第一篇：財(cái)政局關(guān)于土地出讓金收支管理情況的調(diào)研報(bào)告

為進(jìn)一步推進(jìn)學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)，增強(qiáng)理財(cái)為民，服務(wù)群眾的意識(shí)，提高財(cái)政服務(wù)經(jīng)濟(jì)，服務(wù)和諧社會(huì)建設(shè)的水平，陽(yáng)高縣財(cái)政局著眼于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析問(wèn)題、解決問(wèn)題，積極開(kāi)展調(diào)研活動(dòng)。根據(jù)局學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)工作安排，我們對(duì)我縣土地出讓金收支管理情況進(jìn)行了深入調(diào)查了解。現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

一、基本情況

近年來(lái)，縣政府及其財(cái)政、國(guó)土部門(mén)認(rèn)真落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)[XX]100號(hào)），積極推進(jìn)土地有償使用制度改革，不斷規(guī)范土地出讓金“收支兩條線”管理，并從2010年1月1日起將土地出讓金收入繳入國(guó)庫(kù)，實(shí)行地方基金預(yù)算管理，土地出讓金收入逐年提高，成為非稅收入來(lái)源的一個(gè)主要渠道，為城市建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè)積累了資金，促進(jìn)了我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)快速發(fā)展。2010年出讓土地73宗，出讓面積141466.17平方米，出讓總價(jià)款1568.97萬(wàn)元。2010年土地出讓金收入1717.21萬(wàn)元，土地出讓金支出3347.74萬(wàn)元。

二、存在的主要問(wèn)題

從我縣土地出讓金收支管理情況來(lái)看，總體上比較好，但也存在一些矛盾和問(wèn)題，亟需引起高度重視。

（一）土地出讓金預(yù)算編制和管理尚存較大缺陷。據(jù)國(guó)辦發(fā)[XX]100號(hào)文件規(guī)定：“從XX年年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，支出一律通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的‘收支兩條線’”。但從實(shí)際執(zhí)行情況看，我縣是從2010年1月1日起方開(kāi)始對(duì)土地出讓金實(shí)行基金預(yù)算管理，將土地出讓收入繳入國(guó)庫(kù)。另外，土地出讓金收支預(yù)算編制的完整性和準(zhǔn)確性也急需提高，2010年及以前，我縣尚沒(méi)有編制完整的土地出讓金收支預(yù)算。

（二）土地出讓金征收管理有待加強(qiáng)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、企業(yè)往往以各種理由拖繳土地出讓金，據(jù)XX年年市縣打擊偷逃稅費(fèi)領(lǐng)導(dǎo)組辦公室審核調(diào)查，XX年以來(lái)累計(jì)拖欠土地出讓金2759萬(wàn)元，嚴(yán)重了影響我縣土地出讓金的正常征收。變相減免土地出讓收入的現(xiàn)象在我縣仍有發(fā)生，據(jù)審計(jì)檢查反映，XX年年我縣以投資不分紅的形式撥付用地單位637.2萬(wàn)元，占全年土地出讓金收入1694萬(wàn)元37%。這種現(xiàn)象容易造成國(guó)有土地資產(chǎn)收益流失，也不利于政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控。

（三）土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度尚不完善。目前我縣對(duì)收回、收購(gòu)、置換、征用的土地，不是進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)后再出讓?zhuān)请S用隨征，隨征隨出讓?zhuān)狈φw規(guī)劃，不利于提高土地使用效率。

（四）地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴(lài)程度過(guò)大。在我縣，地方財(cái)政一定程度上依賴(lài)于土地出讓金。2010年土地出讓金收入占到全部政府非稅收入的22%。以土地收入為支撐的財(cái)政體制，已經(jīng)給我縣造成土地資源匱乏的窘?jīng)r，若再發(fā)展下去，將使我縣面臨無(wú)地可用的境地，嚴(yán)重影響我縣的可持續(xù)發(fā)展。

三、建議意見(jiàn)

為進(jìn)一步規(guī)范土地出讓金收支管理，促進(jìn)節(jié)約集約用地和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，特提出如下建議：

（一）全面實(shí)行土地出讓金收支預(yù)算管理。縣政府要嚴(yán)格落實(shí)國(guó)辦發(fā)[XX]100號(hào)文件規(guī)定，將土地出讓金納入基金預(yù)算，收入全部繳入國(guó)庫(kù)，全面實(shí)行“收支兩條線”管理。財(cái)政部門(mén)要加強(qiáng)土地出讓金預(yù)算編制工作，在國(guó)土部門(mén)報(bào)送年度土地供應(yīng)和儲(chǔ)備計(jì)劃的基礎(chǔ)上，按照“以收定支、收支平衡”的原則，及早編制年度土地出讓金收支總預(yù)算，并逐步提高預(yù)算編制的科學(xué)性、準(zhǔn)確性和完整性。

（二）規(guī)范和加強(qiáng)土地出讓金收支管理。要采取積極有效措施，強(qiáng)化部門(mén)之間聯(lián)動(dòng)，加大對(duì)土地出讓金及滯納金的征收和催繳力度，確保土地出讓金及時(shí)足額上繳國(guó)庫(kù)。要嚴(yán)格控制土地出讓“讓利”行為，杜絕擅自減免、緩交土地出讓收入現(xiàn)象，避免以先征后返、土地?fù)Q項(xiàng)目、補(bǔ)貼等各種形式變相減免土地出讓收入。要規(guī)范使用土地出讓金，按照規(guī)定的使用范圍用于征地拆遷補(bǔ)償、土地開(kāi)發(fā)、城市建設(shè)、支農(nóng)等專(zhuān)項(xiàng)支出，并做到重點(diǎn)向新農(nóng)村建設(shè)傾斜，堅(jiān)決防止和糾正截留、擠占、挪用等違規(guī)行為。

