第一篇：十八大對房地產市場的影響分析

十八大對房地產市場的影響分析

梁賢昱 張祥

? 2013-01-07 09:10:10

來源：《中國房地產業》2012年第11、12期

期盼已久的黨的十八大終于落下帷幕，它對房地產市場會有何影響，這是社會各界普遍關注的問題。胡錦濤在報告中，雖然只字未提房地產市場，但所闡述的宏觀經濟目標、政策、舉措，與房地產市場密切關聯，是引領房地產市場的旗幟。我國未來房地產市場的走勢，將與宏觀經濟形勢趨同，仍然是機遇與挑戰并存，任重道遠，前景光明。

一、城鎮化進入快速發展期，我國房地產市場方興未艾

胡錦濤在十八大報告中指出：要以“推進城鎮化為重點。”“堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化道路，推動信息化和工業化深度融合、工業化和城鎮化良性互動、城鎮化和農業現代化相互協調，促進工業化、信息化、城鎮化、農業現代化同步發展。”胡錦濤的這一論述，不僅指明了中國特色社會主義的發展道路問題，而且為房地產市場的前景勾勒了廣闊的空間。

近些年來，我國房地產業之所以蓬勃發展，以驚人的速度向前推進，城鎮化是主要推手。據統計，我國1991年城鎮化率是26.9%，2001年城鎮化率是37.7%，10年增長10.2個百分點；到2011年，我國城鎮化率由2001年的37.7%，增加到51.3%，10年增長13.6個百分點；其中2009城鎮化率是46.6%，2010年是49.0%，2011年是51.3%，每年都以超過2%的速度在增長，城鎮化進程明顯加快。由于我國人口基數大，每年遞增2%，就意味著2600萬人（約830萬戶）進城居住，需要城鎮每年都要“安得廣廈千萬間”。

在剛性需求的諸多要素中，青年結婚與城鎮化，牢牢占據前兩名的位置。以沈陽市為例，每年約有6萬對青年結婚，他們中70%（約4.2萬對）要新購住房。每年都有十五、六萬（約5.4萬戶）外省、市人員和本市農民涌入城區經商、打工、置業、居家養老，這些人按購房、租房各一半計算，每年至少需要新建住房2.7萬套。而沈陽一年新建住房銷售量大約在15萬套左右，因城鎮化帶來的住房銷量占全市總銷量的1820從胡錦濤的報告中可以看出，2020年前，我國城鎮化仍會以較快的步伐向前推進，由此帶來的房地產市場需求有增無減。

二、住房消費是家庭生活中的最大消費，房地產市場是拉動內需的強大引擎

當前，我國面臨的國際國內形勢錯綜復雜，經濟下行的壓力增大。在國際層面，發端于希臘的歐盟主權國家債務危機已持續三年，目前不僅沒有緩解，而且有擴大化的趨勢；美國次貸危機后，經濟債臺高筑，增長緩慢，一直在低谷徘徊；繼美國第一大市場、歐盟第二大市場之后，日本作為我國的第三大貿易伙伴，本來就不景氣，釣魚島爭端爆發后，兩國交往驟然降溫，這對中日雙方經濟都將產生負面影響。在國際經濟形勢惡化的大背景下，我國不得不調整發展結構，把外向型經濟轉向內向型經濟，在擴大內需上挖掘潛力。

胡錦濤在報告中提出：“要牢牢把握擴大內需這一戰略基點，加快建立擴大消費需求長效機制，充分釋放居民消費潛力。”作為城市居民，最大的消費需求是買房，對很多家庭來說，此項開支要用去畢生積蓄。那么，住房需求究竟有多大？筆者對沈陽的需求量進行了統計和測算。

1、沈陽房地產市場的剛性需求。沈陽每年約有高校和中專畢業生12萬人，6萬對青年結婚，十五、六萬（約5萬戶）外省、市人員和本市農民進城，再加上房屋拆遷、安排部隊轉業退伍官兵等因素，需求量約在600萬平方米左右。

2、沈陽房地產市場的柔性需求。根據近兩年的統計，隨著人均收入水平的進一步提高，市民對住宅的面積、戶型、綠化、園區物業等要求越來越高，每年都有4萬戶左右的居民改善住房條件。在收入較高的家庭中，每年約有1萬戶給未成年的子孫購買房子。出于投資投機目的的購房者，約占商品住房交易量的10%左右。這些柔性需求相加，約需商品房580萬平方米。

3、沈陽房地產市場的其它需求。未來幾年，沈陽商業地產、文化地產、旅游地產、教育地產等，都有一定的發展空間，每年約需商品房220萬平方米左右。

從以上統計中可以看出，僅沈陽一個市，一年的商品房需求量就在1400萬平方米左右。由此推算，全國的商品房需求量將是一個天文數字。如果充分釋放出來，對經濟建設的拉動作用十分巨大。十八大后，國家出于擴大內需、鼓勵內需的目的，對房地產市場肯定會持積極的正面態度，推動其平穩健康發展。

三、除少數一線和準一線城市外，大多數城市的房價仍將是上漲趨勢

學習理解胡錦濤的報告，得出大多數城市房價仍將上漲的結論，主要基于以下幾點：

1、多渠道增加居民財產性收入。胡錦濤在報告中，十分重視小康社會建設，明確提出：“千方百計增加居民收入。”“多渠道增加居民財產性收入。”作為居民，最大的財產是房產，房產升值是財產性收入的重要來源。如果全國房價普遍大幅下降，居民財產性收入肯定縮水，這不符合十八大的精神，不利于小康社會的實現。居民出于保值升值的目的，進行投資性購房，這是“多渠道增加財產性收入”的一條重要渠道，不僅不違法，而且應該予以鼓勵。

2、改革征地制度，提高農民收益。城市居民的最大財產是住房，農民的最大財產是土地。土地具有不可再生、不可替代、不可移動等特點，它是房屋建設的基礎，萬丈高樓“憑”地起，離開土地將一事無成。走城鄉一體化的發展道路，必須對土地的使用進行統籌考慮。胡錦濤在報告中提出：“改革征地制度，提高農民在土地增值收益中的分配比例。”這一表述，從字面上看，并未涉及房地產市場，實際上，與房地產市場關系極大。在房價的諸多構成要素中，土地成本占大頭，一般在25-40%之間，少數城市達50%以上。改革征地制度，提高農民收益，這就意味著地價的上漲。地價上漲勢必導致房價上漲，這是必然結果。

3、勞動力成本上升。胡錦濤在報告中提出：“提高勞動報酬在初次分配中的比重。”這是縮小收入差距的重大舉措。這項舉措落實到房地產市場上，就是建筑工人的工資將會上漲。目前，在沈陽的建筑市場上，普通力工的月工資1500元左右，木工、瓦工等技術工種的月工資一般在10000元上下。這已使開發商叫苦不迭。未來幾年，按照十八大精神，建筑工人的工資還要上漲，上漲部分理所當然地要反映在房價上。

4、收入提高導致物價上漲，物價上漲帶動房價上漲。胡錦濤在報告中，為我們描繪了美好遠景：“到2020年，實現國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番。”這非常振奮人心，令人歡欣鼓舞。但是，根據多年經驗，收入提高與物價上漲是結伴而行的，二者“形影不離”。到2020年，收入翻番了，物價翻番了，房價會不會也跟著翻番？可能性很大，甚至高于物價上漲的平均幅度。

