小組應(yīng)當(dāng)根據(jù)納稅人提供的《與收入相關(guān)的面積明細(xì)申報(bào)表》和《轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入明細(xì)申報(bào)表》，結(jié)合立項(xiàng)報(bào)告、測繪報(bào)告、規(guī)劃許可證、銷（預(yù)）售許可證等相關(guān)資料，核實(shí)與收入相關(guān)的面積之間的邏輯關(guān)系是否合理，有無應(yīng)視同銷售行為未作銷售處理的情況。同一清算單位中不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否分別核算收入。若發(fā)現(xiàn)納稅人提供的收入資料不實(shí)，成交價(jià)格明顯低于正常銷售價(jià)格又無正當(dāng)理由的，收入審核小組可以參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)市場價(jià)格核定收入。

（三）收入審核意見的出具

收入審核小組審核結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)填報(bào)收入審核相關(guān)附表，加注審核意見，報(bào)清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地、新建房和配套設(shè)施發(fā)生的成本費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及國家規(guī)定的準(zhǔn)予加計(jì)20%的扣除，未實(shí)際發(fā)生的上述各項(xiàng)預(yù)提（或預(yù)付）費(fèi)用，不得扣除。

第十七條 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

（五）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照受益對象，采用合理的分?jǐn)偡椒ǎ謹(jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

（六）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

第十八條 取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核

（一）審核取得土地使用權(quán)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際支付金額

1、結(jié)合企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、土地出讓合同、土地價(jià)款的支付憑據(jù)、契稅完稅憑證、銀行支付記錄和與政府相關(guān)部門的協(xié)議，確認(rèn)本期開發(fā)項(xiàng)目“取得土地使用權(quán)所支付的金額”是否獲取合法有效憑證，口徑是否一致。拆遷補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)等與概預(yù)算是否存在明顯異常，拆遷、補(bǔ)償支出與拆遷、補(bǔ)償合同和簽收花名冊發(fā)生的金額能否互相對應(yīng)，有無政府返還和以地補(bǔ)路等情況。

2、土地征用及拆遷補(bǔ)償若由政府或者其他拆遷單位承擔(dān)，則這部分費(fèi)用已包括在取得土地使用權(quán)的金額中，審核是否有重復(fù)列支的問題。

3、比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否存在明顯異常。

（二）審核取得土地使用權(quán)和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)支付金額分?jǐn)偙壤?/p>

1、同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，能準(zhǔn)確劃分不同項(xiàng)目占地面積的，應(yīng)當(dāng)先按占地面積分?jǐn)偼恋爻杀荆徊荒軠?zhǔn)確劃分不同項(xiàng)目占地面積的，應(yīng)當(dāng)按樓面地價(jià)（樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積）和各項(xiàng)目實(shí)際建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偛煌?xiàng)目的土地成本。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以及建有公共配套設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、經(jīng)規(guī)劃部門審核同意的規(guī)劃圖、房屋分戶（室）測繪面積對照表等資料，按照上述原則分?jǐn)偼恋爻杀荆耘卸ㄆ渫恋爻杀镜姆謹(jǐn)偸欠窈侠怼⑼暾?/p>

（三）土地成本審核意見的出具

土地成本審核小組應(yīng)當(dāng)根據(jù)納稅人提供的《取得土地使用權(quán)支付金額明細(xì)申報(bào)表》和相關(guān)資料，對土地成本認(rèn)真審核，計(jì)算分?jǐn)偤螅顚懲恋爻杀緦徍讼嚓P(guān)附表，加注審核意見，報(bào)清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。第十九條 其他開發(fā)成本、費(fèi)用的審核

（一）前期工程費(fèi)與基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核

1、審核前期工程費(fèi)（包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、可研、通水、通電、通路、清理平整場地等費(fèi)用）和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等費(fèi)用）的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。

2、審核前期工程費(fèi)與基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否存在虛列、多列等情況，實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用與開發(fā)項(xiàng)目是否相對應(yīng)。

3、多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)當(dāng)采用建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偅瑢徍似涫欠窈侠矸謹(jǐn)偂?/p>

（二）建筑安裝工程費(fèi)的審核

1、采取出包方式建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加以下審核程序：開發(fā)企業(yè)采用甲供材料方式出包工程的，重點(diǎn)審查其提供的材料是否存在重復(fù)列支成本問題，必要時(shí)可從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對；或?qū)嵉夭榭错?xiàng)目工程情況，向建筑監(jiān)理公司取證；審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí)）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形。

2、采取自營方式建設(shè)的，重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。

3、采取分期開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)著重審核本期清算的建筑安裝成本費(fèi)用與下期的建筑安裝成本費(fèi)用是否正確劃分；建筑安裝成本費(fèi)用是否高于建設(shè)部門公布的最新《山西省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)》標(biāo)準(zhǔn)，明顯偏高的，需提供專項(xiàng)說明或出具中介機(jī)構(gòu)的專項(xiàng)審定報(bào)告；審核建筑安裝成本費(fèi)用是否按照合理的分?jǐn)偡椒ㄔ诟鹘ㄖ镏羞M(jìn)行分?jǐn)俒某建筑物建筑安裝成本=建筑物實(shí)際建筑面積×（清算單位總建筑安裝成本/清算單位總建筑面積）]；同一建筑物中若存在層高不同的情況時(shí)，可按層高系數(shù)加以調(diào)整，但不得增加建筑物總的建安成本；審核建筑安裝發(fā)票是否在勞務(wù)發(fā)生地地稅機(jī)關(guān)取得，否則不得扣除。

（三）其他建筑安裝成本費(fèi)用的審核

1、審核建筑安裝單位開具的建筑安裝發(fā)票是否包含質(zhì)量保證金。對于開發(fā)企業(yè)扣留的質(zhì)量保證金，未開具發(fā)票或未付款的，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)計(jì)入成本并加計(jì)扣除。

2、審核開發(fā)企業(yè)是否在“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費(fèi)”中列支了臨時(shí)代墊的臨時(shí)水電費(fèi)、農(nóng)民工工資保證金等費(fèi)用，如列支了應(yīng)當(dāng)將其調(diào)出，不得作為開發(fā)成本扣除。

3、審核開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費(fèi)”科目中是否列支售樓處、樣板房的裝修費(fèi)用，上述費(fèi)用不允許作為開發(fā)成本扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

4、土地紅線外的綠化、修路、配套等支出，不得扣除。

（四）公共配套設(shè)施費(fèi)的審核

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則審核：

1、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

2、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

3、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售車庫、車位、地下儲(chǔ)藏間應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)區(qū)分車庫、車位、地下儲(chǔ)藏間的對外銷售、業(yè)主共有、開發(fā)商自留三種情況；其中對外銷售的車庫、車位、地下儲(chǔ)藏間又分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)兩種情況。對不同情形按以下標(biāo)準(zhǔn)來確定成本列支：

1、有產(chǎn)權(quán)對外銷售的車庫、地下儲(chǔ)藏間，其收入應(yīng)當(dāng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫、地下儲(chǔ)藏間開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予扣除，并加計(jì)扣除。

2、無產(chǎn)權(quán)的車庫、車位、地下儲(chǔ)藏間在一定期限內(nèi)讓渡使用權(quán)的，收入不作為土地增值稅清算收入，其相應(yīng)的成本費(fèi)用不可以扣除。

3、全體業(yè)主共有的車庫、地下儲(chǔ)藏間，屬于公共配套設(shè)施，相應(yīng)的車庫、地下儲(chǔ)藏間開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予扣除，并加計(jì)扣除。

4、開發(fā)商自留的車庫、地下儲(chǔ)藏間，因其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商自有，若無對外銷售則相應(yīng)的開發(fā)成本不允許扣除。

