第一篇：2018 4號青島地稅關于土地增值稅清算的規定（模版）

關于貫徹落實《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》若干問題的公告 青島市地方稅務局公告2018年第4號

（山東省地方稅務局公告2017年第5號，以下簡稱“省局5號公告”），結合我市稅收征管工作實際，現將土地增值稅若干問題公告如下：

一、關于土地增值稅清算單位問題

土地增值稅以國家有關部門審批、備案的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位進行清算。具體清算單位原則上由主管稅務機關以政府規劃部門頒發的《建設用地規劃許可證》確認的項目來確定，屬于分期開發的項目，參照政府相關部門頒發的《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房（銷售）預售許可證》及竣工驗收交付、預售資金回籠情況確定。原則上對于不屬于“同期規劃、同期施工、同期交付”的房地產項目，應分期進行清算。

二、關于銷售價格明顯偏低的收入確認問題

房地產開發企業銷售房地產價格明顯偏低又無正當理由的，其收入按下列順序確認：

（一）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類開發產品市場銷售的平均價格確定。

（二）由主管稅務機關參照當地、當年同類開發產品市場售價或評估價格確定。

三、關于土地增值稅預征問題

（一）房地產開發企業在土地增值稅清算申報前轉讓房地產取得的收入，應按月預繳土地增值稅，并于取得收入次月15日內向主管稅務機關申報繳納稅款。

（二）房地產開發企業轉讓經政府批準建設的保障性住房和拆遷返還住房取得的收入，暫不預繳土地增值稅，但應當在取得收入后次月15日內到主管稅務機關申報、備案。

（三）房地產開發企業在銷售開發產品的過程中，向購房人收取的裝修費等全部價外收費，應并入房地產轉讓收入，作為房屋銷售計稅價格的組成部分，預繳土地增值稅。房地產開發企業轉讓房地產取得收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。

四、關于分期繳納土地出讓金的利息問題

土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，計入取得土地使用權所支付的金額。

五、關于裝修費用的扣除問題

房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。裝修費用不包括房地產開發企業自行采購或委托裝修公司購買的可移動家電、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）的支出。

土地增值稅清算時，在收入中同時剔除購置成本。

六、關于金融機構證明確認問題

房地產開發企業向金融機構貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，視同金融機構證明。

七、關于房地產開發成本核定問題

對房地產開發企業成本申報資料存在下列情形之一的，主管稅務機關應參照稅務機關通過評估建立的房地產開發成本平方米造價預警指標，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定其準予扣除的成本；上述預警指標中沒有的，可以參照各級建筑工程行政主管部門各項房地產開發成本平方米造價指標以及政府有關部門公布的建設規費收取標準等，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定其準予扣除的成本；房地產開發企業有異議的，可委托物價部門進行個案評估：

（一）建筑工程費明顯高于中標概算價格或者建筑工程承包合同金額又無正當理由的；

（二）大宗建筑材料供應商或者建筑工程承包人（含分包人）為房地產開發企業的關聯企業，并且未按照獨立企業之間的業務往來支付價款、費用的，或者價格明顯偏高的；

（三）前期工程費、基礎設施費、開發間接費等價格明顯偏高的；

（四）清算申報時所附送的憑證和資料不符合清算申報要求的。

核定房地產開發成本后，清算項目的土地增值稅稅負率原則上不得低于5%。

八、關于土地增值稅清算類型劃分的問題

主管稅務機關應當按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產三種類型確定的預征率進行預征，并按規定的三種類型進行清算審核。

九、關于成本歸集分攤問題

（一）同一土地增值稅清算項目中包括普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產的，應當分別計算土地增值稅增值額和增值率，主要成本按照下列原則和方法計算分攤： 1．土地成本。即《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（一）項“取得土地使用權所支付的金額 ”和第（二）項房地產開發成本中的“土地征用及拆遷補償費”。

土地成本按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產建筑面積比例計算分攤。如果清算項目中同時包含別墅和其他多層、高層建筑的，應先按照別墅區的獨立占地面積占清算項目總占地面積的比例，計算別墅區應分攤的土地成本；對剩余的土地成本，按照剩余普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產建筑面積比例計算分攤。

同一土地增值稅清算項目中，包含聯排別墅、合院式別墅、單體商業服務建筑等獨立占地建筑，土地成本可比照別墅，按照前款規定處理。

2．建筑安裝工程費。建筑安裝工程費應按照建筑面積的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產之間計算分攤。但對于清算項目均能夠按照不同業態獨立記帳、準確核算，且受益對象單

一、能夠提供獨立合同、獨立結算資料的成本，可直接計入普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產扣除項目中，并不再重復分攤其他業態同類成本項目的建筑安裝工程費。

3．其他房地產開發成本。其他房地產開發成本，即《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（二）項房地產開發成本中的前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。其他房地產開發成本按照建筑面積的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產之間計算分攤。

（二）多個土地增值稅清算項目共同占用同一《國有土地使用證》土地的，各清算項目的土地成本按占地面積比例分攤；共有的其他成本費用，按建筑面積占比法，在不同清算項目中進行合理分攤。

（三）在土地增值稅清算時，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生且支付的。除另有規定外，扣除項目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

十、關于人防工程相關問題

房地產開發企業處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不計入土地增值稅收入。凡按規定將地下人防設施無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用；未無償移交給政府、公共事業單位的地下人防設施，其相應成本不允許扣除。人防工程成本按照建筑面積占比法，在不含室內（外）裝修費用的全部建筑安裝工程費中計算。室內（外）裝修費用未能單獨核算歸集或劃分不清的，在計算該成本時，不得從全部建筑安裝工程費中剔除。

十一、關于清算申報后取得收入申報繳納土地增值稅問題

按月區分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。次月15日內向主管稅務機關申報繳納土地增值稅，其扣除項目金額按申報時的單位建筑面積扣除項目金額乘以銷售或轉讓面積計算。待收到稅務機關清算審核結論后，在稅務機關規定期限內，根據重新確定的單位建筑面積扣除項目金額，辦理稅款補退手續。單位建筑面積扣除項目金額=申報時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

主管稅務機關出具土地增值稅清算審核結論后，房地產開發企業取得的轉讓房地產收入，應當按月區分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。次月15日內向主管稅務機關申報繳納土地增值稅，其扣除項目金額按清算時的單位建筑面積扣除項目金額乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積扣除項目金額=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

十二、房地產項目實行核定征收后續管理問題 房地產開發項目實行核定征收的，清算時未轉讓的房地產，在清算后銷售或有償轉讓的，于次月15日內向主管稅務機關申報繳納。按照征收率核定的，納稅人應按主管稅務機關確定的不同類型的核定征收率分別計算土地增值稅。按照房地產開發成本核定的，納稅人應按本公告十一條第二款方法計算土地增值稅。

十三、關于整體購買未竣工的房地產開發項目投入資金繼續建設后轉讓的成本扣除問題

對房地產開發企業整體購買未竣工的房地產開發項目，投入資金繼續建設后轉讓，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產所支付的價款和按國家統一規定交納的有關費用；

（二）改良開發未竣工房地產的成本；

（三）房地產開發費用（房地產開發企業購買未竣工房地產開發項目發生的金額不作為計算房地產開發費用扣除的基數）;

（四）轉讓房地產環節繳納的有關稅金，包括營業稅金及附加；

（五）加計改良開發未竣工房地產成本的百分之二十。

十四、關于項目管理問題

（一）房地產開發企業項目登記內容發生變化或項目建設過程中出現特殊情況的，應自變化之日或特殊情況發生之日起30日內向主管稅務機關報告并提交相應資料。主管稅務機關應及時進行實地核查記錄，納稅人應予以配合。

（二）房地產開發企業在取得工程竣工驗收備案證后30日內，向主管稅務機關提供以下書面材料：

1．商品房銷售（預售）許可證；

2．合同成本清單，竣工驗收證明，建設方、施工方、咨詢企業三方蓋章的工程結算審核報告；

3．證明直接組織、管理開發項目發生開發間接費用的相關資料。

（三）房地產開發企業已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的，應在其達到該比例之日起30日內向主管稅務機關報送房地產項目銷售、自用和出租情況說明。

