第一篇：2011廈門市地方稅務局關于土地增值稅征收管理有關事項的公告

廈門市地方稅務局關于土地增值稅征收管理有關事項的公告

廈門市地方稅務局公告〔2011〕5號

全文有效成文日期：2011-04-27

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號）等文件規定，結合我市實際，現就土地增值稅征收管理有關事項公告如下：

一、關于清算分期標準

對2011年1月1日前采取分期方式開發并已經取得商品房預售許可證的房地產開發項目，清算分期標準仍適用《廈門市地方稅務局關于印發<廈門市房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》（廈地稅發〔2010〕16號）第十五條規定。對2011年1月1日后采取分期方式開發、銷售的房地產開發項目，可按政府規劃主管部門頒發的《建設工程規劃許可證》作為分期標準，以分期項目為單位進行清算。

二、關于扣除項目金額分攤

（一）取得土地使用權所支付的金額的分攤

房地產開發企業辦理土地增值稅清算時, 可以將取得土地使用權所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉換層等不再計算分攤取得土地使用權所支付的金額。

（二）轉讓房地產有關的稅金的分攤

土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓產生的有關的稅金在計算土地增值稅時不得扣除。

三、關于在2006年1月1日前后均有銷售的房地產項目的清算

對于在2006年1月1日前已銷售建筑面積占整個項目可售建筑面積在85%以下（不含85％）的房地產項目，以后房地產開發企業在辦理土地增值稅清算時，應先計算該項目已售房地產的增值率，確定適應的土地增值稅稅率，再將2006年1月1日后已售房地產的增值額乘以該項目已售房地產適應的土地增值稅稅率計算土地增值稅。

四、關于單位和個人轉讓二手房土地增值稅征收管理

1．個人轉讓住房（含普通標準住宅和非普通標準住宅）、寫字樓、商業營業用房、車位等二手房的，按轉讓收入全額的1％征收土地增值稅。按照《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規定，自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

2．對于單位轉讓二手房繳納營業稅采用差額征稅的，在計算征收土地增值稅時也應按購房發票計算扣除項目金額，據此計算轉讓二手房增值額、增值率和應納土地增值稅稅款。

3．單位和個人轉讓二手房價格明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第九條規定進行調整。

本公告自2011年5月1日起執行，其中本公告第四條執行時間以向廈門市房地產交易權籍登記中心申報的時間（收件時間）為準。本公告生效之前房地產開發企業已辦理土地增值稅清算的，不再根據本公告第二、三條規定進行調整。

二○一一年四月二十七日

第二篇：山東省地方稅務局2012年4號公告-山東省地方稅務局關于加強土地增值稅核定征收管理的公告（精選）

山東省地方稅務局關于加強土地增值稅核定征收管理的公告

山東省地方稅務局公告2012年第4號 2012.4.28

為進一步規范土地增值稅核定征收管理，現將有關問題公告如下：

一、納稅人符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的；

（六）轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的；

（七）單獨轉讓國有土地使用權，無法確定取得土地使用權時所支付的土地價款的。

二、符合上述核定征收條件的，由主管地稅機關填寫《土地增值稅征收方式鑒定表》，由納稅人簽字蓋章、縣（市、區）地稅局審核批準后，向納稅人下達《土地增值稅核定征收通知書》。

為提高二手房征管效率，對個人轉讓舊房及建筑物的，凡符合核定征收條件的，由主管地稅機關填寫《土地增值稅征收方式鑒定表》，經納稅人簽字蓋章后即可實行核定征收。

三、核定征收率

凡符合核定征收條件的，核定征收率原則上不得低于5%，具體比率由各市根據當地房地產經營狀況自行確定，并報省局備案后執行。其中，對房地產開發企業應區分不同房地產類型分別確定核定征收率。房地產類型的劃分，由各市根據本地實際情況，參考預征率類型的劃分確定。

