第一篇：2013房地產(chǎn)爭議解決年度觀察 2014

2013房地產(chǎn)爭議解決年度觀察 2014-02-11 良翰律師事務所 房地產(chǎn)爭議解決

?商品房買賣合同糾紛的特點 1.案件數(shù)量多，增長迅速 隨著城市化進城的不斷加快，商品房買 賣糾紛案件總量大已經(jīng)是一個不爭的事 實，并且增長迅速。開發(fā)商延期交房，逾 期辦理產(chǎn)權證，對房屋設施或戶型結構單 方變更，商業(yè)廣告及宣傳資料夸大或虛 假，交付的房屋質量有瑕疵房屋面積與約 定銷售面積不一致的糾紛成為糾紛主流。2.爭議呈現(xiàn)多樣化，當事人矛盾深化 以前糾紛焦點多集中在締約環(huán)節(jié)，現(xiàn)在 隨著房屋的交付、入住，糾紛焦點多集中 在履約環(huán)節(jié)，如遲延交付、逾期辦證、房

另外，由于商品房糾紛涉

屋質量等方面。

訴標的額較大，雙方在起訴前基本經(jīng)過自 行協(xié)商階段，在矛盾較深無法協(xié)商的情況 下才提起訴訟，對開發(fā)商而言往往利涉群 體，牽一發(fā)而動全身，對購房者而言所涉 利益較大，雙方矛盾大，輕易不愿意讓 步。基層法院在受理房地產(chǎn)案件的集團訴 訟后，一般采取調解的方式處理矛盾，在 調解不成的情況下往往采取先判決一個，等二審判決結果出來后再對其他訴訟一并 判決的做法。3.案件群體性較強，敏感案件增多 在集團訴訟案件中，購房者持有互相觀 望、攀比的心理。每個集團訴訟中總有一 至兩個策劃人，策劃人為了自身的利益，在其他購房者中間串連，而開發(fā)商又顧慮 按鍵結果對未參加訴訟的購房者的影響，另有不少人對

法院調解工作難度相當大。

案件審理持觀望態(tài)度，一案的審理將決定 著一大批購房者是否起訴。該類糾紛涉及 面廣，與當事人利益結合緊密，沖突具有 聚合性。?商品房買賣合同糾紛的法律適用 1.關于逾期交房 多數(shù)法院認為房屋的交付條件以開發(fā)商 獲得政府部門頒發(fā)的《建設工程竣工驗收 備案表》作為準予交付的條件成就比較適 宜。且以備案為交付條件相比于綜合驗收 未交付條件而言并未加重開發(fā)商的義務和 負擔。而且從操作層面上來講，購房者和 法院無需審查形形色色的各類專業(yè)性驗收 表格，只需審查該工程是否經(jīng)建設行政主 管部門備案即可，操作簡單。2.關于當事人在商品房買賣合同中約定的低于 備案條件的條款效力 法院認為我國法律禁止開發(fā)商將未經(jīng)竣 工驗收合格的商品房交付使用，且這種規(guī) 定是對房地產(chǎn)市場的行政管理，以維護房 地產(chǎn)市場規(guī)范、穩(wěn)定，保障購房者的權 利，開發(fā)商不能通過合同約定規(guī)避國家管 理。因此，開發(fā)商和購房者自行約定的交 付條件低于法定條件的條款無效。

房者明知商品房未經(jīng)竣工驗收合格而接收 房屋，應視為雙方的約定無效，開發(fā)商的 交付未完成，購房者仍可以自接收該商品 房之日起到該商品房符合交付條件前這段 時期向開發(fā)商主張延期交付的違約責任。3.購房者以開發(fā)商交付的房屋不符合合同約定 為由拒絕接收房屋，是否可以向開發(fā)商主張延 期交付的違約責任？ 購房者拒絕接收房屋主要有以下6類情 形： ①開發(fā)商交付的商品房不符合交付條 件，未取得備案手續(xù)。②開發(fā)商雖已通過竣工驗收并備案，但 購房者有證據(jù)證明該房屋存在嚴重質量問 題影響正常使用。③開發(fā)商雖已通過竣工驗收并備案，但 交付的商品房不能實現(xiàn)合同目的。④商品房已符合交付條件，但配套設施 未完成，一般表現(xiàn)為開發(fā)商承諾的商場、綠地、幼兒園等設施尚未建成。⑤商品房已符合交付條件，但購房者在 驗收時發(fā)現(xiàn)存在漏水、脫皮等不影響正常 使用的輕微質量瑕疵。⑥開發(fā)商未提供《住宅質量保證書》和 《住宅使用說明書》。對于上述①②③類情形，購房者有權拒 絕接收房屋并向開發(fā)商主張延期交付的違 約責任。對于④⑤類情形，購房者不得以此為由 拒絕接收房屋并向開發(fā)商主張延期交付的 違約責任，但可以在接收房屋后要求開發(fā) 商承擔維修等違約責任并要求賠償損失。對于⑥類情形，根據(jù)《建設部商品住宅 實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制 度的規(guī)定》

第三條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向用 戶交付新建的商品住宅時，必須提供住宅 質量保證書和住宅使用說明書。根據(jù)該規(guī) 定，開發(fā)商在合同約定期限內交付商品房 時如不能提供兩書，購房者可以拒絕接收 房屋并主張延期交付的違約責任。?關于逾期辦理兩證的法律適用 在逾期辦理兩證爭議類型上，主要表現(xiàn)為 開發(fā)商應當提供的手續(xù)或文件沒有提供或者遲 延提供，導致購房者無法辦理或者遲延辦理權 屬登記手續(xù)。1.辦理房屋權屬證書的義務主體 根據(jù)國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 條例》第33條規(guī)定，預售商品房的購買人 應當自商品房交付使用之日起90日內，辦 理土地使用權變更和房屋所有權登記手 續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同 簽訂之日起90日內，辦理土地使用權和房 屋所有權的登記手續(xù)，并提供必要的證明 文件。在出賣人不按時提供產(chǎn)權證書，或 者不提供相應的證明文件的情況下，買受 人房屋的產(chǎn)權證書就無法辦理。雙方互有 協(xié)助履行的義務。審判實踐中，認為開發(fā)商沒有履行辦證 義務的情況一般有兩種：（1）出賣人因自 身原因沒有完成初始登記義務導致買受人

