第一篇：天津二手房分析

天津二手房分析

班級：市場營銷2班 學號:10590206 姓名：胡珂

要分析天津二手房市場就不得不分析國內國外近5年的房產市場。房地產行業是國民經濟的支柱行業，在歐美等發達市場經濟國 家，二手房交易是房地產交易的主體，比例在80%左右。中國房地產 市場起步較晚，城市化尚在推進過程中，主要需求來自于城市新增人 口的首次臵業需求和原有人口的改善性需求，所以在房地產市場化的 最初十年，房地產市場呈現出以新建住房和改制住房交易為主、二手 房交易為輔的格局。

近年來，隨著大量次新房進入二手房市場，以及購買新房改善

居住需求后釋放出的各種改制住房，二手房交易規模迅速成長并直追 新房市場的交易規模。2008 年，北上廣深等主要城市的二手房成交 套數均已超過同期新房成交套數，二手房正扮演越來越重要的角色。2008 年四季度以來，在我國應對國際金融危機、拉動經濟發展的過 程中，房地產行業快速復蘇，挑起了提振內需、支持國民經濟的重擔，更多城市的二手房成交量（成交套數/成交面積）超過同期新房。

一，房地產市場結構變遷影響的后果

因為新房和二手房的相互可替代性質；新房和二手房近幾年來 的相對變動，不僅影響住宅市場總容量，還直接影響新房市場和二手 房本身供需格局和選擇。

⑴房地產總容量的擴充，會加大整個行業市場的規模，增加潛在 供給的競爭，進而降低供給方影響市場的能力

中國住宅市場不斷發展的過程，也就是新房不斷開發的過程，同時也是新房不斷轉化為存量房的過程；隨著存量房的不斷累積，二 手房市場的潛在和現實規模也就越來越大。而二手房供給是以散戶供 給為主要特征，具有個人分散決策的特征，這和新房市場主要由開發 商決策的供給特征是不同的。而二手房和新房作為相互可替代的商品 面對需求者時，房地產市場供給的集中度會弱化。在新房主導時期，新房市場供給的集中決策會引導二手房分散決策；而新房和二手房規 模基本平衡的時期，兩個市場將相互影響；在二手房主導住宅市場時 期，二手房分散決策將引導新房決策。

⑵二手房和新房供給的結構變動，將使房源供給更加多元化，有 利于滿足不同需要的購房者的需求

隨著城市住宅市場的不斷擴展，大中城市的中心地塊逐漸被開

發，新房供給逐漸向市區外圍轉移，對于那些對區位和配套要求比較 高的購房者，市區內的二手房往往成為首選。⑶新房價格目前仍主導二手房價格走勢

自 07 年以來，在重點城市，如北京、天津、成都等，住宅市場 上出現的主要價格現象有兩種，一是高地價的預期效應帶動周邊二手 房價上揚；一是二手房和同區位的新房出現價格倒掛現象，新房價格 低于二手房。二、二手房和新房量價結構變動

2．1 成交量

總體而言北京、上海、廣州、深圳等城市房地產市場起步較早，中心區域房地產開發力度較大。在可供開發土地日趨減少的情況下，新房開發逐漸向外城區或郊區轉移，而市區住宅的供給主要依靠二手 房，這些城市住宅市場的二手房成交量已超過新房。隨著新房不斷轉 化為二手房，二手房主導住宅市場的趨勢將越來越明顯。圖表 1 2007-2009 年10 月二手房比重變動比較圖

而在二線城市，如天津、杭州、成都，未來幾年內將是新房和

二手房齊頭并進的格局，主要分為三種情況，一種情況是以天津為代 表，由于城市規劃變化和新城建設的加快，老城區逐漸邊緣化，而在 新城區附近有大規模可供開發的土地，新建商品房還可以大規模持續 供給；第二種情況以成都為代表，市區尚有一定規模土地可供開發，新建商品房供給覆蓋面和供給量都較大，尚可以滿足市場多元化需 求；第三種情況以杭州為代表，城市規模相對較小，市中心區域區位 優勢（如交通方便程度和車程）并不明顯，市區土地供給匱乏可以靠 市郊土地供給來彌補，市郊新建商品房依然可以滿足市場需求，市區 二手房的優勢并不明顯。

自 07 年起，深圳二手房成交量即超過新房；上海、北京、天津、杭州等城市的二手房成交量站總成交量（新房+二手房）的比重，已 經超過或接近40%，已經逼近新房的成交規模。

圖表2 2010年各城市新房、二手房成交量比重對比圖

2010 年盡管全國住宅市場處于調整期，二手房成交量占總成交的

比重基本保持40%以上的比重，廣州、天津、杭州等城市的比重略有 提高。

圖表 3 2008 年各城市新房、二手房成交量比重對比圖

09 年1-10 月，上海、北京、廣州、深圳的二手房成交量超過新

房，北京、深圳二手房成交量占總成交比重上升到60%以上；而在上 海和廣州，二手房成交量占總成交比重也在55%左右；天津二手房成 交量占總成交比重上升至50%；天津、成都、杭州09 年二手房成交 量占比基本和08 年持平。

