第一篇：限購令或是樓市調控成敗的關鍵

限購令或是樓市調控成敗的關鍵

2011-3-3

國八條給樓市帶來最大的影響不是限貸、保障房，而是限購，一舉將限購城市擴大至36個以上，這意味著更多城市將出臺限購令或更新限購政策。針對各地陸續出臺的限購政策，尤其是北京限購令，引起社會很大爭議，但對于限購令的是是非非均沒有全面闡述。世聯研究認為，為更好的推動房地產市場的發展，我們有必要全面的剖析樓市限購令，不僅要縱向橫向分析限購令，還要分析限購令出臺的原因及引起的社會爭議，更要分析限購令給樓市所帶來的正反影響，這樣才能更好的推動房地產業可持續性的理性發展。

新一輪限購要求更嚴

限購令的縱向比較分析。這一輪限購相對于上一輪而言，呈現出如下幾點變化：（1）上一輪除深圳為“限購”要求外，其它限購城市均為“新購”要求。（2）措辭亦有微小變化。上一輪限購城市對于不合條件購房者則要求“暫停購房”，這一輪限購基本上按國八條要求，對于不合條件購房者則要求“暫停售房”，一字之差則多了開發商的告之義務。（3）購房流程增加，交易時間拉長。上一輪限購中雖然需要購房者提交各種資料，并了解購房者的購房資格，但流于形式，幾乎不會影響到交易時間，但這一輪限購后，各大限購城市基本上都要求購房者去專門的政府窗口獲取購房資格證方可購房，尤其是北京至少需要5個工作日。限購令的橫向比較分析。根據各地限購令整理發現，不同城市的限購政策基本上大同小異。相同點：均與戶籍掛鉤，往往是戶籍居民家庭限購兩套，禁止購買第三套，非戶籍居民家庭按條件不同最多限購一套，禁止購買第二套；不同點：非戶籍居民家庭獲取購房資格不同。其中，部分限購城市要求非戶籍購房者提交累計1年以上的社保或個稅繳納證明，比如長春、南寧、天津等；部分限購城市要求非戶籍購房者提交購房前2年內累計1年以上的社保或個稅繳納證明，比如廣州、寧波、廈門、上海等；另有北京要求提交連續5年的社保或個稅繳納證明，銀川卻沒有相應的政策要求。

通脹帶來限購，限購促供抑需

1、通賬。限購的一個重要原因就是房價的過快上漲，這也是2010年國十條（《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》）出臺的重要原因。然而房價過快上漲是因為貨幣的超發所導致的通貨膨脹所引起的，據統計，2010年GDP約40萬億，而貨幣供應量的常用衡量指標之一的M2卻近73萬億，超過GDP八成多。過多的流動性帶來物價（包括資產價格）快速上漲和財富的縮水，而作為中國居民傳統投資領域的股市和樓市中，股市在2007年見頂后一直在3000點上下波動，不利于財富的保值增值，而樓市在2009年大反彈后，價格快速上漲正好滿足了居民財富的理財要求，從而推動了樓市交易的旺盛和價格的繼續上漲。為防止房價繼續過快上漲，不得不出臺限購來抑制需求，以期達到房價的穩定，所以通脹才是樓市限購最根本的原因。基于這種判斷，世聯研究認為，限購僅僅是解決通脹問題的樓市辦法，但并不能從根本上改觀流動性過剩問題，所以注定限購只能是一個暫時性手段，待通脹問題解決，樓市發展理性后，自然會是限購政策退出之時。

2、促供應。限購的另一個重要原因就是樓市供求失衡。樓市價格的過快上漲源于樓市供不應求，從而一方面導致房價的快速上漲，另一方面也帶來業主（包括開發商）的捂盤惜售。樓市供不應求一個重要的原因是自1998年以來，保障房建設的嚴重缺位，從而導致所有的住房需求被推向商品住宅市場，最終帶來近幾年來商品住宅市場的快速發展。雖然2010年要求開工建設580萬套保障房，最終開工590萬套，2011年要求開工建設1000萬套，但這么大的量真正要推向市場來改善樓市供求關系，估計要等到2011年下半年才能真正看到效果；同時商品住宅市場受2009-2010年樓市的火熱，開發商的新開工面積亦很大，達到55億平方米，相當于2010年全國商品住宅銷售面積（9.21億平方米）的五倍多，經過世聯研究發現，新開工面積真正形成現實供應平均需要1.5年，因此在2011年二季度起亦會迎來商品住宅的大量上市。經過對樓市潛在供應的分析，我們不難發現，限購在促供應方面有兩個作用：一是通過抑制需求，逼迫業主釋放存貨來滿足需求；二是為未來大量潛在供應爭取更多的時間，并保證潛在供應順利轉化為現實供應。

