第一篇：限購(gòu)政策對(duì)樓市的影響

限購(gòu)政策對(duì)樓市的影響

限購(gòu)令對(duì)樓市影響較大 多數(shù)開(kāi)發(fā)商并未降價(jià)

剛剛過(guò)去的8月，上海樓市經(jīng)歷了近6年來(lái)同期最慘淡的交易行情。來(lái)自中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8月上海商品住宅成交面積為57.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑25%，同比下滑18%，創(chuàng)下了2005年以來(lái)8月份上海商品住宅市場(chǎng)成交量的新低。

另?yè)?jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)同期發(fā)布的 “百城價(jià)格指數(shù)”，8月份包括上海、北京、廣州等在內(nèi)的十大城市平均價(jià)格為15773元/平方米，與7月份相比略有下降，降幅為0.41%，為去年9月以來(lái)首次下降。

由此可見(jiàn)，今年以來(lái)不斷出臺(tái)的調(diào)控政策正在顯效。那么，未來(lái)幾月樓市是否會(huì)繼續(xù)降溫？

限購(gòu)令對(duì)樓市影響較大: “今年8月份，上海樓市成交量出現(xiàn)大幅回落，這是早可以預(yù)見(jiàn)的?！钡掠拥禺a(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，7月份國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。不少購(gòu)房者寄望限購(gòu)令升級(jí)后，大型開(kāi)發(fā)企業(yè)因資金鏈?zhǔn)站o而加速對(duì)一線城市房?jī)r(jià)調(diào)整的步伐，轉(zhuǎn)而再次陷入觀望。而上海對(duì)補(bǔ)稅單做法的不予認(rèn)可，也加重了外地客戶的觀望情緒，導(dǎo)致成交量萎縮。

從全國(guó)范圍來(lái)看，本輪宏觀調(diào)控政策中的限購(gòu)政策，對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到了較為明顯的作用。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，今年8月份，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8880元/平方米，與7月份基本持平，其中56個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，44個(gè)城市環(huán)比下跌。上海、北京、廣州等十大城市的平均價(jià)格出現(xiàn)去年9月份以來(lái)的首次下降，也與今年這些城市先后出臺(tái)限購(gòu)政策有關(guān)。具體來(lái)看，價(jià)格上漲的城市比上月減少3個(gè)；而重慶(主城區(qū))、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比下降，城市數(shù)比上月增加3個(gè)，除重慶(主城區(qū))下降1.12%外，其余6個(gè)城市降幅均在0.5%以內(nèi)。多數(shù)開(kāi)發(fā)商并未降價(jià)： 盡管樓市成交量出現(xiàn)下跌，成交均價(jià)也有下降跡象，但業(yè)內(nèi)人士分析，目前樓市均價(jià)的下降，還是與成交結(jié)構(gòu)有關(guān)，具體樓盤的價(jià)格下跌還不明顯。

據(jù)德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，受到“滬四條”堵漏效應(yīng)的影響，今年8月份上海樓市單價(jià)3萬(wàn)至5萬(wàn)元的中端樓盤成交面積下跌嚴(yán)重，跌幅達(dá)到了43.4%。不過(guò)在終端市場(chǎng)受創(chuàng)嚴(yán)重的情況下，全市商品住宅的均價(jià)只下跌了1.1%，依然處于接近2.2萬(wàn)元/平方米的高位。這也從側(cè)面反映了大多數(shù)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有真正下調(diào)房?jī)r(jià)。

雖說(shuō)二手房交易同樣冷清，但當(dāng)前的價(jià)格松動(dòng)仍未到達(dá)購(gòu)房者的主流預(yù)期。據(jù)上海中原地產(chǎn)介紹，近期改善型二手房買家聚集在次中心區(qū)域，如閔行莘莊板塊，該板塊內(nèi)投資性房東已經(jīng)售出離場(chǎng)，目前房源在售的房東多數(shù)也是為了置換。莘莊南廣場(chǎng)的房源均為2005年至2008年竣工的商品住宅，房源品質(zhì)及價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，因此其議價(jià)空間最高只有約5%。由于新房?jī)r(jià)格低開(kāi)，而二手房東咬住價(jià)格不放，部分區(qū)域還出現(xiàn)了“一二手房?jī)r(jià)倒掛”現(xiàn)象。金九銀十”前景堪憂：

眼看傳統(tǒng)的“金九銀十”季即將到來(lái)，最近，開(kāi)發(fā)商們紛紛備貨，以期在傳統(tǒng)的銷售旺季內(nèi)取得銷售佳績(jī)。但種種跡象顯示，今年的“金九銀十”前景堪憂。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，既取決于行業(yè)政策，又受外部貨幣供應(yīng)的影響”。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，現(xiàn)階段我國(guó)樓市正處在史上最嚴(yán)厲的調(diào)控期，且短期內(nèi)政策將延續(xù)從緊態(tài)勢(shì)，與此同時(shí)，當(dāng)前貨幣供應(yīng)量持續(xù)減少、存款準(zhǔn)備金率處在歷史峰值、基準(zhǔn)利率處在加息周期等，也將作用于樓市。因此，他認(rèn)為未來(lái)幾個(gè)月樓市將繼續(xù)降溫。

在這樣的市場(chǎng)背景下，越來(lái)越多的市場(chǎng)人士和購(gòu)房者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商唯有通過(guò)實(shí)實(shí)在在的價(jià)格松動(dòng)，才能撬動(dòng)銷售，否則“金九銀十”難以出現(xiàn)。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心一份對(duì)全國(guó)46個(gè)城市的購(gòu)房者調(diào)查結(jié)果顯示，有超過(guò)半數(shù)的購(gòu)房者認(rèn)為今年的“金九銀十”不會(huì)如期而至，而認(rèn)為“金九銀十”仍會(huì)是銷售旺季的購(gòu)房者占比不足四分之一。房企掀起并購(gòu)熱潮：

正當(dāng)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者不斷博弈之時(shí)，有一組數(shù)據(jù)似乎表明，已有一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng) “屏不住”，轉(zhuǎn)而通過(guò)并購(gòu)整合的方式尋求出路?！敖衲晟习肽?，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例達(dá)57起，同比增加27起，居各大行業(yè)之首。”易居研究院企業(yè)研究中心首席研究員周建成說(shuō)，在宏觀調(diào)控政策趨于嚴(yán)厲，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的雙重背景下，并購(gòu)整合已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)突破融資困境、拓展市場(chǎng)份額的一條便捷通道 據(jù)介紹，今年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例持續(xù)高速增長(zhǎng)，呈現(xiàn)并購(gòu)案例數(shù)和并購(gòu)金額 “雙高”的特點(diǎn)。目前，房企并購(gòu)數(shù)量仍在持續(xù)增加，大型房企不斷吞并整合中小型房企，而非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)紛紛退出房地產(chǎn)業(yè)也加速了房企并購(gòu)整合潮的推進(jìn)。這或許預(yù)示著，經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入重新洗牌階段。

