第一篇：房地產開發企業土地增值稅政策二十問

房地產開發企業土地增值稅政策二十問

一、目前我市土地增值稅預征率是如何規定的。

自2010年8月1日起，我市土地增值稅預征率按下列標準執行：保障性住房:預征率為0；普通標準住房:預征率為1.5%；營業用房:預征率為2%；別墅、高級公寓、度假村:預征率為3%。其他類型房地產：預征率為2%。

對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

二、需要提供哪些證明資料方可在土地增值稅預征時預征率為0？

1）立項批準機關對經濟適用房立項的批準文件；

2）土地管理部門劃撥土地的批準文件；

3）物價部門核定的有關經濟適用房銷售價格的批件；

4）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；

5）列明該項目的政府經濟適用房建設投資計劃；

6）經濟適用房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、準購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；

7）主管地稅機關要求提供的其他資料。

三、什么樣的情況下，房地產開發企業土地增值稅應核定征收。

房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

四、我市對土地增值稅的核定征收率是如何規定的。

鑒于核定征收的個案性及復雜性，各地應嚴格按照《土地增值稅清算管理規程》規定的條件，實施核定征收，單個項目核定征收率原則上不得低于5%。

五、土地增值稅的清算單位的確定原則

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。在土地增值稅清算時，不能以企業自行劃分的工程建設項目為單位進行清算。

六、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3.直接轉讓土地使用權的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；此條可用公式表示：（已轉讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85%

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

4.省稅務機關規定的其他情況。

七、土地增值稅清算應報送的資料

符合上述清算條件第（一）項規定應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關報送清算資料。符合清算條件第（二）項規定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內報送清算資料。

納稅人清算土地增值稅時應報送的資料：

（一）土地增值稅清算表及其附表；

（二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況；

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件；

（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

八、土地增值稅清算項目的審核鑒證

稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

九、房地產開發企業建設公共配套設施因移交給政府等有關部門獲得的補償應如何處理？

房地產開發企業因從事拆遷安置從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額；房地產開發企業與

國家有關業務管理部門、單位合資建設，建設的公共配套設施建設完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償，抵減房地產開發成本中的建筑安裝工程費。

十、違約金是否可以作為土地增值稅扣除項目？

企業支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質是企業正常營業活動以外發生的支出。因此在會計處理上應計入營業外支出，企業發生的上述支出時，借記‘營業外支出’,貸記‘銀行存款’等科目。《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：開發土地和新建房及配套設施的費用（即房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據會計制度對違約金作為營業處支出處理的辦法和土地增值稅政策規定，違約金不屬于土地增值稅扣除項目。

十一、土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除？

納稅人對其擁有的土地使用權進行評估，評估增值額無論會計上如何處里，在土地使用權轉讓計算土地增值稅時，不應作為土地增值稅扣除項目。

十二、房地產開發公司開發一幢綜合樓，1-2層是商業用房，3-11層是住宅，現在進行土地增值稅清算，經計算，住宅為負增值，商業用房為正增值且數額很大。住宅的負增值能否抵減商業用房的正增值？

《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算；財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）十三條規定，對納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額（財稅

[2006]21號及[國稅發[2006]187號文對此也有規定），不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規定。

十三、房地產開發企業財務費用中的利息支出扣除時，其提供的金融機構證明是指什么？未發生借款利息支出可以扣除嗎？

房地產開發企業向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，都可以作為金融機構證明對待。此類利息支出，凡能夠按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，以按規定計算的土地和房地產開發成本金額之和的5%計算扣除。

對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10%進行計算扣除。全部使用自有資金，開發項目未發生利息支出的，房地產開發費用以按規定計算的土地和房地產開發成本金額之和的10%計算扣除。

土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

十四、項目清算時未售部分的成本、費用、稅金如何扣除？未售部分的將來的成本、費用、稅金、預征稅款的處理？

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第八條的規定：在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

清算時未售部分預征的稅款不得扣除。

未售部分在銷售時按上述方法計算其成本、費用。未售部分銷售時已預征的稅款在計算土地增值稅予以扣除。

十五、房地產企業將房地產轉作固定資產的如何進行土地增值稅清算？

該類情形中土地增值稅清算的原則是：如果產權未發生轉移的，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用；如果產權發生轉移的，一律視同銷售確認收入，計算土地增值稅。

十六、房地產開發公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在計算土地增值稅如何處里，如果補償面積超過拆遷合同確定的補償面積，如何處理？

房地產開發公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在拆遷時以合同約定的房屋拆補償款作為土地征用及拆遷補償費，并在新建房補償拆遷房交付時，按合同約定的房屋拆補償款計入轉讓收入。如果實際以新建房補償的面積超過拆遷合同約定的補償面積，超過部分的面積按企業銷售同類房地產的市場價格計算銷售收入。

房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。自國稅發[2006]187號文執行之日起，“拆一還一”屬于土地增值稅預征和清算的對象。

十七、房地產開發企業將車庫或者停車位轉讓，其收入是否計入房地產轉讓收入？

根據房地產相關法律、法規等有關規定，開發項目建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。據此，凡房地產開發企業與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權（使用權）轉讓給購房人的，取得的收入視同向購房人收取的價外費用，應按所購房屋的類型預征土地增值稅。

利用地下基礎設施形成的停車場所（地下車庫、人防設施），房地產開發企業與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規規定期限內的使用權轉移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產轉讓收入的價外費用，并入房地產轉讓收入，同時應按所購房屋的類型預征土地增值稅；利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施計入扣除項目。

單獨辦理產權（所有權、使用權）轉移的車庫、儲藏間等輔房及停車位、地下停車場所，按其他類型房產預征土地增值稅。

十八、房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題

房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

十九、房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題

房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

二十、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題

納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

第二篇：房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法

房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法

第一章 總則

第一條 為了規范房地產開發企業土地增值稅征收管理,做好土地增值稅清算審核工作,根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《土地增值稅清算管理規程》及其相關政策規定，制定本辦法。

第二條 凡在本省境內從事房地產開發的企業，其開發的房地產項目符合土地增值稅清算條件的，均適用本辦法。

第三條 房地產開發企業是土地增值稅的清算主體，符合清算條件的房地產開發項目，納稅人應當在規定期限內自行完成清算或委托有清算資質的中介機構完成清算。

接受委托進行土地增值稅清算鑒證業務的中介機構，應當按《土地增值稅清算鑒證業務準則》的有關規定完成清算鑒證，出具《土地增值稅清算鑒證報告》，并對清算鑒證結果承擔相應的法律責任。第四條 土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產開發項目為清算單位。分期開發的項目以分期項目為清算單位。同一清算單位中既有普通標準住宅又有非普通住宅及其他房地產開發項目的，應當分別核算增值額，計征土地增值稅。未分別核算或不能分別核算增值額的，建造的普通標準住宅不能適用條例第八條

（一）項的免稅規定，應當按合理的方式分別計算住宅和其他房地產開發項目的增值額。第五條 主管地稅機關稅源管理部門應當加強對房地產開發項目的日常稅收管理和監控，對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應當督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用，及時掌握清算單位是否達到清算條件。

第二章 清算條件

第六條 符合下列情形之一的，納稅人應當主動進行土地增值稅清算：

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的；

（四）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。第七條 符合下列情形之一的，主管地稅機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例達到或超過85%，或該比例雖未達到85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。同一清算單位，分多次取得銷售（預售）許可證的，在確定三年期限時應當從最后一次取得銷售（預售）許可證的時間算起。

（三）經主管地稅機關進行納稅評估發現問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產開發項目。第八條 納稅人在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，在清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

清算后銷售或有償轉讓未使用及使用年限在一年以內的房地產的，納稅人應當按規定進行土地增值稅納稅申報，收入按實際取得的收入計算，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

清算后再銷售或轉讓使用年限超過一年以上房地產的，應當按照轉讓舊房及建筑物的政策規定計算繳納土地增值稅。

第三章 清算申請與受理

第九條 凡符合應辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管地稅機關辦理清算手續，并據實填寫《土地增值稅清算表》；凡屬地稅機關要求納稅人進行土地增值稅進行清算的項目，主管地稅機關應當下發《土地增值稅清算通知書》，納稅人應當在接到清算通知之日起90日內，到主管地稅機關辦理清算手續。

第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時，應當向主管地稅機關提交有關清算項目資料和清算申報表，并填寫《土地增值稅清算申報資料清單》和《土地增值稅清算申報表清單》。

第十一條 納稅人應當準確、據實填寫各類清算申報表和相關表格；納稅人委托中介機構代理進行清算鑒證的，中介機構應當在《土地增值稅清算鑒證報告》中詳細列明清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關鑒證信息。

第十二條 主管地稅機關在收到納稅人提交的清算資料時，應當對照《土地增值稅清算申報資料清單》和《土地增值稅清算申報表清單》所列內容逐一核實，并嚴格按照本辦法附表格式和《土地增值稅清算管理規程》、《土地增值稅清算鑒證業務準則》規定的內容進行審驗。對納稅人提交的申請材料格式準確、內容齊全規范的，主管地稅機關應當予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》交納稅人轉入審核程序。

對納稅人提交的申請材料格式不準確、內容不規范、相關事項不清楚的，應當在5個工作日內退回納稅人重新修改或補充完善，并向納稅人出具《土地增值稅清算補充材料通知書》，納稅人應當在30日內將清算資料修改補充完整，并重新辦理稅款清算手續。

