第一篇：房開(kāi)企業(yè)裝修費(fèi)涉及的電器問(wèn)題增值稅問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，在計(jì)算銷售額時(shí)扣除應(yīng)提供哪些憑據(jù)？

根據(jù)《關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

具體為以下資料：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與被拆遷單位或個(gè)人簽訂的拆遷協(xié)議。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式向被拆遷單位或個(gè)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的轉(zhuǎn)賬付款憑據(jù)。

（3）被拆遷者為單位的，提供收取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的收款憑據(jù)；被拆遷者為個(gè)人的，提供個(gè)人簽收的收條。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未直接進(jìn)行拆遷還建工作，而是將拆遷還建工作交給城中村的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等其他開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)完成，開(kāi)發(fā)企業(yè)將拆遷補(bǔ)償費(fèi)用支付給其他開(kāi)發(fā)企業(yè)，由其他開(kāi)發(fā)企業(yè)與被拆遷單位或個(gè)人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。其他開(kāi)發(fā)企業(yè)適用一般計(jì)稅方法的，開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給其他開(kāi)發(fā)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，由其他開(kāi)發(fā)企業(yè)全額開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，開(kāi)發(fā)企業(yè)憑增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。其他開(kāi)發(fā)企業(yè)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給其他開(kāi)發(fā)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，其他開(kāi)發(fā)企業(yè)已在2016年5月1日前繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具發(fā)票的，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以憑其他開(kāi)發(fā)企業(yè)補(bǔ)開(kāi)的增值稅普通發(fā)票（商品和服務(wù)稅收分類與編碼為“603已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票”）在計(jì)算銷售額時(shí)予以扣除。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人如何扣除土地價(jià)款？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用主要包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款、開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)等。

土地出讓金通常是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向買受人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為“熟地價(jià)”（即提供“七通一平”的地塊價(jià)，包括土地使用費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)）、“毛地”或“生地”價(jià)。其票據(jù)由財(cái)政部門出具。

拆遷補(bǔ)償費(fèi)通常是指拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金，主要包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)三方面。

征收補(bǔ)償款通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)、并通過(guò)政府向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的款項(xiàng)。其票據(jù)為政府財(cái)政部門出具的非稅收入票據(jù)。

開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)通常是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照項(xiàng)目所在地的收取標(biāo)準(zhǔn)向政府多個(gè)部門繳納若干項(xiàng)的各種規(guī)費(fèi)。其票據(jù)為政府部門出具的非稅收入票據(jù)。

目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人允許扣除土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款。開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)不得扣除。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從二級(jí)土地市場(chǎng)取得的土地使用權(quán)，憑取得的增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人一次購(gòu)地、分期開(kāi)發(fā)的，其支付的土地價(jià)款如何分?jǐn)偅?/p>

房地產(chǎn)企業(yè)一次性購(gòu)地，分次開(kāi)發(fā)，可供銷售建筑面積無(wú)法一次全部確定的，按以下順序計(jì)算當(dāng)期允許扣除分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)款：

（1）首先，計(jì)算出已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金和拆遷補(bǔ)償款

已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金和拆遷補(bǔ)償款=（土地出讓金+拆遷補(bǔ)償款）×（已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積÷開(kāi)發(fā)用地總面積）

（2）然后，再按照以下公式計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款： 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金和拆遷補(bǔ)償款×（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。（3）按上述公式計(jì)算出的允許扣除的土地價(jià)款要按項(xiàng)目進(jìn)行清算，且其總額不得超過(guò)支付的土地出讓金和拆遷補(bǔ)償款總額。

（4）從政府部門取得的土地出讓金和拆遷補(bǔ)償款的返還，可不從支付的土地價(jià)款中扣除。

房地產(chǎn)公司銷售自行開(kāi)發(fā)的在建項(xiàng)目，該項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法的，在計(jì)算繳納增值稅時(shí)，其對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款能否差額扣除？

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告2016年第18號(hào)）第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。該房地產(chǎn)項(xiàng)目包括完工項(xiàng)目與在建項(xiàng)目。因此，房地產(chǎn)公司銷售自行開(kāi)發(fā)的在建項(xiàng)目，該項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法的，在計(jì)算繳納增值稅時(shí)，其對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款可以差額扣除。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，適用一般計(jì)稅方法的，其銷售額能否扣除相應(yīng)的土地價(jià)款？