（四）主管稅務機關出具土地增值稅清算審核結論后，應根據相關規定跟蹤監控銷售剩余開發產品應繳納的土地增值稅。

十五、關于資料報送的相關問題

（一）房地產開發企業應在取得土地使用權并獲得房地產開發項目《建筑工程施工許可證》后10日內，向主管稅務機關辦理項目信息登記，填報《土地增值稅項目報告表（從事房地產開發的納稅人適用）》，同時提供以下書面資料：

1．房地產項目立項批文；

2．國有土地使用權出讓合同或轉讓合同； 3．建設用地規劃許可證； 4．建設工程規劃許可證； 5．建筑工程施工許可證； 6．建筑工程施工合同。

（二）房地產開發企業在提交清算審核紙質資料的同時，應在稅務機關網上辦稅廳上傳電子申報表及附表。

（三）房地產開發企業在辦理土地增值稅清算申報時，除按照省局5號公告要求報送的資料外，還應提供以下資料，全部報送資料應制定索引目錄，編號裝訂成冊： 1．建設方、施工方、咨詢企業三方蓋章的工程結算審核報告，甲供材設備購領存明細表；

2．合同成本清單；

3．相關發票復印件或電子檔案；

4．房地產開發企業不能提供土地增值稅清算鑒證報告的，在報送土地增值稅清算資料的同時，應按照《土地增值稅清算鑒證業務準則》（國稅發〔2007〕132號）中《土地增值稅清算稅款鑒證報告》的模板樣式進行情況說明。

十六、關于執行時間的規定

本公告自2017年9月21日起施行，有效期至2022年9月20日止。

對于2017年9月21日之前已辦理《建設用地規劃許可證》,且稅務機關未出具清算結論的房地產項目，在進行土地增值稅清算時可按照省局5號公告和本文規定內容執行。《青島市地方稅務局關于〈房地產開發項目土地增值稅管理辦法〉的公告》（青島市地方稅務局公告2016年第1號）、《青島市地方稅務局關于土地增值稅和契稅若干具體政策的公告》（青島市地方稅務局公告2015年2號）第一條、《青島市地方稅務局關于修訂〈房地產開發項目土地增值稅管理辦法〉的公告》（青島市地方稅務局公告2017年3號）同時廢止。

青島市地方稅務局 2018年5月18日 附件：

山東省地方稅務局

土地增值稅“三控一促”管理辦法 第一章總則

第一條 為了加強和規范土地增值稅管理，保障稅款及時足額入庫，維護納稅人合法權益，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號）、《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）、《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）等規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于房地產開發項目土地增值稅征收管理工作。

第三條 “三控一促”是指在土地增值稅管理工作中施行源頭監控、成本管控、風險防控，促進土地增值稅管理規范化。第四條 納稅人應當向房地產開發項目所在地主管地稅機關如實申報應當繳納的土地增值稅稅款，保證納稅申報的真實性、準確性和完整性。第二章源頭監控

源頭監控，是指主管地稅機關應當加強房地產開發項目的前期管理和過程監控，從納稅人取得土地使用權開始，對房地產開發項目實施全過程監管，為加強土地增值稅預征、清算管理奠定基礎。第一節項目管理

第五條 主管地稅機關應當加強房地產開發項目管理，根據納稅人報送的項目資料，按項目分別建立檔案、設置臺賬，結合當地實際，運用信息化手段，對納稅人項目立項、規劃設計、工程招投標、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。

主管地稅機關應當依據國家有關部門審批、備案的項目，結合《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》確定項目管理單位，對于分期開發的項目，應當以分期項目為單位進行管理。

第六條 納稅人應當在取得土地使用權并獲得房地產開發項目施工許可后十日內，到主管地稅機關辦理項目登記，同時報送《土地增值稅項目報告表（從事房地產開發的納稅人適用）》及主管地稅機關要求報送的其他資料。第七條 各級地稅機關要建立完善與同級發展改革、國土、建設、規劃、房管等部門的信息交換共享機制，充分利用第三方信息，強化土地增值稅管理。

第八條 各級地稅機關要進一步建立和完善與國稅機關的項目信息共享和傳遞機制，建立共享的房地產項目登記臺賬。第九條 對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，主管地稅機關應當督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。第二節土地增值稅預征

第十條 從事房地產開發的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，應當按照本辦法規定預繳土地增值稅。

納稅人轉讓經政府批準建設的保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅，但應當在取得收入時按規定到主管地稅機關登記或備案。

第十一條 房地產轉讓收入是指納稅人轉讓房地產實際取得的轉讓收入價款、預收款、定（訂）金、違約金和其他經濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第十二條 營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

第十三條 房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，按照以下方法確定土地增值稅預征計征依據：

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款 第十四條 各市地方稅務局應當按照普通住房、非普通住房和其他房地產三種類型，科學合理地確定預征率進行預征，并按規定進行清算。

第十五條 房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應當視同轉讓房地產，并預繳土地增值稅，其收入按下列方法和順序確認：

（一）按本企業在同一地區、同一年度轉讓的同類房地產的平均價格確定；

（二）由主管地稅機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

第十六條 房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不預征土地增值稅。

第十七條 房地產開發企業處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不預征土地增值稅。第十八條 房地產開發企業處置非地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，凡房地產開發企業與業主簽訂銷售合同（或協議等）并轉讓產權的，應當預征土地增值稅。第十九條 房地產開發企業按月（或季）預繳土地增值稅，應當于月（或季）末15日內向項目所在地主管地稅機關申報繳納稅款。具體按月或按季由縣(市、區）級地稅機關確定。

第三節 清算申報受理

第二十條 土地增值稅的清算申報主體是從事房地產開發的納稅人。主管地稅機關負責土地增值稅清算申報的受理和審核。

第二十一條 對符合下列條件之一的，房地產開發企業應當進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的；

（四）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

第二十二條 對符合以下條件之一的，主管地稅機關可要求房地產開發企業進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的情形。第二十三條 上述第二十一條、第二十二條中所稱的“全部竣工”“已竣工驗收”是指房地產開發項目符合下列條件之一的情形：

（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；

（二）開發產品已開始投入使用；

（三）開發產品已取得了初始產權證明。

第二十四條 對于符合本辦法第二十一條規定的應清算項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管地稅機關辦理清算申報。

對于符合本辦法第二十二條規定的可清算項目，由主管地稅機關確定是否進行清算。對于確定需要進行清算的項目，由主管地稅機關下達《稅務事項通知書》，納稅人應當在收到《稅務事項通知書》之日起90日內辦理清算申報，并按規定提供清算資料；對于確定暫不清算的，應當繼續做好項目管理，定期作出評估，及時確定清算申報時間，并通知納稅人辦理清算申報。第二十五條 納稅人辦理土地增值稅清算申報時應當提供的清算資料：

（一）土地增值稅清算申報表及其附表，其中附表的選用由各市地方稅務局根據當地情況自行確定；

（二）房地產開發項目清算說明，主要內容應當包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納及成本費用分攤方式等基本情況和主管地稅機關需要了解的其他情況；

（三）建設用地規劃許可證及附件、建設工程規劃許可證及附件、建設工程施工許可證、商品房預售許可證、初始產權登記證、測繪報告、竣工驗收備案表、項目工程合同結算單原件；

（四）取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓（轉讓）合同原件；

（五）拆遷（回遷）合同、簽收花名冊或簽收憑證；

（六）銀行貸款合同及銀行貸款利息結算通知單原件；

（七）項目規劃、設計、勘察、工程招投標、工程施工、材料采購等有效憑證；

（八）竣工驗收報告、工程竣工決算報告；

（九）商品房購銷合同統計表、銷售明細表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；

（十）開發項目中的公共配套設施，建成后產權屬于全體業主所有和建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的相關證明資料；

（十一）轉讓房地產有關稅金的完稅憑證，對于同一張完稅憑證屬于多個開發項目繳納稅金的，應當在完稅憑證上注明清算項目繳納的稅金金額；

（十二）納稅人委托涉稅專業服務機構審核鑒證的清算項目，還應當報送《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；

（十三）不允許在增值稅銷項稅額中計算抵扣的進項稅額相關資料。

上述資料凡已通過部門信息共享取得或納稅人已報送的，不再重復報送。

第二十六條 主管地稅機關收到納稅人清算申報資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應當要求納稅人在15日內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。主管地稅機關已受理的清算申報申請，納稅人無正當理由不得撤銷。主管地稅機關在做出予以受理、補正資料告知、不予受理決定時，應當向納稅人下達《稅務事項通知書》予以書面告知。第三章 成本管控 成本管控，主要是通過明確相關政策，強化對開發項目成本費用的審核，實現對清算項目的有效控管。第一節 清算申報審核

