第一篇：個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅

一、對于《財政部國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）該文件第一款“關于營業稅和契稅的政策問題”中的“個人自建自用住房，銷售時免征營業稅”規定，何謂自建自用，我們把握不準。總局在營業稅新細則培訓時解釋，稱“自已投資請其他施工企業建設”不屬自建行為。

二、個人將自己非購買取得的現有住房對外銷售，可否全額征收營業稅？比如在自己原有的宅基地上建設房屋并居住，現在不住了，把它賣出去。目前，所有政策規定都明確了購買取得的住房憑抵扣發票進行計稅依據的確定。

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第五條規定：納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：

……(二)單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售，其所發生的自建行為;

第二十五條 納稅人發生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。

因此。單位或者個人自建新建建筑物不包括自己投資其他施工企業建設的情形，否則就不會再有視同發生應稅行為的情形。

根據《財政部國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅字[1999]210號》規定;“個人自建自用住房，銷售時免征營業稅”，對于個人自行投資自行建造房產銷售時免征營業稅。

上述回復僅供參考。有關具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。

問：對于“個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅”的稅收優惠政策中，其所指“住房”如何認定？

答：

（一）個人銷售或購買住房（不包括個人自建住房），凡房產（總）證中登記的房產性質屬于住宅種類（包括別墅、高級公寓），均應認定為“住房”。房產性質登記不明確或屬于混合用途的，不予認定為“住房”。

個人銷售或購買自建住房，凡土地使用權證用地類型登記為住宅用地或商住兩用且房產證登記的房產性質為住宅種類的，均應認定為“住房”。對土地用途、房產性質登記不一致或房產性質登記為混合用途的，不予認定為“住房”。

（二）實行土地使用權證與房產證兩證合一登記的地區，其住房的認定以土地房屋權證中登記的土地用途為準，即土地用途登記為住宅用地的，認定為“住房”；土地用途登記為商住用地或城鎮混合住宅用地且房屋類型登記為住宅種類的，認定為“住房”。土地用途登記為其他類型用地的，不予認定為“住房”。

第二篇：部分小微企業暫免征收增值稅相關問題解答

部分小微企業暫免征收增值稅相關問題解答

1、問：哪些小微企業能享受增值稅免稅優惠政策？

答：根據《財政部國家稅務總局關于暫免征收部分小微企業增值稅和營業稅的通知》(財稅〔2013〕52號)的規定，暫免征收增值稅的小微企業，是指增值稅小規模納稅人中月銷售額不超過2 萬元的企業或非企業性單位。

2、問：符合條件的小微企業享受增值稅免稅優惠需要專門申請嗎？

答：不需要專門進行申請。增值稅小規模納稅人（企業或非企業性單位）在納稅申報時，只要月銷售額不超過2萬元，都可以按免稅申報。

3、問：“月銷售額不超過2萬元”與“起征點”的把握是一樣嗎？

答：略有不同。為體現公平原則，小微企業中的小規模納稅人，若當月申報的不含稅銷售額未超過2萬元（含2萬元）的，可以免征增值稅；這與個人（個體工商戶及其他個人）當月申報未達起征點的略有不同，起征點是當月申報的不含稅銷售額超過2萬元（包含2萬元整）的，應全額計算繳納增值稅。

4、問：當月銷售額超過2萬元，但次月符合條件，是否還能享受免稅？

答：可以。小微企業中的小規模納稅人，符合條件暫免征收增值稅是按月計算的，當月銷售額超過2萬元全額繳納增值稅，并不影響次月的免稅。

5、問：已申請代開增值稅專用發票的小微企業還可以享受免稅優惠嗎？ 答：月銷售額不超過2萬元的小規模納稅人（企業或非企業性單位），已到稅務機關代開增值稅專用發票（含貨物運輸業增值稅專用發票）及普通發票的，當期因代開增值稅專用發票（含貨物運輸業增值稅專用發票）和普通發票已經繳納的稅款，在發票全部聯次追回后可以向主管稅務機關申請退還。