3、抑投機。供不應求是樓市非理性發展的直接原因，但樓市投機需求的大量存在加劇了這一矛盾。尤其是眾多投機需求在一線城市所獲高額回報的示范作用，在推動一線城市房價快速上漲的同時，也帶來二三線城市成交量的大幅增長和房價上漲，使得房價過快上漲大有向二三線城市漫延之勢。但去年“9.29新政”之后，限購城市只集中于一線城市和少數二線城市，范圍較小，從而帶來限購城市投機需求的外溢，帶來限購城市周邊樓市成交量的增長和價格的持續上漲。為了更好的發揮限購對樓市“抑需求、促供應”的作用，限購范圍不得不再次擴大，因此，國八條間接點名要求限購的城市已達到36個；近日，住建部副部長齊驥更是透露已經初步擬定第三批執行“限購令”的城市名單。限購范圍的擴大，不僅可以抑制當地的投機需求，亦可以抑制眾多的外地投機需求，比如溫州炒房團、山西煤老板等，從而使得這些民間財團無房可炒。

樓市限購令飽受爭議

限購令是典型“有形之手”對社會資源的再配置，因其強制性和部分不合理因素，而廣受爭議，主要集中在如下三個方面：

爭議一：對非戶籍居民家庭的限制被認為“排外”。尤其是對那些首套需求的非戶籍居民家庭的限購，被廣泛認為是“誤傷”。

爭議二：對非戶籍居民家庭的社保和個稅繳納證明之要求，亦是飽受批評。一方面，通過社保和個稅繳納證明來限定非戶籍居民家庭的購房資格，雖然存在合理成份，但社保覆蓋度的不足和部分外來務工人員收入的低下，導致部分合年限的真實需求，因無法提供社保和個稅繳納證明而被限制購房；另一方面，銀行存款的利息所得稅亦為個稅，是否意味著非戶籍居民家庭可以憑此購房還有待事實驗證。

爭議三：限購限不了補社保、補稅單和假離婚的歪招。補社保、補稅單和假離婚是去年限購城市的規避手段，今年限購趨嚴，勢必會導致上述手法被更廣泛的使用。

限購令是樓市非常時刻的非常手段，其嚴厲化雖然可能會帶來限購城市周邊樓市及非限購城市樓市成交量增長和價格上漲，甚至也會帶來即將限購城市成交量的爆發式增長，但政府調控樓市的堅定決心卻顯露無遺。相信未來，樓市調控政策還會繼續強化，從而鞏固前期調控成效和防止樓市反彈，最終實現樓市的長期穩定發展，其中限購令將是這一輪調控成敗的關鍵。

第二篇：太原房管部門詳解樓市“限購令”

房管部門詳解樓市“限購令”

“限購”到底咋回事？市民買房要注意啥？“限購”會不會催熱小產權房市場？

2月19日，我市房地產市場“限購令”細則頒布，不少購房者開始關心：新政之后他們該如何買房。昨日，市房管局召開新聞發布會，對“限購令”細則進行了詳細解讀，并就購房者提出的疑問給予了具體解答。

【解讀】新政“升級”三項內容

昨日，市房管局相關負責人說，與1月11日出臺的舊版“限購令”相比，“限購令”細則從3個方面進行了升級，全面堵住了投資投機購房行為。

● “限購令”細則規定：“對已擁有1套住房的本市家庭限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的本市家庭暫停向其售房”。同時，即使有一年的納稅證明或者社保證明，外地人最多也只能買一套住宅。