（2）出賣人已完

無法完成產(chǎn)權分戶登記；

成初始登記義務，在買受人自行申辦產(chǎn)權 時未盡協(xié)助義務。2.開發(fā)商未履行辦證的通知義務的法律后果 一般而言，開發(fā)商已辦理初始登記，但 未履行通知義務而讓其單方承擔與其辦證 的違約責任有違公平原則。3.開發(fā)商原因導致無法辦理權屬證書的法律后 果 審判實踐中嚴格區(qū)分逾期辦證和無法辦 證的界限，對逾期辦證但在合理期間能辦 理的，除合同約定為解除條件外，原則上 不支持買受人解除合同的請求。在開發(fā)商 無法辦證的情況下，買受人有權解除合 同，選擇權在買受人，如買受人不行使解 除權不影響其向開發(fā)商主張逾期辦證的違 約金的權利。如果合同中沒有約定逾期

第二篇：合同爭議解決方式

合同爭議解決方式

一、合同爭議解決方式、合同爭議的解決方式

1、解決合同爭議的方式有4種：

雙方當事人自行協(xié)商、第三人調解、仲裁機構仲裁、法院訴訟。

2、上述4種方式是《合同法》規(guī)定的解決合同爭議的方式，至于當事人選擇什么方式來解決其合同爭議，取決于當事人自己的意愿，其他任何單位和個人都不得強迫當事人采用哪種解決方式。

3、對于解決的方式，當事人雙方可以在簽訂合同時就選擇，并把選擇出的方法以合同條款形式寫入合同，也可以在發(fā)生爭議后就解決辦法達成協(xié)議。

4、在解決合同爭議過程中，任何一方當事人都不得采取非法手段，否則將依法追究違法者的法律責任。

5、合同爭議的解決應當首先尋求通過非訴訟方式解決爭議的途徑。

6、了解、分析合同簽訂、履行的過程，找出糾紛產(chǎn)生的原因及雙方爭執(zhí)的焦點問題。

7、可從簽約主體、簽約程序－合同內容、合同履行行為、違約責任條款這幾個路徑進行分析。

8、分析合同效力，明確過錯責任，是還是有效合同，是無效合同還是未成立合同，是有效合同還是效力待定合同。

9、分析認定有關合同履行中的相關證據(jù)材料。

0、提出合同爭議的解決方案。

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第三篇：淺議土地權屬爭議的法律解決

目錄

一、內容提要····················································2

二、土地權屬爭議的概念和特點····································3

1、土地權屬爭議的概念·········································· 3

2、土地權屬爭議的特點···········································3

三、土地權屬爭議的主要表現(xiàn)······································4

四、土地權屬爭議解決的法律方式··································5

五、我國法律對土地權屬爭議解決是如何規(guī)定的······················6

六、總結························································7 參考文獻···························································8

內容提要：近年來隨著人民的生活水平逐步提高，而土地的數(shù)量反而逐年減少，，作為最重要的生產(chǎn)資料,更和人民的工作生活息息相關，誰擁有了土地誰就擁有了財富。群眾對土地所有權和使用權的關心日益劇增，也表現(xiàn)了我國人民對于土地權屬概念理解能力的提高，而越來越多的土地權屬爭議，更加揭示了我國法律在這方面不夠完善，也對我國法律提出了更高的要求。那么土地所有權是什么，而土地權屬爭議在我國法律上到底是如何定義和解決的，現(xiàn)在就為大家淺析一二。

關鍵詞：

土地權屬爭議，土地所有權。土地使用權。

淺析土地權屬法律的爭議解決

土地是我國崛起的根源，是立國之本。我國自古以來，作為一個農(nóng)業(yè)大國，土地在我國構建和發(fā)展上面有著不可替代的地位，凡是涉及到土地的問題，都顯得極為重要。現(xiàn)今我國人口的比例與土地面積的比例是相當懸殊的，人地矛盾的不斷加劇，造成了相當多的土地爭議，有些因土地產(chǎn)生的爭議竟然長達十幾二十年都還沒有得以解決，不僅影響了我國社會環(huán)境的穩(wěn)定和諧，還放緩了我國經(jīng)濟的發(fā)展速度并且直接的阻礙了我國土地市場的建立和完善，是當前亟待規(guī)范和解決的問題。妥善的處理好土地權屬爭議，對維護土地的社會主義公有制，保護當事人的合法權益，促進國家的經(jīng)濟發(fā)展，維護社會的安定團結是具有重要的意義的。

下面我們就簡單的來了解一下土地權屬爭議相關法律知識。

一、土地權屬爭議的概念和特點

（一）土地權屬爭議的概念。

說到土地權屬爭議，一般來說，大家根據(jù)詞義肯定就會想到這不就是平常的土地糾紛嗎？對，也可以這么說，但是我要強調一下的是，這里的土地糾紛是因為土地而產(chǎn)生的一切糾紛的總稱，特別是指進入司法程序的有關土地的糾紛，并沒有嚴格的法律定義。

而土地權屬爭議卻是有明確的法律界限的。《中華人民共和國土地管理法》第十六條規(guī)定，“土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由人民政府處理。”這條規(guī)定里面所提到的“土地所有權和使用權爭議”即是本文所稱的土地權屬爭議。

在2003年3月1日起，施行了我國國土資源部發(fā)布的17號令《土地權屬爭議調查處理辦法土地權屬爭議調查處理辦法》①，其中第二條給出了明確定義，“本辦法所稱土地權屬爭議，是指土地所有權或者使用權歸屬爭議”。可見土地權屬爭議的概念遠小于平常所說的土地糾紛，其實就是當事人對土地權利歸屬的爭議。土地糾紛包含土地權屬爭議，土地權屬爭議屬于土地糾紛。是包含關系。