6、問：某小微企業（小規模納稅人）當月銷售額3萬元，應如何計算繳納增值稅額？ 答：該小微企業當月不含稅銷售額3萬，應按3萬元全額計算繳納增值稅。這是因為，個人（個體工商戶及其他個人）當月申報的全部銷售額未達增值稅起征點的，免征增值稅；達到起征點的，全額計算繳納增值稅。為公平起見，增值稅小規模納稅人中的企業和非企業性單位當月申報的不含稅銷售額超過2萬元的，不能按扣減2萬元的差額計算繳納增值稅。

7、問：混業經營的小微企業，如何享受免稅優惠政策？

答：小微企業中的“營改增”試點小規模納稅人，若有混業經營的，可以按不同業務分別適用免稅優惠政策，即銷售貨物及提供修理修配勞務月銷售額未超過2萬元的和提供應稅服務銷售額未超過2萬元的，都可以享受暫免征收增值稅的優惠政策。

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第三篇：暫免征收部分小微企業增值稅和營業稅政策

一、政策出臺背景

1.小微企業發展中面臨的困難

我國小微企業遭遇一系列已嚴重影響生存與發展的困難，具體可概括為“兩高兩難兩門”：成本高、稅負高；用工難、融資難；玻璃門、彈簧門。

2.小微企業的戰略定位

國務院常務會議專門研究部署進一步支持小型和微型企業健康發展，并明確指出，小微企業是提供新增就業崗位的主要渠道，是企業家創業成長的主要平臺，是科技創新的重要力量。

3.支持和促進小微企業發展的一系列政策

（1）2011年10月12日，國務院出臺了9條支持小型和微型企業發展的金融財稅政策（簡稱小微企業“國九條”）。

（2）2011年10月，銀監會下發了“銀十條”的補充通知，內容涉及小微企業貸款平均增速、增量、金融服務機構準入和小微企業貸款專項金融債等多個方面。

（3）2011年 11月17日，財政部和國家發改委聯合發布通知，決定從2012年1月1日至2014年12月31日，對小微企業免征管理類、登記類、證照類等22項行政事業性收費。

（4）一系列的稅收優惠政策：

符合條件的小型微利企業減按20%的稅率征收企業所得稅；

將增值稅小規模納稅人的征收率由6%和4%統一降至3%；

對年應納稅所得額低于3萬元的小型微利企業，其所得減按50%計入應納稅所得額，減按20%的稅率繳納企業所得稅；

免征金融機構對小微企業貸款印花稅；

目前正在積極推進的營業稅改征增值稅改革試點，原適用5%營業稅稅率的小微企業，改征增值稅后，大部分按照3%征收率繳納增值稅，稅負水平下降40%。

等等。

4.公平稅負要求

考量一項稅收政策，一個重要的因素就是公平。此政策的出臺，正是考慮了小微企業和個體工商戶稅收政策的銜接和公平。

二、基本概念

（一）小微企業

小微企業是小型企業、微型企業、家庭作坊式企業、個體工商戶的統稱，是由經濟學家郎咸平教授提出的。

根據《關于印發中小企業劃型標準規定的通知》（工信部聯企業[2011]300號），中小企業劃分為中型、小型、微型三種類型，具體標準根據企業從業人員、營業收入、資產總額等指標，結合行業特點制定。

中型、小微企業劃型標準：

（1）農、林、牧、漁業——營業收入

營業收入20000萬元以下的為中小微型企業。其中，營業收入500萬元及以上的為中型企業，營業收入50萬元及以上的為小型企業，營業收入50萬元以下的為微型企業。

（2）工業——營業收入、從業人員

從業人員1000人以下或營業收入40000萬元以下的為中小微型企業。其中，從業人員300人及以上，且營業收入2000萬元及以上的為中型企業；從業人員20人及以上，且營業收入300萬元及以上的為小型企業；從業人員20人以下或營業收入300萬元以下的為微型企業。