2．2 均價變動

07 年，上海、成都、南京的二手房年度均價水平已經超過新房，上海比較明顯，二手房交易主要在市區，均價較高；而新房主要集中 在郊區，甚至是邊遠地區，所以均價較低。北京、深圳、廣州、武漢 等市的二手房均價基本和新房均價持平。上海北京廣州深圳天津成都杭州武漢南京

08 年，二手房均價維持在較高的水平；本年度內新房價格有所 下調，從而整體上除上海、南京外，北京、天津、杭州的二手房年度 均價水平也相繼超過新房；廣州、深圳二手房均價略高于新房，大體 持平。

09 年1-10 月，一些熱點區域的二手房隨周邊地塊的熱拍有所升

值，但整體均價水平并無較大變動, 基本維持了08 年以來較高的均價 水平。重點城市新房價格上漲較快，上海、北京、天津、杭州新房均 價與二手房均價差距有明顯縮小，重點城市二手房均價與新房均價持平或者超過新房均價。

三．目前國家對房地產交易出臺的政策

一、嚴格落實國家調控政策，切實將房價控制在合理水平。根據我市經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等，確定年度新建住房價格控制目標，并于2011年3月底前向社會公布。

二、加大保障性住房建設力度，落實住房保障工作目標。大力發展公共租賃住房，2011年建設公共租賃住房、定向安臵經濟適用住房、限價商品住房等保障性住房

23萬套。對不同層面困難家庭發放三種補貼，全年共發放8.5萬戶。擴大住房保障范圍，建立分層保障，應保盡保，租、售、補相結合的住房保障體系。落實危陋房屋拆遷改造200萬平方米。

三、調整完善相關稅收政策，嚴格加強稅收征管。對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額征收營業稅；加強存量房交易指導價格在稅收征管工作中的應用，堵塞通過“陰陽合同”產生的稅收漏洞；嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策，對不滿足轉讓自用5年以上且為家庭唯一生活用房條件的，一律征收個人所得稅。加強對土地增值稅征收管理，依照住宅不同銷售價格，分別按照2%、3%和5%的比例預征土地增值稅，并嚴格土地增值稅的清算和檢，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和檢查；加強房地產開發企業的銷售、成本、費用支出管理，對房地產開發企業2008至2010年繳納企業所得稅情況進行專項核查。

四、嚴格差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。銀行監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為要嚴肅處理。

五、加強住房用地供應管理。強化保障性住房和商品住房用地年度供地計劃管理，優化住房用地供應結構。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，明確供地規模、供地時序，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地年度供應總量的70%。對擅自改變保障性住房用地性質的，要堅決糾正和嚴肅查處。新建商品住房用地的供應量不低于前2年平均實際供應量。對已供房地產用地，超過2年沒有取得施工許可進行開工建設的，收回土地使用權并處以閑臵1年以上罰款。

六、落實國家住房限購政策，合理引導住房消費。對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未滿18周歲的未成年子女，下同）、能夠提供在本市累計1年繳納個人所得稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市累計1年繳納個人所得稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，要暫停向其售房。違反規定購房的，不予辦理房地產登記。

七、加強新建商品住房銷售管理。房地產開發企業取得商品房銷售許可證后，需一次性在銷售現場和天津市房地產綜合信息網上公開全部房源及銷售價格，如上調銷售價格，需經市房地產市場行政主管部門備案，并重新公示。嚴禁無證售房、發布虛假信息。加強新建商品住房預售資金監管，要通過網絡監控與現場巡查，嚴禁房地產開發企業將新建商品住房預售資金賬外循環，控制房屋建設后期風

險，確保新建商品住房預售資金的安全。

八、強化房地產市場監管。對新建商品住房交易價格進行監控，對銷售價格明顯高于同地段、同品質住房平均交易價格的進行跟蹤監測。加強房地產中介機構管理，嚴格備案制度，規范房地產中介機構從業行為。對存在不規范交易行為的房地產開發企業和中介機構，由相關部門進行約談，予以警示并公開曝光；對違法違規行為責令整改，并依法進行查處，查處期間暫停其房屋銷售。加強房地產廣告管理，加大對虛假違法房地產廣告的處罰力度，對發布嚴重違法房地產廣告的責任人可處1至6個月暫停發布房地產廣告、直至取消廣告經營和發布資格。對情節嚴重的虛假違法房地產廣告公開曝光。

九、加強正面宣傳和輿論引導。新聞媒體要強化正面宣傳和輿論引導，深入解讀國家各項房地產市場調控政策措施，引導居民理性消費，為維護房地產市場平穩健康發展提供輿論支持。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人責任。

十、明確責任，確保落實。市有關部門要抓緊制定具體實施細則，并立即組織實施，切實加強管理，確保各項措施落到實處。各區縣人民政府要將住房保障工作目標納入區縣人民政府年度考核，對政策落實不到位、工作不得力、計劃目標未完成的單位負責人，要進行約談，對問題嚴重的，要追究責任。

由以上政策可以看出國家對房地產行業的發展做出了最大的調控，新政策新法規的出臺消減了炒房買房人的利益，使天津房地產市場炒房熱的風潮有所降低，使更多的房子急于脫手，避免房主持房過多，市民無力買房的現象，目前就天津來看，由于濱海新區的興起使新房買賣有所抬頭，二手房市場份額受到沖擊，但是國家對國民購買第二套房的壓制又使那些急于住新房的房主希望把舊房賣掉，同時也帶動了二手房市場，就目前國際大方面房地產行業面臨的重新洗牌，會很大程度上波及到天津房地產市場。新政策的出臺，會使天津房地產趨于穩定的發展，使市場經濟能力流向對社會發展更有利的方向，也對天津二手房指明了良性成長的方向。

