第一篇：【政策解讀-土地增值稅】土地增值稅清算后企業所得稅退稅新政

【政策解讀-土地增值稅】土地增值稅清算后企業所得稅退稅新政

一、政策背景

《國家稅務總局關于房地產開發企業注銷前有關企業所得稅處理問題的公告》(國家稅務總局公告2010年第29號)規定，房地產開發企業由于土地增值稅清算造成的虧損，在企業注銷稅務登記時還沒有彌補的，企業可在注銷前提出申請，稅務機關將多繳的企業所得稅予以退稅。實務中，由于多種原因，房地產開發企業在開發產品銷售完成后，短期內無法注銷，導致多繳的企業所得稅無法申請退稅。

為解決上述問題，結合房地產開發企業和開發項目的特點，國家稅務總局制定《關于房地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅有關問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第81號)，對土地增值稅清算后出現虧損的企業所得稅退稅政策進行了完善。

二、主要內容

1.有后續開發項目的，虧損向以后年度結轉

企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損且有其他后續開發項目的，該虧損應按照稅法規定向以后年度結轉，用以后年度所得彌補。

后續開發項目，是指正在開發以及中標的項目。2.沒有后續開發項目的，可申請退稅

企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損，且沒有后續開發項目的，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發各年度多繳企業所得稅稅款，并申請退稅。

3.多繳企業所得稅款計算方法(國家稅務總局公告2010年第29號的延續)(1)計算各年度應分攤的土地增值稅

各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×(項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額)注意：銷售收入包括視同銷售房地產的收入，但不包括企業銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。

(2)計算該項目當年度應退企業所得稅稅款

1、該項目開發各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經在企業所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；

2、企業應調整當年度的應納稅所得額（相應年度應納稅所得額出現正數的，應按規定計算繳納企業所得稅）；

3、按規定計算當年度應退的企業所得稅稅款（累計退稅額，不得超過其在該項目開發各年度累計實際繳納的企業所得稅）；

4、當年度已繳納的企業所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉，并調整以后年度的應納稅所得額。

4.申請退稅時須報送的資料

(1)書面材料說明應退企業所得稅款的計算過程

包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率。

(2)是否存在后續開發項目等情況。5.以前年度多繳稅款處理

本公告發布之日前，企業凡已經對土地增值稅進行清算且沒有后續開發項目的，在本公告發布后仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導致的虧損，按照上述方法計算多繳企業所得稅稅款，并申請退稅。

第二篇：解讀房地產企業土地增值稅清算新政需關注[模版]

2009 91 : 時間:2009-06-15 22:06 來源:中國稅務報 5 月12 日，國家稅務總局下發了《土地增值稅清算管理規程》（國 稅發〔2009〕91 號），這是國家稅務總局在原來下發的《關于房地產 開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187 號）和《土地增值稅清算業務準則》（國稅發〔2007〕132 號）基礎 上，總結完善的最新的清算政策，新政策從2009 年6 月1 日起施行。筆者認為，納稅人應該關注以下幾個方面。清算前管理力度加大 一是實施項目管理。主管稅務機關將從納稅人取得土地使用權開 始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情 況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。二是關注會 計核算。納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，稅務機關將 督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。三是實施專用票據。納稅人分期開發項目或者同時開發 多個項目的，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人實施項目 專用票據管理措施。也就是說，稅務機關可以根據不同的開發項目，實行專用預售票據和專用銷售票據。清算分為“自行清算”和“要求清算”兩種 對于自行清算的，納稅人必須按照規定的時間和要求主動清算； 對于要求清算的，納稅人應在收到稅務機關書面通知的情況下，再按 規定清算，也可以理解為不通知不清算。納稅人符合下列條件之一的，要自行進行土地增值稅的清算：（1）房地產開發項目全部竣工、完成 銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（3）直接轉讓 土地使用權的。對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增 值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑 面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預 售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但 未辦理土地增值稅清算手續的（應在辦理注銷登記前進行土地增值稅 清算）；（4）?。ㄗ灾螀^、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其 他情況。無論是自行清算還是要求清算，納稅人應當在滿足條件之日起 90 日內或在收到清算通知之日起90 日內到主管稅務機關辦理清算手 續。主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在一定期限內及時組織 清算審核。清算審核結束，稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。明確規定項目清算單位 以什么為清算單位是涉及稅收負擔大小的關鍵。如果將增值額較 大的清算單位和較小的合并清算，則可以降低稅負；如果分開清算，則增值額較大的開發項目納稅多，總的納稅負擔會增加。稅法還規定，普通標準住宅增值額不超過20%的，可以享受免稅優惠，但要求分開 核算，否則不能免稅。舉例：某房地產開發公司開發商住混合樓項目，商業項目面積 1000平方米，普通標準住宅面積為5000平方米，合計6000平方米。該混合樓項目土地成本為120 萬元，房屋開發成本600 萬元，其他費 用按比例扣除。假如該商業項目收入為500 萬元，普通標準住宅收入 為500 萬元，合計1000 萬元。營業稅金及附加55 萬元。（1）商鋪和住宅合并一個單位計算土地增值稅：扣除項目＝土 地成本＋房屋開發成本＋費用扣除10%＋加計扣除20%＋稅金＝120 ＋600＋（120＋600）×10%＋（120＋600）×20%＋55＝991（萬元）。增值額＝收入－扣除項目＝（500＋500）－991＝9（萬元）。增值 率＝增值額÷扣除項目×100%＝9÷991×100%＝0.9%。低于50%，適用30%的稅率。應納的土地增值稅：9×30%＝2.7（萬元）。（2）將普通住宅和商鋪分為兩個清算單位計算土地增值稅（按 面積分攤成本費用）：普通標準住宅扣除項目為＝120×5000÷6000 ＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋27.5＝807.5（萬元）。增 值額＝500－807.5＝－307.5（萬元），無增值額不納稅。商業扣除項目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋ 100）×30%＋27.5＝183.5（萬元）；增值額＝500－183.5＝316.5（萬 元）；增值率＝316.5÷183.5×100%＝172%，適用50%的稅率；商業 項目應納土地增值稅＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725（萬元）。計算結果可知，將商鋪和住宅合并計算土地增值稅為2.7 萬元，分開計算則應納稅130 多萬元。在實踐中，對于同一個開發項目中有 不同類型房地產的，有的稅務機關允許納稅人自行選擇是否分開核算 分別清算繳納增值稅。但新文件第十七條規定，清算審核時，應審核 房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清 算；對于分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型 房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。也就是說，納稅人不能將不同類型房地產、分期開發的項目和不 同審批備案的項目合在一起清算，避免平均不同清算單位增值額的現 象。解決了扣除項目的五個模糊點（1）計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取 得合法憑據的不得扣除，且扣除項目金額中所歸集的各項成本和費 用，必須是實際發生的。這一點與房地產企業所得稅中對有些成本費 用可以預提扣除的規定不同。（2）拆遷補償費不一定需要取得稅務發票，但強調是否實際發 生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名 冊或簽收憑證是否一一對應。（3）要求正確區分開發成本和開發費用。由于計算土地增值稅 扣除項目時，開發成本可以加計20%扣除，所以，有的納稅人希望加 大開發成本，可能將在期間費用中列支的開發費用也計入前期工程 費、基礎設施費或開發間接費用，以擴大扣除金額，少計算增值額從 而少納稅。因此，稅務機關不允許將開發費用計入開發成本中的前期 工程費、基礎設施費和開發間接費用等。（4）采取以建筑發票控制建筑安裝成本。根據營業稅法規定建 筑業勞務在施工地納稅原則，要求開發企業取得的建筑安裝發票在項 目所在地稅務機關開具，便于控制虛假的支出。同時審核建筑安裝工 程費發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施 工合同記載的內容相符；開發企業采用自營方式自行施工建設的，關 注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。（5）將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。按照會 計制度規定和企業所得稅法規定，企業借款利息支出，在開發產品完 工之前，應該實行資本化處理計入開發產品成本。但土地增值稅法規 定，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，更不得計入加計扣除基 數。