各市局必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件實施核定征收,不得擅自擴大核定征收范圍,嚴禁隨意核定、一核了之，嚴禁將核定征收作為土地增值稅清算的主要方式。省局將土地增值稅清算作為重點工作進行考核督導，適時抽查以核定征收作為清算方式的房地產開發項目，請各市高度重視，進一步規范核定征收管理。

本公告自2012年6月1日起施行，有效期至2017年5月31日。

第三篇：河南省地方稅務局關于對加強房地產企業所得稅和土地增值稅管理有關事項的公告

河南省地方稅務局關于對加強房地產企業所得稅和土地增

值稅管理有關事項的公告

河南省地方稅務局關于對加強房地產企業所得稅和土地增值稅管理有關事項的公告

文號公告[2011]第9號 | 添加日期：2011-11-02 | 發文單位：河南省地方稅務局 | 【閱讀：652次】

為進一步貫徹落實《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發〔2009〕31號）和《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）文件規定，切實加強和規范我省從事房地產開發經營業務企業的所得稅、土地增值稅管理，使房地產企業的管理逐步走上科學化、規范化、精細化管理軌道，結合我省實際，現對加強房地產業企業所得稅、土地增值稅管理的有關事項公告如下：

一、所得稅方面

（一）加大政策宣傳和培訓力度

各地要采取有效措施，有針對性地進一步加大政策宣傳和培訓力度，對外，要使房地產企業知曉《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發〔2009〕31號）文件精神，輔導企業認真執行文件規定；對內，要使地稅管理人員熟練掌握和運用《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，嚴格按照《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則規定，結合房地產企業特點，加強房地產企業所得稅管理。

（二）加強查帳征收企業所得稅管理

對房地產企業實行查帳征收，所得多的多征，所得少的少征，無所得的不征，這是企業所得稅立法精神的體現。各地要堅定不移地要求和幫助企業建立健全帳制，正確進行財務核算，嚴格按照《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發〔2009〕31號）進行稅務處理。

實行查帳征收的企業按照“按期預繳，匯算，完工結算，重點稽查”的征管方式進行管理。1.按期預繳

實行查帳征收的企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，預繳企業所得稅。計稅毛利率按下列規定進行測算確定：

（1）開發項目位于鄭州市城區和郊區的，不得低于15%。（2）開發項目位于省轄市城區及郊區的，不得低于10%。（3）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

（4）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。對開發項目內配套建設經濟適用房、限價房和危改房的，以及經濟適用房、限價房和危改房項目中配套建設的商鋪、車庫、車位等產品的，應按不同項目分別核算預售收入，并按照對應的計稅毛利率計算預計毛利額。不能分別核算的，一律從高適用計稅毛利率。2.匯算

房地產企業實行分季（或月）預繳，匯算清繳。納稅人自納稅終了之日起5個月內或實際經營終止之日起60日內，依照稅收法律、法規、規章及其他有關企業所得稅的規定，自行計算本納稅應納稅所得額和應納所得稅額，根據季度或月份預繳企業所得稅的數額，確定該納稅應補或者應退稅額，并填寫企業所得稅納稅申報表，向主管地稅機關辦理企業所得稅納稅申報、提供地稅機關要求提供的有關資料、結清全年企業所得稅稅款。

在納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告及地稅機關需要的其他相關資料。3.完工結算

開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額，繳納稅款。

對已達到完工條件而未在規定期限內向主管地稅機關結算的，主管地稅機關有權核定其應納稅款。4.重點稽查

各級地稅機關要認真組織開展企業所得稅重點稽查工作，對企業所得稅實際稅負小于預征額的，要嚴格進行納稅評估或重點稽查。尤其是企業所得稅匯算清繳工作結束后，對出現匯算清繳應退稅款的房地產企業，縣區地稅機關必須逐戶組織實施稅務稽查，形成稽查結論或報告。凡稽查中發現納稅人有偷稅、逃稅現象的，要依法嚴肅處理。

