第一篇：關于房貸調整對房地產市場影響的調查報告文獻綜述

關于房貸調整對房地產市場影響的調查報告文獻綜述

引文

房地產作為一種耐用商品,其價格是在資本或資產市場上決定的,這決定了房地產市場與金融資本市場有著密不可分的關系。房地產開發具有投資規模較大,開發周期較長的特點,這使得房地產的投資需要大量資金,遠高于房地產企業自有資金規模,外部融資成為房地產企業主要資金來源。目前我國房地產企業的融資渠道主要有國內銀行貸款、REITs融資、上市融資、債券發行等多種途徑。以開發住房為主營業務的房地產企業,一直以來都以銀行貸款為主。因此居住類房地產的價格變化必然與銀行放貸量、利率等金融指標的變化有著千絲萬縷的聯系。在市場經濟的條件下,政府對居住類房地產價格的調控除了供需調節外,借助房地產金融方面的調控在整個宏觀調控體系中也是必不可少的。利率調節由于其容易施行、見效快等特點,是使用比較頻繁的房地產金融政策。隨著利率調整,整個住房市場會產生怎樣的響應,住房價格會如何變化等問題是歷次調控政策出臺后,各界廣泛關注的焦點。

關鍵詞：

住房貸款；房地產市場

一、個人住房貸款發展及風險概況

從發展歷程看，與北京市住房市場和宏觀政策調控相適應，北京市個人住房貸款發展可以大致劃分為三個階段：1998-2004年為個人住房信貸的高速發展時期，年均增速為319.5%。2004-2007年為個人住房貸款平穩發展期，在房地產調控政策和房地產市場的共同作用下，個人住房貸款高速增長的勢頭受到抑制，2005-2007年北京市個人住房貸款增速分別為13.8%、7.3%和13.6%。2008年以來，隨著房地產市場進入全面調整，北京市個人住房貸款進入結構調整期。2008年北京市個人住房貸款同比增速下降2.7%，比上年末回落20.8個百分點。從結構看，在新建房貸款負增的情況下，二手房貸款保持了高速增長。

從信貸風險看，在個人住房貸款高速發展時期，隨著個人住房貸款的快速增長，個人住房貸款不良率也迅速提高。2001年末北京市個人住房貸款不良率為0.3%，到2004年末上升為1.62%。自2004年以來，在宏觀調控的作用下，北京市個人住房貸款增速迅速回落，但資產質量保持了總體較好的狀態。2007年末，北京市個人住房貸款不良率為1.43%，比2004年末下降了0.19個百分點。截至2008年末，中資金融機構各項房地產人民幣貸款不良率為2.39%，比上年末微升0.02個百分點。其中，商業性個人住房貸款不良率為1.53%，比上年末僅提高0.03百分點。

在房地產市場進入全面調整時期，我國個人住房貸款風險并沒有出現快速上升，即使在深圳、廣州等房價降幅較大的城市，個人住房貸款依然是商業銀行的優質信貸資產。這表明我國居民信用意識并不像境外某些信用評級機構想象的那樣弱，也表明提高首付比率、對主體封頂樓盤發放貸款、月供收入比等房地產信貸政策起到了一定的效果。同時，說明居民對家庭收入預期、經濟增長預期較好，對中國經濟維持健康快速平穩發展的信心仍在。1

二、住房貸款風險分析

當前，我國個人住房貸款種類相對單一，僅有數億元的固定利率住房貸款，且基本已經停辦或停滯發展，其他基本上是根據法定基準利率變動的可調整利率住房抵押貸款，并附有貸款保險或擔保，與美國的ARM（Adjustable rate mortgage）相類似，但不能流通轉讓。因而，除了系統性風險外，其具體風險主要可分為違約風險、提前償還風險、操作風險和流動性風險等。具體情況分析如下：

（一）月供收入比的信貸政策要求提高了房貸抗風險能力，因收入變化帶來的違約風險不會大幅增加

違約風險特指借款人可能不履行償還本金與支付利息的義務而產生的風險。違約理論及實證研究表明，借款人收入下降或意外支出增加會降低借款人的支付能力而違約風險增加。基于該理論和判斷，我國信貸政策要求房貸月供占家庭收入的比重不超過50%，因而只要貸款購房人對家庭收入的預期保持穩定或向好，因收入驟下降而造成的違約風險就不會大幅上升。影響支付能力的因素包括借款人的年齡、收入、支出及其他借貸關系。據調查顯示，北京市房貸借款人中青年占主體，其收入正處于上升階段。其中，30歲（含）以下和30-40歲（含）的借款人占比為超過七成，50歲及以上貸款購房人僅為貸款購房人數的百分之五左右。盡管受到國際金融危機的影響逐步加深，但北京市貸款購房人對家庭收入穩定預期尚在。預期家庭收入基本穩定及較大幅度上升的超過八成，對收入預期不確定的家庭不足兩成。從商業銀行了解到發生過延期還款行為的房貸借款人不足一成，而且在出現延期還款行為的房貸借款人中，九成借款人是因為遺忘、出差等情況而無意間延期。這表明我國房貸風險。

