第一篇：淺析利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

淺析利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度的居高不下，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了市場(chǎng)化改革后的空前繁榮，尤其是像蚌埠市這樣經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一的二線(xiàn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸成長(zhǎng)為帶動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，然而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮背后也日漸顯現(xiàn)出一些問(wèn)題，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了過(guò)熱的勢(shì)頭，給經(jīng)濟(jì)安全帶來(lái)一定的隱患。因此加緊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已經(jīng)成為政府部門(mén)宏觀調(diào)控的重要工作之一。

利率政策是中央銀行銀行貨幣政策中最常見(jiàn)的、最重要的工具，其作為借貸資金的價(jià)格，是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的重要杠桿之一。因此利率政策作為一項(xiàng)重要的貨幣調(diào)控方式，毫無(wú)疑問(wèn)也就成為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的重要手段。在這樣的背景之下，作為調(diào)節(jié)資金供求杠桿的利率不斷調(diào)整必定會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的影響，主要包括對(duì)購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商的影響。

購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)住房的目的只有兩個(gè)，一是用于居住，二是投資。股市的震蕩波動(dòng)，市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，使人們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)是風(fēng)險(xiǎn)最小、收益最大的一個(gè)投資方向。但是不管怎樣去配置，購(gòu)房者的資金決大部分還是依賴(lài)于商業(yè)銀行的貸款，利率提高無(wú)形中提高的購(gòu)房者的投資成本，其預(yù)期收益將會(huì)縮水，迫使投資者改變資金流向。因此，利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有直接影響的。

就開(kāi)發(fā)商而言，絕大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商的融資渠道都是依靠商業(yè)銀行貸款來(lái)進(jìn)行間接融資，而銀行貸款利率高低則是融資成本的直接反應(yīng)，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本的增加還是減少。開(kāi)發(fā)商只能將這些成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，但現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)，蚌埠市的收入水平，人們的購(gòu)買(mǎi)力畢竟有限，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁的成本也不能無(wú)休止的增加。這就迫使開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目資金的運(yùn)作受到較大的影響，面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整，防止房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)。

房?jī)r(jià)在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，雖然利率調(diào)整并不能直接決定房?jī)r(jià)，但卻可以通過(guò)控制房地產(chǎn)的需求和供給從而產(chǎn)生影響。上調(diào)利率將會(huì)對(duì)抑制需求、平穩(wěn)房產(chǎn)價(jià)格起到積極作用。雖然央行每次上調(diào)利率的幅度都不大，但是采取這種頻繁的利率上調(diào)，表明利率仍有再度上調(diào)的幾率，并會(huì)對(duì)住房消費(fèi)者形成心理預(yù)警機(jī)制。

中行工農(nóng)路支行：凌晨

第二篇：利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響論文

摘要： 房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀金融政策密切相關(guān), 利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)消費(fèi)者以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和房?jī)r(jià)都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。本文結(jié)合近期中國(guó)人民銀行的利率調(diào)整規(guī)定, 探討了利率調(diào)整對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的具體影響, 以及對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模及房?jī)r(jià)的影響。

關(guān)鍵詞： 利率 房地產(chǎn)市場(chǎng) 影響

近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度的居高不下，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了市場(chǎng)化改革后的空前繁榮，表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成長(zhǎng)為帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展有力的推動(dòng)了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。然而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮也使我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了過(guò)熱的勢(shì)頭，也給經(jīng)濟(jì)安全帶來(lái)一定的隱患，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已經(jīng)成為政府宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一。

利率政策是中央銀行銀行貨幣政策中最常見(jiàn)的、最重要的工具，其作為借貸資金的價(jià)格，是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的重要杠桿之一。因此利率政策作為一項(xiàng)重要的貨幣調(diào)控方式，毫無(wú)疑問(wèn)也就成為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的重要手段。自2006年以來(lái)，央行七次提高利率，僅2007年一年就五次提高利率。至此，以1年期的貸款利率由2004年的5.58%升至2007年12月的7.47%。在這樣的背景之下，作為調(diào)節(jié)資金供求杠桿的利率的不斷調(diào)整必定會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的影響，主要包括對(duì)購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商和房?jī)r(jià)的影響。

1.利率調(diào)整對(duì)購(gòu)房者的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)上的購(gòu)房者主要來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面:一是為了改善生活條件的自住購(gòu)房;二是購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)進(jìn)行投資以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值。不論是自住還是投資，購(gòu)房者的資金決大部分還是依賴(lài)于銀行的貸款，因此，利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有直接影響的。首先，對(duì)于自住購(gòu)房者，他們購(gòu)房的主要目的是為了改善居住條件的需求，利率上升之后，這類(lèi)購(gòu)房者的還貸數(shù)額肯定會(huì)有所增加，尤其去年的連續(xù)五次提高利率影響更為明顯，以25年貸款期限，貸款額為100萬(wàn)元，貸款利率為7.83%為例，每月由年初未提高利率的6516.57元增加到7605.89元，增加幅度為16.72%。雖然商業(yè)銀行可以對(duì)首次購(gòu)房者在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上降低10%，但每月多支出的還款數(shù)額對(duì)于中低收入的家庭來(lái)說(shuō)還是不小的壓力。雖說(shuō)對(duì)急需購(gòu)房消費(fèi)的家庭來(lái)說(shuō)房子還是要買(mǎi)的，貸款也還是要貸的，但也許原來(lái)要買(mǎi)100平方米的房子，現(xiàn)在就會(huì)考慮買(mǎi)90平方米的房子，原來(lái)準(zhǔn)備貸款30萬(wàn)，現(xiàn)在只貸款20萬(wàn)了。另一方面，對(duì)于已貸款購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，利率調(diào)整也無(wú)疑會(huì)增加其還貸壓力，促使一些購(gòu)房者提前還貸或部分提前還貸。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)能力下降，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。

其次，對(duì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)進(jìn)行投資以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值的購(gòu)房者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買(mǎi)房進(jìn)行投資者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期發(fā)生變化，房?jī)r(jià)的漲幅必須提高才能確保其收回投資本金，這樣投資者就會(huì)改變其對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，改變其資金的投資方向。如果他們因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)的話(huà)，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大量的空置，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系的變化，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的變動(dòng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

2.利率調(diào)整對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目前的融資渠道主要還是依靠商業(yè)銀行的貸款來(lái)間接融資，而利率是資金使用成本的反映，利率的高低決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本的增加還是減少。當(dāng)貸款利率連續(xù)大幅度升高時(shí)，開(kāi)發(fā)商獲取資金的財(cái)務(wù)成本也相繼增高，而在房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過(guò)合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益就會(huì)大大降低，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)減少房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)的供給量就會(huì)下降。但是從另外一方面看，利率的提高會(huì)使開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本增加，收益減少，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)力較強(qiáng)規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)不會(huì)有重大的影響。因?yàn)殡m然目前房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率在60%左右的水平，但真正對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響只有20%左右的企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款和流動(dòng)資金的貸款，而其余的40%左右的負(fù)債實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的預(yù)收款。這部分錢(qián)是不需要付利息的，而且如果放在銀行還是要收取利息的，并且這部分利息歸開(kāi)發(fā)商所有。另外，開(kāi)發(fā)商還可以有其他的融資渠道，如吸收基金公司的投資，上市融資等。由于資金來(lái)源的多元化和資本的雄厚，對(duì)于20%的貸款的利息的影響對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是不大的。但是對(duì)于一些規(guī)模較小、實(shí)力較弱、信用較差、開(kāi)發(fā)資金來(lái)源渠道單一的小開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源依靠銀行的貸款，融資渠道較為狹窄，利率調(diào)整后由于資金使用費(fèi)用的融資成本和財(cái)務(wù)成本的增加，其項(xiàng)目資金的運(yùn)作會(huì)受到較大的影響，面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力，所以一些小的開(kāi)發(fā)公司就會(huì)遭到淘汰。這又將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整。3.利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