（3）建筑業——營業收入、資產總額

營業收入80000萬元以下或資產總額80000萬元以下的為中小微型企業。其中，營業收入6000萬元及以上，且資產總額5000萬元及以上的為中型企業；營業收入300萬元及以上，且資產總額300萬元及以上的為小型企業；營業收入300萬元以下或資產總額300萬元以下的為微型企業。

（4）批發業——營業收入、從業人員

從業人員200人以下或營業收入40000萬元以下的為中小微型企業。其中，從業人員20人及以上，且營業收入5000萬元及以上的為中型企業；從業人員5人及以上，且營業收入1000萬元及以上的為小型企業；從業人員5人以下或營業收入1000萬元以下的為微型企業。

（5）零售業——營業收入、從業人員

從業人員300人以下或營業收入20000萬元以下的為中小微型企業。其中，從業人員50人及以上，且營業收入500萬元及以上的為中型企業；從業人員10人及以上，且營業收入100萬元及以上的為小型企業；從業人員10人以下或營業收入100萬元以下的為微型企業。

（6）交通運輸業——營業收入、從業人員

從業人員1000人以下或營業收入30000萬元以下的為中小微型企業。其中，從業人員300人及以上，且營業收入3000萬元及以上的為中型企業；從業人員20人及以上，且營業收入200萬元及以上的為小型企業；從業人員20人以下或營業收入200萬元以下的為微型企業。

（7）倉儲業——營業收入、從業人員

從業人員200人以下或營業收入30000萬元以下的為中小微型企業。其中，從業人員100人及以上，且營業收入1000萬元及以上的為中型企業；從業人員20人及以上，且營業收入100萬元及以上的為小型企業；從業人員20人以下或營業收入100萬元以下的為微型企業。

（8）郵政業——營業收入、從業人員

從業人員1000人以下或營業收入30000萬元以下的為中小微型企業。其中，從業人員300人及以上，且營業收入2000萬元及以上的為中型企業；從業人員20人及以上，且營業收入100萬元及以上的為小型企業；從業人員20人以下或營業收入100萬元以下的為微型企業。

（9）住宿業——營業收入、從業人員

從業人員300人以下或營業收入10000萬元以下的為中小微型企業。其中，從業人員100人及以上，且營業收入2000萬元及以上的為中型企業；從業人員10人及以上，且營業收入100萬元及以上的為小型企業；從業人員10人以下或營業收入100萬元以下的為微型企業。

（10）餐飲業——營業收入、從業人員

從業人員300人以下或營業收入10000萬元以下的為中小微型企業。其中，從業人員100人及以上，且營業收入2000萬元及以上的為中型企業；從業人員10人及以上，且營業收入100萬元及以上的為小型企業；從業人員10人以下或營業收入100萬元以下的為微型企業。

（11）信息傳輸業——營業收入、從業人員

從業人員2000人以下或營業收入100000萬元以下的為中小微型企業。其中，從業人員100人及以上，且營業收入1000萬元及以上的為中型企業；從業人員10人及以上，且營業收入100萬元及以上的為小型企業；從業人員10人以下或營業收入100萬元以下的為微型企業。

（12）軟件和信息技術服務業。

從業人員300人以下或營業收入10000萬元以下的為中小微型企業。其中，從業人員100人及以上，且營業收入1000萬元及以上的為中型企業；從業人員10人及以上，且營業收入50萬元及以上的為小型企業；從業人員10人以下或營業收入50萬元以下的為微型企業。

（13）房地產開發經營——營業收入、資產總額

營業收入200000萬元以下或資產總額10000萬元以下的為中小微型企業。其中，營業收入1000萬元及以上，且資產總額5000萬元及以上的為中型企業；營業收入100萬元及以上，且資產總額2000萬元及以上的為小型企業；營業收入100萬元以下或資產總額2000萬元以下的為微型企業。

（14）物業管理——營業收入、從業人員

從業人員1000人以下或營業收入5000萬元以下的為中小微型企業。其中，從業人員300人及以上，且營業收入1000萬元及以上的為中型企業；從業人員100人及以上，且營業收入500萬元及以上的為小型企業；從業人員100人以下或營業收入500萬元以下的為微型企業。

