第一篇：天津商圈分析

天津商圈分析

商圈地區分析：

每當天津人一提起商圈，大家第一個就會想到濱江道。確實濱江道是天津的第一商圈，其在商業界的地位至今無人撼動。濱江道何以長盛不衰？未來 3－5年，濱江道是否還能保持這種霸主地位？誰又將取代濱江道？

天津地區的主要商圈就是以濱江道、和平路為主的商圈。

濱江道在一公里的長度內聚集了數個大百貨商店－勸業場、樂賓、津匯、伊勢丹、國際商場、友誼新天地、財神道和濱江商廈等等。其中勸業場和百貨店已有近70年的歷史了，濱江商廈也有10年以上的歷史了，而且上百間品牌店擠滿了濱江道。而在其他地方確找不到這樣的百貨店和品牌店高度匯集的情況。

和平路商圈：和平路商業街位于海河西側，南起渤海大樓，北至東南角，全長2138 米，與濱江道商業街相交叉，構成天津最繁榮的商業區。和平路商業街始建于1902 年。20 年代末，隨著天祥、勸業、泰康三大商場，國民、惠中、交通三大旅館以及渤海大樓、浙江興業銀行等高大建筑的落成，街道日趨繁榮。在這條街上，不僅有全國聞名的勸業場、百貨大樓等大型百貨商場，還有中華百貨售品所、天津鞋店、冠生園食品店、桂順齋糕點店、正興德茶莊、盛錫福帽店、南京理發店等許多老字號。2000 年，和平路商業街經過大規模的改造，已經成為了一條現代化的商業步行街，被命名為金街。

但是由于和平路及與其交叉的濱江道均為半封閉的步行街，而和平路的商業氣氛長期以來都不及濱江道，在顧客首選濱江道的前提下，和平路往往因為顧客的體力原因被選擇放棄，百貨大樓更因遠在和平路的另一端而可望不可及。因此在過去的幾十年里，百貨大樓自成孤島，顧客不愿在此購物，主要是因為交通成本，信息成本和不能買到如意商品的風險都較高。所以，長期以來和平路商業街不過是濱江道商圈的一個附屬品，并沒有形成獨立的具有競爭力的商圈。

小白樓商圈：小白樓位于和平、河西、河東三區的交匯處，自1902 年后，日漸繁華。由于這一帶周圍銀行、洋行眾多，臨近洋商、買辦、官僚居住區，促進了這個商業區的發展。20 世紀20 年代后，這個商業區達到鼎盛時期，經營的多是高檔商品或舶來品。商業區內，各類商店林立，其中著名的有大新呢絨服裝店、起士林餐廳、重慶理發館、音樂廳、北京影院等等。

東南角商圈：東南角商圈坐落于南開區古文化街附近，擁有鼓樓街、食品街、服裝街和旅館街等多條特色街步行街，是南開區的經濟文化中心。商圈附近的東馬路為交通主干線之一，擁有多條公交線，可便捷的通往市內六區且商圈內擁有足夠停車位，方便了消費者的通達。由于經營模式的單一及定位的失誤，東南角商圈中的特色街均未有很好的“作為”，其中古文化街已被改建，服裝街更是面臨淘汰的局面；而濱江金耀廣場也難形成氣候。目前，東南角商圈僅靠新世界百貨和家樂福超市苦苦支撐。東南角商圈急需新的業態注入，豐富商圈內容，改建中的古文化街和新建中的銅鑼灣廣場正順應了這一需求。

理論上講，商圈格局的交替更換是個必然規律，但之后卻有很多令人思索的問題，值得深究，過往的商圈老大勸業場擺出競爭姿態，效仿新的超市銷售，也投入在遠離商圈中心的地方開辦大型超市，叫勸業超市，表面上看和所有大型超市沒有什么區別，但沒多久，便難以為繼續。據供應商和員工私下講，總丟東西。

天津的和平路，從早先的商業黃金地段變成了眼鏡一條街，在一些民營企業經營者的呼吁下，終于投入巨資進行改造，將其修繕一新，重新劃分商業格局，重新起名為“金街”，為天津的百貨零售業帶來新的生機。由于“金街”的改造成功，令她的盡頭也成為投資的目標，大連萬達蓋起了一座龐大的萬達商業廣場，銷售和招商。形成一個新的商業零售區域，直接和小白樓商業區、濱江道商業區抗衡。

“金街”的成功讓商業管理決策者看到了希望，于是天津服裝街也進行了大規模的投資改造，服裝街的一側是南市食品街，另一側是天津商場和東方商廈，決策者希望這條老服裝街的重新興起將這一商業領域帶動起來。

天津商業格局中，不得不提的是南市食品街、旅館街，這個雄偉的中式建筑

是住宿和吃飯的地方，在多年的經營中，自然而然地就成了天津一個重要的旅游景點，由于是旅游資源，因此天津本地人是不大去那里吃飯的。而多是外地來的游客，想集中體會天津風情，尤其是北京人，這里也是旅游大客車的一個終點站。

凡是外地游客就餐的地方，本地人是不會輕易去的，如果去多半也是陪外地客人去，這一市場規律使得食品街每到六日或別的節假日就滿是北京口音，走的時候帶走很多天津的大麻花或者果仁張的大小花花綠綠的旅游食品。