（三）逐步化解財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴(lài)問(wèn)題。各級(jí)政府要優(yōu)化財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，加大稅收征管力度，逐年降低土地出讓金占財(cái)政收入的比重，促進(jìn)財(cái)政收入的可持續(xù)增長(zhǎng)。要高度重視節(jié)約集約利用土地，建立完善土地儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃執(zhí)行機(jī)制，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備管理，合理調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量，確保土地資源的永續(xù)利用。要從招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的總成交價(jià)款中劃出一定比例的資金，建立國(guó)有土地收益基金，專(zhuān)項(xiàng)用于國(guó)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備，給未來(lái)發(fā)展建設(shè)預(yù)留一定的資金。

第二篇：土地供應(yīng)及收支管理調(diào)研報(bào)告

金塔縣2011年土地供應(yīng)及收支管理調(diào)研報(bào)告

按照財(cái)政部、國(guó)土資源部《關(guān)于開(kāi)展土地供應(yīng)及收支管理專(zhuān)題調(diào)研的通知》要求，我局對(duì)我縣土地供應(yīng)及收支管理情況進(jìn)行深入調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況匯報(bào)如下：

一、土地征收和儲(chǔ)備情況

(一)征地儲(chǔ)備情況：2011年，我縣經(jīng)省政府批準(zhǔn)征收轉(zhuǎn)用集體土地面積19.5251公頃，至目前，共征收2.0984公頃（合31.476畝），支付征地補(bǔ)償費(fèi)用94萬(wàn)元；收購(gòu)儲(chǔ)備土地4.4257公頃，支付土地補(bǔ)償費(fèi)254.2萬(wàn)元；擬收購(gòu)儲(chǔ)備土地18.6787公頃（280.2畝），籌集土地儲(chǔ)備資金1867萬(wàn)元。

（二）土地供應(yīng)情況：至目前，全縣共供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地73宗205.0187公頃，其中招拍掛出讓土地24宗200.8914公頃，劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)49宗4.1273公頃。

（三）供地價(jià)格變動(dòng)情況：我縣土地供應(yīng)價(jià)格嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)、經(jīng)營(yíng)性用地最低出讓價(jià)，金塔為十四類(lèi)地區(qū)，工業(yè)用地最低出讓價(jià)84元/平方米。根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國(guó)土資發(fā)?2009?56號(hào)）文件精神，我縣工業(yè)用地出讓價(jià)實(shí)行14元/平方米；商業(yè)、房地產(chǎn)出讓底價(jià)委托中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，商業(yè)用地評(píng)估價(jià)格在90-160元/平方米之間，房地產(chǎn)用地評(píng)估價(jià)在130-280元/平方米之間，基本和2010年持平。

二、土地出讓收支基本情況

1、土地出讓收入總量及結(jié)構(gòu)變化情況:2011年上半年，全縣土地總收入2985.8894萬(wàn)元，其中掛牌出讓收入2936.1142萬(wàn)元，追繳和補(bǔ)繳土地出讓金收入49.7752萬(wàn)元。

2、土地出讓支出總量及結(jié)構(gòu)變化情況：2011年上半年，縣財(cái)政共撥付我局出讓金1046.9501萬(wàn)元，其中用于征地拆遷補(bǔ)償237.182萬(wàn)元，其余全部用于工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)支出。

3、專(zhuān)項(xiàng)資金征收、計(jì)提和使用情況

三、對(duì)當(dāng)前社會(huì)關(guān)注重點(diǎn)問(wèn)題的分析和建議

1、“土地財(cái)政”問(wèn)題

近年來(lái)，我縣為了加快工業(yè)化和城市化進(jìn)程，加大了招商引資力度，城市建設(shè)和工業(yè)項(xiàng)目用地需求急劇擴(kuò)張。政府一方面為達(dá)到“招商、安商”的目的，大量出讓土地保障招商引資項(xiàng)目建設(shè)的土地需求；另一方面，又將很大一部分土地出讓金收入用于征收土地補(bǔ)償和投入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，形成新的可以出讓的土地。錢(qián)從土地上來(lái)再花到土地上，只不過(guò)雪球越滾越大。

2、地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系問(wèn)題

房地產(chǎn)價(jià)格主要由需求決定。開(kāi)發(fā)商在制定銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)會(huì)考慮房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，若市場(chǎng)售價(jià)高于成本與預(yù)期利潤(rùn)之和，開(kāi)發(fā)商會(huì)直接根據(jù)市場(chǎng)制定價(jià)格：若市場(chǎng)售價(jià)低于成本與預(yù)期利潤(rùn)之和，開(kāi)發(fā)商只能考慮各種渠道降低成本甚至降低預(yù)期利潤(rùn)，仍以市場(chǎng)為基礎(chǔ)制定價(jià)格。因此，土地只是作為一項(xiàng)成本而轉(zhuǎn)入到將來(lái)的房屋銷(xiāo)售價(jià)格中。從我縣情況來(lái)分析，商品房?jī)r(jià)格中每平方米土地成本140元，僅占房屋銷(xiāo)售價(jià)格的5%。

住房?jī)r(jià)格包含許多構(gòu)成因素，房?jī)r(jià)與地價(jià)并不是簡(jiǎn)單的線性關(guān)系，房?jī)r(jià)高并不一定是地價(jià)高，房?jī)r(jià)低并不一定是地價(jià)低。我縣2011年住宅用地出讓價(jià)最低130元/平方米，最高285元/平方米，平均210元；土地價(jià)格和2010年相比，基本持平；而普通商品房2010年平均2250元/平方米，今年在2680元/平方米，房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)接近20%。我縣地價(jià)增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度，土地價(jià)格并不是我縣房?jī)r(jià)上漲的主要因素。認(rèn)為過(guò)高的房?jī)r(jià)是由地價(jià)造成的想法過(guò)于武段。

