第一篇：土地增值稅清算案例分析

土地增值稅清算案例分析

三、土地增值稅清算案例分析

（一）北京市東城區某房地產開發公司土地增值稅清算案例分析

北京市東城區某房地產開發有限公司投資建設的“東園小區”項目，在2006年7月，向東城地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續。稅務部門對該公司所提供的有關清算項目資料進行了驗收，特別是對《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》）中內容和格式進行了重點查驗后，同意“東園小區”項目辦理土地增值稅清算手續。

在公司提交的“東園小區”項目《鑒證報告》中披露的具體情況如下：

第一，整體項目情況簡介

1.某房地產開發有限公司建設東園小區項目，是經北京市發展計劃委員會于2001年2月以（2001）231號文件批準投資開發的項目的，座落于東城區XX號，規劃批準總占地面積80,000平方米。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續。

2.該項目于2002年初開工建設，于2003年5月開始對商品房進行預銷售，根據北京市房地產勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復商品房銷售面積170,000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業、車庫等面積30，000平方米。另外還有配套設施面積12,000平方米。

3.截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商業用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對外出租4000平方米。

4.公共配套設施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。

5.該項目在2006年5月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監督總站頒發的“北京市建設工程質量合格證書”。

6.根據房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根據2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規劃批復的項目容積率為2.5，因此按照普通標準住宅三個條件的標準，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標準住宅的優惠政策。

7.該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。

第二，取得收入情況說明

該單位于2003年5月開始預銷售東園小區的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收入總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入（人民幣）。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業用房15,000平方米，取得銷售收入255,000,000元；出售辦公用房25,000平方米，取得銷售收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。

對于該房地產開發企業在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉讓房地產的收入中。

第三，扣除項目情況說明

1.取得土地使用權所支付的總金額為453,200,000元。

單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地［地］字X號地價繳款證明，“東園小區”

項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元（不含公共配套設施政府贈送的占地面積）。

該項目本次清稅應扣除取得土地使用權所支付的金額為362,560,000元

具體計算可采取以下兩種方法：

（1）453,200,000/200,000×160,000=362,560,000元；

（2）453,200,000×80﹪=362,560,000元。

2.開發成本

經鑒證該單位提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，該項目本次清稅應扣除的房地產開發成本金額為394,880,000元。其中：

（1）土地拆遷及補償費：39,700,000元。（2）前期工程費：115,070,700元。（3）建筑安裝工程費:290,000,000元。（4）基礎設施費：1,586,000元。（5）公共配套設施費：27，942，700元。（6）開發間接費:19,300,600元。（開發成本具體內容、數據來源見《鑒證報告》相關表格）

分攤扣除金額計算過程為：

①土地拆遷及補償費39,700,000元+前期工程費115,070，700元+建筑安裝工程290,000,000元+基礎設施費1,586，000元+開發間接費19,300,600元=465,657,300元。具體計算可采取以下兩種方法：

465,657,300元/200,000×160,000=372,525,840元；

465,657,300×80﹪=372,525,840元

②公共配套設施費：27,942,700元，本次清算分攤扣除的公共配套設施費用22,354,160元。27，942,700/200,000×160,000=22,354,160元

3.房地產開發費用

該公司不能提供金融機構貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費用扣除的金額為:（362,560,000+394,880,000）×10﹪=75,744,000元。

4.繳納與銷售環節的有關營業稅71,500,000元，繳納城市維護建設稅和教育費附加7,150,000元。

5.房地產開發企業加計扣除為（362,560,000+394,880,000）×20﹪=151,488,000元

根據以上數據，本次清算允許扣除項目的總金額為:362,560,000+394,880,000+75，744,000+78,650,000+151,488,000=1,063,322,000元。

第四，納稅情況詳細計算過程

該項目屬于既有普通標準住宅，又有其他商品房，應分別計算增值額。

1.普通標準住宅計算過程

（1）出售普通標準住宅取得收入900,000,000元

普通標準住宅占清稅項目面積的比例為120,000/160,000=75﹪

扣除項目金額=1,063,322,000×75﹪=797，491，500元

增值額=900,000,000-797,491,500=102,508,500元

增值額與扣除項目金額之比（增值率）為102,508,500/797,491，500=12.85﹪

該項目的普通標準住宅部分，因增值額未超過扣除項目金額20﹪，應免征土地增值稅。

2.其他商品房計算過程

出售商業及辦公用房取得收入530,000,000元

已出售的商業及辦公用房占清稅項目面積的比例為40,000/160，000=25﹪

扣除項目金額=1，063，322，000×25﹪=265,830,500元

增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500元

增值額與扣除項目金額之比（增值率）為264,169,500/265，830，500=99.38﹪

適用稅率為40﹪

應納土地增值稅為：

（264,169,500×40﹪）-（265,830,500×5﹪）=92,376,275元

已納土地增值稅為:5,000,000元

應補繳土地增值稅為：92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元

第五，稅務機關審核情況

1.對清稅資料的審核

稅務機關通過對納稅人提供的相關資料及《鑒證報告》中披露的內容情況與相關數據進行核對審核后，根據土地增值稅現行政策規定，對該清算項目審核確認情況如下：

2.確定銷售收入1,430,000,000元

根據納稅人提供的銷售商品房購銷合同統計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對該項目出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業用房15,000平方米，取得銷售收入255，000，000元；出售辦公用房25，000平方米,取得銷售收入275,000,000元，進行核對后，未發現問題。

同時對該房地產開發企業代收的有關費用核算情況進行審核,未發現代收的費用計入房價中，而是在房價之外“其他應付款”帳戶單獨收取的，可以不作為收入。根據有關政策規定，對于該項目取得租金收入200,000元，不屬于征稅范圍。

3.確認扣除項目金額

土地增值稅扣除項目確定時，應按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進行分配后，確定本次清算允許扣除項目總金額為1,052,922,000,其中：

（1）取得土地使用權時所支付的金額為362,560,000元

經審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證,該項目取得土地使用權所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發現問題。

（2）房地產開發成本的金額為：386,880,000元。

①經審核納稅人提供的土地拆遷及補償費的支付憑證和拆遷協議，確認金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分攤后本次清算允許扣除金額為31,760,000元，未發現問題。

②首先通過對《鑒證報告》中扣除“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費”的相關附表中列舉的明細項目內容進行審核，符合土增稅政策規定允許扣除的范圍。

其次，根據納稅人提供的開發項目成本財務報表及中介機構鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分攤后，確認的四項費用本次扣除金額為340,765,840元,未發現問題。公式：

（[前期工程費115,070,700元+建筑安裝工程費290,000,000元+基礎設施費1,586,000元+開發間接費19,300,600元=425,957,300元］×80﹪=340,765,840元）

另外，通過對四項費用計算后，該項目四項費用每平方米工程造價的金額為2129.79元，不高于《分類房產單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住”（高層普通住宅-毛坯房）及“商業”類每平方米建安造價金額。

③公共配套設施費用的審核

經對納稅人提供的《鑒證報告》“基礎設施費鑒證表”中列舉的公共配套設施費內容進行審核后，發現游泳館是對外開放經營性質的設施,根據土地增值稅現行政策規定不應列入公共配套設施扣除范圍，應將游泳館列支的10,000,000元費用從公共配套設施扣除

總費用中剔除，確認該清算項目公共配套設施費用的金額為17,942,700元，按清算面積分攤后，本次允許扣除的金額14,354,160元。公式：17,942,700/200,000×160,000=14,354,160元