經營范圍和常去人群分析：

天津濱江道的商場檔次分布應該是伊勢丹、國際商場、樂賓、友誼新天地、勸業場等商家為同一檔次，內部銷售的品牌大多一致，適合高中低各個階層的消費群體去購物，經營范圍主要以服裝、化妝品、百貨等大型的綜合類百貨為主。

海信廣場為天津主要的高端品牌商場，內部主要各種國際奢華類服裝品與其他各類高端商品。消費人群以有錢人、社會地位高、官員等消費群體前去購物，經營范圍主要以服裝、化妝品、百貨等大型的綜合類百貨為主。

但是現如今時尚品牌扎堆南京路

南京路集中了各色各樣的時尚百貨店，也是很多白領和年輕消費者熱衷的購物場所。特別是快時尚品牌紛紛扎堆這一帶，也讓南京路更添時尚氣息。

津樂匯和樂賓百貨都是年輕人喜歡的商場，其經營的品牌均以時尚著稱。

時尚品牌ZARA、MANGO、無印良品以及大嘴猴等國際連鎖品牌不約而同地選擇了米萊歐百貨吉利大廈店，也讓這家商場由原來的成熟型轉變成現在的時尚年輕型。而這些品牌給米萊歐吉利大廈店帶來的人氣是毋庸置疑的。特別是每到打折季，總會有大批的“粉絲”前往淘貨。

國際商場被海航收購后，商場品牌也進行了大規模調整。其中的日本MIMO、韓舍等時尚品牌也成為亮點，與其他幾個快時尚品牌形成了一個獨特的商圈。據說，ZARA、H&M等快時尚品牌進天津前，都非?？春媚暇┞愤@個黃金地理位置，而店面開業以來的經營狀況也令這些大牌企業相當滿意。

南京路上另一端的伊勢丹百貨則以經營高端時尚商品為主，加上配套的餐飲樓層，把許多白領鎖定為目標客戶。

事實上，南京路上還在增加新的面孔。有消息稱，和記黃埔旗下天津世紀都會也計劃于明年開業。屆時，南京路一帶就會更加熱鬧。

據說四五月份，就有一家叫做858城市廣場的新店要開業，這家店的定位以經營淑女裝為主，這個定位與其對面的麥購形成了一定的競爭態勢。麥購已經是年輕消費者和學生族購物的首選商場之一。

促銷渠道：

濱江道上的老百貨店也是競爭最激烈的，每每到了打折季，打得最熱鬧的也是這條街。你“滿100減50”，我“滿99減51”，雖說看上去就差那么一兩塊錢，但遇上細心的消費者，就非要貨比三家再下手。而這一兩塊錢，就成了消費者選擇的理由。

友誼新天地、中原百貨和濱江商廈組成了濱江道的中心區，這三家商場幾乎門對門，比拼得也最為激烈。友誼新天地融合了眾多時尚品牌，還有餐飲、娛樂、休閑等多種配套業態，主打的就是年輕、前衛、時尚的特性；毗鄰的中原百貨品牌也在不斷調整，同時還主打“無憂消費”的特色服務；天津老牌商場之一的濱江商廈除了引進成熟的品牌外，還把文化營銷作為商場的特色之一，經常舉辦化妝講座、服飾搭配技巧等活動，以吸引更多的固定會員。

勸業場作為津城的百年老店，其中華老字號品牌的信譽度非一般商場可比，也給勸業場帶來了一定的客流量和消費群。特別是商場特有的天華景戲院，讓很多老天津市民重享了上世紀老天津衛戲院的風采。

濱江道和金街組成的十字街商圈已經成為天津市的金字招牌,大多數外地游客來天津后首先要到金街來,踩一踩大銅錢,逛一逛大商場。這里，也形成了天津市商業的主脈。這條主脈始建于1902年，是天津近代最繁華的商業街，其所在區域亦是當年城市繁華核心區。

2000年，和平路、濱江道大規模翻新，翻新后成為全國最長、輻射東南角及小白樓、南京路商圈的商業步行街，取新名為“金街”。近兩年，“金街”再次升級改造，提升后的金街業態將由中低檔向高檔轉變，為該區域重現繁華奠定了基礎，成為天津現代國際化都市核心區的主脈。

眼下，這條主脈連接著濱江道、南京路、東馬路，形成一條不間斷的購物街，成了天津市一道獨特的風景。

現如今南京路濱江道還是目前絕對的“老大”

大多數市民逛街購物，最希望的還是能有更多的選擇，更多的比較，而南京路濱江道和金街恰恰滿足了這種需求。所以，很多人每當想到買東西，還是第一時間到這個區域。在業內專家看來，這里也是目前當仁不讓的“老大”。

盡管眼下新商場不斷在其他區域出現，但南京路、濱江道商圈幾乎集合了所有大眾品牌和精品品牌，可以滿足大多數消費者的需求。市百貨商業協會秘書長王炳東認為，目前，這個區域仍然是天津商業區的代表，特別是外地游客來津，都會選擇到這里逛逛。

不過，這一區域的軟肋也在逐漸顯現，那就是交通問題。到南京路濱江道一帶，是公認的停車難，每到節假日，私家車就更是寸步難行。

營銷建議：

在現如今商場競爭的激烈情況下，各個品牌進駐什么樣的商場是至關重要的事情，合適的品牌進駐合適的商場才會到達最高的利潤。

比如古馳、迪奧、阿瑪尼等奢華品牌必須進駐高端商場，比如海信等。像阿迪哦、耐克、杰克瓊斯等進駐中端商場，比如津匯、國際商場等。像zara、hm、ca等國際流行品牌，應進駐流行商圈的核心地帶，人流大的地方。比如濱江道的黃金地段。