（三）加強核定征收企業所得稅管理

企業如果出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情況，地稅機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進行處理，但不得事先確定企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。

對實行核定征收企業所得稅的房地產企業應稅所得率的確定，主管稅務機關應參考企業開發規模、開發地理位置、銷售價格、土地成本、建筑成本、對企業評估測算的利潤率，以及賬務健全企業類似開發項目利潤水平等因素確定。原則上按國家稅務總局《企業所得稅核定征收辦法》規定的應稅所得率執行，不得低于同地區同類企業的應稅所得率，同時，要積極引導企業向查帳征收過渡。不能出于以降低企業稅負為目的而采取核定征收方式。

（四）加強國地稅部門協作

目前，我省國稅部門對其管轄的房地產開發企業已經實行查帳征收。因此，各級地稅部門要主動與國稅部門聯系合理確定應稅所得率、計稅毛利率等，保證同一區域內同類企業的所得稅稅負基本相當，防止出現同區域同類企業稅負不公現象。

（五）狠抓工作落實

各級地稅機關要進一步加大監督管理力度，健全制度，完善措施，一方面要加強對預征工作的管理監督，原則上企業所得稅納稅人預繳稅款占當年企業所得稅入庫稅款（預繳數﹢匯算清繳數）不得少于70%；另一方面要加強對匯繳應退稅款企業稽查工作開展情況的監督，并嚴格責任追究，確保工作落實。

各級地稅機關要充分認識加強房地產企業所得稅管理的重要意義，切實把加強房地產企業所得稅管理工作放到重要議事日程，抓緊抓好，抓出成效。在工作中，各地注意搞好政策銜接，有什么問題和建議及時上報省局所得稅處。省局對各地房地產企業所得稅管理工作的開展情況適時組織督導，總結好的經驗和做法，進一步改進和完善房地產企業所得稅管理。

二、土地增值稅方面

（一）繼續加強土地增值稅清算工作

河南省地方稅務局《關于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發〔2010 〕28號）文件下發后，各地積極行動，全面展開土地增值稅清算工作，從目前的進展情況看，清算工作進度差別很大，有的地方僅清算很少的項目，有的地方清算工作進展迅速，因此各地要采取有效措施，嚴格按照土地增值稅清算的有關規定積極推進土地增值稅清算工作。

（二）加強土地增值稅政策的宣傳和培訓工作

土地增值稅的政策宣傳和培訓是十分重要的工作，尤其是全面開展清算工作后，宣傳的重要性就更加突出，各地要利用不同方法，采取有效措施，加強土地增值稅政策宣傳和培訓。具體要求：一是對外的宣傳培訓，各級稅務機關要加強對房地產開發企業和稅務中介機構的宣傳和培訓；二是要加強對土地增值稅清算小組和稅務管理人員的培訓，使其熟悉土地增值稅的政策規定，嚴格執行土地增值稅的各項政策，培養一批懂政策能清算土地增值稅的管理人員。

（三）提高土地增值稅清算質量

土地增值稅清算質量的高低，主要取決于房地產開發企業的財務管理水平和稅務人員的執行政策水平。因此，房地產開發企業的主管機關要幫助和要求其建立健全帳制，正確進行財務核算，嚴格按照土地增值稅的政策規定進行稅務管理。

三、積極探索房地產開發企業查賬征收企業所得稅和土地增值稅清算相結合的辦法

房地產開發企業的所得稅和土地增值稅雖是兩個不同的稅種，計算方法、核算期和關鍵點均有差異，但其計算基礎都來源于帳制。因此，各級地稅機關要積極探索房地產開發企業查賬征收企業所得稅和土地增值稅清算相結合的有效辦法，在嚴格執行稅收政策的前提下，要勇于創新，開創房地產開發企業所得稅匯算和土地增值稅清算相結合的新局面。本公告自發布之日起施行?！逗幽鲜〉胤蕉悇站株P于加強房地產企業所得稅和土地增值稅管理的通知》（豫地稅發〔2011〕51號）同時廢止。特此公告。