3、、保障被征地農(nóng)民利益問(wèn)題

對(duì)被征地農(nóng)民發(fā)放的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，我縣實(shí)行了嚴(yán)格的公示制度，增強(qiáng)了補(bǔ)償費(fèi)用發(fā)放透明度。對(duì)土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用中應(yīng)當(dāng)支付給被征地農(nóng)民個(gè)人的部分，根據(jù)征地補(bǔ)償方案，由集體經(jīng)濟(jì)組織提供具體名單，縣上成立的征地拆遷辦公室把關(guān)審核后，和農(nóng)戶(hù)簽訂征地拆遷協(xié)議，將協(xié)議達(dá)成的補(bǔ)償費(fèi)用直接支付給被征地農(nóng)民，切實(shí)保障了被征地農(nóng)民利益。

第三篇：土地出讓金管理暫行辦法

1.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過(guò)了，永遠(yuǎn)無(wú)法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無(wú)法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說(shuō)：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說(shuō)：“那時(shí)候我們不說(shuō)愛(ài)，愛(ài)是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說(shuō)喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說(shuō)：“我覺(jué)得之所以說(shuō)相見(jiàn)不如懷念，是因?yàn)橄嘁?jiàn)只能讓人在現(xiàn)實(shí)面前無(wú)奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

9.石村周?chē)菽矩S茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

土地出讓金管理暫行辦法

一、總則

為進(jìn)一步規(guī)范土地出讓金管理，提高財(cái)政資金使用效益，促進(jìn)園區(qū)健康快速發(fā)展，依照市有關(guān)土地出讓金管理和園區(qū)工業(yè)投入相關(guān)規(guī)定，特制定以下管理辦法：

第一條 土地出讓金凈收益作為政府財(cái)政收入，原則上不得返還給征地單位。

第二條 市返還的所有土地出讓金實(shí)行歸口管理，由鎮(zhèn)財(cái)政統(tǒng)一撥付給園區(qū)，園區(qū)根據(jù)土地出讓金管理暫行辦法進(jìn)行管理。第三條 返還對(duì)象的稅源注冊(cè)地必須在仙女鎮(zhèn)范圍。

第四條 園區(qū)重大招商引資企業(yè)，土地出讓金凈收益返還采取一事一議的辦法，由園區(qū)主任辦公會(huì)研究決定。

二、土地出讓金凈收益返還

第五條 對(duì)于投資強(qiáng)度、注冊(cè)資本、達(dá)不到要求的企業(yè)，土地出讓金凈收益不予返還（協(xié)議另行規(guī)定除外）。

第六條 對(duì)于投資規(guī)模1億元以上，注冊(cè)資本到帳3600萬(wàn)元（含30001.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來(lái)能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

6.石村周?chē)菽矩S茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過(guò)了，永遠(yuǎn)無(wú)法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無(wú)法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說(shuō)：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說(shuō)：“那時(shí)候我們不說(shuō)愛(ài)，愛(ài)是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說(shuō)喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說(shuō)：“我覺(jué)得之所以說(shuō)相見(jiàn)不如懷念，是因?yàn)橄嘁?jiàn)只能讓人在現(xiàn)實(shí)面前無(wú)奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

9.石村周?chē)菽矩S茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

萬(wàn)元）以上的企業(yè)，園區(qū)調(diào)控比例為30 %，其中20%根據(jù)企業(yè)在三年期間的開(kāi)票和稅收情況進(jìn)行考核獎(jiǎng)勵(lì)，具體考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法根據(jù)江發(fā)（2011）15號(hào)文件精神：；10%作為園區(qū)統(tǒng)籌收入。

三、附則

第七條 三產(chǎn)、建筑、流通、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地出讓金凈收益原則上不予返還（協(xié)議另行規(guī)定除外）。

第八條 本辦法自二〇一一年七月一日起執(zhí)行。

江都經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)仙城工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)

二〇一一年六月二十九日

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來(lái)能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

6.石村周?chē)菽矩S茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

第四篇：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知(關(guān)于土地出讓金繳納的問(wèn)題)

關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知

財(cái)綜[2009]74號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、國(guó)土資源廳（局）、監(jiān)察廳（局）、審計(jì)廳（局），中國(guó)人民銀行上海總部，各分行、營(yíng)業(yè)管理部、省會(huì)（首府）城市中心支行，大連、青島、寧波、廈門(mén)、深圳中心支行：

2006年，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)）和《財(cái)政部國(guó)土資源部中國(guó)人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（財(cái)綜〔2006〕68號(hào)）印發(fā)后，各地區(qū)認(rèn)真落實(shí)土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理的規(guī)定，大力加強(qiáng)土地出讓收支管理，取得了積極成效。但是，個(gè)別地區(qū)土地出讓收支管理仍存在一些問(wèn)題，如，有的地區(qū)土地出讓收支未全額納入地方基金預(yù)算管理；有的地區(qū)已收繳的土地出讓收入在非稅收入?yún)R繳專(zhuān)戶(hù)滯留時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，未按規(guī)定及時(shí)繳入地方國(guó)庫(kù)；有的地區(qū)存在拖欠土地出讓收入問(wèn)題，未能做到應(yīng)收盡收；有的地區(qū)越權(quán)減免緩繳或變相減免土地出讓收入，造成土地出讓收入流失；還有的地區(qū)未按規(guī)定編制土地出讓收支預(yù)算等。針對(duì)上述問(wèn)題，按照財(cái)政資金科學(xué)化、精細(xì)化管理要求，結(jié)合開(kāi)展工程建設(shè)領(lǐng)域突出問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)治理工作，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的有關(guān)事宜通知如下：

一、統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，不折不扣地將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理

土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，是全面完整反映地方政府收支活動(dòng)的一個(gè)重要手段，是加強(qiáng)土地調(diào)控、促進(jìn)節(jié)約集約用地的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的一項(xiàng)重要舉措，地方各級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源管理部門(mén)要從維護(hù)中央政策統(tǒng)一性以及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的高度，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)和財(cái)綜〔2006〕68號(hào)等文件，不折不扣地落實(shí)土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理的規(guī)定，將土地出讓收入全額繳入地方國(guó)庫(kù)，支出通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”管理。