四、生態文明建設被提上重要議程，將進一步提高房屋開發的科學性

這次十八大的一個突出亮點，就是把生態文明建設提上重要議程，當作戰略舉措。胡錦濤在報告中指出：“建設生態文明，是關系人民福祉、關平民族未來的長遠大計。面對資源約束趨緊、環境污染嚴重、生態系統退化的嚴峻局勢，必須樹立尊重自然、順應自然、保護自然的生態文明理念，把生態文明建設放在突出地位，融入經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設各方面和全過程，堅持生產發展、生活富裕、生態良好的文明發展道路，努力建設美麗中國，實現中華民族永續發展。”

注重生態文明建設是各行各業的共同責任，尤其是房地產開發，更應把此事提上議程，這是因為：第一，房地產開發以犧牲資源為代價。據統計，我國生產的40%鋼鐵、60%水泥、30%木材被房地產市場所消耗，需要大量的開山、采礦和伐木，如果追究破壞生態環境的責任，房地產業難辭其咎。第二，房地產市場中的浪費現象嚴重。房屋使用壽命偏短，有的樓房建完幾年就扒掉，不僅沒有做到物盡其用，而且制造了大量建筑垃圾；開發周期過長，使很多土地處于閑置、半閑置狀態；重復裝修較多，很多購房者裝修時，都要刨墻、搶去原有的大白，造成資源浪費。第三，規劃設計不合理。基礎設施建設不配套，給人們的日常生活帶來不便；園區和建筑物的文化品位、文化元素欠缺，不能給人以美感；沒廟的地方建廟，有廟的地方蓋樓，制造不倫不類的人文景觀，破壞了優雅秀美的自然生態環境。

在房地產開發建設中注重生態文明，既是廣大人民群眾的強烈愿望，也是黨的十八大的鄭重要求。房地產業貫徹落實十八大精神，必須以科學發展觀為指導，在規劃設計、施工建設、后續管理等各個環節，都要重科學、講文明、求完美。只有這樣，才能在激烈的競爭中站穩腳跟，贏得市場，立于不敗之地。

五、市場配置與政府保障有機結合，把住有所居作為民生工程的重點來抓

在十八大報告中，直接提到住房問題有兩處，一是住有所居，二是保障房建設。胡錦濤說：“要多謀民生之利，多解民生之憂，解決好人民最關心最直接最現實的利益問題，在學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居上持續取得新進展，努力讓人民過上更好生活。”“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。”關于住有所居和保障房建設的論述，針對的是一個對象，即困難家庭。因為富裕家庭有能力購房，不存在住有所居的問題，無需政府保障。在新形勢下，需要解決的民生問題很多，其中困難家庭的住房問題涉及面廣，大家比較關切。

改革開放30年來，老百姓的生活有了很大改善，城鎮居民的住房從1978年的6.7平方米，增加到2010年的人均30平方米，增長了4倍多。但應看到，住房面積人均增長4倍多，并不是每人都增長4倍多，苦樂不均的問題嚴重存在。據統計，現仍有20%左右的城鎮家庭人均住房不足14平方米，有的根本就沒有住房，這已成為影響社會和諧與穩定的重要因素。中央看到了問題的嚴重性，從2011年開始，大規模地興建保障性住房，讓改革開放成果惠及到社會各階層，尤其是低收入群體，使大家都住有所居，生活得有尊嚴。

加強保障房建設，會不會沖擊商品房市場？這種擔心是多余的。其一，保障房并不是要無限制地一直建下去，在十二五期間，規劃建設3600萬套，2011年建1000萬套，2012年建700萬套，2013年計劃建600萬套，到十二五末，即使3600萬套全部建成，也只能覆蓋20%的家庭，仍然是少數。其二，這20%的家庭，年收入一般在5萬元以下，即使不建保障房，他們也買不起商品房。所以，保障歸保障，市場歸市場，二者互不干擾。十八大把保障房建設作為民生的重點來抓，體現了我們黨執政為民的宗旨和理念，是“社會和諧人人有責、和諧社會人人共享”的生動體現。

六、中國將進入宏觀調控常態化、住房消費理性化階段

十八大召開前，有關各方站在不同的立場上，對十八大寄托了不同的希望：開發商希望十八大能放松調控，迎來房地產市場的轉機；老百姓希望十八大能從嚴調控，促使房價繼續下行。現在，十八大已經召開，但謎底并沒有完全揭開，因十八大對房地產市場、對宏觀調控政策只字未提，這給社會各界留下了多種多樣的想象空間。通覽十八大報告全文，對房地產市場的未來走向似乎可以得出如下結論：

1、宏觀調控常態化。從中國房地產市場發展歷史看，先后經歷了幾次大起大落，每次起落都給國家經濟建設帶來了負面影響。吸取以往教訓，2011年國家針對房地產市場過熱現象提出的宏觀調控政策，不會因領導換屆而馬上改變。宏觀調控政策實施兩年來，房價過快上漲的勢頭得到了有效遏制，避免了房地產泡沫的突然破裂。如果馬上改變，調控成果將前功盡棄，房價可能出現報復性反彈，將來房地產市場一旦硬著陸，將會給國民經濟帶來災難性影響。當前，國家宏觀經濟形勢下滑，穩增長是政策的主軸。穩增長與穩市場是緊密相連的，國家不會讓房地產市場再次大起大落，宏觀調控政策還將實施相當長一段時間。

2、住房消費理性化。經過幾十年的市場經濟實踐，廣大群眾對市場規律逐漸有所認識和掌握，盲目跟風現象在減少，在大項消費特別是住房消費前，總要進行多方論證、權衡比較，盡量實現利益最大化、風險最小化。隨著市場的發展，暴利行業越來越少，房地產業逐漸靠近社會平均利潤，投資投機購房不僅有風險，而且也沒有更大的賺頭。未來無論是自住性購房，還是投資投機性購房，都將趨于理性化。

3、市場運轉良性化。在國家宏觀調控常態化、居民住房消費理性化后，房地產市場中的不確定因素在減少，土地供應、市場投資、施工面積、竣工面積、銷售面積等，都是可以預知和測算的，誤判誤投、無效供給、爛尾樓等現象將很少出現，使房地產市場進入有序運轉的良性軌道。

4、地位作用在弱化。房地產市場這次“病”的不輕，病根是分稅制。90年代初，房地產市場起步，94年實行分稅制。由于房地產稅是地方稅種，各地政府對它極其重視，大力扶持，使它對地方財政的貢獻越來越大，地方政府對它的依賴越來越大。國家搞調控，從某種意義上說，就是要限制房地產市場的惡性膨脹，減少地方政府對它的依賴，弱化它的地位作用。經過兩年調控，房地產在地方財政收入中所占的比例逐漸縮小，發展替代產業已經提上日程。在十八大報告中，不提房地產市場，并不是“疏忽”和“遺忘”，而是中央有意淡化房地產市場，讓它的地位作用回歸到應有的位置。

十八大已經召開，“兩會”即將召開。筆者認為，明年初的“兩會”，對房地產市場會有比較明確的定位和要求，但基本精神將與十八大保持一致，穩定宏觀調控政策，推動房地產市場平穩健康發展。

（作者單位：沈陽市房地產研究所）

第二篇：金融危機對中國房地產市場的影響分析（模版）

金融危機對中國房地產市場的影響分析

[摘 要] 本文首先分析了次貸危機對中國房地產市場購房者預期、政府政策及銀行經營理念的影響，接著重點分析了次貸危機對國內房地產市場的中長期走勢的影響，并嘗試建立了國內房地產市場需求模型。在此基礎上本文對國內房地產市場進行了展望，并提出了相應的對策。

