第一篇：解讀《合同法司法解釋三》對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

解讀《合同法司法解釋三》對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

作者：龔 偉

2012年3月31日通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“《合同法司法解釋三》”），已于今年7月1日實(shí)施。作為規(guī)范市場(chǎng)交易秩序的《合同法司法解釋三》的出臺(tái)，無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生極其重要的影響。就筆者觀察而言，《合同法司法解釋三》將在以下幾個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮著重要影響。

一、《認(rèn)購(gòu)書(shū)》為預(yù)約合同，違反約定應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

現(xiàn)行商品房買賣過(guò)程中，一般都采取先簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》再簽訂正式的商品房買賣合同的操作模式。通常來(lái)說(shuō)，商品房買賣雙方《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的目的主要是約定，由買方支付一定數(shù)額的定金，以擔(dān)保買方及時(shí)簽訂商品房買賣合同。由于簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后還要簽訂一個(gè)正式的商品房買賣合同，因此有關(guān)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》法律性質(zhì)一直存在頗多爭(zhēng)議，在理論上存在預(yù)約合同說(shuō)、商品房買賣合同說(shuō)等觀點(diǎn)，在實(shí)踐中人們的認(rèn)識(shí)也不盡一致。《合同法司法解釋三》明確規(guī)定了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》屬于預(yù)約合同，對(duì)于商品房買賣《認(rèn)購(gòu)書(shū)》性質(zhì)的認(rèn)識(shí)大致經(jīng)歷了以下過(guò)程。

2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“《商品房買賣合同解釋》”）公布后，司法實(shí)踐中對(duì)具備一定條件的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》被認(rèn)定為是商品買賣合同。根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”。而對(duì)于不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的性質(zhì)，《商品房買賣合同解釋》并為作出明確規(guī)定。由于《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的法律性質(zhì)，長(zhǎng)期以來(lái)認(rèn)識(shí)并不統(tǒng)一，進(jìn)而造成了司法實(shí)踐中的混亂。

《合同法司法解釋三》首次明確了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的法律性質(zhì)，根據(jù)該解釋第二條：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持”的規(guī)定，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》屬于預(yù)約合同。《認(rèn)購(gòu)書(shū)》簽訂后，一方當(dāng)事人不履行

《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定的義務(wù)，對(duì)方有權(quán)要求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償。筆者認(rèn)為，在商品房買賣過(guò)程中，違反《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定應(yīng)當(dāng)按照以下兩個(gè)原則處理：一，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理（即買方違約無(wú)權(quán)要求退還定金，賣方違約雙倍退還定金），同時(shí)，若依照定金的規(guī)定處理不足以彌補(bǔ)守約方損失的，守約方還可以要求違約方賠償損失；二，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

通過(guò)上述分析，我們不難看出，《合同法司法解釋三》規(guī)定了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》屬

于預(yù)約合同，同時(shí)，也加大了對(duì)違約方的懲戒力度，一旦違反《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定，守約方不但可以要求按照定金法則處理，而且可以要求違約方賠償損失。因此，對(duì)交易雙方而言其違約成本都有大幅度提高，在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)一定要三思而后行。

二、無(wú)權(quán)處理合同不再是效力待定

根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人

追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”也就是說(shuō)，無(wú)處分權(quán)的人與第三人簽訂買賣合同處理他人財(cái)產(chǎn)，只有在得到權(quán)利人的罪人后方可有效，否則，該買賣合同無(wú)效。隨著我國(guó)司法實(shí)踐大量案例的的提煉和民法理論的深入研究，認(rèn)定無(wú)權(quán)處分合同無(wú)效的弊端也日漸顯現(xiàn)。無(wú)權(quán)處分被認(rèn)定無(wú)效后，善意買受人不僅不能取得標(biāo)的物所有權(quán)，甚至無(wú)法向出賣人（無(wú)權(quán)處分人）主張違約責(zé)任，要求賠償包括預(yù)期利益在內(nèi)的全部損失，而只能向出賣人主張締約過(guò)失責(zé)任，請(qǐng)求賠償信賴?yán)妫咧g差距甚大。對(duì)惡意之人不講誠(chéng)信的懲罰和對(duì)權(quán)利人合法利益的保護(hù)，竟然變成了傷害善意買受人的利器，既無(wú)法保障交易安全，也不符合合同法鼓勵(lì)交易的立法目的。

為了解決無(wú)權(quán)處分合同被認(rèn)定無(wú)效未帶來(lái)的弊端，《合同法司法解釋三》對(duì)

無(wú)權(quán)處分合同做了重新界定。根據(jù)《合同法司法解釋三》第三條第一款：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”換句話說(shuō)，今后無(wú)權(quán)處分合同在未得到權(quán)利人追認(rèn)的情況下法院不再確認(rèn)該合同無(wú)效，除特別約定外，無(wú)權(quán)處分合同自雙方簽字（或者蓋章）時(shí)即發(fā)生法律效力。無(wú)權(quán)處分合同不再確認(rèn)無(wú)效的情況下，善意第三人如何

維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？《合同法司法解釋三》第三條第二款又接著規(guī)定：“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”由此我們不難看出，無(wú)權(quán)處分合同不再確認(rèn)無(wú)效，并不代表無(wú)權(quán)處分人得不到法律處罰，善意第三人完全可以追加無(wú)權(quán)處分人的違約責(zé)任。

筆者認(rèn)為，《合同法司法解釋三》第三條針對(duì)效力待定合同的新規(guī)定，勢(shì)必

將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。首先，對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，只要能確保不影響交房及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的情況下，可以提前與買方簽訂商品房買賣合同，這就突破了《商品房買賣合同解釋》的限制。因?yàn)楦鶕?jù)《商品房買賣合同解釋》的規(guī)定，若賣方隱瞞沒(méi)有預(yù)售證、所售房屋已抵押等權(quán)利瑕疵與購(gòu)房人簽訂商品房買賣合同的，則除購(gòu)房人可以解除合同外，賣方還應(yīng)向購(gòu)房人支付不超過(guò)購(gòu)房款一倍的賠償金。其次，對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，今后賣方在簽訂買賣合同時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有處分權(quán)不影響買賣合同的效力，買方不能再以賣方?jīng)]有處分權(quán)為由主張合同無(wú)效。這就要求買方在簽訂買賣合同時(shí)重視違約責(zé)任條款的設(shè)計(jì)，以便在賣方不能辦理過(guò)戶時(shí)追究其違約責(zé)任。

三、有關(guān)分期付款的新規(guī)定

在商品房買賣中分期付款是經(jīng)常采用的付款方式之一，但《合同法》卻僅僅

規(guī)定：“分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部?jī)r(jià)款或者解除合同。”至于何為分期付款，分期付款交易中如何保護(hù)買方的合法權(quán)益等諸多問(wèn)題《合同法》并為涉及。由于缺少法律規(guī)范，分期付款交易中經(jīng)常出現(xiàn)糾紛就在所難免了，有鑒于此，此次《合同法司法解釋三》對(duì)分期付款做了較為詳盡的規(guī)定。筆者歸納起來(lái)，大致可分以下兩點(diǎn)：

一是，明確了分期付款買賣的含義。《合同法司法解釋三》第三十八條規(guī)定：“合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的“分期付款”，系指買受人將應(yīng)付的總價(jià)款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣人支付。”也就是說(shuō)，分期付款僅指分三期以上的付款方式，今后分兩次付款不再視為分期付款；二是，突出了對(duì)買方權(quán)益的保護(hù)。根據(jù)《合同法司法解釋三》第三十九條第一款規(guī)定：“分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時(shí)可以扣留已受領(lǐng)價(jià)金，出賣人扣留的金額超過(guò)標(biāo)的物使

用費(fèi)以及標(biāo)的物受損賠償額，買受人請(qǐng)求返還超過(guò)部分的，人民法院應(yīng)予支持。”同時(shí)，針對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有約定使用費(fèi)的情況，該解釋又規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的使用費(fèi)沒(méi)有約定的，人民法院可以參照當(dāng)?shù)赝悩?biāo)的物的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不斷加強(qiáng)的今天，規(guī)范分期付款的各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)顯得格外