第四章 清算審核

第十三條 土地增值稅清算審核工作由縣及縣以上主管地稅機關組織實施，并應當自受理納稅人清算申請之日起90日內（不含納稅人應地稅機關要求增加補正資料時間）完成清算審核。若因特殊原因需延長清算審核時間的，應當將延期原因和延期時間報上一級地稅機關批準，并通知納稅人。

第十四條 主管地稅機關應當成立由領導總負責，征管、稅政、計會、稽查、二分局、稅源管理部門等相關單位共同參加的清算審核領導組。領導組按清算審核的不同內容和要求，下設收入審核、土地成本審核、其他開發成本及費用審核、稅金及其他扣除項目審核等若干審核小組，明確各小組的職責和分工。各審核小組應當在規定時間內對納稅人提供的相關票據、憑證、資料進行認真審查核實，出具初審意見，報清算審核領導組集體審議。第十五條 房地產轉讓收入的審核

（一）收入的確認

1、納稅人轉讓房地產所取得收入，是指轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

2、土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以

交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

3、銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應當在計算土地增值稅時予以調整。售房時向購買方一并收取的代收費用，應當作為計稅收入（但不作為加計扣除的基數）。

4、開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、拆遷換建、換取其他單位和個人的非貨幣性資產或不動產等行為應當視同銷售，按下列方法和順序確認收入：按本企業在同一地區、同一銷售同類房地產的平均價格確定；按當地當年同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）收入的審核 收入審核小組應當根據納稅人提供的《與收入相關的面積明細申報表》和《轉讓房地產收入明細申報表》，結合立項報告、測繪報告、規劃許可證、銷（預）售許可證等相關資料，核實與收入相關的面積之間的邏輯關系是否合理，有無應視同銷售行為未作銷售處理的情況。同一清算單位中不同類型的房地產開發項目是否分別核算收入。若發現納稅人提供的收入資料不實，成交價格明顯低于正常銷售價格又無正當理由的，收入審核小組可以參照當地當年、同類房地產市場價格核定收入。

（三）收入審核意見的出具

收入審核小組審核結束后，應當填報收入審核相關附表，加注審核意見，報清算審核領導組。

第十六條 房地產開發企業開發土地、新建房和配套設施發生的成本費用，準予扣除的項目有：取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金及國家規定的準予加計20%的扣除，未實際發生的上述各項預提（或預付）費用，不得扣除。

第十七條 審核扣除項目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。

（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

（五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應當按照受益對象，采用合理的分攤方法，分攤共同的成本費用。

（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

第十八條 取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費的審核

（一）審核取得土地使用權、土地征用及拆遷補償費實際支付金額

1、結合企業提供的土地使用權證、土地出讓合同、土地價款的支付憑據、契稅完稅憑證、銀行支付記錄和與政府相關部門的協議，確認本期開發項目“取得土地使用權所支付的金額”是否獲取合法有效憑證，口徑是否一致。拆遷補償費和青苗補償費等與概預算是否存在明顯異常，拆遷、補償支出與拆遷、補償合同和簽收花名冊發生的金額能否互相對應，有無政府返還和以地補路等情況。

2、土地征用及拆遷補償若由政府或者其他拆遷單位承擔，則這部分費用已包括在取得土地使用權的金額中，審核是否有重復列支的問題。

3、比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費是否存在明顯異常。

（二）審核取得土地使用權和土地征用及拆遷補償費支付金額分攤比例

1、同一宗土地有多個開發項目，能準確劃分不同項目占地面積的，應當先按占地面積分攤土地成本；不能準確劃分不同項目占地面積的，應當按樓面地價（樓面地價=土地總價格/總建筑面積）和各項目實際建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤不同項目的土地成本。

2、房地產開發企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，以及建有公共配套設施的，應當結合房地產開發企業提供的土地使用權證、經規劃部門審核同意的規劃圖、房屋分戶（室）測繪面積對照表等資料，按照上述原則分攤土地成本，以判定其土地成本的分攤是否合理、完整。

（三）土地成本審核意見的出具

土地成本審核小組應當根據納稅人提供的《取得土地使用權支付金額明細申報表》和相關資料，對土地成本認真審核，計算分攤后，填寫土地成本審核相關附表，加注審核意見，報清算審核領導組。第十九條 其他開發成本、費用的審核

（一）前期工程費與基礎設施費的審核

1、審核前期工程費（包括規劃、設計、水文、地質、勘察、測繪、可研、通水、通電、通路、清理平整場地等費用）和基礎設施費（包括小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環衛、綠化等費用）的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。

2、審核前期工程費與基礎設施費是否存在虛列、多列等情況，實際發生的費用與開發項目是否相對應。

3、多個（或分期）項目共同發生的前期工程費和基礎設施費，應當采用建筑面積法進行分攤，審核其是否合理分攤。

（二）建筑安裝工程費的審核

1、采取出包方式建設的，應當重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加以下審核程序：開發企業采用甲供材料方式出包工程的，重點審查其提供的材料是否存在重復列支成本問題，必要時可從合同管理部門獲取施工單位與開發商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對；或實地查看項目工程情況，向建筑監理公司取證；審核納稅人是否存在利用關聯方（尤其各企業適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。

2、采取自營方式建設的，重點審核施工所發生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規定進行會計處理和稅務處理。

3、采取分期開發項目的，應當著重審核本期清算的建筑安裝成本費用與下期的建筑安裝成本費用是否正確劃分；建筑安裝成本費用是否高于建設部門公布的最新《山西省建設工程計價依據》標準，明顯偏高的，需提供專項說明或出具中介機構的專項審定報告；審核建筑安裝成本費用是否按照合理的分攤方法在各建筑物中進行分攤[某建筑物建筑安裝成本=建筑物實際建筑面積×（清算單位總建筑安裝成本/清算單位總建筑面積）]；同一建筑物中若存在層高不同的情況時，可按層高系數加以調整，但不得增加建筑物總的建安成本；審核建筑安裝發票是否在勞務發生地地稅機關取得，否則不得扣除。

（三）其他建筑安裝成本費用的審核

1、審核建筑安裝單位開具的建筑安裝發票是否包含質量保證金。對于開發企業扣留的質量保證金，未開具發票或未付款的，不允許在計算土地增值稅時計入成本并加計扣除。

2、審核開發企業是否在“開發成本”或“開發間接費”中列支了臨時代墊的臨時水電費、農民工工資保證金等費用，如列支了應當將其調出，不得作為開發成本扣除。

3、審核開發企業在“開發成本”和“開發間接費”科目中是否列支售樓處、樣板房的裝修費用，上述費用不允許作為開發成本扣除。房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

4、土地紅線外的綠化、修路、配套等支出，不得扣除。

（四）公共配套設施費的審核

房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則審核：

1、建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。

2、建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除。

3、建成后有償轉讓的，應當計算收入，并準予扣除成本、費用。

房地產開發企業銷售車庫、車位、地下儲藏間應當重點區分車庫、車位、地下儲藏間的對外銷售、業主共有、開發商自留三種情況；其中對外銷售的車庫、車位、地下儲藏間又分為有產權和無產權兩種情況。對不同情形按以下標準來確定成本列支：

1、有產權對外銷售的車庫、地下儲藏間，其收入應當并入房地產銷售收入，相應的車庫、地下儲藏間開發成本應當準予扣除，并加計扣除。

2、無產權的車庫、車位、地下儲藏間在一定期限內讓渡使用權的，收入不作為土地增值稅清算收入，其相應的成本費用不可以扣除。

3、全體業主共有的車庫、地下儲藏間，屬于公共配套設施，相應的車庫、地下儲藏間開發成本應當準予扣除，并加計扣除。

4、開發商自留的車庫、地下儲藏間，因其產權歸屬于開發商自有，若無對外銷售則相應的開發成本不允許扣除。

（五）開發間接費用的審核

1、審核各項開發間接費用是否含有其他企業的費用；是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；是否全部屬于直接組織、管理清算項目發生的費用；是否將開發費用記入開發間接費用；是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，如未售房屋的物業看護費、產權交易費、售樓處的水電、辦公費等，記入開發間接費用的情形；有無預提的開發間接費用；在計算加計扣除項目基數時，是否剔除了已計入開發成本的借款費用。

2、房地產開發企業因延期建設和違規建設，被建設主管部門給予的行政性罰款，不允許在“開發成本”“開發間接費用”中歸集，若發現應當予以剔除。

3、開發企業先行為施工方職工代付社保統籌費用，應當通過往來科目進行核算，不得作為扣除項目扣除。

4、計算開發間接費用占全部開發成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發現有嚴重偏差的，則應當進一步核實。

（六）房地產開發費用的審核

房地產開發費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

銷售費用、管理費用一律按“取得土地使用權所支付金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%予以扣除。財務費用中的利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除；若發現有憑證不齊全、分攤不合理或不能提供金融機構證明的，則一律按“取得土地使用權所支付金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%予以扣除。