第三篇：2013土地增值稅清算政策—北京市

目錄：

京地稅地[2003]73號---北京市地方稅務局關于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知.............................1 京地稅地[2006]456號 北京市地方稅務局關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知.........................2 京地稅地[2006]509號---北京市地方稅務局關于土地增值稅征收管理有關問題的通知...................................2 京地稅[2007]138號---北京市地方稅務局關于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知 3 2009-9-27 北京市地方稅務局關于土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知................................4 京地稅[2010]2號---北京市地方稅務局關于土地增值稅清算問題的公告...........................................................5 京地稅[2013]8號---《北京市地方稅務局關于明確土地增值稅有關問題的公告》...........................................7

京地稅地[2003]73號---北京市地方稅務局關于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 各區、縣地方稅務局、各分局：

為了進一步規范、完善我市土地增值稅的征收管理工作，提高政策執行管理水平，針對目前土地增值稅清稅和征管工作中反映出的一些問題，經研究并請示國家稅務總局同意，現就有關問題規定如下，請依照執行。

一、關于確定轉讓房地產所取得的收入問題。

對于采取分期取得預銷售收入的房地產開發企業，在辦理土地增值稅清稅時尚未取得全部實際收入的，一律按簽定的《商品房購銷合同》中記載的金額，確定土地增值稅計稅收入。

二、關于房地產開發企業拖欠的工程款是否計入扣除項目的問題。

對預銷售面積達到總建筑面積95％以上，尚有一些工程尾款未付清，可以辦理土地增值稅竣工清算手續的項目，采取按土地增值稅政策規定的允許扣除項目實際應發生的成本和費用為準作為扣除項目依據，即簽定的施工預算合同中規定的金額為扣除項目金額，超過付款期的利息或罰款等支出不允許做為扣除金額進行扣除。

三、關于成片開發分期清稅，基礎設施費如何分攤的問題。

對于小區成片開發、分期立項、分期辦理清稅手續的項目，開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程實際發生的費用，按所占竣工清稅項目面積比例分配計算確定基礎設施費的金額進行扣除。

四、關于公共配套設施費扣除范圍如何界定的問題。

對于小區內建設的不能有償轉讓的公共配套設施發生的費用，凡是在銷售開發成本中未進行分攤的費用，以計劃管理部門立項批復中明確不作為獨立經營管理，需無償提供給政府部門使用的配套項目，確定分攤扣除項目金額。

五、關于對有些房地產項目以租賃形式取得收入，是否作為房地產轉讓取得的收入問題。

根據中華人民共和國城市房地產管理法有關規定，房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。出租房地產雖然取得了收入，但沒有發生房地產產權的轉讓，根據土地增值稅政策規定，不屬于土地增值稅征稅范圍。

六、關于定期免稅項目恢復征稅時間劃分確定問題。

對于定期免稅項目，以簽訂《商品房購銷合同》的時間為征、免土地增值稅的時點，即在2001年1月1日以前簽訂《商品房購銷合同》的，無論何時取得房地產轉讓收入，均可繼續享受免征土地增值稅政策，否則一律恢復征收土地增值稅。

七、關于普標標準住宅面積的界定問題。

（一）關于計劃審批總面積與提供的施工圖紙總面積不符的，如何確定總面積的問題。

在界定普通標準住宅項目時，按規劃部門審批的規劃許可證或使用的施工圖紙總面積為依據。

（二）關于界定普通標準住宅時，地下設施的面積是否可以扣除問題。

對于地下室和地下車庫等地下設施，凡能出具人防證明或單獨出售的，在界定是否屬于普通標準住宅時不計入總面積。

八、關于預征率下調后政策銜接的問題。

房地產開發企業凡在2003年1月1日以后發生預繳土地增值稅稅款的行為，一律按照新政策1％的預征率預繳稅款，包括檢查發現以前應該預繳稅款的項目。

二○○三年二月九日

京地稅地[2006]456號 北京市地方稅務局關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知

各區、縣地方稅務局、各分局：

根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件精神，為進一步提高工作效率，方便納稅人在契稅“一窗式”辦理繳納土地增值稅，現就個人轉讓二手房征收土地增值稅時扣除項目金額確認的有關問題明確如下，請依照執行。

一、凡能夠提供購房發票的，扣除項目金額按以下標準確認：

（一）取得房地產時有效發票所載的金額；

（二）按發票所載金額從購買起至轉讓止每年加計5%的金額；

（三）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金；

（四）取得房地產時所繳納的契稅。

二、凡不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：

（一）取得國有土地使用權時所支付的金額證明；

（二）中介機構評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認；

（三）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。

三、對既不能夠提供購房發票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅。

四、本通知自2006年12月1日起執行。

二ОО六年十一月十日

京地稅地[2006]509號---北京市地方稅務局關于土地增值稅征收管理有關問題的通知各區、縣地方稅務局、各分局：

根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）及相關文件精神，結合本市土地增值稅的征管情況，現對征收土地增值稅涉及有關問題通知如下，請依照執行。

一、對本市房地產開發企業在項目全部竣工土地增值稅清算前預（銷）售商品房取得的收入，除政府批準的經濟適用房和限價房外，自2007年1月1日開始，一律按預（銷）售收入的1%預征土地增值稅。

二、對未按規定期限預繳土地增值稅的房地產開發企業，依法應于繳納稅款期限屆滿之日的次日起，按日加收應預繳未預繳稅款萬分之五的滯納金。

三、為了進一步方便預繳土地增值稅的納稅人辦理預繳申報手續，有效提高土地增值稅預繳申報效率，自2007年1月1日起，對本市房地產開發企業在按預售收入預繳土地增值稅的納稅申報時，啟用《房地產開發企業預繳納稅申報表》。

附件：土地增值稅預繳納稅申報表

二ОО六年十二月十九日

京財稅[2006]790號---北京市財政局 北京市地方稅務局轉發財政部國家稅務總局/《關于土地增值稅若干問題的通知》

各區縣財政局、地方稅務局、市地方稅務局直屬分局：

現將財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）轉發給你們，并補充如下請一并執行。

一、關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額問題

對納稅人不能夠提供購房發票證明的，以實際取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一交納的有關稅費及房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格，作為扣除項目的金額，地方稅務機關需對評定的房屋及建筑物價格進行確認。

二、對已辦理過竣工清算稅款的項目再出售時的納稅問題

對于土地增值稅清稅面積在竣工清算時未達到可銷售總建筑面積100%的項目，無論以后是否銷售，應需按季進行納稅申報。

對于扣除開發成本項目的金額確認，以清算稅款時確定的允許扣除開發成本項目總金額，占清稅總面積的比例，直接乘以本季申報時的銷售面積，具體公式為：

扣除項目金額=（清算時允許扣除項目總金額/清稅總面積）*本季銷售面積

二○○六年四月三十日

京地稅[2007]138號---北京市地方稅務局關于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知

各區、縣地方稅務局、各分局：

為進一步做好我市土地增值稅的清算管理工作，根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）文件精神，現將商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題通知如下，請依照執行。

一、本通知適用于對商品住宅項目清算土地增值稅時扣除房地產開發成本中“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用（以下簡稱四項成本）”的金額標準核定。

二、土地增值稅清算項目的四項成本應按實際發生額據實扣除，但發現有下列情況之一的，應按本通知規定的標準核定扣除：

（一）無法按清算要求提供開發成本核算資料的；

（二）提供的開發成本資料不實的；

（三）發現《鑒證報告》內容有問題的；

（四）虛報房地產開發成本的；

（五）清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務局制定的商品住宅單位面積建安造價扣除金額標準，又無正當理由的。

三、高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米1560元。

四、對于不同竣工年代的商品住宅項目，可以按照《分類房產單位面積建安造價修正系數表》進行相應系數修正。

五、核定四項成本應先將清稅項目的高層與多層房屋分別對照適用的核定建安造價金額，確定四項成本的扣除金額。具體計算公式為：

核定扣除的四項成本=建安造價×清算建筑面積×修正系數

六、本通知中單位面積建安造價金額和修正系數參照北京市建設工程造價管理部門的定額標準，結合專家經驗和市場狀況制訂，由北京市地方稅務局根據情況不定期進行調整。

附件：分類房產單位面積建安造價修正系數表

二ОО七年四月十一日

2009-9-27 北京市地方稅務局關于土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知 各區、縣地方稅務局、各分局:

為進一步做好我市土地增值稅的清算管理工作，根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）文件精神，現將土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題通知如下，請依照執行。