許承宇（鄭州）(454609325)11:37:45 河南省地方稅務局關于調整土地增值稅核定征收率有關問題的公告

文號公告[2011]第10號 | 添加日期：2011-11-08 | 發文單位：河南省地方稅務局 | 【閱讀：1579次】

為了加強土地增值稅核定征收管理，根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號）的相關規定，結合我省的實際情況，現將土地增值稅核定征收率有關問題公告如下：

一、土地增值稅核定征收率

房地產開發企業以及非房地產開發企業均適用以下土地增值稅核定征收率。

（一）住宅

1.普通標準住宅5%;

2.除普通標準住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地產項目8%。

（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。

1.擅自銷毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的。

2.拒不提供納稅資料或不按稅務機關要求提供納稅資料的。

3.申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的。

4.符合土地增值稅清算條件，未按規定的期限清算，經稅務機關責令清算，逾期仍不清算的。

（四）所有納稅人轉讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業改組改制中遇到的土地轉讓項目，無法計算扣除項目的，報省轄市局批準后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

轉讓土地是指轉讓國有土地使用權或以轉讓國有土地使用權為主（建筑物占總售價的30%以內）的行為。

（五）個人轉讓二手房的核定征收率

個人轉讓除住房以外的其他房地產項目無法清算的按6%的核定征收率征收土地增值稅。

二、關于經濟適用房問題

經濟適用房是經政府批準建設的具有保障性質的普通標準住宅，一般來說增值額較低，在預征土地增值稅時按0.5%預征率執行，在土地增值稅清算時，對增值額未超過扣除項目金額20%的，應免征土地增值稅；對增值額超過扣除項目金額20%的，應按照規定征收土地增值稅。

三、關于車庫、地下室歸屬問題

房地產開發企業對購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在預征收土地增值稅時，采用隨房確定的原則：即銷售房屋為普通標準住宅的，地下室、車庫按照普通標準住宅確定；銷售房屋為非普通標準住宅或其他房地產項目的，地下室、車庫按照非普通標準住宅或其他房地產項目確定。待清算時，應將地下室、車庫收入并入除住宅以外的其他房地產項目。

房地產開發企業對購買者未購買房屋但單獨購買了地下室、車庫、閣樓的，按照其他房地產項目征收土地增值稅。

四、執行時間

本公告自2012年1月1日起執行。我省之前確定的土地增值稅有關規定凡與本公告不符的，一律按本公告規定執行。

特此公告。

二〇一一年十一月六日

第四篇：廈門市地方稅務局關于征收城鎮土地使用稅的通告

廈門市地方稅務局關于征收城鎮土地使用稅的通告

點擊數：4593更新時間：2007-12-27 14:50:25

根據國務院公布修訂后的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）、《福建省人民政府關于印發福建省城鎮土地使用稅實施辦法的通知》（閩政[2007]25號）及《廈門市人民政府關于印發廈門市城鎮土地使用稅實施辦法的通知》（以下簡稱《辦法》）（廈府[2007]441號）的規定，我市2007城鎮土地使用稅從2007年1月1日起征收?，F就有關事項通告如下:

一、納稅義務人

凡在我市范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人，均應依照《條例》和《辦法》的規定繳納城鎮土地使用稅。

所稱單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。

二、計稅依據

城鎮土地使用稅的計稅依據以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。

年應納稅額=占用土地面積（平方米）×每平方米年稅額。

三、稅額標準

自2007年1月1日起，我市城鎮土地使用稅的納稅等級劃分為五個等級，每平方米年稅額如下：

土地等

級

一級

二級

三級

四級

五級 范圍 中山路臨街店面（門牌號1－444）禾祥西路臨街店面 島內一、二級之外的中華、鷺江、江頭街道辦所在片區 年稅額 25 18 10 島外區政府所在街道的片區及島內除一、二、三級之外的其6 它區域 除上述一、二、三、四級之外的其它區域 4

