第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拆遷就地安置的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅案例分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拆遷就地安置的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅

及企業(yè)所得稅計(jì)算的案例分析

開(kāi)發(fā)商從事拆遷建房，目的是取得舊房所在地的土地資源，被拆遷戶的舊房實(shí)際包含了土地價(jià)值，開(kāi)發(fā)商新建的商品房同樣包含地價(jià)款，否則雙方?jīng)]法協(xié)商一致完成拆遷。被拆遷方考慮重新購(gòu)置房屋所需要的代價(jià)，開(kāi)發(fā)商考慮新建商品房的成本、利潤(rùn)及稅金等問(wèn)題，最終形成雙方都可以接受的對(duì)價(jià)，完成拆遷合同的簽訂和兌現(xiàn)。因此按照公允價(jià)值計(jì)量是符合交易、會(huì)計(jì)核算和稅收處理的一般原則的，但是考慮到拆遷等等因素，稅收有不同規(guī)定。

開(kāi)發(fā)商拆遷安置方式從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，對(duì)拆遷房和回遷房應(yīng)該分解為兩個(gè)稅收業(yè)務(wù)處理，一是被拆遷戶將被拆遷的房屋轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，二是被拆遷戶重新購(gòu)置房產(chǎn)。拆遷補(bǔ)償常見(jiàn)有三種方式：即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償（互補(bǔ)差價(jià)）相結(jié)合。這里討論“拆一還一，就地安置，互補(bǔ)差價(jià)”的涉稅處理。這里從開(kāi)發(fā)商方面涉稅情況進(jìn)行分析。

具體就是,開(kāi)發(fā)商對(duì)拆遷還房如何確定營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)及納稅金額？如何確定將來(lái)清算土地增值稅的收入和扣除項(xiàng)目金額？如何確定企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入？

開(kāi)發(fā)商以自己建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，實(shí)際上是房地產(chǎn)公司以自己的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)或者換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，按照稅法規(guī)定，應(yīng)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅及企業(yè)所得稅。

一、關(guān)于營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的規(guī)定。

內(nèi)資企業(yè)可以參照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào)）規(guī)定：“對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按 同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。”

那么成本價(jià)確定之后，具體如何核定營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額呢？視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條第三款核定營(yíng)業(yè)額的規(guī)定，核定公式是，營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率），公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

其中的營(yíng)業(yè)成本或工程成本不包括期間費(fèi)用（即營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）。就是該開(kāi)發(fā)樓盤的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)該注意的是要包括地價(jià)和公共配套設(shè)施費(fèi)用等，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中開(kāi)發(fā)成本的內(nèi)容。

二、土地增值稅收入和扣除項(xiàng)目金額的確定。

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

應(yīng)該注意的是，土地增值稅拆遷安置計(jì)算的問(wèn)題處理，按照國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入時(shí)，沒(méi)有按照成本利潤(rùn)率確定收入的規(guī)定，這與土地增值稅的立法原則是一致的，即對(duì)超額土地收益進(jìn)行調(diào)節(jié)，如果按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定營(yíng)業(yè)稅或者企業(yè)所得稅的一般成本利潤(rùn)率規(guī)定處理，土地的超額收益不可能 被正確反映出來(lái)，因此必須是公允市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條的規(guī)定是，“

三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。”

三、企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入確定的規(guī)定。

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條第的規(guī)定，即企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/p>

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。因?yàn)檫@里主要討論“拆一還一，就地安置，互補(bǔ)差價(jià)”的涉稅處理，所以采取第（三）種辦法計(jì)算。

收入（或利潤(rùn)）=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）

因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷售不動(dòng)產(chǎn)屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，且營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，所以該組成計(jì)稅價(jià)格應(yīng)加計(jì)營(yíng)業(yè)稅稅額。

此時(shí)營(yíng)業(yè)稅視同銷售收入按照成本利潤(rùn)率計(jì)算的收入與企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入一致。除非當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)單獨(dú)規(guī)定了與營(yíng)業(yè)稅核定營(yíng)業(yè)額不一的企業(yè)所得稅確定收入的行業(yè)成本利潤(rùn)率。

筆者認(rèn)為，除非當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商同類同期房屋開(kāi)發(fā)的毛利率大大低于稅務(wù)機(jī)關(guān)的成 本利潤(rùn)率，企業(yè)可能提出成本利潤(rùn)率偏高的異議外，只能按照文件執(zhí)行。

案例分析：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取就地拆遷安置、以一還一，互補(bǔ)差價(jià)的補(bǔ)償方式開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本情況是，樓盤可供銷售面積100000平方米，其中回遷戶20000平方米，土地征用支付稅費(fèi)（包括契稅不含土地轉(zhuǎn)讓合同印花稅）5000萬(wàn)元，拆遷補(bǔ)償費(fèi)1000萬(wàn)元，其中，不涉及回遷戶住房的其他拆遷補(bǔ)償費(fèi)410萬(wàn)元，被拆遷200戶，被拆遷面積17000平方米，回遷面積20000平方米，有20戶拆遷戶原有門面及減少回遷住宅面積因素，開(kāi)發(fā)商支付補(bǔ)償款590萬(wàn)元。有180戶拆遷戶超面積補(bǔ)差價(jià)款2190萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商做預(yù)售售房款處理。前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用共支付9000萬(wàn)元。該開(kāi)發(fā)商同一地段同期同類型商品房平均銷售價(jià)格為6000元/平方米。當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率是15%（假定營(yíng)業(yè)稅與企業(yè)所得稅核定收入的行業(yè)成本利潤(rùn)率一致）。

企業(yè)賬務(wù)處理情況如下：

1、支付地價(jià)款時(shí)，借：開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)——土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、契稅5000萬(wàn)元 貸：銀行存款－ 5000萬(wàn)元

2、支付與回遷戶無(wú)關(guān)的其他補(bǔ)償款

借：開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)——拆遷補(bǔ)償費(fèi)410萬(wàn)元 貸：銀行存款 410萬(wàn)元

3、收到180戶回遷戶超出被拆遷房屋面積補(bǔ)償?shù)牟顑r(jià)款時(shí)，借：銀行存款 2190萬(wàn)元

貸：預(yù)收賬款－拆遷補(bǔ)償費(fèi)（回遷戶）2190萬(wàn)元

涉稅提示：（1）、開(kāi)發(fā)商收到回遷戶的補(bǔ)差款在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)抵減本項(xiàng) 目拆遷補(bǔ)償費(fèi)，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額是按照凈支出處理的。（2）、在涉及營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅的收入時(shí)，是其計(jì)稅依據(jù)，這種根據(jù)安置房屋計(jì)算出來(lái)的補(bǔ)差“費(fèi)用”，是正常銷售收入的組成部分。

4、開(kāi)發(fā)商支付回遷戶的差價(jià)款時(shí)，借：開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)——拆遷補(bǔ)償費(fèi)（回遷戶）590萬(wàn)元 貸：銀行存款 590萬(wàn)元

5、開(kāi)發(fā)商支付其他開(kāi)發(fā)成本

借：開(kāi)發(fā)成本——前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等9000萬(wàn)元 貸：銀行存款 9000萬(wàn)元 計(jì)算過(guò)程如下：

1、拆遷安置房屋的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)：

開(kāi)發(fā)成本是5000+410+590+9000=15000萬(wàn)元，單位成本是15000萬(wàn)元÷100000平方米=1500元/平方米。＋－×÷

營(yíng)業(yè)額為17000×1500×(1+15%)/（1－5%）=17000×1914.***元。開(kāi)發(fā)商本期拆遷補(bǔ)償安置，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅為

30868430元+21900000元=52768430元×5%=2638421.50元。

2、土地增值稅的計(jì)稅收入和扣除金額項(xiàng)目的計(jì)算。

土地增值稅是采取一定方式進(jìn)行計(jì)算后征收的，如加計(jì)扣除、“三項(xiàng)費(fèi)用的扣除”等不需要直接取自開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)（即使開(kāi)發(fā)商該三項(xiàng)費(fèi)用真實(shí)的會(huì)計(jì)科目核算的數(shù)據(jù)，小于土地增值稅計(jì)算的扣除項(xiàng)目金額的數(shù)據(jù)，也不按照孰低的原則處理）。回遷戶土地增值稅的計(jì)稅收入沒(méi)有成本利潤(rùn)率計(jì)算的規(guī)定，如上上所述主要是調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地超額收益，即必須按照國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條的規(guī)定處理。收入按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

該開(kāi)發(fā)商拆遷安置房部分的收入，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，與營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)、企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的概念是不一樣的，應(yīng)該如下計(jì)算。20000×6000=120000000元

因?yàn)榇颂幇凑帐袌?chǎng)價(jià)計(jì)算，已經(jīng)包括了超面積補(bǔ)差收入，超面積補(bǔ)差的計(jì)算價(jià)格一般不會(huì)超過(guò)市場(chǎng)價(jià)，所以不能再將開(kāi)發(fā)商賬上取得的補(bǔ)差收款計(jì)算進(jìn)來(lái)。按照國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)的規(guī)定，回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。因此，針對(duì)該拆遷安置200戶的扣除項(xiàng)目金額，開(kāi)發(fā)成本部分中的“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)——征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”是： 征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)5000+410+590-2190=6000-2190萬(wàn)元=3810萬(wàn)元。該開(kāi)發(fā)商計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本是3810+9000=12810萬(wàn)元。

3、企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的計(jì)算

銷售（營(yíng)業(yè)）收入 30868430元+21900000元=52768430元

涉稅提示：（1）具體填報(bào)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表時(shí)，稅收規(guī)定視同銷售可以作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)及業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等的扣除基數(shù)，考慮到該表的勾稽關(guān)系，因此填報(bào)方法如下。

在附表《收入明細(xì)表》第13行規(guī)定，納稅人會(huì)計(jì)上不作為銷售核算、但按照稅收規(guī)定視同銷售確認(rèn)的應(yīng)稅收入。具體填報(bào)在第14行“非貨幣性交易視同銷售收入”，填報(bào)納稅人發(fā)生非貨幣性交易行為，會(huì)計(jì)核算未確認(rèn)或未全部確認(rèn)損益，按照稅收規(guī)定應(yīng)視同銷售確認(rèn)應(yīng)稅收入。納稅人按照國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度已確認(rèn)的非貨幣性交易損益的，直接填報(bào)非貨幣性交易換出資產(chǎn)公允價(jià)值與已確認(rèn)的非貨幣交易收益的差額。軟件填報(bào)的其他附表，涉及銷售收入數(shù)據(jù)的，如附表八廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)跨年度納稅調(diào)整表相應(yīng)的自動(dòng)填列等等。

