第一篇：房地產開發企業代建房行為不繳納土地增值稅文件

房地產開發企業代建房行為不繳納土地增值稅文件？ [購房 ]

懸賞點數 5 該提問已被關閉 2個回答

北京過客 2010-01-26 15:40:00 219.237.168.*

房地產開發企業代建房行為不繳納土地增值稅文件？

最佳答案

libinh 2010-01-30 16:01:26 115.62.96.*

開發商遭遇成本壓力

在土地大幅度升值的市場情況下，土地增值稅的清算無疑會給大量開發商帶來成本壓力。此前就有開發商向記者透露，為了避免遭遇土地增值稅清算帶來的成本增加，本應該結算銷戶的房地產開發項目公司多采取放任擱置的辦法。萬科董事會秘書肖莉也坦言，一旦正式開始執行土地增值稅清算辦法，一些房地產開發公司可能遭遇較大的稅負壓力。從2004年起，萬科即開始為土地增值稅的清算提留準備金，2004至2006三年，萬科提留的準備金從4000萬提高到9000萬，再提高到3個億。

但是，也有開發商稱，有清算就有補交和退稅兩種說法，即開發商的預先繳稅額如果低于最后清算出來的應繳稅金額，開發商需要補交稅款，但如果開發商的預繳金額大于實際應納稅額，則需要退稅?！敖陙?，開發商拿地成本已經很高，如果計入扣除金額，增值率其實不高?！币晃婚_發商稱。

而根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%，可免征土地增值稅。

地塊越升值開發商成本越大

國稅總局下發《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，將土地增值稅由預征改為清算

□本報記者 柯鵬

我國的土地增值稅征收辦法將從此前的“預征”步入房地產開發成功后的“清算”時代，地價一旦再度在開發期限內飆漲，開發商的囤地和開發成本將大增。

昨天，國稅總局發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，明確房地產企業土地增值稅進行清算式繳納的適用范圍，扭轉以“預征”為主的土地增值稅繳納現狀，標志著房地產開發迎來土地增值稅“清算”時代。

《通知》規定，土地增值稅以房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算，避免開發商以分期開發為由拒絕清算土地增值。

另外，《通知》要求，除房地產開發項目全部竣工外，納稅人應進行土地增值稅清算的條件還包括：整體轉讓未竣工決算房地產開發項目，以及直接轉讓土地使用權的項目。主管稅務機關可要求納稅人清算的條件包括：已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售比例85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余面積已出租或自用；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未售完；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續等情況。

新規自2007年2月1日起執行。對于因主客觀原因不清算的行為，稅務機關可參照類似企業稅負情況，按不低于預征率核定征收土地增值稅。你看今天的跌副版，全是地產股，你認為影響大不大？

老兄，你有什么地產股么賣掉啊，我有600639，虧死我了。

昨天新聞播出，今天地產股多數跌停，整個股市地產股領跌，你說大不大呢？ 土地增值稅是在銷售或視同銷售完成時，才清算繳納的（除了取得銷售許可證3年仍未完成銷售），并不是土地、房子增值就要繳納土地增值稅。所以土地增值稅對投資性房地產項目（如出租物業、自用物業等）是不用繳納土地增值稅的！

我認為今天只是機構利用利空政策震蕩浮籌，相信三天內可以重回升勢。

如果事實證明對了，別忘了送紅旗！呵呵！央視說加稅對房地產的成本增加了1%-2%，凈利潤最多減少10%。昨天地產跌停反映過大。

看來是莊家惡意、散戶跟風行為。但愿今天是個艷陽天。祝大家好運！

其他回答

rfvtgb3820 2010-01-29 10:20:23 123.92.152.*

只要年滿18周歲就可以申請銀行貸款． 周歲年齡超過60周歲，銀行就不給貸款．不過，有些銀行最高可以放寬到65周歲． 還要注意一點，就是你的年齡加上貸款年期不能超過65周歲．例如：一個55歲的人去銀行貸款，他所貸的款最高年限為10年，因為55＋10＝65．

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工資: 指企業管理部門職工的各種工資、獎金、工資性津貼、補助及其他工資性費用。職工福利費：指按管理部門職工工資總額及福利費開支的職工工資總額的14％提取的職工福利費。

折舊費：指企業管理部門使用的各種固定資產計提的折舊費。辦公費：指企業管理部門發生的各項辦公費用。

差旅費：指企業管理部門職工出差而實際發生的車、船、飛機、市內交通費、住宿費、住勤補助費、誤餐補助、司機出車補助和單位核定的差旅費包干費用等。

運輸費: 指企業管理部門使用內部、外部運輸車輛的運輸費用和租用交通車的租用費，過橋費、養路費，市內交通費，以及企業職工上下班使用的交通車輛所發生的費用和職工為上下班辦理的乘車證費用等。

保險費: 指企業管理部門使用的房屋、設備及其他資產向保險機構投保而應支付的保險費用。

租賃費: 指企業管理部門采用經營租賃方式租入各類管理用資產而支付的租金，包括辦公用房租賃費、生活用房租賃費等。不包括融資性租賃固定資產的租賃費。

修理費:指企業管理部門使用的房屋、日常辦公用品修理發生的人工費及材料費等。咨詢費:指企業因業務需要向有關咨詢機構進行生產技術咨詢和經營管理咨詢所支付的費用或支付企業經濟顧問、法律顧問、技術顧問等發生的費用。訴訟費:指企業向法院起訴或應訴而支付的各項費用。

排污費: 指企業根據環保部門的規定交納的排污費用，以及超標準排污加收的排污費。綠化費: 指企業對生產經營場所進行綠化而發生的零星費用。不包括納入基本建設預算進行的配套綠化費用。

物料消耗:指企業管理部門領用或購買的消耗性物料的費用，包括電腦軟盤、色帶、配件、辦公用設備配件等。購買的復印紙、打印紙、傳真紙和財會部門購買和印制的賬簿、憑證、報表的費用也在本科目核算。

低值易耗品攤銷:指企業管理部門領用的低值易耗品。

無形資產攤銷:指企業無形資產的攤銷費，包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、和商譽等的攤銷費。

長期待攤費用攤銷:指攤銷期限在一年以上的各項長期待攤費用的攤銷。壞帳準備: 指企業計提的應收款項壞帳準備。

技術開發費:指企業上繳集團公司每年分攤核定的開發費和企業研究開發新產品、新技術、新工藝所發生的費用，包括：新產品設計費、工藝規程編制費、設備調試費、原材料和半成品的實驗費、技術圖書資料費、未納入國家計劃的中間試驗費、研究人員的工資、研究設備的折舊、與新產品、新技術研究有關的其他經費、委托其他單位進行科研試制的費用以及試制失敗損失等。

