第一篇：樓市調控

樓市新政到了強弩之末作者：許小年

人稱史上最嚴厲的樓市政策就要鳴金收兵了嗎？即便還沒有，看上去也是強弩之末。

來自部委的信號相互矛盾，混亂不堪。一會兒講房產稅已成定局，一會兒又宣布“三年內免談”。昨天放風還有更嚴厲的后續措施，今天又鄭重地公開辟謠。關于宏觀政策不可輕易退出的說法，更是引起了諸多猜想，或許決策層擔心經濟二次探底，很快就會放棄地產新政？

地方政府也是拖拖拉拉，三心二意。幾家頒布了自己的政策，除了色厲內荏，就是語焉不詳。打壓樓市等于打壓地方財政，割自己的肉，怎么可能痛下殺手？

商業銀行搞起“壓力測試”，聲稱最多只能忍受30%的房價下跌，超過此限，銀行資產安全堪憂。先把話撂在這兒，將來出了壞賬，可不能怪我失職，這是 “政策性不良資產”，補窟窿還得中央掏錢。

地產商有觀望的，有“假摔”的，有給自己放假的，也有厲兵秣馬，準備捕捉商機的。嘴上喊著擁護中央決定，手上都放慢了拿地和開發的速度。百姓亦是幾家歡喜幾家愁，沒房的隱約看到點希望，有房的卻只見財富縮水。這里房價還沒降，那邊租金又大幅攀升，苦了房客，樂了房東。有產者怎么折騰都不吃虧，蟻族怎么掙扎都是蝸居的命。居民若還算憂喜參半，股民則是清一色的愁云慘淡。新政推出以來，與房產有關的股票都低碳了，鋼鐵、水泥、玻璃、電器…，集體變綠，指數也從3200直下2400，而且還不知底在哪兒。

痼疾無靈藥。多少人的利益糾纏在樓市中，豈是行政打壓一招兒所能解開的？利益關系不調整，僅靠發社論和打心理戰，不可能從根本上改變供需的基 1

本格局，價格當然堅挺依舊。這道理連實習醫生都明白，肺炎引起的發燒，絕非洗冷水澡就能去除的。

房價首先是中央和地方的利益博弈，一個要保社會民生，另一個想的是財政收入。南轅北轍，你明打，我暗托。上下利益不同，怎么可能保持一致？毛澤東在 1958年發表《論十大關系》，第一條就是中央和地方的關系。在鐵板一塊的計劃體制下，尚且講究激勵機制，何況利益多元化的市場經濟？看出領袖和領導的區別了吧？不解決地方財政問題，樓市必定被綁架。

解放樓市并不難，啟動財稅改革，平衡地方預算。除此之外，土地制度改革也要提上議事日程。產權落實到農民個人頭上，土地進入市場自由交易，平抑地價和樓價，也好讓農民得到資產性收入，分享更多的改革成果。建國60年，前30年靠工農業產品剪刀差，剝奪農民，完成工業化所需的原始資本積累；后30年建成制造業第一大國，靠的仍是低成本的農民工，以及名為集體實為官員所有制下的廉價土地。國家愧對農民呀！

不僅中央和地方的利益不一致，中央政府自己也在追求多重而且往往是相互矛盾的目標。打壓房價有助于社會穩定嗎？難說，盡管無房者得到些精神安慰，有房階層和股民卻遭受實質性損失。打壓房價顯然與保增長相沖突，真下決心管住房價，哪怕犧牲幾個點的GDP也在所不惜嗎？別忘了，GDP 還連著就業呢。房價下跌的另一后果是銀行壞賬的增加，到頭來仍需中央埋單，誰叫銀行大多是國有的呢。

由多重利益和多重目標決定，新政不可能進行到底，一旦到底，誰也得不著便宜。理性預期之下，各方按兵不動，看這虎頭后面是究竟是象臀，還是蛇尾。政府騎上老虎，陷入兩難境地，放手一搏恐得不償失，就此作罷則有失顏面。