重要。為了配合金融杠桿的調(diào)節(jié)作用，銀行貸款利率不斷上調(diào)，一方面，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，按揭貸款購(gòu)房的利息負(fù)擔(dān)也越來(lái)越重，分期付款無(wú)疑是一個(gè)不錯(cuò)的選擇；另一方面，對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，為了刺激購(gòu)房人的需求提高銷售量，分期付款自然也成了當(dāng)前環(huán)境下賣方的首先。由此我們可以看出，《合同法司法解釋三》的出臺(tái)，不但能有效保證交易雙反的合法權(quán)利，而且也必將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)渡過(guò)政策調(diào)控“難關(guān)”發(fā)揮一定的積極作用。

綜上所述，《合同法司法解釋三》的出臺(tái)，必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮重要作用，與以往相關(guān)規(guī)定相比突出強(qiáng)調(diào)了對(duì)交易安全的保護(hù)。合同不再被輕易認(rèn)定無(wú)效，買賣雙方應(yīng)通過(guò)不斷完善合同條款來(lái)最大限度的保護(hù)自己的合法權(quán)益。

作者簡(jiǎn)介：龔偉，律師，廣州市房地產(chǎn)協(xié)（學(xué)）會(huì)專家委員，民革黨員，西南政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士，西北大學(xué)工商管理碩士（MBA）。

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第二篇：合同法司法解釋

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)

題的解釋(一)

【頒布單位】 最高人民法院

【發(fā)文字號(hào)】 法釋[1999]19號(hào)

【頒布時(shí)間】 1999-12-19

【生效時(shí)間】 1999-12-19

【時(shí)效性】

最高人民法院公告最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋

（一）已于１９９９年１２月１日由最高人民法院審判委員會(huì)第１０９０次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予

公布，自１９９９年１２月２９日起施行。一九九九年十二月十九日最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋

（一）（法釋〔一九九九〕十九號(hào) 一九九

九年十二月一日最高人民法院審判委員會(huì)第一千零九十次會(huì)議通過(guò)）為了正確審理合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱合同法）的規(guī)定，對(duì)人民法院適用合同法的有關(guān)問(wèn)題作出如下解釋：

一、法律適用范圍第一條 合同法

實(shí)施以后成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，適用合同法的規(guī)定；合同法實(shí)施以前成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，除本解釋另有規(guī)定的以外，適用當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定，當(dāng)時(shí)

沒(méi)有法律規(guī)定的，可以適用合同法的有關(guān)規(guī)定。第二條 合同成立于合同法實(shí)施之前，但合同約定的履行期限跨越合同法實(shí)施之日或者履行期限在合同法實(shí)施之后，因履行合同發(fā)

生的糾紛，適用合同法第四章的有關(guān)規(guī)定。第三條 人民法院確認(rèn)合同效力時(shí)，對(duì)合同法實(shí)施以前成立的合同，適用當(dāng)時(shí)的法律合同無(wú)效而適用合同法合同有效的，則適用合同

法。第四條 合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)

制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。第五條 人民法院對(duì)合同法實(shí)施以前已經(jīng)作出終審裁決的案件進(jìn)行再審，不適用合同法。

二、訴訟時(shí)效第六條 技術(shù)合同爭(zhēng)議當(dāng)事人的權(quán)利受到侵害的事實(shí)發(fā)生在合同法實(shí)施之

前，自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害之日起至合同法實(shí)施之日超過(guò)一年的，人民

法院不予保護(hù)；尚未超過(guò)一年的，其提起訴訟的時(shí)效期間為二年。第七條 技術(shù)進(jìn)出

口合同爭(zhēng)議當(dāng)事人的權(quán)利受到侵害的事實(shí)發(fā)生在合同法實(shí)施之前，自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知

道其權(quán)利受到侵害之日起至合同法施行之日超過(guò)二年的，人民法院不予保護(hù)；尚未超過(guò)二年的，其提起訴訟的時(shí)效期間為四年。第八條 合同法第五十五條規(guī)定的“一年”、第七十五條和第一百零四條第二款規(guī)定的“五年”為不變期間，不適用訴訟時(shí)效中止、中斷或

者延長(zhǎng)的規(guī)定。

三、合同效力第九條 依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論

終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定

該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事

人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。合同

法第七十七條第二款、第八十七條、第九十六條第二款所列合同變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形，依照前款規(guī)定處理。第十條 當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無(wú)效。但違反國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)規(guī)定的除外。

四、代位權(quán)第十一條 債權(quán)人依照合同法第七十三條的規(guī)定提起代位權(quán)訴訟，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的債權(quán)合法；

（二）債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，對(duì)債權(quán)人造成損害；

（三）債務(wù)人的債權(quán)已到期；

（四）債務(wù)人的債權(quán)不是專屬于債務(wù)人自身的債權(quán)。第十二條 合同法第七十三條第一款規(guī)定的專屬于債務(wù)人自身的債權(quán)，是指基于扶養(yǎng)關(guān)系、撫養(yǎng)關(guān)系、贍養(yǎng)關(guān)系、繼承關(guān)系產(chǎn)生的給付請(qǐng)求權(quán)和勞動(dòng)報(bào)酬、退休金、養(yǎng)老金、撫恤金、安置費(fèi)、人壽保險(xiǎn)、人身傷害賠償請(qǐng)求權(quán)等權(quán)利。第十三條 合同法第七十三條規(guī)定的“債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，對(duì)債權(quán)人造成損害的”，是指?jìng)鶆?wù)人不履行其對(duì)債權(quán)人的到期債務(wù)，又不以訴訟方式或者仲裁方式向其債務(wù)人主張其享有的具有金錢給付內(nèi)容的到期債權(quán)，致使債權(quán)人的到期債權(quán)未能實(shí)現(xiàn)。次債務(wù)人（即債務(wù)人的債務(wù)人）不認(rèn)為債務(wù)人有怠于行使其到期債權(quán)情況的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。第十四條 債權(quán)人依照合同法第七十三條的規(guī)定提起代位權(quán)訴訟的，由被告住所地人民法院管轄。

第十五條 債權(quán)人向人民法院起訴債務(wù)人以后，又向同一人民法院對(duì)次債務(wù)人提起代位權(quán)訴訟，符合本解釋第十四條的規(guī)定和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百零八條規(guī)定的起訴條件的，應(yīng)當(dāng)立案受理；不符合本解釋第十四條規(guī)定的，告知債權(quán)人向次債務(wù)人住所地人民法院另行起訴。受理代位權(quán)訴訟的人民法院在債權(quán)人起訴債務(wù)人的訴訟裁決發(fā)生法律效力以前，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十六條第（五）項(xiàng)的規(guī)定中止代位權(quán)訴訟。第十六條 債權(quán)人以次債務(wù)人為被告向人民法院提起代位權(quán)訴訟，未將債務(wù)人列為第三人的，人民法院可以追加債務(wù)人為第三人。兩個(gè)或者兩個(gè)以上債權(quán)人以同一次債務(wù)人為被告提起代位權(quán)訴訟的，人民法院可以合并審理。第十七條 在代位權(quán)訴訟中，債權(quán)人請(qǐng)求人民法院對(duì)次債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)采取保全措施的，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。第十八條 在代位權(quán)訴訟中，次債務(wù)人對(duì)債務(wù)人的抗辯，可以向債權(quán)人主張。債務(wù)人在代位權(quán)訴訟中對(duì)債權(quán)人的債權(quán)提出異議，經(jīng)審查異議成立的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定駁回債權(quán)人的起訴。第十九條 在代位權(quán)訴訟中，債權(quán)人勝訴的，訴訟費(fèi)由次債務(wù)人負(fù)擔(dān)，從實(shí)現(xiàn)的債權(quán)中優(yōu)先支付。第二十條 債權(quán)人向次債務(wù)人提起的代位權(quán)訴訟經(jīng)人民法院審理后認(rèn)定代位權(quán)成立的，由次債務(wù)人向債權(quán)人履行清償義務(wù)，債權(quán)人與債務(wù)人、債務(wù)人與次債務(wù)人之間相應(yīng)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系即予消滅。第二十一條 在代位權(quán)訴訟中，債權(quán)人行使代位權(quán)的請(qǐng)求數(shù)額超過(guò)債務(wù)人所負(fù)債務(wù)額或者超過(guò)次債務(wù)人對(duì)債務(wù)人所負(fù)債務(wù)額的，對(duì)超出部分人民法院不予支持。第二十二條 債務(wù)人在代位權(quán)訴訟中，對(duì)超過(guò)債權(quán)人代位請(qǐng)求數(shù)額的債權(quán)部分起訴次債務(wù)人的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向有管轄權(quán)的人民法院另行起訴。債務(wù)人的起訴符合法定條件的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理；受理債務(wù)人起訴的人民法院在代位權(quán)訴訟裁決發(fā)生法律效力以前，應(yīng)當(dāng)依法中止。