這與爆發于美國的次債危機有明顯不同，美國金融機構為了發展房地產信貸業務，除了信用優質家庭發放住房抵押貸款外，還向信用較低或低收入的購房人發放抵押貸款。美國抵押貸款市場大致可以分為三個層次: 優質貸款市場(Prime Market)，“ALT-A”貸款市場和次級抵押貸款市場(Subprime Market)。優質貸款市場面向信用分數在660分以上，收入穩定可靠，債務負擔合理的優良客戶。次級市場是指信用分數低于620分，收入證明缺失，負債較重的人。“ALT-A”貸款市場介于二者之間，它既包括信用分數在620到660之間的主流階層，還包括一部分分數高于660的高信用度客戶。次級抵押貸款對信用要求程度不高，信用風險較高，貸款利率通常比一般抵押貸款高出2%-3%。美國次級抵押貸款總規模大致在1.3萬億美元左右, 其中有近半數貸款人沒有固定收入憑證，這部分人的收入不穩定性較大。可見，房貸客戶不穩定是重要的信貸風險因素之一。

（二）首付款比例等房貸政策要求增強了應對房價下跌的能力，房價滯漲不會大幅提高房貸不良率

國外理論界實證研究表明，當抵押房產的價值低于剩余貸款余額時，借款人即使有能力支付房貸月供也可能違約。美國次債款危機正是發端于房價降溫，受美聯儲低利率政策和房價持續上漲的影響，美國人的買房熱情高漲，據美國聯邦統計調查署統計，全美家庭自有住宅比例從1980年的64.4%持續走高到2005年的69.1%。大量美國居民貸款購房，2006年美國次級抵押貸款占全部抵押貸款的比例快速躍升到30%左右。2006年以來由于美國住房市場的急劇降溫，借款人很難及時將房產變現，房屋價值也可能已經跌到不足以償還剩余貸款的地步，由此造成越來越多的次級抵押貸款者不堪重負。

基于此項結論，我國個人住房貸款政策明確規定了首付款比例的最低要求。為了支持普通家庭購房，同時為了防范房地產信貸風險，2006年我國信貸政策進一步將購買90平方米以上住房的首付比率提高到了30%。當前，我國房貸平均首付比例在30%以上，最低首付比率也在20%以上。這表明我國房價即使出現波動，如果下降幅度不超過20%，通常的房產價值不會低于貸款余額，由此導致的房貸違約風險將會較低。另一方面，從1998年開始，隨著國家住房制度改革、商品化進程的加快，在土地、金融等政策的綜合作用下，我國房地產市場進入快速增長期，部分城市房價出現快速上漲。據統計，從2003-2008年北京市住房銷售價格指數累計上漲60%左右，從實際銷售價格看，我國許多城市房價漲幅應在一倍以上。因而，盡管我國房地產市場進入全面調整期，但由于累計漲幅和最低首付款比率要求，我國銀行房貸資產不良率不會出現較大幅度上升。

（三）受國際金融危機影響通貨膨脹預期逆轉，五次降息將利率風險降到較低水平

從需求角度講，住房貸款是住房需求的派生需求，住房需求在很大程度上決定住房貸款的實際利率水平。從供給角度講，房貸的實際利率水平至少能夠補償商業銀行的資金成本或通貨膨脹水平。住房需求、通脹預期、資金供給、利息調整等對實際利率水平均存在不確定影響，從而造成利率風險。在美國，也正是由于利率上漲刺破了房地產泡沫而激發了次債危機。次級抵押貸款人很少考慮到未來利率上升后的負擔，他們預期房地產價格會持續上漲，或至少認為在“合理”的時間段內會如此，只要他們能及時將房子出售，風險是“可控”的，并且想當然地認為房地產上漲的速度會快于利息負擔的增加。然而在美聯儲連續17次上調聯邦利率后，80%的次級抵押貸款人月還款額在不到半年時間里猛增了30%～50%。據雷曼兄弟公司報告顯示，在2006年獲得次級抵押貸款的美國人中，有30%可能無法及時還貸。

