第一篇：淺析“限購令”對房地產市場的影響分析

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淺析“限購令”對房地產市場的影響分析

淺析“限購令”對房地產市場的影響分析

摘要：目前，限購令與房地產市場波動引起了人們的廣泛關注。本文以西安市為例，在解讀限購政策的基礎上,擬對限購令對房地產市場的影響進行探討, 采用問卷調查法（對1000名西安市民施測）與西安房地產信息網數據,研究限購令對西安房地產市場的影響。

關鍵詞：限購令；房地產市場；西安市；影響

中圖分類號：F293.35文獻標識碼： A 文章編號：

1引 言

近年來，我國城市房價呈快速不斷上漲的趨勢，針對房價過高、上漲過快的城市，國務院常務會議提出實行樓市“限購令”。全國共有46個城市出臺以“限購”為核心的樓市調控政策。“限購令”給不同城市居民和樓市造成了不一樣的影響，這引起了我們深深的思索。

2限購令解讀

2．1限購令的具體內容

本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭），限購兩套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或 社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在本市擁有2套以上（含2套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上（含1套）住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房 [1]。

2．2限購令的目的

從限購令的內容來看, 其目的是通過抑制需求, 遏制投機和過度投資, 減少商品住宅成交數量, 從而通過供大于求的基本經濟法則降低房價, 保證房地產市場的良性健康發展[2]。

3限購令市場反應

限購令實施之初，房地產價格沒有大幅度下跌，但在一些市中心黃金地段或各方面條件優越的大樓盤房價還小幅上升了，但是隨著時

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間推移，最近房價卻出現了大幅下跌。自限購令實施發展至今，成交量突然大跌，其原因主要在于政策的限制。至于另外一個原因，限購令的出臺讓已經持有房產的人考慮到把手上的房子出手后他沒法再買進，就降低甚至打消了他出售房子的意愿，轉為提供到租賃市場上去。因此限購令一出臺，房地產市場上的供應是下降的。

限購令對西安房地產市場帶來的影響

近年來，我國商品房住宅價格普遍上漲較快，尤其是廣州、北京、上海等大城市。西安的房價上漲速度也是直線飆升，而其上漲速度遠遠超過了其收入的上漲速度，直接影響到了居民的幸福指數與生活水平。2011年2月25日，備受西安購房者關注的西安樓市限購令出臺。無疑西安“限購令”的出臺將對西安房地產市場產生了重要的影響。

4．1 “限購令”對商品住宅成交面積的影響

選取2010年后三季度、2011年和2012年前兩季度西安市商品住宅成交面積為指標, 對比實施限購前后西安市商品住宅成交面積的變化,如表1所示, 2010年西安市月銷售房屋成交面積量持續增長, 由于2011年限購令及西安市有關調控政策的影響, 2011年、2012年成交面積增長率均有所下降。

4.2“限購令”對樓市價格的影響

選取2011年和2012年前兩季度西安市樓市價格指數為指標, 對比實施限購后西安市樓市價格指數的變化,如表1所示：2011年3月起起，西安限購令正式執行，購房者持幣觀望，等待房企降價，但可以看出，最初西安房價似乎并未出現下跌的跡象。接下來三個月通過打折促銷等變相降價的手段使成交量與之前相比呈現明顯上漲的態勢。數據顯示，從2011年十一月份在大盤項目降價的引領下，西安樓市均價下行趨勢在逐漸增強。2012年前兩季度，西安住宅均價總體呈平穩走勢。

注：數據來源于西安房地產信息網數據研究中心

4.3購房者的購房指數

選取2011年和2012年前兩季度西安市西安居民購房指數為指標, 對比實施限購后西安市居民購房指數的變化,第二月限購令頒布以后

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西安居民購房指數呈現出明顯的下滑走勢。受到今年預期有可能出臺更加嚴厲的調控政策的影響，人們的購房行動變得遲疑，大部分人群都在靜觀樓市變化，導致西安居民購房指數大幅下降。其中由于開發商大打優惠牌，這在一定程度上刺激了部分前期一直做觀望的剛需置業者以及改善性人群需求出現了集中釋放，于是這些置業者便放棄觀望選擇出手，樓市有一定回暖，銷售勢頭表現強勁。其間雖然有所回升，但整體是呈下降趨勢。

注：數據來源于西安房地產信息網數據研究中心

4．4 “限購令”對購房者購房心態的影響

西安市1000名市民參與了調查，從本次問卷調查結果的統計分析可以總結得出: 首先，71.3%的人支持限購政策，53.4%的人認為應該加強對限購令的執行力度（其中大部分是只有一套或者沒有住房的市民）。其次，76.7%的人認為房價高，不能接受，51.4%的人認為房價不會下降，其中31.4%的購房者則認為西安整體的發展在提速，國際化大都市建設、地鐵開通、城市改造等眾多利好，西安的發展將更好，而房價也勢必隨之而提升。另外，11.9%的居民購房是剛性需求，不管政策如何，都需要購房解決住房問題；絕多數的居民受各種經濟、政策條件的影響，持觀望的心理。

結論

5．1對抑制投資投機性購房行為起到了一定的作用但執行力度不夠

房價虛高已成為目前人們關注的最大問題，而限購對房地產市場產生了實質性影響，限購令頒布之后，商品房成交面積急劇下降，一批投資投機性購房需求被迫離開，以自主或者改善型需求為主的剛性需求主導著當下的市場。所以限購的出臺也是受到廣泛支持，但多數人認為房價不會下降,且認為限購令不夠到位，應加強執行力度。

5．2房地產成交量未來走勢不明

在2011年限購影響下，擁有2-3套的購房者比例較小，投資者逐步退市，而剛需觀望氛圍濃郁，但受樓市調控政策影響，較多的購房者依然選擇了暫時持幣觀望態度，另外，隨著我國收入水平持續增

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長，一套住房者也可能成為新的購房對象，可以看出西安樓市住房需求較大，潛在購買力較為旺盛。

5．3抑制需求為后市反彈埋下伏筆

“限購令”只是一時性的抑制了房地產投機，而不是打擊了投機。日后該政策一旦放開，將導致樓市報復性反彈，市場將重現搶購“現象”,為釀造下一輪房價暴漲埋下禍害。

5．4 “限購令”限制多久

“限購令”的實施在短時間內效果明顯，這僅僅是臨時性的措施，并非長久之計，如果長期實行，定會扭曲市場關系。稍加注意我們就能發現，“新國八條”在限購政策上預留了極大的時間操作空間，即“在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施”。這個“一定時期”較為模糊，留下了彈性運作的空間，不確定成為一致選擇，這種空間是一個供各種力量相互博弈的舞臺。