與此對(duì)應(yīng)的在附表《成本費(fèi)用明細(xì)表》第12行，填報(bào)“視同銷售成本”，填報(bào) 納稅人會(huì)計(jì)上不作為銷售核算、但按照稅收規(guī)定視同銷售確認(rèn)的應(yīng)稅成本，具體對(duì)應(yīng)在行中填報(bào)。

（2）拆遷安置戶辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)，取得的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票金額與視同銷售金額、補(bǔ)差款品迭后一致。

第二篇：增值稅消費(fèi)稅營(yíng)業(yè)稅企業(yè)所得稅總結(jié)

增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅總結(jié)

征收對(duì)象

【增值稅】銷售貨物、提供加工維修修配勞務(wù)、進(jìn)口貨物 【消費(fèi)稅】從事生產(chǎn)、委托加工、進(jìn)口應(yīng)稅消費(fèi)品 【營(yíng)業(yè)稅】提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)限資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn) 【企業(yè)所得稅】企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得、其他所得、清算所得 計(jì)稅依據(jù)

【增值稅】按貨物/勞務(wù)金額 【消費(fèi)稅】按消費(fèi)流轉(zhuǎn)額

【營(yíng)業(yè)稅】按營(yíng)業(yè)收入額（銷售額）稅目

【消費(fèi)稅】煙、酒與酒精、化妝品、貴重首飾珠寶玉石、高檔手表、鞭炮、煙火、成品油、汽車輪胎、小汽車、摩托車、游艇、高爾夫球及球具、木質(zhì)一次性筷子、實(shí)木地板

【營(yíng)業(yè)稅】交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、文化體育業(yè)、郵電通信業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、服務(wù)員、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn) 應(yīng)納稅額

【增值稅】當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額

【消費(fèi)稅】應(yīng)稅消費(fèi)品的銷售額（含銷售稅而不含增值稅的銷售額）

【營(yíng)業(yè)稅】全部?jī)r(jià)款+價(jià)外費(fèi)用（價(jià)外費(fèi)包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、其他各種性質(zhì)的價(jià)外費(fèi)用）【企業(yè)所得稅】收人總額—不征稅收人—免稅收人—各項(xiàng)準(zhǔn)許扣除—前虧損，剩下的余額

納稅的發(fā)生時(shí)間和期限

【增值稅】收訖銷售款項(xiàng)或取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，先開(kāi)具發(fā)票的為開(kāi)具發(fā)票當(dāng)天，期限分別為1，3，5，10，15日，1個(gè)月或者1個(gè)季度

【營(yíng)業(yè)稅】生產(chǎn)的應(yīng)稅消費(fèi)品于銷售時(shí)納稅，進(jìn)口~于報(bào)關(guān)進(jìn)口環(huán)節(jié)納稅，金銀首飾鉆石在零售環(huán)節(jié)納稅，期限和增值稅期限一樣

【營(yíng)業(yè)稅】收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收人款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，期限分別為5，10，15日，1個(gè)月或者1個(gè)季度

【企業(yè)所得稅】按年計(jì)征，分月或季度預(yù)繳，多退少補(bǔ)，納稅自公歷1月1日起至12月31日止

納稅地點(diǎn)（省略“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅”這些字）

【增值稅】①固定業(yè)戶→其機(jī)構(gòu)所在地②（固定業(yè)戶到外縣）開(kāi)具證明的→其機(jī)構(gòu)所在地③未開(kāi)具證明的→銷售地或勞務(wù)發(fā)生的④非固定業(yè)戶→銷售地或者勞務(wù)所在地⑤進(jìn)口貨物→報(bào)關(guān)地海關(guān)

【消費(fèi)稅】①銷售及自產(chǎn)自用→納稅人機(jī)構(gòu)所在地/居住地②委托加工→委托方向其機(jī)構(gòu)所在地/居住地③進(jìn)口應(yīng)稅消費(fèi)品→進(jìn)口人或其代理人向報(bào)關(guān)地海關(guān)

【營(yíng)業(yè)稅】①提供應(yīng)稅勞務(wù)→其機(jī)構(gòu)所在地/居住地②轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)→其機(jī)構(gòu)所在地/居住地③銷售不動(dòng)產(chǎn)→不動(dòng)產(chǎn)所在地；★特殊④提供建筑勞務(wù)以及國(guó)務(wù)院財(cái)政部、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)→應(yīng)稅勞務(wù)所在地⑤轉(zhuǎn)讓出租土地使用權(quán)→土地所在地

【企業(yè)所得稅】①居民企業(yè)→企業(yè)登記注冊(cè)地（注冊(cè)地在境內(nèi)）和實(shí)際管理機(jī)構(gòu)所在地（注冊(cè)地在境外）②非居民企業(yè)（有實(shí)際聯(lián)系）→機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所所在地③非居民企業(yè)（沒(méi)有實(shí)際聯(lián)系）→扣繳義務(wù)所在地

第三篇：土地增值稅案例分析

土地增值稅清算案例及47個(gè)涉稅疑難問(wèn)題處理技巧

為了進(jìn)一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程序，市局編寫了土地增值稅三道案例題，供對(duì)照參考。對(duì)于三道案例題中提供的數(shù)據(jù)情況請(qǐng)忽略。案例一

北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項(xiàng)目，在2006年7月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。稅務(wù)部門對(duì)該公司所提供的有關(guān)清算項(xiàng)目資料進(jìn)行了驗(yàn)收，特別是對(duì)《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《鑒證報(bào)告》)中內(nèi)容和格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗(yàn)后，同意“東園小區(qū)”項(xiàng)目辦理土地增值稅清算手續(xù)。在公司提交的“東園小區(qū)”項(xiàng)目《鑒證報(bào)告》中披露的具體情況如下：

—、整體項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介

1、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2001年2月以(2001)231號(hào)文件批準(zhǔn)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的，座落于東城區(qū)XX號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方米。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。

2、該項(xiàng)目于2002年初開(kāi)工建設(shè)，于2003年5月開(kāi)始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書(shū)中批復(fù)商品房銷售面積170,000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫(kù)等面積30，000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12,000平方米。

3、截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商業(yè)用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對(duì)外出租4000平方米。

4、公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫(kù)3500平方米。

5、該項(xiàng)目在2006年5月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)”。

6、根據(jù)房屋測(cè)繪部門對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計(jì)算后，每套平均125平方米，屬于2級(jí)土地，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價(jià)格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為2.5，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

7、該項(xiàng)目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。二.取得收入情況說(shuō)明

該單位于2003年5月開(kāi)始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收人總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255,000,000元；出售辦公用房25,000平方米，取得銷售收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。

對(duì)于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。

三、扣除項(xiàng)目情況說(shuō)明

(一)取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000元。單位提供的“x號(hào)土地出讓合同”及京房地［低］字X號(hào)地價(jià)繳款證明，“東園小區(qū)”項(xiàng)目已向北京市國(guó)有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元(不含公共配套設(shè)施政府贈(zèng)送的占地面積)。該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000元? 具體計(jì)算可采取以下兩種方法： 1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元； 2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。(二)開(kāi)發(fā)成本

經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項(xiàng)目工程成本為493,600,000元，該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額為394,880,000元。其中：

(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：39,700,000元。(2)前期工程費(fèi)：115,070,700元。(3)建筑安裝工程費(fèi):290,000,000元。(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1,586,000元。(5)公共配套設(shè)施費(fèi)：27，942，700元。(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi):19,300,600元。(開(kāi)發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源見(jiàn)《鑒證報(bào)告》相關(guān)表格。)分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過(guò)程為：

1、土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)39,700,000元+前期工程費(fèi)115,070，700元+建筑安裝工程290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,586，000元+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=465,657,300元。具體計(jì)算可采取以下兩種方法：

465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元；? 465,657,300*80﹪=372,525,840元?

2、公共配套設(shè)施費(fèi):27,942,700元，本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費(fèi)用22,354,160元。

?27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無(wú)法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。

(四)繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加7,150,000元。(五)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為

(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項(xiàng)目的總金額為:362,560,000(地價(jià)）+394，880，000（開(kāi)發(fā)成本）+75，744，000（開(kāi)發(fā)費(fèi)用）+78，650，000(稅金）+151，488，000（加計(jì)扣除）=1,063,322,000元。

四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過(guò)程

該項(xiàng)目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過(guò)程

1、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900,000,000元

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為120,000/160,000=75﹪

扣除項(xiàng)目金額=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元 增值額=900,000,000-797,491,500=102,508,500元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為102,508,500/797,491，500=12.85﹪

該項(xiàng)目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分，因增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20﹪，應(yīng)免征土地增值稅。(二)其他商品房計(jì)算過(guò)程

出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元

已出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40,000/160，000=25﹪

扣除項(xiàng)目金額=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元 增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為264,169,500/265，830，500=99.38﹪? 適用稅率為40﹪ 應(yīng)納土地增值稅為：

(264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元

已納土地增值稅為:5,000,000元 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：

92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元?