● 原限購政策僅涉及新建商品住房，新“限購令”細則明確規定限購范圍包含新建商品住房和二手住房。

● 原限購政策中對非本市戶籍居民家庭購房需要提供的納稅證明和社會保險繳納證明并沒有時間限制要求。新 “限購令”細則要求非本市戶籍居民家庭購買住房必須要提

供本市一年以上的納稅證明或社會保險繳納證明。

【解讀】釋疑九項市民咨詢

針對新版“限購令”，連日來本市很多購房者提出了不少自己關心的問題，昨天，房管部門相關人士也一一進行了解答，解答要點主要有：

●判定是否為太原市居民家庭的唯一依據就是戶口本，其他證明包括身份證均無效。

●市民擔心房管部門給開發商發放的“告誡提醒通知書”對開發商和購房者的約束力不夠，對此，房管部門表示，將啟動詳盡的審核程序，以確定購房者是否屬限購范圍。

●2月19日出臺的房產限購措施針對的是兩類人群，一類是本地戶籍的居民，一類是外地戶籍。而根據太原現有的戶籍政策，單位和人才市場集體戶口依然視為本地戶口，參照太原戶籍買房的規定執行。

●一些進城務工的農民工，有的已經在太原工作好幾年了，但是由于不規范的用工制度，導致他們沒有納稅證明和社保繳費證明。按照規定，這部分人也無法購買住房。據了解，太原的自由職業者并不少，還包括一些做小生意的外地人，他們都面臨著同樣的問題。房管部門相關負責人表示，自由職業者也可以自行申報繳納個人所得稅，只要滿1年，就具備購房資格。

●規劃用途為商業性質的商鋪、寫字樓沒有納入此次限

購范圍，住宅性質的商品房則全部限購。

●限購不會催熱小產權房市場。因為小產權房屬集體土地上的違建，屬于打擊范圍。今年我市要加大城中村改造，小產權房是今年的重點打擊對象，房管部門將對所有的小產權項目進行歸類整理，同時告誡消費者不要購買手續不全的房子。

●外籍人員購房首先必須到省安全廳備案，由省安全廳給房地局下發通知。此類人員不需要提供一年以上的社保和納稅證明，但是只允許購買一套住房。

●如果我市居民家庭在“限購令”出臺前購買了3套住房，目前手續還在辦理中的話，按照新政，只能優先選擇兩套，放棄一套。

●這次出臺的“限購令”，2月19日開始實施，目前尚未確定政策截止時間。本報記者 賀娟芳

第三篇：樓市調控政策

2008年金融危機后樓市調控政策

2008.9.15、10月8日和10月29日 中國人民銀行三次宣布下調金融準利率作相應調整，房地產業終于迎來久違的降息周期。

2011年美債危機前樓市調控政策

2011.01.19 國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，審議并原

機構人民幣一年期貸款基準利率0.27個百分點，其他期限各檔次存貸款基則通過《國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》。

2011.01.21 國務院總理溫家寶簽署國務院令公布《國有土地上房屋

2008.10.22 中國人民銀行宣布，自今年10月27日起，將商業性個人征收與補償條例》（以下簡稱條例）。條例自公布之日起施行。住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20％。央行同時宣布下調個人住房公積金貸款利率。同日 財政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調至1%。

2008.11.5 國務院常務會議明確提出促進經濟增長的10條具體措施。其中，兩條政策對房地產業形成重要影響，一是加快建設保障性安居工程；二是加大金融對經濟增長的支持力度，取消對商業銀行的信貸規模限制。

2008.11.26 中國人民銀行宣布，從27日起下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。27日，A股地產板塊集體暴漲。

2008.12.17 國務院常務會議出臺的政策規定，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉讓的，免征營業稅；對個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。對業內最關心的二套房貸松綁問題，新政未做松動。

2008.12.22 國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，提出加大保障性住房建設力度、進一步鼓勵普通商品住房消費、支持房地產開發企業合理的融資需求等政策。

2011.01.26 國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。

2011.02.09 中國人民銀行自2011年2月9日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。

2011.04.06 中國人民銀行自2011年4月6日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。

2011.04 從4月上旬開始，國務院派出8個督查組，對16個省（區、市）貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。

2011.07.12 國務院總理溫家寶12日主持召開國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢，研究部署繼續加強調控工作。規定已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

第四篇：多個城市樓市調控細則出臺推出嚴格限購措施

多個城市樓市調控細則出臺推出嚴格限購措施

中新網2月20日電 今年1月26日，國務院公布了新一輪樓市調控政策。因應“國八條”，中國各地落實細隨之則陸續出臺。目前北京、上海、廣州、青島、南京、成都、長春、南寧和貴陽等城市已經出臺調控細則。而據業界估計還將共有30多個城市需要出臺或者更新符合新“國八條”規定的調控措施。一場全國范圍內的房地產調控序幕已經拉開。

北京：限購令被稱為“史上最嚴厲”

