第一篇：調控措施精細,樓市去庫存成效初顯

調控措施精細，樓市去庫存成效初顯

2015年，中央經濟工作會議就提出了要化解房地產庫存。要求加快提高戶籍人口城鎮化率以及深化住房制度改革，通過農民市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。

2016年，是中國樓市去庫存攻堅之年，精細的分類調控、得當的因城施策思路，一二線城市房樓市集體呈降溫之勢，三四線城市去庫存取得初步成效。

政策強硬，擲地金聲

自從2015年中央經濟工作會議針對房地產市場提出多條有利于去庫存的政策措施后，各地把加快農民市民化，以消化庫存、穩定市場作為重點之一。2016年10月26日，河南省政府辦公廳出臺政策，鼓勵農民工進城購房。其中包括，研究出臺擴大住房公積金制度覆蓋范圍的政策措施，將符合條件的農民工等納入住房公積金受益范圍。出臺適合本地實際的農民進城購房補貼政策，鼓勵建立農民進城購房貸款擔保機構，為進城購房農民提供融資便利和支持。

其他各省在吸引農民進城購房方面也采取積極措施，落實農民享受基本公共服務的政策，特別是子女上學問題等。出臺各項優惠政策，對農民工購房進行補貼。努力解決農民工就業問題。措施給力，效果明顯。

各地還出臺金融優惠政策，降低購房門檻。在推進公積金異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件、降低首付比例等方面做出特別規定，以期鼓勵有住房需求的職工購房，使公積金在去庫存過程中發揮更好作用。

除了鼓勵農民工進城購房，許多三四線城市正逐步打通棚戶區改造與商品房的通道，棚改越來越多地實現貨幣化安置。實踐證明，被安置居民拿到拆遷補償款后去市場上購買商品房，既解決了安置問題，又有效促進了去庫存。

另外，一些地方也在積極推動企業利用存量房發展旅游、養老、創業等地產項目，開展多元化經營。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養老養生地產、家居式短租賓舍等持有型物業。有的地方將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房等。

措施得當，成效初顯

國家統計局最新數據顯示，11月末，商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米，連續9個月減少。盡管去庫存已在很多城市初步見效，但仍有相當數量的三四線城市仍處在漫長的去庫存過程中。

面對這種狀況，有專家表示，對我國的房地產形勢作出預測，首先要看基本條件。中國經濟長期向好的基本面沒有改變，有了這個基本面，房地產市場平穩健康發展就有了前提條件。其次，中國的城鎮化進程沒有變。目前已有7.7億人口住在城鎮，常住人口的城鎮化率56.1%。“十三五”末期要達到60%。這樣一個大規模的城鎮化進程，為房地產發展提供了巨大的空間。再其次就是居民的住房需求，特別是新市民住房需求沒有變。城鎮居民有改善性需求、有剛性需求，特別是新市民住房需求量還很大。城鎮居民的住房需求和新市民的住房需求是未來房地產發展的巨大潛力。在中央對房地產市場發展長效機制構建圖景已然清晰的情況下，應對中國的房地產市場平穩健康發展充滿信心。

市場分化，必需重視

2016年是房地產市場分化加劇的一年，三四線城市處于比較漫長的去庫存周期，一二線熱點城市的房地產市場則十分火爆。春節以后，以上海、深圳為首的一線城市開始出現房價的快速上漲。3月25日，上海、深圳出臺促進房地產市場平穩健康發展意見，從嚴執行限購政策，延長了非本地居民連續繳納個稅和社保的年限，同時對信貸政策作出了新規定，比如，深圳實行差別化的信貸政策，上海提高二套房首付。

但今年初以來，熱點二線城市樓市的漲幅開始擴大，南京、蘇州、合肥、廈門等幾個二線城市一度領漲全國。隨后，一些熱點二線城市也相繼出臺了或緊或松的調控措施，但效果似乎并不是很理想。不少熱點城市的樓市仍舊熱度不減，成交量上升，價格飆高。