四、幾點重要結論和探討

4.1．二手房交易規模壯大，影響新房投資開發決策

二線城市，天津新房和二手房將會在未來幾年內齊頭并進發展。在此趨勢下，對于一線城市的新房開發投資來講，受二手房市場的影響將日趨加強：二手房分散決策的不可控性帶來的對市場價格和房源供給的沖擊，將會對新房供給和定價形成巨大的影響；對開發商而言，忽視二手房市場的變化將可能導致新 房開發投資決策失誤。

4.2．二手房市場規模積累和周轉率提高，也將擴大對住宅消費決策 的影響，進而影響新房的開發設計

新房向二手房轉化的過程中，投放到市場上可供交易的二手房 將獲得補充，增加住宅市場的總量供給；二手房市場中的一部分住宅 將成為購房者過渡性住宅而頻繁在住宅市場上周轉交易，這樣的消費

形態將沖擊新房開發理念和產品設計理念以及營銷策略。近三年來重點城市二手房和新房量價結構變動及其影響分析 4.3 天津市場的文化環境使二手房周轉率將有所提高

國人安土重遷觀念很重，住宅不僅是一座“房子”，更是“家”，是安全歸屬地，人們對其長期生活的處所，有濃厚的情感，不肯輕易 “挪窩”。房價高企將促使人們住房理性消費觀念的日趨成熟，中國 住宅市場“一房定終身”的消費形態將有所弱化，作為大宗不動產的 房產在消費上可能會更有階段性消費的特征，例如：經濟能力弱的時 候買小房子，待經濟能力好的時候再買大房子；孩子受教育階段在名 校附近買房，而孩子完成教育再將學區房賣出。類似的階段性消費將 進一步提高二手房市場的周轉率。

4.4 二手房投資價值除了受市場整體上升趨勢影響外，將更多的依賴 于具體特性

一般而言，二手房都從新房接盤而來，其成本較房地產商開發 成本該房的成本要高；而其出售價格很難超過同地段的新房，因此投 資二手房的成本偏高而風險偏大。在中國房價已經高位運行的情況 下，靠市場上升大勢拉動二手房整體價格的趨勢將逐漸消失，但由于 天津二手房的自身的特征，例如地理位臵、周邊開發等因素而升值的趨勢 依舊存在，二手房的投資價值將更緊密地和這些特征聯系在一起。4.5 天津新房投資價值將比照周邊二手房投資價值的模式

投資性房產最終是要在二手房市場上出售實現投資價值，隨著 二手房市場規模逐漸超過新房，新房周邊可參照的二手房價值及其升 值潛力將最終決定新房的投資價值而不是相反；精品再精最多也只能 決定自身的價值，而無法決定普遍的交易價格。

4.6 二手房對住宅市場的影響近幾年尚有一定的波動性

天津的二手房在城市成交規模隨房源的去庫存而會有所波動，天津的二手房規模持續積累和壯大的整體趨勢不會逆轉。__

第二篇：天津二手房買賣合同-天津二手房買賣合同

天津二手房買賣合同-天津二手房買

賣合同

甲方(出賣人)： 身份證件號碼：

乙方(買受人)： 身份證件號碼：

甲乙雙方經過有好協商，就房屋買賣一事，在平等、自愿、誠實信用的前提下，達成如下協議：

第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：

(一)座落于______________________，建筑面積為______平方米;套內建筑面積_______平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面

積______ ______平方米;

(二)出售房屋的所有權證證號為_______________;

(三)房屋平面圖及其四至見房產證;

該房屋占用范圍內的土地使用權隨該房屋一并轉讓。

該房屋的相關權益隨該房屋一并轉讓。

出賣人還應當將附屬于該房屋的陽臺、走道、樓梯、電梯、樓頂、裝修、衛生間、院壩、地下室、其他設施、設備，轉讓給買受人，其轉讓價格已包含在上述房屋的價款中，不再另行支付價款。

第二條甲方保證已如實陳述上述房屋權屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋沒有設定擔保、沒有權屬糾紛，保證該房屋不受他人合法追索。

第三條計價方式與價款

按建筑面積計算價款，房屋單價為人民幣每平方米_______元，總金額人民

幣________元整;房價款的支付方式__________、支付時間為___________：

乙方在____年___月____日前付給甲方定金(人民幣)，(大寫)元，(小寫)_________________元。該定金條款的約定，受《中華人民共和國合同法》條款的調整。

上述定金在乙方最后一次付款時充抵房款。

第四條房屋價款乙方分三期付給甲方：

第一期：在_______________________________________，付人民幣_______萬元;