（15）租賃和商務服務業——從業人員、資產總額

從業人員300人以下或資產總額120000萬元以下的為中小微型企業。其中，從業人員100人及以上，且資產總額8000萬元及以上的為中型企業；從業人員10人及以上，且資產總額100萬元及以上的為小型企業；從業人員10人以下或資產總額100萬元以下的為微型企業。

（16）其他未列明行業——從業人員

從業人員300人以下的為中小微型企業。其中，從業人員100人及以上的為中型企業；從業人員10人及以上的為小型企業；從業人員10人以下的為微型企業。

【實務問答1】

是否所有的小規模納稅人都是小微企業？

【解答】

根據《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（中華人民共和國財政部 國家稅務總局令第50號）第二十八條規定，條例第十一條所稱小規模納稅人的標準為：

1.從事貨物生產或者提供應稅勞務的納稅人，以及以從事貨物生產或者提供應稅勞務為主，并兼營貨物批發或者零售的納稅人，年應征增值稅銷售額（以下簡稱應稅銷售額）在50萬元以下（含本數，下同）的；

2.除本條第一款第（一）項規定以外的納稅人，年應稅銷售額在80萬元以下的。

根據《國家稅務總局關于營業稅改征增值稅試點增值稅一般納稅人資格認定有關事項的公告 》（國家稅務總局公告2013年第75號）規定，營改增試點實施前應稅服務年銷售額超過500萬元的試點納稅人，認定為增值稅一般納稅人。

因此，增值稅的小規模納稅人在判定時條件與小微企業是不同的，但對照小微企業的標準，增值稅的小規模納稅人可以說都是小微企業。

【實務問答2】

企業所得稅法中的小型微利企業都是小微企業嗎？

【解答】

企業所得稅法中的小型微利企業：根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務院令第512號）第九十二條規定，企業所得稅法第二十八條第一款所稱符合條件的小型微利企業，是指從事國家非限制和禁止行業，并符合下列條件的企業：

（1）工業企業，應納稅所得額不超過30萬元，從業人數不超過100人，資產總額不超過3000萬元；

（2）其他企業，應納稅所得額不超過30萬元，從業人數不超過80人，資產總額不超過1000萬元。

同時符合這四個條件的小型微利企業才可享受企業所得稅的優惠政策。

因此，企業所得稅法中的小型微利企業與這里的小微企業判定標準是不同的。

（二）起征點與免征額

起征點是征稅對象達到一定數額開始征稅的起點。

免征額是在征稅對象的全部數額中免予征稅的數額。

起征點與免征額同為征稅與否的界限，對納稅人來說，在其收入沒有達到起征點或沒有超過免征額的情況下，都不征稅，兩者是一樣的。

第四篇：云南省土地增值稅征收管理暫行規定

云南省土地增值稅征收管理暫行規定

第一條 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）的有關規定，結合云南實際，制定本規定。第二條 房地產開發費用計算扣除的具體比例確定為：

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按《實施細則》第七條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的５％計算扣除。

（二）不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按《實施細則》第七條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的１０％計算扣除。

第三條 根據《實施細則》第十一條的規定，我省普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限按照省建設行政主管部門制定的住宅建筑標準辦理。

各級建設行政主管部門在審批房地產開發項目初步設計時，應當會同同級稅務機關對房地產開發項目中的普通標準住宅加以認定，聯合發出普通標準住宅情況通知，基層稅務機關據此確定免征土地增值稅的范圍。

房地產開發企業應當分別核算普通標準住宅和其他住宅的經營收入、經營成本。未分別核算的，按照其他住宅辦理。

第四條 從事房地產開發轉讓的納稅人，應當按下列程序辦理納稅手續：

（一）納稅人在簽訂房地產開發合同或者取得房地產開發立項批準文件后３０日內，應當以房地產成本核算的最基本的核算項目或者核算對象為單位向主管稅務機關辦理土地增值稅納稅項目申報手續，并向主管稅務機關提交房地產開發合同或者房地產開發立項批準文件。