第二十七條 主管地稅機關受理納稅人清算申報資料后，應當自受理申報之日起90日內完成清算審核。

如有特殊情況無法于90日內完成審核，經縣(市、區）級地稅機關批準，可延期完成，并書面告知納稅人。第二十八條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、合法性進行審核。應當重點實地核查項目的樓棟、道路、綠化等工程量，確定學校、體育場館、車位等的產權歸屬。第二十九條 土地增值稅以國家有關部門審批、備案的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位進行清算。具體清算單位由主管地稅機關結合《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》確定。第三十條 普通標準住宅同時符合以下條件：

（一）住宅小區建筑容積率在1.0以上;

（二）單套建筑面積在144平方米以下;

（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。

轉讓的地下室（儲藏室）、停車位（車庫）等附屬設施按照其他房地產類型進行清算。

第三十一條 土地增值稅扣除項目金額的確認：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

1.納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以出讓方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規定補交的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。

2.納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定交納的有關費用，包括為取得土地使用權所支付的契稅。

（二）房地產開發成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。在房地產開發期間，按政府規定繳納的與房地產開發項目直接相關的政府性基金和行政事業性收費，計入開發成本。

1.土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。（1）拆遷補償費。拆遷補償費應當是真實發生和實際支出的，支付給被拆遷人的拆遷補償、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑據應當一一對應。

（2）拆遷安置費用的計算。

①房地產開發企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照本辦法第十五條規定確認收入，同時計入房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應當抵減本項目拆遷補償費。

②房地產開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按本辦法第十五條規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

③貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

2.前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3.建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發生的建筑安裝工程費。（1）發生的費用應當與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載內容相符。（2）房地產開發企業自購建筑材料時，自購建材費用不能重復計算扣除。

（3）房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業已就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得扣除。（4）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

（5）營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發票，應當在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

4.基礎設施費，是指開發項目在開發過程中所發生的各種基礎設施支出，主要包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

5.公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

（1）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

①建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；②建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

③建成后有償轉讓的，應當計算收入，并準予扣除成本、費用。

（2）納稅人將公共配套設施等轉為自用或出租，不確認收入，其應當分擔的成本、費用也不得扣除。

6.開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，主管地稅機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。各市地方稅務局應當定期獲取當地建安造價定額相關資料，合理制定上述成本核定標準。

（三）房地產開發費用。是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。1.財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%計算扣除。

2.凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

3.房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條1、2項所述兩種辦法。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。營改增前，指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。

營改增后，“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

（五）財政部規定的其他扣除項目。對從事房地產開發的納稅人可按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%扣除。

第三十二條 審核扣除項目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，應當是實際發生的。除另有規定外，扣除項目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

合法有效憑證是指：

1.支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證；

2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以相關部門開具的財政票據為合法有效憑證；

3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務部門對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明；

4.其他合法有效憑證。

（二）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（三）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，其扣除項目金額的分攤比例，可按實際轉讓的土地使用權面積占可轉讓的土地使用權面積的比例計算，或按已售建筑面積占可售建筑面積的比例計算，也可按地稅機關確認的其他方式計算。

（四）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

（五）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用應當是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

（六）扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

第三十三條 房地產開發企業處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不計入土地增值稅收入，凡按規定無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用。

第三十四條 地稅機關在開展土地增值稅清算審核工作中，可以按規定探索購買勞務的方式，協助解決工程造價等專業技術問題。

第三十五條 為確保清算審核工作更加專業、高效，各主管地稅機關可設立集中清算審核工作組，由專人（組）對清算項目實施分類、切塊式的審核模式。即將一個清算項目分為項目概況、收入、成本、費用四大類分別進行審核。每一類別均由相對固定人員（小組）按照規定的標準進行審核，并負責相應數據、文書、政策的合成和歸集。第二節清算稅款征收

第三十六條 土地增值稅清算審核結束，主管地稅機關應當出具《稅務事項通知書》，將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

第三十七條 納稅人符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規定的期限辦理清算手續，經地稅機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。第三十八條 核定征收土地增值稅的，納稅人應當按照取得的轉讓房地產收入（不含增值稅）和核定征收率計算繳納土地增值稅。計算公式如下：

應繳稅款=轉讓房地產收入（不含增值稅）×核定征收率 第三十九條 核定征收率原則上不得低于5%。各市地方稅務局應當根據國家稅務總局、省地方稅務局的要求，通過國土部門查詢項目土地價格、參照當地扣除項目金額標準、同期同類房地產銷售價格等因素，科學合理確定不同房地產類型土地增值稅核定征收率，并報省地方稅務局備案。第四十條 符合上述核定征收條件的，稅務人員應當對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，經主管地稅機關集體審議并報上一級地稅機關備案后，通知納稅人補繳稅款或辦理退稅。第四章風險防控

風險防控，是以房地產開發項目稅收為征管對象，以風險管理為導向，以信息化為支撐，以專業化管理為保障，對土地增值稅申報的真實性、合法性進行風險識別，實施風險應對，以降低土地增值稅稅收損失率。第一節目標規劃與指標管理

第四十一條 省地方稅務局業務部門、各市地方稅務局稅收風險管理工作領導小組辦公室應當根據年度工作重點，結合實際，制定稅收風險管理年度計劃，報送省地方稅務局稅收風險管理工作領導小組辦公室。

第四十二條 省地方稅務局稅收風險管理工作領導小組辦公室整合省地方稅務局各業務部門、各市地方稅務局領導小組辦公室報送的稅收風險管理年度計劃，確定風險實施方案的模型、時限等，形成總的年度計劃，據此開展全省地稅系統的稅收風險管理工作。

第四十三條 各級業務部門負責土地增值稅稅收風險指標和模型的設計、匯集。應當認真開展行業調研，積累清算案例，探索成本控制內在規律，建立科學有效的風險指標和模型。同時，定期開展風險指標和模型的驗證，及時更新，不斷提升風險識別水平。

第四十四條 各市地方稅務局可結合當地工作實際，將清算審核和風險管理進行有機整合，借助專業納稅評估力量對房地產開發項目清算申報資料進行專項評估。通過評估發現清算數據風險點，并及時加以識別、分析和應對，切實提高土地增值稅清算審核工作質量，有效降低涉稅風險。第二節風險識別

第四十五條 風險識別是指地稅機關運用風險分析工具，對納稅人的涉稅信息進行掃描、分析，發現容易產生稅收風險的領域、環節或納稅人群體，為稅收風險管理提供精準指向和具體對象。

第四十六條 土地增值稅風險識別主要包括預征環節的稅收風險識別和成本費用管控環節風險識別。

第四十七條 預征環節的稅收風險識別，應當重點關注銷售單價是否真實、已售建筑面積是否足額申報、是否按規定進行預征申報等。

第四十八條 銷售單價風險識別，應當對申報的銷售單價，通過市場調查、典型案例分析、發票等信息，獲取相同或近似銷售日期和地理區位的房地產銷售單價均值，進行比對。第四十九條 預收款申報風險識別，應當對申報的預收款收入，與商品房預售合同備案信息進行比對；與流轉稅銷售不動產稅目稅基比對。

第五十條 銷售進度風險識別，獲取發票開具信息標明的建筑面積，計算其占全部房源信息建筑面積的比例，與85%進行比對。

第五十一條 通過主動采集房地產開發項目的第三方信息和定期實施實地巡查，完成下列開發產品對外投資和視同銷售的風險分析和識別：

（一）以開發產品作價對外投資

將契稅申報繳納信息和國土、房管部門權屬轉移信息，分別與納稅人申報的已售房源信息進行比對。

（二）視同銷售

通過實地核查，調查是否存在視同銷售的交易事項，是否按規定計價。

（三）以房抵債

獲取項目開發產品的法院拍賣和執行信息，與納稅人申報的已售房源信息進行比對，識別以房換地、以房抵工程款或材料款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息等風險。第五十二條 成本費用管控環節風險識別，應當重點關注扣除票據是否合法、工程量是否真實和單位工程成本是否處于合理區間等。第五十三條 主管地稅機關在進入清算申報審核環節后，應當首先對扣除票據進行風險識別。設定較大金額票據票載金額上限，超出上限時進行風險提示。