（二）土地權屬爭議的特點。

對土地權屬爭議的概念有個了解之后，我們再來看看其特點，主要有以下幾方面，我們來逐個來分析。

1.土地權屬爭議主體具有多樣性。說到爭議主體，這就包含的太多了，不過一般來說，有這么幾大類。在所有權的爭議上有國家和集體之間，集體和集體之間的爭議；在使用權的爭議上有則是發(fā)生在國家和集體之間，集體和集體之間，也有很多是發(fā)生在國家或者集體和個人以及個人和個人之間的。個人屬于集體，集體從屬于國家，而國家包含集體，集體又是由個人所組成。所以說爭議主體相對來說是比較復雜，很有多樣性的。

2.土地權屬爭議客觀的特定性。一般表現(xiàn)為土地所有權和使用權歸誰所有，由誰來行使的問題。縱觀我國出現(xiàn)的所有爭議，基本上都是由此構成，比如個人和個人之間爭論某一小塊地是屬于誰的，某某地產(chǎn)公司侵占了某某土地等等，在新聞或身邊是經(jīng)常見到的。因為它具有這樣的特定性，而爭議就是根據(jù)這個特定的性質或實物圍繞它而產(chǎn)生的，所以也可以說它具有不可變化性，是特定的。如果爭議不是土地所有權和使用權歸屬，還能定義為土地權屬爭議嗎？

3．土地權屬爭議屬于民事爭議。土地所有權和使用權在民法上是屬于不動產(chǎn)物權的范疇的。土地所有權和使用權里所標的土地，是不動產(chǎn)，而且是其他不動產(chǎn)物權產(chǎn)生的基礎。因此土地所有權和使用權是最根本的不動產(chǎn)民事權利，土地權屬爭議也是最基本的民事爭議。在民法的框架下，法律關系的當事人都是平等的民事主體。所以在處理土地權屬爭議時也應該適用民事法律的基本規(guī)范，最終解決也應該可以尋求司法裁決或者司法救濟。權屬爭議的這種民事性質也決定了該類爭議不同于其他爭議。

4.土地權屬爭議是一物多權爭議。什么是物權？《物權法》②規(guī)定，物權是對物的權利。這里的物，指的就是不動產(chǎn)和動產(chǎn)，而土地是屬于不動產(chǎn)的。民法基本理論認為：物權具有排他性，在一個物上不能同時成立兩個以上的所有權或相互矛盾的物權。這也就導致了爭議的雙方都主張要對自己的土地享有排斥對方的所有權或使用權。爭議雙方中必然有一方的主張不能確立。因此土地權屬爭議的對立性很強。它不同于土地權屬明確情況下的侵權糾紛。雖然民事爭議可以由當事人協(xié)商解決，但對同一土地的權屬爭議往往是要經(jīng)過調解或裁決處理。

5土地權屬爭議多屬歷史形成，因行政行為不當而產(chǎn)生。自從有了法和法所確認的所有權制度，土地權屬爭議就產(chǎn)生了。上層建筑的任何重大變化都會在土地制度中予以體現(xiàn)，所以當國家形態(tài)和經(jīng)濟制度發(fā)生變化時，甚至同一個國家不同歷史時期的政策發(fā)生變化時，都可能導致土地權屬的變化。因此權屬爭議有歷史發(fā)展的必然性，又有現(xiàn)實的復雜性。土地作為不動產(chǎn)，現(xiàn)代民法主張以產(chǎn)權登記進行公示，從而保護土地的所有和處分權利。但由于政府原始登記工作還不全面徹底，或者在登記中存在錯誤，就會大量產(chǎn)生土地權屬爭議。可以說登記不到位和錯誤登記是目前土地爭議產(chǎn)生的直接原因。鑒于上述情況，調查處理土地權屬爭議，應當從實際出發(fā)，尊重歷史，面對現(xiàn)實。

二、土地權屬爭議的主要表現(xiàn)

土地權屬爭議一般來說，一共具有三種表現(xiàn)形式：（1）無權屬證書的土地權屬爭議。

爭議主體各方都沒有取得有權機關頒發(fā)的有效權屬證書(包括土地所有權證書或土地使用權證書)，爭議主體均請求國家有權機關將爭議土地的所有權或使用權確認為自己享有，并頒發(fā)相應的權屬證書。

在現(xiàn)實當中，經(jīng)常出現(xiàn)對某塊土地的權屬狀況不明，盡管相關的當事人都說擁有此土地的使用權或所有權，并且一方或多方對爭執(zhí)的土地實際占有、使用多年的情況，但爭議各方都沒有國家有權機關頒發(fā)的土地權屬證書。這就是典型的土地權屬爭議表現(xiàn)，相關當事人只有在相關國家機關對訴爭土地權屬進行明確，并頒發(fā)相應的權屬證書后，明確了土地權屬主體，當事人之間的爭議才會最終得以徹底的解決。

（2）權屬證書互相矛盾的土地權屬爭議。爭議主體各方都擁有有權機關頒發(fā)的有效權屬證書，但權屬證書之間存在矛盾與沖突，一方或多方主體認為他方主體侵犯了自己的合法權益，故而請求有權機構重新核查爭議問題，注銷原來的權屬證書并重新頒發(fā)權屬證書。

在現(xiàn)實當中，會出現(xiàn)因為土地權屬登記機關及其工作人員的故意或過失行為，導致同一塊土地的全部或部分所有權或使用權被兩張或以上權屬證書登記，也就是出現(xiàn)了同一塊土地被重復確定土地權屬，相關權力主體的權屬證書存在一定的矛盾與沖突。這時，任何一方的權屬證書都不具有否定他方土地權屬的效力作用。政府只能根據(jù)相關材料和證據(jù)來認定訟爭土地權利歸誰所有，并根據(jù)處理決定辦法新的土地權屬證書、注銷與之相應的舊的權屬證書。

（3）權屬證書與其他證據(jù)互相矛盾的土地權屬爭議。在我國土地權屬爭議案件中，有這種情況：一方具有有權機關頒發(fā)的有效的土地權屬證書，而爭議相對方雖不具有有效的土地權屬證書，但有其他的合法證據(jù)與合理理由認為自己對爭議土地享有全部或部分所有權或使用權，從而請求有權機關重新對爭議土地權屬予以確認，注銷原來的權屬證書并重新頒發(fā)權屬證書。