（七）其他開發成本費用審核意見的出具

其他開發成本費用審核小組應當根據各類合同簽訂金額和銀行支付憑證及發票取得情況，對納稅人提供的《前期工程費明細申報表》、《建筑安裝工程費明細申報表》、《基礎設施費明細申報表》《公共配套設施費明細申報表》、《開發間接費明細申報表》、《利息支出明細申報表》、《扣除項目匯總申報表》進行認真比較、分析、確認，根據清算項目的建筑面積占總建筑面積的比例，對各項費用進行合理分攤，填寫房地產開發成本費用審核相關附表，加注審核意見，報清算審核領導組。

第二十條 與轉讓房地產有關的稅金及其他扣除項目的審核

（一）與轉讓房地產有關的稅金的確認和審核

與轉讓房地產有關的稅金包括在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅，因轉讓房地產繳納的教育費附加、地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。與轉讓房地產無關的其他稅費，不得在稅金中歸集。

審核與轉讓房地產有關的稅金，重點審核以下內容：

1、審核房地產開發企業繳納的印花稅是否有重復扣除問題。

2、審核是否有不屬于清算范圍或不屬于轉讓房地產時發生的稅金及附加列入清算項目。

3、審核房地產開發企業是否將少繳或不繳的稅費在清算時進行扣除。

（二）財政部規定的其他扣除項目的確認和審核

對從事房地產開發的納稅人取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本按規定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。

審核其他扣除項目，重點審核以下內容：

1、審核房地產開發企業代收的費用是否作為房地產開發成本列支并進行加計扣除。

2、審核對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的，是否按稅收規定計算扣除項目金額，有無違反稅收規定加計扣除。

3、審核對于取得土地使用權后，僅進行土地開發（如“三通一平”等），不建造房屋即轉讓土地使用權的，是否按稅收規定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發土地的成本之和計算加計扣除。

（三）稅金及其他扣除項目審核意見的出具

稅金及其他扣除項目審核小組應當將審核情況填入稅金及其他扣除項目審核相關附表，并加注意見，報清算審核領導組。

第五章 核定征收

第二十一條 房地產開發企業有下列情形之一的，地稅機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的平米售價確認收入，按規定的核定征收率計算繳納土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經地

（五）申報的計稅依據明顯偏低且無正當理由的。

（六）納稅人隱瞞房地產成交價格，其轉讓房地產成交價格低于房地產評估價格且無正當理由的。

第二十二條 對開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱開發成本）中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等，按實際發生額據實扣除。

納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，地稅機關可參照《山西省建設工程計價依據》和當地建設工程管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除：

（一）無法按清算要求提供開發成本核算資料的；

（二）提供的開發成本資料不實的；

（三）發現《土地增值稅清算鑒證報告》不真實的；

（四）虛報房地產開發成本的；

（五）清算項目中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的平米成本，明顯高于當地公布的四項費用單位平米造價，又無正當理由的。

第二十三條 凡不符合核定征收條件的房地產開發項目，要 嚴格按規定進行清算，不得以核定征收方式代替清算工作。

第六章 審核結果的處理

第二十四條 清算審核領導組根據各清算審核小組的審核意見，匯總有關資料，經清算審核領導組會議或經辦公會議集體審議后，確定清算項目的增值額、適用稅率，最終做出清算審核結論。

稅源管理部門根據清算審核結論制作相應稅務文書，送達納稅人。對需補繳稅款的清算項目應當出具《土地增值稅清算補稅通知書》，由納稅人自行辦理納稅申報手續；對需退稅的清算項目，按照有關退稅流程辦理退稅手續；對符合核定征收條件的清算項目，應當明確核定依據、核定征收率、核定稅額，督促納稅人按核定稅額按期繳納稅款。

第七章 附則

第二十五條 本辦法所涉及各種稅務文書和表格式樣、填列歸集要求均附列在附件中。

第二十六條 本辦法自2014年7月1日起施行。

第三篇：房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法

遼寧省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法

第一章 總則

第一條 為了規范房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》及有關文件的規定，制定本辦法。

第二條 凡從事房地產開發的企業應辦理清算土地增值稅手續的房地產開發項目，均適用本辦法。

第三條 對一個清算項目中既有普通標準住宅又有非普通標準住宅的，應分別核算增值額；未分別核計算增值額的，按照普通標準住宅和非普通標準住宅的可售面積占清算項目可售面積的比例計算扣除項目金額后，分別按照普通標準住宅和非普通標準住宅的銷售收入和計算的扣除項目金額計算增值額。

普通住宅標準，按各省轄市人民政府根據省人民政府授權制定并對社會公布標準執行。省轄市人民政府未制定普通住宅標準的，按照《遼寧省人民政府辦公廳轉發省建設廳等部門關于切實做好穩定住房價格工作實施意見的通知》（遼政發［2005］53號）規定的標準執行。第四條 納稅人如委托中介機構在辦理土地增值稅清算稅款手續時，應在報送有關資料的同時附送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》，附件１）。

第二章 清算條件

第五條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續：

（一）全部竣工并銷售完畢并按規定已預繳土地增值稅的房地產開發項目；全部竣工并銷售完畢未預繳土地增值稅的，在補繳預繳土地增值稅完畢后的房地產開發項目；

根據遼寧省房屋建筑工程竣工驗收備案的有關規定，以工程驗收部門核發《遼寧省房屋建筑工程竣工驗收備案書》之日，作為土地增值稅清算項目竣工的時限；

（二）整體轉讓未竣工的房地產開發項目；

（三）直接轉讓土地使用權的項目。

第六條 符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）納稅人開發的房地產開發項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產開發建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）地方稅務機關認定有可能造成稅款流失、經縣級（含縣級）以上主管地方稅務機關批準清算的開發項目；

（四）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目。

第七條 房地產開發企業納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

第三章 清算申請、受理與審核

第八條 凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在滿足清算條件后90個工作日內向主管地方稅務機關辦理清算稅款手續，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》（附件２）。第九條 凡主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目，主管地方稅務機關應向納稅人出具《土地增值稅清算通知書》（附件３－01）。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90個工作日內，到主管地方稅務機關辦理清算稅款手續。第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算手續時，應向主管地方稅務機關提交以下有關清算項目材料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（附件４）。

（一）項目竣工決算報表，當期項目開發、銷售期間的財務會計報表（包括：損益表、主要開發產品（工程）銷售明細表、已完工開發項目成本表）等；

（二）國有土地使用權證書；

（三）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同；

（四）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單；

（五）能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同；

（六）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、銷售單價、用途等；

（七）清算項目的工程竣工驗收報告；

（八）清算項目的銷售許可證；

（九）與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加等；

（十）《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；

（十一）《土地增值稅納稅申報表》（包括預繳完稅證明）；

（十二）稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

第十一條 主管地方稅務機關應認真審核納稅人提供的清算材料，對納稅人提交的清算材料齊全的，主管地方稅務機關應予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（附件3－02）。對納稅人提交的清算資料不完整、內容不規范、審核事項情況不清楚的，應退回納稅人重新修改或補充資料，并向納稅人出具《土地增值稅清算補充材料通知書》（附件3－03）。納稅人須在收到《土地增值稅清算補充材料通知書》之日起30個工作日內提供清算補充材料，重新辦理稅款清算手續。

第十二條 主管地方稅務機關應自受理納稅人清算申請之日起90個工作日內完成清算審核工作，不含納稅人應稅務機關要求補充資料的時間。

第十三條 主管地方稅務機關有權對清算工作中的工作底稿進行檢查；審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實齊全；審核各項報表扣除項目內容與相關資料的關系是否相符等。第十四條 清算項目銷售收入的確定。銷售收入是指清算項目或轉讓土地使用權所取得的全部價款（包括預收房款）及有關的經濟收益。收入的確認重點審核企業預售款和相關的經濟收益是否全部結轉為銷售收入，同時應審核向購買方收取的房價款中是否包含代收費用。對房地產開發企業將開發的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權屬轉移時應視同銷售房地產，其收入的確定由主管地方稅務機關按照當期同類區域、同類房地產的市場價格核定。第十五條 對清算項目扣除項目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定計算，發生的各項成本和費用應按實際發生額確認扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預提（或應付）費用不得扣除。

第十六條 房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

１、建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

２、建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

3、建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

第十七條 對財務費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

第四章 清算管理

第十八條 主管地方稅務機關要根據房地產開項目的建設形象進度，做好應稅事項的跟蹤管理。要認真查驗和審核清算企業報送的相關資料，在審查清算項目過程中因需要納稅人進一步補充與清算項目相關的材料時，決定中止審核，應向納稅人開具《土地增值稅中止清算審核通知書》（附件3－04），待納稅人重新補充證明材料后，再辦理稅款清算手續。

第十九條 發現納稅人有下列情況之一的，可以按照確定的銷售收入，核定征收土地增值稅。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置財務帳簿未設置的；或雖設置財務帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；

（二）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；

（三）符合土地增值稅清算條件，未按照規定期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期改正，逾期仍不清算的；

（四）對納稅人轉讓房地產無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的；

（五）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的；

（六）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的；

（七）未按規定的時間提交清算補正材料的。

第二十條 土地增值稅核定征收率不得低于本地區的土地增值稅預征率，各地根據本地的實際情況和相關規定，確定具體的征收率。

第二十一條 主管地方稅務機關通過清算審核對清算項目需要進行核定征收的，應向納稅人開具《土地增值稅終止清算審核通知書》（附件3－05）和《土地增值稅核定征收通知書》（附件3－06）。