第二期：在房屋產權證、土地使用權證過戶手續辦理完畢之日付款__________萬元。

第三期：在交付房屋之日，付清尾款人民幣_______萬元。

以上款項，由乙方直接通過轉帳或者直接存入等方式支付到甲方提供的本人銀行帳號。每次收到款項后三日內甲

方應當開具收據給乙方。如甲方三日內未開具體要求收據的，則乙方憑其持有的銀行開出的轉帳憑證或者存入憑證作為付款的有效證明。

第五條

1、甲、乙雙方定于__________正式交付該房屋;甲方應在正式交付房屋前騰空該房屋。

2、雙方定于________________前向有關部門申請辦理相關附屬設施和相關權益的更名手續。

3、甲方應在_____________前將其落戶于該房屋的戶籍關系遷出。

4、甲方未按規定履行以上義務的，則按下列約定承擔違約責任：

第六條甲、乙雙方確認，雖然房屋所有權證未作記載，但依法對該房屋享有共有權的權利人均已書面同意將該房屋出售給乙方。

第七條甲、乙雙方同意，雙方應于本合同生效之日起日內到房地產主管部門辦理過戶手續。

在辦理房屋產權及土地使用權移轉過戶登記時，甲方應出具申請房屋產權移轉給乙方的書面報告及主管部門要求的其它文件。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應予協助。如因甲方的延誤，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負賠償責任。如甲方原因而不能辦理過戶登記，乙方有權解除合同，解約時，甲方除返還全部房價款外，并按本合同第八條承擔違約責任。并在乙方領取《房屋所有權證》后，按有關規定向土地管理部門申請辦理該房屋土地使用權變更手續。

該房屋土地使用權的變更手續按下列約定辦理：

該房屋土地使用權為出讓取得，其土地使用權證證載權利和相關出讓合同的權利、義務一并轉讓給乙方。

該房屋土地使用權為劃撥取得，根據有關規定，其轉讓需交納土地出讓金或土地收益金;雙方約定，該費用由_________承擔。天津二手房買賣合同

除本條第二款已有約定外，辦理以上手續應當繳納的稅費，由__________甲、乙雙方按國家規定各自承擔。

第八條乙方違約責任：

1、乙方如未按本合同第三條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約責任。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，每逾期一天，乙方按累計應付款的__%向甲方支付違約金。逾期超過3個月時，即視為乙方不履行本合同，甲方有權解除合同，追究乙方的違約責任。

2、如果乙方有其他嚴重違約行為的，則乙方已經支付的定金歸甲方所有，甲方有權解除合同，乙方其他已經支付的款項退還給乙方。

第三篇：天津二手房買賣合同范本

出售方（以下簡稱甲方）：

買受方（以下簡稱乙方）：

居間方（以下簡稱丙方）：天津×××房地產經紀公司

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙、丙三方經友好協商，對所簽訂的關于天津市×××房產交易而簽署的《天津市存量房屋買賣合同》、《過戶、按揭代理合同》和《成交確認書》作如下補充：

1、經甲乙雙方協商一致，甲方凈得款項為人民幣××元整（￥××.00元）。丙方的服務費以甲方凈得款項為基礎收取，由乙方交納。乙方承擔此套房屋所有代理費、過戶費及過戶時產生的所有稅費。

2、經甲乙雙方協商一致，該房屋購房定金為人民幣×萬元整（￥×0000.00元），乙方最遲于××年××月××日前將此房的購房首付款人民幣××元整（包含定金人民幣×萬元整在內）自行過給甲方，以三方簽署的定金收付書及甲方首付款收到證明為準，丙方經紀人陪同。所有定金沖抵購房款。

4、經甲乙雙方協商一致，本協議簽訂后甲乙雙方不得反悔。如乙方反悔，則甲方不予退還定金，并支付甲方合同額10%作為違約金。如甲方反悔，則甲方雙倍退還定金給乙方，并支付乙方合同額10%作為違約金。

5、經甲乙雙方協商一致，甲乙雙方自行過首付款，自行物業交割，丙方經紀人陪同。尾款部分見契稅票后（也可為見房本，契稅票對賣家有利，房本為買家有利）由銀行直接放款給甲方。

（上條為沒有資金托管的首付，做資金托管的應該另行規定）

6、經甲乙雙方協商一致，在甲方證件齊全、積極配合的情況下，乙方最遲于××年×月××日前辦理完房屋全部交易手續，保證甲方在此日期前收到總售房款人民幣×××元整（￥××0.00元），如逾期乙方須以日為單位向甲方支付違約金，違約金按日計算為房款總額的萬分之×。

（上條對賣房有利，違約金較高。可再約定，如為應付房款與已付房款之差的萬分之××）

7、經甲乙雙方協商一致，在乙方貸款獲得批準，甲方應在個工作日內配合乙方完成過戶手續。

8、經甲乙雙方協商一致，在甲方收到房屋全款人民幣××整（￥××00.00元）后的××個工作日內將房屋騰空交給乙方，房屋交付給乙方后仍留在室內的物品則視為甲方放棄，乙方可任意處置。如甲方逾期交房，違約金按日計算為房款總額的萬分之×（此條對買房有利）。丙方陪同甲乙雙方自行處理此套房屋的物業交割手續。

9、經甲乙雙方協商一致，甲方將房屋內現有的固定設施留給乙方，其中包括空調×部，抽油煙機×個，燃氣熱水器×個，燃氣灶×個，……，已固定在墻體上的柜子不予拆除。

10、經甲乙雙方協商一致，甲方在雙方過戶后×個月內把戶口從××房內遷出。

11、經甲乙雙方協商一致，……（關于物業交割，各承擔各的費用）

12、經甲乙雙方協商一致，甲方應在×個工作日內完成央產房上市手續，上市相關費用應由甲方支出。（如為第一次上市的央產房，需要這條。有些超標的需要補不少錢。但要注意，交易時的土地出讓金一般還是乙方出的，沒多少）

