第一篇：2010樓市調控年——房地產調控政策回眸

2010樓市調控年——房地產調控政策回眸

來源：中國新聞網作者：劉圓圓2011年01月02日08:33

2010年的樓市注定是不平靜的樓市，宏觀調控一輪接著一輪。在此，本刊特別對2010年出臺的房地產政策進行了梳理。

二套房貸首付不得低于40%

出臺時間：1月10日

政策：1月10日，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》。

《通知》明確二套房貸首付不得低于40%；同時在增加保障性住房和普通商品住房有效供給；加強風險防范和市場監管；加快推進保障性安居工程建設；落實地方各級人民政府責任等方面落實了實施細則。

點評：將申請購買第二套房的家庭貸款首付比例提高到40%，表明國家要抑制投資性購房，加大房地產貸款監管的力度。這與2009年12月14日國務院常務會議提出的政策思路是一致的。該會議曾提出，繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。

住宅用地必須符合“70%標準”

出臺時間：1月21日

政策：1月21日，國土資源部發布《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》。提出申報住宅用地的，經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

點評：此次國土部發布的通知對地方政府建設保障性住房增加了硬性規定，以確保保障性住房、自住性中小套型商品房建房用地。換言之就是要嚴格控制大套型住房建設用地。

開發商競買保證金最少兩成，一個月內付清地價50%

出臺時間：3月8日

政策：3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調控新政，即《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》。該通知明確規定了開發商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發商將被“凍結”等19條內容。

點評：該《通知》的出臺主要是落實“國11條”精神，增強土地政策參與房地產市場宏觀調控的針對性和靈活性，增加保障性為重點的住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率，促進地產市場健康平穩有序運行。

收緊首次購房契稅優惠范圍

出臺時間：3月9日

政策：3月9日，財政部、國家稅務總局聯合下發了《關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》。通知明確，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。

點評：從該通知的規定看，兩人或多人共同購買90平方米及以下普通住房的，這套房子，對其中任何一位購房者來說，都必須是唯一一套住房，否則就不能享受1%契稅稅率優惠。

取得預售許可后10日內需公開房源及售價

出臺時間：4月13日

政策：住房和城鄉建設部于2010年4月13日發布實施《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》?！锻ㄖ访鞔_要求各地加強商品住房預售行為監管。今后，未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、預訂款等性質的費用。房地產開發企業應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。

點評：房地產市場監管是政府加強房地產市場宏觀調控的重要手段，對維護我國房地產市場平穩健康發展具有重要意義。隨著房地產市場的持續升溫，我國部分城市出現了一些房地產開發企業捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為。為此，《通知》要求各地切實負起責任，加大查處力度，強化房地產市場監管。

二套房貸首付不低于50%

出臺時間：4月14日

政策：國務院總理溫家寶14日主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。其中提出了四項措施，被稱之為“新國四條”。其中最嚴厲的要屬：對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

點評：距離1月份出臺的“國十一條”僅3個月時間,中央再次開啟新一輪調控,針對樓市存在的問題,祭出重劍,顯示出政府遏制房價上漲的決心。

房價過高地區可暫停發放第三套房貸

出臺時間：4月17日

政策：4月17日，國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》?！锻ㄖ访鞔_，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

點評：僅過三天，國務院又發布了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出了新“國十條”。國務院下發此通知的目的就是為了進一步落實各地區、各有關部門的責任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對炒房的打擊力度。號稱十年來最嚴厲的房地產調控政策以迅雷不及掩耳之勢襲向市場。

經適房只能自住違規5年內不得再次申購

出臺時間：4月27日

政策：4月27日消息，住建部公布了《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》?！锻ㄖ芬幎ǎ洕m用住房購房人在取得完全產權以前，只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借，也不得擅自改變住房用途。對違規出售、出租、閑置、出借經濟適用住房，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，按照有關規定或者合同約定收回，并取消其在5年內再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格。

點評：住建部出臺的《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》，進一步加大對騙購經適房和其他違規行為的懲處力度,減少經適房上市的獲利空間，強化使用過程的監督。

