第一篇：青地稅函 2009 47 土地增值稅問題

青島市地方稅務局關于印發《房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答》的通知 青地稅函[2009]47號

頒布時間：2009-4-17發文單位：青島市地方稅務局

市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局:

《青島市地方稅局關于印發<青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》（青地稅發〔2008〕100號）下發后，通過各單位的認真貫徹落實，對推動全市土地增值稅清算工作發揮了重要作用。為進一步加強土地增值稅清算工作，結合各單位清算工作中存在的問題，市局編寫了《房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答》，現印發給你們，請貫徹執行。

附件：《房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答》

二〇〇九年四月十七日

房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答

一、《青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（以下均簡稱《辦法》）第七條第（一）項規定, 已竣工驗收的房地產開發項目，“已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”可以通知納稅人進行項目清算，在具體工作中應如何理解掌握？

答：該規定可用下列公示表示：

（已轉讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85%。

二、《辦法》第七條第一項規定中所稱的“已竣工驗收”的房地產開發項目，應當如何理解把握？

答：房地產開發企業開發商品房等建設項目，凡符合下列條件之一的，應視為已經竣工驗收：

（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）開發產品已開始投入使用。

（三）開發產品已取得了初始產權證明。

三、2008年底，全市普通住房的建筑面積標準由每套120平方米上調至144平方米，在具體執行中應如何把握執行時間？

答：根據《青島市人民政府辦公廳轉發市建委等部門關于支持居民購買住房的意見的通知》（青政辦發〔2008〕63號）第五條規定，將我市普通住房的建筑面積標準由120平方米調整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各單位在進行土地增值稅清算時，對2008年11月15日以后新開工的開發項目按新規定標準執行，對之前已開工的開發項目，仍按原規定標準執行。開工時間以取得建筑工程施工許可證時間為準。

四、《辦法》第十九條規定的取得土地使用權后不進行開發或者進行部分開發后即轉讓的房地產，其扣除項目如何掌握？

答：下面按照是否進行實質性的土地整理、開發為標準，區分兩種情況進行說明：

（一）取得土地使用權后未進行任何形式的開發即轉讓的，其扣除項目如下：

1、取得土地使用權所支付的金額和按國家統一規定交納的有關費用，包括契稅；

2、與轉讓土地使用權有關的稅金，包括印花稅、營業稅金及附加、地方教育附加。

（二）取得土地使用權后進行了實質性的土地整理、開發，但未建造房屋即轉讓土地使用權的，其扣除項目如下：

1、取得土地使用權所支付的金額和按國家統一規定交納的有關費用，包括契稅；

2、開發土地的成本；

3、加計開發土地成本的百分之二十；

4、與轉讓土地使用權有關的稅金，包括印花稅、營業稅金及附加、地方教育附加。

五、對整體購買未竣工的房地產開發項目后，進行后續開發建設，完成后再轉讓房產的，其扣除項目是否允許加計扣除？

答：對納稅人整體購買未竣工的房地產開發項目，然后投入資金繼續建設，完成后再轉讓的允許加計扣除，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產所支付的價款和按國家統一規定交納的有關費用；

（二）改良開發未竣工房地產的成本；

（三）房地產開發費用；

（四）轉讓房地產環節繳納的有關稅金，包括營業稅金及附加、地方教育附加；

（五）加計取得未竣工房地產所支付的價款和改良開發未竣工房地產成本兩項之和的百分之二十。

六、關于以土地使用權投資入股，被投資企業從事房地產開發的，其土地成本如何進行確認？

答：房地產開發企業以接受投資方式取得的土地使用權，根據有關文件的規定，此類情形以《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文件的執行日期為界限，分兩種情況確認土地成本：

（一）2006年3月2日之后，在投資或聯營環節，已對土地使用權投資確認收入，并對投資人按規定征收土地增值稅的，以征稅價格作為被投資企業取得土地使用權所支付的金額據以扣除。

（二）2006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯營從事房地產開發的，被投資企業在土地增值稅清算時，應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用作為其取得土地使用權所支付的金額據以扣除，投資或聯營時形成的土地使用權溢價不得扣除。其中，對在2006年3月2日之前雖未辦理土地使用權變更登記手續，但受讓方已先行合法占有投資開發土地、并已投入資金開始開發的，按照上述規定處理。