對于公共配套設施費用中的車庫費用金額,由于納稅人提供了人防工程證明，允許分攤扣除。

（3）房地產開發費用的審核

《鑒證報告》中對該單位房地產開發費用是按率扣除計算的金額，由于稅務機關審核后已對游泳館列支的費用10,000,000元進行調減，因此，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10﹪進行重新計算后應扣除金額為74,944,000元。

（4）扣除與轉讓房地產有關的稅金78,650,000元，經審核后沒有發現問題。

（5）重新計算房地產開發企業加計扣除為

（362,560,000+386,880,000）×20﹪=149,888,000元

經審核后本次清算面積允許扣除項目的總金額為:

362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元

4.修正后的應納稅款計算

（1）普通標準住宅計算過程

經稅務機關審核確認后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通標準住宅的標準，可以享受普通標準住宅的優惠政策。

出售住宅取得收入900,000,000元

普通標準住宅占清稅項目面積的比例為：120,000/160,000=75﹪

扣除項目金額=1,052,922,000×75﹪=789,691,500元

增值額=900,000,000-789,691,500=110,308,500元

增值額與扣除項目金額之比（增值率）為110,308,500/789,691,500=13.97﹪

通過對出售的普通標準住宅部分的應納稅款計算后，增值額未超過扣除項目金額20﹪，應免征土地增值稅。

（2）其他商品房計算過程

出售商業及辦公用房取得收入530,000,000元

其他商品房占清稅項目面積的比例為40,000/160,000=25﹪

扣除項目金額=1,052,922,000×25﹪=263,230,500元

增值額=530,000,000-263,230,500=266,769,500元

增值額與扣除項目金額之比（增值率）為266,769,500/263,230,500=101.34﹪

適用稅率為50﹪

應納土地增值稅為：

（266,769,500×50﹪）-（263,230,500×15﹪）=93,900,175元

已納土地增值稅為：5,000,000元

應補繳土地增值稅為：88,900,175元

第六，對東園小區項目審核后有關的附列情況：

1.總建筑面積200,000平方米

2.批準可銷售面積170,000平方米

3.已出售面積160,000平方米

4.取得收入1,430,000,000元

5.本次清算扣除項目總金額為：1,052,922,000元。

（1）本次清算扣除取得土地使用權所支付的金額362,560,000元。

（2）本次清算扣除房地產開發成本386,880,000元。（3）本次清算扣除房地產開發費用74,944,000元。

（4）本次清算扣除與轉讓房地產有關的稅金78,650,000元。（5）本次清算加計扣除金額為149,888,000元。

6.本次清算每平方米允許分攤扣除的金額6580.76元。

第二篇：土地增值稅案例分析

土地增值稅清算案例及47個涉稅疑難問題處理技巧

為了進一步指導地方稅務機關內部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據土地增值稅清算審核有關政策及程序，市局編寫了土地增值稅三道案例題，供對照參考。對于三道案例題中提供的數據情況請忽略。案例一

北京市東城區某房地產開發有限公司投資建設的“東園小區”項目，在2006年7月，向東城地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續。稅務部門對該公司所提供的有關清算項目資料進行了驗收，特別是對《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)中內容和格式進行了重點查驗后，同意“東園小區”項目辦理土地增值稅清算手續。在公司提交的“東園小區”項目《鑒證報告》中披露的具體情況如下：

—、整體項目情況簡介

1、某房地產開發有限公司建設東園小區項目，是經北京市發展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準投資開發的項目的，座落于東城區XX號，規劃批準總占地面積80,000平方米。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續。

2、該項目于2002年初開工建設，于2003年5月開始對商品房進行預銷售，根據北京市房地產勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復商品房銷售面積170,000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業、車庫等面積30，000平方米。另外還有配套設施面積12,000平方米。

3、截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商業用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對外出租4000平方米。

4、公共配套設施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。

5、該項目在2006年5月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監督總站頒發的“北京市建設工程質量合格證書”。

6、根據房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根據2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規劃批復的項目容積率為2.5，因此按照普通標準住宅三個條件的標準，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標準住宅的優惠政策。

7、該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。二.取得收入情況說明

該單位于2003年5月開始預銷售東園小區的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收人總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業用房15,000平方米，取得銷售收入255,000,000元；出售辦公用房25,000平方米，取得銷售收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。

對于該房地產開發企業在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉讓房地產的收入中。

三、扣除項目情況說明

(一)取得土地使用權所支付的總金額為453,200,000元。單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地［低］字X號地價繳款證明，“東園小區”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元(不含公共配套設施政府贈送的占地面積)。該項目本次清稅應扣除取得土地使用權所支付的金額為362,560,000元? 具體計算可采取以下兩種方法： 1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元； 2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。(二)開發成本

經鑒證該單位提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，該項目本次清稅應扣除的房地產開發成本金額為394,880,000元。其中：

(1)土地拆遷及補償費：39,700,000元。(2)前期工程費：115,070,700元。(3)建筑安裝工程費:290,000,000元。(4)基礎設施費：1,586,000元。(5)公共配套設施費：27，942，700元。(6)開發間接費:19,300,600元。(開發成本具體內容、數據來源見《鑒證報告》相關表格。)分攤扣除金額計算過程為：

1、土地拆遷及補償費39,700,000元+前期工程費115,070，700元+建筑安裝工程290,000,000元+基礎設施費1,586，000元+開發間接費19,300,600元=465,657,300元。具體計算可采取以下兩種方法：

465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元；? 465,657,300*80﹪=372,525,840元?

2、公共配套設施費:27,942,700元，本次清算分攤扣除的公共配套設施費用22,354,160元。

?27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元(三)房地產開發費用

該公司不能提供金融機構貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費用扣除的金額為:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。

(四)繳納與銷售環節的有關營業稅71,500,000元，繳納城市維護建設稅和教育費附加7,150,000元。(五)房地產開發企業加計扣除為

(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元 根據以上數據，本次清算允許扣除項目的總金額為:362,560,000(地價）+394，880，000（開發成本）+75，744，000（開發費用）+78，650，000(稅金）+151，488，000（加計扣除）=1,063,322,000元。

四、納稅情況詳細計算過程

該項目屬于既有普通標準住宅，又有其他商品房，應分別計算增值額。

(一)普通標準住宅計算過程

1、出售普通標準住宅取得收入900,000,000元

普通標準住宅占清稅項目面積的比例為120,000/160,000=75﹪

扣除項目金額=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元 增值額=900,000,000-797,491,500=102,508,500元 增值額與扣除項目金額之比(增值率)為102,508,500/797,491，500=12.85﹪

該項目的普通標準住宅部分，因增值額未超過扣除項目金額20﹪，應免征土地增值稅。(二)其他商品房計算過程

出售商業及辦公用房取得收入530,000,000元

已出售的商業及辦公用房占清稅項目面積的比例為40,000/160，000=25﹪

扣除項目金額=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元 增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500元 增值額與扣除項目金額之比(增值率)為264,169,500/265，830，500=99.38﹪? 適用稅率為40﹪ 應納土地增值稅為：

(264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元

已納土地增值稅為:5,000,000元 應補繳土地增值稅為：

92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元?

