第一篇：銀行信貸政策對房地產市場的影響

房地產方面的信貸政策成為我國房地產市場的晴雨表。緊縮信貸政策在一定程度上能有效遏制房地產價格快速上漲，抑制房地產泡沫。如今各商業銀行由主動放貸轉為被動放貸，甚至停止房地產貸款，將有效遏制炒樓行為，抑制房地產價格上漲，保持國民經濟平穩發展，有利于調節供求關系。由于銀行緊縮房地產信貸業務及政府調控措施的影響，炒家急于脫手，購房者由于需要拿出更多資金購房而處于觀望狀態，造成二手房市場成交量萎縮。另外，由于炒家退出，將會有大量二手樓盤入市，市場供求關系將發生變化，市場參與者會有所減少，未來市場競爭更加激烈。銀行采取緊縮信貸政策對整個房地產行業會有較大影響，特別是房地產行業的從業機構，如經紀代理公司、按揭公司、評估公司、擔保公司等。這些機構缺少銀行對市場的支持，整個行業將會遭遇新一輪洗牌。

緊縮的信貸政策也會對房地產市場產生負面影響。信貸緊縮會導致房價下跌，房價下跌帶動銀行貸款不良率增高。

適度寬松信貸政策有利于促進房地產市場繁榮發展，推動經濟發展。2009年，全國商品房銷售面積9.3713億m2，比上年增長42.1%；商品房銷售額43995億元，比2008年增長75.5%，銷售額增長速度最高，達到80.0%。但是，寬松信貸政策易使房屋供求關系失調與房價上漲過快。2009年4月全國70個大中城市二手房環比和同比價格同時上漲，到2009年10月接受調查的全國70個大中城市中房屋銷售價格指數未上漲的所剩無幾。房屋銷售價格上漲的原因主要由兩個方面：1）購房需求增加、供應不足；2）寬松貨幣政策豐富了購房者購買手段并使其更加便利，投機因素也推動了房價上漲。

第二篇：信貸政策調整對房地產市場的影響及對策

信貸政策調整對房地產市場的影響及對策

中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》以下簡稱“新政策”的出臺，被房地產商稱為央行十年來出臺的最嚴厲的措施。房地產增長對經濟增長的拉動作用和相關產業的帶動作用非常大，但如果在發展中不謹慎，一旦出現問題對金融安全的影響也很大。因為房地產開發中約70％的資金來自銀行，一旦出現問題，將導致商品房貶值，空置房增多，以及銀行貸款變成負資產等一系列問題。

一、新政策出臺的背景

1．央行檢查房地產信貸問題顯現。

為了監控房地產信貸可能引發的金融風險，2002年11月，中國人民銀行對部分城市商業銀行2001年7月1日至2002年9月30日發放的房地產貸款進行檢查，共抽查房地產貸款20901筆，金額1468億元。其中房地產開發貸款3654筆，金額1380億元；個人住房貸款12158筆，金額44億元；個人商業用房貸款5089筆，金額43億元。調查發現違規貸款和違規金額分別占總檢查筆數和金額的9.8％和24.9％，這一比例引起了管理層的極大關注。

2．商業銀行房地產開發貸款增長迅速。

根據央行的統計，1998年至2002年，商業銀行房地產開發貸款余額年均增長25.3％；1997年至2002年，個人住房貸款余額年均增長一倍以上，兩者的增速都遠遠超過同期GDP的增速。2002年下半年以來，部分地區出現了房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題。這種情況再次加大了管理層對房地產業出臺“新政策”的決心。

3．央行今年貨幣供應量增長過快。

今年上半年，央行兩次統計均表明貨幣供應量過快。而近年來不少房地產巨頭依靠銀行信貸和不規范的土地批租暴富起來，近期某些房地產民營企業因為違規使得這一問題再次暴露。為保證房地產業今后的良好發展，為減少金融風險，上 述幾方面綜合作用，就促成了管理層近期開始出臺相關的政策措施來規范房地產企業的經營發展（詳見中國人民銀行《關 于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，見本刊6月號第33頁）。

二、新政策預期的目標

1．保持供需平衡。

商品房供給與需求總體的基本平衡是房地產市場可持續穩健發展的前提，商品房持續嚴重的供大于求，造成空置率上升，房地產企業資金周轉困難，難以實現預期利潤，并最終將企業風險轉嫁到銀行。相反，房地產需求過熱，無論是實際需求還是投資投機需求，會在短期不斷誘發抬高房地產價格，最終脫離市場實際需求能力而出現泡沫，而泡沫堆積的后果也是經濟和金融危機。

在保持房地產總體供需基本平衡的前提下，還必須保持房地產內部的結構基本平衡，這是實現總體長期平衡的基礎。目前特別要關注超過地區實際需求能力的高價房和別墅大量開發，而地區需求比較旺盛的中低價房相對緊張的狀況。要通過利率、貸款期限、貸款投放時間和規模等信貸政策的窗口指導，使房地產資金投向保持合理水平，以此促進房地產總體和內部供需結構的基本平衡。