既然土地權屬證書只是認定土地權屬的證據(jù)，并不具有終局的、唯一的確權憑證，與其他相關證據(jù)相比不具有本質的區(qū)別，那么當事人擁有的土地權屬證書理應成為國家有權機關進行土地權屬爭議案件審查的對象，理應允許被相反的其他有力證據(jù)推翻，并且將土地權屬證書與其他證據(jù)相矛盾的爭議歸屬到“土地權屬爭議”的范疇，為行政機關內部自我檢查提供了條件和可能性，利用發(fā)揮行政機關的主觀能動性，節(jié)省司法資源及時維護當事人的合法權益。

三、土地爭議權屬解決的法律方式

一般當出現(xiàn)土地權屬爭議時，其解決的法律方式主要包括協(xié)商、行政處理和訴訟。《中華人民共和國土地管理法》第十六條規(guī)定：土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由人民政府處理。

1.協(xié)商。首先應該由當事人雙方或多方協(xié)商解決。所謂協(xié)商，就是在發(fā)生土地權屬爭議糾紛后，各方本著互諒互讓的原則，經(jīng)過商量取得一致意見之后，簽訂土地權屬協(xié)議書，并且應該立即持協(xié)議書向當?shù)赝恋刂鞴軝C構的地方政府部門申請確認登記。如果協(xié)商失敗，另一方或另幾方可以申請人民政府處理。

這樣的做法可以免去復雜的訴訟過程，迅速及時地解決爭議，有助于雙方或多方友好關系的維持，是解決土地權屬爭議的首選方案，但是由于當事人自愿達成協(xié)議缺乏強制力，因而具有很大的局限性。

2.行政處理。人民政府收到當事人爭議案件以后，應該立即著手調查取證。在調查清楚事實以及了解了土地的權屬狀況以后，在此基礎上提出公平合理的調解方案，并向當事人予以說明，最后在雙方平等自愿的基礎上，通過協(xié)調達成協(xié)議。如果調解不成的，則由人民政府或經(jīng)人民政府批準的土地主管機構的地方政府部門下達行政處理裁決書。具體工作由土地行政主管部門承辦，但是作出決定必須以人民政府的名義并出具相應的處理決定書。

3.訴訟。對有關權屬爭議的行政處理決定不服的，當時人可以向人民法院起訴。訴訟時效為收到行政處理決定之日起30日。但需要注意的是，土地權屬爭議的解決，應先采用行政處理的方式;當事人未經(jīng)行政處理而直接向人民法院起訴的，人民法院不予受理。根據(jù)最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的意見》③第七條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織對人民政府或者其他主管部門有關土地、礦產(chǎn)、森林等資源所有權或者使用權歸屬的處理決定不服，依法向人民法院起訴的，人民法院應作為行政案件受理。”故訴訟的類型是行政訴訟，而不是民事訴訟。

綜上述所說，我國的土地權屬爭議解決的法律方式總體來說是有嚴謹?shù)牧鞒毯椭贫鹊摹?/p>

四、我國法律對土地權屬爭議解決是如何規(guī)定的

我國的法律法規(guī)和規(guī)章制度對于土地權屬及其土地權屬爭議的調處的規(guī)定，形成了土地權屬爭議調處的法律體系，包括《土地管理法》以及根據(jù)它制定的《土地管理法實施條例》、《土地權屬爭議調查處理辦法》、《土地登記辦法》和《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》等等，但是我們可以看出這些法律法規(guī)和制度構成的體系是極其松散和凌亂。它們不全面，不系統(tǒng)而且相互之間還存在重疊或者矛盾的地方,而且我國土地權屬爭議和其他爭議相比，有其特殊的處理方式，即糾紛發(fā)生后必須先經(jīng)過行政手段處理后，當事人才有提起訴訟的權利，這樣的處理方式既有其優(yōu)越性也有不足之處，下面就來進行簡單的介紹。

（1）首先來說協(xié)商解決。對于協(xié)商，我國《土地管理法》第十六條有明確的規(guī)定：土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由人民政府處理。這給協(xié)商解決土地權屬爭議提供了依據(jù)，也是目前我國調處土地權屬爭議的過程中，使用最多的方法。由于我國以前土地權屬管理紊亂以及各種歷史原因，還有土地登記未實施到位以及各種失誤，這樣就有可能使爭議雙方提供的證據(jù)不足，依據(jù)不充分，舉證困難，事實不清，采取協(xié)商的辦法更能快速的解決爭議，讓雙方或者多方的損失降到最低。但土地權屬爭議在協(xié)調時往往存在很強的對立性，而且涉及的利益較大，爭議雙方或多方都不愿意讓步和妥協(xié)，進而導致了協(xié)商解決的難度增大。

（2）協(xié)商解決不成的可以申請由人民政府處理，即行政調解。這里，筆者比較贊同當前的一種主流觀點，即行政調解是指國家行政機關所作的調解即由國家行政機關出面主持的，以國家法律法規(guī)和政策為依據(jù)，以自愿為原則，通過說服教育等方式方法，促使雙方或多方當事人平等協(xié)商、互諒互讓、達成協(xié)議，消除糾紛的訴訟外活動。因為它具有以下三個特征：

1、調解的主體為行政機關。

2、調解的對象為民事糾紛。

3、當事人是以自愿為前提的。行政調解能有效減少司法機關的工作壓力，快速的解決爭議，并且行政調解具有較高的權威性，指導性和專門性，同時執(zhí)行力較高，而且可以有效的化解社會矛盾，維護社會穩(wěn)定。行政調解對于該類爭議具有重要的意義。

（3）行政裁決概述及其原則。行政裁決指國家行政機關依照法律授權，按照法定程序，主持解決當事人之間發(fā)生的于行政管理事項密切相關的特定的民事糾紛的行政行為④。這里我們只做狹義上的解釋，即行政裁決是指行政機關解決民事糾紛的活動⑤。在我國行政裁決的主體是具有行政裁決的行政機關，具有行政的屬性。而啟用行政裁決的程序有兩種：1。當事人申請行政機關使行裁決權和行政機關主動使用裁決權。在裁決程序上，具有司法化傾向，在裁決中使用司法裁決的原則比如公開原則，回避原則等。行政主題解決爭議的目的，不單純是為了化解矛盾，同時也是行政管理的需要。筆者認為行政裁決既有很強的司法裁判特征，又保留了行政活動的天然屬性，把行政裁決定性為準司法行為能夠更充分體現(xiàn)現(xiàn)行行政裁決的內涵。