五、撤銷權(quán)第二十三條 債權(quán)人依照合同法第七十四條的規(guī)定提起撤銷權(quán)訴訟的，由被告住所地人民法院管轄。第二十四條 債權(quán)人依照合同法第七十四條的規(guī)定提起撤銷權(quán)訴訟時(shí)只以債務(wù)人為被告，未將受益人或者受讓人列為第三人的，人民法院可以追加該受益人或者受讓人為第三人。第二十五條 債權(quán)人依照合同法第七十四條的規(guī)定提起撤銷權(quán)訴訟，請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人放棄債權(quán)或轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的行為，人民法院應(yīng)當(dāng)就債權(quán)人主張的部分進(jìn)行審理，依法撤銷的，該行為自始無(wú)效。兩個(gè)或者兩個(gè)以上債權(quán)人以同一債務(wù)人為被告，就同一標(biāo)的提起撤銷權(quán)訴訟的，人民法院可以合并審理。第二十六條 債權(quán)人行使撤銷權(quán)所支付的律師代理費(fèi)、差旅費(fèi)等必要費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)；第三人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)分擔(dān)。

六、合同轉(zhuǎn)

讓中的第三人第二十七條 債權(quán)人轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利后，債務(wù)人與受讓人之間因履行合同發(fā)生糾紛訴至人民法院，債務(wù)人對(duì)債權(quán)人的權(quán)利提出抗辯的，可以將債權(quán)人列為第三人。第二十八條 經(jīng)債權(quán)人同意，債務(wù)人轉(zhuǎn)移合同義務(wù)后，受讓人與債權(quán)人之間因履行合同發(fā)生糾紛訴至人民法院，受讓人就債務(wù)人對(duì)債權(quán)人的權(quán)利提出抗辯的，可以將債務(wù)人列為第三人。第二十九條 合同當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意將其在合同中的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給受讓人，對(duì)方與受讓人因履行合同發(fā)生糾紛訴至人民法院，對(duì)方就合同權(quán)利義務(wù)提出抗辯的，可以將出讓方列為第三人。

七、請(qǐng)求權(quán)競(jìng)合第三十條 債權(quán)人依照合同法第一百二十二條的規(guī)定向人民法院起訴時(shí)作出選擇后，在一審開(kāi)庭以前又變更訴訟請(qǐng)求的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。對(duì)方當(dāng)事人提出管轄權(quán)異議，經(jīng)審查異議成立的，人民法院應(yīng)當(dāng)駁回起訴。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)

題的解釋

（二）【頒布單位】 最高人民法院

【發(fā)文字號(hào)】 法釋〔2009〕5號(hào)

【頒布時(shí)間】 2009-04-24

【生效時(shí)間】 2012-03-22

【時(shí)效性】

最高人民法院 最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋

（二）（2009

年2月9日最高人民法院審判委員會(huì)第1462次會(huì)議通過(guò)）法釋〔2009〕5號(hào) 中華人民共和國(guó)最高人民法院公告 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋

（二）》已于2009年2月9日由最高人民法院審判委員會(huì)第1462次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2009年5月13日起施行。二○○九年四月二十四日 為了正確審理合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，對(duì)人民法院適用合同法的有關(guān)問(wèn)題作出如下解釋：

一、合同的訂立 第一條當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。對(duì)合同欠缺的前款規(guī)定以外的其他內(nèi)容，當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，人民法院依照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等有關(guān)規(guī)定予以確定。第二條當(dāng)事人未以書(shū)面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認(rèn)定是以合同法第十條第一款中的“其他形式”訂立的合同。但法律另有規(guī)定的除外。第三條懸賞人以公開(kāi)方式聲明對(duì)完成一定行為的人支付報(bào)酬，完成特定行為的人請(qǐng)求懸賞人支付報(bào)酬的，人民法院依法予以支持。但懸賞有合同法第五十二條規(guī)定情形的除外。第四條采用書(shū)面形式訂立合同，合同約定的簽訂地與實(shí)際簽字或者蓋章地點(diǎn)不符的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定約定的簽訂地為合同簽訂地；合同沒(méi)有約定簽訂地，雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章不在同一地點(diǎn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定最后簽字或者蓋章的地點(diǎn)為合同簽訂地。第五條當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，應(yīng)當(dāng)簽字或者蓋章。當(dāng)事人在合同書(shū)上摁手印的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其具有與簽字或者蓋章同等的法律效力。第六條提供格式條款的一方對(duì)格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時(shí)采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí)，并按照對(duì)方的要求對(duì)該格式條款予以說(shuō)明的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合合同法第三十九條所稱“采取

合理的方式”。提供格式條款一方對(duì)已盡合理提示及說(shuō)明義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任。第七條下列情形，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，人民法院可以認(rèn)定為合同法所稱“交易習(xí)慣”：

（一）在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對(duì)方訂立合同時(shí)所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法；

（二）當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法。對(duì)于交易習(xí)慣，由提出主張的一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。第八條依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)或者登記才能生效的合同成立后，有義務(wù)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)或者申請(qǐng)登記等手續(xù)的一方當(dāng)事人未按照法律規(guī)定或者合同約定辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)或者未申請(qǐng)登記的，屬于合同法第四十二條第（三）項(xiàng)規(guī)定的“其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為”，人民法院可以根據(jù)案件的具體情況和相對(duì)人的請(qǐng)求，判決相對(duì)人自己辦理有關(guān)手續(xù)；對(duì)方當(dāng)事人對(duì)由此產(chǎn)生的費(fèi)用和給相對(duì)人造成的實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

二、合同的效力 第九條提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條

第一款關(guān)于提示和說(shuō)明義務(wù)的規(guī)定，導(dǎo)致對(duì)方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對(duì)方當(dāng)事人申請(qǐng)撤銷該格式條款的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。第十條提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有合同法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無(wú)效。第十一條根據(jù)合同法第四十七條、第四十八條的規(guī)定，追認(rèn)的意思表示自到達(dá)相對(duì)人時(shí)生效，合同自訂立時(shí)起生效。第十二條無(wú)權(quán)代理人以被代理人的名義訂立合同，被代理人已經(jīng)開(kāi)始履行合同義務(wù)的，視為對(duì)合同的追認(rèn)。第十三條被代理人依照合同法第四十九條的規(guī)定承擔(dān)有效代理行為所產(chǎn)生的責(zé)任后，可以向無(wú)權(quán)代理人追償因代理行為而遭受的損失。第十四條合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。第十五條出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

三、合同的履行 第十六條人民法院根據(jù)具體案情可以將合同法第六十四條、第六十五條規(guī)定的第三人列為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，但不得依職權(quán)將其列為該合同訴訟案件的被告或者有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。第十七條債權(quán)人以境外當(dāng)事人為被告提起的代位權(quán)訴訟，人民法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百四十一條的規(guī)定確定管轄。