可以扣除。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為自有或者自用的，是否需要繳納增值稅？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為自有或者自用的，雖然按規(guī)定以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名義辦理了產(chǎn)權(quán)登記，但是不屬于增值稅的應(yīng)稅行為，不需要繳納增值稅，也不需要開(kāi)具發(fā)票。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為自有或者自用以后再對(duì)外銷售的，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目繳納增值稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房如何計(jì)稅？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，應(yīng)以每套還建房為單位，分別計(jì)算繳納增值稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實(shí)際面積大于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，應(yīng)以實(shí)際收取的超出部分面積的平均單價(jià)作為還建房屋的計(jì)稅價(jià)格；實(shí)際面積與拆遷還建協(xié)議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價(jià)作為計(jì)稅價(jià)格；實(shí)際面積小于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主實(shí)際退還的不足部分面積的平均單位作為還建房屋的計(jì)稅價(jià)格。

還建房屋的計(jì)稅價(jià)格不得低于房屋的成本價(jià)格。納稅人將無(wú)產(chǎn)權(quán)的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產(chǎn)對(duì)外出租時(shí)，如何計(jì)算繳納增值稅？

納稅人將無(wú)產(chǎn)權(quán)的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產(chǎn)對(duì)外出租時(shí)，所簽訂租賃合同約定租期為20年（含）以上,并一次性收取租金的，按轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權(quán)，依銷售不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定征收增值稅；否則，按不動(dòng)產(chǎn)租賃征收增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無(wú)償贈(zèng)送（移交）給政府的，是否視同銷售？

房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無(wú)償贈(zèng)送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施在可售面積之外，作為無(wú)償贈(zèng)送的服務(wù)用于公益事業(yè)，不視同銷售；如果上述配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)，則應(yīng)視同銷售，征收增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)，無(wú)償提供家具、家電等貨物如何計(jì)稅？

房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)與貨物一并銷售，且貨物包含在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格以內(nèi)的，不單獨(dú)對(duì)貨物按照適用稅率征收增值稅。例如，隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨(dú)對(duì)貨物按17%稅率征收增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在房?jī)r(jià)以外單獨(dú)無(wú)償提供的貨物，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時(shí)，為促銷舉辦抽獎(jiǎng)活動(dòng)贈(zèng)送的家電，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。

第二篇：房開(kāi)企業(yè)增值稅問(wèn)題匯總

房開(kāi)企業(yè)增值稅問(wèn)題匯總

1.銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。

建筑物，包括住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。

構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。2.轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。

3.稅率和征收率

（1）一般納稅人適用一般計(jì)稅方法，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)適用的稅率為11%。

（2）一般納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和小規(guī)模納稅人（含其他個(gè)人）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，征收率為5%。

4.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。5.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含自建），適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。6.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

7.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

8.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。9.一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

10.小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶銷售購(gòu)買的住房和其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

11.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

12.其他個(gè)人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購(gòu)買的住房），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。13.北京市、上海市、廣州市和深圳市，個(gè)體工商戶和個(gè)人銷售購(gòu)買的住房，將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。14.納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：

（1）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

（2）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

（3）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

15.納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無(wú)法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。納稅人同時(shí)保留取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票和其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)當(dāng)憑發(fā)票進(jìn)行差額扣除。

16.稅收優(yōu)惠（1）為配合國(guó)家住房制度改革，企業(yè)或行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房，免征增值稅。（2）個(gè)人銷售自建自用住房，免征增值稅。

（3）個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。（上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。）17.預(yù)繳申報(bào)

除其他個(gè)人之外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)繳增值稅時(shí)，需填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)不需預(yù)繳稅款。納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

18.銷售不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動(dòng)產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號(hào)碼(無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫)，“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。

19.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款、在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用后的余額為銷售額。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

發(fā)票開(kāi)具：一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開(kāi)具增值稅發(fā)票。

一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，本條規(guī)定并無(wú)開(kāi)具增值稅普通發(fā)票的時(shí)間限制。

一般納稅人向其他個(gè)人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

20.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。

發(fā)票開(kāi)具：小規(guī)模納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。購(gòu)買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。

小規(guī)模納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票，本條規(guī)定并無(wú)開(kāi)具增值稅普通發(fā)票的時(shí)間限制。

小規(guī)模納稅人向其他個(gè)人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。

第三篇：房開(kāi)企業(yè)增值稅抵扣抵減及抵扣劃分問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值稅留抵稅額是否可以抵減預(yù)繳稅款？