2．避免大起大落。

從許多國家和地區房地產發展經歷看，市場大跌或崩潰的主要原因都是房地產短期內發展過快或過熱，最終超過市場需求承受極限。

因此，必須使房地產穩健發展。目前國內部分地區出現的房地產投資短期內大幅度增長，商品房價格大幅度上升，就有過熱的跡象。央行必須通過信貸政策的調控作用，使房地產市場保持合理的資金規模，避免資金過量涌入，避免企業超負債能力超計劃規模的開發項目，避免借用信貸資金進行商品房投機買賣行為的大量出現，確保房地產業持續、穩步和健康發展。

3.防范金融風險。

房地產引發的金融風險有兩種情況：其一是房地產企業大量倒閉而使銀行貸款成為壞帳；其二是在企業雖沒有倒閉，甚至整個行業還處于比較景氣的狀況下，由于銀行貸款過多涌入房地產，造成整個信貸結構發生變化。貸款過于集中于一個行業，且大量信貸資金違規投資于房地產項目，不僅會降低對其他行業的支持，也會加劇風險的集聚。特別是后一種風險往往具有很大隱蔽性和麻痹性。所以，必須未雨綢繆，當房地產發展出現過熱跡象時，雖沒有出現危機，但也要超前預警，防范金融風險于未然。

4.兼顧公平和效率。

目前部分地區房地產開發中，高價房和別墅快速增加，在商品房結構中比重不斷上升，整個房價不斷上升。高價房和別墅相對中低價房，能為企業帶來巨大的利潤，所以大為房地產企業追捧。而購買高價房和別墅的多為高收入者，個人收入支付能力比較強，銀行也熱衷為這些購房者提供按揭，為這些樓盤開發提供大量貸款。但這類購房者畢竟是市場需求的少數，目前突出的矛盾是中低價房比較緊缺，而這又是市場需求的最大部分。貨幣政策在尊重市場規律和原則，發揮經濟金融調控作用時，也要體現一定的政策目標，必須關注市場中最大多數人的利益，促使房地產社會需求處于比較公平的狀況。反過來，只有市場需求主體的利益得到滿足，市場中的高價房才有真正存在的基礎，購買高價房者的資產縮水概率也會降低。

三、新政策對房地產業的影響

房地產企業融資渠道較單一，對銀行金融支持依賴度過高。據估算，房地產項目中接近70％資金來自銀行，部分項目銀行資金比例高達90％左右，若全面嚴格實施該政策，將產生“急剎車”效應，可能對當前房地產市場帶來較大的沖擊。主要體現在：

1．中小房地產開發企業瀕臨困境。

今年上半年，僅上海就累計發放住房開發貸款198.7億元，房地產開發企業流動資金貸款270多億元，個人住房按揭貸款新增257.5億元。若全面實施央行房貸政策，將直接導致中小房地產企業資金鏈繃緊，部分房地產項目停工，爛尾樓涌現。據業內有關人士估計：該政策實施將使約50％房地產企業陷入困境，70％以上的項目無法繼續。

2．房地產消費勢頭受抑制。

該政策在限制部分高檔住房和商業用房消費的同時，中低價住房消費由于事實上提高了預售門檻，也會受到一定的影響。據了解，目前北京房地產銷售已有所影響，部分高檔樓盤出現打折銷售現象。

3．市場發展的信心受壓制。

部分消費者可能形成價格下降預期，持幣觀望，延遲購房，削弱房地產市場的活力和動力。

4．高檔住房受到嚴格限制。

從新政策中不難看出，高檔、大戶型和別墅等住宅將受到銀行貸款的限制，此類住房的供應量將有所減少。然而，正因為此類住宅的成本上升，供應減少，所以高檔、大戶型和別墅價格還將上升。

但從長期看，央行一系列措施的實行，會有利于夯實房地產公司的業績，起到優勝劣汰的作用。目前，商品房新開工面積增長速度為32％，竣工面積增速為37％，而商品房銷售增速為45％。隨著管理層對房地產信貸收緊政策的實施，新開工面積增幅將回落，從而會引起房地產市場的供需不平衡，最終會消化掉大量存量房，降低整個房地產市場的空置率，長期看來會擠掉房地產上市公司的業績水分，有利于其今后的發展。另外，系列措施的實行，經營不佳的地產類上市公司很可能會重新考慮調整業務，而品牌房地產公司會在這輪競爭中最后勝出，業績也會大幅提升。

四、新政策的新動向

央行新政策的出臺，已在房地產行業引起很大的反響，但新政策的具體實施還須各地分行制定各地區相應的“房貸實施細則”。然而，央行新政策出臺后出現一些新動向應引起關注：一是央行將房地產信貸和其他金融信貸監管職能移交到銀監會，而目前銀監會剛剛成立，監督房貸政策執行情況的政策傾向尚不明朗。二是該政策的實施細則主要由地方金融監管機構和各商業銀行根據自身的具體情況自行制定，由于房地產企業和貸款銀行之間存在利益上的雙向依賴，估計政策的實施具有一定的彈性和緩沖空間。