七、房地產開發企業財務費用中的利息支出扣除時，其提供的金融機構證明是指什么？未發生借款利息支出可以扣除嗎？

答：房地產開發企業向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，都可以作為金融機構證明對待。此類利息支出，凡能夠按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，以按規定計算的土地和房地產開發成本金額之和的5%計算扣除。開發項目未發生利息支出的，房地產開發費用以按規定計算的土地和房地產開發成本金額之和的5%計算扣除。

對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10%進行計算扣除。

八、房地產開發企業集團貸款或者核心企業貸款后，將資金統籌安排給集團內部其他企業使用，利息扣除的原則是什么？

答：企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤給集團內部其他成員企業使用，并且收取的利息不高于支付給金融機構的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機構借款的證明和集團內部分配使用決定，在使用借款的企業間合理分攤利息費用，據實扣除。

九、房地產開發企業房產開始預售，尚未交付但已經預收房款，并按規定已經計算繳納了營業稅金及附加，這部分營業稅稅金可否計入扣除？

答：這種情況多出現于通知清算的房地產開發項目，雖然繳納的這部分營業稅金及附加取得了合法扣除憑證，但由于該部分預售房產尚未最終完成銷售，因而該部分可售面積的預售收入并未計入土地增值稅轉讓收入，扣除項目金額中也不包括這部分面積的扣除項目，因而根據收入與扣除配比的原則，該部分面積所對應的已繳營業稅稅金不得計入本次清算扣除。

十、房地產開發企業將公共配套設施等非可售建筑面積對外銷售，其收入應視為轉讓收入嗎？其扣除項目應當如何確認？

答：根據有關房地產法規，公共配套設施原則上不得對外銷售，而應屬于全體業主共有，因而其開發建設成本應當計入扣除。若房地產開發企業將公共配套設施對外銷售，其轉讓收入計入非普通住宅轉讓收入，扣除項目按《辦法》第二十條規定確認。

出具土地增值稅清算結論后，房地產開發企業將公共配套設施等非可售建筑面積對外銷售、轉為自用，區分情況按《辦法》第三十四條、第三十七條規定處理。

十一、房地產開發企業將公共配套設施等非可售建筑面積轉為自用，應當確認轉讓收入嗎？其扣除項目應當如何確認？

答：房地產開發企業將開發產品或者公共配套設施等轉為自用，其房地產所有權未發生轉移，不屬于土地增值稅視同銷售的范圍，因而不應確認轉讓收入。但是，對于該部分開發產品或者公共配套設施所應分擔的土地成本、開發成本和開發費用不得計入扣除。

十二、房地產開發企業將車庫或者停車位轉讓，其收入是否計入房地產轉讓收入？

答：根據房地產相關法律、法規等有關規定，開發項目建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。據此，凡房地產開發企業與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉讓收入；附贈的車庫、車位因未取得轉讓收入，按出售開發產品計算銷售收入。

利用地下基礎設施形成的停車場所，房地產開發企業與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規規定期限內的使用權轉移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產轉讓收入，并入非普通住房轉讓收入；利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施計入扣除，房地產開發企業與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權合同，其取得的租賃收入，不計入房地產轉讓收入。

十三、對于一方出地、一方出資，合作開發房地產項目的，清算項目的主體應如何確定？

答：企業（出地方）取得國有土地使用權后，聯合其他單位（出資方）一同開發的，若雙方約定，出地方不承擔經營風險而只收取固定利益的，包括貨幣資金和其他非貨幣資產，對出地方應當按照轉讓國有土地使用權計算征收營業稅和土地增值稅，并向出資方開具發票；對于取得土地使用權的出資方，繼續投資進行開發并建房出售的，以新建房作為開發項目，計算征收土地增值稅。其中對出地方計算征收轉讓國有土地使用權土地增值稅的價格，即作為出資方取得土地使用權所支付的金額，憑發票在其土地增值稅清算時據以扣除。

若出地方和出資方合作建房、約定建成后分配開發產品的，出地方轉讓國有土地使用權的價格，為首次或者以后分配開發產品時應分出開發產品的市場公允價值加減其他補價計算確認；同時確認出資方取得該項土地使用權的成本。

