第一篇：房地產企業土地增值稅納稅籌劃案例分析

房地產企業土地增值稅納稅籌劃案例分析

【摘要】房地產企業的經營流程主要分房地產開發和房產或在建工程銷售(或出租)兩個階段，其過程涉及了企業所得稅、營業稅、土地增值稅和契稅等主要稅種。本文將就土地增值，根據房地產企業的特點，依據現行稅法，結合具體案例，對其納稅籌劃進行探討。

關鍵字：房地產企業、土地增值稅、納稅籌劃

納稅籌劃是近年來在我國發展迅速、方興未艾的一個新興領域，所謂納稅籌劃是指納稅人站在企業戰略管理的角度，在符合國家法律及稅收法規的前提下，選擇涉水整體利益最大化的納稅方案，管理企業生產、經營和投資、理財等活動的一種企業涉水管理活動。意味著企業將在不違反現行法律規定的前提下，通過對其應稅行為的事前、事中進行合理籌措和安排，盡可能減少納稅的行為或者推遲納稅時間而取得稅后利益最大化的經濟行為。

房地產企業是目前比較熱門的一個話題，在其生產經營過程中涉及到土地增值稅、營業稅、所得稅和契稅等稅種，通過合理地籌劃能減少應上交稅收，從而為企業創造更大的收益。下面將就土地增值稅的籌劃思路進行闡述：

一、利用“起征點”選擇最優納稅方案

根據土地增值稅暫行條例的規定：房地產開發的納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過取得土地使用權所支付的金額和開發成本之和的20％的可免征土地增值稅，超過20％的，應就其全部增值額計稅。按照這一原則，納稅人在建造普通住宅出售時，考慮增值額帶來的收益和放棄起征點的稅收優惠所增加的稅收負擔兩者的關系，避免增值額稍高于起征點而導致的得不償失。

例：A房地產開發企業（位于市區）建成一批普通標準住宅代售，除銷售稅金及附加外的扣除項目金額為100萬元。假如．銷售該商品房的收入為R萬元，則銷售稅金及附加為：R*5%*(1+7%+3%)=5.5%R萬元，此時全部可扣除項目金額為：100+5.5%R(萬元)。

(1)納稅人享受起征點照顧的最高售價根據規定，增值額／扣除項目金額=20%，即R-(100+5.5%R）=(100+5.5%R)×20%時的售價為該企業可以享受起征點照顧的最高售價。解方程得R=128.48萬元。此時可扣除項目金額為100+5.5%*128.48=107.07(萬元)。凈收益=128.48-107.07=21.41（萬元）。

(2)納稅人想通過提高售價獲取更太收益的最低售價。根據規定，當增值率高于20%,低于50%時，應該按照30%的稅率繳納土地增值稅。假設提高A萬元的售價，則此時允許扣除項目金額為：107．07+5.5%A增值額為：128．48+A-(107．07+5．5％A)=21.4l+94.5％A應納土地增值稅額為：(2l.4l+94.5％A)* 30％若企業想通過提高售價獲取更大收益，則必須使：A>(21.4l+94.5％A)×30％即A>8.86(萬元)也就是說．最低售價應該為128.48+8.86=137.34(萬元)。

綜上所述：當該商品房售價R＜128.48萬元時，該房地產企業可以享受到起征點的稅收優惠照顧；而當128．48萬元＜R＜137.34萬元時, 企業應降低出售價格，使增值稅額不超過可扣除增值額的20％，以享受起征點稅收優惠；如果企業想通過提高售價獲取更大收益，則售價R必須大于137.34萬元，否則價格提高帶來的收益將不足以彌補價格提高所增加的稅收負擔。

二、巧用利息支出選擇最優納稅方案

我國土地增值稅制度對房地產開發中作為財務費用的利息支出有兩種不同的列支方法：一是在商業銀行同類同期貸款利息范圍內據實扣除，同時對其他房地產開發費用按取得土地使用杈所支付的金額和房地產開發成本的5％以內計算扣除，即允許扣除的房地產開發費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本金額)*5％以內；二是對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，可按上述合計數的10％以內計算扣除包括利息在內的全部費用支出，即允許扣除的房地產開發費用為：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本金額)* lO％以內。

由于土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率大小按相適用的稅率累進計算征收的，扣除項目金額越大，增值額越小，兩者的比率越小，適用的稅率越低，稅額也就越小。因此，納稅人應先預計轉讓房地產可分攤利息支出，按照規定的兩種扣除方式衡量并選擇扣除費用較大的方式。

例：B房地產公司轉讓一處房地產，取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本為100萬元，假設利息費用為A,規定的第一種扣除方式的扣除比例為5％，第二種方式扣除比例為10％。令A+100 *5%=100* 10%，解得：A=（10％-5％)*lOO=5（萬元）。

所以當預計利息＞5萬元時，按第一種方法計算的允許扣除的房地產開發費用＞5+100*5％=10萬元，第二種方式計算的可扣除金額為lOO*lO%=lO萬元。故應該采用第一種方式。同理，當預計利息＜5萬元，方案一允許扣除的開發費用＜5+100*5%=10萬元，方案二可扣除金額=100*10%=10萬元，此時應采用第二種方式；當預計利息=5萬元，兩種方法均可。

三、利用分散收入法選擇最優納稅方案

土地增值稅采用以增值額為基礎的超額累迸稅率，而增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額，因而通過分散收入，減少增值額，顯然是可以起到節稅作用的。分散收入的方法通常有： 1．分離銷售公司

例：C房地產開發企業準備出售一幢房屋以及土地使用權．房屋的市場價值是800萬元，其所舍各種附屬設備的價格約為200萬元．允許扣除項目金額為500萬元。(1)假如該企業和購買者整訂合同時，對房屋價格和附屬設備的價格不加區分，則銷售稅金及附加=(800+200)*5％*（1+7％+3％)= 55萬元(5％的營業稅、7％的城建稅和3%的教育費附加)，全部可扣除項目金額=500+55=555(萬元)。增值額=800+200-555=445萬元增值率445/555*100％=80.18％，按規定適用40％的累進稅率應繳土地增值稅稅額=445*40％-555*5％=150．25萬元

(2)假如該企業和購買者簽定合同時，僅在合同上注明800萬元的房地產轉讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設備購銷合同，則銷售稅金及附加=800*5％*(1+7％+3％)=44萬元(5％的營業稅、7％的城建稅和3％的教育費附加)，全部可扣除項目金額為：500+44=544(萬元)。增值額=800—544=256萬元,增值率=256／544*100％=47．06％。按規定適用30％的累進稅率應繳土地增值稅稅額=256*30％=76．8萬元

可見，分開單獨處理少納土地增值稅73.45(150.25-76.8)萬元。另外，由于購銷合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產權用轉移用的稅率要低，也可以節省不少印花稅，可謂一舉兩得。2．簽訂分售合同

這種方法的做法是：當所開發的住房初步完工但還沒有安裝附屬設備以及裝璜、裝飾時，房地產開發企業便和購買者整訂房地產轉移合同；當附屬設備安裝完畢或裝潢裝飾完畢后，房地產開發企業再和購買者簽訂附屬設備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該企業則只需就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。營業稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應納稅額有所減少，達到了節稅的目的。

例：D房地產公司出售一棟房屋，房屋總售價為1000萬元，該房屋進行了簡單必備設施。根據相關稅法的規定，該房地產開發業務允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。（不考慮除其他稅種）

若該公司按1000元售價直接開具銷售合同，則增值率=600/400*100%=150%，應繳納的土地增值稅=600*50%-400*15%=240（萬元）。

但是如果將該房屋的出售分為兩個合同，一份為房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；另一份為房屋裝修合同，裝修收入300萬元，允許扣除的成本100萬元。此時土地增值率=400/300*100%=133%，應繳納的土地增值稅=400*50%-300*15%=155（萬元）

由此可見，采用第二種方案應交稅比第一種方案少240-155=85萬元，顯然采用簽訂分售合同的方法更有利。

四、利用加計允許扣除項目選擇最優納稅方案

稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金的20%,，免征土地增值稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受稅收優惠。房地產開發企業如果既建造普通標準住宅,又搞其他房地產開發的話,分開核算和不分開核算稅負是有差異的。哪種更節稅主要取決于兩種住宅的銷售額和可扣金額。

例：E房地產公司出售商品房取得銷售收入5000萬元．其中普通標準住宅銷售額為3000萬元．豪華住宅的銷售額為2000萬元。總扣除項目金額為3200萬元，其中普通標準住宅的扣除項目金額為2200萬元．豪華住宅的扣除項目金額為1000萬元。

(1)假設不分開核算，這種情況下：銷售稅金及附加=5000*5％*(1+7%+3％)=275萬元，全部可扣除項目金額=3200+275=3475萬元，增值額=5000-3475=1525萬元，增值率=1525／3475*100％= 43.88％，適用30％的稅率應繳土地增值稅稅額=1525*30％=457.5（萬元）