加強對廉租住房管理強化租賃管理和服務

出臺時間：5月5日

政策：住房城鄉建設部、民政部、財政部聯合印發了《關于加強廉租住房管理有關問題的通知》?！锻ㄖ丰槍Σ糠值胤搅庾》抗芾碇谐霈F的房源閑置、出借，日常管理和維修養護資金不落實，準入退出管理機制不完善、日常監管和服務不到位等問題，做出了有關規定。

點評：《通知》出臺加強廉租房租戶的動態監測,嚴查騙取廉租房保障等行為。

土地增值稅清算措施出臺

出臺時間：5月26日

政策：5月26日，國家稅務總局發布《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確了土地增值稅清算過程中若干計稅問題。如房企逾期開發繳納的土地閑置費不得在土地增值稅中扣除、土地增值稅清算時收入確認的問題等。

點評：土地增值稅的征收屬于一項長期政策，若能從嚴征收，將督促房企合理把控拿地、開發、銷售的節奏，捂盤或者囤地所能獲得的利潤也會大大削弱。

地增值稅預征從嚴樓市調控加碼

出臺時間：6月3日

政策：6月3日，國家稅務總局下發《關于加強土地增值稅征管工作的通知》。《通知》抬高了土地增值稅預征率的下限。國稅總局規定，除保障性住房外，東部地區省市預征率不得低于2%，中部和東北地區省市不得低于1.5%，西部地區省市不得低于1%。

點評：這是國稅總局一周以來第二次出臺有關土地增值稅的政策措施。在此《通知》中，國稅總局不僅從清算，還從預征、核定征收等方面對土地增值稅政策進行明確。其中，劃定土地增值稅預征最低限，要求地方政府6月底前上報清算工作計劃，以及明確核定征收率原則上不得低于5%等內容最受市場關注。國家在短時間內再念緊箍咒無非是希望能進一步達到合理調節房地產開發收益，充分發揮土地增值稅調控作用。

二套房認定標準出臺認房又認貸

出臺時間：6月4日

政策：6月4日，住建部、央行和銀監會聯合發出通知，就商業性個人住房貸款中第二套住房的認定標準進行了明確的規范。通知規定，借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；或借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的；或貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。貸款人都應對借款人執行第二套(及以上)差別化住房信貸政策。即首付5成，利率1.1倍。

點評：與房貸政策密切相關的第二套房認定標準終于有了統一的說法，相較之前，新的“二套房”認定的范圍和情況都將發生變化。與國十條“認房不認貸”相比，新二套房政策更加嚴厲和精準。

“夾心層”住房之困有望破冰

出臺時間：6月12日

政策：6月12日，住建部、發改委、財政部等七部門聯合發布《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》?！兑庖姟穼Πl展公共租賃住房提出了保障土地供應等相關政策支持。

點評：由住房城鄉建設部等七部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難。這份指導意見彌補了長期以來“夾心層”住房政策缺位，是解決“夾心層”住房困難的有力舉措。

土地閑置一年的將禁止競買資格

出臺時間：9月27日

政策：9月27日，國土部、住建部聯合發布了《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》?！锻ㄖ访鞔_，企業違約開發土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。

點評：從此通知不難看出，在未來土地競買過程中，國土部門將采取更為嚴格的土地競買資格審查。首套住房契稅下調普通住宅減半征收契稅

出臺時間：9月29日

政策：9月29日，三部委聯合發布《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》。《通知》規定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

點評：顯然，新的契稅規定已與相關部門的“二套房”認定標準趨于一致，即以家庭為單位核定是否是“二套房”。

暫停發放第三套房貸

出臺時間：9月29日

政策：9月29日，央行、銀監會聯合發布《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》?！锻ㄖ芬幎ǎ魃虡I銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定以及其他相關規定。

點評：新規對第三套及以上住房貸款政策的最新表述是“暫停發放”，相比“國十條”更加強硬，這意味著全國范圍內第三套及以上住房貸款將被“一刀切”叫停。

銀行上調存貸款基準利率

時間：10月19日

政策：10月19日，中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。

點評：利率的上升尤其是貸款利率的上調肯定會增加已貸款市民的消費支出，同時也會對即將準備購房消費者的心理預期增加變數。不斷走高的通脹壓力和通脹水平對于央行適時調整貨幣政策造成一定的壓力。此時出臺加息政策的一個顯著目標就是管理通脹預期。