受國際金融危機的影響，我國房貸利率政策及時調整，2008年下半年人民銀行連續五次下調存貸款基準利率，累積下調216個基點，并且購買自住普通商品住宅的購房人申請商業貸款還能最低享受0.7倍的下限優惠。截至2008年末，五年期以上的商業貸款購房基準利率為5.94%，下限優惠利率為4.158%。五年期以上（含）的公積金住房貸款利率為3.87%，五年期以下的公積金住房貸款利率為3.33%。從當前利率水平看，房貸的利率風險相對降到較低水平，如果我國宏觀經濟不出現意想不到的波動，房貸質量不會出現較大幅度下降。

（四）流動性過剩局面與相關調控政策效果之間關系微妙，提前還貸風險逐漸加大

當前，個人住房貸款一般來說允許借款人提前償還而不規定罰金，借款人可以自由選擇提前償還貸款，從而帶來金融機構安排信貸資金的不確定性和再貸款利率低于合同利率的損失，從而產生提前還款風險。在當前流動性相對過剩的情況下，提前還款風險正在逐步顯現。據調查，北京市住房貸款借款人有提前還款行為的約占三成，在當前情況下有提前還款傾向的借款人超過一半。從當前金融市場形勢看，居民手中的房產、股票等資產價值逐步回歸，資產投資收益率逐步降低。在這種情況下，理性借款人會逐步將資產投資資金用于提前歸還貸款。從北京情況看，2006年提前還款約占個人住房貸款余額的12.0%，2007年和2008年約占個人住房貸款的13%，提前還款風險較大。

（五）信貸管理尚有很大的提高空間，操作風險不容忽視

我國的住房貸款在貸款管理制度上相對比較完備，既有房產的抵押，又有貸款保險或擔保。信用放款金額相對較小，金融機構產生直接貸款損失的可能性較低。但是在房貸業務競爭日益激烈的情況下，商業銀行經辦人員過于重視抵押物價值，對借款人資質的審查流于形式。特別是對借款人收入情況以及其他申請文件只作形式上的審核，使得一些不符合規定的借款人獲得個人住房貸款。特別是對以貸款炒房為目的的借款人識別能力不夠、審查不嚴，客觀上助長了投機炒房的氣焰。一旦這樣的行為正常化，就有可能出現一些假按揭現象，造成信貸風險。

（六）沒有建立完善的資產證券化市場，住房貸款存在固有的流動性風險

不能以合理的價格及時變現所持有的資產，就會產生流動性風險，可出售的資產流動性較強，能夠降低貸款的費用而降低利率。我國的個人住房貸款，金融機構不能出售變現，借款人也不能“轉”按揭，因而固有流動性風險。一旦遇到流動性逆轉或出現負收益，銀行很難在短期內改善或處理經營狀況，流動性風險就會凸現。流動性風險能夠加大投資人的利息負擔，增加金融機構的支付風險，需要引起高度關注。從北京形勢看，2008年北京市商業銀行的存貸比約為50%，信貸資金比較充沛。但從流動性比率看，銀行負債趨向活期化而資產因住房抵押趨向長期化，這種趨勢長期持續引發流動性風險。

三、相關政策建議

（一）加強貸款管理，防止轉向“次級貸款”或假按揭風險

在市場條件不成熟的情況下，“次級貸款”會加大銀行的經營風險，為防范銀行向還款能力較差的借款人發放“次級”住房貸款，建議加強對借款人的資格審查及貸后管理，并有利于防止“假按揭”風險。其措施包括：加強與借款人面訪及信用調查；嚴格房地產價格評估；完善收入的有效憑證；定期了解借款人情況。

（二）預測并及早安排提前還款資金，降低資金的機會成本

從國際經驗看，對借款人收取提前還款的罰金并不是常規做法。商業銀行應具有預測及有效安排改部分資金的能力，面對可能逐步增加的提前還款風險，我國商業銀行要做好預測、及早安排，降低提前還貸資金的機會成本，提高實際收益水平。

（三）加強對房地產市場的預警及分析，推進風險定價機制建設

長期利率取決于市場前景及預期，短期利率取決于當前資金供求關系。在利率市場化的進程中，商業銀行應加強對房地產市場形勢的分析與預測，通過推進風險覆蓋風險的定價機制建設，靈活確定貸款利率，切實防范信貸風險。

