第一篇：樓市調(diào)控中地方政府行為 文獻(xiàn)綜述

本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）

文獻(xiàn)綜述

論文(設(shè)計(jì))題目： 樓市調(diào)控中的地方政府行為

學(xué) 院： 明德學(xué)院 專 業(yè)： 行政管理 班 級(jí)： 2007級(jí) 學(xué) 號(hào)： 072003110091 學(xué)生姓名： 王光巖 指導(dǎo)教師： 祝 懷 剛

2011年3月14日

貴州大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）第 2 頁

樓市調(diào)控中的地方政府行為

文獻(xiàn)綜述

一、樓市調(diào)控中公共政策含義

要對(duì)樓市調(diào)控中公共政策含義首先必須了解什么是公共政策，那公共政策的定義是什么？對(duì)此中外學(xué)者的認(rèn)識(shí)與解釋差別極大。因此，十分有必要對(duì)這個(gè)基礎(chǔ)理論問題進(jìn)行認(rèn)真研討。多數(shù)人都認(rèn)為公共政策是由政黨和政府為處理社會(huì)公共事務(wù)而制定出的政治謀略或行為規(guī)范。它的內(nèi)涵是什么，中外學(xué)者做出如下界定：

伍德羅·威爾遜認(rèn)為，公共政策是由政治家，即具有立法權(quán)者制定的，而由行政人員執(zhí)行的法律和法規(guī)。（這個(gè)定義對(duì)政策內(nèi)容規(guī)定得太窄，并受到政治與行政二元論的影響。）戴維·伊斯頓認(rèn)為，公共政策是對(duì)全社會(huì)的價(jià)值作有權(quán)威的分配。（這個(gè)定義側(cè)重于公共政策的價(jià)值分配功能，但對(duì)價(jià)值可以有廣義的理解。）拉斯韋爾與卡普蘭認(rèn)為，公共政策是一種具有目標(biāo)、價(jià)值與策略的大型計(jì)劃。（這個(gè)定義強(qiáng)調(diào)了政策作為一種以特定目標(biāo)為取向的行動(dòng)計(jì)劃，以及它與一般計(jì)劃的區(qū)別，但內(nèi)涵過于籠統(tǒng)。）托馬斯·戴伊認(rèn)為，凡是政府決定做的或者不做的事情就是公共政策。（這個(gè)定義強(qiáng)調(diào)了政策的表現(xiàn)形式，特別提出了“不做”的形式，但它沒有嚴(yán)格地指出政府要做的事情與決定做的事情之間存在的差別。)國內(nèi)學(xué)者張金馬認(rèn)為，公共政策是黨和政府用以規(guī)范、引導(dǎo)有關(guān)機(jī)構(gòu)團(tuán)體和個(gè)人行動(dòng)的準(zhǔn)則或指南。其表現(xiàn)形式有法律規(guī)章、行政命令、政府首腦的書面或口頭聲明和指示以及行動(dòng)計(jì)劃與策略等等。（這個(gè)定義比較全面地指出了公共政策的表現(xiàn)方式，而且突出了它是一種行為規(guī)范。但定義沒有把公共政策的本質(zhì)反映出來。）

對(duì)于公共政策的具體涵義眾說紛紜, 但從諸多的定義中, 我們?nèi)匀荒軌蛱釤挸龇瞎舱咛卣鞯囊恍┕残浴纳鲜鲇^點(diǎn)可以看出, 學(xué)者們基于各自研究范圍、側(cè)重點(diǎn)和方法論的不同, 對(duì)公共政策的涵義也有不同的理解。綜合公共政策所具有的共性。公共政策在動(dòng)態(tài)層面的涵義指: 政府對(duì)公共利益進(jìn)行選擇與分配的系統(tǒng)過程;公共政策在靜態(tài)層面的涵義指: 政府在對(duì)公共利益進(jìn)行選擇與分配的系統(tǒng)過程中, 所采取的政治行為或規(guī)定的行為準(zhǔn)則, 包括一系列謀略、法令、措施、辦法、方法條例等。通過上述對(duì)公共政策的闡述不難得出樓市調(diào)控中的公共政策即政府對(duì)關(guān)系到巨大公共利益的