上調個人住房公積金存貸款利率

出臺時間：10月20日

政策：住建部稱，從2010年10月20日起，上年結轉的個人住房公積金存款利率上調0.2個百分點，由現行的1.71%調整為1.91%。當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。與此同時，個人住房公積金貸款利率同時上調。其中，五年期以下(含五年)從3.33%調整為3.50%，五年期以上從3.87%調整為4.05%。

點評：本次公積金利率上調應屬央行存貸款利率上調的配套政策，目的是為了使公積金貸款利率與商貸保持同向調整，對購房者實際影響不大。

房貸七折優惠利率取消

出臺時間：11月1日

政策：10月底，多家銀行總行已向分支行下發通知，從11月1日起，全面取消房貸七折利率，首套房首付最低30%，利率優惠下限調整為同檔期基準利率的85%；二套住房最低首付50%，利率執行同檔期基準利率的1.1倍。

點評：此次優惠利率調整對首次置業的剛性需求和改善性需求購房者影響較大。未來買房，他們將承受來自首付比例和貸款利率上浮雙重壓力。

全面叫停第三套住房公積金貸款

出臺時間：11月3日

政策：住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行、銀監會11月3日發布《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》?！锻ㄖ芬幎ㄊ褂米》抗e金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。同時，第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象，僅限于現有人均住房建筑面積低于當地平均水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。

點評：隨著四部委發出通知，推出全面叫停第三套住房公積金貸款等措施，房地產調控正持續加碼。不少業內人士分析認為，此次上浮公積金貸款購二套房利率及設置門檻，有助于抑制投資性和投機性的公積金購房貸款。

中國人民銀行二度加息

出臺時間：12月25日

政策：中國人民銀行宣布，自12月26日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點。其中，對房地產市場影響最大的5年期以上貸款利率，由現行的6.14%上調至6.40%。

點評：隨著“通脹”預期的日益增加，央行在年內二次加息，業內人士預測，此輪加息預示著加息通道已開啟。

個人住房公積金貸款利率再次上調

出臺時間：12月26日

政策：在央行宣布加息的第二天，住房和城鄉建設部宣布上調住房公積金存貸款利率。從2010年12月26日起，五年期以下(含五年)及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調0.25個百分點。五年期以下(含五年)從3.50%調整為3.75%，五年期以上從4.05%調整為4.30%。同時，開展住房公積金支持保障性住房建設項目貸款試點的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行，并隨個人住房公積金貸款利率變動做相應調整。

點評：這是今年內住房公積金利率第二次上調。這意味著從明年1月1日起，10月20日加息前公積金貸款的客戶將累計接受兩次加息的影響。其中影響面最大的五年期以上公積金貸款利率累計上調0.43個百分點。此外，與以往住房公積金調息不同，在今年的兩次住房公積金調息中，一個明顯的變化就是“住房公積金支持保障性住房建設項目貸款利率也相應調整”。最終來源：貴陽日報（編輯：畢悅力）

第二篇：樓市調控政策

2008年金融危機后樓市調控政策

2008.9.15、10月8日和10月29日 中國人民銀行三次宣布下調金融準利率作相應調整，房地產業終于迎來久違的降息周期。

2011年美債危機前樓市調控政策

2011.01.19 國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，審議并原

機構人民幣一年期貸款基準利率0.27個百分點，其他期限各檔次存貸款基則通過《國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》。

2011.01.21 國務院總理溫家寶簽署國務院令公布《國有土地上房屋

2008.10.22 中國人民銀行宣布，自今年10月27日起，將商業性個人征收與補償條例》（以下簡稱條例）。條例自公布之日起施行。住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20％。央行同時宣布下調個人住房公積金貸款利率。同日 財政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調至1%。

2008.11.5 國務院常務會議明確提出促進經濟增長的10條具體措施。其中，兩條政策對房地產業形成重要影響，一是加快建設保障性安居工程；二是加大金融對經濟增長的支持力度，取消對商業銀行的信貸規模限制。