面對一二線城市過熱的房地產市場，國慶節前后，20多個一線和熱點二線城市密集出臺調控措施。這些措施大都針對投機性需求，從限購、限貸、增加供應等多個角度，給高燒的樓市降溫，促進其平穩發展。

政策的效果總體是明顯的。密集的調控措施出臺后，一二線市場降溫，走勢明顯趨穩。然而，仍有個別城市短暫趨穩之后又出現快速上漲苗頭。于是，深圳、南京、武漢等城市的樓市政策又進一步收緊，隨后上海、天津在信貸和土地市場等方面，也繼續收緊調控措施。市場人士普遍認為，短短1個多月三波調控來襲，彰顯了各個層面控制樓市過熱的決心。

一二線城市通過密集的房地產調控政策的發布，樓市逐漸降溫，不久也許會歸于平穩。但三四線城市去庫存仍是一個漫長的過程。既然國家有政策、有信心，相信不久的將來三四線城市的庫存也會逐漸減少。中國房地產市場也會一步步走向正規。

第二篇：樓市調控措施無用論[模版]

樓市調控措施無用論

談到高房價，大家首先聯想到便是調控措施，它是房價管理者治理高房價所采取的應對手段，其對房價虎頭蛇尾式的作用，讓房價越調越高成為規律，為何總是事與愿違？這與房價管理者不知自我反思有關，他們錯誤地將高房價的成因歸咎于市場的不規范，造成市場供需（求)失衡導致房價上漲，因此出臺調控措施整治市場，如果調控的思路及觀點是正確的話，那么為什么這么多年來房價問題依舊沒能得到根本解決呢？在此不得不指出調控措施是無用的，因為現行房價的根本問題不在于市場的不規范，其根源來自房地產的頂層設計不夠健全、不夠完善，所以無論房價管理者在調控措施方面如何努力，不僅不能治本連治標都有問題，要根本解決現行房價的問題，須從房價頂層設計改革著手。房地產是由多項專業組合所構成的綜合專業產業，其專業理論的深度及廣度是較大的，因此要做好房地產頂層設計是一項難度很高的工程，從已有的頂層設計的變革情況，可看出房地產改革之初頂層設計者們在對房地產理論的認知有限及缺乏實務運作的經驗，再加上政治大環境等不利因素下，能“拼湊”出一套房地產頂層設計體系已屬不易，其頂層設計存在瑕疵在所難免，從一些相關法規是暫行的，可得知頂層設計者對其頂層設計保留再改革的空間，讓人感到困惑的是經過漫長的歲月，當初的頂層設計基本不變延用至今，難道說頂層設計是塊權威禁區無人敢碰？還是能力有限無法作為？或是外行領導內行？甚至是既得利益者，從中作梗？還是另有隱情不得而知，但頂層設計僵化的現況，卻是不爭的事實，這也是房價會出現問題的緣故。

關于房價的頂層設計，其存在的問題也著實不少，是房地產頂層設計的重災區之一（另有房地產的規劃、房地產的稅制等），基本上是須要進行再改革，因有國有土地出讓方式的不當，讓本應在社會主義市場中運作的房價，卻在資本主義的市場中運行，當房價出現失序問題時，房價管理者不知市場錯位及房價錯位（之前帖子已有論述）問題的存在，片面對錯位的市場實施調控無疑是錯上加錯的舉措，既使市場是正確的，就調控措施而言，其理論技術含量不高且行政權力過度干預市場，這絕非應有的調控手段；樓面地價是屬于土地所有權的基本單價，卻被錯誤地當作土地的使用權基本單價使用，甚至單價地王還靠它來評定，這凸顯出房價管理者對房價屬性理論的認知水平，同理，商品房預售合同中對房價不當的計價方式，讓開發商的暴利有處可藏，有損購房消費者的權益；房價相關的稅收，其現況也是問題重重，帶著錯誤稅基的房產稅，帶病試點上崗，媒體上有不少不求甚解者，不僅過度夸大其對房價抑制的功能，在房地產登記制度尚未全國聯網，就迫不及待倡言將其盡速擴圍，仿佛它是解決高房價的救星，更不靠譜的是，房產稅竟被納入調控措施中，而真正具有抑制房價作用的土地增值稅卻被棄之一旁，只是現行土地增值稅也是個“患者”，其病癥比房產稅還嚴重無法發揮其應有的功能，在房地產的稅制中，個人所得稅與土地增值稅是不能并存的，它們之間的關系是水火不相容的，因為兩者的征稅原理是互為矛盾的，在房地產的稅制中只能擇一而用，讓兩者并存是不該有的現象；上述的例舉只是現行房價問題的局部，錯位的房價與錯位的市場，足以說明房價的頂層設計須再改革，對此房價管理者應反思，不怕房價頂層設計有缺失，怕就怕不知缺失的存在。