四、納稅地點

（一）納稅人應當向土地所在地的地方稅務機關繳納城鎮土地使用稅。

（二）我市范圍內的納稅人使用的土地所在地和稅務登記注冊地不一致的，應向主管地方稅務機關申報納稅。

（三）我市范圍內的納稅人使用的土地分別位于市內不同行政區域的，均向主管地方稅務機關申報納稅。

五、征稅范圍

凡在我市范圍內使用土地的單位和個人，不論通過出讓方式還是轉讓方式取得的土地使用權，只要在城鎮土地使用稅的征稅范圍內，都應依法繳納城鎮土地使用稅。

六、申報納稅期限

（一）城鎮土地使用稅按年計算、分期繳納。納稅人應分別于每年3月和9月向主管地方稅務機關申報繳納稅款。

（二）鑒于我市新的城鎮土地使用稅實施辦法剛發布，對2007城鎮土地使用稅的補稅申報期延長至2008年3月底。2008年上半年、下半年的城鎮土地使用稅稅款分別于2008年6月和9月申報繳納。

七、申報納稅方式

納稅人在申報納稅期限內，可登錄廈門市地稅局網站自行申報繳納稅款。特此通告。

詳情請查詢廈門市地方稅務局網站或12366熱線。

二〇〇七年十二月二十七日

第五篇：海南省地方稅務局關于調整房地產開發項目土地增值稅核定征收方法的公告

海南省地方稅務局關于調整房地產開發項目土地增值稅核定征

收方法的公告

為進一步加強土地增值稅清算、規范核定征收工作、根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發[2010]53號)規定.現對我省房地產開發項目的土地增值稅核定方法和征收率予以調整,現公告如下:

一、土地增值稅核定征收條件

在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依據法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）2006年12月31日前達到必須清算條件但至今仍未辦理清算手續的房地產開發項目，或2007年1月1日后符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的房地產開發項目。

二、土地增值稅核定征收率

（一）在2006年12月31日以前銷售的房地產開發項目，土地增值稅核定征收率為：?？?%，三亞4%，其他市縣2%。

（二）在2007年1月1日至2008年12月31日銷售的房地產開發項目，土地增值稅核定征收率為：?？?、三亞7%，其他市縣6%。

（三）在2009年1月1日以后銷售的房地產開發項目、土地增值稅核定征收率為：中部地區，包括瓊中、白沙、臨高、屯昌，普通住宅6%，非普通住宅（除別墅以外）7%，別墅、商業用房以及其他房地產項目8%；其他地區普通住宅9%，非普通住宅（除別墅以外）11%，別墅、商業用房及其他房地產項目12%。

（四）若房地產開發項目跨銷售的，則根據不同的銷售分別適用核定征收率，無法區分具體銷售的，一律從高確定核定征收率。房地產開發項目（商品房）銷售時間，根據商品房銷售合同簽訂時間確定。