五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況(一)對(duì)清稅資料的審核 稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)納稅人提供的相關(guān)資料及《鑒證報(bào)告》中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，對(duì)該清算項(xiàng)目審核確認(rèn)情況如下：(二)確定銷售收入1,430,000,000元

根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表中的銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入等，對(duì)該項(xiàng)目出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255，000，000元；出售辦公用房25，000平方米,取得銷售收入275,000,000元，進(jìn)行核對(duì)后，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

同時(shí)對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用核算情況進(jìn)行審核，未發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外“其他應(yīng)付款”帳戶單獨(dú)收取的，可以不作為收入。

根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)于該項(xiàng)目取得租金收入200,000元，不屬于征稅范圍。(三)確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額

土地增值稅扣除項(xiàng)目確定時(shí)，應(yīng)按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進(jìn)行分配后，確定本次清算允許扣除項(xiàng)目總金額為1,052,922,000,其中：

1、取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額為362,560,000元 經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的金額為:386,880,000元。

(1)經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認(rèn)金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為31,760,000元，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

(2)?首先通過(guò)對(duì)《鑒證報(bào)告》中扣除“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的相關(guān)附表中列舉的明細(xì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的范圍。

其次，根據(jù)納稅人提供的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)報(bào)表及中介機(jī)構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤螅_認(rèn)的四項(xiàng)費(fèi)用本次扣除金額為340,765,840元，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。公式：

([前期工程費(fèi)115,070,700元+建筑安裝工程費(fèi)+290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,586,000元+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=425,957,300元］*80﹪=340,765,840元)另外，通過(guò)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算后，該項(xiàng)目四項(xiàng)費(fèi)用每平方米工程造價(jià)的金額為2129.79元，不高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的2006年“居住”(高層普通住宅-毛坯房)及“商業(yè)”類每平方米建安造價(jià)金額。(3)公共配套設(shè)施費(fèi)用的審核 經(jīng)對(duì)納稅人提供的《鑒證報(bào)告》“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對(duì)外開(kāi)放經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的設(shè)施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費(fèi)用從公共配套設(shè)施扣除總費(fèi)用中剔除，確認(rèn)該清算項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)用的金額為17,942,700元，按清算面積分?jǐn)偤螅敬卧试S扣除的金額14，354,160元。公式： 17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元? 對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi)用中的車庫(kù)費(fèi)用金額，由于納稅人提供了人防工程證明，允許分?jǐn)偪鄢?/p>

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核

《鑒證報(bào)告》中對(duì)該單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按率扣除計(jì)算的金額，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后已對(duì)游泳館列支的費(fèi)用10,000,000元進(jìn)行調(diào)減，因此，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10﹪進(jìn)行重新計(jì)算后應(yīng)扣除金額為74,944,000元。

4、扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元，經(jīng)審核后沒(méi)有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

5、重新計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為

(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元?。經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除項(xiàng)目的總金額為:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元(四)修正后的應(yīng)納稅款計(jì)算

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過(guò)程

經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。出售住宅取得收入900,000,000元

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為：120,000/160,000=75﹪

扣除項(xiàng)目金額=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元 增值額=900,000,000-789,691，500=110,308,500元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為110,308,500/789，691，500=13.97﹪

通過(guò)對(duì)出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分的應(yīng)納稅款計(jì)算后，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20﹪，應(yīng)兔征土地增值稅。

2、其他商品房計(jì)算過(guò)程

出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元

其他商品房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40，000/160,000=25﹪

扣除項(xiàng)目金額=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元 增值額=530,000，000-263，230，500=266,769,500元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為266,769,500/263,230,500=101.34﹪ 適用稅率為50﹪ 應(yīng)納土地增值稅為：(266,769,500*50﹪)=93,900,175元

已納土地增值稅為：5，000,000元 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：88,900,175元

六、對(duì)東園小區(qū)項(xiàng)目審核后有關(guān)的附列情況：(一)總建筑面積200,000平方米(二)批準(zhǔn)可銷售面積170,000平方米(三)已出售面積160,000平方米(四)取得收入1,430,000,000元

(五)本次清算扣除項(xiàng)目總金額為：1,052,922,000元。

1、本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額362,560,000元。

2、本次清算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本386,880,000元。

3、本次清算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用74,944,000元。

4、本次清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元。

5、本次清算加計(jì)扣除金額為149,888,000元。

(六)本次清算每平方米允許分?jǐn)偪鄢慕痤~6580.76元。

﹪)-(263,?230,500*15

1、雙方均不支付補(bǔ)價(jià)的土地置換中的土地增值稅處理 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字（1995）6號(hào)）第二條規(guī)定：條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。基于此規(guī)定，在土地置換中，如果換出土地是國(guó)有土地，并且國(guó)有土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，屬于土地增值稅應(yīng)稅行為，應(yīng)該征收土地增值稅，如果國(guó)有土地使用權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]第645號(hào)）的規(guī)定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。則需要繳納增值稅。總之，雙方均不支付補(bǔ)價(jià)的土地置換的行為，無(wú)論是否辦理土地使用證的變更手續(xù)，都應(yīng)該繳納土地增值稅處理。

2、將國(guó)家無(wú)償劃撥的土地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù)，的土地增值稅處理

根據(jù)《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]第645號(hào)）的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。因此，將國(guó)家無(wú)償劃撥的土地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù)，應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。

3、未取得項(xiàng)目立項(xiàng)也未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷售的土地增值稅處理 《土地增值稅宣傳提綱》（國(guó)稅函發(fā)（1995）110號(hào)）第四第規(guī)定：根據(jù)《條例》的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅??。二是只有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。??

根據(jù)上述文件精神，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在租賃土地上開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行“轉(zhuǎn)讓”的，不繳納土地增值稅。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)工程，在工程項(xiàng)目登記備案時(shí)，沒(méi)有進(jìn)行分期項(xiàng)目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項(xiàng)目分期建設(shè)，在做土地增值稅清算時(shí)，是否可以自行劃分的分期建設(shè)為項(xiàng)目單位進(jìn)行匯算？

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）的規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。因此，在土地增值稅清算時(shí)，不能以企業(yè)自行劃分的分期工程建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對(duì)被拆遷房屋以新建房補(bǔ)償，在計(jì)算土地增值稅如何處里，如果補(bǔ)償面積超過(guò)拆遷合同確定的補(bǔ)償面積，如何處理？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對(duì)被拆遷房屋以新建房補(bǔ)償，在拆遷時(shí)以合同約定的房屋拆補(bǔ)償款作為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并在新建房補(bǔ)償拆遷房交付時(shí)，按合同約定的房屋拆補(bǔ)償款計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入。如果實(shí)際以新建房補(bǔ)償?shù)拿娣e超過(guò)拆遷合同約定的補(bǔ)償面積，超過(guò)部分的面積按企業(yè)銷售同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算銷售收入。

6、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房?jī)r(jià)，但不包含轉(zhuǎn)讓稅金，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)，轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定？ 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房?jī)r(jià)，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)，先按以下方法計(jì)算轉(zhuǎn)讓收入：轉(zhuǎn)讓收入=合同約定轉(zhuǎn)讓價(jià)格÷（1-受讓房替轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)應(yīng)納稅收的稅率之和）。以此方法計(jì)算的轉(zhuǎn)讓收入合理的，據(jù)以計(jì)算土地增值稅，不合理的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用開(kāi)發(fā)的商品房對(duì)外投資，沒(méi)有取得貨幣收入，計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入確定

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

8、一次性獲取土地使用權(quán)，但是分期分批開(kāi)發(fā)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，如何確定扣除項(xiàng)目中獲取土地使用權(quán)所支付的金額？

答：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]第006號(hào)）第六條的規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

9、土地使用權(quán)評(píng)估增值是否可以作為成本扣除？ 納稅人對(duì)其擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估增值額無(wú)論會(huì)計(jì)上如何處里，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅時(shí)，不應(yīng)作為土地增值稅扣除項(xiàng)目。

10、單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí),土地部門收取的土地閑置費(fèi)、土價(jià)評(píng)估費(fèi)的土地增值稅處理

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的《土地增值稅宣傳提綱》（國(guó)稅函發(fā)（1995）110號(hào)）第五條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。土地部門收取的土地閑置費(fèi)不能作為取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。”。

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第十二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。因此土地估價(jià)費(fèi)能否扣除應(yīng)視具體情況而定。

11、納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對(duì)企業(yè)投資，可否作為計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目？

納稅人取得土地的應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對(duì)企業(yè)投資，如果其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金金額一致，并且取得了土地出讓金合法票據(jù)，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)作為扣除項(xiàng)目。

12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按“以地補(bǔ)路”的方式取得土地，但是該單位支付修路款時(shí)，取得的是政府部門財(cái)政收據(jù)，支付修路款是否可以作為取得土地使用權(quán)支付的金額？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)文件中或政府的其他文件中包含“以地補(bǔ)路”方式取得土地的內(nèi)容，如果道路是由其他單位施工的，并且財(cái)政部門或其他部門以代付了修路費(fèi)用，向代付單位支付的修路費(fèi)取得的是財(cái)政收據(jù)，可經(jīng)審核確認(rèn)后作為取得土地使用權(quán)支付的金額；如果道路是由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司直接施工，支付的修路費(fèi)取得的是財(cái)政收據(jù)，則不能作為取得土地使用權(quán)支付的金額。

13、對(duì)于以地補(bǔ)路（工程）的項(xiàng)目，其修路成本和承擔(dān)工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字（1995）6號(hào)）第七條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。考慮到一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盡管看似無(wú)償取得了土地，實(shí)際上取得的土地是承擔(dān)了修建道路和政府工程成本而獲得的補(bǔ)償，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應(yīng)當(dāng)核實(shí)所發(fā)生修建道路和政府工程成本的真實(shí)性，并有相關(guān)的政府文件或者合同（協(xié)議）為依據(jù)。

14、房地產(chǎn)企業(yè)將一些工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應(yīng)付賬款可否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。

根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第二十一條第一款規(guī)定：在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質(zhì)量保證金，符合合同法規(guī)規(guī)定的比例要求，并且開(kāi)具了發(fā)票，應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按規(guī)定扣除。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。”

15、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)無(wú)法完整的提供前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等開(kāi)發(fā)成本的憑證或資料，如何進(jìn)行土地增值稅的清算？

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。”

如《江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)<國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知>的通知》(蘇地稅發(fā)[2007]75號(hào))規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，各省轄市地方稅務(wù)局可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管理造價(jià)部門最新公布的建安造價(jià)定額資料, 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

所以，如果不能完整的提供前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等開(kāi)發(fā)成本的憑證或資料，可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管理造價(jià)部門最新公布的建安造價(jià)定額資料, 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

16、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督費(fèi)，是否可以扣除？

編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督費(fèi)等費(fèi)用是與工程招標(biāo)相關(guān)的費(fèi)用，按國(guó)家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定計(jì)入有關(guān)成本，并按土地增值稅政策規(guī)定扣除。

17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所建商品房裝修后銷售的，裝修成本如何扣除？

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第（四）項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將所建商品房裝修后銷售的，如果在計(jì)算轉(zhuǎn)讓收入時(shí)，向購(gòu)房方收取的裝修費(fèi)用計(jì)入計(jì)算土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入的，裝修成本可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，按規(guī)定扣除，并可作為計(jì)算加計(jì)扣除金額的基數(shù)。如果向購(gòu)房方收取的裝修費(fèi)用不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，則裝修費(fèi)用不可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。

18、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)包含項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是否包括項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

因此，計(jì)算土地增值稅時(shí)，項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)不能包含在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)里。

