第一篇：尾房銷售土地增值稅問題匯總

一、尾樓銷售需要繳納土地增值稅

依據

1、國家稅務總局國稅發〔2006〕187號----

國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知

（八）、清算后再轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執行。各省稅務機關可依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。

二、尾樓銷售土地增值稅可以按月繳納

依據

1、國稅函〔2004〕938號---國家稅務總局關于加強土地增值稅管理工作的通知

（二）、納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報，是指房地產開發企業開發建造的房地產、因分次轉讓而頻繁發生納稅義務、難以在每次轉讓后申報納稅的情況，土地增值稅可按月或按各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定的期限申報繳納。

三、銷售尾樓土地增值稅不需要預繳

依據

1、鎮江地稅局三分局

按預征率先預征，再進行清算，不符合土地增值稅清算管理的規定，存在同一項目兩次清算的情況。

依據

2、江蘇省地稅局

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。也就是說，土地增值稅是以一個項目為單位進行的清算，對屬于同一清算單位所發生的房地產開發成本費用是不得從其他的房地產開發項目中扣除，對同一項目也不能作為兩個清算單位，所以，對一個開發項目清算后，剩余的房產再轉讓不能再單獨作為一個清算單位計算土地增值稅。

第二篇：三元名城尾房銷售策劃

三元名城銷售尾房營銷策劃初稿

三元名城的優勢：

1、曲靖連續兩年被評為中國十佳宜居城市

2、曲靖的經濟環境、社會環境、區位優勢和交通優勢

3、主推西片區的特點和三元中學的教學背景優勢

4、現在第二期，團購的比較多，師范學院和曲靖一中的老師——“孟母三遷”的典故；

5、除了上述獨具特色的優勢外，此次活動的特點：

銷售率達到90%，發行主流讀者群定位：

1、曲靖部分機關單位、企業、賓館酒店和娛樂場所、所有出租車、臨街商鋪和小區；

2、曲靖各縣市縣城機關單位、部分賓館酒店和娛樂場所、所有出租車、臨街商鋪和小區；

3、一些指定客戶群體；

1、限定期限（即日起至五月八日——包括黃金周看房營銷和可能參加房展會的情況設訂的時間），九點五折優惠

2、征集套餐送地板等裝修建材等

3、三元名城第二期回饋社會新活動：即日起，預約報名并在黃金周每天公開抽簽兩戶特價房活動，每套優惠5000至10000元；

4、交房慶典火熱進行中：國慶特價

三元名城2007年12月交房，從3月起大部分購房者已經可以看房 樣板房的展示，屆時將為業主組織團購和零售，全現房，買即住！全精裝修，品位生活！

第三篇：樓盤尾房銷售方案

衡陽某名苑尾房營銷策劃方案

一、待售房源

1#62套（其中7套交了小定、大定）

2#25套（其中5套交了小定、大定）

合計80套

二、目前面臨的問題：

1、客戶上門量太少；

2、銷售人員尾盤銷售積極性不高；

3、缺乏行之有效的宣傳手段；

4、銷售態勢冷淡，給人以售完的感覺；

5、網上數據顯示基本全紅（黃），帶給外界已無房可售的信息；

三、精準營銷實施的必要性：

1、能夠有效精準打擊片區內同品質或與我們競爭客源的項目；

2、能夠直接幅射潛在客戶所在區域；

3、讓潛在客戶知曉并認知我們的樓盤；

4、迅速有效的收盤；

四、解決問題需注意的三個中心點：

1、客戶上門；

2、看得見的實惠；

3、銷售團隊的信心重建；

五、建議方案：

1、5-8個業務派單高手，深入到各社區、居民樓、農貿市場、沿街商鋪；

2、派單區域特別幅射鐵路單位、家屬區；

3、派單區域增加暉暉區東陽渡、茶山坳、酃湖、咸塘各集鎮；

4、銷售人員增加尾盤銷售的工資性補助300-500元/人；

5、制定一口價價目表，一次付款92折，按揭90折，5天付

款并網簽總價再減10000元（現在我們兩房單位，起價都在4000左右，跟目前周邊樓盤在價格上差距不大，突顯不出價格優勢）

六、推廣工作：

1、售樓部現場戶外廣告；

2、現場X展架

3、通過微信、QQ群人海戰術營銷；

4、加印宣傳單頁；

七、清盤目標：

3個月全銷

八、本次推廣廣告要素：

清盤

90-105㎡面積

首付98000元起，坐享江景現房不是夢！

衡陽某房地產公司

2013-12-6

第四篇：房開企業增值稅問題匯總

房開企業增值稅問題匯總

1.銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。

建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。

構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。2.轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。

3.稅率和征收率

（1）一般納稅人適用一般計稅方法，轉讓不動產適用的稅率為11%。

（2）一般納稅人適用簡易計稅方法和小規模納稅人（含其他個人）轉讓不動產，征收率為5%。

4.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。5.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產（不含自建），適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。上述納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。6.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

7.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

8.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。9.一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

10.小規模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

11.小規模納稅人銷售其自建的不動產，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。除其他個人之外的小規模納稅人，應按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

