第一篇：樓市調(diào)控措施無用論[模版]

樓市調(diào)控措施無用論

談到高房?jī)r(jià)，大家首先聯(lián)想到便是調(diào)控措施，它是房?jī)r(jià)管理者治理高房?jī)r(jià)所采取的應(yīng)對(duì)手段，其對(duì)房?jī)r(jià)虎頭蛇尾式的作用，讓房?jī)r(jià)越調(diào)越高成為規(guī)律，為何總是事與愿違？這與房?jī)r(jià)管理者不知自我反思有關(guān)，他們錯(cuò)誤地將高房?jī)r(jià)的成因歸咎于市場(chǎng)的不規(guī)范，造成市場(chǎng)供需（求)失衡導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，因此出臺(tái)調(diào)控措施整治市場(chǎng)，如果調(diào)控的思路及觀點(diǎn)是正確的話，那么為什么這么多年來房?jī)r(jià)問題依舊沒能得到根本解決呢？在此不得不指出調(diào)控措施是無用的，因?yàn)楝F(xiàn)行房?jī)r(jià)的根本問題不在于市場(chǎng)的不規(guī)范，其根源來自房地產(chǎn)的頂層設(shè)計(jì)不夠健全、不夠完善，所以無論房?jī)r(jià)管理者在調(diào)控措施方面如何努力，不僅不能治本連治標(biāo)都有問題，要根本解決現(xiàn)行房?jī)r(jià)的問題，須從房?jī)r(jià)頂層設(shè)計(jì)改革著手。房地產(chǎn)是由多項(xiàng)專業(yè)組合所構(gòu)成的綜合專業(yè)產(chǎn)業(yè)，其專業(yè)理論的深度及廣度是較大的，因此要做好房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)是一項(xiàng)難度很高的工程，從已有的頂層設(shè)計(jì)的變革情況，可看出房地產(chǎn)改革之初頂層設(shè)計(jì)者們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)理論的認(rèn)知有限及缺乏實(shí)務(wù)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，再加上政治大環(huán)境等不利因素下，能“拼湊”出一套房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)體系已屬不易，其頂層設(shè)計(jì)存在瑕疵在所難免，從一些相關(guān)法規(guī)是暫行的，可得知頂層設(shè)計(jì)者對(duì)其頂層設(shè)計(jì)保留再改革的空間，讓人感到困惑的是經(jīng)過漫長(zhǎng)的歲月，當(dāng)初的頂層設(shè)計(jì)基本不變延用至今，難道說頂層設(shè)計(jì)是塊權(quán)威禁區(qū)無人敢碰？還是能力有限無法作為？或是外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行？甚至是既得利益者，從中作梗？還是另有隱情不得而知，但頂層設(shè)計(jì)僵化的現(xiàn)況，卻是不爭(zhēng)的事實(shí)，這也是房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)問題的緣故。

