第一篇：土地增值稅操作規(guī)程

湖南省土地增值稅操作規(guī)程

各地、州、市、縣地方稅務(wù)局：

第一條為了促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，發(fā)揮土地增值稅的宏觀調(diào)控作用，防止國家土地增值收益流失。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》）以及省人民政府湘政辦發(fā)[1995]48號通知的有關(guān)規(guī)定，制定本操作規(guī)程。

第二條凡在我省境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，包括國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外籍個人和國內(nèi)公民以及其他組織，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)程辦理土地增值稅事宜，依法繳納土地增值稅。

第三條納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同簽訂后七日內(nèi)，填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表，并持納稅申報(bào)表、轉(zhuǎn)讓房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)證書、土地使用證證書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報(bào)告及其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)手續(xù)，并在辦理納稅申報(bào)手續(xù)后3日內(nèi)繳納稅款。

納稅人因經(jīng)常發(fā)生簽訂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同而難以在每次辦理納稅申報(bào)的，由納稅人提出申請，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，于每季終了后十日內(nèi)辦理申報(bào)繳納稅款手續(xù)。

第四條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)），以取得轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)入憑據(jù)的當(dāng)天為納稅義務(wù)時間。納稅人以賒銷或分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以本期收到價款的當(dāng)天或合同約定本期應(yīng)收價款日期的當(dāng)天為納稅義務(wù)時間。

納稅人采用預(yù)收價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以收到預(yù)收價款的當(dāng)天為納稅義務(wù)時間。

第五條納稅人有下列情況之一的，縣（市）地方稅務(wù)機(jī)關(guān)，可依照《實(shí)施細(xì)則》第十四條的規(guī)定，指定經(jīng)政府批準(zhǔn)的評估機(jī)構(gòu)確定納稅人的轉(zhuǎn)讓收入及扣除項(xiàng)目金額，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后據(jù)以計(jì)算征收土地增值稅。

（一）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的；

（二）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價格的；

（三）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的資格確認(rèn)和有關(guān)評估辦法，另行通知。

第六條納稅人在房地產(chǎn)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，應(yīng)按照本規(guī)程的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取按轉(zhuǎn)讓收入2％—5％的比例預(yù)征土地增值稅，預(yù)征的具體比例由地、州、市地方稅務(wù)局調(diào)查測算后確定。待單個核算項(xiàng)目或核算對象全部竣工之后三十日內(nèi)辦理稅款的清算手續(xù)，多退少補(bǔ)。清算期限超過三年的，以三年為限。

第七條納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以及核算項(xiàng)目未全部竣工，尚未交付使用已取得收入的，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)程第六條的規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。在年度結(jié)算和稅款清算時，其扣除項(xiàng)目金額按以下辦法計(jì)算：凡單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用面積占開發(fā)土地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偲淇鄢?xiàng)目金額。

凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的同時轉(zhuǎn)讓地上建筑物及附著物的，按照建筑物的建筑面積計(jì)算分?jǐn)偲淇鄢?xiàng)目金額。

凡核算項(xiàng)目未全部竣工，尚未交付使用的，按照核算項(xiàng)目的投資概算及工程進(jìn)度計(jì)算分?jǐn)傄讶〉檬杖氲哪且徊糠挚鄢?xiàng)目金額。

上述方法無法計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額，需采用其他方式計(jì)算分?jǐn)偟模煽h（市）地方稅務(wù)局確定。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照財(cái)務(wù)會計(jì)制度規(guī)定的，最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算申報(bào)繳納土地增值稅。

成本核算的單位一經(jīng)確定，在土地增值稅未清算之前不得變動。

第九條開發(fā)土地和新建項(xiàng)目及配套設(shè)施費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出；凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┿y行金融機(jī)構(gòu)的證明，經(jīng)縣（市）地方稅務(wù)局審定，可據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照《實(shí)施細(xì)則》第七條第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五計(jì)算扣除。

凡不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟模虿荒芴峁┿y行金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照《實(shí)施細(xì)則》第七條第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十扣除。

第十條個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓自用的住房，應(yīng)提供房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書、土地使用權(quán)證書及有關(guān)證明其住居時間的材料，由縣（市）地方稅務(wù)局核實(shí)后按規(guī)定征免稅。