[關鍵詞] 次貸危機 房地產市場

一、引言

目前，隨著次貸危機的加深和惡化，一次全球性金融危機的陰影開始顯現。歸根到底，美國次貸危機之所以愈演愈烈，除了次級按揭貸款通過證券化這個變壓器把風險高倍放大以外，關鍵在于它沉重打擊了市場信心。對次貸危機的恐慌和疑慮將波及汽車、教育金、信用卡等其他消費信貸市場，還會擴大到公司債券方面，嚴重影響企業融資，進而造成美國及全球金融市場的危機。次貸危機爆發以來，對我國也產生了廣泛而深遠的影響。其中，中國房地產市場受到的影響備受關注，值得警惕的是，中國目前流動性過剩、相對低利率、房地產市場空前繁榮與美國三年前的情景如出一轍，中國房貸市場會不會爆發大規模信用危機，本文就此專題展開討論。

二、次貸危機對中國房地產市場的影響

1.影響購房者預期

購房者對房地產市場的預期極其敏感，“買漲不買跌”是普遍的心態。2001年以來，美國樓市的不斷上漲在很大程度上助長了中國購房者的信心，對房價的快速上揚起到了一定作用。然而，次貸危機影響，使國內購房者認識到沒有只漲不跌的房地產市場，進而由熱烈入市買房轉為持幣觀望，具體表現為成交量的急劇下滑和房價的滯漲。2007秋季開始，從深圳、廣州等珠江三角洲發端，逐漸蔓延至北京、上海等一線城市，成交量滑坡、房價滯漲甚至下跌已經成了媒體報道的熱點。據最新的國家發改委、國家統計局公布的調查數據顯示，2008年1月份，全國70個大中城市房屋平均銷售價格環比僅上漲0.3%。整體房價水平雖然略漲，然而急劇的量縮已經改變了很多地區樓市“跌量不跌價”的狀況，樓盤以各種名義和各種方式暗降價格的現象日趨增多。

2.影響政府政策及銀行經營理念

次貸危機對政府房地產政策產生了深刻影響。“不僅打破了國內房地產按揭貸款為優質資產之神話，也改變中央政府對國內房地產發展的看法”（易憲容2007）。

首先，不少商業銀行放松個人住房按揭市場準入，貸后又放松風險管理。在2007年三季度前，國內個人住房按揭貸款人一般只要購買都可以獲得貸款，一些人還用假收入證明等虛假文件進行“假按揭”，再加上“循環貸”、“加按揭”、“轉按揭”等五花八門房貸產品大量涌現。如果房價持續低迷，利率又處于上升周期，那么購房者的負擔將逐步加重，會有大量違約客戶出現，銀行將出現大量不良貸款。其次，銀行個人住房按揭貸款快速增長成為房價瘋漲的助推器。2003年初到2006年底，個人住房消費貸款共增長10800億元；而2007一年的時間，個人住房按揭貸款增長接近前四年的總和，達到9000多億元（數據見人民銀行2003-2006年貨幣政策執行報告）。大量投機者利用銀行杠桿和低利率政策，在國內房地產市場瘋狂炒作，造成房價快速飆升。

種種跡象表明，國內個人住房按揭貸款的風險正在逐漸積累。據上海《東方早報》2006年11月15日報道，上海當年9月末，中資銀行個人房貸不良率為0.86％，而2004年只有0.1％左右，兩年時間房貸不良率上升了7倍多。為此管理層從2007年下半年以來推出了一系列有關抑制房地產過度投機的政策，如24號文件、359號文件、64號文件、39號令、452號文件。這些文件的政策含義包括：一是全面的確立中國的住房保障體系；二是對中國的房地產的投資與消費做出嚴格的區分；三是提高個人住房按揭貸款的市場準入；四是完全禁止各商業銀行加按揭及轉按揭。2007年冬季召開的中央經濟工作會議又對貨幣政策進行重大調整，決定實施從緊的貨幣政策，適時提高利率，嚴控信貸規模。

政府政策的變化直接影響到銀行的經營理念，對個人住房按揭貸款的盲目樂觀和松弛管理成為過去。從2008年起，個貸申請人不僅要提供收入證明、信用記錄、公司工資證明、學歷等，還必須向銀行提交自己的3個月以上工資卡上資金對賬單，從而防止貸款人提供虛假的收入證明。這些規定的實施，將有三成以上的購房者受到影響，有一半以上的購買者貸款申請將被拒絕。

3.影響國內房地產市場的中長期走勢

(1)次貸危機反襯中國房地產市場的潛在危機

美國的次貸危機如一面鏡子，也反襯出了我國房地產潛藏的大量問題，除了前文所述的問題以外，本文重點從以下兩方面闡明我國房地產市場的潛在危機。

①國內房地產市場漲價過快

從漲價速度上看，如果從2003年為基期來計算，那么全國多數地方的房價至少上漲了1倍，多的甚至2倍以上。而美國從1995至2006年用了12年才實現了房價的翻番。可見近年來，中國房價漲幅遠遠超過美國。

②違約風險

違約風險是指借款者拖延或拒絕按合同還款給銀行造成的損失。目前國內房貸違約風險有加劇的趨勢。首先，我國已進入加息周期，貸款利率大幅攀升加重了購房者的還貸負擔。央行連續7次加息，但由于通脹的加劇，國內居民的消費開支開始增加，而預期收入卻不明朗，進一步加大了還貸難度，當貸款利率上升到一定水平，風險累到一定程度，稍有風吹草動，違約率就將急劇攀升。其次，我國房價評估體系仍較混亂，借款者可以通過房產價格的高估從銀行獲得貸款。當出現大面積違約時，由于房價下跌，原先評估的價格明顯偏高，加上銀行處置資產的費用，抵押品處置后無法彌補銀行的損失。再次，房地產金融市場建設的滯后，我國房貸違約風險基本聚集在銀行體系內，如果房價出現大跌，這些積累的違約風險將給我國商業銀行體系帶來巨額不良貸款。

(2)次貸危機提示我們重新思考國內房地產市場的需求情況

次貸危機爆發之前，國內房地產界流行的說法是中國人多地少，住房需求具有剛性云云。然而，次貸危機的前車之鑒，使我們有必要對國內房地產市場的需求進行重新思考。本文認為，國內房地產市場需求應該劃分為自住需求、保值需求、投機需求三大類，而不是簡單地劃為自住需求和投機需求兩類。為方便說理，本文嘗試建立以下簡單的房地產需求模型。①自住需求：這類需求是指購房者出于自住需要而且有支付能力需求，記作D1，一般與居民實際可支配收入Y正相關、預期房價上漲的購房者在總購房者中的比例E，與房價P、貸款難度d、利率r反相關。可以簡化地寫為：，其中k表示決定自主需求的其他因素，例如人口增長率、結婚率、城市化率等等，一般是常數，為簡化問題通由k描述。可以看出，由于目前居民實際可支配收入Y由于通脹加劇而增長緩慢，E如前文所述是下降，從

看2007年房價P比2006年大幅飆升，貸款難度d增加，利率r上揚，可見2007下半年開始，國內房地產自住需求受到強烈抑制。

②保值需求：這類需求是指購房者出于保值目的而形成的購房需求，記作D2，一般與居民實際可支配收入Y、預期房價上漲的購房者在總購房者中的比例E正相關，和利率r反相關。可以簡化地寫為：，其中h表示決定保值需求的其他因素。同上理，2007下半年開始，保值需求也在下降和受到抑制。