關(guān)于房?jī)r(jià)的頂層設(shè)計(jì)，其存在的問題也著實(shí)不少，是房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)的重災(zāi)區(qū)之一（另有房地產(chǎn)的規(guī)劃、房地產(chǎn)的稅制等），基本上是須要進(jìn)行再改革，因有國(guó)有土地出讓方式的不當(dāng)，讓本應(yīng)在社會(huì)主義市場(chǎng)中運(yùn)作的房?jī)r(jià)，卻在資本主義的市場(chǎng)中運(yùn)行，當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)失序問題時(shí)，房?jī)r(jià)管理者不知市場(chǎng)錯(cuò)位及房?jī)r(jià)錯(cuò)位（之前帖子已有論述）問題的存在，片面對(duì)錯(cuò)位的市場(chǎng)實(shí)施調(diào)控?zé)o疑是錯(cuò)上加錯(cuò)的舉措，既使市場(chǎng)是正確的，就調(diào)控措施而言，其理論技術(shù)含量不高且行政權(quán)力過度干預(yù)市場(chǎng)，這絕非應(yīng)有的調(diào)控手段；樓面地價(jià)是屬于土地所有權(quán)的基本單價(jià)，卻被錯(cuò)誤地當(dāng)作土地的使用權(quán)基本單價(jià)使用，甚至單價(jià)地王還靠它來評(píng)定，這凸顯出房?jī)r(jià)管理者對(duì)房?jī)r(jià)屬性理論的認(rèn)知水平，同理，商品房預(yù)售合同中對(duì)房?jī)r(jià)不當(dāng)?shù)挠?jì)價(jià)方式，讓開發(fā)商的暴利有處可藏，有損購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)益；房?jī)r(jià)相關(guān)的稅收，其現(xiàn)況也是問題重重，帶著錯(cuò)誤稅基的房產(chǎn)稅，帶病試點(diǎn)上崗，媒體上有不少不求甚解者，不僅過度夸大其對(duì)房?jī)r(jià)抑制的功能，在房地產(chǎn)登記制度尚未全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，就迫不及待倡言將其盡速擴(kuò)圍，仿佛它是解決高房?jī)r(jià)的救星，更不靠譜的是，房產(chǎn)稅竟被納入調(diào)控措施中，而真正具有抑制房?jī)r(jià)作用的土地增值稅卻被棄之一旁，只是現(xiàn)行土地增值稅也是個(gè)“患者”，其病癥比房產(chǎn)稅還嚴(yán)重?zé)o法發(fā)揮其應(yīng)有的功能，在房地產(chǎn)的稅制中，個(gè)人所得稅與土地增值稅是不能并存的，它們之間的關(guān)系是水火不相容的，因?yàn)閮烧叩恼鞫愒硎腔槊艿模诜康禺a(chǎn)的稅制中只能擇一而用，讓兩者并存是不該有的現(xiàn)象；上述的例舉只是現(xiàn)行房?jī)r(jià)問題的局部，錯(cuò)位的房?jī)r(jià)與錯(cuò)位的市場(chǎng)，足以說明房?jī)r(jià)的頂層設(shè)計(jì)須再改革，對(duì)此房?jī)r(jià)管理者應(yīng)反思，不怕房?jī)r(jià)頂層設(shè)計(jì)有缺失，怕就怕不知缺失的存在。

房?jī)r(jià)計(jì)價(jià)機(jī)制（有別于現(xiàn)行民間房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)制）是房?jī)r(jià)管理者管理房?jī)r(jià)的基石，因此房?jī)r(jià)計(jì)價(jià)制度（可參閱法定房?jī)r(jià)的帖子）的建立是當(dāng)務(wù)之急，它不僅能確保房?jī)r(jià)健康、有序的發(fā)展，房地產(chǎn)的稅收根據(jù)它來確定稅基，房地產(chǎn)的征收或征用方面，它也發(fā)揮舉足輕重的作用，總之與房?jī)r(jià)有關(guān)的事項(xiàng)皆涉及房?jī)r(jià)計(jì)價(jià)制度，當(dāng)初頂層設(shè)計(jì)者遺漏了它，至今仍不知它的存在，所以房?jī)r(jià)的管理及發(fā)展之路總是坎坷不平；房?jī)r(jià)管理者不要再浪費(fèi)時(shí)間、精力在調(diào)控措施上面，再改革房?jī)r(jià)的頂層設(shè)計(jì)才是應(yīng)有的思路。

第二篇：樓市調(diào)控政策

2008年金融危機(jī)后樓市調(diào)控政策

2008.9.15、10月8日和10月29日 中國(guó)人民銀行三次宣布下調(diào)金融準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)終于迎來久違的降息周期。

2011年美債危機(jī)前樓市調(diào)控政策

2011.01.19 國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議并原

機(jī)構(gòu)人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限各檔次存貸款基則通過《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(草案)》。

2011.01.21 國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署國(guó)務(wù)院令公布《國(guó)有土地上房屋

2008.10.22 中國(guó)人民銀行宣布，自今年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱條例）。條例自公布之日起施行。住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20％。央行同時(shí)宣布下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。同日 財(cái)政部宣布暫免征收購(gòu)房印花稅，并將契稅下調(diào)至1%。