第五十四條 主管地稅機關應當運用源頭監控環節獲取的工程結算等基礎資料，以及從建筑工程主管部門獲取造價指標，提取納稅人明細申報數據，重點圍繞下列內容進行風險識別：

（一）決算金額與預算金額、合同造價比對

提取開發項目建筑工程造價和工程總承包合同標明的造價，分別與納稅人申報的相應建筑工程決算金額比對分析。

（二）土建工程平方米造價比對

申報的建筑工程單位成本，與開工年份建筑工程主管部門公布的相應建設工程單位（平方米）造價進行比對分析。

（三）主要建筑材料用量比對

將鋼材、商砼、水泥等主要材料耗用數據，與當地相應工程主要材料用量標準比對分析。

（四）關聯企業比對

將主要建筑材料供應商、建筑總承包商的投資人等信息，與納稅人稅務登記信息比對分析。第五十五條 土地成本風險的比對識別。

（一）契稅申報信息比對

納稅人申報的土地成本金額、土地面積，與納稅人獲得土地時繳納契稅時申報的稅基和土地面積進行比對。

（二）以出讓方式取得土地使用權的，與國土部門提供的土地出讓信息比對。

（三）以轉讓方式取得土地使用權的，與轉讓方申報的營業稅、增值稅和土地增值稅信息比對。第三節風險應對

第五十六條 風險應對是針對納稅人稅收風險點，按照稅收風險管理系統處理流程規范，統籌確定處理層級和部門，分別采取風險提醒、納稅輔導、調查巡查、納稅評估、稅務稽查等措施，對發現的稅收風險點進行核實反饋，并挖掘利用其他涉稅信息，努力提高風險納稅人的稅法遵從行為。第五十七條風險應對任務應當統一歸口管理并統一推送。省、市地方稅務局稅收風險工作領導小組辦公室統籌、整合風險任務，進行分類、分級推送。

第五十八條 各級地稅機關應當遵循“風險識別→等級排序→風險應對→監控評價”的風險管理鏈條，通過建立風險指標和評估模型，全面分析掃描土地增值稅流失風險。第五十九條 對經風險識別出現的土地增值稅征管風險，應當按風險的低、中、高等級，按規定進行處理。

第六十條 風險應對人員應當對派發的風險任務中的所有風險點一并進行應對處理，做到“一次應對，風險全清”。第六十一條 土地增值稅風險任務應對完成后，風險應對人員應當在稅收風險管理系統中根據核實確認情況進行反饋，反饋情況在風險管理系統中自動匯總。

第六十二條 注重風險應對績效的評價和管理。各級業務部門應當會同稅源管理部門，對土地增值稅風險指標和模型的運行成效進行評估，查找稅收風險存在的原因，制定有效措施，不斷提升土地增值稅征管質量。第五章清算鑒證質量管理

清算鑒證質量管理，是指地稅機關對鑒證人接受委托，開展土地增值稅清算鑒證工作質量的評價、監督和管理。第六十三條 土地增值稅清算鑒證是指鑒證人接受委托，通過執行《土地增值稅清算鑒證業務準則》(國稅發〔2007〕132號)規定的程序和方法，依照稅法和相關規定，對被鑒證人的土地增值稅清算申報事項進行審核、確認，評價和證明其清算申報的真實性、合法性，并出具鑒證報告的業務。第六十四條 鑒證人出具無保留意見和保留意見的鑒證報告，可以作為納稅人辦理土地增值稅清算申報的依據。

第六十五條 主管地稅機關未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。

第六十六條 清算鑒證質量管理應當堅持公開、公平、公正的原則，以事實為依據，以法律、法規為準繩。第六十七條 縣級地稅機關（含市地方稅務局直屬機構、派出機構，下同）具體負責開展清算鑒證質量的評價工作。評價工作應當統一規范、客觀公正、準確高效。

市級地稅機關負責對質量評價工作進行監管。第六十八條 縣級地稅機關應當每年組織對上年度納稅人辦理土地增值稅清算申報提供的清算鑒證報告進行質量評價。第六十九條 清算鑒證質量評價內容包括鑒證報告規范度、鑒證報告差異率、鑒證報告認可度三個方面。

（一）鑒證報告規范度，包括鑒證業務約定書簽訂情況；編制業務工作底稿的完整性、真實性、邏輯性；是否嚴格執行復核制度；鑒證報告內容是否完整、規范；是否獲取充分、適當的證據支持鑒證結論；對鑒證項目出現的交易價格異常、工程造價高于正常水平、虛列成本費用等重大事項是否提出明確的鑒證結論。

（二）鑒證報告差異率，是指鑒證報告中清算項目的房地產轉讓收入和扣除項目金額，與地稅機關審核結論的差異，用差異率表示。差異率包括收入差異率和扣除項目差異率，公式如下：

收入差異率=地稅機關審核結論調整的收入金額/鑒證報告中的收入總金額

扣除項目差異率=地稅機關審核結論調整的扣除項目金額/鑒證報告中扣除項目總金額

（三）鑒證報告認可度，以縣級地稅機關對鑒證人出具的鑒證報告審核做出的采信、部分未采信和未采信處理意見為參考依據作出評價。

第七十條 縣級地稅機關綜合上述評價結論，對清算鑒證質量按甲、乙、丙三個等級做出評價。

第七十一條 縣級地稅機關在質量評價工作中，需要鑒證人提供相關資料、證據的，鑒證人應當積極配合，并在縣級地稅機關規定的時間內完成?？h級地稅機關應當對調取的相關資料妥善保管，評價結束后應當及時、完整歸還。第七十二條 清算鑒證質量評價結論做出后，縣級地稅機關應當及時將評價結果報市級地稅機關，并在市級地稅機關官方網站進行公開。第六章法律責任

第七十三條 對未按預征規定期限預繳稅款的，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

第七十四條 應當進行土地增值稅清算的納稅人或經主管地稅機關確定進行清算的納稅人，未按照規定期限辦理清算申報和報送清算資料的，主管地稅機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處理。

第七十五條 對清算過程中納稅人提供虛假清算資料的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。第七十六條 主管地稅機關已按規定出具土地增值稅清算審核結論后，如審計、財政等部門檢查發現納稅人仍存在稅收違法行為，并經主管地稅機關核實的，由主管地稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并追究納稅人法律責任。第七十七條 對會計人員偽造、變造會計憑證、會計賬簿，編制虛假財務會計報告的，主管地稅機關應當按照《中華人民共和國會計法》《中華人民共和國注冊會計師法》等有關規定，交由其行政監管部門處理。

第七十八條 對造價工程師簽署有虛假記載、誤導性陳述的工程造價成果文件的，主管地稅機關應當按照《注冊造價工程師管理辦法》有關規定，交由其行政監管部門處理。第七十九條 鑒證人出具虛假鑒證報告或涉稅文書的，主管地稅機關應當按照有關規定，交由其行政監管部門處理。第八十條 在土地增值稅清算工作中，稅務人員徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征應征稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律規定處理。第七章附則

第八十一條 土地增值稅清算審核資料應當按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第八十二條 各市地方稅務局應當根據本辦法制定具體實施意見，報山東省地方稅務局備案。第八十三條 本辦法由山東省地方稅務局解釋。

第八十四條 本辦法自2017年9月21日起施行，有效期至2022年9月20日止。

第二篇：《土地增值稅清算講解》

《土地增值稅清算講解》

為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，國家稅務總局印發《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，并于2007年2月1日起執行，省局將出臺具體的結算辦法，因該項工作任務重，結算工作較為復雜，稅務干部必須熟練掌握土地增值稅相關業務知識，才能更好完成該項工作任務，為此，市局決定就春訓時機，對該項業務進行間要講解。（因省局細則未出臺，相關程序、具體操作規定以省局文件為準，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計算土地增值稅為主）。

一、土地增值稅的概念

（一）什么是土地增值稅

要理解和掌握土地增值稅的具體內容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。所謂土地增值，是指某塊土地因為周圍環境的變化或者內在設施的完善，導致該土地在供求因素影響下，發生地價上漲而形成的升值，土地增值稅，是國家憑借其政治上的強制權力，參與國有土地增值稅收益的分配的一個稅種。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）所取得的增值額及征稅對象，依照規定稅率征收的稅種。