第二十二條 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積

第二十三條 對進行土地增值稅清算后應補繳稅款的納稅人，自主管地方稅務機關清算審核完畢之日起15個工作日內到主管地方稅務機關繳納稅款。

第二十四條 經主管地方稅務機關清算審核后，需辦理土地增值稅退稅的，依照規定的程序辦理退稅手續，并報市局備案。

第二十五條 主管地方稅務機關檔案管理部門負責辦理完成土地增值稅清算項目的資料保存。土地增值稅檔案應按項目歸類保存，對于成片開發分批清算土地增值稅的項目，應在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后，將相關資料移交檔案管理部門并按照檔案管理的有關規定保存。第二十六條 同時具備以下條件的稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證工作，主管地方稅務機關可以采信。

（一）經國家稅務總局及其授權機構批準設立、通過年檢，取得《稅務師事務所執業證》的稅務師事務所；

（二）具有取得“中華人民共和國注冊稅務師執業資格證書”、注冊為執業會員并通過年檢的注冊稅務師；

（三）經工商管理機關登記注冊。

第五章 法律責任 第二十七條 對進行土地增值稅清算后應補繳稅款的納稅人，未按規定期限繳納稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》六十八條等有關規定進行處罰。

第二十八條 稅務機關在土地增值稅清算審核工作中，一經發現稅務中介機構違反有關稅收法律、法規出具虛假鑒證報告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第九十八條規定進行處罰。第六章 附則

第二十九條 本辦法由遼寧省地方稅務局負責解釋。

第三十條 本辦法中所稱“主管地方稅務機關”，是指縣區級地方稅務機關及其所屬的分局、稅務所。

第三十一條 此前規定與本辦法不一致的，按本辦法執行。省地方稅務局遼地稅發［2006］86號文件第六條中有關規定停止執行。

附件１

土 地 增 值 稅 清 算 稅 款

鑒 證 報 告

單位簽章： 年 月 日

土地增值稅清算稅款鑒證報告

單位：

我們接受委托，對貴單位轉讓 “ ”項目取得的收入應繳納的土地增值稅進行了查證。我們查證的依據是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《實施細則》及相關政策規定，對貴單位所提供的憑證、帳冊、財務會計報告、有關納稅資料和數據實施了我們認為必要的鑒證程序，同時還包括查閱、核對施工圖紙及相關資料、查看現場。貴單位對所提供的會計資料、納稅資料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是出具客觀公正的鑒證報告。

經審核，貴單位“ ”項目： 取得轉讓房地產收入為 元；

其中：

1、貨幣收入 元；

2、實物收入 元；

3、其他收入 元； 扣除項目總金額為 元； 其中：

1、取得土地使用權所支付的金額為 元；

2、土地征用及拆遷補償費為 元；

3、開發土地和新建房及配套設施的四項成本為 元；

4、公共配套設施費的成本為 元；

5、開發土地和新建房及配套設施的費用為 元；

6、與轉讓房地產有關的稅金為 元；

7、從事房地產開發的納稅人加計扣除額為 元；增值額為 元；增值額與扣除項目金額之比 %應繳土地增值稅稅額為 免繳土地增值稅稅額為 已繳土地增值稅稅額為 項目竣工清算應補（退）土地增值稅稅額為

特此報告 附件：

1、《土地增值稅納稅鑒證表》

2、《土地增值稅繳款情況匯總表》

3、《房地產轉讓收入鑒證表》

4、《扣除項目匯總表》

； 元； 元； 元； 元。

5、《取得土地使用權所支付的金額鑒證表》

6、《土地征用及拆遷補償費鑒證表》

7、《前期工程費鑒證表》

8、《建筑安裝工程費鑒證表》

9、《基礎設施費鑒證表》

10、《開發間接費用鑒證表》

11、《公共配套設施費鑒證表》

12、《利息支出鑒證表》

13、《與轉讓房地產有關的稅費鑒證表》

中介機構負責人： 中國注冊稅務(會計)師：

中介機構名稱： 中國注冊稅務(會計)師：

地址： 聯系電話：

年 月 日

土地增值稅納稅鑒證說明

我們接受委托，對貴單位轉讓“ ”項目，應繳納的土地增值稅進行了審計，現將審計情況說明如下： 基本情況：(1)項目簡介、(2)項目座落地、(3)總建筑面積、（4）批準總銷售面積、（5）總自用面積、（6）總配套設施面積、(7)本次清算建筑面積、（8）項目分類用途情況，（9）項目裝飾裝修情況、（10）允許分攤的配套設施面積、（11）竣工驗收情況、（12）符合普通標準住宅面積情況、(13)立項批復文件、（14）稅務機關要求提供的其他有關情況等

二、轉讓房地產取得收入說明：（貨幣收入、實物收入、其他收入）

三、扣除項目有關情況說明：依據土地增值稅政策規定，對成本所涉及的項目加以詳細說明。

四、納稅情況詳細計算過程：

五、其他審核事項說明：

中國注冊稅務（會計）師：

中國注冊稅務（會計）師：

年 月 日

附件1－1 土地增值稅納稅鑒證表

項目起止日期： 年 月 日至

納稅人名稱 納稅人 地址 聯系人電話

經濟類型 行 業 直接主管部門 開戶銀行 賬 號 郵 政 編 碼

項目名稱 項目地址 項目 行 次 中介鑒證數

一、轉讓房地產收入總額 1 其中 轉讓土地收入 2 轉讓地上建筑物及其附著物收入 3

二、扣除項目金額合計 4 1.取得土地使用權所支付的金額 5 2.房地產開發成本 6 其中 土地征用及拆遷補償費 7 前期工程費 8 建筑安裝工程費 9 基礎設施費 10 公共配套設施費 11 開發間接費用 12

3、房地產開發費用 13 其

中 利息支出 14 其他房地產開發費用 15

4、與轉讓房地產有關的稅費 16

年 月 金額單位元

日 其

中 營業稅 17 城市維護建設稅 18 教育費附加 19 地方教育附加 20

5、財政部規定的加計20%扣除數 21

三、增值額 22

四、增值額與扣除項目金額之比（%）23

五、適用稅率（%）24

六、速算扣除系數（%）25

八、應繳土地增值稅稅款 26

九、免繳土地增值稅稅款 27

十、已繳土地增值稅稅款 28

十一、項目清算應補土地增值稅稅額 29

十二、項目清算應退土地增值稅稅額 30 中介機構：（公章）機構負責人： 中國注冊稅務（會計）師：（簽章）參加鑒證人員：

單位：（公章）財務負責人： 年 月 日年 月 日

附件1－2 土地增值稅繳款情況匯總表 金額單位：元

納稅人名稱 納稅人地址 聯系人、電話 經濟類型 行 業 直接主管部門 開戶銀行 賬 號 郵政編碼 項目名稱 項目地址

稅款入庫日期 行 次 繳款書號碼 金額

合計

中介機構：（公章）單位：（公章）機構負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師：（簽章）年 月 日

參加鑒證人員： 年 月 日

附件1－3 房地產轉讓收入鑒證表

取得收入起止日期： 年 月 日至 年 月 日 金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

開發商品房收入類別 企業提供數 中介調整數 確定收入數 備注 銷售貨幣金額 換取非貨幣性資產作價金額 分配股東作價金額 分配投資人作價金額 用于職工福利作價金額 用于職工獎勵作價金額 用于贊助作價金額 對外投資金額 抵償債務金額 取得其他收益金額

合計

中介機構：（公章）

機構負責人：

中國注冊稅務（會計）師：（簽章）

參加鑒證人員：

附件1－4 扣除項目匯總表

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注1.取得土地使用權所支付的金額 2.房地產開發成本

單位：（公章）財務負責人： 年 月 日 年 月 日金額單位：元

其中 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 建筑安裝工程費 基礎設施費 公共配套設施費 開發間接費用 3.房地產開發費用 其

中 利息支出 其他房地產開發費用 4.與轉讓房地產有關的稅費 其

中 營業稅 城市維護建設稅 教育費附加 地方教育附加

5.財政部規定的加計20%扣除數 合計

中介機構：（公章）單位:（公章）

機構負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月 日 參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－5 取得土地使用權所支付的金額鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 支付的土地出讓金 支付地價款金額 交納的有關稅費 其中：

合計

中介機構：（公章）單位:（公章）

機構負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月

參加鑒證人員： 年 月

附件1－6 土地征用及拆遷補償費鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注

日日 土地征用費用 耕地占用稅 勞動力安置費 安置動遷用房支出 拆遷補償款

合計

中介機構：（公章）單位:（公章）

機構負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月參加鑒證人員： 年 月 附件1－7 前期工程費鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 規劃費用 設計費用

日 日 項目可行性研究費用 水文費用 地質費用 勘探費用 測繪費用 七通一平支出

合計

中介機構：（公章）單位:（公章）

機構負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月 日

參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－8 建筑安裝工程費鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 建筑工程費用 安裝工程費用 支付給承包方費用 其他建筑安裝工程費用 其 中

合計

中介機構：（公章）單位:（公章）

機構負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月 日 參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－9 基礎設施費鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 開發小區內道路 供水工程支出 供電工程支出 供氣工程支出 排污工程支出 排洪工程支出 通訊工程支出 照明工程支出 環衛工程支出 綠化費用