第十一條符合《暫行條例》和《實(shí)施細(xì)則》以及財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定免征土地增值稅的納稅人，凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入未超過100萬元的，報(bào)經(jīng)縣（市）地方稅務(wù)局審批；凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入超過100萬元的，未超過400萬元的，報(bào)經(jīng)地、州、市地方稅務(wù)局審批；凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入超過400萬元的，報(bào)經(jīng)省地方稅務(wù)局審批。

單位和個人以繼承、贈予等無償方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)持有效的繼承、贈予等證明文件及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，經(jīng)縣、市地方稅務(wù)局審核后，免征土地增值稅。

第十二條納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在開工之前應(yīng)持項(xiàng)目計(jì)劃文件，投資概算和設(shè)計(jì)施工圖紙等資料報(bào)經(jīng)與下達(dá)該項(xiàng)目計(jì)劃部門同級的地方稅務(wù)局審核。未經(jīng)審核出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不享受《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的優(yōu)惠政策。

第十三條納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上不同縣、市（區(qū)）的，應(yīng)向房地產(chǎn)座落地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別申報(bào)納稅。

對于納稅地點(diǎn)有爭議的，由其上一級地方稅務(wù)局裁定。

第十四條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。

第十五條凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個人，應(yīng)持房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)證書、土地使用權(quán)證書，土地增值稅納稅憑證或稅務(wù)機(jī)關(guān)免稅文件以及縣（市）以上（含縣市）地方稅務(wù)部門開具的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變更稅收證明單，到土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬變更手續(xù)。

對未持有上述資料的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不予辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)。

第十六條個人應(yīng)繳納的土地增值稅，稅務(wù)部門可以委托有關(guān)部門代征代扣。

第十七條納稅人未按本規(guī)程辦理納稅申報(bào)和繳納稅款，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

第十八條本規(guī)程與湘政辦發(fā)[1995]48號文同時執(zhí)行。

第二篇：土地增值稅自查報(bào)告

附件3:

福建省土地增值稅清算項(xiàng)目基本情況說明

一、企業(yè)基本情況

企 業(yè) 名 稱： 成 立 日 期： 法 定 代 表 人： 注 冊 地 址： 注 冊 資 本： 企 業(yè) 類 型： 經(jīng) 營 范 圍： 主 管 地 稅 局： 納稅人識別號： 地稅電腦編碼： 聯(lián) 系 電 話：

二、商品房項(xiàng)目開發(fā)情況 ㈠土地取得情況

本公司

年

月

日受讓于 國有建設(shè)用地平方米、合 畝（其中：平方米、合 畝土地使用權(quán)，履行與本縣區(qū)土地局簽訂的《國有土地使用合同》（地合[ ] 號）約定的一切權(quán)利和義 1 務(wù)。

㈡立項(xiàng)情況

商品房項(xiàng)目實(shí)際于

年 月開工, 年 月主體工程封頂，年 月通過結(jié)構(gòu)驗(yàn)收。年 月 日經(jīng)本縣區(qū)房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，本公司取得商品房預(yù)售許可證。年 月 日本公司取得本縣區(qū)房地產(chǎn)交易中心的產(chǎn)權(quán)備案登記，商品房項(xiàng)目可售建筑面積平方米（其中住宅建筑面積 平方米、店面建筑面積平方米、車(位)庫建筑面積平方米）。年 月 日本公司 項(xiàng)目全面竣工，并于 年 月 日通過有關(guān)部門驗(yàn)收。

㈢項(xiàng)目開發(fā)面積情況

本公司開發(fā) 商品房項(xiàng)目可售總建筑面積 平方米，其中：

1、住宅建筑面積平方米，⑴普通住宅建筑面積

平方米，占可售總建筑面積的 %;⑵非普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑面積的 %;

2、非住宅（含店面、車(位)庫、其他）建筑面積 平方米，占可售總建筑面積的 %。

三、其他情況：

⑴是否有整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（填是或否）

⑵是否有直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（填有或無）⑶是否取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（填是或否）

⑷納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（填是或否）

四、其他需說明情況：

企業(yè)蓋章

年 月 日 3 附送資料（原已提供過的可不再提供）：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請

2、項(xiàng)目立項(xiàng)書

3、施工許可證、預(yù)售許可證

4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)、概算書、項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、銀行貸款利息結(jié)算通知單

