第一篇：財政局關于土地出讓金收支管理情況的調研報告

為進一步推進學習實踐科學發展觀活動，增強理財為民，服務群眾的意識，提高財政服務經濟，服務和諧社會建設的水平，陽高縣財政局著眼于發現問題，分析問題、解決問題，積極開展調研活動。根據局學習實踐科學發展觀活動工作安排，我們對我縣土地出讓金收支管理情況進行了深入調查了解。現將有關情況報告如下：

一、基本情況

近年來，縣政府及其財政、國土部門認真落實《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發[XX]100號），積極推進土地有償使用制度改革，不斷規范土地出讓金“收支兩條線”管理，并從2010年1月1日起將土地出讓金收入繳入國庫，實行地方基金預算管理，土地出讓金收入逐年提高，成為非稅收入來源的一個主要渠道，為城市建設和新農村建設積累了資金，促進了我縣經濟社會的持續快速發展。2010年出讓土地73宗，出讓面積141466.17平方米，出讓總價款1568.97萬元。2010年土地出讓金收入1717.21萬元，土地出讓金支出3347.74萬元。

二、存在的主要問題

從我縣土地出讓金收支管理情況來看，總體上比較好，但也存在一些矛盾和問題，亟需引起高度重視。

（一）土地出讓金預算編制和管理尚存較大缺陷。據國辦發[XX]100號文件規定：“從XX年年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的‘收支兩條線’”。但從實際執行情況看，我縣是從2010年1月1日起方開始對土地出讓金實行基金預算管理，將土地出讓收入繳入國庫。另外，土地出讓金收支預算編制的完整性和準確性也急需提高，2010年及以前，我縣尚沒有編制完整的土地出讓金收支預算。

（二）土地出讓金征收管理有待加強。調查發現，一些房地產開發商、企業往往以各種理由拖繳土地出讓金，據XX年年市縣打擊偷逃稅費領導組辦公室審核調查，XX年以來累計拖欠土地出讓金2759萬元，嚴重了影響我縣土地出讓金的正常征收。變相減免土地出讓收入的現象在我縣仍有發生，據審計檢查反映，XX年年我縣以投資不分紅的形式撥付用地單位637.2萬元，占全年土地出讓金收入1694萬元37%。這種現象容易造成國有土地資產收益流失，也不利于政府對土地市場的調控。

（三）土地收購儲備制度尚不完善。目前我縣對收回、收購、置換、征用的土地，不是進行前期開發后再出讓，而是隨用隨征，隨征隨出讓，缺乏整體規劃，不利于提高土地使用效率。

（四）地方財政對土地出讓金的依賴程度過大。在我縣，地方財政一定程度上依賴于土地出讓金。2010年土地出讓金收入占到全部政府非稅收入的22%。以土地收入為支撐的財政體制，已經給我縣造成土地資源匱乏的窘況，若再發展下去，將使我縣面臨無地可用的境地，嚴重影響我縣的可持續發展。

三、建議意見

為進一步規范土地出讓金收支管理，促進節約集約用地和經濟社會可持續發展，特提出如下建議：

（一）全面實行土地出讓金收支預算管理。縣政府要嚴格落實國辦發[XX]100號文件規定，將土地出讓金納入基金預算，收入全部繳入國庫，全面實行“收支兩條線”管理。財政部門要加強土地出讓金預算編制工作，在國土部門報送年度土地供應和儲備計劃的基礎上，按照“以收定支、收支平衡”的原則，及早編制年度土地出讓金收支總預算，并逐步提高預算編制的科學性、準確性和完整性。

（二）規范和加強土地出讓金收支管理。要采取積極有效措施，強化部門之間聯動，加大對土地出讓金及滯納金的征收和催繳力度，確保土地出讓金及時足額上繳國庫。要嚴格控制土地出讓“讓利”行為，杜絕擅自減免、緩交土地出讓收入現象，避免以先征后返、土地換項目、補貼等各種形式變相減免土地出讓收入。要規范使用土地出讓金，按照規定的使用范圍用于征地拆遷補償、土地開發、城市建設、支農等專項支出，并做到重點向新農村建設傾斜，堅決防止和糾正截留、擠占、挪用等違規行為。