(2)假設分開核算，則：1)銷售普通住宅：銷售稅童及附加=3000*5%*(1+7％+3％)=165萬元，全部可扣除項目金額=2200十165=2365萬元，增值額=3000-2365=635萬元，增值率=635／2365*100％=27％，適用30％的稅率應繳土地增值稅稅額635*30%=190．5（萬元）；2)銷售豪華住宅：銷售稅金及附加=2000*5％*(1+7％+3％)=110萬元，全部可扣除項目金額=lOO0+110=1110萬元,增值額=2000-1110=890萬元，增值率=890／1110*100％=80％。按規定適用40％的累進稅率應繳土地增值稅稅額=890*40％-1110*5％=300.5萬元,共繳土地增值稅：190.5+300.5=491(萬元)通過比較可見,分開核算比不分開核算多支出33．5萬元稅款。這主耍是因為普通住宅的增值率為27％，超過了20％，無法享受免稅優惠。所以進一步籌劃的關鍵是將普通住宅的增值率控制在20％以內。

土地增值稅的籌劃還可以在其他方面進行分析，要說明的是，在增加房地產開發費用時應注意稅法規定的比例限制，同時還應結合各省的實際情況進行籌劃。

參考文獻：張淑 欣蘇建 《房地產企業土地I曾值耐最優納耢方寨選擇》

邱慶劍 鄒靜 白敬平《節稅工程—顛覆傳統納稅籌劃》

王玨李金榮 《房地產行業如何進行納稅籌劃》

中華會計網校 《土地增值稅的納稅籌劃技巧》

第二篇：土地增值稅案例籌劃分析

房地產開發企業對土地增值稅進行籌劃是常態。然而不當稅收籌劃又會帶來稅務稽查風險。本文從一則房地產開發企業的土地增值稅清算案例入手，對房地產開發企業的土地增值稅稅收籌劃進行分析，指出其稅務稽查風險點供大家參考。

一、案例

（一）基本案情

A項目由A房地產開發企業全資開發。該項目坐落于H區的新興行政中心，緊鄰國道，2010年7月拿地3.6萬㎡，2013年12月竣工，B集團同時為A 房地產開發企業控股股東，出資比例70%。

A項目只開發普通住宅和非住宅兩種清算類型，其中非住宅包括車庫、商鋪和幼兒園三種類型共計2.2萬余㎡，在土地增值稅清算申報時已售罄。A房地產開發企業提交的稅務師事務所出具鑒證報告審定的銷售截止期為2014年12月，已售面積16.4萬㎡，已售比例96.99%，申報收入約6.9億。根據稅務師事務所出具的鑒證報告，A項目轉讓普通住宅和非普通住宅兩種房屋類型所取得收入的增值率都是負值，也就是說申報的土地增值稅實際稅負為零。

A項目已預繳土地增值稅1102萬元，申請退稅1102萬元。

（二）稅務機關的質疑

1、實際稅負的爭議問題。A房地產開發企業申報的土地增值稅實際稅負為零，剔除房地產開發企業按照取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和加計扣除20%，計算出A項目開發經營的利潤率僅為13%左右，這與行業正常利潤率不符。

2、銷售收入的爭議問題。非住宅的銷售單價僅為4170元/㎡，低于普通住宅的4204元/㎡。但仔細核對后發現，根據鑒證報告該項目非住宅分為三種類型——商鋪、幼兒園和車庫，其中車庫面積占非住宅總面積70%，單價2381元/㎡，在H區不算低價，但是車庫拉低了非住宅銷售平均單價。而同時，商鋪均價9000元/㎡，幼兒園均價4500元/㎡，初步看來也是低于市場價的。

3、成本比率的爭議。該項目申報四項費用之和達到4億元，單位面積成本2376元，超出按竣工計算的定額標準。

（三）稅務機關的清算審核

地稅局相關人員從以下幾方面進行了土地增值稅清算審核：

1、清算單位的審核

在基本情況的審核中，稅務人員發現該項目擁有兩個《建設用地規劃許可證》，按照當地地稅局的公告，“房地產開發以規劃主管部門審批的用地規劃項目為清算單位”，故A項目應當劃分為兩個清算單位，而稅務師事務所出具的鑒證報告只劃分了一個清算單位。

通過進一步分析，獨立辦理《建設用地規劃許可證》的小地塊上是九號樓，而九號樓車庫面積1742㎡，僅占其非住宅42%，其余非住宅都是商鋪。通過重新劃分清算單位，九號樓非住宅4100㎡的單價提高到6500元，直接導致審核調減應退土地增值稅約300萬元。

2、銷售收入的審核

經稅務人員審核，A項目銷售收入存在兩個問題： 一是部分住宅收入偏低。鑒證報告根據第三方資產評估機構出具的房屋估價報告對42套住宅的評估價格調增銷售收入360萬元，評估均價3800元/㎡，平均調增單價900元/㎡。另有合同單價明顯低于評估均價而未調增銷售收入的普通住宅59套。且均未說明理由。

二是商鋪、幼兒園收入偏低。商鋪建筑面積占非住宅的25.66%，幼兒園建筑面積占非住宅的4.26%，全部銷售給了A房地產開發企業的控股股東B集團。A房地產企業提供了第三方資產評估機構出具的房屋估價報告，采用收益法評估的不含室內裝修價值的市場價值為4900萬元，低于清算申報價格5700萬元。但是根據稅務機關掌握的二手房申報信息，與A項目地段和建設規模相近的營業用房合同均價在18000元/㎡。因此，土地增值稅清算申報價格雖高于評估價，但仍低于市場價比較多。

3、扣除項目的審核

為了進行扣除項目的審核，稅務人員一方面對A企業提供的清算資料進行了詳細的書面審核，并對重要事項進行了實地查驗和驗收取證。另一方面向企業取得了各棟的施工圖、竣工圖電子資料，并向第三方造價咨詢公司尋求幫助。最終稅務人員確認以下幾方面存在問題：

一是土地成本確認存疑。B集團這幾年的財政資金返還記錄顯示，B集團2010年收到A項目地塊的土地出讓金返還款、配套費、人防費返還約1.2億元，該款項被約定用于A項目基礎設施建設和拆遷。

二是前期工程費扣除憑據不足。未提供支付記錄。“其他”中196萬余元未提供發票明細表。

三是建筑安裝工程費扣除憑據不足。未提供支付記錄。四是喬木結算價格與造價信息差額比較大。五是代收費用不應加計扣除。

4、成本分攤的審核

車庫未計容，不應分攤“取得土地使用權所支付的金額”。幼兒園未繳配套費，不應分攤配套費及配套費契稅。

九號樓系獨立地塊，單獨入戶、未享受小區環境、不應分攤園林費用。

（四）稅務機關處理

最終，稅務機關只針對前述提到的幾個明顯違法的問題進行了調整，調減應退增值稅369萬元。

二、房地產開發企業土地增值稅籌劃稅務風險及應對

（一）A房地產企業籌劃方案分析 從案情分析可以看出，A房地產企業至少運用了三種類型的稅收籌劃方法：一是利用公司組織形式，即通過單獨成立法人企業固化土地成本；二是合理定價，即通過關聯交易使項目達到清算條件，并將轉讓收入保持在可控范圍內；三是選擇項目核算方式，即對兩個地塊的開發項目實施統一核算。

（二）A房地產企業籌劃方案的稅務風險

1、土地成本存疑：由于財政返還資金的存在，結合B集團是A房地產企業的實際控制人，因此，A項目取得土地的成本是低于申報的土地出讓金的。但是A房地產企業與B集團系獨立法人，B集團將財政返還資金用于A項目的情況該如何從稅法上定性，這在稅法領域沒有定論，存在稅務風險。

2、A項目中部分交易是發生在關聯企業之間的，并且合同定價低于市場均價，雖然有房屋評估機構對被交易的非住宅進行了資產評估，但是評估價是否合理、稅務機關會否對評估價進行調整、如何調整。

3、對于四項費用稅務機關認為與定額標準差異大，結合《房地產開發企業土地增值稅清理管理有關問題的通知》，稅務機關至少還要證明A房地產企業提供的“憑證或資料不符合清算要求或不實”。但是關于不符合清算要求與不實的標準，稅法并沒有很明確的規定。假設稅務機關認定A房地產企業提供的憑證不實，那么A房地產企業還可能面臨稅務稽查的風險。

（三）A房地產企業稅務風險應對

1、針對土地成本問題：雖然涉案地塊有財政返還資金，但是按照合同約定該資金是返還至B集團而非A房地產企業，且A企業與B集團是獨立法人主體，因此從A房地產企業角度看，在計算土地增值稅時，該筆財政返還資金不能沖減獲地成本。

2、針對關聯交易估價問題：由于涉案關聯交易的房產均為商業性房產，而商業性房產的價值通常體現在它獲取收益的能力上，因此用收益法評估是符合其產品性質的。雖然稅務機關指出該評估價低于市場價，但是在商業性房地產價值評估方面并不是市場價法一定比收益法評估價更合法。

3、針對四項費用的問題：A房地產企業四項費用算下來比定額標準高不少，但是由于稅法相關規定中對土地增值稅清算要求并沒有詳細明確的標準，經過A房地產企業的據理力爭，稅務機關只對缺少發票的部分費用予以調整不許扣除。