5、不動產(chǎn)銷售明細(xì)表

6、商品房分層平面圖

7、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料。

第三篇：土地增值稅條例

中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

財(cái)法字[1995]第6號

頒布時間：1995-1-27發(fā)文單位：財(cái)政部

第一條 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例）第十四條規(guī)定，制定本細(xì)則。

第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

第三條 條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。

第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。

條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。

第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

第六條 條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。

條例第二條所稱個人，包括個體經(jīng)營者。

第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。

上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）根據(jù)條例第六條

（五）項(xiàng)規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。

第八條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。

第九條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

第十條 條例第七條所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：

（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％

土地增值稅稅額=增值額×30％

（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的

土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％

（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的 土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％

（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％

土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％

公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。

第十一條 條例第八條

（一）項(xiàng)所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條

（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

條例第八條

（二）項(xiàng)所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

第十二條 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

第十三條 條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

第十四條 條例第九條

（一）項(xiàng)所稱的隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。

條例第九條

（二）項(xiàng)所稱的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報(bào)時不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。

條例第九條

（三）項(xiàng)所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。

隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項(xiàng)目金額。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

第十五條 根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

（一）納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

（二）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

第十六條 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

第十七條 條例第十條所稱的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的座落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。

第十八條 條例第十一條所稱的土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，是指向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、土地出讓金數(shù)額、土地基準(zhǔn)地價、房地產(chǎn)市場交易價格及權(quán)屬變更等方面的資料。

第十九條 納稅人未按規(guī)定提供房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）第三十九條的規(guī)定進(jìn)行處理。

納稅人不如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)交易額及規(guī)定扣除項(xiàng)目金額造成少繳或未繳稅款的，按照《征管法》第四十條的規(guī)定進(jìn)行處理。

第二十條 土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。

第二十一條 條例第十五條所稱的各地區(qū)的土地增值費(fèi)征收辦法是指與本條例規(guī)定的計(jì)征對象相同的土地增值費(fèi)、土地收益金等征收辦法。

第二十二條 本細(xì)則由財(cái)政部解釋，或者由國家稅務(wù)總局解釋。

第二十三條 本細(xì)則自發(fā)布之日起施行。

第二十四條 1994年1月1日至本細(xì)則發(fā)布之日期間的土地增值稅參照本細(xì)則的規(guī)定計(jì)算征收。

中華人民共和國土地增值稅暫行條例

國務(wù)院令[1993]第138號

頒布時間：1993-12-13發(fā)文單位：國務(wù)院

第一條 為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，制定本條例。

第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第七條 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的；

（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計(jì)算征收：

（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價格的；

（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

第十一條 土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。

第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

第十三條 土地增值稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十四 本條例由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋，實(shí)施細(xì)則由財(cái)政部制定。

第十五條 本條例自一九九四年一月一日起施行。各地區(qū)的土地增值費(fèi)征收辦法，與本條例相抵觸的，同時停止執(zhí)行。

第四篇：2018土地增值稅練習(xí)題

1、某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓取得收入1000萬元(不含稅），該公司為取得土地使用權(quán)支付50萬元，開發(fā)成本200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)40萬元，提供了利息證明，利息支出為28萬元。轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)60萬元。要求計(jì)算： 扣除項(xiàng)目金額= 土地增值額= 增值額占扣除額的比例= 應(yīng)納稅土地增值稅額=

2、某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售商品房取得收入2000萬元，該公司為取得土地使用權(quán)支付200萬元，開發(fā)成本500萬元，不能提供利息支出證明。（允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的比例為10%）要求計(jì)算： 扣除項(xiàng)目金額 土地增值額

增值額占扣除額的比例 應(yīng)納稅土地增值稅額

3、某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不需用倉庫，取得轉(zhuǎn)讓收入1200萬元（不含稅），倉庫建造時支付地價110萬元，并支付了相關(guān)稅費(fèi)。倉庫造價180萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)給出的重置成本為780萬元，成新度折扣率60%，計(jì)算： 扣除項(xiàng)目金額 土地增值額

增值額占扣除額的比例 應(yīng)納稅土地增值稅額

第五篇：土地增值稅清算協(xié)議

土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書

甲方（委托方）：XXXXX

甲方稅務(wù)登記號：

乙方（受托方）：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號：18285

茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報(bào)告，依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成以下約定：

一、委托事項(xiàng)