（五）開發(fā)間接費(fèi)用的審核

1、審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用；是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；是否全部屬于直接組織、管理清算項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用；是否將開發(fā)費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用；是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，如未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)、售樓處的水電、辦公費(fèi)等，記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形；有無預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用；在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因延期建設(shè)和違規(guī)建設(shè)，被建設(shè)主管部門給予的行政性罰款，不允許在“開發(fā)成本”“開發(fā)間接費(fèi)用”中歸集，若發(fā)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)予以剔除。

3、開發(fā)企業(yè)先行為施工方職工代付社保統(tǒng)籌費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過往來科目進(jìn)行核算，不得作為扣除項(xiàng)目扣除。

4、計(jì)算開發(fā)間接費(fèi)用占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步核實(shí)。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用一律按“取得土地使用權(quán)所支付金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%予以扣除。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除；若發(fā)現(xiàn)有憑證不齊全、分?jǐn)偛缓侠砘虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，則一律按“取得土地使用權(quán)所支付金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%予以扣除。

（七）其他開發(fā)成本費(fèi)用審核意見的出具

其他開發(fā)成本費(fèi)用審核小組應(yīng)當(dāng)根據(jù)各類合同簽訂金額和銀行支付憑證及發(fā)票取得情況，對納稅人提供的《前期工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表》、《建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表》、《基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報(bào)表》《公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報(bào)表》、《開發(fā)間接費(fèi)明細(xì)申報(bào)表》、《利息支出明細(xì)申報(bào)表》、《扣除項(xiàng)目匯總申報(bào)表》進(jìn)行認(rèn)真比較、分析、確認(rèn)，根據(jù)清算項(xiàng)目的建筑面積占總建筑面積的比例，對各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行合理分?jǐn)偅顚懛康禺a(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用審核相關(guān)附表，加注審核意見，報(bào)清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。

第二十條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目的審核

（一）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的確認(rèn)和審核

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加、地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的其他稅費(fèi)，不得在稅金中歸集。

審核與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，重點(diǎn)審核以下內(nèi)容：

1、審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅是否有重復(fù)扣除問題。

2、審核是否有不屬于清算范圍或不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加列入清算項(xiàng)目。

3、審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否將少繳或不繳的稅費(fèi)在清算時(shí)進(jìn)行扣除。

（二）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的確認(rèn)和審核

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本按規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。

審核其他扣除項(xiàng)目，重點(diǎn)審核以下內(nèi)容：

1、審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用是否作為房地產(chǎn)開發(fā)成本列支并進(jìn)行加計(jì)扣除。

2、審核對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除。

3、審核對于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。

（三）稅金及其他扣除項(xiàng)目審核意見的出具

稅金及其他扣除項(xiàng)目審核小組應(yīng)當(dāng)將審核情況填入稅金及其他扣除項(xiàng)目審核相關(guān)附表，并加注意見，報(bào)清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。

第五章 核定征收

第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，地稅機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的平米售價(jià)確認(rèn)收入，按規(guī)定的核定征收率計(jì)算繳納土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)地

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的。

（六）納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價(jià)格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格且無正當(dāng)理由的。

第二十二條 對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。

納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，有下列情況之一的，地稅機(jī)關(guān)可參照《山西省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)》和當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除：

（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；

（二）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的；

（三）發(fā)現(xiàn)《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》不真實(shí)的；

（四）虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的；

（五）清算項(xiàng)目中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的平米成本，明顯高于當(dāng)?shù)毓嫉乃捻?xiàng)費(fèi)用單位平米造價(jià)，又無正當(dāng)理由的。

第二十三條 凡不符合核定征收條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要 嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行清算，不得以核定征收方式代替清算工作。

第六章 審核結(jié)果的處理

第二十四條 清算審核領(lǐng)導(dǎo)組根據(jù)各清算審核小組的審核意見，匯總有關(guān)資料，經(jīng)清算審核領(lǐng)導(dǎo)組會(huì)議或經(jīng)辦公會(huì)議集體審議后，確定清算項(xiàng)目的增值額、適用稅率，最終做出清算審核結(jié)論。

稅源管理部門根據(jù)清算審核結(jié)論制作相應(yīng)稅務(wù)文書，送達(dá)納稅人。對需補(bǔ)繳稅款的清算項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)出具《土地增值稅清算補(bǔ)稅通知書》，由納稅人自行辦理納稅申報(bào)手續(xù)；對需退稅的清算項(xiàng)目，按照有關(guān)退稅流程辦理退稅手續(xù)；對符合核定征收條件的清算項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)明確核定依據(jù)、核定征收率、核定稅額，督促納稅人按核定稅額按期繳納稅款。

第七章 附則

第二十五條 本辦法所涉及各種稅務(wù)文書和表格式樣、填列歸集要求均附列在附件中。

第二十六條 本辦法自2014年7月1日起施行。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》及有關(guān)文件的規(guī)定，制定本辦法。

第二條 凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，均適用本辦法。

第三條 對一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核計(jì)算增值額的，按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的可售面積占清算項(xiàng)目可售面積的比例計(jì)算扣除項(xiàng)目金額后，分別按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入和計(jì)算的扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額。

普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，按各省轄市人民政府根據(jù)省人民政府授權(quán)制定并對社會(huì)公布標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。省轄市人民政府未制定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，按照《遼寧省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省建設(shè)廳等部門關(guān)于切實(shí)做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作實(shí)施意見的通知》（遼政發(fā)［2005］53號）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第四條 納稅人如委托中介機(jī)構(gòu)在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時(shí)，應(yīng)在報(bào)送有關(guān)資料的同時(shí)附送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》（以下簡稱《鑒證報(bào)告》，附件１）。

第二章 清算條件

第五條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：

（一）全部竣工并銷售完畢并按規(guī)定已預(yù)繳土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；全部竣工并銷售完畢未預(yù)繳土地增值稅的，在補(bǔ)繳預(yù)繳土地增值稅完畢后的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；

根據(jù)遼寧省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案的有關(guān)規(guī)定，以工程驗(yàn)收部門核發(fā)《遼寧省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案書》之日，作為土地增值稅清算項(xiàng)目竣工的時(shí)限；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。

第六條 符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過竣工驗(yàn)收，在整個(gè)預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）地方稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定有可能造成稅款流失、經(jīng)縣級（含縣級）以上主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)清算的開發(fā)項(xiàng)目；

（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

第三章 清算申請、受理與審核

第八條 凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在滿足清算條件后90個(gè)工作日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算稅款手續(xù)，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請表》（附件２）。第九條 凡主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算通知書》（附件３－01）。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90個(gè)工作日內(nèi)，到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算稅款手續(xù)。第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算手續(xù)時(shí)，應(yīng)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提交以下有關(guān)清算項(xiàng)目材料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（附件４）。

（一）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表，當(dāng)期項(xiàng)目開發(fā)、銷售期間的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表）等；

（二）國有土地使用權(quán)證書；

（三）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；

（四）清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；

（五）能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；

（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、銷售單價(jià)、用途等；

（七）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收報(bào)告；

（八）清算項(xiàng)目的銷售許可證；

（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等；

（十）《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》；

（十一）《土地增值稅納稅申報(bào)表》（包括預(yù)繳完稅證明）；

（十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

第十一條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真審核納稅人提供的清算材料，對納稅人提交的清算材料齊全的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（附件3－02）。對納稅人提交的清算資料不完整、內(nèi)容不規(guī)范、審核事項(xiàng)情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改或補(bǔ)充資料，并向納稅人出具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書》（附件3－03）。納稅人須在收到《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書》之日起30個(gè)工作日內(nèi)提供清算補(bǔ)充材料，重新辦理稅款清算手續(xù)。