（二）納稅人發生房地產轉讓后，實行各納稅項目分月繳納，年終清算的辦法：

１．納稅人應當于次月１０日內，分別根據上月各納稅項目的收入、成本、費用和與轉讓房地產有關的稅金計算并向主管稅務機關申報納稅土地增值稅。

２．納稅人應當于終了后４５日內，分別根據全年各納稅項目的全部收入、成本、費用和與轉讓房地產有關的稅金計算應當繳納的土地增值稅稅款以及已繳納的土地增值稅稅款，并向主管稅務機關進行清算申報，經主管稅務機關核實后，多退少補。

第五條 從事其他房地產轉讓的納稅人，應當按下列程序辦理納稅手續：

（一）納稅人在轉讓房地產合同簽訂后７日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向主管稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。

（二）納稅人按照主管稅務機關核定的稅額及規定期限繳納土地增值稅。

（三）納稅人憑土地增值稅繳款書或者完稅證復印件到土地管理部門、房產管理部門辦理有關權屬變更手續。無土地增值稅繳款書或者完稅證復印件的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關權屬變更手續。

第六條 縣級以上人民政府批準成立的房地產評估機構方可從事《實施細則》第七條

（四）項和第十三條規定的價格評估工作。同級稅務機關應當參與并監督房地產評估機構對涉及土地增值稅的價格評估工作，評估價格須經同級稅務機關確認。

第七條 納稅人轉讓房地產座落在兩個或者兩個以上縣（市）的，應當分別在房地產所在地申報納稅。難以確定納稅地點的，由上一級主管稅務機關確定。

第八條 本規定由云南省地方稅務局負責解釋。

第九條 本規定自發布之日起施行。

【發布單位】 云南省人民政府

【發布文號】 云南省人民政府令第22號

【發布日期】 1995-04-28

云南省地方稅務局轉發國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理

有關問題的通知

（云地稅發〔2007〕180號 2007年10月22日）

各州、市地方稅務局，省局直屬征收分局：

現將《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）（以下簡稱《通知》）轉發給你們，并結合云南實際就有關問題明確如下，請一并貫徹執行。

一、土地增值稅的清算范圍

凡從事房地產開發的企業開發銷售的房地產開發項目，包括未預征土地增值稅稅款的房地產開發項目（經濟適用住房項目除外），均應按規定辦理土地增值稅的清算手續。

二、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

對納稅人開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別核算增值額。凡不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，普通住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條

（一）項的免稅規定，應按照其他房地產開發項目辦理清算。

三、土地增值稅的清算條件

（一）根據《通知》規定，經主管地方稅務機關進行納稅評估發現問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產開發項目，納稅人應按照土地增值稅清算規定到主管地方稅務機關辦理土地增值稅的清算手續。

（二）《通知》第二條規定，已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。其中“已轉讓的房地產建筑面積”包括房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售的房地產的建筑面積；“85%以上”包含85%即以上。

（三）凡符合《通知》第二條第（一）項規定的納稅人，應在滿足清算條件之日起90日內到主管地方稅務機關辦理清算手續，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》（附件1（略））。經主管地方稅務機關核準后，即可辦理清算稅款手續。對納稅人申請不符合受理條件的，應將不予核準的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

凡主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目，主管地方稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》（附件2（略））并送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務機關。經主管地方稅務機關核準后，即可辦理土地增值稅清算稅款手續。

（四）房地產開發企業建造商品房，已自用或出租使用年限在2年以上（不含2年）再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

四、土地增值稅清算應報送的資料

納稅人申請辦理土地增值稅清算時，除《通知》規定應報送的資料外，還應報送以下資料：

土地增值稅清算表（分清算單位填寫）（見附件3（略）），清算前各月土地增值稅納稅申報表和完稅憑證，國有土地使用權證書，國有土地使用權轉讓合同（以轉讓方式取得國有土地使用權的），清算項目的預算、概算書，清算項目的銷售許可證，與轉讓房地產有關的完稅憑證（包括已繳納的營業稅、城建稅、教育費附加等，以及主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