技術轉讓費:指企業為使用他人的非專利技術而支付的費用。

業務招待費:指企業因業務經營的合理需要招待客人而支付的費用等。

工會經費:指按企業職工工資總額的2％提取并撥交給工會專門用于工會活動的專項經費。職工教育經費:指按企業職工工資總額的1.5％提取的職工教育經費。

社會統籌保險費:指按國家規定為企業職工提取的基本社會統籌保險基金，包括統籌養老保險、醫療保險、失業保險、工傷保險等。

勞動保險費:指支付給離退休人員的工資、補貼、醫藥費、活動經費以及為職工支付的喪葬費、撫恤金等。

稅金:指企業按規定交納的房地產稅、車船使用稅、印花稅、土地使用稅。土地使用費:指企業按規定交納的土地使用費。

土地損失補償費:指企業在生產經營過程中破壞其他單位使用的國有土地或者國家不征用的集體所有土地，除負責土地復墾外，還應當向遭受損失的單位支付的土地損失補償費。土地損失補償費，分為耕地的損失補償費、林地的損失補償費和其他土地的損失補償費。存貨跌價及盤虧損失:指庫存物資在清查盤點中，發現物資盤虧、毀損和定額內損毀造成的損失，以及提取的存貨跌價準備。

水電費:指企業的管理部門耗用的水費、電費。取暖費:指企業的管理部門發生的取暖費用。

倉庫經費:指企業實際發生的倉庫清理、倒運、裝卸等費用。

會議費: 指企業管理部門因業務需要而舉辦或參與的各種發生在本埠及外地的會議支出，包括會議期間租用的場地費用、車輛費用、資料印刷費用、住宿費、往返交通費、補貼費用等。不包括企業股東在會和董事會的有關會議費。

審計費: 指企業聘請會計事務所等中介機構進行審計、驗資、資產評估等發生的各項費用。不包括企業內部審計部門發生的費用。

董事會費:指董事會發生的包括董事會員津貼、會議費和差旅費等費用。上級管理費:指企業按照上級核定的金額上繳的管理費。

提取的新增效益工資：指工效掛鉤企業按當年工效掛鉤有關規定提取的新增效益工資。住房公積金:指按國家規定為管理部門職工提取的住房公積金。攤銷的潛虧掛帳數:指企業當年攤銷的潛虧掛賬數。其他費用:批企業發生的除上述費用以外的其他管理費用

第二篇：房地產開發企業如何繳納土地增值稅

房地產開發企業如何繳納土地增值稅

問：

我公司在甲市開發的荷花灣小區接近旅游區，按照已經市政府批準的小區規劃，共建設十棟樓房，其中十號樓建成大酒店，一層、二層做餐飲和休閑中心，三樓以上是客房?，F在，酒店大樓主體已經完工，準備進行裝修。請問，建成之后注冊酒店公司是否繳納土地增值稅？是否有比較好的方法可以節省稅費支出？

某房地產開發公司

答：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條“關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題”規定：“對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定?！边@里講的“房地產開發企業以其建造的商品房”指的是成品房，即完成設計所規定的全部內容的房產。酒店的設計中一般應當包括裝修，如果房地產開發公司把裝修竣工后的房產投資注冊成立酒店公司，符合財稅〔2006〕21號文的規定，就應當繳納土地增值稅。你公司的酒店大樓主體剛完工，還沒有進行裝修，應當屬于“在建工程”，而不屬于“建造的商品房”.如果房地產開發企業以其開發的“在建工程”對其他房地產公司投資，符合財稅〔2006〕21號文的規定，“以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發”的規定，應當繳納土地增值稅。如果你公司以在建工程對非房地產企業（酒店公司）投資，該文件沒有規定征稅，也可以理解為房地產開發企業以在建工程投資于非房地產企業，不征收土地增值稅。所以，建議你公司以在建的酒店大樓對酒店公司投資，可以達到不征土地增值稅的效果。

但是，注冊成立酒店公司需要經過公安、消防、衛生防疫等多個部門的批準，這些部門一般要求在房產建成并取得建設工程竣工驗收報告后，到現場進行檢查，檢查合格后才發給合格證書。如果是這樣的話，房地產開發公司建造的酒店大樓就已經是“建造的商品房”了，再要投資和聯營的，必須繳納土地增值稅。

如果遇到這種情況，房地產開發企業可以先到工商管理部門辦理增加經營范圍事項，兼營“住宿、餐飲”等酒店業務，酒店大樓建成驗收后請有關部門來檢查，取得合

第三篇：房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法

房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法

第一章 總則

第一條 為了規范房地產開發企業土地增值稅征收管理,做好土地增值稅清算審核工作,根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《土地增值稅清算管理規程》及其相關政策規定，制定本辦法。

第二條 凡在本省境內從事房地產開發的企業，其開發的房地產項目符合土地增值稅清算條件的，均適用本辦法。

第三條 房地產開發企業是土地增值稅的清算主體，符合清算條件的房地產開發項目，納稅人應當在規定期限內自行完成清算或委托有清算資質的中介機構完成清算。

接受委托進行土地增值稅清算鑒證業務的中介機構，應當按《土地增值稅清算鑒證業務準則》的有關規定完成清算鑒證，出具《土地增值稅清算鑒證報告》，并對清算鑒證結果承擔相應的法律責任。第四條 土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產開發項目為清算單位。分期開發的項目以分期項目為清算單位。同一清算單位中既有普通標準住宅又有非普通住宅及其他房地產開發項目的，應當分別核算增值額，計征土地增值稅。未分別核算或不能分別核算增值額的，建造的普通標準住宅不能適用條例第八條

（一）項的免稅規定，應當按合理的方式分別計算住宅和其他房地產開發項目的增值額。第五條 主管地稅機關稅源管理部門應當加強對房地產開發項目的日常稅收管理和監控，對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應當督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用，及時掌握清算單位是否達到清算條件。

第二章 清算條件

第六條 符合下列情形之一的，納稅人應當主動進行土地增值稅清算：

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的；

（四）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。第七條 符合下列情形之一的，主管地稅機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例達到或超過85%，或該比例雖未達到85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。同一清算單位，分多次取得銷售（預售）許可證的，在確定三年期限時應當從最后一次取得銷售（預售）許可證的時間算起。