天津服裝銷售市場調研報告

第二篇：商圈顧客購買力分析

商圈顧客購買力分析

——市場觀察法

客單價的形成除與店鋪本身經營的商品、服務和經營定位高度相關外，還與顧客的購買能力高度相關。同樣把店鋪開設在顧客購買能力高的地方，其客單價相應會較高；反之，則較低。精確的做法是查看GDP等各種指標，但是太累，所以此處給出大家兩種相對簡單的辦法以供參考。通常對它的預測方法有兩種，第一種是對競爭店及備選店址周邊的店鋪的整體觀察。第二種是將市場調查的實測數據通過統計方法進行測算。本文先只敘述第一種——市場觀察法。

競爭狀態下，通過長期的運營，商業高度發達的城市中會形成不同整體消費水平的商業地帶。定位過高的店鋪會因為曲高和寡、缺乏大量穩定的消費者而逐步退出某個地域范圍，而定位過低的店鋪則會因為沒有足夠的收入消費成本壓力也會逐步退出，最后在同一個地域范圍內，經營較好的店鋪其顧客消費實力也大體相當，這就是市場觀察法能夠用同一商業區域內消費者購買實力進行評估的重要原因。

選址人員只要通過對主要的競爭店或類似店鋪進行觀測，就能大體上把握消費者的購買實力。在具體的測評操作上，選址人員既可以從停車場的車的檔次以及顧客的實際購買過程中分析他們的平均客單價，推測這些消費者未來可能在本店鋪中的消費能力，也可以通過樣本店在商品種類、檔次、價格帶和促銷方式上推測顧客的消費能力。完成此項工作后，選址人員從對多個商業區域進行對比中，即可直接發現哪一個商業區域顧客的消費能力更高。

另外此處給大家一個比較簡單的判斷城市商圈購買力的外在指標，雖然不太精確，但是考慮到它的成本非常低，幾個指標結合起來還是有一些借鑒意義的。

（1）指標一：你到這個城市的時候是坐飛機還是火車或者大巴，第一次去不建議公司直接配車過去，因

為只有通過大眾通用的交通方式才能更好地了解市場。如果你是坐飛機過去的，那么這個城市比較發達，因為不是每一個城市都有飛機場，尤其是對于地級市和縣級市尤其如此，能夠有飛機場的絕對是發達地區的城市，購買力不菲。往下一個層次，那就是坐火車過去的，還好，這個城市還有火車站，還不錯，再差的就是只有長途汽車了，最差的就是連長途汽車都不通，總體來說交通工具的級別能夠反映這個城市的購買力水平。

（2）指標二：出了車站之后，你問車站的工作人員一個問題——“我現在想去這個城市的繁華商業區逛

逛，請問怎么走啊”，一般來說回答有三種，第一種“出了車站就是，非常近”，第二種“出了車站向前走500米左右或者坐幾路公交??”，第三種“你到底想去哪個商業區，這里有好幾個商業區，都比較繁華??”。第一種回答說明比較窮，因為當地的固定人口不足以支撐起一個繁華的商業區，不得不依靠車站帶來的流動人口。第二種回答說明城市發展了，當地的固定人口不喜歡車站附近臟亂差的購物環境，要求有自己的商業區，也就是商業區域車站開始分離。第三種回答意味著這個城市的商業中心已經由單核向多核發展，這意味著城市發展程度已經比較高了，如南京除了新街口還有湖南路、中央門、夫子廟等多個服裝時尚類的商業聚集區，這個是需要強大的購買力和足夠的人口來支撐。

（3）指標三：到了繁華商業區之后到當地最有代表性的大賣場看一看，看什么？看生鮮區所占的比重，5%以下表示很窮，老百姓離不開農貿市場，5%-15%表示相對發達，15%-30%甚至更高，表示購買力高，越來越喜歡在大賣場購買生鮮了。

（4）指標四：到當地有代表性的百貨公司看看，看什么？看男女裝的比重，男女裝比重1:1，表示很窮，男人穿衣服，女人也需要穿衣服，那么只好一人一件，外在表象1:1.如果男女裝比例達到1:2，則表示比較發達，購買力開始上升，因為一般來說有錢之后，在服裝商的體現是把錢花在女人身上，故此女裝比重上升。如果男女裝比例達到1:3，則說明購買力特別大，女人消費迅速上升，南京的大洋百貨女裝4個樓面，這和商場定位有關，當然更有一個原因是購買力足夠大，才會讓女人有錢購物。

第三篇：北京商圈規劃分析

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北京商圈規劃分析

中廣信：北京商圈規劃分析 2008-3-3 17:14:39 來源：中廣信

商圈的概念

什么是商圈？商圈是指以店鋪座落點為核心向外延伸一定距離而形成的一個方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區域。它由核心商業圈，次級商業圈和邊緣商業圈構成。核心商業圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50％－70％，核心商業圈的外圍，則顧客較分散，市場占有率相對減少。一般講，商圈有四種形態：

一、商圈的定義

商業是由消費者的購買行為和商業企業的經營能力所決定的，而商圈是商業物業吸引顧客的空間范圍，也就是消費者到商業場所進行消費活動的時間距離或者空間距離。確定商圈需要從以下幾個方面考慮：第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個群體，它的層次是多元化的。第二，消費群體。一個商圈若沒有消費力，消費組合只是盲目地打造，也不能稱為成功的商圈。第三，位置。商圈的關鍵要素在于便利性和消費環境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一個目的，開發商的目的是如何體現商業價值。第五，城市規劃。通過商業的改造形成消費環境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。