第十八條債務(wù)人放棄其未到期的債權(quán)或者放棄債權(quán)擔(dān)保，或者惡意延長(zhǎng)到期債權(quán)的履行期，對(duì)債權(quán)人造成損害，債權(quán)人依照合同法第七十四條的規(guī)定提起撤銷權(quán)訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。第十九條對(duì)于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價(jià)”，人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營(yíng)者的判斷，并參考交易當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)；對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價(jià)。債務(wù)人以明顯不合理的高價(jià)收購(gòu)他人財(cái)產(chǎn)，人民法院可以根據(jù)債權(quán)人的申請(qǐng)，參照合同法第七十四條的規(guī)定予以撤銷。第二十條債務(wù)人的給付不足以清償其對(duì)同一債權(quán)人所負(fù)的數(shù)筆相同種類的全部債務(wù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先抵充已到期的債務(wù)；幾項(xiàng)債務(wù)均到期的，優(yōu)先抵充對(duì)債權(quán)人缺乏擔(dān)保或者擔(dān)保數(shù)額最少的債務(wù)；擔(dān)保數(shù)額相同的，優(yōu)先抵充債務(wù)負(fù)擔(dān)較重的債務(wù)；負(fù)擔(dān)相同的，按照債務(wù)到期的先后順序抵充；到期時(shí)間相同的，按比例抵充。但是，債權(quán)人與債務(wù)人對(duì)清償?shù)膫鶆?wù)或者清償?shù)殖漤樞蛴屑s定的除外。第二十一條債務(wù)人除主債務(wù)之外還應(yīng)當(dāng)支付利息和費(fèi)用，當(dāng)其給付不足以清償全部債務(wù)時(shí)，并且當(dāng)事人沒(méi)有約定的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列順序抵充：

（一）實(shí)現(xiàn)債權(quán)的有關(guān)費(fèi)用；

（二）利息；

（三）主債務(wù)。

四、合同的權(quán)利義務(wù)終止 第二十二條當(dāng)事人

一方違反合同法第九十二條規(guī)定的義務(wù)，給對(duì)方當(dāng)事人造成損失，對(duì)方當(dāng)事人請(qǐng)求賠償實(shí)際損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。第二十三條對(duì)于依照合同法第九十九條的規(guī)定可以抵銷的到期債權(quán)，當(dāng)事人約定不得抵銷的，人民法院可以認(rèn)定該約定有效。第二十四條當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。第二十五條依照合同法第一百零一條的規(guī)定，債務(wù)人將合同標(biāo)的物或者標(biāo)的物拍賣、變賣所得價(jià)款交付提存部門時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定提存成立。提存成立的，視為債務(wù)人在其提存范圍內(nèi)已經(jīng)履行債務(wù)。第二十六條合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

五、違約責(zé)任 第二十七條當(dāng)事人通過(guò)反訴或者抗辯的方式，請(qǐng)求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調(diào)整違約金的，人民法院應(yīng)予支持。第二十八條當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失額為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請(qǐng)求對(duì)方賠償損失的，人民法院不予支持。第二十九條當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。

六、附則 第三十條合同法施行后成立的合同發(fā)生糾紛的案件，本解釋施行后尚未終審的，適用本解釋；本解釋施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

第三篇：合同法司法解釋全文

合同法司法解釋

我們團(tuán)隊(duì)的研究對(duì)象為福建武夷山大紅袍的營(yíng)銷策略，其中涉及到原料產(chǎn)地，個(gè)體經(jīng)營(yíng)以及規(guī)模化公司的經(jīng)營(yíng)情況，并且將其與澳大利亞印度茶品牌Byron chai的營(yíng)銷模式作對(duì)比，進(jìn)一步研究大紅袍進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)的道路（以澳大利亞為例）。我們還將重點(diǎn)研究在電子商務(wù)等貿(mào)易形式的發(fā)展下，茶葉的營(yíng)銷戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，提出進(jìn)一步發(fā)展的方案。我們團(tuán)隊(duì)成員來(lái)自保險(xiǎn)院，商院及統(tǒng)計(jì)院，隊(duì)長(zhǎng)來(lái)自保險(xiǎn)院。這是一支努力認(rèn)真的團(tuán)隊(duì)，將于八月初赴福建開(kāi)始自己的征途。?

? 選題意義和創(chuàng)新點(diǎn)我們通過(guò)對(duì)福建大紅袍營(yíng)銷方式的研究，探索傳統(tǒng)茶業(yè)在現(xiàn)代化市場(chǎng)上的復(fù)興，并以此為傳統(tǒng)行業(yè)如陶瓷業(yè)，絲綢業(yè)適應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)的復(fù)興提供借鑒。同時(shí)通過(guò)對(duì)大紅袍原產(chǎn)地和澳大利亞印度茶業(yè)品牌Byron chai的實(shí)地訪問(wèn)，我們對(duì)其營(yíng)銷方式做出對(duì)比，提出自己的看法，試圖探索解決其弊端的方法。

從現(xiàn)有文獻(xiàn)來(lái)看，大紅袍抓住了電視劇《喬家大院》播出帶來(lái)的機(jī)會(huì)，推廣大紅袍品牌。最后又邀請(qǐng)張藝謀執(zhí)導(dǎo)《映像大紅袍》的公演，把這場(chǎng)文化大戲推向頂峰。可見(jiàn)，大紅袍相關(guān)公司和政府已經(jīng)對(duì)利用文化手段推廣大紅袍，打造品牌作出了嘗試。

我們項(xiàng)目的創(chuàng)新點(diǎn)在于，我們更加關(guān)注大紅袍產(chǎn)業(yè)在營(yíng)銷方式上做出的改變，并試圖通過(guò)對(duì)大紅袍的營(yíng)銷研究，探尋其他傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)走出困境的方式。再者我們的部分隊(duì)員赴澳大利亞對(duì)印度茶Byron chai的實(shí)地研究能更真實(shí)與深入地為大紅袍的國(guó)際化經(jīng)營(yíng)提供有價(jià)值的參考內(nèi)容。我們通過(guò)對(duì)點(diǎn)的研究探索一般性意義上的解決方式。/ 6

同時(shí)，我們尤其關(guān)注大紅袍在銷售信息化手段方面的改變。作為作為成功利用文化價(jià)值推廣大紅袍品牌的武夷山當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)大紅袍產(chǎn)業(yè)，在不斷適應(yīng)市場(chǎng)過(guò)程中也嘗試了電商。電商發(fā)展是市場(chǎng)大勢(shì)所趨，電商將給傳統(tǒng)的生產(chǎn)營(yíng)銷方式帶來(lái)巨大的改變。我們以大紅袍的營(yíng)銷為例，探索如何利用電商更好的推廣擴(kuò)大大紅袍的市場(chǎng)。

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? 實(shí)踐項(xiàng)目簡(jiǎn)介福建武夷山的名茶“大紅袍”是我國(guó)最負(fù)盛名的名茶之一，經(jīng)歷過(guò)過(guò)價(jià)格的波動(dòng)，但銷量一直較高。而在其產(chǎn)地，大紅袍的生產(chǎn)銷售也形成了一條從茶農(nóng)到加工廠，再到各個(gè)銷售點(diǎn)的獨(dú)特的營(yíng)銷鏈。此次，我們“小紅袍”社會(huì)實(shí)踐團(tuán)隊(duì)的9名成員將于2014年8月赴大紅袍的故鄉(xiāng)，位于福建省的武夷山進(jìn)行針對(duì)大紅袍營(yíng)銷策略的實(shí)地調(diào)研，并且將有隊(duì)員趕赴澳大利亞研究茶品牌Byron chai，將其與大紅袍進(jìn)行對(duì)比，為大紅袍的國(guó)際經(jīng)營(yíng)搜集經(jīng)驗(yàn)。我們將利用約一周的時(shí)間通過(guò)走訪茶農(nóng)，茶葉加工廠收集營(yíng)銷方面的信息及電子商務(wù)等貿(mào)易手段在其中的運(yùn)用，探究當(dāng)?shù)卣畬?duì)茶產(chǎn)業(yè)的支持政策。實(shí)地考察中，我們將進(jìn)行小組交流、討論、總結(jié)，撰寫調(diào)查報(bào)告，對(duì)大紅袍產(chǎn)業(yè)的營(yíng)銷策略進(jìn)行深度解析，指出其中的可借鑒之處和不足，發(fā)現(xiàn)中國(guó)茶產(chǎn)業(yè)的一角。

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? 社會(huì)實(shí)踐主要內(nèi)容

我們的主題是福建省武夷山大紅袍茶葉的營(yíng)銷之道,主要調(diào)研武夷山大紅袍茶產(chǎn)業(yè)如何從當(dāng)年銷路缺乏價(jià)格低下，到現(xiàn)在的市價(jià)高銷量好的中國(guó)十大名茶之一，使茶產(chǎn)業(yè)成為武夷山地區(qū)重要的富民手段，這必然與該地區(qū)的貿(mào)易營(yíng)銷策略 2 / 6