第二篇：北京樓市2010年限購(gòu)政策

北京出臺(tái)地方樓市新政 同一家庭限新購(gòu)一套房

2010年5月起，同一購(gòu)房家庭暫定只能在京新購(gòu)一套商品住房；商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；不能提供5年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購(gòu)房貸款也被暫停。

北京市政府發(fā)布了《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》。北京也是“國(guó)十條”出臺(tái)后，全國(guó)大城市中首個(gè)公布地方樓市新政的城市。

成年子女可單獨(dú)新購(gòu)住房

限購(gòu)不計(jì)已有住房，不完全禁止改善性需求

這次政策出臺(tái)后，每個(gè)家庭只能再買一套商品住房。過(guò)去有多少套住房，因?yàn)檎咧胁⑽幢硎?，因此不?jì)入內(nèi)。限購(gòu)一套新房，既包括一手房，也包括二手房。

對(duì)于“同一家庭”如何認(rèn)定？原則上“同一家庭”是指一對(duì)夫妻帶著一個(gè)未成年的孩子。同時(shí)，對(duì)于改善性需求也并沒(méi)有完全禁止。如果孩子已經(jīng)成年將就業(yè)結(jié)婚，就可以分戶出去，不再屬于同一家庭，孩子自己也可以再購(gòu)買一套商品住房。

對(duì)于對(duì)“同一家庭”的認(rèn)定，將來(lái)可能會(huì)需要買房人提供相關(guān)證明，如戶口本等。戶口本上標(biāo)注了出生年月日，是否屬于成年人就可以看出。對(duì)于外地人，如果在京購(gòu)房，也將執(zhí)行該規(guī)定。

提醒買房者，一定要認(rèn)識(shí)到政策嚴(yán)厲程度，在購(gòu)房前自己要清楚是不是第二套或第三套，不能冒險(xiǎn)?！耙?yàn)橘?gòu)房合同和貸款合同是分開(kāi)的，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中一般會(huì)注明，多長(zhǎng)時(shí)間不能辦下貸款，就要把全款付清。否則就是違約。如果現(xiàn)在還去買多套房，到時(shí)候辦不下貸款，所有損失都需要由消費(fèi)者自己承擔(dān)。即便網(wǎng)簽過(guò)了，還要不斷復(fù)核，一旦查出，最終是無(wú)法辦理房產(chǎn)證的。”

第三篇：限購(gòu)政策對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的影響

限購(gòu)政策對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)評(píng)估值影響分析

摘要：房地產(chǎn)限購(gòu)政策經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)時(shí)間的修改和演變，成為今年最新出臺(tái)的“國(guó)八條”。這種行政直接干預(yù)的新政策，對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)評(píng)估值和交易價(jià)格將產(chǎn)生積極影響，有利于抑制投機(jī)投資行為，從而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，緩解城市住房壓力。本文將使用房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法就第二套、第三套房限購(gòu)政策、新房貸政策和房產(chǎn)稅開(kāi)征三方面對(duì)房?jī)r(jià)評(píng)估值的影響作出分析。

關(guān)鍵詞：限購(gòu)令；房?jī)r(jià)評(píng)估值；影響；

Abstract: The most concerned word of house property is “house property to be restricted” in the year 2011.There are plenty of opinions about restricted policy.After a long time of evolution, the house property restricted policy become to the new “kingdom eight” which issued in this year.In this environment which is interposed by the government, the restricted policy will how to be an affect to our housing price, how our house will be and it will appear to which tendency ,and this policy will be banned in which time.Key words: restricted policy;house price;influence;value trend

一、限購(gòu)政策

（一）中央及各地的限購(gòu)政策

2011年1月26日國(guó)務(wù)院召開(kāi)會(huì)議，要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會(huì)公布。國(guó)務(wù)院出臺(tái)新國(guó)八條房地產(chǎn)調(diào)控政策，控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)居高不下的形勢(shì)下，從2010年初開(kāi)始，國(guó)務(wù)院便依次頒布了“國(guó)十條”、“9·29新政”，意圖對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行有效抑制，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力。但是這些軟性措施的成效并不明顯，于是，在2011年初便出臺(tái)了“國(guó)八條”，這是多年來(lái)我國(guó)政府首次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行直接的行政干預(yù)。

國(guó)八條的具體內(nèi)容為：

1、二套房房貸首付比例提高至60%；

2、對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；

3、本地2套房和外地1套房家庭將停購(gòu)；

4、商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；

5、囤地捂盤房企停發(fā)股票債券停貸；

6、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制；

7、在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施；

8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。

在新國(guó)八條出臺(tái)以后，各個(gè)城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)政策，對(duì)新國(guó)八條做出了回應(yīng)。其內(nèi)容基本圍繞“國(guó)八條”為中心，具體細(xì)節(jié)有所變動(dòng)。作者現(xiàn)居城市鄭州市也在2011年初出臺(tái)了相應(yīng)政策：

“2011年1月5日起在本市建成區(qū)內(nèi)對(duì)人口過(guò)密區(qū)域和其他區(qū)域?qū)嵤┎町惢南拶?gòu)政策。無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭暫停在人口過(guò)密區(qū)域購(gòu)房，只能在其他區(qū)域新購(gòu)1套商品住房。能提供在本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭在人口過(guò)密區(qū)域或其他區(qū)域暫定只能新購(gòu)1套商品住房。本市戶籍居民家庭在人口過(guò)密區(qū)域暫定只能新購(gòu)一套商品住房。”

鄭州市的限購(gòu)政策是圍繞中央的限購(gòu)政策而制定的，在購(gòu)房套數(shù)上有所區(qū)別。同時(shí)又根據(jù)本市自身?xiàng)l件，增加了“本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明”。

類似地，廈門、上海、杭州、寧波、深圳、福州、南京、天津、廣州等幾十個(gè)大型城市也都紛紛出臺(tái)限購(gòu)政策，內(nèi)容在與國(guó)八條保持基本一致的前提下，在限制范圍、限制時(shí)間、納稅以及繳納社會(huì)保障金的年限等方面依據(jù)自身情況有所更變。最大的差異則在于對(duì)“限購(gòu)”的界定。這其中，最大的分岐有兩點(diǎn)。分岐之一，限購(gòu)區(qū)域有所不同。分岐之二，對(duì)外地人的限制條件有點(diǎn)差異?？傮w而言，東部繁華地區(qū)偏嚴(yán)，中西部偏寬。從上述實(shí)例不難發(fā)現(xiàn)，這些條例、細(xì)則的核心內(nèi)容即是“限購(gòu)”。