19、納稅人繳納的規(guī)費(fèi)可不可以作為扣除利息和管理費(fèi)用的基數(shù)？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)費(fèi)，如果按會(huì)計(jì)制度應(yīng)當(dāng)計(jì)入取得土地成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的，應(yīng)當(dāng)作為計(jì)算扣除利息和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的基數(shù)。20、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個(gè)人借款利息支出在計(jì)算土地增值稅時(shí)能否扣除（企業(yè)總機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出是否可以扣除？項(xiàng)目之間的利息費(fèi)用劃分不清，如果所發(fā)生的利息和管理費(fèi)、銷售費(fèi)用總額低于10%，如何扣除？）？

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]第006號(hào)）第七條第三款規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個(gè)人借款利息，無(wú)法取得金融機(jī)構(gòu)證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。

21、納稅人購(gòu)買土地和房產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅，如何扣除？ 《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，對(duì)購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)取得土地所繳納的契稅，按財(cái)務(wù)制定計(jì)入有關(guān)的成本，可以作為計(jì)算加計(jì)扣除金額的基數(shù)。、22、違約金是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？

企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)以外發(fā)生的支出。因此在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生的上述支出時(shí)，借記‘營(yíng)業(yè)外支出’,貸記‘銀行存款’等科目。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會(huì)計(jì)制度對(duì)違約金作為營(yíng)業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目。

23、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一幢綜合樓，1-4層是商業(yè)用房，5-20層是住宅，現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清算，經(jīng)計(jì)算，住宅為負(fù)增值，商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算；財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）十三條規(guī)定，對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額（財(cái)稅[2006]21號(hào)及[國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文對(duì)此也有規(guī)定），不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。

江蘇省地方稅務(wù)局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（蘇地稅發(fā)〔2009〕72號(hào)）第十七條規(guī)定：清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于由發(fā)改委或規(guī)劃部門批準(zhǔn)的分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否與其他類型的房屋分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

根據(jù)以上規(guī)定，除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外，同一清算單位中的不同類別的商品房不分別計(jì)算增值額和增值率。

24、已核定項(xiàng)目如何適用核定征收率？

已核定征收項(xiàng)目如果符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第十條第一款和第二款清算條件進(jìn)了核定征收清算的，其未售部分繼續(xù)銷售的，按清算時(shí)確定的核定征收率核定征收。

25、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，前期項(xiàng)目已核定征收，后期項(xiàng)目如何進(jìn)行清算？

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三十六條規(guī)定：對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。因此，前期項(xiàng)目已核定征收，后期項(xiàng)目也應(yīng)該核定征收。

25、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預(yù)收款，是否要預(yù)征土地增值稅？

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預(yù)收款，應(yīng)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）的第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算（單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積）。即納稅人已清算項(xiàng)目繼續(xù)銷售的，應(yīng)在銷售的當(dāng)月進(jìn)行清算，不再先預(yù)征后清算。

26、項(xiàng)目清算時(shí)未售部分的成本、費(fèi)用、稅金如何扣除？未售部分的將來(lái)的成本、費(fèi)用、稅金、預(yù)征稅款的處理？ 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第八條的規(guī)定：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。清算時(shí)未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。

未售部分在銷售時(shí)按上述方法計(jì)算其成本、費(fèi)用。未售部分銷售時(shí)已預(yù)征的稅款在計(jì)算土地增值稅予以扣除。

27、土地增值稅清算過(guò)程中，企業(yè)想享受增值額不超過(guò)20%增值額免稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，需要提供哪些證明資料？ 1）立項(xiàng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件； 2）土地管理部門劃撥土地的批準(zhǔn)文件；

3）物價(jià)部門核定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格的批件； 4）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購(gòu)房資格證明；

5）列明該項(xiàng)目的政府經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資計(jì)劃； 6）經(jīng)濟(jì)適用房銷售清冊(cè)（包括購(gòu)房人姓名和身份證號(hào)碼、準(zhǔn)購(gòu)面積、合同號(hào)、訂立合同日期、樓棟號(hào)、實(shí)際購(gòu)買面積、單價(jià)、銷售金額）；

7）主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

28、銷售經(jīng)濟(jì)適用房的車庫(kù)等，是否可享受土地增值稅的優(yōu)惠政策？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房車庫(kù)等，其面積并入經(jīng)濟(jì)適用房面積，其合計(jì)數(shù)未超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的，享受經(jīng)濟(jì)適用房政策，其合計(jì)數(shù)超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的，所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)與車庫(kù)等均不作為經(jīng)濟(jì)適用房，不應(yīng)享受經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)惠政策。

29、房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的土地增值稅處理 據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第五條規(guī)定：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的，需要繳納土地增值稅。

例如，母公司以土地進(jìn)行投資給子公司進(jìn)行資本增值，母公司購(gòu)入土地時(shí)價(jià)值500萬(wàn)，按800萬(wàn)作價(jià)投資，在投資時(shí)母子公司都不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，但子公司取得土地后向工商和建委申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，土地用來(lái)建造科研大樓，大樓建成后用于自用或出租，是否交土地增值稅？

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）的規(guī)定，母公司以土地向子公司投資時(shí)，子公司尚未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，子公司當(dāng)時(shí)不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，因此母公司以土地向子公司投資可以暫免土地增值稅。子公司取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)后，以該土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，今后如果轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。30、企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？單位將別墅贈(zèng)送給某演藝明星的行為，是否需要繳納土地增值稅？個(gè)人將其擁有的房產(chǎn)贈(zèng)與其子女，對(duì)其行為是否征收土地增值稅？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）及《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅—些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）的規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第四條規(guī)定：細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；

（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

因此，企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，不要繳土地增值稅，而單位將別墅贈(zèng)送給某演藝明星的行為，是需要繳納土地增值稅。同樣，個(gè)人將其擁有的房產(chǎn)贈(zèng)與其子女，對(duì)其行為不征收土地增值稅。

31、國(guó)有劃撥地對(duì)外有償轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)交的土地出讓金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，是否可以將交納的土地出讓金在取得的收入中扣除來(lái)計(jì)算增值額？ 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。因此，轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥用地補(bǔ)繳的土地出讓金屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額，計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除。

32、投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地增值稅的納稅義務(wù)人是誰(shuí)？

《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第一條：“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”?請(qǐng)問(wèn)：上述對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地增值稅的納稅義務(wù)人是誰(shuí)？是投資者還是接受投資的企業(yè)？

基于此規(guī)定，投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地增值稅的納稅義務(wù)人為投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，而投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)應(yīng)是接受投資企業(yè)，而且相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)投入時(shí)，所有權(quán)已歸屬于接受投資企業(yè)，再轉(zhuǎn)讓的主體只能是接受投資企業(yè)而不是投資者。

33、參加土地競(jìng)拍時(shí)支付的傭金以及工程部門發(fā)生的差旅費(fèi)可否作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目呢？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條一款規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。”傭金是支付給中介機(jī)構(gòu)而不是支付給土地出讓方或轉(zhuǎn)讓方的，因此，傭金不應(yīng)當(dāng)作為取得土地使用權(quán)所支付的金額，但可以計(jì)入管理費(fèi)用計(jì)算比例扣除。

第二款規(guī)定：“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。”因此，工程部門發(fā)生的辦公費(fèi)-——差旅費(fèi)可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。

34、受讓人替轉(zhuǎn)讓人繳納的土地出讓金可否作為轉(zhuǎn)讓人應(yīng)繳納的土地增值稅的抵扣項(xiàng)目？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。” 根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目,具體為： ?(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

因此，受讓人替轉(zhuǎn)讓人繳納的土地出讓金不能作為轉(zhuǎn)讓人應(yīng)繳納的土地增值稅的扣除項(xiàng)目。?

35、某公司向另一房地產(chǎn)公司購(gòu)買了一塊位于城市市區(qū)的土地，擬開(kāi)發(fā)為商業(yè)地產(chǎn)，并對(duì)土地上的建筑物進(jìn)行了拆除及土地的平整，并委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、勘查設(shè)計(jì)等，已支付的部份設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)入了開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)因項(xiàng)目進(jìn)行招商發(fā)生了部分費(fèi)用直接計(jì)入了管理費(fèi)用。后因其他原因，該公司將尚未開(kāi)工的該地塊進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，請(qǐng)問(wèn)：該轉(zhuǎn)讓行為的土地增值稅是否可以按開(kāi)發(fā)成本的20%加計(jì)扣除，期間費(fèi)用及利息可否按比例扣除？若認(rèn)定為直接轉(zhuǎn)讓土地，根據(jù)相關(guān)規(guī)定只能扣除取得土地支付的地價(jià)款及交納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。那么該公司已發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本（規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、勘查設(shè)計(jì)、景觀綠化養(yǎng)護(hù)支出）及相關(guān)費(fèi)用如何扣除？ 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)）文件第六條二款規(guī)定：“對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。”

因此該公司將生地變?yōu)槭斓氐拈_(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)開(kāi)發(fā)成本可以加計(jì)20%扣除，但期間費(fèi)用及利息不得扣除。

如該公司實(shí)質(zhì)上屬于未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，則根據(jù)第六條一款規(guī)定：“對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。”

則相應(yīng)的相關(guān)費(fèi)用在計(jì)算土地增值額時(shí)不得作為扣除項(xiàng)目。

36、現(xiàn)有一家房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)沿街兩層商鋪14000平方米，每平方米銷售價(jià)格6000元，現(xiàn)為提高沿街商鋪的商業(yè)價(jià)值，房地產(chǎn)公司與購(gòu)房客戶達(dá)成協(xié)議，由房地產(chǎn)公司代為沿街商鋪統(tǒng)一裝飾，收取購(gòu)房戶裝飾款5000萬(wàn)元，實(shí)際發(fā)生裝飾成本4300萬(wàn)元，收入5000萬(wàn)元應(yīng)計(jì)繳土地增值稅，請(qǐng)問(wèn)，裝飾成本4300萬(wàn)元可否享受土地增值稅加計(jì)扣除？ ? 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。因此，房地產(chǎn)公司銷售房屋建筑物所收取的有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益均要繳納土地增值稅。裝飾成本屬于開(kāi)發(fā)成本一部分，可以按規(guī)定加計(jì)扣除，即裝飾成本4300萬(wàn)元可享受土地增值稅加計(jì)扣除。?

37、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)后，清算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何確認(rèn)收入？ ? 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第十九條第一項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。?