一、本通知適用于房地產開發項目清算土地增值稅時扣除房地產開發成本中“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用（以下簡稱四項成本）”的核定。

二、土地增值稅清算項目的四項成本應按實際發生額據實扣除，但發現有下列情況之一的，應按本通知規定的標準核定扣除：

（一）無法按清算要求提供開發成本核算資料的；

（二）提供的開發成本資料不實的；

（三）發現《鑒證報告》內容有問題的；

（四）虛報房地產開發成本的；

（五）清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務局制定的分類房產單位面積四項成本扣除金額標準，又無正當理由的。

三、核定的四項成本金額按照《分類房產單位面積四項成本核定表》確定。

四、核定四項成本應按照房地產項目類型適用的核定標準，分別確定四項成本的扣除金額。具體計算公式為：

核定的四項成本=不同類型對應年代的核定單位成本×清算建筑面積

五、本通知中不同年代的核定單位成本參照北京市建設工程造價管理部門的定額標準，結合專家經驗和市場狀況制訂。北京市地方稅務局將根據情況不定期進行調整。未調整期間，2008年以后竣工的開發項目暫按2008年標準核定。

六、本通知自發布之日起執行。本通知發布前主管稅務機關已受理的土地增值稅清算項目仍按照《北京市地方稅務局關于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知》（京地稅地〔2007〕138號）的規定執行。本通知發布前主管稅務機關未受理的土地增值稅清算項目按照本通知的規定執行。

附件：分類房產單位面積四項成本核定表

二○○九年九月十六日

京地稅地[2007]325號

北京市地方稅務局關于土地增值稅清算管理若干問題的通知 關于土地增值稅清算管理若干問題的通知 各區、縣地方稅務局、各分局：

為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，市局于近期制發了《北京市地方稅務局房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》（京地稅地〔2007〕134號，以下簡稱《清算管理辦法》），現就有關問題補充明確如下，請依照執行。

一、凡《清算管理辦法》施行前已受理的清算項目，主管稅務機關可不再要求納稅人重新辦理清算申請手續。

二、對于申請清算時尚有可銷售面積的房地產開發項目，在清算期間和清算完成后，納稅人仍需在每季度終了后15日內辦理納稅申報手續（含零申報）。在清算期間轉讓房地產的扣除項目金額，應按照清算時納稅人申報的單位建筑面積成本費用計算扣除，待清算完成后一并調整。三、一個房地產開發項目中包括不同商品房類型的，應將整體項目作為清算對象。如需在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分攤成本的，原則上應按建筑面積計算分攤。

四、對于一個房地產開發項目，在開發過程中分期建設、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務機關可以根據實際情況要求納稅人分期進行清算。

五、納稅人在項目完成清算后繼續支付并取得合法有效憑證的成本和費用，主管稅務機關可根據實際情況重新調整扣除項目金額，但原則上應在項目全部銷售完畢時進行調整。

六、評估部門和稽查部門在評估稽查工作中發現房地產開發項目符合清算條件，應及時告知納稅人到主管稅務機關辦理清算手續，同時通知企業主管稅務機關。

七、各局應加強對土地增值稅預征的監督管理，通過與營業稅稅款入庫數據比對等方式監控稅源，對未按規定預繳稅款的行為應嚴格按照有關規定加收滯納金。

八、根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文件精神，納稅人轉讓舊房及建筑物時，既不能夠提供購房發票證明，又不能提供取得土地使用權支付的金額憑證和房屋及建筑物價格評估報告的，對于《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，稅務機關可參照《北京市地方稅務局關于修訂〈無原值房產計稅價值核定辦法〉的通知》（京地稅地〔2006〕109號）核定，據以計征土地增值稅。具體核定公式為：核定扣除項目金額=房產重置成本×成新率×區位調整系數×建筑面積。

二ОО七年八月十五日

京地稅[2010]2號---北京市地方稅務局關于土地增值稅清算問題的公告

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則、《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）的規定，現對土地增值稅清算有關問題公告如下：

一、房地產開發企業逾期開發繳納的具有土地閑置費性質的支出，均不得扣除。

二、納稅人轉讓舊房按照發票所載金額計算扣除項目時分次取得購房發票的，可按取得首張發票所載時間作為購買。

三、符合財政部國家稅務總局《關于對一九九四年一月一日前簽訂開發及轉讓合同的房地產征免土地增值稅的通知》（財法字〔1995〕7號）第二條和《關于土地增值稅優惠政策延期的通知》（財稅字〔1999〕293號）免稅規定的房地產開發項目，應按照土地增值稅清算的有關規定辦理清算手續，并區分下列情況：

（一）稅務機關已向企業開具《定期免稅證明》的，應在《土地增值稅鑒證報告》中說明并附送《定期免稅證明》，可僅就項目應征稅款部分計算增值額。

（二）稅務機關未向企業開具《定期免稅證明》的，房地產開發企業在《土地增值稅鑒證報告》中應將定期免稅情況和征稅情況分別說明，同時需提供房地產項目立項批準文件、1994年1月1日前投入資金進行開發的有關證明、2000年12月31日前銷售的合同明細等資料，稅務機關應對定期免稅的資料進行審核確認。

本公告自2010年9月1日起施行。

京地稅[2013]5號---北京市地方稅務局北京市財政局關于調整我市土地增值稅納稅地點的公告

為加強我市土地增值稅征收管理，方便納稅人申報繳納稅款，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關規定，現將調整我市土地增值稅納稅地點有關問題公告如下：

一、自本公告施行之日起，凡轉讓我市行政區劃范圍內房地產的納稅人，應向房地產所在地主管地方稅務機關辦理申報納稅手續。

二、為保證政策平穩過渡，轉讓新建商品房的納稅人以發展改革部門立項批復時間作為劃分時點，即本公告施行前已經發展改革部門批準立項的房地產開發項目，納稅人仍向企業核算地的主管地方稅務機關辦理申報納稅手續。

本公告自2013年7月1日起施行?！侗本┦械胤蕉悇站?北京市財政局轉發北京市人民政府關于同意調整本市國內單位土地增值稅納稅地點有關問題的批復的通知》（京地稅二〔1999〕324號）同時廢止。

特此公告。

附件：關于《北京市地方稅務局 北京市財政局關于調整我市土地增值稅納稅地點的公告》的政策解讀

北京市地方稅務局

北京市財政局 2013年5月27日

附件

關于《北京市地方稅務局 北京市財政局關于調整我市土地增值稅納稅地點的公告》的政策解讀

為加強我市土地增值稅征收管理，方便納稅人申報繳納稅款，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關規定，北京市地方稅務局、北京市財政局印發了《北京市地方稅務局 北京市財政局關于改變我市土地增值稅納稅地點的公告》（2013年第5號，以下簡稱《公告》），現解讀如下：

一、為何要調整我市土地增值稅納稅地點？

答：我市在土地增值稅開征初期，為方便納稅人辦理土地增值稅繳稅手續，規定納稅人應向企業核算地或行政事業單位、社會團體稅務注冊登記地的主管地方稅務機關申報納稅。近年來，隨著房地產開發企業跨地區經營行為逐漸增多，納稅人繳納的營業稅、契稅須在房地產所在地申報納稅，而土地增值稅須在企業核算地申報納稅，不便于納稅人申報繳納稅款，調整納稅地點的呼聲較高。

同時，由于目前從事房地產開發的企業多是因經營特定房地產開發項目而成立的項目公司，經營行為地域性強，納稅人經營地點與申報納稅地點的分離不利于稅務部門加強對土地增值稅的屬地稅源管理以及納稅人申報納稅。

因此，為進一步落實國務院對房地產市場的宏觀調控政策，加強土地增值稅屬地稅源管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關規定調整我市土地增值稅納稅地點，由現行的納稅人向企業核算地或行政事業單位、社會團體稅務注冊登記地的主管地方稅務機關申報納稅調整為納稅人向房地產所在地的主管地方稅務機關辦理申報納稅手續。

二、調整納稅地點的具體規定是怎樣的？

答：自公告施行之日起，凡轉讓我市行政區劃范圍內房地產的納稅人，應向房地產所在地主管地方稅務機關辦理申報納稅手續。

為保證政策平穩過渡，轉讓新建商品房的納稅人以發展改革部門立項批復時間作為劃分時點，即本公告施行前已經發展改革部門批準立項的房地產開發項目，納稅人仍向企業核算地的主管地方稅務機關辦理申報納稅手續。