（三）經主管地稅機關進行納稅評估發現問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產開發項目。第八條 納稅人在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，在清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

清算后銷售或有償轉讓未使用及使用年限在一年以內的房地產的，納稅人應當按規定進行土地增值稅納稅申報，收入按實際取得的收入計算，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

清算后再銷售或轉讓使用年限超過一年以上房地產的，應當按照轉讓舊房及建筑物的政策規定計算繳納土地增值稅。

第三章 清算申請與受理

第九條 凡符合應辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管地稅機關辦理清算手續，并據實填寫《土地增值稅清算表》；凡屬地稅機關要求納稅人進行土地增值稅進行清算的項目，主管地稅機關應當下發《土地增值稅清算通知書》，納稅人應當在接到清算通知之日起90日內，到主管地稅機關辦理清算手續。

第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時，應當向主管地稅機關提交有關清算項目資料和清算申報表，并填寫《土地增值稅清算申報資料清單》和《土地增值稅清算申報表清單》。

第十一條 納稅人應當準確、據實填寫各類清算申報表和相關表格；納稅人委托中介機構代理進行清算鑒證的，中介機構應當在《土地增值稅清算鑒證報告》中詳細列明清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關鑒證信息。

第十二條 主管地稅機關在收到納稅人提交的清算資料時，應當對照《土地增值稅清算申報資料清單》和《土地增值稅清算申報表清單》所列內容逐一核實，并嚴格按照本辦法附表格式和《土地增值稅清算管理規程》、《土地增值稅清算鑒證業務準則》規定的內容進行審驗。對納稅人提交的申請材料格式準確、內容齊全規范的，主管地稅機關應當予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》交納稅人轉入審核程序。

對納稅人提交的申請材料格式不準確、內容不規范、相關事項不清楚的，應當在5個工作日內退回納稅人重新修改或補充完善，并向納稅人出具《土地增值稅清算補充材料通知書》，納稅人應當在30日內將清算資料修改補充完整，并重新辦理稅款清算手續。

第四章 清算審核

第十三條 土地增值稅清算審核工作由縣及縣以上主管地稅機關組織實施，并應當自受理納稅人清算申請之日起90日內（不含納稅人應地稅機關要求增加補正資料時間）完成清算審核。若因特殊原因需延長清算審核時間的，應當將延期原因和延期時間報上一級地稅機關批準，并通知納稅人。

第十四條 主管地稅機關應當成立由領導總負責，征管、稅政、計會、稽查、二分局、稅源管理部門等相關單位共同參加的清算審核領導組。領導組按清算審核的不同內容和要求，下設收入審核、土地成本審核、其他開發成本及費用審核、稅金及其他扣除項目審核等若干審核小組，明確各小組的職責和分工。各審核小組應當在規定時間內對納稅人提供的相關票據、憑證、資料進行認真審查核實，出具初審意見，報清算審核領導組集體審議。第十五條 房地產轉讓收入的審核

（一）收入的確認

1、納稅人轉讓房地產所取得收入，是指轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

2、土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以

交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

3、銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應當在計算土地增值稅時予以調整。售房時向購買方一并收取的代收費用，應當作為計稅收入（但不作為加計扣除的基數）。

4、開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、拆遷換建、換取其他單位和個人的非貨幣性資產或不動產等行為應當視同銷售，按下列方法和順序確認收入：按本企業在同一地區、同一銷售同類房地產的平均價格確定；按當地當年同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）收入的審核 收入審核小組應當根據納稅人提供的《與收入相關的面積明細申報表》和《轉讓房地產收入明細申報表》，結合立項報告、測繪報告、規劃許可證、銷（預）售許可證等相關資料，核實與收入相關的面積之間的邏輯關系是否合理，有無應視同銷售行為未作銷售處理的情況。同一清算單位中不同類型的房地產開發項目是否分別核算收入。若發現納稅人提供的收入資料不實，成交價格明顯低于正常銷售價格又無正當理由的，收入審核小組可以參照當地當年、同類房地產市場價格核定收入。

（三）收入審核意見的出具

收入審核小組審核結束后，應當填報收入審核相關附表，加注審核意見，報清算審核領導組。

第十六條 房地產開發企業開發土地、新建房和配套設施發生的成本費用，準予扣除的項目有：取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金及國家規定的準予加計20%的扣除，未實際發生的上述各項預提（或預付）費用，不得扣除。

第十七條 審核扣除項目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。

（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

（五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應當按照受益對象，采用合理的分攤方法，分攤共同的成本費用。

（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

第十八條 取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費的審核

（一）審核取得土地使用權、土地征用及拆遷補償費實際支付金額

1、結合企業提供的土地使用權證、土地出讓合同、土地價款的支付憑據、契稅完稅憑證、銀行支付記錄和與政府相關部門的協議，確認本期開發項目“取得土地使用權所支付的金額”是否獲取合法有效憑證，口徑是否一致。拆遷補償費和青苗補償費等與概預算是否存在明顯異常，拆遷、補償支出與拆遷、補償合同和簽收花名冊發生的金額能否互相對應，有無政府返還和以地補路等情況。

2、土地征用及拆遷補償若由政府或者其他拆遷單位承擔，則這部分費用已包括在取得土地使用權的金額中，審核是否有重復列支的問題。

3、比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費是否存在明顯異常。

（二）審核取得土地使用權和土地征用及拆遷補償費支付金額分攤比例

1、同一宗土地有多個開發項目，能準確劃分不同項目占地面積的，應當先按占地面積分攤土地成本；不能準確劃分不同項目占地面積的，應當按樓面地價（樓面地價=土地總價格/總建筑面積）和各項目實際建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤不同項目的土地成本。

2、房地產開發企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，以及建有公共配套設施的，應當結合房地產開發企業提供的土地使用權證、經規劃部門審核同意的規劃圖、房屋分戶（室）測繪面積對照表等資料，按照上述原則分攤土地成本，以判定其土地成本的分攤是否合理、完整。

（三）土地成本審核意見的出具

土地成本審核小組應當根據納稅人提供的《取得土地使用權支付金額明細申報表》和相關資料，對土地成本認真審核，計算分攤后，填寫土地成本審核相關附表，加注審核意見，報清算審核領導組。第十九條 其他開發成本、費用的審核

（一）前期工程費與基礎設施費的審核

1、審核前期工程費（包括規劃、設計、水文、地質、勘察、測繪、可研、通水、通電、通路、清理平整場地等費用）和基礎設施費（包括小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環衛、綠化等費用）的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。