五、稅務機關審核情況(一)對清稅資料的審核 稅務機關通過對納稅人提供的相關資料及《鑒證報告》中披露的內容情況與相關數據進行核對審核后，根據土地增值稅現行政策規定，對該清算項目審核確認情況如下：(二)確定銷售收入1,430,000,000元

根據納稅人提供的銷售商品房購銷合同統計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對該項目出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業用房15,000平方米，取得銷售收入255，000，000元；出售辦公用房25，000平方米,取得銷售收入275,000,000元，進行核對后，未發現問題。

同時對該房地產開發企業代收的有關費用核算情況進行審核，未發現代收的費用計入房價中，而是在房價之外“其他應付款”帳戶單獨收取的，可以不作為收入。

根據有關政策規定，對于該項目取得租金收入200,000元，不屬于征稅范圍。(三)確認扣除項目金額

土地增值稅扣除項目確定時，應按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進行分配后，確定本次清算允許扣除項目總金額為1,052,922,000,其中：

1、取得土地使用權時所支付的金額為362,560,000元 經審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項目取得土地使用權所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發現問題。

2、房地產開發成本的金額為:386,880,000元。

(1)經審核納稅人提供的土地拆遷及補償費的支付憑證和拆遷協議，確認金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分攤后本次清算允許扣除金額為31,760,000元，未發現問題。

(2)?首先通過對《鑒證報告》中扣除“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費”的相關附表中列舉的明細項目內容進行審核，符合土增稅政策規定允許扣除的范圍。

其次，根據納稅人提供的開發項目成本財務報表及中介機構鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分攤后，確認的四項費用本次扣除金額為340,765,840元，未發現問題。公式：

([前期工程費115,070,700元+建筑安裝工程費+290,000,000元+基礎設施費1,586,000元+開發間接費19,300,600元=425,957,300元］*80﹪=340,765,840元)另外，通過對四項費用計算后，該項目四項費用每平方米工程造價的金額為2129.79元，不高于《分類房產單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住”(高層普通住宅-毛坯房)及“商業”類每平方米建安造價金額。(3)公共配套設施費用的審核 經對納稅人提供的《鑒證報告》“基礎設施費鑒證表”中列舉的公共配套設施費內容進行審核后，發現游泳館是對外開放經營性質的設施，根據土地增值稅現行政策規定不應列入公共配套設施扣除范圍，應將游泳館列支的10,000,000元費用從公共配套設施扣除總費用中剔除，確認該清算項目公共配套設施費用的金額為17,942,700元，按清算面積分攤后，本次允許扣除的金額14，354,160元。公式： 17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元? 對于公共配套設施費用中的車庫費用金額，由于納稅人提供了人防工程證明，允許分攤扣除。

3、房地產開發費用的審核

《鑒證報告》中對該單位房地產開發費用是按率扣除計算的金額，由于稅務機關審核后已對游泳館列支的費用10,000,000元進行調減，因此，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10﹪進行重新計算后應扣除金額為74,944,000元。

4、扣除與轉讓房地產有關的稅金78,650,000元，經審核后沒有發現問題。

5、重新計算房地產開發企業加計扣除為

(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元?。經審核后本次清算面積允許扣除項目的總金額為:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元(四)修正后的應納稅款計算

1、普通標準住宅計算過程

經稅務機關審核確認后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通標準住宅的標準，可以享受普通標準住宅的優惠政策。出售住宅取得收入900,000,000元

普通標準住宅占清稅項目面積的比例為：120,000/160,000=75﹪

扣除項目金額=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元 增值額=900,000,000-789,691，500=110,308,500元 增值額與扣除項目金額之比(增值率)為110,308,500/789，691，500=13.97﹪

通過對出售的普通標準住宅部分的應納稅款計算后，增值額未超過扣除項目金額20﹪，應兔征土地增值稅。

2、其他商品房計算過程

出售商業及辦公用房取得收入530,000,000元

其他商品房占清稅項目面積的比例為40，000/160,000=25﹪

扣除項目金額=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元 增值額=530,000，000-263，230，500=266,769,500元 增值額與扣除項目金額之比(增值率)為266,769,500/263,230,500=101.34﹪ 適用稅率為50﹪ 應納土地增值稅為：(266,769,500*50﹪)=93,900,175元

已納土地增值稅為：5，000,000元 應補繳土地增值稅為：88,900,175元

六、對東園小區項目審核后有關的附列情況：(一)總建筑面積200,000平方米(二)批準可銷售面積170,000平方米(三)已出售面積160,000平方米(四)取得收入1,430,000,000元

(五)本次清算扣除項目總金額為：1,052,922,000元。

1、本次清算扣除取得土地使用權所支付的金額362,560,000元。

2、本次清算扣除房地產開發成本386,880,000元。

3、本次清算扣除房地產開發費用74,944,000元。

4、本次清算扣除與轉讓房地產有關的稅金78,650,000元。

5、本次清算加計扣除金額為149,888,000元。

(六)本次清算每平方米允許分攤扣除的金額6580.76元。

﹪)-(263,?230,500*15

1、雙方均不支付補價的土地置換中的土地增值稅處理 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字（1995）6號）第二條規定：條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為?；诖艘幎?，在土地置換中，如果換出土地是國有土地，并且國有土地使用權發生了轉讓，是有償轉讓房地產的行為，屬于土地增值稅應稅行為，應該征收土地增值稅，如果國有土地使用權沒有發生轉讓，根據《關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函[2007]第645號）的規定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。則需要繳納增值稅?？傊?，雙方均不支付補價的土地置換的行為，無論是否辦理土地使用證的變更手續，都應該繳納土地增值稅處理。

2、將國家無償劃撥的土地進行有償轉讓，但未辦理土地使用權證變更手續，的土地增值稅處理

根據《關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函[2007]第645號）的規定，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。因此，將國家無償劃撥的土地進行有償轉讓，但未辦理土地使用權證變更手續，應當依法繳納土地增值稅。

3、未取得項目立項也未取得商品房預售許可證的房地產開發企業，在租賃土地上建造的房產銷售的土地增值稅處理 《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發（1995）110號）第四第規定：根據《條例》的規定，凡轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅??。二是只有轉讓的房地產征收土地增值稅，不轉讓的不征稅。如房地產的出租，雖然取得了收入，但沒有發生房地產的產權轉讓，不應屬于土地增值稅的征收范圍。??

根據上述文件精神，房地產開發企業在租賃土地上開發的房地產進行“轉讓”的，不繳納土地增值稅。

4、房地產開發企業的建設工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進行匯算？

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。因此，在土地增值稅清算時，不能以企業自行劃分的分期工程建設項目為單位進行清算。

5、房地產開發公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在計算土地增值稅如何處里，如果補償面積超過拆遷合同確定的補償面積，如何處理？

房地產開發公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在拆遷時以合同約定的房屋拆補償款作為土地征用及拆遷補償費，并在新建房補償拆遷房交付時，按合同約定的房屋拆補償款計入轉讓收入。如果實際以新建房補償的面積超過拆遷合同約定的補償面積，超過部分的面積按企業銷售同類房地產的市場價格計算銷售收入。

6、房產轉讓合同上約定了房價，但不包含轉讓稅金，約定轉讓稅金由房產受讓方承擔，轉讓收入怎樣確定？ 房產轉讓合同上約定了房價，約定轉讓稅金由房產受讓方承擔，先按以下方法計算轉讓收入：轉讓收入=合同約定轉讓價格÷（1-受讓房替轉讓方承擔應納稅收的稅率之和）。以此方法計算的轉讓收入合理的，據以計算土地增值稅，不合理的，由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

7、房地產開發企業用開發的商品房對外投資，沒有取得貨幣收入，計算土地增值稅時的收入確定

根據《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發[2009]91號）第十九條的規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

8、一次性獲取土地使用權，但是分期分批開發，在計算土地增值稅時，如何確定扣除項目中獲取土地使用權所支付的金額？

答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第六條的規定，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發，轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

9、土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除？ 納稅人對其擁有的土地使用權進行評估，評估增值額無論會計上如何處里，在土地使用權轉讓計算土地增值稅時，不應作為土地增值稅扣除項目。