答：增值稅留抵稅額不可抵減應(yīng)當(dāng)預(yù)繳的稅款。

實(shí)行分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，首期銷售完成后，如產(chǎn)生多繳稅款，原多繳稅款可否申請(qǐng)退稅或抵減二期預(yù)售時(shí)產(chǎn)生的應(yīng)預(yù)繳稅款？

答：銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)繳稅款在項(xiàng)目全部銷售完畢后，出現(xiàn)預(yù)繳稅款多于應(yīng)納稅款的，可申請(qǐng)退稅或結(jié)轉(zhuǎn)到下期繼續(xù)抵減應(yīng)納稅額，但不得抵減預(yù)繳稅款。

一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅辦法、簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)法劃分不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅符合劃分在36號(hào)文第29條規(guī)定按銷售額計(jì)算劃分，18號(hào)公告第13條按建設(shè)規(guī)模劃分，企業(yè)如何適用這二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模是否包含已完工的部分，是否需要考慮尚未開(kāi)工的規(guī)模施工許可證上的規(guī)模如何折算計(jì)算？

答：一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅辦法、簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！保疵娣e）為依據(jù)進(jìn)行劃分?！敖ㄔO(shè)規(guī)?！币砸讶〉玫摹督ㄖこ淌┕ぴS可證》為準(zhǔn)，并根據(jù)取得情況按期調(diào)整，與已完工或未開(kāi)工沒(méi)有關(guān)系。

第四篇：增值稅零申報(bào)涉及的問(wèn)題

增值稅零申報(bào)涉及的問(wèn)題 什么是零申報(bào)

零申報(bào)指企業(yè)納稅申報(bào)的所屬期內(nèi)沒(méi)有發(fā)生應(yīng)稅收入，當(dāng)期增值稅、企業(yè)所得稅等真實(shí)申報(bào)數(shù)據(jù)全部為0，可以進(jìn)行零申報(bào)。什么情況下可以零申報(bào)

零申報(bào)并不僅僅指收入為零。增值稅小規(guī)模納稅人當(dāng)期收入為0就可以零申報(bào)； 增值稅一般納稅人如果當(dāng)期沒(méi)有銷項(xiàng)稅額，且沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅額，才可以零申報(bào)； 企業(yè)所得稅納稅人當(dāng)期未經(jīng)營(yíng)，收入、成本都為0才能零申報(bào)。何為長(zhǎng)期零申報(bào)

通常情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定半年以上為長(zhǎng)期，當(dāng)然具體時(shí)限還是以各省、市稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的時(shí)間為準(zhǔn)。

第五篇：增值稅專用發(fā)票使用涉及的問(wèn)題

增值稅專用發(fā)票使用涉及的問(wèn)題

增值稅專用發(fā)票只限于增值稅一般納稅人領(lǐng)購(gòu)使用，增值稅小規(guī)模納稅人和非增值稅納稅人不得領(lǐng)購(gòu)使用。但是，一般納稅人如有下列情形之一者，不得領(lǐng)購(gòu)開(kāi)具增值稅專用發(fā)票：

1.會(huì)計(jì)核算不健全，不能向稅務(wù)機(jī)關(guān)準(zhǔn)確提供增值稅銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額、應(yīng)納稅額數(shù)據(jù)及其他有關(guān)增值稅稅務(wù)資料的。

2.有《稅收征管法》規(guī)定的稅收違法行為，拒不接受稅務(wù)機(jī)關(guān)處理的。

3.有下列行為之一，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正而仍未改正的：

（1）虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票；

（2）私自印制專用發(fā)票；

（3）向稅務(wù)機(jī)關(guān)以外的單位和個(gè)人買取專用發(fā)票；

（4）借用他人專用發(fā)票；

（5）未按規(guī)定開(kāi)具專用發(fā)票；

（6）未按規(guī)定保管專用發(fā)票和專用設(shè)備；

（7）未按規(guī)定申請(qǐng)辦理防偽稅控系統(tǒng)變更發(fā)行；

（8）未按規(guī)定接受稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查。

4.銷售的貨物全部屬于免稅項(xiàng)目者。

5.一般納稅人不得開(kāi)具專用發(fā)票的情形：

6.自2009年1月1日起，從事廢舊物資回收經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的增值稅一般納稅人銷售廢舊物資，不得開(kāi)具印有“廢舊物資”字樣的增值稅專用發(fā)票。

納稅人取得的2009年1月1日以后開(kāi)具的廢舊物資專用發(fā)票，不得作為增值稅扣稅憑證。原因：取消“廢舊物資回收經(jīng)營(yíng)單位銷售其收購(gòu)的廢舊物資免征增值稅”