（三）逐步化解財政對土地出讓金的依賴問題。各級政府要優化財政收入結構，加大稅收征管力度，逐年降低土地出讓金占財政收入的比重，促進財政收入的可持續增長。要高度重視節約集約利用土地，建立完善土地儲備和供應計劃執行機制，加強土地儲備管理，合理調節土地供應總量，確保土地資源的永續利用。要從招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的總成交價款中劃出一定比例的資金，建立國有土地收益基金，專項用于國有土地收購儲備，給未來發展建設預留一定的資金。

第二篇：土地供應及收支管理調研報告

金塔縣2011年土地供應及收支管理調研報告

按照財政部、國土資源部《關于開展土地供應及收支管理專題調研的通知》要求，我局對我縣土地供應及收支管理情況進行深入調研。現將調研情況匯報如下：

一、土地征收和儲備情況

(一)征地儲備情況：2011年，我縣經省政府批準征收轉用集體土地面積19.5251公頃，至目前，共征收2.0984公頃（合31.476畝），支付征地補償費用94萬元；收購儲備土地4.4257公頃，支付土地補償費254.2萬元；擬收購儲備土地18.6787公頃（280.2畝），籌集土地儲備資金1867萬元。

（二）土地供應情況：至目前，全縣共供應國有建設用地73宗205.0187公頃，其中招拍掛出讓土地24宗200.8914公頃，劃撥國有土地使用權49宗4.1273公頃。

（三）供地價格變動情況：我縣土地供應價格嚴格執行工業、經營性用地最低出讓價，金塔為十四類地區，工業用地最低出讓價84元/平方米。根據國土資源部《關于調整工業用地出讓最低價標準實施政策的通知》（國土資發?2009?56號）文件精神，我縣工業用地出讓價實行14元/平方米；商業、房地產出讓底價委托中介機構評估，商業用地評估價格在90-160元/平方米之間，房地產用地評估價在130-280元/平方米之間，基本和2010年持平。

二、土地出讓收支基本情況

1、土地出讓收入總量及結構變化情況:2011年上半年，全縣土地總收入2985.8894萬元，其中掛牌出讓收入2936.1142萬元，追繳和補繳土地出讓金收入49.7752萬元。

2、土地出讓支出總量及結構變化情況：2011年上半年，縣財政共撥付我局出讓金1046.9501萬元，其中用于征地拆遷補償237.182萬元，其余全部用于工業區基礎設施建設費支出。

3、專項資金征收、計提和使用情況

三、對當前社會關注重點問題的分析和建議

1、“土地財政”問題

近年來，我縣為了加快工業化和城市化進程，加大了招商引資力度，城市建設和工業項目用地需求急劇擴張。政府一方面為達到“招商、安商”的目的，大量出讓土地保障招商引資項目建設的土地需求；另一方面，又將很大一部分土地出讓金收入用于征收土地補償和投入到基礎設施建設中，形成新的可以出讓的土地。錢從土地上來再花到土地上，只不過雪球越滾越大。

2、地價與房價關系問題

房地產價格主要由需求決定。開發商在制定銷售價格時會考慮房地產的開發成本，若市場售價高于成本與預期利潤之和，開發商會直接根據市場制定價格：若市場售價低于成本與預期利潤之和，開發商只能考慮各種渠道降低成本甚至降低預期利潤，仍以市場為基礎制定價格。因此，土地只是作為一項成本而轉入到將來的房屋銷售價格中。從我縣情況來分析，商品房價格中每平方米土地成本140元，僅占房屋銷售價格的5%。

住房價格包含許多構成因素，房價與地價并不是簡單的線性關系，房價高并不一定是地價高，房價低并不一定是地價低。我縣2011年住宅用地出讓價最低130元/平方米，最高285元/平方米，平均210元；土地價格和2010年相比，基本持平；而普通商品房2010年平均2250元/平方米，今年在2680元/平方米，房價年增長接近20%。我縣地價增長幅度遠遠低于房價增長幅度，土地價格并不是我縣房價上漲的主要因素。認為過高的房價是由地價造成的想法過于武段。