五、房地產開發的對策

1．信托業將成為房地產企業新的資金源。

我國《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》實施一年來，已有100個信托品種投放市場，均大受市場歡迎。作為連接貨幣市場、資本市場和產業市場的特殊紐帶，在目前金融業分業經營的格局下，信托業可以完成其他金融業“不可能完成的任務”。其中就包涵央行新政策中明文規定禁止的未獲“四證”房地產開發項目的貸款。因此，在新政策出臺后，房地

產商加強信托產品的設計和運用有廣闊的前景。目前，發達國家70％的金融資產由信托業經營，盡管我國對信托業的界定有所保留，但市場份額依然誘人。

2．積極做好中小型房地產企業的兼并重組工作。

央行新政策的出臺，無疑對中小型房地產企業的打擊和影響最大。中小型房地產商面臨新一輪兼并重組，其手頭的部分土地也急于出手，有實力的房地產商可結合自身的房地產發展戰略和國家的房地產政策，有選擇地同一些中小型房地產企業進行接觸，通過兼并重組，為新一輪的發展打下堅實的基礎。

3．房地產企業應注重吸引外資。

房地產企業可以通過改制時吸收外企入股和同境外房地產企業合作開發房地產項目吸引外資。一旦和境外房地產企業達成合作協議，那么資金鏈就會非常牢固，因為國外的金融和房地產是緊密相連的，被統稱是房地產金融。另外，隨著我國加入WTO，2005年后外資銀行就可向中國房地產企業貸款，將為我國房地產業注入大量資金。

4．房地產開發要注重政策傾向。

此次央行新政策的出臺，受沖擊最大的是“高檔”、“大面積”和“別墅”等商品房。然而，新政策實施后因為此類樓盤開發量減少，開發成本增加和人們需求增長會使這類商品房的價格上漲，同中小型企業不具備此類商品房開發相反的是，有實力的大型房地產商在自有資金充足的情況下可積極涉足新政策實施后此類商品房的開發空間，其增值和盈利的機會可能大于以往。

第三篇：利率調整對房地產市場影響論文

摘要： 房地產市場與宏觀金融政策密切相關, 利率調整對房地產企業、房地產消費者以及房地產業發展規模和房價都會產生一定的影響。本文結合近期中國人民銀行的利率調整規定, 探討了利率調整對我國房地產市場買賣雙方的具體影響, 以及對我國房地產投資規模及房價的影響。

關鍵詞： 利率 房地產市場 影響

近年來，隨著我國房地產價格的不斷上升和房地產開發投資速度的居高不下，使我國房地產市場出現了市場化改革后的空前繁榮，表明房地產業已經成長為帶動我國經濟發展的支柱產業，其快速發展有力的推動了整個國民經濟的增長。然而房地產業的繁榮也使我國宏觀經濟出現了過熱的勢頭，也給經濟安全帶來一定的隱患，因此，加強房地產市場的調控已經成為政府宏觀調控的重要內容之一。

利率政策是中央銀行銀行貨幣政策中最常見的、最重要的工具，其作為借貸資金的價格，是調節經濟的重要杠桿之一。因此利率政策作為一項重要的貨幣調控方式，毫無疑問也就成為政府對房地產市場進行調控的重要手段。自2006年以來，央行七次提高利率，僅2007年一年就五次提高利率。至此，以1年期的貸款利率由2004年的5.58%升至2007年12月的7.47%。在這樣的背景之下，作為調節資金供求杠桿的利率的不斷調整必定會給整個房地產市場帶來一定的影響，主要包括對購房者、開發商和房價的影響。

1.利率調整對購房者的影響

房地產市場上的購房者主要來自兩個方面:一是為了改善生活條件的自住購房;二是購買房產進行投資以實現財富的保值增值。不論是自住還是投資，購房者的資金決大部分還是依賴于銀行的貸款，因此，利率的變化對房地產市場還是有直接影響的。首先，對于自住購房者，他們購房的主要目的是為了改善居住條件的需求，利率上升之后，這類購房者的還貸數額肯定會有所增加，尤其去年的連續五次提高利率影響更為明顯，以25年貸款期限，貸款額為100萬元，貸款利率為7.83%為例，每月由年初未提高利率的6516.57元增加到7605.89元，增加幅度為16.72%。雖然商業銀行可以對首次購房者在基準利率的基礎上降低10%，但每月多支出的還款數額對于中低收入的家庭來說還是不小的壓力。雖說對急需購房消費的家庭來說房子還是要買的，貸款也還是要貸的，但也許原來要買100平方米的房子，現在就會考慮買90平方米的房子，原來準備貸款30萬，現在只貸款20萬了。另一方面，對于已貸款購房者來說，利率調整也無疑會增加其還貸壓力，促使一些購房者提前還貸或部分提前還貸。所以從長遠來看，購房者的購買能力下降，勢必會對房地產市場產生一定的影響。

其次，對購買房產進行投資以實現財富的保值增值的購房者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房進行投資者對房地產價格的預期發生變化，房價的漲幅必須提高才能確保其收回投資本金，這樣投資者就會改變其對房價走勢的預期，改變其資金的投資方向。如果他們因為房價下跌預期而大量撤出房地產市場的話，就會導致房地產市場出現大量的空置，影響房地產的供求關系的變化，導致房價的變動，進而影響房地產市場的健康發展。