此外，納稅人轉讓國有土地使用權、存量房等，均應向房地產所在地主管地方稅務機關辦理申報納稅手續。

京地稅[2013]8號---《北京市地方稅務局關于明確土地增值稅有關問題的公告》

為加強我市土地增值稅征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關文件規定，現就明確土地增值稅有關問題公告如下：

一、納稅人進行房地產開發項目土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上的普通住房標準對普通住宅進行審核確認。本公告施行前，納稅人房地產開發項目的清算鑒證報告已經稅務機關受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認仍按原政策執行。

二、納稅人進行房地產開發項目土地增值稅清算時，開發項目中包含多種類型房屋的，應按照《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第一條、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第一條的規定，區分為普通住宅和其他商品房兩類分別計算增值額。

三、個人轉讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發票證明的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅。對個人轉讓存量住房的，按照《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第三條規定，暫免征收土地增值稅。原《北京市地方稅務局關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地〔2006〕456號）第三條同時廢止。

本公告自2013年10月1日起施行。特此公告。

附件：關于《北京市地方稅務局關于明確土地增值稅有關問題的公告》的政策解讀

北京市地方稅務局 2013年8月26日 附件

關于《北京市地方稅務局關于明確土地增值稅有關問題的公告》的政策解讀

為加強我市土地增值稅征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關文件規定，北京市地方稅務局印發了《北京市地方稅務局關于明確土地增值稅有關問題的公告》（2013年第8號），現解讀如下：

一、公告施行后，我市土地增值稅政策中普通住宅如何確認？

答：納稅人進行房地產開發項目土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上的普通住房標準對普通住宅進行審核確認。

二、土地增值稅普通住宅審核確認工作的政策銜接是如何規定的？

答：公告施行前，納稅人房地產開發項目的清算鑒證報告已經稅務機關受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認仍按原政策執行。

三、房地產開發項目進行土地增值稅清算時，開發項目中包含多種類型房屋的，應如何計稅？ 答：納稅人進行房地產開發項目土地增值稅清算時，開發項目中包含多種類型房屋的，按照財政部、國家稅務總局有關文件規定，應區分為普通住宅和其他商品房兩類分別計算增值額。

四、個人轉讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發票證明的，應如何計稅？

答：近年來，隨著房地產市場的不斷發展，我市對個人轉讓存量房征收土地增值稅的核定征收率已滯后于房地產市場發展的實際情況，為解決此問題，同時根據國家稅務總局有關文件規定，此次我市對個人轉讓存量房核定征收土地增值稅的核定征收率進行了調整。

公告規定 “個人轉讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發票證明的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅”。凡存量房交易的納稅人自公告施行之日起辦理存量房買賣合同（網上）簽約的，按本規定執行。

對個人轉讓存量住房的，仍按照《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第三條規定，暫免征收土地增值稅。公告規定，自公告施行之日起，《北京市地方稅務局關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地〔2006〕456號）中第三條“對既不能夠提供購房發票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅”的規定廢止。

第四篇：土地增值稅相關政策

土地增值稅清算相關政策

福建省地方稅務局轉發國家稅務總局

關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知

[發文日期：2007-02-05]福建省地方稅務局 文號：閩地稅發〔2007〕24號

各市、縣（區）地稅局，省、各設區市地稅局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地稅局外稅分局，泉州、南平市地稅局征收分局：

現將《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發［2006］187號）轉發給你們，并對有關問題明確如下，請一并貫徹執行。

一、各地應根據國家稅務總局規定，結合當地實際，積極開展房地產開發企業的土地增值稅清算，并建立起土地增值稅基礎資料庫，為確定科學合理的評估模型，保證土地增值稅征收的及時、準確、公平、合理奠定基礎。土地增值稅基礎資料庫應包含以下主要內容：房地產開發項目基本情況、轉讓收入總額、各項扣除項目金額、土地增值稅預征及清算情況，實際土地增值稅稅負等。

二、根據國稅發［2006］187號第二條規定，已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。其中“已轉讓的房地產建筑面積”包括房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售的房地產面積。

三、對房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證及資料不符合清算要求或不實，需要進行核定的，在省局未確定具體核定辦法前，由負責清算的地方稅務機關按照國稅發［2006］187號第四條第（二）項規定確定上述四項開發成本的單位面積金額標準。

四、各設區市地方稅務局應根據國家稅務總局規定，結合當地實際情況，制定稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證工作的具體管理辦法，明確《土地增值稅清算稅款鑒證報告》格式,并報省局備案。

五、閩地稅發［2005］號印發的《福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）》繼續執行，但其中有關清（結）算條件和時間的規定以國稅發［2006］187號文和本文為準。

六、凡2007年2月1日后開始進行清算的項目，均適用本通知的規定。

二ＯＯ七年二月一日

國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算

管理有關問題的通知

[發文日期：2007-01-17] 來源：國家稅務總局

文號：國稅發〔2006〕187號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區國家稅務局：

為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3.直接轉讓土地使用權的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

4.省稅務機關規定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產的收入確定

（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認： 

1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

（三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除； 

3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應報送的資料

符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。

納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

（一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；

（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

六、土地增值稅清算項目的審核鑒證

稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

八、清算后再轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執行。各省稅務機關可依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。

國家稅務總局

二○○六年十二月二十八日

財政部 國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知

[發文日期：2006-11-10]

國家稅務總局文號：財稅[2006]141號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發[2006]37號)精神，進一步促進調整住房供應結構，增加中小套型、中低價位普通商品住房供應，現將《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標準住宅”的認定問題通知如下：

“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)制定的“普通住房標準”的范圍內從嚴掌握。

請遵照執行。

財政部 國家稅務總局

二○○六年十月二十日

財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知

[發文日期：2006-08-03]

國家稅務總局

文號：財稅[2006]21號 各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》)及其實施細則和有關規定精神，現將土地增值稅有關問題明確如下：

一、關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題

《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。

在本文件發布之日前已向房地產所在地地方稅務機關提出免稅申請，并經稅務機關按各省、自治區、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調整。

二、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題

納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定征收。

三、關于土地增值稅的預征和清算問題

各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區房地產業增值水平和市場發展情況，區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。

對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定。

四、關于因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

五、關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題

對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。

六、本文自2006年3月2日起執行。

抄送：各省、自治區、直轄市、計劃單列市國家稅務局。

財政部 國家稅務總局

二○○六年三月二日

福建省地方稅務局關于印發《福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）》的通知

[發文日期：2005-10-14]福建省地方稅務局 各設區市地方稅務局，省局直征分局：

現將《福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）》印發給你們，請認真貫徹執行。在執行中存在的問題與意見請及時反饋省局，以便修改完善。

二ＯＯ五年十月十四日

福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行)

第一章 總 則

第一條 為加強和規范房地產開發企業土地增值稅征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細則和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以

文號：閩地稅發[2005]195 下簡稱《稅收征管法》）及其實施細則，結合我省實際情況，制定本辦法。

第二條 凡在本省境內轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的房地產開發企業（以下簡稱納稅人），應當依照本辦法申報繳納土地增值稅。納稅人轉讓房地產取得的收入，指轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第三條 納稅人轉讓房地產的，以轉讓的房地產所在地為土地增值稅納稅地點。第四條 土地增值稅由房地產所在地的地方稅務機關（以下簡稱主管稅務機關）負責征收。第二章 納稅申報

第五條 土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。納稅人在取得施工許可證后的30日內，應按每一成本核算項目或對象向主管稅務機關辦理項目登記，填報《土地增值稅項目登記表》，并提供下列資料（復印件）。

（一）施工許可證；

（二）房地產開發項目的預、概算書；

（三）項目立項書；

（四）商品房分層平面圖；

（五）取得土地使用權的證明材料；

（六）主管稅務機關要求提供的其他有關資料。

第六條 納稅人預售房地產的，應在取得預售許可證明后的15日內，向主管稅務機關報送預售許可證明（復印件）及預售商品房分層平面圖等資料。

第七條 納稅人在房地產開發過程中簽訂的工程施工合同，應在合同簽訂后30日內向主管稅務機關報備。

第八條 納稅人應于次月10日內，將上月同一計稅項目轉讓或預售的房地產匯總后，向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報并繳納稅款,同時提供轉讓或預售的房地產具體銷售清單。