問題在哪里？政府管的太多了，超出了應有的范圍，也超出了自己的能力。

市場經濟中，政府不能管價格，因為價格指導著全社會的資源配置。上漲的價格就是供不應求的信號，引導廠商增加供給，同時抑制消費者的需求，由此自動實現供需的平衡。政府管住價格，價格不再反映供、需的狀況，廠商和消費者就失去了最重要的信息源，等于蒙上了他們的眼睛，堵住了他們的耳朵，結果當然是資源的錯配。

市場經濟中，誰也管不住價格，再強大的政府，也駕馭不了市場。股價管住了嗎？煤價管住了嗎？菜價管住了嗎？藥價管住了嗎？房價管住了嗎？連政府壟斷的成品油市場，價格也時常不聽話。古往今來，管住價格只有一個辦法——全面的和徹底的計劃經濟，如同改革開放前，如同眼下的北朝鮮。

市場經濟中，政府管價格，費力不討好，因為價格關系到買、賣雙方的利益。君不見汽油價格高了，消費者罵娘；低了，油公司抱怨。提了煤價，電廠抗議；降了，煤礦不干。

價格若在市場上自然形成，雙方隨行就市，合同一簽，無悔無怨。市場機制雖不完美，大家都能接受，利益分配由客觀力量決定，公平又公正。政府一介入，博弈的性質就改變，買家、賣家都會投入資源，公關、游說、賄賂，爭取政府站在自己一邊。價格的決定因此帶上主觀任意性，哪里還有公平可言？政府夾在中間，其實也很尷尬，好比老鼠進風箱——兩頭受氣。

為什么不該管、管不住、又不討好，政府還在執著地管呢？自己的利益使然。土地財政既是政績的保障，也是腋下的私囊。不信你去數數落馬官員，光媒體報出來的，國土局、規劃局的就有多少？縱有落馬的風險，還是堅持要管，管點事兒就有人求著，既然你來求我，就得好好表現。

一滴水析出七色光，一個樓價折射出利益的眾生相，怎一個“亂”字了得，怎一個“管”字能解。

別再做花拳繡腿的表面文章了，有工夫想點正經事兒吧。

第二篇：樓市調控政策

2008年金融危機后樓市調控政策

2008.9.15、10月8日和10月29日 中國人民銀行三次宣布下調金融準利率作相應調整，房地產業終于迎來久違的降息周期。

2011年美債危機前樓市調控政策

2011.01.19 國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，審議并原

機構人民幣一年期貸款基準利率0.27個百分點，其他期限各檔次存貸款基則通過《國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》。

2011.01.21 國務院總理溫家寶簽署國務院令公布《國有土地上房屋

2008.10.22 中國人民銀行宣布，自今年10月27日起，將商業性個人征收與補償條例》（以下簡稱條例）。條例自公布之日起施行。住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20％。央行同時宣布下調個人住房公積金貸款利率。同日 財政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調至1%。

2008.11.5 國務院常務會議明確提出促進經濟增長的10條具體措施。其中，兩條政策對房地產業形成重要影響，一是加快建設保障性安居工程；二是加大金融對經濟增長的支持力度，取消對商業銀行的信貸規模限制。

2008.11.26 中國人民銀行宣布，從27日起下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。27日，A股地產板塊集體暴漲。

2008.12.17 國務院常務會議出臺的政策規定，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉讓的，免征營業稅；對個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。對業內最關心的二套房貸松綁問題，新政未做松動。

2008.12.22 國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，提出加大保障性住房建設力度、進一步鼓勵普通商品住房消費、支持房地產開發企業合理的融資需求等政策。

2011.01.26 國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。

2011.02.09 中國人民銀行自2011年2月9日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。

2011.04.06 中國人民銀行自2011年4月6日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。

2011.04 從4月上旬開始，國務院派出8個督查組，對16個?。▍^、市）貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。

2011.07.12 國務院總理溫家寶12日主持召開國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢，研究部署繼續加強調控工作。規定已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