行政裁決既有專門的部門管理又有專業(yè)知識作為處理爭議的后盾，而且其準司法的程序也保障了結果的公正性。對于土地權屬爭議來說，行政裁決的有點突出。土地權屬爭議是極為復雜的因素引發(fā)的，涉及面廣，包括政治，歷史，經(jīng)濟，法律等等方面，對于不熟悉其背景及誘因的裁決者是很難作為公正，合法，合理的裁決的。所以土地部門對土地權屬爭議進行調查處理自然具有不可替代的優(yōu)越性。

我國《土地權屬爭議調查處理辦法》第三條明確規(guī)定：“處理土地權屬爭議，應該以法律、法規(guī)和土地管理規(guī)章為依據(jù)，從實際出發(fā)，尊重歷史，面對現(xiàn)實。”這是調處土地權屬爭議的原則性規(guī)定，筆者認為可以歸納為簡單的三點：1.中立原則。2.及時、經(jīng)濟性原則。3.尊重現(xiàn)實，協(xié)商在先的原則。

（4）關于行政復議。行政復議指公民、法人或者其他組織不服行政主體做出的具體行政行為，認為行政行為侵犯了其合法權益，依法向法定的行政復議機關提出復議申請，行政復議機關依法對該具體行政行為進行合法性、適當性審查，并作出行政復議決定的行政行為。我國《土地管理法》對于土地權屬爭議的行政復議沒有做出相關規(guī)定，但是《土地權屬爭議調查處理辦法》中規(guī)定當事人對調處部門不予受理的決定或者對裁定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

行政復議包括兩種方式，一是行政復議先行為原則，自由選擇為例外；二是以自由選擇為原則，先行程序為例外。我國的土地權屬爭議案件在實際運行中選擇的是第二種方式，簡單說即為一般情況下當事人對于行政裁決的救濟方式，訴訟還是復議，可以自由選擇。

就行政復議本身而言，它是行政救濟機制的成員之一，其價值功能在于對權利人提供完整、正確、迅速與經(jīng)濟的救護保護，同時對違法或不當之行政行為可糾正可變更可撤銷；而且解決行政復議是獨立的程序，它有自己的體系和法規(guī)，也不屬于行政訴訟的附屬規(guī)則。另外，行政復議可以對行政行為進行完全審查，既可糾正，也可變更，而行政訴訟只能對違法行為進行法律審查，若只有行政訴訟而沒有行政復議，權利人的救濟就會出現(xiàn)重大的缺陷和死角⑥。所以行政復議在整個救濟過程中顯得尤為重要。

五、總結

我國自新中國成立以來，從封建資本主義到社會主義的轉變，在土地上就得到了充分的體現(xiàn)，土地私有化，每個人均可以獲得土地的使用權。從最開始的集體公社，到后面的個人承包，乃至現(xiàn)在的房產(chǎn)使用權都是一個歷程碑式的進步，在這進步的過程中產(chǎn)生土地問題，土地權屬爭議進而浮現(xiàn)。如何加快當今社會的現(xiàn)代化進程，如何快速的提高我國GDP的增長，土地權屬爭議就成了當下必須要加快解決的問題。國家要發(fā)展，企業(yè)要壯大，個人要致富，無論大小種種，都是會牽扯到土地，正是因為土地的根本性，基礎性，其具備的這個特點，讓其成為了社會進步的基石。我國從《土地管理法》，《土地權屬爭議調查處理辦法》等等法律法規(guī)和制度一路走來，確實看見了國家正在努力的完善這方面的制度，然因為土地權屬爭議的種種特點，也說明了我國土地管理制度仍需加強。民生之本為土地，立國安邦的基礎是土地。解決土地權屬糾紛問題就是解決民生，解決社會進步的絆腳石。土地權利是土地法律制度的核心內容，確定土地權利歸屬，及時調處土地權屬爭議，是法律賦予國土資源行政主管部門的職責。土地權利的確定與爭議調處，涉及土地權利人財產(chǎn)權利的保護和社會穩(wěn)定，并直接關系土地市場的健康發(fā)展和土地的可持續(xù)利用。

最后希望我國能加快構建完美的土地權屬制度，將土地的價值發(fā)揮到最大化，為廣大人民群眾帶來切實的利益，減少社會的不穩(wěn)定因素，構建一個和諧發(fā)展的社會主義國家。

參考文獻

①在原國家土地管理局在1995年頒布的《土地權屬爭議處理暫行辦法》基礎上修訂而成。

②由第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行。

③在1991年5月29日，由最高人民法院審判委員會第499次會議討論通過，自1991年7月11日起試行。

④應松年：行政法教程.[M].中國人事出版社,2000年7月,第199頁。

⑤張樹義：糾紛的行政解決機制研究一以行政裁決為中心.[M].中國政法大學出版社，2006年，第29頁。

⑥張樹義: 糾紛的行政解決機制研究一以行政裁決為中心.[M].中國政法大學出版社，2006年，第53~54頁。

第四篇：勞動爭議解決方式及其利弊

勞動爭議解決方式及其利弊

【摘要】本文立足于我國勞動爭議案件現(xiàn)狀，從案件解決方式出發(fā)。分析勞動爭議的解決方式特點與各自的利弊。(Summary)This thesis is according to our country”s Labor Disputes Situation.Solution starting from the case.Analysis of the characteristics of labor dispute resolution with their respective advantages and disadvantages.【關鍵詞】法律