第十二條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請之日起90個(gè)工作日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求補(bǔ)充資料的時(shí)間。

第十三條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)對清算工作中的工作底稿進(jìn)行檢查；審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實(shí)齊全；審核各項(xiàng)報(bào)表扣除項(xiàng)目內(nèi)容與相關(guān)資料的關(guān)系是否相符等。第十四條 清算項(xiàng)目銷售收入的確定。銷售收入是指清算項(xiàng)目或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的全部價(jià)款（包括預(yù)收房款）及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。收入的確認(rèn)重點(diǎn)審核企業(yè)預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，同時(shí)應(yīng)審核向購買方收取的房價(jià)款中是否包含代收費(fèi)用。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格核定。第十五條 對清算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定計(jì)算，發(fā)生的各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額確認(rèn)扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得扣除。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

１、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

２、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

3、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

第十七條 對財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

第四章 清算管理

第十八條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要根據(jù)房地產(chǎn)開項(xiàng)目的建設(shè)形象進(jìn)度，做好應(yīng)稅事項(xiàng)的跟蹤管理。要認(rèn)真查驗(yàn)和審核清算企業(yè)報(bào)送的相關(guān)資料，在審查清算項(xiàng)目過程中因需要納稅人進(jìn)一步補(bǔ)充與清算項(xiàng)目相關(guān)的材料時(shí)，決定中止審核，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅中止清算審核通知書》（附件3－04），待納稅人重新補(bǔ)充證明材料后，再辦理稅款清算手續(xù)。

第十九條 發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按照確定的銷售收入，核定征收土地增值稅。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（二）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；

（三）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不清算的；

（四）對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價(jià)格明顯偏低的；

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的；

（六）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的；

（七）未按規(guī)定的時(shí)間提交清算補(bǔ)正材料的。

第二十條 土地增值稅核定征收率不得低于本地區(qū)的土地增值稅預(yù)征率，各地根據(jù)本地的實(shí)際情況和相關(guān)規(guī)定，確定具體的征收率。

第二十一條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)通過清算審核對清算項(xiàng)目需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅終止清算審核通知書》（附件3－05）和《土地增值稅核定征收通知書》（附件3－06）。

第二十二條 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積

第二十三條 對進(jìn)行土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳稅款的納稅人，自主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核完畢之日起15個(gè)工作日內(nèi)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款。

第二十四條 經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核后，需辦理土地增值稅退稅的，依照規(guī)定的程序辦理退稅手續(xù)，并報(bào)市局備案。

第二十五條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)檔案管理部門負(fù)責(zé)辦理完成土地增值稅清算項(xiàng)目的資料保存。土地增值稅檔案應(yīng)按項(xiàng)目歸類保存，對于成片開發(fā)分批清算土地增值稅的項(xiàng)目，應(yīng)在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后，將相關(guān)資料移交檔案管理部門并按照檔案管理的有關(guān)規(guī)定保存。第二十六條 同時(shí)具備以下條件的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證工作，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

（一）經(jīng)國家稅務(wù)總局及其授權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)設(shè)立、通過年檢，取得《稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證》的稅務(wù)師事務(wù)所；

（二）具有取得“中華人民共和國注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格證書”、注冊為執(zhí)業(yè)會(huì)員并通過年檢的注冊稅務(wù)師；

（三）經(jīng)工商管理機(jī)關(guān)登記注冊。

第五章 法律責(zé)任 第二十七條 對進(jìn)行土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳稅款的納稅人，未按規(guī)定期限繳納稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》六十八條等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

第二十八條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算審核工作中，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)出具虛假鑒證報(bào)告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第九十八條規(guī)定進(jìn)行處罰。第六章 附則

第二十九條 本辦法由遼寧省地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

第三十條 本辦法中所稱“主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)”，是指縣區(qū)級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)及其所屬的分局、稅務(wù)所。

第三十一條 此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。省地方稅務(wù)局遼地稅發(fā)［2006］86號文件第六條中有關(guān)規(guī)定停止執(zhí)行。

附件１

土 地 增 值 稅 清 算 稅 款

鑒 證 報(bào) 告

單位簽章： 年 月 日

土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告

單位：

我們接受委托，對貴單位轉(zhuǎn)讓 “ ”項(xiàng)目取得的收入應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了查證。我們查證的依據(jù)是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《實(shí)施細(xì)則》及相關(guān)政策規(guī)定，對貴單位所提供的憑證、帳冊、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、有關(guān)納稅資料和數(shù)據(jù)實(shí)施了我們認(rèn)為必要的鑒證程序，同時(shí)還包括查閱、核對施工圖紙及相關(guān)資料、查看現(xiàn)場。貴單位對所提供的會(huì)計(jì)資料、納稅資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是出具客觀公正的鑒證報(bào)告。

經(jīng)審核，貴單位“ ”項(xiàng)目： 取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為 元；

其中：

1、貨幣收入 元；

2、實(shí)物收入 元；

3、其他收入 元； 扣除項(xiàng)目總金額為 元； 其中：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額為 元；

2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 元；

3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的四項(xiàng)成本為 元；

4、公共配套設(shè)施費(fèi)的成本為 元；

5、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用為 元；

6、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 元；

7、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除額為 元；增值額為 元；增值額與扣除項(xiàng)目金額之比 %應(yīng)繳土地增值稅稅額為 免繳土地增值稅稅額為 已繳土地增值稅稅額為 項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額為

特此報(bào)告 附件：

1、《土地增值稅納稅鑒證表》

2、《土地增值稅繳款情況匯總表》

3、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》

4、《扣除項(xiàng)目匯總表》

； 元； 元； 元； 元。

5、《取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表》

6、《土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表》

7、《前期工程費(fèi)鑒證表》

8、《建筑安裝工程費(fèi)鑒證表》

9、《基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表》

10、《開發(fā)間接費(fèi)用鑒證表》

11、《公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表》

12、《利息支出鑒證表》

13、《與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)鑒證表》

中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 中國注冊稅務(wù)(會(huì)計(jì))師：

中介機(jī)構(gòu)名稱： 中國注冊稅務(wù)(會(huì)計(jì))師：

地址： 聯(lián)系電話：

年 月 日

土地增值稅納稅鑒證說明

我們接受委托，對貴單位轉(zhuǎn)讓“ ”項(xiàng)目，應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了審計(jì)，現(xiàn)將審計(jì)情況說明如下： 基本情況：(1)項(xiàng)目簡介、(2)項(xiàng)目座落地、(3)總建筑面積、（4）批準(zhǔn)總銷售面積、（5）總自用面積、（6）總配套設(shè)施面積、(7)本次清算建筑面積、（8）項(xiàng)目分類用途情況，（9）項(xiàng)目裝飾裝修情況、（10）允許分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施面積、（11）竣工驗(yàn)收情況、（12）符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積情況、(13)立項(xiàng)批復(fù)文件、（14）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)情況等

二、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入說明：（貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入）

三、扣除項(xiàng)目有關(guān)情況說明：依據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，對成本所涉及的項(xiàng)目加以詳細(xì)說明。

四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過程：

五、其他審核事項(xiàng)說明：

中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師：

中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師：

年 月 日

附件1－1 土地增值稅納稅鑒證表

項(xiàng)目起止日期： 年 月 日至

納稅人名稱 納稅人 地址 聯(lián)系人電話

經(jīng)濟(jì)類型 行 業(yè) 直接主管部門 開戶銀行 賬 號 郵 政 編 碼

項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 項(xiàng)目 行 次 中介鑒證數(shù)

一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額 1 其中 轉(zhuǎn)讓土地收入 2 轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入 3