第三篇：樓市調控新方案

“最嚴格調控”是否取得效果

住房和城鄉建設部部長姜偉新如此評價：“調控取得一定效果?！?/p>

2012年的調控幾乎動用了各種可用的政策工具，力度之大前所未有。

面對復雜的房地產市場，調控目標是否實現？在2012年12月底舉行的全國住房和城鄉建設工作會議上，住房和城鄉建設部部長姜偉新如此評價：“調控取得一定效果。”

從2012年的房價數據看，房價過快上漲的趨勢得到了一定程度的遏制，炒房和投機性購房等不合理住房需求得到初步抑制。根據權威部門對8個熱點城市住房差別化信貸政策執行情況檢查結果來看，近半年來二套及以上住房貸款占比呈明顯回落態勢。為抑制投機性購房，北京率先發出“限購令”。據北京住房和城鄉建設委員會介紹，出臺限購新政以來，北京市二套以上購房比重持續回落，非本地戶籍購房比重回落至40％以內，下調4.3個百分點。

住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹說：“如果沒有調控，2012年房價漲幅絕不是現在這樣的水平?！?/p>

房價為何仍在高位波動

自2012年第四季度以來，一些地方高價地再度出現，部分未實施限購的區域中心城市住房成交出現量價齊升的勢頭，限購城市周邊地區房價出現較快上漲，部分熱點城市房價再現上漲苗頭。

原因何在？權威人士認為，這種情況的出現既有房地產市場自身存在的問題，也有諸多外部因素影響。主要包括以下幾個方面：

——房地產市場自身問題積重難返。供求失衡、投資比例過高、違法違規交易、炒地炒房、住房保障滯后、房地產稅制不健全、市場信息不對稱等問題。秦虹說：“這些多年積累的問題，不可能在政策出臺短短幾個月就得以解決?！?/p>

——過分依靠房地產業帶動經濟增長和地方財政增收。來自國土資源部的最新數據顯示，2012年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元人民幣，同比增加70.4％。國土資源部部長徐紹史說：“城市發展對土地的依賴有增無減，利益分配不合理，社會矛盾突出，土地出讓制度亟待

——多年累積形成的流動性壓力和民間投資選擇較少。2012年我國新增信貸規模近10萬億元，相當于過去三四年的增量。與此同時，居民存款陷入負利率困局，再加上民間投資出路少，通脹壓力之下，資金過度流向房地產領域。

——境外熱錢流入也加大了房價上漲壓力。

——高房價也是經濟社會發展中的許多矛盾在住房領域的反映，腐敗現象在房地產領域仍比較突出，在一定程度上導致國家宏觀調控政策執行力弱化等。

今年有何新政策

歲末年初，來自各有關部門的工作會議頻頻傳遞出“繼續堅定不移地加強房地產市場調控”的信息。一系列組合拳更加嚴格調控房價。

國土資源部表示，2012年要推動土地供應由“價高者得”的單一目標向完善市場、保障民生等多目標管理轉變。實踐表明，采用“綜合評標”等辦法有助于降低地價。來自北京市住房和城鄉建設委員會的數據顯示，2012年5月份以來，北京出讓的43宗居住用地中，有37宗采用了綜合評標。4月以來平均樓面價由每平方米13976元降至5658元，土地成交溢價率由119％降至27％。

商品房預售資金監管力度加大，“捂盤惜售”“囤地”等行為將得到更為嚴格監管。個人住房信息系統建設正在推進。據住房和城鄉建設部有關負責人介紹，《房地產經紀管理辦法》有望近期出臺。2012年年中40個重點城市的個人住房信息系統要實現與住房和城鄉建設部系統的聯網。

銀行部門將在2012年繼續落實穩健的貨幣政策，把好流動性總閘門。

限購等行政手段不放松。原本公布限購期限的福州、廈門、?？凇刂菟牡乇硎?，2012年限購政策繼續實施。鄭州等二線城市也傳出限購信號。房產稅試點城市和開征時間表逐步明晰。據了解，上海、重慶為房產稅試點城市。來自重慶兩會