參考文獻：

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第二篇：淺議“限購令”對房地產市場的影響

淺議“限購令”對房地產市場的影響

摘要：進入21世紀，中國房地產市場開始迅猛發展，成為人們廣泛關注的焦點。2010年的房地產業政策出現了由“寬松”轉為“調控”的新階段，在一系列房地產新政出臺的背景下，房地產市場出現了天價房而大多數老百姓買不起房的局面，本文從政策分析角度分析限購令，首先通過分析我國房地產的現狀，地方政府紛紛推出“限購令”，旨在抑制投機。本文簡單陳述房地產的發展，從國家宏觀調控的政策和目標出發，分析 “限購令”是否達到預期的效果，并對房地產政策提出相關建議。本文采用文獻資料法，分析我國房地產行業的狀況、對“限購令”政策進行解讀。

關鍵詞：限購令 房地產 宏觀調控 利弊分析

中圖分類號：F299 文獻標識碼：A

1999年至2003年為中國房地產業高速增長期，2003年到達高峰，暴露出房價過高、結構不合理的問題，導致嚴重的社會矛盾，房地產業成為社會關注的焦點。2004年開始實施宏觀調控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。2009年以來，房地產市場持續“高燒”，瘋狂的房價成為社會持續關注的焦點。部分城市房價上漲過快，房價增速遠超居民人均可支配收入，一般居民越來越難以承受，房地產市場秩序仍較混亂，亟待整治。2010年以來，全國各地一、二線城市有計劃有步驟地集中出臺住房限購細則，落實中央關于房價調控的政策意圖。

一、限購令出臺的必要性

（一）房價上漲過快

上海作為中國的一線城市，其房價對全國的房價有著的風向標的作用。在十年內，房價翻了幾番。1999年上海房價為3176元，到2004年已經上升為6385元，之后一路攀升，2009【14】年已經達到15800元。而自2002年以來全國各城市房價不斷攀升, 城市雙富(負)現象嚴重，即所謂的一些投機者不斷從房地產獲取高額利潤,富者更富。然而一些城市居民為買被炒作起來的高價住房而背負更多貸款, 即所謂負者更負。在國際上, 房價收入比是觀察樓市是否健康的重要指標, 一般認為房價收入比在3-6 倍之間比較科學。據調查, 2005 年 2月, 我國最具有影響力的 25 座大中城市市區每平方米商品房平均房價為 4523.12 元、人均可支配收入為 12575.44 元。以三口之家購買建筑面積為 80平方米的商品房為例,計算出相

【13】應房價收入比的平均值為 9.55, 遠遠高出國際比值。

（二）房產過度投資、投機導致泡沫經濟

經濟泡沫指的是在經濟發展過程過程中經常出現的不均衡現象，具體表征就是上下起伏的經濟周期。泡沫經濟則專指那些由于經濟投機活動而導致市場價格大起大落的現象。諾貝爾經濟學獎得主斯蒂格茲教授給泡沫經濟下的定義更為簡潔：“如果今天價格上漲的原因是由于投資者相信明天他們會以更高的價格賣出去，而基本要素又不能調整價格，那么就存在著【12】泡沫。”

2008年世界金融危機爆發之后，中國沿海的出口制造業受到重創，加上人民幣升值等因素，國內的大量閑置資本也選擇進入股市和房市。國家計委經濟研究所2003年發布了“中國行業景氣分析報告”,認為目前中國房地產的確存在區域性泡沫現象,并給出了判斷房地產泡沫的“五高”標準,即投資的持續超高增長、消費的持續超高增長、房價持續大幅攀高或持續居高不下、房地產投資所占比重高及房價收入比明顯偏高。中國人民銀行之后也出臺政策,對房地產貸款的違規情況進行清查,防范房地產可能出現的泡沫對金融機構的潛在風險。一方面,房地產是企業和個人的一種投資方式,另一方面,投資房地產又離不開融資,這中間就涉及金融機構和融資環境的問題,是資本運作的重要方面,也是廣大企業十分關心的一個問題。

綜上所述，2001年以來,中國房地產市場一直存在泡沫,從2004年開始,房地產市場的泡沫度急劇增加;2009、2010和2011年房地產市場泡沫度將分別為21.6%、23.2%和18.3%,房地

【6】產市場的高泡沫狀況難以出現根本性轉變。

二、限購令出臺執行后后，房地產市場狀況以及利弊分析 《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號，以下簡稱國發10號文件），其主要內容如下：

進一步落實地方政府責任，地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任，嚴格執行國發10號文件及其相關配套政策，切實將房價控制在合理水平；加大保障性安居工程建設力度；調整完善相關稅收政策，加強稅收征管；調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額征稅。稅務部門要進一步采取措施，確保政策執行到位。加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞“陰陽合同”產生的稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策；強化差別化住房信貸政策；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為要嚴肅處理；嚴格住房用地供應管理；合理引導住房需求 各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。已采取住房限購措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調整完善相關實施細則，并加強對購房人資格的審核工作，確保政策落實到位。尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細則。其他城市也要根據本地房地產市場出現的新情況，適時出臺住房限購措施；落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制；堅持和強化輿論引導，新聞媒體要對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導居民從國情出發理性消費，為促進房地產市場平穩健康發展和加快推進住房保障體系建設提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導消費預期。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。國務院辦公廳

此次宏觀調控的政策的出臺，拉開了被稱為史上最嚴厲的宏觀調控政策“限購令”執行的序幕。全國各地具體執行落實的措施在某些方面有些許差異，但大體上都是落實了中央的文件精神。至2012年，限購令依然在執行之中，盡管關于限購令及其作用，無論是產業界還是學術界都沒有一致的看法與結論，但是經過分析，限購令還是對房地產的市場起到了調節作用。

(一)我國房地產市場至今仍未完全成熟與完善，但可以從以下方面看看房地產市場的現狀：

1.房價上漲的速度得到遏制。據最新數據顯示：2012年第一季度，國內各大中小城市房屋成交價情況：整體成交均價環比下降3%，其中一線城市下降4%，二線城市下降6%，三線城市上升1%；整體成交均價同比上升2%，其中一線城市下降11%，二線城市上升6%，三線城【13】市上升35%。從一線城市的一手房的成交價格波動情況看，房價上漲過快得到一定程度的遏制。