38、A公司是一家國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，股東將一塊部分開(kāi)發(fā)的土地投資給A公司作為實(shí)收資本增加。該地塊取得時(shí)繳納的出讓金等為1億元，投資進(jìn)A公司時(shí)按評(píng)估值作價(jià)5億元，增值部分當(dāng)時(shí)已按規(guī)定繳納土地增值稅。A公司將該開(kāi)發(fā)后進(jìn)行了銷售。請(qǐng)問(wèn)A公司在計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，該土地是否可按5億元作為土地成本計(jì)算扣除額？即股東投入的土地在計(jì)算土地增值稅時(shí)如何扣除？ ? 根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）文件第五條規(guī)定：“關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。”

股東已就投資宗地申報(bào)繳納土地增值稅，A公司應(yīng)按評(píng)估值5億元作為取得土地使用權(quán)的成本，在計(jì)算土地增值稅時(shí)作為扣除項(xiàng)目處理。

39、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算時(shí)補(bǔ)繳的土地增值稅，是否需要加收滯納金？

?根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。? 40、個(gè)人將土地歸還政府取得的收入，是否需要繳納土地增值稅？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)屬于土地增值稅的征稅對(duì)象，而個(gè)人將土地使用權(quán)歸還政府的行為屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，按照規(guī)定應(yīng)繳納土地增值稅。但因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要，而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，或是由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，則免征土地增值稅。

41、土地增值稅清算時(shí)的收入如何確認(rèn)？

土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）

42、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)如何扣除？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

43、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)如何扣除？

（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條

（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

44、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)如何扣除？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

45、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)如何扣除？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

46、拆遷安置費(fèi)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)如何扣除？

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

47、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問(wèn)題。

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。0

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理,做好土地增值稅清算審核工作,根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及其相關(guān)政策規(guī)定，制定本辦法。

第二條 凡在本省境內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合土地增值稅清算條件的，均適用本辦法。

第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是土地增值稅的清算主體，符合清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)自行完成清算或委托有清算資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)完成清算。

接受委托進(jìn)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定完成清算鑒證，出具《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》，并對(duì)清算鑒證結(jié)果承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第四條 土地增值稅清算以納稅人初始填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為清算單位。分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目以分期項(xiàng)目為清算單位。同一清算單位中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通住宅及其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算增值額，計(jì)征土地增值稅。未分別核算或不能分別核算增值額的，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條

（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按合理的方式分別計(jì)算住宅和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增值額。第五條 主管地稅機(jī)關(guān)稅源管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理和監(jiān)控，對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用，及時(shí)掌握清算單位是否達(dá)到清算條件。

第二章 清算條件

第六條 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。第七條 符合下列情形之一的，主管地稅機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例達(dá)到或超過(guò)85%，或該比例雖未達(dá)到85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。同一清算單位，分多次取得銷售（預(yù)售）許可證的，在確定三年期限時(shí)應(yīng)當(dāng)從最后一次取得銷售（預(yù)售）許可證的時(shí)間算起。

（三）經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。第八條 納稅人在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，在清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓未使用及使用年限在一年以內(nèi)的房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅納稅申報(bào)，收入按實(shí)際取得的收入計(jì)算，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

清算后再銷售或轉(zhuǎn)讓使用年限超過(guò)一年以上房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。

第三章 清算申請(qǐng)與受理

第九條 凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算表》；凡屬地稅機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅進(jìn)行清算的項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)下發(fā)《土地增值稅清算通知書(shū)》，納稅人應(yīng)當(dāng)在接到清算通知之日起90日內(nèi)，到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向主管地稅機(jī)關(guān)提交有關(guān)清算項(xiàng)目資料和清算申報(bào)表，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)資料清單》和《土地增值稅清算申報(bào)表清單》。

第十一條 納稅人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、據(jù)實(shí)填寫各類清算申報(bào)表和相關(guān)表格；納稅人委托中介機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行清算鑒證的，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》中詳細(xì)列明清算項(xiàng)目的收入、扣除項(xiàng)目和進(jìn)行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。

第十二條 主管地稅機(jī)關(guān)在收到納稅人提交的清算資料時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)照《土地增值稅清算申報(bào)資料清單》和《土地增值稅清算申報(bào)表清單》所列內(nèi)容逐一核實(shí)，并嚴(yán)格按照本辦法附表格式和《土地增值稅清算管理規(guī)程》、《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行審驗(yàn)。對(duì)納稅人提交的申請(qǐng)材料格式準(zhǔn)確、內(nèi)容齊全規(guī)范的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以受理，并向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算受理通知書(shū)》交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。

對(duì)納稅人提交的申請(qǐng)材料格式不準(zhǔn)確、內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)事項(xiàng)不清楚的，應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)退回納稅人重新修改或補(bǔ)充完善，并向納稅人出具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書(shū)》，納稅人應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)將清算資料修改補(bǔ)充完整，并重新辦理稅款清算手續(xù)。

第四章 清算審核

第十三條 土地增值稅清算審核工作由縣及縣以上主管地稅機(jī)關(guān)組織實(shí)施，并應(yīng)當(dāng)自受理納稅人清算申請(qǐng)之日起90日內(nèi)（不含納稅人應(yīng)地稅機(jī)關(guān)要求增加補(bǔ)正資料時(shí)間）完成清算審核。若因特殊原因需延長(zhǎng)清算審核時(shí)間的，應(yīng)當(dāng)將延期原因和延期時(shí)間報(bào)上一級(jí)地稅機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并通知納稅人。

第十四條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)成立由領(lǐng)導(dǎo)總負(fù)責(zé)，征管、稅政、計(jì)會(huì)、稽查、二分局、稅源管理部門等相關(guān)單位共同參加的清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。領(lǐng)導(dǎo)組按清算審核的不同內(nèi)容和要求，下設(shè)收入審核、土地成本審核、其他開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用審核、稅金及其他扣除項(xiàng)目審核等若干審核小組，明確各小組的職責(zé)和分工。各審核小組應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)納稅人提供的相關(guān)票據(jù)、憑證、資料進(jìn)行認(rèn)真審查核實(shí)，出具初審意見(jiàn)，報(bào)清算審核領(lǐng)導(dǎo)組集體審議。第十五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的審核

（一）收入的確認(rèn)

1、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

2、土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以

交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

3、銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)當(dāng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。售房時(shí)向購(gòu)買方一并收取的代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為計(jì)稅收入（但不作為加計(jì)扣除的基數(shù)）。

4、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、拆遷換建、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)等行為應(yīng)當(dāng)視同銷售，按下列方法和順序確認(rèn)收入：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；按當(dāng)?shù)禺?dāng)年同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

（二）收入的審核 收入審核小組應(yīng)當(dāng)根據(jù)納稅人提供的《與收入相關(guān)的面積明細(xì)申報(bào)表》和《轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入明細(xì)申報(bào)表》，結(jié)合立項(xiàng)報(bào)告、測(cè)繪報(bào)告、規(guī)劃許可證、銷（預(yù)）售許可證等相關(guān)資料，核實(shí)與收入相關(guān)的面積之間的邏輯關(guān)系是否合理，有無(wú)應(yīng)視同銷售行為未作銷售處理的情況。同一清算單位中不同類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否分別核算收入。若發(fā)現(xiàn)納稅人提供的收入資料不實(shí)，成交價(jià)格明顯低于正常銷售價(jià)格又無(wú)正當(dāng)理由的，收入審核小組可以參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格核定收入。

（三）收入審核意見(jiàn)的出具

收入審核小組審核結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)填報(bào)收入審核相關(guān)附表，加注審核意見(jiàn)，報(bào)清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。

第十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地、新建房和配套設(shè)施發(fā)生的成本費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及國(guó)家規(guī)定的準(zhǔn)予加計(jì)20%的扣除，未實(shí)際發(fā)生的上述各項(xiàng)預(yù)提（或預(yù)付）費(fèi)用，不得扣除。

第十七條 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

（五）納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照受益對(duì)象，采用合理的分?jǐn)偡椒ǎ謹(jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

（六）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

第十八條 取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核

（一）審核取得土地使用權(quán)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際支付金額

1、結(jié)合企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、土地出讓合同、土地價(jià)款的支付憑據(jù)、契稅完稅憑證、銀行支付記錄和與政府相關(guān)部門的協(xié)議，確認(rèn)本期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“取得土地使用權(quán)所支付的金額”是否獲取合法有效憑證，口徑是否一致。拆遷補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)等與概預(yù)算是否存在明顯異常，拆遷、補(bǔ)償支出與拆遷、補(bǔ)償合同和簽收花名冊(cè)發(fā)生的金額能否互相對(duì)應(yīng)，有無(wú)政府返還和以地補(bǔ)路等情況。

2、土地征用及拆遷補(bǔ)償若由政府或者其他拆遷單位承擔(dān)，則這部分費(fèi)用已包括在取得土地使用權(quán)的金額中，審核是否有重復(fù)列支的問(wèn)題。

3、比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否存在明顯異常。

（二）審核取得土地使用權(quán)和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)支付金額分?jǐn)偙壤?/p>

1、同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，能準(zhǔn)確劃分不同項(xiàng)目占地面積的，應(yīng)當(dāng)先按占地面積分?jǐn)偼恋爻杀荆徊荒軠?zhǔn)確劃分不同項(xiàng)目占地面積的，應(yīng)當(dāng)按樓面地價(jià)（樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積）和各項(xiàng)目實(shí)際建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偛煌?xiàng)目的土地成本。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以及建有公共配套設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、經(jīng)規(guī)劃部門審核同意的規(guī)劃圖、房屋分戶（室）測(cè)繪面積對(duì)照表等資料，按照上述原則分?jǐn)偼恋爻杀荆耘卸ㄆ渫恋爻杀镜姆謹(jǐn)偸欠窈侠怼⑼暾?/p>

（三）土地成本審核意見(jiàn)的出具

土地成本審核小組應(yīng)當(dāng)根據(jù)納稅人提供的《取得土地使用權(quán)支付金額明細(xì)申報(bào)表》和相關(guān)資料，對(duì)土地成本認(rèn)真審核，計(jì)算分?jǐn)偤螅顚懲恋爻杀緦徍讼嚓P(guān)附表，加注審核意見(jiàn)，報(bào)清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。第十九條 其他開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用的審核