第三章 稅款征收

第九條 納稅人項目已全部竣工結算并一次性轉讓房地產的，應按《條例》及其實施細則的有關規定，據實申報繳納土地增值稅。

第十條 納稅人在項目全部竣工結算并轉讓完畢前轉讓房地產取得的收入，采取預征土地增值稅辦法。除當地政府規定的經濟適用房轉讓不預征外，其他房地產項目應按下列預征率預征土地增值稅。

1、住宅按1%—2%預征。

2、商業營業用房、寫字樓等其他房地產按2%—3%預征。

3、別墅按3%預征。

4、對納稅人既開發建造住宅又開發其他房地產的，其銷售收入應分別核算，否則從高按2%—3%預征。

各設區市地稅局在上述規定的幅度內，應對當地房地產開發經營情況進行調研測算后，自行確定預征率，并報省局備案。個別地區的預征率需要調整的，報經省局批準，可在統一規定的預征率幅度內適當上浮或下調，但最高調整幅度不得超過50%。

第十一條 納稅人按照轉讓房地產取得的收入和規定的預征率計算應納稅額。應納稅額計算公式： 應納稅額=轉讓房地產取得的收入×預征率

第十二條 納稅人應在主管稅務機關規定的預征期限內繳納土地增值稅，對未按預征規定期限繳納稅款的，按《稅收征管法》及實施細則的有關規定，從限定的繳納期限屆滿的次日起，加收滯納金。

第四章 納稅清結算

第十三條 預征土地增值稅的納稅人，應在項目竣工結算完畢后的45日內，向房地產所在地主管稅務機關申請土地增值稅納稅清結算，同時提供以下資料。

（一）土地增值稅清結算申請報告；

（二）土地增值稅納稅清結算申報表；

（三）支付土地使用權出讓金的證明材料；

（四）銀行貸款合同及銀行貸款利息結算證明材料；

（五）房地產開發項目工程決算報告；

（六）無償提供公共配套設施的證明材料；

（七）開發項目成本扣除情況補充說明報告；

（八）稅務機關要求提供的其他材料。

第十四條 對已全部竣工結算的房地產項目，凡轉讓房地產的建筑面積占可轉讓的建筑面積比例達85%以上時，稅務機關可以要求納稅人對土地增值稅進行清結算。清結算時，對未轉讓的房地產部份，按其占總建筑面積的比例，相應扣除土地增值稅的扣除項目金額。第十五條 存在以下情形的，稅務機關應當及時對納稅人的房地產項目進行清結算：

（一）經納稅評估發現房地產項目利潤異?；虼嬖谔搱蟛m報房地產成交價格等情況的；

（二）由本級或上級稅務機關或其他有關單位或個人轉來舉報案件；

（三）納稅人有涉及偷稅漏稅等稅收違法行為等其他情形的；

（四）稅務機關認為有必要進行清算的。

第十六條 納稅人納稅清結算時，應準確核算房地產開發項目的轉讓收入與扣除項目金額，并提供真實合法有效的憑據。沒有真實合法有效的憑據不能列入扣除項目。

納稅人提供的轉讓收入或扣除項目明顯不實的，稅務機關可以按《稅收征管法》的有關規定，核定其應納稅額。

第十七條 對納稅人既建造住宅又從事其他房地產開發轉讓的，應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額；對納稅人既建造普通標準住宅又建造非普通標準住宅轉讓的，也應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條

（一）項的免稅規定。第十八條 納稅人建造轉讓的住宅符合下列各項標準的視為普通標準住宅：

（一）住宅小區建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在140平方米以下；

（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均較易價格1.38倍以下。其中

（二）、（三）項的具體標準以當地政府公布的數據為準。

第十九條 納稅人因財務制度不健全等原因導致主管稅務機關難以對房地產項目進行清算的，稅務機關可以按照《稅收征管法》的有關規定，對整個房地產項目應納的土地增值稅實行核定征收。核定征收的稅款不能低于按預征率計算的稅款。

第二十條 土地增值稅清結算已結束的納稅人，如果有證據表明納稅人在清結算過程中提供虛假收入、成本費用等情況的，主管稅務機關應重新清結算或移交稽查部門立案稽查。

第二十一條 對1994年1月1日前已簽訂的房地產項目或已立項，并已按規定投入資金進行開發，按規定在2000年底前首次轉讓的房地產，可免征土地增值稅。2000年12月31日以后對剩余部分轉讓的，該房地產項目在進行清結算時，應對該項目的全部收入和扣除項目進行整體清結算，先計算整個項目應繳納的土地增值稅，再按免稅和應稅的銷售收入比例劃分征免的稅額。第六章 附則

第二十二條 納稅人違反本辦法規定的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規定進行處罰。

第二十三條 各設區市地方稅務局可以根據本辦法制定具體實施辦法。第二十四條 本辦法由福建省地方稅務局負責解釋。

第二十五條 本辦法自2006年1月1日起施行。以前規定與本辦法規定不一致的,以本辦法規定為準。

附件：1.土地增值稅項目登記表。2.土地增值稅納稅清結算申報表。

福建省地方稅務局關于地方稅若干具體政策問題的通知

[發文日期：2005-06-21]福建省地方稅務局 各設區市地方稅務局，省局直征分局：

最近陸續接到各地反映一些地方稅相關政策問題，經研究，在國家稅務總局未作出明確之前，我省暫統一如下：

一、關于房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權后土地使用稅納稅義務發生時間的確定問題。

房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權，其土地使用稅從有權批準用地的政府批文中所確定的土地使用時間的次月起計算繳納。

二、關于房地產開發企業出售部份商品房后如何計征土地使用稅問題。

按當地地稅部門確定的土地使用稅納稅期限的期末，商品房銷售合同或預售合同中的房地產建筑面積合計數，占房地產開發企業全部房地產建筑面積的比例，計算扣除已售商品房的占地面積后，計征土地使用稅。

三、納稅單位將房產無償提供給免稅單位使用，如何繳納房產稅問題。

納稅單位將房產無償提供給免稅單位使用，由納稅單位按房產原值計算繳納房產稅。

四、關于城市維護建設稅適用稅率問題。

按納稅人工商營業注冊所在地確定城市維護建設稅的適用稅率。對跨地區經營、聯合經營、文號：閩地稅發[2005]93號 臨時經營的單位和個人的適用稅率仍按《福建省城市維護建設稅暫行條例》第三條的規定執行。

五、關于既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產開發銷售的如何計算征收土地增值稅的問題。

對納稅人既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產開發銷售的，應分別核算增值額。對納稅人不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額。

二ＯＯ五年六月二日

國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知

[發文日期：2006-07-18]

來源：國家稅務總局 文號：國稅發[2005]172號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，揚州稅務進修學院，局內各單位：

根據《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）（以下簡稱《通知》）的精神，經商財政部、建設部，現就各地在貫徹落實《通知》中的幾個具體政策問題明確如下：

一、《通知》第三條第二款中規定的“成交價格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。

二、《通知》第三條第四款中規定的“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發日期。

三、納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

四、個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規定。其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續。

五、根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

六、享受稅收優惠政策普通住房的面積標準是指地方政府按國辦發〔2005〕26號文件規定確定并公布的普通住房建筑面積標準。對于以套內面積進行計量的，應換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標準。

國家稅務總局

二○○五年十月二十日

國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知 [發文日期：2006-05-30]

來源：國務院辦公廳 文號：國辦發[2006]37號各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統計局、銀監會《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》已經國務院同意，現轉發給你們，請認真貫徹執行。

房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。引導和促進房地產業持續穩定健康發展，有利于保持國民經濟的平穩較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現全面建設小康社會的目標。當前，要針對房地產業發展中存在的問題，進一步加強市場引導和調控。要按照科學發展觀的要求，堅持落實和完善政策，調整住房結構，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規范秩序；堅持突出重點，分類指導，區別對待。各地區、特別是城市人民政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制，促進房地產業健康發展。國務院有關部門要組成聯合檢查組，對各地2005年以來落實中央關于房地產市場調控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。