其他設施工程發生的支出 其 中

合計

中介機構：（公章）單位:（公章）

機構負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月

參加鑒證人員： 年 月 附件1－10 開發間接費用鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 管理人員工資 職工福利費 折舊費

日 日 修理費 辦公費 水電費 勞動保護費 周轉房攤銷費 其他發生的間接費用 其 中

合計

中介機構：（公章）單位:（公章）

機構負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月 日

參加鑒證人員： 年 月 日

附件1－11 公共配套設施費鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次分配扣除金額 本次未扣除金額 備注 物業管理用房費用 變電站費用 熱力站費用 水廠費用 居委會用房費用 派出所用房費用 幼兒園用房費用 學校用房費用 托兒所用房費用 公共廁所費用 自行車棚用房費用 郵電通訊用房費用

其他非營業性公共設施費用 其 中：

合計

中介機構：（公章）機構負責人： 中國注冊稅務（會計）師:（簽章）參加鑒證人員：

附件1－12 利息支出鑒證表

納稅人名稱 納稅人地址 聯系人 電話

經濟類型 行 業 直接主 管部門

開戶銀行 賬 號 郵 政

單位:（公章）財務負責人： 年 月 日 年 月 日金額單位：元

編 碼 項目名稱

項目地址 銀行同期利率： 金融機構名稱 行 次 借款 金額 借款

期限 利率 允許列支利息金額

合計

中介機構：（公章）

機構負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）

參加鑒證人員：

附件1－13 與轉讓房地產有關的稅費鑒證表

單位:（公章）財務負責人： 年 月 日 年 月 日 金額單位：元 委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項 目 行 次 應繳納稅款金額 實際繳納稅款金額 備注 營業稅 1 城市維護建設稅 2 教育費附加 3 地方教育附加 4 5 6 7 8 9 10 11 已納稅額合計 12

中介機構：（公章）

機構負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）

參加鑒證人員：

附件2 土地增值稅清算申請表 單位：平方米

單位:（公章）財務負責人： 年 月年 月 日 日 納稅人名稱 納稅人地址 納稅人識別號 聯系人及電話 項目名稱 項目地址

項目總建筑面積 應銷售總面積

已預（銷）售總面積 已預（銷）售面積占應銷售面積比例 ％ 納稅人申請理由：

單位簽章： 法人簽章：

年 月 日 主管稅務機關意見： 簽章：

簽字： 年 月 日

填表說明：

1、房地產開發企業應在辦理土地增值稅清算手續時據實填寫本表。

2、項目清稅終了后，本表與納稅申報表及清稅相關資料一同存檔。

3、本表一式兩份，地方主管稅務機關審核蓋章后，由稅務機關、納稅人各留存一份。

附件3－01 土地增值稅清算通知書 號

：

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發［2006］187號）及《遼寧省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》的有關規定，你（單位）的 項目，已符合土地增值稅清算條件，請你單位自收到本通知之日起90個工作日內，到

辦理土地增值稅清算手續。

簽章： 年 月 日

附件3－02 土地增值稅清算受理通知書

號

：

經審查，你（單位）申報的 清算稅款項目，符合受理條件，現予受理。本機關將于受理后90個工作日內做出核準決定。

簽章： 年 月 日

附件3－03 土地增值稅清算補充材料通知書

號

：

經審查，你（單位）申請的 清算稅款項目，需補正清算材料。請你（單位）于接到本通知書之日起30個工作日內補正有關清算材料。補正材料時間不計入本次清算核準時限內。

需要補正提交的清算材料及要求如下：

簽章： 年 月 日

附件3－04 土地增值稅中止清算審核通知書 號

：

經審查，你（單位）申請的 清算稅款項目，需補正清算材料，本機關決定中止審核。請你（單位）于接到本通知書之日起30個工作日內補正有關清算材料。補正材料時間不計入本次清算核準時限內。未按規定期限提交補正清算材料的，按《遼寧省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》第十九條有關規定處理。需要補正的清算材料和要求如下：

簽章

年 月 日 附件3－05 土地增值稅終止清算審核通知書 號

：

根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則、《遼寧省土地增值稅清算管理辦法》等有關政策規定，經對你（單位）申請的 清算項目情況進行了審核，稅務機關認為不符合土地增值稅清算的有關規定，決定終止清算審核。終止審核的理由如下：

簽章：

年 月 日

附件3－06 土地增值稅核定征收通知書

號

：

根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發［2006］187號）及《遼寧省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》的有關規定，稅務機關決定對你（單位）項目按確定的銷售收入 %的征收率，核定征收土地增值稅。核定征收的理由如下：

簽章：

年 月 日

附件４

土地增值稅清算材料清單 納稅人名稱：

清算項目名稱：

清算項目座落地址： 編號：第 號

序號 材料名稱 備注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

附件５

土地增值稅清算各項通知書編號說明

土地增值稅清算各項通知書編號共計18位阿拉伯數字，前兩位為省籍代碼（21），三四位為市籍代碼，五六位為縣區籍代碼，七八位為機構代碼，如征收科01、綜合科02等，各地可自行排列，九十位為事項代碼，固定為：01：清算通知書（附件3－01）02：清算受理通知書（附件3－02）、03：清算補充材料通知書（附件3－03）、04：中止清算審核通知書（附件3－04）、05：終止清算審核通知書（附件3－05）、06：核定征收通知書（附件3－06），十一至十四位為年份代碼，十五至十八位為流水號。

第四篇：關于房地產開發企業土地增值稅清算管理

關于房地產開發企業土地增值稅清算管理

(2008-04-07 11:20:01)河南省地方稅務局關于轉發國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（豫地稅函〔2007〕16號）

各省轄市地方稅務局、省直屬稅務分局、省直屬小浪底稅務分局,鞏義市、項城市、永城市、固始縣、鄧州市地方稅務局：

現將國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）（以下簡稱通知）轉發給你們，并結合我省實際情況補充如下規定，請一并貫徹執行。

一、土地增值稅的清算條件

（一）符合《通知》清算條件

（二）的納稅人，應在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關申報辦理清算手續。

（二）對轉讓土地或以轉讓土地為主的（建筑物占總售價30％以內）納稅人，原則上采取查賬征收方式進行清算。

對非房地產開發企業轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的，比照上述規定執行。

（三）納稅人申請辦理土地增值稅清算時，需報送的資料除按《通知》規定的資料外，還應填寫土地增值稅的清算表

（一）（二）（見附件二）、報送清算前的各月土地增值稅申報表和完稅憑證。

二、土地增值稅的扣除項目

（一）普通標準住宅與其他用房同體的扣除項目問題

普通標準住宅與其他用房同一體（豪華住宅、寫字樓、商業用房及辦公用房）的，在計算扣除項目時，應根據土地增值稅政策規定分別計算扣除項目和增值額，凡不能準確計算扣除項目和增值額的，不得享受普通標準住宅減免稅稅收優惠政策。

（二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，由主管稅務機關按照核定征收方式征收土地增值稅。

三、土地增值稅的審核簽證

從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構的準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等問題，由河南省地方稅務局另行規定。

四、土地增值稅的預征率

土地增值稅預征率仍按河南省地方稅務局豫地稅函〔2004〕125號文件相關規定執行。

五、土地增值稅的核定征收率

（一）核定征收率 普通標準住宅 1.5% 普通標準住宅及土地以外的其他房地產項目 3.5% 土地 5% 土地是指轉讓土地或以轉讓土地為主（建筑物占總售價的30%以內）的行為。凡納稅人轉讓普通標準住宅、豪華住宅、寫字樓、商業用房、辦公用房的收入，應分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。

（二）二手房轉讓的核定征收率

對個人轉讓二手房的，凡能夠正確計算收入和扣除項目的，按土地增值稅的相關規定，納稅人可向主管稅務機關申報辦理清算手續。對不符清算條件的納稅人可按照核定征收方式征收土地增值稅。

核定征收率為：普通標準住宅1%，普通標準住宅以外的其他房地產項目2%。

六、新老政策的銜接

（一）已采取核定征收方式的房地產開發企業，自2007年2月1日起按本通知的規定調整核定征收率。轉讓土地的應按查賬征收方式進行清算。

已采取查賬征收方式的房地產開發企業，按本《通知》的規定進行清算。

（二）自2007年2月1日起，凡對房地產開發企業采取查賬征收方式或核定征收方式的，一律改按項目進行清算或核定。

（三）本《通知》執行之日起，納稅人需調整征收方式的，由省轄市地方稅務局確定。

附件：土地增值稅清算表 二○○七年一月三十日

國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知 各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區國家稅務局：

為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3.直接轉讓土地使用權的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

4.省稅務機關規定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產的收入確定

（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

（三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： 1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應報送的資料

符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。

納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

（一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；

（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

六、土地增值稅清算項目的審核鑒證

稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

八、清算后再轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執行。各省稅務機關可依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。

第五篇：土地增值稅相關政策

土地增值稅清算相關政策

福建省地方稅務局轉發國家稅務總局

關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知

[發文日期：2007-02-05]福建省地方稅務局 文號：閩地稅發〔2007〕24號

各市、縣（區）地稅局，省、各設區市地稅局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地稅局外稅分局，泉州、南平市地稅局征收分局：

現將《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發［2006］187號）轉發給你們，并對有關問題明確如下，請一并貫徹執行。