（二）限購(gòu)的本質(zhì)

什么是限購(gòu)？其本質(zhì)是什么？

限購(gòu)指的是在市場(chǎng)上對(duì)買方或者投資方的數(shù)量進(jìn)行限制，其本質(zhì)是對(duì)市場(chǎng)的一種干預(yù)。房地產(chǎn)限購(gòu)的一個(gè)本質(zhì)則是在房地產(chǎn)投資這個(gè)局部市場(chǎng)實(shí)行直接的、嚴(yán)格的資本管制。

限購(gòu)新政的本質(zhì)，就是采用行政手段臨時(shí)性地冷凍一部分需求，即局部性的資本管制，這是機(jī)制設(shè)計(jì)理論的具體運(yùn)用。房產(chǎn)限購(gòu)成功的關(guān)鍵在細(xì)節(jié)，在于設(shè)計(jì)一個(gè)有效甄別消費(fèi)需求和投資需求的機(jī)制。房產(chǎn)限購(gòu)是過(guò)渡性的制度安排，在今天的環(huán)境下，它比傳統(tǒng)的調(diào)節(jié)手段更為有效，但其成本也十分明顯，因?yàn)樗璧K或推遲了部分消費(fèi)需求的實(shí)現(xiàn)。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的本質(zhì)來(lái)分析，房地產(chǎn)限購(gòu)的實(shí)質(zhì)就是做兩件事：第一，把對(duì)房地產(chǎn)的需求分拆為消費(fèi)需求和投資需求，對(duì)于消費(fèi)性住房需求，基本不予干預(yù)，但有上限，如兩套房；第二，對(duì)投資性的需求加以嚴(yán)格限制，這是控制房地產(chǎn)投資需求一個(gè)最直接的辦法。

限購(gòu)是對(duì)泡沫房?jī)r(jià)持高不下而采取的必要而強(qiáng)硬干預(yù)措施。泡沫房?jī)r(jià)即房產(chǎn)價(jià)格本身遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房產(chǎn)價(jià)值，如果任由房?jī)r(jià)按照現(xiàn)有趨勢(shì)增長(zhǎng)，最終必將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰。例如清華大學(xué)教授、央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵認(rèn)為：地產(chǎn)限購(gòu)是強(qiáng)力降溫藥?！跋拶?gòu)是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀高的形勢(shì)下，限購(gòu)就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無(wú)疑是必需的?！?/p>

（三）限購(gòu)政策的演變過(guò)程

限購(gòu)并不是一個(gè)新話題，它在經(jīng)過(guò)不斷地修改、改革后，限制條例不斷明朗，條件也更加嚴(yán)厲、苛刻。

2010年4月出臺(tái)“國(guó)十條”中首次提出：地方政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。結(jié)果只有北京在5月出臺(tái)了措施，暫時(shí)規(guī)定一個(gè)家庭只能新購(gòu)一套商品住宅。

“9·29新政”中嚴(yán)厲了許多，明確要求：房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。其后至今年1月，上海、深圳、福州、廈門、溫州、廣州等20余城市也加入限購(gòu)陣營(yíng)。

中央通過(guò)“國(guó)十條”穩(wěn)定房?jī)r(jià)效果欠佳的情況下，又對(duì)限購(gòu)條款進(jìn)行修改，使之更為嚴(yán)格。

于是，今年1月26日出臺(tái)的國(guó)八條中，限購(gòu)令再次升級(jí)：各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。

二、限購(gòu)政策對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)評(píng)估值的影響

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是提高銀行信貸質(zhì)量，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，房地產(chǎn)抵押貸款包括個(gè)人按揭住房貸款、房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款以及房地產(chǎn)抵押為擔(dān)保方式的流動(dòng)資金貸款?？茖W(xué)評(píng)估房地產(chǎn)抵押物的價(jià)值是合理有效利用銀行信貸資金，構(gòu)筑房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的屏障。

采用市場(chǎng)法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的理論依據(jù)是：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品（資產(chǎn)）的價(jià)格受供求規(guī)律的影響。具體來(lái)說(shuō)，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)中總需求大于總供給時(shí)，資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)上升；反之，資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)下降。同樣的道理，任何時(shí)點(diǎn)的商品（資產(chǎn)）的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的供求狀況。

在采用市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，關(guān)鍵是確定近期發(fā)生的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例、交易價(jià)格、和需要考慮的修正因素及如何對(duì)它們進(jìn)行量化。修正因素有交易情況因素、交易日期因素和房地產(chǎn)狀況因素。交易情況修正主要是修正交易實(shí)例的交易價(jià)格；交易日期修正主要是把交易實(shí)例的交易日期修正為評(píng)估基準(zhǔn)日；房地產(chǎn)狀況因素修正主要是對(duì)交易實(shí)例的區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況進(jìn)行修正。

市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式為： P=P’·A·B·C 式中：P——被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格；

P’——可比交易實(shí)例價(jià)格；

A——交易情況修正系數(shù)；

B——交易日期修正系數(shù)；

C——房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。

成本法是以取得被估資產(chǎn)的的重置成本為基礎(chǔ)的評(píng)估方法，是房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。任何投資者在購(gòu)買某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)構(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行成本。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法認(rèn)為房地產(chǎn)評(píng)估值等于重置一宗與待估房地產(chǎn)效用相同的房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用與一定的利潤(rùn)與稅金之和。

新建房地產(chǎn)成本評(píng)估的基本計(jì)算公式為：

新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+利潤(rùn) 成本法可以單獨(dú)使用，也可以作為市場(chǎng)法的輔助和檢驗(yàn)手段。

下面，我們將運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估原理和市場(chǎng)法、成本法計(jì)算的基本公式，定性分析第二套、第三套房屋限購(gòu)政策、新房貸政策和房產(chǎn)稅開(kāi)征這些新政策對(duì)房?jī)r(jià)評(píng)估值的影響。

（一）第二套、第三套房屋限購(gòu)政策對(duì)房屋評(píng)估值的影響

“國(guó)八條”明確規(guī)定：本地二套房和外地一套房家庭將停購(gòu)。各地也針對(duì)自身情況相應(yīng)對(duì)購(gòu)房套數(shù)作出限制。限制購(gòu)房套數(shù)的條款限制了有房者以地產(chǎn)升值、投機(jī)倒賣為目的的購(gòu)房。