二、扣除項(xiàng)目金額合計(jì) 4 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 5 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 6 其中 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 7 前期工程費(fèi) 8 建筑安裝工程費(fèi) 9 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 10 公共配套設(shè)施費(fèi) 11 開發(fā)間接費(fèi)用 12

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 13 其

中 利息支出 14 其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 15

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi) 16

年 月 金額單位元

日 其

中 營業(yè)稅 17 城市維護(hù)建設(shè)稅 18 教育費(fèi)附加 19 地方教育附加 20

5、財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù) 21

三、增值額 22

四、增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（%）23

五、適用稅率（%）24

六、速算扣除系數(shù)（%）25

八、應(yīng)繳土地增值稅稅款 26

九、免繳土地增值稅稅款 27

十、已繳土地增值稅稅款 28

十一、項(xiàng)目清算應(yīng)補(bǔ)土地增值稅稅額 29

十二、項(xiàng)目清算應(yīng)退土地增值稅稅額 30 中介機(jī)構(gòu)：（公章）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師：（簽章）參加鑒證人員：

單位：（公章）財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人： 年 月 日年 月 日

附件1－2 土地增值稅繳款情況匯總表 金額單位：元

納稅人名稱 納稅人地址 聯(lián)系人、電話 經(jīng)濟(jì)類型 行 業(yè) 直接主管部門 開戶銀行 賬 號 郵政編碼 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址

稅款入庫日期 行 次 繳款書號碼 金額

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位：（公章）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師：（簽章）年 月 日

參加鑒證人員： 年 月 日

附件1－3 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表

取得收入起止日期： 年 月 日至 年 月 日 金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期

開發(fā)商品房收入類別 企業(yè)提供數(shù) 中介調(diào)整數(shù) 確定收入數(shù) 備注 銷售貨幣金額 換取非貨幣性資產(chǎn)作價(jià)金額 分配股東作價(jià)金額 分配投資人作價(jià)金額 用于職工福利作價(jià)金額 用于職工獎(jiǎng)勵(lì)作價(jià)金額 用于贊助作價(jià)金額 對外投資金額 抵償債務(wù)金額 取得其他收益金額

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：

中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師：（簽章）

參加鑒證人員：

附件1－4 扣除項(xiàng)目匯總表

委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期

項(xiàng)目 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

單位：（公章）財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人： 年 月 日 年 月 日金額單位：元

其中 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用 3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 其

中 利息支出 其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi) 其

中 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 地方教育附加

5.財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù) 合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師:（簽章）年 月 日 參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－5 取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期

項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 支付的土地出讓金 支付地價(jià)款金額 交納的有關(guān)稅費(fèi) 其中：

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師:（簽章）年 月

參加鑒證人員： 年 月

附件1－6 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期

項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注

日日 土地征用費(fèi)用 耕地占用稅 勞動(dòng)力安置費(fèi) 安置動(dòng)遷用房支出 拆遷補(bǔ)償款

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師:（簽章）年 月參加鑒證人員： 年 月 附件1－7 前期工程費(fèi)鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期

項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 規(guī)劃費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi)用

日 日 項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用 水文費(fèi)用 地質(zhì)費(fèi)用 勘探費(fèi)用 測繪費(fèi)用 七通一平支出

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師:（簽章）年 月 日

參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－8 建筑安裝工程費(fèi)鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期

項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 建筑工程費(fèi)用 安裝工程費(fèi)用 支付給承包方費(fèi)用 其他建筑安裝工程費(fèi)用 其 中

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師:（簽章）年 月 日 參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－9 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期

項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路 供水工程支出 供電工程支出 供氣工程支出 排污工程支出 排洪工程支出 通訊工程支出 照明工程支出 環(huán)衛(wèi)工程支出 綠化費(fèi)用

其他設(shè)施工程發(fā)生的支出 其 中

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師:（簽章）年 月

參加鑒證人員： 年 月 附件1－10 開發(fā)間接費(fèi)用鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期

項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 管理人員工資 職工福利費(fèi) 折舊費(fèi)

日 日 修理費(fèi) 辦公費(fèi) 水電費(fèi) 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi) 其他發(fā)生的間接費(fèi)用 其 中

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師:（簽章）年 月 日

參加鑒證人員： 年 月 日

附件1－11 公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期

項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次分配扣除金額 本次未扣除金額 備注 物業(yè)管理用房費(fèi)用 變電站費(fèi)用 熱力站費(fèi)用 水廠費(fèi)用 居委會(huì)用房費(fèi)用 派出所用房費(fèi)用 幼兒園用房費(fèi)用 學(xué)校用房費(fèi)用 托兒所用房費(fèi)用 公共廁所費(fèi)用 自行車棚用房費(fèi)用 郵電通訊用房費(fèi)用

其他非營業(yè)性公共設(shè)施費(fèi)用 其 中：

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師:（簽章）參加鑒證人員：

附件1－12 利息支出鑒證表

納稅人名稱 納稅人地址 聯(lián)系人 電話

經(jīng)濟(jì)類型 行 業(yè) 直接主 管部門

開戶銀行 賬 號 郵 政

單位:（公章）財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人： 年 月 日 年 月 日金額單位：元

編 碼 項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目地址 銀行同期利率： 金融機(jī)構(gòu)名稱 行 次 借款 金額 借款

期限 利率 允許列支利息金額

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：

中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師:（簽章）

參加鑒證人員：

附件1－13 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)鑒證表

單位:（公章）財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人： 年 月 日 年 月 日 金額單位：元 委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期

項(xiàng) 目 行 次 應(yīng)繳納稅款金額 實(shí)際繳納稅款金額 備注 營業(yè)稅 1 城市維護(hù)建設(shè)稅 2 教育費(fèi)附加 3 地方教育附加 4 5 6 7 8 9 10 11 已納稅額合計(jì) 12

中介機(jī)構(gòu)：（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：

中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師:（簽章）

參加鑒證人員：

附件2 土地增值稅清算申請表 單位：平方米

單位:（公章）財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人： 年 月年 月 日 日 納稅人名稱 納稅人地址 納稅人識別號 聯(lián)系人及電話 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址

項(xiàng)目總建筑面積 應(yīng)銷售總面積

已預(yù)（銷）售總面積 已預(yù)（銷）售面積占應(yīng)銷售面積比例 ％ 納稅人申請理由：

單位簽章： 法人簽章：

年 月 日 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)意見： 簽章：

簽字： 年 月 日

填表說明：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在辦理土地增值稅清算手續(xù)時(shí)據(jù)實(shí)填寫本表。

2、項(xiàng)目清稅終了后，本表與納稅申報(bào)表及清稅相關(guān)資料一同存檔。

3、本表一式兩份，地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核蓋章后，由稅務(wù)機(jī)關(guān)、納稅人各留存一份。

附件3－01 土地增值稅清算通知書 號

：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號）及《遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，你（單位）的 項(xiàng)目，已符合土地增值稅清算條件，請你單位自收到本通知之日起90個(gè)工作日內(nèi)，到

辦理土地增值稅清算手續(xù)。

簽章： 年 月 日

附件3－02 土地增值稅清算受理通知書

號

：

經(jīng)審查，你（單位）申報(bào)的 清算稅款項(xiàng)目，符合受理?xiàng)l件，現(xiàn)予受理。本機(jī)關(guān)將于受理后90個(gè)工作日內(nèi)做出核準(zhǔn)決定。

簽章： 年 月 日

附件3－03 土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書

號

：

經(jīng)審查，你（單位）申請的 清算稅款項(xiàng)目，需補(bǔ)正清算材料。請你（單位）于接到本通知書之日起30個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)正有關(guān)清算材料。補(bǔ)正材料時(shí)間不計(jì)入本次清算核準(zhǔn)時(shí)限內(nèi)。