一、各地應根據國家稅務總局規定，結合當地實際，積極開展房地產開發企業的土地增值稅清算，并建立起土地增值稅基礎資料庫，為確定科學合理的評估模型，保證土地增值稅征收的及時、準確、公平、合理奠定基礎。土地增值稅基礎資料庫應包含以下主要內容：房地產開發項目基本情況、轉讓收入總額、各項扣除項目金額、土地增值稅預征及清算情況，實際土地增值稅稅負等。

二、根據國稅發［2006］187號第二條規定，已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。其中“已轉讓的房地產建筑面積”包括房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售的房地產面積。

三、對房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證及資料不符合清算要求或不實，需要進行核定的，在省局未確定具體核定辦法前，由負責清算的地方稅務機關按照國稅發［2006］187號第四條第（二）項規定確定上述四項開發成本的單位面積金額標準。

四、各設區市地方稅務局應根據國家稅務總局規定，結合當地實際情況，制定稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證工作的具體管理辦法，明確《土地增值稅清算稅款鑒證報告》格式,并報省局備案。

五、閩地稅發［2005］號印發的《福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）》繼續執行，但其中有關清（結）算條件和時間的規定以國稅發［2006］187號文和本文為準。

六、凡2007年2月1日后開始進行清算的項目，均適用本通知的規定。

二ＯＯ七年二月一日

國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算

管理有關問題的通知

[發文日期：2007-01-17] 來源：國家稅務總局

文號：國稅發〔2006〕187號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區國家稅務局：

為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3.直接轉讓土地使用權的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

4.省稅務機關規定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產的收入確定

（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認： 

1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

（三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除； 

3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應報送的資料

符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。

納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

（一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；

（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

六、土地增值稅清算項目的審核鑒證

稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

八、清算后再轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執行。各省稅務機關可依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。

國家稅務總局

二○○六年十二月二十八日

財政部 國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知

[發文日期：2006-11-10]

國家稅務總局文號：財稅[2006]141號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發[2006]37號)精神，進一步促進調整住房供應結構，增加中小套型、中低價位普通商品住房供應，現將《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標準住宅”的認定問題通知如下：

“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)制定的“普通住房標準”的范圍內從嚴掌握。

請遵照執行。

財政部 國家稅務總局

二○○六年十月二十日

財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知

[發文日期：2006-08-03]

國家稅務總局

文號：財稅[2006]21號 各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》)及其實施細則和有關規定精神，現將土地增值稅有關問題明確如下：

一、關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題

《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。

在本文件發布之日前已向房地產所在地地方稅務機關提出免稅申請，并經稅務機關按各省、自治區、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調整。

二、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題

納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定征收。

三、關于土地增值稅的預征和清算問題

各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區房地產業增值水平和市場發展情況，區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。

對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定。

四、關于因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

五、關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題

對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。

六、本文自2006年3月2日起執行。

抄送：各省、自治區、直轄市、計劃單列市國家稅務局。

財政部 國家稅務總局

二○○六年三月二日

福建省地方稅務局關于印發《福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）》的通知

[發文日期：2005-10-14]福建省地方稅務局 各設區市地方稅務局，省局直征分局：

現將《福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）》印發給你們，請認真貫徹執行。在執行中存在的問題與意見請及時反饋省局，以便修改完善。

二ＯＯ五年十月十四日

福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行)

第一章 總 則

第一條 為加強和規范房地產開發企業土地增值稅征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細則和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以

文號：閩地稅發[2005]195 下簡稱《稅收征管法》）及其實施細則，結合我省實際情況，制定本辦法。

第二條 凡在本省境內轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的房地產開發企業（以下簡稱納稅人），應當依照本辦法申報繳納土地增值稅。納稅人轉讓房地產取得的收入，指轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第三條 納稅人轉讓房地產的，以轉讓的房地產所在地為土地增值稅納稅地點。第四條 土地增值稅由房地產所在地的地方稅務機關（以下簡稱主管稅務機關）負責征收。第二章 納稅申報

第五條 土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。納稅人在取得施工許可證后的30日內，應按每一成本核算項目或對象向主管稅務機關辦理項目登記，填報《土地增值稅項目登記表》，并提供下列資料（復印件）。

（一）施工許可證；

（二）房地產開發項目的預、概算書；

（三）項目立項書；

（四）商品房分層平面圖；

（五）取得土地使用權的證明材料；

（六）主管稅務機關要求提供的其他有關資料。

第六條 納稅人預售房地產的，應在取得預售許可證明后的15日內，向主管稅務機關報送預售許可證明（復印件）及預售商品房分層平面圖等資料。

第七條 納稅人在房地產開發過程中簽訂的工程施工合同，應在合同簽訂后30日內向主管稅務機關報備。

第八條 納稅人應于次月10日內，將上月同一計稅項目轉讓或預售的房地產匯總后，向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報并繳納稅款,同時提供轉讓或預售的房地產具體銷售清單。

第三章 稅款征收

第九條 納稅人項目已全部竣工結算并一次性轉讓房地產的，應按《條例》及其實施細則的有關規定，據實申報繳納土地增值稅。

第十條 納稅人在項目全部竣工結算并轉讓完畢前轉讓房地產取得的收入，采取預征土地增值稅辦法。除當地政府規定的經濟適用房轉讓不預征外，其他房地產項目應按下列預征率預征土地增值稅。

1、住宅按1%—2%預征。

2、商業營業用房、寫字樓等其他房地產按2%—3%預征。

3、別墅按3%預征。

4、對納稅人既開發建造住宅又開發其他房地產的，其銷售收入應分別核算，否則從高按2%—3%預征。

各設區市地稅局在上述規定的幅度內，應對當地房地產開發經營情況進行調研測算后，自行確定預征率，并報省局備案。個別地區的預征率需要調整的，報經省局批準，可在統一規定的預征率幅度內適當上浮或下調，但最高調整幅度不得超過50%。

第十一條 納稅人按照轉讓房地產取得的收入和規定的預征率計算應納稅額。應納稅額計算公式： 應納稅額=轉讓房地產取得的收入×預征率

第十二條 納稅人應在主管稅務機關規定的預征期限內繳納土地增值稅，對未按預征規定期限繳納稅款的，按《稅收征管法》及實施細則的有關規定，從限定的繳納期限屆滿的次日起，加收滯納金。

第四章 納稅清結算

第十三條 預征土地增值稅的納稅人，應在項目竣工結算完畢后的45日內，向房地產所在地主管稅務機關申請土地增值稅納稅清結算，同時提供以下資料。

（一）土地增值稅清結算申請報告；

（二）土地增值稅納稅清結算申報表；

（三）支付土地使用權出讓金的證明材料；

（四）銀行貸款合同及銀行貸款利息結算證明材料；

（五）房地產開發項目工程決算報告；

（六）無償提供公共配套設施的證明材料；

（七）開發項目成本扣除情況補充說明報告；

（八）稅務機關要求提供的其他材料。

第十四條 對已全部竣工結算的房地產項目，凡轉讓房地產的建筑面積占可轉讓的建筑面積比例達85%以上時，稅務機關可以要求納稅人對土地增值稅進行清結算。清結算時，對未轉讓的房地產部份，按其占總建筑面積的比例，相應扣除土地增值稅的扣除項目金額。第十五條 存在以下情形的，稅務機關應當及時對納稅人的房地產項目進行清結算：

（一）經納稅評估發現房地產項目利潤異常或存在虛報瞞報房地產成交價格等情況的；

（二）由本級或上級稅務機關或其他有關單位或個人轉來舉報案件；

（三）納稅人有涉及偷稅漏稅等稅收違法行為等其他情形的；

（四）稅務機關認為有必要進行清算的。

第十六條 納稅人納稅清結算時，應準確核算房地產開發項目的轉讓收入與扣除項目金額，并提供真實合法有效的憑據。沒有真實合法有效的憑據不能列入扣除項目。

納稅人提供的轉讓收入或扣除項目明顯不實的，稅務機關可以按《稅收征管法》的有關規定，核定其應納稅額。

第十七條 對納稅人既建造住宅又從事其他房地產開發轉讓的，應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額；對納稅人既建造普通標準住宅又建造非普通標準住宅轉讓的，也應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條

（一）項的免稅規定。第十八條 納稅人建造轉讓的住宅符合下列各項標準的視為普通標準住宅：

（一）住宅小區建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在140平方米以下；

（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均較易價格1.38倍以下。其中

（二）、（三）項的具體標準以當地政府公布的數據為準。

第十九條 納稅人因財務制度不健全等原因導致主管稅務機關難以對房地產項目進行清算的，稅務機關可以按照《稅收征管法》的有關規定，對整個房地產項目應納的土地增值稅實行核定征收。核定征收的稅款不能低于按預征率計算的稅款。

第二十條 土地增值稅清結算已結束的納稅人，如果有證據表明納稅人在清結算過程中提供虛假收入、成本費用等情況的，主管稅務機關應重新清結算或移交稽查部門立案稽查。

第二十一條 對1994年1月1日前已簽訂的房地產項目或已立項，并已按規定投入資金進行開發，按規定在2000年底前首次轉讓的房地產，可免征土地增值稅。2000年12月31日以后對剩余部分轉讓的，該房地產項目在進行清結算時，應對該項目的全部收入和扣除項目進行整體清結算，先計算整個項目應繳納的土地增值稅，再按免稅和應稅的銷售收入比例劃分征免的稅額。第六章 附則