10、單位轉讓土地使用權時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅處理

根據國家稅務總局關于印發的《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發（1995）110號）第五條第一款規定：取得土地使用權所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。土地部門收取的土地閑置費不能作為取得土地使用權所支付的金額扣除。

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第四條規定：“房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除?！薄?/p>

根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第十二條規定：納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。因此土地估價費能否扣除應視具體情況而定。

11、納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對企業投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？

納稅人取得土地的應上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對企業投資，如果其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金金額一致，并且取得了土地出讓金合法票據，在土地使用權轉讓計算土地增值稅時，應當作為扣除項目。

12、房地產開發企業按“以地補路”的方式取得土地，但是該單位支付修路款時，取得的是政府部門財政收據，支付修路款是否可以作為取得土地使用權支付的金額？

房地產開發企業房地產開發項目的立項文件中或政府的其他文件中包含“以地補路”方式取得土地的內容，如果道路是由其他單位施工的，并且財政部門或其他部門以代付了修路費用，向代付單位支付的修路費取得的是財政收據，可經審核確認后作為取得土地使用權支付的金額；如果道路是由該房地產開發公司直接施工，支付的修路費取得的是財政收據，則不能作為取得土地使用權支付的金額。

13、對于以地補路（工程）的項目，其修路成本和承擔工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

土地增值稅暫行條例實施細則（財法字（1995）6號）第七條第一款規定：取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。考慮到一些房地產開發項目盡管看似無償取得了土地，實際上取得的土地是承擔了修建道路和政府工程成本而獲得的補償，房地產開發公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應當核實所發生修建道路和政府工程成本的真實性，并有相關的政府文件或者合同（協議）為依據。

14、房地產企業將一些工程尾款掛在應付賬款上以保證工程質量，這些應付賬款可否計入開發成本。

根據《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第二十一條第一款規定：在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質量保證金，符合合同法規規定的比例要求，并且開具了發票，應當作為房地產開發成本按規定扣除。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第二條規定：“房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。”

15、房地產開發企業在進行土地增值稅清算時無法完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費等開發成本的憑證或資料，如何進行土地增值稅的清算？

《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（二）項規定：“房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。”

如《江蘇省地方稅務局轉發<國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知>的通知》(蘇地稅發[2007]75號)規定，對房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，各省轄市地方稅務局可參照當地建設工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料, 結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

所以，如果不能完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費等開發成本的憑證或資料，可參照當地建設工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料, 結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

16、房地產企業發生的編標費、中標費、投標費、招標費、招標監督費，是否可以扣除？

編標費、中標費、投標費、招標費、招標監督費等費用是與工程招標相關的費用，按國家財務會計制度的規定計入有關成本，并按土地增值稅政策規定扣除。

17、房地產開發企業所建商品房裝修后銷售的，裝修成本如何扣除？

《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（四）項規定：“房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”。房地產開發企業將所建商品房裝修后銷售的，如果在計算轉讓收入時，向購房方收取的裝修費用計入計算土地增值稅的轉讓收入的，裝修成本可以計入房地產開發成本，按規定扣除，并可作為計算加計扣除金額的基數。如果向購房方收取的裝修費用不計入房地產轉讓收入，則裝修費用不可以作為土地增值稅的扣除項目。

18、國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發[2009]31號）規定，開發間接費包含項目營銷設施建造費，在計算土地增值稅時開發間接費是否包括項目營銷設施建造費？

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

因此，計算土地增值稅時，項目營銷設施建造費不能包含在開發間接費里。

19、納稅人繳納的規費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數？

房地產開發企業取得土地和房地產開發過程中發生的規費，如果按會計制度應當計入取得土地成本、房地產開發成本的，應當作為計算扣除利息和其他房地產開發費用的基數。20、房地產開發企業向金融機構以外的單位和個人借款利息支出在計算土地增值稅時能否扣除（企業總機構統借統還的利息支出是否可以扣除？項目之間的利息費用劃分不清，如果所發生的利息和管理費、銷售費用總額低于10%，如何扣除？）？

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第七條第三款規定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業區銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。

房地產開發企業向金融機構以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機構證明，利息支出和其他房地產開發費用按取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和的百分之十以內計算扣除。

21、納稅人購買土地和房產時所繳納的契稅，如何扣除？ 《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條規定：納稅人轉讓舊房及建筑物，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

從事房地產開發的企業取得土地所繳納的契稅，按財務制定計入有關的成本，可以作為計算加計扣除金額的基數。、22、違約金是否可以作為土地增值稅扣除項目？

企業支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質是企業正常營業活動以外發生的支出。因此在會計處理上應計入營業外支出，企業發生的上述支出時，借記‘營業外支出’,貸記‘銀行存款’等科目。《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：開發土地和新建房及配套設施的費用（即房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據會計制度對違約金作為營業處支出處理的辦法和土地增值稅政策規定，違約金不屬于土地增值稅扣除項目。

23、房地產開發公司開發一幢綜合樓，1-4層是商業用房，5-20層是住宅，現在進行土地增值稅清算，經計算，住宅為負增值，商業用房為正增值且數額很大。住宅的負增值能否抵減商業用房的正增值？

《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算；財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）十三條規定，對納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額（財稅[2006]21號及[國稅發[2006]187號文對此也有規定），不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規定。

江蘇省地方稅務局《關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（蘇地稅發〔2009〕72號）第十七條規定：清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于由發改委或規劃部門批準的分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；普通標準住宅是否與其他類型的房屋分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

根據以上規定，除普通標準住宅外，同一清算單位中的不同類別的商品房不分別計算增值額和增值率。

24、已核定項目如何適用核定征收率？

已核定征收項目如果符合《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第十條第一款和第二款清算條件進了核定征收清算的，其未售部分繼續銷售的，按清算時確定的核定征收率核定征收。

25、房地產開發項目分期開發，前期項目已核定征收，后期項目如何進行清算？

《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第三十六條規定：對于分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。因此，前期項目已核定征收，后期項目也應該核定征收。

25、房地產企業進行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預收款，是否要預征土地增值稅？

房地產企業進行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預收款，應根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的第八條規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算（單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積）。即納稅人已清算項目繼續銷售的，應在銷售的當月進行清算，不再先預征后清算。

26、項目清算時未售部分的成本、費用、稅金如何扣除？未售部分的將來的成本、費用、稅金、預征稅款的處理？ 根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第八條的規定：在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。清算時未售部分預征的稅款不得扣除。

未售部分在銷售時按上述方法計算其成本、費用。未售部分銷售時已預征的稅款在計算土地增值稅予以扣除。

27、土地增值稅清算過程中，企業想享受增值額不超過20%增值額免稅的普通標準住宅，需要提供哪些證明資料？ 1）立項批準機關對經濟適用房立項的批準文件； 2）土地管理部門劃撥土地的批準文件；

3）物價部門核定的有關經濟適用房銷售價格的批件； 4）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；

5）列明該項目的政府經濟適用房建設投資計劃； 6）經濟適用房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、準購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；

7）主管地稅機關要求提供的其他資料。

28、銷售經濟適用房的車庫等，是否可享受土地增值稅的優惠政策？

房地產開發企業轉讓經濟適用房車庫等，其面積并入經濟適用房面積，其合計數未超過經濟適用房標準的，享受經濟適用房政策，其合計數超過經濟適用房標準的，所轉讓房產與車庫等均不作為經濟適用房，不應享受經濟適用房優惠政策。

29、房地產企業用房地產投資的土地增值稅處理 據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條規定：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。因此，房地產企業用房地產投資的，需要繳納土地增值稅。