3、、保障被征地農民利益問題

對被征地農民發放的土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費等費用，我縣實行了嚴格的公示制度，增強了補償費用發放透明度。對土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費等相關費用中應當支付給被征地農民個人的部分，根據征地補償方案，由集體經濟組織提供具體名單，縣上成立的征地拆遷辦公室把關審核后，和農戶簽訂征地拆遷協議，將協議達成的補償費用直接支付給被征地農民，切實保障了被征地農民利益。

第三篇：土地出讓金管理暫行辦法

1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

土地出讓金管理暫行辦法

一、總則

為進一步規范土地出讓金管理，提高財政資金使用效益，促進園區健康快速發展，依照市有關土地出讓金管理和園區工業投入相關規定，特制定以下管理辦法：

第一條 土地出讓金凈收益作為政府財政收入，原則上不得返還給征地單位。

第二條 市返還的所有土地出讓金實行歸口管理，由鎮財政統一撥付給園區，園區根據土地出讓金管理暫行辦法進行管理。第三條 返還對象的稅源注冊地必須在仙女鎮范圍。

第四條 園區重大招商引資企業，土地出讓金凈收益返還采取一事一議的辦法，由園區主任辦公會研究決定。

二、土地出讓金凈收益返還

第五條 對于投資強度、注冊資本、達不到要求的企業，土地出讓金凈收益不予返還（協議另行規定除外）。

第六條 對于投資規模1億元以上，注冊資本到帳3600萬元（含30001.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

萬元）以上的企業，園區調控比例為30 %，其中20%根據企業在三年期間的開票和稅收情況進行考核獎勵，具體考核獎勵辦法根據江發（2011）15號文件精神：；10%作為園區統籌收入。

三、附則

第七條 三產、建筑、流通、房地產開發企業的土地出讓金凈收益原則上不予返還（協議另行規定除外）。

第八條 本辦法自二〇一一年七月一日起執行。

江都經濟開發區仙城工業園區管理委員會

二〇一一年六月二十九日

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

第四篇：關于進一步加強土地出讓收支管理的通知(關于土地出讓金繳納的問題)

關于進一步加強土地出讓收支管理的通知

財綜[2009]74號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國土資源廳（局）、監察廳（局）、審計廳（局），中國人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會（首府）城市中心支行，大連、青島、寧波、廈門、深圳中心支行：

2006年，《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發〔2006〕100號）和《財政部國土資源部中國人民銀行關于印發〈國有土地使用權出讓收支管理辦法〉的通知》（財綜〔2006〕68號）印發后，各地區認真落實土地出讓收支全額納入地方基金預算管理的規定，大力加強土地出讓收支管理，取得了積極成效。但是，個別地區土地出讓收支管理仍存在一些問題，如，有的地區土地出讓收支未全額納入地方基金預算管理；有的地區已收繳的土地出讓收入在非稅收入匯繳專戶滯留時間過長，未按規定及時繳入地方國庫；有的地區存在拖欠土地出讓收入問題，未能做到應收盡收；有的地區越權減免緩繳或變相減免土地出讓收入，造成土地出讓收入流失；還有的地區未按規定編制土地出讓收支預算等。針對上述問題，按照財政資金科學化、精細化管理要求，結合開展工程建設領域突出問題專項治理工作，現就進一步加強土地出讓收支管理的有關事宜通知如下：

一、統一思想認識，不折不扣地將土地出讓收支全額納入地方基金預算管理

土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，是全面完整反映地方政府收支活動的一個重要手段，是加強土地調控、促進節約集約用地的一項重要內容，是落實科學發展觀的一項重要舉措，地方各級財政、國土資源管理部門要從維護中央政策統一性以及促進經濟全面協調可持續發展的高度，進一步統一思想，提高認識，嚴格執行國辦發〔2006〕100號和財綜〔2006〕68號等文件，不折不扣地落實土地出讓收支全額納入地方基金預算管理的規定，將土地出讓收入全額繳入地方國庫，支出通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”管理。