十四、以開發產品實行實物補償方式進行拆遷安置的，其在視同銷售時其轉讓收入應當如何定價？應當如何計入扣除？

答：房地產開發企業以開發產品實行實物補償方式進行拆遷安置的，補償給被拆遷人的開發產品視同銷售，其價格按照貨幣補償方式計算的補償金價款加上向被拆遷人實際收取的價款后，計入房地產轉讓收入，并向被拆遷人開具發票；按照貨幣補償方式計算的補償金價款，計入土地征用及拆遷補償費扣除項目。

十五、房地產開發企業建設公共配套設施因移交給政府等有關部門獲得的補償應如何處理？

答：房地產開發企業因從事拆遷安置從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額；房地產開發企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，建設的公共配套設施建設完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償，抵減房地產開發成本中的建筑安裝工程費。

十六、房地產開發企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其按揭保證金計算土地增值稅時應如何處理？

答：房地產開發企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得計入扣除項目。實際發生的損失，作為房地產開發費用處理。

十七、房地產開發企業將開發產品對外捐贈的，應當如何計算繳納土地增值稅？

答：房地產開發企業將開發產品用于捐贈的，應視同銷售，并按照《辦法》第十三條的規定確定銷售收入。此外，符合《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅〔1995〕48號）第四條第（二）項規定的開發產品捐贈，不計銷售收入，同時對于該部分開發產品所應分擔的土地成本、開發成本和開發費用不得計入扣除。

十八、企業合并、分立等過程中發生的房地產權屬轉移是否應當征收土地增值稅？

答：兩個或兩個以上的房地產開發企業，依據法律規定、合同約定，合并改建為一個企業，合并后的企業承受原合并各方的房地產，不征收原合并各方房地產的土地增值稅。合并后的企業在轉讓房地產時，按照合并前原企業實際支付的土地價款和發生的開發成本、開發費用，按規定計入扣除計算征收土地增值稅。

房地產開發企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上的企業，對派生方、新設方承受原企業房地產的，不征收土地增值稅。派生方、新設方轉讓房地產時，按照分立前原企業實際支付的土地價款和發生的開發成本、開發費用，按規定計入扣除計算征收土地增值稅。

股東將持有的企業股權轉讓，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征收土地增值稅。

第二篇：淄地稅函[2012]14號關于規范土地增值稅清算有關問題的通知

淄博市地方稅務局 淄地稅函[2012]14號

淄博市地方稅務局

關于規范土地增值稅清算有關問題的通知

各區分局、各縣局、高新區分局、市局各直屬征收單位：

為進一步加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等有關稅收法律、法規的規定，現就有關問題通知如下：

一、土地增值稅清算工作要求

（一）清算實施

房地產項目主管稅務機關要成立清算實施小組，小組由2-3人組成。實施小組主要負責清算計劃的制定、報批及實施；清算問題的匯總請示；清算稅款的補、退稅審核；清算檔案的整理和歸集；清算審核報告的撰寫等工作。

（二）清算審議

土地增值稅清算結果要集體研究確認。

區縣局土地增值稅清算結果由所長辦公會審議，所長辦公會參加人員為所長、副所長、清算實施小組成員。

市局各直屬征收單位、高新區分局土地增值稅清算結果由局長辦公會審議，局長辦公會參加人員為局領導班子、清算實施小組人員及相關科室人員。

（三）審議確認

清算實施小組要對納稅人報送的土地增值稅清算資料進行調查核實后撰寫的清算審核報告簽字確認。

所（局）長辦公會參加人員要對經所（局）長辦公會審議確認后的清算審核結論簽字確認。

（四）清算結果備案

土地增值稅清算處理結果報區縣法規稅政科審查備案。市局各直屬征收單位土地增值稅清算處理結果報市局稅收管理一科審查備案。

二、土地增值稅清算工作流程

（一）納稅人自行提出清算申請

1、對于納稅人主動申請清算的，由主管稅務機關涉稅事項受理崗對申請資料進行審核，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完整的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定的期限內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。