2.房地產過熱現象得到一定程度的遏制。211年5月5日,由中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社聯合發布了2011年房地產藍皮書《中國房地產發展報告No.8》。房地產投資增長,但增速放緩《藍皮書》指出,“十一五”時期我國房地產市場總體發展向好,投資增長較快、增速回落,住宅投資占房地產投資比重上升。“十一五”期間,我國房地產投資累計達16.0萬億元,比“十五”增長10.7萬億元。年投資額由2006年的19423億元上升到2010年的48267億元。但是,增速有所回落。“十一五”、“十五”、“九五”后三年房地產投

【6】資年均增速分別為24.9%、26.1%和16.2%。由于房企層次不齊，情況各有不同。根據新浪財經網披露的最新數據顯示，2012第一季度與2011年第一季度相比，大體上看，在一系列的嚴厲的宏觀調控政策影響下，房地產過熱現象得到一定程度的遏制。

(二)限購令的利弊分析

1、利

（1）一定程度上遏制了房價上漲過快。全國范圍的房價上漲過快得到一定的遏制。如上文所示。

（2）投資、投機在一定程度上得到控制，房地產的過熱、泡沫也得到一定程度的遏制。如上所示，從國內房企的銷售數量以及銷售額來看，房企并沒有繼續擴大規模的趨勢，在獲利和融資方面保持原有水平。

（3）整頓房地產市場，給房地產降溫的同時，促使房企內部整合。根據《財經》雜志2005年的調查，在上海房地產企業50強中，有超過一半是隸屬于市、區兩級政府的政府企業。這些房地產公司在囤積土地、房地產開發中所獲得的暴利也可以被計算為地方政府的隱性財政收入。而其他民營企業不管是否具有海外背景，也與官場有千絲萬縷的聯系。“限購令”使得一些中小房產商資金斷裂而跑路，從而掀開房地產市場的黑幕的一角。房地產市場因此能到一定程度的整頓，涉及到政府官員腐敗的能得到查處。而房企內部也出現整合，淘汰競爭力

[12]差、信譽不良、出于投機動機的房企，讓房地產市場有序、健康的發展。

2弊

(1)有悖市場經濟運行的公平競爭原則，加劇不公正，有違法制。限購令的表面政策目標是限制房價，但其涉嫌歧視危及了相關政策工具的合法性，鞏固并強化了特權城市和城市特權，在傳統的城鄉二元隔離之外增加了地區間隔離，不利于市場自由的擴展和公民認同的增進。所謂特權城市，指的是北京、上海、廣州之類的一線城市，它們通過歷史積淀和體制安排的方式獲取了遠遠高于全國平均水平的資源與成就，且通過戶籍福利的方式保持城市戶籍人口對發展成果的獨占。在毛主席時代，為維護林毅夫所謂的“重工業優先發展”的經濟戰略，城鄉二元結構獲得了體制化，“城市戶口’’意味著充分的就業機會和福利保障，而“農村戶口”則意味著“禁錮”。毛主席時代的財富積累模式是一種非常特殊的計劃體制，“戶籍”的意義早已超過了簡單的人口管理，而成為盛裝“特權”的巨大容器。“戶籍”再次成為殺手锏，在“限內”與“限外”之間刻畫出明顯的身份等級，刺激著人們對特權的聯想和對平等的期許。戶籍歧視不僅針對農村和農民，還在城市之間構筑起了新的樊籬。限購令的有效規制對象并非那些在城市沒有購房預期的農民工，而是相對于一線城市的那些二、三線城市的中產階層。以往的“購房入戶”畢竟還確定了一種相對明確的戶籍獲取條件，現在的限購令則從戶籍現狀出發限制購房。該項限購措施貌似“猛藥”，但卻并未擊中房價調控(尤其是一線特權城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治認同上業已取得的初步改革成果。該政策的合法性與合理性值得商榷。

從公平性上講，“購房入戶”畢競有明確的市場標準，其政策正當性要超過目前的限購令。特權城市的“超額福利”是高房價的真實因素，因此調控的方向就不是撕開法律平等的薄紗而重祭“戶籍”利器，而是反思這種“超額福利”的正當性與合理性。限購令重新充實了“戶籍”的特權與福利內涵，與改革的分享邏輯之間存在緊張。可以預料，這種“毒性” 3

極大的嚴厲調控不僅效果難以持久(因為這是治標不治本，最終還是要回到常態化的市場機制之中)，而且會產生極大的副作用，比如再次動搖人們對市場自由、社會平等和政治認同的信【14】心。

(2)實體經濟遭到打擊。房產本質上算是實體經濟的范疇，但是由于房地產市場的特殊性，大量的融資形成房市以及和金融千絲萬縷的聯系使得房地產市場具有某些虛擬經濟的特點。且中國政府從2003年由于“非典”給經濟帶來負面影響就有意扶植房地產開發以帶動經濟發展消除“非典”的負面影響，近幾年，在地方，房地產無疑成為支柱產業。2010年以來，以“限購令”為代表的宏觀調控措施給持續發熱的房地產市場潑了一盆冷水，與房地產產業相關的實體經濟都受到不同程度的影響。房地產業與50多個行業相關，在國民經濟中的作用舉足輕重。20世紀80年代中期以來，我國房地產業發展很快，速度超過同期GDP增長速度，房地產業增加值占GDP的比重不斷提高，目前早已經超過5%，為國民經濟的支柱產業。房地產對GDP具有極大的帶動作用，歷史數據表明房地產對GDP的影響在10%左右。即如果房地產

【12】投資降低30%-40%，將導致GDP下降3%-4%。GDP增速的大幅度下滑將會帶來一系列的經濟問題，例如就業率下降、物價不穩定等。房地產市場的低迷已經對相關行業的影響開始凸顯——鋼鐵廠大規模裁員，建筑工人下崗，相關行業領域的失業率不斷上升。

（3）金融秩序環境惡化，變脆弱。由于限購令作為行政手段的立竿見影的效果，很多中小房地產商資金鏈出現斷裂，對金融系統造成難以估計的傷害。國內的房地產商是公關先生，是資本玩家，是抽取銀行資金的老手，是從土地批租到銷售鏈條之間的中介機構，卻不是市場意義上的房地產商―頂多是房地產創意策劃和住房銷售者。銀行業也在追求利潤的驅使下，自覺自愿地被開發商裹挾，而從各地所爆發出的一系列假按揭案件來看，許多銀行人員成為騙局的組成環節，合謀將錢源源不斷地從銀行金庫搬到私人家中。此時的房地產業更合適的【11】名稱，應該是資金的合法輸血管道。