③投機需求：這類需求是指購房者出于投機增值目的而形成的購房需求，記作D3，一般與參與房地產投機資本總量L、預期房價上漲的購房者在總購房者中的比例E正相關，和貸款難度d、利率r反相關。可以簡化地寫為：，其中u表示決定投機需求的其他因素。從2007年下半年形勢看，雖然參與房地產投機資本總量L還在增加，但由于E的下降，r的提升，特別是d的大幅增加，投機資本利用銀行信貸的杠桿作用大打折扣，使得房地產投機需求受到極大遏制。

綜上所述，房地產需求D=D1+D2+D3包括自住需求、保值需求和投機需求，其中投機需求占據主導地位，部分城市去年已占八成以上。從短期看，國內房地產需求受次貸危機影響，從2007下半年開始出現全面下降已經是不爭的事實。

(3)次貸危機對推動國內房價走高的流動性過剩問題影響深遠

從上文知，社會投機資本總量L是形成國內房地產投機需求的主要因素，而流動性過剩一直是社會投機資本的主要來源，并成為推動國內房價走高的主要因素，也一直是央行重點治理的難題。次貸危機對我國治理流動性過剩問題帶來的影響不容忽視。

一方面，影響我國對美貿易順差。我國對美國的出口價值約占中國出口總額的一半以上，次貸危機使美國經濟陷入衰退，減少對中國商品的需求；同時，美聯儲已經再次采取放松銀根的政策，并對人民幣升值施加更大的壓力。2008年中國的出口形勢不容樂觀，貿易順差將步入下降軌道。這雖然給我國經濟發展帶來一定負面影響，但也將使高額的貿易順差增速下降，減輕外匯儲備的過快增長給治理流動性過剩問題帶來的壓力。

另一方面，加速國際投機資本涌入。由于美聯儲的降息，使中國加息的空間受到制約，但由于國內通脹壓力，2008年中國還將加息，中美利差不斷加大，國際投機資本加速涌入，致使本己過剩的流動性進一步膨脹，從而給中國治理流動性過剩問題的帶來難度。

從2008年1月份貨幣政策執行情況看，從緊的貨幣政策執行并不理想，貨幣供應量增長迅速。M2同比增長18.94%，創下近19個月來的新高。原因主要在于國內貨幣信貸增長全面地反彈，1月份新增貸款達8036億元，同比增長了2000億元，創歷史新高。因此，目前治理流動性泛濫、防止固定資產投資過熱及物價水平全面上漲的任務仍是央行的當務之急。

(4)對國內房地產市場中長期走勢的展望

首先，從房地產供給看，由于土地資源的國家壟斷性，加上房地產商的投資慣性，一定時期內國內房地產供給將繼續保持穩中略升的局面。

其次，從房地產需求看，從上文分析知:

房地產需求受到預期房價上漲的購房者在總購房者中的比例E和利率r的影響很大，雖然已經開始從高位回落，但當前E是不穩定的，如果投機資本掀起新的一輪炒作狂潮，E還有反轉向上的可能；而r的漲幅有限。而且從前文看，由于流動性過剩帶來的社會投機資本L的增加，投機需求的上漲沖動仍然很大，而目前投機需求是決定國內房地產需求的主導力量。

總之，目前國內通脹壓力巨大，一月份CPI同比上漲7.1%，而信貸規模也在劇增，負利率十分明顯，股市和房地產市場非理性狂漲的引信并未解除。從去年下半年至今，國內房地產市場的短期走勢雖然逐步下跌并向理性回歸。但從中長期看，房價的高位運行還將延續，不排除掀起新一輪狂漲的可能性。是否如此，取決于中央實施緊縮政策的決心和落實效果。參考文獻:

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第三篇：淺析“限購令”對房地產市場的影響分析

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專業論文

淺析“限購令”對房地產市場的影響分析

淺析“限購令”對房地產市場的影響分析

摘要：目前，限購令與房地產市場波動引起了人們的廣泛關注。本文以西安市為例，在解讀限購政策的基礎上,擬對限購令對房地產市場的影響進行探討, 采用問卷調查法（對1000名西安市民施測）與西安房地產信息網數據,研究限購令對西安房地產市場的影響。

關鍵詞：限購令；房地產市場；西安市；影響

中圖分類號：F293.35文獻標識碼： A 文章編號：

1引 言

近年來，我國城市房價呈快速不斷上漲的趨勢，針對房價過高、上漲過快的城市，國務院常務會議提出實行樓市“限購令”。全國共有46個城市出臺以“限購”為核心的樓市調控政策。“限購令”給不同城市居民和樓市造成了不一樣的影響，這引起了我們深深的思索。

2限購令解讀

2．1限購令的具體內容

本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭），限購兩套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或 社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在本市擁有2套以上（含2套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上（含1套）住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房 [1]。

2．2限購令的目的

從限購令的內容來看, 其目的是通過抑制需求, 遏制投機和過度投資, 減少商品住宅成交數量, 從而通過供大于求的基本經濟法則降低房價, 保證房地產市場的良性健康發展[2]。

3限購令市場反應

限購令實施之初，房地產價格沒有大幅度下跌，但在一些市中心黃金地段或各方面條件優越的大樓盤房價還小幅上升了，但是隨著時

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間推移，最近房價卻出現了大幅下跌。自限購令實施發展至今，成交量突然大跌，其原因主要在于政策的限制。至于另外一個原因，限購令的出臺讓已經持有房產的人考慮到把手上的房子出手后他沒法再買進，就降低甚至打消了他出售房子的意愿，轉為提供到租賃市場上去。因此限購令一出臺，房地產市場上的供應是下降的。

限購令對西安房地產市場帶來的影響

近年來，我國商品房住宅價格普遍上漲較快，尤其是廣州、北京、上海等大城市。西安的房價上漲速度也是直線飆升，而其上漲速度遠遠超過了其收入的上漲速度，直接影響到了居民的幸福指數與生活水平。2011年2月25日，備受西安購房者關注的西安樓市限購令出臺。無疑西安“限購令”的出臺將對西安房地產市場產生了重要的影響。

4．1 “限購令”對商品住宅成交面積的影響

選取2010年后三季度、2011年和2012年前兩季度西安市商品住宅成交面積為指標, 對比實施限購前后西安市商品住宅成交面積的變化,如表1所示, 2010年西安市月銷售房屋成交面積量持續增長, 由于2011年限購令及西安市有關調控政策的影響, 2011年、2012年成交面積增長率均有所下降。

4.2“限購令”對樓市價格的影響

選取2011年和2012年前兩季度西安市樓市價格指數為指標, 對比實施限購后西安市樓市價格指數的變化,如表1所示：2011年3月起起，西安限購令正式執行，購房者持幣觀望，等待房企降價，但可以看出，最初西安房價似乎并未出現下跌的跡象。接下來三個月通過打折促銷等變相降價的手段使成交量與之前相比呈現明顯上漲的態勢。數據顯示，從2011年十一月份在大盤項目降價的引領下，西安樓市均價下行趨勢在逐漸增強。2012年前兩季度，西安住宅均價總體呈平穩走勢。

注：數據來源于西安房地產信息網數據研究中心

4.3購房者的購房指數

選取2011年和2012年前兩季度西安市西安居民購房指數為指標, 對比實施限購后西安市居民購房指數的變化,第二月限購令頒布以后

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西安居民購房指數呈現出明顯的下滑走勢。受到今年預期有可能出臺更加嚴厲的調控政策的影響，人們的購房行動變得遲疑，大部分人群都在靜觀樓市變化，導致西安居民購房指數大幅下降。其中由于開發商大打優惠牌，這在一定程度上刺激了部分前期一直做觀望的剛需置業者以及改善性人群需求出現了集中釋放，于是這些置業者便放棄觀望選擇出手，樓市有一定回暖，銷售勢頭表現強勁。其間雖然有所回升，但整體是呈下降趨勢。