2008.11.26 中國人民銀行宣布，從27日起下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。27日，A股地產板塊集體暴漲。

2008.12.17 國務院常務會議出臺的政策規定，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉讓的，免征營業稅；對個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。對業內最關心的二套房貸松綁問題，新政未做松動。

2008.12.22 國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，提出加大保障性住房建設力度、進一步鼓勵普通商品住房消費、支持房地產開發企業合理的融資需求等政策。

2011.01.26 國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。

2011.02.09 中國人民銀行自2011年2月9日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。

2011.04.06 中國人民銀行自2011年4月6日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。

2011.04 從4月上旬開始，國務院派出8個督查組，對16個省（區、市）貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。

2011.07.12 國務院總理溫家寶12日主持召開國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢，研究部署繼續加強調控工作。規定已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

第三篇：2009年房地產調控政策回眸

2009年房地產調控政策回眸

2009年的中國房地產市場經歷了一個急轉向上的行情。經濟刺激計劃和寬松的貨幣政策是支持房地產市場回暖的重要宏觀背景。各級政府出臺的房地產相關政策也起到了積極的作用。

年初：貫徹房地產優惠政策刺激房市

2008年出臺的關于住房優惠政策的相關文件，共有4份，分別為《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)、《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅〔2008〕174號)、中國人民銀行《關于擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有 關問題的通知》(銀發〔2008〕302號文件)和國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(以下簡稱國辦發〔2008〕131號文件)。內容主要為下調購買普通住房契稅稅率、暫免個人買賣印花稅和營業稅、免個人轉讓出售的土地增值稅；降低購買首付比和個貸利率。

2009年初，各商業銀行和各地方政府紛紛制定細則，貫徹國辦發〔2008〕131號文件。2009年1月3日，四大國有銀行宣布，只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。2月10日，繼農行出臺房貸細則后，工商銀行開始執行購房者可享受住房貸款七折的優惠利率優惠細則，隨后不久，其他銀行的優惠政策細則相繼出臺，為樓市回暖蓄積了政策基礎。各地方政府根據中央精神，紛紛出臺細則促進房產市場健康發展。尤其在對第一套住房的解釋上，采用了寬松的標準?！皩σ奄J款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策”。這就意味著，改善性住房需求，不管第一套的情況，只要購買第二套的普通自住房，都可以享受最優惠的待遇。

年中：加大土地供給，整頓市場秩序

進入第二季度以來，北京、上海、廣州、天津等重點城市的樓市迅速回暖，房地產開發企業表現出強烈的拿地意愿并頻頻出手，開始了繼2007年之后的新一輪購地高潮。土地價格也屢屢在各城市創出同類地區的新高。政府采取了加大土地供應，平衡土地供求的措施。

2月，國土資源部發布《國務院第二次全國土地調查領導小組辦公室關于建立第二次全國土地調查工作動態通報制度的通知》明確：將落實最嚴格的耕地保護制度和節約用地制度，對違反國家產業政策、供地政策或用地標準，搭車用地、借機圈地、侵害農民權益等問題和政策執行不到位的地區進行重點督察，做好重大典型案件查處曝光。

4月24日，住房和城鄉建設部、監察部治理房地產開發領域違規變更規劃、調整容積率問題專項工作電視電話會議在京召開。會議明確了專項治理的主要內容：完善相關政策、制度；加強對控制性詳細規劃修改特別是建設用地容積率管理情況的監督檢查；嚴肅查處違法違規違紀案件。5月11日，國土資源部發布《國土資源部關于調整工業用地出讓最低價標準實施政策的通知》（國土資發〔2009〕56號）。針對經濟形勢和土地市場運行變化情況，為進一步落實黨中央、國務院關于擴大內需促進經濟平穩較快發展的重大決策，更好地履行部門職責，充分發揮地價政策在宏觀調控中的作用，對《全國工業用地出讓最低價標準》實施政策進行適當調整。

5月13日，國土資源部發布《國土資源部關于切實落實保障性安居工程用地的通知》，要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩定的高度出發，認識保障性安居工程的重要性，重點抓好城市廉租住房和林區、墾區、礦區棚戶區改造，以及農村危房改造、游牧民定居建設用地的供應管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編2010~2011年和今年保障性住房用地供應計劃，統籌協調及時調整土地供應結構，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。