二、商圈的要素

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商圈必需的要素，包括消費人群、有效經營者、有效的商業管理、合理的發展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態以及建筑成本等。第一，消費人群。第二，有效經營者。這兩者需要有機結合。第三，有效的商業管理。第四，商業發展前景。打造商圈需要多方面的投資者和經營者入駐，商圈未來的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商業形象。商圈必須有自己的形象，有自己的特色。環境、包裝、對外宣傳都是商圈樹立形象的重要環節。第六，商圈功能。商圈按功能分為傳統商圈和主題、概念商圈。賽特商圈、王府井商圈等屬于傳統商圈，而像電子城等屬于主題商圈。

北京市老商圈分析

王府井商圈：王府井商圈主要是由一條步行街帶動的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有傳統色彩，北京市商業規劃中，王府井商業將由一條街轉為一個區域的繁榮。西單商圈：氣旺盛，商鋪租金增長迅速；以“時尚、品位、休閑”為主題的青春型商圈；? 西單商圈的消費者主要是35歲以下的北京居民，西單商業區是北京市居民眾所周知的購物消費場所，人流量大。燕莎商圈：主要經營國內外高檔名牌商品和時尚精品；受CBD和泛CBD商業沖擊明顯，商業經營效益下降。燕莎商圈是北京最為知名的國際化社區之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一。由于該區域以燕莎商場為核心，東臨使館區，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西臨東三環，精心收集

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東三環以內即為使館區。公主墳商圈： 特色與發展方向：以滿足西城區社區消費需求為主的百貨商圈；主要經營服裝、日用品等，有一定的餐飲，但是娛樂配套相對較少。? 手機市場是公主墳的一大特色，公主墳周邊大大小小的手機專賣店有幾十個，很大一部分的客流是機關單位和部隊，因為這里部隊大院非常多。部隊比白領的消費相對要低一點，消費的觀念也不太一樣。雙安商圈：主要經營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；百貨和超市兩大業態為主。阜成門商圈：特色與發展方向：以滿足社區消費需求為主的商圈；主要經營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；萬通轉軌后經營小商品批發零售，檔次較低。對北京西部的輻射能力比較強，消費人群以三里河附近的國家各大部委及西三環外的部隊人員比較多。崇文門商圈：南城消費的滯后是本區域商業發展的不利因素，多種業態的國瑞城正式開盤。區域突圍的步伐開始明顯加快。中關村商圈： 特色與發展方向：包括多個主題子商圈，如數碼商業街、圖書商業街等；大灶更加綜合的中關村科技園區，提升形象。中關村商圈特點：一是電子產品集散地，二是中關村高科技商務中心（中關村西區），三是高校集中地（北大/清華/人大等）。CBD商圈：商圈分析：ＣＢＤ集中了大量的金融、商貿、文化、服務以及大量的商務辦公和酒店、公寓等設施，國際上大量著名的跨國公司、金融機構、企業、財團在這里設立總部或分支機構。

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望京商圈 ：望京區域消費是北京市平均水平的７倍。望京區域規劃總居住人口為３５萬人，現常住人口近２０萬人，外籍人士占常住人口的１/３。是韓國人居住集中的地方。方莊商圈 ：方莊規劃的初衷是服務社區的社區商業，方莊是北京的一個高檔富人區，從整體上提升區域的吸引力，這也是方莊餐飲街目前的主流。餐飲競爭比較大。亞運村商圈：亞運村地區目前的商業主要是一些生活配套：超市、便利店、百貨店、餐館等，其最大的特點是社區商業。區域內已形成一定規模的商業街，其中以餐飲業為主，居住人群較為固定、消費能力較強。五道口商圈：消費群體高品位、高收入，周邊有高校師生、外教及留學生；甲級寫字樓，有1000多家科研機構、高檔住宅區；韓國留學生比較多的地方。

北京新老商圈規模與變化分析

北京市由于其長期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊，形成了眾多傳統的商業聚集區域，也逐漸形成了北京傳統的商圈格局，其總體發展狀況主要可以體現在區位分布、商業發展狀況業態分布等方面。

由上圖可見，北京的老商圈主要分布在商業比較繁華和地理位比較優越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。北京商業市場在其自身多次結構調整的推動下，發展水平已明顯升級，現階段已基本形成競爭性商業格局，商業網點分布逐步由從城市中心區向邊緣區域發展，精心收集

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超市、便利店業態取得較大發展，商業市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現出市場化、現代化、多元化的發展趨勢。隨著商業規劃的不斷發展，在新的商業項目帶動下，北京市新的商圈逐漸形成。

新商圈位置示意圖 木樨園商圈

交通：南中軸路縱貫木樨園南北；位于小區東側的地鐵5號線(宋家莊—太平莊北站)工程2007年全線貫通；規劃中的4號線(北宮門—馬家堡)、貫穿南北中軸路的地鐵8號線(辛店—南苑)在木樨園也設有地鐵站。

環境：涼水河治理后已建成一條旅游觀光河道，開通游船，在珠江駿景的南側將設有碼頭。

商業：永定門糧庫地區位于木樨園橋西北側，已規劃建設亞洲最大的現代化商品交易中心，吸引了包括家樂福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯華等連鎖業巨頭和來自義烏、溫州的眾多海內外商家。