（四）推進房貸產品創新，加強流動性風險和違約風險管理

我們既要從美國次債危機中汲取教訓，又不能固步自封延遲創新步伐，而是積極地推進房貸創新產品市場健康地發展。資產證券化可以降低流動性風險和交易成本，提高資金使用效率。同時，利用選擇權等創新房貸還款機制，使借款人根據資金的收入選擇還款月供，從而降低風險。

參考文獻

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第二篇：利率調整對房地產市場影響論文

摘要： 房地產市場與宏觀金融政策密切相關, 利率調整對房地產企業、房地產消費者以及房地產業發展規模和房價都會產生一定的影響。本文結合近期中國人民銀行的利率調整規定, 探討了利率調整對我國房地產市場買賣雙方的具體影響, 以及對我國房地產投資規模及房價的影響。

關鍵詞： 利率 房地產市場 影響

近年來，隨著我國房地產價格的不斷上升和房地產開發投資速度的居高不下，使我國房地產市場出現了市場化改革后的空前繁榮，表明房地產業已經成長為帶動我國經濟發展的支柱產業，其快速發展有力的推動了整個國民經濟的增長。然而房地產業的繁榮也使我國宏觀經濟出現了過熱的勢頭，也給經濟安全帶來一定的隱患，因此，加強房地產市場的調控已經成為政府宏觀調控的重要內容之一。

利率政策是中央銀行銀行貨幣政策中最常見的、最重要的工具，其作為借貸資金的價格，是調節經濟的重要杠桿之一。因此利率政策作為一項重要的貨幣調控方式，毫無疑問也就成為政府對房地產市場進行調控的重要手段。自2006年以來，央行七次提高利率，僅2007年一年就五次提高利率。至此，以1年期的貸款利率由2004年的5.58%升至2007年12月的7.47%。在這樣的背景之下，作為調節資金供求杠桿的利率的不斷調整必定會給整個房地產市場帶來一定的影響，主要包括對購房者、開發商和房價的影響。

1.利率調整對購房者的影響

房地產市場上的購房者主要來自兩個方面:一是為了改善生活條件的自住購房;二是購買房產進行投資以實現財富的保值增值。不論是自住還是投資，購房者的資金決大部分還是依賴于銀行的貸款，因此，利率的變化對房地產市場還是有直接影響的。首先，對于自住購房者，他們購房的主要目的是為了改善居住條件的需求，利率上升之后，這類購房者的還貸數額肯定會有所增加，尤其去年的連續五次提高利率影響更為明顯，以25年貸款期限，貸款額為100萬元，貸款利率為7.83%為例，每月由年初未提高利率的6516.57元增加到7605.89元，增加幅度為16.72%。雖然商業銀行可以對首次購房者在基準利率的基礎上降低10%，但每月多支出的還款數額對于中低收入的家庭來說還是不小的壓力。雖說對急需購房消費的家庭來說房子還是要買的，貸款也還是要貸的，但也許原來要買100平方米的房子，現在就會考慮買90平方米的房子，原來準備貸款30萬，現在只貸款20萬了。另一方面，對于已貸款購房者來說，利率調整也無疑會增加其還貸壓力，促使一些購房者提前還貸或部分提前還貸。所以從長遠來看，購房者的購買能力下降，勢必會對房地產市場產生一定的影響。

其次，對購買房產進行投資以實現財富的保值增值的購房者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房進行投資者對房地產價格的預期發生變化，房價的漲幅必須提高才能確保其收回投資本金，這樣投資者就會改變其對房價走勢的預期，改變其資金的投資方向。如果他們因為房價下跌預期而大量撤出房地產市場的話，就會導致房地產市場出現大量的空置，影響房地產的供求關系的變化，導致房價的變動，進而影響房地產市場的健康發展。