房價計價機制（有別于現行民間房地產估價機制）是房價管理者管理房價的基石，因此房價計價制度（可參閱法定房價的帖子）的建立是當務之急，它不僅能確保房價健康、有序的發展，房地產的稅收根據它來確定稅基，房地產的征收或征用方面，它也發揮舉足輕重的作用，總之與房價有關的事項皆涉及房價計價制度，當初頂層設計者遺漏了它，至今仍不知它的存在，所以房價的管理及發展之路總是坎坷不平；房價管理者不要再浪費時間、精力在調控措施上面，再改革房價的頂層設計才是應有的思路。

第三篇：宏皓：樓市去庫存需精準發力

宏皓：樓市去庫存需精準發力

近日，據國家統計局公布6月70個大中城市，房價漲勢繼續收窄，環比上漲城市個數繼續減少，漲幅繼續收窄。一線城市漲幅走高，二、三線城市環比漲幅持續收窄，二線熱門城市中合肥廈門南京繼續領跑。同時，國土部對105個主要城市二季度地價監測顯示，全國地價平均為3715元/平方米，其中住宅地價5662元/平方米，同比增長5.73%，環比增幅1.95%；一線城市地價漲勢有所放緩，但就住宅地價而言，環比增速仍超過3%，處于快速上升狀態，上海的增速高達6.87%。同比增17.35%。

二線城市前期樓市的快速上漲對土地市場的拉動效應顯化。廈門、南京、合肥三市的住宅地價環比增速依次處于全國高值城市的前三位，同比增速在全國亦處于最高的前十城市之中；其中廈門環比和同比漲幅分別為12.9%和20.07%。

中國6月70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)中：

環比價格上漲55個(前值60個)，下跌10個(前值4個)，持平5個(前值6個)。同比價格上漲57個(前值50個)，下跌12個(前值18個)，持平1個(前值2個)。環比價格變動中，最高漲幅為4.9%(合肥)，最低為下降0.5%(錦州)。同比價格變動中，最高漲幅為47.4%(深圳)，最低為下降3.5%(錦州)。一線城市新建商品住宅：

北京6月新建商品住宅價格環比+2.3%(前值+2.4%)，同比+22.3%(前值+21.4%)。上海6月新建商品住宅價格環比+2.4%(前值+2.3%)，同比+33.7%(前值+33.8%)。廣州6月新建商品住宅價格環比+1.8%(前值+2.7%)，同比+19.4%(前值+19.0%)。深圳6月新建商品住宅價格環比+2.6%(前值+0.5)，同比+47.4%(前值+54%)。二線城市新建住宅：