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公眾住房問題的調(diào)整與選擇的過程。而動(dòng)態(tài)上這表現(xiàn)為對(duì)遏制高房價(jià)房價(jià)保障公共利益的一系列措施、方法、即地方政府對(duì)這一系列措施方法的執(zhí)行情況。

二、地方政府在樓市調(diào)控中的一些行為

在國家出臺(tái)對(duì)房價(jià)調(diào)控的措施后，地方政府也紛紛出臺(tái)了許多具體的調(diào)控政策。總結(jié)起來如下：

第一、加大保障性住房建設(shè)力度，落實(shí)住房保障工作目標(biāo)。大力發(fā)展公共租賃住房，建立分層保障，應(yīng)保盡保，租、售、補(bǔ)相結(jié)合的住房保障體系。落實(shí)危陋房屋拆遷改造。

第二、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，嚴(yán)格加強(qiáng)稅收征管，有的地方政府還開始征收房產(chǎn)稅。對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征收營業(yè)稅；加強(qiáng)存量房交易指導(dǎo)價(jià)格在稅收征管工作中的應(yīng)用，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，對(duì)不滿足轉(zhuǎn)讓自用5年以上且為家庭唯一生活用房條件的，一律征收個(gè)人所得稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征收管理，依照住宅不同銷售價(jià)格，分別按照2%、3%和5%的比例預(yù)征土地增值稅，并嚴(yán)格土地增值稅的清算和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和檢查；加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售、成本、費(fèi)用支出管理。

第三、嚴(yán)格差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。銀行監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。

第四、加強(qiáng)住房用地供應(yīng)管理。強(qiáng)化保障性住房和商品住房用地年度供地計(jì)劃管理，優(yōu)化住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，明確供地規(guī)模、供地時(shí)序，保障性住房和中小套型普通商品住房用地。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅(jiān)決糾正和嚴(yán)肅查處。新建商品住房用地的供應(yīng)量不低于前2年平均實(shí)際供應(yīng)量。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過2年沒有取得施工許可進(jìn)行開工建設(shè)的，收回土地使用權(quán)并處以閑置1年以上罰款。

第五、落實(shí)國家住房限購政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未滿18周歲的未成年子女，下同）、能夠提供在本市累計(jì)1年繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，貴州大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）第 4 頁

限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市累計(jì)1年繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，要暫停向其售房。違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。

第六、加強(qiáng)新建商品住房銷售管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房銷售許可證后，需一次性在銷售現(xiàn)場(chǎng)和天津市房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng)上公開全部房源及銷售價(jià)格，如上調(diào)銷售價(jià)格，需經(jīng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門備案，并重新公示。嚴(yán)禁無證售房、發(fā)布虛假信息。加強(qiáng)新建商品住房預(yù)售資金監(jiān)管，要通過網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控與現(xiàn)場(chǎng)巡查，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將新建商品住房預(yù)售資金賬外循環(huán)，控制房屋建設(shè)后期風(fēng)險(xiǎn)，確保新建商品住房預(yù)售資金的安全。

第七、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。對(duì)新建商品住房交易價(jià)格進(jìn)行監(jiān)控，對(duì)銷售價(jià)格明顯高于同地段、同品質(zhì)住房平均交易價(jià)格的進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)。加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理，嚴(yán)格備案制度，規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)行為。對(duì)存在不規(guī)范交易行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，由相關(guān)部門進(jìn)行約談，予以警示并公開曝光；對(duì)違法違規(guī)行為責(zé)令整改，并依法進(jìn)行查處，查處期間暫停其房屋銷售。加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理，加大對(duì)虛假違法房地產(chǎn)廣告的處罰力度。