例如，母公司以土地進行投資給子公司進行資本增值，母公司購入土地時價值500萬，按800萬作價投資，在投資時母子公司都不是房地產開發企業，但子公司取得土地后向工商和建委申請房地產開發資質，土地用來建造科研大樓，大樓建成后用于自用或出租，是否交土地增值稅？

根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的規定，母公司以土地向子公司投資時，子公司尚未取得房地產開發資質，子公司當時不是房地產開發企業，因此母公司以土地向子公司投資可以暫免土地增值稅。子公司取得房地產開發資質后，以該土地進行房地產開發，今后如果轉讓房地產的，應按規定繳納土地增值稅。30、企業將建好的幼兒園的產權無償轉讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是否需要繳納土地增值稅？個人將其擁有的房產贈與其子女，對其行為是否征收土地增值稅？

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）及《財政部國家稅務總局關于土地增值稅—些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）的規定，條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為?！敦斦繃叶悇湛偩株P于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第四條規定：細則所稱的“贈與”是指如下情況：

（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的；

（二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。

因此，企業將建好的幼兒園的產權無償轉讓給教育局使用，不要繳土地增值稅，而單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是需要繳納土地增值稅。同樣，個人將其擁有的房產贈與其子女，對其行為不征收土地增值稅。

31、國有劃撥地對外有償轉讓時補交的土地出讓金，在計算土地增值稅時，是否可以將交納的土地出讓金在取得的收入中扣除來計算增值額？ 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額； 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一法規繳納的有關費用。因此，轉讓國有劃撥用地補繳的土地出讓金屬于取得土地使用權所支付的金額，計算土地增值稅時允許扣除。

32、投資、聯營企業將接收投資的房地產再轉讓時，土地增值稅的納稅義務人是誰？

《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條：“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅”?請問：上述對投資、聯營企業將上述接收投資的房地產再轉讓時，土地增值稅的納稅義務人是誰？是投資者還是接受投資的企業？

基于此規定，投資、聯營企業將接收投資的房地產再轉讓時，土地增值稅的納稅義務人為投資聯營企業，而投資、聯營企業應是接受投資企業，而且相應不動產投入時，所有權已歸屬于接受投資企業，再轉讓的主體只能是接受投資企業而不是投資者。

33、參加土地競拍時支付的傭金以及工程部門發生的差旅費可否作為土地增值稅的扣除項目呢？

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條一款規定：“取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用?！眰蚪鹗侵Ц督o中介機構而不是支付給土地出讓方或轉讓方的，因此，傭金不應當作為取得土地使用權所支付的金額，但可以計入管理費用計算比例扣除。

第二款規定：“開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等?！币虼?，工程部門發生的辦公費-——差旅費可以作為土地增值稅的扣除項目。

34、受讓人替轉讓人繳納的土地出讓金可否作為轉讓人應繳納的土地增值稅的抵扣項目？

根據《土地增值稅暫行條例》第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。” 根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為： ?(一)取得土地使用權所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

因此，受讓人替轉讓人繳納的土地出讓金不能作為轉讓人應繳納的土地增值稅的扣除項目。?

35、某公司向另一房地產公司購買了一塊位于城市市區的土地，擬開發為商業地產，并對土地上的建筑物進行了拆除及土地的平整，并委托中介機構進行了規劃方案設計、勘查設計等，已支付的部份設計費計入了開發成本，同時因項目進行招商發生了部分費用直接計入了管理費用。后因其他原因，該公司將尚未開工的該地塊進行了轉讓，請問：該轉讓行為的土地增值稅是否可以按開發成本的20%加計扣除，期間費用及利息可否按比例扣除？若認定為直接轉讓土地，根據相關規定只能扣除取得土地支付的地價款及交納轉讓環節的稅費。那么該公司已發生的開發成本（規劃方案設計、勘查設計、景觀綠化養護支出）及相關費用如何扣除？ 根據《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發[1995]110號）文件第六條二款規定：“對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發。”

因此該公司將生地變為熟地的開發過程中，對開發成本可以加計20%扣除，但期間費用及利息不得扣除。

如該公司實質上屬于未進行開發即轉讓的，則根據第六條一款規定：“對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。”

則相應的相關費用在計算土地增值額時不得作為扣除項目。

36、現有一家房地產公司開發沿街兩層商鋪14000平方米，每平方米銷售價格6000元，現為提高沿街商鋪的商業價值，房地產公司與購房客戶達成協議，由房地產公司代為沿街商鋪統一裝飾，收取購房戶裝飾款5000萬元，實際發生裝飾成本4300萬元，收入5000萬元應計繳土地增值稅，請問，裝飾成本4300萬元可否享受土地增值稅加計扣除？ ? 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第五條條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。因此，房地產公司銷售房屋建筑物所收取的有關經濟利益均要繳納土地增值稅。裝飾成本屬于開發成本一部分，可以按規定加計扣除，即裝飾成本4300萬元可享受土地增值稅加計扣除。?

37、房地產開發企業將開發產品用于抵償債務后，清算土地增值稅時應如何確認收入？ ? 根據《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）第十九條第一項規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

1、按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定。

2、由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。?

38、A公司是一家國有房地產開發企業，股東將一塊部分開發的土地投資給A公司作為實收資本增加。該地塊取得時繳納的出讓金等為1億元，投資進A公司時按評估值作價5億元，增值部分當時已按規定繳納土地增值稅。A公司將該開發后進行了銷售。請問A公司在計算繳納土地增值稅時，該土地是否可按5億元作為土地成本計算扣除額？即股東投入的土地在計算土地增值稅時如何扣除？ ? 根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件第五條規定：“關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。”

股東已就投資宗地申報繳納土地增值稅，A公司應按評估值5億元作為取得土地使用權的成本，在計算土地增值稅時作為扣除項目處理。

39、房地產開發企業清算時補繳的土地增值稅，是否需要加收滯納金？

?根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規定，納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。? 40、個人將土地歸還政府取得的收入，是否需要繳納土地增值稅？

根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，轉讓國有土地使用權屬于土地增值稅的征稅對象，而個人將土地使用權歸還政府的行為屬于轉讓土地使用權行為，按照規定應繳納土地增值稅。但因城市實施規劃、國家建設的需要，而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權，或是由納稅人自行轉讓原房地產的，則免征土地增值稅。

41、土地增值稅清算時的收入如何確認？

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）

42、房地產開發企業未支付的質量保證金，在計算土地增值稅時，應如何扣除？

房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

43、房地產開發費用在計算土地增值稅時，應如何扣除？

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。

（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條

（一）、（二）項所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

44、房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費，在計算土地增值稅時，應如何扣除？ 房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

45、房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅，在計算土地增值稅時，應如何扣除？

房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

46、拆遷安置費，在計算土地增值稅時，應如何扣除？

（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

（二）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

47、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題。

《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。0

第三篇：《土地增值稅清算講解》

《土地增值稅清算講解》

為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，國家稅務總局印發《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，并于2007年2月1日起執行，省局將出臺具體的結算辦法，因該項工作任務重，結算工作較為復雜，稅務干部必須熟練掌握土地增值稅相關業務知識，才能更好完成該項工作任務，為此，市局決定就春訓時機，對該項業務進行間要講解。（因省局細則未出臺，相關程序、具體操作規定以省局文件為準，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計算土地增值稅為主）。

一、土地增值稅的概念

（一）什么是土地增值稅

要理解和掌握土地增值稅的具體內容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。所謂土地增值，是指某塊土地因為周圍環境的變化或者內在設施的完善，導致該土地在供求因素影響下，發生地價上漲而形成的升值，土地增值稅，是國家憑借其政治上的強制權力，參與國有土地增值稅收益的分配的一個稅種。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）所取得的增值額及征稅對象，依照規定稅率征收的稅種。