第二十二條 納稅人違反本辦法規定的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規定進行處罰。

第二十三條 各設區市地方稅務局可以根據本辦法制定具體實施辦法。第二十四條 本辦法由福建省地方稅務局負責解釋。

第二十五條 本辦法自2006年1月1日起施行。以前規定與本辦法規定不一致的,以本辦法規定為準。

附件：1.土地增值稅項目登記表。2.土地增值稅納稅清結算申報表。

福建省地方稅務局關于地方稅若干具體政策問題的通知

[發文日期：2005-06-21]福建省地方稅務局 各設區市地方稅務局，省局直征分局：

最近陸續接到各地反映一些地方稅相關政策問題，經研究，在國家稅務總局未作出明確之前，我省暫統一如下：

一、關于房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權后土地使用稅納稅義務發生時間的確定問題。

房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權，其土地使用稅從有權批準用地的政府批文中所確定的土地使用時間的次月起計算繳納。

二、關于房地產開發企業出售部份商品房后如何計征土地使用稅問題。

按當地地稅部門確定的土地使用稅納稅期限的期末，商品房銷售合同或預售合同中的房地產建筑面積合計數，占房地產開發企業全部房地產建筑面積的比例，計算扣除已售商品房的占地面積后，計征土地使用稅。

三、納稅單位將房產無償提供給免稅單位使用，如何繳納房產稅問題。

納稅單位將房產無償提供給免稅單位使用，由納稅單位按房產原值計算繳納房產稅。

四、關于城市維護建設稅適用稅率問題。

按納稅人工商營業注冊所在地確定城市維護建設稅的適用稅率。對跨地區經營、聯合經營、文號：閩地稅發[2005]93號 臨時經營的單位和個人的適用稅率仍按《福建省城市維護建設稅暫行條例》第三條的規定執行。

五、關于既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產開發銷售的如何計算征收土地增值稅的問題。

對納稅人既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產開發銷售的，應分別核算增值額。對納稅人不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額。

二ＯＯ五年六月二日

國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知

[發文日期：2006-07-18]

來源：國家稅務總局 文號：國稅發[2005]172號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，揚州稅務進修學院，局內各單位：

根據《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）（以下簡稱《通知》）的精神，經商財政部、建設部，現就各地在貫徹落實《通知》中的幾個具體政策問題明確如下：

一、《通知》第三條第二款中規定的“成交價格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。

二、《通知》第三條第四款中規定的“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發日期。

三、納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

四、個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規定。其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續。

五、根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

六、享受稅收優惠政策普通住房的面積標準是指地方政府按國辦發〔2005〕26號文件規定確定并公布的普通住房建筑面積標準。對于以套內面積進行計量的，應換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標準。

國家稅務總局

二○○五年十月二十日

國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知 [發文日期：2006-05-30]

來源：國務院辦公廳 文號：國辦發[2006]37號各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統計局、銀監會《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》已經國務院同意，現轉發給你們，請認真貫徹執行。

房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。引導和促進房地產業持續穩定健康發展，有利于保持國民經濟的平穩較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現全面建設小康社會的目標。當前，要針對房地產業發展中存在的問題，進一步加強市場引導和調控。要按照科學發展觀的要求，堅持落實和完善政策，調整住房結構，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規范秩序；堅持突出重點，分類指導，區別對待。各地區、特別是城市人民政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制，促進房地產業健康發展。國務院有關部門要組成聯合檢查組，對各地2005年以來落實中央關于房地產市場調控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。

國務院辦公廳

二○○六年五月二十四日

關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見 建設部 發展改革委 監察部 財政部 國土資源部

人民銀行 稅務總局 統計局 銀監會

去年以來，各地區、各部門貫徹中央關于加強房地產市場調控的決策和部署，房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產領域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。為切實解決當前房地產市場存在的問題，要繼續認真落實《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》（國辦發明電〔2005〕8號）和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）提出的各項政策措施，并根據房地產市場的新情況對部分政策措施作適當調整。現就調整住房供應結構、穩定住房價格提出以下意見：

一、切實調整住房供應結構

（一）制定和實施住房建設規劃。要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當地“十一五”發展規劃和近期建設規劃。各級城市住房建設規劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規劃報建設部備案；其他城市住房建設規劃報省級建設主管部門備案。各級建設（規劃）主管部門要會同監察機關加強規劃效能監察，督促各地予以落實。

（二）明確新建住房結構比例。“十一五”時期，要重點發展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。

二、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用

（三）調整住房轉讓環節營業稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

（四）嚴格房地產開發信貸條件。為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

（五）有區別地適度調整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。

（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制用地計劃，科學確定房地產開發土地供應規模。要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

（七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。

三、合理控制城市房屋拆遷規模和進度

（八）嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》(國辦發〔2004〕46號）的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。

四、進一步整頓和規范房地產市場秩序

（九）加強房地產開發建設全過程監管。對已經規劃許可仍未開工的項目，要重新進行規劃審查。對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規定建設的住房要依法予以處理直至沒收。

（十）切實整治房地產交易環節違法違規行為。房地產、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業，要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照，并追究有關負責人的責任。

五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（十一）加快城鎮廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。

（十二）規范發展經濟適用住房。各地要繼續抓好經濟適用住房建設，進一步完善經濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執行經濟適用住房管理的各項政策，加大監管力度，制止違規購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規范集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規行為。

（十三）積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。

六、完善房地產統計和信息披露制度

（十四）建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握當地住房總量、結構、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度，增強房地產市場信息透明度。要完善市場監測分析工作機制，統計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發布市場供求信息。

（十五）堅持正確的輿論導向。要加強對房地產市場調控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產市場情況，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的 二ＯＯ六年十二月二十二日

財政部 國家稅務總局關于調整房地產營業稅有關政策的通知

[發文日期：2006-07-05]：國家稅務總局 文號：財稅[2006]75號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發[2006]37號)，抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉讓營業稅征收管理，現將有關營業稅問題通知如下：

2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅；（此規定已失效）個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。

在上述政策中，普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發[2005]89號)和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發[2005]172號)的有關規定執行。

地方各級財稅部門要嚴格執行稅收政策，加強稅收征管，對執行過程中出現的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。

財政部 國家稅務總局

二○○六年六月十六日

福建省地方稅務局關于經濟適用住房銷售征收營業稅的通知

[發文日期：2004-11-10]

福建省地方稅務局

文號：閩地稅發[2004]283號

各市、縣（區）地方稅務局，省、各設區市地方稅務局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務局外稅分局，泉州、南平市地方稅務局征收分局： 近接部分市局要求明確經濟適用住房銷售征收營業稅問題的請示，根據國家經濟適用住房建設有關規定和現行營業稅有關規定，對我省經濟適用住房銷售征收營業稅問題明確如下，請遵照執行。

根據建設部等四部委下發《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2004]77號）的規定，經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。該辦法賦予經濟適用住房在建設用地、行政事業性收費、貸款方面相應的優惠政策，沒有規定經濟適用住房銷售免稅的優惠。

根據《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）規定，為了支持住房制度的改革，對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業稅。經濟適用住房銷售以保本微利為原則，基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成，不同房改成本價和標準價，因此，經濟適用住房的銷售應按規定征收營業稅，不能比照房改政策免征營業稅。

二ＯＯ四年十一月十日

福建省地方稅務局關于拆遷補償業務征收營業稅問題的通知

[發文日期：2004-03-28]福建省地方稅務局 [

文號：閩地稅發[2004]63號各市、縣（區）地方稅務局，省、各設區市地方稅務局直征分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務局外稅分局，泉州、南平市地方稅務局征收分局：

近接福州、莆田、泉州、寧德等設區市地稅局來文、來電請示，要求對企事業單位取得的拆遷補償費收入，是否征收營業稅問題予以明確。

為正確執行營業稅稅收政策，加強對拆遷補償業務的營業稅征收管理，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則和財政部、國家稅務總局《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[１９９９]２１０號），以及福建省政府《關于加快發展住房二級市場的通知》（閩政[２００１]４３號）等文件對補償費收入的稅收規定精神，經研究，明確如下：

一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結算價款，均屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”征收營業稅。拆遷人支付的拆遷補償金應作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產”的計稅營業額。

二、被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應征收營業稅。

１、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業稅。

２、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發生的房屋等面積產權調換，暫免征收營業稅。

三、此前省局下發的文件規定中與本規定不一致的，一律按本規定執行。

國家稅務總局關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知

[發文日期：2006-06-01]國家稅務總局 文號：國稅發[2006]74號 各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號），抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉讓營業稅征收管理，現將有關問題通知如下：

一、各級地方稅務部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策。

（一）2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。

（二）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅。

（三）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經審核不符合規定條件的，一律執行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。

（四）普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）的有關規定執行。

二、各級地方稅務部門要嚴格執行稅收政策，對不符合規定條件的個人對外銷售住房，不得減免營業稅，確保調整后的營業稅政策落實到位。對擅自變通政策、違反規定對不符合規定條件的個人住房給予稅收優惠，影響調整后的稅收政策落實的，要追究當事人責任。對政策執行中出現的問題和有關情況，應及時上報國家稅務總局。