第八、加強(qiáng)正面宣傳和輿論引導(dǎo)。新聞媒體要強(qiáng)化正面宣傳和輿論引導(dǎo)，深入解讀國家各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供輿論支持。

第九、明確責(zé)任，確保落實(shí)。市有關(guān)部門要抓緊制定具體實(shí)施細(xì)則，并立即組織實(shí)施，切實(shí)加強(qiáng)管理，確保各項(xiàng)措施落到實(shí)處。各區(qū)縣人民政府要將住房保障工作目標(biāo)納入?yún)^(qū)縣人民政府年度考核，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力、計(jì)劃目標(biāo)未完成的單位負(fù)責(zé)人，要進(jìn)行約談，對(duì)問題嚴(yán)重的，要追究責(zé)任。

三、樓市調(diào)控政策中存在地方政府與中央政府博弈

所謂博弈，是指參加競(jìng)爭的各方為了自身利益而采取的影響每一參加者的行動(dòng)和戰(zhàn)略方式 出現(xiàn)博弈的條件是競(jìng)爭雙方地位對(duì)等而利益目標(biāo)存在差異。

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房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈中的地方政府行為地方政府作為轄區(qū)內(nèi)管理者與必要設(shè)施和服務(wù)的提供者，在房地產(chǎn)開發(fā)中起著重要作用，其通過頒布和執(zhí)行法律、征稅、行政管理、補(bǔ)貼、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和提供服務(wù)、土地等影響房地產(chǎn)商的開發(fā)行為。在房地產(chǎn)開發(fā)中政府的決策目標(biāo)是多重的，具體而言，我國政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的決策目標(biāo)至少包括：使更多的居民能夠擁有自己產(chǎn)權(quán)的住房；維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展，保護(hù)消費(fèi)者與房產(chǎn)商的利益。但是任何政策，總須有地方政府來予以落實(shí)實(shí)施。但地方政府的目標(biāo)往往與中央政府并不一致。中央政府的可選策略是：采取一系列政策措施使房地產(chǎn)降溫，避免泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生；目前的情況是中國大部分地區(qū)出現(xiàn)地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，作為以經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展為主要目標(biāo)的中央政府來說，必須防范泡沫經(jīng)濟(jì)于未然，避免出現(xiàn)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，而且作為指導(dǎo)性計(jì)劃的宏觀調(diào)控在執(zhí)行上需要一個(gè)過程，所以中央政府出臺(tái)一系列財(cái)政，土地、稅收、信貸調(diào)控措施給房地產(chǎn)降溫。而地方政府的目標(biāo)是：地方GDP增長、地方稅收的增加和土地收益的增加等；對(duì)于中央政府，降低房價(jià)是一個(gè)政治問題，政治壓倒一切。但對(duì)于地方政府尤其是地方官員，壓倒一切的是看得見摸得著的政績，政績由GDP數(shù)字得以實(shí)現(xiàn)，大多能夠提高經(jīng)濟(jì)增長速度和GDP的舉措就自然成為地方政府的政策選擇。發(fā)展工農(nóng)業(yè)來提升GDP何其艱難，而炒高地價(jià)、房價(jià)增加GDP相對(duì)容易的多，地方官員為政績計(jì)，自然有激勵(lì)來抬高房價(jià)，必然會(huì)對(duì)中央政策的執(zhí)行大打折扣。在政府層面上，中央與地方政府的利益訴求，構(gòu)成有所沖突的利益格局。

四、總結(jié)