2、審核前期工程費與基礎設施費是否存在虛列、多列等情況，實際發生的費用與開發項目是否相對應。

3、多個（或分期）項目共同發生的前期工程費和基礎設施費，應當采用建筑面積法進行分攤，審核其是否合理分攤。

（二）建筑安裝工程費的審核

1、采取出包方式建設的，應當重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加以下審核程序：開發企業采用甲供材料方式出包工程的，重點審查其提供的材料是否存在重復列支成本問題，必要時可從合同管理部門獲取施工單位與開發商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對；或實地查看項目工程情況，向建筑監理公司取證；審核納稅人是否存在利用關聯方（尤其各企業適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。

2、采取自營方式建設的，重點審核施工所發生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規定進行會計處理和稅務處理。

3、采取分期開發項目的，應當著重審核本期清算的建筑安裝成本費用與下期的建筑安裝成本費用是否正確劃分；建筑安裝成本費用是否高于建設部門公布的最新《山西省建設工程計價依據》標準，明顯偏高的，需提供專項說明或出具中介機構的專項審定報告；審核建筑安裝成本費用是否按照合理的分攤方法在各建筑物中進行分攤[某建筑物建筑安裝成本=建筑物實際建筑面積×（清算單位總建筑安裝成本/清算單位總建筑面積）]；同一建筑物中若存在層高不同的情況時，可按層高系數加以調整，但不得增加建筑物總的建安成本；審核建筑安裝發票是否在勞務發生地地稅機關取得，否則不得扣除。

（三）其他建筑安裝成本費用的審核

1、審核建筑安裝單位開具的建筑安裝發票是否包含質量保證金。對于開發企業扣留的質量保證金，未開具發票或未付款的，不允許在計算土地增值稅時計入成本并加計扣除。

2、審核開發企業是否在“開發成本”或“開發間接費”中列支了臨時代墊的臨時水電費、農民工工資保證金等費用，如列支了應當將其調出，不得作為開發成本扣除。

3、審核開發企業在“開發成本”和“開發間接費”科目中是否列支售樓處、樣板房的裝修費用，上述費用不允許作為開發成本扣除。房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

4、土地紅線外的綠化、修路、配套等支出，不得扣除。

（四）公共配套設施費的審核

房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則審核：

1、建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。

2、建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除。

3、建成后有償轉讓的，應當計算收入，并準予扣除成本、費用。

房地產開發企業銷售車庫、車位、地下儲藏間應當重點區分車庫、車位、地下儲藏間的對外銷售、業主共有、開發商自留三種情況；其中對外銷售的車庫、車位、地下儲藏間又分為有產權和無產權兩種情況。對不同情形按以下標準來確定成本列支：

1、有產權對外銷售的車庫、地下儲藏間，其收入應當并入房地產銷售收入，相應的車庫、地下儲藏間開發成本應當準予扣除，并加計扣除。

2、無產權的車庫、車位、地下儲藏間在一定期限內讓渡使用權的，收入不作為土地增值稅清算收入，其相應的成本費用不可以扣除。

3、全體業主共有的車庫、地下儲藏間，屬于公共配套設施，相應的車庫、地下儲藏間開發成本應當準予扣除，并加計扣除。

4、開發商自留的車庫、地下儲藏間，因其產權歸屬于開發商自有，若無對外銷售則相應的開發成本不允許扣除。

（五）開發間接費用的審核

1、審核各項開發間接費用是否含有其他企業的費用；是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；是否全部屬于直接組織、管理清算項目發生的費用；是否將開發費用記入開發間接費用；是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，如未售房屋的物業看護費、產權交易費、售樓處的水電、辦公費等，記入開發間接費用的情形；有無預提的開發間接費用；在計算加計扣除項目基數時，是否剔除了已計入開發成本的借款費用。

2、房地產開發企業因延期建設和違規建設，被建設主管部門給予的行政性罰款，不允許在“開發成本”“開發間接費用”中歸集，若發現應當予以剔除。

3、開發企業先行為施工方職工代付社保統籌費用，應當通過往來科目進行核算，不得作為扣除項目扣除。

4、計算開發間接費用占全部開發成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發現有嚴重偏差的，則應當進一步核實。

（六）房地產開發費用的審核

房地產開發費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

銷售費用、管理費用一律按“取得土地使用權所支付金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%予以扣除。財務費用中的利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除；若發現有憑證不齊全、分攤不合理或不能提供金融機構證明的，則一律按“取得土地使用權所支付金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%予以扣除。

（七）其他開發成本費用審核意見的出具

其他開發成本費用審核小組應當根據各類合同簽訂金額和銀行支付憑證及發票取得情況，對納稅人提供的《前期工程費明細申報表》、《建筑安裝工程費明細申報表》、《基礎設施費明細申報表》《公共配套設施費明細申報表》、《開發間接費明細申報表》、《利息支出明細申報表》、《扣除項目匯總申報表》進行認真比較、分析、確認，根據清算項目的建筑面積占總建筑面積的比例，對各項費用進行合理分攤，填寫房地產開發成本費用審核相關附表，加注審核意見，報清算審核領導組。

第二十條 與轉讓房地產有關的稅金及其他扣除項目的審核

（一）與轉讓房地產有關的稅金的確認和審核

與轉讓房地產有關的稅金包括在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅，因轉讓房地產繳納的教育費附加、地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。與轉讓房地產無關的其他稅費，不得在稅金中歸集。

審核與轉讓房地產有關的稅金，重點審核以下內容：

1、審核房地產開發企業繳納的印花稅是否有重復扣除問題。

2、審核是否有不屬于清算范圍或不屬于轉讓房地產時發生的稅金及附加列入清算項目。

3、審核房地產開發企業是否將少繳或不繳的稅費在清算時進行扣除。

（二）財政部規定的其他扣除項目的確認和審核

對從事房地產開發的納稅人取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本按規定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。

審核其他扣除項目，重點審核以下內容：

1、審核房地產開發企業代收的費用是否作為房地產開發成本列支并進行加計扣除。

2、審核對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的，是否按稅收規定計算扣除項目金額，有無違反稅收規定加計扣除。

3、審核對于取得土地使用權后，僅進行土地開發（如“三通一平”等），不建造房屋即轉讓土地使用權的，是否按稅收規定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發土地的成本之和計算加計扣除。