國務院辦公廳

二○○六年五月二十四日

關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見 建設部 發展改革委 監察部 財政部 國土資源部

人民銀行 稅務總局 統計局 銀監會

去年以來，各地區、各部門貫徹中央關于加強房地產市場調控的決策和部署，房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產領域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。為切實解決當前房地產市場存在的問題，要繼續認真落實《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》（國辦發明電〔2005〕8號）和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）提出的各項政策措施，并根據房地產市場的新情況對部分政策措施作適當調整?，F就調整住房供應結構、穩定住房價格提出以下意見：

一、切實調整住房供應結構

（一）制定和實施住房建設規劃。要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當地“十一五”發展規劃和近期建設規劃。各級城市住房建設規劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規劃報建設部備案；其他城市住房建設規劃報省級建設主管部門備案。各級建設（規劃）主管部門要會同監察機關加強規劃效能監察，督促各地予以落實。

（二）明確新建住房結構比例。“十一五”時期，要重點發展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。

二、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用

（三）調整住房轉讓環節營業稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

（四）嚴格房地產開發信貸條件。為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

（五）有區別地適度調整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。

（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制用地計劃，科學確定房地產開發土地供應規模。要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

（七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。

三、合理控制城市房屋拆遷規模和進度

（八）嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》(國辦發〔2004〕46號）的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。

四、進一步整頓和規范房地產市場秩序

（九）加強房地產開發建設全過程監管。對已經規劃許可仍未開工的項目，要重新進行規劃審查。對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規定建設的住房要依法予以處理直至沒收。

（十）切實整治房地產交易環節違法違規行為。房地產、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業，要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照，并追究有關負責人的責任。

五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（十一）加快城鎮廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。

（十二）規范發展經濟適用住房。各地要繼續抓好經濟適用住房建設，進一步完善經濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執行經濟適用住房管理的各項政策，加大監管力度，制止違規購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規范集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規行為。

（十三）積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。

六、完善房地產統計和信息披露制度

（十四）建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握當地住房總量、結構、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度，增強房地產市場信息透明度。要完善市場監測分析工作機制，統計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發布市場供求信息。

（十五）堅持正確的輿論導向。要加強對房地產市場調控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產市場情況，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的 二ＯＯ六年十二月二十二日

財政部 國家稅務總局關于調整房地產營業稅有關政策的通知

[發文日期：2006-07-05]：國家稅務總局 文號：財稅[2006]75號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發[2006]37號)，抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉讓營業稅征收管理，現將有關營業稅問題通知如下：

2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅；（此規定已失效）個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。

在上述政策中，普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發[2005]89號)和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發[2005]172號)的有關規定執行。

地方各級財稅部門要嚴格執行稅收政策，加強稅收征管，對執行過程中出現的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。

財政部 國家稅務總局

二○○六年六月十六日

福建省地方稅務局關于經濟適用住房銷售征收營業稅的通知

[發文日期：2004-11-10]

福建省地方稅務局

文號：閩地稅發[2004]283號

各市、縣（區）地方稅務局，省、各設區市地方稅務局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務局外稅分局，泉州、南平市地方稅務局征收分局： 近接部分市局要求明確經濟適用住房銷售征收營業稅問題的請示，根據國家經濟適用住房建設有關規定和現行營業稅有關規定，對我省經濟適用住房銷售征收營業稅問題明確如下，請遵照執行。

根據建設部等四部委下發《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2004]77號）的規定，經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。該辦法賦予經濟適用住房在建設用地、行政事業性收費、貸款方面相應的優惠政策，沒有規定經濟適用住房銷售免稅的優惠。

根據《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）規定，為了支持住房制度的改革，對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業稅。經濟適用住房銷售以保本微利為原則，基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成，不同房改成本價和標準價，因此，經濟適用住房的銷售應按規定征收營業稅，不能比照房改政策免征營業稅。

二ＯＯ四年十一月十日

福建省地方稅務局關于拆遷補償業務征收營業稅問題的通知

[發文日期：2004-03-28]福建省地方稅務局 [

文號：閩地稅發[2004]63號各市、縣（區）地方稅務局，省、各設區市地方稅務局直征分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務局外稅分局，泉州、南平市地方稅務局征收分局：

近接福州、莆田、泉州、寧德等設區市地稅局來文、來電請示，要求對企事業單位取得的拆遷補償費收入，是否征收營業稅問題予以明確。

為正確執行營業稅稅收政策，加強對拆遷補償業務的營業稅征收管理，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則和財政部、國家稅務總局《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[１９９９]２１０號），以及福建省政府《關于加快發展住房二級市場的通知》（閩政[２００１]４３號）等文件對補償費收入的稅收規定精神，經研究，明確如下：

一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結算價款，均屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”征收營業稅。拆遷人支付的拆遷補償金應作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產”的計稅營業額。

二、被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應征收營業稅。

１、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業稅。

２、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發生的房屋等面積產權調換，暫免征收營業稅。

三、此前省局下發的文件規定中與本規定不一致的，一律按本規定執行。

國家稅務總局關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知

[發文日期：2006-06-01]國家稅務總局 文號：國稅發[2006]74號 各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號），抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉讓營業稅征收管理，現將有關問題通知如下：

一、各級地方稅務部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策。

（一）2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。

（二）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅。

（三）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經審核不符合規定條件的，一律執行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。

（四）普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）的有關規定執行。

二、各級地方稅務部門要嚴格執行稅收政策，對不符合規定條件的個人對外銷售住房，不得減免營業稅，確保調整后的營業稅政策落實到位。對擅自變通政策、違反規定對不符合規定條件的個人住房給予稅收優惠，影響調整后的稅收政策落實的，要追究當事人責任。對政策執行中出現的問題和有關情況，應及時上報國家稅務總局。

三、各省級地方稅務部門要加強部門配合，積極參與本地區房地產市場分析監測工作，密切關注營業稅稅收政策調整后的政策執行效果，加強營業稅政策調整對本地區房地產市場產生影響的分析評估工作。

國家稅務總局

二○○六年五月三十日

國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知

[發文日期：2006-03-06]：國家稅務總局 文號：國稅發[2006]31號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

為了加強和規范房地產開發企業的企業所得稅征收管理，根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律、法規規定，結合房地產開發企業（以下簡稱開發企業）的經營特點，現就房地產開發的有關企業所得稅問題通知如下：

一、關于未完工開發產品的稅務處理問題

開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。

（一）經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規的規定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。

（二）非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：

１.開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于20％。

２．開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%。

３．開發項目位于其他地區的，不得低于10％。

二、關于完工開發產品的稅務處理問題

（一）符合下列條件之一的，應視為開發產品已經完工： 1.竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）； 2.已開始投入使用的開發產品（成本對象）； 3.已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。

（二）開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工的應納稅所得額。凡已完工開發產品在完工未按規定結算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

（三）開發產品完工后，開發企業應于納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關。在納稅申報時，開發企業須出具有關機構對該項開發產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

上述差異調整情況鑒定報告的基本內容包括：開發項目的地理位置及概況、占地面積、開發用途、初始開發時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發成本及其實際銷售成本等。

（四）開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由開發企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；凡未納入開發產品價內并由開發企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

（五）開發產品銷售收入應按以下規定確認：

1．采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。

２．采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

３．采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

４．采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，開發企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（4）采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述（1）至（3）項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，開發企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。

已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等項內容，以月或季為結算期，定期進行結算，并在規定期限內向稅務機關進行納稅申報、預繳稅款。對不按規定定期結算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定進行處理。

５．開發企業將開發產品先出租再出售的，凡將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現；凡未將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。

三、關于開發產品預租收入的確認問題

開發企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。

四、關于合作建造開發產品的稅務處理問題

開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：

（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。

（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理:

1.開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業所得稅。

五、關于以土地使用權投資開發項目的稅務處理問題

（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：

1．企業、單位應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

2．接受土地使用權的開發方應在首次分出開發產品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權兩項經濟業務進行所得稅處理，并將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。

（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：

1．企業、單位在投資交易發生時，應將其分解為銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并計算確認資產轉讓所得或損失。

上述土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發生起，按5個納稅均攤至各的應納稅所得額。

2．接受土地使用權的開發方在投資交易發生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權的成本，并計入開發產品的成本。