房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法的操作步驟為：交易實(shí)例收集；確定可比交易實(shí)例；進(jìn)行因素修正。因素修正包括交易情況修正、交易日期修正和房地產(chǎn)狀況修正。

在進(jìn)行房地產(chǎn)買賣時(shí)，由于價(jià)格的個(gè)性比較明顯，在采用交易實(shí)例時(shí)需要考慮其中交易情況的個(gè)別差異，需要對(duì)選取的交易實(shí)例進(jìn)行交易情況修正。將交易實(shí)例調(diào)整為正常交易。

對(duì)購(gòu)房套數(shù)的限制屬于“政府為了對(duì)某種產(chǎn)業(yè)進(jìn)行鼓勵(lì)、扶植或控制，在政策上給予某些優(yōu)惠或限制，甚至對(duì)一些房地產(chǎn)交易進(jìn)行干預(yù)和管制”的特殊情況，需要進(jìn)行交易情況修正。限購(gòu)政策就屬于政府為了控制房地產(chǎn)市場(chǎng)，在政策上給予限制。確定了交易情況影響因素后，需要測(cè)定各因素對(duì)價(jià)格的影響程度，并量化為具體的修正比例或系數(shù)。根據(jù)修正系數(shù)調(diào)整交易價(jià)格，修正公式為：

交易情況修正后的正常價(jià)格=交易實(shí)例價(jià)格× =交易實(shí)例價(jià)格×

正常情況指數(shù)交易實(shí)例情況指數(shù)100

（）

聯(lián)系限購(gòu)政策實(shí)施后各地房?jī)r(jià)變化情況，可以得出房?jī)r(jià)變化是分三階段展開(kāi)。第一階段是僵持，就是一級(jí)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商并不愿意降價(jià)，但二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格可能有所下降，當(dāng)然交易量會(huì)萎縮。第二階段是預(yù)期的改變，大家開(kāi)始注意到投資需求在下降，于是預(yù)期未來(lái)價(jià)格會(huì)降。第三階段是降價(jià)和一定的交易量的回升。

經(jīng)過(guò)這樣三個(gè)階段的變化，房地產(chǎn)行業(yè)所呈現(xiàn)的價(jià)格狂熱狀態(tài)就會(huì)緩和，居高不下的房?jī)r(jià)也會(huì)回落，而房地產(chǎn)的交易量則會(huì)保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。總體的結(jié)果是房?jī)r(jià)下降和交易量的減少（投機(jī)投資的減少）。

綜上可知，可比交易實(shí)例價(jià)格P’可以通過(guò)交易實(shí)例的收集得到，交易情況修正系數(shù)A，B，C則是根據(jù)正常交易情況指數(shù)、基準(zhǔn)評(píng)估日價(jià)格指數(shù)、待估對(duì)象房地產(chǎn)狀況指數(shù)與可比實(shí)例的相應(yīng)指數(shù)的比值得到的。

如果交易實(shí)例的成交價(jià)格低于正常情況下的成交價(jià)格，則分母小于100；如果交易實(shí)例的成交價(jià)格高于正常情況下的成交價(jià)格，則分母大于100。由于房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)三個(gè)階段的變化會(huì)出現(xiàn)下滑，也即交易實(shí)例成交價(jià)格高于正常情況下成交價(jià)格，此時(shí)得到A值變小，也即交易情況修正后的正常價(jià)格會(huì)出現(xiàn)下降。

第二套、第三套房限購(gòu)目的旨在限制投資投機(jī)行為，如本地二套房停購(gòu)這一政策，有效抑制了本地人口囤房，以待高價(jià)出售的行為；人口一套房停購(gòu)，抑制了一些人選擇在房?jī)r(jià)高、上漲快的城市炒房的投資行為。

這條政策實(shí)施后，最顯著的效果是各地房產(chǎn)成交量顯著下降。根據(jù)在上海、北京、深圳、南京、重慶等房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市的調(diào)查顯示，房貸新政推出后，房市成交量明顯下降，投資性需求受到遏制。新房貸政策推出一個(gè)月內(nèi)，上海市商品房成交量與同期相比下降17%。

（二）新房貸政策對(duì)房屋評(píng)估值的影響

新房貸政策在“國(guó)八條”中體現(xiàn)為：

1、二套房房貸首付比例提高至60%；

2、商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款。國(guó)務(wù)院在2011年4月17日發(fā)出的通知中再次指出,商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。對(duì)于二套房，不僅有房貸首付方面的要求，同時(shí)規(guī)定貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在不少以投資為目的的買房者，政策的調(diào)整，會(huì)給他們帶來(lái)不小的打擊。一些投資者為減輕貸款壓力，同時(shí)也擔(dān)心新政策出臺(tái)會(huì)導(dǎo)致樓市波動(dòng)，所以選擇了在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候出售房源。同時(shí)，政策的變動(dòng)也會(huì)改變購(gòu)買者對(duì)后市的預(yù)期，一些抱著“再等等” 心態(tài)的買房群體也會(huì)出現(xiàn)。另外，一部分人還會(huì)因?yàn)槭赘犊畈蛔愣七t購(gòu)房。

運(yùn)用市場(chǎng)法基本運(yùn)算公式P=P’·A·B·C進(jìn)行分析，房貸的提高主要對(duì)交易情況修正系數(shù)A和交易日期修正系數(shù)B存在影響。根據(jù)交易情況修正后的價(jià)格公式可知，由于二套房房貸水平提高，從而使交易實(shí)際情況指數(shù)高于正常情況指數(shù)，即交易情況修正系數(shù)A小于1。

由于房貸提高，很多消費(fèi)者延緩了購(gòu)房計(jì)劃。房貸新政實(shí)施后，高房?jī)r(jià)大體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)基本穩(wěn)定，在定性分析時(shí)，不妨假定房?jī)r(jià)是以一個(gè)固定指數(shù)a%下降，而延緩購(gòu)房的月份為n，則在n個(gè)月后，交易實(shí)例進(jìn)行交易日期基準(zhǔn)價(jià)格為：

P=P’×（1-a%）n

即評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)小于交易實(shí)例交易日的價(jià)格指數(shù)，從而使得交易日期修正系數(shù)B小于1。顯然這個(gè)價(jià)格小于交易實(shí)例價(jià)格。

根據(jù)在上海、北京、深圳、南京、重慶等房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市的調(diào)查顯示，房貸新政推出后，房市成交量明顯下降，投資性需求受到遏制。新房貸政策推出一個(gè)月內(nèi)，上海市商品房成交量與同期相比下降17%，而深圳日均成交量較之最高值下降八成。