勞動爭議方式

利弊 1案件解決方式 1.1雙方協(xié)商解決

雙方協(xié)商是指發(fā)生爭議的勞動者與用人單位通過自行協(xié)商，或者勞動者請工會（第三方）共同與用人單位進行協(xié)商，雙方自愿達成和解協(xié)議，并履行協(xié)議，從而使當事人的矛盾得以化解。雙方協(xié)商和解是勞動爭議及時解決的一種和諧矛盾活動。協(xié)商和解應該簽訂和解協(xié)議。協(xié)商解決非常強調自愿原則，任何一方，或者第三方不得強迫另一方當事人進行協(xié)商。值得注意的是，勞動爭議的協(xié)商和解并非法定環(huán)節(jié)，勞動法沒有直接規(guī)定協(xié)商是爭議解決的必經(jīng)程序。但是當事人雙方的協(xié)商和解有利于矛盾在和平的氣氛中撫平，防止矛盾再生激化，促進社會勞動關系的和諧穩(wěn)定。“當事人不愿協(xié)商、協(xié)商不成或者達成和解協(xié)議后不履行的，可以向調解組織申請調解。”①﹙①原文選自中華人民共和國勞動爭議調解仲裁法第五條相關規(guī)定﹚ 1.2調解解決

調解是解決勞動爭議的法定方式之一，根據(jù)中華人民共和國勞動爭議法第十條～第十六條有關規(guī)定：勞動爭議的調解組織有企業(yè)勞動爭議調解委員會、依法設立的基層人民調解組織、在鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道設立的具有勞動爭議調解職能的組織。

勞動爭議組織的調解員一律要求公道正派、聯(lián)系群眾、熱心調解工作，并且有一定的法律知識、政策水平和文化水平。

當事人申請調解的方式有兩個，一個可以采取書面形式，一個可以采取口頭形式。調解員在聽取雙方當事人對客觀事實和理由的陳述，耐心疏導幫助其達成協(xié)議。經(jīng)調解達成協(xié)議的，應當制作調解協(xié)議書，調解協(xié)議書由雙方當事人簽名或者蓋章，經(jīng)調解員簽名并加蓋調解組織印章后生效，對雙方當事人具有約束力，當事人應當履行。

有以下情形的：一方當事人在協(xié)議約定期限內不履行調解協(xié)議的，自勞動爭議調解組織收到調解申請之日起十五日內未達成調解協(xié)議的，用人單位與勞動者都可以申請勞動仲裁。

值得注意的是：因支付拖欠勞動報酬、工傷醫(yī)療費、經(jīng)濟補償或者賠償金事項達成調解協(xié)議，用人單位在協(xié)議約定期限內不履行的，勞動者可以持調解協(xié)議書依法向人民法院申請支付令，人民法院應當依法發(fā)出支付令，從而節(jié)省不必要的仲裁成本。1.3仲裁解決

勞動爭議仲裁是勞動糾紛訴訟的必經(jīng)前置程序，是解決勞動糾紛的法定形式之一。當事人未經(jīng)仲裁程序不得直接向人民法院起訴，否則，人民法院不予受理。

a勞動爭議仲裁的管轄、當事人。勞動爭議仲裁由勞動合同履行地或者用人單位所在地的勞動爭議仲裁委員會管轄，用人單位與勞動者分別向勞動合同履行地和用人單位所在地的勞動爭議仲裁委員會申請仲裁的，由勞動合同履行地的勞動爭議仲裁委員會管轄。

發(fā)生勞動爭議的勞動者和用人單位為勞動爭議仲裁案件的雙方當事人。勞務派遣單位或者用工單位與勞動者發(fā)生勞動爭議的，勞務派遣單位和用工單位為共同當事人。與勞動爭議案件的處理結果有利害關系的第三人，可以主動申請參加仲裁活動，也可以由勞動爭議仲裁委員會通知其參加仲裁活動。

勞動爭議仲裁公開進行，但當事人協(xié)議不公開進行或者涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私的可以不公開進行。

b勞動爭議仲裁的申請和受理。勞動爭議申請仲裁的時效期間為一年，從當事人知道或者應當知道其權利被侵害之日起計算。仲裁時效因當事人一方向對方當事人主張權利、或者向有關部門請求權利救濟、或者對方當事人同意履行義務而中斷。因不可抗力或者其他正當理由，當事人不能在規(guī)定的仲裁時效期間申請仲裁的，仲裁時效中止。勞動關系存續(xù)期間因拖欠勞動報酬發(fā)生爭議的，勞動者申請仲裁不受一年仲裁時效期間的限制。但勞動關系終止的，應當自勞動關系終止之日起一年內提出。

申請人申請勞動仲裁應當提交書面仲裁申請，書寫仲裁申請確有困難的，可以口頭申請。

勞動爭議仲裁委員會收到仲裁申請之日起五日內決定是否受理。對勞動爭議仲裁委員會不予受理或者逾期未作出決定的，申請人可以就該勞動爭議事項向人民法院提起訴訟。

c勞動爭議仲裁的開庭和裁決。勞動爭議仲裁委員會裁決勞動爭議案件實行仲裁庭制。仲裁庭應當在開庭五日前將開庭日期、地點書面通知雙方當事人，當事人有正當理由的，可以在開庭三日前請求延期開庭。

申請人收到書面通知，無正當理由拒不到庭或者未經(jīng)仲裁庭同意中途退庭的，可以視為撤回仲裁申請。被申請人收到書面通知，無正當理由拒不到庭或者未經(jīng)仲裁庭同意中途退庭的，可以缺席裁決。

當事人申請勞動爭議仲裁后，可以自行和解，達成和解協(xié)議的，可以撤回仲裁申請。

仲裁庭在作出裁決前，應當先行調解。調解達成協(xié)議的，仲裁庭應當制作調解書，調解書經(jīng)雙方當事人簽收后發(fā)生法律效力。調解不成，或者調解書送達前一方當事人反悔的，仲裁庭應當及時作出裁決。

仲裁庭裁決勞動爭議案件，應當自勞動爭議仲裁委員會受理仲裁申請之日起四十五日內結束。案情復雜需要延期的，經(jīng)勞動爭議仲裁委員會主任批準，可以延期并書面通知當事人，但是延長期限不得超過十五日。逾期未作出仲裁裁決的，當事人可以就該勞動爭議事項向人民法院提起訴訟。