2、涉稅事項受理崗將審核完整的清算資料傳遞到清算實施小組，由清算實施小組安排專人對納稅人報送的土地增值稅清算資料進行調查核實，撰寫清算審核報告。

3、將納稅人報送的清算資料及清算實施小組撰寫的清算審核報告提報所（局）長辦公會審批。

4、由清算實施小組將清算結果通知納稅人，納稅人根據清算審核結果，辦理相應的補退稅手續。

5、清算工作結束后，土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。

（二）征收機關提出清算要求

1、稅務機關依據規定認為需要進行清算、而納稅人未申請清算的，清算實施小組擬訂清算項目清單，所（局）長對清算項目清單作審核意見后下發清算通知書，要求納稅人進行清算，并將清算資料報主管稅務機關審核。

2、涉稅事項受理崗將審核完整的清算資料傳遞到清算實施小組，由清算實施小組安排專人對土地增值稅清算進行調查核實，撰寫清算審核報告。

3、將納稅人報送的清算資料及清算實施小組撰寫的清算審核報告提報所（局）長辦公會審批。

4、由清算實施小組將清算結果通知納稅人，納稅人根據清算審核結果，辦理相應的補退稅手續。

5、清算工作結束后，土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。

三、土地增值稅清算審核方式

清算審核包括案頭審核、實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

實地審核工作必須由兩名以上稅務人員共同實施。

清算審核的內容按照國家稅務總局《土地增值稅清算管理規程》及相關稅收政策規定執行。

四、土地增值稅清算的責任落實

（一）全面排查、清算，嚴格落實執法責任制

各單位要對所管轄的房地產開發企業和開發項目進行一次全面清理，做到項目一個不漏；對已清算的項目要嚴格進行審查核實；對符合清算條件的開發項目，要認真組織清算；對未及時對符合條件的開發項目進行清算而造成稅款流失的或對已清算項目審核不嚴而造成稅款流失的，要嚴格按照省局下發的魯地稅發〔2008〕77號《關于印發〔山東省地稅系統稅收執法責任制度〕的通知》的有關規定追究相關部門和人員的責任。

（二）認真總結經驗、不斷提高清算質量

各單位要緊密結合自身工作實際，進一步規范和細化工作流程，充分借鑒和吸收其他地區好的做法，積極探索和完善土地增值稅清算執法風險控制辦法，市局也將進一步加大服務指導力度，適時進行督導和調研，認真總結工作經驗，大力促進土地增值稅的清算水平和質量的不斷完善提高。

二〇一二年五月四日

信息公開選項：主動公開

淄博市地方稅務局辦公室 2012年5月7日印發

打印：魏蘋 校對：稅收管理一科 王前明 印3份

第三篇：吉地稅函[2010]34號吉林省地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的通知

吉地稅函[2010]34號

吉林省地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的通知成文日期:2010-06-10 各市州、縣（市、區）地方稅務局，省局直屬稅務局、稽查局：

現將《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）轉發給你們，結合我省實際，作如下補充規定，請一并貫徹執行。

一、調整普通標準住宅面積和價格標準。根據《吉林省人民政府辦公廳轉發省建設廳等部門關于改善群眾住房條件和促進房地產市場健康發展指導意見的通知》（吉政辦發電〔2008〕12號）規定，自2008年12月1日起，普通住房面積標準全省統一調整至144平方米以下，價格標準上浮20%.土地增值稅政策規定的“普通標準住宅”面積和價格，按上述“普通住房”標準掌握。對2008年12月1日以后新開工的開發項目按新規定標準執行，對此之前已經開工的開發項目，仍按原規定標準執行。開工時間以取得建筑工程施工許可證時間為準。各地要按照標準嚴格區分普通標準住宅、非普通標準住宅和商用房等不同類型房地產，及時清算土地增值稅。

二、拆遷補償費的扣除憑據問題。拆遷補償費的合法有效扣除憑據包括已在政府拆遷管理部門備案的房屋拆遷（回遷）補償安置協議書、補償款簽收名冊或簽收憑證、回遷戶的身份證件等。

吉林省地方稅務局

二O一O年六月十日

第四篇：江蘇地稅公告2012年第1號-土地增值稅有關業務問題

江蘇省地方稅務局

關于土地增值稅有關業務問題的公告

蘇地稅規〔2012〕1號

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和其他稅收法律法規的規定，現將土地增值稅有關業務問題公告如下：

一、土地增值稅清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算，對于國家有關部門批準的分期開發的項目，以分期項目為單位進行清算。對國家有關部門批準的開發項目或分期項目開發周期較長，納稅人自行分期開發的，其收入、成本、費用按規定分別歸集的，主管稅務機關可將自行分期項目確定為清算單位。