（一）項(xiàng)目名稱：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項(xiàng)目

（二）具體內(nèi)容及要求：按照稅法的規(guī)定對甲方2010年-2015年6月財(cái)務(wù)會計(jì)資料進(jìn)行審核并出具土地增值稅清算鑒證報(bào)告。

（三）完成時間：2015年9月30日前。

二、甲方的責(zé)任與義務(wù)

（一）甲方的責(zé)任

1.根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，甲方有責(zé)任保證會計(jì)資料及納稅資料的真實(shí)性和完整性。

2.按照現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。這種責(zé)任還應(yīng)當(dāng)包括：（1）建立、完善并有效實(shí)施與會計(jì)核算、納稅申報(bào)相關(guān)的內(nèi)部控制。（2）符合會計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定。

3.甲方不得授意乙方人員實(shí)施違反國家法律、法規(guī)的行為。

4.基于重要性原則、截止性測試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險，乙方出具的鑒證報(bào)告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

（二）甲方的義務(wù)

1.按照乙方要求，及時提供完成委托事項(xiàng)所需的會計(jì)資料、納稅資料和其他有關(guān)資料，并保證所提供資料的真實(shí)性和完整性。

2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項(xiàng)有關(guān)的記錄、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對有關(guān)事項(xiàng)的詢問。

3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協(xié)助，主要事項(xiàng)將由乙方于外勤工作開始前提供清單。

4.委托人按本約定書的約定及時足額支付委托業(yè)務(wù)費(fèi)用以及其他相關(guān)費(fèi)用。

三、乙方的責(zé)任和義務(wù)

（一）乙方的責(zé)任

1.乙方應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行稅收相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關(guān)資料進(jìn)行審核鑒證。

2.乙方應(yīng)當(dāng)制定合理計(jì)劃和實(shí)施能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項(xiàng)提供合理保證。

3.乙方有責(zé)任在鑒證報(bào)告中指明發(fā)現(xiàn)的甲方違反國家法律法規(guī)且未按乙方的建議進(jìn)行調(diào)整的事項(xiàng)。

（二）乙方的義務(wù)

1.乙方應(yīng)當(dāng)按照約定時間完成委托事項(xiàng)，并出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。

2.除下列情況外，乙方應(yīng)當(dāng)對執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權(quán)；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準(zhǔn)備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機(jī)構(gòu)對乙方進(jìn)行行政處罰所實(shí)施的調(diào)查、聽證、復(fù)議等程序。

3.由于乙方過錯導(dǎo)致甲方未按規(guī)定履行納稅義務(wù)的，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

4.屬于乙方原因未按約定時限完成委托事項(xiàng)并給甲方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

5.乙方對甲方曹縣交通家園項(xiàng)目進(jìn)行審核并出具土地增值稅清算鑒證報(bào)告，并代理甲方向稅務(wù)部門進(jìn)行解釋。

四、約定事項(xiàng)的收費(fèi)

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，按照項(xiàng)目收入0.1%計(jì)取，完成本委托事項(xiàng)費(fèi)用為人民幣28萬元（￥280000元）。

上述費(fèi)用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書簽訂之日起15日內(nèi)預(yù)付服務(wù)費(fèi)10萬元；提交土地增值稅清算報(bào)告時支付余款18萬元。

五、土地增值稅清算鑒證報(bào)告的出具和使用

（一）乙方應(yīng)當(dāng)出具真實(shí)、合法的土地增值稅清算鑒證報(bào)告。

（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報(bào)告一式三份。

（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的自查報(bào)告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說明。

六、約定事項(xiàng)的變更

如果出現(xiàn)不可預(yù)見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報(bào)告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項(xiàng)，但應(yīng)提前通知對方，并由雙方協(xié)商解決。

七、約定事項(xiàng)的終止

（一）本約定書簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。

（二）在終止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書終止之日前對約定事項(xiàng)所付出的勞動收取合理的費(fèi)用。

八、適用法律和爭議解決

本約定書的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國的法律進(jìn)行解釋并受其約束。與本約定書有關(guān)的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下解決方式：

（一）向原告所在地的人民法院提起訴訟。

九、本約定書的法律效力

（一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項(xiàng)后終止。

（二）本約定書一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

十、其他事項(xiàng)的約定

本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。

甲方（委托人）：

乙方：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

（蓋章）

（蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

地址：

地址：

電話：

電話：

聯(lián)系人：

聯(lián)系人：

簽約地點(diǎn)： 簽約日期： 年 月 日