應該注意的是：對下列勞動爭議的仲裁裁決為終局裁決，裁決書自作出之日起發(fā)生法律效力：（1）追索勞動報酬、工傷醫(yī)療費、經(jīng)濟補償或者賠償金，不超過當?shù)卦伦畹凸べY標準十二個月金額的爭議；（2）因執(zhí)行國家的勞動標準在工作時間、休息休假、社會保險等方面發(fā)生的爭議。如果勞動者對此終局裁決不服的，可以自收到仲裁裁決書之日起十五日內向人民法院提起訴訟。勞動爭議仲裁法第四十九條也有規(guī)定：用人單位有證據(jù)證明仲裁裁決存在適用法律法規(guī)確有錯誤、勞動爭議仲裁委員會無管轄權、違反法定程序、裁決所根據(jù)的證據(jù)是偽造的、對方當事人隱瞞了足以影響公正裁決的證據(jù)、仲裁員在仲裁該案時有索賄受賄、徇私舞弊、枉法裁決行為的，可以自收到仲裁裁決書之日起三十日內向勞動爭議仲裁委員會所在地的中級人民法院申請撤銷裁決。

對上述兩項爭議事項以外的其他勞動爭議案件的仲裁裁決不服的，當事人可以自收到仲裁裁決書之日起十五日內向人民法院提起訴訟，期滿不起訴的，裁決書發(fā)生法律效力。

d勞動爭議調解書、裁決書的執(zhí)行。當事人對發(fā)生法律效力的調解書、裁決書應當依照規(guī)定的期限履行，一方當事人逾期不履行的，另一方當事人可以依照民事訴訟法的有關規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行，受理申請的人民法院應當依法執(zhí)行。

f勞動爭議仲裁法律明確規(guī)定不收費。勞動爭議仲裁委員會的經(jīng)費由財政予以保障。

g經(jīng)勞動爭議仲裁委員會處理并作出裁決后，對該裁決不服的當事人，在法定期限內可以向人民法院起訴，進入司法程序解決糾紛。

1.4訴訟解決

訴訟。當事人對仲裁裁決不服的，可以自收到仲裁裁決書之日起15日內向人民法院起訴。人民法院民事審判庭則依據(jù)民事訴訟法和勞動法等的規(guī)定，受理和審理勞動爭議案件。審理期限為６個月，如果有特殊情況需要延長的，經(jīng)院長批準可以延長。當事人如果對人民法院的一審判決不服，可以提起上訴，二審判決是終審判決，當事人必須執(zhí)行，勞動爭議糾紛最終得到解決。

2勞動爭議解決方式的特點以及利弊

2.1雙方協(xié)商解決

勞動者與用人單位自行協(xié)商，達成新的協(xié)議或者有過錯的一方改正錯誤，消除爭議。這是解決爭議及時有效的方式，避免矛盾熾熱化，避免了社會不和諧的影響，有利于建立和平穩(wěn)定的勞動關系。但是在保障勞動者權益方面似乎顯得蒼白無力，因為協(xié)商不是法定解決勞動爭議的方式。所以當勞動者權益受侵害時，建議能協(xié)商則協(xié)商，不能就馬上尋找法定解決方式。

2.2調解解決

法定性，依照國家勞動法的規(guī)定以及勞動合同約定的權利和義務，推動當事人相互諒解，解決爭議。自愿性，勞動爭議的調解應當遵循當事人雙方自愿的原則。形式性，調解委員會應當制作調解協(xié)議書，對于協(xié)議書，雙方當事人應當自覺履行。調解雖然有法律依據(jù)，但強調自覺履行協(xié)議，約束不大。當然調解并非法定必經(jīng)程序，但是通過調解能夠撫平當事人之間的矛盾，讓勞動關系繼續(xù)存在，調解不失為一種理想的解決方式。

2.3仲裁

訴訟前置必經(jīng)程序——仲裁。當事人可以不經(jīng)過調解，直接進入仲裁程序，但是不能繞開仲裁直接進入勞動爭議訴訟程序。這就是勞動爭議仲裁的前置性。其次，勞動爭議仲裁具有行政與司法的雙重屬性。仲裁委員會在受理案件后，經(jīng)過開庭審理，在確定事實后，應先進行調解，如調解不成或雙方不愿進行調解，可以作出仲裁裁決，該裁決具有強制性。如當事人雙方未在法定期限內向法院起訴，則裁決生效，當事人必須履行，如一方不履行仲裁裁決，另一方可以請求強制執(zhí)行。盡管如此，最終裁決權依然落在法院頭上，當事人一方不服裁決，在法定期限內提起訴訟，原來的仲裁裁決就失去了約束力。選擇仲裁的好處在哪里呢？那就是仲裁不收取仲裁費用。這是成本最優(yōu)的選擇嗎？不一定。雖然申請勞動爭議仲裁已不收取仲裁費用，但如果自己直接去辦理勞動仲裁相關事宜，需要花費大量的時間和精力成本，如果委托律師辦理，需要支付律師費。‘沒有那個時間和精力，為了幾百塊錢說不定還把自己的飯碗給砸了！’小陳無奈地說。”②（②選自南方日報）

2.4訴訟

當事人對仲裁裁決不服的，可在收到仲裁裁決書之日起15日內向人民法院起訴。但需注意，未經(jīng)勞動爭議仲裁委員會仲裁的勞動爭議案件，法院不予受理。訴訟具有最終裁判權，當事人對仲裁不服，在法定期限內提起訴訟，仲裁裁決即無約束力。不過這也造成國家人力資源的浪費。訴訟具有強制力，當事人對法院的最終判決必須予以執(zhí)行。

參考文獻：《中華人民共和國勞動爭議仲裁法》《中華人民共和國勞動法》《中華人民共和國勞動合同法》<勞動爭議案件處理方式的分析和建議北京市宣武區(qū)人民法院·高玉峰>

第五篇：稅企爭議如何溝通與如何解決

稅企爭議如何溝通與如何解決

美國著名政治家弗蘭克林有一句名言： “人的一生有兩件事是不可避免的，一是死亡，一是納稅。”