五、土地增值稅的扣除項目

對房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實，需要進行核定的，在省局未確定具體核定辦法前，由負責清算的主管地方稅務機關按照《通知》第四條第（二）項規定確定上述四項開發成本的單位面積金額標準。

六、房地產開發企業土地增值稅的核定征收率

凡房地產開發企業有《通知》第七條規定的情形之一的，土地增值稅按銷售收入的一定比例實行核定征收，普通標準住宅的核定征收率為5‰-1.5%；寫字樓、營業用房、別墅、度假村、高級公寓等高檔住宅的核定征收率為1%-2.5%；開發土地使用權轉讓的核定征收率為1.5%-3.5%。具體核定征收率由各州、市地方稅務局參照當地房地產開發企業土地增值稅的稅負等情況，在不低于當地預征率的基礎上確定并報省局備案。

七、土地增值稅清算項目的審核鑒證

根據《通知》第五條

（三）項及第六條的規定，就稅務中介機構審核鑒證土地增值稅的有關問題明確如下：

（一）稅務中介機構的準入條件

凡是經過國家稅務總局批準，取得注冊稅務師執業資格，納入云南省注冊稅務師管理中心備案管理的稅務師事務所，并經過省級稅務機關審查合格在省級報刊予以公示的稅務師中介機構，均可從事土地增值稅清算審核鑒證工作。

省局將擇時組織稅務中介機構對土地增值稅的有關業務進行考試，對考試不合格的中介機構，將取消其鑒證資格。

（二）清算鑒證工作程序

稅務中介機構應根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》及《通知》等文件的規定，開展鑒證工作。

1.審核轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的收入。

2.審核扣除項目金額。

接受委托土地增值稅清算鑒證工作的稅務師事務所審核扣除項目金額時，應向委托方取得土地增值稅清算應報送的各種資料和其他與土地增值稅清算有關的證明資料。

3.依法確認增值額。

4.計算應補（退）土地增值稅稅額。

（三）土地增值稅清算項目的鑒證內容

稅務師事務所受托對清算項目審核鑒證的，應如實填寫《土地增值稅項目鑒證報告》以下簡稱《鑒證報告》（見附件4（略））。

（四）法律責任

稅務師事務所在受托辦理土地增值稅清算業務時，應以有關法律、行政法規、規章為依據，按照獨立、客觀、公正、誠實守信原則，在充分調查研究、論證和計算的基礎上，出具《鑒證報告》，并為其承擔法律責任。

對稅務師事務所出具的《鑒證報告》，主管稅務機關應當受理。主管稅務機關對稅務師事務所出具的《鑒證報告》，應認真檢查、審核，對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

（五）主管地稅機關在辦理土地增值稅稅款清算時，如發現稅務中介機構出具的《鑒證報告》內容不規范、事實不清楚、提供清稅資料不完整等問題的，要退回重新修改或補充資料后，再辦理稅款清算。凡發現稅務中介機構出具的《鑒證報告》不規范、弄虛作假的，將取消參審資格。

八、凡2007年2月1日后進行清算的開發項目，均適用本通知的規定。

九、各州、市地方稅務局可結合當地實際制定具體清算實施意見及工作規程，確保土地增值稅清算工作的順利進行。

昆明市土地增值稅征收管理辦法

第一條 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》及《云南省土地增值稅征收管理暫行規定》，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 凡在我市轄區內依法轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，都應依照本辦法的規定到主管地方稅務機關辦理稅務登記、申報納稅。

這里所指的單位和個人包括：各類企業、事業單位、國家機關、社會團體、個體經營者以及其他組織和個人。

納稅人轉讓房地產所取得的收入，指轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第三條 土地增值稅的征稅對象是轉讓房地產所取得的增值額，即納稅人轉讓房地產所取得的收入，減去按本辦法第四條所規定扣除項目金額后的余額。第四條 計算增值額的扣除項目：

一、取得土地使用權所支付的金額。指納稅人取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

二、開發土地和新建房及配套設施的成本(簡稱房地產開發成本)。指房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費。