馬連道商圈

交通：菜市口至南二環成為連接市中心和城市快速環線的交通要道，與廣外大街交叉形成一橫一縱的交通樞紐；南二、三、四環、麗澤路與正在建設的馬家堡西路、地鐵5、4、9號線縮短了與城區的距離。

環境：城南完成了廣安門內外大街危房改造，隨著兩廣大街通車，新商圈已初具規模。

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商業：馬連道采購中心區啟動建設一年多已現出雛形，到2008年，這個都市采購中心將成為一批國內外著名企業中國采購總部的云集之地。特色：北京全力規劃打造的國內外著名品牌商品的流通總部——宣武區馬連道采購中心區將成為以專業采購為支柱，以批量交易為主導，具備專業化、批量化、國際化明顯特征的現代商業區域。?

石景山沃爾瑪商圈

交通：石景山區除了復興路、阜石路兩條貫穿東西的大動脈以外，一線地鐵更被無車族看好，加上五環路，交通優勢不遜于其他區域。

環境：擁有優越的運動休閑環境，石景山游樂園、雕塑公園、八大處公園、香山公園匯集于此。

商業：傳統項目有普爾斯馬特、華聯商廈、小白羊超市??現沃爾瑪建在西五環一側，五環取消收費，將進一步促進沃爾瑪的銷售。

特色：玉泉公園二期工程建成，凸顯蘇州園林式風格，保留了11棵百年以上的古柏。兩園共占地43.1公頃，成為長安街延長線最大的公園。

馬甸亞奧商圈 交通：地鐵4、10號線一期(含奧運支線)將與現有的地鐵1號線、環線、城鐵13號線以及正在建設的5號線在多個地點交叉并形成換乘站，2007年底建成通車后將打通城區大部分最繁華的地帶。環境：緊鄰1215公頃奧林匹克公園，包括1300畝國家森林公園及200公頃人工湖在內、方圓12平方公里的2008年奧運會的核心會區。

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商業：亞運村周邊已形成成熟的商業圈，奧運村周邊也已有普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批知名企業進駐。社區周邊醫院、銀行、郵局、超市、藥房、餐飲、娛樂、健身場所等應有盡有。

特色：亞運村是京城首屈一指的配套服務設施完善的成熟大社區。2008年奧運會落戶北京，亞運商圈基礎上形成的奧運商圈，將成為北京新的城市中心，它對周邊區域帶來的巨大商機必將趕超當年的亞運會。

高碑店商圈

交通：地鐵一號線、八通線、朝陽路、朝陽北路、東四環路、東五環路等多條交通要道貫通全區。

環境：綠化率達到43％。占地1100多畝的興隆公園、80多畝的四惠花園、40多畝的街心公園、近50畝的高爾夫球場，還有800多畝的高碑店湖。商業：作為東長安街延長線上的第一鄉，高碑店商圈緊鄰CBD，而相對于寸土寸金的CBD，高碑店進入成本卻更低更經濟。

特色：擁有興隆公園—中國紫檀博物館—高碑店湖—高碑店古家具一條街—高碑店污水處理廠等特色鮮明的旅游景區和環保教育基地。

現代商圈及其動態發展

商圈又稱商勢圈(Trade Area)，通常是指一個零售店或商業中心的營運能力所覆蓋的空間范圍，或者說可能來店購物的顧客所分布的地理區域。一般可歸納為三點:第一、商圈是一個具體的區域空間，是

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一個大致可以界定的地理區域;第二、商圈是一個具體的銷售空間，同時又是一個具體的購買空間，而且，這個地理區域空間很容易在地圖上標示出。第三、商圈內各種銷售輻射力和購買向心力構成一個類似物理學中跳“場”的“商業場”，商業活動就是在這個商業場中進行。一個具體的商圈的構造應由“點、線、面、流”四個方面構成: 所謂“點”，是指商圈的輻射源，是市場區域的中心點。一家商店，或一個具體的集中交易的活動的場所就是商圈構造中的“點”，它決定商圈所在的具體地理位置。因此，科學選址是市場建設中十分重要的環節，選址正確，成功一半;選址錯誤，則從一開始就埋下失敗的禍根。其原因就在于良好的店址能夠使商店獲得較為持久的、不能為競爭對手所輕易模仿的競爭優勢。因此，零售店或大型購物中心已進行選址首先要考慮其業態特征。那些單位規模小、滿足顧客便利需要，以經營選擇性較低的日常生活用品為主的零售業態，如超市、便利店原則上應在距離顧客較近的地方，而那些商品種類齊全、單體規模大，以經營選擇性強的商品為主的零售業態，如百貨店(商場)、購物中心能夠從運處吸引顧客，原則上應選址于商業中心或四通八達的地方。而且，在考慮具體店址時，應充分考慮使商圈縮小的障礙因素和使商圈擴大吸引力的吸引力因素，綜合評估選址的可能性。所謂“線”，是指市場區域內的各種買賣集存關系。顯然，依存關系越多，程度越高，這種線也就越強，商圈也就越強大。當然，由于交易成本的存在及其差異，隨著空間范圍的擴展，這種依存度一般總是遞減的，所以一個具體的商圈會有它自己的邊界。一個具體的現實