稅企關系處理： 稅企共贏，和諧關系，公共契約，監(jiān)督與被監(jiān)督關系。

當前稅企爭議的的主要表現(xiàn)：

1，有些稅收政策不明確，稅務機關和納稅人對政策的理解不一致而產(chǎn)生爭議。

如：非上市公司資本公積轉增資本是否繳納個人所得稅問題。

2，企業(yè)一些經(jīng)濟活動，沒有產(chǎn)生可以用來納稅的收益，但可能會被征收稅款，納稅人心理產(chǎn)生嚴重不平衡，從而引發(fā)爭議。

如：關聯(lián)方資金往來按應收利息征收營業(yè)稅問題。

3、稅務機關納稅服務設施不能滿足納稅人的辦稅要求，服務質量與納稅人的服務期望有差距，造成爭議問題。

如：河南省駐馬店驛城區(qū)國稅局大廳辦稅員剪刀刺人案問題。

4、稅務機關或代征人員的執(zhí)法方式方法不當，導致稅務爭議。如：浙江湖州織里鎮(zhèn)機頭稅抗稅事件。

5，納稅人主觀少交稅的愿望與依法征稅的沖突。

如：毛阿敏不服嘉興市地方稅務局稽查分局擬作的處罰決定聽證案

一、當前稅企關系面臨的問題和挑戰(zhàn)

首先，稅企關系取決于稅收任務的完成情況。

其次，稅企關系中的不和諧因素正在潛滋暗長。

再次，納稅人維權意識增強，對稅收公平、納稅服務的期待更加強烈。

最后，稅務公務員隊伍的職業(yè)素質與納稅人的新要求新期待有不小差距。

二、稅務機關構建和諧稅企關系應做出的努力方向 一是要強化稅收征管，增強企業(yè)責任感。

二是要改進執(zhí)法工作，提高整體執(zhí)法水平。

三是要改進公共關系，營造和諧稅企關系。

三、企業(yè)構建和諧稅企關系的思路及方法 一是完善內部管控，努力做到依法納稅。

二是在法律許可范圍內，進一步爭取寬松的稅收政策和環(huán)境。

三是加強溝通與協(xié)作，爭取稅務人員理解和支持。

四是強化維權意識。

密切稅企關系決非一朝一夕之事，更不能一蹴而就，必須持之以恒、堅持不懈，從一點一滴中做起，從一事一人上做起。

“萬事合于理，以法為后盾”，只要企業(yè)堅持依法納稅、合理籌劃、積極訴求、和諧發(fā)展，就會不斷將稅企關系提升到更高的水平。

四、稅企爭議溝通與解決的基本認識和應有的態(tài)度

很多財務人員認為，如何與稅務人員打交道，是職業(yè)生涯中最頭痛的一件事情。

做到有禮有節(jié)，不卑不亢。

辦稅員、財務主管，不要遇到問題就上交。邊際效益遞減。

某企業(yè)急需要增大增值稅票的額度，因為開票需要緊急，需要一天辦成。財務人員準備好所需材料直接去找主管稅務局長，誠懇的說明情況，局長當即親自協(xié)調，一路綠燈，問題當天順利解決。

此財務人員并不認識局長，也沒有請客吃飯送禮，僅只是做了正確的最大程度的溝通和協(xié)調。

這個故事告訴我們的是，稅務局其實并不像我們想像的那樣不通情理。當然，在與他們打交道的過程中，還是有一些技巧和方法的。

1、熟悉國家有關的各項稅收政策和法律法規(guī)條款。.[1]，網(wǎng)上查； [2]，稅法書，[3]，參加注會考試

[4]，電話問、上門談。

2、熟悉稅務機關的辦事流程——省得到辦事的時候跑冤枉路。

打電話請教不如當面請教，挑一個好的時間去面談，如果實在沒時間去，打電話時選擇上午10點和下午3點最好，周二-周四效果比周一和周五好，因為周一上午機關一般開會比較多（尤其是節(jié)假日后第一天上班），周五下午一般也找不到（你懂的）。去之前可以先打電話確認一下是否有空，將心比心。

3、相互尊重，在尊重稅務人員的同時，也是給你自己一份尊嚴，在辦事的時候盡量說話和氣，態(tài)度誠懇；

按時提交申報表和要求的其他資料，配合好他們的工作才是搞好雙方關系的基石。

4、以探討業(yè)務的態(tài)度就公司的涉稅事件據(jù)理力爭，但是，假如稅務人員決定不了或者理解有誤的話，給時間讓他們請示上級或者去學習，最好不咄咄逼人。

例：某企業(yè)票據(jù)第二年取得以2011年34號公告。

5、一般不建議沒事就跳過基層去找上級領導。

6、與稅務人員保持溝通，增進了解，能端正態(tài)度，樹立信心。

中國的財務人員除了記賬核算主要任務就是和稅務打交道。與稅務局打交道的過程就是個斗智斗勇的過程，要有充沛的體力、超強的忍耐力、無敵的心理承受力和足夠的溝通協(xié)調能力。

首先要學透稅法，只有自己都懂了，才知道怎樣合理地維護企業(yè)權益。

其次就是學會如何和稅務人員溝通，很多時候是做財務的太認真，習慣了處處較真，應學會柔和處理稅企爭議。

最后就是應該讓老板理解財務和稅務工作，讓老板懂得，保持正常的稅負率是控制財務風險的正道；不繳糊涂稅，是企業(yè)財稅工作的目標。

五、稅企爭議溝通與解決的治本之策：

（一）完善稅收立法，增強稅收政策的可操作性。

（二）提升稅收執(zhí)法質量，做到公正執(zhí)法，和諧執(zhí)法。讓權力在陽光下運行，是化解稅務爭議的基石。

（三）提高納稅服務質量是解決稅企業(yè)爭議的重要渠道。

（四）加強稅法宣傳工作，特別要做好政策解讀，引導納稅人誠信納稅，是解決稅企爭議的重要措施。

（五）提高稅務人員綜合素質，是解決稅企爭議的保障。

（六）健全征納協(xié)調溝通機制，拓展溝通渠道，使納稅人可以與稅務部門平等交流，對化解征納矛盾具有重要意義。

（七）健全稅務爭議解決機制，使納稅人既可選擇適當途徑，又可使權利得以實現(xiàn)和保障，是稅企爭議得以圓滿解決的制度保證。