房?jī)r(jià)在短期內(nèi)受加息影響較小, 但未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間,2004年至今, 央行連續(xù)七次小幅加息, 而2006年我國(guó)固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲1.5%,70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比一直高于105,全年價(jià)格上漲5.5%, 而且這種狀態(tài)還將繼續(xù)維持一段時(shí)間。雖然利率調(diào)整并不能直接決定房?jī)r(jià), 但卻可以通過(guò)控制房地產(chǎn)的需求和供給從而影響房?jī)r(jià)。上調(diào)利率對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)意味著購(gòu)房支出的增加, 這實(shí)際上是央行在削減對(duì)貸款購(gòu)房者的支持力度, 降低其購(gòu)買(mǎi)力, 而購(gòu)買(mǎi)力的降低必然會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)需求, 這種對(duì)需求的抑制作用將最終決定供給, 從而控制過(guò)高的房?jī)r(jià), 產(chǎn)生積極的降溫作用, 使房?jī)r(jià)回歸理性。

綜上所述，上調(diào)利率對(duì)抑制需求,平穩(wěn)房產(chǎn)價(jià)格會(huì)起到積極作用。有專(zhuān)家認(rèn)為,此次央行連續(xù)上調(diào)利率的幅度對(duì)住房消費(fèi)者的心理預(yù)警作用仍很大。雖然央行每次上調(diào)利率的幅度都不大, 但是央行采取這種頻繁的利率上調(diào),表明利率再度上調(diào)的幾率非常大, 從而讓消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)后期成本明顯增加的預(yù)期。這樣, 在某種程度上是會(huì)抑制一部分普通消費(fèi)者的房產(chǎn)需求。此次利率的上調(diào), 肯定會(huì)對(duì)房產(chǎn)需求者的心理產(chǎn)生影響,市場(chǎng)將出現(xiàn)短暫的觀望態(tài)勢(shì)，這一現(xiàn)象在很多大城市已經(jīng)顯現(xiàn)。

第三篇：信貸政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及對(duì)策

信貸政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及對(duì)策

中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新政策”的出臺(tái)，被房地產(chǎn)商稱(chēng)為央行十年來(lái)出臺(tái)的最嚴(yán)厲的措施。房地產(chǎn)增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用非常大，但如果在發(fā)展中不謹(jǐn)慎，一旦出現(xiàn)問(wèn)題對(duì)金融安全的影響也很大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)中約70％的資金來(lái)自銀行，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，將導(dǎo)致商品房貶值，空置房增多，以及銀行貸款變成負(fù)資產(chǎn)等一系列問(wèn)題。

一、新政策出臺(tái)的背景

1．央行檢查房地產(chǎn)信貸問(wèn)題顯現(xiàn)。

為了監(jiān)控房地產(chǎn)信貸可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，2002年11月，中國(guó)人民銀行對(duì)部分城市商業(yè)銀行2001年7月1日至2002年9月30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款進(jìn)行檢查，共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆，金額1468億元。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款3654筆，金額1380億元；個(gè)人住房貸款12158筆，金額44億元；個(gè)人商業(yè)用房貸款5089筆，金額43億元。調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8％和24.9％，這一比例引起了管理層的極大關(guān)注。

2．商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)迅速。

根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)，1998年至2002年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額年均增長(zhǎng)25.3％；1997年至2002年，個(gè)人住房貸款余額年均增長(zhǎng)一倍以上，兩者的增速都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期GDP的增速。2002年下半年以來(lái)，部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。這種情況再次加大了管理層對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)“新政策”的決心。

3．央行今年貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)過(guò)快。

今年上半年，央行兩次統(tǒng)計(jì)均表明貨幣供應(yīng)量過(guò)快。而近年來(lái)不少房地產(chǎn)巨頭依靠銀行信貸和不規(guī)范的土地批租暴富起來(lái)，近期某些房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)因?yàn)檫`規(guī)使得這一問(wèn)題再次暴露。為保證房地產(chǎn)業(yè)今后的良好發(fā)展，為減少金融風(fēng)險(xiǎn)，上 述幾方面綜合作用，就促成了管理層近期開(kāi)始出臺(tái)相關(guān)的政策措施來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展（詳見(jiàn)中國(guó)人民銀行《關(guān) 于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，見(jiàn)本刊6月號(hào)第33頁(yè)）。

二、新政策預(yù)期的目標(biāo)

1．保持供需平衡。

商品房供給與需求總體的基本平衡是房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的前提，商品房持續(xù)嚴(yán)重的供大于求，造成空置率上升，房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，并最終將企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行。相反，房地產(chǎn)需求過(guò)熱，無(wú)論是實(shí)際需求還是投資投機(jī)需求，會(huì)在短期不斷誘發(fā)抬高房地產(chǎn)價(jià)格，最終脫離市場(chǎng)實(shí)際需求能力而出現(xiàn)泡沫，而泡沫堆積的后果也是經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)。

在保持房地產(chǎn)總體供需基本平衡的前提下，還必須保持房地產(chǎn)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)基本平衡，這是實(shí)現(xiàn)總體長(zhǎng)期平衡的基礎(chǔ)。目前特別要關(guān)注超過(guò)地區(qū)實(shí)際需求能力的高價(jià)房和別墅大量開(kāi)發(fā)，而地區(qū)需求比較旺盛的中低價(jià)房相對(duì)緊張的狀況。要通過(guò)利率、貸款期限、貸款投放時(shí)間和規(guī)模等信貸政策的窗口指導(dǎo)，使房地產(chǎn)資金投向保持合理水平，以此促進(jìn)房地產(chǎn)總體和內(nèi)部供需結(jié)構(gòu)的基本平衡。

2．避免大起大落。

從許多國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷看，市場(chǎng)大跌或崩潰的主要原因都是房地產(chǎn)短期內(nèi)發(fā)展過(guò)快或過(guò)熱，最終超過(guò)市場(chǎng)需求承受極限。

因此，必須使房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展。目前國(guó)內(nèi)部分地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資短期內(nèi)大幅度增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格大幅度上升，就有過(guò)熱的跡象。央行必須通過(guò)信貸政策的調(diào)控作用，使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持合理的資金規(guī)模，避免資金過(guò)量涌入，避免企業(yè)超負(fù)債能力超計(jì)劃規(guī)模的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，避免借用信貸資金進(jìn)行商品房投機(jī)買(mǎi)賣(mài)行為的大量出現(xiàn)，確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)步和健康發(fā)展。

3.防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)有兩種情況：其一是房地產(chǎn)企業(yè)大量倒閉而使銀行貸款成為壞帳；其二是在企業(yè)雖沒(méi)有倒閉，甚至整個(gè)行業(yè)還處于比較景氣的狀況下，由于銀行貸款過(guò)多涌入房地產(chǎn)，造成整個(gè)信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。貸款過(guò)于集中于一個(gè)行業(yè)，且大量信貸資金違規(guī)投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅會(huì)降低對(duì)其他行業(yè)的支持，也會(huì)加劇風(fēng)險(xiǎn)的集聚。特別是后一種風(fēng)險(xiǎn)往往具有很大隱蔽性和麻痹性。所以，必須未雨綢繆，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)過(guò)熱跡象時(shí)，雖沒(méi)有出現(xiàn)危機(jī)，但也要超前預(yù)警，防范金融風(fēng)險(xiǎn)于未然。