（三）稅金及其他扣除項目審核意見的出具

稅金及其他扣除項目審核小組應當將審核情況填入稅金及其他扣除項目審核相關附表，并加注意見，報清算審核領導組。

第五章 核定征收

第二十一條 房地產開發企業有下列情形之一的，地稅機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的平米售價確認收入，按規定的核定征收率計算繳納土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經地

（五）申報的計稅依據明顯偏低且無正當理由的。

（六）納稅人隱瞞房地產成交價格，其轉讓房地產成交價格低于房地產評估價格且無正當理由的。

第二十二條 對開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱開發成本）中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等，按實際發生額據實扣除。

納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，地稅機關可參照《山西省建設工程計價依據》和當地建設工程管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除：

（一）無法按清算要求提供開發成本核算資料的；

（二）提供的開發成本資料不實的；

（三）發現《土地增值稅清算鑒證報告》不真實的；

（四）虛報房地產開發成本的；

（五）清算項目中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的平米成本，明顯高于當地公布的四項費用單位平米造價，又無正當理由的。

第二十三條 凡不符合核定征收條件的房地產開發項目，要 嚴格按規定進行清算，不得以核定征收方式代替清算工作。

第六章 審核結果的處理

第二十四條 清算審核領導組根據各清算審核小組的審核意見，匯總有關資料，經清算審核領導組會議或經辦公會議集體審議后，確定清算項目的增值額、適用稅率，最終做出清算審核結論。

稅源管理部門根據清算審核結論制作相應稅務文書，送達納稅人。對需補繳稅款的清算項目應當出具《土地增值稅清算補稅通知書》，由納稅人自行辦理納稅申報手續；對需退稅的清算項目，按照有關退稅流程辦理退稅手續；對符合核定征收條件的清算項目，應當明確核定依據、核定征收率、核定稅額，督促納稅人按核定稅額按期繳納稅款。

第七章 附則

第二十五條 本辦法所涉及各種稅務文書和表格式樣、填列歸集要求均附列在附件中。

第二十六條 本辦法自2014年7月1日起施行。

第四篇：房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法

遼寧省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法

第一章 總則

第一條 為了規范房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》及有關文件的規定，制定本辦法。

第二條 凡從事房地產開發的企業應辦理清算土地增值稅手續的房地產開發項目，均適用本辦法。

第三條 對一個清算項目中既有普通標準住宅又有非普通標準住宅的，應分別核算增值額；未分別核計算增值額的，按照普通標準住宅和非普通標準住宅的可售面積占清算項目可售面積的比例計算扣除項目金額后，分別按照普通標準住宅和非普通標準住宅的銷售收入和計算的扣除項目金額計算增值額。

普通住宅標準，按各省轄市人民政府根據省人民政府授權制定并對社會公布標準執行。省轄市人民政府未制定普通住宅標準的，按照《遼寧省人民政府辦公廳轉發省建設廳等部門關于切實做好穩定住房價格工作實施意見的通知》（遼政發［2005］53號）規定的標準執行。第四條 納稅人如委托中介機構在辦理土地增值稅清算稅款手續時，應在報送有關資料的同時附送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》，附件１）。

第二章 清算條件

第五條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續：

（一）全部竣工并銷售完畢并按規定已預繳土地增值稅的房地產開發項目；全部竣工并銷售完畢未預繳土地增值稅的，在補繳預繳土地增值稅完畢后的房地產開發項目；

根據遼寧省房屋建筑工程竣工驗收備案的有關規定，以工程驗收部門核發《遼寧省房屋建筑工程竣工驗收備案書》之日，作為土地增值稅清算項目竣工的時限；

（二）整體轉讓未竣工的房地產開發項目；

（三）直接轉讓土地使用權的項目。

第六條 符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）納稅人開發的房地產開發項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產開發建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）地方稅務機關認定有可能造成稅款流失、經縣級（含縣級）以上主管地方稅務機關批準清算的開發項目；

（四）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目。

第七條 房地產開發企業納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

第三章 清算申請、受理與審核

第八條 凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在滿足清算條件后90個工作日內向主管地方稅務機關辦理清算稅款手續，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》（附件２）。第九條 凡主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目，主管地方稅務機關應向納稅人出具《土地增值稅清算通知書》（附件３－01）。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90個工作日內，到主管地方稅務機關辦理清算稅款手續。第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算手續時，應向主管地方稅務機關提交以下有關清算項目材料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（附件４）。

（一）項目竣工決算報表，當期項目開發、銷售期間的財務會計報表（包括：損益表、主要開發產品（工程）銷售明細表、已完工開發項目成本表）等；

（二）國有土地使用權證書；

（三）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同；

（四）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單；

（五）能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同；

（六）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、銷售單價、用途等；

（七）清算項目的工程竣工驗收報告；

（八）清算項目的銷售許可證；

（九）與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加等；

（十）《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；

（十一）《土地增值稅納稅申報表》（包括預繳完稅證明）；

（十二）稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

第十一條 主管地方稅務機關應認真審核納稅人提供的清算材料，對納稅人提交的清算材料齊全的，主管地方稅務機關應予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（附件3－02）。對納稅人提交的清算資料不完整、內容不規范、審核事項情況不清楚的，應退回納稅人重新修改或補充資料，并向納稅人出具《土地增值稅清算補充材料通知書》（附件3－03）。納稅人須在收到《土地增值稅清算補充材料通知書》之日起30個工作日內提供清算補充材料，重新辦理稅款清算手續。

第十二條 主管地方稅務機關應自受理納稅人清算申請之日起90個工作日內完成清算審核工作，不含納稅人應稅務機關要求補充資料的時間。

第十三條 主管地方稅務機關有權對清算工作中的工作底稿進行檢查；審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實齊全；審核各項報表扣除項目內容與相關資料的關系是否相符等。第十四條 清算項目銷售收入的確定。銷售收入是指清算項目或轉讓土地使用權所取得的全部價款（包括預收房款）及有關的經濟收益。收入的確認重點審核企業預售款和相關的經濟收益是否全部結轉為銷售收入，同時應審核向購買方收取的房價款中是否包含代收費用。對房地產開發企業將開發的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權屬轉移時應視同銷售房地產，其收入的確定由主管地方稅務機關按照當期同類區域、同類房地產的市場價格核定。第十五條 對清算項目扣除項目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定計算，發生的各項成本和費用應按實際發生額確認扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預提（或應付）費用不得扣除。