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中關(guān)鍵是地方政府對(duì)政策的落實(shí)即地方政府的政策能否與中央政府政策協(xié)調(diào),如果地方政府不能明確自己的職能定位,不能有效地約束自己的謀利沖動(dòng),不能依法規(guī)范自己的行為,勢(shì)必難以抑制住目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱局面,國家的一系列宏觀調(diào)控政策措施的效果也會(huì)在這些地方大打折扣。最終,這些地方將會(huì)為房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步膨脹和最終徹底破裂付出巨大的代價(jià)。房地產(chǎn)是一種特殊商品，它具有地域特征，不可能像一些流動(dòng)性強(qiáng)的商品那樣具有價(jià)格傳導(dǎo)性，地方政府只要認(rèn)真落實(shí)中央的調(diào)控政策并制定與之相協(xié)調(diào)的政策完全可以穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格

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參考文獻(xiàn)

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第二篇：樓市調(diào)控政策

2008年金融危機(jī)后樓市調(diào)控政策

2008.9.15、10月8日和10月29日 中國人民銀行三次宣布下調(diào)金融準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)終于迎來久違的降息周期。

2011年美債危機(jī)前樓市調(diào)控政策

2011.01.19 國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議并原

機(jī)構(gòu)人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限各檔次存貸款基則通過《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(草案)》。

2011.01.21 國務(wù)院總理溫家寶簽署國務(wù)院令公布《國有土地上房屋

2008.10.22 中國人民銀行宣布，自今年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱條例）。條例自公布之日起施行。住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20％。央行同時(shí)宣布下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。同日 財(cái)政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調(diào)至1%。

2008.11.5 國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的10條具體措施。其中，兩條政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)形成重要影響，一是加快建設(shè)保障性安居工程；二是加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的支持力度，取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制。

2008.11.26 中國人民銀行宣布，從27日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。27日，A股地產(chǎn)板塊集體暴漲。

2008.12.17 國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的政策規(guī)定，個(gè)人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。對(duì)業(yè)內(nèi)最關(guān)心的二套房貸松綁問題，新政未做松動(dòng)。

2008.12.22 國務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，提出加大保障性住房建設(shè)力度、進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求等政策。

2011.01.26 國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議要求，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。

2011.02.09 中國人民銀行自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。

2011.04.06 中國人民銀行自2011年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

2011.04 從4月上旬開始，國務(wù)院派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省（區(qū)、市）貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。

2011.07.12 國務(wù)院總理溫家寶12日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作。規(guī)定已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

第三篇：樓市調(diào)控

樓市新政到了強(qiáng)弩之末作者：許小年

人稱史上最嚴(yán)厲的樓市政策就要鳴金收兵了嗎？即便還沒有，看上去也是強(qiáng)弩之末。

來自部委的信號(hào)相互矛盾，混亂不堪。一會(huì)兒講房產(chǎn)稅已成定局，一會(huì)兒又宣布“三年內(nèi)免談”。昨天放風(fēng)還有更嚴(yán)厲的后續(xù)措施，今天又鄭重地公開辟謠。關(guān)于宏觀政策不可輕易退出的說法，更是引起了諸多猜想，或許決策層擔(dān)心經(jīng)濟(jì)二次探底，很快就會(huì)放棄地產(chǎn)新政？

地方政府也是拖拖拉拉，三心二意。幾家頒布了自己的政策，除了色厲內(nèi)荏，就是語焉不詳。打壓樓市等于打壓地方財(cái)政，割自己的肉，怎么可能痛下殺手？

商業(yè)銀行搞起“壓力測(cè)試”，聲稱最多只能忍受30%的房價(jià)下跌，超過此限，銀行資產(chǎn)安全堪憂。先把話撂在這兒，將來出了壞賬，可不能怪我失職，這是 “政策性不良資產(chǎn)”，補(bǔ)窟窿還得中央掏錢。