13、如在交易過程中國家政策有變動，以政策變動后為準。

此補充協議與《天津市存量房屋買賣合同》、《過戶、按揭代理合同》和《成交確認書》具有同等法律效力，如有沖突以此補充協議為準。

此協議一式三份，甲、乙、丙方各執一份：

甲方：

乙方：

丙方：

年月日

第四篇：天津二手房買賣合同(自行成交)

二手房屋買賣合同

賣方： 身份證號碼： 身份證地址： 現住址： 家庭電話： 手機： 買方： 身份證號碼： 身份證地址： 現住址： 家庭電話： 手機：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、及其他有關法律、法規的規定，在平等、自愿、公平、協商一致的基礎上，就房屋買賣事宜達成如下協議：

第一條 房屋基本情況

（一）賣方所售房屋（以下簡稱該房屋）地址為：

房屋總層數為

層，建筑面積為

平方米。第二條 房屋權屬情況

（一）該房屋所有權證號為：________________________。

（二）土地使用狀況

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該房屋占用的國有土地使用權以________（出讓或劃撥?）方式獲得。土地使用權年限自

年

月

日至

年

月

日止。

（三）該房屋性質為商品房。

（四）該房屋的抵押情況為已經設定抵押（抵押權人為

銀行）。

（五）該房屋的租賃情況為賣方未將該房屋出租。第三條 清還銀行抵押貸款相關事宜的約定

1、賣方負責該房屋的清還抵押貸款尾款事宜。第四條 成交價格和付款方式

（一）經買賣雙方協商一致，該房屋成交價格為：人民幣___________元（小寫），________________________________元整（大寫）。

上述房屋價格包括了該房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品和其他與該房屋相關的所有權利。

（二）買方付款方式如下：

1、本合同簽訂后

日內，買方向賣方支付定金即人民幣

元整，該筆定金計入首付款資金中。

2、該房屋在房屋權屬登記部門辦理正式權屬轉移登記手續后，買方將購房資金首付款即人民幣

元分成兩部分支付，一部分人民幣

元存入天津市存量房屋交易資金監管賬戶內，一部分人民幣

元存入賣方提供的個人賬戶內（戶名：

，賬號：

，開戶行：）。剩余購房資金買方采取銀行貸款方式支付，貸款將以受托支付形式發放至天津市存量房屋交易資金監管賬戶內。

3、關于貸款的約定

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買方向【

銀行】申辦按揭貸款，擬貸款金額為人民幣

元（小寫），元整（大寫）。買方因自身原因未獲得銀行或公積金管理中心批準的，雙方同意按照第 種方式解決：（1）買方自行籌齊剩余房價款，以現金形式支付給出賣人；

（2）買方繼續申請其他銀行貸款，至貸款批準，其間產生的費用由買方自行負擔；（3）本合同終止，買方支付的定金和房價款應如數返還，雙方互不承擔違約責任，在申辦貸款過程中發生的各項費用由買方承擔。

第五條 權屬轉移登記和戶口遷出

（一）雙方同意，自本合同簽訂之日起3日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續。

（二）如買方未能在房屋權屬登記部門規定的辦理房屋權屬轉移登記手續的期限內取得房屋所有權證書的，買方有權退房，賣方應當自收到退房通知之日起3日內退還買方全部已付款，并按照中國人民銀行同期貸款利率付給利息。

（三）賣方應當在該房屋所有權轉移之日起30日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有戶口遷出手續。如賣方未按期將與本房屋相關的戶口遷出的，每逾期一日，賣方應向買方支付全部已付款萬分之五的違約金。如逾期超過90日，買方有權解除本合同，賣方應收到解除通知之日起3日內退還買方全部已付款，并按照中國人民銀行同期貸款利率付給利息。

第六條 房屋產權及具體狀況的承諾

賣方保證該房屋沒有產權糾紛，因賣方原因造成該房屋不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，賣方應支付房價總款5%的違約金給買方，同時雙倍返還買方已經支付的定金并承擔其它賠償責任。

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賣方保證已如實陳述該房屋權屬狀況、附屬設施設備、裝飾裝修情況和相關關系，附件一所列的該房屋附屬設施設備及其裝飾裝修隨同該房屋一并轉讓給買方。

賣方保證自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接完成，對已納入附件一的各項房屋附屬設施設備及其裝飾裝修保持良好的狀況。

在房屋交付日以前發生的【物業管理費】【供暖】【水】【電】【燃氣】【有線電視】【電信】：___________________________費用由賣方承擔，交付日以后（含當日）發生的費用由買方承擔。賣方同意將其繳納的該房屋專項維修資金（公共維修基金）的賬面余額在房屋過戶后10日轉移給買方。如賣方未按期完成專項維修資金過戶的，每逾期一日，賣方應支付已交付房價款萬分之五的違約金。

第七條 房屋的交付和驗收

賣方應當在房屋過戶到買方名下后30日內將該房屋交付給買方。該房屋交付時，應當履行下列各項手續：

1、賣方與買方共同對該房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等具體情況進行驗收，記錄水、電、氣表的讀數，并交接附件一中所列物品;