省級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源管理、人民銀行分支機(jī)構(gòu)、監(jiān)察、審計(jì)部門(mén)要對(duì)本地區(qū)各市縣土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理情況進(jìn)行認(rèn)真排查，對(duì)于未按規(guī)定將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理的市縣，要督促其限期整改并落實(shí)到位，確保土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理政策在本地區(qū)得到貫徹執(zhí)行。

二、加強(qiáng)征收管理，保障土地出讓收入及時(shí)足額征收和繳入地方國(guó)庫(kù)

保障土地出讓收入及時(shí)足額繳入地方國(guó)庫(kù)，是落實(shí)土地出讓收支納入地方基金預(yù)算管理的基礎(chǔ)。除國(guó)務(wù)院有明確規(guī)定以外，任何地區(qū)和部門(mén)均不得減免緩繳或者變相減免土地出讓收入。市縣財(cái)政、國(guó)土資源管理部門(mén)、人民銀行分支機(jī)構(gòu)要各負(fù)其責(zé)，加強(qiáng)土地出讓收入征管，確保土地出讓收入及時(shí)足額繳入地方國(guó)庫(kù)。

（一）嚴(yán)格土地出讓收入征收管理。市縣國(guó)土資源管理部門(mén)在國(guó)有土地出讓合同、租賃合同、劃撥決定書(shū)中，必須明確土地出讓價(jià)款、租金和劃撥土地價(jià)款的總額、繳付時(shí)間和繳付方式；對(duì)于經(jīng)依法批準(zhǔn)改變土地用途等土地使用條件的，市縣國(guó)土資源管理部門(mén)必須在土地出讓或租賃合同中明確應(yīng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款，繳款人應(yīng)及時(shí)按合同有關(guān)規(guī)定繳款。對(duì)于未按規(guī)定繳清全部土地價(jià)款的單位或個(gè)人，市縣國(guó)土資源管理部門(mén)不得核發(fā)國(guó)有土地使用證，也不得按土地價(jià)款繳納比例分割發(fā)證。

（二）確保土地出讓收入及時(shí)入庫(kù)。土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫(kù)方式，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)把收繳的土地出讓收入及時(shí)足額劃轉(zhuǎn)地方國(guó)庫(kù)。市縣財(cái)政部門(mén)已將土地出讓收入收繳至非稅收入?yún)R繳專(zhuān)戶(hù)的，要嚴(yán)格執(zhí)行10個(gè)工作日劃轉(zhuǎn)地方國(guó)庫(kù)的規(guī)定，不得超時(shí)滯留已收繳的土地出讓收入。對(duì)于不按規(guī)定將已收繳的土地出讓收入及時(shí)劃轉(zhuǎn)地方國(guó)庫(kù)的，省級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源管理、人民銀行分支機(jī)構(gòu)、監(jiān)察、審計(jì)部門(mén)要予以糾正，并在全省范圍內(nèi)通報(bào)批評(píng)。各級(jí)人民銀行分支機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行代收土地出讓收入業(yè)務(wù)的檢查監(jiān)督與管理。

（三）規(guī)范土地出讓收入分期繳納行為。市縣國(guó)土資源管理部門(mén)與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價(jià)款（租金）應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。

（四）嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓?zhuān)ㄗ赓U）合同、劃撥決定書(shū)。市縣國(guó)土資源管理部門(mén)要加強(qiáng)土地出讓?zhuān)ㄗ赓U）合同、劃撥決定書(shū)執(zhí)行管理，督促土地受讓人依法履行土地出讓?zhuān)ㄗ赓U）合同、劃撥決定書(shū)，嚴(yán)格按照土地出讓?zhuān)ㄗ赓U）合同和劃撥決定書(shū)約定條款繳納土地出讓收入。對(duì)于未按時(shí)繳納土地價(jià)款的單位和個(gè)人，要依法采取有效措施限期追繳。除因不可抗力未及時(shí)繳納土地出讓收入外，要嚴(yán)格按規(guī)定加收違約金。對(duì)于未按時(shí)繳納土地價(jià)款、未按合同約定動(dòng)工建設(shè)的單位和個(gè)人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動(dòng)；有關(guān)拖欠和違約信息要計(jì)入其誠(chéng)信檔案，可以通過(guò)提高競(jìng)買(mǎi)保證金或違約金等方式，限制其參加土地招拍掛活動(dòng)。對(duì)于2009年審計(jì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)的個(gè)別地方越權(quán)減免緩繳或者變相減免土地出讓收入的現(xiàn)象，省級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源管理、監(jiān)察、審計(jì)等部門(mén)要依法采取措施予以糾正，并限期補(bǔ)繳應(yīng)繳的土地出讓收入。

（五）完善土地出讓收入信息共享制度。土地出讓?zhuān)ㄗ赓U）成交后，市縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時(shí)在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)及土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所公布。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄗ赓U）合同、劃撥決定書(shū)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定及時(shí)在土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)中填報(bào)。市縣財(cái)政部門(mén)要加強(qiáng)與國(guó)土資源管理部門(mén)溝通協(xié)調(diào)，或通過(guò)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、土地有形市場(chǎng)等方式及時(shí)了解土地出讓情況及土地出讓收入相關(guān)信息。省級(jí)財(cái)政部門(mén)要商同級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)建立全省統(tǒng)一的土地出讓收入征管和信息共享機(jī)制，確保財(cái)政部門(mén)、國(guó)土資源管理部門(mén)及時(shí)掌握收繳信息。

三、完善預(yù)算編制，嚴(yán)格按照規(guī)定合理安排各項(xiàng)土地出讓支出

根據(jù)政府性基金預(yù)算編制工作的要求，自2010年起，各級(jí)財(cái)政部門(mén)要向同級(jí)人大報(bào)告政府性基金收支情況。土地出讓收支預(yù)算是地方政府性基金收支預(yù)算的重要組成部分，地方各級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源管理部門(mén)要予以高度重視，嚴(yán)格按照國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)文件和《財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地出讓收支預(yù)算編制工作的通知》（財(cái)綜〔2008〕74號(hào)）的規(guī)定，共同做好本地區(qū)土地出讓收支預(yù)算編制工作。