三、各省級地方稅務部門要加強部門配合，積極參與本地區房地產市場分析監測工作，密切關注營業稅稅收政策調整后的政策執行效果，加強營業稅政策調整對本地區房地產市場產生影響的分析評估工作。

國家稅務總局

二○○六年五月三十日

國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知

[發文日期：2006-03-06]：國家稅務總局 文號：國稅發[2006]31號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

為了加強和規范房地產開發企業的企業所得稅征收管理，根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律、法規規定，結合房地產開發企業（以下簡稱開發企業）的經營特點，現就房地產開發的有關企業所得稅問題通知如下：

一、關于未完工開發產品的稅務處理問題

開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。

（一）經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規的規定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。

（二）非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：

１.開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于20％。

２．開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%。

３．開發項目位于其他地區的，不得低于10％。

二、關于完工開發產品的稅務處理問題

（一）符合下列條件之一的，應視為開發產品已經完工： 1.竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）； 2.已開始投入使用的開發產品（成本對象）； 3.已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。

（二）開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工的應納稅所得額。凡已完工開發產品在完工未按規定結算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

（三）開發產品完工后，開發企業應于納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關。在納稅申報時，開發企業須出具有關機構對該項開發產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

上述差異調整情況鑒定報告的基本內容包括：開發項目的地理位置及概況、占地面積、開發用途、初始開發時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發成本及其實際銷售成本等。

（四）開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由開發企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；凡未納入開發產品價內并由開發企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

（五）開發產品銷售收入應按以下規定確認：

1．采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。

２．采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

３．采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

４．采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，開發企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（4）采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述（1）至（3）項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，開發企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。

已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等項內容，以月或季為結算期，定期進行結算，并在規定期限內向稅務機關進行納稅申報、預繳稅款。對不按規定定期結算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定進行處理。

５．開發企業將開發產品先出租再出售的，凡將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現；凡未將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。

三、關于開發產品預租收入的確認問題

開發企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。

四、關于合作建造開發產品的稅務處理問題

開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：

（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。

（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理:

1.開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業所得稅。

五、關于以土地使用權投資開發項目的稅務處理問題

（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：

1．企業、單位應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

2．接受土地使用權的開發方應在首次分出開發產品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權兩項經濟業務進行所得稅處理，并將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。

（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：

1．企業、單位在投資交易發生時，應將其分解為銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并計算確認資產轉讓所得或損失。

上述土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發生起，按5個納稅均攤至各的應納稅所得額。

2．接受土地使用權的開發方在投資交易發生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權的成本，并計入開發產品的成本。

六、關于開發產品視同銷售行為的稅務處理問題

開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業近期或本最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。

七、關于代建工程和提供勞務的稅務處理問題

（一）開發企業代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現。

完工百分比法即是根據合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。

（二）開發企業在代建工程、提供勞務過程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規定留歸開發企業所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。

八、關于開發產品成本、費用的扣除問題

開發企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品成本、開發產品會計成本與計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本的界限。

（一）開發企業在結算開發產品的計稅成本時，按以下規定進行處理： 1．開發產品建造過程中發生的各項支出，當期實際發生的，應按權責發生制的原則計入成本對象；當期尚未發生但應由當期負擔的，除稅收規定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。

2．開發產品必須按一般經營常規和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。

3．開發產品完工前發生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發或先后滾動開發而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。

4．計入開發產品成本的費用必須是真實發生的，除稅收另有規定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發產品成本。

5．計入開發產品成本的費用必須符合國家稅收規定。與稅收規定不一致的，應以稅收規定為準進行調整。

6．開發產品完工后應在規定的時限內及時結算其計稅成本，不得提前或滯后。如結算了會計成本，則應按稅收規定將其調整為計稅成本。

（二）下列項目按以下規定進行扣除：

1．已銷開發產品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

2．開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等，應根據實際發生額按以下規定進行分攤：

（1）屬于成本對象完工前發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定直接計入成本對象。

（2）屬于成本對象完工后發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發產品和未銷開發產品之間進行分攤。

3．應付費用。開發企業發生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發產品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規定外，不得在稅前扣除。

4.維修費用。開發企業對尚未出售的開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的費用，準予在當期扣除。

5．共用部位、共用設施設備維修基金。開發企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。

6．開發企業在開發區內建造的會所、停車場庫、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產權歸開發企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

7．開發企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，按以下規定進行處理：

（1）由開發企業投資建設完工后，出售的，按建造開發產品進行處理；出租的，按建造固定資產進行處理；無償贈與國家有關業務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。

（2）由開發企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。

8．開發企業建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發產品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。

9．保證金。開發企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定開發企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。10．廣告費、業務宣傳費、業務招待費。按以下規定進行處理：

（1）開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。

（2）新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅。

11．利息。按以下規定進行處理：

（1）開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發生的，可作為財務費用直接扣除。

（2）開發企業向金融機構統一借款后轉借集團內部其他企業、單位使用的，借入方凡能出具開發企業從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規定在稅前扣除。

（3）開發企業將自有資金借給全資企業（包括分支機構）和其他關聯企業的，關聯方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。

12．土地閑置費。開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過出讓合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按稅收規定在稅前扣除。

13．成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規定扣除。

14．折舊。開發企業將開發產品轉作固定資產的，可按稅收規定扣除折舊費用；未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。

九、關于征收管理問題

（一）開發企業在申報納稅時，應對涉及報稅務機關審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規定報批或備案以及手續、資料不全的，要及時補辦有關手續、資料，否則，不得在稅前扣除。

（二）開發企業出現下列情形之一的，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規的規定進行處理，但不得事先規定開發企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。 1.依照法律、行政法規的規定可以不設賬簿的； 2.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬薄的； 3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；

4.雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的； 5.發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；

6.納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

十、關于適用減免稅政策問題

根據房地產開發業務的特點，房地產開發企業和以銷售（包括代理銷售）開發產品為主的企業不得享受新辦企業的稅收優惠。

十一、關于本通知適用范圍和執行時間問題

本通知適用于各種經濟性質的內資房地產開發企業，以及從事房地產開發業務的其他內資企業。各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局應聯合制定具體實施辦法，并報國家稅務總局備案。

本通知自2006年1月1日起執行，《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2003〕83號）同時廢止。此前沒有明確規定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執行。

國家稅務總局

二○○六年三月六日

國家稅務總局關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅勞務并同時提供建筑業勞務征收流轉稅問

題的通知 [發文日期：2002-09-11] 國家稅務總局 文號：國稅發[2002]117號 各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局:

現對納稅人銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務征收流轉稅問題通知如下:

一、關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務征收增值稅、營業稅劃分問題

納稅人以簽訂建設工程施工總包或分包合同(包括建筑、安裝、裝飾、修繕等工程總包和分包合同，下同)方式開展經營活動時，銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務(包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業，下同)，同時符合以下條件的，對銷售自產貨物和提供增值稅應稅勞務取得的收入征收增值稅，提供建筑業勞務收入(不包括按規定應征收增值稅的自產貨物和增值稅應稅勞務收入)征收營業稅:

(一)必須具備建設行政部門批準的建筑業施工(安裝)資質；

(二)簽訂建設工程施工總包或分包合同中單獨注明建筑業勞務價款。

凡不同時符合以上條件的，對納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營業稅。

對上所稱建筑業勞務收入，以簽訂的建設工程施工總包或分包合同上注明的建筑業勞務價款為準。

納稅人通過簽訂建設工程施工合同，銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務的同時，將建筑業勞務分包或轉包給其他單位和個人的，對其銷售的貨物和提供的增值稅應稅勞務征收增值稅；同時，簽訂建設工程施工總承包合同的單位和個人，應扣繳提供建筑業勞務的單位和個人取得的建筑業勞務收入的營業稅。

二、關于扣繳分包人營業稅問題

不論簽訂建設工程施工合同的總承包人是銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并提供建筑業勞務的單位和個人，還是僅銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務不提供建筑業勞務的單位和個人，均應當扣繳分包人或轉包人(以下簡稱分包人)的營業稅:

(一)如果分包人是銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并提供建筑業勞務的單位和個人，總承包人在扣繳建筑業營業稅時的營業額為除自產貨物、增值稅應稅勞務以外的價款。

(二)除本條第一款規定以外的分包人，總承包人在扣繳建筑業營業稅時的營業額為分包額。

三、關于自產貨物范圍問題

本通知所稱自產貨物是指:

(一)金屬結構件:包括活動板房、鋼結構房、鋼結構產品、金屬網架等產品；

(二)鋁合金門窗；

(三)玻璃幕墻；

(四)機器設備、電子通訊設備；

(五)國家稅務總局規定的其他自產貨物。

四、關于納稅人問題

本通知中所稱納稅人是指從事貨物生產的單位或個人。

納稅人銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務，應向營業稅應稅勞務發生地地方稅務局提供其機構所在地主管國家稅務局出具的納稅人屬于從事貨物生產的單位或個人的證明，營業稅應稅勞務發生地地方稅務局根據納稅人持有的證明按本通知的有關規定征收營業稅。

五、關于稅款調整及執行時間問題本通知自2002年9月1日起執行。

本通知發布前已按原有關規定征收稅款的不再做納稅調整，未按原有關規定征收稅款的按本通知規定執行。