地產(chǎn)商有觀望的，有“假摔”的，有給自己放假的，也有厲兵秣馬，準(zhǔn)備捕捉商機(jī)的。嘴上喊著擁護(hù)中央決定，手上都放慢了拿地和開發(fā)的速度。百姓亦是幾家歡喜幾家愁，沒房的隱約看到點(diǎn)希望，有房的卻只見財(cái)富縮水。這里房價(jià)還沒降，那邊租金又大幅攀升，苦了房客，樂了房東。有產(chǎn)者怎么折騰都不吃虧，蟻?zhàn)逶趺磼暝际俏伨拥拿＞用袢暨€算憂喜參半，股民則是清一色的愁云慘淡。新政推出以來，與房產(chǎn)有關(guān)的股票都低碳了，鋼鐵、水泥、玻璃、電器…，集體變綠，指數(shù)也從3200直下2400，而且還不知底在哪兒。

痼疾無靈藥。多少人的利益糾纏在樓市中，豈是行政打壓一招兒所能解開的？利益關(guān)系不調(diào)整，僅靠發(fā)社論和打心理戰(zhàn)，不可能從根本上改變供需的基 1

本格局，價(jià)格當(dāng)然堅(jiān)挺依舊。這道理連實(shí)習(xí)醫(yī)生都明白，肺炎引起的發(fā)燒，絕非洗冷水澡就能去除的。

房價(jià)首先是中央和地方的利益博弈，一個(gè)要保社會(huì)民生，另一個(gè)想的是財(cái)政收入。南轅北轍，你明打，我暗托。上下利益不同，怎么可能保持一致？毛澤東在 1958年發(fā)表《論十大關(guān)系》，第一條就是中央和地方的關(guān)系。在鐵板一塊的計(jì)劃體制下，尚且講究激勵(lì)機(jī)制，何況利益多元化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)？看出領(lǐng)袖和領(lǐng)導(dǎo)的區(qū)別了吧？不解決地方財(cái)政問題，樓市必定被綁架。

解放樓市并不難，啟動(dòng)財(cái)稅改革，平衡地方預(yù)算。除此之外，土地制度改革也要提上議事日程。產(chǎn)權(quán)落實(shí)到農(nóng)民個(gè)人頭上，土地進(jìn)入市場(chǎng)自由交易，平抑地價(jià)和樓價(jià)，也好讓農(nóng)民得到資產(chǎn)性收入，分享更多的改革成果。建國60年，前30年靠工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品剪刀差，剝奪農(nóng)民，完成工業(yè)化所需的原始資本積累；后30年建成制造業(yè)第一大國，靠的仍是低成本的農(nóng)民工，以及名為集體實(shí)為官員所有制下的廉價(jià)土地。國家愧對(duì)農(nóng)民呀！

不僅中央和地方的利益不一致，中央政府自己也在追求多重而且往往是相互矛盾的目標(biāo)。打壓房價(jià)有助于社會(huì)穩(wěn)定嗎？難說，盡管無房者得到些精神安慰，有房階層和股民卻遭受實(shí)質(zhì)性損失。打壓房價(jià)顯然與保增長相沖突，真下決心管住房價(jià)，哪怕犧牲幾個(gè)點(diǎn)的GDP也在所不惜嗎？別忘了，GDP 還連著就業(yè)呢。房價(jià)下跌的另一后果是銀行壞賬的增加，到頭來仍需中央埋單，誰叫銀行大多是國有的呢。

由多重利益和多重目標(biāo)決定，新政不可能進(jìn)行到底，一旦到底，誰也得不著便宜。理性預(yù)期之下，各方按兵不動(dòng)，看這虎頭后面是究竟是象臀，還是蛇尾。政府騎上老虎，陷入兩難境地，放手一搏恐得不償失，就此作罷則有失顏面。