2008.11.5 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的10條具體措施。其中，兩條政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)形成重要影響，一是加快建設(shè)保障性安居工程；二是加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持力度，取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制。

2008.11.26 中國(guó)人民銀行宣布，從27日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。27日，A股地產(chǎn)板塊集體暴漲。

2008.12.17 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的政策規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)業(yè)內(nèi)最關(guān)心的二套房貸松綁問題，新政未做松動(dòng)。

2008.12.22 國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，提出加大保障性住房建設(shè)力度、進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求等政策。

2011.01.26 國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。

2011.02.09 中國(guó)人民銀行自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。

2011.04.06 中國(guó)人民銀行自2011年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

2011.04 從4月上旬開始，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省（區(qū)、市）貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。

2011.07.12 國(guó)務(wù)院總理溫家寶12日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作。規(guī)定已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。

第三篇：樓市調(diào)控

樓市新政到了強(qiáng)弩之末作者：許小年

人稱史上最嚴(yán)厲的樓市政策就要鳴金收兵了嗎？即便還沒有，看上去也是強(qiáng)弩之末。

來自部委的信號(hào)相互矛盾，混亂不堪。一會(huì)兒講房產(chǎn)稅已成定局，一會(huì)兒又宣布“三年內(nèi)免談”。昨天放風(fēng)還有更嚴(yán)厲的后續(xù)措施，今天又鄭重地公開辟謠。關(guān)于宏觀政策不可輕易退出的說法，更是引起了諸多猜想，或許決策層擔(dān)心經(jīng)濟(jì)二次探底，很快就會(huì)放棄地產(chǎn)新政？

地方政府也是拖拖拉拉，三心二意。幾家頒布了自己的政策，除了色厲內(nèi)荏，就是語(yǔ)焉不詳。打壓樓市等于打壓地方財(cái)政，割自己的肉，怎么可能痛下殺手？

商業(yè)銀行搞起“壓力測(cè)試”，聲稱最多只能忍受30%的房?jī)r(jià)下跌，超過此限，銀行資產(chǎn)安全堪憂。先把話撂在這兒，將來出了壞賬，可不能怪我失職，這是 “政策性不良資產(chǎn)”，補(bǔ)窟窿還得中央掏錢。

地產(chǎn)商有觀望的，有“假摔”的，有給自己放假的，也有厲兵秣馬，準(zhǔn)備捕捉商機(jī)的。嘴上喊著擁護(hù)中央決定，手上都放慢了拿地和開發(fā)的速度。百姓亦是幾家歡喜幾家愁，沒房的隱約看到點(diǎn)希望，有房的卻只見財(cái)富縮水。這里房?jī)r(jià)還沒降，那邊租金又大幅攀升，苦了房客，樂了房東。有產(chǎn)者怎么折騰都不吃虧，蟻?zhàn)逶趺磼暝际俏伨拥拿＞用袢暨€算憂喜參半，股民則是清一色的愁云慘淡。新政推出以來，與房產(chǎn)有關(guān)的股票都低碳了，鋼鐵、水泥、玻璃、電器…，集體變綠，指數(shù)也從3200直下2400，而且還不知底在哪兒。

痼疾無靈藥。多少人的利益糾纏在樓市中，豈是行政打壓一招兒所能解開的？利益關(guān)系不調(diào)整，僅靠發(fā)社論和打心理戰(zhàn)，不可能從根本上改變供需的基 1

本格局，價(jià)格當(dāng)然堅(jiān)挺依舊。這道理連實(shí)習(xí)醫(yī)生都明白，肺炎引起的發(fā)燒，絕非洗冷水澡就能去除的。

房?jī)r(jià)首先是中央和地方的利益博弈，一個(gè)要保社會(huì)民生，另一個(gè)想的是財(cái)政收入。南轅北轍，你明打，我暗托。上下利益不同，怎么可能保持一致？毛澤東在 1958年發(fā)表《論十大關(guān)系》，第一條就是中央和地方的關(guān)系。在鐵板一塊的計(jì)劃體制下，尚且講究激勵(lì)機(jī)制，何況利益多元化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)？看出領(lǐng)袖和領(lǐng)導(dǎo)的區(qū)別了吧？不解決地方財(cái)政問題，樓市必定被綁架。