合肥6月新建商品房價格環比漲4.9%(前值為5.1%)，同比漲29.1%(前值為23.3%)。廈門6月新建商品房價格環比漲4.7%(前值為5.5%)，同比漲34.0%(前值為28.3%)。南京6月新建商品房價格環比漲4.0%(前值為4.1%)，同比漲31.5%(前值為27.1%)。由此可以總計出，環比上漲城市個數繼續減少，漲幅繼續收窄。發布的數據顯示，6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有55個和48個，分別比上月減少5個和1個；下降的城市分別有10個和14個，分別比上月增加6個和1個。新建商品住宅價格環比上漲的55個城市里，有33個城市的漲幅比上月收窄；最高漲幅為4.9%，低于上月0.6個百分點。二手住宅價格環比上漲的48個城市里，有21個城市的漲幅比上月收窄；最高漲幅為4.3%，低于上月2.0個百分點。環比漲幅總體繼續收窄。據測算，6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均分別上漲1.8%和1.2%，分別比上月收窄0.1和0.2個百分點。分城看，一線城市環比漲幅比上月略有擴大，二、三線城市環比漲幅持續收窄。

其次，同比上漲城市個數繼續增加，但漲勢有所放緩。6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市分別有57個和52個，分別比上月增加7個和2個。同比總體繼續上漲，但漲勢有所放緩。據測算，6月份70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均漲幅只比上月擴大0.5個百分點，而5月份擴大了1.2個百分點；二手住宅價格同比綜合平均漲幅與上月相同，而5月份擴大了0.4個百分點。分城看，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均繼續收窄，二、三線城市同比平均漲幅仍在擴大。

房價增速雖有所降低，但房地產市場“冷熱不均”的局面并未有明顯改變。宏皓教授指出，當前，我國房地產市場依舊分化嚴重，一線城市和部分二線城市房價成為房價上漲的“主力軍”，特別是今年上半年，部分熱點二線城市的上漲勢頭更是搶了一線城市的“風頭”。

3月份以來，合肥、廈門這兩個城市超越并取代深圳、上海，其房價環比漲幅穩穩“站住”全國70個大中城市的前兩名，而6月份環比漲幅排在第三位的南京，其房價更是實現了連續16個月上漲。

相比之下，三、四線城市房價則上漲較慢，不少城市房價還出現了負增長。根據統計局數據，6月份，銀川、烏魯木齊、包頭等城市的新房價格環比漲幅均為負。

對此，宏皓教授指出市場分化不僅僅是不同層級城市之間的分化，而且表現為一線城市也出現了分化，北上廣深這四個一線城市，在之前歷次的房價上漲過程中，漲幅都是居前而且差別很小，但是去年深圳的漲幅遠遠超過了北京、上海，這是從來沒有出現過的現象。

我國樓市分化已經持續了很長一段時間，分化的局面趨于復雜。房地產市場結構性問題正表現得越來越突出，一、二線城市容易吸引投資與住房需求，三、四線城市則困難重重。那么，要解決這些長期積累的問題，則不能操之過急，要做好長期消化的準備，這也意味著，樓市分化的局面可能還會再持續一段時間。

針對樓市的持續分化，需要緊抓去庫存這一房地產市場調控的主基調。上半年，我國已經在這方面取得了一定成績。根據統計局數據，3月份以來，商品房待售面積連續4個月減少，6月末商品房待售面積比3月末減少了2100萬平方米。去庫存的有效推進為樓市分化問題提供了解決之道，上半年庫存的持續下降既有一、二線城市的貢獻，也與三、四線城市去庫存的持續推進密切相關。但是，由于三、四線城市庫存量很大，短期內完全消化這些庫存仍比較困難。

中國指數研究院的報告顯示，一、二線城市商品住宅庫存壓力已基本釋放，三、四線庫存仍相對較高。根據重點城市可售面積及出清周期數據，一、二線熱點城市平均去化時間已經降到8.5個月以內，而多數三、四線城市去化時間仍超過15個月，如湛江、運城、江陰等城市短期庫存去化時間在20個月以上。

下半年，針對市場分化的情況，應更加注重分類施策、因城施策，促進市場平穩發展。對一線及部分二線城市，要密切關注其庫存下降情況，加大住房供應，合理引導住房消費，防止房價持續過快上漲；對三、四線等商品房庫存較大的城市，要根據當地市場情況，積極采取有效措施，化解房地產庫存。