省級財政、國土資源管理、人民銀行分支機構、監察、審計部門要對本地區各市縣土地出讓收支全額納入地方基金預算管理情況進行認真排查，對于未按規定將土地出讓收支全額納入地方基金預算管理的市縣，要督促其限期整改并落實到位，確保土地出讓收支全額納入地方基金預算管理政策在本地區得到貫徹執行。

二、加強征收管理，保障土地出讓收入及時足額征收和繳入地方國庫

保障土地出讓收入及時足額繳入地方國庫，是落實土地出讓收支納入地方基金預算管理的基礎。除國務院有明確規定以外，任何地區和部門均不得減免緩繳或者變相減免土地出讓收入。市縣財政、國土資源管理部門、人民銀行分支機構要各負其責，加強土地出讓收入征管，確保土地出讓收入及時足額繳入地方國庫。

（一）嚴格土地出讓收入征收管理。市縣國土資源管理部門在國有土地出讓合同、租賃合同、劃撥決定書中，必須明確土地出讓價款、租金和劃撥土地價款的總額、繳付時間和繳付方式；對于經依法批準改變土地用途等土地使用條件的，市縣國土資源管理部門必須在土地出讓或租賃合同中明確應補繳的土地價款，繳款人應及時按合同有關規定繳款。對于未按規定繳清全部土地價款的單位或個人，市縣國土資源管理部門不得核發國有土地使用證，也不得按土地價款繳納比例分割發證。

（二）確保土地出讓收入及時入庫。土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫方式，商業銀行應當把收繳的土地出讓收入及時足額劃轉地方國庫。市縣財政部門已將土地出讓收入收繳至非稅收入匯繳專戶的，要嚴格執行10個工作日劃轉地方國庫的規定，不得超時滯留已收繳的土地出讓收入。對于不按規定將已收繳的土地出讓收入及時劃轉地方國庫的，省級財政、國土資源管理、人民銀行分支機構、監察、審計部門要予以糾正，并在全省范圍內通報批評。各級人民銀行分支機構要加強對商業銀行代收土地出讓收入業務的檢查監督與管理。

（三）規范土地出讓收入分期繳納行為。市縣國土資源管理部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。經當地土地出讓協調決策機構集體認定，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。土地租賃合同約定的當期應繳土地價款（租金）應當一次全部繳清，不得分期繳納。

（四）嚴格執行土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書。市縣國土資源管理部門要加強土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書執行管理，督促土地受讓人依法履行土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書，嚴格按照土地出讓（租賃）合同和劃撥決定書約定條款繳納土地出讓收入。對于未按時繳納土地價款的單位和個人，要依法采取有效措施限期追繳。除因不可抗力未及時繳納土地出讓收入外，要嚴格按規定加收違約金。對于未按時繳納土地價款、未按合同約定動工建設的單位和個人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動；有關拖欠和違約信息要計入其誠信檔案，可以通過提高競買保證金或違約金等方式，限制其參加土地招拍掛活動。對于2009年審計調查發現的個別地方越權減免緩繳或者變相減免土地出讓收入的現象，省級財政、國土資源管理、監察、審計等部門要依法采取措施予以糾正，并限期補繳應繳的土地出讓收入。

（五）完善土地出讓收入信息共享制度。土地出讓（租賃）成交后，市縣國土資源管理部門應當按照規定及時在中國土地市場網及土地有形市場等指定場所公布。國有建設用地使用權出讓（租賃）合同、劃撥決定書應按有關規定及時在土地市場動態監測與監管系統中填報。市縣財政部門要加強與國土資源管理部門溝通協調，或通過中國土地市場網、土地有形市場等方式及時了解土地出讓情況及土地出讓收入相關信息。省級財政部門要商同級國土資源管理部門建立全省統一的土地出讓收入征管和信息共享機制，確保財政部門、國土資源管理部門及時掌握收繳信息。