三、開發土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產開發費用)。指房地產開發的銷售費用、管理費用、財務費用。具體計算方式如下：

(一)財務費用中的利息支出，凡能按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用按本條一、二款規定計算金額之和的5％扣除。(二)財務費用中的利息支出，不能按轉讓房地產項目計算分攤或者不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條一、二款規定計算金額之和的10％扣除。

四、舊房及建筑物的評估價格。指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由本辦法規定的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

五、與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加也可視同稅金予以扣除。

六、財政部規定的其他扣除項目。從事房地產開發的納稅人，可按本年一、二款規定計算的金額之和加計百分之二十的扣除。

第五條 土地增值稅實行四級超率累進稅率，增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

每級“增值額未超過扣除項目金業務員”的比例，均包括本比例數。

第六條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本辦法第五條規定的稅率計算征收。

計算土地增值稅稅額可按增值額乘以適用的最高稅率減去扣除項目金額乘以同級速算扣除系數的方法計算。速算扣除系數分別為5％、15％、35％。具體計算公式如下： 增值額未超過扣除項目金額50％的 土地增值稅稅額＝增值額×30％；

增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的

土地增值稅稅額＝增值額×40％一扣除項目金額×5％；增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的

土地增值稅稅額＝增值額×50％一扣除項目金額×15％； 增值額超過扣除項目金額200％的

土地增值稅稅額＝增值額×50％一扣除項目金額×5％； 增值額超過扣除項目金額200％的

土地增值稅稅額＝增值額×60％一扣除項目金額×35％。

第七條 土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

第八條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按昆明市地方稅務局確認的其他方式計算分攤。第九條 納稅人建蓋普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％的，應就其全部增值額按規定計稅。

我市普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限，按照省建設行政主管部門制定的住宅建筑標準辦理。

市、縣建設行政主管部門在審批房地產開發項目初步設計時，會同同級地方稅務機關對房地產開發項目中的普通標準住宅加以認定，聯合發出《房地產開發項目普通標準住宅認定通知書》，地方稅務機關據此確定免征土地增值稅的范圍。

房地產開發企業應當分別核算普通標準住宅和其他住宅的經營收入、經營成本。未分別核算的，按照其他住宅計算征收。

第十條 在征收土地增值稅時，有下列情況，需進行房地產價格評估，并按評估價格計算征收：

一、轉讓舊房及建筑物的；

二、隱瞞、虛報房地產成交價格的；

三、提供扣除項目金額不實的；

四、轉讓房地產成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。進行房地產價格評估時，應將房產和地產分別進行評估。

第十一條 轉讓國有房地產的評估工作，必須由省以上國有資產管理部門認定的資產評估機構或是經昆明市人民政府授權專門從事國有房地產評估的評估機構負責。轉讓其他房地產的評估工作，由縣級以上政府批準設立的房地產評估機構和房地產交易管理部門負責。

第十二條 從事涉及土地增值稅工作的房地產評估機構，必須到昆明市地方稅務局辦理登記手續后，方可進行涉及土地增值稅的房地產評估工作。

第十三條 涉及土地增值稅工作的房地產評估機構，在接受房地產轉讓人要求進行房地產評估的申請時，應及時將申請轉一份給同級地方稅務機關。同級地方稅務機關有權參與并監督房地產評估機構的評估工作。評估價格須經昆明市房管部門、土地管理部門或其委托的部門認定，并由同級地方稅務機關確認后，方可作為土地增值稅的計稅依據。房地產評估機構有義務根據納稅人主管地方稅務機關的要求，無償提供與房地產評估有關的資料。

第十四條 土地增值稅稅務登記和申報納稅的工作，屬于昆明市地方稅務局各直屬分局負責征管的納稅人，由各直屬分局負責；其余納稅人，由房地產所在地的地方稅務局負責。

第十五條 從事房地產開發轉讓的納稅人，按照下列程序申辦納稅手續：

一、納稅人在簽訂房地產開發合同或者取得房地產開發立項批準文件后30日內，應當以房地產成本核算的最基本的核算項目或者核算對象為單位向主管地方稅務機關辦理土地增值稅納稅項目申報手續，填報《房地產開發企業土地增值稅納稅項目申報表》，并提交房地產開發合同或者房地產開發立項批準文件。