4.兼顧公平和效率。

目前部分地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，高價(jià)房和別墅快速增加，在商品房結(jié)構(gòu)中比重不斷上升，整個(gè)房?jī)r(jià)不斷上升。高價(jià)房和別墅相對(duì)中低價(jià)房，能為企業(yè)帶來(lái)巨大的利潤(rùn)，所以大為房地產(chǎn)企業(yè)追捧。而購(gòu)買(mǎi)高價(jià)房和別墅的多為高收入者，個(gè)人收入支付能力比較強(qiáng)，銀行也熱衷為這些購(gòu)房者提供按揭，為這些樓盤(pán)開(kāi)發(fā)提供大量貸款。但這類(lèi)購(gòu)房者畢竟是市場(chǎng)需求的少數(shù)，目前突出的矛盾是中低價(jià)房比較緊缺，而這又是市場(chǎng)需求的最大部分。貨幣政策在尊重市場(chǎng)規(guī)律和原則，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)金融調(diào)控作用時(shí)，也要體現(xiàn)一定的政策目標(biāo)，必須關(guān)注市場(chǎng)中最大多數(shù)人的利益，促使房地產(chǎn)社會(huì)需求處于比較公平的狀況。反過(guò)來(lái)，只有市場(chǎng)需求主體的利益得到滿(mǎn)足，市場(chǎng)中的高價(jià)房才有真正存在的基礎(chǔ)，購(gòu)買(mǎi)高價(jià)房者的資產(chǎn)縮水概率也會(huì)降低。

三、新政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較單一，對(duì)銀行金融支持依賴(lài)度過(guò)高。據(jù)估算，房地產(chǎn)項(xiàng)目中接近70％資金來(lái)自銀行，部分項(xiàng)目銀行資金比例高達(dá)90％左右，若全面嚴(yán)格實(shí)施該政策，將產(chǎn)生“急剎車(chē)”效應(yīng)，可能對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大的沖擊。主要體現(xiàn)在：

1．中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)瀕臨困境。

今年上半年，僅上海就累計(jì)發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款198.7億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款270多億元，個(gè)人住房按揭貸款新增257.5億元。若全面實(shí)施央行房貸政策，將直接導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈繃緊，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目停工，爛尾樓涌現(xiàn)。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士估計(jì)：該政策實(shí)施將使約50％房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境，70％以上的項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)。

2．房地產(chǎn)消費(fèi)勢(shì)頭受抑制。

該政策在限制部分高檔住房和商業(yè)用房消費(fèi)的同時(shí)，中低價(jià)住房消費(fèi)由于事實(shí)上提高了預(yù)售門(mén)檻，也會(huì)受到一定的影響。據(jù)了解，目前北京房地產(chǎn)銷(xiāo)售已有所影響，部分高檔樓盤(pán)出現(xiàn)打折銷(xiāo)售現(xiàn)象。

3．市場(chǎng)發(fā)展的信心受壓制。

部分消費(fèi)者可能形成價(jià)格下降預(yù)期，持幣觀望，延遲購(gòu)房，削弱房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力和動(dòng)力。

4．高檔住房受到嚴(yán)格限制。

從新政策中不難看出，高檔、大戶(hù)型和別墅等住宅將受到銀行貸款的限制，此類(lèi)住房的供應(yīng)量將有所減少。然而，正因?yàn)榇祟?lèi)住宅的成本上升，供應(yīng)減少，所以高檔、大戶(hù)型和別墅價(jià)格還將上升。

但從長(zhǎng)期看，央行一系列措施的實(shí)行，會(huì)有利于夯實(shí)房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)，起到優(yōu)勝劣汰的作用。目前，商品房新開(kāi)工面積增長(zhǎng)速度為32％，竣工面積增速為37％，而商品房銷(xiāo)售增速為45％。隨著管理層對(duì)房地產(chǎn)信貸收緊政策的實(shí)施，新開(kāi)工面積增幅將回落，從而會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需不平衡，最終會(huì)消化掉大量存量房，降低整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率，長(zhǎng)期看來(lái)會(huì)擠掉房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)水分，有利于其今后的發(fā)展。另外，系列措施的實(shí)行，經(jīng)營(yíng)不佳的地產(chǎn)類(lèi)上市公司很可能會(huì)重新考慮調(diào)整業(yè)務(wù)，而品牌房地產(chǎn)公司會(huì)在這輪競(jìng)爭(zhēng)中最后勝出，業(yè)績(jī)也會(huì)大幅提升。

四、新政策的新動(dòng)向

央行新政策的出臺(tái)，已在房地產(chǎn)行業(yè)引起很大的反響，但新政策的具體實(shí)施還須各地分行制定各地區(qū)相應(yīng)的“房貸實(shí)施細(xì)則”。然而，央行新政策出臺(tái)后出現(xiàn)一些新動(dòng)向應(yīng)引起關(guān)注：一是央行將房地產(chǎn)信貸和其他金融信貸監(jiān)管職能移交到銀監(jiān)會(huì)，而目前銀監(jiān)會(huì)剛剛成立，監(jiān)督房貸政策執(zhí)行情況的政策傾向尚不明朗。二是該政策的實(shí)施細(xì)則主要由地方金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)和各商業(yè)銀行根據(jù)自身的具體情況自行制定，由于房地產(chǎn)企業(yè)和貸款銀行之間存在利益上的雙向依賴(lài)，估計(jì)政策的實(shí)施具有一定的彈性和緩沖空間。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的對(duì)策

1．信托業(yè)將成為房地產(chǎn)企業(yè)新的資金源。

我國(guó)《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》實(shí)施一年來(lái)，已有100個(gè)信托品種投放市場(chǎng)，均大受市場(chǎng)歡迎。作為連接貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的特殊紐帶，在目前金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的格局下，信托業(yè)可以完成其他金融業(yè)“不可能完成的任務(wù)”。其中就包涵央行新政策中明文規(guī)定禁止的未獲“四證”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款。因此，在新政策出臺(tái)后，房地

產(chǎn)商加強(qiáng)信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和運(yùn)用有廣闊的前景。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家70％的金融資產(chǎn)由信托業(yè)經(jīng)營(yíng)，盡管我國(guó)對(duì)信托業(yè)的界定有所保留，但市場(chǎng)份額依然誘人。

2．積極做好中小型房地產(chǎn)企業(yè)的兼并重組工作。

央行新政策的出臺(tái)，無(wú)疑對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的打擊和影響最大。中小型房地產(chǎn)商面臨新一輪兼并重組，其手頭的部分土地也急于出手，有實(shí)力的房地產(chǎn)商可結(jié)合自身的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略和國(guó)家的房地產(chǎn)政策，有選擇地同一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行接觸，通過(guò)兼并重組，為新一輪的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3．房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重吸引外資。

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)改制時(shí)吸收外企入股和同境外房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目吸引外資。一旦和境外房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成合作協(xié)議，那么資金鏈就會(huì)非常牢固，因?yàn)閲?guó)外的金融和房地產(chǎn)是緊密相連的，被統(tǒng)稱(chēng)是房地產(chǎn)金融。另外，隨著我國(guó)加入WTO，2005年后外資銀行就可向中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)貸款，將為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)注入大量資金。

4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要注重政策傾向。

此次央行新政策的出臺(tái)，受沖擊最大的是“高檔”、“大面積”和“別墅”等商品房。然而，新政策實(shí)施后因?yàn)榇祟?lèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量減少，開(kāi)發(fā)成本增加和人們需求增長(zhǎng)會(huì)使這類(lèi)商品房的價(jià)格上漲，同中小型企業(yè)不具備此類(lèi)商品房開(kāi)發(fā)相反的是，有實(shí)力的大型房地產(chǎn)商在自有資金充足的情況下可積極涉足新政策實(shí)施后此類(lèi)商品房的開(kāi)發(fā)空間，其增值和盈利的機(jī)會(huì)可能大于以往。

第四篇：關(guān)于房貸調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的調(diào)查報(bào)告文獻(xiàn)綜述

關(guān)于房貸調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的調(diào)查報(bào)告文獻(xiàn)綜述