2.利率調整對開發商的影響

房地產開發行業屬于資金密集型行業，我國房地產開發企業目前的融資渠道主要還是依靠商業銀行的貸款來間接融資，而利率是資金使用成本的反映，利率的高低決定了房地產開發商的融資費用和財務成本的增加還是減少。當貸款利率連續大幅度升高時，開發商獲取資金的財務成本也相繼增高，而在房價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉嫁到房地產價格上，房地產開發的收益就會大大降低，開發商可能會減少房地產的投資，房地產的供給量就會下降。但是從另外一方面看，利率的提高會使開發商的開發成本增加，收益減少，但是對于房地產企業中實力較強規模較大的開發企業來說不會有重大的影響。因為雖然目前房地產企業的平均負債率在60%左右的水平，但真正對開發商的影響只有20%左右的企業開發貸款和流動資金的貸款，而其余的40%左右的負債實際上是開發商銷售的預收款。這部分錢是不需要付利息的，而且如果放在銀行還是要收取利息的，并且這部分利息歸開發商所有。另外，開發商還可以有其他的融資渠道，如吸收基金公司的投資，上市融資等。由于資金來源的多元化和資本的雄厚，對于20%的貸款的利息的影響對開發商來說是不大的。但是對于一些規模較小、實力較弱、信用較差、開發資金來源渠道單一的小開發企業來說，由于開發資金主要來源依靠銀行的貸款，融資渠道較為狹窄，利率調整后由于資金使用費用的融資成本和財務成本的增加，其項目資金的運作會受到較大的影響，面臨較大的經營壓力，所以一些小的開發公司就會遭到淘汰。這又將有利于房地產行業的結構優化和調整。3.利率調整對房地產價格的影響

房價在短期內受加息影響較小, 但未來房價增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質決定了其真正凸現于經濟發展的成效上需要相當長的一段時間,2004年至今, 央行連續七次小幅加息, 而2006年我國固定資產投資價格上漲1.5%,70個大中城市房屋銷售價格指數同比一直高于105,全年價格上漲5.5%, 而且這種狀態還將繼續維持一段時間。雖然利率調整并不能直接決定房價, 但卻可以通過控制房地產的需求和供給從而影響房價。上調利率對于購房者來說意味著購房支出的增加, 這實際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度, 降低其購買力, 而購買力的降低必然會減少對房地產需求, 這種對需求的抑制作用將最終決定供給, 從而控制過高的房價, 產生積極的降溫作用, 使房價回歸理性。

綜上所述，上調利率對抑制需求,平穩房產價格會起到積極作用。有專家認為,此次央行連續上調利率的幅度對住房消費者的心理預警作用仍很大。雖然央行每次上調利率的幅度都不大, 但是央行采取這種頻繁的利率上調,表明利率再度上調的幾率非常大, 從而讓消費者產生對后期成本明顯增加的預期。這樣, 在某種程度上是會抑制一部分普通消費者的房產需求。此次利率的上調, 肯定會對房產需求者的心理產生影響,市場將出現短暫的觀望態勢，這一現象在很多大城市已經顯現。

第四篇：淺議“限購令”對房地產市場的影響

淺議“限購令”對房地產市場的影響

摘要：進入21世紀，中國房地產市場開始迅猛發展，成為人們廣泛關注的焦點。2010年的房地產業政策出現了由“寬松”轉為“調控”的新階段，在一系列房地產新政出臺的背景下，房地產市場出現了天價房而大多數老百姓買不起房的局面，本文從政策分析角度分析限購令，首先通過分析我國房地產的現狀，地方政府紛紛推出“限購令”，旨在抑制投機。本文簡單陳述房地產的發展，從國家宏觀調控的政策和目標出發，分析 “限購令”是否達到預期的效果，并對房地產政策提出相關建議。本文采用文獻資料法，分析我國房地產行業的狀況、對“限購令”政策進行解讀。

關鍵詞：限購令 房地產 宏觀調控 利弊分析

中圖分類號：F299 文獻標識碼：A

1999年至2003年為中國房地產業高速增長期，2003年到達高峰，暴露出房價過高、結構不合理的問題，導致嚴重的社會矛盾，房地產業成為社會關注的焦點。2004年開始實施宏觀調控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。2009年以來，房地產市場持續“高燒”，瘋狂的房價成為社會持續關注的焦點。部分城市房價上漲過快，房價增速遠超居民人均可支配收入，一般居民越來越難以承受，房地產市場秩序仍較混亂，亟待整治。2010年以來，全國各地一、二線城市有計劃有步驟地集中出臺住房限購細則，落實中央關于房價調控的政策意圖。