需要補(bǔ)正提交的清算材料及要求如下：

簽章： 年 月 日

附件3－04 土地增值稅中止清算審核通知書 號

：

經(jīng)審查，你（單位）申請的 清算稅款項(xiàng)目，需補(bǔ)正清算材料，本機(jī)關(guān)決定中止審核。請你（單位）于接到本通知書之日起30個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)正有關(guān)清算材料。補(bǔ)正材料時(shí)間不計(jì)入本次清算核準(zhǔn)時(shí)限內(nèi)。未按規(guī)定期限提交補(bǔ)正清算材料的，按《遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》第十九條有關(guān)規(guī)定處理。需要補(bǔ)正的清算材料和要求如下：

簽章

年 月 日 附件3－05 土地增值稅終止清算審核通知書 號

：

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則、《遼寧省土地增值稅清算管理辦法》等有關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)對你（單位）申請的 清算項(xiàng)目情況進(jìn)行了審核，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為不符合土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定，決定終止清算審核。終止審核的理由如下：

簽章：

年 月 日

附件3－06 土地增值稅核定征收通知書

號

：

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號）及《遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)決定對你（單位）項(xiàng)目按確定的銷售收入 %的征收率，核定征收土地增值稅。核定征收的理由如下：

簽章：

年 月 日

附件４

土地增值稅清算材料清單 納稅人名稱：

清算項(xiàng)目名稱：

清算項(xiàng)目座落地址： 編號：第 號

序號 材料名稱 備注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

附件５

土地增值稅清算各項(xiàng)通知書編號說明

土地增值稅清算各項(xiàng)通知書編號共計(jì)18位阿拉伯?dāng)?shù)字，前兩位為省籍代碼（21），三四位為市籍代碼，五六位為縣區(qū)籍代碼，七八位為機(jī)構(gòu)代碼，如征收科01、綜合科02等，各地可自行排列，九十位為事項(xiàng)代碼，固定為：01：清算通知書（附件3－01）02：清算受理通知書（附件3－02）、03：清算補(bǔ)充材料通知書（附件3－03）、04：中止清算審核通知書（附件3－04）、05：終止清算審核通知書（附件3－05）、06：核定征收通知書（附件3－06），十一至十四位為年份代碼，十五至十八位為流水號。

第四篇：北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 2007年05月28日 15時(shí)22分 1496 主題分類: 財(cái)稅審計(jì) 土地房產(chǎn)

“房地產(chǎn)” “土地增值稅”

北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知

京地稅地[2007]134號

各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：

為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算的管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）及土地增值稅相關(guān)政策文件，市局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），現(xiàn)印發(fā)給你們，并就有關(guān)問題通知如下，請一并依照執(zhí)行。

一、土地增值稅清算工作是土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是依法行政，確保國家足額入庫的重要保證。各局在強(qiáng)化土地增值稅稅款預(yù)征工作的同時(shí)，要認(rèn)真貫徹落實(shí)《管理辦法》的精神，做好土地增值稅清算的各項(xiàng)管理工作。

二、為了更好地開展清算工作，各局應(yīng)依照《管理辦法》，結(jié)合本地區(qū)土地增值稅征管的實(shí)際情況，制定本局清算工作的具體工作流程，落實(shí)崗位責(zé)任，確保清算土地增值稅稅款工作的順利實(shí)施。

北京市地方稅務(wù)局 二○○七年四月九日

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》及有關(guān)文件的規(guī)定，制定本辦法。

第二條 凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括未預(yù)征土地增值稅稅款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，均適用本辦法。

第三條 土地增值稅清算以納稅人初始填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為對象，對一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。

第四條 納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時(shí)應(yīng)在報(bào)送有關(guān)資料的同時(shí)附送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》（以下簡稱《鑒證報(bào)告》，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件1）。

第二章 清算條件

第五條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：

（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。

（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

第六條 符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過竣工驗(yàn)收，在整個(gè)預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的。

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

（三）經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

第三章 清算申請與受理

第八條 凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在90日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算稅款申請，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請表》（附件2），經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。對納稅人清算土地增值稅申請不符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)將不予核準(zhǔn)的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

第九條 凡主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》（附件3）并送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報(bào)送主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。

第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交有關(guān)清稅項(xiàng)目資料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（附件4）。須提交的有關(guān)資料如下：

（一）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表）等。

（二）國有土地使用權(quán)證書。

（三）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

（四）清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單。

（五）能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。

（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。

（七）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收報(bào)告。

（八）清算項(xiàng)目的銷售許可證。

（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。

（十）《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》。

（十一）《土地增值稅納稅申報(bào)表

（一）》。

（十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

第十一條 納稅人應(yīng)準(zhǔn)確、據(jù)實(shí)填寫各類清算申報(bào)表和相關(guān)表格；納稅人委托中介機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行清算鑒證的，在《鑒證報(bào)告》中應(yīng)詳細(xì)列舉清算項(xiàng)目的收入、扣除項(xiàng)目和進(jìn)行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。

第十二條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在收取納稅人提交的申請材料和《鑒證報(bào)告》時(shí)，應(yīng)認(rèn)真核對納稅人提供的資料，并嚴(yán)格按照《鑒證報(bào)告》標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行驗(yàn)收，對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（附件5）交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范、審計(jì)事項(xiàng)情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改《鑒證報(bào)告》或補(bǔ)充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書》（附件6）交納稅人，待清算資料補(bǔ)充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。

第四章 清算審核

第十三條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請之日起90日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的補(bǔ)正資料時(shí)間。

第十四條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實(shí)有效；審核《鑒證報(bào)告》的真實(shí)性；格式的規(guī)范性；內(nèi)容的齊全性，內(nèi)容應(yīng)包含開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積、批準(zhǔn)總銷售面積、企業(yè)總自用面積、總配套設(shè)施面積、項(xiàng)目分類用途情況、允許分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施面積、本次土地增值稅清算面積，審核各表格扣除項(xiàng)目內(nèi)容與相關(guān)資料的關(guān)系等。主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)對《鑒證報(bào)告》的工作底稿進(jìn)行抽查和檢查。

第十五條 清算項(xiàng)目銷售收入的確定。銷售收入是指銷售商品房所取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。收入的確認(rèn)重點(diǎn)審核企業(yè)預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，同時(shí)應(yīng)審核向購買方收取的房價(jià)款中是否包含代收費(fèi)用。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，取得其收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格核定。

對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價(jià)格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依照上述方法的市場價(jià)格核定。

第十六條 對清算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定計(jì)算，發(fā)生的各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額確認(rèn)扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得包括在扣除項(xiàng)目金額中。

第十七條 納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供合法有效憑證，方可據(jù)實(shí)扣除項(xiàng)目金額的范圍如下：

（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中實(shí)際發(fā)生的土地征用費(fèi)用、耕地占用稅、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補(bǔ)償費(fèi)用等支出。

（三）納稅人在銷售房地產(chǎn)過程中繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

第十八條 對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。對納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，有下列情況之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按核定辦法扣除：

（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；

（二）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的；

（三）發(fā)現(xiàn)《鑒證報(bào)告》內(nèi)容有問題的；

（四）虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的；

（五）清算項(xiàng)目中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的每平方米工程造價(jià)金額，又無正當(dāng)理由的。

第十九條 地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)建設(shè)部門定期公布的建安指導(dǎo)價(jià)格，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)等因素制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》，并據(jù)此核定第十八條所列四項(xiàng)開發(fā)成本的扣除額。《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》及核算方法，由市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。

第二十條 公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除范圍確認(rèn)，以房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出確定。非營利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

對于成片開發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)用，在先期清算時(shí)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

對于后期清算時(shí)實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時(shí)，允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí)，按照整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂?/p>