注：數據來源于西安房地產信息網數據研究中心

4．4 “限購令”對購房者購房心態的影響

西安市1000名市民參與了調查，從本次問卷調查結果的統計分析可以總結得出: 首先，71.3%的人支持限購政策，53.4%的人認為應該加強對限購令的執行力度（其中大部分是只有一套或者沒有住房的市民）。其次，76.7%的人認為房價高，不能接受，51.4%的人認為房價不會下降，其中31.4%的購房者則認為西安整體的發展在提速，國際化大都市建設、地鐵開通、城市改造等眾多利好，西安的發展將更好，而房價也勢必隨之而提升。另外，11.9%的居民購房是剛性需求，不管政策如何，都需要購房解決住房問題；絕多數的居民受各種經濟、政策條件的影響，持觀望的心理。

結論

5．1對抑制投資投機性購房行為起到了一定的作用但執行力度不夠

房價虛高已成為目前人們關注的最大問題，而限購對房地產市場產生了實質性影響，限購令頒布之后，商品房成交面積急劇下降，一批投資投機性購房需求被迫離開，以自主或者改善型需求為主的剛性需求主導著當下的市場。所以限購的出臺也是受到廣泛支持，但多數人認為房價不會下降,且認為限購令不夠到位，應加強執行力度。

5．2房地產成交量未來走勢不明

在2011年限購影響下，擁有2-3套的購房者比例較小，投資者逐步退市，而剛需觀望氛圍濃郁，但受樓市調控政策影響，較多的購房者依然選擇了暫時持幣觀望態度，另外，隨著我國收入水平持續增

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長，一套住房者也可能成為新的購房對象，可以看出西安樓市住房需求較大，潛在購買力較為旺盛。

5．3抑制需求為后市反彈埋下伏筆

“限購令”只是一時性的抑制了房地產投機，而不是打擊了投機。日后該政策一旦放開，將導致樓市報復性反彈，市場將重現搶購“現象”,為釀造下一輪房價暴漲埋下禍害。

5．4 “限購令”限制多久

“限購令”的實施在短時間內效果明顯，這僅僅是臨時性的措施，并非長久之計，如果長期實行，定會扭曲市場關系。稍加注意我們就能發現，“新國八條”在限購政策上預留了極大的時間操作空間，即“在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施”。這個“一定時期”較為模糊，留下了彈性運作的空間，不確定成為一致選擇，這種空間是一個供各種力量相互博弈的舞臺。

參考文獻：

[1]百度百科.限購令[EB/OL].http://baike.baidu.com/view/4452289.htm.[2] 劉艷瑩.淺析“限購令”對房價控制的作用[ J].城市建設理論研究(:電子版),2011,(15).------------最新【精品】范文

第四篇：2011年房地產政策對哈爾濱市房地產市場影響分析及解決方法

關于2011年房地產政策對哈爾濱市房地產市場影響分析及解決方法

政策1.2011年“國八條”

第一條

進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

第二條

加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區，可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。

第三條 調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法征稅提供基礎。

第四條 強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準利率的1．1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理。

第五條 嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70％的要求。在新增建設用地計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。

今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。第六條 合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

第七條 落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。未如期確定并公布本地區新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省（區、市）人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。

第八條 堅持和強化輿論引導。對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。

政策2.2011年存款準備金上調

中國人民銀行日前決定從2011年2月24日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這也是央行今年以來第二次統一上調存款準備金率，也是去年以來第八次上調存款準備金率，距上次宣布上調存款準備金率也僅36天。據業內人士估算，此次上調后，央行可一次性凍結銀行體系流動性3500億元左右。此次上調后，中國大型金融機構存款準備金率將高達19.5%的歷史高

位，中小金融機構的存款準備金率也將高達16%。

政策3.2011年上調人民幣存貸款基準利率

中國人民銀行自2011年2月9日起上調金融機構一年期存貸款基準利率0．25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。調整后，一年期存款利率達到3％，一年期貸款利率6．06％，五年以上貸款利率達到6．60％。這是央行今年以來首次上調利率，也是2010年以來第三次上調利率。央行曾于去年10月份和12月份兩次上調利率。住房和城鄉建設部2011年2月9日發出通知，決定從即日起，上調個人住房公積金存貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調0．20個百分點，由4．30％上調至4．50％；五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調0．25個百分點，由3．75％上調至4．00％。

政策4.哈爾濱市“限購令”

第一條 進一步增強做好房地產市場調控工作的緊迫感。住房問題是重要的民生問題，關系人民群眾的切身利益與社會和諧穩定。保持房地產市場平穩健康發展，滿足居民合理的住房需求，是政府的一項重要職責。各地區、各有關部門要進一步提高認識，增強緊迫感和責任感，加強組織領導，把思想和行動統一到國家和省市部署上來，全面貫徹落實各項政策措施，共同做好我市房地產市場宏觀調控工作，努力保持市場平穩健康發展。

第二條 做好住房價格調控工作。研究制定并公布2011年我市新建住房價格調控目標，采取綜合手段合理調控房價水平。一是增加土地有效供應，大力發展住宅建設，2011年商品住房用地供應計劃總量原則上不低于前2年年均實際供應量。二是按照國家規定，進一步完善土地出讓方式，采取“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。三是結合棚戶區改造和城市基礎設施建設，積極調整用地布局，推進建設重心向中心城區以外轉移，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房建設。四是合理把握供應時序，各有關部門要對中低價位、中小套型普通商品住房項目開辟綠色通道，加快辦理各項審批手續，保證項目盡快開工建設，盡快形成有效供給；要嚴格控制高檔商品住房土地供應規模、節奏，加強上市供應管理。五是嚴格執行新建商品住房銷售明碼標價制度，監督房地產

開發企業按照規定時限一次性公布全部批準預售房源信息，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。嚴厲查處炒買炒賣、囤積房源、哄抬房價的行為。對違規銷售、擾亂市場的房地產開發企業要責令限期整改，并記入企業信用檔案；對拒不整改的，要依法從嚴查處，直至取消經營資質。

第三條 合理引導住房需求。按照國家要求，在一定時期內實行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，要暫停在本市市區內（不含呼蘭區、阿城區）向其售房。加快個人住房信息系統建設，進一步完善房屋預（銷）售管理，采取切實措施，加強市場監管，確保住房限購政策落實到位。嚴格執行國家關于差別化住房信貸政策、房地產稅收政策以及境外機構和個人購買住房管理的有關規定。

第四條 加大保障性安居工程建設力度。2011年規劃建設各類保障性住房42000套。要積極爭取國家對保障性安居工程建設的資金支持，切實落實保障性住房土地供應、資金投入和稅費優惠等政策，引導房地產開發企業積極參與保障性住房建設和棚戶區改造，加快建設進度，確保完成計劃任務。進一步加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。努力增加公共租賃住房供應，完善體制機制，合理確定租金水平。鼓勵金融機構發放公共租賃住房建設和運營中長期貸款。研究制定優惠政策，鼓勵房地產開發企業在普通商品住房建設項目中配建一定比例的公共租賃住房。