市縣財(cái)政部門(mén)、國(guó)土資源管理部門(mén)在編制土地出讓收支預(yù)算時(shí)，要統(tǒng)籌考慮經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和資金保障能力等因素，合理確定用地規(guī)模和土地供應(yīng)規(guī)模，并按規(guī)定程序納入新增建設(shè)用地計(jì)劃和建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。編制土地出讓收入預(yù)算應(yīng)當(dāng)與建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃相銜接，實(shí)施新增建設(shè)用地計(jì)劃應(yīng)當(dāng)與土地出讓支出預(yù)算相銜接。市縣財(cái)政、國(guó)土資源管理部

門(mén)在編制土地出讓支出預(yù)算時(shí)，要確保足額支付征地和拆遷補(bǔ)償支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出，重點(diǎn)向新農(nóng)村建設(shè)傾斜，逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重；要嚴(yán)格按照規(guī)定將土地出讓凈收益的10%用于補(bǔ)充城市廉租住房保障資金，根據(jù)城市廉租住房保障工作進(jìn)展情況及時(shí)核撥所需資金；要加強(qiáng)土地出讓收支預(yù)算執(zhí)行管理，對(duì)于未列入土地出讓支出預(yù)算的各類(lèi)項(xiàng)目，包括土地征收項(xiàng)目，一律不得通過(guò)土地出讓收入安排支出。

省級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源管理部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)市縣土地出讓收支預(yù)算編制工作的指導(dǎo)，督促市縣做好土地出讓收支預(yù)算編制工作。同時(shí)，要在市縣編制土地出讓收支預(yù)算的基礎(chǔ)上，匯總編制本地區(qū)土地出讓收支預(yù)算，并于當(dāng)年12月31日前連同預(yù)算編制說(shuō)明一并報(bào)送財(cái)政部匯總。財(cái)政部門(mén)要將經(jīng)人大批準(zhǔn)的土地出讓收支預(yù)算抄送同級(jí)地方國(guó)庫(kù)部門(mén)。

四、加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)工作，提高土地出讓收支統(tǒng)計(jì)報(bào)表編報(bào)質(zhì)量和編報(bào)水平

土地出讓收支統(tǒng)計(jì)報(bào)表，是反映土地市場(chǎng)運(yùn)行情況和土地出讓收支政策執(zhí)行情況的重要途徑，是制定和完善相關(guān)政策的重要依據(jù)，也是查找問(wèn)題、強(qiáng)化日常管理的工作平臺(tái)。地方各級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源管理部門(mén)和人民銀行分支機(jī)構(gòu)要高度重視土地出讓收支統(tǒng)計(jì)工作，認(rèn)真執(zhí)行《財(cái)政部國(guó)土資源部中國(guó)人民銀行關(guān)于建立國(guó)有土地收支統(tǒng)計(jì)報(bào)表體系的通知》（財(cái)綜〔2007〕29號(hào)）的有關(guān)規(guī)定。

市縣財(cái)政、國(guó)土資源管理部門(mén)要在本部門(mén)內(nèi)部指定具體負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)報(bào)表的機(jī)構(gòu)和人員，落實(shí)報(bào)表填報(bào)責(zé)任。同時(shí)，要加強(qiáng)內(nèi)部協(xié)調(diào)與溝通，指定相關(guān)機(jī)構(gòu)及時(shí)向本部門(mén)牽頭匯總機(jī)構(gòu)提供土地出讓收支報(bào)表相關(guān)數(shù)據(jù)。市縣財(cái)政、國(guó)土資源管理部門(mén)和人民銀行分支機(jī)構(gòu)要分別做好報(bào)表數(shù)據(jù)審核工作，保障數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，共同做好統(tǒng)計(jì)報(bào)表填報(bào)工作。市縣財(cái)政部門(mén)要及時(shí)匯總本地區(qū)土地出讓收支報(bào)表，按時(shí)報(bào)送省級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源管理部門(mén)、人民銀行分支機(jī)構(gòu)。省級(jí)財(cái)政部門(mén)、國(guó)土資源管理部門(mén)和人民銀行分支機(jī)構(gòu)，要建立統(tǒng)計(jì)督查機(jī)制，督促市縣相關(guān)部門(mén)及時(shí)報(bào)送土地收支報(bào)表，并及時(shí)審核匯總本地區(qū)土地出讓收支統(tǒng)計(jì)報(bào)表，按時(shí)報(bào)送財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行。

五、強(qiáng)化監(jiān)督檢查，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓收支管理的責(zé)任追究制度

省級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源管理、人民銀行分支機(jī)構(gòu)、監(jiān)察、審計(jì)部門(mén)要結(jié)合工程建設(shè)領(lǐng)域突出問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)治理工作，強(qiáng)化對(duì)市縣落實(shí)土地出讓收支管理政策的監(jiān)督檢查，切實(shí)維護(hù)土地出讓收支管理政策的嚴(yán)肅性，對(duì)于違反規(guī)定拖欠土地出讓收入，未及時(shí)足額繳納土地出讓收入，未將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，已收繳的土地出讓收入未按規(guī)定及時(shí)繳入地方國(guó)庫(kù)，越權(quán)減免緩繳或變相減免土地出讓收入等行為，要嚴(yán)格依照《財(cái)政違法行為處罰處分條例》（國(guó)務(wù)院令第427號(hào)）、《金融違法行為處罰辦法》（國(guó)務(wù)院令第260號(hào)），以及監(jiān)察部、人力資源社會(huì)保障部、國(guó)土資源部聯(lián)合印發(fā)的《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》（監(jiān)察部令第15號(hào)）的規(guī)定進(jìn)行處罰，并依法追究相關(guān)責(zé)任人員的行政責(zé)任。