5月27日，國務院發布《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執行35%自有資本金貸款比例后的首次下調，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預示著緊縮了數年的房地產信貸政策開始“松綁”。

5月21日，國家稅務總局制定《土地增值稅清算管理規程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規定。6月10日，國土資源部強調，“小產權房”實質是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，違反相關政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產權房”等違法用地、違法建筑行為。

年末：防范泡沫擴大，遏制房價過快上漲

11月10日，國土資源部和國家發展改革委共同發布《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》，規定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市（鎮）不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃。此舉可有效防范土地閑置，縮短開發商占地周期。

12月9日，國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施，將個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，遏制炒房現象。國辦發〔2008〕131號文件中的四大稅種的優惠措施，只有營業稅優惠取消，契稅、個人買賣印花稅、個人轉讓出售的土地增值稅還繼續維持。政府調控房市采取了平穩的步驟。

12月14日，國務院常務會議研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，明確提出：“加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，同時強調“地方政府要切實負起責任”。為保持房地產市場的平穩健康發展，會議要求，增加有效供給、加強市場監管、完善相關制度的原則，繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控。重點是在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。與以往相比，本次會議明確提出“遏制”房價過快上漲，力度明顯重于“抑制”，更狠于“穩定”。12月17日，財政部、國土資源部、央行、監察部等五部委公布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（財綜〔2009〕74號），將開發商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。此前，一些地方土地出讓大多執行20%~30%的首付政策，有的地區土地出讓收支未全額納入地方財政預算管理。土地出讓金新規對于開發企業爭當“地王”、地方政府過度依賴“土地財政”，是有效的遏制。(陳則明)

第四篇：房地產調控政策

房地產調控政策

然而，調控部門知道開發商這般心思，于是不斷釋放樓市調控不會放松的信號，讓房地產市場預期由幻想變為悲觀，一些人甚至對中國房地產行業的發展絕望。

實際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據國家發改委日前召開的工作會議所透露內容，2012年房地產調控政策定調基本廓清，如不發生經濟衰退等意外情況，房地產調控在2012年不會大幅度放松，但是也不會更嚴厲，整體來說，2012年房地產市場預期狀況應好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡介 最新動態]上市15周年的一個活動上明確表示，2012年的調控政策仍然堅持抑制投資投機性購房需求，但是也會對中低價位、中小套型商品房的需求市場進行支持。

日前召開的國家發改委工作會議也透出對房地產調控的三個基本定調：一是鞏固和擴大房地產調控效果；二是抑制投資投機性購房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購房需求。

總結上述代表兩個參與房地產調控主要部門的信息，可以得出如下結論：其一，由于2012年定調經濟穩定增長，貨幣投放量不會低于2011年嚴厲控制貨幣投放的時期，雖然對于房地產貸款仍會控制，但是房地產行業緊張的資金鏈在2012年初開始會得到緩解。

其二，中央各個部門均提出了支持自主性、剛性購房需求的調子。這說明，在2011年最后2個月時間內，銀行對首套房貸限制或者提高門檻的做法已經引起了監管部門注意。住建部、銀監會等部門對此進行調研和反映以后，從2011年12月份開始，銀行對于首套購房貸款已經進行了下調利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購房需求的反彈，進而帶動中低價位、中小戶型普通商品房市場的放量。

其三，繼續抑制投資投機性購房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來調控仍將著力于使房價與大眾的可承受購買力接近。無論是限購政策，還是房產稅政策，都將為抑制投資投機性購房所設計。

綜上所述，2012年房價絕對不會反彈，中央以及調控部門也不會允許這種情況出現。但是會對剛性購房需求進行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設，以滿足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購政策，被看做短期內穩定房地產市場的定海神針。因此限購政策不會輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執行限購政策的力度問題，2012年會不會再出現房價上漲、限購形同虛設等意外情況呢？

這恐怕是當前房產稅等政策加緊研究的一個重要原因，如果樓市出現意外情況，恐怕只能用嚴厲的房產稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個變數因素，那就是地方政府土地財政在2012年告急。