引文

房地產(chǎn)作為一種耐用商品,其價(jià)格是在資本或資產(chǎn)市場(chǎng)上決定的,這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融資本市場(chǎng)有著密不可分的關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資規(guī)模較大,開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的特點(diǎn),這使得房地產(chǎn)的投資需要大量資金,遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)企業(yè)自有資金規(guī)模,外部融資成為房地產(chǎn)企業(yè)主要資金來(lái)源。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有國(guó)內(nèi)銀行貸款、REITs融資、上市融資、債券發(fā)行等多種途徑。以開(kāi)發(fā)住房為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè),一直以來(lái)都以銀行貸款為主。因此居住類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格變化必然與銀行放貸量、利率等金融指標(biāo)的變化有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下,政府對(duì)居住類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控除了供需調(diào)節(jié)外,借助房地產(chǎn)金融方面的調(diào)控在整個(gè)宏觀調(diào)控體系中也是必不可少的。利率調(diào)節(jié)由于其容易施行、見(jiàn)效快等特點(diǎn),是使用比較頻繁的房地產(chǎn)金融政策。隨著利率調(diào)整,整個(gè)住房市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生怎樣的響應(yīng),住房?jī)r(jià)格會(huì)如何變化等問(wèn)題是歷次調(diào)控政策出臺(tái)后,各界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：

住房貸款；房地產(chǎn)市場(chǎng)

一、個(gè)人住房貸款發(fā)展及風(fēng)險(xiǎn)概況

從發(fā)展歷程看，與北京市住房市場(chǎng)和宏觀政策調(diào)控相適應(yīng)，北京市個(gè)人住房貸款發(fā)展可以大致劃分為三個(gè)階段：1998-2004年為個(gè)人住房信貸的高速發(fā)展時(shí)期，年均增速為319.5%。2004-2007年為個(gè)人住房貸款平穩(wěn)發(fā)展期，在房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)的共同作用下，個(gè)人住房貸款高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭受到抑制，2005-2007年北京市個(gè)人住房貸款增速分別為13.8%、7.3%和13.6%。2008年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入全面調(diào)整，北京市個(gè)人住房貸款進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整期。2008年北京市個(gè)人住房貸款同比增速下降2.7%，比上年末回落20.8個(gè)百分點(diǎn)。從結(jié)構(gòu)看，在新建房貸款負(fù)增的情況下，二手房貸款保持了高速增長(zhǎng)。

從信貸風(fēng)險(xiǎn)看，在個(gè)人住房貸款高速發(fā)展時(shí)期，隨著個(gè)人住房貸款的快速增長(zhǎng)，個(gè)人住房貸款不良率也迅速提高。2001年末北京市個(gè)人住房貸款不良率為0.3%，到2004年末上升為1.62%。自2004年以來(lái)，在宏觀調(diào)控的作用下，北京市個(gè)人住房貸款增速迅速回落，但資產(chǎn)質(zhì)量保持了總體較好的狀態(tài)。2007年末，北京市個(gè)人住房貸款不良率為1.43%，比2004年末下降了0.19個(gè)百分點(diǎn)。截至2008年末，中資金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)房地產(chǎn)人民幣貸款不良率為2.39%，比上年末微升0.02個(gè)百分點(diǎn)。其中，商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良率為1.53%，比上年末僅提高0.03百分點(diǎn)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入全面調(diào)整時(shí)期，我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有出現(xiàn)快速上升，即使在深圳、廣州等房?jī)r(jià)降幅較大的城市，個(gè)人住房貸款依然是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)。這表明我國(guó)居民信用意識(shí)并不像境外某些信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)想象的那樣弱，也表明提高首付比率、對(duì)主體封頂樓盤(pán)發(fā)放貸款、月供收入比等房地產(chǎn)信貸政策起到了一定的效果。同時(shí)，說(shuō)明居民對(duì)家庭收入預(yù)期、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期較好，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)維持健康快速平穩(wěn)發(fā)展的信心仍在。1

二、住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

當(dāng)前，我國(guó)個(gè)人住房貸款種類(lèi)相對(duì)單一，僅有數(shù)億元的固定利率住房貸款，且基本已經(jīng)停辦或停滯發(fā)展，其他基本上是根據(jù)法定基準(zhǔn)利率變動(dòng)的可調(diào)整利率住房抵押貸款，并附有貸款保險(xiǎn)或擔(dān)保，與美國(guó)的ARM（Adjustable rate mortgage）相類(lèi)似，但不能流通轉(zhuǎn)讓。因而，除了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)外，其具體風(fēng)險(xiǎn)主要可分為違約風(fēng)險(xiǎn)、提前償還風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。具體情況分析如下：

（一）月供收入比的信貸政策要求提高了房貸抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因收入變化帶來(lái)的違約風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)大幅增加

違約風(fēng)險(xiǎn)特指借款人可能不履行償還本金與支付利息的義務(wù)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。違約理論及實(shí)證研究表明，借款人收入下降或意外支出增加會(huì)降低借款人的支付能力而違約風(fēng)險(xiǎn)增加。基于該理論和判斷，我國(guó)信貸政策要求房貸月供占家庭收入的比重不超過(guò)50%，因而只要貸款購(gòu)房人對(duì)家庭收入的預(yù)期保持穩(wěn)定或向好，因收入驟下降而造成的違約風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)大幅上升。影響支付能力的因素包括借款人的年齡、收入、支出及其他借貸關(guān)系。據(jù)調(diào)查顯示，北京市房貸借款人中青年占主體，其收入正處于上升階段。其中，30歲（含）以下和30-40歲（含）的借款人占比為超過(guò)七成，50歲及以上貸款購(gòu)房人僅為貸款購(gòu)房人數(shù)的百分之五左右。盡管受到國(guó)際金融危機(jī)的影響逐步加深，但北京市貸款購(gòu)房人對(duì)家庭收入穩(wěn)定預(yù)期尚在。預(yù)期家庭收入基本穩(wěn)定及較大幅度上升的超過(guò)八成，對(duì)收入預(yù)期不確定的家庭不足兩成。從商業(yè)銀行了解到發(fā)生過(guò)延期還款行為的房貸借款人不足一成，而且在出現(xiàn)延期還款行為的房貸借款人中，九成借款人是因?yàn)檫z忘、出差等情況而無(wú)意間延期。這表明我國(guó)房貸風(fēng)險(xiǎn)。

這與爆發(fā)于美國(guó)的次債危機(jī)有明顯不同，美國(guó)金融機(jī)構(gòu)為了發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，除了信用優(yōu)質(zhì)家庭發(fā)放住房抵押貸款外，還向信用較低或低收入的購(gòu)房人發(fā)放抵押貸款。美國(guó)抵押貸款市場(chǎng)大致可以分為三個(gè)層次: 優(yōu)質(zhì)貸款市場(chǎng)(Prime Market)，“ALT-A”貸款市場(chǎng)和次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)(Subprime Market)。優(yōu)質(zhì)貸款市場(chǎng)面向信用分?jǐn)?shù)在660分以上，收入穩(wěn)定可靠，債務(wù)負(fù)擔(dān)合理的優(yōu)良客戶(hù)。次級(jí)市場(chǎng)是指信用分?jǐn)?shù)低于620分，收入證明缺失，負(fù)債較重的人。“ALT-A”貸款市場(chǎng)介于二者之間，它既包括信用分?jǐn)?shù)在620到660之間的主流階層，還包括一部分分?jǐn)?shù)高于660的高信用度客戶(hù)。次級(jí)抵押貸款對(duì)信用要求程度不高，信用風(fēng)險(xiǎn)較高，貸款利率通常比一般抵押貸款高出2%-3%。美國(guó)次級(jí)抵押貸款總規(guī)模大致在1.3萬(wàn)億美元左右, 其中有近半數(shù)貸款人沒(méi)有固定收入憑證，這部分人的收入不穩(wěn)定性較大。可見(jiàn)，房貸客戶(hù)不穩(wěn)定是重要的信貸風(fēng)險(xiǎn)因素之一。

（二）首付款比例等房貸政策要求增強(qiáng)了應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌的能力，房?jī)r(jià)滯漲不會(huì)大幅提高房貸不良率