（二）土地增值稅的主要特點

歸納起來四個方面：

第一、土地增值稅是在房地產的轉讓環節征收，轉讓一次就征收一次。這一點與營業稅有些類似。

第二、土地增值稅以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據。在計算土地增值稅時，要以轉讓房地產的收入減除規定的扣除項目金額后的余額來計征。這一點與企業所得稅有類似地方。

第三、土地增值稅在征管上采用以房地產的評估價格作為一種客觀的標準或參照的標準。這一點與財產稅有一定的共性。

第四、土地增值稅是貫徹國家宏觀調控政策而出臺的一個稅種，是國家利用稅收杠桿對經濟進行必要的調節，具有特定的開征目的。因而這個稅又是一個特定目的稅。

二、土地增值稅的征稅范圍和房地產企業清算范圍

（一）土地增值稅的征稅范圍

所謂征稅范圍，是指稅法規定必須征稅的客觀對象的具體內容。

《條例》的第二條對土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉讓國有土地使用權、地 上建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。

（二）土地增值稅征稅范圍的界定

1、土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅。

這里主要搞清，農村集體所有的土地，根據《中華人民共和國土地管理法》等規定，是不得自行轉讓的，只有國家征用以后變為國家所有的，才能進行轉讓。

2、土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅。這里要搞清兩層含義：

第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。國有土地使 用權出讓是指國家以土地的所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級市場。因此土地使用權的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。

第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權，房產產權的行為。

凡土地使用權，房產產權未轉讓的（如房地產出租）不征收土地增值稅。

3、土地增值稅是對轉讓房地產并取得收入的行為征稅。

這里要注意兩個方面情況：

第一、以繼承、贈與方式轉讓房地產，因其只發生房地產產權的轉讓，沒有取得相應 收入，屬于無償轉讓，不納入土地增值稅征稅范圍。但是，以繼承、贈與之名，行出售或交換之實的行為除外。

第二、雖然無轉讓收入，但應視同銷售，如：房地產企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人，抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。（國稅發〔2006〕187文），征收土地增值稅。

三、今年開展的房地產開發企業清算范圍及程序

（一）、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地開發項目為單位進行清算，對分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。（國稅發〔2006〕187文）

這強調一下普通住房的標準，根據宣城市政府公布的標準三個條件：

第一、住宅小區建筑容積率在1.0以上；

第二、單套建筑面積在144平方米以下；

第三、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

凡同時達到以上三個條件的為普通住房，不能同時符合三個條件的為非普通住房，條 件今年發生變化，市局及時通知各分局，以新條件為準。

（二）房地產開發企業土地增值稅清算范圍

1、符合下列情形之一的，納稅人應進行清算；

（1）、房地產開發項目全部竣工，完成年銷售的；

（2）、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目；

（3）、直接轉讓土地使用權。

對滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開展清算。對今后發生的滿足上述條件的項目，納稅人須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。

2、對符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（2）、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（4）、省稅務機關規定的其他情況。（以省局不發具體清算辦法為準）。

對符合上述情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人在限定的期限內辦理清算手續。

（三）、清算應報送的資料

目前我省的具體清算辦法還未下發，最終以省局要求為準，但根據總局國稅發〔2006〕187號文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應報送下列資料。

1、房地產開發企業清算土地增值稅書面申請，土地增值稅納稅申報表；

2、項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的土地價款憑證，國有土地作用權出讓 合同、銀行貨款利息結算通知單，項目工作合同結算單，商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產收入、成本和費用有關的證明資料；

3、主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構審核鑒定的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報告》。對符合要求的鑒定報告，稅務機關可以采信。

各分局要廣泛開展房地產開發企業土地增值稅清算工作的宣傳，對符合清算條件的開發項目，告知納稅人主動進行申報，并按規定報送相關附件資料，主管稅務機關要對納稅人報送資料要進行認真審核，并制作資料清單，為稅務機關實施結算，開展納稅評估、實施專項檢查打下基礎。

四、土地增值稅的計算

根據《條例》第四條“納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項 目金額后的余額，為土地增值額”之規定，計算土地增值稅首先要確定增值額。要確定增值額，必須把握兩個關鍵要素。第一要素是轉讓房地產取得的收入；第二要素是計算土地增值稅的扣除項目金額。

（一）房地產轉讓收入的確定

1、房地產銷售收入確認范圍

轉讓房地產的收入是指房產的產權所有人，土地使用人。將房屋的產權，土地使用權 轉移給他人而取得的貨幣形態、實物形態、其他形態等全部價款及相關的經濟收益。包括土地轉讓收入，商品房銷售收入、配套設施全額收入。

對房地產開發企業而言，轉讓土地使用權，銷售商品房等的收入于銷售實現時記入“經營收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設置明細帳；而按照合同規定預收購房單位和個人的購房定金，則記入“預收帳款”科目。

2、確認收入時限。（U盤資料）

3、視同銷售行為收入的確定

前面已講房地產開發企業視同銷售六種情況，在發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入的確定按下列方法和順序：

（1）、按本企業在同一地區，同一銷售的同類房地產的平均價格確定：

（2）、由主稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值的確定。

（二）、房地產開發企業土地增值稅扣除項目金額的計算。

房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據《條例》第六條及實施細則第七條的規定執行。各扣除項目具體含義和規定如下：

1、取得土地使用權所支付的金額。

包含兩方面內容：一是取得土地使用權所支付的地價款；

二是取得土地使用權時按國家規定交納的有關費用。

（1）、如何確認地價款

第一、以協議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權，向國土局支付的土地出讓金（土地一級市場）。

第二、以行政劃撥方式取得土地使用權，為轉讓土地使用權時，按國家有關規定補交的土地出讓金。

第二、以轉讓方式取得土地使用權（二級市場），為向土地使用權人實際支付的地價款。

（2）、取得土地交納費用如何規定。

是指納稅人在取得土地使用權過程中如辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登 記、過戶手續費。

2、房地產開發成本

開發土地和新建房和配套設施的成本，簡稱房地產開發成本，是指納稅人房地產開發 項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費，基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

（1）、土地征用及拆遷補償費，是指在房地產開發過程中發生的征用土地的征地費用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用，解決拆遷戶住房和安置補拆遷者工作的安置及補

償費用等支出。還應注意的是，如果土地的征用及拆遷補償是由政府或他人承擔的，這部分土地的征用及拆遷補償費在納稅人的房地產開發成本中不允許扣除。

（2）、前期工程費，是指在房地產開發項目建造前可發生的一些費用。包括規劃、設計，項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。如果納稅人取得是已經進行土地開發的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費在納稅人房地產開發成本中不允許扣除。

（3）、建筑安裝工程費，是指房地產開發項目在建造過程中發生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。對企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入開發成本部分扣除。

（4）、基礎設施費，是指房地產開發項目所需的各項基礎設施建設發生的支出，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

（5）、公共配套設施費，如小區內的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按下列原則處理：

一是建成后產權屬于全體業主所有權、其成本、費用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除：

第三、建成后有償轉讓的、應計算收入的，并準予扣除成本、費用。

（6）、開發間接費用，是指納稅人內部獨立核算單位直接組織，管理開發項目發生的 各項間接費用。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、轉房攤銷等。納稅人行政管理部門（總部）發生的管理費用，在房地產開發費用中扣除，不應在此項扣除。

3、房地產開發費用

房地產開發費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用，管理費用和財務費用，該 項費用，不按實際發生的費用進行扣除，而按《細則》規定的標準進行扣除。

《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他方面費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用，取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10%內計算扣除。

4、與轉讓房地產有關的稅金

是指納稅人在轉讓房地產時繳納的營業稅，城市維護建設稅。因轉讓房地產交納的教 育費附加、地方教育附加費，可視同稅金予以扣除。除房地產開發企業，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。

5、加計扣除

對房地產開發企業，《細則》規定，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成 本計算的金額之和，加計20%的扣除。

以上講的5個方面，屬于房地產開發企業土地增值稅的扣除項目金額，根據國稅發〔2006〕187文件精神及《條例》規定，還應注意的幾點：

第一、除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額，房地產開發成本、費用及轉讓房地產有關稅金，預提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