隨著銀行開(kāi)始提高對(duì)第二套住房的房貸門檻，二手房市場(chǎng)近來(lái)已逐步呈現(xiàn)出供應(yīng)放量、需求趨緩的跡象，部分二手房中介處甚至還出現(xiàn)了房東降價(jià)銷售的新動(dòng)向。銀行房貸新政無(wú)疑已對(duì)部分房東產(chǎn)生了心理影響。在房東不再一味加價(jià)的同時(shí)，市場(chǎng)供求關(guān)系也在逐步發(fā)生變化，供給開(kāi)始放量，需求則趨緩。

（三）房產(chǎn)稅開(kāi)征對(duì)房?jī)r(jià)評(píng)估值的影響

國(guó)務(wù)院4月17日發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。

根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)算方法為：按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為（按年征稅）：

年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-30%)×1.2% 房產(chǎn)稅屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象為房屋。根據(jù)市場(chǎng)法評(píng)估計(jì)算原理，當(dāng)對(duì)房屋征收房產(chǎn)稅后，交易實(shí)例情況指數(shù)會(huì)高于正常情況指數(shù)。這時(shí)交易情況修正系數(shù)A小于1，交易情況修正后的正常價(jià)格會(huì)下降。

以美國(guó)為例，這是目前世界公認(rèn)的房?jī)r(jià)最為穩(wěn)定的國(guó)家之一。其房?jī)r(jià)穩(wěn)定的原因除了人均占有土地資源多，住房壓力小以外，還有一個(gè)重要原因，就是美國(guó)的高額房產(chǎn)稅。在美國(guó)，一套普通商品房每年要納稅幾萬(wàn)美元。房產(chǎn)稅發(fā)揮了稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，一方面抑制居民過(guò)高過(guò)快的消費(fèi)需求，另一方面，對(duì)于投資投機(jī)目的的購(gòu)房，因?yàn)槊磕暌U納高額房產(chǎn)稅，如果房子沒(méi)有及時(shí)轉(zhuǎn)手，那么房產(chǎn)稅就要由投機(jī)者承擔(dān)。這樣以來(lái)，投資投機(jī)者就必須為投機(jī)行為要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)做好準(zhǔn)備。

對(duì)第二套、第三套房屋限購(gòu)、采用新房貸政策、開(kāi)征房產(chǎn)稅，這些政策的目的都在于改變供求關(guān)系。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法的理論依據(jù)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品（資產(chǎn)）的

價(jià)格受供求規(guī)律的影響。當(dāng)市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)時(shí)，商品價(jià)格會(huì)上升；當(dāng)市場(chǎng)處于供過(guò)于求的買方市場(chǎng)時(shí)，商品價(jià)格會(huì)下降。限購(gòu)政策的實(shí)施，從表面上抑制消費(fèi)需求，采用行政手段臨時(shí)性凍結(jié)部分消費(fèi)需求，降低消費(fèi)熱度。進(jìn)而使供求關(guān)系進(jìn)一步趨于平衡。由于任何時(shí)點(diǎn)的商品（資產(chǎn)）的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的供求狀況，所以當(dāng)供求關(guān)系緩和時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)下降。這與我們運(yùn)用市場(chǎng)法和成本法分析得到的評(píng)估結(jié)果是一致的。

三、限購(gòu)政策下今后房?jī)r(jià)走勢(shì)

“國(guó)八條”出臺(tái)后，重點(diǎn)城市住宅量?jī)r(jià)發(fā)生變化。多數(shù)城市成交量受到影響，百城價(jià)格漲幅得到明顯遏制。

受限購(gòu)政策和傳統(tǒng)淡季春節(jié)的雙重影響，2月住宅成交量出現(xiàn)大幅下滑，第6周(1.31-2.6)達(dá)到最低點(diǎn)。①春節(jié)過(guò)后，與以往情況相同，成交量有明顯回升，但仍低于春節(jié)前水平。從環(huán)比來(lái)看，10個(gè)代表城市(北京、上海、廣州、南京、天津、杭州、青島、成都、寧波、東莞)中，只有天津和成都環(huán)比上升，漲幅分別為15.2%和2.7%，其他城市環(huán)比均有不同程度下降，其中青島下降幅度最大，降幅76.3%；但是從同比來(lái)看，僅北京、上海、青島同比下降，北京下降最大43.2%，青島最小6%，其他城市2月成交量仍高于去年同期。但從最近兩周(2.28-3.13)的數(shù)據(jù)來(lái)看，春節(jié)后成交量回升的態(tài)勢(shì)并未延續(xù)。

一線城市中只有上海小幅上升，其他城市均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)；二三線城市中僅大連保持較大的漲幅，其余大部分城市或開(kāi)始出現(xiàn)下降苗頭或已經(jīng)大幅下降，17個(gè)城市最近兩周的總成交量在100萬(wàn)-150萬(wàn)平方米之間，明顯低于新政出臺(tái)前的200萬(wàn)平米以上。

這些數(shù)據(jù)已經(jīng)表明：一系列限購(gòu)政策正在開(kāi)始逐步發(fā)揮效應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)成交量的抑制作用正在擴(kuò)散。

從價(jià)格來(lái)看，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年2月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8686元/平方米，較上月上漲0.48%，比上月縮小近一半，這表明1月出臺(tái)的新政已對(duì)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭產(chǎn)生顯著影響。其中80個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，2個(gè)城市與上月持平，18個(gè)城市環(huán)比下跌。

根據(jù)最新消息，社會(huì)科學(xué)院于2011年5月5日發(fā)布2011年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》，探討了我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展中的熱點(diǎn)問(wèn)題，展望了“十二五”房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，根據(jù)藍(lán)皮書(shū)的預(yù)計(jì)，我國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)出現(xiàn)分化格局，低檔商品房?jī)r(jià)格將走低，平均房?jī)r(jià)水平將下降。

藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政，保障性住房建設(shè)嚴(yán)重滯后、監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果沒(méi)有完全表現(xiàn)出來(lái)，房地產(chǎn)稅費(fèi)制度不合理等問(wèn)題。

藍(lán)皮書(shū)預(yù)計(jì)，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境仍會(huì)非常嚴(yán)厲，關(guān)于今年房地產(chǎn)政策走向，藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)認(rèn)為，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策可能將在今年被迫陸續(xù)出臺(tái)。面對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲，我國(guó)政府不斷加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，但房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)投機(jī)性需求仍未被有效抑 ①中國(guó)指數(shù)研究院：《國(guó)八條背景下2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判》，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)報(bào)告》，2011年04月06日