當前，不少地方已經開始根據本地情況采取精準去庫存的措施。浙江省制定方案為農民進城購房創造條件，將全面取消縣（市）購房落戶條件限制，放寬除杭州外的設區市市區購房落戶關于建筑面積、資金額度要求；湖南省郴州市則采取推進棚改貨幣化安置、組織外地購房團來郴州看房購房等措施，并力爭在2016年至2018年消化商品房庫存面積500萬平方米。

宏皓教授表示，房地產去庫存，需從宏觀、中觀、微觀等角度精準發力施策，為此他開出了四劑“藥方”。一是要保持貨幣政策的穩健性。二是要從房地產市場、資本市場的蹺蹺板游戲中考慮問題，逐步把云集在房地產市場中的過多貨幣向資本市場緩釋。他指出，只要把沉淀在房地產中貨幣流通量的10%吸引到A股交易中去，我國的房地產泡沫就會溫和地刺破，同時資本市場也會得到迅猛發展。三是鼓勵房地產企業間的兼并重組，形成寡頭壟斷的市場結構，便于政府指導其進行價格調整。四是要引導房地產企業降價銷售。但是，買漲不買跌是人類經濟行為的常態。他指出，為了在降價中化解庫存，打破這一行為常態的最有效辦法，是在降價促銷前設定降價的界線和水平，并承諾達到這一水平后不再降價，如果繼續下跌，則由售房方或地方政府承諾全額補貼消費者的購房損失。只有如此，才能在動態降價促銷中打破消費者的進一步降價預期。

宏皓教授是中國目前首位指導各地政府產業投資基金的建立及運作，幫助地方政府用金融創新搭建多元化的投融資平臺實現轉型升級的金融實戰專家。是對企業、政府、銀行、家庭講授金融全產業鏈綜合課程第一人，是講授房地產企業轉型發展第一人，是目前企業投融資管理和資本運作課程最具權威的教授，也是國內目前唯一給銀行高管講授金融創新轉型升級課程的實戰專家。宏皓教授受邀給很多大中型的央企、國企性質的房地產企業講轉型升級的課程，很多房企過去兩年都是高價拍地，目前沒有現金流開工，宏皓教授除了教給他們如何解決當下的融資困境，創新的融資方法如何落地，也會利用一部分課時專門講房企要站在未來長遠的角度，通過金融創新改變公司傳統的粗放的拿地造樓的發展模式。曾多次為房地產企業進行授課，例如：

2014年11月9日金融學家宏皓給清華大學房地產總裁班講授《互聯網思維重塑房地產商業模式》、2015年3月27日金融學家宏皓給新希望房地產公司講授《房地產企業融資方法與投融資管理》、2015年9月11日金融學家宏皓給北科建集團講授《宏觀經濟形勢分析與房地產行業轉型升級》等等。

2016年6月3日，著名金融學家宏皓給民生銀行總行講授《投資銀行業務操作實務》，課程中詳細講述了國內外優秀投資銀行的操作案例，以及結合民生銀行目前的投行業務，提出了創新的建設意見，投行業務權威專家宏皓深受學員的一致好評。

當前中國經濟還在轉型中，房地產仍然是支柱。經濟轉型成功，則意味著房地產市場在價格方面將可以得到支撐，即便是一線城市也是如此。當前一線城市的房價已經脫離了購房者自身的收入軌道，而更多的是依靠首付款或者長輩的支持，很顯然這樣的購房方式不可持續，所以未來房價收入比遲早會下降。如果經濟轉型成功，那么提供更高附加值的一線城市工作將得到更高的收入，對房地產的支撐將加強。對于其他三四線城市來說，由于房價并不高，所以經濟轉型成功是為了激發更多的需求。

第四篇：多個城市樓市調控細則出臺推出嚴格限購措施

多個城市樓市調控細則出臺推出嚴格限購措施

中新網2月20日電 今年1月26日，國務院公布了新一輪樓市調控政策。因應“國八條”，中國各地落實細隨之則陸續出臺。目前北京、上海、廣州、青島、南京、成都、長春、南寧和貴陽等城市已經出臺調控細則。而據業界估計還將共有30多個城市需要出臺或者更新符合新“國八條”規定的調控措施。一場全國范圍內的房地產調控序幕已經拉開。