第五篇：房地產調控政策評析

房地產調控政策評析

（針對2011年1月27號頒布的調控政策——新國八條）

上海大學房地產學院：劉一兵08120688

摘要

眾所周知，從1998—2003年住房分配制度的改革，到近幾年保障房政策的密集出臺，在短短的不到十年間，房地產產業就成為我國的支柱產業，而我國的房地產市場也隨之發生了翻天覆地的變化。自2010年4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發后，房地產市場泡沫膨脹過快的現象得到了初步的遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展，在今年的1月26日晚，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會議確定了八條政策措施，簡稱“新國八條”。從“新國八條”的內容上看，其是對之前房地產市場調控政策的進一步加強。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監督等方面都做了進一步的加強和完善。

關鍵詞：限購，限貸，稅制度改革，保障性住房，政府公示，民眾監督

1.關于“限貸”

強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求,在國家統一信貸政策的基礎上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查,對違規行為嚴肅處理。

所謂“差別信貸政策”，就是說拉開信貸政策的檔次?！靶抡睂υ~的要求在二套房上有所加強，將其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信貸政策的差別化程度。而二套房的貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，這是對之前四月份樓市調控政策的進一步強調。對于此，銀行的業內人士表示，自去年樓市調控以來，二套房的信貸業務一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想買二套房的人來講，首付多個10%，怎么著也能湊齊這個錢。可見，“限貸”政策對這部分市場需求的影響不大。

但我個人認為，房貸的“差別化”對買房人的心理上還是有影響的。對于買二套房，有兩種需求，改善性住房需求和投機性住房需求。有投機心理的購房者，看到“差別信貸政策”的進一步加強后，其心理預期會發生變化。他可能認為，中央此次是下了狠心，再加上上海、重慶房產稅的試點實施，房價應該不會漲了，也許就會不急著買，市場上出現持幣待購的現象。還有，二套房各項政策的實施不會對首套房的政策產生影響。也就是說，首套房的首付和利率不會發生大的變化。因為購買首套房是國家政策所支持的，與民生息息相關。提高二套房的貸款門檻，已經損傷了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛頭所指的方向就不對了。2.關于限購

合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和,在一定時期內,要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,暫停在本行政區域內向其售房。

首先我們明確了限購的城市。直轄市、計劃單列市、省會城市都在限購之列。不明確的地方是，哪些城市屬于“房價過高、上漲過快的城市”。

“限購令”自去年四月份的樓市調控提出后，除上海等幾個房價泡沫比較大的城市有具體措施外，很多城市僅形式上有所追隨，但并沒有落到實處。從網上了解到，南京市在去年的下半年出臺了限購措施，但緊隨其后的具體操作細則和執行時間并沒有公布，市場上三套房以上的過戶照常進行。但今年，雖然“房價過高、上漲過快的城市”還沒有明確的說法，但將直轄市、計劃單列市、省會城市都劃在限購之列，可見此次調控的力度之大，決心之強烈。換句話說，這三類城市必須限購。從各地方的網站可以看出，地方的限購細則也在緊鑼密鼓的制定中，相關人員也表示，嚴格執行國務院大精神。

就山東而言，與限購有關的城市就濟南和青島兩個。到目前，濟南市的限購細則已經出臺，其采用了類似于上海“以家庭為單位，限制新購一套房”的較寬松的政策；青島市的限購細則還在制定中。我個人認為，較寬松的限購政策對房價泡沫并不太大的濟南和青島的房地產市場都是有很強的約束力。而這兩個城市的炒房投機者或許會涌向其它的二三線城市，對其它城市的房地產市場帶去壓力。所以，地方政府在出臺限購細則的時候，也應該給持有貨幣的投資者帶去一些投資的機會，將一部分貨幣從房地產市場轉移到其它市場，促使整個經濟市場的和諧運行。

3.關于稅制改革

調整完善相關稅收政策,加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策,對個人購買住房不足5年轉手交易的,統一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目,進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度,堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統,為依法征稅提供基礎。