第五條 嚴格住房用地供應管理。切實調整用地結構，認真落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量70%的要求。在新增建設用地計劃中，要單列保障性住房用地，做到應保盡保。加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，要堅決糾正和嚴肅查處。對已供房地產用地，超過2年沒有取得施工許可證進行開工建設的，必須及時收回土地使用權，并處以閑置1年以上罰款。依法查處非法轉讓

土地使用權的行為，對房地產開發建設投資達不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發項目。

第六條 堅持正確的輿論導向。新聞媒體要堅持正確的輿論導向，引導居民從國情出發理性消費，為促進我市房地產市場平穩健康發展和加快推進住房保障體系建設提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導消費預期。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。

政策5.哈爾濱市商品房預售資金監督管理辦法

第一條 為保證商品房預售資金安全，維護商品房買賣雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《黑龍江省城市房地產開發管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市規劃區國有土地范圍內已取得商品房預售許可的建設項目，其商品房預售資金收存與使用的監督管理（以下簡稱商品房預售資金監管），適用本辦法。

第三條 本辦法所稱商品房預售資金，是指購房人依合同約定，用于購買已依法取得商品房預售許可的新建商品房的資金。

第四條 商品房預售資金監管，實行政府監控和銀行專戶管理相結合的原則。第五條 市房產行政主管部門負責全市商品房預售資金的監管工作，并組織實施本辦法。

市房產行政主管部門可以委托商品房預售資金監管機構具體負責南崗區、道里區、道外區、香坊區、松北區和平房區商品房預售資金監管的日常工作。呼蘭區和阿城區房產行政主管部門負責本轄區內商品房預售資金監管工作。城鄉建設、財政等行政管理部門，按照各自職責負責商品房預售資金監管的相關工作。第六條 商品房預售資金按照房地產開發企業（以下簡稱開發企業）信用等級分級進行監管。

開發企業信用等級為藍牌、黃牌和紅牌的，應當按照本辦法的規定，接受商品房預售資金監管。開發企業信用等級為綠牌的，可以不實行商品房預售資金監管，自愿接受監管的除外。

開發企業信用等級以最終信用等級評價結果為準。

第七條 房產行政主管部門按照下列規定確定監管資金額度：

（一）企業信用等級為藍牌企業的，按照建設項目預售資金總額的30%確定監管資金額度；

（二）企業信用等級為黃牌企業的，按照建設項目預售資金總額的35%確定監管資金額度；

（三）企業信用等級為紅牌企業的，按照建設項目預售資金全額確定監管資金額度。

新設立的開發企業尚未取得信用等級的或者企業信用等級為綠牌企業，且自愿接受監管的，監管資金額度按照本條第一款

（一）項規定確定。

第八條 商品房預售資金監管過程中，開發企業信用等級發生變化的，應當按照本辦法第七條規定調整監管資金額度。

第九條 房產行政主管部門應當委托商業銀行，作為商品房預售資金監管專戶銀行，具體承辦商品房預售資金監管的專戶管理業務。房產行政主管部門應當與受委托銀行簽訂委托合同，明確雙方的權利義務和法律責任。

第十條 納入預售資金監管的開發企業取得商品房預售許可前，房產行政主管部門應當在專戶銀行預售資金監管專戶內，以建設項目為單位開立監管分戶賬（以下稱監管賬戶）。監管賬戶開立后，由房產行政主管部門、專戶銀行、開發企業三方簽訂預售資金監管協議。

第十一條 納入預售資金監管的開發企業預售商品房時，應當告知購房人將雙方約定的房價款直接存入預售資金監管賬戶，并憑銀行出具的收款憑證，向開發企業換領交款票據；涉及購房人貸款的，購房人應當委托貸款機構將發放的貸款直接撥付至預售資金監管賬戶。

納入預售資金監管的開發企業不得直接向購房人收取房價款。

第十二條 監管賬戶內的預售資金分為監管資金和不監管資金兩部分。監管資金是指按照本辦法第七條規定的監管資金額度確定的資金。監管資金由開發企業申請使用，專項用于支付該項目取得預售許可后，達到交付使用條件所需的施工進度款、法定稅費及管理費等其他與該項目工程建設有關的費用。不監管資金是指監管賬戶內的商品房預售資金超出房產行政主管部門確定的監管資金額度的部分。不監管資金不納入監管范圍，開發企業可以隨時支取。

第十三條 商品房預售資金存入專戶銀行后，開發企業應當將用款計劃報房產行政主管部門確認。監管資金用款計劃，由開發企業按照建設工程形象部位完成情況或者建設工程施工合同約定的付款節點制定。

第十四條 開發企業申請使用監管資金時，應當向房產行政主管部門提供下列材料：

（一）申請支付施工進度款的，提供經備案的建設工程施工合同、經驗核的房地產開發項目手冊及監理單位證明材料；

（二）申請支付法定稅費的，提供相關單據；

（三）申請支付管理費等其他與該項目工程建設有關費用的，提供相關證明材料。第十五條 房產行政主管部門應當自收到開發企業使用監管資金申請之日起3個工作日內完成審核。對符合條件的，出具同意撥付證明，并通知專戶銀行撥付，涉及撥付施工進度款的，直接撥付至開發企業和施工單位共同指定的賬戶。對不符合條件的，不予核準使用，并說明理由。開發企業認為房產行政主管部門不予核準使用監管資金侵犯其合法權益的，可以依法申請行政復議。

第十六條 房產行政主管部門應當對監管資金使用情況進行查驗，開發企業應當予以配合，并提供相關材料。

第十七條 開發企業辦理商品房現售備案后，應當到房產行政主管部門申請解除預售資金監管。房產行政主管部門收到申請后，分別按照下列規定予以辦理：

（一）新建住宅庭院的綠化、道路、照明等配套設施與新建住宅同時交付使用的，房產行政主管部門應當于3個工作日內通知開戶銀行解除預售資金監管；

（二）新建住宅庭院的綠化、道路、照明等配套設施，因季節原因不能與新建住宅同時交付使用的，房產行政主管部門應當按照未完成部分配套工程造價的全額預留監管資金，并于3個工作日內通知開戶銀行解除對其余資金的監管。預留部分監管資金的使用、解除監管適用本辦法的有關規定。

第十八條 房產行政主管部門應當加強對商品房預售資金監管專戶的監督管理，做到專款專存、專款專用。任何單位和個人不得挪用、擅自劃轉監管專戶內的預售資金。

第十九條 房產行政主管部門對商品房預售監管資金的財務管理和會計核算，應當執行財政方面的有關規定，并依法接受財政部門的財政監督。

第二十條

房產行政主管部門應當在報紙、網站等媒體上及時公布商品房預售資金監管情況，但涉及國家秘密、商業秘密和個人隱私的除外。

第二十一條

商品房買賣當事人應當遵守商品房預售資金監管方面法律、法規和規章的有關規定。開發企業有違反商品房預售資金監管法律、法規和規章行為的，有關行政管理部門應當將相關情況記入企業信用檔案。開發企業規避預售資金監管、拒不改正的，實行一票否決，直接評為紅牌。

第二十二條 違反本辦法規定，開發企業使用監管資金未專款專用的，由房產行政主管部門按照有關法律、法規和規章的規定予以處罰。

第二十三條 商品房預售資金監管相關行政管理部門、機構的工作人員，應當認真履行職責，不得玩忽職守、徇私舞弊。違反本條前款規定的，由其所在單位或者上級主管部門依據有關規定給予行政處分；構成犯罪的，移送司法機關追究刑事責任。