（一）前期工程費(fèi)與基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核

1、審核前期工程費(fèi)（包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、可研、通水、通電、通路、清理平整場(chǎng)地等費(fèi)用）和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等費(fèi)用）的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。

2、審核前期工程費(fèi)與基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否存在虛列、多列等情況，實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否相對(duì)應(yīng)。

3、多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)當(dāng)采用建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偅瑢徍似涫欠窈侠矸謹(jǐn)偂?/p>

（二）建筑安裝工程費(fèi)的審核

1、采取出包方式建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加以下審核程序：開(kāi)發(fā)企業(yè)采用甲供材料方式出包工程的，重點(diǎn)審查其提供的材料是否存在重復(fù)列支成本問(wèn)題，必要時(shí)可從合同管理部門獲取施工單位與開(kāi)發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對(duì)；或?qū)嵉夭榭错?xiàng)目工程情況，向建筑監(jiān)理公司取證；審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí)）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形。

2、采取自營(yíng)方式建設(shè)的，重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。

3、采取分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)著重審核本期清算的建筑安裝成本費(fèi)用與下期的建筑安裝成本費(fèi)用是否正確劃分；建筑安裝成本費(fèi)用是否高于建設(shè)部門公布的最新《山西省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)》標(biāo)準(zhǔn)，明顯偏高的，需提供專項(xiàng)說(shuō)明或出具中介機(jī)構(gòu)的專項(xiàng)審定報(bào)告；審核建筑安裝成本費(fèi)用是否按照合理的分?jǐn)偡椒ㄔ诟鹘ㄖ镏羞M(jìn)行分?jǐn)俒某建筑物建筑安裝成本=建筑物實(shí)際建筑面積×（清算單位總建筑安裝成本/清算單位總建筑面積）]；同一建筑物中若存在層高不同的情況時(shí)，可按層高系數(shù)加以調(diào)整，但不得增加建筑物總的建安成本；審核建筑安裝發(fā)票是否在勞務(wù)發(fā)生地地稅機(jī)關(guān)取得，否則不得扣除。

（三）其他建筑安裝成本費(fèi)用的審核

1、審核建筑安裝單位開(kāi)具的建筑安裝發(fā)票是否包含質(zhì)量保證金。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)扣留的質(zhì)量保證金，未開(kāi)具發(fā)票或未付款的，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)計(jì)入成本并加計(jì)扣除。

2、審核開(kāi)發(fā)企業(yè)是否在“開(kāi)發(fā)成本”或“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”中列支了臨時(shí)代墊的臨時(shí)水電費(fèi)、農(nóng)民工工資保證金等費(fèi)用，如列支了應(yīng)當(dāng)將其調(diào)出，不得作為開(kāi)發(fā)成本扣除。

3、審核開(kāi)發(fā)企業(yè)在“開(kāi)發(fā)成本”和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目中是否列支售樓處、樣板房的裝修費(fèi)用，上述費(fèi)用不允許作為開(kāi)發(fā)成本扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

4、土地紅線外的綠化、修路、配套等支出，不得扣除。

（四）公共配套設(shè)施費(fèi)的審核

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則審核：

1、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

2、建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

3、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售車庫(kù)、車位、地下儲(chǔ)藏間應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)區(qū)分車庫(kù)、車位、地下儲(chǔ)藏間的對(duì)外銷售、業(yè)主共有、開(kāi)發(fā)商自留三種情況；其中對(duì)外銷售的車庫(kù)、車位、地下儲(chǔ)藏間又分為有產(chǎn)權(quán)和無(wú)產(chǎn)權(quán)兩種情況。對(duì)不同情形按以下標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定成本列支：

1、有產(chǎn)權(quán)對(duì)外銷售的車庫(kù)、地下儲(chǔ)藏間，其收入應(yīng)當(dāng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫(kù)、地下儲(chǔ)藏間開(kāi)發(fā)成本應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予扣除，并加計(jì)扣除。

2、無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)、車位、地下儲(chǔ)藏間在一定期限內(nèi)讓渡使用權(quán)的，收入不作為土地增值稅清算收入，其相應(yīng)的成本費(fèi)用不可以扣除。

3、全體業(yè)主共有的車庫(kù)、地下儲(chǔ)藏間，屬于公共配套設(shè)施，相應(yīng)的車庫(kù)、地下儲(chǔ)藏間開(kāi)發(fā)成本應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予扣除，并加計(jì)扣除。

4、開(kāi)發(fā)商自留的車庫(kù)、地下儲(chǔ)藏間，因其產(chǎn)權(quán)歸屬于開(kāi)發(fā)商自有，若無(wú)對(duì)外銷售則相應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本不允許扣除。

（五）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的審核

1、審核各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用；是否含有以明顯不合理的金額開(kāi)具的各類憑證；是否全部屬于直接組織、管理清算項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用；是否將開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，如未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)、售樓處的水電、辦公費(fèi)等，記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情形；有無(wú)預(yù)提的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，是否剔除了已計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的借款費(fèi)用。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因延期建設(shè)和違規(guī)建設(shè)，被建設(shè)主管部門給予的行政性罰款，不允許在“開(kāi)發(fā)成本”“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”中歸集，若發(fā)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)予以剔除。

3、開(kāi)發(fā)企業(yè)先行為施工方職工代付社保統(tǒng)籌費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)往來(lái)科目進(jìn)行核算，不得作為扣除項(xiàng)目扣除。

4、計(jì)算開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用占全部開(kāi)發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步核實(shí)。

（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用一律按“取得土地使用權(quán)所支付金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%予以扣除。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除；若發(fā)現(xiàn)有憑證不齊全、分?jǐn)偛缓侠砘虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，則一律按“取得土地使用權(quán)所支付金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%予以扣除。

（七）其他開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用審核意見(jiàn)的出具

其他開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用審核小組應(yīng)當(dāng)根據(jù)各類合同簽訂金額和銀行支付憑證及發(fā)票取得情況，對(duì)納稅人提供的《前期工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表》、《建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表》、《基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報(bào)表》《公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報(bào)表》、《開(kāi)發(fā)間接費(fèi)明細(xì)申報(bào)表》、《利息支出明細(xì)申報(bào)表》、《扣除項(xiàng)目匯總申報(bào)表》進(jìn)行認(rèn)真比較、分析、確認(rèn)，根據(jù)清算項(xiàng)目的建筑面積占總建筑面積的比例，對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行合理分?jǐn)偅顚懛康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用審核相關(guān)附表，加注審核意見(jiàn)，報(bào)清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。

第二十條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目的審核

（一）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的確認(rèn)和審核

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加、地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)關(guān)的其他稅費(fèi)，不得在稅金中歸集。

審核與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，重點(diǎn)審核以下內(nèi)容：

1、審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的印花稅是否有重復(fù)扣除問(wèn)題。

2、審核是否有不屬于清算范圍或不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加列入清算項(xiàng)目。

3、審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否將少繳或不繳的稅費(fèi)在清算時(shí)進(jìn)行扣除。

（二）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的確認(rèn)和審核

對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本按規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。

審核其他扣除項(xiàng)目，重點(diǎn)審核以下內(nèi)容：

1、審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用是否作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本列支并進(jìn)行加計(jì)扣除。

2、審核對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除。

3、審核對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。

（三）稅金及其他扣除項(xiàng)目審核意見(jiàn)的出具

稅金及其他扣除項(xiàng)目審核小組應(yīng)當(dāng)將審核情況填入稅金及其他扣除項(xiàng)目審核相關(guān)附表，并加注意見(jiàn)，報(bào)清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。

第五章 核定征收

第二十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，地稅機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的平米售價(jià)確認(rèn)收入，按規(guī)定的核定征收率計(jì)算繳納土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)地

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的。

（六）納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價(jià)格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的。

第二十二條 對(duì)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)成本）中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。

納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，有下列情況之一的，地稅機(jī)關(guān)可參照《山西省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)》和當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除：

（一）無(wú)法按清算要求提供開(kāi)發(fā)成本核算資料的；

（二）提供的開(kāi)發(fā)成本資料不實(shí)的；

（三）發(fā)現(xiàn)《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》不真實(shí)的；

（四）虛報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的；

（五）清算項(xiàng)目中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的平米成本，明顯高于當(dāng)?shù)毓嫉乃捻?xiàng)費(fèi)用單位平米造價(jià)，又無(wú)正當(dāng)理由的。

第二十三條 凡不符合核定征收條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要 嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行清算，不得以核定征收方式代替清算工作。

第六章 審核結(jié)果的處理

第二十四條 清算審核領(lǐng)導(dǎo)組根據(jù)各清算審核小組的審核意見(jiàn)，匯總有關(guān)資料，經(jīng)清算審核領(lǐng)導(dǎo)組會(huì)議或經(jīng)辦公會(huì)議集體審議后，確定清算項(xiàng)目的增值額、適用稅率，最終做出清算審核結(jié)論。

稅源管理部門根據(jù)清算審核結(jié)論制作相應(yīng)稅務(wù)文書(shū)，送達(dá)納稅人。對(duì)需補(bǔ)繳稅款的清算項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)出具《土地增值稅清算補(bǔ)稅通知書(shū)》，由納稅人自行辦理納稅申報(bào)手續(xù)；對(duì)需退稅的清算項(xiàng)目，按照有關(guān)退稅流程辦理退稅手續(xù)；對(duì)符合核定征收條件的清算項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)明確核定依據(jù)、核定征收率、核定稅額，督促納稅人按核定稅額按期繳納稅款。

第七章 附則

第二十五條 本辦法所涉及各種稅務(wù)文書(shū)和表格式樣、填列歸集要求均附列在附件中。

第二十六條 本辦法自2014年7月1日起施行。

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

遼寧省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》及有關(guān)文件的規(guī)定，制定本辦法。

第二條 凡從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)應(yīng)辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，均適用本辦法。

第三條 對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核計(jì)算增值額的，按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的可售面積占清算項(xiàng)目可售面積的比例計(jì)算扣除項(xiàng)目金額后，分別按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入和計(jì)算的扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額。

普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，按各省轄市人民政府根據(jù)省人民政府授權(quán)制定并對(duì)社會(huì)公布標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。省轄市人民政府未制定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，按照《遼寧省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省建設(shè)廳等部門關(guān)于切實(shí)做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作實(shí)施意見(jiàn)的通知》（遼政發(fā)［2005］53號(hào)）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第四條 納稅人如委托中介機(jī)構(gòu)在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時(shí)，應(yīng)在報(bào)送有關(guān)資料的同時(shí)附送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《鑒證報(bào)告》，附件１）。