2.利率調整對開發商的影響

房地產開發行業屬于資金密集型行業，我國房地產開發企業目前的融資渠道主要還是依靠商業銀行的貸款來間接融資，而利率是資金使用成本的反映，利率的高低決定了房地產開發商的融資費用和財務成本的增加還是減少。當貸款利率連續大幅度升高時，開發商獲取資金的財務成本也相繼增高，而在房價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉嫁到房地產價格上，房地產開發的收益就會大大降低，開發商可能會減少房地產的投資，房地產的供給量就會下降。但是從另外一方面看，利率的提高會使開發商的開發成本增加，收益減少，但是對于房地產企業中實力較強規模較大的開發企業來說不會有重大的影響。因為雖然目前房地產企業的平均負債率在60%左右的水平，但真正對開發商的影響只有20%左右的企業開發貸款和流動資金的貸款，而其余的40%左右的負債實際上是開發商銷售的預收款。這部分錢是不需要付利息的，而且如果放在銀行還是要收取利息的，并且這部分利息歸開發商所有。另外，開發商還可以有其他的融資渠道，如吸收基金公司的投資，上市融資等。由于資金來源的多元化和資本的雄厚，對于20%的貸款的利息的影響對開發商來說是不大的。但是對于一些規模較小、實力較弱、信用較差、開發資金來源渠道單一的小開發企業來說，由于開發資金主要來源依靠銀行的貸款，融資渠道較為狹窄，利率調整后由于資金使用費用的融資成本和財務成本的增加，其項目資金的運作會受到較大的影響，面臨較大的經營壓力，所以一些小的開發公司就會遭到淘汰。這又將有利于房地產行業的結構優化和調整。3.利率調整對房地產價格的影響

房價在短期內受加息影響較小, 但未來房價增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質決定了其真正凸現于經濟發展的成效上需要相當長的一段時間,2004年至今, 央行連續七次小幅加息, 而2006年我國固定資產投資價格上漲1.5%,70個大中城市房屋銷售價格指數同比一直高于105,全年價格上漲5.5%, 而且這種狀態還將繼續維持一段時間。雖然利率調整并不能直接決定房價, 但卻可以通過控制房地產的需求和供給從而影響房價。上調利率對于購房者來說意味著購房支出的增加, 這實際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度, 降低其購買力, 而購買力的降低必然會減少對房地產需求, 這種對需求的抑制作用將最終決定供給, 從而控制過高的房價, 產生積極的降溫作用, 使房價回歸理性。

綜上所述，上調利率對抑制需求,平穩房產價格會起到積極作用。有專家認為,此次央行連續上調利率的幅度對住房消費者的心理預警作用仍很大。雖然央行每次上調利率的幅度都不大, 但是央行采取這種頻繁的利率上調,表明利率再度上調的幾率非常大, 從而讓消費者產生對后期成本明顯增加的預期。這樣, 在某種程度上是會抑制一部分普通消費者的房產需求。此次利率的上調, 肯定會對房產需求者的心理產生影響,市場將出現短暫的觀望態勢，這一現象在很多大城市已經顯現。

第三篇：淺析利率調整對房地產市場的影響

淺析利率調整對房地產市場的影響

近年來，隨著我國房地產價格的不斷上升和房地產開發投資速度的居高不下，使我國房地產市場出現了市場化改革后的空前繁榮，尤其是像蚌埠市這樣經濟結構單一的二線城市，房地產市場已經逐漸成長為帶動我市經濟發展的支柱產業，然而房地產業的繁榮背后也日漸顯現出一些問題，宏觀經濟出現了過熱的勢頭，給經濟安全帶來一定的隱患。因此加緊對房地產市場的監管，加強對房地產市場的調控已經成為政府部門宏觀調控的重要工作之一。

利率政策是中央銀行銀行貨幣政策中最常見的、最重要的工具，其作為借貸資金的價格，是調節經濟的重要杠桿之一。因此利率政策作為一項重要的貨幣調控方式，毫無疑問也就成為政府對房地產市場進行調控的重要手段。在這樣的背景之下，作為調節資金供求杠桿的利率不斷調整必定會給整個房地產市場帶來一定的影響，主要包括對購房者、開發商的影響。

購房者購買住房的目的只有兩個，一是用于居住，二是投資。股市的震蕩波動，市場的不穩定因素，使人們發現房地產市場是風險最小、收益最大的一個投資方向。但是不管怎樣去配置，購房者的資金決大部分還是依賴于商業銀行的貸款，利率提高無形中提高的購房者的投資成本，其預期收益將會縮水，迫使投資者改變資金流向。因此，利率的變化對房地產市場還是有直接影響的。

就開發商而言，絕大多數的開發商的融資渠道都是依靠商業銀行貸款來進行間接融資，而銀行貸款利率高低則是融資成本的直接反應，決定了房地產開發商的融資費用和財務成本的增加還是減少。開發商只能將這些成本轉嫁到購房者身上，但現階段來說，蚌埠市的收入水平，人們的購買力畢竟有限，開發商轉嫁的成本也不能無休止的增加。這就迫使開發商項目資金的運作受到較大的影響，面臨較大的經營壓力，有利于房地產行業的結構優化和調整，防止房地產泡沫經濟的出現。