地方各級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源管理、人民銀行分支機(jī)構(gòu)、監(jiān)察、審計(jì)部門(mén)要認(rèn)真貫徹本通知，采取切實(shí)有效措施，確保相關(guān)政策落到實(shí)處。各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市的財(cái)政、國(guó)土資源管理、人民銀行分支機(jī)構(gòu)、監(jiān)察、審計(jì)部門(mén)要于2010年3月31日前，將本地區(qū)貫徹落實(shí)本通知情況以書(shū)面形式報(bào)告財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署。

財(cái)政部國(guó)土資源部中國(guó)人民銀行

監(jiān)察部審計(jì)署

二○○九年十一月十八日

第五篇：加強(qiáng)土地出讓金管理的對(duì)策及研究

加強(qiáng)土地出讓金管理的對(duì)策及研究

陸桂萍

隨著地方城市化進(jìn)程的不斷加快以及土地管理制度的不斷建立健全，土地正在逐步升值，土地出讓金征收也隨之大幅度增長(zhǎng)。雖然地方為加強(qiáng)土地管理及出讓金管理出臺(tái)了有關(guān)政策規(guī)定，建立健全了土地有形市場(chǎng)體系，實(shí)行了土地公開(kāi)交易和土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，促進(jìn)了土地的保值增值，有效地防止了土地出讓金的流失，但目前土地出讓金供給與需求的矛盾比較突出，土地開(kāi)發(fā)成本管理規(guī)定明顯滯后，欠繳土地出讓金的問(wèn)題尚未徹底解決，土地出讓金在城市建設(shè)、企業(yè)改制、社會(huì)保障和農(nóng)業(yè)發(fā)展方面需統(tǒng)籌兼顧。因此，進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓金的征收管理和運(yùn)作顯得尤為迫切和重要。

（一）加強(qiáng)土地出讓金征收管理，積極籌措城市建設(shè)和改革資金。

1．嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓合同，按規(guī)定征收土地出讓金滯納金，杜絕土地出讓金緩繳現(xiàn)象。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同明確，土地受讓方未按合同如期繳納土地出讓金的，應(yīng)從滯納之日起每日按應(yīng)付出讓金的一定比例繳納滯納金。如果嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓合同，按合同條款征收滯納金，將能保證土地出讓金的及時(shí)足額征收。

2．加大土地出讓金清收力度，迅速妥善處理遺留問(wèn)題。一是盡快解決土地及土地出讓金管理方式改革前的遺留問(wèn)題。對(duì)工業(yè)性用地欠繳土地出讓金的，深入進(jìn)行調(diào)查，研究對(duì)策，可考慮采取增加授權(quán)經(jīng)營(yíng)基數(shù)、予以核銷(xiāo)等方式。對(duì)非工業(yè)用地欠繳土地出讓金的，可考慮由監(jiān)察部門(mén)牽頭，規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管、財(cái)政等部門(mén)齊抓共管，整體聯(lián)動(dòng)，抽調(diào)專(zhuān)人，開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)清收。對(duì)以房帶路項(xiàng)目土地出讓金，要先審計(jì)，后確定補(bǔ)繳數(shù)額，要一次性繳款。二是采取有效措施，對(duì)依法應(yīng)無(wú)償收回的閑置土地要堅(jiān)決收回，重新處置或拍賣(mài)，保證政府收益。對(duì)已確定的供地因不可抗拒等原因致使土地使用者無(wú)法繼續(xù)開(kāi)發(fā)的，可以試行有償收回。

3．加大土地出讓金檢查力度，認(rèn)真進(jìn)行檢查處理。應(yīng)組織開(kāi)展土地出讓金繳納情況的專(zhuān)項(xiàng)檢查，對(duì)拍賣(mài)地塊超規(guī)定容積率建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)按拍賣(mài)時(shí)單位土地出讓金計(jì)算補(bǔ)收。對(duì)協(xié)議出讓宗地應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定處理。對(duì)應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位，資金確有困難且不再進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，可允許其用未銷(xiāo)售的房屋抵繳，價(jià)格由財(cái)政部門(mén)委托中介機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，財(cái)政部門(mén)對(duì)該資產(chǎn)組織拍賣(mài)；如繼續(xù)開(kāi)發(fā)，則必須繳清所欠規(guī)費(fèi)，否則，計(jì)委、規(guī)則、國(guó)士、建設(shè)等部門(mén)停止對(duì)其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批。

4．取消按比例向土地使用權(quán)獲得者收取拍賣(mài)費(fèi)的做法，為土地出讓金的取得創(chuàng)造良好環(huán)境。土地是國(guó)家所有，其使用權(quán)是一種特殊商品，不能等同于一般拍賣(mài)標(biāo)的物，按一般商品收取傭金。傭金費(fèi)用過(guò)高，影響土地使用權(quán)的拍賣(mài)。在進(jìn)行土地竟拍時(shí)，競(jìng)買(mǎi)者肯定將擁金計(jì)入土地成本，從而降低土地成交額，影響政府收益。因此，可考慮由土地買(mǎi)受人按土地拍賣(mài)成交價(jià)，定額支付拍賣(mài)傭金，也可考慮按照拍賣(mài)工作量大小，由政府財(cái)政列支，作為土地出讓成本。

（二）加強(qiáng)土地儲(chǔ)備資金管理，加快城市建設(shè)步伐。

土地儲(chǔ)備資金運(yùn)轉(zhuǎn)管理涉及到“大、中、小”三塊資金，即土地儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)金、土地開(kāi)發(fā)成本和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)。

1．建立循環(huán)的土地儲(chǔ)備金補(bǔ)充制度。財(cái)政部門(mén)應(yīng)安排一定資金建立土地儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)金，但有關(guān)各方面要對(duì)其規(guī)模形成共識(shí)。要認(rèn)識(shí)到只要加強(qiáng)土地儲(chǔ)備資金管理基礎(chǔ)工作，統(tǒng)籌調(diào)度安排資金，同時(shí)建立良好的土地周轉(zhuǎn)金補(bǔ)充制度，就能提高資金周轉(zhuǎn)速度，充分發(fā)揮其作用；在土地儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)金不能滿(mǎn)足儲(chǔ)備任務(wù)需要時(shí)，可適當(dāng)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)金規(guī)模，土地儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)資金臨時(shí)短缺，可向銀行貸款，貸款管理可由財(cái)政部門(mén)委托國(guó)主管理部門(mén)負(fù)責(zé)。