第二章 清算條件

第五條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：

（一）全部竣工并銷售完畢并按規(guī)定已預(yù)繳土地增值稅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；全部竣工并銷售完畢未預(yù)繳土地增值稅的，在補(bǔ)繳預(yù)繳土地增值稅完畢后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；

根據(jù)遼寧省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案的有關(guān)規(guī)定，以工程驗(yàn)收部門核發(fā)《遼寧省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案書(shū)》之日，作為土地增值稅清算項(xiàng)目竣工的時(shí)限；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。

第六條 符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已通過(guò)竣工驗(yàn)收，在整個(gè)預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）地方稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定有可能造成稅款流失、經(jīng)縣級(jí)（含縣級(jí)）以上主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)清算的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；

（四）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

第七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

第三章 清算申請(qǐng)、受理與審核

第八條 凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在滿足清算條件后90個(gè)工作日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算稅款手續(xù)，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》（附件２）。第九條 凡主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算通知書(shū)》（附件３－01）。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書(shū)》之日起90個(gè)工作日內(nèi)，到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算稅款手續(xù)。第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算手續(xù)時(shí)，應(yīng)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提交以下有關(guān)清算項(xiàng)目材料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（附件４）。

（一）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表，當(dāng)期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售期間的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表）等；

（二）國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)；

（三）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；

（四）清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書(shū)、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；

（五）能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；

（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、銷售單價(jià)、用途等；

（七）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

（八）清算項(xiàng)目的銷售許可證；

（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等；

（十）《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》；

（十一）《土地增值稅納稅申報(bào)表》（包括預(yù)繳完稅證明）；

（十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

第十一條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真審核納稅人提供的清算材料，對(duì)納稅人提交的清算材料齊全的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理，并向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算受理通知書(shū)》（附件3－02）。對(duì)納稅人提交的清算資料不完整、內(nèi)容不規(guī)范、審核事項(xiàng)情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改或補(bǔ)充資料，并向納稅人出具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書(shū)》（附件3－03）。納稅人須在收到《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書(shū)》之日起30個(gè)工作日內(nèi)提供清算補(bǔ)充材料，重新辦理稅款清算手續(xù)。

第十二條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請(qǐng)之日起90個(gè)工作日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求補(bǔ)充資料的時(shí)間。

第十三條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)清算工作中的工作底稿進(jìn)行檢查；審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實(shí)齊全；審核各項(xiàng)報(bào)表扣除項(xiàng)目?jī)?nèi)容與相關(guān)資料的關(guān)系是否相符等。第十四條 清算項(xiàng)目銷售收入的確定。銷售收入是指清算項(xiàng)目或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的全部?jī)r(jià)款（包括預(yù)收房款）及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。收入的確認(rèn)重點(diǎn)審核企業(yè)預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，同時(shí)應(yīng)審核向購(gòu)買方收取的房?jī)r(jià)款中是否包含代收費(fèi)用。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格核定。第十五條 對(duì)清算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額的確定，按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定計(jì)算，發(fā)生的各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額確認(rèn)扣除；對(duì)納稅人無(wú)法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得扣除。

第十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

１、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

２、建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

3、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

第十七條 對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

第四章 清算管理

第十八條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)項(xiàng)目的建設(shè)形象進(jìn)度，做好應(yīng)稅事項(xiàng)的跟蹤管理。要認(rèn)真查驗(yàn)和審核清算企業(yè)報(bào)送的相關(guān)資料，在審查清算項(xiàng)目過(guò)程中因需要納稅人進(jìn)一步補(bǔ)充與清算項(xiàng)目相關(guān)的材料時(shí)，決定中止審核，應(yīng)向納稅人開(kāi)具《土地增值稅中止清算審核通知書(shū)》（附件3－04），待納稅人重新補(bǔ)充證明材料后，再辦理稅款清算手續(xù)。

第十九條 發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按照確定的銷售收入，核定征收土地增值稅。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（二）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；

（三）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不清算的；

（四）對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價(jià)格明顯偏低的；

（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的；

（六）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的；

（七）未按規(guī)定的時(shí)間提交清算補(bǔ)正材料的。

第二十條 土地增值稅核定征收率不得低于本地區(qū)的土地增值稅預(yù)征率，各地根據(jù)本地的實(shí)際情況和相關(guān)規(guī)定，確定具體的征收率。

第二十一條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)清算審核對(duì)清算項(xiàng)目需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開(kāi)具《土地增值稅終止清算審核通知書(shū)》（附件3－05）和《土地增值稅核定征收通知書(shū)》（附件3－06）。

第二十二條 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積

第二十三條 對(duì)進(jìn)行土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳稅款的納稅人，自主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核完畢之日起15個(gè)工作日內(nèi)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款。

第二十四條 經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核后，需辦理土地增值稅退稅的，依照規(guī)定的程序辦理退稅手續(xù)，并報(bào)市局備案。

第二十五條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)檔案管理部門負(fù)責(zé)辦理完成土地增值稅清算項(xiàng)目的資料保存。土地增值稅檔案應(yīng)按項(xiàng)目歸類保存，對(duì)于成片開(kāi)發(fā)分批清算土地增值稅的項(xiàng)目，應(yīng)在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后，將相關(guān)資料移交檔案管理部門并按照檔案管理的有關(guān)規(guī)定保存。第二十六條 同時(shí)具備以下條件的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證工作，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

（一）經(jīng)國(guó)家稅務(wù)總局及其授權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)設(shè)立、通過(guò)年檢，取得《稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證》的稅務(wù)師事務(wù)所；

（二）具有取得“中華人民共和國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)”、注冊(cè)為執(zhí)業(yè)會(huì)員并通過(guò)年檢的注冊(cè)稅務(wù)師；

（三）經(jīng)工商管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)。

第五章 法律責(zé)任 第二十七條 對(duì)進(jìn)行土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳稅款的納稅人，未按規(guī)定期限繳納稅款的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》六十八條等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

第二十八條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算審核工作中，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)出具虛假鑒證報(bào)告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第九十八條規(guī)定進(jìn)行處罰。第六章 附則

第二十九條 本辦法由遼寧省地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

第三十條 本辦法中所稱“主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)”，是指縣區(qū)級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)及其所屬的分局、稅務(wù)所。

第三十一條 此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。省地方稅務(wù)局遼地稅發(fā)［2006］86號(hào)文件第六條中有關(guān)規(guī)定停止執(zhí)行。

附件１

土 地 增 值 稅 清 算 稅 款

鑒 證 報(bào) 告

單位簽章： 年 月 日

土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告

單位：

我們接受委托，對(duì)貴單位轉(zhuǎn)讓 “ ”項(xiàng)目取得的收入應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了查證。我們查證的依據(jù)是《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《實(shí)施細(xì)則》及相關(guān)政策規(guī)定，對(duì)貴單位所提供的憑證、帳冊(cè)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、有關(guān)納稅資料和數(shù)據(jù)實(shí)施了我們認(rèn)為必要的鑒證程序，同時(shí)還包括查閱、核對(duì)施工圖紙及相關(guān)資料、查看現(xiàn)場(chǎng)。貴單位對(duì)所提供的會(huì)計(jì)資料、納稅資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是出具客觀公正的鑒證報(bào)告。

經(jīng)審核，貴單位“ ”項(xiàng)目： 取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為 元；

其中：

1、貨幣收入 元；

2、實(shí)物收入 元；

3、其他收入 元； 扣除項(xiàng)目總金額為 元； 其中：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額為 元；

2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 元；

3、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的四項(xiàng)成本為 元；

4、公共配套設(shè)施費(fèi)的成本為 元；

5、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用為 元；

6、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 元；

7、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除額為 元；增值額為 元；增值額與扣除項(xiàng)目金額之比 %應(yīng)繳土地增值稅稅額為 免繳土地增值稅稅額為 已繳土地增值稅稅額為 項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額為

特此報(bào)告 附件：

1、《土地增值稅納稅鑒證表》

2、《土地增值稅繳款情況匯總表》

3、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》

4、《扣除項(xiàng)目匯總表》

； 元； 元； 元； 元。

5、《取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表》

6、《土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表》

7、《前期工程費(fèi)鑒證表》

8、《建筑安裝工程費(fèi)鑒證表》

9、《基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表》

10、《開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用鑒證表》

11、《公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表》

12、《利息支出鑒證表》

13、《與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)鑒證表》

中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)(會(huì)計(jì))師：

中介機(jī)構(gòu)名稱： 中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)(會(huì)計(jì))師：

地址： 聯(lián)系電話：

年 月 日

土地增值稅納稅鑒證說(shuō)明

我們接受委托，對(duì)貴單位轉(zhuǎn)讓“ ”項(xiàng)目，應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了審計(jì)，現(xiàn)將審計(jì)情況說(shuō)明如下： 基本情況：(1)項(xiàng)目簡(jiǎn)介、(2)項(xiàng)目座落地、(3)總建筑面積、（4）批準(zhǔn)總銷售面積、（5）總自用面積、（6）總配套設(shè)施面積、(7)本次清算建筑面積、（8）項(xiàng)目分類用途情況，（9）項(xiàng)目裝飾裝修情況、（10）允許分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施面積、（11）竣工驗(yàn)收情況、（12）符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積情況、(13)立項(xiàng)批復(fù)文件、（14）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)情況等

二、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入說(shuō)明：（貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入）

三、扣除項(xiàng)目有關(guān)情況說(shuō)明：依據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，對(duì)成本所涉及的項(xiàng)目加以詳細(xì)說(shuō)明。

四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過(guò)程：

五、其他審核事項(xiàng)說(shuō)明：

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師：

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師：

年 月 日

附件1－1 土地增值稅納稅鑒證表

項(xiàng)目起止日期： 年 月 日至

納稅人名稱 納稅人 地址 聯(lián)系人電話

經(jīng)濟(jì)類型 行 業(yè) 直接主管部門 開(kāi)戶銀行 賬 號(hào) 郵 政 編 碼

項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 項(xiàng)目 行 次 中介鑒證數(shù)

一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額 1 其中 轉(zhuǎn)讓土地收入 2 轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入 3

二、扣除項(xiàng)目金額合計(jì) 4 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 5 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 6 其中 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 7 前期工程費(fèi) 8 建筑安裝工程費(fèi) 9 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 10 公共配套設(shè)施費(fèi) 11 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 12