（二）土地增值稅的主要特點

歸納起來四個方面：

第一、土地增值稅是在房地產的轉讓環節征收，轉讓一次就征收一次。這一點與營業稅有些類似。

第二、土地增值稅以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據。在計算土地增值稅時，要以轉讓房地產的收入減除規定的扣除項目金額后的余額來計征。這一點與企業所得稅有類似地方。

第三、土地增值稅在征管上采用以房地產的評估價格作為一種客觀的標準或參照的標準。這一點與財產稅有一定的共性。

第四、土地增值稅是貫徹國家宏觀調控政策而出臺的一個稅種，是國家利用稅收杠桿對經濟進行必要的調節，具有特定的開征目的。因而這個稅又是一個特定目的稅。

二、土地增值稅的征稅范圍和房地產企業清算范圍

（一）土地增值稅的征稅范圍

所謂征稅范圍，是指稅法規定必須征稅的客觀對象的具體內容。

《條例》的第二條對土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉讓國有土地使用權、地 上建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。

（二）土地增值稅征稅范圍的界定

1、土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅。

這里主要搞清，農村集體所有的土地，根據《中華人民共和國土地管理法》等規定，是不得自行轉讓的，只有國家征用以后變為國家所有的，才能進行轉讓。

2、土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅。這里要搞清兩層含義：

第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。國有土地使 用權出讓是指國家以土地的所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級市場。因此土地使用權的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。

第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權，房產產權的行為。

凡土地使用權，房產產權未轉讓的（如房地產出租）不征收土地增值稅。

3、土地增值稅是對轉讓房地產并取得收入的行為征稅。

這里要注意兩個方面情況：

第一、以繼承、贈與方式轉讓房地產，因其只發生房地產產權的轉讓，沒有取得相應 收入，屬于無償轉讓，不納入土地增值稅征稅范圍。但是，以繼承、贈與之名，行出售或交換之實的行為除外。

第二、雖然無轉讓收入，但應視同銷售，如：房地產企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人，抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。（國稅發〔2006〕187文），征收土地增值稅。

三、今年開展的房地產開發企業清算范圍及程序

（一）、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地開發項目為單位進行清算，對分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。（國稅發〔2006〕187文）

這強調一下普通住房的標準，根據宣城市政府公布的標準三個條件：

第一、住宅小區建筑容積率在1.0以上；

第二、單套建筑面積在144平方米以下；

第三、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

凡同時達到以上三個條件的為普通住房，不能同時符合三個條件的為非普通住房，條 件今年發生變化，市局及時通知各分局，以新條件為準。

（二）房地產開發企業土地增值稅清算范圍

1、符合下列情形之一的，納稅人應進行清算；

（1）、房地產開發項目全部竣工，完成年銷售的；

（2）、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目；

（3）、直接轉讓土地使用權。

對滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開展清算。對今后發生的滿足上述條件的項目，納稅人須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。

2、對符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（2）、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（4）、省稅務機關規定的其他情況。（以省局不發具體清算辦法為準）。

對符合上述情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人在限定的期限內辦理清算手續。

（三）、清算應報送的資料

目前我省的具體清算辦法還未下發，最終以省局要求為準，但根據總局國稅發〔2006〕187號文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應報送下列資料。

1、房地產開發企業清算土地增值稅書面申請，土地增值稅納稅申報表；

2、項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的土地價款憑證，國有土地作用權出讓 合同、銀行貨款利息結算通知單，項目工作合同結算單，商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產收入、成本和費用有關的證明資料；

3、主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構審核鑒定的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報告》。對符合要求的鑒定報告，稅務機關可以采信。

各分局要廣泛開展房地產開發企業土地增值稅清算工作的宣傳，對符合清算條件的開發項目，告知納稅人主動進行申報，并按規定報送相關附件資料，主管稅務機關要對納稅人報送資料要進行認真審核，并制作資料清單，為稅務機關實施結算，開展納稅評估、實施專項檢查打下基礎。

四、土地增值稅的計算

根據《條例》第四條“納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項 目金額后的余額，為土地增值額”之規定，計算土地增值稅首先要確定增值額。要確定增值額，必須把握兩個關鍵要素。第一要素是轉讓房地產取得的收入；第二要素是計算土地增值稅的扣除項目金額。

（一）房地產轉讓收入的確定

1、房地產銷售收入確認范圍

轉讓房地產的收入是指房產的產權所有人，土地使用人。將房屋的產權，土地使用權 轉移給他人而取得的貨幣形態、實物形態、其他形態等全部價款及相關的經濟收益。包括土地轉讓收入，商品房銷售收入、配套設施全額收入。

對房地產開發企業而言，轉讓土地使用權，銷售商品房等的收入于銷售實現時記入“經營收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設置明細帳；而按照合同規定預收購房單位和個人的購房定金，則記入“預收帳款”科目。

2、確認收入時限。（U盤資料）

3、視同銷售行為收入的確定

前面已講房地產開發企業視同銷售六種情況，在發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入的確定按下列方法和順序：

（1）、按本企業在同一地區，同一銷售的同類房地產的平均價格確定：

（2）、由主稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值的確定。

（二）、房地產開發企業土地增值稅扣除項目金額的計算。

房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據《條例》第六條及實施細則第七條的規定執行。各扣除項目具體含義和規定如下：

1、取得土地使用權所支付的金額。

包含兩方面內容：一是取得土地使用權所支付的地價款；

二是取得土地使用權時按國家規定交納的有關費用。

（1）、如何確認地價款

第一、以協議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權，向國土局支付的土地出讓金（土地一級市場）。

第二、以行政劃撥方式取得土地使用權，為轉讓土地使用權時，按國家有關規定補交的土地出讓金。

第二、以轉讓方式取得土地使用權（二級市場），為向土地使用權人實際支付的地價款。

（2）、取得土地交納費用如何規定。

是指納稅人在取得土地使用權過程中如辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登 記、過戶手續費。

2、房地產開發成本

開發土地和新建房和配套設施的成本，簡稱房地產開發成本，是指納稅人房地產開發 項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費，基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

（1）、土地征用及拆遷補償費，是指在房地產開發過程中發生的征用土地的征地費用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用，解決拆遷戶住房和安置補拆遷者工作的安置及補

償費用等支出。還應注意的是，如果土地的征用及拆遷補償是由政府或他人承擔的，這部分土地的征用及拆遷補償費在納稅人的房地產開發成本中不允許扣除。

（2）、前期工程費，是指在房地產開發項目建造前可發生的一些費用。包括規劃、設計，項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。如果納稅人取得是已經進行土地開發的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費在納稅人房地產開發成本中不允許扣除。

（3）、建筑安裝工程費，是指房地產開發項目在建造過程中發生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。對企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入開發成本部分扣除。

（4）、基礎設施費，是指房地產開發項目所需的各項基礎設施建設發生的支出，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

（5）、公共配套設施費，如小區內的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按下列原則處理：

一是建成后產權屬于全體業主所有權、其成本、費用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除：

第三、建成后有償轉讓的、應計算收入的，并準予扣除成本、費用。

（6）、開發間接費用，是指納稅人內部獨立核算單位直接組織，管理開發項目發生的 各項間接費用。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、轉房攤銷等。納稅人行政管理部門（總部）發生的管理費用，在房地產開發費用中扣除，不應在此項扣除。

3、房地產開發費用

房地產開發費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用，管理費用和財務費用，該 項費用，不按實際發生的費用進行扣除，而按《細則》規定的標準進行扣除。