房價在短期內受加息影響較小，但未來房價增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質決定了其真正凸現于經濟發展的成效上需要相當長的一段時間，雖然利率調整并不能直接決定房價，但卻可以通過控制房地產的需求和供給從而產生影響。上調利率將會對抑制需求、平穩房產價格起到積極作用。雖然央行每次上調利率的幅度都不大，但是采取這種頻繁的利率上調，表明利率仍有再度上調的幾率，并會對住房消費者形成心理預警機制。

中行工農路支行：凌晨

第四篇：最近房貸對市場影響

最近房貸對市場影響

在建設銀行松江支行，工作人員向記者透露，北京方面調整之后，上海方面也隨即上調了首套房貸款利率，幅度也為5%。此次建行的調整是總行統一的行動，并非各地分支機構自選動作。記者從21世紀房產等中介機構獲悉，目前光大銀行、農業銀行都已調整了首套房貸款比例。目前光大銀行上海地區首套房貸利率上浮5%。農業銀行上海市分行雖然沒有直接上浮，但此前有的優惠幅度已經“歸零”，按人民銀行基準利率執行。也有銀行選擇了“靜觀其變”。交通銀行上海市分行目前還沒有上調首套房貸利率。招商銀行上海分行對首套房貸政策也未做調整。浦發銀行總行消息稱，該行在全行層面對于首套房貸政策尚未做調整。銀行上浮首套房利率，似乎并不違規。央行和中國銀監會的歷次房貸政策，只規定了首套房利率下限(即基準利率7折)，并未對上浮作出指示。是什么原因促使銀行對首套房貸利率“出手”呢？業內人士解釋，目前各銀行貸款普遍偏緊，資金作為一種資源，市場稀缺時其價格肯定上漲。從近期上海銀行間同業拆放利率走勢來看，短期品種一直保持上升勢頭，可見銀行資金成本在上升，這使得銀行不得不選擇抬高利率保證收益。

不過，中央財經大學銀行業研究中心主任郭田勇認為，銀行目前的做法不符合房地產調控有關政策，因為國家限制的是投資性購房而非購買首套房。

盡管備受質疑，但銀行還是做了，而且讓首套房7折利率的存量客戶開始擔心優惠政策是否會取消。深圳發展銀行松江支行工作人員告訴記者，連日來咨詢存量房貸政策的客戶增多。建行方面表示，目前存量客戶調整暫無通知。記者聯系了滬上11家商業銀行，均無此類通知。事實上，從歷次房地產調控政策來看，7折利率的存量客戶都不在調整范圍之內。某大型銀行個金部負責人分析，7折利率優惠一般寫入貸款合同，銀行不太可能單方面違約；而且，享受7折利率優惠的客戶大都執行今年初的貸款利率，取消7折再加上明年開始執行三次加息后的新基準，意味著利率也已提了不少。事實上，各銀行每年初都會對標央行最新利率。

現實是，即便銀行不上調利率，目前申請房貸也絕非易事。不僅優惠利率名存實亡，而且審批放款也是“漫漫長路”。記者從相關渠道了解到，日前建行發放了一批房貸申請，其中排隊等待時間最長的超過200天。工行松江支行工作人員透露，排隊等待3個月左右的不是少數。

第五篇：信貸政策調整對房地產市場的影響及對策

信貸政策調整對房地產市場的影響及對策

中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》以下簡稱“新政策”的出臺，被房地產商稱為央行十年來出臺的最嚴厲的措施。房地產增長對經濟增長的拉動作用和相關產業的帶動作用非常大，但如果在發展中不謹慎，一旦出現問題對金融安全的影響也很大。因為房地產開發中約70％的資金來自銀行，一旦出現問題，將導致商品房貶值，空置房增多，以及銀行貸款變成負資產等一系列問題。

一、新政策出臺的背景

1．央行檢查房地產信貸問題顯現。

為了監控房地產信貸可能引發的金融風險，2002年11月，中國人民銀行對部分城市商業銀行2001年7月1日至2002年9月30日發放的房地產貸款進行檢查，共抽查房地產貸款20901筆，金額1468億元。其中房地產開發貸款3654筆，金額1380億元；個人住房貸款12158筆，金額44億元；個人商業用房貸款5089筆，金額43億元。調查發現違規貸款和違規金額分別占總檢查筆數和金額的9.8％和24.9％，這一比例引起了管理層的極大關注。