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 13 其

中 利息支出 14 其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 15

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi) 16

年 月 金額單位元

日 其

中 營(yíng)業(yè)稅 17 城市維護(hù)建設(shè)稅 18 教育費(fèi)附加 19 地方教育附加 20

5、財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù) 21

三、增值額 22

四、增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（%）23

五、適用稅率（%）24

六、速算扣除系數(shù)（%）25

八、應(yīng)繳土地增值稅稅款 26

九、免繳土地增值稅稅款 27

十、已繳土地增值稅稅款 28

十一、項(xiàng)目清算應(yīng)補(bǔ)土地增值稅稅額 29

十二、項(xiàng)目清算應(yīng)退土地增值稅稅額 30 中介機(jī)構(gòu)：（公章）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師：（簽章）參加鑒證人員：

單位：（公章）財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人： 年 月 日年 月 日

附件1－2 土地增值稅繳款情況匯總表 金額單位：元

納稅人名稱 納稅人地址 聯(lián)系人、電話 經(jīng)濟(jì)類型 行 業(yè) 直接主管部門 開(kāi)戶銀行 賬 號(hào) 郵政編碼 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址

稅款入庫(kù)日期 行 次 繳款書(shū)號(hào)碼 金額

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位：（公章）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師：（簽章）年 月 日

參加鑒證人員： 年 月 日

附件1－3 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表

取得收入起止日期： 年 月 日至 年 月 日 金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期

開(kāi)發(fā)商品房收入類別 企業(yè)提供數(shù) 中介調(diào)整數(shù) 確定收入數(shù) 備注 銷售貨幣金額 換取非貨幣性資產(chǎn)作價(jià)金額 分配股東作價(jià)金額 分配投資人作價(jià)金額 用于職工福利作價(jià)金額 用于職工獎(jiǎng)勵(lì)作價(jià)金額 用于贊助作價(jià)金額 對(duì)外投資金額 抵償債務(wù)金額 取得其他收益金額

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師：（簽章）

參加鑒證人員：

附件1－4 扣除項(xiàng)目匯總表

委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期

項(xiàng)目 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

單位：（公章）財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人： 年 月 日 年 月 日金額單位：元

其中 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 其

中 利息支出 其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi) 其

中 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 地方教育附加

5.財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù) 合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師:（簽章）年 月 日 參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－5 取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期

項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 支付的土地出讓金 支付地價(jià)款金額 交納的有關(guān)稅費(fèi) 其中：

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師:（簽章）年 月

參加鑒證人員： 年 月

附件1－6 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期

項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注

日日 土地征用費(fèi)用 耕地占用稅 勞動(dòng)力安置費(fèi) 安置動(dòng)遷用房支出 拆遷補(bǔ)償款

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師:（簽章）年 月參加鑒證人員： 年 月 附件1－7 前期工程費(fèi)鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期

項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 規(guī)劃費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi)用

日 日 項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用 水文費(fèi)用 地質(zhì)費(fèi)用 勘探費(fèi)用 測(cè)繪費(fèi)用 七通一平支出

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師:（簽章）年 月 日

參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－8 建筑安裝工程費(fèi)鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期

項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 建筑工程費(fèi)用 安裝工程費(fèi)用 支付給承包方費(fèi)用 其他建筑安裝工程費(fèi)用 其 中

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師:（簽章）年 月 日 參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－9 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期

項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路 供水工程支出 供電工程支出 供氣工程支出 排污工程支出 排洪工程支出 通訊工程支出 照明工程支出 環(huán)衛(wèi)工程支出 綠化費(fèi)用

其他設(shè)施工程發(fā)生的支出 其 中

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師:（簽章）年 月

參加鑒證人員： 年 月 附件1－10 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期

項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 管理人員工資 職工福利費(fèi) 折舊費(fèi)

日 日 修理費(fèi) 辦公費(fèi) 水電費(fèi) 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi) 其他發(fā)生的間接費(fèi)用 其 中

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師:（簽章）年 月 日

參加鑒證人員： 年 月 日

附件1－11 公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期

項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次分配扣除金額 本次未扣除金額 備注 物業(yè)管理用房費(fèi)用 變電站費(fèi)用 熱力站費(fèi)用 水廠費(fèi)用 居委會(huì)用房費(fèi)用 派出所用房費(fèi)用 幼兒園用房費(fèi)用 學(xué)校用房費(fèi)用 托兒所用房費(fèi)用 公共廁所費(fèi)用 自行車棚用房費(fèi)用 郵電通訊用房費(fèi)用

其他非營(yíng)業(yè)性公共設(shè)施費(fèi)用 其 中：

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師:（簽章）參加鑒證人員：

附件1－12 利息支出鑒證表

納稅人名稱 納稅人地址 聯(lián)系人 電話

經(jīng)濟(jì)類型 行 業(yè) 直接主 管部門

開(kāi)戶銀行 賬 號(hào) 郵 政

單位:（公章）財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人： 年 月 日 年 月 日金額單位：元

編 碼 項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目地址 銀行同期利率： 金融機(jī)構(gòu)名稱 行 次 借款 金額 借款

期限 利率 允許列支利息金額

合計(jì)

中介機(jī)構(gòu)：（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師:（簽章）

參加鑒證人員：

附件1－13 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)鑒證表

單位:（公章）財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人： 年 月 日 年 月 日 金額單位：元 委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期

項(xiàng) 目 行 次 應(yīng)繳納稅款金額 實(shí)際繳納稅款金額 備注 營(yíng)業(yè)稅 1 城市維護(hù)建設(shè)稅 2 教育費(fèi)附加 3 地方教育附加 4 5 6 7 8 9 10 11 已納稅額合計(jì) 12

中介機(jī)構(gòu)：（公章）

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)（會(huì)計(jì)）師:（簽章）

參加鑒證人員：

附件2 土地增值稅清算申請(qǐng)表 單位：平方米

單位:（公章）財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人： 年 月年 月 日 日 納稅人名稱 納稅人地址 納稅人識(shí)別號(hào) 聯(lián)系人及電話 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址

項(xiàng)目總建筑面積 應(yīng)銷售總面積

已預(yù)（銷）售總面積 已預(yù)（銷）售面積占應(yīng)銷售面積比例 ％ 納稅人申請(qǐng)理由：

單位簽章： 法人簽章：

年 月 日 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)意見(jiàn)： 簽章：

簽字： 年 月 日

填表說(shuō)明：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在辦理土地增值稅清算手續(xù)時(shí)據(jù)實(shí)填寫本表。

2、項(xiàng)目清稅終了后，本表與納稅申報(bào)表及清稅相關(guān)資料一同存檔。

3、本表一式兩份，地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核蓋章后，由稅務(wù)機(jī)關(guān)、納稅人各留存一份。

附件3－01 土地增值稅清算通知書(shū) 號(hào)

：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2006］187號(hào)）及《遼寧省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，你（單位）的 項(xiàng)目，已符合土地增值稅清算條件，請(qǐng)你單位自收到本通知之日起90個(gè)工作日內(nèi)，到

辦理土地增值稅清算手續(xù)。

簽章： 年 月 日

附件3－02 土地增值稅清算受理通知書(shū)

號(hào)

：

經(jīng)審查，你（單位）申報(bào)的 清算稅款項(xiàng)目，符合受理?xiàng)l件，現(xiàn)予受理。本機(jī)關(guān)將于受理后90個(gè)工作日內(nèi)做出核準(zhǔn)決定。

簽章： 年 月 日

附件3－03 土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書(shū)

號(hào)

：

經(jīng)審查，你（單位）申請(qǐng)的 清算稅款項(xiàng)目，需補(bǔ)正清算材料。請(qǐng)你（單位）于接到本通知書(shū)之日起30個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)正有關(guān)清算材料。補(bǔ)正材料時(shí)間不計(jì)入本次清算核準(zhǔn)時(shí)限內(nèi)。

需要補(bǔ)正提交的清算材料及要求如下：

簽章： 年 月 日

附件3－04 土地增值稅中止清算審核通知書(shū) 號(hào)

：

經(jīng)審查，你（單位）申請(qǐng)的 清算稅款項(xiàng)目，需補(bǔ)正清算材料，本機(jī)關(guān)決定中止審核。請(qǐng)你（單位）于接到本通知書(shū)之日起30個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)正有關(guān)清算材料。補(bǔ)正材料時(shí)間不計(jì)入本次清算核準(zhǔn)時(shí)限內(nèi)。未按規(guī)定期限提交補(bǔ)正清算材料的，按《遼寧省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》第十九條有關(guān)規(guī)定處理。需要補(bǔ)正的清算材料和要求如下：

簽章

年 月 日 附件3－05 土地增值稅終止清算審核通知書(shū) 號(hào)

：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則、《遼寧省土地增值稅清算管理辦法》等有關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)對(duì)你（單位）申請(qǐng)的 清算項(xiàng)目情況進(jìn)行了審核，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為不符合土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定，決定終止清算審核。終止審核的理由如下：

簽章：

年 月 日

附件3－06 土地增值稅核定征收通知書(shū)

號(hào)

：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2006］187號(hào)）及《遼寧省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)決定對(duì)你（單位）項(xiàng)目按確定的銷售收入 %的征收率，核定征收土地增值稅。核定征收的理由如下：

簽章：

年 月 日

附件４

土地增值稅清算材料清單 納稅人名稱：

清算項(xiàng)目名稱：

清算項(xiàng)目座落地址： 編號(hào)：第 號(hào)

序號(hào) 材料名稱 備注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

附件５

土地增值稅清算各項(xiàng)通知書(shū)編號(hào)說(shuō)明

土地增值稅清算各項(xiàng)通知書(shū)編號(hào)共計(jì)18位阿拉伯?dāng)?shù)字，前兩位為省籍代碼（21），三四位為市籍代碼，五六位為縣區(qū)籍代碼，七八位為機(jī)構(gòu)代碼，如征收科01、綜合科02等，各地可自行排列，九十位為事項(xiàng)代碼，固定為：01：清算通知書(shū)（附件3－01）02：清算受理通知書(shū)（附件3－02）、03：清算補(bǔ)充材料通知書(shū)（附件3－03）、04：中止清算審核通知書(shū)（附件3－04）、05：終止清算審核通知書(shū)（附件3－05）、06：核定征收通知書(shū)（附件3－06），十一至十四位為年份代碼，十五至十八位為流水號(hào)。