問題在哪里？政府管的太多了，超出了應(yīng)有的范圍，也超出了自己的能力。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，政府不能管價(jià)格，因?yàn)閮r(jià)格指導(dǎo)著全社會(huì)的資源配置。上漲的價(jià)格就是供不應(yīng)求的信號(hào)，引導(dǎo)廠商增加供給，同時(shí)抑制消費(fèi)者的需求，由此自動(dòng)實(shí)現(xiàn)供需的平衡。政府管住價(jià)格，價(jià)格不再反映供、需的狀況，廠商和消費(fèi)者就失去了最重要的信息源，等于蒙上了他們的眼睛，堵住了他們的耳朵，結(jié)果當(dāng)然是資源的錯(cuò)配。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，誰也管不住價(jià)格，再強(qiáng)大的政府，也駕馭不了市場(chǎng)。股價(jià)管住了嗎？煤價(jià)管住了嗎？菜價(jià)管住了嗎？藥價(jià)管住了嗎？房價(jià)管住了嗎？連政府壟斷的成品油市場(chǎng)，價(jià)格也時(shí)常不聽話。古往今來，管住價(jià)格只有一個(gè)辦法——全面的和徹底的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，如同改革開放前，如同眼下的北朝鮮。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，政府管價(jià)格，費(fèi)力不討好，因?yàn)閮r(jià)格關(guān)系到買、賣雙方的利益。君不見汽油價(jià)格高了，消費(fèi)者罵娘；低了，油公司抱怨。提了煤價(jià)，電廠抗議；降了，煤礦不干。

價(jià)格若在市場(chǎng)上自然形成，雙方隨行就市，合同一簽，無悔無怨。市場(chǎng)機(jī)制雖不完美，大家都能接受，利益分配由客觀力量決定，公平又公正。政府一介入，博弈的性質(zhì)就改變，買家、賣家都會(huì)投入資源，公關(guān)、游說、賄賂，爭取政府站在自己一邊。價(jià)格的決定因此帶上主觀任意性，哪里還有公平可言？政府夾在中間，其實(shí)也很尷尬，好比老鼠進(jìn)風(fēng)箱——兩頭受氣。

為什么不該管、管不住、又不討好，政府還在執(zhí)著地管呢？自己的利益使然。土地財(cái)政既是政績的保障，也是腋下的私囊。不信你去數(shù)數(shù)落馬官員，光媒體報(bào)出來的，國土局、規(guī)劃局的就有多少？縱有落馬的風(fēng)險(xiǎn)，還是堅(jiān)持要管，管點(diǎn)事兒就有人求著，既然你來求我，就得好好表現(xiàn)。

一滴水析出七色光，一個(gè)樓價(jià)折射出利益的眾生相，怎一個(gè)“亂”字了得，怎一個(gè)“管”字能解。

別再做花拳繡腿的表面文章了，有工夫想點(diǎn)正經(jīng)事兒吧。

第四篇：樓市調(diào)控新方案

“最嚴(yán)格調(diào)控”是否取得效果

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新如此評(píng)價(jià)：“調(diào)控取得一定效果。”

2012年的調(diào)控幾乎動(dòng)用了各種可用的政策工具，力度之大前所未有。

面對(duì)復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)？在2012年12月底舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新如此評(píng)價(jià)：“調(diào)控取得一定效果。”

從2012年的房價(jià)數(shù)據(jù)看，房價(jià)過快上漲的趨勢(shì)得到了一定程度的遏制，炒房和投機(jī)性購房等不合理住房需求得到初步抑制。根據(jù)權(quán)威部門對(duì)8個(gè)熱點(diǎn)城市住房差別化信貸政策執(zhí)行情況檢查結(jié)果來看，近半年來二套及以上住房貸款占比呈明顯回落態(tài)勢(shì)。為抑制投機(jī)性購房，北京率先發(fā)出“限購令”。據(jù)北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)介紹，出臺(tái)限購新政以來，北京市二套以上購房比重持續(xù)回落，非本地戶籍購房比重回落至40％以內(nèi)，下調(diào)4.3個(gè)百分點(diǎn)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹說：“如果沒有調(diào)控，2012年房價(jià)漲幅絕不是現(xiàn)在這樣的水平。”

房價(jià)為何仍在高位波動(dòng)