2、買賣雙方在房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單上簽字;

3、移交該房屋房門鑰匙;

4、按本合同規定辦理戶口遷出手續;

5、本合同規定的相關費用的支付和房屋專項維修資金的過戶;

6、本合同規定的其他應完成的事項。

本條規定的各項手續均完成后，才視為該房屋驗收交接完成。

第八條 本合同簽訂后，賣方再將該房屋出賣給第三人，導致買方不能取得房屋所有權證的，買受人有權解除本合同，賣方應當自收到解除通知之日起2日內退還買方全部已付

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款，并按買方累計已付房價款的一倍支付違約金。

第九條 稅、費相關規定

本合同履行過程中，買賣雙方應按照國家及地方相關規定繳納各項稅、費，買賣雙方承擔稅費的具體約定如下：

1、買方需付稅費：（1）營業稅;（2）城市建設維護稅;（3）教育費附加;（4）印花稅;（5）個人所得稅;（6）土地增值稅;（7）房地產交易服務費;（8）土地使用費；（9）提前還款短期貸款利息（如有）;（10）提前還款罰息（如有）；（11）印花稅;（12）契稅;（13）產權登記費;（14）房地產交易服務費;（15）《房地產證》貼花等。

2、賣方需付稅費：

因一方不按法律、法規規定繳納相關稅費導致交易不能繼續進行的，其應當向對方支付相當于房價總款5%的違約金。

第十條 違約責任

一、逾期交房責任

除不可抗力外，賣方未按本合同第七條約定的期限和條件將該房屋交付買方的，按照如下規定處理。

1、逾期在30日之內，自第七條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，賣方應按日計算向買方支付已交付房價款萬分之五的違約金，并于該房屋實際交付之日起3日內向買方支付違約金，合同繼續履行;（2）逾期超過30日后，買方有權退房。買方退房的，賣方應當自收到退房通知之日起3日內退還全部已付款，并按照買方全部已付款的5%向買方支付違約金。

二、逾期付款責任

買方未按照第四條約定的時間付款的，按照以下規定處理：

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1、逾期在30日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買方按日計算向賣方支付逾期應付款萬分之五的違約金，并于實際支付應付款之日起3日內向賣方支付違約金，合同繼續履行;（2）逾期超過30日后，賣方有權解除合同。賣方解除合同的，買方應當自解除合同通知送達之日起3日內按照逾期應付款的5%向賣方支付違約金，并由賣方退還買方全部已付款。

三、交易中止責任

1、因賣方原因造成交易中止，包括賣方涉及訴訟，房屋在交易過程中被司法部門查封等原因，造成房屋交易無法按照協議繼續進行的，賣方應雙倍返還買方所支付的定金，并按照協議規定向買方進行賠償。

2、因買方原因造成交易中止，賣方有權扣留買方所支付定金，并按照協議規定向買方提出賠償。

第十一條 不可抗力

因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應當及時告知另一方當事人，并自不可抗力事件結束之日起3日內向另一方當事人提供證明。上述房屋風險責任自該房屋驗收交接完成之日起轉移給買方。

第十二條 爭議解決方式

本合同項下發生的爭議，由雙方協商解決;協商不成的，依法向房屋所在地人民法院起訴;第十三條 本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內容簽訂書面補充協議進行變更或補充。對本合同的解除，應

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當采用書面形式。本合同附件及補充協議與本合同具有同等法律效力。本合同附件為本合同的一部分，與本合同具有同等法律效力。

第十四條

其他約定

買、賣雙方約定，就此房屋的買賣事宜應簽并僅簽署兩份協議，除去本協議外還應在房屋有權登記轉移部門簽署《天津市存量房屋買賣協議》，如本協議與《天津市存量房屋買賣協議》在成交價格和付款方式上存在差異，則以本協議為準。

賣方（有權簽署人）：

買方（有權簽署人）：

合同簽訂日期：____年____月____日

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第五篇：二手房中介法律問題分析

二手房中介業務的法律問題分析

班級：08工商1 姓名：于志鵬 學號：08540106 摘要：房地產中介服務業作為房地產業的下游產業，是房地產市場持續穩定發展的必需配套行業，成熟規范、良性發展的房地產中介服務業對促進房地產業的市場流通、加強市場自我調控都具有不可替代的積極作用。二手房經紀業務的快速發展的同時，一些經濟中的問題也暴露出來，阻礙著房地產經紀行業的健康發展。這一行業暴露出來的服務質量參差不齊、經營行為不夠規范、從業人員素質低下誠信問題日益嚴峻等一系列問題，卻也不能不教人擔憂。涉及到的法律層面的問題是如今房地產中介業務亟待解決的問題同時也是房地產市場健康良性發展的保障。

關鍵詞： 房地產中介 二手房 法律問題 對策分析

房地產中介服務是為房地產投資、開發和交易提供各種媒介活動的總稱，它包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動。我國房地產中介服務主要表現為房地產咨詢、房地產經紀和房地產估價三種形式，顯然這是對房地產中介作了狹義的理解。今后，隨著我國市場經濟的活動，是以提取傭金為經營特征，為房地產買賣、交換、租賃、臵換等提供信息及信托勞務工作的中介服務不斷深入和房地產業的進一步發展，房地產中介服務必將會更加豐富和完善。在房地產中介的經濟業務范圍之中房地產的經濟業務所占比重最大，其在法律上出現的糾紛問題最多。房地產經紀是由房地產經紀人(個人或機構，統稱經紀人)完成的促進房地產市場交易順利實現一系列居間、代理、行紀等中介。