此外，2012年我國將建設1000萬套保障性住房，重點發展公共租賃住房。與2012年580萬套的目標相比，這一數據幾乎翻了一番，保障房將迎來高速發展的時代。

社會廣為關注的“問責制”將得到落實。住房和城鄉建設部部長姜偉新說：“住房和城鄉建設部適時會同監察部對省、市人民政府穩定房價工作進行考核。對政策落實不到位、工作不得力的，進行約談直至追究責任。&

第四篇：樓市調控措施無用論[模版]

樓市調控措施無用論

談到高房價，大家首先聯想到便是調控措施，它是房價管理者治理高房價所采取的應對手段，其對房價虎頭蛇尾式的作用，讓房價越調越高成為規律，為何總是事與愿違？這與房價管理者不知自我反思有關，他們錯誤地將高房價的成因歸咎于市場的不規范，造成市場供需（求)失衡導致房價上漲，因此出臺調控措施整治市場，如果調控的思路及觀點是正確的話，那么為什么這么多年來房價問題依舊沒能得到根本解決呢？在此不得不指出調控措施是無用的，因為現行房價的根本問題不在于市場的不規范，其根源來自房地產的頂層設計不夠健全、不夠完善，所以無論房價管理者在調控措施方面如何努力，不僅不能治本連治標都有問題，要根本解決現行房價的問題，須從房價頂層設計改革著手。房地產是由多項專業組合所構成的綜合專業產業，其專業理論的深度及廣度是較大的，因此要做好房地產頂層設計是一項難度很高的工程，從已有的頂層設計的變革情況，可看出房地產改革之初頂層設計者們在對房地產理論的認知有限及缺乏實務運作的經驗，再加上政治大環境等不利因素下，能“拼湊”出一套房地產頂層設計體系已屬不易，其頂層設計存在瑕疵在所難免，從一些相關法規是暫行的，可得知頂層設計者對其頂層設計保留再改革的空間，讓人感到困惑的是經過漫長的歲月，當初的頂層設計基本不變延用至今，難道說頂層設計是塊權威禁區無人敢碰？還是能力有限無法作為？或是外行領導內行？甚至是既得利益者，從中作梗？還是另有隱情不得而知，但頂層設計僵化的現況，卻是不爭的事實，這也是房價會出現問題的緣故。

關于房價的頂層設計，其存在的問題也著實不少，是房地產頂層設計的重災區之一（另有房地產的規劃、房地產的稅制等），基本上是須要進行再改革，因有國有土地出讓方式的不當，讓本應在社會主義市場中運作的房價，卻在資本主義的市場中運行，當房價出現失序問題時，房價管理者不知市場錯位及房價錯位（之前帖子已有論述）問題的存在，片面對錯位的市場實施調控無疑是錯上加錯的舉措，既使市場是正確的，就調控措施而言，其理論技術含量不高且行政權力過度干預市場，這絕非應有的調控手段；樓面地價是屬于土地所有權的基本單價，卻被錯誤地當作土地的使用權基本單價使用，甚至單價地王還靠它來評定，這凸顯出房價管理者對房價屬性理論的認知水平，同理，商品房預售合同中對房價不當的計價方式，讓開發商的暴利有處可藏，有損購房消費者的權益；房價相關的稅收，其現況也是問題重重，帶著錯誤稅基的房產稅，帶病試點上崗，媒體上有不少不求甚解者，不僅過度夸大其對房價抑制的功能，在房地產登記制度尚未全國聯網，就迫不及待倡言將其盡速擴圍，仿佛它是解決高房價的救星，更不靠譜的是，房產稅竟被納入調控措施中，而真正具有抑制房價作用的土地增值稅卻被棄之一旁，只是現行土地增值稅也是個“患者”，其病癥比房產稅還嚴重無法發揮其應有的功能，在房地產的稅制中，個人所得稅與土地增值稅是不能并存的，它們之間的關系是水火不相容的，因為兩者的征稅原理是互為矛盾的，在房地產的稅制中只能擇一而用，讓兩者并存是不該有的現象；上述的例舉只是現行房價問題的局部，錯位的房價與錯位的市場，足以說明房價的頂層設計須再改革，對此房價管理者應反思，不怕房價頂層設計有缺失，怕就怕不知缺失的存在。