關鍵詞“不足5年”。

眾所周知，稅收是調節經濟市場的一個很重要的因素?？梢钥闯觯舜握{控對稅收的改革只針對不滿五年的普通住宅。，下面我們來比較一下全額征收營業稅與原營業稅政策是區別。假定某人新購入一套普通商品住房，價值100萬，5年內，其房主準備轉手出售，出售價格150萬。按照原有的稅收政策，房主只需繳納兩時點差價的營業稅，即 150w?100w ×5.56%=27800元。若按照新政的稅收政策，則需繳納150w×5.56%=84000元。理性的看，這筆錢還是比較客觀的。從各地區房價的走勢上看，相對于原有稅收政策，新政對稅收政策的增幅一般在2—4倍之間。另外，按照“新國八條”文件的表述，此次調整只是調整了5年內轉手交易的營業稅，對于滿5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差額征收的辦法執行。我個人認為，此次稅收制度的改革是對二手房市場的一個沖擊。很多未滿5年的不動產擁有者，并不畏懼全額營業稅帶來的壓力，他們會故意抬高出售房的房價，將將要繳納的稅收轉移到購買者的身上，給購買者施壓。于此，很多想購買二手房的持幣代購者會將目光轉移到期房上面，畢竟3倍左右的稅收增幅，在短時間內也可以租一套不錯的房子。這樣一來，稅收新政無疑讓越來越不景氣的二手房市場雪上加霜。我的建議是，對于二手房的評估機制適當健全，確定實際操作價格上下浮動的區間，對于房價差異較大的交易行為，當地政府應明令禁止，杜絕不正當交易行為的發生。

4.關于保障性住房

1加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式,多○渠道籌集保障性住房房源,逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理,健全準入退出機制,切實做到公開、公平、公正。有條件的地區,可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。

2嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應,落實保障性住房、棚戶區改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地計劃中,單列保障性住房用地,做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查,參加土地競買的單位或個人,必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的,堅決糾正,嚴肅查處。對已供房地產用地,超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的,及時收回土地使用權,并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。

以上兩條均是新政在有關保障房上面所做的措施。

繼2010年12月住建部提出在2011年將在全國范圍內建1000萬套保障房的措施后，一月份出臺的“新國八條”再次加大了對保障性安居工程的建設力度。無疑，2011年國家將重點建設經濟適用房、廉租房等保障性住房，增加低端市場供應量，來解決中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山東省召開的全省住房和城鄉建設工作會議上，為增加保障性住房的數量，濟南市準備出臺政策，對于在房地產建設中不配建保障房的,一律不供地、不立項、不審批。個人認為，濟南若出臺這一政策,將能夠大大增加保障房的供應量,樓市的供給增加,促使房價下降就有了基礎。尤其是保障房的供應量大量增加后,才能夠有力阻止房價快速上漲。如果上述政策再加上限購政策,兩者結合,會發揮更大的作用。會議上還提到了，省財政計劃支出5億元用于支持保障性住房建設。山東將把公租房建設作為重點,重點建設30-40平方米的小戶型公租房。對于未完成2010年保障性住房建設用地供應任務,保障性住房、棚戶區改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應總量未達到住房用地供應總量70%的市、縣,近期不得出讓大戶型高檔商品住宅用地。就東營地區而言，隨著近期勝利油田職工住房建設的陸續交付使用和后續的不斷開工建設、市區經濟適用房建設和廉租房的建設等，將會給房地產商品住房市場帶來不小的沖擊。這將會改變傳統意義上的房地產供求結構，在很大程度上改變市場供求關系的變化，普通商品住房建設比重的增加，能夠保障和促進整個市場的健康運行和發展，同時也會使得競爭本來就很激烈的房地產市場的競爭會進一步的加劇，迫使開發商不得不在開發項目的軟環境上做文章，有利于提升樓盤項目的品質，也會帶動整個房地產市場品質的提升。此外，隨著近幾年我國保障性住房的快速發展，保障房的管理愈來愈重要。比如，廉租房、棚戶改造區的住房不穩定的情況；原來的廉租房住戶在收入條件發生根本性改善后，仍長期占據著住房，缺乏更嚴格的退出機制的問題；因管理水平跟不上，物業形象不佳的詬病和加劇社會隔離及治安等問題仍難消除的情況；一些城市由于種種原因廉租房建設至今還未達標等等。我個人認為，為尋求解決這些相關問題，在大量資金投入的同時，各地行政機構嚴格按建設保障性住房的法律辦事，將這項為民造福的工程進一步做實做好。我個人對使保障房體系持續下去的幾點建議