2．商業銀行房地產開發貸款增長迅速。

根據央行的統計，1998年至2002年，商業銀行房地產開發貸款余額年均增長25.3％；1997年至2002年，個人住房貸款余額年均增長一倍以上，兩者的增速都遠遠超過同期GDP的增速。2002年下半年以來，部分地區出現了房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題。這種情況再次加大了管理層對房地產業出臺“新政策”的決心。

3．央行今年貨幣供應量增長過快。

今年上半年，央行兩次統計均表明貨幣供應量過快。而近年來不少房地產巨頭依靠銀行信貸和不規范的土地批租暴富起來，近期某些房地產民營企業因為違規使得這一問題再次暴露。為保證房地產業今后的良好發展，為減少金融風險，上 述幾方面綜合作用，就促成了管理層近期開始出臺相關的政策措施來規范房地產企業的經營發展（詳見中國人民銀行《關 于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，見本刊6月號第33頁）。

二、新政策預期的目標

1．保持供需平衡。

商品房供給與需求總體的基本平衡是房地產市場可持續穩健發展的前提，商品房持續嚴重的供大于求，造成空置率上升，房地產企業資金周轉困難，難以實現預期利潤，并最終將企業風險轉嫁到銀行。相反，房地產需求過熱，無論是實際需求還是投資投機需求，會在短期不斷誘發抬高房地產價格，最終脫離市場實際需求能力而出現泡沫，而泡沫堆積的后果也是經濟和金融危機。

在保持房地產總體供需基本平衡的前提下，還必須保持房地產內部的結構基本平衡，這是實現總體長期平衡的基礎。目前特別要關注超過地區實際需求能力的高價房和別墅大量開發，而地區需求比較旺盛的中低價房相對緊張的狀況。要通過利率、貸款期限、貸款投放時間和規模等信貸政策的窗口指導，使房地產資金投向保持合理水平，以此促進房地產總體和內部供需結構的基本平衡。

2．避免大起大落。

從許多國家和地區房地產發展經歷看，市場大跌或崩潰的主要原因都是房地產短期內發展過快或過熱，最終超過市場需求承受極限。

因此，必須使房地產穩健發展。目前國內部分地區出現的房地產投資短期內大幅度增長，商品房價格大幅度上升，就有過熱的跡象。央行必須通過信貸政策的調控作用，使房地產市場保持合理的資金規模，避免資金過量涌入，避免企業超負債能力超計劃規模的開發項目，避免借用信貸資金進行商品房投機買賣行為的大量出現，確保房地產業持續、穩步和健康發展。

3.防范金融風險。

房地產引發的金融風險有兩種情況：其一是房地產企業大量倒閉而使銀行貸款成為壞帳；其二是在企業雖沒有倒閉，甚至整個行業還處于比較景氣的狀況下，由于銀行貸款過多涌入房地產，造成整個信貸結構發生變化。貸款過于集中于一個行業，且大量信貸資金違規投資于房地產項目，不僅會降低對其他行業的支持，也會加劇風險的集聚。特別是后一種風險往往具有很大隱蔽性和麻痹性。所以，必須未雨綢繆，當房地產發展出現過熱跡象時，雖沒有出現危機，但也要超前預警，防范金融風險于未然。

4.兼顧公平和效率。

目前部分地區房地產開發中，高價房和別墅快速增加，在商品房結構中比重不斷上升，整個房價不斷上升。高價房和別墅相對中低價房，能為企業帶來巨大的利潤，所以大為房地產企業追捧。而購買高價房和別墅的多為高收入者，個人收入支付能力比較強，銀行也熱衷為這些購房者提供按揭，為這些樓盤開發提供大量貸款。但這類購房者畢竟是市場需求的少數，目前突出的矛盾是中低價房比較緊缺，而這又是市場需求的最大部分。貨幣政策在尊重市場規律和原則，發揮經濟金融調控作用時，也要體現一定的政策目標，必須關注市場中最大多數人的利益，促使房地產社會需求處于比較公平的狀況。反過來，只有市場需求主體的利益得到滿足，市場中的高價房才有真正存在的基礎，購買高價房者的資產縮水概率也會降低。

三、新政策對房地產業的影響

房地產企業融資渠道較單一，對銀行金融支持依賴度過高。據估算，房地產項目中接近70％資金來自銀行，部分項目銀行資金比例高達90％左右，若全面嚴格實施該政策，將產生“急剎車”效應，可能對當前房地產市場帶來較大的沖擊。主要體現在：