三、房地產開發企業土地增值稅稽查風險點

（一）稅收優惠政策適用是否合法

房地產開發企業適用的土地增值稅免稅情形有：（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%；（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。（3）因城市規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，經稅務機關審核，免征土地增值稅。（4）對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。（有例外：另根據財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字[1995]48號文暫免征收土地增值稅的規定。）（5）對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。（6）委托代建免稅：對開發商而言，雖然取得了收入的，但是沒有發生產權轉移，其收入不屬于土地增值稅的征稅范圍。而對于是否符合稅收優惠政策的規定又常常存在爭議，例如對“因國家建設需要依法征用、收回的房地產”中“因國家建設需要”該如何理解、是否一定有政府規劃部門的公告、如果政府采取與企業簽訂回購協議的方式收回土地是否可以適用該優惠政策，都存在爭議。

（二）銷售收入是否有少計的情況

銷售收入是計算土地增值稅應納稅增值額的基礎，也是在土地增值稅預繳階段的預征率適用的基礎，因此無論在土地增值稅預繳階段還是清算階段，稅務機關都會判斷是否存在隱瞞銷售收入的行為，比如是否有隱瞞銷售價格的行為、附屬辦公設備的購銷合同價格是否合理、裝修合同價格是否合理、土地增值稅的清算單位是否合理合法等。

（三）扣除項目是否真實、扣除金額是否準確

計算土地增值稅時可扣除項目主要包括：土地出讓金及稅費、房地產開發成本、房地產開發費用、舊房及建筑物的評估價格、與轉讓房地產有關的稅費。同時，納稅人可按土地成本與開發成本之和的20%加計可扣除項目。稅務稽查時稅務機關主要看是否存在多結轉開發成本以增加土地增值稅扣除額的情形、應計入管理費用的土地使用稅、印花稅、房地產稅是不是錯誤地計入了開發間接費用、代收費用有沒有錯誤地加計扣除、各種成本是否都有對應的合法憑據、成本分攤是否合法等。

第三篇：某房地產開發公司土地增值稅籌劃案例分析

肖太壽 某房地產開發公司土地增值稅籌劃案例分析

2012-07-17 18:00:39| 分類： 默認分類 | 標簽：土地增值稅籌劃案例 肖太壽 |字號 訂閱

某房地產開發有限責任公司土地增值稅籌劃案例分析

作者：財政部財政科學研究所博士后 肖太壽

（1）項目情況介紹

某房地產開發有限責任公司開發的第一期聯體住宅樓項目，底層為商鋪，面積6399.91平方米,商鋪以上為普通標準住宅，面積為36736.45平方米，已售收入:39063216.90,其中：商鋪6930391.00；住宅32132825.90，已售面積：商鋪945.03平方;住宅:16172.2平方。該住宅樓項目土地成本為6538470.76元，房屋開發成本(包括建安成本35566134.86元，公共基礎設施8627272.00元，前期工程費用149086.51元和開發間接費用738，262.08元)45080755.45元，其他費用按比例扣除。營業稅金及附加2148476.93元。請問應如何土地增值稅籌劃,使土地增值稅最低？

（2）土地增值稅計算分析

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第八條規定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。”但在房地產開發經營中，多數房地產開發企業為了獲得盡量大的經濟效益，將一些普通標準住宅商品樓的底層部分作為商鋪開發銷售。對開發這種商鋪與住宅聯體的商住樓的納稅問題，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）明確規定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條的免稅規定。由于稅法只明確要求分開核算增值額，而對如何計算土地增值稅沒有具體規定，在實際征收計算中，就會形成兩種土地增值稅計算方法：一種是按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅；另一種是先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。現將兩種計算方法分別闡述如下。

方法一：按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅。

已售商鋪和住宅分配的土地成本和開發成本：按照已售面積與可售面積的比例進行分配。已售面積與可售面積的比例為：

（945.03+16172.2）÷（6399.91+36736.45）=17117.23÷43136.36=39.68% 已售商鋪和住宅分配的土地成本： 6538470.76×39.68%=2594465.2(元)。

已售商鋪和住宅分配的開發成本： 45080755.45×39.68%=17888043.76(元)。

扣除項目＝土地成本＋房屋開發成本＋費用扣除10％＋加計扣除20％＋稅金＝2594465.2＋17888043.76＋（2594465.2＋17888043.76）×10％＋（2594465.2＋17888043.76）×20％＋2148476.93＝28775738.58（元）。

增值額＝收入－扣除項目＝39063216.90－28775738.58＝10287478.32（元）。

增值率＝增值額÷扣除項目×100％＝10287478.32÷28775738.58×100%＝35.8％。低于50%，適用30%的稅率。

由于增值率超過20％，不能享受普通住宅免土地增值稅的待遇，需要增加扣除成本，由于土地成本、建安成本、公共配套設施費用是剛性，增加可能性小或根本不可能增加，建議增加綠化費用和開發間接費用，使成本增加。假設增加綠化費用為A元，則一期項目的開發成本為45080755.45+A，分析如下： 已售商鋪和住宅分配的開發成本為：

（45080755.45+A）×39.68%=17888043.76+0.3968A(元)=(17888043.76+0.4A)元。

扣除項目＝土地成本＋房屋開發成本＋費用扣除10％＋加計扣除20％＋稅金＝2594465.2＋17888043.76+0.4A＋（2594465.2＋17888043.76+0.4A）×10％＋（2594465.2＋17888043.76+0.4A）×20％＋2148476.93＝(28775738.58+0.52A)（元）。

增值額＝收入－扣除項目＝39063216.90－28775738.58-0.52A＝(10287478.32-0.52A)（元）。

增值率＝增值額÷扣除項目×100％＝(10287478.32-0.52A)÷(28775738.58+0.52A)×100%≤20％時，即A≥7263350.33元，低于50%，適用30%的稅率。本項目的普通住宅可以享受免土地增值稅的待遇。

假設本一期項目再增加綠化費用7263350.33元，則由于增值率未超過20％，因此16172.2平方米普通標準住宅免土地增值稅。

商鋪應納的土地增值稅＝(10287478.32-0.52A)×945.03÷（945.03+16172.2）×30％＝(10287478.32-0.52A)×0.06×30％=170389.3-0.00468 A=170389.3-0.00468×7263350.33(把A=7263350.33代入計算)=136397（元）。

方法二：先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。

普通標準住宅扣除項目: 2594465.2×16172.2÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×16172.2÷（945.03+16172.2）＋[2594465.2×16172.2÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×16172.2÷（945.03+16172.2）]×30%＋32132825.90×5.5% ＝2594465.2×0.945+(17888043.76+0.4A)×0.945+[2594465.2×0.945+(17888043.76+0.4A)×0.945]×30%＋32132825.90×5.5% =2451769.614+16904201.35+0.378A+(2451769.614+16904201.35+0.378A)×30%+1767305.42 =19355970.964+0.378A+5806791.29+0.1134A+1767305.42 =26930067.674+0.4914A(把A=7263350.33代入計算)=30499278.03（元）（除稅金及附加外其他按面積分攤）。

普通標準住宅增值額＝32132825.90－30499278.03＝1633547.87（元）。

普通標準住宅增值率=1633547.87÷30499278.03=5.4%＜20%,不繳納土地增值稅。

商鋪扣除項目＝2594465.2×945.03÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×945.03÷（945.03+16172.2）＋[2594465.2×945.03÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×945.03÷（945.03+16172.2）]×30%＋6930391.00×5.5% =2594465.2×0.055+(17888043.76+0.4A)×0.055+[2594465.2×0.055+(17888043.76+0.4A)×0.055]×30%＋6930391.00×5.5% =142695.586+983842.41+0.022 A+(142695.586+983842.41+0.022 A)×30%＋6930391.00×5.5% =1126537.996+0.022 A+337961.4+0.0066 A+381171.505 =1845670.901+0.0286 A(把A=7263350.33代入計算)=2053402.72(元)。

商鋪增值額＝6930391.00－2053402.72＝4876988.28（元）；

商鋪增值率＝4876988.28÷2053402.72×100%＝237%，適用60%的稅率。

商鋪應納土地增值稅＝4876988.28×60%－2053402.72×35% ＝2926192.968-718690.952=2207502.02（元）。

由此可見，兩種方法計算相差懸殊，按第一種方法應納的土地增值稅為136397元，按第二種方法應納土地增值稅為2207502.02元。

到底應該選擇方法一還是選擇方法二呢？對于企業來講，應該選擇方法一可以使企業節省2071105.02元土地增值稅（2207502.02元-136397元），對于需要及時完成稅收任務的稅務機關來講，更傾向與按照方法二進行計算土地增值稅。從現有的稅法來看，方法一是正確的稅務處理方式。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第八條規定：“土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。”第一種土地增值稅計算方法符合按“最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規定，而且計算出整體項目增值額后，按面積進行了增值額分攤，也符合財稅字[1995]48號“分別核算增值額”的規定。第二種計算方法雖然符合稅法“分別核算增值額”的規定，但是顯然不符合“納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規定。（3）基本判斷