第十六條 房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

１、建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

２、建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

3、建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

第十七條 對財務費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

第四章 清算管理

第十八條 主管地方稅務機關要根據房地產開項目的建設形象進度，做好應稅事項的跟蹤管理。要認真查驗和審核清算企業報送的相關資料，在審查清算項目過程中因需要納稅人進一步補充與清算項目相關的材料時，決定中止審核，應向納稅人開具《土地增值稅中止清算審核通知書》（附件3－04），待納稅人重新補充證明材料后，再辦理稅款清算手續。

第十九條 發現納稅人有下列情況之一的，可以按照確定的銷售收入，核定征收土地增值稅。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置財務帳簿未設置的；或雖設置財務帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；

（二）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；

（三）符合土地增值稅清算條件，未按照規定期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期改正，逾期仍不清算的；

（四）對納稅人轉讓房地產無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的；

（五）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的；

（六）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的；

（七）未按規定的時間提交清算補正材料的。

第二十條 土地增值稅核定征收率不得低于本地區的土地增值稅預征率，各地根據本地的實際情況和相關規定，確定具體的征收率。

第二十一條 主管地方稅務機關通過清算審核對清算項目需要進行核定征收的，應向納稅人開具《土地增值稅終止清算審核通知書》（附件3－05）和《土地增值稅核定征收通知書》（附件3－06）。

第二十二條 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積

第二十三條 對進行土地增值稅清算后應補繳稅款的納稅人，自主管地方稅務機關清算審核完畢之日起15個工作日內到主管地方稅務機關繳納稅款。

第二十四條 經主管地方稅務機關清算審核后，需辦理土地增值稅退稅的，依照規定的程序辦理退稅手續，并報市局備案。

第二十五條 主管地方稅務機關檔案管理部門負責辦理完成土地增值稅清算項目的資料保存。土地增值稅檔案應按項目歸類保存，對于成片開發分批清算土地增值稅的項目，應在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后，將相關資料移交檔案管理部門并按照檔案管理的有關規定保存。第二十六條 同時具備以下條件的稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證工作，主管地方稅務機關可以采信。

（一）經國家稅務總局及其授權機構批準設立、通過年檢，取得《稅務師事務所執業證》的稅務師事務所；

（二）具有取得“中華人民共和國注冊稅務師執業資格證書”、注冊為執業會員并通過年檢的注冊稅務師；

（三）經工商管理機關登記注冊。

第五章 法律責任 第二十七條 對進行土地增值稅清算后應補繳稅款的納稅人，未按規定期限繳納稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》六十八條等有關規定進行處罰。

第二十八條 稅務機關在土地增值稅清算審核工作中，一經發現稅務中介機構違反有關稅收法律、法規出具虛假鑒證報告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第九十八條規定進行處罰。第六章 附則

第二十九條 本辦法由遼寧省地方稅務局負責解釋。

第三十條 本辦法中所稱“主管地方稅務機關”，是指縣區級地方稅務機關及其所屬的分局、稅務所。

第三十一條 此前規定與本辦法不一致的，按本辦法執行。省地方稅務局遼地稅發［2006］86號文件第六條中有關規定停止執行。

附件１

土 地 增 值 稅 清 算 稅 款

鑒 證 報 告

單位簽章： 年 月 日

土地增值稅清算稅款鑒證報告

單位：

我們接受委托，對貴單位轉讓 “ ”項目取得的收入應繳納的土地增值稅進行了查證。我們查證的依據是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《實施細則》及相關政策規定，對貴單位所提供的憑證、帳冊、財務會計報告、有關納稅資料和數據實施了我們認為必要的鑒證程序，同時還包括查閱、核對施工圖紙及相關資料、查看現場。貴單位對所提供的會計資料、納稅資料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是出具客觀公正的鑒證報告。

經審核，貴單位“ ”項目： 取得轉讓房地產收入為 元；

其中：

1、貨幣收入 元；

2、實物收入 元；

3、其他收入 元； 扣除項目總金額為 元； 其中：

1、取得土地使用權所支付的金額為 元；

2、土地征用及拆遷補償費為 元；

3、開發土地和新建房及配套設施的四項成本為 元；

4、公共配套設施費的成本為 元；

5、開發土地和新建房及配套設施的費用為 元；

6、與轉讓房地產有關的稅金為 元；

7、從事房地產開發的納稅人加計扣除額為 元；增值額為 元；增值額與扣除項目金額之比 %應繳土地增值稅稅額為 免繳土地增值稅稅額為 已繳土地增值稅稅額為 項目竣工清算應補（退）土地增值稅稅額為

特此報告 附件：

1、《土地增值稅納稅鑒證表》

2、《土地增值稅繳款情況匯總表》

3、《房地產轉讓收入鑒證表》

4、《扣除項目匯總表》

； 元； 元； 元； 元。

5、《取得土地使用權所支付的金額鑒證表》

6、《土地征用及拆遷補償費鑒證表》

7、《前期工程費鑒證表》

8、《建筑安裝工程費鑒證表》

9、《基礎設施費鑒證表》

10、《開發間接費用鑒證表》

11、《公共配套設施費鑒證表》

12、《利息支出鑒證表》

13、《與轉讓房地產有關的稅費鑒證表》

中介機構負責人： 中國注冊稅務(會計)師：

中介機構名稱： 中國注冊稅務(會計)師：

地址： 聯系電話：

年 月 日

土地增值稅納稅鑒證說明

我們接受委托，對貴單位轉讓“ ”項目，應繳納的土地增值稅進行了審計，現將審計情況說明如下： 基本情況：(1)項目簡介、(2)項目座落地、(3)總建筑面積、（4）批準總銷售面積、（5）總自用面積、（6）總配套設施面積、(7)本次清算建筑面積、（8）項目分類用途情況，（9）項目裝飾裝修情況、（10）允許分攤的配套設施面積、（11）竣工驗收情況、（12）符合普通標準住宅面積情況、(13)立項批復文件、（14）稅務機關要求提供的其他有關情況等

二、轉讓房地產取得收入說明：（貨幣收入、實物收入、其他收入）

三、扣除項目有關情況說明：依據土地增值稅政策規定，對成本所涉及的項目加以詳細說明。

四、納稅情況詳細計算過程：

五、其他審核事項說明：

中國注冊稅務（會計）師：

中國注冊稅務（會計）師：

年 月 日

附件1－1 土地增值稅納稅鑒證表

項目起止日期： 年 月 日至

納稅人名稱 納稅人 地址 聯系人電話

經濟類型 行 業 直接主管部門 開戶銀行 賬 號 郵 政 編 碼

項目名稱 項目地址 項目 行 次 中介鑒證數

一、轉讓房地產收入總額 1 其中 轉讓土地收入 2 轉讓地上建筑物及其附著物收入 3

二、扣除項目金額合計 4 1.取得土地使用權所支付的金額 5 2.房地產開發成本 6 其中 土地征用及拆遷補償費 7 前期工程費 8 建筑安裝工程費 9 基礎設施費 10 公共配套設施費 11 開發間接費用 12