三、單純轉讓土地使用權的，不適用本公告第二條的規定。

四、土地增值稅核定征收稅款的計算

應交土地增值稅稅款=房地產銷售收入X適用核定征收率

五、土地增值稅核定征收審批流程

對符合本通知第一條規定的房地產開發項目，土地增值稅核定征收按照以下流程辦理：

（一）主管稅務機關經過實地調查認定內容屬實后，報經土地增值稅清算工作領導小組決定，對該項目采取核定征收；

（二）向納稅人出具核定征收的稅務事項告知書；

（三）組織進行核定征收核查；

（四）出具核定征收意見報告；

（五）報土地增值稅清算工作領導小組討論決定；

（六）各市縣（區）局稅務機關做出清算結論，下發執行。

六、本公告自下發之日起執行?！逗Ｄ鲜〉胤蕉悇站株P于土地增值稅若干政策問題的通知》（瓊地稅發[2004]122號）第五條第(二)項同時報廢。特此公告

二O一一年七月八日

海南：上半年土地增值稅收入增長逾五成

新華網?？冢吩拢玻慈諏ｋ姡ㄓ浾呦墓谀校┯浾邚暮Ｄ鲜〉囟惥肢@悉，今年上半年，海南省土地增值稅收入２２．３億元，增長５３．１％，是增收額最大的稅種。

２０１１年上半年，針對房地產宏觀調控導致房地產銷售大幅下降、主體稅源大幅萎縮的狀況，海南省地稅局大力加強土地增值稅征管。一方面，及時出臺政策，將東部沿海市縣土地增值稅預征率提高到２％至３％，強化項目銷售跟蹤管理，加強土地增值稅預征管理工作；另一方面，加大土地增值稅清算工作力度，省局成立清算督導工作組，各市縣成立清算小組，全面開展土地增值稅清算。上半年全省土地增值稅比上年同期增收７．８億元，對地稅收入增長貢獻率達２７．４％。地稅稽查部門還加大對房地產行業的稽查力度，１至５月房地產業查補收入１．３９億元，房地產稅收秩序整頓取得良好效果。

據介紹，２０１１年１至６月，海南地稅強化稅源監控，推行稅費種精細化管理，大力打擊涉稅違法行為，實現稅收收入大幅增長。全省地稅收入為１５７．９億元，同比增長２１．９％，增收２８．３億元。２０１０年，該省地稅系統組織地方稅費收入突破３００億元，地方稅收收入突破２００億元，達２２６．０１億元，同比增長５６．２％，增幅連續三年位居全國地稅系統首位。

多地樓市庫存續升凸顯調控效果 下半年需關注錢流

從產品的角度來看房地產業，在今年樓市調控措施“國八條”的打壓下，多個城市的庫存量大幅攀升，甚至逼近歷史高位。但奇怪的是，全國多城市房價并未下降，這種產品大量積壓但價格堅挺的現象在經濟領域并不多見。房價居高不下的理由究竟何在？隨著下半年供應壓力進一步增大，房價走勢將何去何從？

多城市庫存逼近歷史高位

據北京市房地產交易管理網統計，截至7月20日，北京市一手住宅庫存量為10.7萬套，這一數額處于今年高點，而根據上半年北京市的銷貨速度，北京樓市的存銷比達到了14.8，即在不新開盤的情況下，按照上半年的銷貨量北京市場房源可供銷售近15個月。北京中原地產市場總監張大偉表示，這一存銷比是最近三年來的新高，表明北京樓市積壓嚴重。

其他一線城市也不樂觀，截至7月20日，上海可售一手住宅為53948套，面積為783.9萬平方米，據中原地產預測，其存銷比為12.4，庫存也需要較長的消化時間。截至7月20日，廣州市的未售房源為73728套，可售房源為36034套，也顯現出積壓態勢。

在二、三線城市，如石家莊、鄭州等地，庫存量也在逐步攀升。截至2011年6月底，鄭州市區商品房累計可售面積522.79萬平方米，同比增長31.75%；其中，商品住房累計可售面積303.5萬平方米，同比增長27.01%。分析人士指出，如果按2011年上半年商品房和商品住房的月度銷售均值52.87萬平方米和39.69萬平方米來計算，目前鄭州市區商品房累計可售面積可以銷售近10個月，商品住房累計可售面積可以銷售7個多月。

張大偉表示，庫存上升體現了調控政策的效力，這主要是在限購、限貸等作用下，極大地抑制了投資投機性購房需求。

在量、價、供、求等左右樓市大局的基本因素中，目前呈現的市場信號是部分一、二線城市交易量處于萎縮狀態，不合理購房需求受到了抑制，庫存量也在持續上漲，不過，價格變動尚不明顯。