解放樓市并不難，啟動(dòng)財(cái)稅改革，平衡地方預(yù)算。除此之外，土地制度改革也要提上議事日程。產(chǎn)權(quán)落實(shí)到農(nóng)民個(gè)人頭上，土地進(jìn)入市場(chǎng)自由交易，平抑地價(jià)和樓價(jià)，也好讓農(nóng)民得到資產(chǎn)性收入，分享更多的改革成果。建國(guó)60年，前30年靠工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品剪刀差，剝奪農(nóng)民，完成工業(yè)化所需的原始資本積累；后30年建成制造業(yè)第一大國(guó)，靠的仍是低成本的農(nóng)民工，以及名為集體實(shí)為官員所有制下的廉價(jià)土地。國(guó)家愧對(duì)農(nóng)民呀！

不僅中央和地方的利益不一致，中央政府自己也在追求多重而且往往是相互矛盾的目標(biāo)。打壓房?jī)r(jià)有助于社會(huì)穩(wěn)定嗎？難說，盡管無房者得到些精神安慰，有房階層和股民卻遭受實(shí)質(zhì)性損失。打壓房?jī)r(jià)顯然與保增長(zhǎng)相沖突，真下決心管住房?jī)r(jià)，哪怕犧牲幾個(gè)點(diǎn)的GDP也在所不惜嗎？別忘了，GDP 還連著就業(yè)呢。房?jī)r(jià)下跌的另一后果是銀行壞賬的增加，到頭來仍需中央埋單，誰(shuí)叫銀行大多是國(guó)有的呢。

由多重利益和多重目標(biāo)決定，新政不可能進(jìn)行到底，一旦到底，誰(shuí)也得不著便宜。理性預(yù)期之下，各方按兵不動(dòng)，看這虎頭后面是究竟是象臀，還是蛇尾。政府騎上老虎，陷入兩難境地，放手一搏恐得不償失，就此作罷則有失顏面。

問題在哪里？政府管的太多了，超出了應(yīng)有的范圍，也超出了自己的能力。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，政府不能管價(jià)格，因?yàn)閮r(jià)格指導(dǎo)著全社會(huì)的資源配置。上漲的價(jià)格就是供不應(yīng)求的信號(hào)，引導(dǎo)廠商增加供給，同時(shí)抑制消費(fèi)者的需求，由此自動(dòng)實(shí)現(xiàn)供需的平衡。政府管住價(jià)格，價(jià)格不再反映供、需的狀況，廠商和消費(fèi)者就失去了最重要的信息源，等于蒙上了他們的眼睛，堵住了他們的耳朵，結(jié)果當(dāng)然是資源的錯(cuò)配。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，誰(shuí)也管不住價(jià)格，再?gòu)?qiáng)大的政府，也駕馭不了市場(chǎng)。股價(jià)管住了嗎？煤價(jià)管住了嗎？菜價(jià)管住了嗎？藥價(jià)管住了嗎？房?jī)r(jià)管住了嗎？連政府壟斷的成品油市場(chǎng)，價(jià)格也時(shí)常不聽話。古往今來，管住價(jià)格只有一個(gè)辦法——全面的和徹底的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，如同改革開放前，如同眼下的北朝鮮。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，政府管價(jià)格，費(fèi)力不討好，因?yàn)閮r(jià)格關(guān)系到買、賣雙方的利益。君不見汽油價(jià)格高了，消費(fèi)者罵娘；低了，油公司抱怨。提了煤價(jià)，電廠抗議；降了，煤礦不干。

價(jià)格若在市場(chǎng)上自然形成，雙方隨行就市，合同一簽，無悔無怨。市場(chǎng)機(jī)制雖不完美，大家都能接受，利益分配由客觀力量決定，公平又公正。政府一介入，博弈的性質(zhì)就改變，買家、賣家都會(huì)投入資源，公關(guān)、游說、賄賂，爭(zhēng)取政府站在自己一邊。價(jià)格的決定因此帶上主觀任意性，哪里還有公平可言？政府夾在中間，其實(shí)也很尷尬，好比老鼠進(jìn)風(fēng)箱——兩頭受氣。