一、限購令出臺的必要性

（一）房價上漲過快

上海作為中國的一線城市，其房價對全國的房價有著的風向標的作用。在十年內，房價翻了幾番。1999年上海房價為3176元，到2004年已經上升為6385元，之后一路攀升，2009【14】年已經達到15800元。而自2002年以來全國各城市房價不斷攀升, 城市雙富(負)現象嚴重，即所謂的一些投機者不斷從房地產獲取高額利潤,富者更富。然而一些城市居民為買被炒作起來的高價住房而背負更多貸款, 即所謂負者更負。在國際上, 房價收入比是觀察樓市是否健康的重要指標, 一般認為房價收入比在3-6 倍之間比較科學。據調查, 2005 年 2月, 我國最具有影響力的 25 座大中城市市區每平方米商品房平均房價為 4523.12 元、人均可支配收入為 12575.44 元。以三口之家購買建筑面積為 80平方米的商品房為例,計算出相

【13】應房價收入比的平均值為 9.55, 遠遠高出國際比值。

（二）房產過度投資、投機導致泡沫經濟

經濟泡沫指的是在經濟發展過程過程中經常出現的不均衡現象，具體表征就是上下起伏的經濟周期。泡沫經濟則專指那些由于經濟投機活動而導致市場價格大起大落的現象。諾貝爾經濟學獎得主斯蒂格茲教授給泡沫經濟下的定義更為簡潔：“如果今天價格上漲的原因是由于投資者相信明天他們會以更高的價格賣出去，而基本要素又不能調整價格，那么就存在著【12】泡沫。”

2008年世界金融危機爆發之后，中國沿海的出口制造業受到重創，加上人民幣升值等因素，國內的大量閑置資本也選擇進入股市和房市。國家計委經濟研究所2003年發布了“中國行業景氣分析報告”,認為目前中國房地產的確存在區域性泡沫現象,并給出了判斷房地產泡沫的“五高”標準,即投資的持續超高增長、消費的持續超高增長、房價持續大幅攀高或持續居高不下、房地產投資所占比重高及房價收入比明顯偏高。中國人民銀行之后也出臺政策,對房地產貸款的違規情況進行清查,防范房地產可能出現的泡沫對金融機構的潛在風險。一方面,房地產是企業和個人的一種投資方式,另一方面,投資房地產又離不開融資,這中間就涉及金融機構和融資環境的問題,是資本運作的重要方面,也是廣大企業十分關心的一個問題。

綜上所述，2001年以來,中國房地產市場一直存在泡沫,從2004年開始,房地產市場的泡沫度急劇增加;2009、2010和2011年房地產市場泡沫度將分別為21.6%、23.2%和18.3%,房地

【6】產市場的高泡沫狀況難以出現根本性轉變。

二、限購令出臺執行后后，房地產市場狀況以及利弊分析 《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號，以下簡稱國發10號文件），其主要內容如下：

進一步落實地方政府責任，地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任，嚴格執行國發10號文件及其相關配套政策，切實將房價控制在合理水平；加大保障性安居工程建設力度；調整完善相關稅收政策，加強稅收征管；調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額征稅。稅務部門要進一步采取措施，確保政策執行到位。加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞“陰陽合同”產生的稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策；強化差別化住房信貸政策；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為要嚴肅處理；嚴格住房用地供應管理；合理引導住房需求 各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。已采取住房限購措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調整完善相關實施細則，并加強對購房人資格的審核工作，確保政策落實到位。尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細則。其他城市也要根據本地房地產市場出現的新情況，適時出臺住房限購措施；落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制；堅持和強化輿論引導，新聞媒體要對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導居民從國情出發理性消費，為促進房地產市場平穩健康發展和加快推進住房保障體系建設提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導消費預期。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。國務院辦公廳

此次宏觀調控的政策的出臺，拉開了被稱為史上最嚴厲的宏觀調控政策“限購令”執行的序幕。全國各地具體執行落實的措施在某些方面有些許差異，但大體上都是落實了中央的文件精神。至2012年，限購令依然在執行之中，盡管關于限購令及其作用，無論是產業界還是學術界都沒有一致的看法與結論，但是經過分析，限購令還是對房地產的市場起到了調節作用。

(一)我國房地產市場至今仍未完全成熟與完善，但可以從以下方面看看房地產市場的現狀：

1.房價上漲的速度得到遏制。據最新數據顯示：2012年第一季度，國內各大中小城市房屋成交價情況：整體成交均價環比下降3%，其中一線城市下降4%，二線城市下降6%，三線城市上升1%；整體成交均價同比上升2%，其中一線城市下降11%，二線城市上升6%，三線城【13】市上升35%。從一線城市的一手房的成交價格波動情況看，房價上漲過快得到一定程度的遏制。

2.房地產過熱現象得到一定程度的遏制。211年5月5日,由中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社聯合發布了2011年房地產藍皮書《中國房地產發展報告No.8》。房地產投資增長,但增速放緩《藍皮書》指出,“十一五”時期我國房地產市場總體發展向好,投資增長較快、增速回落,住宅投資占房地產投資比重上升。“十一五”期間,我國房地產投資累計達16.0萬億元,比“十五”增長10.7萬億元。年投資額由2006年的19423億元上升到2010年的48267億元。但是,增速有所回落。“十一五”、“十五”、“九五”后三年房地產投