《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他方面費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用，取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10%內計算扣除。

4、與轉讓房地產有關的稅金

是指納稅人在轉讓房地產時繳納的營業稅，城市維護建設稅。因轉讓房地產交納的教 育費附加、地方教育附加費，可視同稅金予以扣除。除房地產開發企業，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。

5、加計扣除

對房地產開發企業，《細則》規定，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成 本計算的金額之和，加計20%的扣除。

以上講的5個方面，屬于房地產開發企業土地增值稅的扣除項目金額，根據國稅發〔2006〕187文件精神及《條例》規定，還應注意的幾點：

第一、除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額，房地產開發成本、費用及轉讓房地產有關稅金，預提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

第二、房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法省局將進一步確定，以省局方法為準。

第三、屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

第四、對普通住宅和非普通住宅成本費用的分攤計算確定扣除項目的方法以省局即將下發的細則為準，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分攤等。

第五、在清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積

第五：納稅人建造普通標準住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20%的。免征土地增值稅。

（三）、土地增值稅的稅率和具體計算方法

1、稅率略

2、具體計算步驟

（1）計算增值額

增值額=轉讓房地產收入—扣除項目金額

（2）計算增值額與扣除項目金額的比例

該比例=增值額/扣除項目金額

（3）計算土地增值額的稅額

土地增值額=

Σ增值額*適用稅率

3、具體計算方法。

第四篇：土地增值稅清算協議

土地增值稅清算鑒證業務約定書

甲方（委托方）：XXXXX

甲方稅務登記號：

乙方（受托方）：山東紅旗稅務師事務所有限公司

乙方稅務師事務所執業證編號：18285

茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報告，依據《中華人民共和國合同法》及有關規定，經雙方協商，達成以下約定：

一、委托事項

（一）項目名稱：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項目

（二）具體內容及要求：按照稅法的規定對甲方2010年-2015年6月財務會計資料進行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告。

（三）完成時間：2015年9月30日前。

二、甲方的責任與義務

（一）甲方的責任

1.根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關規定，甲方有責任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。

2.按照現行稅收法律、法規和政策規定依法履行納稅義務是甲方的責任。這種責任還應當包括：（1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關的內部控制。（2）符合會計準則及有關規定。

3.甲方不得授意乙方人員實施違反國家法律、法規的行為。

4.基于重要性原則、截止性測試的性質和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內部控制的固有局限性，經乙方審核后仍然可能存在未被發現的風險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應當承擔的法律責任。

（二）甲方的義務

1.按照乙方要求，及時提供完成委托事項所需的會計資料、納稅資料和其他有關資料，并保證所提供資料的真實性和完整性。

2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項有關的記錄、文件和所需的其他信息，并答復乙方工作人員對有關事項的詢問。

3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協助，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。

4.委托人按本約定書的約定及時足額支付委托業務費用以及其他相關費用。

三、乙方的責任和義務

（一）乙方的責任

1.乙方應嚴格按照現行稅收相關法律、法規和政策規定，本著獨立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關資料進行審核鑒證。

2.乙方應當制定合理計劃和實施能夠獲取充分、適當、真實證據的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。

3.乙方有責任在鑒證報告中指明發現的甲方違反國家法律法規且未按乙方的建議進行調整的事項。

（二）乙方的義務

1.乙方應當按照約定時間完成委托事項，并出具真實、合法的鑒證報告。

2.除下列情況外，乙方應當對執行業務過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權；（2）根據法律法規的規定，為法律訴訟準備文件或提供證據；（3）監管機構對乙方進行行政處罰所實施的調查、聽證、復議等程序。

3.由于乙方過錯導致甲方未按規定履行納稅義務的，乙方應當按照有關法律、法規及相關規定承擔相應的法律責任。

4.屬于乙方原因未按約定時限完成委托事項并給甲方造成損失的，應當承擔相應的賠償責任。

5.乙方對甲方曹縣交通家園項目進行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告，并代理甲方向稅務部門進行解釋。

四、約定事項的收費

經甲乙雙方協商，按照項目收入0.1%計取，完成本委托事項費用為人民幣28萬元（￥280000元）。

上述費用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業務約定書簽訂之日起15日內預付服務費10萬元；提交土地增值稅清算報告時支付余款18萬元。

五、土地增值稅清算鑒證報告的出具和使用

（一）乙方應當出具真實、合法的土地增值稅清算鑒證報告。

（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報告一式三份。

（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的自查報告；不得修改或刪除重要的數據、重要的附件和所作的重要說明。

六、約定事項的變更

如果出現不可預見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應提前通知對方，并由雙方協商解決。

七、約定事項的終止

（一）本約定書簽訂后，雙方應當按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應提前通知另一方，并由雙方協商解決。

（二）在終止業務約定的情況下，乙方有權就本約定書終止之日前對約定事項所付出的勞動收取合理的費用。

八、適用法律和爭議解決

本約定書的所有方面均應適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。與本約定書有關的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下解決方式：

（一）向原告所在地的人民法院提起訴訟。

九、本約定書的法律效力

（一）本約定書經雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項后終止。

（二）本約定書一式二份，甲乙方各執一份，具有同等法律效力。

十、其他事項的約定

本約定書未盡事宜，經雙方協商另行簽訂的補充協議，與本約定書具有同等法律效力。

甲方（委托人）：

乙方：山東紅旗稅務師事務所有限公司

（蓋章）

（蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

地址：

地址：

電話：

電話：

聯系人：

聯系人：

簽約地點： 簽約日期： 年 月 日

第五篇：土地增值稅案例籌劃分析

房地產開發企業對土地增值稅進行籌劃是常態。然而不當稅收籌劃又會帶來稅務稽查風險。本文從一則房地產開發企業的土地增值稅清算案例入手，對房地產開發企業的土地增值稅稅收籌劃進行分析，指出其稅務稽查風險點供大家參考。

一、案例

（一）基本案情

A項目由A房地產開發企業全資開發。該項目坐落于H區的新興行政中心，緊鄰國道，2010年7月拿地3.6萬㎡，2013年12月竣工，B集團同時為A 房地產開發企業控股股東，出資比例70%。

A項目只開發普通住宅和非住宅兩種清算類型，其中非住宅包括車庫、商鋪和幼兒園三種類型共計2.2萬余㎡，在土地增值稅清算申報時已售罄。A房地產開發企業提交的稅務師事務所出具鑒證報告審定的銷售截止期為2014年12月，已售面積16.4萬㎡，已售比例96.99%，申報收入約6.9億。根據稅務師事務所出具的鑒證報告，A項目轉讓普通住宅和非普通住宅兩種房屋類型所取得收入的增值率都是負值，也就是說申報的土地增值稅實際稅負為零。

A項目已預繳土地增值稅1102萬元，申請退稅1102萬元。

（二）稅務機關的質疑

1、實際稅負的爭議問題。A房地產開發企業申報的土地增值稅實際稅負為零，剔除房地產開發企業按照取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和加計扣除20%，計算出A項目開發經營的利潤率僅為13%左右，這與行業正常利潤率不符。

2、銷售收入的爭議問題。非住宅的銷售單價僅為4170元/㎡，低于普通住宅的4204元/㎡。但仔細核對后發現，根據鑒證報告該項目非住宅分為三種類型——商鋪、幼兒園和車庫，其中車庫面積占非住宅總面積70%，單價2381元/㎡，在H區不算低價，但是車庫拉低了非住宅銷售平均單價。而同時，商鋪均價9000元/㎡，幼兒園均價4500元/㎡，初步看來也是低于市場價的。