二、土地增值稅核算對象

土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發項目中包含多種類型房地產的，按以下類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。

（一）普通標準住宅；

（二）其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；

（三）非住宅類房產。

三、關于房地產轉讓收入的確認

（一）轉讓房地產的有關經濟利益的確認

納稅人因轉讓房地產收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質的經濟收益，應當確認為房地產轉讓收入。

因房地產購買方違約，導致房地產未能轉讓，轉讓方收取的該項違約金不作為與轉讓房地產有關的經濟利益，不確認為房地產轉讓收入。

（二）售后返租收入的確認

單位和個人轉讓房地產，同時要求購房者將所購房地產無償或低價給轉讓方或者轉讓方的關聯方使用一段時間,其實質是轉讓方獲取與轉讓房地產有關的經濟利益。對以此方式轉讓房地產的行為，應將轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益確認為轉讓收入，依法計征土地增值稅。如轉讓房地產價款以外的有關經濟收益無法確認的，應判斷其轉讓價格是否明顯偏低。對轉讓價格明顯偏低且無正當理由的，應采用評估或其他合理的方法確定其轉讓收入，依法計征土地增值稅。

（三）房地產轉讓價格明顯偏低的收入確定

對納稅人申報的房地產轉讓價格低于同期同類房地產平均銷售價格10%的，稅務機關可委托房地產評估機構對其評估。納稅人申報的房地產轉讓價格低于房地產評估機構評定的交易價，又無正當理由的，應按照房地產評估機構評定的價格確認轉讓收入。

對以下情形的房地產轉讓價格，即使明顯偏低，可視為有正當理由：

1、法院判定或裁定的轉讓價格；

2、以公開拍賣方式轉讓房地產的價格；

3、政府物價部門確定的轉讓價格；

4、經主管稅務機關認定的其他合理情形。

四、同一開發項目不同類型房地產成本費用分攤

（一）同一開發項目中建設不同類型房地產的，按該類型房地產建筑面積占該項目總建筑面積的比例分攤取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費（以下簡稱“土地成本”）。但對占地相對獨立的不同類型房地產，應按該類型房地產占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。

（二）同一開發項目中建設的不同類型房地產發生的建筑安裝工程費，前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用，按本公告第二條所規定的核算對象分別歸集。如不能按不同類型房地產分別歸集的，應按照不同類型房地產的建筑面積占該項目總建筑面積比例分攤。

（三）同一開發項目中建設的不同類型房地產應分攤的利息支出，凡能夠按不同類型房地產計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實計算扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。利息支出以外的其他房地產開發費用，按本條第(一)、(二)項規定計算分攤的金額之和的5%計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目不同類型房地產計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條第(一)、(二)項規定計算分攤的金額之和的10%計算扣除。

五、關于房地產開發成本、費用的扣除

（一）房地產開發成本核定扣除

納稅人在辦理土地增值稅清算申報時所附送房地產開發成本憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

（二）公共配套設施成本費用的扣除

房地產開發企業建造的各項公共配套設施,建成后移交給全體業主或無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用；未移交的，不得扣除相關成本、費用。項目規劃范圍之外的，其開發成本、費用一律不予扣除。

人防工程的使用權和收益權未無償移交給全體業主的，其相關成本、費用不予扣除。

（三）裝修裝飾費用的扣除

凡以建筑物或構筑物為載體，移動后會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費用支出，一律不得作為開發成本扣除。

對房地產開發企業售樓處等營銷設施的裝修費用，應計入房地產開發費用。

（四）取得土地使用權所支付費用的扣除

納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應以納稅人實際支付土地出讓金（包括后期補繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益后予以確認。

房地產開發企業支付的土地閑置費不得扣除。

（五）相關費用、基金的扣除

1、房地產開發企業代收費用，應當按照《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)第六條的規定進行處理。市政公用基礎設施配套費、人防工程異地建設費不得加計扣除，也不作為房地產開發費用扣除的計算基數。