為什么不該管、管不住、又不討好，政府還在執(zhí)著地管呢？自己的利益使然。土地財(cái)政既是政績(jī)的保障，也是腋下的私囊。不信你去數(shù)數(shù)落馬官員，光媒體報(bào)出來的，國(guó)土局、規(guī)劃局的就有多少？縱有落馬的風(fēng)險(xiǎn)，還是堅(jiān)持要管，管點(diǎn)事兒就有人求著，既然你來求我，就得好好表現(xiàn)。

一滴水析出七色光，一個(gè)樓價(jià)折射出利益的眾生相，怎一個(gè)“亂”字了得，怎一個(gè)“管”字能解。

別再做花拳繡腿的表面文章了，有工夫想點(diǎn)正經(jīng)事兒吧。

第四篇：調(diào)控措施精細(xì),樓市去庫(kù)存成效初顯

調(diào)控措施精細(xì)，樓市去庫(kù)存成效初顯

2015年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就提出了要化解房地產(chǎn)庫(kù)存。要求加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率以及深化住房制度改革，通過農(nóng)民市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2016年，是中國(guó)樓市去庫(kù)存攻堅(jiān)之年，精細(xì)的分類調(diào)控、得當(dāng)?shù)囊虺鞘┎咚悸罚欢€城市房樓市集體呈降溫之勢(shì)，三四線城市去庫(kù)存取得初步成效。

政策強(qiáng)硬，擲地金聲

自從2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出多條有利于去庫(kù)存的政策措施后，各地把加快農(nóng)民市民化，以消化庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)作為重點(diǎn)之一。2016年10月26日，河南省政府辦公廳出臺(tái)政策，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房。其中包括，研究出臺(tái)擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋范圍的政策措施，將符合條件的農(nóng)民工等納入住房公積金受益范圍。出臺(tái)適合本地實(shí)際的農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房補(bǔ)貼政策，鼓勵(lì)建立農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為進(jìn)城購(gòu)房農(nóng)民提供融資便利和支持。

其他各省在吸引農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房方面也采取積極措施，落實(shí)農(nóng)民享受基本公共服務(wù)的政策，特別是子女上學(xué)問題等。出臺(tái)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房進(jìn)行補(bǔ)貼。努力解決農(nóng)民工就業(yè)問題。措施給力，效果明顯。

各地還出臺(tái)金融優(yōu)惠政策，降低購(gòu)房門檻。在推進(jìn)公積金異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件、降低首付比例等方面做出特別規(guī)定，以期鼓勵(lì)有住房需求的職工購(gòu)房，使公積金在去庫(kù)存過程中發(fā)揮更好作用。

除了鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房，許多三四線城市正逐步打通棚戶區(qū)改造與商品房的通道，棚改越來越多地實(shí)現(xiàn)貨幣化安置。實(shí)踐證明，被安置居民拿到拆遷補(bǔ)償款后去市場(chǎng)上購(gòu)買商品房，既解決了安置問題，又有效促進(jìn)了去庫(kù)存。

另外，一些地方也在積極推動(dòng)企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)項(xiàng)目，開展多元化經(jīng)營(yíng)。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時(shí)度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)。有的地方將符合條件的非住宅庫(kù)存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房等。

措施得當(dāng)，成效初顯

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，11月末，商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米，連續(xù)9個(gè)月減少。盡管去庫(kù)存已在很多城市初步見效，但仍有相當(dāng)數(shù)量的三四線城市仍處在漫長(zhǎng)的去庫(kù)存過程中。