北京本月16日出臺了包括限購升級、加快保障房建設、加強金融稅收管理等極為嚴厲的樓市調控措施。

根據北京市最新出臺的規定，自17日起，對已擁有1套住房的北京市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭)、持有北京市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年(含)以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅的非本市居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

對已擁有2套及以上住房的北京市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京市戶籍居民家庭，對無法提供北京市有效暫住證和連續5年(含)以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在北京市向其售房。

中國房地產研究會副會長顧云昌表示，北京這份方案中的限購尤其是對外地人限購措施是目前國內最嚴格的限購措施，在北京供不應求的樓市格局中，能平衡供需。

上海：購房需查驗戶籍婚姻證明

在上海購買住房，不僅要執行“限購”規定，還必須提交家庭戶籍、婚姻等材料，以供房地產交易中心審核。2月17日，上海市住房保障和房屋管理局下發了執行住房限售政策的一系列操作細則。

1月31日，上海出臺限購政策，規定：在上海已有1套住房的本地戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在上海累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非本地戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；擁有2套及以上的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭以及不能提供相關個稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，則暫停向其售房。

廣州：非戶籍高層次人才限購一套住房

廣州市政府常務會議原則通過了“新國八條”的落地細則。據報道，廣州市已經制定了系列政策措施，以促進廣州房地產市場平穩健康發展。

限購1套住房：其中明確要嚴格落實國家住房限購措施，合理引導住房需求，在一定時期內，暫定對在本市(含市轄十區和從化、增城市)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

暫停在本市向其售房：對在本市已擁有2套以及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。境外機構和個人購買商品住房的，嚴格按照國家有關政策執行，違反規定購房的，不予辦理房地產登記。

對符合《中共廣州市委、廣州市政府關于加快吸引培養高層次人才的意見》有關高層次人才條件的非本市戶籍人員，限購1套住房。

信貸政策：意見中提出，要認真配合、協助各商業銀行嚴格執行差別化住房信貸政策，對貸款(包括住房公積金貸款)購買第二套住房的，其首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

南京：本地家庭限購第三套房

南京市房地產市場調控細則本月19日出爐。細則規定：

對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區內向其銷售住房；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區內向其銷售住房；無法提供1年以上(含1年)本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區內向其銷售住房。

努力控制新建住房價格。根據經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定新建住房價格控制目標，并于3月底前向社會公布。

另外，新建商品住房上市必須明碼標價、“一套一標”；申領預售許可證應當申報價格，且開盤價格應與申報價格一致，申報價格3個月內不得調高，3個月后需要調高的必須重新申報

認真執行差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍

調整個人住房轉讓營業稅政策。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

成都：戶籍家庭暫停購買第3套住房

根據成都的樓市調控政策，暫時限定居民家庭購房套數。在成都市主城區(錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、高新區)暫時實行住房限購政策。

成都市戶籍居民家庭在主城區已擁有1套住房的，可以再購買第2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，暫停購買第3套住房。

此外，外地戶籍居民家庭在成都市主城區無住房的，可憑該市納稅證明或社會保險繳納證明在該市主城區購買1套住房，暫停購買第2套住房；不能提供本市納稅證明或社會保險繳納證明的外地戶籍居民家庭，暫停在本市主城區購買住房。

房地產開發企業、經紀機構應當在銷售現場、經營場所顯著位置公示限購政策，不得向屬于限購對象的購房人出售住房或提供中介服務。對違反規定購房的，房管部門不予辦理房產登記、過戶手續。

貴陽 ：本地家庭限購第三套房

貴陽“限購令”在2月16日出臺，實施細則明確：自意見實施之日起至2011年12月30日內，對已有一套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供一年以上(含一年)納稅證明或社會保險繳納證明的非戶籍居民家庭，限購一套住房；對已擁有兩套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一年以上(含一年)納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停向其出售貴陽市中心城區人口密集、房價過高一環內的住房。

南寧：本地家庭不得購買第3套房

按照日前出臺的南寧樓市“限購令”，已有1套住房的南寧市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)、能夠提供在本市行政區域內累計一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍無住房居民家庭，在南寧市區范圍內限新購1套住房(含新建商品住房、二手住房)；對于擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市行政區域內累計一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區范圍內向其出售住房。