六、關于開發產品視同銷售行為的稅務處理問題

開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業近期或本最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。

七、關于代建工程和提供勞務的稅務處理問題

（一）開發企業代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現。

完工百分比法即是根據合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。

（二）開發企業在代建工程、提供勞務過程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規定留歸開發企業所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。

八、關于開發產品成本、費用的扣除問題

開發企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品成本、開發產品會計成本與計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本的界限。

（一）開發企業在結算開發產品的計稅成本時，按以下規定進行處理： 1．開發產品建造過程中發生的各項支出，當期實際發生的，應按權責發生制的原則計入成本對象；當期尚未發生但應由當期負擔的，除稅收規定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。

2．開發產品必須按一般經營常規和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。

3．開發產品完工前發生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發或先后滾動開發而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。

4．計入開發產品成本的費用必須是真實發生的，除稅收另有規定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發產品成本。

5．計入開發產品成本的費用必須符合國家稅收規定。與稅收規定不一致的，應以稅收規定為準進行調整。

6．開發產品完工后應在規定的時限內及時結算其計稅成本，不得提前或滯后。如結算了會計成本，則應按稅收規定將其調整為計稅成本。

（二）下列項目按以下規定進行扣除：

1．已銷開發產品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

2．開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等，應根據實際發生額按以下規定進行分攤：

（1）屬于成本對象完工前發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定直接計入成本對象。

（2）屬于成本對象完工后發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發產品和未銷開發產品之間進行分攤。

3．應付費用。開發企業發生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發產品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規定外，不得在稅前扣除。

4.維修費用。開發企業對尚未出售的開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的費用，準予在當期扣除。

5．共用部位、共用設施設備維修基金。開發企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。

6．開發企業在開發區內建造的會所、停車場庫、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產權歸開發企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

7．開發企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，按以下規定進行處理：

（1）由開發企業投資建設完工后，出售的，按建造開發產品進行處理；出租的，按建造固定資產進行處理；無償贈與國家有關業務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。

（2）由開發企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。

8．開發企業建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發產品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。

9．保證金。開發企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定開發企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。10．廣告費、業務宣傳費、業務招待費。按以下規定進行處理：

（1）開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。

（2）新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅。

11．利息。按以下規定進行處理：

（1）開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發生的，可作為財務費用直接扣除。

（2）開發企業向金融機構統一借款后轉借集團內部其他企業、單位使用的，借入方凡能出具開發企業從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規定在稅前扣除。

（3）開發企業將自有資金借給全資企業（包括分支機構）和其他關聯企業的，關聯方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。

12．土地閑置費。開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過出讓合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按稅收規定在稅前扣除。

13．成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規定扣除。

14．折舊。開發企業將開發產品轉作固定資產的，可按稅收規定扣除折舊費用；未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。

九、關于征收管理問題

（一）開發企業在申報納稅時，應對涉及報稅務機關審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規定報批或備案以及手續、資料不全的，要及時補辦有關手續、資料，否則，不得在稅前扣除。

（二）開發企業出現下列情形之一的，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規的規定進行處理，但不得事先規定開發企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。 1.依照法律、行政法規的規定可以不設賬簿的； 2.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬薄的； 3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；

4.雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的； 5.發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；

6.納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

十、關于適用減免稅政策問題

根據房地產開發業務的特點，房地產開發企業和以銷售（包括代理銷售）開發產品為主的企業不得享受新辦企業的稅收優惠。

十一、關于本通知適用范圍和執行時間問題

本通知適用于各種經濟性質的內資房地產開發企業，以及從事房地產開發業務的其他內資企業。各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局應聯合制定具體實施辦法，并報國家稅務總局備案。

本通知自2006年1月1日起執行，《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2003〕83號）同時廢止。此前沒有明確規定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執行。

國家稅務總局

二○○六年三月六日

國家稅務總局關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅勞務并同時提供建筑業勞務征收流轉稅問

題的通知 [發文日期：2002-09-11] 國家稅務總局 文號：國稅發[2002]117號 各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局:

現對納稅人銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務征收流轉稅問題通知如下:

一、關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務征收增值稅、營業稅劃分問題

納稅人以簽訂建設工程施工總包或分包合同(包括建筑、安裝、裝飾、修繕等工程總包和分包合同，下同)方式開展經營活動時，銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務(包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業，下同)，同時符合以下條件的，對銷售自產貨物和提供增值稅應稅勞務取得的收入征收增值稅，提供建筑業勞務收入(不包括按規定應征收增值稅的自產貨物和增值稅應稅勞務收入)征收營業稅:

(一)必須具備建設行政部門批準的建筑業施工(安裝)資質；

(二)簽訂建設工程施工總包或分包合同中單獨注明建筑業勞務價款。

凡不同時符合以上條件的，對納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營業稅。

對上所稱建筑業勞務收入，以簽訂的建設工程施工總包或分包合同上注明的建筑業勞務價款為準。

納稅人通過簽訂建設工程施工合同，銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務的同時，將建筑業勞務分包或轉包給其他單位和個人的，對其銷售的貨物和提供的增值稅應稅勞務征收增值稅；同時，簽訂建設工程施工總承包合同的單位和個人，應扣繳提供建筑業勞務的單位和個人取得的建筑業勞務收入的營業稅。

二、關于扣繳分包人營業稅問題

不論簽訂建設工程施工合同的總承包人是銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并提供建筑業勞務的單位和個人，還是僅銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務不提供建筑業勞務的單位和個人，均應當扣繳分包人或轉包人(以下簡稱分包人)的營業稅:

(一)如果分包人是銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并提供建筑業勞務的單位和個人，總承包人在扣繳建筑業營業稅時的營業額為除自產貨物、增值稅應稅勞務以外的價款。

(二)除本條第一款規定以外的分包人，總承包人在扣繳建筑業營業稅時的營業額為分包額。

三、關于自產貨物范圍問題

本通知所稱自產貨物是指:

(一)金屬結構件:包括活動板房、鋼結構房、鋼結構產品、金屬網架等產品；

(二)鋁合金門窗；

(三)玻璃幕墻；

(四)機器設備、電子通訊設備；

(五)國家稅務總局規定的其他自產貨物。

四、關于納稅人問題

本通知中所稱納稅人是指從事貨物生產的單位或個人。

納稅人銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務，應向營業稅應稅勞務發生地地方稅務局提供其機構所在地主管國家稅務局出具的納稅人屬于從事貨物生產的單位或個人的證明，營業稅應稅勞務發生地地方稅務局根據納稅人持有的證明按本通知的有關規定征收營業稅。

五、關于稅款調整及執行時間問題本通知自2002年9月1日起執行。

本通知發布前已按原有關規定征收稅款的不再做納稅調整，未按原有關規定征收稅款的按本通知規定執行。

第五篇：《土地增值稅清算講解》

《土地增值稅清算講解》

為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，國家稅務總局印發《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，并于2007年2月1日起執行，省局將出臺具體的結算辦法，因該項工作任務重，結算工作較為復雜，稅務干部必須熟練掌握土地增值稅相關業務知識，才能更好完成該項工作任務，為此，市局決定就春訓時機，對該項業務進行間要講解。（因省局細則未出臺，相關程序、具體操作規定以省局文件為準，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計算土地增值稅為主）。

一、土地增值稅的概念

（一）什么是土地增值稅

要理解和掌握土地增值稅的具體內容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。所謂土地增值，是指某塊土地因為周圍環境的變化或者內在設施的完善，導致該土地在供求因素影響下，發生地價上漲而形成的升值，土地增值稅，是國家憑借其政治上的強制權力，參與國有土地增值稅收益的分配的一個稅種。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）所取得的增值額及征稅對象，依照規定稅率征收的稅種。

（二）土地增值稅的主要特點

歸納起來四個方面：

第一、土地增值稅是在房地產的轉讓環節征收，轉讓一次就征收一次。這一點與營業稅有些類似。

第二、土地增值稅以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據。在計算土地增值稅時，要以轉讓房地產的收入減除規定的扣除項目金額后的余額來計征。這一點與企業所得稅有類似地方。