面對(duì)這種狀況，有專家表示，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)形勢(shì)作出預(yù)測(cè)，首先要看基本條件。中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒有改變，有了這個(gè)基本面，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展就有了前提條件。其次，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒有變。目前已有7.7億人口住在城鎮(zhèn)，常住人口的城鎮(zhèn)化率56.1%。“十三五”末期要達(dá)到60%。這樣一個(gè)大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了巨大的空間。再其次就是居民的住房需求，特別是新市民住房需求沒有變。城鎮(zhèn)居民有改善性需求、有剛性需求，特別是新市民住房需求量還很大。城鎮(zhèn)居民的住房需求和新市民的住房需求是未來房地產(chǎn)發(fā)展的巨大潛力。在中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建圖景已然清晰的情況下，應(yīng)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展充滿信心。

市場(chǎng)分化，必需重視

2016年是房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇的一年，三四線城市處于比較漫長(zhǎng)的去庫(kù)存周期，一二線熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)則十分火爆。春節(jié)以后，以上海、深圳為首的一線城市開始出現(xiàn)房?jī)r(jià)的快速上漲。3月25日，上海、深圳出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展意見，從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)政策，延長(zhǎng)了非本地居民連續(xù)繳納個(gè)稅和社保的年限，同時(shí)對(duì)信貸政策作出了新規(guī)定，比如，深圳實(shí)行差別化的信貸政策，上海提高二套房首付。

但今年初以來，熱點(diǎn)二線城市樓市的漲幅開始擴(kuò)大，南京、蘇州、合肥、廈門等幾個(gè)二線城市一度領(lǐng)漲全國(guó)。隨后，一些熱點(diǎn)二線城市也相繼出臺(tái)了或緊或松的調(diào)控措施，但效果似乎并不是很理想。不少熱點(diǎn)城市的樓市仍舊熱度不減，成交量上升，價(jià)格飆高。

面對(duì)一二線城市過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)慶節(jié)前后，20多個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市密集出臺(tái)調(diào)控措施。這些措施大都針對(duì)投機(jī)性需求，從限購(gòu)、限貸、增加供應(yīng)等多個(gè)角度，給高燒的樓市降溫，促進(jìn)其平穩(wěn)發(fā)展。

政策的效果總體是明顯的。密集的調(diào)控措施出臺(tái)后，一二線市場(chǎng)降溫，走勢(shì)明顯趨穩(wěn)。然而，仍有個(gè)別城市短暫趨穩(wěn)之后又出現(xiàn)快速上漲苗頭。于是，深圳、南京、武漢等城市的樓市政策又進(jìn)一步收緊，隨后上海、天津在信貸和土地市場(chǎng)等方面，也繼續(xù)收緊調(diào)控措施。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，短短1個(gè)多月三波調(diào)控來襲，彰顯了各個(gè)層面控制樓市過熱的決心。

一二線城市通過密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策的發(fā)布，樓市逐漸降溫，不久也許會(huì)歸于平穩(wěn)。但三四線城市去庫(kù)存仍是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程。既然國(guó)家有政策、有信心，相信不久的將來三四線城市的庫(kù)存也會(huì)逐漸減少。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)一步步走向正規(guī)。

第五篇：樓市調(diào)控新方案

“最嚴(yán)格調(diào)控”是否取得效果

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新如此評(píng)價(jià)：“調(diào)控取得一定效果。”

2012年的調(diào)控幾乎動(dòng)用了各種可用的政策工具，力度之大前所未有。

面對(duì)復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)？在2012年12月底舉行的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新如此評(píng)價(jià)：“調(diào)控取得一定效果。”

從2012年的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)過快上漲的趨勢(shì)得到了一定程度的遏制，炒房和投機(jī)性購(gòu)房等不合理住房需求得到初步抑制。根據(jù)權(quán)威部門對(duì)8個(gè)熱點(diǎn)城市住房差別化信貸政策執(zhí)行情況檢查結(jié)果來看，近半年來二套及以上住房貸款占比呈明顯回落態(tài)勢(shì)。為抑制投機(jī)性購(gòu)房，北京率先發(fā)出“限購(gòu)令”。據(jù)北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)介紹，出臺(tái)限購(gòu)新政以來，北京市二套以上購(gòu)房比重持續(xù)回落，非本地戶籍購(gòu)房比重回落至40％以內(nèi)，下調(diào)4.3個(gè)百分點(diǎn)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹說：“如果沒有調(diào)控，2012年房?jī)r(jià)漲幅絕不是現(xiàn)在這樣的水平。”