2、政府性基金和行政事業性收費按照以下原則處理：（1）企業建造房屋建筑物時特有的費用和基金，按其是否與開發建造活動相關的原則進行劃分。凡與開發活動直接相關，且可直接計入或分配計入開發對象的，允許計入開發成本；反之，則應計入開發費用。對企業非建造房屋建筑物時特有的費用和基金，應計入開發費用。

（2）允許計入開發成本的費用、基金，如果是在開發項目竣工驗收之后發生的，則也應計入開發費用。

本公告自2012年10月1日起施行。

二○一二年八月二十日

第五篇：關于土地增值稅問題的解答

關于土地增值稅問題的解答

一、納稅人

土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）所取得的增值額為征稅對象，依照規定的稅率征收的一種稅。

轉讓房地產并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照規定繳納土地增值稅。單位，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人，包括個體經營者。

二、征稅范圍

土地增值稅的征稅范圍為轉讓房地產并取得收入的有償轉讓行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

三、納稅地點和納稅期限

土地增值稅按屬地征收，由房地產所在地的區地方稅務局及所轄稅務所（以下簡稱“主管稅務機關”）負責征收管理。

單位和個人將購買的房地產再轉讓的，由國土房管部門代征稅款，以國土房管部門受理產權過戶申請資料的時間為納稅義務發生時間。除此之外，其他的房地產轉讓由納稅人按月在規定的納稅期限內向房地產所在地主管稅務機關申報繳納。

四、計稅依據

土地增值稅的計稅依據是轉讓房地產所取得的增值額。

增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定的扣除項目金額后的余額。

五、稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分稅率為40％。

增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分稅率為60％。

上述所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。

六、計算增值額時的扣除項目

計算增值額時包括下列扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目。

七、扣除項目的具體內容

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的5％計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10％計算扣除。

（四）舊房及建筑物的評估價格。

（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和，加計20％的扣除。

八、應納稅額的計算

土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收。

方法

一、分級逐級距計算。

分級逐級距計算應納土地增值稅稅額，然后各級距應納稅額相加之和，就是應納土地增值稅稅額。

第一步：先計算增值額。增值額＝轉讓收入額－扣除項目金額

第二步：再計算增值額與扣除項目金額之比。公式：增值額÷扣除項目金額

第三步，分別計算各級次土地增值稅稅額，如下表：第四步，將各級的稅額相加，得出總稅額。

方法

二、查表法。

查表法就是用求出增值額占扣除項目金額的比例，直接查對四級超率累進稅率表，然后按照計算公式求得應納土地增值稅稅額。

第一步、第二步同上述分級逐級距計算方法；

第三步：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50％土地增值稅稅額＝增值額×30％

（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的 土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的 土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％

（四）增值額超過扣除項目金額200％

土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％

公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數。

九、減免規定

有下列情形之一的，減免土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。普通標準住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。

（二）對開發銷售安居房取得的收入，免征土地增值稅。安居房是指原產權單位按照房改政策向職工出售的住房，以及市（區）住宅管理部門直接發售的各類政策性住房，包括：準成本房、全成本房、全成本微利房、社會微利房、經濟適用房。

（三）將購買的房地產再轉讓的減免規定：1.個人將購買的普通標準住宅再轉讓的，免征土地增值稅。2.個人轉讓別墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超過五年以上的（含五年）免征土地增值稅；居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅。

（四）個人之間互換自有居住用房的，經主管稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

（五）國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，也免征土地增值稅。

（六）在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征土地增值稅。

（七）以房地產進行投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征土地增值稅。

（八）法律法規規定的其他減免稅項目。

十、征收方式

（一）對房地產開發企業采取“先預征、后清算、多退少補”的征收方式。即在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得銷售收入的先按預征率征收稅款（轉 讓別墅、度假村、酒店式公寓的按銷售收入的1％預征，轉讓其他房地產的按銷售收入的0.5％預征），待工程全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補稅 款。

（二）對非房地產開發企業和個人轉讓自建房地產的，按轉讓收入扣除法定扣除項目后的增值額為計稅依據向主管稅務機關申報納稅。

（三）對單位和個人將購買的房地產再轉讓的由國土房管部門代征稅款。

十一、清算程序

房地產開發企業在房地產項目全部竣工后，應及時進行財務會計結算，結算后向主管稅務機關提交清算申請和經會計師（或稅務師）事務所審核的清算報告。主管稅務機關經審核對預繳的稅款進行多退少補。