房價計價機制（有別于現行民間房地產估價機制）是房價管理者管理房價的基石，因此房價計價制度（可參閱法定房價的帖子）的建立是當務之急，它不僅能確保房價健康、有序的發展，房地產的稅收根據它來確定稅基，房地產的征收或征用方面，它也發揮舉足輕重的作用，總之與房價有關的事項皆涉及房價計價制度，當初頂層設計者遺漏了它，至今仍不知它的存在，所以房價的管理及發展之路總是坎坷不平；房價管理者不要再浪費時間、精力在調控措施上面，再改革房價的頂層設計才是應有的思路。

第五篇：年底樓市翹尾 調控政策何去何從

年底樓市翹尾 調控政策何去何從...2012年接近收尾，全國房地產市場再次呈現一片繁榮的景象。近日在深圳一些售樓現場，證券時報記者發現不但看房的人多，而且開發商脾氣再次“?！逼饋恚祪r促銷活動基本絕跡，個別樓盤的售樓人員甚至表示：“不認籌不能看房，反正買房的人多的是?！狈康禺a市場的迅速復蘇令許多人始料未及。

數據顯示，今年11月，全國100個城市一手住宅平均價格為8791元/平方米，環比10月上漲0.26%，自今年6月止跌后連續第6個月環比上漲，漲幅進一步擴大。本輪調控實行以來，對遏制全國房價上漲的確起到了不錯的效果，期間樓市一度陷入“拐點論”。然而，很多人可能沒想到的是，樓市在拐彎后又繼續朝著原來的方向前進。坊間有人認為，調控再次面臨失敗可能。未來調控政策將何去何從？

從目前的情況分析，年底全國樓市呈現明顯翹尾勢頭，無疑給房地產調控增加了壓力。在這一背景下，作為本輪調控政策核心內容的限購政策很難被取消。記者采訪的一些房地產分析師一致認為，限購政策對遏制房價暴漲起到了關鍵作用，有效地把大部分投機炒房者擠出了市場，一旦取消，可能引發房價報復性反彈。正因為如此，限購政策一直是樓市調控的一道“紅線”。

值得注意的是，不少地方政府試圖越過這條“紅線”。在過去一年多的時間里，佛山、成都、上海、象山、珠海、重慶等地均以不同方式松綁限購令。但在中央政府的干預下，最終均被叫停。去年12月31日，大約有11個城市(福州、廈門、海口、濟南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥、蘇州)的住房限購措施到期，后來均默認繼續執行。日前住建部政策研究中心副主任王玨林在出席某論壇時公開表示，限購政策在穩定市場方面發揮了重要作用，未來一段時 間內也不會有變化?？梢?，即使今年年底一批城市限購政策到期，限購令也不會取消。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為，如果今年年底有城市取消限購，其他城市可能效仿。按照住建部最新的表態，限購措施短期之內不會退出，2013年樓市依然是“承繼式”調控。

當然，限購“紅線”不能踩，不意味著一些地方政府的“微調”會消失。11月初，鎮江調整公積金貸款政策，進一步降低門檻。今年以來，各地的“微調”政策接二連三，有的實施人才安居政策增加房票，有的擴大公積金貸款優惠幅度，有的重啟購房入戶政策等等，一般來說，未觸及“底線”的都被默許。

限購令目前不太可能退出，另一個重要原因是替代政策尚未出臺。從目前的輿論分析，最有可能接替限購政策的就是房產稅。日前財政部部長謝旭人表示，下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產交易環節征收的有關稅種進行簡并，并研究逐步在全國推開房產稅等。謝旭人的言論被業內人士視為房產稅將會在全國范圍推廣的信號。世聯地產華南區首席分析師曹取認為，未來抑制投機炒房仍將是房地產調控政策的重要組成部分，限購政策退出需待房產稅等長效機制逐步完善，目前最核心的問題，一是房產稅的開征時間，二是未來以什么方式征收房產稅。