近年來，隨著房地產市場的迅猛發展，房地產中介也隨之如雨后春筍般發展起來。特別是近兩年，全國不同的地區均出現了房地產熱，這是我國改革開放以來出現的第二次房地產熱。而二手房市場的逐漸成熟是推動這次房地產熱的一個重要原因。正是二手市場的形成使房屋不再是一種單純的生活用品，而逐漸成為一種真正意義上的商品，商品的有序流轉又加速了二手市場的進一步完善和成熟。相對于一手房來說，二手房交易中形式的多樣性和交易手續的繁雜性決定了其復雜性，因而出現的法律糾紛最多，如不采取有效的措施，將嚴重阻礙房地產中介行業的健康發展。

目前，二手房領域房地產中介中所存在的問題主要有一下幾個，成為阻礙二手房經紀業務的瓶頸。

（一）企業規模偏小，專業化程度不高，抗風險能力較弱。規模小是大部分房地產中介企業的明顯特征，在從事房地產中介服務的近500個企業中，10人以下的占到84%；超過50人的僅占5.1%。房地產中介企業資產總計在50萬元以下，占全部企業的64%。專業化程度低也是此類企業普遍存在的問題之一，除少數規模較大的機構內部設有一些專業部門，絕大部分機構業務范圍狹窄，沒有實行專業分工，缺乏自身的業務強項，由此帶來的結果是為數不少的企業在競爭中被逐漸淘汰。

（二）行業內從業人員的素質參差不齊，缺乏高素質管理人才。據經濟普查資料顯示，在所有從業人員中取得高級專業職稱和中級職稱的人數僅占從業人員的4.6%，低于房地產企業平均水平7個百分點，低于全市二三產業平均水平6.6個百分點。從而導致從業人員的素質參差不齊，其綜合素質和專業水平與社會發展的需求相比，與國際同行水平相比，都有較大的差距。有部分從業人員道德水平不高，不遵守職業標準和道德規范，或是開展欺騙性業務，導致執業質量低下，信譽喪失，也給社會造成了一定的負面影響。

（三）信息虛假、誠信問題嚴重阻礙發展。調查中，一些房地產中介單位的負責人表示，部分不法房地產中介公司通過壓上家瞞下家、賺取差價、違規經營等手段坑害消費者的行為，不但使消費者的財產受到損失，而且還為整個行業的發展帶來了極大的隱患。由于二手房房源信息市場發展不規范，監管力度不足，一些不法房地產中介單位為追求短期效益，臆造虛假信息蒙騙購房者，不讓買賣雙方面談，以此賺取差價，甚至故意隱瞞房屋缺陷情況的現象時有發生，造成整個行業在消費者的心里大打折扣，導致大部分消費者有意識地避免通過房地產中介進行交易。

造成二手房中介問題成因主要表現在：

（一）房地產中介機構不完善，未形成科學的管理體系。目前，從事房地產中介服務的機構，既有專業的，也有兼營的。一些房地產中介機構在房地產中介服務活動中搞不正當競爭，形成區域壟斷和封鎖，部分估價機構無原則迎合客戶需要，有意高估或低評，導致評估結果有失公正。房地產中介機構內部規章制度尚不完善。有的機構業務質量控制、檔案管理、財務管理、業務責任獎懲等措施和制度空缺。即使有這些相應措施和制度，也未能真正執行。目前，全國在房地產中介服務行業管理方面還沒有形成統一的衡量中介機構工作質量的認同標準，從而也不利于房地產中介服務行業的健康發展。

（二）房地產中介人員業務水平不高，難以形成高效、規范的中介服務。雖然我國已建立房地產評估人員、經紀人員資格認證制度，形成了全國統一的考試制度。但對于咨詢、經紀機構，我國還未建立嚴格的市場準入制度和規定。中介機構一旦發生不良行為，缺乏相應的處罰規定或處罰執行不到位。而事實上，經紀代理在房地產中介服務業中占主流地位。在一些發達國家，不論買賣存量房還是增量房幾乎都是通過中介進行交易。目前，我國中介人員、業務水平不高，對與房地產密切相關的法律、金融、建筑、會計、市場營銷、信息處理等知識，了解甚少，不能處理較為復雜的經紀業務。如客戶隱瞞房產是共有財產的真實情況，委托中介代理銷售房產，而中介對于代理所需材料和程序不能嚴格審查和辨別，導致不合法的經紀代理行為。在代理銷售樓盤中，沒有豐富的市場營銷知識，沒有暢通的市場信息，就難以實現高效的經紀代理服務。

（三）行業監管不力。目前，無論是政府房地產主管部門的直接監管，還是由行業協會進行的自律性監管，都存在監管不力的問題。由政府直接監管的，面對數量龐大的中介機構和糾紛，根本不可能做到事無巨細，面面俱到。由行業協會監管的，由于目前行業協會地位不明確、作用空間有限及相關立法滯后，同樣存在諸多問題。