二、納稅人發生房地產轉讓后，實行各納稅項目分月繳納，年終清算的辦法。

1、從事房地產開發轉讓的納稅人，必須按照“施工、房地產開發企業財務制度”和“房地產開發企業會計制度”的規定進行財務核算。

2、納稅人應當于次月10日內，分別根據上月轉讓房地產的收入、成本、費用和與轉讓房地產有關的稅金按項目計算、填報《土地增值稅納稅申報表》，按主管地方稅務機關規定的期限繳納土地增值稅。

3、納稅人應當于終了后45日內，分別根據全年各納稅項目的全部收入、成本、費用和與轉讓房地產有關的稅金計算應當繳納的土地增值稅稅款以及已繳納的土地增值稅稅款，填報《房地產開發企業土地增值稅清算表》，經主管地方稅務機關清算核實后，多退少補。

第十六條 從事其他房地產轉讓的納稅人，應按照下列程序辦理申報納稅手續：

一、納稅人在轉讓房地產合同簽訂后7日內，到本辦法第十四條規定的主管地方稅務機關辦理納稅申報，填報《土地增值稅納稅申報表》，并提交房屋及建筑物產權、土地使用權出讓合同、土地使用權證書、土地轉讓、房產買賣合同、房地產評估報告、與房地產轉讓有關稅金的完稅憑證及其他與轉讓房地產有關的資料。

二、主管地方稅務機關根據納稅人的申報及有關資料，核定應納稅額并規定納稅人按照核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅，并由主管地方稅務機并開具土地增值稅完稅證明。

三、主管地方稅務機關根據納稅人的申報及有關資料，核定應納稅額并規定納稅期限。納稅人按照核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅，并由主管地方稅務機關開具土地增值稅完稅證明。

四、納稅人憑土地增值稅完稅證明到當地縣級以上房產管理部門、土地管理部門辦理房產、土地使用權權屬變更登記手續。

第十七條 凡符合政策規定給予免征土地增值稅的單位和個人，在轉讓房地產合同簽訂后7日內，必須持房屋及建筑物產權、土地使用權出讓合同、土地使用證書、房地產轉讓合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料，到主管地方稅務機關辦理免征手續。經縣以上主管地方稅務機關審核批準，并出具免稅證明后，到當地縣級以上房產管理部門、土地管理部門辦理房產、土地使用權權屬變更登記手續。

第十八條 轉讓房地產必須使用由云南省地方稅務局監制的《云南省銷售不動產統一發票》。

第十九條 土地管理部門、房產管理部門，應當協助地方稅務機關依法征收土地增值稅，并向主管地方稅務機關提供房屋及建筑物產權、土地使用權、土地出讓金額、土地基準地價、房地產交易價格及權屬變更等方面的資料。

第二十條 土地增值稅的稅政管理和征收管理，由各級地方稅務機關負責，本辦法由昆明市地方稅務局負責解釋。

第二十一條 本辦法自公布之日起執行。1994年1月1日至本辦法發布之日期間的土地增值稅，參照本辦法規定計算征收。

第五篇：關于暫免征收部分小微企業增值稅和營業稅的通知

財政部 國家稅務總局

關于暫免征收部分小微企業增值稅和營業稅的通知

財稅〔2013〕52號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務局、地方稅務局，新疆

生產建設兵團財務局：

為進一步扶持小微企業發展，經國務院批準，自2013年8月1日起，對增值稅

小規模納稅人中月銷售額不超過2萬元的企業或非企業性單位，暫免征收增值稅；對營業稅納稅人中月營業額不超過2萬元的企業或非企業性單位，暫免征收營業稅。

請遵照執行。

財政部 國家稅務總局

2013年7月29日1 A

借：銀行存款

貸：營業收入

應交稅費增值稅（減免稅）

貸：營業外收入-補貼收入