制。而且，由于政策工具往往只針對(duì)新增市場(chǎng)，較少觸及既得利益，進(jìn)一步嚴(yán)厲的調(diào)控政策可能向存量市場(chǎng)延伸，住房持有環(huán)節(jié)可能成為未來(lái)政策調(diào)控的重點(diǎn)。

關(guān)于具體的房?jī)r(jià)走勢(shì)，藍(lán)皮書(shū)預(yù)計(jì)，商品住房市場(chǎng)中高檔房?jī)r(jià)將走高，低檔房?jī)r(jià)將走低，兩者形成相持的格局。而納入銷售市場(chǎng)的低檔保障性住房統(tǒng)計(jì)范圍的平均房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)。

藍(lán)皮書(shū)的分析肯定了新國(guó)八條及各地出臺(tái)的限購(gòu)政策起到的積極作用，并且明確肯定房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)將持續(xù)下降。

2011年房地產(chǎn)新政，無(wú)論是政策嚴(yán)厲程度還是出臺(tái)頻率，均超過(guò)2010年。近期兩會(huì)在京召開(kāi)，溫總理政府工作報(bào)告、住建部等相關(guān)部委記者會(huì)均有許多有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)容，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持強(qiáng)有力的調(diào)控力度。①溫家寶總理在兩會(huì)閉幕的記者會(huì)上提出“控制貨幣流動(dòng)性”是調(diào)房?jī)r(jià)的手段之一，并同時(shí)反復(fù)強(qiáng)調(diào)保障性住房的建設(shè)。預(yù)計(jì)在2011年乃至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，收緊貨幣將是調(diào)控房?jī)r(jià)的重要手段，差別化信貸政策將得到嚴(yán)厲執(zhí)行，而伴隨著資金、土地等相關(guān)政策的落實(shí)，保障性住房建設(shè)將逐步得到落實(shí)。

首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)在“控制目標(biāo)”和限購(gòu)令雙重限制下，更將出現(xiàn)價(jià)格和銷售面積雙下降的局面。

一方面，“國(guó)八條”明確提出“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，住房?jī)r(jià)格快速上漲的勢(shì)頭將被遏制；另一方面，在供給持續(xù)增加的前提下，需求又受到限購(gòu)、限貸等政策的明顯遏制，供需關(guān)系將發(fā)生轉(zhuǎn)變。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型預(yù)測(cè)，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)價(jià)格和銷售面積雙下降的局面，商品房銷售價(jià)格微幅下跌1.5%-4.3%，商品房銷售面積下降2.8%-7.8%。明確列入限購(gòu)范圍的35個(gè)大中城市(包括直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市)的需求降幅將更加明顯(2010年此類城市商品房銷售面積下降3%，而全國(guó)為增長(zhǎng)10%)，這也是全國(guó)商品房銷售均價(jià)下降的主要原因(各城市價(jià)格總體基本平穩(wěn))。

具體來(lái)看，在此輪調(diào)控中，一線城市作為調(diào)控的重點(diǎn)，投資性外來(lái)購(gòu)房比重大，但市場(chǎng)供應(yīng)有限需求總量較大，總體量跌價(jià)穩(wěn)；二線城市為本次調(diào)控?cái)U(kuò)大區(qū)域，但地方細(xì)則相對(duì)溫和、剛需比重較大，受沖擊力度小于一線城市，需求降幅較??；而三四線城市房?jī)r(jià)相對(duì)較低、發(fā)展?jié)摿Υ?、受政策調(diào)控影響小，市場(chǎng)總體量?jī)r(jià)可能上升。

其次，土地市場(chǎng)的供應(yīng)力度繼續(xù)加大，房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)。

2009-2010年，土地平均供應(yīng)面積約10億公頃，其中商品住宅用地約8億公頃，明顯高于2005-2008年的5億-6億公頃。根據(jù)“國(guó)八條”，2011年商品住宅用地供應(yīng)不低于過(guò)去兩年平均水平。此外，政府繼續(xù)加大保障房建設(shè)力度，計(jì)劃2011年建設(shè)保障性住房1000萬(wàn)套，比2010年計(jì)劃增加420萬(wàn)套。因此，房屋新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率、施工面積增長(zhǎng)率仍將在高位運(yùn)行，但各項(xiàng)指標(biāo)增幅將明顯低于2010年。隨著監(jiān)管層嚴(yán)格控制房企開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸融資難度將會(huì)不斷加大，銷售不暢的中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)在2011年將面臨更大的資金壓力。

① The People’s Bank of China.China's Real Estate Finance and Policy Implications.綜上可知，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體都已受到限購(gòu)政策的影響。國(guó)八條等限購(gòu)政策調(diào)控效果顯現(xiàn)，已有成效。各地房?jī)r(jià)都已出現(xiàn)下滑，幅度因各地情況而異，但是房?jī)r(jià)曲線所呈現(xiàn)的下降勢(shì)頭是明顯的，預(yù)計(jì)這個(gè)勢(shì)頭今后仍將保持。實(shí)際情況和運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法原理得到的結(jié)論——限購(gòu)政策使房?jī)r(jià)評(píng)估值下降相符合。運(yùn)用供求關(guān)系原理分析，也可得到相同結(jié)論。

論文完成時(shí)間：2011年5月14日

參考文獻(xiàn)：

1．楊紅旭：《限購(gòu)何時(shí)退出取決于房?jī)r(jià)變化》，《中華工商時(shí)報(bào)》，2011年02月28日。2．李稻葵：《限購(gòu)就像一劑退燒針》，《東方早報(bào)》2011年02月23日。3．盧映川：《車房限購(gòu)執(zhí)行期視調(diào)控效果而定》，新華網(wǎng)，2011年03月22日。4．謝逸楓：《限購(gòu)政策目的只為暫時(shí)抑制需求》，搜房網(wǎng)，2011年02月14日。5．Mattkhourie：《世邦魏理仕：限購(gòu)令難減中產(chǎn)階層購(gòu)房需求》，財(cái)新網(wǎng)，2011年03月10日。

6．中國(guó)指數(shù)研究院：《國(guó)八條背景下2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判》，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)報(bào)告》，2011年04月06日。

7．中國(guó)社會(huì)科學(xué)院：《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》，2011年5月5日。

8．新華社：《我國(guó)平均房?jī)r(jià)水平將下降》，《天下財(cái)經(jīng)》，2011年5月6日。

9．王逸紅：《投資性需求受遏制》，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》，2010年02月26日。

10．The People’s Bank of China,14.May.2011.China's Real Estate Finance and Policy Implications.致