第二、房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法省局將進一步確定，以省局方法為準。

第三、屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

第四、對普通住宅和非普通住宅成本費用的分攤計算確定扣除項目的方法以省局即將下發的細則為準，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分攤等。

第五、在清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積

第五：納稅人建造普通標準住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20%的。免征土地增值稅。

（三）、土地增值稅的稅率和具體計算方法

1、稅率略

2、具體計算步驟

（1）計算增值額

增值額=轉讓房地產收入—扣除項目金額

（2）計算增值額與扣除項目金額的比例

該比例=增值額/扣除項目金額

（3）計算土地增值額的稅額

土地增值額=

Σ增值額*適用稅率

3、具體計算方法。

第三篇：土地增值稅清算協議

土地增值稅清算鑒證業務約定書

甲方（委托方）：XXXXX

甲方稅務登記號：

乙方（受托方）：山東紅旗稅務師事務所有限公司

乙方稅務師事務所執業證編號：18285

茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報告，依據《中華人民共和國合同法》及有關規定，經雙方協商，達成以下約定：

一、委托事項

（一）項目名稱：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項目

（二）具體內容及要求：按照稅法的規定對甲方2010年-2015年6月財務會計資料進行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告。

（三）完成時間：2015年9月30日前。

二、甲方的責任與義務

（一）甲方的責任

1.根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關規定，甲方有責任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。

2.按照現行稅收法律、法規和政策規定依法履行納稅義務是甲方的責任。這種責任還應當包括：（1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關的內部控制。（2）符合會計準則及有關規定。

3.甲方不得授意乙方人員實施違反國家法律、法規的行為。

4.基于重要性原則、截止性測試的性質和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內部控制的固有局限性，經乙方審核后仍然可能存在未被發現的風險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應當承擔的法律責任。

（二）甲方的義務

1.按照乙方要求，及時提供完成委托事項所需的會計資料、納稅資料和其他有關資料，并保證所提供資料的真實性和完整性。

2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項有關的記錄、文件和所需的其他信息，并答復乙方工作人員對有關事項的詢問。

3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協助，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。

4.委托人按本約定書的約定及時足額支付委托業務費用以及其他相關費用。

三、乙方的責任和義務

（一）乙方的責任

1.乙方應嚴格按照現行稅收相關法律、法規和政策規定，本著獨立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關資料進行審核鑒證。

2.乙方應當制定合理計劃和實施能夠獲取充分、適當、真實證據的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。

3.乙方有責任在鑒證報告中指明發現的甲方違反國家法律法規且未按乙方的建議進行調整的事項。

（二）乙方的義務

1.乙方應當按照約定時間完成委托事項，并出具真實、合法的鑒證報告。

2.除下列情況外，乙方應當對執行業務過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權；（2）根據法律法規的規定，為法律訴訟準備文件或提供證據；（3）監管機構對乙方進行行政處罰所實施的調查、聽證、復議等程序。

3.由于乙方過錯導致甲方未按規定履行納稅義務的，乙方應當按照有關法律、法規及相關規定承擔相應的法律責任。

4.屬于乙方原因未按約定時限完成委托事項并給甲方造成損失的，應當承擔相應的賠償責任。

5.乙方對甲方曹縣交通家園項目進行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告，并代理甲方向稅務部門進行解釋。

四、約定事項的收費

經甲乙雙方協商，按照項目收入0.1%計取，完成本委托事項費用為人民幣28萬元（￥280000元）。

上述費用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業務約定書簽訂之日起15日內預付服務費10萬元；提交土地增值稅清算報告時支付余款18萬元。

五、土地增值稅清算鑒證報告的出具和使用

（一）乙方應當出具真實、合法的土地增值稅清算鑒證報告。

（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報告一式三份。

（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的自查報告；不得修改或刪除重要的數據、重要的附件和所作的重要說明。

六、約定事項的變更

如果出現不可預見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應提前通知對方，并由雙方協商解決。

七、約定事項的終止

（一）本約定書簽訂后，雙方應當按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應提前通知另一方，并由雙方協商解決。

（二）在終止業務約定的情況下，乙方有權就本約定書終止之日前對約定事項所付出的勞動收取合理的費用。

八、適用法律和爭議解決

本約定書的所有方面均應適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。與本約定書有關的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下解決方式：

（一）向原告所在地的人民法院提起訴訟。

九、本約定書的法律效力

（一）本約定書經雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項后終止。

（二）本約定書一式二份，甲乙方各執一份，具有同等法律效力。

十、其他事項的約定

本約定書未盡事宜，經雙方協商另行簽訂的補充協議，與本約定書具有同等法律效力。

甲方（委托人）：

乙方：山東紅旗稅務師事務所有限公司

（蓋章）

（蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

地址：

地址：

電話：

電話：

聯系人：

聯系人：

簽約地點： 簽約日期： 年 月 日

第四篇：土地增值稅最新規定

贏了網s.yingle.com

遇到房地產法問題？贏了網律師為你免費解惑！訪問>>

http://s.yingle.com

土地增值稅最新規定

我想問律師，因為我的親戚出了事急需要錢，打算將房子賣掉，想知道土地增值稅最新規定是怎樣的?急盼。律師解答： 土地增值稅最新規定：(1)計算方法 土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據，按照超率累進稅率計算應納稅額，其應納稅額有以下兩種計算 我想問律師，因為我的親戚出了事急需要錢，打算將房子賣掉，想知道土地增值稅最新規定是怎樣的?急盼。

律師解答：

土地增值稅最新規定：

(1)計算方法

土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據，按照超率累進稅率計算應納稅額，其應納稅額有以下兩種計算方法：

1.分步計算法，即按照每一級距的土地增值額乘以該級距相應的法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

稅率，分別計算各級次土地增值稅稅額，然后將其相加匯總，求得應納稅額。其計算公式為：

應納稅額=∑(每一級距的土地增值額×適用稅率)

這種分步計算法計算過程比較繁瑣，因此，在實際工作中，一般采用速算扣除法，以簡化計算過程。

2.速算扣除法，即按照增值額乘以適用稅率，減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算應納稅額。具體計算公式如下：

(1)增值額未超過扣除項目金額50%的：

土地增值稅稅額=增值額×30%

(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的：

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的：

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

(4)增值額超過扣除項目金額200%的：

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

上述公式中的5%、15%、35%均為速算扣除系數。

(2)計算程序

1.計算扣除項目金額。如系轉讓舊房及建筑物的，應計算評估價格，再確定扣除項目金額。

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

2.計算增值額。

增值額=轉讓收入額-扣除項目金額

3.計算增值額占扣除項目金額的比重(以下簡稱“增值率”)。

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

4.依據增值率確定適用稅率。

5.依據適用稅率計算應納稅額。

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

相關法律知識：

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

? ? 抵押可以重復嗎 http://s.yingle.com/y/fc/948303.html 青島銀

行

二

手

房

貸

款

辦

理

http://s.yingle.com/y/fc/948302.html

? 上海購買二手房如何貸款

http://s.yingle.com/y/fc/948301.html

? 《中華人民共和國物權法》實施后，以在建工程設定抵押與以往有何區別 http://s.yingle.com/y/fc/948300.html

? 房屋贈與合同過戶才具有法律效力 http://s.yingle.com/y/fc/948299.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 銀行是如何實現抵押權的

http://s.yingle.com/y/fc/948298.html

? 二手房貸款需關注七要素

http://s.yingle.com/y/fc/948297.html

? 牢記五要點順利辦理二手房貸款

http://s.yingle.com/y/fc/948296.html

? 宗教活動場所的房屋由誰申請登記 http://s.yingle.com/y/fc/948295.html

? 上海市公有住房差價交換合同

http://s.yingle.com/y/fc/948294.html

? 發放職工住房補貼有關問題的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948293.html

? 中介問題頻出二手房交易有風險各地樓市也趨冷 http://s.yingle.com/y/fc/948292.html

? 房產中介公司自訂居間協議條款相互矛盾 http://s.yingle.com/y/fc/948291.html

? 劃撥土地上的房屋進行抵押時，是否要先繳土地出讓金 http://s.yingle.com/y/fc/948290.html

? 向市直機關事業單位未享受購房優惠政策的人員發放住房補貼中需要明確的幾個 http://s.yingle.com/y/fc/948289.html

? 2003住房公積金，新職工住房補貼有關政策調整的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948288.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 二手房交易“十謹記六掌握”輕松圓購房夢想 http://s.yingle.com/y/fc/948287.html