房價下跌對銀行等金融系統形成壓力，不僅因為增加了房地產貸款不良率，導致銀行信貸資產質量惡化和盈利能力降低；而且因為以房地產作為貸款抵押物的借債人資產負債惡化，貸款能力減弱，并面臨資金收緊，又限制了新的投資規模以及降低公司的盈利能力，反過來又導致其他類型貸款的信用風險也會增加，加劇銀行系統的脆弱性。最終，地產商無法及時償還銀行的貸款，導致銀行的資金無法回流，因而產生大量的壞賬，資金的供應緊張，市場出現流動性不足，引起經濟中通貨緊縮和信用創造能力不足，從而引發經濟危機或者經濟衰【11】退。

與此同時，國外資金仍垂涎于中國樓市。他們中的許多人主要目標是希望通過持有人民幣資產，以便在人民幣升值中大獲其利。為了繞開中國的嚴格規則，在中國注冊了在岸公司，以便以境內企業的身份方便地持有這些地產項目，那些境外的項目投資者因此能夠輕而易舉

【11】地避開繁瑣的行政審批手續，從容地獲得五年內6%至7%的年租金收益率。

三、“限購令”政策的發展

在市場經濟時代，房地產市場問題的解決，需要房地產產業及市場本身的發展，通過市場的自我調節能力自行解決。同時，應通過實行市場化的差別利率體系和完善的累進稅率、差別稅率制，鼓勵將土地更加有所側重的投向經濟適用房及中低價位的房產開發，抑制高價位大面積的住房開發。政府應該充分發揮自身所擁有的資源，引導市場參與者（房地產市場參與者包括開發商、中介商、消費者等）理性投資和消費，充分公開市場信息，使得市場參與者擁有平等的參與機會。

限購令作為短期的行政措施色彩濃厚的限購令在調節遏制房價過快上漲、遏制投機方面，效果是比較明顯的。從發展中國社會主義市場經濟的角度來說，房地產市場的真正供求需要正視。從市場的角度來調控供求是治本之策，但需要各種措施的綜合運用。

限購令對房地產市場的調控其根本目的是讓房地產市場回歸理性，最終逐步走上平穩健康良性的發展軌道上來，“限購令”主要是針對房地產市場當前的形式出臺的中短期政策，不能從根本上解決房地產市場持續穩定發展的問題，“還需要盡快推進土地制度、財政體制和房地產稅收制度等方面的制度性改革，從長遠目標立足建立房地產市場平穩發展的長效機制，積極推進保障性安居工程建設,拓寬融資渠道,保障用地供應,提高設計水平,保證工程質量，抓緊完善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度,確保保障性住房建設可持續，同時要要加強和改善宏觀調控；落實強農惠農政策；努力保持對外貿易穩定增長；大力促進中小【15】企業發展。”

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[14] 新浪財經網http://finance.sina.com.cn/ http:// [15]2012年4月溫家寶在福州主持召開福建、上海、江蘇、浙江四省(市)經濟形勢座談會講話

四、致謝

通過這一階段的努力，我的畢業論文終于完成了，這意味著大學生活即將結束。在大學階段，我在學習上和思想上都受益非淺。非常感謝xx老師在我大學的最后學習階段——畢業論文寫作階段給我的指導。她嚴肅的科學態度，嚴謹的治學精神，精益求精的工作作風，深深地感染和激勵著我。從課題的選擇到項目的最終完成，馮老師都始終給予我細心的指導和不懈的支持。她的這種無私奉獻的敬業精神令人欽佩，在此我向她表示我誠摯的謝意！同時，感謝所有任課老師和所有同學在這四年來給我的指導和幫助，是他們教會了我專業知識，教會了我如何學習，教會了我如何做人。正是由于他們，我才能在各方面取得顯著的進步，在此向他們表示我由衷的謝意，并祝所有的老師培養出越來越多的優秀人才，桃李滿天下！

第三篇：房地產：限購令影響將淡化.（寫寫幫推薦）

房地產：限購令影響將淡化

多方面的數據和信息表明，已推行的限購令影響非常有限。2010年以來，寫字樓、商鋪與住宅的成交量同比變化呈現明顯的一致性，而寫字樓和商鋪并未實行調控。四個直轄市中，重慶是未實行限購的城市，其今年的成交量同比增速反而明顯不如與其他三個今年限購的直轄市(重慶去年的基數也不高)。一二線樣本城市和全國相比，商品房成交量的同比走勢也非常一致，全國數據的主要構成是未限購城市，兩者的一致說明三四線未限購城市和一二線限購城市的波動也是一致的。草根信息顯示，規避限購有多種途徑。

在流動性緊張程度緩和時，限購范圍擴大等行業調控的影響將更加淡化。行業調控和流動性狀況變化共同影響購房需求，但兩者的效果不同。在流動性由松變緊時，行業調控的短期沖擊產生強烈的疊加效果，就像2010年5-7月的情形，而沖擊過后需求和成交強勁反彈。而今年以來盡管行業調控加碼，但由于流動性偏緊的趨勢和力量已經較為牢固，行業調控的沖擊是第二位的，反映在短期沖擊結束后(今年3月份的觀望)，需求依然疲弱，4月份以后一直沒有出現明顯的成交回升，盡管潛在供給很大。未來流動性緊張程度若出現緩和，我們預計限購的影響將更加淡化。

用手機隨時隨地輕松炒股!某些股割肉出逃肯定會后悔 ? 突發暴漲很可能不期而至 股民福音：套牢股票有救了!?

維持同步大市-A評級。地產板塊領漲大多出現在流動性轉好趨勢確立之時。如中國2007年、2009年。

目前個股推薦龍頭公司。無論在流動性不斷趨緊的2003-2004年，還是在流動性開始趨于好轉的2005年中-2006年上半年，地產股中漲幅居前的個股大多是兩類：業績增長類、資產重組類。今年行業分化明顯，大公司在銷售、融資、資金實力、未來擴張潛力等方面均具有突出優勢，業績鎖定性強，估值優勢明顯。在目前流動性轉好趨勢是否確立尚不明朗之時，推薦保利地產、金地集團、萬科、招商地產。