謝

本論文是在導(dǎo)師吳尚宗教授的悉心指導(dǎo)下完成的。吳教授淵博的專業(yè)知識(shí)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，精益求精的工作作風(fēng)，誨人不倦的高尚師德，嚴(yán)以律己、寬以待人的崇高風(fēng)范，樸實(shí)無(wú)華、平易近人的人格魅力對(duì)我影響深遠(yuǎn)。雖然這是第二學(xué)位的論文，但是導(dǎo)師仍然嚴(yán)格要求，他認(rèn)真的態(tài)度使我深受鼓舞，也使我通過(guò)這次論文的寫作收獲到了意想不到的知識(shí)，不僅使我樹(shù)立了遠(yuǎn)大的學(xué)術(shù)目標(biāo)、掌握了基本的研究方法，還使我明白了許多待人接物與為人處世的道理。本論文從選題到完成，每一步都是在導(dǎo)師的指導(dǎo)下完成的，傾注了導(dǎo)師大量的心血。在此，謹(jǐn)向?qū)煴硎境绺叩木匆夂椭孕牡母兄x！

本論文的順利完成，離不開(kāi)各位老師、同學(xué)和朋友的關(guān)心和幫助。在此感謝我的同學(xué)們四年來(lái)對(duì)我學(xué)習(xí)、生活的關(guān)心和幫助。

劉鋆

2011年5月14日

第四篇：2010年樓市調(diào)控政策一覽及影響

調(diào)控政策及影響

近期：

1、存款準(zhǔn)備金率

11月16日起，央行第4次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，0.5個(gè)百分點(diǎn)。達(dá)18%的歷史最高點(diǎn)。其實(shí)質(zhì)影響與其說(shuō)是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈的調(diào)控，不如說(shuō)是對(duì)“市場(chǎng)心理 ”的調(diào)控，中央的持續(xù)動(dòng)作，對(duì)買賣雙方形成持續(xù)的心理加壓。

2、停止對(duì)發(fā)展商貸款

中、農(nóng)、工、建四大國(guó)有商業(yè)銀行10月底已停止新增開(kāi)發(fā)貸款審批。嚴(yán)控后市監(jiān)管下，2011信貸環(huán)境極可能延續(xù)2010的信貸空窗，預(yù)計(jì)地產(chǎn)信貸供應(yīng)減少兩成。3、700億再融資泡湯

2010年共32家房地產(chǎn)企業(yè)公布了定向增發(fā)預(yù)案，預(yù)計(jì)增發(fā)數(shù)量達(dá)82億股，募集資金達(dá)731.74億元。

然而，除部分企業(yè)內(nèi)部放棄融資，其余27家均在等待證監(jiān)會(huì)的核準(zhǔn)。預(yù)計(jì)2011年，這些融資計(jì)劃都無(wú)法實(shí)施。

4、國(guó)土部限期開(kāi)發(fā)

國(guó)土資源部：2010年起，國(guó)土資源部將每季度向社會(huì)公布未按出讓合同和劃撥決定書(shū)約定時(shí)間開(kāi)、竣工的宗地信息，對(duì)信息上線和實(shí)地核查不落實(shí)的，將通報(bào)掛牌，督促整改查處。

5、物價(jià)局限制房?jī)r(jià)

11月9日《證券時(shí)報(bào)》報(bào)道，有關(guān)部委正著手制定相關(guān)管理辦法，核心內(nèi)容包括：當(dāng)商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)較大幅度上漲時(shí)，經(jīng)省級(jí)人民政府同意，省級(jí)物價(jià)部門有權(quán)直接出手限制商品房銷售價(jià)格，如直接限制利潤(rùn)水平、直接限定銷售價(jià)格等。

6、限外

11月12日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國(guó)家外匯管理局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的通知》：境外個(gè)人只能在境內(nèi)購(gòu)買一套用于自住的住房，而境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。

7、全國(guó)16限購(gòu)令

“ 7漲2平5跌 ”

截止11月中旬，16個(gè)城市實(shí)行限購(gòu)令：北京、天津、大連、上海、杭州、南京、溫州、寧波、蘇州、廣州、深圳、廈門、三亞、?？?、福州、蘭州。10月實(shí)行限購(gòu)令15個(gè)城市中，限購(gòu)已見(jiàn)成效：7城市微漲、2城市持平、5城市已經(jīng)下跌。

8、再調(diào)存款準(zhǔn)備金率

自12月26日起，央行決定，再次上調(diào)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。住建部也將個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)。三個(gè)月內(nèi)兩次加息，對(duì)于始終處于風(fēng)口浪尖的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，意味著無(wú)論對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者或房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)資金投入成本加大是顯而易見(jiàn)的。

9、表態(tài)——強(qiáng)化調(diào)控

住建部部長(zhǎng)姜偉新12月29日：明年將繼續(xù)堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，強(qiáng)化措施執(zhí)行。適時(shí)會(huì)同監(jiān)察部對(duì)省、市人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作進(jìn)行考核，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，進(jìn)行約談直至追究責(zé)任。

2010全國(guó)保障性住房建設(shè)規(guī)模為歷年之最，開(kāi)工590萬(wàn)套，基本建成370萬(wàn)套。2011計(jì)劃建設(shè)保障性住房幅度遠(yuǎn)超今年。

【部分城市“限購(gòu)令”將延續(xù)】此前明確限購(gòu)“有效期”至2010年12月31日的城市中，廈門、溫州兩地政府部門已表態(tài)，限購(gòu)令明年將繼續(xù)執(zhí)行。

較早時(shí)間：以下稍微有點(diǎn)復(fù)雜：

新華網(wǎng)北京11月10日電（記者 馬述昆）中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10日發(fā)布報(bào)告說(shuō)，今年10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)8．6％，房?jī)r(jià)同比增幅已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月放緩，回調(diào)至本最低漲幅。

今年1月至10月，房?jī)r(jià)同比漲幅分別為9．5％、10．7％、11．7％、12．8％、12．4％、11．4％、10．3％、9．3％、9．1％、8．6％。

根據(jù)報(bào)告，10月房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0．2％。這是9月份以來(lái)房?jī)r(jià)連續(xù)第二個(gè)月環(huán)比上漲，但漲幅比上月回落0．3個(gè)百分點(diǎn)。

2010年，中國(guó)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，將政策由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。

以下為今年主要調(diào)控政策：

11月3日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》。公積金新政強(qiáng)調(diào)，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1．1倍，首付款比例不得低于50％，嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房，并停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。

10月19日：中國(guó)人民銀行宣布，自20日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0．25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2．25％提高到2．50％；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0．25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5．31％提高到5．56％；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。

9月29日：國(guó)家有關(guān)部委要求在房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)．完善差別化的住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30％及以上；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款，要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房；切實(shí)增加住房有效供給。