第二十四條

預售資金監管協議示范文本，由市房產行政主管部門負責制定。第二十五條 市房產行政主管部門可根據本辦法，制定商品房預售資金監管實施細則，報經市人民政府同意后實施。

第二十六條 縣（市）商品房預售資金監督管理，參照本辦法執行。第二十七條

本辦法自2011年4月1日起施行。

★政策對房地產市場影響分析：

（1）購房者對房地產市場認可度降低，觀望情緒加重，投資性購房將會減少。（2）2011年商品房成交量會低于2010年，商品房價格漲幅放緩，或者有可能下降。

（3）對于二次以上置業的購房者具有明顯的限制，本市戶籍人口只能擁有兩套，非本市戶籍的常住人口只能擁有一套，這樣的話對于需求應該是一個非常嚴格的封鎖。再加上二套首付比例提高到60%，利息增加0.1倍，營業稅全額征收，實際上對于二次置業或者是改善型置業，對于購房需求都會起到提高一個門檻的作用。所以“新國八條”對二次以上置業和跨區域的異地置業是一個很明顯的打壓作用，會嚴重影響2011年商品房銷量。（4）通過土地市場的限房價、競地價，對土地市場進行嚴格的管控，并加大土

地和保障性住房的供應量，國八條的基調就是想法設法的增加供應量，2011年規劃建設各類保障性住房42000套。保障性住房供應量的加大，會分流部分低端購房群體，使之從商品房購買轉向保障性住房購買，降低市場的剛性需求。

（5）對地方政府和行政長官采取了更嚴格的指令，除了以往的約談或者是政績考核，現在就是要信息披露，2011年房價的地方走勢，地方政府要做出一個信息披露，說白了就是立一個軍令狀。原來的目的是打壓過快上漲，遏制過快上漲的房價，現在就是讓房價回歸到合理水平。國家對地方政府的嚴格要求，會使2011年地方政府對開發商捂盤、無證售房等違規行為打擊力度加大，間接影響開發商樓盤整體的營銷策略、價格上漲及回款速度等。

（6）存款準備金的上調將明顯的抑制貸款，特別是對首套房貸款的影響，銀行的信貸額度將明顯縮小，而其中利潤相對比較低的首套房貸款很可能繼續收緊。

（7）房地產屬于資金密集型行業，存款準備金上調會使銀行貸款額度更緊，開發商資金壓力再增。受到預售資金監管的開發商，在資金方面的壓力會更大。

（8）存款準備金的上調可緩解購房者對通貨膨脹的擔憂，在如此密集政策調控下，限購政策疊加信貸政策，資金面的收緊將使得投資型購房者明顯減少。（9）從購房者角度看加息對購房人的財務成本影響較小，但加息和“限購”政策產生的合力作用，將增加貸款購房者的融資成本，削弱購房者的購買能力，將加重未來樓市的觀望氣氛。

（10）加息主要影響那些使用貸款的置業人群，而在房地產信貸政策的基礎上加息，不但抑制改善性需求，還抑制了首次購房需求。因高端購房者通過銀行借貸的較少，對于其影響則微乎其微。

（11）利率上浮，優惠減少，隨著房貸新政的逐步落實，一些無法湊足更多的首付款，或申請不到足夠貸款的客戶不得不暫停購房，與之相反，選擇“一次性付款”的購房人群比例明顯提高。2011年購房者大多是自住為主的剛需和改善型剛需，投資者比例將會降低。這些剛需購房者在看到合適房源，只要價格合適，購買的意愿都很強烈。長期以來，購房者對貸款的依賴度總體較高，貸款政策收緊后，對大部分購房者都產生了影響。

（12）“限購令”會將部分在哈爾濱市主城區購房受到限制的購房人群吸引到不受限購影響的阿城區和呼蘭區購房，造成這兩區房屋銷售量上漲及價格上揚。

（13）監管商品房預售資金最直接的影響，是在一定程度上收緊開發商的資金鏈，并增加了財務成本。

（14）預售資金監管對大開發商與小開發商的影響并不一樣。對大開發商來說，融資渠道暢通，影響不明顯；但中小開發商融資不易，可能不得不提高推盤速度，因此更可能采取降價策略，但預售款監管帶來的降價肯定是個別現象。

（15）開發商對預售資金的自由支配度、靈活度將降低，只能通過加快建設速度盡快回籠資金。

★解決方法：

（1）時刻關注房地產市場政策變化，加大正面報道宣傳，穩定購房者信心。（2）采用低開高走銷售策略，設計中小戶型產品，低總價可加快銷售期，提升回款速度。在項目附加值上加大投入，提升居住品質，吸引首次置業及二套改善型購房群體。

（3）重點關注一次性付款客戶，給予一次性付款客戶折扣優惠，增加一次性付款購房者比例。

（4）項目選址盡量選在市區的中心區域、不受“限購令”限制的區域、或者房地產銷售價格較低的區域，因為這兩個區域的市場剛性需求強烈，主要針對的客戶群體是首次置業的客群，以居住為主要目的，不受到政策的影響。（5）在項目品質及自身配套上下功夫，增強主城區居住優越感，留住不受限購影響的的購房者。

第五篇：土地增值稅對我國房地產市場的影響分析

本科生畢業設計（論文）封面

（2015 屆）

論文（設計）題目 作 者 學 院、專 業 班 級 指導教師（職稱）論 文 字 數 論文完成時間

大學教務處制

會計原創畢業論文參考選題(200個)

一、論文說明

本寫作團隊致力于會計畢業論文寫作與輔導服務，精通前沿理論研究、仿真編程、數據圖表制作，專業本科論文3000起，具體可以聯系qq 805990749。下列所寫題目均可寫作。

二、原創論文參考題目 春蘭集團財務控制體系研究 2 新存貨準則的特點研究 上市公司財務報表分析－－以xx公司為例 4 中小企業現金流管理中的困惑及其對策 5 某鋼結構公司內部會計控制研究 6 資產減值會計問題研究 我國制造業上市公司財務危機的預警研究 8 中小企業融資租賃問題研究 關于借款費用資本化的探討——以某公司為例 10 企業研發投入的會計核算和稅務處理研究 某科技公司人力資源會計實踐的困境及對策研究 12 美國財務會計準則第號解析及對我國的啟示 13 企業內部審計理論與實踐問題探討 企業并購估價過程中現金流量法的應用研究 15 基于公司治理的內部控制淺析 上市公司高派現股利政策分析—以用友軟件股份有限公司為例 17 新舊債務重組準則的比較研究 福達電子有限公司KPI體系的構建、評價與考核問題研究 19 上市商業銀行內部控制信息披露研究 20 審計法律責任問題研究 作業成本法在物流企業成本管理中的應用 22 會計職業判斷對會計信息質量的影響 石油企業內部審計參與風險管理的分析——以中國石油化工股份有限公司為例 24 會計工作法治化的研究——以xx公司為例 25 某鋼鐵公司財務報表的分析研究 26 電子商務對傳統會計的影響和創新 27 某市小微企業融資問題研究 淺談公允價值在投資性房地產中的運用平衡計分卡在高校預算績效評價體系中的應用 30 基于現金流的企業持續經營能力分析 31 黃金現貨投資的優勢和風險控制研究 32 關于借款費用準則的思考 33 基于公司治理的內部控制淺析 34 某公司存貨管理存在的問題及對策 35 某物流企業成本管理策略研究

某公司會計法治研究

萬達集團財務戰略管理的研究 基于公司治理的內部控制淺析 論EVA在我國中小企業的應用

某公司應收賬款的風險防范問題研究 公司治理結構與內部會計控制研究

基于可持續發展的某藥業公司現金流量管理研究 某公司會計造假的成因分析及治理對策研究 新會計準則對上市公司利潤操縱的影響 公司社會責任信息披露的影響因素分析 現行財務報告的局限性及其改革的探討 我國增值稅改革對企業財務決策的影響