國(guó)外理論界實(shí)證研究表明，當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)的價(jià)值低于剩余貸款余額時(shí)，借款人即使有能力支付房貸月供也可能違約。美國(guó)次債款危機(jī)正是發(fā)端于房?jī)r(jià)降溫，受美聯(lián)儲(chǔ)低利率政策和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的影響，美國(guó)人的買(mǎi)房熱情高漲，據(jù)美國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)調(diào)查署統(tǒng)計(jì)，全美家庭自有住宅比例從1980年的64.4%持續(xù)走高到2005年的69.1%。大量美國(guó)居民貸款購(gòu)房，2006年美國(guó)次級(jí)抵押貸款占全部抵押貸款的比例快速躍升到30%左右。2006年以來(lái)由于美國(guó)住房市場(chǎng)的急劇降溫，借款人很難及時(shí)將房產(chǎn)變現(xiàn)，房屋價(jià)值也可能已經(jīng)跌到不足以?xún)斶€剩余貸款的地步，由此造成越來(lái)越多的次級(jí)抵押貸款者不堪重負(fù)。

基于此項(xiàng)結(jié)論，我國(guó)個(gè)人住房貸款政策明確規(guī)定了首付款比例的最低要求。為了支持普通家庭購(gòu)房，同時(shí)為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，2006年我國(guó)信貸政策進(jìn)一步將購(gòu)買(mǎi)90平方米以上住房的首付比率提高到了30%。當(dāng)前，我國(guó)房貸平均首付比例在30%以上，最低首付比率也在20%以上。這表明我國(guó)房?jī)r(jià)即使出現(xiàn)波動(dòng)，如果下降幅度不超過(guò)20%，通常的房產(chǎn)價(jià)值不會(huì)低于貸款余額，由此導(dǎo)致的房貸違約風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)較低。另一方面，從1998年開(kāi)始，隨著國(guó)家住房制度改革、商品化進(jìn)程的加快，在土地、金融等政策的綜合作用下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2003-2008年北京市住房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)累計(jì)上漲60%左右，從實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格看，我國(guó)許多城市房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)在一倍以上。因而，盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入全面調(diào)整期，但由于累計(jì)漲幅和最低首付款比率要求，我國(guó)銀行房貸資產(chǎn)不良率不會(huì)出現(xiàn)較大幅度上升。

（三）受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響通貨膨脹預(yù)期逆轉(zhuǎn)，五次降息將利率風(fēng)險(xiǎn)降到較低水平

從需求角度講，住房貸款是住房需求的派生需求，住房需求在很大程度上決定住房貸款的實(shí)際利率水平。從供給角度講，房貸的實(shí)際利率水平至少能夠補(bǔ)償商業(yè)銀行的資金成本或通貨膨脹水平。住房需求、通脹預(yù)期、資金供給、利息調(diào)整等對(duì)實(shí)際利率水平均存在不確定影響，從而造成利率風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)，也正是由于利率上漲刺破了房地產(chǎn)泡沫而激發(fā)了次債危機(jī)。次級(jí)抵押貸款人很少考慮到未來(lái)利率上升后的負(fù)擔(dān)，他們預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)持續(xù)上漲，或至少認(rèn)為在“合理”的時(shí)間段內(nèi)會(huì)如此，只要他們能及時(shí)將房子出售，風(fēng)險(xiǎn)是“可控”的，并且想當(dāng)然地認(rèn)為房地產(chǎn)上漲的速度會(huì)快于利息負(fù)擔(dān)的增加。然而在美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次上調(diào)聯(lián)邦利率后，80%的次級(jí)抵押貸款人月還款額在不到半年時(shí)間里猛增了30%～50%。據(jù)雷曼兄弟公司報(bào)告顯示，在2006年獲得次級(jí)抵押貸款的美國(guó)人中，有30%可能無(wú)法及時(shí)還貸。

受?chē)?guó)際金融危機(jī)的影響，我國(guó)房貸利率政策及時(shí)調(diào)整，2008年下半年人民銀行連續(xù)五次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，累積下調(diào)216個(gè)基點(diǎn)，并且購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住宅的購(gòu)房人申請(qǐng)商業(yè)貸款還能最低享受0.7倍的下限優(yōu)惠。截至2008年末，五年期以上的商業(yè)貸款購(gòu)房基準(zhǔn)利率為5.94%，下限優(yōu)惠利率為4.158%。五年期以上（含）的公積金住房貸款利率為3.87%，五年期以下的公積金住房貸款利率為3.33%。從當(dāng)前利率水平看，房貸的利率風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降到較低水平，如果我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)意想不到的波動(dòng)，房貸質(zhì)量不會(huì)出現(xiàn)較大幅度下降。

（四）流動(dòng)性過(guò)剩局面與相關(guān)調(diào)控政策效果之間關(guān)系微妙，提前還貸風(fēng)險(xiǎn)逐漸加大

當(dāng)前，個(gè)人住房貸款一般來(lái)說(shuō)允許借款人提前償還而不規(guī)定罰金，借款人可以自由選擇提前償還貸款，從而帶來(lái)金融機(jī)構(gòu)安排信貸資金的不確定性和再貸款利率低于合同利率的損失，從而產(chǎn)生提前還款風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前流動(dòng)性相對(duì)過(guò)剩的情況下，提前還款風(fēng)險(xiǎn)正在逐步顯現(xiàn)。據(jù)調(diào)查，北京市住房貸款借款人有提前還款行為的約占三成，在當(dāng)前情況下有提前還款傾向的借款人超過(guò)一半。從當(dāng)前金融市場(chǎng)形勢(shì)看，居民手中的房產(chǎn)、股票等資產(chǎn)價(jià)值逐步回歸，資產(chǎn)投資收益率逐步降低。在這種情況下，理性借款人會(huì)逐步將資產(chǎn)投資資金用于提前歸還貸款。從北京情況看，2006年提前還款約占個(gè)人住房貸款余額的12.0%，2007年和2008年約占個(gè)人住房貸款的13%，提前還款風(fēng)險(xiǎn)較大。

（五）信貸管理尚有很大的提高空間，操作風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

我國(guó)的住房貸款在貸款管理制度上相對(duì)比較完備，既有房產(chǎn)的抵押，又有貸款保險(xiǎn)或擔(dān)保。信用放款金額相對(duì)較小，金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生直接貸款損失的可能性較低。但是在房貸業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，商業(yè)銀行經(jīng)辦人員過(guò)于重視抵押物價(jià)值，對(duì)借款人資質(zhì)的審查流于形式。特別是對(duì)借款人收入情況以及其他申請(qǐng)文件只作形式上的審核，使得一些不符合規(guī)定的借款人獲得個(gè)人住房貸款。特別是對(duì)以貸款炒房為目的的借款人識(shí)別能力不夠、審查不嚴(yán)，客觀上助長(zhǎng)了投機(jī)炒房的氣焰。一旦這樣的行為正常化，就有可能出現(xiàn)一些假按揭現(xiàn)象，造成信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（六）沒(méi)有建立完善的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)，住房貸款存在固有的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

不能以合理的價(jià)格及時(shí)變現(xiàn)所持有的資產(chǎn)，就會(huì)產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，可出售的資產(chǎn)流動(dòng)性較強(qiáng)，能夠降低貸款的費(fèi)用而降低利率。我國(guó)的個(gè)人住房貸款，金融機(jī)構(gòu)不能出售變現(xiàn)，借款人也不能“轉(zhuǎn)”按揭，因而固有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。一旦遇到流動(dòng)性逆轉(zhuǎn)或出現(xiàn)負(fù)收益，銀行很難在短期內(nèi)改善或處理經(jīng)營(yíng)狀況，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)能夠加大投資人的利息負(fù)擔(dān)，增加金融機(jī)構(gòu)的支付風(fēng)險(xiǎn)，需要引起高度關(guān)注。從北京形勢(shì)看，2008年北京市商業(yè)銀行的存貸比約為50%，信貸資金比較充沛。但從流動(dòng)性比率看，銀行負(fù)債趨向活期化而資產(chǎn)因住房抵押趨向長(zhǎng)期化，這種趨勢(shì)長(zhǎng)期持續(xù)引發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

三、相關(guān)政策建議

（一）加強(qiáng)貸款管理，防止轉(zhuǎn)向“次級(jí)貸款”或假按揭風(fēng)險(xiǎn)