其中，居民家庭成員包括購房人及配偶、未成年子女。部分業內人士指出，成年子女不納入“限制范圍”，為家庭購房行為留出了一定空間。

濟南：每戶家庭年內限購一套新房

濟南市1月21日正式出臺“限購令”。規定每戶家庭年內限購一套新建商品住房。

濟南市實行限定居民家庭購房套數政策，從2011年1月21日起至2011年12月31日，濟南市及非本市戶籍居民家庭，只能在本市市區范圍內(包括歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、長清區和濟南高新區)新購一套新建商品住房。交易時間以濟南市房地產信息系統網簽購房合同時間為準認定。對違反此規定的購房者，相關部門將不予受理房產登記申請。

青島：本地家庭限購第三套房

青島在該市市轄七區實行住房限購措施：

對已有1套住房的本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女)、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；

對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。

長春：第三套房全民禁購

長春版“限購令”的核心是本市居民最多可購買兩套住房，外地居民限購一套住房，第三套房全民禁購。

長春規定：對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；

對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市內向其售房。

同時，長春市還將執行差別化的住房信貸政策，對于貸款購買二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

第五篇：限購令背景

限購令出臺背景

2010年初，我國宏觀經濟形勢逐漸向好發展，房價暴漲趨勢明顯。4月17日國務院出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱新“國十條”），由此開啟了2010年樓市調控的大幕。4月新“國十條”其中規定，“要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。”新“國十條”出臺不久，4月30日北京出臺了樓市限購令，規定一個家庭只能新購買一套商品住房，對于限購其它城市應者寥寥。隨后幾個月，各地對新“國十條”的執行不盡如人意。8月樓市成交量回暖，9月房價又有“抬頭”。9月下旬，住房和城鄉建設部、央行、銀監會、國土資源部、監察部、國稅總局等部委聯合出臺了系列政策，對樓市實施第二輪調控。9月29日住房城鄉建設部、國土資源部、監察部聯合出臺了《對各地進一步貫徹落實國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲通知提出四項要求》，其中指出“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。住房城鄉建設部、監察部等部門將對省級人民政府穩定房價和住房保障工作進行考核與問責。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。”“限購”又一次出現在調控的諸多措施當中，第二輪調控也顯示了中央政府對樓市調控的決心，并且將問責對穩定房價和住房保障工作不力的省級政府，在此背景下各地限購令紛紛出臺。

問責制催生了限購令(2010-10-15 0:13:29)

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限購成當下熱詞，也將成為2010樓市調控經典。有資料顯示全國已有8城市出臺了住宅限購令，想信限購令會被更多地方所模仿，因為房價若再上漲的話，將受問責。所以尤其說限購令是為調控樓市而出，還不如說是為了不被問責之無奈！有幾個現象說明限購令屬問責制催生的。一是凡出臺限購令的地區，“暫時”兩字總少不了。是不是可這樣理解，為了避過問責之風頭，風頭一過就恢復？其次為經濟著想，限購促成觀望免不了，后果就是財政收入、土地賣不出去等，勢必會造成經濟數據難看。到時只要再鼓勵鼓勵買房，一切問題迎刃而解。

二是同樣一個政策，為何不在全國范圍內實行？如果說限購是為了有效遏制“投機或投資”性買房的話，難道沒實行限購令的廣大地方都不存在“投機或投資”性買房現象？所以從以上兩點看，所謂的限購令只是為應付問責而出的。

而隨時間的推移，所謂的“史上最嚴”政策調控，也就體現在一個“限”字上，因為唯有這樣才不會被問責。更讓人們可想象的是，若房價再漲的話，想信嚴厲的規定還會有，或規定價格、或一律不許再買房。大家都不買房了，房價自然就沒了漲跌，也就符合穩定兩字了。上述這點想象并不是沒可能，因為小道說，節前上海方面曾有過“新開盤只許降不能漲”？

可以預見的是在接下來所有調控中，都會圍繞怎樣不被問責而展開。調不了房價將調人的做法，其威懾力是沒人敢怠慢的。至于政策會傷到誰，又傷害了什么，己經顧不上這些了。再說了有那一種政府會對所有百姓有利的，所以作為百姓再怎么有怨言，也只能是仰望天空了。

限購令出臺的背景(2010-10-16)