（如電子商務(wù)等貿(mào)易手段）有很大的關(guān)系。我們從主線中的三個(gè)主體——茶農(nóng)，茶企業(yè)，政府，出發(fā)，調(diào)研武夷山大紅袍茶產(chǎn)業(yè)從茶農(nóng)的原茶銷售，到企業(yè)加工茶后的營(yíng)銷，以及政推廣武夷山大紅袍茶產(chǎn)業(yè)所起到的重要推動(dòng)作用，著重關(guān)注他們所采取的策略及貿(mào)易手段。我們還將派遣部分隊(duì)員趕赴澳大利亞這些都是推動(dòng)福建武夷山茶產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在如此繁榮的原因之一。

我們組通過(guò)商討，此次實(shí)踐要得到我們需要的結(jié)果，首先，我們需要了解福建武夷山大紅袍的基本情況，如：生長(zhǎng)情況，產(chǎn)量等，先從網(wǎng)上得到一些基本資料，后主要從當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)部門人員得到確切數(shù)據(jù)及當(dāng)?shù)夭柁r(nóng)的親身工作中得到的數(shù)據(jù)。如：大紅袍茶產(chǎn)業(yè)在當(dāng)?shù)氐牡匚唬瑧?yīng)通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)厥忻竦膯?wèn)卷調(diào)查反映真實(shí)的情況！。如：當(dāng)?shù)夭枞~的貿(mào)易手段，如：是否有與時(shí)俱進(jìn)采取電子商務(wù)等貿(mào)易手段，貿(mào)易手段是影響營(yíng)銷策略等非常重要的因素之一！需要認(rèn)真考量，這些都是影響茶產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷的重要影響因素，對(duì)后續(xù)的調(diào)研有重要的參考意義

其次，是“茶農(nóng)—公司—市場(chǎng)”這條重要的茶產(chǎn)業(yè)鏈的主要線索，其中分為兩個(gè)過(guò)程，第一個(gè)是茶農(nóng)將自己的茶銷售給各大茶企業(yè)，第二是茶企業(yè)將自己生產(chǎn)的成品大紅袍茶葉銷售出去。我們小組預(yù)計(jì)將分為兩個(gè)小分隊(duì)，一隊(duì)去武夷山大紅袍重要茶產(chǎn)地與茶農(nóng)親密接觸，與他們交談，同時(shí)還要與茶企業(yè)相關(guān)的部門交談，若有固定茶農(nóng)與茶企業(yè)交易地點(diǎn)，進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。另一隊(duì)，前往各大企業(yè)，征得同意，與企業(yè)營(yíng)銷部門進(jìn)行采訪交談。對(duì)一些重要的調(diào)研核心問(wèn)題充分交流，從交流中總結(jié)出企業(yè)的營(yíng)銷之道。

最后，我們赴澳大利亞的隊(duì)員將實(shí)地考察Byron chai茶品牌。Byron chai是印度品牌，它以手工作坊的形式打入國(guó)際市場(chǎng)，雖較為小眾，但仍有相當(dāng)?shù)拿?3 / 6

氣。我們隊(duì)研究這個(gè)印度茶品牌的營(yíng)銷策略，與大紅袍做出對(duì)比，然后為大紅袍走向國(guó)際市場(chǎng)提供經(jīng)驗(yàn)，提出建議（以進(jìn)入澳大利亞為例）。還有一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，就是政府的推廣。首先需要與相關(guān)部門聯(lián)系，希望通過(guò)努力，得到一個(gè)專訪這方面領(lǐng)導(dǎo)的機(jī)會(huì)，通過(guò)專訪了解到政府這幾年來(lái)為推廣武夷山大紅袍茶葉所作出的各方面努力，還有就是政府是否有采取對(duì)促進(jìn)茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一些優(yōu)惠政策，使茶農(nóng)和公司都能獲得利益，進(jìn)一步擴(kuò)大茶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？政府在福建武夷山大紅袍茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用需要通過(guò)此次調(diào)查，以及與公司、茶農(nóng)的的交談獲得，這是調(diào)研中非常重要的內(nèi)容之一。

實(shí)踐過(guò)程中，我們?cè)O(shè)計(jì)并完成兩份調(diào)查問(wèn)卷：

問(wèn)卷1.前期了解調(diào)查問(wèn)卷：該問(wèn)卷的對(duì)象為廣大消費(fèi)者，問(wèn)卷設(shè)置內(nèi)容包括被調(diào)查者對(duì)大紅袍的日常消費(fèi)情況；對(duì)其他茶葉品牌的消費(fèi)情況；認(rèn)知度調(diào)查；滿意度調(diào)查；進(jìn)一步提升的建議等。

問(wèn)卷2.行業(yè)內(nèi)部深入調(diào)查問(wèn)卷：該問(wèn)卷 對(duì)象包括茶農(nóng)，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，企業(yè)，問(wèn)卷圍繞經(jīng)營(yíng)困難點(diǎn)、生產(chǎn)加工線、銷售方式及平臺(tái)、主力市場(chǎng)、茶文化推廣業(yè)務(wù)、出口貿(mào)易、消費(fèi)者反饋信息等方面進(jìn)行深入調(diào)查。

總之，圍繞著“茶農(nóng)—企業(yè)—市場(chǎng)”和“政府的促進(jìn)推廣”，開(kāi)辟市場(chǎng)的策略進(jìn)行調(diào)研，從各發(fā)方面的主體，得到相關(guān)資料和數(shù)據(jù)！進(jìn)過(guò)小組討論，總結(jié)，得到福建武夷山大紅袍茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，到現(xiàn)在的繁榮的營(yíng)銷之道！

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?可行性分析/ 6

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1、政策支持：近年來(lái)，為整合品牌資源。為凸顯千年茶樹(shù)“大紅袍”的品牌資源優(yōu)

勢(shì)，武夷山市將“大紅袍”資源進(jìn)行整合，對(duì)外大力宣傳推介“大紅袍”品牌，從而將品牌放大做強(qiáng)，將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為了商品優(yōu)勢(shì)、效益優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)。?

2、隊(duì)員優(yōu)勢(shì)與分工：首先，隊(duì)員中有福建當(dāng)?shù)氐耐瑢W(xué)，在尋找渠道進(jìn)一步了解企業(yè)

內(nèi)部時(shí)會(huì)更加方便。其次，組員都有在社會(huì)實(shí)踐之前閱讀過(guò)相關(guān)書(shū)籍，聽(tīng)取前輩經(jīng)驗(yàn)，其中部分組員在此之前也曾參加過(guò)其他社會(huì)實(shí)踐，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，其中赴澳大利亞的同學(xué)有一定的知識(shí)儲(chǔ)備和較強(qiáng)的交流能力，能順利且成功地進(jìn)行國(guó)際交流。最后，部分組員具有相當(dāng)?shù)奈牟桑谧珜懶侣劯搴妥罱K完成論文時(shí)更加輕松且出彩。分工方面，8名組員，4名主要負(fù)責(zé)實(shí)地考察參觀，與廠商，茶農(nóng)等溝通與交流。2名負(fù)責(zé)新聞稿的撰寫以及人人，微信，qq等狀態(tài)的發(fā)布與轉(zhuǎn)載。2名同學(xué)主要負(fù)責(zé)相關(guān)資料的查詢與最后論文的撰寫。這其中，后勤等如食宿，目的地路線的了解等由組長(zhǎng)負(fù)責(zé)。

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3、對(duì)實(shí)踐地的前期了解：通過(guò)在網(wǎng)上查閱資料，我們已經(jīng)了解到，經(jīng)過(guò)近年的發(fā)展，“武夷星大紅袍”被評(píng)為中國(guó)名牌農(nóng)產(chǎn)品。武夷山更是大力發(fā)展“大紅袍”的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過(guò)8年多的發(fā)展，武夷星公司的“大紅袍”產(chǎn)品占武夷山市場(chǎng)的占有率達(dá)到73.7%。隨著大紅袍品牌效應(yīng)凸顯，武夷巖茶旺銷大江南北，全國(guó)各地發(fā)展武夷巖茶營(yíng)銷店達(dá)4000多家。據(jù)武夷山市工商局統(tǒng)計(jì)，2006年前武夷山茶葉注冊(cè)商標(biāo)不到200家，2007年增加到300多家，現(xiàn)在達(dá)到500多家，今年申請(qǐng)注冊(cè)數(shù)已經(jīng)有200多個(gè)，預(yù)計(jì)到年底將超過(guò)300個(gè)。2013年10月27日，武夷星大紅袍作為中國(guó)烏龍茶的代表，更是榮登世界名茶評(píng)比第一名。巨大的影響力、品牌效應(yīng)以及政府的大力發(fā)展，我們更加方便獲得有效的資源。同時(shí)，社會(huì)的發(fā)展變化讓我們看到，大紅袍在走向大眾消費(fèi)者時(shí)，也面臨著諸多不確定環(huán)境因素。5 / 6

因此，大紅袍如何克服所面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，探索不同于傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式來(lái)提高大紅袍的知名度，并且使影響力擴(kuò)展到全世界，十分值得研究與令其他公司借鑒。?