風險提示：宏觀政策突然放松，地產板塊全面領漲。經濟增長無亮點，地產板塊全面獲得明顯相對收益。

第四篇：房產限購令對家居市場的影響有多大解讀

房產限購令對家居市場的影響有多大

2011-02-21 11:30:00

來源: 太平洋家居網 跟貼 0 條 手機看新聞【慧聰家居用品網】2月15日，成都市房管、發改、財政、國土、地稅、金融等部門聯合印發了《關于貫徹落實國務院進一步加快推進住房保障做好房地產調控工作要求的實施意見》(以下簡稱《意見》，通過加快保障性住房建設、加強房地產市場監管、暫時實行住房限購措施等方式，維護成都房地產市場平穩健康發展態勢。近日成都“限購令”出臺的消息不斷，政策終于落地，樓市再掀波瀾。“限購令”一出對家居行業來說可謂“雪上加霜”，面對艱難時事，家居企業必須突圍而出。成都樓市、家居尚籠罩在新“國八條”的陰影下，“限購令”的出臺讓樓市、家居面臨更大的困境。樓市與家居緊密相連，向來是一榮俱榮，一損俱損，當成都家居遭遇“限購令”，家居企業真的犯愁了。事實上，去年的兩輪房產調控已經讓家居業飽受折磨，2011家居建材漲價已成定局，行業本身就面臨多重問題，疲軟的家居業拿什么抵御這一再的調控? 地板：面臨“內憂外患”剛需存在拼價值

話說地板行業，近來最熱的話題莫過于“雙反”(反傾銷反補貼調查，以致很多以外銷為主的地板企業轉向內銷，國內市場的競爭更為激烈。加之，國八條、限購令等政策的陸續出臺，木材、人工漲價，木地板企業舉步維艱。市場份額減少，競爭更殘酷，漲價勢在必行……地板行業必加速洗牌。

成都限購令的目的是抑制投機行為，穩定樓市，但是不可避免會抑制住一部分剛性需求，在通脹壓力下，消費者也更為理性。目前國內木地板企業有3000多家，但是還未出現市場占有率超過10%的壟斷性品牌，地板行業在限購令的催化下，小企業的生存空間將逐漸被擠掉，行業品牌加重度或將加強。從這個角度看，限購令也起到了一定的積極作用。所以，地板企業必須正視困難，將眼光放得長遠一些。正如升達林業成都分公司總經理劉志超先生所言，限購令多半還是限制了投機行為，這部分群體即便購房也不會裝修，所以剛需還是存在的。漲價乃必然趨勢，升達地板的應對措施是原有產品系列暫不漲價，升達在今年會加大力度推出新品，增加產品附件值。我們不再打價格戰，企業現在拼的是價值。家具：“限購令”成催化劑主動迎戰突破堅冰

“好家具，成都造。”四川家具逐漸擁有更大的市場與知名度，“限購令”出臺盡管會對家具行業造成一定影響，但是某種程度上講，房產調控政策也是家具行業發展的催化劑。

四川家具要走高端路線，走出四川，走向全國，需要實現質變。四川家具一般走二三線市場，這是其優勢所在，未來小戶型家具市場將放大，對于這一市場的把握，四川家具應該沒有問題。家居市場的不景氣，也會促使家具企業反思、改進。比如四川家具要做高端，首先要在設計上下功夫，不斷推陳出新，找到自己的方向。成都地區家具市場競爭向來激烈，當市場份額縮減時，家具企業又該如何應對呢?記者采訪了紅蘋果家具成都總經理吳小兵，他表示，困難重重，我們依然要突破堅冰。成都實施“限購令”是意料中的事，要為樓市降溫確實需要這樣強有利的措施。2011年成都市交房量不會太大，“限購令”讓樓市更加低迷，家具行業的生存堪憂希望今年5月后，市場狀態會有所好轉。家裝公司：市場萎縮發掘保障性住房市場

“限購令”對于家裝公司而言無疑是個壞消息，但是家居市場也并非不堪一擊。首先存量房裝修需求還是存在，保障性住房開放也是可重點挖掘的一塊。記者了解到除2010年成都市中心城區新開工建設的廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房、公共租賃住房等保障性住房100萬平方米外，到2012年成都還將再建200萬平方米保障性住房。如今，成都不少家裝公司已經推出一些低價套餐，希望能抓住更多的群體。

龍發裝飾成都公司副總經理陳靜宇告訴記者，“限購令”對于裝修的影響還是有限的，炒房客的房子是裝或不裝，他都放在哪兒，不聞不問;剛性需求的購房者，為了住家買房子所以一定是會裝修。家裝公司隨著市場變化及時調整，尋求新出路。專家意見：房產調控陣痛期家居或有短期停滯

經濟學博士楊梅女士表示，總體來說，家居行業的發展前景是好的，但在房產調控陣痛期，可能有小范圍短期停滯。具體而言，房產調控會抑制一部分炒房行為，但真的需要買房子的人遠遠大于炒房者，安家立命的70后，成長獨立的80后，初出社會的90后，誰會因為房產調控政策而放棄買房?這批買房者交房后都面臨裝修和購買家居產品的需求，這個需求潛力是巨大的。家居行業未來發展形勢仍然銳勢不可阻擋。“國八條”包括成都調控細則的出臺對于房地產及下游產業鏈家居業的影響是不可避免的，但是這種沖擊并非網絡傳說的“洪水猛獸”，我們應該理性的看待問題。

家居產業分為中低端或者中高端這兩大塊，中高端的家居產業它面對的客戶主要是自住客戶，如果租房給別人的，為降低裝修成本，一定不會買中高端的產品。因此，自住客戶既然受到宏觀調控政策的影響相對來說有限，對家居行業來講做中高端的家居行業受到的影響同樣相對有限。房產調控主要是針對投機炒房行為，限購令等政策使這一部分人淡出市場，中低端產品市場很大一部分客戶將會流失。調控對家居的影響不能一概而論，還是要看產品的定位。

如何應對通脹

一、限購通脹給家居業帶來壓力

雖然有些聳人聽聞，但新政給樓市帶來的沖擊在所難免。當然，從國家的角度肯定是希望中國的房地產行業健康而穩定發展，遏制目前這種快速增長甚至畸形增長的勢頭。然而，樓市的調控勢必會給下游的家居建材行業帶來影響，尤其是上半年，政策剛剛出臺，即使是具有剛性需求的人們，因為一時無法摸透政策方向，所以大多處于觀望狀態，這直接影響到家居建材市場的發展。

除了樓市的沖擊，今年持續上升的通脹率給家居建材行業的發展又帶來當頭一棒，原材料價格上漲，燃料價格上漲，勞動力與運輸成本提高……所有這些，使家居業面臨著“漲”與“不漲”的兩難境地。一方面，銀行雖然數度上調存貸款利率，但就實際而言還是負利率，收入的增長并沒有趕上通脹率的增長，老百姓手里本來就沒有過多余錢，現在生活必需品的價格又持續升高，生活層面都開始出現問題了，哪還有過多余錢來進行其它方面的消費？另一方面，生產成本的提高，讓家居業也面臨著不得不“漲”的局面。可是原本消費需求就已經減少，漲價之后能否挽留住有限的顧客？眾多企業和商家不敢貿然嘗試。