【6】資年均增速分別為24.9%、26.1%和16.2%。由于房企層次不齊，情況各有不同。根據新浪財經網披露的最新數據顯示，2012第一季度與2011年第一季度相比，大體上看，在一系列的嚴厲的宏觀調控政策影響下，房地產過熱現象得到一定程度的遏制。

(二)限購令的利弊分析

1、利

（1）一定程度上遏制了房價上漲過快。全國范圍的房價上漲過快得到一定的遏制。如上文所示。

（2）投資、投機在一定程度上得到控制，房地產的過熱、泡沫也得到一定程度的遏制。如上所示，從國內房企的銷售數量以及銷售額來看，房企并沒有繼續擴大規模的趨勢，在獲利和融資方面保持原有水平。

（3）整頓房地產市場，給房地產降溫的同時，促使房企內部整合。根據《財經》雜志2005年的調查，在上海房地產企業50強中，有超過一半是隸屬于市、區兩級政府的政府企業。這些房地產公司在囤積土地、房地產開發中所獲得的暴利也可以被計算為地方政府的隱性財政收入。而其他民營企業不管是否具有海外背景，也與官場有千絲萬縷的聯系。“限購令”使得一些中小房產商資金斷裂而跑路，從而掀開房地產市場的黑幕的一角。房地產市場因此能到一定程度的整頓，涉及到政府官員腐敗的能得到查處。而房企內部也出現整合，淘汰競爭力

[12]差、信譽不良、出于投機動機的房企，讓房地產市場有序、健康的發展。

2弊

(1)有悖市場經濟運行的公平競爭原則，加劇不公正，有違法制。限購令的表面政策目標是限制房價，但其涉嫌歧視危及了相關政策工具的合法性，鞏固并強化了特權城市和城市特權，在傳統的城鄉二元隔離之外增加了地區間隔離，不利于市場自由的擴展和公民認同的增進。所謂特權城市，指的是北京、上海、廣州之類的一線城市，它們通過歷史積淀和體制安排的方式獲取了遠遠高于全國平均水平的資源與成就，且通過戶籍福利的方式保持城市戶籍人口對發展成果的獨占。在毛主席時代，為維護林毅夫所謂的“重工業優先發展”的經濟戰略，城鄉二元結構獲得了體制化，“城市戶口’’意味著充分的就業機會和福利保障，而“農村戶口”則意味著“禁錮”。毛主席時代的財富積累模式是一種非常特殊的計劃體制，“戶籍”的意義早已超過了簡單的人口管理，而成為盛裝“特權”的巨大容器。“戶籍”再次成為殺手锏，在“限內”與“限外”之間刻畫出明顯的身份等級，刺激著人們對特權的聯想和對平等的期許。戶籍歧視不僅針對農村和農民，還在城市之間構筑起了新的樊籬。限購令的有效規制對象并非那些在城市沒有購房預期的農民工，而是相對于一線城市的那些二、三線城市的中產階層。以往的“購房入戶”畢竟還確定了一種相對明確的戶籍獲取條件，現在的限購令則從戶籍現狀出發限制購房。該項限購措施貌似“猛藥”，但卻并未擊中房價調控(尤其是一線特權城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治認同上業已取得的初步改革成果。該政策的合法性與合理性值得商榷。

從公平性上講，“購房入戶”畢競有明確的市場標準，其政策正當性要超過目前的限購令。特權城市的“超額福利”是高房價的真實因素，因此調控的方向就不是撕開法律平等的薄紗而重祭“戶籍”利器，而是反思這種“超額福利”的正當性與合理性。限購令重新充實了“戶籍”的特權與福利內涵，與改革的分享邏輯之間存在緊張。可以預料，這種“毒性” 3

極大的嚴厲調控不僅效果難以持久(因為這是治標不治本，最終還是要回到常態化的市場機制之中)，而且會產生極大的副作用，比如再次動搖人們對市場自由、社會平等和政治認同的信【14】心。

(2)實體經濟遭到打擊。房產本質上算是實體經濟的范疇，但是由于房地產市場的特殊性，大量的融資形成房市以及和金融千絲萬縷的聯系使得房地產市場具有某些虛擬經濟的特點。且中國政府從2003年由于“非典”給經濟帶來負面影響就有意扶植房地產開發以帶動經濟發展消除“非典”的負面影響，近幾年，在地方，房地產無疑成為支柱產業。2010年以來，以“限購令”為代表的宏觀調控措施給持續發熱的房地產市場潑了一盆冷水，與房地產產業相關的實體經濟都受到不同程度的影響。房地產業與50多個行業相關，在國民經濟中的作用舉足輕重。20世紀80年代中期以來，我國房地產業發展很快，速度超過同期GDP增長速度，房地產業增加值占GDP的比重不斷提高，目前早已經超過5%，為國民經濟的支柱產業。房地產對GDP具有極大的帶動作用，歷史數據表明房地產對GDP的影響在10%左右。即如果房地產

【12】投資降低30%-40%，將導致GDP下降3%-4%。GDP增速的大幅度下滑將會帶來一系列的經濟問題，例如就業率下降、物價不穩定等。房地產市場的低迷已經對相關行業的影響開始凸顯——鋼鐵廠大規模裁員，建筑工人下崗，相關行業領域的失業率不斷上升。