4、保障及應(yīng)急方案：學(xué)校的知名度使我們與企業(yè)進(jìn)行交流與溝通具有一定的保障。

通過(guò)一年的鍛煉，我們?cè)谂c企業(yè)溝通的過(guò)程中也不會(huì)有太大的問(wèn)題。在找不到與茶廠直接進(jìn)行溝通的情況下，我們可以通過(guò)與當(dāng)?shù)財(cái)?shù)量眾多的茶農(nóng)進(jìn)行交流與溝通，來(lái)了解當(dāng)?shù)氐牟铇I(yè)情況。我們也將充分利用信息交流工具，使中國(guó)福建和澳大利亞的組員保持暢通聯(lián)系。

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5、已有資源：通過(guò)各種渠道，現(xiàn)今我們已經(jīng)找到了當(dāng)?shù)匾恍┲撇杵髽I(yè)的聯(lián)系方式，如武夷山市文公茶葉公司，福建省大寶山茶葉有限公司，福建省安溪星光茶葉有限公司。而且我們隊(duì)通過(guò)當(dāng)?shù)赝瑢W(xué)找到了一些負(fù)責(zé)人的聯(lián)系電話。澳大利亞的實(shí)踐地點(diǎn)也以確定，并取得了聯(lián)系方式。同時(shí)我們聯(lián)系到了一些有經(jīng)驗(yàn)的學(xué)長(zhǎng)學(xué)姐，從中學(xué)到很多相關(guān)的知識(shí)與技巧。/ 6

第四篇：律師解讀《合同法》司法解釋二

律師解讀《合同法》司法解釋二

合同糾紛是一直是人民法院民商事糾紛中最大一類的糾紛，也是企業(yè)最常見(jiàn)的一類糾紛。1998年《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）頒布后，1999年最高人民法院出臺(tái)了《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋

（一）》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》解釋一）；為了正確審理合同糾紛案件，2009年4月24日最高人民法院公布了《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋

（二）》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》解釋二或本解釋），現(xiàn)律師做如下解讀：

一、寬泛界定“合同的訂立”

比起《合同法》和《合同法》解釋一，本解釋以下情況也被認(rèn)定為合同已訂立：

1、只要有確定的當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。

2、沒(méi)有書(shū)面甚至口頭約定，僅依靠行為也可以推定雙方是否有訂約的意愿。

3、追認(rèn)到達(dá)生效；

4、以行為默許也可認(rèn)定為追認(rèn)。

【相關(guān)條款】

第一條 當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

對(duì)合同欠缺的前款規(guī)定以外的其他內(nèi)容，當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，人民法院依照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等有關(guān)規(guī)定予以確定。

第二條 當(dāng)事人未以書(shū)面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認(rèn)定是以合同法第十條第一款中的“其他形式”訂立的合同。但法律另有規(guī)定的除外。

第十一條 根據(jù)合同法第四十七條、第四十八條的規(guī)定，追認(rèn)的意思表示自到達(dá)相對(duì)人時(shí)生效，合同自訂立時(shí)起生效。

第十二條 無(wú)權(quán)代理人以被代理人的名義訂立合同，被代理人已經(jīng)開(kāi)始履行合同義務(wù)的，視為對(duì)合同的追認(rèn)

二、“懸賞報(bào)酬”被明確支持

懸賞索取報(bào)酬，因?yàn)橛秀Ｎ覈?guó)拾金不昧的傳統(tǒng)美德，是否有權(quán)要求懸賞人支付約定報(bào)酬?duì)幾h頗大，《合同法》解釋二則明確：完成特定行為的人有權(quán)請(qǐng)求懸賞人支付報(bào)酬，懸賞人不支付的，可以訴諸法律。

【相關(guān)條款】

第三條 懸賞人以公開(kāi)方式聲明對(duì)完成一定行為的人支付報(bào)酬，完成特定行為的人請(qǐng)求懸賞人支付報(bào)酬的，人民法院依法予以支持。但懸賞有合同法第五十二條規(guī)定情形的除外。

三、再次明確約定不明時(shí)的判斷原則

1、關(guān)于合同簽訂地：“約定”優(yōu)先和“最后”為準(zhǔn)

第四條 采用書(shū)面形式訂立合同，合同約定的簽訂地與實(shí)際簽字或者蓋章地點(diǎn)不符的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定約定的簽訂地為合同簽訂地；合同沒(méi)有約定簽訂地，雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章不在同一地點(diǎn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定最后簽字或者蓋章的地點(diǎn)為合同簽訂地。

2、當(dāng)事人手印的效力：視同簽字或蓋章

第五條 當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，應(yīng)當(dāng)簽字或者蓋章。當(dāng)事人在合同書(shū)上摁手印的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其具有與簽字或者蓋章同等的法律效力。

3、格式合同中免責(zé)條款的成立與無(wú)效

第六條 提供格式條款的一方對(duì)格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時(shí)采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí)，并按照對(duì)方的要求對(duì)該格式條款予以說(shuō)明的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。

提供格式條款一方對(duì)已盡合理提示及說(shuō)明義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任。

第九條 提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款關(guān)于提示和說(shuō)明義務(wù)的規(guī)定，導(dǎo)致對(duì)方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對(duì)方當(dāng)事人申請(qǐng)撤銷該格式條款的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。

第十條 提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有合同法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無(wú)效。

4、“交易習(xí)慣”的認(rèn)定：明知和經(jīng)常

第七條 下列情形，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，人民法院可以認(rèn)定為合同法所稱“交易習(xí)慣”：

（一）在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對(duì)方訂立合同時(shí)所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法；

（二）當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法。

對(duì)于交易習(xí)慣，由提出主張的一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。

5、有意推脫不辦理登記手續(xù)的，允許相對(duì)人自己辦理

第八條 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)或者登記才能生效的合同成立后，有義務(wù)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)或者申請(qǐng)登記等手續(xù)的一方當(dāng)事人未按照法律規(guī)定或者合同約定辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)或者未申請(qǐng)登記的，屬于合同法第四十二條第（三）項(xiàng)規(guī)定的“其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為”，人民法院可以根據(jù)案件的具體情況和相對(duì)人的請(qǐng)求，判決相對(duì)人自己辦理有關(guān)手續(xù)；對(duì)方當(dāng)事人對(duì)由此產(chǎn)生的費(fèi)用和給相對(duì)人造成的實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

6、債權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序：時(shí)間優(yōu)先、重債優(yōu)先

第二十條 債務(wù)人的給付不足以清償其對(duì)同一債權(quán)人所負(fù)的數(shù)筆相同種類的全部債務(wù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先抵充已到期的債務(wù)；幾項(xiàng)債務(wù)均到期的，優(yōu)先抵充對(duì)債權(quán)人缺乏擔(dān)保或者擔(dān)保數(shù)額最少的債務(wù)；擔(dān)保數(shù)額相同的，優(yōu)先抵充債務(wù)負(fù)擔(dān)較重的債務(wù)；負(fù)擔(dān)相同的，按照債務(wù)到期的先后順序抵充；到期時(shí)間相同的，按比例抵充。但是，債權(quán)人與債務(wù)人對(duì)清償?shù)膫鶆?wù)或者清償?shù)殖漤樞蛴屑s定的除外。