二、漲與不漲，境地兩難

生產成本提高，利潤減少，很多企業感受到物價上漲的壓力，因此從年前開始便紛紛聲稱要將旗下產品漲價30%等等，但也有很多企業依然堅持既定路線，或者保持原有價格，或者小幅度進行調整。

樂豪斯裝飾產業集團市場部部長郝小梅表示：樂豪斯大部分產品的價格沒有上漲，因為我們的理念就是“讓裝修變得簡單平價”，所以我們用“好產品、低價格”來為客戶節約成本，樂豪斯采取工廠化和F2C的模式，也就是直接從工廠到消費者的模式，保證最低價格，但是如果通貨膨脹、材料漲價嚴重的情況下，樂豪斯也會對產品價格進行部分調整，但只追求合理利潤，并不會盲目跟風增長。

比嘉地板青島總代理張國兵也表示：2011年隨著熱錢涌入木材行業、人民幣升值加劇國外原材料緊缺、人力成本持續上漲，地板生產成本進一步瘋漲，漲價不可避免。但比嘉頂住成本上漲的巨大壓力，為了保證廣大消費者的利益，讓消費者能享受到高質量高性價比的產品，比嘉地板營銷公司決定延遲漲價，并且在一片漲聲中不升反降，在3·15期間做出史無前例的全面讓利，使消費者在物價普遍上漲的形勢下還能及時享受到物美價廉的比嘉地板。后期比嘉地板也會根據原材料供求情況適時調整產品供貨價，按照目前的物價行情來看，漲價是不可避免的，但比嘉地板會把漲幅控制在消費者可承受的范圍內，預計漲幅會在5%左右。

對于通脹之下家居業面臨的壓力，海博家居開發區店副總經理董建鋼表示：這是不可爭議的事實，拿開發區來說，從運輸、搬運到安裝，一個工人的工資是不斷在提升的，通過報紙等媒體來看，人們工資的標準也都在不斷提高。雖然工資提高了，但是材料等的價格也上來了，這是一個連鎖反應，經銷商拿到產品的價格也相繼跟著提高，如果仍然按照原來的價格銷售，那么利潤空間就會下降，甚至沒有利潤。實際將來的發展趨勢是產品利潤會越來越小，現今許多商家在打價格戰，但我們提

倡經銷商把價格降低，因為老百姓最認的還是價格，只有你的價格在消費者接受范圍之內，你才會有賣點。

三、雙重壓力之下，家居業如何應對

限購通脹確實給島城家居業的發展帶來了諸多壓力，面對眾多困難，家居業應該如何應對以突破困境呢？筆者認為應該從以下幾個方面努力：

1、質量服務雙管齊下

產品質量是一個永恒的話題，沒有質量相當于沒有生命，因此這不光是面對困境，企業要生存發展也必須以質量為前提，因此質量問題在此不必多言，每個人都是消費者，其重要性大家心中自明。除了穩定的質量，服務也是至關重要的一個方面，這包括售前、售中和售后。售前如何讓消費者充分了解產品性能，為其品質和品牌內涵所吸引，最終產生購買欲望，這都是前期服務應該考慮的問題；消費者下單之后，如何快速完成一系列流程，使顧客順利擁有并使用上產品是售中服務該考慮的事情；產品的質量再好，經過時間的洗滌也會出現這樣或那樣的問題，因此怎樣解決問題，保證消費者的利益，最終贏得消費者的口碑這是售后服務必須要思考的事情。過硬的產品質量，良好的產品服務，這才是企業和品牌存在的基礎。

2、調整產品結構

漲價雖然在所難免，但企業和商家完全可以采取“迂回包抄”與“循序漸進”的方式，先對部分產品的價格進行調整，讓消費者有一個接受和適應的過程。此外，另一個很重要的方面是適時調整產品結構，產品的種類豐富了，樣品變化了，消費者自然會感覺到眼前一亮。新的產品自然會有新的價格，此時再將產品價格進行變動，消費者在心理上自然不會產生落差。另外，產品價格的變動只是便面文章，如何加大研發設計力度，開發迎合市場的新產品才是企業創新的生命力所在。

3、品牌策略

一個企業要長遠發展，品牌策略是必由之路。聰明的企業在發展的過程中善于總結和積淀，將企業的歷史和文化融入到所研發的產品之中，形成獨特的品牌內涵。這一方面為產品加入了更多的附加值，另一方面使產品的競爭力也得到了普遍提升。因此產品不單單是一個實體，或是一種服務，它也有精神層面的東西。有了品牌內涵還不夠，還要將這種精神層面的東西進行提煉和包裝，有效地宣傳出去，讓越來越多的人了解接受，贏得消費者信任，形成口碑，口口相傳，如此企業和產品也就具有了無形的生命力，可以久遠的發展下去。

綜上所述，限購與通脹的壓力固然存在，但不能因為困難就選擇放棄，企業在練好內功的同時，積極探索尋求有效的應對策略，持之以恒，必然能最終取得突破，任憑風浪再大，也能巍然聳峙，立于不敗。

第五篇：十八大對房地產市場的影響分析

十八大對房地產市場的影響分析

梁賢昱 張祥

? 2013-01-07 09:10:10

來源：《中國房地產業》2012年第11、12期

期盼已久的黨的十八大終于落下帷幕，它對房地產市場會有何影響，這是社會各界普遍關注的問題。胡錦濤在報告中，雖然只字未提房地產市場，但所闡述的宏觀經濟目標、政策、舉措，與房地產市場密切關聯，是引領房地產市場的旗幟。我國未來房地產市場的走勢，將與宏觀經濟形勢趨同，仍然是機遇與挑戰并存，任重道遠，前景光明。

一、城鎮化進入快速發展期，我國房地產市場方興未艾

胡錦濤在十八大報告中指出：要以“推進城鎮化為重點。”“堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化道路，推動信息化和工業化深度融合、工業化和城鎮化良性互動、城鎮化和農業現代化相互協調，促進工業化、信息化、城鎮化、農業現代化同步發展。”胡錦濤的這一論述，不僅指明了中國特色社會主義的發展道路問題，而且為房地產市場的前景勾勒了廣闊的空間。

近些年來，我國房地產業之所以蓬勃發展，以驚人的速度向前推進，城鎮化是主要推手。據統計，我國1991年城鎮化率是26.9%，2001年城鎮化率是37.7%，10年增長10.2個百分點；到2011年，我國城鎮化率由2001年的37.7%，增加到51.3%，10年增長13.6個百分點；其中2009城鎮化率是46.6%，2010年是49.0%，2011年是51.3%，每年都以超過2%的速度在增長，城鎮化進程明顯加快。由于我國人口基數大，每年遞增2%，就意味著2600萬人（約830萬戶）進城居住，需要城鎮每年都要“安得廣廈千萬間”。