3、房地產開發費用 13 其

中 利息支出 14 其他房地產開發費用 15

4、與轉讓房地產有關的稅費 16

年 月 金額單位元

日 其

中 營業稅 17 城市維護建設稅 18 教育費附加 19 地方教育附加 20

5、財政部規定的加計20%扣除數 21

三、增值額 22

四、增值額與扣除項目金額之比（%）23

五、適用稅率（%）24

六、速算扣除系數（%）25

八、應繳土地增值稅稅款 26

九、免繳土地增值稅稅款 27

十、已繳土地增值稅稅款 28

十一、項目清算應補土地增值稅稅額 29

十二、項目清算應退土地增值稅稅額 30 中介機構：（公章）機構負責人： 中國注冊稅務（會計）師：（簽章）參加鑒證人員：

單位：（公章）財務負責人： 年 月 日年 月 日

附件1－2 土地增值稅繳款情況匯總表 金額單位：元

納稅人名稱 納稅人地址 聯系人、電話 經濟類型 行 業 直接主管部門 開戶銀行 賬 號 郵政編碼 項目名稱 項目地址

稅款入庫日期 行 次 繳款書號碼 金額

合計

中介機構：（公章）單位：（公章）機構負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師：（簽章）年 月 日

參加鑒證人員： 年 月 日

附件1－3 房地產轉讓收入鑒證表

取得收入起止日期： 年 月 日至 年 月 日 金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

開發商品房收入類別 企業提供數 中介調整數 確定收入數 備注 銷售貨幣金額 換取非貨幣性資產作價金額 分配股東作價金額 分配投資人作價金額 用于職工福利作價金額 用于職工獎勵作價金額 用于贊助作價金額 對外投資金額 抵償債務金額 取得其他收益金額

合計

中介機構：（公章）

機構負責人：

中國注冊稅務（會計）師：（簽章）

參加鑒證人員：

附件1－4 扣除項目匯總表

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注1.取得土地使用權所支付的金額 2.房地產開發成本

單位：（公章）財務負責人： 年 月 日 年 月 日金額單位：元

其中 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 建筑安裝工程費 基礎設施費 公共配套設施費 開發間接費用 3.房地產開發費用 其

中 利息支出 其他房地產開發費用 4.與轉讓房地產有關的稅費 其

中 營業稅 城市維護建設稅 教育費附加 地方教育附加

5.財政部規定的加計20%扣除數 合計

中介機構：（公章）單位:（公章）

機構負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月 日 參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－5 取得土地使用權所支付的金額鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 支付的土地出讓金 支付地價款金額 交納的有關稅費 其中：

合計

中介機構：（公章）單位:（公章）

機構負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月

參加鑒證人員： 年 月

附件1－6 土地征用及拆遷補償費鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注

日日 土地征用費用 耕地占用稅 勞動力安置費 安置動遷用房支出 拆遷補償款

合計

中介機構：（公章）單位:（公章）

機構負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月參加鑒證人員： 年 月 附件1－7 前期工程費鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 規劃費用 設計費用

日 日 項目可行性研究費用 水文費用 地質費用 勘探費用 測繪費用 七通一平支出

合計

中介機構：（公章）單位:（公章）

機構負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月 日

參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－8 建筑安裝工程費鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 建筑工程費用 安裝工程費用 支付給承包方費用 其他建筑安裝工程費用 其 中

合計

中介機構：（公章）單位:（公章）

機構負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月 日 參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－9 基礎設施費鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 開發小區內道路 供水工程支出 供電工程支出 供氣工程支出 排污工程支出 排洪工程支出 通訊工程支出 照明工程支出 環衛工程支出 綠化費用

其他設施工程發生的支出 其 中

合計

中介機構：（公章）單位:（公章）

機構負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月

參加鑒證人員： 年 月 附件1－10 開發間接費用鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 管理人員工資 職工福利費 折舊費

日 日 修理費 辦公費 水電費 勞動保護費 周轉房攤銷費 其他發生的間接費用 其 中

合計

中介機構：（公章）單位:（公章）

機構負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月 日

參加鑒證人員： 年 月 日

附件1－11 公共配套設施費鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次分配扣除金額 本次未扣除金額 備注 物業管理用房費用 變電站費用 熱力站費用 水廠費用 居委會用房費用 派出所用房費用 幼兒園用房費用 學校用房費用 托兒所用房費用 公共廁所費用 自行車棚用房費用 郵電通訊用房費用

其他非營業性公共設施費用 其 中：

合計

中介機構：（公章）機構負責人： 中國注冊稅務（會計）師:（簽章）參加鑒證人員：

附件1－12 利息支出鑒證表

納稅人名稱 納稅人地址 聯系人 電話

經濟類型 行 業 直接主 管部門

開戶銀行 賬 號 郵 政

單位:（公章）財務負責人： 年 月 日 年 月 日金額單位：元

編 碼 項目名稱

項目地址 銀行同期利率： 金融機構名稱 行 次 借款 金額 借款

期限 利率 允許列支利息金額

合計

中介機構：（公章）

機構負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）

參加鑒證人員：

附件1－13 與轉讓房地產有關的稅費鑒證表

單位:（公章）財務負責人： 年 月 日 年 月 日 金額單位：元 委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項 目 行 次 應繳納稅款金額 實際繳納稅款金額 備注 營業稅 1 城市維護建設稅 2 教育費附加 3 地方教育附加 4 5 6 7 8 9 10 11 已納稅額合計 12

中介機構：（公章）

機構負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）

參加鑒證人員：

附件2 土地增值稅清算申請表 單位：平方米

單位:（公章）財務負責人： 年 月年 月 日 日 納稅人名稱 納稅人地址 納稅人識別號 聯系人及電話 項目名稱 項目地址

項目總建筑面積 應銷售總面積

已預（銷）售總面積 已預（銷）售面積占應銷售面積比例 ％ 納稅人申請理由：

單位簽章： 法人簽章：

年 月 日 主管稅務機關意見： 簽章：

簽字： 年 月 日

填表說明：

1、房地產開發企業應在辦理土地增值稅清算手續時據實填寫本表。

2、項目清稅終了后，本表與納稅申報表及清稅相關資料一同存檔。

3、本表一式兩份，地方主管稅務機關審核蓋章后，由稅務機關、納稅人各留存一份。

附件3－01 土地增值稅清算通知書 號

：

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發［2006］187號）及《遼寧省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》的有關規定，你（單位）的 項目，已符合土地增值稅清算條件，請你單位自收到本通知之日起90個工作日內，到