北京：限購令被稱為“史上最嚴厲”

北京本月16日出臺了包括限購升級、加快保障房建設、加強金融稅收管理等極為嚴厲的樓市調控措施。

根據北京市最新出臺的規定，自17日起，對已擁有1套住房的北京市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭)、持有北京市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年(含)以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅的非本市居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

對已擁有2套及以上住房的北京市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京市戶籍居民家庭，對無法提供北京市有效暫住證和連續5年(含)以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在北京市向其售房。

中國房地產研究會副會長顧云昌表示，北京這份方案中的限購尤其是對外地人限購措施是目前國內最嚴格的限購措施，在北京供不應求的樓市格局中，能平衡供需。

上海：購房需查驗戶籍婚姻證明

在上海購買住房，不僅要執行“限購”規定，還必須提交家庭戶籍、婚姻等材料，以供房地產交易中心審核。2月17日，上海市住房保障和房屋管理局下發了執行住房限售政策的一系列操作細則。

1月31日，上海出臺限購政策，規定：在上海已有1套住房的本地戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在上海累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非本地戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；擁有2套及以上的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭以及不能提供相關個稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，則暫停向其售房。

廣州：非戶籍高層次人才限購一套住房

廣州市政府常務會議原則通過了“新國八條”的落地細則。據報道，廣州市已經制定了系列政策措施，以促進廣州房地產市場平穩健康發展。

限購1套住房：其中明確要嚴格落實國家住房限購措施，合理引導住房需求，在一定時期內，暫定對在本市(含市轄十區和從化、增城市)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

暫停在本市向其售房：對在本市已擁有2套以及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。境外機構和個人購買商品住房的，嚴格按照國家有關政策執行，違反規定購房的，不予辦理房地產登記。

對符合《中共廣州市委、廣州市政府關于加快吸引培養高層次人才的意見》有關高層次人才條件的非本市戶籍人員，限購1套住房。

信貸政策：意見中提出，要認真配合、協助各商業銀行嚴格執行差別化住房信貸政策，對貸款(包括住房公積金貸款)購買第二套住房的，其首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

南京：本地家庭限購第三套房

南京市房地產市場調控細則本月19日出爐。細則規定：

對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區內向其銷售住房；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區內向其銷售住房；無法提供1年以上(含1年)本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區內向其銷售住房。

努力控制新建住房價格。根據經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定新建住房價格控制目標，并于3月底前向社會公布。

另外，新建商品住房上市必須明碼標價、“一套一標”；申領預售許可證應當申報價格，且開盤價格應與申報價格一致，申報價格3個月內不得調高，3個月后需要調高的必須重新申報

認真執行差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍

調整個人住房轉讓營業稅政策。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

成都：戶籍家庭暫停購買第3套住房

根據成都的樓市調控政策，暫時限定居民家庭購房套數。在成都市主城區(錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、高新區)暫時實行住房限購政策。

成都市戶籍居民家庭在主城區已擁有1套住房的，可以再購買第2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，暫停購買第3套住房。

此外，外地戶籍居民家庭在成都市主城區無住房的，可憑該市納稅證明或社會保險繳納證明在該市主城區購買1套住房，暫停購買第2套住房；不能提供本市納稅證明或社會保險繳納證明的外地戶籍居民家庭，暫停在本市主城區購買住房。

房地產開發企業、經紀機構應當在銷售現場、經營場所顯著位置公示限購政策，不得向屬于限購對象的購房人出售住房或提供中介服務。對違反規定購房的，房管部門不予辦理房產登記、過戶手續。