（四）有關房地產中介機構的法律、法規不夠完備。隨著改革開放的不斷深入和社會主義市場經濟體制的逐步建立，房地產中介服務業已成為房地產市場的一個重要組成部分。房地產中介機構如何在房地產市場中規范高效運作，制定一套有關房地產中介服務業的完備法律法規顯得非常必要。目前，我國在房地產中介機構從業人員的資格“準入”、對行業的監督和罰則等方面缺乏明確的立法。而且，我國現已頒布的與房地產中介有關的法律法規還難以完善對房地產中介機構的管理，在房地產中介服務中遇到的有些問題仍無法可依。

從法律層面的所提出的對策，主要有以下幾點：

（一）加大有關房地產中介機構規范和監管的立法力度。房地產中介機構的規范和監管，必須有相關的法律法規作保障。規范房地產中介企業的市場準入和退出制度。規范市場準入制度，加快實施房地產中介人員執業資格管理，從事房地產中介的機構必須具備相應的人員和資金，并取得有權部門頒發的房地產中介機構資格證書；嚴肅查處無資質的中介企業和中介行為。同時，加快建立健全行業退出機制，保證市場上現存企業的質量

（二）建立法制環境。沒有法制環境的保障就不可能有市場經濟賴以生存和發展的基礎，但是法制環境必須通過長時期不斷改革才能逐步形成。建立中介機構必須符合規定的條件，按照一定的程序，由主管部門審查批準，并到工商行政管理部門注冊登記，方可開業。建立完善的中介從業人員的資質和資格認定制度，嚴格考核和培訓制度。

同時規范從業人員的經營行為，所有進入市場的個體中介人員必須向市場主管部門登記姓名、住址、身份證號及電話等相關資料，工作時必須佩戴統一編號制作的工作證，便于群眾識別；規范收費標準，制定收費項目和收費標準，統一執行，并向消費者進行公示，杜絕中介機構的惡性競爭和濫收費、不合理收費等坑害消費者的不良行為；規范合同文本，制定出分別適應用于不同中介業務的合同文本，合同明確規定委托權限、各方應遵守的約定、辦理時限、工作進度、傭金的結算方式、違約責任、及爭議解決方式等條款，在同一地區統一實行。

（三）要組織相關政策、法律法規的培訓，加大法制法規的宣傳力度。在調查中，我們發現部分房地產中介從業人員和絕大部分民眾對房地產中介的相關法制法規知之甚少，有些行為都不知道是違法的，可見對房地產中介從業人員的法律知識培訓很有必要。對于廣大人們來說，加強法制法規的宣傳，使他們能知法、用法、守法，既可以防止他們受騙上當、又可以使他們對中介企業起到監督作用，從而促使房地產中介服務人員自覺遵守法制法規。

同時中介公司也要處理好以下問題,最大程度上避免在業務中出現法律糾紛。

（一）遠離惡意競爭。一個地區的二手房市場并不是一塊無限大的蛋糕，人人都想吃一口，價格戰是中介公司經常采取的競爭手段。天津市中介公司一般收取房屋成交價1%至2%的傭金，為爭市場，中介公司不惜將傭金壓得更低。但微薄的利潤不足以維持此類中介公司的生存，只有以其他方式尋求利潤，所以就出現了一系列的暗箱操作以賺取非法利潤。但這種短視的違規行為只會坑人害己，損壞了中介公司的形象，擾亂了二手市場的秩序，影響了二手市場的發展，這恐怕是所有的中介公司都不愿意看到的。

（二）規范合同文本。目前并沒有完全適用于二手房交易的格式的中介合同和買賣合同。而一份規范完備的中介合同和買賣合同無論對中介方還是買賣雙方均是非常重要的。中介公司應當委托律師制定一份能夠切實維護自己權益又不侵害交易雙方利益的中介合同，更應當根據交易的不同形式，制定出與之適用的房屋買賣合同。因為交易的安全和順利進行對中介公司來說是至關重要的，也是保持自己市場保有量和擴大業務范圍的保證。

（三）如何對付“甩中介”的行為。暗箱操作不允許，約買賣雙方見面又可能出現買賣雙方甩開中介私下交易的情況，這是中介公司最為頭痛的。這種情況只有通過簽訂完備的中介合同來避免。應當在合同中約定甩開中介私下交易的違約條款，約定懲罰性違約金，這是有合同法依據的。一旦出現這種情況，中介公司可以通過法律手段維護自己的權益。

中介公司在二手房交易中扮演著越來越重要的角色，一些復雜的交易要想沒有中介公司的參與而順利完成是不可想象的。中介公司也不是近年才出現的新鮮事物，已有相當長的歷史。近年二手房市場的繁榮為中介公司提供了一片廣闊的活動天地，所以房屋中介公司如雨后春筍般地涌現了出來。但由于法律法規的不配套和監管措施的不力，使得中介公司良莠不齊，嚴重影響了中介公司的形象，致使人們買房賣房都不愿意通過中介。但不通過中介的房屋交易出現糾紛的機率又較大，從而影響了二手市場的正常發展。近年法律法規的出臺以及主管部門對中介市場的大力整治，使其規范了許多。但一個市場的成熟是需要相當長的時間的，需要所有的中介公司共同努力，依法經營，并切實維護自己的權益，才能保護自己的市場并使其有序發展。