（3）金融秩序環境惡化，變脆弱。由于限購令作為行政手段的立竿見影的效果，很多中小房地產商資金鏈出現斷裂，對金融系統造成難以估計的傷害。國內的房地產商是公關先生，是資本玩家，是抽取銀行資金的老手，是從土地批租到銷售鏈條之間的中介機構，卻不是市場意義上的房地產商―頂多是房地產創意策劃和住房銷售者。銀行業也在追求利潤的驅使下，自覺自愿地被開發商裹挾，而從各地所爆發出的一系列假按揭案件來看，許多銀行人員成為騙局的組成環節，合謀將錢源源不斷地從銀行金庫搬到私人家中。此時的房地產業更合適的【11】名稱，應該是資金的合法輸血管道。

房價下跌對銀行等金融系統形成壓力，不僅因為增加了房地產貸款不良率，導致銀行信貸資產質量惡化和盈利能力降低；而且因為以房地產作為貸款抵押物的借債人資產負債惡化，貸款能力減弱，并面臨資金收緊，又限制了新的投資規模以及降低公司的盈利能力，反過來又導致其他類型貸款的信用風險也會增加，加劇銀行系統的脆弱性。最終，地產商無法及時償還銀行的貸款，導致銀行的資金無法回流，因而產生大量的壞賬，資金的供應緊張，市場出現流動性不足，引起經濟中通貨緊縮和信用創造能力不足，從而引發經濟危機或者經濟衰【11】退。

與此同時，國外資金仍垂涎于中國樓市。他們中的許多人主要目標是希望通過持有人民幣資產，以便在人民幣升值中大獲其利。為了繞開中國的嚴格規則，在中國注冊了在岸公司，以便以境內企業的身份方便地持有這些地產項目，那些境外的項目投資者因此能夠輕而易舉

【11】地避開繁瑣的行政審批手續，從容地獲得五年內6%至7%的年租金收益率。

三、“限購令”政策的發展

在市場經濟時代，房地產市場問題的解決，需要房地產產業及市場本身的發展，通過市場的自我調節能力自行解決。同時，應通過實行市場化的差別利率體系和完善的累進稅率、差別稅率制，鼓勵將土地更加有所側重的投向經濟適用房及中低價位的房產開發，抑制高價位大面積的住房開發。政府應該充分發揮自身所擁有的資源，引導市場參與者（房地產市場參與者包括開發商、中介商、消費者等）理性投資和消費，充分公開市場信息，使得市場參與者擁有平等的參與機會。

限購令作為短期的行政措施色彩濃厚的限購令在調節遏制房價過快上漲、遏制投機方面，效果是比較明顯的。從發展中國社會主義市場經濟的角度來說，房地產市場的真正供求需要正視。從市場的角度來調控供求是治本之策，但需要各種措施的綜合運用。

限購令對房地產市場的調控其根本目的是讓房地產市場回歸理性，最終逐步走上平穩健康良性的發展軌道上來，“限購令”主要是針對房地產市場當前的形式出臺的中短期政策，不能從根本上解決房地產市場持續穩定發展的問題，“還需要盡快推進土地制度、財政體制和房地產稅收制度等方面的制度性改革，從長遠目標立足建立房地產市場平穩發展的長效機制，積極推進保障性安居工程建設,拓寬融資渠道,保障用地供應,提高設計水平,保證工程質量，抓緊完善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度,確保保障性住房建設可持續，同時要要加強和改善宏觀調控；落實強農惠農政策；努力保持對外貿易穩定增長；大力促進中小【15】企業發展。”

參考文獻.[1] 王先柱等 基于我國35個大中型城市的實證分析安徽工業大學經濟學院 經濟體制改革Reform of Economic System）[J].2010年（03）

[2] 況偉大 房地產投資、房地產信貸與中國經濟增長經濟理論與經濟管理 Economic Theory and Business Management.[J].2011年（01）

[3] 王千 政策性房地產金融與商業性房地產金融協同發展研究——基于虛擬經濟分析框架的中國房地產金融改革思路 [J].鄭州大學學報(哲學社會科學版)Journal of Zhengzhou University(Philosophy and Social Sciences Edition)2011年（06）

[4] 王明明等 中國房地產市場需求模型實證研究 征信 , Credit Reference, [J].2011年03期 [5] 張朝洋基于SSpace模型的中國房地產泡沫研究金融教學與研究, Finance Teaching and Research，[J].2010年（02）

[6] 孫國瑞 房地產調控攻堅,給點智慧吧——解讀2011年房地產藍皮書《中國房地產發展報告》中國土地 , China Land, [J].2011年（06）

[7] 陳崇 葛揚 南京大學經濟學院；房地產商品基本價值與市場泡沫度分析 社會科學輯刊Social Science Journal, [J].2011年（02）

[8] 李晶 中國城市房地產稅收調控政策研究社會科學輯刊 Social Science Journal, [J].2010年（06）[9] 成善棟 房地產金融風險影響宏觀經濟安全的相關研究——兼論我國房地產金融潛在風險及政策建議金融論壇 , Finance Forum, [J].2010年（03）