9月27日：中國(guó)國(guó)土資源部稱，將嚴(yán)格土地競(jìng)買人資格審查，土地閑置一年以上競(jìng)買人及其控股股東將被禁止拿地。

6月4日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委通知稱，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)以擬購(gòu)房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。

4月18日：國(guó)務(wù)院發(fā)布通知指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。

4月15日：國(guó)土資源部公布2010年住房供地計(jì)劃，今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾130％，其中中小套型商品房將占四成多，超過(guò)去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量。

4月15日：國(guó)務(wù)院要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍．對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。

4月2日：財(cái)政部下發(fā)通知稱，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

3月22日：國(guó)土資源部會(huì)議提出，在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市開(kāi)展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)；各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量；房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、過(guò)高的城市，要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地。

3月18日：國(guó)資委要求，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)加快調(diào)整重組，在完成自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。

3月12日：國(guó)土資源部稱，將于今年3月至7月在全國(guó)開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題的專項(xiàng)檢查，本次調(diào)查重點(diǎn)針對(duì)擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問(wèn)題。

3月10日：國(guó)土資源部出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，內(nèi)容包括了“開(kāi)發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成”、“1月內(nèi)付清地價(jià)50％”等19條土地調(diào)控政策。

1月21日：國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》提出，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70％。

1月10日：國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40％，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)．對(duì)二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行40％首付；明確要求央行及銀監(jiān)會(huì)要加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)；加強(qiáng)監(jiān)控跨境投融資活動(dòng)，防境外“熱錢”沖擊中國(guó)市場(chǎng)。

第五篇：樓市調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響情況調(diào)查問(wèn)卷 企業(yè)

樓市調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響情況調(diào)查問(wèn)卷

1.你認(rèn)為本輪調(diào)控政策的效果會(huì)在什么時(shí)間完全顯現(xiàn)出來(lái)？

√ ①上半年 □ ②三季度 □ ③一年甚至更長(zhǎng) □ ④說(shuō)不好

2.對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控力度的看法：

√ ①政策很到位 □ ②政策不是很到位 □ ③政策根本不到位 □ ④說(shuō)不好

3.本輪調(diào)控中，影響最大的政策及措施是（請(qǐng)按照重要程度排序）②⑤④①③

① 金融信貸政策 ② 土地政策 ③ 財(cái)政稅收政策 ④ 市場(chǎng)監(jiān)管措施 ⑤ 其他政策

4.當(dāng)前調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期影響將會(huì)表現(xiàn)在哪些方面？（可多選）

□ ① 對(duì)房?jī)r(jià)影響較大 □ ② 對(duì)商品房有效供給影響較大 □ ③ 對(duì)企業(yè)資金影響較大

√④ 對(duì)企業(yè)未來(lái)投資計(jì)劃影響較大 √⑤ 對(duì)企業(yè)土地購(gòu)置意愿影響較大□ ⑥ 作用不大 □ ⑦ 其他

5.當(dāng)前調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期影響將會(huì)表現(xiàn)在√ ① 有效遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，使房?jī)r(jià)維持現(xiàn)狀 □ ② 房?jī)r(jià)會(huì)回落 □ ③ 作用不大 □

④ 房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲 □ ⑤ 其他

6.（5 題選②則回答此題，其他選擇不必回答）對(duì)房?jī)r(jià)回落程度的看法：

□ ① 回落幅度較?。ㄔ?10%以下）□ ③ 回落幅度較大（20%-30%）□ ② 回落幅

度明顯（10%-20%）□ ④回落幅度很大（在 30%以上）

7.開(kāi)發(fā)投資比政策出臺(tái)之前 □ ① 增加 □ ② 持平√ ③ 減少

8.（7 題選③則回答此題，其他選擇不必回答）商品房開(kāi)發(fā)投資減少的主要原因是什么？

（可多 選，如選⑤ 其他原因請(qǐng)注明是什么原因）

□ ① 銷售下降，開(kāi)發(fā)意愿下降 √ ④ 市場(chǎng)前景不明，觀望

9.商品房銷售面積比政策出臺(tái)之前 □ ① 增加 √ ② 持平□ ③ 減少 □ ② 資金緊張

□ ⑤ 其他原因 □ ③ 土地緊張

10.（9 題選③則回答此題，其他選擇不必回答）商品房銷售面積減少的主要原因是什么？

（可多 選，如選⑥其他原因請(qǐng)注明是什么原因）

□ ① 供過(guò)于求，供需矛盾造成 □ ③ 房?jī)r(jià)太高 □ ⑤ 政策不明朗，購(gòu)房者處于觀望

11.商品房銷售價(jià)格比政策出臺(tái)之前 □ ①上漲 √② 持平□ ③ 下降 □ ② 可供銷售面

積減少，銷售下降 □ ④ 市場(chǎng)期待房?jī)r(jià)下降，購(gòu)房者等待 □ ⑥ 其他原因

12.企業(yè)資金來(lái)源比政策出臺(tái)之前 □ ①增加 □ ② 持平√③ 減少

13.（12 題選③則回答此題，其他選擇不必回答）企業(yè)資金來(lái)源減少的原因是（可

多選，如選④其他原因 請(qǐng)注明是什么原因）： √① 銷售下降，資金回籠慢 □ ③ 企

業(yè)自有資金較少 √ ② 銀行開(kāi)發(fā)貸款困難 □ ④ 其他原因

14.企業(yè)目前資金能夠維持開(kāi)發(fā)的時(shí)間大概是： □ ① 半年以內(nèi) □ ③ 一年到一年半 □

⑤ 兩年以上

15.面對(duì)各項(xiàng)調(diào)控政策，企業(yè)是否準(zhǔn)備或已經(jīng)采取相應(yīng)措施?

□ ①有 √ ② 沒(méi)有 √ ② 半年到一年 □ ④ 一年半到兩年（如回答有，請(qǐng)繼續(xù)回

答，如回答沒(méi)有，請(qǐng)?zhí)^(guò)）企業(yè)準(zhǔn)備或已經(jīng)采取的相應(yīng)措施主要是：

16.預(yù)計(jì)上半年企業(yè)投資與去年同期相比 □① 增長(zhǎng) □② 持平√③ 下降

17.預(yù)計(jì)上半年商品房銷售面積與去年同期相比 □① 增長(zhǎng) √② 持平□③ 下降

18.預(yù)計(jì)上半年商品房銷售價(jià)格與去年同期相比 □① 增長(zhǎng) √② 持平□③ 下降

19.預(yù)計(jì)上半年商品房新開(kāi)工面積與去年同期相比 □① 增長(zhǎng) √② 持平□③ 下降