? 二手房意向金該不該交中介

http://s.yingle.com/y/fc/948286.html

? ? 地役權設定契約書 http://s.yingle.com/y/fc/948285.html 印發杭州市區集體土地房屋拆遷搬家補貼費非住宅搬遷補貼費住宅臨時過渡費等 http://s.yingle.com/y/fc/948284.html

? 國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948283.html

? ? 二手房貸款年限 http://s.yingle.com/y/fc/948282.html 二手房按揭房

貸跳過中

介省萬元

http://s.yingle.com/y/fc/948281.html

? 在什么情況下抵押權人可以處分抵押物 http://s.yingle.com/y/fc/948280.html

? 住房補貼收入有關個人所得稅問題的補充通知 http://s.yingle.com/y/fc/948279.html

? 出具查詢結果應該注意哪些問題

http://s.yingle.com/y/fc/948278.html

? 二手房按揭貸款步驟

http://s.yingle.com/y/fc/948277.html

? 換中介是否都屬于“跳單”行為

http://s.yingle.com/y/fc/948276.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 房屋過戶登記手續是否能對抗法院的判決書 http://s.yingle.com/y/fc/948275.html

? 在建工程抵押是否可以辦理預告登記 http://s.yingle.com/y/fc/948274.html

? 在協助人民法院執行時，如遇到房地產權利主體不一致，應當如何處理 http://s.yingle.com/y/fc/948273.html

? 二手房傭金調整萌動中介生存壓力考驗市場彈性 http://s.yingle.com/y/fc/948272.html

? 二手市場走向規范教你如何識別黑中介 http://s.yingle.com/y/fc/948271.html

? 當事人提供了擔保后法院是否應該解除保全措施 http://s.yingle.com/y/fc/948270.html

? 登記機關應否推行‘當場發證’

http://s.yingle.com/y/fc/948269.html

? 農村的房子能否抵押

http://s.yingle.com/y/fc/948268.html

? 50平米以下二手房仍能貸款

http://s.yingle.com/y/fc/948267.html

? 購房小心中介公司變戲法

http://s.yingle.com/y/fc/948266.html

? 以道路路面作頂蓋的地下商場，是否可以申請權屬登記 http://s.yingle.com/y/fc/948265.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

?近來很多銀行都推出了用房產做抵押的消費貸款，那什么是房產抵押消費貸款 http://s.yingle.com/y/fc/948264.html

? 原以個體工商戶字號登記的房產，是否可以改登記為個人所有 http://s.yingle.com/y/fc/948263.html

? 2017二手房貸款指南

http://s.yingle.com/y/fc/948262.html

? 怎樣辦理二手房商業貸款

http://s.yingle.com/y/fc/948261.html

? 私人借款用房產抵押僅簽訂房地產抵押合同不辦理抵押登記是否有效 http://s.yingle.com/y/fc/948260.html

? 婚前個人購買的房產，其中購房貸款有一部分是婚后雙方共同還貸，對這類房屋 http://s.yingle.com/y/fc/948259.html

? 一方婚前買房雙方婚后還貸，房子究竟屬于誰 http://s.yingle.com/y/fc/948258.html

? 二手房維權要先找對路中介自發設立業務監管 http://s.yingle.com/y/fc/948257.html

? 房產中介掛牌價私漲業內人稱

http://s.yingle.com/y/fc/948256.html

? 北京市提高公有住房租金增發補貼有關問題的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948255.html

? 預付款的概述 http://s.yingle.com/y/fc/948254.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 哪些證件，證明可以作為自然人申請權屬登記時的身份證明 http://s.yingle.com/y/fc/948253.html

? 為購房將中介投訴到消協

http://s.yingle.com/y/fc/948252.html

? 二手房中介陷阱知多少

http://s.yingle.com/y/fc/948251.html

? 在建工程抵押評估的特點與評估范圍 http://s.yingle.com/y/fc/948250.html

? 商品房期權是否可以轉讓，如可以，應如何辦理登記手續 http://s.yingle.com/y/fc/948249.html

? 對于在建工程的抵押登記為什么要慎重辦理 http://s.yingle.com/y/fc/948248.html

? 房屋中介常見的無效霸王條款

http://s.yingle.com/y/fc/948247.html

? 深圳二手房中介費是多少

http://s.yingle.com/y/fc/948246.html

? 重慶市房屋建筑白蟻預防合同

http://s.yingle.com/y/fc/948245.html

? 部分按份共有人轉讓房產時，登記機構是否要通知其他共有人 http://s.yingle.com/y/fc/948244.html

? 房地產借款抵押合同

http://s.yingle.com/y/fc/948243.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 合同表述失誤引發中介費糾紛這套二手房傭金竟寫成“天價” http://s.yingle.com/y/fc/948242.html

? 銀行如何辦理二手房按揭貸款業務 http://s.yingle.com/y/fc/948241.html

? 登記機構認為登記簿的記載沒有錯誤，但當事人要求更正登記的，是否應當更正 http://s.yingle.com/y/fc/948240.html

? 國務院下發住房補貼專戶管理操作九大流程步驟 http://s.yingle.com/y/fc/948239.html

? 抵押人在抵押期間有什么義務

http://s.yingle.com/y/fc/948238.html

? 專家指點二手房按揭貸款

http://s.yingle.com/y/fc/948237.html

? 二手房公積金貸款種類所需資料

http://s.yingle.com/y/fc/948236.html

? 《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》對查詢機關有什么要求 http://s.yingle.com/y/fc/948235.html

? 我與馬某簽訂的附條件換房協議是否有效 http://s.yingle.com/y/fc/948234.html

? 新建商品房的轉移登記要雙方共同申請，開發企業應如何申請 http://s.yingle.com/y/fc/948233.html

? 二手房貸款注意什么

http://s.yingle.com/y/fc/948232.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 房產金融專家提醒大家銀行貸款買賣二手房有“三項注意” http://s.yingle.com/y/fc/948231.html

? 申請人登記時如使用偽造的證件，造成登記不實的，登記機關是否應承擔責任 http://s.yingle.com/y/fc/948230.html

? 對農民自建房，是先辦房產證還是先辦土地證 http://s.yingle.com/y/fc/948229.html

? 加強城鎮住房保障促進房地產市場穩定健康發展的實施意見 http://s.yingle.com/y/fc/948228.html

? 二手房購房貸款如何還貸

http://s.yingle.com/y/fc/948227.html

? 個人購買二手房如何申請按揭貸款 http://s.yingle.com/y/fc/948226.html

? 房產交易以后，房屋受讓人在登記時，是否要重新填寫墻界表 http://s.yingle.com/y/fc/948225.html

? 什么是‘流抵押條款’

http://s.yingle.com/y/fc/948224.html

? 《房屋登記辦法》為什么要對登記的定義作出新的規定 http://s.yingle.com/y/fc/948223.html

? 通過中介購二手房也要謹慎購房注意規避風險 http://s.yingle.com/y/fc/948222.html

? 簽訂《房屋買賣中介協議》要謹慎 http://s.yingle.com/y/fc/948221.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 已設定抵押的房產由法院委托拍賣給了非抵押權人，他項權證無法收回登記機關 http://s.yingle.com/y/fc/948220.html

? 房地產權益糾紛有哪些解決途徑

http://s.yingle.com/y/fc/948219.html

? 銀行貸款沒有批下來能否解除購房合同 http://s.yingle.com/y/fc/948218.html

? 二手房貸需要哪些資料

http://s.yingle.com/y/fc/948217.html

? 企業形式不同責任大相徑庭

http://s.yingle.com/y/fc/948216.html

? 個人住房貸款借款合同

http://s.yingle.com/y/fc/948215.html

? ? 商品房預售合同 http://s.yingle.com/y/fc/948214.html 天津市調整公有住房租金和發放住房補貼辦法 http://s.yingle.com/y/fc/948213.html