三、完善預算編制，嚴格按照規定合理安排各項土地出讓支出

根據政府性基金預算編制工作的要求，自2010年起，各級財政部門要向同級人大報告政府性基金收支情況。土地出讓收支預算是地方政府性基金收支預算的重要組成部分，地方各級財政、國土資源管理部門要予以高度重視，嚴格按照國辦發〔2006〕100號文件和《財政部、國土資源部關于加強土地出讓收支預算編制工作的通知》（財綜〔2008〕74號）的規定，共同做好本地區土地出讓收支預算編制工作。

市縣財政部門、國土資源管理部門在編制土地出讓收支預算時，要統籌考慮經濟社會發展和資金保障能力等因素，合理確定用地規模和土地供應規模，并按規定程序納入新增建設用地計劃和建設用地供應計劃。編制土地出讓收入預算應當與建設用地供應計劃相銜接，實施新增建設用地計劃應當與土地出讓支出預算相銜接。市縣財政、國土資源管理部

門在編制土地出讓支出預算時，要確保足額支付征地和拆遷補償支出、補助被征地農民社會保障支出，重點向新農村建設傾斜，逐步提高用于農業土地開發和農村基礎設施建設的比重；要嚴格按照規定將土地出讓凈收益的10%用于補充城市廉租住房保障資金，根據城市廉租住房保障工作進展情況及時核撥所需資金；要加強土地出讓收支預算執行管理，對于未列入土地出讓支出預算的各類項目，包括土地征收項目，一律不得通過土地出讓收入安排支出。

省級財政、國土資源管理部門要加強對市縣土地出讓收支預算編制工作的指導，督促市縣做好土地出讓收支預算編制工作。同時，要在市縣編制土地出讓收支預算的基礎上，匯總編制本地區土地出讓收支預算，并于當年12月31日前連同預算編制說明一并報送財政部匯總。財政部門要將經人大批準的土地出讓收支預算抄送同級地方國庫部門。

四、加強統計工作，提高土地出讓收支統計報表編報質量和編報水平

土地出讓收支統計報表，是反映土地市場運行情況和土地出讓收支政策執行情況的重要途徑，是制定和完善相關政策的重要依據，也是查找問題、強化日常管理的工作平臺。地方各級財政、國土資源管理部門和人民銀行分支機構要高度重視土地出讓收支統計工作，認真執行《財政部國土資源部中國人民銀行關于建立國有土地收支統計報表體系的通知》（財綜〔2007〕29號）的有關規定。

市縣財政、國土資源管理部門要在本部門內部指定具體負責統計報表的機構和人員，落實報表填報責任。同時，要加強內部協調與溝通，指定相關機構及時向本部門牽頭匯總機構提供土地出讓收支報表相關數據。市縣財政、國土資源管理部門和人民銀行分支機構要分別做好報表數據審核工作，保障數據準確性，共同做好統計報表填報工作。市縣財政部門要及時匯總本地區土地出讓收支報表，按時報送省級財政、國土資源管理部門、人民銀行分支機構。省級財政部門、國土資源管理部門和人民銀行分支機構，要建立統計督查機制，督促市縣相關部門及時報送土地收支報表，并及時審核匯總本地區土地出讓收支統計報表，按時報送財政部、國土資源部、人民銀行。

五、強化監督檢查，嚴格執行土地出讓收支管理的責任追究制度

省級財政、國土資源管理、人民銀行分支機構、監察、審計部門要結合工程建設領域突出問題專項治理工作，強化對市縣落實土地出讓收支管理政策的監督檢查，切實維護土地出讓收支管理政策的嚴肅性，對于違反規定拖欠土地出讓收入，未及時足額繳納土地出讓收入，未將土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，已收繳的土地出讓收入未按規定及時繳入地方國庫，越權減免緩繳或變相減免土地出讓收入等行為，要嚴格依照《財政違法行為處罰處分條例》（國務院令第427號）、《金融違法行為處罰辦法》（國務院令第260號），以及監察部、人力資源社會保障部、國土資源部聯合印發的《違反土地管理規定行為處分辦法》（監察部令第15號）的規定進行處罰，并依法追究相關責任人員的行政責任。