淺議樂清市永德利亞電器有限公司的固定資產管理 淺談企業內部審計風險的防范和對策 某集團內部控制現狀及解決方案研究 股東價值最大化與高管激勵模式選擇 某建材公司財務風險控制研究 談會計電算化下的企業內部控制

我國中小企業信用評價指標體系的研究 某變壓器公司財務治理結構優化研究 我國會計師事務所風險管理研究 風險投資對企業成長的影響 創業企業財務風險識別與防范 “營改增”對物流企業的影響 寶鋼集團財務風險控制研究 中國石化股利政策分析

某建設公司投資結構問題研究 萬科盈利能力分析

某公司營運資金管理存在的問題與對策研究 應收賬款質量的評價及優化 內部審計風險及其控制的探討 會計電算化系統的安全性分析 基于內部審計的上市公司內控研究 中小型民營企業財務問題與對策

我國高新技術企業管理舞弊審計問題研究 論國有商業銀行內部審計現狀與對策 兵團上市公司資本結構特征分析

中小企業納稅籌劃方案設計——以酒業制造公司為例 我國優秀上市公司的財務分析及啟示 某公司財務危機預警系統設計

新會計準則下存貨計價方法對企業的影響 我國上市公司財務舞弊與審計對策 探析我國商業銀行的發展與創新

基于競爭背景下的阿里巴巴投資策略研究

關于我國MBO的實施及相關問題的探討 81 固定資產折舊與減值的比較分析

會計電算化系統應用的問題及其解決對策 83 基于公司治理的內部控制淺析

企業內部控制環境存在的問題及其原因分析——以xx集團為例 85 我國資產減值會計準則對上市公司盈余管理的影響 86 我國預測性信息披露存在的問題及其對策 87 綠色會計信息披露模式的探究 88 論會計信息與委托代理契約的關系 89 某地產公司財務風險研究

新會計準則體系與國際準則體系的差異分析 91 某環保公司問題研究

我國個人所得稅的流失及對策研究 93 我國企業股權激勵的機制與運用研究 94 我國網絡銀行監管問題及應對措施 95 某服飾公司存貨管理研究 96 某公司內部控制問題分析

估時作業成本法在中小企業中的實例研究

論企業財務風險的分析與防范——以xx生物化學股份有限公司為例 99 注冊會計師審計質量低下的原因及其治理對策 100 淺談打造我國連鎖零售企業競爭力的成本控制方式 101 某公司價值鏈成本管理分析

企業社會責任履行對價值影響分析 103 中小企業融資方式探討

某房地產公司籌資管理策略研究 105 我國城市商業銀行競爭力研究

某公司企業所得稅稅務籌劃方案設計 107 基于公司治理的內部控制淺析

國內外環境會計比較研究及對我國的啟示 109 會計信息失真的問題與對策探討

新金融工具會計準則對我國企業的影響分析

淺談上市公司內部控制信息披露存在的問題及對策 112 關聯方交易審計風險控制對策研究 113 工行某分行全面預算管理問題研究

論高校貸款風險的成因及防范對策－－以某學院為例 115 責任會計在某物流企業成本管理中的應用研究 116 我國現行增值稅會計存在的問題及改進設想 117 中小企業并購的財務風險研究 118 某服飾公司存貨管理問題的研究

稅法與會計準則的主要差異及對會計核算的影響 120 通貨膨脹對房地產企業的影響及應對措施

基于企業生命周期的高新技術企業現金流量管理研究 122 EVA理論在某公司績效管理中應用的研究 123 中小企業應收賬款的信用管理及風險防范

某建設集團公司籌資風險成因與對策研究 125 舞弊審計策略探析

國際企業所得稅稅收籌劃研究

基于F分數模型的財務風險分析與防范研究－－以某公司為例 128 民營上市公司資本結構與盈利能力關系分析 129 基于營運資金的企業財務風險控制研究 130 新舊會計準則公允價值計量模式比較分析 131 關于CPA防范法律風險的思考

新準則對上市公司的影響—以存貨準則變化為例 133 基于戰略的業務單元業績評價體系構建 134 企業稅務籌劃風險及其防范 135 某公司營運資金管理分析

國有企業資本經營存在的問題及對策研究 137 關于個人所得稅對調節貧富差距的思考 138 準則變遷的社會成本研究

廣州藥業股份有限公司現金股利分配方案影響因素分析 140 論中小企業內部控制存在的問題及解決對策 141 中小企業內部控制制度構建

合并會計報表與母公司會計報表的有用性探究 143 企業流動資金緊缺分析 144 淺議企業逃稅及稅收籌劃

中小企業方面的問題及對策—以xx公司為例 146 某公司應收賬款管理問題研究 147 煤礦企業環境成本核算的研究 148 水污染治理的環境績效審計

應訴反傾銷的會計信息支持與會計維權對策 150 論中小企業內部控制的問題 151 商業企業的營運資金管理研究 152 企業資本結構問題探討 153 蘇寧電器資產質量分析

154 基于公司治理的內部控制淺析 155 財務舞弊的防范與治理

156 房地產企業的財務風險管理分析——以某地產為例 157 房地產開發企業多元化融資風險分析及其對策研究 158 我國上市公司社會責任報告鑒證的研究 159 某公司人力資本投資及其風險防范研究 160 新形勢下創投企業所得稅稅務籌劃

161 我國商業銀行內部控制的問題與對策研究 162 中小企業會計信息失真的表現及對策 163 企業實施戰略成本管理的問題與對策研究

164 股權激勵機制在我國企業中的應用與研究——以蘇寧電器為例 165 變動成本法與完全成本法的比較及其結合應用問題 166 醫院內部控制存在的問題與對策 167 某紡織公司籌資風險分析及對策

168 企業債務重組問題研究——以某公司為例 169 民營企業財務風險的防范與對策 170 上市公司內部控制信息披露的研究 171 我國中小企業投資困難及對策研究 172 在線會計服務研究

173 論我國收入分配差距過大的成因及稅收對策 174 光伏產業上市公司財務困境的預測研究 175 低碳經濟下某公司投資管理研究 176 基于公司治理的內部控制淺析

177 某公司杜邦分析法存在的不足及重構

178 企業合理避稅問題分析及對策研究——以某集團為例 179 做好預算管理，強化內部會計控制

180 我國企業融資方式選擇的探討——以我國房地產行業為例 181 某房地產公司財務危機預警研究 182 我國高校籌資渠道分析

183 構建我國可持續發展下的環境會計 184 某帽業公司貨幣資金內部控制制度設計 185 淺析企業內部會計監督

186 S公司業務流程再造與應收賬款管理 187 人力資源會計確認與計量研究

188 我國中小企業應收賬款資金回籠困難的成因及對策 189 某公司經營業績評價指標體系的構建

190 中小企業財務風險的分析與防范－－以某公司為例 191 增值稅改革后固定資產的稅務處理及影響分析 192 論某玻璃公司內部會計控制 193 資金成本在籌資與投資中的運用 194 xx電氣公司成本控制途徑研究 195 或有事項的會計政策問題探析

196 某公司電算化會計系統內部控制的研究 197 某智能系統公司個人所得稅納稅籌劃研究 198 論企業采購業務的內部控制

199 無形資產準則的國際趨同與差異分析 200 關于合并商譽的思考