[11]葉檀 《中國房地產戰爭》[M].2009（11）： 34，156-180 [12] 徐滇慶 《房價與泡沫經濟》機械工業出版社, [M].2006年：133-135 [13]CRIC 中國房地產測評中心

[14] 新浪財經網http://finance.sina.com.cn/ http:// [15]2012年4月溫家寶在福州主持召開福建、上海、江蘇、浙江四省(市)經濟形勢座談會講話

四、致謝

通過這一階段的努力，我的畢業論文終于完成了，這意味著大學生活即將結束。在大學階段，我在學習上和思想上都受益非淺。非常感謝xx老師在我大學的最后學習階段——畢業論文寫作階段給我的指導。她嚴肅的科學態度，嚴謹的治學精神，精益求精的工作作風，深深地感染和激勵著我。從課題的選擇到項目的最終完成，馮老師都始終給予我細心的指導和不懈的支持。她的這種無私奉獻的敬業精神令人欽佩，在此我向她表示我誠摯的謝意！同時，感謝所有任課老師和所有同學在這四年來給我的指導和幫助，是他們教會了我專業知識，教會了我如何學習，教會了我如何做人。正是由于他們，我才能在各方面取得顯著的進步，在此向他們表示我由衷的謝意，并祝所有的老師培養出越來越多的優秀人才，桃李滿天下！

第五篇：政府宏觀調控對房地產市場的影響

政府宏觀調控對房地產市場的影響

5100369007 王昊天

近年來，我國房地產市場如雨后春筍般一路上漲，房價也一路躥升，頗有讓人望樓興嘆之勢。房價已經儼然成為社會關注的熱點問題，過去一段時間的市場宏觀調控效果并不盡滿人意，而最近一段時間根據中國人民銀行發布的《2011年三季度金融機構貸款投向報告》，房地產貸款增速繼續回落，房地產市場也有集體降溫的趨勢。現就政府對房地產市場的調控及其影響作簡要分析。

首先回顧一下政府做出的調控政策。房地產市場的宏觀調控自2003年拉開序幕，直至2010年4月中旬，國務院辦公廳下發的國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號），預示著房地產政策調控重頭戲的開始。

總體來說，政府對于房地產市場調控的政策主要著眼于以下幾方面:第一，土地供應，增加民用住房土地的供應量，明確限價放和經濟適用房的土地供應政策；第二，稅收政策，增加一手房和二手房交易的征收稅種，對普通住宅和非普通住宅明確限定不同的稅率；第三，價格政策，如對部分地區的經濟適用房和限價房實行限價。此外較主要的措施還有信貸政策、住房供應結構政策和限制外資進入政策等。但是政府對于民用普通住房的限價調控措施并不明顯。

盡管近幾年政策頻出，但高升的房價絲毫沒有受到抑制，依然嚴重偏離人們的實際購買力。我國房地產政策的無效主要原因在于調控政策本身出現了方向性的錯誤。主要因為自主性購房需求是合理并且必要的，這是無法抑制的；投資性住房需求是市場經濟體制發展的一個側面，能夠一定程度上推動經濟發展，需要抑制，但是一定要適當；投機性住房需求是對房價的炒作和拔高，損害房地產市場的正常健康發展，應當大力抑制。所以我國的政策不僅不應當把目標放在土地供應緊縮、增加稅收種類和央行加息等無關痛癢的措施，而是應當把注意力真正放在擴大住房和土地供應、嚴厲抑制投機性購房的需求上，才能真正的做到對房地產市場宏觀調控，起到積極的作用。

近期房地產市場大幅縮水、眾多業主要求退房，原因無非是房地產價格的大幅墜落。但是就法律層面來看，這并無不合理之處，房地產本身就是普通住房需求為主、投資為輔的市場，盡管房地產價格的縮水減少了業主的利益，但是這與開發商與出售方并無聯系。然而，聚焦在房地產價格的縮水上，應當得益于政府后期的宏觀調控政策。首先，增加了住房供應，而緊縮住房土地正是房地產市場飆升的主要原因，減少了高檔住宅和商業房產的土地供應，才從源頭上解決了普通住宅供不應求的局面；其次，大力遏制投機性購房需求，增加二手房源，大幅度的減少了炒房者的利益，從資金來源和稅收兩方面共同著手，冷卻了房地產市場的熱錢炒作；再次，政府職能的轉變對房地產市場的調節起到了積極的作用，歷來政府都是房地產行業最大的受益者，因此降低房價必然需要政府退出房地產的利益集團，讓利于民，讓政府成為房地產市場真正的監管者而非操控者，對于房地產市場的恢復正常有著巨大的幫助。最后，盡管房地產價格如今正在逐漸縮水，但是不能保證后一段時間房地產炒價熱潮不會再度涌起，所以政府應當正視這一問題，不能回避，更不能參與其中，才能真正的讓人民安居樂業，住得起安穩房。

參考文獻：

【1】 《我國房地產市場的政府調控分析》

【2】 《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）