第三、土地增值稅在征管上采用以房地產的評估價格作為一種客觀的標準或參照的標準。這一點與財產稅有一定的共性。

第四、土地增值稅是貫徹國家宏觀調控政策而出臺的一個稅種，是國家利用稅收杠桿對經濟進行必要的調節，具有特定的開征目的。因而這個稅又是一個特定目的稅。

二、土地增值稅的征稅范圍和房地產企業清算范圍

（一）土地增值稅的征稅范圍

所謂征稅范圍，是指稅法規定必須征稅的客觀對象的具體內容。

《條例》的第二條對土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉讓國有土地使用權、地 上建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。

（二）土地增值稅征稅范圍的界定

1、土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅。

這里主要搞清，農村集體所有的土地，根據《中華人民共和國土地管理法》等規定，是不得自行轉讓的，只有國家征用以后變為國家所有的，才能進行轉讓。

2、土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅。這里要搞清兩層含義：

第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。國有土地使 用權出讓是指國家以土地的所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級市場。因此土地使用權的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。

第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權，房產產權的行為。

凡土地使用權，房產產權未轉讓的（如房地產出租）不征收土地增值稅。

3、土地增值稅是對轉讓房地產并取得收入的行為征稅。

這里要注意兩個方面情況：

第一、以繼承、贈與方式轉讓房地產，因其只發生房地產產權的轉讓，沒有取得相應 收入，屬于無償轉讓，不納入土地增值稅征稅范圍。但是，以繼承、贈與之名，行出售或交換之實的行為除外。

第二、雖然無轉讓收入，但應視同銷售，如：房地產企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人，抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。（國稅發〔2006〕187文），征收土地增值稅。

三、今年開展的房地產開發企業清算范圍及程序

（一）、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地開發項目為單位進行清算，對分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。（國稅發〔2006〕187文）

這強調一下普通住房的標準，根據宣城市政府公布的標準三個條件：

第一、住宅小區建筑容積率在1.0以上；

第二、單套建筑面積在144平方米以下；

第三、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

凡同時達到以上三個條件的為普通住房，不能同時符合三個條件的為非普通住房，條 件今年發生變化，市局及時通知各分局，以新條件為準。

（二）房地產開發企業土地增值稅清算范圍

1、符合下列情形之一的，納稅人應進行清算；

（1）、房地產開發項目全部竣工，完成年銷售的；

（2）、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目；

（3）、直接轉讓土地使用權。

對滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開展清算。對今后發生的滿足上述條件的項目，納稅人須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。

2、對符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（2）、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（4）、省稅務機關規定的其他情況。（以省局不發具體清算辦法為準）。

對符合上述情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人在限定的期限內辦理清算手續。

（三）、清算應報送的資料

目前我省的具體清算辦法還未下發，最終以省局要求為準，但根據總局國稅發〔2006〕187號文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應報送下列資料。

1、房地產開發企業清算土地增值稅書面申請，土地增值稅納稅申報表；

2、項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的土地價款憑證，國有土地作用權出讓 合同、銀行貨款利息結算通知單，項目工作合同結算單，商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產收入、成本和費用有關的證明資料；

3、主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構審核鑒定的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報告》。對符合要求的鑒定報告，稅務機關可以采信。

各分局要廣泛開展房地產開發企業土地增值稅清算工作的宣傳，對符合清算條件的開發項目，告知納稅人主動進行申報，并按規定報送相關附件資料，主管稅務機關要對納稅人報送資料要進行認真審核，并制作資料清單，為稅務機關實施結算，開展納稅評估、實施專項檢查打下基礎。

四、土地增值稅的計算

根據《條例》第四條“納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項 目金額后的余額，為土地增值額”之規定，計算土地增值稅首先要確定增值額。要確定增值額，必須把握兩個關鍵要素。第一要素是轉讓房地產取得的收入；第二要素是計算土地增值稅的扣除項目金額。

（一）房地產轉讓收入的確定

1、房地產銷售收入確認范圍

轉讓房地產的收入是指房產的產權所有人，土地使用人。將房屋的產權，土地使用權 轉移給他人而取得的貨幣形態、實物形態、其他形態等全部價款及相關的經濟收益。包括土地轉讓收入，商品房銷售收入、配套設施全額收入。

對房地產開發企業而言，轉讓土地使用權，銷售商品房等的收入于銷售實現時記入“經營收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設置明細帳；而按照合同規定預收購房單位和個人的購房定金，則記入“預收帳款”科目。

2、確認收入時限。（U盤資料）

3、視同銷售行為收入的確定

前面已講房地產開發企業視同銷售六種情況，在發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入的確定按下列方法和順序：

（1）、按本企業在同一地區，同一銷售的同類房地產的平均價格確定：

（2）、由主稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值的確定。

（二）、房地產開發企業土地增值稅扣除項目金額的計算。

房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據《條例》第六條及實施細則第七條的規定執行。各扣除項目具體含義和規定如下：

1、取得土地使用權所支付的金額。

包含兩方面內容：一是取得土地使用權所支付的地價款；

二是取得土地使用權時按國家規定交納的有關費用。

（1）、如何確認地價款

第一、以協議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權，向國土局支付的土地出讓金（土地一級市場）。

第二、以行政劃撥方式取得土地使用權，為轉讓土地使用權時，按國家有關規定補交的土地出讓金。

第二、以轉讓方式取得土地使用權（二級市場），為向土地使用權人實際支付的地價款。

（2）、取得土地交納費用如何規定。

是指納稅人在取得土地使用權過程中如辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登 記、過戶手續費。

2、房地產開發成本

開發土地和新建房和配套設施的成本，簡稱房地產開發成本，是指納稅人房地產開發 項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費，基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

（1）、土地征用及拆遷補償費，是指在房地產開發過程中發生的征用土地的征地費用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用，解決拆遷戶住房和安置補拆遷者工作的安置及補

償費用等支出。還應注意的是，如果土地的征用及拆遷補償是由政府或他人承擔的，這部分土地的征用及拆遷補償費在納稅人的房地產開發成本中不允許扣除。

（2）、前期工程費，是指在房地產開發項目建造前可發生的一些費用。包括規劃、設計，項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。如果納稅人取得是已經進行土地開發的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費在納稅人房地產開發成本中不允許扣除。

（3）、建筑安裝工程費，是指房地產開發項目在建造過程中發生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。對企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入開發成本部分扣除。

（4）、基礎設施費，是指房地產開發項目所需的各項基礎設施建設發生的支出，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

（5）、公共配套設施費，如小區內的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按下列原則處理：

一是建成后產權屬于全體業主所有權、其成本、費用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除：

第三、建成后有償轉讓的、應計算收入的，并準予扣除成本、費用。

（6）、開發間接費用，是指納稅人內部獨立核算單位直接組織，管理開發項目發生的 各項間接費用。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、轉房攤銷等。納稅人行政管理部門（總部）發生的管理費用，在房地產開發費用中扣除，不應在此項扣除。

3、房地產開發費用

房地產開發費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用，管理費用和財務費用，該 項費用，不按實際發生的費用進行扣除，而按《細則》規定的標準進行扣除。

《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他方面費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用，取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10%內計算扣除。

4、與轉讓房地產有關的稅金

是指納稅人在轉讓房地產時繳納的營業稅，城市維護建設稅。因轉讓房地產交納的教 育費附加、地方教育附加費，可視同稅金予以扣除。除房地產開發企業，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。

5、加計扣除

對房地產開發企業，《細則》規定，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成 本計算的金額之和，加計20%的扣除。

以上講的5個方面，屬于房地產開發企業土地增值稅的扣除項目金額，根據國稅發〔2006〕187文件精神及《條例》規定，還應注意的幾點：

第一、除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額，房地產開發成本、費用及轉讓房地產有關稅金，預提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

第二、房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法省局將進一步確定，以省局方法為準。

第三、屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

第四、對普通住宅和非普通住宅成本費用的分攤計算確定扣除項目的方法以省局即將下發的細則為準，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分攤等。

第五、在清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積

第五：納稅人建造普通標準住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20%的。免征土地增值稅。

（三）、土地增值稅的稅率和具體計算方法

1、稅率略

2、具體計算步驟

（1）計算增值額

增值額=轉讓房地產收入—扣除項目金額

（2）計算增值額與扣除項目金額的比例

該比例=增值額/扣除項目金額

（3）計算土地增值額的稅額

土地增值額=

Σ增值額*適用稅率

3、具體計算方法。