在市場(chǎng)條件不成熟的情況下，“次級(jí)貸款”會(huì)加大銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，為防范銀行向還款能力較差的借款人發(fā)放“次級(jí)”住房貸款，建議加強(qiáng)對(duì)借款人的資格審查及貸后管理，并有利于防止“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)。其措施包括：加強(qiáng)與借款人面訪(fǎng)及信用調(diào)查；嚴(yán)格房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；完善收入的有效憑證；定期了解借款人情況。

（二）預(yù)測(cè)并及早安排提前還款資金，降低資金的機(jī)會(huì)成本

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，對(duì)借款人收取提前還款的罰金并不是常規(guī)做法。商業(yè)銀行應(yīng)具有預(yù)測(cè)及有效安排改部分資金的能力，面對(duì)可能逐步增加的提前還款風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)商業(yè)銀行要做好預(yù)測(cè)、及早安排，降低提前還貸資金的機(jī)會(huì)成本，提高實(shí)際收益水平。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警及分析，推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)機(jī)制建設(shè)

長(zhǎng)期利率取決于市場(chǎng)前景及預(yù)期，短期利率取決于當(dāng)前資金供求關(guān)系。在利率市場(chǎng)化的進(jìn)程中，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的分析與預(yù)測(cè)，通過(guò)推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)覆蓋風(fēng)險(xiǎn)的定價(jià)機(jī)制建設(shè)，靈活確定貸款利率，切實(shí)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（四）推進(jìn)房貸產(chǎn)品創(chuàng)新，加強(qiáng)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)管理

我們既要從美國(guó)次債危機(jī)中汲取教訓(xùn)，又不能固步自封延遲創(chuàng)新步伐，而是積極地推進(jìn)房貸創(chuàng)新產(chǎn)品市場(chǎng)健康地發(fā)展。資產(chǎn)證券化可以降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和交易成本，提高資金使用效率。同時(shí)，利用選擇權(quán)等創(chuàng)新房貸還款機(jī)制，使借款人根據(jù)資金的收入選擇還款月供，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

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第五篇：淺議“限購(gòu)令”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

淺議“限購(gòu)令”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

摘要：進(jìn)入21世紀(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始迅猛發(fā)展，成為人們廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。2010年的房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”的新階段，在一系列房地產(chǎn)新政出臺(tái)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了天價(jià)房而大多數(shù)老百姓買(mǎi)不起房的局面，本文從政策分析角度分析限購(gòu)令，首先通過(guò)分析我國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，地方政府紛紛推出“限購(gòu)令”，旨在抑制投機(jī)。本文簡(jiǎn)單陳述房地產(chǎn)的發(fā)展，從國(guó)家宏觀調(diào)控的政策和目標(biāo)出發(fā)，分析 “限購(gòu)令”是否達(dá)到預(yù)期的效果，并對(duì)房地產(chǎn)政策提出相關(guān)建議。本文采用文獻(xiàn)資料法，分析我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的狀況、對(duì)“限購(gòu)令”政策進(jìn)行解讀。

關(guān)鍵詞：限購(gòu)令 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 利弊分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F299 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1999年至2003年為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)期，2003年到達(dá)高峰，暴露出房?jī)r(jià)過(guò)高、結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題，導(dǎo)致嚴(yán)重的社會(huì)矛盾，房地產(chǎn)業(yè)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。2004年開(kāi)始實(shí)施宏觀調(diào)控，主要特征是收緊土地與信貸兩個(gè)閘門(mén)，以調(diào)控供給為主。2009年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)“高燒”，瘋狂的房?jī)r(jià)成為社會(huì)持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房?jī)r(jià)增速遠(yuǎn)超居民人均可支配收入，一般居民越來(lái)越難以承受，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍較混亂，亟待整治。2010年以來(lái)，全國(guó)各地一、二線(xiàn)城市有計(jì)劃有步驟地集中出臺(tái)住房限購(gòu)細(xì)則，落實(shí)中央關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)控的政策意圖。

一、限購(gòu)令出臺(tái)的必要性

（一）房?jī)r(jià)上漲過(guò)快

上海作為中國(guó)的一線(xiàn)城市，其房?jī)r(jià)對(duì)全國(guó)的房?jī)r(jià)有著的風(fēng)向標(biāo)的作用。在十年內(nèi)，房?jī)r(jià)翻了幾番。1999年上海房?jī)r(jià)為3176元，到2004年已經(jīng)上升為6385元，之后一路攀升，2009【14】年已經(jīng)達(dá)到15800元。而自2002年以來(lái)全國(guó)各城市房?jī)r(jià)不斷攀升, 城市雙富(負(fù))現(xiàn)象嚴(yán)重，即所謂的一些投機(jī)者不斷從房地產(chǎn)獲取高額利潤(rùn),富者更富。然而一些城市居民為買(mǎi)被炒作起來(lái)的高價(jià)住房而背負(fù)更多貸款, 即所謂負(fù)者更負(fù)。在國(guó)際上, 房?jī)r(jià)收入比是觀察樓市是否健康的重要指標(biāo), 一般認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在3-6 倍之間比較科學(xué)。據(jù)調(diào)查, 2005 年 2月, 我國(guó)最具有影響力的 25 座大中城市市區(qū)每平方米商品房平均房?jī)r(jià)為 4523.12 元、人均可支配收入為 12575.44 元。以三口之家購(gòu)買(mǎi)建筑面積為 80平方米的商品房為例,計(jì)算出相

【13】應(yīng)房?jī)r(jià)收入比的平均值為 9.55, 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出國(guó)際比值。

（二）房產(chǎn)過(guò)度投資、投機(jī)導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)

經(jīng)濟(jì)泡沫指的是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)的不均衡現(xiàn)象，具體表征就是上下起伏的經(jīng)濟(jì)周期。泡沫經(jīng)濟(jì)則專(zhuān)指那些由于經(jīng)濟(jì)投機(jī)活動(dòng)而導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格大起大落的現(xiàn)象。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主斯蒂格茲教授給泡沫經(jīng)濟(jì)下的定義更為簡(jiǎn)潔：“如果今天價(jià)格上漲的原因是由于投資者相信明天他們會(huì)以更高的價(jià)格賣(mài)出去，而基本要素又不能調(diào)整價(jià)格，那么就存在著【12】泡沫。”

2008年世界金融危機(jī)爆發(fā)之后，中國(guó)沿海的出口制造業(yè)受到重創(chuàng)，加上人民幣升值等因素，國(guó)內(nèi)的大量閑置資本也選擇進(jìn)入股市和房市。國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所2003年發(fā)布了“中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告”,認(rèn)為目前中國(guó)房地產(chǎn)的確存在區(qū)域性泡沫現(xiàn)象,并給出了判斷房地產(chǎn)泡沫的“五高”標(biāo)準(zhǔn),即投資的持續(xù)超高增長(zhǎng)、消費(fèi)的持續(xù)超高增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房?jī)r(jià)收入比明顯偏高。中國(guó)人民銀行之后也出臺(tái)政策,對(duì)房地產(chǎn)貸款的違規(guī)情況進(jìn)行清查,防范房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的泡沫對(duì)金融機(jī)構(gòu)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。一方面,房地產(chǎn)是企業(yè)和個(gè)人的一種投資方式,另一方面,投資房地產(chǎn)又離不開(kāi)融資,這中間就涉及金融機(jī)構(gòu)和融資環(huán)境的問(wèn)題,是資本運(yùn)作的重要方面,也是廣大企業(yè)十分關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。

綜上所述，2001年以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直存在泡沫,從2004年開(kāi)始,房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫度急劇增加;2009、2010和2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫度將分別為21.6%、23.2%和18.3%,房地

【6】產(chǎn)市場(chǎng)的高泡沫狀況難以出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變。

二、限購(gòu)令出臺(tái)執(zhí)行后后，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及利弊分析 《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)發(fā)10號(hào)文件），其主要內(nèi)容如下：