1將住房保障納入社保體系。保障房建設資金的缺乏，一個重要的原因是，缺少法定的○資金來源，因此投入難以穩定。我認為，正確的做法，應當考慮將其納入社會保障體系，建立專門的法律法規，形成專收專支的專項建設基金。公積金貸款只是其中一個部分。

2對專項資金的使用和保障房建設的質量，○必須加強監管和審計監察。通過法制建設完善程序管理和過程監管，杜絕低效率、豆腐渣工程、貪腐等現象的發生，避免“民心工程”出現“傷心事件”。

3因地制宜?！鸶鞯貞Y合本地住房需求結構，建立有效的住房保障體系建設的中長期規劃，完善住房保障的形式和供應結構，避免供應結構不合理造成新的“浪費”現象。

5.關于政府公示

進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區新建住房價格控制目標,并于一季度向社會公布。

“新國八條”明確了地方政府的責任與義務——確定房價控制目標，一季度向社會公布。以東營市為例，由于2010的數據還沒有公布，2009東營市城鎮居民人均可支配收入21313元（東營市統計局），較上年增長9.4%，假設城鄉居民收入穩定，預計2011年的人均可支配收入為25508元，按每個家庭中有兩名成員有收入計算，東營市每個家庭在2011年的可支配收入為51016元，按照房地產市場無泡沫或者泡沫不大的情況下計算（6年或者7年的時間可供給一套生活住房，按100㎡計算），每家庭6年或者7年總的可支配收入分別為30.6097和35.7113萬元（按預計數據，不計利息），由此預計2011年東營市的房價應控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。據調查，位于東營市南部的廣饒縣城東2011年1月6日新開盤的華驁小區（多層、小高層）均價為3200元/㎡（實地調查）；東營市東城地區房價多介于5000——6500元/㎡（東營房產網一月份數據）。而以2010年網上盛傳的《2010年7月中國城市房價排行榜》為標準，東營市房價為4370元/㎡，位列76位。由此可見，作為二三線城市的東營來說，由于房價泡沫較少，其房價水平較為真實的反應了當地的經濟發展水平。另外，據東營房產網不完全統計，預計2011年將有32個純新盤上市，按區域劃分：東城12個、西城14個、縣區6個；按物業類別劃分：多層7個、高層或小高層18個、別墅10個、寫字樓11個、商業8個（有的項目有多種物業類型，以涉及到為劃分標準）。這些數字就意味著，隨著開發項目數量的增加，房源的增多，房地產市場競爭會不可避免的變得更加的激烈，東營的房地產市場已經開始實現由賣方市場向買方市場進行轉變，這對于廣大剛性購房者而言肯定是有益的。同時，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及競爭日趨積累的房地產市場對房價的影響都會對政府控制房價起到積極的作用。我們相信，對于處于二三線、房地產泡沫不大的東營市來講，在2011年第一季度確定公布房價控制目標并非難事。

6.關于民主監督

1落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。○未如期確定并公布本地區新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區、市)人民政府,要向國務院作出報告,有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產相關稅收征管不力,以及個人住房信息系統建設滯后等問題,也納入約談問責范圍。

2堅持和強化輿論引導。對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗,要加大宣傳○力度,引導居民從國情出發理性消費。對制造、散布虛假消息的,要追究有關當事人的責任。總的來講，房地產市場上的第三輪調控力度空前。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監督等，都從根本上控制了住房的需求，增加了住房的供給。

我想，伴隨著各地相應政策細則的出臺，政策疊加效應的愈發明顯，各地房地產市場必會向一個更加穩妥的方向發展。作為個人，很高興看到中央新政的出臺。因為之前的調控并未使房價出現松動，抑制房價的政策大多只能起到揚湯止沸的效果。一項好的政策，需要長期堅持，“虎頭蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此機會，建立有效的住房保障體系，建設的長效機制。