世聯地產華北策略資源中心總經理劉春巖表示，從市場各方的期待和判斷來看，衡量本輪房地產調控的最重要的尺度之一就是房價是否下降。

張大偉表示，隨著庫存的上升，買方市場很可能到來，市場從量跌到價跌的變化將在下半年明顯呈現出來。

下半年全國樓市供應潛力巨大

劉春巖分析，目前來看今年調控不會放松，而且隨著限購令的推廣，更多城市的購房需求將受到抑制，這意味著在量、求這些環節仍然將釋放價格調整的信號，與此同時，多個城市在今年下半年或明年上半年都有著供應井噴的潛力。據世聯地產對北京、上海、廣州、南京、天津、青島、沈陽等40個重點城市未來潛在供應量監測顯示，下半年絕大多數城市的商品房供應將迅速放量。其中，北京市下半年的潛在供應量為896萬平方米、明年上半年潛在供應量為1168萬平方米；上海市上述兩個時間段供應量分別為1029萬平方米和1082萬平方米；廣州上述兩個時間段供應量分別為799萬平方米和515萬平方米；南京上述兩個時間段供應量分別為655萬平方米和582萬平方米；天津上述兩個時間段供應量分別為1074萬平方米和953萬平方米；青島上述兩個時間段供應量分別為766萬平方米和553萬平方米。

劉春巖表示，無論是這40個城市還是全國，今年下半年的供應量都十分充足，而且今年上半年受壓制延后上市的供應量都將在今年三、四季度推出，這些因素將匯聚在今年四季度和明年一季度形成供應頂峰，屆時市場壓力將十分巨大。

根據世聯地產研究，供銷差達到頂峰時，隨即迎來價格底部。

劉春巖分析認為，今年下半年及明年上半年全國范圍內潛在供應量放大是大概率事件，供大于求將成常態，2012年1季度樓市供銷差將達到頂峰，價格面臨較大的下行壓力，未來市場走勢正朝著調控預想的方向發展，房地產市場正進入由政策主導轉向市場力量主導的局面。

不過，從今年上半年市場來看，推遲開盤和收縮投資成了許多開發企業應對高積壓的方式。今年上半年北京市取得預售證項目在近年來處于低位，而從上海等地供應曲線圖來看，其上半年供應上漲其實十分緩慢。

市場變數增多需關注開發商資金鏈

在很多經濟領域，企業根本經不起半年的積壓，但是在房地產市場，經過幾波時間長短不同的產品積壓，全國房價未見松動。尤其是就區域市場來看，分析人士指出，隨著庫存的增加和需求的壓抑，局部市場處于微妙的動態平衡狀態，甚至是供過于求，房價下降動力應十分充足。

一家房地產企業高層人士對此表示，這主要是因為開發企業仍然普遍看好后市，長期來看，由于我國城市化所帶來的巨大的新增購房需求仍然沒有消化。分析人士認為，整體上開發商的資金鏈仍然能夠運轉，如果資金持續受到壓力，開發企業勢必積極吐盤，甚至是降價求量。

數據顯示，在已公布上半年銷售業績的開發商中，萬科、恒大、保利、碧桂園、恒盛等房企上半年銷售金額同比均大幅增長，這顯示出大型房地產開發企業的資金鏈有一定保證。另外，來自用益信托等機構的數據顯示，今年上半年房地產集合資金信托規模比去年同期翻番。分析人士指出，很多開發商已儲備了大量資金以應對風險。

而且，正是在這種庫存積壓與房價堅挺的過程中，房地產行業調控政策也在被逐步消化。有調查數據顯示，2季度購房者對保障房和房價控制目標的信心度比較低，其中僅有18.4%的購房者認為保障房能夠起到平抑房價的作用，比1季度下降6.5個百分點。劉春巖表示，必須看到，今年下半年庫存壓力將比上半年更大，而且，如果未來房價繼續堅挺或走高，不排除限購政策范圍繼續擴大和新的行政政策出臺。(記者劉德炳、羅宇凡)