2．強(qiáng)化土地儲(chǔ)備資金使用管理。一是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)使用土地儲(chǔ)備資金必須上報(bào)經(jīng)中介機(jī)構(gòu)審計(jì)的土地收購(gòu)、征用費(fèi)用概算；要求補(bǔ)充土地儲(chǔ)備金，必須上報(bào)經(jīng)中介機(jī)構(gòu)審計(jì)的決算。費(fèi)用概算資料必須真實(shí)可靠完整，盡可能提供原始資料，對(duì)基礎(chǔ)資料特別是事后無(wú)法查證的原始數(shù)據(jù)、資料應(yīng)與財(cái)政、國(guó)土主管部門(mén)人員事前現(xiàn)場(chǎng)搜集、審核。二是要正確核算土地開(kāi)發(fā)成本。為土地儲(chǔ)備發(fā)生的審計(jì)費(fèi)用要列入土地開(kāi)發(fā)成本。應(yīng)盡快明確征地代辦費(fèi)用的計(jì)算。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)就是進(jìn)行土地的儲(chǔ)備收購(gòu)，包括土地的征用工作，由于工作量大、目前開(kāi)展

業(yè)務(wù)范圍制約，將一部分征地任務(wù)委托其它機(jī)構(gòu)實(shí)施，但要嚴(yán)格控制代辦費(fèi)的支付。現(xiàn)行計(jì)算代辦費(fèi)時(shí)將上交省的農(nóng)業(yè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)基金等費(fèi)用計(jì)入基數(shù)不盡妥當(dāng)。因此，征地、收地、儲(chǔ)地、供地工作應(yīng)盡量由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)，不通過(guò)中間機(jī)構(gòu)完成。否則，會(huì)增加政府土地開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。三是改革土地征用拆遷方法。對(duì)土地征用拆遷實(shí)行招投標(biāo)，保證公開(kāi)、公平、公正，盡可能節(jié)約土地儲(chǔ)備金。可以將土地征用、拆遷承包給區(qū)政府完成。市政府只與區(qū)政府發(fā)生關(guān)系，更有利加強(qiáng)土地資金管理。四是及時(shí)修訂完善征地補(bǔ)償管理規(guī)定，使其更結(jié)合實(shí)際，利于操作。

3．規(guī)范土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)管理。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)開(kāi)展工作所需經(jīng)費(fèi)，由財(cái)政按部門(mén)預(yù)算方法核定，從土地出讓金或預(yù)算內(nèi)資金中撥付。要逐步建立起土地儲(chǔ)備工作的獎(jiǎng)勵(lì)制度和責(zé)任追究制度，調(diào)動(dòng)開(kāi)展土地儲(chǔ)備工作的積極性，增加對(duì)儲(chǔ)備資金管理的責(zé)任感。

（三）加強(qiáng)企業(yè)土地資金管理，促進(jìn)改革進(jìn)程。

加強(qiáng)企業(yè)土地資金管理，主要包括兩方面，一是落實(shí)改制全生土地資金，保證改革需要；二要加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)有土地資產(chǎn)管理。

1．改制企業(yè)土地資金管理。（1）努力協(xié)調(diào)城市建設(shè)使用土地出讓金與企業(yè)改制使用土地出讓金的關(guān)系，保證城市建設(shè)和企業(yè)改制資金需要。城市建設(shè)政府要投入，企業(yè)改制政府資金要兜底，而土地出讓金短期內(nèi)不可能完全滿(mǎn)足需要。可將城市建設(shè)土地出讓金與企業(yè)改制土地出讓金統(tǒng)一管理，分賬核算。統(tǒng)一管理是指對(duì)城市建設(shè)和企業(yè)改制需要出讓的土地，統(tǒng)一編制計(jì)劃，統(tǒng)籌安排出讓。分賬核算是指對(duì)城市建設(shè)的土地出讓金，主要通過(guò)目前土地變現(xiàn)解決，而企業(yè)改制所需的土地出讓金，以企業(yè)土地作抵押，主要通過(guò)銀行貸款解決，土地將來(lái)變現(xiàn)后歸還。對(duì)土地資金實(shí)行封閉運(yùn)轉(zhuǎn)，專(zhuān)款專(zhuān)用，單獨(dú)建賬，獨(dú)立核算。這樣能使城市建設(shè)、企業(yè)改革工作雙管齊下，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。（2）構(gòu)筑改制企業(yè)土地資金管理體系。一是確定改制企業(yè)土地變現(xiàn)計(jì)劃，有序進(jìn)行變現(xiàn)活動(dòng)。二是明確改制企業(yè)土地收購(gòu)價(jià)格確定原則，國(guó)主管理部門(mén)按土地綜合評(píng)估價(jià)格實(shí)施收購(gòu)。三是通過(guò)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向銀行貸款落實(shí)改制企業(yè)土地收購(gòu)資金。四是充分挖掘企業(yè)及經(jīng)營(yíng)公司盈金潛力，多渠道籌措企業(yè)改制資金。五是嚴(yán)格改制企業(yè)土地拍賣(mài)收入管理，由財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)征收。六是經(jīng)貿(mào)、體改、國(guó)主、財(cái)政部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)改制企業(yè)土地資金的監(jiān)督管理。（3）規(guī)范改制企業(yè)土地資金運(yùn)轉(zhuǎn)程序。由于主城區(qū)內(nèi)土地受到全年供地計(jì)劃的限制，而現(xiàn)有改制企業(yè)土地．大部分處于城市邊緣地帶，又要在城市發(fā)展后才能出讓和變現(xiàn)，這就決定了改制企業(yè)土地管理和土地資金管理是一個(gè)長(zhǎng)期而復(fù)雜的過(guò)程。因此，必須規(guī)范改制企業(yè)土地資金運(yùn)轉(zhuǎn)程序。根據(jù)實(shí)踐，南通市確定了改制企業(yè)土地資金運(yùn)轉(zhuǎn)程序，執(zhí)行效果良好。（4）注意加強(qiáng)改制企業(yè)土地的收繳。企業(yè)改制后，應(yīng)交政府儲(chǔ)備的土地要及時(shí)辦理移交手續(xù)，落實(shí)土地儲(chǔ)備中心改制成本貸款和財(cái)政墊付改革成本的償還來(lái)源。