進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任，地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)發(fā)10號(hào)文件及其相關(guān)配套政策，切實(shí)將房?jī)r(jià)控制在合理水平；加大保障性安居工程建設(shè)力度；調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管；調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷(xiāo)售收入全額征稅。稅務(wù)部門(mén)要進(jìn)一步采取措施，確保政策執(zhí)行到位。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策；強(qiáng)化差別化住房信貸政策；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業(yè)監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理；嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理；合理引導(dǎo)住房需求 各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、能夠提供當(dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。已采取住房限購(gòu)措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調(diào)整完善相關(guān)實(shí)施細(xì)則，并加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人資格的審核工作，確保政策落實(shí)到位。尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，適時(shí)出臺(tái)住房限購(gòu)措施；落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制；堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，新聞媒體要對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測(cè)、評(píng)論誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。國(guó)務(wù)院辦公廳

此次宏觀調(diào)控的政策的出臺(tái)，拉開(kāi)了被稱(chēng)為史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策“限購(gòu)令”執(zhí)行的序幕。全國(guó)各地具體執(zhí)行落實(shí)的措施在某些方面有些許差異，但大體上都是落實(shí)了中央的文件精神。至2012年，限購(gòu)令依然在執(zhí)行之中，盡管關(guān)于限購(gòu)令及其作用，無(wú)論是產(chǎn)業(yè)界還是學(xué)術(shù)界都沒(méi)有一致的看法與結(jié)論，但是經(jīng)過(guò)分析，限購(gòu)令還是對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)起到了調(diào)節(jié)作用。

(一)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)至今仍未完全成熟與完善，但可以從以下方面看看房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀：

1.房?jī)r(jià)上漲的速度得到遏制。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示：2012年第一季度，國(guó)內(nèi)各大中小城市房屋成交價(jià)情況：整體成交均價(jià)環(huán)比下降3%，其中一線(xiàn)城市下降4%，二線(xiàn)城市下降6%，三線(xiàn)城市上升1%；整體成交均價(jià)同比上升2%，其中一線(xiàn)城市下降11%，二線(xiàn)城市上升6%，三線(xiàn)城【13】市上升35%。從一線(xiàn)城市的一手房的成交價(jià)格波動(dòng)情況看，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快得到一定程度的遏制。

2.房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象得到一定程度的遏制。211年5月5日,由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布了2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.8》。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng),但增速放緩《藍(lán)皮書(shū)》指出,“十一五”時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展向好,投資增長(zhǎng)較快、增速回落,住宅投資占房地產(chǎn)投資比重上升。“十一五”期間,我國(guó)房地產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)16.0萬(wàn)億元,比“十五”增長(zhǎng)10.7萬(wàn)億元。年投資額由2006年的19423億元上升到2010年的48267億元。但是,增速有所回落。“十一五”、“十五”、“九五”后三年房地產(chǎn)投

【6】資年均增速分別為24.9%、26.1%和16.2%。由于房企層次不齊，情況各有不同。根據(jù)新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)披露的最新數(shù)據(jù)顯示，2012第一季度與2011年第一季度相比，大體上看，在一系列的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象得到一定程度的遏制。

(二)限購(gòu)令的利弊分析

1、利

（1）一定程度上遏制了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。全國(guó)范圍的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快得到一定的遏制。如上文所示。

（2）投資、投機(jī)在一定程度上得到控制，房地產(chǎn)的過(guò)熱、泡沫也得到一定程度的遏制。如上所示，從國(guó)內(nèi)房企的銷(xiāo)售數(shù)量以及銷(xiāo)售額來(lái)看，房企并沒(méi)有繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模的趨勢(shì)，在獲利和融資方面保持原有水平。

（3）整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，給房地產(chǎn)降溫的同時(shí)，促使房企內(nèi)部整合。根據(jù)《財(cái)經(jīng)》雜志2005年的調(diào)查，在上海房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)中，有超過(guò)一半是隸屬于市、區(qū)兩級(jí)政府的政府企業(yè)。這些房地產(chǎn)公司在囤積土地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所獲得的暴利也可以被計(jì)算為地方政府的隱性財(cái)政收入。而其他民營(yíng)企業(yè)不管是否具有海外背景，也與官場(chǎng)有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。“限購(gòu)令”使得一些中小房產(chǎn)商資金斷裂而跑路，從而掀開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的黑幕的一角。房地產(chǎn)市場(chǎng)因此能到一定程度的整頓，涉及到政府官員腐敗的能得到查處。而房企內(nèi)部也出現(xiàn)整合，淘汰競(jìng)爭(zhēng)力

[12]差、信譽(yù)不良、出于投機(jī)動(dòng)機(jī)的房企，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有序、健康的發(fā)展。

2弊

(1)有悖市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的公平競(jìng)爭(zhēng)原則，加劇不公正，有違法制。限購(gòu)令的表面政策目標(biāo)是限制房?jī)r(jià)，但其涉嫌歧視危及了相關(guān)政策工具的合法性，鞏固并強(qiáng)化了特權(quán)城市和城市特權(quán)，在傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元隔離之外增加了地區(qū)間隔離，不利于市場(chǎng)自由的擴(kuò)展和公民認(rèn)同的增進(jìn)。所謂特權(quán)城市，指的是北京、上海、廣州之類(lèi)的一線(xiàn)城市，它們通過(guò)歷史積淀和體制安排的方式獲取了遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平的資源與成就，且通過(guò)戶(hù)籍福利的方式保持城市戶(hù)籍人口對(duì)發(fā)展成果的獨(dú)占。在毛主席時(shí)代，為維護(hù)林毅夫所謂的“重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展”的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)獲得了體制化，“城市戶(hù)口’’意味著充分的就業(yè)機(jī)會(huì)和福利保障，而“農(nóng)村戶(hù)口”則意味著“禁錮”。毛主席時(shí)代的財(cái)富積累模式是一種非常特殊的計(jì)劃體制，“戶(hù)籍”的意義早已超過(guò)了簡(jiǎn)單的人口管理，而成為盛裝“特權(quán)”的巨大容器。“戶(hù)籍”再次成為殺手锏，在“限內(nèi)”與“限外”之間刻畫(huà)出明顯的身份等級(jí)，刺激著人們對(duì)特權(quán)的聯(lián)想和對(duì)平等的期許。戶(hù)籍歧視不僅針對(duì)農(nóng)村和農(nóng)民，還在城市之間構(gòu)筑起了新的樊籬。限購(gòu)令的有效規(guī)制對(duì)象并非那些在城市沒(méi)有購(gòu)房預(yù)期的農(nóng)民工，而是相對(duì)于一線(xiàn)城市的那些二、三線(xiàn)城市的中產(chǎn)階層。以往的“購(gòu)房入戶(hù)”畢竟還確定了一種相對(duì)明確的戶(hù)籍獲取條件，現(xiàn)在的限購(gòu)令則從戶(hù)籍現(xiàn)狀出發(fā)限制購(gòu)房。該項(xiàng)限購(gòu)措施貌似“猛藥”，但卻并未擊中房?jī)r(jià)調(diào)控(尤其是一線(xiàn)特權(quán)城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治認(rèn)同上業(yè)已取得的初步改革成果。該政策的合法性與合理性值得商榷。

從公平性上講，“購(gòu)房入戶(hù)”畢競(jìng)有明確的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，其政策正當(dāng)性要超過(guò)目前的限購(gòu)令。特權(quán)城市的“超額福利”是高房?jī)r(jià)的真實(shí)因素，因此調(diào)控的方向就不是撕開(kāi)法律平等的薄紗而重祭“戶(hù)籍”利器，而是反思這種“超額福利”的正當(dāng)性與合理性。限購(gòu)令重新充實(shí)了“戶(hù)籍”的特權(quán)與福利內(nèi)涵，與改革的分享邏輯之間存在緊張。可以預(yù)料，這種“毒性” 3