通過以上計算分析,可以作出如下基本判斷：

第一，本案例第一期項目要享受普通住宅的土地增值稅優惠政策，還得增加開發成本7263350.33元。而開發成本中包括五項：土地征用與拆遷補償費用、前期工程費用、建安成本、基礎設施費和公共配套設施費以及開發間接費用。在這五項成本中，只能在建安成本和開發間接費用這兩項成本中增加成本，當然，貴公司提供的有關費用，特別是在“前期工程費用，基礎設施費和公共配套設施費”的數據上可能存在不準確性，有增加的可能，但無論如何，當務之急是需要對一期項目要增加7263350.33元，如何增加呢？

第二，關于如何增加7263350.33元費用的問題，我建議以下方法供參考：

首先，可以考慮增加本期項目中的綠化費用7263350.33，由于本一期項目的土地面積是15516.68平方米（容積率為2.78），總建筑面積為43136.36平方米，如果要增加開發成本，可以每平方建筑面積增加開發成本7263350.33元÷43136.36平方米=168.4元。

其次，增加綠化費用400萬元，在此基礎上考慮今后未售出部分的上鋪和住宅的價格進行調低，調到多少合適呢？測試如下：

假設未售的上鋪和住宅的總收入為B元，由于該住宅樓項目總成本如下：土地成本為6538470.76元，房屋開發成本(包括建安成本35，566，134.86元，公共基礎設施8627272.00元，前期工程費用149086.51元和開發間接費用738262.08元和新增加綠化費用4000000元)49080755.45元，49080755.45其他費用按比例扣除，營業稅金及附加（2148476.93元+0.055B）元。已經實現的商鋪和住宅的銷售收入:39063216.90,其中：商鋪6930391.00元；住宅32132825.90元，已售面積：商鋪945.03平方;住宅:16172.2平方。則計算如下：

扣除項目＝土地成本＋房屋開發成本＋費用扣除10％＋加計扣除20％＋稅金＝6538470.76＋49080755.45＋（6538470.76＋49080755.45）×10％＋（6538470.76＋49080755.45）×20％＋2148476.93+0.055B＝74453471.003＋0.055B（元）。

增值額＝收入－扣除項目＝39063216.90+B－74453471.003-0.055B＝0.945 B-35390254.103（元）。增值率＝增值額÷扣除項目×100％＝(0.945B-35390254.103)÷(74453471.003＋0.055B)×100%≤20%。為了計算方便，假設(0.945B-35390254.103)÷(74453471.003＋0.055B)×100%=20%。計算可得：

0.945B-35390254.103=14890694.2006+0.011 B,則 0.934B=50280948.3036 B=53833991.8(元)。

即20564.25平方×C+5454.88平方×D= B=53833991.8（假設未來對未售的住宅和商鋪的單價分別為C元，D元）。

可以考慮商鋪的單價定為4800元/平方，則20564.25平方×C+5454.88平方×4800= B=53833991.8.則C=1346元/平方。

第三，在計算聯體住宅的土地增值稅時，務必選擇方案一的計算方法，可以使房地產企業節約一筆巨大的土地增值稅。

第四篇：增值稅納稅籌劃課堂教學案例

第二章 增值稅納稅籌劃案例

◆增值稅納稅人身份的納稅籌劃 ◇增值率節稅點判別法及其運用（1）不含稅銷售額增值率節稅點的確定

假定納稅人不含稅銷售額增值率為D，不含稅銷售額為S，不含稅購進額為P，一般納稅人適用的稅率為17%，小規模納稅人的征收率為3%, 則a：一般納稅人的不含稅銷售額增值率D＝（S－P）/ S ×100% 應納的增值稅為S×17%×D b：小規模納稅人應納的增值稅為S×3%

一般納稅人節稅點E＝D＝

如果一般納稅人適用13%的低稅率，節稅點又是多少？ 答：：要使兩類納稅人稅負相等，則要滿足： 解得，S×17%×D＝S×3%，一般納稅人節稅點(無差別平衡點增值率)E＝D＝17.65%

（2）含稅銷售額增值率節稅點的確定 ◇增值率節稅點判別法及其運用

假定納稅人含稅銷售額增值率為Dt，含稅銷售額為St，含稅購進額為Pt，一般納稅人適用的稅率為17%，小規模納稅人的征收率為3%,則

a：一般納稅人的含稅銷售額增值率Dt＝（St－Pt）/ St×100%

應納的增值稅為St/(1+17%)×17%×Dt b：小規模納稅人應納的增值稅為St/(1+3%)×3% 一般納稅人節稅點Et＝Dt＝

如果一般納稅人適用13%的低稅率，節稅點又是多少 答：：要使兩類納稅人稅負相等，則要滿足： St /（1+17%）×17%×Dt= St /（1+3%）×3% 解得，一般納稅人節稅點Et＝Dt＝20.05% ◇抵扣率節稅點判別法及其運用

D＝（S－P）/S×100%＝（1－P/S）×100%＝1－不含稅可抵扣購進額占銷售額的比重 Dt＝（St－Pt）/St×100%＝（1－Pt/St）×100%＝1－含稅可抵扣購進額占銷售額的比重

以增值稅稅率17%，征收率3%為例，分別計算抵扣率節稅點P/S與Pt/St

由增值率節稅點的計算可知：

17%×（1－P/S）＝3%，17%/（1＋17%）×（1－Pt/St）＝3%/（1＋%）則含稅及不含稅抵扣率節稅點分別為P/S＝，Pt/St＝

如果一般納稅人適用13%的低稅率，含稅、不含稅抵扣率點又是多少？由增值率節稅點的計算可知：

S ×17% ×（1－P/S）＝S×3%，St/（1＋17%）×17% ×（1－Pt/St）＝St/(1＋3%)×3% 則不含稅及含稅抵扣率節稅點分別為P/S＝82.35%，Pt/St＝79.95%

【案例2-1】某生產企業，年含稅銷售額在50萬元左右，每年購進含增值稅價款的材料大致在45萬元左右，該企業會計核算制度健全，在向主管稅務機關申請納稅人資格時，既可以申請成為一般納稅人，也可以申請為小規模納稅人，請問企業應申請哪種納稅人身份對自己更有利？如果企業每年購進的含稅材料大致在30萬元左右，其他條件相同，又應該作何選擇？ 第一種情況：該企業含稅銷售額增值率為：（50－45）/50 ×100%＝10% 由于10%<20.05%（一般納稅人節稅點），所以該 企業申請成為一般納稅人有利節稅。企業作為一般納稅人應納增值稅額為：（50－45）/（1＋17%）×17%＝0.7264(萬元)企業作為小規模納稅人應納增值稅額為： 50/（1＋3%）×3%＝1.4531(萬元)所以企業申請成為一般納稅人可以節稅0.7299萬元。

第二種情況：該企業含稅銷售額增值率為:（50－30）/50 ×100%＝40% 由于40%>20.05%，該企業維持小規模納稅人身份有利節稅。企業作為一般納稅人應納增值稅額為：

（50－30）/（1＋17%）×17%＝2.906（萬元））企業作為小規模納稅人應納增值稅額為： 50/（1＋3%）×3%＝1.4531(萬元)所以企業保持小規模納稅人身份可以節稅1.4528 萬元

【案例2-2】某物資批發有限公司系一般納稅人，計劃于2009年下設兩個批發企業，預計2009年全年應稅銷售額分別為80萬元和60萬元（均為不含稅銷售額），并且不含稅購進額占不含稅銷售額的40%左右。請問，從維護企業自身利益出發，選擇哪種納稅人資格對企業有利？ 答：：籌劃思路

◇由于該物資批發有限公司是一般納稅人，因此，其下設的這兩個批發企業既可以納入該物資批發有 限公司統一核算，成為一般納稅人，也可以各自作為獨立的核算單位，成為小規模納稅人，適用3%的征收率。◇由于這兩個批發企業預計不含稅購進額占不含稅銷售額的40%左右，即不含稅增值率為60%，高于17.65%，企業作為小規模納稅人稅負較輕。案例解析

將這兩個批發企業各自作為獨立的核算單位，由于兩個企業的全年應稅銷售額分別為80萬元和60萬元，符合小規模納稅人的條件。作為小規模納稅人，其全年應繳納的增值稅為： 80×3%＋60×3%＝4.2（萬元）