自2012年第四季度以來，一些地方高價(jià)地再度出現(xiàn)，部分未實(shí)施限購的區(qū)域中心城市住房成交出現(xiàn)量價(jià)齊升的勢(shì)頭，限購城市周邊地區(qū)房價(jià)出現(xiàn)較快上漲，部分熱點(diǎn)城市房價(jià)再現(xiàn)上漲苗頭。

原因何在？權(quán)威人士認(rèn)為，這種情況的出現(xiàn)既有房地產(chǎn)市場(chǎng)自身存在的問題，也有諸多外部因素影響。主要包括以下幾個(gè)方面：

——房地產(chǎn)市場(chǎng)自身問題積重難返。供求失衡、投資比例過高、違法違規(guī)交易、炒地炒房、住房保障滯后、房地產(chǎn)稅制不健全、市場(chǎng)信息不對(duì)稱等問題。秦虹說：“這些多年積累的問題，不可能在政策出臺(tái)短短幾個(gè)月就得以解決。”

——過分依靠房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和地方財(cái)政增收。來自國土資源部的最新數(shù)據(jù)顯示，2012年全國土地出讓成交總價(jià)款2.7萬億元人民幣，同比增加70.4％。國土資源部部長徐紹史說：“城市發(fā)展對(duì)土地的依賴有增無減，利益分配不合理，社會(huì)矛盾突出，土地出讓制度亟待

——多年累積形成的流動(dòng)性壓力和民間投資選擇較少。2012年我國新增信貸規(guī)模近10萬億元，相當(dāng)于過去三四年的增量。與此同時(shí)，居民存款陷入負(fù)利率困局，再加上民間投資出路少，通脹壓力之下，資金過度流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

——境外熱錢流入也加大了房價(jià)上漲壓力。

——高房價(jià)也是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的許多矛盾在住房領(lǐng)域的反映，腐敗現(xiàn)象在房地產(chǎn)領(lǐng)域仍比較突出，在一定程度上導(dǎo)致國家宏觀調(diào)控政策執(zhí)行力弱化等。

今年有何新政策

歲末年初，來自各有關(guān)部門的工作會(huì)議頻頻傳遞出“繼續(xù)堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”的信息。一系列組合拳更加嚴(yán)格調(diào)控房價(jià)。

國土資源部表示，2012年要推動(dòng)土地供應(yīng)由“價(jià)高者得”的單一目標(biāo)向完善市場(chǎng)、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。實(shí)踐表明，采用“綜合評(píng)標(biāo)”等辦法有助于降低地價(jià)。來自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2012年5月份以來，北京出讓的43宗居住用地中，有37宗采用了綜合評(píng)標(biāo)。4月以來平均樓面價(jià)由每平方米13976元降至5658元，土地成交溢價(jià)率由119％降至27％。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度加大，“捂盤惜售”“囤地”等行為將得到更為嚴(yán)格監(jiān)管。個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)正在推進(jìn)。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》有望近期出臺(tái)。2012年年中40個(gè)重點(diǎn)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。

銀行部門將在2012年繼續(xù)落實(shí)穩(wěn)健的貨幣政策，把好流動(dòng)性總閘門。

限購等行政手段不放松。原本公布限購期限的福州、廈門、海口、溫州四地表示，2012年限購政策繼續(xù)實(shí)施。鄭州等二線城市也傳出限購信號(hào)。房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市和開征時(shí)間表逐步明晰。據(jù)了解，上海、重慶為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。來自重慶兩會(huì)

此外，2012年我國將建設(shè)1000萬套保障性住房，重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房。與2012年580萬套的目標(biāo)相比，這一數(shù)據(jù)幾乎翻了一番，保障房將迎來高速發(fā)展的時(shí)代。

社會(huì)廣為關(guān)注的“問責(zé)制”將得到落實(shí)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說：“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部適時(shí)會(huì)同監(jiān)察部對(duì)省、市人民政府穩(wěn)定房價(jià)工作進(jìn)行考核。對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，進(jìn)行約談直至追究責(zé)任。&