第二十一條 對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）扣除的確定，對財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5％計(jì)算扣除。

對財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10％進(jìn)行計(jì)算扣除。

第五章 清算管理

第二十二條 各區(qū)縣地方稅務(wù)局要做好土地增值稅的清算管理工作，認(rèn)真查驗(yàn)和審核清算企業(yè)報(bào)送的《鑒證報(bào)告》內(nèi)容及相關(guān)資料，在審查清算項(xiàng)目過程中因鑒證事項(xiàng)或其他問題需要納稅人進(jìn)一步補(bǔ)充與清算項(xiàng)目相關(guān)的證明資料時(shí)，決定暫停清算，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書》（附件7），待納稅人重新補(bǔ)充證明資料后，再辦理稅款清算手續(xù)。對納稅人不能按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限提交補(bǔ)正材料的，應(yīng)將清算項(xiàng)目資料移交給稅務(wù)稽查部門，由稽查部門進(jìn)行清算工作。

第二十三條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過清算審核后，對清算項(xiàng)目需要進(jìn)行納稅評估的，應(yīng)將全部資料移交納稅評估部門進(jìn)行清算評估工作，經(jīng)過納稅評估后，決定對納稅人申請的清稅項(xiàng)目不予核準(zhǔn)，需轉(zhuǎn)入檢查程序進(jìn)行檢查的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》（見附件8）送達(dá)納稅人，并將全部清稅資料移交稽查部門，按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稽查檢查工作。

第二十四條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算項(xiàng)目審核中，發(fā)現(xiàn)有下列情況的之一的，應(yīng)將全部資料移交納稅評估或稽查部門進(jìn)行清算工作。

（一）納稅人辦理清稅時(shí)，報(bào)送的《鑒證報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報(bào)后，《鑒證報(bào)告》仍不符合要求的；

（二）納稅人辦理清稅時(shí)，提供《鑒證報(bào)告》需要退稅的；

（三）納稅人未按土地增值稅政策規(guī)定預(yù)繳稅款的。

第二十五條 地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進(jìn)行核定征收土地增值稅（征收率另行制定）。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（二）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；

（三）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不清算的；

（四）納稅人未如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)，計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

第二十六條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)通過清算審核對清算項(xiàng)目需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》（見附件9）送達(dá)納稅人。

地方稅務(wù)機(jī)關(guān)通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納稅評估或稽查檢查需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅核定征收通知書》送達(dá)納稅人。

第二十七條 經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核后，需辦理退還土地增值稅手續(xù)的，依照《北京市地方稅務(wù)局退稅管理暫行辦法》（京地稅征[2003]686號）規(guī)定的程序辦理退稅手續(xù)。

第二十八條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)將清算工作中形成的資料與原保存的該項(xiàng)目稅務(wù)資料按照《北京市地方稅務(wù)局稅務(wù)檔案管理辦法》（京地稅檔[2004]73號）的有關(guān)規(guī)定合并立卷。對于成片開發(fā)分批清算土地增值稅的項(xiàng)目，應(yīng)在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后再進(jìn)行歸檔。

第六章 對中介機(jī)構(gòu)的管理

第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專項(xiàng)鑒證業(yè)務(wù)，可由納稅人委托具有主管部門批準(zhǔn)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

第三十條 中介機(jī)構(gòu)應(yīng)對不同用途的房地產(chǎn)開發(fā)清算項(xiàng)目所涉及的收入、成本、費(fèi)用等情況加以區(qū)分并說明情況。

第三十一條 中介機(jī)構(gòu)對清算項(xiàng)目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、銷售收入、成本及費(fèi)用等情況進(jìn)行鑒證。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的《鑒證報(bào)告》范本和內(nèi)容對鑒證情況出具《鑒證報(bào)告》，供稅務(wù)部門參考，并接受稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供清算項(xiàng)目鑒證工作底稿的查驗(yàn)核實(shí)工作。

第三十二條 對中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核退回后，仍未達(dá)到清算要求的，將不允許再從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作。

第七章 清算處罰

第三十三條 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人存在未及時(shí)、如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)、提供虛假納稅資料、偷稅等稅收違法行為的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條、六十三條、六十四條等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

第三十四條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算審核工作中，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)出具虛假鑒證報(bào)告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，除按照《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第九十八條規(guī)定進(jìn)行處罰外，還應(yīng)對違紀(jì)單位進(jìn)行通報(bào)，凡對被通報(bào)的中介機(jī)構(gòu)出具的鑒證報(bào)告，在辦理土地增值稅清算工作時(shí)均不予認(rèn)可。

第八章 附則

第三十五條 本辦法所涉及各文書和表格均列舉在附件中。

第三十六條 此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。

第三十七條 本辦法自下發(fā)之日起開始執(zhí)行。

第三十八條 自本通知生效之日起，原《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)北京市地方稅務(wù)局清算土地增值稅稅款管理工作規(guī)程的通知》（京地稅地[2004]628號）和《北京市地方稅務(wù)局印發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的管理辦法的通知》（京地稅地[2002]305號）廢止。

附件：

1、北京市土地增值稅清算鑒證報(bào)告

2、北京市土地增值稅清算申請表

3、北京市土地增值稅清算通知書

4、北京市土地增值稅清算材料清單

5、北京市土地增值稅清算受理通知書

6、北京市土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書

7、北京市土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書

8、北京市土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書

9、北京市土地增值稅核定征收通知書

附件1：

北京市土地增值稅清算鑒證報(bào)告

單位簽章：年月日土地增值稅鑒證報(bào)告

（200）土增鑒字 號

單位：

我們接受委托，對貴單位轉(zhuǎn)讓“ “項(xiàng)目取得的收入應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了查證。我們查證的依據(jù)是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《實(shí)施細(xì)則》及相關(guān)政策規(guī)定，并參照《中國注冊會(huì)計(jì)師獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則》對貴單位所提供的憑證、帳冊、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、有關(guān)納稅資料和數(shù)據(jù)實(shí)施了我們認(rèn)為必要的鑒證程序，同時(shí)還包括查閱、核對施工圖紙及相關(guān)資料、查看現(xiàn)場。貴單位對所提供的會(huì)計(jì)資料、納稅資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是出具客觀公正的鑒證報(bào)告。

經(jīng)審核，貴單位“ “項(xiàng)目：

取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為 元；

其中：

1、貨幣收入 元；

2、實(shí)物收入 元；

3、其他收入 元；

扣除項(xiàng)目總金額為 元；

其中：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額為 元；

2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 元；

3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的四項(xiàng)成本為 元；

4、公共配套設(shè)施費(fèi)的成本為 元；

5、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用為 元；

6、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 元；

7、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除額為 元；

增值額為 元；

增值額與扣除項(xiàng)目金額之比 %；

應(yīng)繳土地增值稅稅額為 元；

免繳土地增值稅稅額為 元；

已繳土地增值稅稅額為 元；

項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額為 元。

特此報(bào)告附件：

1、《土地增值稅納稅鑒證表》

2、《土地增值稅繳款情況匯總表》

3、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》

4、《扣除項(xiàng)目匯總表》

5、《取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表》

6、《土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表》

7、《前期工程費(fèi)鑒證表》

8、《建筑安裝工程費(fèi)鑒證表》

9、《基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表》

10、《開發(fā)間接費(fèi)用鑒證表》

11、《公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表》

12、《利息支出鑒證表》

13、《與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表》

中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師：

中介機(jī)構(gòu)名稱：中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師：

地址：聯(lián)系電話：

年 月 日

土地增值稅納稅鑒證說明

我們接受委托，對貴單位轉(zhuǎn)讓“ “項(xiàng)目，應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了審計(jì)，現(xiàn)將審計(jì)情況說明如下：