在剛性需求的諸多要素中，青年結婚與城鎮化，牢牢占據前兩名的位置。以沈陽市為例，每年約有6萬對青年結婚，他們中70%（約4.2萬對）要新購住房。每年都有十五、六萬（約5.4萬戶）外省、市人員和本市農民涌入城區經商、打工、置業、居家養老，這些人按購房、租房各一半計算，每年至少需要新建住房2.7萬套。而沈陽一年新建住房銷售量大約在15萬套左右，因城鎮化帶來的住房銷量占全市總銷量的1820從胡錦濤的報告中可以看出，2020年前，我國城鎮化仍會以較快的步伐向前推進，由此帶來的房地產市場需求有增無減。

二、住房消費是家庭生活中的最大消費，房地產市場是拉動內需的強大引擎

當前，我國面臨的國際國內形勢錯綜復雜，經濟下行的壓力增大。在國際層面，發端于希臘的歐盟主權國家債務危機已持續三年，目前不僅沒有緩解，而且有擴大化的趨勢；美國次貸危機后，經濟債臺高筑，增長緩慢，一直在低谷徘徊；繼美國第一大市場、歐盟第二大市場之后，日本作為我國的第三大貿易伙伴，本來就不景氣，釣魚島爭端爆發后，兩國交往驟然降溫，這對中日雙方經濟都將產生負面影響。在國際經濟形勢惡化的大背景下，我國不得不調整發展結構，把外向型經濟轉向內向型經濟，在擴大內需上挖掘潛力。

胡錦濤在報告中提出：“要牢牢把握擴大內需這一戰略基點，加快建立擴大消費需求長效機制，充分釋放居民消費潛力。”作為城市居民，最大的消費需求是買房，對很多家庭來說，此項開支要用去畢生積蓄。那么，住房需求究竟有多大？筆者對沈陽的需求量進行了統計和測算。

1、沈陽房地產市場的剛性需求。沈陽每年約有高校和中專畢業生12萬人，6萬對青年結婚，十五、六萬（約5萬戶）外省、市人員和本市農民進城，再加上房屋拆遷、安排部隊轉業退伍官兵等因素，需求量約在600萬平方米左右。

2、沈陽房地產市場的柔性需求。根據近兩年的統計，隨著人均收入水平的進一步提高，市民對住宅的面積、戶型、綠化、園區物業等要求越來越高，每年都有4萬戶左右的居民改善住房條件。在收入較高的家庭中，每年約有1萬戶給未成年的子孫購買房子。出于投資投機目的的購房者，約占商品住房交易量的10%左右。這些柔性需求相加，約需商品房580萬平方米。

3、沈陽房地產市場的其它需求。未來幾年，沈陽商業地產、文化地產、旅游地產、教育地產等，都有一定的發展空間，每年約需商品房220萬平方米左右。

從以上統計中可以看出，僅沈陽一個市，一年的商品房需求量就在1400萬平方米左右。由此推算，全國的商品房需求量將是一個天文數字。如果充分釋放出來，對經濟建設的拉動作用十分巨大。十八大后，國家出于擴大內需、鼓勵內需的目的，對房地產市場肯定會持積極的正面態度，推動其平穩健康發展。

三、除少數一線和準一線城市外，大多數城市的房價仍將是上漲趨勢

學習理解胡錦濤的報告，得出大多數城市房價仍將上漲的結論，主要基于以下幾點：

1、多渠道增加居民財產性收入。胡錦濤在報告中，十分重視小康社會建設，明確提出：“千方百計增加居民收入。”“多渠道增加居民財產性收入。”作為居民，最大的財產是房產，房產升值是財產性收入的重要來源。如果全國房價普遍大幅下降，居民財產性收入肯定縮水，這不符合十八大的精神，不利于小康社會的實現。居民出于保值升值的目的，進行投資性購房，這是“多渠道增加財產性收入”的一條重要渠道，不僅不違法，而且應該予以鼓勵。

2、改革征地制度，提高農民收益。城市居民的最大財產是住房，農民的最大財產是土地。土地具有不可再生、不可替代、不可移動等特點，它是房屋建設的基礎，萬丈高樓“憑”地起，離開土地將一事無成。走城鄉一體化的發展道路，必須對土地的使用進行統籌考慮。胡錦濤在報告中提出：“改革征地制度，提高農民在土地增值收益中的分配比例。”這一表述，從字面上看，并未涉及房地產市場，實際上，與房地產市場關系極大。在房價的諸多構成要素中，土地成本占大頭，一般在25-40%之間，少數城市達50%以上。改革征地制度，提高農民收益，這就意味著地價的上漲。地價上漲勢必導致房價上漲，這是必然結果。

3、勞動力成本上升。胡錦濤在報告中提出：“提高勞動報酬在初次分配中的比重。”這是縮小收入差距的重大舉措。這項舉措落實到房地產市場上，就是建筑工人的工資將會上漲。目前，在沈陽的建筑市場上，普通力工的月工資1500元左右，木工、瓦工等技術工種的月工資一般在10000元上下。這已使開發商叫苦不迭。未來幾年，按照十八大精神，建筑工人的工資還要上漲，上漲部分理所當然地要反映在房價上。

4、收入提高導致物價上漲，物價上漲帶動房價上漲。胡錦濤在報告中，為我們描繪了美好遠景：“到2020年，實現國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番。”這非常振奮人心，令人歡欣鼓舞。但是，根據多年經驗，收入提高與物價上漲是結伴而行的，二者“形影不離”。到2020年，收入翻番了，物價翻番了，房價會不會也跟著翻番？可能性很大，甚至高于物價上漲的平均幅度。

四、生態文明建設被提上重要議程，將進一步提高房屋開發的科學性

這次十八大的一個突出亮點，就是把生態文明建設提上重要議程，當作戰略舉措。胡錦濤在報告中指出：“建設生態文明，是關系人民福祉、關平民族未來的長遠大計。面對資源約束趨緊、環境污染嚴重、生態系統退化的嚴峻局勢，必須樹立尊重自然、順應自然、保護自然的生態文明理念，把生態文明建設放在突出地位，融入經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設各方面和全過程，堅持生產發展、生活富裕、生態良好的文明發展道路，努力建設美麗中國，實現中華民族永續發展。”