顯然，選擇成為小規模納稅人企業可以取得節稅利益

而作為一般納稅人需繳納的增值稅為：（80＋60）×（1－40%）×17%＝14.28（萬元）顯然，選擇 成為小規模納稅人企業可以取得節稅利益

【案例2-3】 某服飾有限公司（增值稅一般納稅人）為了占領市場，以不含稅單價每套1000元出售自產高級西服，該公司本月共發生下列經濟業務：

（1）5日，向本市各商家銷售西服6000套，該公司均給予了2%的折扣銷售，但對于折扣額另開了紅字發票入賬，貨款全部以銀行存款收訖。

（2）6日，向外地商家銷售西服1000套，為盡快收回貨款，該公司提供現金折扣條件為2/10，1/20，N/30，本月15日全部收回貨款，廠家按規定給予優惠。

（3）10日，采取還本銷售方式銷售給消費者200套西服，3年后廠家將全部貨款退給消費者，共開出普通發票200張，合計金額234000元。

（4）20日，以30套西服向一家單位等價換取布料，不含稅售價為1000元/套，雙方均按規定開具增值稅發票。計算該公司的銷項稅額。

答：： ◆折扣銷售，將折扣額另開具發票的，折扣額不得從銷售額中扣除。

銷項稅額為：6000×0.1×17%＝102(萬元)◆銷售折扣不得從銷售額中扣減銷項稅額為：1000×0.1×17%＝17（萬元

◆還本銷售，不得扣除還本支出銷項稅額為：234000÷（1+17%）×17%÷10000＝3.4(萬元)◆以貨易貨，按換出商品的同期銷售價計算銷售額銷項稅額為：30×0.1×17%＝0.51(萬元)合計銷項稅額：102＋17＋3.4＋0.51＝122.91(萬元)）

【案例 2-4】 2007年，某啤酒生產企業為增強其代理售積極性，規定：年銷售啤酒在100萬瓶以下的，每瓶享受0.2元的折扣；年銷售啤酒在100萬－500萬瓶的，每瓶享受0.22元的折扣；年銷售啤酒在500萬瓶以上的，每瓶享受0.25元的折扣。在年中，由于啤酒生產企業不知道也不可能知道每家代理商年底究竟能銷售多少瓶啤酒，也就不能確定每家代理商應享受的折扣率。當年企業共銷售啤酒2000萬瓶，企業按每瓶啤酒2.00元的銷售價格開具增值稅專用發票，到第二年的年初，企業按照上述的折扣規定一次性結算給代理商的折扣總金額450萬元，并開具紅字發票。請為企業作出納稅籌劃（未預先確定折扣率和企業預先確定折扣率的情況）。（企業2007年可抵扣的進項稅額為400萬元）。

籌劃思路

答：：◇企業未預先確定折扣率，折扣額在銷售后確定，不與銷售額反映在同一張銷售發票上。

則企業應繳納的增值稅為：2000×2×17%－400＝280萬元

◇企業預先確定折扣率，折扣額在銷售實現時確定并銷售額反映在同一張銷售發票上。

假設該啤酒廠按最高折扣（0.25元/瓶）來確定銷售收入，則企業應繳納的增值稅為： 2000×（2－0.25）×17%－400＝195（萬元）

◇ 因而，企業應該事先能夠預估折扣率，并把折扣額與銷售額一起反映在同一張銷售發票上，并且應將折扣率在合理預估折扣率的基礎上盡量提高，即以較低的價格來確定收入。

【案例2-5】 深圳市一家建材銷售企業（增值稅一般納稅人），2007年7月份銷售建材，合同上列明的含稅銷售收入為1170萬元，企業依合同開具了增值稅專用發票。當月實際取得含稅銷售收入585萬元，購買方承諾余額將在年底付訖。月初欲外購A貨物234萬元（含稅），B貨物117萬元（含稅），但因企業資金周轉困難，本月只能支付117萬元購進部分A貨物，并取得相應的增值稅發票。請計算 該企業本月應繳的增值稅，并做出籌劃方案。

答：：：該企業本月應繳的增值稅為：1170÷（1＋17%）×17%－117÷（1＋17%）×17%＝153

(萬元)此外，企業本月還應繳納相應的城建稅、教育費附加15.3萬元 利用銷項稅額和進項稅額延緩納稅

如果該企業一方面在銷售合同中指明“根據實際支付金額，由銷售方開具發票”，并在結算時按實際收到金額開具增值稅專用發票；另一方面又在本月通過賒購方式購進企業貨物，取得全部貨物的增值稅發票，則本月就可以少確認銷項稅額85萬元，多抵扣進項稅額34萬元。則應繳的增值稅為：

（1＋17%）×17%－234÷（1＋17%）×17%－117÷（1＋17%）×17%＝34（萬元）相應的城建稅、教育費附加為3.4萬元。◇本期可以延緩繳納130.9（119+11.9）萬元的稅款 ◆增值稅混合銷售行為方面的納稅籌劃

假定納稅人適用的增值稅稅率為17%，營業稅稅率為3%，混合銷售中，含稅銷售額為St，含稅購進額為Pt，含稅銷售額增值率為Dt（無差別平衡點增值率），則有：Dt=（St－Pt）/ St×100% 如果企業繳納增值稅，應納的增值稅稅額為：

St/（1＋17%）×17%×Dt 如果企業繳納營業稅，應納的營業稅稅額為：St×3% 則合銷售增值率節稅點Et＝Dt

顯然Et＝Dt ＝3%÷[17%÷（1＋17%）] ＝20.65% ◆當混合銷售的含稅銷售額增值率小于20.65%時，繳納增值稅可以節稅； ◆當含稅銷售額增值率大于20.65%時，繳納營業稅能節稅；

均衡點的增值率

營業稅納稅人

適用稅率

均衡增值率 17%

5%

34.41% 17%

3%

20.65% 13%

5%

43.46% 13%

3%

26.08% 如果增值稅稅率為１３％，營業稅稅率為５％，此時混合銷售增值率節稅點是多少呢？

【案例2-6】某建材公司主營建筑材料批發零售，并兼營對外安裝、裝飾工程，2008年1月份該公司以200萬元的價格銷售一批建材并代客戶安裝，該批建材的購入價格為170萬元，請問該筆業務應如何進行稅收籌劃？若銷售價格為220萬元，又該如何籌劃？（以上價格均為含稅價，增值稅稅率為17%，營業稅稅率為3%）

答：：

1.籌劃思路(銷售價格為200萬元)銷售價格為200萬元時, Dt＝(St－Pt)/ St×100%＝（200－170）/200×100%＝15%<20.65%，所以，該混合銷售繳納增值稅可以節稅

其應繳納的增值稅為：（200－170）/（1＋17%）×17%＝4.36(萬元)該混合銷售如果繳納營業稅，則應繳納的營業稅為：200×3%=6（萬元）所以選擇繳納增值稅可以節稅1.64萬元（6－4.36）

2.籌劃思路(銷售價格為220萬元)銷售價格為220萬元時, Dt＝(St－Pt)/ St×100% =（220－170）/220×100%＝22.73% >20.65%，所 以該混合銷售繳納營業稅可以節稅。該混合銷售如果繳納增值稅，則應繳納的增值稅為：（220－170）/（1+17%）×17%＝7.27（萬元）其應繳納的營業稅為220 ×3%＝6.6（萬元）所以選擇繳納營業稅可以節稅0.67萬元

.【案例2-7】廈門某文化傳播有限公司屬于增值稅一般納稅人，2008年7月份銷售各類新書取得含稅收入150萬元，銷售各類圖書、雜志取得含稅收入3.51萬元（圖書、雜志適用的增值稅稅率為13%），同時又給讀者提供咖啡，取得經營收入10萬元，該公司應如何進行納稅籌劃？（暫不考慮可抵扣的進項稅額）

案例解析

企業如果對上述三項收入未分開核算，所有收入應統一從高適用稅率繳納增值稅。

二、增值稅兼營行為的納稅籌劃應納增值稅為：（150＋10+3.51）÷（1＋17%）×17%＝23.76（萬元）

答：：企業如果對上述三項收入分開核算，應分別計算繳納增值稅和營業稅通過分析可知，分開核算可以為公司節稅1.06萬元

二、增值稅兼營行為的納稅籌劃 ◇銷售新書應納增值稅為：

150÷（1＋17%）×17%＝21.8（萬元）◇銷售圖書、雜志應納增值稅為： 3.51÷（1＋13%）×13%=0.4（萬元）

◇咖啡收入應納營業稅為：10×5%＝0.5（萬元）◇共計應繳納稅款22.7萬元

【案例2-8】某家具商店主要從事家具銷售，另外又從事家具租賃業務，并被主管稅務機關認定為增值稅小規模納稅人。10月份該商店取得家具銷售收入15萬元（含稅），取得家具租賃收入5萬元，如果增值稅征收率為3%，營業稅稅率為5%，請問納稅人應如何就其兼營行為進行籌劃？

籌劃思路

◇未分開核算，家具銷售收入和租賃收入統一繳納增值稅。

二、增值稅兼營行為的納稅籌劃

應納增值稅為：（150000+50000）÷（1＋3%）×3%＝5825(元)答：：◇家具銷售收入應納增值稅為：150000÷（1+3%）×3%＝4369（元）◇租賃收入應納營業稅為：50000×5%＝2500（元）◇合計應納稅額為：4369＋2500＝6869（元）

◇分開核算，家具銷售收入和租賃收入分別計算繳納增值稅和營業稅。◇所以，不分開核算可以節稅1044元。

【案例2-9 】某電腦公司（一般納稅人）自行開發生產軟件、硬件和成品機，軟件產品單獨核算，2008年5月取得的不含稅銷售額200萬元，當期外購貨物取得的增值稅專用發票上準予抵扣的增值稅進項 稅額為10萬元，請計算該公司應納的增值稅以及應退的增值稅。