一、整體基本情況：

項(xiàng)目簡介

（1）項(xiàng)目座落地

（2）總建筑面積

（3）批準(zhǔn)總銷售面積

（4）總自用面積

（5）總配套設(shè)施面積

（6）本次清算建筑面積

（7）項(xiàng)目分類用途情況

（8）項(xiàng)目裝飾裝修情況

（9）允許分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施面積

（10）竣工驗(yàn)收情況

（11）符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積情況

（12）立項(xiàng)批復(fù)文件

（13）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)情況等

（14）

二、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入說明：（貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入）

三、扣除項(xiàng)目有關(guān)情況說明：依據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，對成本所涉及的項(xiàng)目加以詳細(xì)說明。

四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過程：

五、其他審核事項(xiàng)說明：

中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師：

中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師：

年 月 日

表1：

北京市土地增值稅納稅鑒證表

項(xiàng)目起止日期： 年 月 日至 年 月 日

金額單位：元

納稅人名稱 納稅人 地址 聯(lián)系人電話

經(jīng)濟(jì)類型 行 業(yè) 直接主管部門

開戶銀行 賬 號 郵 政 編 碼

項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址

項(xiàng)目 行 次 中介鑒證數(shù)

一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額 1

其中 轉(zhuǎn)讓土地收入 2

轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入 3

二、扣除項(xiàng)目金額合計(jì) 4

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 5

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 6

其中 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 7

前期工程費(fèi) 8

建筑安裝工程費(fèi) 9

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 10

公共配套設(shè)施費(fèi) 11

開發(fā)間接費(fèi)用 12

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 13 其中 利息支出 14 其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 15

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 16 其中 營業(yè)稅 17 城市維護(hù)建設(shè)稅 18 教育費(fèi)附加 19

5、財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù) 20

三、增值額 21

四、增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（%）22

五、適用稅率（%）23

六、速算扣除系數(shù)（%）24

八、應(yīng)繳土地增值稅稅款 25

九、免繳土地增值稅稅款 26

十、已繳土地增值稅稅款 27

十一、項(xiàng)目清算應(yīng)補(bǔ)土地增值稅稅額 28

十二、項(xiàng)目清算應(yīng)退土地增值稅稅額 29 中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位：（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師：（簽章）年月日

助理人員：年月日

表2：

北京市土地增值稅繳款情況匯總表

金額單位：元

納稅人名稱 納稅人地址 聯(lián)系人、電話

經(jīng)濟(jì)類型 行業(yè) 直接主管部門

開戶銀行 賬號 郵政編碼

項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址

稅款入庫日期 行次 繳款書號碼 金額

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位：（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師：（簽章）年月日

助理人員：年月日

表3：

北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表

取得收入起止日期：年月日至年月日金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期

復(fù)核人 日期

開發(fā)商品房收入類別 企業(yè)提供數(shù) 中介調(diào)整數(shù) 確定收入數(shù) 備注

銷售貨幣金額

換取非貨幣性資產(chǎn)作價(jià)金額

分配股東作價(jià)金額

分配投資人作價(jià)金額

用于職工福利作價(jià)金額

用于職工獎(jiǎng)勵(lì)作價(jià)金額

用于贊助作價(jià)金額

對外投資金額

抵償債務(wù)金額

取得其他收益金額

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位：（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師：（簽章）年月日

助理人員：年月日

表4：

北京市扣除項(xiàng)目匯總表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期

復(fù)核人 日期

項(xiàng)目 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

其中 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

前期工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

公共配套設(shè)施費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)用

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

其中 利息支出

其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

其中 營業(yè)稅

城市維護(hù)建設(shè)稅

教育費(fèi)附加

5.財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

中國注冊稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師:（簽章）年月日

助理人員：年月日

表5：

北京市取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期

復(fù)核人 日期

項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注

支付的土地出讓金

支付地價(jià)款金額

交納的有關(guān)稅費(fèi)

其中：

合計(jì)

表6：

北京市土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期

復(fù)核人 日期

項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注

土地征用費(fèi)用

耕地占用稅

勞動(dòng)力安置費(fèi)

安置動(dòng)遷用房支出

拆遷補(bǔ)償款

合計(jì)

表7：

北京市前期工程費(fèi)鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期

復(fù)核人 日期

項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注

規(guī)劃費(fèi)用

設(shè)計(jì)費(fèi)用

項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用

水文費(fèi)用

地質(zhì)費(fèi)用

勘探費(fèi)用

測繪費(fèi)用

七通一平支出

合計(jì)

表8：

北京市建筑安裝工程費(fèi)鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期

復(fù)核人 日期

項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注

建筑工程費(fèi)用

安裝工程費(fèi)用

支付給承包方費(fèi)用

其他建筑安裝工程費(fèi)用

其中

合計(jì)

表9：

北京市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期

復(fù)核人 日期

項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注

開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路

供水工程支出

供電工程支出

供氣工程支出

排污工程支出

排洪工程支出

通訊工程支出

照明工程支出

環(huán)衛(wèi)工程支出

綠化費(fèi)用

其他設(shè)施工程發(fā)生的支出

其中

合計(jì)

表10：

北京市開發(fā)間接費(fèi)用鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期

復(fù)核人 日期

項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注

管理人員工資

職工福利費(fèi)

折舊費(fèi)

修理費(fèi)

辦公費(fèi)

水電費(fèi)

勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)

周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)

其他發(fā)生的間接費(fèi)用

其中

合計(jì)

表11：

北京市公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期

復(fù)核人 日期

項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次分配扣除金額 本次未扣除金額 備注

物業(yè)管理用房費(fèi)用

變電站費(fèi)用

熱力站費(fèi)用

水廠費(fèi)用

居委會(huì)用房費(fèi)用

派出所用房費(fèi)用

幼兒園用房費(fèi)用

學(xué)校用房費(fèi)用

托兒所用房費(fèi)用

公共廁所費(fèi)用

自行車棚用房費(fèi)用

郵電通訊用房費(fèi)用

其他非營業(yè)性公共設(shè)施費(fèi)用

其中：

合計(jì)

表12：

北京市利息支出鑒證表

金額單位：元

納稅人名稱 納稅人地址 聯(lián)系人電話

經(jīng)濟(jì)類型 行業(yè) 直接主管部門

開戶銀行 賬號 郵政編碼

項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目地址 銀行同期利率：

金融機(jī)構(gòu)名稱 行次 借款金額 借款期限 利率 允許列支利息金額

合計(jì)

表13：

北京市與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期

復(fù)核人 日期

項(xiàng)目 行次 應(yīng)繳納稅款金額 實(shí)際繳納稅款金額 備注

營業(yè)稅 1

城市維護(hù)建設(shè)稅 2

教育費(fèi)附加 3

已納稅額合計(jì) 12

附件2：

北京市土地增值稅清算申請表

單位：平方米

納稅人名稱 納稅人地址

納稅人計(jì)算機(jī)代碼 聯(lián)系人及電話

項(xiàng)目名稱 + 項(xiàng)目地址

項(xiàng)目總建筑面積 應(yīng)銷售總面積

已預(yù)（銷）售總面積 已預(yù)（銷）售面積占應(yīng)銷售面積比例 ％

納稅人申請理由：單位簽章：法人簽章：年月日

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)意見：簽字：年月日

填表說明：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在辦理土地增值稅清算前據(jù)實(shí)填寫本表。

2、本表申請項(xiàng)目應(yīng)與原填報(bào)的土地增值稅項(xiàng)目登記表項(xiàng)目一致。

3、項(xiàng)目清稅終了后，本表與土地增值稅項(xiàng)目登記表、納稅申報(bào)表及清稅相關(guān)資料一同存檔銷號。

4、本附表一式兩份，送地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核蓋章后，由稅務(wù)機(jī)關(guān)留存一份，退回申請單位一份。