第五篇：2013年國家公務(wù)員考試熱點(diǎn)時(shí)評(píng)：樓市調(diào)控考驗(yàn)地方政府

樓市調(diào)控考驗(yàn)地方政府

落實(shí)調(diào)控政策，需要多方面的努力，尤其依托于地方政府的有力執(zhí)行。

日前，住建部部長姜偉新表示，今年將繼續(xù)堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，并適時(shí)會(huì)同監(jiān)察部對(duì)省、市人民政府穩(wěn)定房價(jià)工作進(jìn)行考核，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，將進(jìn)行約談直至追究責(zé)任。

人們還記得，3年前，房價(jià)一路躥升時(shí)，曾經(jīng)有過類似上述的說法；半年前，房價(jià)近乎脫韁時(shí)，也有過類似的說法。遺憾的是，盡管有關(guān)部門多次表態(tài)，截至目前，人們還沒有看到有地方政府在樓市調(diào)控中被追究責(zé)任。

即便如此，人們還是有所期待。畢竟，在樓市調(diào)控中，一個(gè)普遍感受是：“國十條”等樓市政策的一部分措施，被有些地方在執(zhí)行時(shí)“打折”了。人們期望看到令行禁止、政令暢通，期望調(diào)控收效明顯、百姓受益。

實(shí)際情形是，在很多城市，開發(fā)商捂盤惜售現(xiàn)象仍未杜絕，圈地囤地現(xiàn)象仍不同程度地存在；保障房資金落實(shí)不到位，工程進(jìn)展緩慢……客觀分析起來，讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，市長的歸市長，除了流動(dòng)性過多、通脹預(yù)期增強(qiáng)等市場(chǎng)因素之外，有的地方?jīng)]有擔(dān)當(dāng)起相應(yīng)的責(zé)任，或許是重要癥結(jié)。

主要表現(xiàn)為：有的地方深度介入房地產(chǎn)行業(yè)的慣性沒有消除，個(gè)別地方明降溫、暗托市；限購等各項(xiàng)調(diào)控政策在執(zhí)行中被“軟化”；廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房的供給乏力，個(gè)別地方還有虛報(bào)數(shù)字之嫌……地方執(zhí)行的“短腿”，讓中央調(diào)控政策成了揚(yáng)湯止沸。

地方在調(diào)控中動(dòng)力不足，原因或在于地方利益的考量及其對(duì)土地財(cái)政的高度依賴。一些地方擔(dān)心調(diào)控可能影響地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入，對(duì)如何主動(dòng)參與調(diào)控缺乏考慮和研究。更嚴(yán)重的是，有的地方嘗到了土地財(cái)政的甜頭，他們?yōu)楂@取高額土地出讓金，采取種種措施，推高地價(jià)，抬高房價(jià)，以此換取好看的GDP和政績。這阻礙了樓市調(diào)控的成效，損害了群眾利益。

落實(shí)調(diào)控政策，需要多方面努力，尤其依托于地方的有力執(zhí)行。有令不行，調(diào)控就難免“雷聲大雨點(diǎn)小”，不僅房價(jià)難穩(wěn)，政府的公信力也會(huì)受到損害。在個(gè)別地方，對(duì)群眾有利的政策往往“大的變小，小的變沒”，最后文件成了“紙上畫，墻上掛”的東西；而一些關(guān)涉地方自身利益的政策，則經(jīng)常是強(qiáng)力執(zhí)行。這不能不讓人警醒。

土地財(cái)政不可持續(xù)。如何推動(dòng)地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)相適應(yīng)，規(guī)范土地征收行為，用好土地出讓金收入，解決地方政府面臨的“錢少事多”的現(xiàn)實(shí)難題，這既是行政管理體制改革的迫切要求，也是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，更好地轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的必由之路。