7、提存的明確規(guī)定：解決債權(quán)人不接受履行的難題

第二十五條 依照合同法第一百零一條的規(guī)定，債務(wù)人將合同標(biāo)的物或者標(biāo)的物拍賣、變賣所得價(jià)款交付提存部門時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定提存成立。

提存成立的，視為債務(wù)人在其提存范圍內(nèi)已經(jīng)履行債務(wù)。

四、加大對(duì)惡意債務(wù)人的打擊力度

1、一物多賣要承擔(dān)違約責(zé)任

第十五條 出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。第十六條 人民法院根據(jù)具體案情可以將合同法第 條、第六十五條規(guī)定的第三人列為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，但不得依職權(quán)將其列為該合同訴訟案件的被告或者有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。

2、境外債務(wù)人可以直接當(dāng)被告

第十七條 債權(quán)人以境外當(dāng)事人為被告提起的代位權(quán)訴訟，人民法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百四十一條的規(guī)定確定管轄。

3、逃廢債務(wù)、損害債權(quán)將被嚴(yán)厲追究

第十八條 債務(wù)人放棄其未到期的債權(quán)或者放棄債權(quán)擔(dān)保，或者惡意延長(zhǎng)到期債權(quán)的履行期，對(duì)債權(quán)人造成損害，債權(quán)人依照合同法第七十四條的規(guī)定提起撤銷權(quán)訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。

第十九條 對(duì)于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價(jià)”，人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營(yíng)者的判斷，并參考交易當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。

轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)；對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價(jià)。債務(wù)人以明顯不合理的高價(jià)收購(gòu)他人財(cái)產(chǎn)，人民法院可以根據(jù)債權(quán)人的申請(qǐng)，參照合同法第七十四條的規(guī)定予以撤銷。

五、情勢(shì)變遷原則的司法適用

“情勢(shì)變遷”原是民商法上的一種概念，指的是：在合同(或契約)依法訂立并且發(fā)生法律效力以后，履行完畢以前，當(dāng)初作為合同訂立之基礎(chǔ)或前提的有關(guān)事實(shí)和情勢(shì)，由于不能歸責(zé)于當(dāng)事人的原因，發(fā)生了無(wú)法預(yù)見(jiàn)的根本變化。在這種情況下，如果仍然堅(jiān)持合同一切條款原有的法律約束力，要求全盤履行原有的約定內(nèi)容，勢(shì)必顯失公平。因此，允許當(dāng)事人要求或請(qǐng)求對(duì)合同中原有的約定內(nèi)容，加以相應(yīng)的變更，而不必承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。過(guò)去這一原則僅在國(guó)際貿(mào)易中適用，我國(guó)理論界討論多年，終于進(jìn)入司法實(shí)踐。

第二十六條 合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

六、違約金的調(diào)整方式和尺度

第二十七條 當(dāng)事人通過(guò)反訴或者抗辯的方式，請(qǐng)求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調(diào)整違約金的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十八條 當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失額為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請(qǐng)求對(duì)方賠償損失的，人民法院不予支持。

第二十九條 當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。

當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。

七、本解釋的溯及力

只要終審還沒(méi)有結(jié)束的，都可以使用本解釋

第三十條 合同法施行后成立的合同發(fā)生糾紛的案件，本解釋施行后尚未終審的，適用本解釋；本解釋施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

第五篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)及其政治影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)及其政治影響

作者：狄汶康

班級(jí)：財(cái)政學(xué)2012-1班

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)滯銷、土地拍賣熱度下降，地方財(cái)政馬上感到了不適應(yīng)。如果真是這樣，地方政府財(cái)政長(zhǎng)期以來(lái)形成的對(duì)土地高度依賴現(xiàn)象，就到了不得不改變的時(shí)候了。受制于土地財(cái)政的地方政府，終于迎來(lái)真正的自主發(fā)債。近年來(lái)，“土地財(cái)政”已經(jīng)成為我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出問(wèn)題之一。“土地財(cái)政”推高了房?jī)r(jià)，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投機(jī)，引發(fā)了地方政府投融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定埋下了隱患。關(guān)鍵詞：土地財(cái)政；地方自主發(fā)債；微刺激

The real estate market and its political influence

Di Wenkang Abstract: Real estate market slow-moving, land auction heat drops, local finance immediately feel not adapt.If so, the local government fiscal formed for a long time to land is highly dependent on phenomenon;it's time to have to change.Under the control of the local government of land finance, was the real issue bond.In recent years, the “l(fā)and finance” has become one of the outstanding problems of China's macroeconomic operation.“Land finance” pushing up prices, add to the real estate speculation, the local government investment and financing platform risk, buried a hidden danger for macroeconomic stability.Key words: Land finance;Place to issue bonds;Micro stimulus 一 土地財(cái)政的產(chǎn)生

（一）土地財(cái)政的實(shí)質(zhì)

“土地財(cái)政”是指地方政府通過(guò)各種土地經(jīng)營(yíng)手段，獲得土地出讓金、土地稅費(fèi)以及利用土地進(jìn)行投融資的行為。“土地財(cái)政”的表現(xiàn)形式和主要內(nèi)容包括：第一，土地出讓收入。地方政府通過(guò)低價(jià)征用耕地通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌將之高價(jià)出售給市場(chǎng)，從而獲得巨額土地出讓收入。第二，土地稅費(fèi)收入。地方政府通過(guò)土地及其附著物開(kāi)發(fā)獲得一些稅費(fèi)收入。第三，土地投融資。地方政府土地作為抵押獲得的任何一些信貸資源，各地區(qū)紛紛建立各種開(kāi)發(fā)區(qū)和投融資平臺(tái)公司，以地方財(cái)政的未來(lái)增收和土地收益作為還款來(lái)源，從而通過(guò)銀行貸款，債券發(fā)行獲得貨幣資源，將之投入到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中。事實(shí)上，這成為地方政府變相舉債的方式。

（二）土地財(cái)政的正負(fù)效應(yīng) 1土地財(cái)政的正效應(yīng)

土地財(cái)政有其產(chǎn)生的歷史背景也有其積極作用。一方面，地方政府征用土地，將農(nóng)村耕地變?yōu)槌鞘杏玫兀驅(qū)Τ鞘袃?nèi)土地進(jìn)行拆遷改建，首先就使中國(guó)的土地資源得到了盤活，推動(dòng)了城市化和城市建設(shè)的進(jìn)程。另一方面，在地方政府財(cái)政困難時(shí)期，土地財(cái)政確實(shí)緩解了財(cái)政困難，否則龐大的市政建設(shè)開(kāi)支、社會(huì)保障開(kāi)支等都無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這對(duì)于城市的穩(wěn)定發(fā)展也是有其積極意義的。

2土地財(cái)政的負(fù)效應(yīng)

與此同時(shí)，我們也要看到土地財(cái)政已經(jīng)暴露的弊端。

第一，被征地農(nóng)民的利益被侵犯，農(nóng)民被征地后，不僅沒(méi)有得到出讓土地應(yīng)該獲得的收入，反而失去了賴以生存的生產(chǎn)資料。再加上現(xiàn)今社保體制的不完善，失地農(nóng)民的生活完全得不到保障，以致形成就業(yè)無(wú)崗、種田無(wú)地、社保無(wú)份的狀況。第二，房?jī)r(jià)過(guò)高，房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。目前，我國(guó)大部份地方政府都是以土地財(cái)政維持財(cái)政支出。而地方政府最為明顯的表現(xiàn)就是推高房地產(chǎn)價(jià)格以得到兩方面的利益。房地產(chǎn)商與地方政府利益的相一致也是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的重要原因。由于土地財(cái)政導(dǎo)致的土地價(jià)格猛抬，房?jī)r(jià)只升不降無(wú)疑將形成房地產(chǎn)泡沫。對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，無(wú)力購(gòu)房，影響社會(huì)和諧。第三，地方政府極易滋生尋租等腐敗行為。在土地運(yùn)作的全過(guò)程中，可以滋生腐敗行為的主要有兩個(gè)方面。一是壓低地價(jià)，二是抬高市價(jià)。通過(guò)這樣的炒作土地手段達(dá)到地方政府獲得更多財(cái)政收入的目的。這其中，就不排除一些地產(chǎn)商為了自身利益大搞權(quán)錢交易，尋租涉租行為屢見(jiàn)不鮮。