3、成本比率的爭議。該項目申報四項費用之和達到4億元，單位面積成本2376元，超出按竣工計算的定額標準。

（三）稅務機關的清算審核

地稅局相關人員從以下幾方面進行了土地增值稅清算審核：

1、清算單位的審核

在基本情況的審核中，稅務人員發現該項目擁有兩個《建設用地規劃許可證》，按照當地地稅局的公告，“房地產開發以規劃主管部門審批的用地規劃項目為清算單位”，故A項目應當劃分為兩個清算單位，而稅務師事務所出具的鑒證報告只劃分了一個清算單位。

通過進一步分析，獨立辦理《建設用地規劃許可證》的小地塊上是九號樓，而九號樓車庫面積1742㎡，僅占其非住宅42%，其余非住宅都是商鋪。通過重新劃分清算單位，九號樓非住宅4100㎡的單價提高到6500元，直接導致審核調減應退土地增值稅約300萬元。

2、銷售收入的審核

經稅務人員審核，A項目銷售收入存在兩個問題： 一是部分住宅收入偏低。鑒證報告根據第三方資產評估機構出具的房屋估價報告對42套住宅的評估價格調增銷售收入360萬元，評估均價3800元/㎡，平均調增單價900元/㎡。另有合同單價明顯低于評估均價而未調增銷售收入的普通住宅59套。且均未說明理由。

二是商鋪、幼兒園收入偏低。商鋪建筑面積占非住宅的25.66%，幼兒園建筑面積占非住宅的4.26%，全部銷售給了A房地產開發企業的控股股東B集團。A房地產企業提供了第三方資產評估機構出具的房屋估價報告，采用收益法評估的不含室內裝修價值的市場價值為4900萬元，低于清算申報價格5700萬元。但是根據稅務機關掌握的二手房申報信息，與A項目地段和建設規模相近的營業用房合同均價在18000元/㎡。因此，土地增值稅清算申報價格雖高于評估價，但仍低于市場價比較多。

3、扣除項目的審核

為了進行扣除項目的審核，稅務人員一方面對A企業提供的清算資料進行了詳細的書面審核，并對重要事項進行了實地查驗和驗收取證。另一方面向企業取得了各棟的施工圖、竣工圖電子資料，并向第三方造價咨詢公司尋求幫助。最終稅務人員確認以下幾方面存在問題：

一是土地成本確認存疑。B集團這幾年的財政資金返還記錄顯示，B集團2010年收到A項目地塊的土地出讓金返還款、配套費、人防費返還約1.2億元，該款項被約定用于A項目基礎設施建設和拆遷。

二是前期工程費扣除憑據不足。未提供支付記錄?！捌渌敝?96萬余元未提供發票明細表。

三是建筑安裝工程費扣除憑據不足。未提供支付記錄。四是喬木結算價格與造價信息差額比較大。五是代收費用不應加計扣除。

4、成本分攤的審核

車庫未計容，不應分攤“取得土地使用權所支付的金額”。幼兒園未繳配套費，不應分攤配套費及配套費契稅。

九號樓系獨立地塊，單獨入戶、未享受小區環境、不應分攤園林費用。

（四）稅務機關處理

最終，稅務機關只針對前述提到的幾個明顯違法的問題進行了調整，調減應退增值稅369萬元。

二、房地產開發企業土地增值稅籌劃稅務風險及應對

（一）A房地產企業籌劃方案分析 從案情分析可以看出，A房地產企業至少運用了三種類型的稅收籌劃方法：一是利用公司組織形式，即通過單獨成立法人企業固化土地成本；二是合理定價，即通過關聯交易使項目達到清算條件，并將轉讓收入保持在可控范圍內；三是選擇項目核算方式，即對兩個地塊的開發項目實施統一核算。

（二）A房地產企業籌劃方案的稅務風險

1、土地成本存疑：由于財政返還資金的存在，結合B集團是A房地產企業的實際控制人，因此，A項目取得土地的成本是低于申報的土地出讓金的。但是A房地產企業與B集團系獨立法人，B集團將財政返還資金用于A項目的情況該如何從稅法上定性，這在稅法領域沒有定論，存在稅務風險。

2、A項目中部分交易是發生在關聯企業之間的，并且合同定價低于市場均價，雖然有房屋評估機構對被交易的非住宅進行了資產評估，但是評估價是否合理、稅務機關會否對評估價進行調整、如何調整。

3、對于四項費用稅務機關認為與定額標準差異大，結合《房地產開發企業土地增值稅清理管理有關問題的通知》，稅務機關至少還要證明A房地產企業提供的“憑證或資料不符合清算要求或不實”。但是關于不符合清算要求與不實的標準，稅法并沒有很明確的規定。假設稅務機關認定A房地產企業提供的憑證不實，那么A房地產企業還可能面臨稅務稽查的風險。

（三）A房地產企業稅務風險應對

1、針對土地成本問題：雖然涉案地塊有財政返還資金，但是按照合同約定該資金是返還至B集團而非A房地產企業，且A企業與B集團是獨立法人主體，因此從A房地產企業角度看，在計算土地增值稅時，該筆財政返還資金不能沖減獲地成本。

2、針對關聯交易估價問題：由于涉案關聯交易的房產均為商業性房產，而商業性房產的價值通常體現在它獲取收益的能力上，因此用收益法評估是符合其產品性質的。雖然稅務機關指出該評估價低于市場價，但是在商業性房地產價值評估方面并不是市場價法一定比收益法評估價更合法。

3、針對四項費用的問題：A房地產企業四項費用算下來比定額標準高不少，但是由于稅法相關規定中對土地增值稅清算要求并沒有詳細明確的標準，經過A房地產企業的據理力爭，稅務機關只對缺少發票的部分費用予以調整不許扣除。

三、房地產開發企業土地增值稅稽查風險點

（一）稅收優惠政策適用是否合法

房地產開發企業適用的土地增值稅免稅情形有：（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%；（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。（3）因城市規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，經稅務機關審核，免征土地增值稅。（4）對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。（有例外：另根據財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字[1995]48號文暫免征收土地增值稅的規定。）（5）對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。（6）委托代建免稅：對開發商而言，雖然取得了收入的，但是沒有發生產權轉移，其收入不屬于土地增值稅的征稅范圍。而對于是否符合稅收優惠政策的規定又常常存在爭議，例如對“因國家建設需要依法征用、收回的房地產”中“因國家建設需要”該如何理解、是否一定有政府規劃部門的公告、如果政府采取與企業簽訂回購協議的方式收回土地是否可以適用該優惠政策，都存在爭議。

（二）銷售收入是否有少計的情況

銷售收入是計算土地增值稅應納稅增值額的基礎，也是在土地增值稅預繳階段的預征率適用的基礎，因此無論在土地增值稅預繳階段還是清算階段，稅務機關都會判斷是否存在隱瞞銷售收入的行為，比如是否有隱瞞銷售價格的行為、附屬辦公設備的購銷合同價格是否合理、裝修合同價格是否合理、土地增值稅的清算單位是否合理合法等。

（三）扣除項目是否真實、扣除金額是否準確

計算土地增值稅時可扣除項目主要包括：土地出讓金及稅費、房地產開發成本、房地產開發費用、舊房及建筑物的評估價格、與轉讓房地產有關的稅費。同時，納稅人可按土地成本與開發成本之和的20%加計可扣除項目。稅務稽查時稅務機關主要看是否存在多結轉開發成本以增加土地增值稅扣除額的情形、應計入管理費用的土地使用稅、印花稅、房地產稅是不是錯誤地計入了開發間接費用、代收費用有沒有錯誤地加計扣除、各種成本是否都有對應的合法憑據、成本分攤是否合法等。