地方各級財政、國土資源管理、人民銀行分支機構、監察、審計部門要認真貫徹本通知，采取切實有效措施，確保相關政策落到實處。各省、自治區、直轄市及計劃單列市的財政、國土資源管理、人民銀行分支機構、監察、審計部門要于2010年3月31日前，將本地區貫徹落實本通知情況以書面形式報告財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部、審計署。

財政部國土資源部中國人民銀行

監察部審計署

二○○九年十一月十八日

第五篇：加強土地出讓金管理的對策及研究

加強土地出讓金管理的對策及研究

陸桂萍

隨著地方城市化進程的不斷加快以及土地管理制度的不斷建立健全，土地正在逐步升值，土地出讓金征收也隨之大幅度增長。雖然地方為加強土地管理及出讓金管理出臺了有關政策規定，建立健全了土地有形市場體系，實行了土地公開交易和土地收購儲備制度，促進了土地的保值增值，有效地防止了土地出讓金的流失，但目前土地出讓金供給與需求的矛盾比較突出，土地開發成本管理規定明顯滯后，欠繳土地出讓金的問題尚未徹底解決，土地出讓金在城市建設、企業改制、社會保障和農業發展方面需統籌兼顧。因此，進一步加強土地出讓金的征收管理和運作顯得尤為迫切和重要。

（一）加強土地出讓金征收管理，積極籌措城市建設和改革資金。

1．嚴格執行土地出讓合同，按規定征收土地出讓金滯納金，杜絕土地出讓金緩繳現象。國有土地使用權出讓合同明確，土地受讓方未按合同如期繳納土地出讓金的，應從滯納之日起每日按應付出讓金的一定比例繳納滯納金。如果嚴格執行土地出讓合同，按合同條款征收滯納金，將能保證土地出讓金的及時足額征收。

2．加大土地出讓金清收力度，迅速妥善處理遺留問題。一是盡快解決土地及土地出讓金管理方式改革前的遺留問題。對工業性用地欠繳土地出讓金的，深入進行調查，研究對策，可考慮采取增加授權經營基數、予以核銷等方式。對非工業用地欠繳土地出讓金的，可考慮由監察部門牽頭，規劃、國土、建設、房管、財政等部門齊抓共管，整體聯動，抽調專人，開展專項清收。對以房帶路項目土地出讓金，要先審計，后確定補繳數額，要一次性繳款。二是采取有效措施，對依法應無償收回的閑置土地要堅決收回，重新處置或拍賣，保證政府收益。對已確定的供地因不可抗拒等原因致使土地使用者無法繼續開發的，可以試行有償收回。

3．加大土地出讓金檢查力度，認真進行檢查處理。應組織開展土地出讓金繳納情況的專項檢查，對拍賣地塊超規定容積率建設的項目，應按拍賣時單位土地出讓金計算補收。對協議出讓宗地應根據有關規定處理。對應補繳土地出讓金的房地產開發單位，資金確有困難且不再進行開發建設的，可允許其用未銷售的房屋抵繳，價格由財政部門委托中介機構評估確定，財政部門對該資產組織拍賣；如繼續開發，則必須繳清所欠規費，否則，計委、規則、國士、建設等部門停止對其房地產開發項目的審批。

4．取消按比例向土地使用權獲得者收取拍賣費的做法，為土地出讓金的取得創造良好環境。土地是國家所有，其使用權是一種特殊商品，不能等同于一般拍賣標的物，按一般商品收取傭金。傭金費用過高，影響土地使用權的拍賣。在進行土地竟拍時，競買者肯定將擁金計入土地成本，從而降低土地成交額，影響政府收益。因此，可考慮由土地買受人按土地拍賣成交價，定額支付拍賣傭金，也可考慮按照拍賣工作量大小，由政府財政列支，作為土地出讓成本。