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市場只是這種“線”的集合的外在形式?！翱諝な袌觥彼杖钡木褪沁@種“線”。因此，重要的是培育當地市場經濟的發育，構建生成更多的“線”。地方政府應該調查研究分析比較當地各種相對優勢，制定政策措施充分發掘和開發這種優勢，地方優勢既是地方經濟發展的生長點，又是區域市場的生成點。因為正是這種優勢能夠生成商品交換的“線”。所謂“面”，是指中心點的輻射所達到的范圍，是市場影響力的空間廣度。由于商圈構造中的“線”輻射隨空間范圍的擴展呈現衰退，因此，商圈構造中的“面”呈現層次性，可以依據理論成交數量或市場占有率等指標將商圈區分為:零售店(商業中心的)60%一65%的顧客來自核心商圈，20%左右的顧客來自第二層商圈—次級商圈，15%一20%的顧客來自于邊緣商圈，俗話說“核心商圈保基本:(生活必需品)，次級商圈靠服務，邊緣商圈靠特色”。所以合理規劃市場布局，消除市場建設中的盲目的重復建設是減少“空殼”市場的一項重要措施。在經濟活動中，不同的市場的商圈會呈現重疊、交叉等現象。對于這種情況要作具體分析。首先是在規劃市場布局時要分析市場商圈的大致輻射范圍，以及所在范圍內是否具有替代功能的同類市場。一般而言，商圈交叉會出現在“邊際商圈”，有時也可能是“次級商圈”或“邊緣商圈”，這里既有市場的互補關系，也有市場的替代與共存關系。商圈的相交或相疊如果功能定位相同會構成直接的競爭，從而分割交易量，使市場經營效益下降。但也有相當多的實例表明，競爭會形成一種共生關系，使市場具有更強的滲透力和影響力，共同構造出

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一個大商圈。根據以上三種情況，合理規劃市場布局有利于市場的健康發展，形成科學、合理的市場商業網絡，整合統一市場，減少市場建設中的盲目性。只有這樣才能使商圈勢力得到進一步的增加和拓展。所謂“流”，是指商圈的動態性，是指市場區域職能的變化、動向。這種變化既受外部因素影響，也受市場內部因素變化的影響，前者如產業結構變化、競爭格局變化、以及諸如自然環境、產業環境、全球環境等變化因素。后者如市場管理方法、市場經營方針的調整，市場服務功能的變化等。

商圈的類型

商圈的類型包括微觀商圈、中觀商圈、宏觀商圈。微觀商圈，指不同的業態店或業種店的商圈范圍;中觀商圈，又叫區域商圈，指區域內的不同的商業業態聚集形成的商圈范圍;宏觀商圈是指一個城市的商圈范圍及其大小，它是由區域商圈所形成的。

西方國家的商圈計算的三種方法: l、雷利法則—零售引力法則，是計算商業中心商圈大小的公式，只要知道兩個商業城市之間的距離，兩個城市的人口數量就能夠計算出每一個城市吸引顧客的距離，同時通過這一公式的延伸又可計算出某一個城市的商圈大小。當一個商業中心充分采用計算機和網絡技術后，形成某一商業中心，兩個商業中心之間信息交流的距離將會縮小，顧客將由網民來代替，兩個城市中心之間的商圈大小將由網絡力量及其輻射力量、網民及上網購物數量的多少來修訂。

2、市場飽和理論(RSI，Retail Saturation Index)—是計算每一平方米

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營業面積的某類商品所能實現的銷售額，當RSI呈現高值時，表明該市場尚未飽和，因此仍具有發展零售業的潛力;當RSI呈現低值時，表明該市場已經飽和，新的零售發展商不宜再進入此市場發展零售業。

3、購買力指數(BPI，Buying Power Index)—是估計經濟區域內可支配收人的大小，如果用購買力指數除以本區人口占全國人口的比重，就能得出市場質量指標(QI，Quality Index)。

商圈與商業區的區別和聯系

(一)傳統的商業區。傳統商學理論將城市商業布局稱之為商業區，它包括中央商業區、區域性商業區、社區商業區等。

1、中央商業區，應叫中心商業區。

2、區域性商業區。

3、社區商業區。

(二)現代商圈概念≠傳統商業區概念

商業區具有濃厚的計劃經濟痕跡，如“中央”商業區的“中央”具有計劃經濟的痕跡，正因為如此，就出現了“中央”或者“地方”之間的差異?，F代商圈的意義有兩個方面的創新意義:

1、商圈的輻射范圍可以透過傳統的行政區域壁;

2、兩個商圈也可以疊交形成“交集”，相互滲透行政區劃。

南城商圈定位及其特點

如北京商圈:(1)3000多年前北京最早的南城商圈在宣武門、崇文門地區，具體來說后來形成前門一大柵欄中心商圈;?(2)20世紀改革開放初期形成王府井、西單、前門一大柵欄的“品字形”的中央商業

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區;(3)90年代以來隨著不同環線路開通形成多層次、分散化的商圈形成，由過去中心商圈集中于三環以內，變為分散于三環沿線至四環沿線甚至到五環外;(4)至今“大北京”商圈的形成，形成80多個市級商業中心、70多個區域商業中心，眾多的社區商業區，兩網三區、十城十街等，商品輻射力增強，形成京津塘環渤海經濟圈的核心，(5)但必須引起注意的是，2008年奧運會后北京商圈內部會出現某些“空洞化”的端倪，具體表現為:由于交通的改善，城市空洞化規律會逐漸發揮出來，多條新輕軌車的開通，城郊地鐵口會出現新的業態和新商圈?！按蟊本┥倘Α眱炔可倘Φ膭討B變化，外部商圈也在動態變化，這也是客觀的，不以人們意志為轉移的。