答：：為鼓勵軟件產業發展，稅法規定：在2010年前對增值稅一般納稅人銷售其自行開發生產的軟件產品，按17%的法定稅率征收增值稅后，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行即征即退政策。企業應納的增值稅為：200×17%－10＝24（萬元）實際稅負為：24/ 200×100%＝12%

應退的增值稅為：24－200×3%＝18（萬元）

【案例2-10】

B市牛奶公司主要生產流程如下：飼養奶牛生產牛奶，將產出的新鮮牛奶再進行加工制成奶制品，再將奶制品銷售給各大商業公司，或直接通過銷售網絡轉銷給B市及其他地區的居民。由于奶制品的增值稅稅率適用17%，進項稅額主要有兩部分組成：一是向農民個人收購的草料部分可以抵扣13%的進項稅額；二是公司水費、電費和修理用配件等按規定可以抵扣進項稅額。與銷項稅額相比，這兩部分進項稅額數額較小，致使公司的增值稅稅負較高。

◆ 請問該企業如何進行籌劃，才能使企業在降低稅負的同時，又能增加利潤？

實施前假定2008從農民生產者手中購入的草料金額為100萬元，允許抵扣的進項稅額為13萬元，其他水電費、修理用配件等進項稅額為8萬元，全年奶制品銷售收入為500萬元，答：：籌劃思路

◆為了取得更高的利潤，公司除了加強企業管理外，還必須努力把稅負降下來。從公司的客觀情況來看，稅負高的原因在于公司的進項稅額太低。因此，公司進行稅收籌劃的關鍵在于如何增加進項稅額。圍繞進項稅額，公司采取了以下籌劃方案：

◆公司將整個生產流程分成飼養場和牛奶制品加工兩部分，飼養場和奶制品加工廠均實行獨立核算。分開后，飼養場屬于農產品生產單位，按規定可以免征增值稅，奶制品加工廠從飼養場購入的牛奶可以抵扣13%的進項稅額。現將公司實施籌劃方案前后有關數據對比如下：

◆實施前：假定2008從農民生產者手中購入的草料金額為100萬元，允許抵扣的進項稅額為13萬元，其他水電費、修理用配件等進項稅額為8萬元，全年奶制品銷售收入為500萬元，則：應納增值稅額=銷項稅額－進項稅額=500×17%－（13+8）=64（萬元）稅負率=64÷500×100%=12.8% ◆實施后：飼養場免征增值稅，假定飼養場銷售給制品廠的鮮奶售價為350萬元，其他資料不變。則：應納增值稅=銷項稅額－進項稅額=500×17%－（350×13%+8）=31.5（萬元）

稅負率=31.5÷500×100%=6.3 方案實施后比實施前節省增值稅額：64－31.5=32.5（萬元）

【案例2-11】甲企業與乙企業在3月5日簽訂了一份購銷合同，甲企業向乙企業銷售某種型號的挖掘機，總價值2000萬元，雙方合同規定采取委托銀行托收承付的方式結算價款。甲企業于當日向乙企業發貨，并到銀行辦理了托收手續。4月20日乙企業收到全部的挖掘機，對其進行技術檢測后，認為不符合合同的要求，拒絕付款并將全部的推土機退回。答：：分析

?依據稅法規定，采取托收承付和委托銀行收款方式銷售貨物，其銷售額的確認時間為發出貨物并辦妥托收手續的當天。因此甲企業在3月5日確認銷項稅額340萬元。?雖然該稅款可以在退貨發生的當期抵扣銷項稅額，但這種抵扣和以前的墊付有一定得時間間隔，相當于企業占用了一部分資金用于無 回報的投資，而且還承擔了部分資金成本（即按同期的銀行利率損失的利息）對于資金緊張的企業而言，無疑是一種損失。

【案例2-12】設在市區的M公司是增值稅一般納稅人，適用增值稅稅率17%，2006年5月，M公司將價值120000元（不含稅價）的產品運往設在外市的N銷售機構加價10%銷售，當月實現銷售收入66000元，M公司當月進項稅額10000元，N銷售機構申請認定增值稅一般納稅人。

方案1：N銷售機構作為分支機構，方案2：N銷售機構獨立核算盈虧，并與M公司簽訂視同買斷的代銷合同，5月底N銷售機構將當月代銷清單交M公司。

請比較兩種方案，并選擇對公司有利的籌劃方案。答：：

方案1：N銷售機構作為分支機構

? 則M公司5月份應納增值稅=120000×17%－10000=10400（元）?應納城建稅、教育費附加=10400×(7%+3%)=1040元

?N銷售機構5月份應納增值稅=66000×17%－120000×17%=－9180（元）留待下期抵扣 M公司、N銷售機構5月份合計應交稅金=10400+1040=11440（元）

方案2：N銷售機構獨立核算盈虧，并與M公司簽訂視同買 斷的代銷合同，5月底N銷售機構將當月代銷清單交M公司 則M公司5月份銷售收入=66000÷（1+10%）=60000 應納增值稅=60000×17%－10000=200（元）

M公司應納城建稅、教育費附加=200×（7%+3%）=20（元）

N銷售機構5月份應納增值稅=66000×17%－66000÷（1+10%）×17%=1020（元）應納城建稅、教育費附加=1020×（7%+3%）=102（元）

M公司、N公司合計應交稅金=200+20+1020+102=1342元

籌劃結論

可見，M公司采用方案2比采用方案1在5月份少交稅 金=11440－1342=10098（元）。

第五篇：納稅籌劃案例分析

納稅籌劃

第二章

納稅籌劃基礎

五、案例分析計算題（每題20分，共40分)1.王先生承租經營一家餐飲企業（有限責任公司，職工人數為20 人）。該企業將全部資產（資產總額300 000 元）租賃給王先生使用，王先生每年上繳租賃費100 000 元，繳完租賃費后的經營成果全部歸王先生個人所有。2009 年該企業的生產經營所得為190 000 元，王先生在企業不領取工資。試計算比較王先生如何利用不同的企業性質進行籌劃？

答案：方案一：如果王先生仍使用原企業的營業執照，按稅法規定其經營所得應繳納企業所得稅（根據《 中華人民共和國企業所得稅法》 的有關規定，小型微利企業減按20 ％的所得稅稅率繳納企業所得稅。小型微利企業的條件如下：第一，工業企業，應納稅所得額不超過30萬元，從業人數不超過100人，資產總額不超過3000 萬元；第二，其他企業，應納稅所得額不超過30萬元，從業人數不超過8 0人，資產總額不超過l 000 萬元），而且其稅后所得還要再按承包、承租經營所得繳納個人所得稅，適用5％一35％五級超額累進稅率。在不考慮其他調整因素的情況下，企業納稅情況如下： 應納企業所得稅稅額＝190 000×20 ％＝38 000（元）

王先生承租經營所得＝190 000-100 000-38 000 = 52 000（元）

王先生應納個人所得稅稅額＝(52 000-2 000×12)×20 ％-1 250 = 4 350（元）王先生實際獲得的稅后收益＝52 000-4 350 = 47 650（元）

方案二：如果王先生將原企業的工商登記改變為個體工商戶，則其承租經營所得不需繳納企業所得稅，而應直接計算繳納個人所得稅。在不考慮其他調整因素的情況下，王先生納稅情況如下：

應納個人所得稅稅額＝(190 000-100 000-2 000×l2)×35％-6750=16350（元）王先生獲得的稅后收益＝190 000-100 000-16 350 = 73 650（元）通過比較，王先生采納方案二可以多獲利26 000 元（73 650 一47 650）。

2.假設某商業批發企業主要從小規模納稅人處購入服裝進行批發，年銷售額為100 萬元（不含稅銷售額），其中可抵扣進項增值稅的購入項目金額為50 萬元，由稅務機關代開的增值稅專用發票上記載的增值稅稅款為1.5 萬元。分析該企業采取什么方式節稅比較有利。

答案：根據稅法規定，增值稅的納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。在對這兩類納稅人征收增值稅時，其計稅方法和征管要求不同。一般將年應稅銷售額超過小規模納稅人標準的個人、非企業性單位，不經常發生應稅行為的企業，視同小規模納稅人納稅。年應稅銷售額未超過標準的從事貨物生產或提供勞務的小規模企業和企業性單位，賬簿健全、能準確核算并提供銷項稅額、進項稅額，并能按規定報送有關稅務資料的，經企業申請，稅務部門可將其認定為一般納稅人。一般納稅人實行進項稅額抵扣制，而小規模納稅人必須按照適用的簡易稅率計算繳納增值稅，不實行進項稅額抵扣制。