（二）加強土地儲備資金管理，加快城市建設步伐。

土地儲備資金運轉管理涉及到“大、中、小”三塊資金，即土地儲備周轉金、土地開發成本和土地儲備機構經費。

1．建立循環的土地儲備金補充制度。財政部門應安排一定資金建立土地儲備周轉金，但有關各方面要對其規模形成共識。要認識到只要加強土地儲備資金管理基礎工作，統籌調度安排資金，同時建立良好的土地周轉金補充制度，就能提高資金周轉速度，充分發揮其作用；在土地儲備周轉金不能滿足儲備任務需要時，可適當擴大土地儲備周轉金規模，土地儲備周轉資金臨時短缺，可向銀行貸款，貸款管理可由財政部門委托國主管理部門負責。

2．強化土地儲備資金使用管理。一是土地儲備機構使用土地儲備資金必須上報經中介機構審計的土地收購、征用費用概算；要求補充土地儲備金，必須上報經中介機構審計的決算。費用概算資料必須真實可靠完整，盡可能提供原始資料，對基礎資料特別是事后無法查證的原始數據、資料應與財政、國土主管部門人員事前現場搜集、審核。二是要正確核算土地開發成本。為土地儲備發生的審計費用要列入土地開發成本。應盡快明確征地代辦費用的計算。土地儲備機構的主要任務就是進行土地的儲備收購，包括土地的征用工作，由于工作量大、目前開展

業務范圍制約，將一部分征地任務委托其它機構實施，但要嚴格控制代辦費的支付。現行計算代辦費時將上交省的農業重點開發基金等費用計入基數不盡妥當。因此，征地、收地、儲地、供地工作應盡量由土地儲備機構直接負責，不通過中間機構完成。否則，會增加政府土地開發成本費用。三是改革土地征用拆遷方法。對土地征用拆遷實行招投標，保證公開、公平、公正，盡可能節約土地儲備金。可以將土地征用、拆遷承包給區政府完成。市政府只與區政府發生關系，更有利加強土地資金管理。四是及時修訂完善征地補償管理規定，使其更結合實際，利于操作。

3．規范土地儲備機構經費管理。土地儲備機構開展工作所需經費，由財政按部門預算方法核定，從土地出讓金或預算內資金中撥付。要逐步建立起土地儲備工作的獎勵制度和責任追究制度，調動開展土地儲備工作的積極性，增加對儲備資金管理的責任感。

（三）加強企業土地資金管理，促進改革進程。

加強企業土地資金管理，主要包括兩方面，一是落實改制全生土地資金，保證改革需要；二要加強企業現有土地資產管理。

1．改制企業土地資金管理。（1）努力協調城市建設使用土地出讓金與企業改制使用土地出讓金的關系，保證城市建設和企業改制資金需要。城市建設政府要投入，企業改制政府資金要兜底，而土地出讓金短期內不可能完全滿足需要。可將城市建設土地出讓金與企業改制土地出讓金統一管理，分賬核算。統一管理是指對城市建設和企業改制需要出讓的土地，統一編制計劃，統籌安排出讓。分賬核算是指對城市建設的土地出讓金，主要通過目前土地變現解決，而企業改制所需的土地出讓金，以企業土地作抵押，主要通過銀行貸款解決，土地將來變現后歸還。對土地資金實行封閉運轉，專款專用，單獨建賬，獨立核算。這樣能使城市建設、企業改革工作雙管齊下，促進城市經濟快速發展。（2）構筑改制企業土地資金管理體系。一是確定改制企業土地變現計劃，有序進行變現活動。二是明確改制企業土地收購價格確定原則，國主管理部門按土地綜合評估價格實施收購。三是通過土地儲備機構向銀行貸款落實改制企業土地收購資金。四是充分挖掘企業及經營公司盈金潛力，多渠道籌措企業改制資金。五是嚴格改制企業土地拍賣收入管理，由財政部門負責征收。六是經貿、體改、國主、財政部門要加強對改制企業土地資金的監督管理。（3）規范改制企業土地資金運轉程序。由于主城區內土地受到全年供地計劃的限制，而現有改制企業土地．大部分處于城市邊緣地帶，又要在城市發展后才能出讓和變現，這就決定了改制企業土地管理和土地資金管理是一個長期而復雜的過程。因此，必須規范改制企業土地資金運轉程序。根據實踐，南通市確定了改制企業土地資金運轉程序，執行效果良好。（4）注意加強改制企業土地的收繳。企業改制后，應交政府儲備的土地要及時辦理移交手續，落實土地儲備中心改制成本貸款和財政墊付改革成本的償還來源。