? 房地產黑中介暴利內幕

http://s.yingle.com/y/fc/948212.html

? 稅費、貸款等二手房交易常識

http://s.yingle.com/y/fc/948211.html

? 調整2004住房公積金，新職工住房補貼繳存基數的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948210.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 商品房已售出已經備案，還可能被開發商抵押嗎 http://s.yingle.com/y/fc/948209.html

? 開發商已破產，房屋沒有竣工驗收手續，買房群眾要辦權屬登記，是否可以 http://s.yingle.com/y/fc/948208.html

? 貸款二手房的貸款資格

http://s.yingle.com/y/fc/948207.html

? 二手房商業貸款的辦理

http://s.yingle.com/y/fc/948206.html

? 買賣房屋未過戶合同是否有效

http://s.yingle.com/y/fc/948205.html

? 哪些情況下查詢機關可以拒絕提供查詢服務的 http://s.yingle.com/y/fc/948204.html

法律咨詢s.yingle.com

第五篇：土地增值稅清算考試6

一填空題（每空1分，共20分）

1、清算審核包括（）、（）。

2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以（）、（）方式無償轉讓房地產的行為。

3、舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的房屋（）乘以（）后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

4、對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，有條件的地區，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人實施（）管理措施。

5、土地增值稅清算資料應按照（）的要求，妥善保存。

6、納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括（）、（）和（）

7、在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=（）÷（）

8、必要時，注冊稅務師應當運用（）確認收入的真實性和準確性。

9、稅務師事務所運用職業判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應當符合適當的標準。適當的評價標準應當具備（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。

10、稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在（）、（）、（）、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

二、簡答題（第一題4分，第2題6分，共10分）

1、請分別回答納稅人應進行土地增值稅的條件和主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅的條件？

2、請回答房地產開發成本的項目及每項內容具體內容？

三、土地增值稅清算案例計算及分析

1、北京市某區某房地產開發有限公司投資建設的“A小區”項目，在2006年6月，向主管地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續?；举Y料如下：

（一）某房地產開發有限公司是A小區項目的開發商，是該項目的土地增值稅納稅主體。證明資料如下：經北京市發展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準投資開發的項目，座落于某區××號，規劃批準總占地面積80 000平方米。

.某房地產開發有限公司在申請土地增值稅清算之前，已經辦理并持有“五證”。

.某房地產開發有限公司在2003年3月曾到主管稅務機關為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續。

.某房地產開發有限公司發生了商品房開發銷售行為，并取得了經營收入?！癆小區”項目于2002年初開工建設，于2003年5月開始對商品房進行預銷售。

（二）根據北京市房地產勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200 000平方米，按用途劃分，包括以下各項單位工程：可售面積證書中批復商品房銷售面積170 000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業、車庫等面積30 000平方米。另外還有配套設施面積12 000平方米。

普通標準住宅的確認情況根據房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130 000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根據2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規劃批復的項目容積率為2.5，因此按照普通標準住宅三個條件的標準，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通標準住宅的優惠政策。

“A小區”開發項目的主管稅務所，是×××稅務所，該項目只有一個納稅地點。因此“A小區”土地增值稅的清算單位可分為兩類，：一是普通標準住宅，；二是其他商品房。

（三）取得預售許可證已滿三年“A小區”于2003年5月開始對商品房進行預銷售，到申請清算之日，取得預售許可證已超過三年。

（1）竣工驗收情況

“A小區”項目在2006年5月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監督總站頒發的“北京市建設工程質量合格證書”。

（2）銷售進度

截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商業用房15 000平方米、出售辦公用房25 000平方米。剩余未銷售面積10 000平方米中，已對外出租4 000平方米。

（四）、取得收入情況說明

某房地產開發有限公司于2003年5月開始預銷售“A小區”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得銷售收入總額1 430 000 000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。具體數據如下：（1）出售住宅取得銷售收入900 000 000元；

（2）出售商業用房取得銷售收入255 000 000元；（3）出售辦公用房取得銷售收入總額275 000 000元。商品房出租收入：取得租金收入200 000元 代收費用情況

對于某房地產開發有限公司在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉讓房地產的收入中。

普通標準住宅收入的確認某房地產開發有限公司對出售的普通住宅，收入和扣除項目按規定進行了單獨核算。根據帳面記錄，出售普通標準住宅取得收入900 000 000元。

普通標準住宅占清稅項目面積的比例為120 000÷160 000=75%

（五）、扣除項目情況說明

（1）某房地產開發有限公司取得土地使用權所支付的總金額為453 200 000元。單位提供的“××號土地出讓合同”及京房地[低]字X號地價繳款證明，“A小區”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440 000 000元，繳納契稅13 200 000元(不含公共配套設施政府贈送的占地面積)。

（2）經鑒證某房地產開發有限公司提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，具體數據如下： ①土地拆遷及補償費：39,700，000元； ②前期工程費：115,070,700元；

③建筑安裝工程費：290,000,000元； ④基礎設施費：1,586,000元；

⑤公共配套設施費：27,942,700元； ⑥開發間接費：19，300，600元。

（3）某房地產開發有限公司不能提供金融機構貸款證明，利息支出無法確定。（4）繳納與銷售環節的有關營業稅71,500,000元，繳納城市維護建設稅和教育費附加7,150,000元。該單位已預繳土地增值稅5，000,000元。

注意：公共配套設施用途公共配套設施面積12，000平方米，用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。（說明：游泳館是對外開放經營性質的設施，車庫有納稅人提供的人防工程證明）

根據以上資料請回答：（1）稅務機關能否受理納稅人的清算申請并說明理由？

（2）請計算該項目應補（退）得土地增值稅。

2、北京市崇文區某涉外房地產開發有限公司投資建設的東湖樓住宅項目，于2007年1月向崇文地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續。該項目具體情況如下：

—、整體項目情況簡介

1、某房地產開發有限公司建設東湖樓住宅項目，是經北京市發展計劃委員會于2001年2月以(2001)23x號文件批準投資開發的項目，座落于崇文區 3 XX號，規劃批準總占地面積4000平方米。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續。

2、該項目于2002年初開工建，于2003年5月開始對商品房進行預銷售，根據北京市房地產勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程?？墒勖娣e證書中批復商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫面積2000平方米（有人防工程證明）。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米;剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎勵轉給本單位職工。

3、該項目在2006年11月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監督總站頒發的“北京市建設工程質量合格證書”。

4、根據房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價為8300元，根據2006年北京市公布的每平方米普通住房標準確定應同時滿足三個條件的規定，該項目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標準住宅的優惠政策。

5、該項目截止到清算前已按非普通標準住宅政策規定的0.5﹪預征率，預繳了土地增值稅300,000元。

二、取得收入情況說明

該項目出售的商品住宅取得銷售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。

三、扣除項目情況說明

(一)取得土地使用權所支付的金額為16,480,000元。

單位提供了“X號土地出讓合同”及京房地[地]字X號地價繳款證明，經確認東湖樓住宅項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關稅費480,000元。

(二)經鑒證該公司提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年12月該項目工程總成本為111,000,000元。其中：(1)土地拆遷及補償費：35,642,400元，(2)前期工程費：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費:56,000,000元，(4)基礎設施費:8,960，000元，(5)公共配套設施費:1,027,000元，(6)開發間接費：6，300,600元

(三)利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機構證明。

(四)與轉讓房地產有關的稅金6,640,000元(提供了相應完稅憑證)。

稅務人員對清算資料進行審核后后，發現存在以下問題：

（1）根據納稅人提供的銷售商品房購銷合同統計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進行審核后，發現對于獎勵職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中。（2）對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費四項費用扣除金額，通過計算，該項目每平方米工程造價的金額3716.53元(前期工程費3,070,000+建筑安裝工程費56,000,000+基礎設施費8,960,000+開發間接費6,300,600)/20000(總建筑面積)=3716.53元)，明顯高于《分類房產單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅-毛坯房)類每平方米建安造價2263元的標準，同時稅務機關經過抽查《鑒證報告》工作底稿后，對部分疑點數據要求納稅人進一步提供有效合法憑證，但納稅人無法提供進一步的證明資料，稅務機關根據政策決定對該項目的四項費用采取核定辦法進行扣除。

（3）通過對該單位提供的金融機構貸款利息證明和借款合同的審核發現，貸款利息不是按清算項目單獨進行劃分計算的。

根據以上資料請計算該單位在清算時應補（退）得土地增值稅。