1．中小房地產開發企業瀕臨困境。

今年上半年，僅上海就累計發放住房開發貸款198.7億元，房地產開發企業流動資金貸款270多億元，個人住房按揭貸款新增257.5億元。若全面實施央行房貸政策，將直接導致中小房地產企業資金鏈繃緊，部分房地產項目停工，爛尾樓涌現。據業內有關人士估計：該政策實施將使約50％房地產企業陷入困境，70％以上的項目無法繼續。

2．房地產消費勢頭受抑制。

該政策在限制部分高檔住房和商業用房消費的同時，中低價住房消費由于事實上提高了預售門檻，也會受到一定的影響。據了解，目前北京房地產銷售已有所影響，部分高檔樓盤出現打折銷售現象。

3．市場發展的信心受壓制。

部分消費者可能形成價格下降預期，持幣觀望，延遲購房，削弱房地產市場的活力和動力。

4．高檔住房受到嚴格限制。

從新政策中不難看出，高檔、大戶型和別墅等住宅將受到銀行貸款的限制，此類住房的供應量將有所減少。然而，正因為此類住宅的成本上升，供應減少，所以高檔、大戶型和別墅價格還將上升。

但從長期看，央行一系列措施的實行，會有利于夯實房地產公司的業績，起到優勝劣汰的作用。目前，商品房新開工面積增長速度為32％，竣工面積增速為37％，而商品房銷售增速為45％。隨著管理層對房地產信貸收緊政策的實施，新開工面積增幅將回落，從而會引起房地產市場的供需不平衡，最終會消化掉大量存量房，降低整個房地產市場的空置率，長期看來會擠掉房地產上市公司的業績水分，有利于其今后的發展。另外，系列措施的實行，經營不佳的地產類上市公司很可能會重新考慮調整業務，而品牌房地產公司會在這輪競爭中最后勝出，業績也會大幅提升。

四、新政策的新動向

央行新政策的出臺，已在房地產行業引起很大的反響，但新政策的具體實施還須各地分行制定各地區相應的“房貸實施細則”。然而，央行新政策出臺后出現一些新動向應引起關注：一是央行將房地產信貸和其他金融信貸監管職能移交到銀監會，而目前銀監會剛剛成立，監督房貸政策執行情況的政策傾向尚不明朗。二是該政策的實施細則主要由地方金融監管機構和各商業銀行根據自身的具體情況自行制定，由于房地產企業和貸款銀行之間存在利益上的雙向依賴，估計政策的實施具有一定的彈性和緩沖空間。

五、房地產開發的對策

1．信托業將成為房地產企業新的資金源。

我國《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》實施一年來，已有100個信托品種投放市場，均大受市場歡迎。作為連接貨幣市場、資本市場和產業市場的特殊紐帶，在目前金融業分業經營的格局下，信托業可以完成其他金融業“不可能完成的任務”。其中就包涵央行新政策中明文規定禁止的未獲“四證”房地產開發項目的貸款。因此，在新政策出臺后，房地

產商加強信托產品的設計和運用有廣闊的前景。目前，發達國家70％的金融資產由信托業經營，盡管我國對信托業的界定有所保留，但市場份額依然誘人。

2．積極做好中小型房地產企業的兼并重組工作。

央行新政策的出臺，無疑對中小型房地產企業的打擊和影響最大。中小型房地產商面臨新一輪兼并重組，其手頭的部分土地也急于出手，有實力的房地產商可結合自身的房地產發展戰略和國家的房地產政策，有選擇地同一些中小型房地產企業進行接觸，通過兼并重組，為新一輪的發展打下堅實的基礎。

3．房地產企業應注重吸引外資。

房地產企業可以通過改制時吸收外企入股和同境外房地產企業合作開發房地產項目吸引外資。一旦和境外房地產企業達成合作協議，那么資金鏈就會非常牢固，因為國外的金融和房地產是緊密相連的，被統稱是房地產金融。另外，隨著我國加入WTO，2005年后外資銀行就可向中國房地產企業貸款，將為我國房地產業注入大量資金。

4．房地產開發要注重政策傾向。

此次央行新政策的出臺，受沖擊最大的是“高檔”、“大面積”和“別墅”等商品房。然而，新政策實施后因為此類樓盤開發量減少，開發成本增加和人們需求增長會使這類商品房的價格上漲，同中小型企業不具備此類商品房開發相反的是，有實力的大型房地產商在自有資金充足的情況下可積極涉足新政策實施后此類商品房的開發空間，其增值和盈利的機會可能大于以往。