（三）房地產(chǎn)現(xiàn)狀

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月份，包括京、滬、深、廣在內(nèi)的10個(gè)典型城市土地出讓金收入578億元，環(huán)比下降20.3%，同比下降24.6%，20個(gè)月來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。房子和土地雙雙“滯銷”，直接影響的就是房地產(chǎn)相關(guān)稅收總量。

中國(guó)指數(shù)研究院最新報(bào)告顯示，5月全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1767宗，環(huán)比減少19%，同比減少45%；土地出讓金總額1375億元，環(huán)比下降30%，同比下降38%。土地成交量和出讓金均銳減。率先發(fā)布5月份財(cái)政數(shù)據(jù)的內(nèi)蒙古印證了這一判斷：1-5月，全區(qū)公共財(cái)政預(yù)算收入682.5億元，同比僅增長(zhǎng)0.1%；其中，稅收收入426.5億元，同比下降12.4%；非稅收入256億元，同比增長(zhǎng)31.3%；全區(qū)政府性基金收入158.4億元，同比下降21.5%，減收43.4億元。

如此說(shuō)明：依靠賣地收入高速增長(zhǎng)的時(shí)代正在遠(yuǎn)去。

二 地方自主發(fā)債試水

（一）市政債的發(fā)行

受制于土地財(cái)政的地方政府，終于迎來(lái)真正的自主發(fā)債。5月21日中午，財(cái)政部發(fā)布關(guān)于印發(fā)《2014年地方政府債券自發(fā)自還試點(diǎn)辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）的通知，允許上海、浙江、廣東、江蘇、山東、北京、青島等十省市試點(diǎn)地方政府債券自發(fā)自還，債券期限為5年、7年和10年，結(jié)構(gòu)比例為4∶3∶3。

然而，也有分析人士接受采訪時(shí)表示，地方自主發(fā)債代表著地方政府未來(lái)的融資趨勢(shì)，但由于自主發(fā)債來(lái)得太晚，試點(diǎn)發(fā)債規(guī)模小，目前對(duì)地方融資格局影響有限。

此前，中央政府多次表態(tài)，對(duì)于地方債要“開(kāi)正門、堵偏門”；然而，在新型城鎮(zhèn)化仍然面臨高達(dá)40萬(wàn)億元的融資規(guī)模背景下，打開(kāi)的“正門”仍是杯水車薪，如何替代已然做大的“偏門”，依然是未解的難題。

（二）地方債的壓力

一直飽受市場(chǎng)爭(zhēng)議的地方債，如今正面臨經(jīng)濟(jì)下行和房地產(chǎn)不景氣的雙重壓力。

眾所周知，土地收入一直是地方政府償還債務(wù)的主要資金來(lái)源。2013年6月，國(guó)家審計(jì)署公布的《36個(gè)地方政府本級(jí)政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果》顯示：18個(gè)省會(huì)和直轄市，有17個(gè)承諾以土地出讓收入來(lái)償債，比例高達(dá)95%。2012年6000億的土地出讓凈收入連支付地方債的年利息都不夠。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，相比債務(wù)余額，地方債近幾年的增長(zhǎng)速度更應(yīng)引起關(guān)注。審計(jì)署2013年年底公布的地方政府債務(wù)狀況顯示，截至當(dāng)年6月末，地方政府負(fù)有償還和擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)總額為17.9萬(wàn)億元，較上一次統(tǒng)計(jì)，也就是2010年的10.7萬(wàn)億元增長(zhǎng)67%。

賈康認(rèn)為，我國(guó)政府債務(wù)總體上安全可控，地方債務(wù)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于不透明，應(yīng)當(dāng)以“治存量、開(kāi)前門、關(guān)后門、修圍墻”為要領(lǐng)，疏堵結(jié)合，把近5年已登堂入室的地方公債的規(guī)模逐步擴(kuò)大來(lái)置換、替代地方融資平臺(tái)等形成的隱性負(fù)債。

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在今年全國(guó)兩會(huì)上答記者問(wèn)時(shí)也表示，對(duì)于地方債要采取逐步納入預(yù)算管理，開(kāi)正門、堵偏門，規(guī)范融資平臺(tái)等措施。

三 地方GDP警報(bào)

（一）GDP增速下降

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)行情低迷，土地賣不出去，財(cái)政收入銳減。在此次國(guó)務(wù)院召開(kāi)的部分省市經(jīng)濟(jì)工作座談會(huì)上，黑龍江、河北和山西的省長(zhǎng)都應(yīng)邀出席，而這三個(gè)省份的一季度GDP增速排在全國(guó)末尾；其中，黑龍江從去年一季度的9%下降到今年一季度的4.1%，河北由9.1%下降到4.2%，都巨降了4.9個(gè)百分點(diǎn)。山西則由9.5%下降到5.5%，下降幅度也達(dá)4個(gè)百分點(diǎn)。從全國(guó)范圍來(lái)看，GDP增速“剎車”的跡象也十分明顯，共有27個(gè)省市區(qū)的GDP增速回落。

（二）政府微刺激

2013年6月，英國(guó)巴克萊銀行提出了“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”概念，其中最重要的一點(diǎn)論述就是“不刺激”。隨著“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”在國(guó)內(nèi)外廣泛傳播開(kāi)來(lái)，刺激與改革是相對(duì)立的這一思維定勢(shì)也開(kāi)始根植于很多人的心中。

新華社評(píng)論文章指出，刺激和改革并不對(duì)立，部分刺激措施同時(shí)也是改革措施。“微刺激”的目的在于夯實(shí)促改革的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，在于為改革贏得必要的時(shí)間和空間。

其實(shí)，中央政府早已經(jīng)注意到了經(jīng)濟(jì)下滑問(wèn)題的嚴(yán)重性，并推出了一系列定向發(fā)力的微刺激政策。這些政策的內(nèi)容涵蓋稅收、棚戶區(qū)改造、鐵路建設(shè)、金融支持、穩(wěn)定外貿(mào)等各個(gè)方面，還在基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域推出了一批鼓勵(lì)社會(huì)資本參與的項(xiàng)目。

按照國(guó)務(wù)院的部署，對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)促改革調(diào)結(jié)構(gòu)惠民生政策措施落實(shí)情況的督查工作將在近期全面展開(kāi)。6月25日前，各地區(qū)各部門開(kāi)展自查并向國(guó)務(wù)院上報(bào)自查報(bào)告；6月25日至7月5日，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督察組分赴有關(guān)部門、單位和部分省區(qū)市進(jìn)行實(shí)地督查；7月10日前，各督察組將督查報(bào)告上報(bào)國(guó)務(wù)院。

依靠賣地收入高速增長(zhǎng)的時(shí)代正在遠(yuǎn)去，對(duì)于地方財(cái)政，這或許并不完全是壞事。那么，接下來(lái)土地財(cái)政何去何從？長(zhǎng)期研究土地財(cái)政問(wèn)題的江蘇省社科院財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員駱祖春認(rèn)為，參照香港的經(jīng)驗(yàn)，土地財(cái)政并非不可持續(xù)，目前的核心問(wèn)題是70年地租一次收取的批租制，以及征地過(guò)程中政府與農(nóng)民的利益分配問(wèn)題。刺激和改革并不對(duì)立，部分刺激措施同時(shí)也是改革措施。“微刺激”的目的在于夯實(shí)促改革的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，在于為改革贏得必要的時(shí)間和空間。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在今年全國(guó)兩會(huì)上答記者問(wèn)時(shí)也表示，對(duì)于地方債要采取逐步納入預(yù)算管理，開(kāi)正門、堵偏門，規(guī)范融資平臺(tái)等措施。同時(shí)國(guó)務(wù)院對(duì)化解地方債風(fēng)險(xiǎn)給予明確的政策指向，即“規(guī)范政府舉債融資制度。開(kāi)明渠、堵暗道，建立以政府債券為主體的地方政府舉債融資機(jī)制，剝離融資平臺(tái)公司政府融資職能。對(duì)地方政府債務(wù)實(shí)行限額控制，分類納入預(yù)算管理”。參考文獻(xiàn)：

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