2．現(xiàn)有企業(yè)土地資產(chǎn)管理。（1）明確土地出（轉(zhuǎn)）讓收益主體。對(duì)收益管理應(yīng)源于其土地取得的形式。目前，企業(yè)土地形式主要有國(guó)有劃撥、協(xié)議出讓。國(guó)有土地資產(chǎn)注入。對(duì)于劃撥企業(yè)土地，其出讓所得資金不是企業(yè)自有資金，其所有權(quán)屬于政府。對(duì)巴協(xié)議出讓的土地轉(zhuǎn)讓所得，其超過(guò)原出資時(shí)間價(jià)值以上部分的土地增值收益不是企業(yè)、單位的勞動(dòng)成果，是政府投資，修橋鋪路，改善環(huán)境的回報(bào)，是政府的投入產(chǎn)出，這部分級(jí)差地租應(yīng)屬于政府，對(duì)于企業(yè)的國(guó)有土地資產(chǎn)注人，在授權(quán)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中土地出讓金的繳納實(shí)行的是備案制，國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司在不改變土地用途的情況下，按規(guī)定重新評(píng)估后，可以進(jìn)行土地使用權(quán)出資（入股）、出租、辦理抵押等業(yè)務(wù)。如將土地資產(chǎn)向授權(quán)外企業(yè)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)報(bào)國(guó)土管理部門(mén)批準(zhǔn)，在土地交易市場(chǎng)實(shí)行公開(kāi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)滢D(zhuǎn)讓的凈增值部分，按地方政府規(guī)定，可按一定比例上交市財(cái)政和作為國(guó)家資本注入資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司。如改變土地用途，應(yīng)與國(guó)主管理部門(mén)簽訂土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充合同，補(bǔ)交土地出讓差價(jià)。要通過(guò)加快企業(yè)改革，盡快將土地資產(chǎn)從企業(yè)資產(chǎn)中剝離出來(lái)。四嚴(yán)格控制土地資產(chǎn)授權(quán)范圍，防止土地出讓金流失。要嚴(yán)格按規(guī)定的范圍進(jìn)行土地資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營(yíng)。對(duì)于資不抵債、即將破產(chǎn)的企業(yè)，連年虧損、扭虧無(wú)望的企業(yè)，以及土地已抵押且無(wú)還款能力的企業(yè)，應(yīng)仍保留劃撥土地性質(zhì)，其土地資產(chǎn)可委托資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)，以保證政府直接控制的國(guó)有土地資產(chǎn)的安全，防止政府土地變現(xiàn)收入的流失，儲(chǔ)蓄企業(yè)改革成本。（3）認(rèn)真管理抵押土地。對(duì)土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)依法辦理抵押登記。設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)房地產(chǎn)后，要從其土地拍賣(mài)價(jià)款中按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

（四）既注重土地出讓的近期收益，更注重其長(zhǎng)遠(yuǎn)收益，保持土地市場(chǎng)的良性循環(huán)，促進(jìn)土地出讓金收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

一是努力提高土地的單位收益。土地具備出讓條件時(shí)適時(shí)推出，保證土地收益的最大化。要善于利用市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)土地供求。要注重土地拍賣(mài)價(jià)格。既要提高土地的出讓價(jià)格，又要注意價(jià)格符合市場(chǎng)規(guī)律。如果某塊土地的拍賣(mài)價(jià)格高得離譜，雖然處罰了開(kāi)發(fā)商，但對(duì)重新拍賣(mài)的影響不言而喻。因此，在確定拍賣(mài)底價(jià)的同時(shí)，可以考慮根據(jù)土地市場(chǎng)的平均利潤(rùn)率水平．確定土地的拍賣(mài)價(jià)格上限。

二是不能無(wú)限制出地。城市建設(shè)、企業(yè)改制的資金需要解決渠道是多方面的，不能完全依靠土地，需要資金就出讓土地的做法無(wú)疑殺雞取卵。對(duì)土地出讓金的管理也要做“前人裁樹(shù)，后人乘涼”的好事，不能形成“前任政績(jī)，后人包袱”。因此，要制訂土地出讓長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和計(jì)劃。一經(jīng)確定，原則上不再調(diào)整。

（五）嚴(yán)格土地出讓金收益取得成本管理。

這主要是為了提高土地出讓金的收益。除加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)成本管理，努力降低開(kāi)發(fā)成本外，要控制政府部門(mén)在土地出讓金中的專(zhuān)項(xiàng)開(kāi)支和業(yè)務(wù)開(kāi)支。要規(guī)范土地出讓金的減免返還審批權(quán)限，對(duì)非政策性減免，應(yīng)由政府集體研究確定。要認(rèn)真執(zhí)行先征后返政策，返還土地出讓金必須先扣除其費(fèi)用和業(yè)務(wù)費(fèi)。要加強(qiáng)對(duì)退還政策的研究，可以考慮將返還改為補(bǔ)貼，即對(duì)一些特殊事項(xiàng)，政府從土地出讓金中給予單位適當(dāng)補(bǔ)貼，且不與土地出讓金繳納數(shù)額掛鉤，有利于掌握土地出讓金管理的主動(dòng)權(quán)，進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓金管理。

二00九年九月