商圈是動態發展的

一、北京南城及其范圍

北京南城是指長安街以南主要包括崇文區、宣武區、豐臺區在內的區域，它是由幾個區組成的商圈范圍。北京南城從外延來看是由北京的幾個行政區組成，不像王府井商圈，也不像西單商圈，不像東城CBD，也不像中關村，各屬于不同的行政區管轄，狹義的北京南城包括宣武區、崇文區、豐臺區，廣義的北京南城包括宣武區、崇文區、豐臺區、大興區等。

二、由于歷史原因，形成北京商圈形成傳統的“北重南輕”、業態布局“北密南疏”現象北京南城具有獨特的特點，歷史上有“東富西貴”、“南窮北賤”、“下風下水”??等描述，老百姓也有“東城富、西城貴，崇文窮、宣武破”的說法，在北京商圈建設中，長期以來形

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成“重北輕南”、業態“北密南疏”的格局。近幾年來，特別是2001年北京市委、市政府提出了實行政策傾斜、加快南城發展戰略決策，并實施了以基礎設施建設、危房改造和經濟適用房建設為主要內容的南城發展計劃，交通在變化，市政設施在變化，居民正在“置換”，大商貿產業已經形成為南城的先導產業，形成了北京南城特有的商圈。

三、北京區域商圈呈現“商圈南移”現象，北京南城商圈內部又具有自身的特點近幾年來，北京區域商圈呈現“商圈南移”現象，原因很多，歸納起來主要因素是交通變化和消費者居民的“置換”。

1、交通條件的變化起了大的作用。如菜市口大街開通，豐北路、麗澤路打通并拓寬，南四環近日與四環路全部連通，京開高速業已通車，廣安大街、南中軸路三四環間、亦莊開發區連接南四環路的道路也通車在即，地鐵五號線啟動??城南的交通正在變得更加通暢等等，交通的改善帶來地價的上升，引致市場人氣上升，名氣上升，商氣上升，財氣也開始上升。

2、“居民的置換”也起到重要的作用。如危房居民的“貨幣搬遷”，宣武區、崇文區十年來先后搬遷出9萬多戶，新建小區搬進一批新富裕的居民戶，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，帶來了市場人氣。

四、作為南城危房改造，北京南城新建商圈應體現“政府引導、企業自主投資、市場化運作”的原則，一般而言，商圈的投資主體是房地產商，商圈的經營主體是商品經營商，商圈的消費主體是消費者，在現代市場經濟條件下消費者是商圈的主人。北京南城商圈定位及其特點:

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五、形成北京南城與其他商圈不同的特有商圈

新世紀初，北京南城建設成為“國際性商貿港”，其內涵為:(一)北京南城成為連接中國與世界的商貿樞紐和“窗口”，把北京南城建成“外商區域性采購市場”—把中國的商品和服務賣到全世界，把世界的商品和服務賣到中國來的“窗口”;(二)奧運會的首都商貿支撐工程;(三)首都國際商貿城的重要載體;(四)把南城建設成為營銷中國的“大柜臺”、大商場、大批發市場;(五)把南城建成與北京其他區縣協調發展的經濟區域，成為“大北京”區域經濟向南滲透的“過渡商貿地帶”。具體來說:

1、外向型的民營為主體的商貿企業群體系，以區別于其他區的商業中心或區域商業中心，并形成互補的商業格局;

2、多層次、專業化的市場體系，現有的各種類型的專業批發市場體系已經形成，需要進一步提檔升級，既有物流批發市場，又有商流批發市場，既有有形批發市場，又有無形批發市場，近幾年批發市場應大力推行網上交易和拍賣、商業品牌代理、國際采購等多種現代商業經營形式;

3、現代物流和配送的支撐體系，北京市商業規劃中已經將三大現代物流基地之一規劃在南城的豐臺區?(即房山閏村—豐臺王佐)，其中規劃中的17個配送區之一以及有些配套服務體系也在南區，如大興大莊、豐臺王泉營、大紅門、豐臺五里店等;

4、用特色步行商業街提升南城區域形象。如磁器口至珠市口之間南、北兩側將建設北京大家庭商業街，商業街全長1.8公里，總建筑規模30萬平方米，將建設成具有北京南城特色的Shopping/Mall且，規劃中的專業化主題市場主要有奧林匹

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克精品走廊、時尚部落、數碼空間、珠寶一條街、國際汽車名品展示中心、現代醫藥城等;

5、信息支撐體系，今年以來，南城已經引進外商投資于這一領域;

6、形成統一的商貿規劃和發展戰略，打破行政分割，形成統一的經濟區域，按照經濟區域精細打造出北京特色的“南城國際大商貿區”。就南城大商貿發展模式而言，南城可借鑒義烏模式、漢正街小商品市場模式、香港模式、中關村模式、以及中國(含臺灣、香港)現有的73個Shopping/Mall的模式，概括起來為:

1、民營經濟為主導型的商貿經濟;

2、商貿旅游一體化，使南城形成商貿旅游一體化的經濟區域;

3、以商興工，以商貿為龍頭，促進南城工業(如醫藥、建材、信息產業等)的發展;