極大的嚴(yán)厲調(diào)控不僅效果難以持久(因?yàn)檫@是治標(biāo)不治本，最終還是要回到常態(tài)化的市場(chǎng)機(jī)制之中)，而且會(huì)產(chǎn)生極大的副作用，比如再次動(dòng)搖人們對(duì)市場(chǎng)自由、社會(huì)平等和政治認(rèn)同的信【14】心。

(2)實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭到打擊。房產(chǎn)本質(zhì)上算是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的范疇，但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，大量的融資形成房市以及和金融千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有某些虛擬經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。且中國(guó)政府從2003年由于“非典”給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)負(fù)面影響就有意扶植房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展消除“非典”的負(fù)面影響，近幾年，在地方，房地產(chǎn)無(wú)疑成為支柱產(chǎn)業(yè)。2010年以來(lái)，以“限購(gòu)令”為代表的宏觀調(diào)控措施給持續(xù)發(fā)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)潑了一盆冷水，與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)都受到不同程度的影響。房地產(chǎn)業(yè)與50多個(gè)行業(yè)相關(guān)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用舉足輕重。20世紀(jì)80年代中期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，速度超過(guò)同期GDP增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不斷提高，目前早已經(jīng)超過(guò)5%，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)對(duì)GDP具有極大的帶動(dòng)作用，歷史數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)對(duì)GDP的影響在10%左右。即如果房地產(chǎn)

【12】投資降低30%-40%，將導(dǎo)致GDP下降3%-4%。GDP增速的大幅度下滑將會(huì)帶來(lái)一系列的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，例如就業(yè)率下降、物價(jià)不穩(wěn)定等。房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷已經(jīng)對(duì)相關(guān)行業(yè)的影響開(kāi)始凸顯——鋼鐵廠大規(guī)模裁員，建筑工人下崗，相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域的失業(yè)率不斷上升。

（3）金融秩序環(huán)境惡化，變脆弱。由于限購(gòu)令作為行政手段的立竿見(jiàn)影的效果，很多中小房地產(chǎn)商資金鏈出現(xiàn)斷裂，對(duì)金融系統(tǒng)造成難以估計(jì)的傷害。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商是公關(guān)先生，是資本玩家，是抽取銀行資金的老手，是從土地批租到銷(xiāo)售鏈條之間的中介機(jī)構(gòu)，卻不是市場(chǎng)意義上的房地產(chǎn)商―頂多是房地產(chǎn)創(chuàng)意策劃和住房銷(xiāo)售者。銀行業(yè)也在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，自覺(jué)自愿地被開(kāi)發(fā)商裹挾，而從各地所爆發(fā)出的一系列假按揭案件來(lái)看，許多銀行人員成為騙局的組成環(huán)節(jié)，合謀將錢(qián)源源不斷地從銀行金庫(kù)搬到私人家中。此時(shí)的房地產(chǎn)業(yè)更合適的【11】名稱(chēng)，應(yīng)該是資金的合法輸血管道。

房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行等金融系統(tǒng)形成壓力，不僅因?yàn)樵黾恿朔康禺a(chǎn)貸款不良率，導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量惡化和盈利能力降低；而且因?yàn)橐苑康禺a(chǎn)作為貸款抵押物的借債人資產(chǎn)負(fù)債惡化，貸款能力減弱，并面臨資金收緊，又限制了新的投資規(guī)模以及降低公司的盈利能力，反過(guò)來(lái)又導(dǎo)致其他類(lèi)型貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加，加劇銀行系統(tǒng)的脆弱性。最終，地產(chǎn)商無(wú)法及時(shí)償還銀行的貸款，導(dǎo)致銀行的資金無(wú)法回流，因而產(chǎn)生大量的壞賬，資金的供應(yīng)緊張，市場(chǎng)出現(xiàn)流動(dòng)性不足，引起經(jīng)濟(jì)中通貨緊縮和信用創(chuàng)造能力不足，從而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)或者經(jīng)濟(jì)衰【11】退。

與此同時(shí)，國(guó)外資金仍垂涎于中國(guó)樓市。他們中的許多人主要目標(biāo)是希望通過(guò)持有人民幣資產(chǎn)，以便在人民幣升值中大獲其利。為了繞開(kāi)中國(guó)的嚴(yán)格規(guī)則，在中國(guó)注冊(cè)了在岸公司，以便以境內(nèi)企業(yè)的身份方便地持有這些地產(chǎn)項(xiàng)目，那些境外的項(xiàng)目投資者因此能夠輕而易舉

【11】地避開(kāi)繁瑣的行政審批手續(xù)，從容地獲得五年內(nèi)6%至7%的年租金收益率。

三、“限購(gòu)令”政策的發(fā)展

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的解決，需要房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及市場(chǎng)本身的發(fā)展，通過(guò)市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)能力自行解決。同時(shí)，應(yīng)通過(guò)實(shí)行市場(chǎng)化的差別利率體系和完善的累進(jìn)稅率、差別稅率制，鼓勵(lì)將土地更加有所側(cè)重的投向經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)位的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，抑制高價(jià)位大面積的住房開(kāi)發(fā)。政府應(yīng)該充分發(fā)揮自身所擁有的資源，引導(dǎo)市場(chǎng)參與者（房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者包括開(kāi)發(fā)商、中介商、消費(fèi)者等）理性投資和消費(fèi)，充分公開(kāi)市場(chǎng)信息，使得市場(chǎng)參與者擁有平等的參與機(jī)會(huì)。

限購(gòu)令作為短期的行政措施色彩濃厚的限購(gòu)令在調(diào)節(jié)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、遏制投機(jī)方面，效果是比較明顯的。從發(fā)展中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正供求需要正視。從市場(chǎng)的角度來(lái)調(diào)控供求是治本之策，但需要各種措施的綜合運(yùn)用。

限購(gòu)令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控其根本目的是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，最終逐步走上平穩(wěn)健康良性的發(fā)展軌道上來(lái)，“限購(gòu)令”主要是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的形式出臺(tái)的中短期政策，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的問(wèn)題，“還需要盡快推進(jìn)土地制度、財(cái)政體制和房地產(chǎn)稅收制度等方面的制度性改革，從長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)立足建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，積極推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),拓寬融資渠道,保障用地供應(yīng),提高設(shè)計(jì)水平,保證工程質(zhì)量，抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度,確保保障性住房建設(shè)可持續(xù)，同時(shí)要要加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控；落實(shí)強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策；努力保持對(duì)外貿(mào)易穩(wěn)定增長(zhǎng)；大力促進(jìn)中小【15】企業(yè)發(fā)展。”

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[14] 新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)http://finance.sina.com.cn/ http:// [15]2012年4月溫家寶在福州主持召開(kāi)福建、上海、江蘇、浙江四省(市)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)講話(huà)

四、致謝

通過(guò)這一階段的努力，我的畢業(yè)論文終于完成了，這意味著大學(xué)生活即將結(jié)束。在大學(xué)階段，我在學(xué)習(xí)上和思想上都受益非淺。非常感謝xx老師在我大學(xué)的最后學(xué)習(xí)階段——畢業(yè)論文寫(xiě)作階段給我的指導(dǎo)。她嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)，深深地感染和激勵(lì)著我。從課題的選擇到項(xiàng)目的最終完成，馮老師都始終給予我細(xì)心的指導(dǎo)和不懈的支持。她的這種無(wú)私奉獻(xiàn)的敬業(yè)精神令人欽佩，在此我向她表示我誠(chéng)摯的謝意！同時(shí)，感謝所有任課老師和所有同學(xué)在這四年來(lái)給我的指導(dǎo)和幫助，是他們教會(huì)了我專(zhuān)業(yè)知識(shí)，教會(huì)了我如何學(xué)習(xí)，教會(huì)了我如何做人。正是由于他們，我才能在各方面取得顯著的進(jìn)步，在此向他們表示我由衷的謝意，并祝所有的老師培養(yǎng)出越來(lái)越多的優(yōu)秀人才，桃李滿(mǎn)天下！