貴陽 ：本地家庭限購第三套房

貴陽“限購令”在2月16日出臺，實施細則明確：自意見實施之日起至2011年12月30日內，對已有一套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供一年以上(含一年)納稅證明或社會保險繳納證明的非戶籍居民家庭，限購一套住房；對已擁有兩套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一年以上(含一年)納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停向其出售貴陽市中心城區人口密集、房價過高一環內的住房。

南寧：本地家庭不得購買第3套房

按照日前出臺的南寧樓市“限購令”，已有1套住房的南寧市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)、能夠提供在本市行政區域內累計一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍無住房居民家庭，在南寧市區范圍內限新購1套住房(含新建商品住房、二手住房)；對于擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市行政區域內累計一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區范圍內向其出售住房。

其中，居民家庭成員包括購房人及配偶、未成年子女。部分業內人士指出，成年子女不納入“限制范圍”，為家庭購房行為留出了一定空間。

濟南：每戶家庭年內限購一套新房

濟南市1月21日正式出臺“限購令”。規定每戶家庭年內限購一套新建商品住房。

濟南市實行限定居民家庭購房套數政策，從2011年1月21日起至2011年12月31日，濟南市及非本市戶籍居民家庭，只能在本市市區范圍內(包括歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、長清區和濟南高新區)新購一套新建商品住房。交易時間以濟南市房地產信息系統網簽購房合同時間為準認定。對違反此規定的購房者，相關部門將不予受理房產登記申請。

青島：本地家庭限購第三套房

青島在該市市轄七區實行住房限購措施：

對已有1套住房的本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女)、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；

對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。

長春：第三套房全民禁購

長春版“限購令”的核心是本市居民最多可購買兩套住房，外地居民限購一套住房，第三套房全民禁購。

長春規定：對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；

對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市內向其售房。

同時，長春市還將執行差別化的住房信貸政策，對于貸款購買二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

第五篇：華業行觀察：樓市一連串政策調整對準了去庫存

華業行觀察：樓市一連串政策調整對準了去庫存

華業行機構市場研究院4月2日報道，房地產庫存之所以失控，直接原因就是基建和地方債的惡性循環?；夥康禺a庫存，當務之急是在源頭上切斷土地無效供應，接著是清理在售和在建房屋中的無效供應，然后是提振需求，消化存量的有效供應部分，主要手段就是降低購房成本，特別是貸款成本。

3月下旬以來，房地產頻吹政策“暖風”。先是公積金新政，住建部3月20日召開公積金工作會議，強調“各地要用好用足住房公積金，提高貸款額度，推進異地支取使用和貸款”；然后是3月27日，國土部和住建部下發通知，要求住房供應明顯偏多的市、縣，減少住宅用地供應量，調整用地規劃滿足自住和改善性需求，未開發的甚至可以轉做產業用地，符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃房房源；最后是3月30日，央行、銀監會降低二套房貸首付成數、財政部將二手房營業稅免征期從5年降到2年。

能將這一連串的政策“串起來”的這個點就是“去庫存”。目前，不管是國家統計局還是研究機構，披露的庫存數據嚴重偏低。國家統計局的數據是，去年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增長26%，比2011年增長2.2倍，相當于2008年的銷售面積。但這僅是達到銷售條件的待售存量，在建但未達到銷售條件、已出讓未建設的用地更多。據住建部政策研究中心主任秦虹的統計，在建房屋中90%的部分未賣出去，這約可解決1.5億人的住房，而這還沒有包括已出讓、未開發的土地。

房地產庫存之所以失控，直接原因就是基建和地方債的惡性循環。2009年以來，地方政府大規模上基建項目，模式就是“土地抵押+銀行貸款”。基建項目規劃和落地(如地鐵、商務區、廣場等)提升了片區地價，成為繼續出讓土地并開展新一輪基建的砝碼?；椖慷唐诂F金流不足以償還債務，逼迫地方政府還得出讓土地，而土地能否賣出去、賣個高價，又取決于所在片區的規劃和公共設施水平，反過來又逼迫政府增加片區公共項目投入，而這又加重地方債務，于是形成了“土地出讓-債務償還”的循環。根據國家發改委“城市和小城鎮改革發展中心”去年的調查，各地規劃的各種新城、新區建成后，可容納34億人，多出來的無效供應可見一斑。