辦理土地增值稅清算手續。

簽章： 年 月 日

附件3－02 土地增值稅清算受理通知書

號

：

經審查，你（單位）申報的 清算稅款項目，符合受理條件，現予受理。本機關將于受理后90個工作日內做出核準決定。

簽章： 年 月 日

附件3－03 土地增值稅清算補充材料通知書

號

：

經審查，你（單位）申請的 清算稅款項目，需補正清算材料。請你（單位）于接到本通知書之日起30個工作日內補正有關清算材料。補正材料時間不計入本次清算核準時限內。

需要補正提交的清算材料及要求如下：

簽章： 年 月 日

附件3－04 土地增值稅中止清算審核通知書 號

：

經審查，你（單位）申請的 清算稅款項目，需補正清算材料，本機關決定中止審核。請你（單位）于接到本通知書之日起30個工作日內補正有關清算材料。補正材料時間不計入本次清算核準時限內。未按規定期限提交補正清算材料的，按《遼寧省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》第十九條有關規定處理。需要補正的清算材料和要求如下：

簽章

年 月 日 附件3－05 土地增值稅終止清算審核通知書 號

：

根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則、《遼寧省土地增值稅清算管理辦法》等有關政策規定，經對你（單位）申請的 清算項目情況進行了審核，稅務機關認為不符合土地增值稅清算的有關規定，決定終止清算審核。終止審核的理由如下：

簽章：

年 月 日

附件3－06 土地增值稅核定征收通知書

號

：

根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發［2006］187號）及《遼寧省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》的有關規定，稅務機關決定對你（單位）項目按確定的銷售收入 %的征收率，核定征收土地增值稅。核定征收的理由如下：

簽章：

年 月 日

附件４

土地增值稅清算材料清單 納稅人名稱：

清算項目名稱：

清算項目座落地址： 編號：第 號

序號 材料名稱 備注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

附件５

土地增值稅清算各項通知書編號說明

土地增值稅清算各項通知書編號共計18位阿拉伯數字，前兩位為省籍代碼（21），三四位為市籍代碼，五六位為縣區籍代碼，七八位為機構代碼，如征收科01、綜合科02等，各地可自行排列，九十位為事項代碼，固定為：01：清算通知書（附件3－01）02：清算受理通知書（附件3－02）、03：清算補充材料通知書（附件3－03）、04：中止清算審核通知書（附件3－04）、05：終止清算審核通知書（附件3－05）、06：核定征收通知書（附件3－06），十一至十四位為年份代碼，十五至十八位為流水號。

第五篇：關于房地產開發企業土地增值稅清算管理

關于房地產開發企業土地增值稅清算管理

(2008-04-07 11:20:01)河南省地方稅務局關于轉發國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（豫地稅函〔2007〕16號）

各省轄市地方稅務局、省直屬稅務分局、省直屬小浪底稅務分局,鞏義市、項城市、永城市、固始縣、鄧州市地方稅務局：

現將國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）（以下簡稱通知）轉發給你們，并結合我省實際情況補充如下規定，請一并貫徹執行。

一、土地增值稅的清算條件

（一）符合《通知》清算條件

（二）的納稅人，應在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關申報辦理清算手續。

（二）對轉讓土地或以轉讓土地為主的（建筑物占總售價30％以內）納稅人，原則上采取查賬征收方式進行清算。

對非房地產開發企業轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的，比照上述規定執行。

（三）納稅人申請辦理土地增值稅清算時，需報送的資料除按《通知》規定的資料外，還應填寫土地增值稅的清算表

（一）（二）（見附件二）、報送清算前的各月土地增值稅申報表和完稅憑證。

二、土地增值稅的扣除項目

（一）普通標準住宅與其他用房同體的扣除項目問題

普通標準住宅與其他用房同一體（豪華住宅、寫字樓、商業用房及辦公用房）的，在計算扣除項目時，應根據土地增值稅政策規定分別計算扣除項目和增值額，凡不能準確計算扣除項目和增值額的，不得享受普通標準住宅減免稅稅收優惠政策。

（二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，由主管稅務機關按照核定征收方式征收土地增值稅。

三、土地增值稅的審核簽證

從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構的準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等問題，由河南省地方稅務局另行規定。

四、土地增值稅的預征率

土地增值稅預征率仍按河南省地方稅務局豫地稅函〔2004〕125號文件相關規定執行。

五、土地增值稅的核定征收率

（一）核定征收率 普通標準住宅 1.5% 普通標準住宅及土地以外的其他房地產項目 3.5% 土地 5% 土地是指轉讓土地或以轉讓土地為主（建筑物占總售價的30%以內）的行為。凡納稅人轉讓普通標準住宅、豪華住宅、寫字樓、商業用房、辦公用房的收入，應分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。

（二）二手房轉讓的核定征收率

對個人轉讓二手房的，凡能夠正確計算收入和扣除項目的，按土地增值稅的相關規定，納稅人可向主管稅務機關申報辦理清算手續。對不符清算條件的納稅人可按照核定征收方式征收土地增值稅。

核定征收率為：普通標準住宅1%，普通標準住宅以外的其他房地產項目2%。

六、新老政策的銜接

（一）已采取核定征收方式的房地產開發企業，自2007年2月1日起按本通知的規定調整核定征收率。轉讓土地的應按查賬征收方式進行清算。

已采取查賬征收方式的房地產開發企業，按本《通知》的規定進行清算。

（二）自2007年2月1日起，凡對房地產開發企業采取查賬征收方式或核定征收方式的，一律改按項目進行清算或核定。

（三）本《通知》執行之日起，納稅人需調整征收方式的，由省轄市地方稅務局確定。

附件：土地增值稅清算表 二○○七年一月三十日

國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知 各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區國家稅務局：

為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3.直接轉讓土地使用權的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

4.省稅務機關規定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產的收入確定

（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

（三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： 1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應報送的資料

符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。

納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

（一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；

（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

六、土地增值稅清算項目的審核鑒證

稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

八、清算后再轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執行。各省稅務機關可依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。