12.其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率向住房所在地主管地稅機關申報納稅。13.北京市、上海市、廣州市和深圳市，個體工商戶和個人銷售購買的住房，將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。14.納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：

（1）稅務部門監制的發票。

（2）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

（3）國家稅務總局規定的其他憑證。

15.納稅人轉讓不動產，按照有關規定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。納稅人同時保留取得不動產時的發票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應當憑發票進行差額扣除。

16.稅收優惠（1）為配合國家住房制度改革，企業或行政事業單位按房改成本價，標準價出售住房，免征增值稅。（2）個人銷售自建自用住房，免征增值稅。

（3）個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。（上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。）17.預繳申報

除其他個人之外的納稅人轉讓其取得的不動產預繳增值稅時，需填寫《增值稅預繳稅款表》向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款。其他個人轉讓不動產不需預繳稅款。納稅人轉讓其取得的不動產，向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

18.銷售不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在發票“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼(無房屋產權證書的可不填寫)，“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產的詳細地址。

19.房地產開發企業中的一般納稅人銷售其自行開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款、在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用后的余額為銷售額。

房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

發票開具：一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票。

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票，本條規定并無開具增值稅普通發票的時間限制。

一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。

20.房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。

發票開具：小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人向主管國稅機關申請代開。

小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得申請代開增值稅專用發票，本條規定并無開具增值稅普通發票的時間限制。

小規模納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申請代開增值稅專用發票。

第五篇：關于土地增值稅問題的解答

關于土地增值稅問題的解答

一、納稅人

土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）所取得的增值額為征稅對象，依照規定的稅率征收的一種稅。

轉讓房地產并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照規定繳納土地增值稅。單位，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人，包括個體經營者。

二、征稅范圍

土地增值稅的征稅范圍為轉讓房地產并取得收入的有償轉讓行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

三、納稅地點和納稅期限

土地增值稅按屬地征收，由房地產所在地的區地方稅務局及所轄稅務所（以下簡稱“主管稅務機關”）負責征收管理。

單位和個人將購買的房地產再轉讓的，由國土房管部門代征稅款，以國土房管部門受理產權過戶申請資料的時間為納稅義務發生時間。除此之外，其他的房地產轉讓由納稅人按月在規定的納稅期限內向房地產所在地主管稅務機關申報繳納。

四、計稅依據

土地增值稅的計稅依據是轉讓房地產所取得的增值額。

增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定的扣除項目金額后的余額。

五、稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分稅率為40％。

增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分稅率為60％。

上述所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。

六、計算增值額時的扣除項目

計算增值額時包括下列扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目。

七、扣除項目的具體內容

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的5％計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10％計算扣除。

（四）舊房及建筑物的評估價格。

（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和，加計20％的扣除。

八、應納稅額的計算

土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收。

方法

一、分級逐級距計算。

分級逐級距計算應納土地增值稅稅額，然后各級距應納稅額相加之和，就是應納土地增值稅稅額。

第一步：先計算增值額。增值額＝轉讓收入額－扣除項目金額

第二步：再計算增值額與扣除項目金額之比。公式：增值額÷扣除項目金額

第三步，分別計算各級次土地增值稅稅額，如下表：第四步，將各級的稅額相加，得出總稅額。

方法

二、查表法。

查表法就是用求出增值額占扣除項目金額的比例，直接查對四級超率累進稅率表，然后按照計算公式求得應納土地增值稅稅額。

第一步、第二步同上述分級逐級距計算方法；

第三步：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50％土地增值稅稅額＝增值額×30％

（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的 土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的 土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％

（四）增值額超過扣除項目金額200％

土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％

公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數。

九、減免規定

有下列情形之一的，減免土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。普通標準住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。

（二）對開發銷售安居房取得的收入，免征土地增值稅。安居房是指原產權單位按照房改政策向職工出售的住房，以及市（區）住宅管理部門直接發售的各類政策性住房，包括：準成本房、全成本房、全成本微利房、社會微利房、經濟適用房。

（三）將購買的房地產再轉讓的減免規定：1.個人將購買的普通標準住宅再轉讓的，免征土地增值稅。2.個人轉讓別墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超過五年以上的（含五年）免征土地增值稅；居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅。

（四）個人之間互換自有居住用房的，經主管稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

（五）國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，也免征土地增值稅。

（六）在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征土地增值稅。

（七）以房地產進行投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征土地增值稅。

（八）法律法規規定的其他減免稅項目。

十、征收方式

（一）對房地產開發企業采取“先預征、后清算、多退少補”的征收方式。即在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得銷售收入的先按預征率征收稅款（轉 讓別墅、度假村、酒店式公寓的按銷售收入的1％預征，轉讓其他房地產的按銷售收入的0.5％預征），待工程全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補稅 款。

（二）對非房地產開發企業和個人轉讓自建房地產的，按轉讓收入扣除法定扣除項目后的增值額為計稅依據向主管稅務機關申報納稅。

（三）對單位和個人將購買的房地產再轉讓的由國土房管部門代征稅款。

十一、清算程序

房地產開發企業在房地產項目全部竣工后，應及時進行財務會計結算，結算后向主管稅務機關提交清算申請和經會計師（或稅務師）事務所審核的清算報告。主管稅務機關經審核對預繳的稅款進行多退少補。