巨大無效供應的另一面，就是債務壓頂。經過甄別清理后，顯化的地方政府債務超過40萬億，足足比2013年末審計出的規模翻倍。這樣來看，若房地產無效供應消化不了，無論對財政、還是銀行來說，這40萬億債務都是顆定時炸彈。因此，化解房地產庫存迫在眉睫，當務之急是在源頭上切斷土地無效供應。3月27日，國土部和住建部下發通知，目的就在于此。

從源頭上“卡死”了新增無效土地供應后，接下來就要清理在售和在建房屋中的無效供應。首先，對于未開發的、已出讓的住宅開發用地，通知提出可轉作國家支持的產業用地。例如，一些人口、資源集聚能力有限的二三線、三四線城市，政府好大喜功規劃了很多CBD、綜合體、商務區等用地，需轉作他用；其次，調整現有未開發住宅的套型結構，以滿足自主性和改善性住房需求；最后，商品住宅開發用地被整體購買用于棚改安置房和公租房的，可調整規劃建設條件、優化戶型結構。

卡死了新增無效供應、消化了存量無效供應后，接下來就要提振需求，消化存量的有效供應部分，主要手段是降低購房成本，特別是貸款成本。從去年5月、6月央行、銀監會相繼“喊話”，要求銀行支持合理住房需求，到9月 “央四條”，放松首套房認定標準、降低首套房貸利率，降低商業性貸款成本是政策主旨。但是，囿于商業銀行存款成本上升和樓市風險的考量，商業性房貸利率并無顯著下降，基本上在基準利率附近小幅浮動。

因此，今年以來，管理層除了通過降息來直接降低房貸基準利率水平外，將注意力更多轉向了公積金。目前，五年期以上商業貸款基準利率為5.9%，而同期公積金貸款利率為4%。利用公積金貸款，其利率相當于商業貸款基準利率打了6.8折。于是，“兩會”一結束，住建部便馬不停蹄地召開公積金會議，內容有三：提高公積金貸款額度、降低首付成數、推進公積金異地流轉。

但是，在屬地管理和本位利益下，公積金異地調劑余缺，愿望雖好，但難以實現。越大的城市住房需求越強烈，再加上公積金提取、貸款門檻越來越低，公積金“水位”經?！案婕薄?，特別是在松綁政策后。因此，筆者認為，大幅提高貸款額(如上海傳言最高140萬)難以實現。如果提高公積金貸款額度實現不了，公積金在支持住房需求方面的效果就有限。

因此，筆者以為當下最有效的政策，還是直接降低商業房貸首付成數和稅費。二套房貸首付降到40%后，相當于首次付款金額降低了33%，確實有助于改善性住房需求的實現。目前，很多發達國家或地區(如美國、澳洲、我國香港等)房貸首付比例往往在10%，我國不存在房貸證券化和衍生品，房貸風險可控，降低二套房貸首付比例可行。另外，我國城鎮居民負債僅占GDP的31%，遠低于發達國家76%的平均水平，還有加杠桿的空間，而且居民總體居住質量較低，有待通過貸款支持來改善。

營業稅金及附加合計約占房價5.5%，約占二手房交易總稅費的一半。目前，無論因家庭人口擴大、梯次改善居住面積、工作調動換房等，均不會在首套房購置5年后發生，故營業稅全額繳納免征期從5年調回到2年是合理的。從宏觀調控“逆風向而動”的特征、回歸樓市新常態、支持改善性需求并助力穩增長，同時對于緩解地方債務，從而避免未來樓市“硬著陸”，造成地方債務風險、金融風險和樓市風險疊加爆發來說也是必要的。筆者認為，從因城施策、樓市分化、一線城市房價已開始上漲的市場現狀來看，建議降低商業房貸首付的政策在二三線和三四線城市“落地”，而一線城市則保持原有政策不變。