一般納稅人與小規模納稅人比較，稅負輕重不是絕對的。由于一般納稅人應繳稅款實際上是以其增值額乘以適用稅率確定的，而小規模納稅人應繳稅款則是以全部銷售額乘以征收率確定的，因此，比較兩種納稅人稅負輕重需要根據應稅銷售額的增值率來確定。當納稅人應稅銷售額的增值率低于稅負平衡點的增值率時，一般納稅人稅負輕于小規模納稅人；當納稅人應稅銷售額的增值率高于稅負平衡點的增值率時，一般納稅人稅負重于小規模納稅人。根據這種平衡關系，經營者可以合理合法選擇稅負較輕的納稅人身份。

按照一般納稅人認定標準，該企業年銷售額超過80 萬元，應被認定為一般納稅人，并繳納15.5 萬元（100×17 ％一1.5）的增值稅。但如果該企業被認定為小規模納稅人，只需要繳納3 萬元（100×3 %）的增值稅。因此，該企業可以將原企業分設為兩個批發企業，年銷售額均控制在80 萬元以下，這樣當稅務機關進行年檢時，兩個企業將分別被重新認定為小規模納稅人，并按照3 ％的征收率計算繳納增值稅。通過企業分立實現增值稅一般納稅人轉變為小規模納稅人，節約稅款12.5 萬元。

第三章 增值稅納稅籌劃

五、案例分析計算題（每題20分，共40分)1.某食品零售企業年零售含稅銷售額為150 萬元，會計核算制度比較健全，符合增值稅一般納稅人條件，適用17 ％的增值稅稅率。該企業年購貨金額為80 萬元（不含稅），可取得增值稅專用發票。該企業應如何進行增值稅納稅人身份的籌劃？ 答案：該企業支付購進食品價稅合計＝80×(l 十17 %)= 93.6（萬元）收取銷售食品價稅合計＝150（萬元）

150?17%?80?17%?8.19（萬元）1?17%應繳納增值稅稅額＝ 150-80＝48.（萬元）2稅后利潤＝1?17% 150-93.6?100%＝37.6%150增值率（含稅）＝

查無差別平衡點增值率表后發現該企業的增值率較高，超過無差別平衡點增值率20.05 %（含稅增值率），所以成為小規模納稅人可比一般納稅人減少增值稅稅款的繳納。可以將該企業分設成兩個零售企業，各自作為獨立核算單位。假定分設后兩企業的年銷售額均為75 萬元（含稅銷售額），都符合小規模納稅人條件，適用3 ％征收率。此時：

兩個企業支付購入食品價稅合計＝80×(l 十17 %)= 93.6（萬元）

兩個企業收取銷售食品價稅合計＝150（萬元）

150?3%＝4.37（萬元）兩個企業共應繳納增值稅稅額＝1?3%

150-93.6＝52.03（萬元）1?3% 分設后兩企業稅后凈利潤合計＝

經過納稅人身份的轉變，企業凈利潤增加了52.01-48.2=3.83 萬元。

第四章 消費稅納稅籌劃

五、案例分析計算題（每題20分，共40分)1.某卷煙廠生產的卷煙每條調撥價格75 元，當月銷售6 000 條。這批卷煙的生產成本為29.5 元／條，當月分攤在這批卷煙上的期間費用為8 000 元。假設企業將卷煙每條調撥價格調低至68 元呢？（我國現行稅法規定，對卷煙在首先征收一道從量稅的基礎上，再按價格不同征收不同的比例稅率。對于每條調撥價格在70 元以上（含70 元）的卷煙，比例稅率為56 % ；對于每條調撥價格在70 元以下（不含70 元）的卷煙，比例稅率為36 ％。）

計算分析該卷煙廠應如何進行籌劃減輕消費稅稅負（在不考慮其他稅種的情況下）？

答案： 該卷煙廠如果不進行納稅籌劃，則應按56 ％的稅率繳納消費稅。企業當月的應納稅款和盈利情況分別為: 6000?150?75?6000?56%?255600（元）250 應納消費稅稅額＝

銷售利潤＝75×6 000 一29.5×6 000 一255 600 一8 000 = 9 400（元）

不難看出，該廠生產的卷煙價格為75 元，與臨界點70 元相差不大，但適用稅率相差20 ％。企業如果主動將價格調低至70 元以下，可能大大減輕稅負，彌補價格下降帶來的損失。

假設企業將卷煙每條調撥價格調低至68 元，那么企業當月的納稅和盈利情況分別為：

6000?150?68?6000?36%?150480（元）250 應納消費稅＝

銷售利潤＝68×6 000 一29.5×6 000 一150 480 一8 000 = 72 520（元）

通過比較可以發現，企業降低調撥價格后，銷售收人減少42 000 元（75 ×6000-68×6 000)，但應納消費稅款減少105 120 元（255 600 一150 480)，稅款減少遠遠大于銷售收入的減少，從而使銷售利潤增加了63 120 元（72 520 一9 400）。2.某化妝品公司生產并銷售系列化妝品和護膚護發產品，公司新研制出一款面霜，為推銷該新產品，公司把幾種銷路比較好的產品和該款面霜組套銷售，其中包括：售價40 元的洗面奶，售價90 元的眼影、售價80 元的粉餅以及該款售價120 元的新面霜，包裝盒費用為20 元，組套銷售定價為350 元。（以上均為不含稅價款，根據現行消費稅稅法規定，化妝品的稅率為30 %，護膚護發品免征消費稅）。

計算分析該公司應如何進行消費稅的籌劃？

答案：以上產品中，洗面奶和面霜是護膚護發品，不屬于消費稅的征收范圍，眼影和粉餅屬于化妝品，適用30 ％稅率。如果采用組套銷售方式，公司每銷售一套產品，都需繳納消費 稅。

350?30%1?30%應納稅額=（）=150 元。

而如果改變做法，化妝品公司在將其生產的商品銷售給商家時，暫時不組套（配比好各種商品的數量），并按不同商品的銷售額分別核算，分別開具發票，由商家按照設計組套包裝后再銷售（實際上只是將組套包裝的地點、環節調整廠一下，向后推移），則： 80?90?30%化妝品公司應繳納的消費稅為每套（1?30%)=72.86 元。

兩種情況相比，第二種方法每套產品可以節約稅款77.14 元（150-72.86）。第五章 營業稅納稅籌劃

五、案例分析計算題（每題20分，共40分)1.某建材銷售公司主要從事建材銷售業務，同時為客戶提供一些簡單的裝修服務。該公司財務核算健全，被當地國稅機關認定為增值稅一般納稅人。2009 年，該公司取得建材銷售和裝修工程收入共計292 萬元，其中裝修工程收入80 萬元，均為含稅收入。建材進貨可抵扣增值稅進項稅額17.44 萬元。請為該公司設計納稅籌劃方案并進行分析。

答案：如果該公司未將建材銷售收入與裝修工程收入分開核算，兩項收入一并計算繳納增值稅，應納稅款為：

292?17%?17.44?24.99（萬元）1?17%應納增值稅稅額＝

如果該公司將建材銷售收入與裝修工程收入分開核算，則裝修工程收入可以單獨計算繳納營業稅，適用稅率為3 ％。共應繳納流轉稅：

292?80?17%?17.44?13.36（萬元）1?17% 應納增值稅稅額＝

應納營業稅稅額＝80 ×3 % = 2.4（萬元）

共應繳納流轉稅＝13.36 十2.4 = 15.76（萬元）

比未分別核算少繳流轉稅＝24.99 一15.76 = 9.23（萬元）

從本案例可以看出，通常企業兼營營業稅應稅勞務和增值稅應稅貨物銷售時，如不分開核算，所有收入會一并按照增值稅計算繳稅，適用稅率很高（17 %)，而勞務收入部分通常很少有可以抵扣的進項稅額，故實際稅收負擔很重。納稅人如果將兩類業務收入分開核算，勞務收入部分即可按營業稅計稅，適用稅率僅為3 %（或5 %)，可以明顯降低企業的實際稅負。

第六章 企業所得稅納稅籌劃

五、案例分析計算題（每題20分，共40分)1.個人投資者李先生欲投資設立一小型工業企業，預計年應納稅所得額為18 萬元。該企業人員及資產總額均符合小型微利企業條件，適用20 ％的企業所得稅稅率。計算分析李先生以什么身份納稅比較合適。答案：李先生如成立公司制企業，則：

年應納企業所得稅稅額＝180 000 ×20% = 36 000（元）

應納個人所得稅稅額＝180 000×(l-20 %)×20 % = 28 800（元）

共應納所得稅稅額＝36 000 + 28 800 = 64 800（元）

64800?100%?36% 所得稅稅負＝180000

李先生如成立個人獨資企業，則：

應納個人所得稅稅額＝180 000 ×35 ％-6 750 = 56 250（元）

56250?100%?31.25%180000 所得稅稅負＝

可見，成立公司制企業比成立個人獨資企業多繳所得稅8 550 元（64 800-56 250)，稅負增加4.75 %(36 ％-31.25 %）。2.某企業為樹立良好的社會形象，決定通過當地民政部門向某貧困地區捐贈300 萬元，2009 年和2010 年預計企業會計利潤分別 為1 000 萬元和2 000 萬元，企業所得稅率為25 ％。該企業制定了兩個方案：方案一，2009 年底將300 萬全部捐贈；方案二，2009 年底捐贈100 萬元，2010 年再捐贈200 萬元。從納稅籌劃角度來分析兩個方案哪個對更有利。