附件3：

表1：

北京市土地增值稅清算通知書

地稅清稅（審）號納稅人（申請人）：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》、《北京市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》有關(guān)規(guī)定，你（單位）申報(bào)的 項(xiàng)目，已符合土地增值稅清算條件，請你單位自收到本通知之日起30日內(nèi)，到 辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。

特此通知

你（單位）如需查詢有關(guān)情況，可撥打電話 詢問。

簽章：

年 月 日

備注：本通知單由納稅人留存。

表2：

北京市土地增值稅清算通知書

地稅清稅（審）號納稅人（申請人）：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》《北京市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》有關(guān)規(guī)定，你（單位）申報(bào)的 項(xiàng)目，已符合土地增值稅清算條件，請你單位自收到本通知之日起30日內(nèi)，到 辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。

特此通知

你（單位）如需查詢有關(guān)情況，可撥打電話 詢問。

簽章：

年月日

納稅人簽收回執(zhí)

收件人： 單位簽章：

收件日期：

備注：本通知單送達(dá)納稅人簽收蓋章后，稅務(wù)機(jī)關(guān)留存。

附件4：

北京市土地增值稅清算材料清單

納稅人名稱：

清算項(xiàng)目名稱：

清算項(xiàng)目座落地址：編號：第號

序號 材料名稱 備注

合計(jì)

附件5：

北京市土地增值稅清算受理通知書

地稅清稅（審）號

納稅人（申請人）：

經(jīng)審查，你（單位）申報(bào)的 清算稅款項(xiàng)目，符合受理?xiàng)l件，現(xiàn)予受理。本機(jī)關(guān)將于受理后90個(gè)工作日內(nèi)做出核準(zhǔn)決定。你（單位）如需查詢有關(guān)情況，可撥打電話 詢問。

簽章：

年 月 日

附件6：

北京市土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書

地稅清稅（審）號

納稅人（申請人）：

經(jīng)審查，你（單位）申請的 清算稅款項(xiàng)目，需補(bǔ)正清稅材料。請你（單位）于接到本通知書之日起30日內(nèi)補(bǔ)正有關(guān)清稅材料。補(bǔ)正材料時(shí)間不計(jì)入本清稅核準(zhǔn)時(shí)限內(nèi)。

需要補(bǔ)充提交的清稅材料及要求如下：

如需了解有關(guān)情況，可撥打電話 詢問；如有異議，可向本機(jī)關(guān)法制部門投訴，電話□。

簽章：

年 月 日

附件7：

北京市土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書

地稅清稅（審）號

納稅人（申請人）：

經(jīng)審查，你（單位）申請的 清算稅款項(xiàng)目，需補(bǔ)正清稅材料，本機(jī)關(guān)決定中止核準(zhǔn)。請你（單位）于接到本通知書之日起30日內(nèi)補(bǔ)正有關(guān)清算材料。補(bǔ)正材料時(shí)間不計(jì)入本清算核準(zhǔn)時(shí)限內(nèi)。未按規(guī)定期限提交補(bǔ)正材料的，將移交到稅務(wù)檢查部門，由稽查檢查部門對清算項(xiàng)目進(jìn)行稽查檢查工作。

需要補(bǔ)正的申辦材料和要求如下：

你（單位）如需了解有關(guān)情況，可撥打電話 詢問；如有異議可向本機(jī)關(guān)法制部門投訴，電話□。

年 月 日

附件8：

北京市土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書

地稅清稅（審）號

納稅人（申請人）：

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則、北京市土地增值稅清算管理辦法等有關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)對你（單位）申請的 清算項(xiàng)目情況進(jìn)行了審核，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為不符合土地增值稅清算稅款正常核準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，決定終止核準(zhǔn)。

終止核準(zhǔn)的理由如下：

處理意見：

移交檢查部門

核定征收土地增值稅

你（單位）對此決定如有異議，可于接到本通知書之日起30日內(nèi)向上一級稅務(wù)機(jī)關(guān)申請行政復(fù)議。

簽章：

年 月 日

附件9：

北京市土地增值稅核定征收通知書

地稅清稅（核）號

納稅人：

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的有關(guān)規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)決定對你（單位）項(xiàng)目按確定的銷售收入 %的征收率，核定征收土地增值稅。核定征收的理由如下：

你（單位）對此決定如有異議，可于接到本通知書之日起30日內(nèi)向上一級稅務(wù)機(jī)關(guān)申請行政復(fù)議。

簽章：

年 月 日

第五篇：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理

(2008-04-07 11:20:01)河南省地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（豫地稅函〔2007〕16號）

各省轄市地方稅務(wù)局、省直屬稅務(wù)分局、省直屬小浪底稅務(wù)分局,鞏義市、項(xiàng)城市、永城市、固始縣、鄧州市地方稅務(wù)局：

現(xiàn)將國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）（以下簡稱通知）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合我省實(shí)際情況補(bǔ)充如下規(guī)定，請一并貫徹執(zhí)行。

一、土地增值稅的清算條件

（一）符合《通知》清算條件

（二）的納稅人，應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理清算手續(xù)。

（二）對轉(zhuǎn)讓土地或以轉(zhuǎn)讓土地為主的（建筑物占總售價(jià)30％以內(nèi)）納稅人，原則上采取查賬征收方式進(jìn)行清算。

對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的，比照上述規(guī)定執(zhí)行。

（三）納稅人申請辦理土地增值稅清算時(shí)，需報(bào)送的資料除按《通知》規(guī)定的資料外，還應(yīng)填寫土地增值稅的清算表

（一）（二）（見附件二）、報(bào)送清算前的各月土地增值稅申報(bào)表和完稅憑證。

二、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他用房同體的扣除項(xiàng)目問題

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他用房同一體（豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房及辦公用房）的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定分別計(jì)算扣除項(xiàng)目和增值額，凡不能準(zhǔn)確計(jì)算扣除項(xiàng)目和增值額的，不得享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅減免稅稅收優(yōu)惠政策。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照核定征收方式征收土地增值稅。

三、土地增值稅的審核簽證

從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等問題，由河南省地方稅務(wù)局另行規(guī)定。

四、土地增值稅的預(yù)征率

土地增值稅預(yù)征率仍按河南省地方稅務(wù)局豫地稅函〔2004〕125號文件相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

五、土地增值稅的核定征收率

（一）核定征收率 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 1.5% 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅及土地以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目 3.5% 土地 5% 土地是指轉(zhuǎn)讓土地或以轉(zhuǎn)讓土地為主（建筑物占總售價(jià)的30%以內(nèi)）的行為。凡納稅人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房、辦公用房的收入，應(yīng)分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。

（二）二手房轉(zhuǎn)讓的核定征收率

對個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的，凡能夠正確計(jì)算收入和扣除項(xiàng)目的，按土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，納稅人可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理清算手續(xù)。對不符清算條件的納稅人可按照核定征收方式征收土地增值稅。

核定征收率為：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1%，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目2%。

六、新老政策的銜接

（一）已采取核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，自2007年2月1日起按本通知的規(guī)定調(diào)整核定征收率。轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)按查賬征收方式進(jìn)行清算。

已采取查賬征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按本《通知》的規(guī)定進(jìn)行清算。

（二）自2007年2月1日起，凡對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取查賬征收方式或核定征收方式的，一律改按項(xiàng)目進(jìn)行清算或核定。

（三）本《通知》執(zhí)行之日起，納稅人需調(diào)整征收方式的，由省轄市地方稅務(wù)局確定。

附件：土地增值稅清算表 二○○七年一月三十日

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局：

為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料

符合本通知第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報(bào)表；

（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

六、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證

稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。