房?jī)r(jià)為何仍在高位波動(dòng)

自2012年第四季度以來，一些地方高價(jià)地再度出現(xiàn)，部分未實(shí)施限購(gòu)的區(qū)域中心城市住房成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭，限購(gòu)城市周邊地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)再現(xiàn)上漲苗頭。

原因何在？權(quán)威人士認(rèn)為，這種情況的出現(xiàn)既有房地產(chǎn)市場(chǎng)自身存在的問題，也有諸多外部因素影響。主要包括以下幾個(gè)方面：

——房地產(chǎn)市場(chǎng)自身問題積重難返。供求失衡、投資比例過高、違法違規(guī)交易、炒地炒房、住房保障滯后、房地產(chǎn)稅制不健全、市場(chǎng)信息不對(duì)稱等問題。秦虹說：“這些多年積累的問題，不可能在政策出臺(tái)短短幾個(gè)月就得以解決。”

——過分依靠房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和地方財(cái)政增收。來自國(guó)土資源部的最新數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款2.7萬億元人民幣，同比增加70.4％。國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史說：“城市發(fā)展對(duì)土地的依賴有增無減，利益分配不合理，社會(huì)矛盾突出，土地出讓制度亟待

——多年累積形成的流動(dòng)性壓力和民間投資選擇較少。2012年我國(guó)新增信貸規(guī)模近10萬億元，相當(dāng)于過去三四年的增量。與此同時(shí)，居民存款陷入負(fù)利率困局，再加上民間投資出路少，通脹壓力之下，資金過度流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

——境外熱錢流入也加大了房?jī)r(jià)上漲壓力。

——高房?jī)r(jià)也是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的許多矛盾在住房領(lǐng)域的反映，腐敗現(xiàn)象在房地產(chǎn)領(lǐng)域仍比較突出，在一定程度上導(dǎo)致國(guó)家宏觀調(diào)控政策執(zhí)行力弱化等。

今年有何新政策

歲末年初，來自各有關(guān)部門的工作會(huì)議頻頻傳遞出“繼續(xù)堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”的信息。一系列組合拳更加嚴(yán)格調(diào)控房?jī)r(jià)。

國(guó)土資源部表示，2012年要推動(dòng)土地供應(yīng)由“價(jià)高者得”的單一目標(biāo)向完善市場(chǎng)、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。實(shí)踐表明，采用“綜合評(píng)標(biāo)”等辦法有助于降低地價(jià)。來自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2012年5月份以來，北京出讓的43宗居住用地中，有37宗采用了綜合評(píng)標(biāo)。4月以來平均樓面價(jià)由每平方米13976元降至5658元，土地成交溢價(jià)率由119％降至27％。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度加大，“捂盤惜售”“囤地”等行為將得到更為嚴(yán)格監(jiān)管。個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)正在推進(jìn)。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》有望近期出臺(tái)。2012年年中40個(gè)重點(diǎn)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。

銀行部門將在2012年繼續(xù)落實(shí)穩(wěn)健的貨幣政策，把好流動(dòng)性總閘門。

限購(gòu)等行政手段不放松。原本公布限購(gòu)期限的福州、廈門、海口、溫州四地表示，2012年限購(gòu)政策繼續(xù)實(shí)施。鄭州等二線城市也傳出限購(gòu)信號(hào)。房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市和開征時(shí)間表逐步明晰。據(jù)了解，上海、重慶為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。來自重慶兩會(huì)

此外，2012年我國(guó)將建設(shè)1000萬套保障性住房，重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房。與2012年580萬套的目標(biāo)相比，這一數(shù)據(jù)幾乎翻了一番，保障房將迎來高速發(fā)展的時(shí)代。

社會(huì)廣為關(guān)注的“問責(zé)制”將得到落實(shí)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新說：“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部適時(shí)會(huì)同監(jiān)察部對(duì)省、市人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作進(jìn)行考核。對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，進(jìn)行約談直至追究責(zé)任。&