注重生態文明建設是各行各業的共同責任，尤其是房地產開發，更應把此事提上議程，這是因為：第一，房地產開發以犧牲資源為代價。據統計，我國生產的40%鋼鐵、60%水泥、30%木材被房地產市場所消耗，需要大量的開山、采礦和伐木，如果追究破壞生態環境的責任，房地產業難辭其咎。第二，房地產市場中的浪費現象嚴重。房屋使用壽命偏短，有的樓房建完幾年就扒掉，不僅沒有做到物盡其用，而且制造了大量建筑垃圾；開發周期過長，使很多土地處于閑置、半閑置狀態；重復裝修較多，很多購房者裝修時，都要刨墻、搶去原有的大白，造成資源浪費。第三，規劃設計不合理。基礎設施建設不配套，給人們的日常生活帶來不便；園區和建筑物的文化品位、文化元素欠缺，不能給人以美感；沒廟的地方建廟，有廟的地方蓋樓，制造不倫不類的人文景觀，破壞了優雅秀美的自然生態環境。

在房地產開發建設中注重生態文明，既是廣大人民群眾的強烈愿望，也是黨的十八大的鄭重要求。房地產業貫徹落實十八大精神，必須以科學發展觀為指導，在規劃設計、施工建設、后續管理等各個環節，都要重科學、講文明、求完美。只有這樣，才能在激烈的競爭中站穩腳跟，贏得市場，立于不敗之地。

五、市場配置與政府保障有機結合，把住有所居作為民生工程的重點來抓

在十八大報告中，直接提到住房問題有兩處，一是住有所居，二是保障房建設。胡錦濤說：“要多謀民生之利，多解民生之憂，解決好人民最關心最直接最現實的利益問題，在學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居上持續取得新進展，努力讓人民過上更好生活。”“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。”關于住有所居和保障房建設的論述，針對的是一個對象，即困難家庭。因為富裕家庭有能力購房，不存在住有所居的問題，無需政府保障。在新形勢下，需要解決的民生問題很多，其中困難家庭的住房問題涉及面廣，大家比較關切。

改革開放30年來，老百姓的生活有了很大改善，城鎮居民的住房從1978年的6.7平方米，增加到2010年的人均30平方米，增長了4倍多。但應看到，住房面積人均增長4倍多，并不是每人都增長4倍多，苦樂不均的問題嚴重存在。據統計，現仍有20%左右的城鎮家庭人均住房不足14平方米，有的根本就沒有住房，這已成為影響社會和諧與穩定的重要因素。中央看到了問題的嚴重性，從2011年開始，大規模地興建保障性住房，讓改革開放成果惠及到社會各階層，尤其是低收入群體，使大家都住有所居，生活得有尊嚴。

加強保障房建設，會不會沖擊商品房市場？這種擔心是多余的。其一，保障房并不是要無限制地一直建下去，在十二五期間，規劃建設3600萬套，2011年建1000萬套，2012年建700萬套，2013年計劃建600萬套，到十二五末，即使3600萬套全部建成，也只能覆蓋20%的家庭，仍然是少數。其二，這20%的家庭，年收入一般在5萬元以下，即使不建保障房，他們也買不起商品房。所以，保障歸保障，市場歸市場，二者互不干擾。十八大把保障房建設作為民生的重點來抓，體現了我們黨執政為民的宗旨和理念，是“社會和諧人人有責、和諧社會人人共享”的生動體現。

六、中國將進入宏觀調控常態化、住房消費理性化階段

十八大召開前，有關各方站在不同的立場上，對十八大寄托了不同的希望：開發商希望十八大能放松調控，迎來房地產市場的轉機；老百姓希望十八大能從嚴調控，促使房價繼續下行。現在，十八大已經召開，但謎底并沒有完全揭開，因十八大對房地產市場、對宏觀調控政策只字未提，這給社會各界留下了多種多樣的想象空間。通覽十八大報告全文，對房地產市場的未來走向似乎可以得出如下結論：

1、宏觀調控常態化。從中國房地產市場發展歷史看，先后經歷了幾次大起大落，每次起落都給國家經濟建設帶來了負面影響。吸取以往教訓，2011年國家針對房地產市場過熱現象提出的宏觀調控政策，不會因領導換屆而馬上改變。宏觀調控政策實施兩年來，房價過快上漲的勢頭得到了有效遏制，避免了房地產泡沫的突然破裂。如果馬上改變，調控成果將前功盡棄，房價可能出現報復性反彈，將來房地產市場一旦硬著陸，將會給國民經濟帶來災難性影響。當前，國家宏觀經濟形勢下滑，穩增長是政策的主軸。穩增長與穩市場是緊密相連的，國家不會讓房地產市場再次大起大落，宏觀調控政策還將實施相當長一段時間。

2、住房消費理性化。經過幾十年的市場經濟實踐，廣大群眾對市場規律逐漸有所認識和掌握，盲目跟風現象在減少，在大項消費特別是住房消費前，總要進行多方論證、權衡比較，盡量實現利益最大化、風險最小化。隨著市場的發展，暴利行業越來越少，房地產業逐漸靠近社會平均利潤，投資投機購房不僅有風險，而且也沒有更大的賺頭。未來無論是自住性購房，還是投資投機性購房，都將趨于理性化。

3、市場運轉良性化。在國家宏觀調控常態化、居民住房消費理性化后，房地產市場中的不確定因素在減少，土地供應、市場投資、施工面積、竣工面積、銷售面積等，都是可以預知和測算的，誤判誤投、無效供給、爛尾樓等現象將很少出現，使房地產市場進入有序運轉的良性軌道。

4、地位作用在弱化。房地產市場這次“病”的不輕，病根是分稅制。90年代初，房地產市場起步，94年實行分稅制。由于房地產稅是地方稅種，各地政府對它極其重視，大力扶持，使它對地方財政的貢獻越來越大，地方政府對它的依賴越來越大。國家搞調控，從某種意義上說，就是要限制房地產市場的惡性膨脹，減少地方政府對它的依賴，弱化它的地位作用。經過兩年調控，房地產在地方財政收入中所占的比例逐漸縮小，發展替代產業已經提上日程。在十八大報告中，不提房地產市場，并不是“疏忽”和“遺忘”，而是中央有意淡化房地產市場，讓它的地位作用回歸到應有的位置。

十八大已經召開，“兩會”即將召開。筆者認為，明年初的“兩會”，對房地產市場會有比較明確的定位和要求，但基本精神將與十八大保持一致，穩定宏觀調控政策，推動房地產市場平穩健康發展。

（作者單位：沈陽市房地產研究所）