2．現有企業土地資產管理。（1）明確土地出（轉）讓收益主體。對收益管理應源于其土地取得的形式。目前，企業土地形式主要有國有劃撥、協議出讓。國有土地資產注入。對于劃撥企業土地，其出讓所得資金不是企業自有資金，其所有權屬于政府。對巴協議出讓的土地轉讓所得，其超過原出資時間價值以上部分的土地增值收益不是企業、單位的勞動成果，是政府投資，修橋鋪路，改善環境的回報，是政府的投入產出，這部分級差地租應屬于政府，對于企業的國有土地資產注人，在授權經營過程中土地出讓金的繳納實行的是備案制，國有資產經營公司在不改變土地用途的情況下，按規定重新評估后，可以進行土地使用權出資（入股）、出租、辦理抵押等業務。如將土地資產向授權外企業轉讓，應報國土管理部門批準，在土地交易市場實行公開轉讓，其轉讓的凈增值部分，按地方政府規定，可按一定比例上交市財政和作為國家資本注入資產經營公司。如改變土地用途，應與國主管理部門簽訂土地使用權出讓補充合同，補交土地出讓差價。要通過加快企業改革，盡快將土地資產從企業資產中剝離出來。四嚴格控制土地資產授權范圍，防止土地出讓金流失。要嚴格按規定的范圍進行土地資產授權經營。對于資不抵債、即將破產的企業，連年虧損、扭虧無望的企業，以及土地已抵押且無還款能力的企業，應仍保留劃撥土地性質，其土地資產可委托資產經營公司經營，以保證政府直接控制的國有土地資產的安全，防止政府土地變現收入的流失，儲蓄企業改革成本。（3）認真管理抵押土地。對土地使用權抵押應當依法辦理抵押登記。設定房地產抵押權的土地是以劃撥方式取得的，依法拍賣房地產后，要從其土地拍賣價款中按規定繳納土地使用權出讓金后，抵押權人方可優先受償。

（四）既注重土地出讓的近期收益，更注重其長遠收益，保持土地市場的良性循環，促進土地出讓金收入的穩步增長。

一是努力提高土地的單位收益。土地具備出讓條件時適時推出，保證土地收益的最大化。要善于利用市場來調節土地供求。要注重土地拍賣價格。既要提高土地的出讓價格，又要注意價格符合市場規律。如果某塊土地的拍賣價格高得離譜，雖然處罰了開發商，但對重新拍賣的影響不言而喻。因此，在確定拍賣底價的同時，可以考慮根據土地市場的平均利潤率水平．確定土地的拍賣價格上限。

二是不能無限制出地。城市建設、企業改制的資金需要解決渠道是多方面的，不能完全依靠土地，需要資金就出讓土地的做法無疑殺雞取卵。對土地出讓金的管理也要做“前人裁樹，后人乘涼”的好事，不能形成“前任政績，后人包袱”。因此，要制訂土地出讓長遠規劃和計劃。一經確定，原則上不再調整。

（五）嚴格土地出讓金收益取得成本管理。

這主要是為了提高土地出讓金的收益。除加強土地開發成本管理，努力降低開發成本外，要控制政府部門在土地出讓金中的專項開支和業務開支。要規范土地出讓金的減免返還審批權限，對非政策性減免，應由政府集體研究確定。要認真執行先征后返政策，返還土地出讓金必須先扣除其費用和業務費。要加強對退還政策的研究，可以考慮將返還改為補貼，即對一些特殊事項，政府從土地出讓金中給予單位適當補貼，且不與土地出讓金繳納數額掛鉤，有利于掌握土地出讓金管理的主動權，進一步加強土地出讓金管理。

二00九年九月