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限購令的出臺頻繁具有一定的背景：一是諸多行政化的調控手段疲軟乏力，譬如打擊囤地、整治捂盤惜售等，多以溫柔“約談”、“警告”開始，以房價的不買賬收場;二是市場化的宏觀調控政策遲滯不出，譬如傳說中的稅等，基本上靠媒體“知情人士”捕風捉影，公眾漸失信心;三是房價回暖已成不爭的事實，沒譜的房價和蘊蓄的民怨直指民生困境。當此背景下，限購令就成了斬亂麻的那把“快刀”，遏止投機性特征明顯的多套房購買需求，緩釋推動房價飆漲的剛性需求，以此改變賣方市場的話語份額。

4月30日北京作為全國首個扔出“限購令”的城市。接著9月30日深圳作為第二個城市的出臺，然后是二線城市的廈門也出，而10月7日上海發“海12條”，其中有限購的政策。資料顯示，北京、深圳、廈門、上海、杭州、寧波、福州七城市已先后出臺調控細則，主要內容均包括實施限購令、差別化住房信貸政策等。

所有七城市樓市調控細則的力度和中央政府“9.29”的精神和力度基本一致，沒有想象中嚴厲，不過每個城市的出臺的政策有小的區別，例如上海比深圳的嚴格，杭州比寧波的嚴厲。不過目前“限購令”的政策調控作用，也許只是高燒樓市的“止疼藥”，還算不上是那顆能真正降溫的“退燒藥”。“限購令”未打中過高價的七寸，因為這是人為地抑制需求。樓市需求在城市化進程進行中的中國，恰如彈簧，壓得狠，彈得高，這已為所謂“一輪調控”所證明。一旦市場窺見“限購”背后的真心思，就譬如反反復復的房貸政策，最終也只落得個自食其言的下場。1：限購令出臺的歷史背景：

（1）：2007年，由于房地產交易量和交易價格均異常增長，同時通貨膨脹開始爆發，政府出臺房地產調控政策，到2008年年中時，終于把房地產這匹脫韁的野馬拉住，可是接下來的全球金融危機，使政府在短短的幾個月后放棄對房地產的調控，并對房地產加倍扶持，最終雖然經濟避免了崩潰，但是房地產價格卻幾乎在2007年高位的基礎上幾乎翻了一倍，眾多社會資金涌進房地產，是房地產的交易量和價格迅速攀升，房地產成了投機資金的天堂，房地產被說成是印鈔機，房地產價格被認為會永遠上漲，（2）：從2009年底開始，政府就開始調控房地產，但是在各地方政府陽奉陰違的執行下，在土地財政的誘惑下，直到2010年底，幾乎所有的政府調控政策都被化于無形，政策效應越來越差，政府信用急劇降低。（3）：眾多實體企業，包括央企難禁誘惑，紛紛斥巨資進入房地產，實體經濟面臨空心化

（4）：通貨膨脹逐步惡化，房地產價格的高漲難辭其咎

（5）：一二線城市的財富效應驅使資金，人員紛紛涌進城市，城市已不堪重負，北京的大堵車表明城市已無法承載更多的人員涌入

（6）：房價物價高漲，導致剛剛就業的年輕人和低收入群體處境艱難，住房保障極其缺失

（7）：房地產的財富效應，使得投機投資資金大量購買多套住房，投機套利，把房價不斷推升到更高位

（8）：銀行瘋狂放貸給房地產行業，金融安全堪憂

（9）：地方政府瘋狂賣地，瘋狂投資瘋狂拆遷，深深陷入房地產

凡此種種，都使得中央政府不得不暫時凍結一部分市場交易，迅速冷卻房地產市場的狂熱，出臺包括限購令在內諸多調控政策，其中限購令是最有力度的政策之一，經過近一個月的地方政府的推脫懷疑和內心掙扎，最終各級省會城市基本都出臺了限購令，限購令的效果開始顯現：

1：限購令的核心是對不符合條件的人限制購買，所以他的第一個效果就是迅速降低了成交量

2：限購令對外來人員實行限購，大大阻止了外來資金和人員進入市場的速度和力度

3：限購令對投機投資需求形成致命打擊，摧毀了他們獲利的鏈條

4：限購令導致的交易量的下降，使開發商和地方政府會減少投資速度，降低地方政府債務繼續大規模膨脹，減緩了城市規模擴張的速度

5：限購令部分改變了購房者的心理預期，使得部分超前購買客戶從容起來，也使得民眾對房價飆漲的預期有所減弱

6：限購令使得已購房客戶惜售，增加了房地產的價格穩定性

7：限購令使得開發商更加注重剛需客戶，合理定價。