答案：方案一：該企業2009 年底捐贈300 萬元，只能在稅前扣除120 萬元（1 000 ×12 %), 超過120 萬元的部分不得在稅前扣除。

方案二：該企業分兩年進行捐贈，由于2009 年和2010 年的會計利潤分別為1 000 萬元和2 000 萬元，因此兩年分別捐贈的100 萬元、200 萬元均沒有超過扣除限額，均可在稅前扣除。通過比較，該企業采用方案二與采用方案一對外捐贈金額相同，但方案二可以節稅45 萬元（180 ×25 %）。

第七章 個人所得稅納稅籌劃

五、案例分析計算題（每題20分，共40分)1.張先生是一家啤酒廠的品酒師，其每年的獎金都高居酒廠第一位，而其平時的工資并不高，每月僅有3 000 元。預計2010 年底，其獎金為30 萬元。張先生的個人所得稅納稅情況如下： 每月工資應納個人所得稅稅額＝(3 000 一2000)×10 ％一25 = 75（元）請為張先生進行年終獎金的個人所得稅籌劃。參考答案：

由于張先生每月收入高于當年國家所規定的免征額，未經籌劃時，其年終獎金的個人所得稅納稅情況如下： 年終獎金應納個人所得稅所適用的稅率為25 %(300 000 ÷ 12 = 25 000)，速算扣除數1 375，則： 年終獎金應納個人所得稅稅額＝300 000 ×25 ％一1 375 = 73 625（元）全年共應納個人所得稅稅額＝75 ×12 十73 625 = 74525（元）

全年稅后凈收入＝(300 000 + 3 000×12）一（75×12 + 73 625)= 261 475（元）如果采用規避年終獎稅率級次臨界點稅負陡增情況的方法，則： 張先生全年收入＝300 000 + 3 000×12 = 336 000（元）留出每月免稅額后，分成兩部分，則：

每部分金額＝(336 000 一2 000×12）÷2 = 156 000（元）

將1 56 000 元分到各月，再加上原留出的每月2 000 元，作為工資、薪金發放，則： 張先生每月工資、薪金所得＝156 000 ÷ 12 + 2 000 = 15 000（元）另外156 000 元作為年終獎在年底一次發放。則張先生應納的個人所得稅及稅后所得：

每月工資應納個人所得稅稅額＝(15 000 一2 000)×20 ％一375 = 2 225（元）全年工資應納個人所得稅稅額＝2225 ×12 = 26700（元）

年終獎應納個人所得稅稅額＝156 000×20 ％一375 = 30 825（元）全年應納個人所得稅稅額＝26 700 + 30 825 = 57 525（元）比原來少納個人所得稅稅額＝74 525 一57 525 = 17 000（元）

需要說明的是，上述思路是一種基本安排，在這種基本安排中還要考慮，按照現行年終獎計稅方法的相關規定，只扣l 個月的速算扣除數，只有l 個月適用超額累進稅率，另外11 個月適用的是全額累進稅率，還須對上述基本安排進行調整。

2.2009 年11 月，某明星與甲企業簽訂了一份一年的形象代言合同。合同中規定，該明星在2009 年12 月到2010 年12 月期間為甲企業提供形象代言勞務，每年親自參加企業安排的四次（每季度一次）廣告宣傳活動，并且允許企業利用該明星的姓名、肖像。甲企業分兩次支付代言費用，每次支付100 萬元（不含稅），合同總金額為200 萬元由甲企業負責代扣代繳該明星的個人所得稅。（假設僅考慮個人所得稅）

由于在簽訂的合同中沒有明確具體劃分各種所得所占的比重，因此應當統一按照勞務報酬所得征收個人所得稅。

每次收入的應納稅所得額?(不含稅收入額-速算扣除數)?(1?20%)1?稅率?(1?20%)(1000000?7000)?(1?20%)?1?40%?(1?20%)?1168235.29（元）

一年中甲企業累計應扣繳個人所得稅

＝(1 168 235.29×40％-7000)×2=920 588.23（元）

請對該項合同進行納稅籌劃以降低稅負。

答案：本案例中明星直接參加的廣告宣傳活動取得的所得應屬于勞務報酬所得，而明星將自己的姓名、肖像有償提供給企業則應該屬于明星的特許權使用費所得，如果甲企業能夠將合同一分為二，即先簽訂一份參加廣告宣傳活動的合同，每次向明星支付不含稅收入20 萬元，再簽訂一份姓名、肖像權使用的合同，向明星支付不含稅收入120 萬元。則支付總額保持不變，只是簽訂了兩份不同應稅項目的合同。實施此方案后，甲企業應扣繳的個人所得稅計算如下：(l）甲企業應當扣繳該明星勞務報酬所得個人所得稅

(200000-7000)?(1-20%)?40%?7000]?4?335294.12（元）1?40%?(1?20%)＝ [(2）甲企業應當扣繳該明星特許權使用費所得個人所得稅（特許權使用費所得稅率只有一檔20 %)1200000?（1-20%）?20%＝228571.43（元）（1-20%）＝1-20%?

合計應扣繳個人所得稅＝335 294.12 + 228 571.43 = 563 865.55（元）

由此可以看出，按勞務報酬和特許權使用費分開計算繳納個人所得稅比合并繳納，共節約稅款356 722.68 元（920 588.23 一563 865.55）。第八章 其他稅種納稅籌劃

五、案例分析計算題（每題20分，共40分)1.某房地產公司從事普通標準住宅開發，2009 年11 月15 日，該公司出售一棟普通住宅樓，總面積12 000平方米，單位平均售價2 000 元／平方米，銷售收入總額2 400 萬元，該樓支付土地出讓金324 萬元，房屋開發成本1 100 萬元，利息支出100 萬元，但不能提供金融機構借款費用證明。城市維護建設稅稅7%，教育費附加征收率3%，當地政府規定的房地產開發費用允許扣除比例為10%。假設其他資料不變，該房地產公司把每平方米售價調低到1 975 元，總售價為2 370 萬元。計算兩種方案下該公司應繳土地增值稅稅額和獲利金額并對其進行分析。參考答案： 第一種方案：

(l)轉讓房地產收入總額＝2400（萬元)(2)扣除項目金額：

① 取得土地使用權支付的金額＝324（萬元)② 房地產開發成本＝1100（萬元)③ 房地產開發費用＝(324 + 1 100)×10 % = 142.4（萬元)④ 加計20%扣除數＝(324 + 1 100)×20 % = 284.8（萬元)⑤ 允許扣除的稅金，包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加= 2400 ×5 %×(l + 7 % + 3 %)= 132（萬元)允許扣除項目合計＝324 + 1 100 + 142.4 + 284.8 + 132 = 1 983.2（萬元)(3)增值額＝2400 一1983.2 = 416.8（萬元)(4)增值率＝ 416.8/ 1983.2×100%= 21.02%(5)應納土地增值稅稅額＝416.8 ×30%一O = 125.04（萬元)(6)獲利金額＝收入一成本一費用一利息一稅金

＝ 2 400 一324 一1 100 一100 一132 一125.04＝ 618.96（萬元)第二種方案：

(l)轉讓房地產扣除項目金額＝1981.55（萬元)(2)增值額＝2370 一1981.55 = 388.45（萬元)(3)增值率＝ 388.45/1981.55×100% =19.6% 該公司開發普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額的20 %，依據稅法規定免征土地增值稅。(4)獲利金額＝2370 一324 一1100 一100 一130.35 = 715.65（萬元)降價之后，雖然銷售收入減少了30 萬元，但是，由于免征土地增值稅，獲利金額反而增加了96.69 萬元。該公司建造的普通標準住宅之所以要繳納土地增值稅，是因為增值率超過了20 %。納稅籌劃的具體方法就是控制增值率。

2.某公司擁有一幢庫房，原值1 000 萬元。如何運用這幢房產進行經營，有兩種選擇:第一，將其出租，每年可獲得租金收入120 萬元；第二，為客戶提供倉儲保管服務，每年收取服務費120萬元。從流轉稅和房產稅籌劃看，哪個方案對企業更為有利（房產稅計稅扣除率30%，城建稅稅率7%，教育附加費率3%）？ 答案：方案一：應納營業稅稅額＝120000O×5 % = 60000（元)應納城市維護建設稅及教育費附加＝60 000×(7%十3 %)= 6 000（元)應納房產稅稅額＝120000O×12 % = 144000（元)應納稅款合計金額＝60 000 + 6 000 + 144 000 = 210000（元)方案二：應納營業稅稅額＝120000O×5 % = 60000（元)應納城市維護建設稅及教育費附加＝60 000×(7%十3 %)= 6 000（元)應納房產稅稅額＝10 000 000×(l 一30 %)×1.2 % = 84 000（元)應納稅款合計金額＝60 000 + 6 000 + 84 000 = 150000（元)可節省稅費＝210 000 一150 000 = 60 000（元)