4、進行南城城市市場營銷，改變多年來形成的南城形象，改變南城經濟落后面貌;

5、政府與企業互動，促進南城經濟發展，即“政府引導、市場化運作、企業化經營”。

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第四篇：商圈分析的步驟

商圈分析的步驟

我們都知道一個調查項目都是需要根據步驟一步一步完成的，商圈分析的步驟是什么樣的呢？只有了解和掌握商圈調查的步驟才能更好的提高消費者滿意度，我要調查網對此問題做了次調研，希望對大家和各大企業能夠有所幫助。

商圈分析的步驟有哪些呢？

第一步是確定資料來源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析、調查等。

第二步是確定調查的內容，包括購物頻率、平均數量、顧客集中程度。

第三步是對商業圈的三個組成部分進行確定。

第四步是確定商業圈內居民人口特征的資料來源。

第五步是根據上述分析，確定是否在商圈內營業。

最后是要確定商店的區域、地點和業態等。

商圈的確定

對于現有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。在國外，一般用信用證和支票購物，可由此查知顧客的地址、購物頻率、購物數量等情況，國內可以通過售后服務登記、顧客意向征詢、贈券等形式搜集有關顧客居住地點的資料，進而劃定商圈。

但是對于一家尚未設定的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統計的基本資料，當然更談不上顧客的支持程度了。因此在從事商圈設定的考慮時，可以針對設店地區居民的生活形態及具有關連性的因素為出發點，并配合每天人口的流動情形，深入探討該地區人口集中的原因，以及其流動的范圍，以此作為基本來從事商圈的設定。

尤其是一家大規模的連鎖經營企業，其商圈的設定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會利用各種交通工具前來，因此其商圈仍然屬于特性商圈，所以對于設店地區內工作、學習的人的流動性、購物者的流動性、城市規劃、人口分布、公路建設、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關的調查資料，運用趨勢分析以進行商圈設定。

商圈形態的了解是進行商圈分析的基礎，一般而言，商圈形態可分為以下幾種：

商業區。商業行業的集中區，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費習性為快速、流動、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等。

住宅區。該區戶數多，至少須有1000戶以上。住宅區的消費習性為消費者群穩定，便利性、親切感、家庭用品購買率高等。

文教區。該區附近有大、中、小學校等。文教區的消費習性為消費群以學生居多、消費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。

辦公區。該區為辦公大樓林立。辦公區的消費習性為便利性、外食人口多、消費水準較高等。

混合區。住商混合、住教混合?；旌蠀^具備單一商圈形態的消費特色，屬多元化的消費習性。

第五篇：綿陽商圈分析

綿陽未來商圈發展趨勢——

核心商圈高端化 次要商圈趨于完善

本報記者 沈俊

綿陽經過改革開放30年的發展，如今，以臨園口、北街、安昌路、富樂路形成的“O”商圈，積聚了綿陽最高檔次和最具人氣的商業消費，成為當之無愧的綿陽核心商圈的核心。沃爾瑪、成都人民商場、茂業百貨、梅西百貨的相繼進駐，不斷地提升著這個“O”商圈的檔次，這里不光是綿陽的財富象征，更是整個商貿發展的重要組成部分。

商圈的發展，總是跟一個城市的經濟發展和城市規劃緊密相連，隨著綿陽打造百萬人口城市和震后恢復重建的進程，綿陽現有核心商圈又將會怎樣發展？綿陽還會出現哪些新的商圈？

核心商圈尷尬：大型超市過于集中，資源閑置

綿陽核心商圈大概是以涪江、安昌河、三匯路、一環路西段、西山立交橋、涪江二橋為界形成的這個區域，而臨園口、北街、安昌路、富樂路等則扮演著核心商圈中非常重要的角色。

2007年沃爾瑪、成都人民商場相繼進駐綿陽，去年10月茂業百貨悄然開張，11月梅西百貨正式亮相，綿陽“O”商圈的檔次在不斷提升，給消費者的購物選擇越來越多，這當然是綿陽市民喜聞樂見的。

在享受著高檔購物的同時，越來越多的綿陽人也感覺到了一些不便：超市越開越多，但是購物卻越來越擠；每逢節假日，市中心的幾條路上必定堵得車水馬龍；停車位越來越難找，停車越來越費時間??如今，大型超市過于集中，造成市區人流量大，引發交通擁擠的問題日益突出。

“綿陽沒有夜市，也沒有像成都的錦里、寬窄巷子那樣的特色餐飲、購物消費街，一般到晚上10點之后街上就比較冷清”，不少市民反映，如今購物商場更多、更好，綿陽和大城市接軌，變得越來越時尚、越來越高檔，但是卻沒有綿陽特色的購物街和餐飲街，席涼粉等綿陽傳統特色小吃難覓蹤跡。如果外地人來綿陽旅游，也找不到合適的地方購買有綿陽特色的紀念品，因為他們在綿陽能買到的東西，在其他城市一樣買得到。核心商圈，寸土寸金，因此核心商圈的每一寸土地都是商家們的競爭目標，但是在本應寸土必爭的綿陽核心商圈，卻有部分大廈長期乏人問津，成為閑置資源。

如今，大型超市過于集中、同業競爭嚴重，商場整體規劃布局不夠合理，存在資源限制現象，這些都是綿陽核心商圈發展中的存在的問題。

發展：核心商圈高端化

商圈的發展和城市的發展緊密相連，據綿陽規劃局的有關負責人介紹，根據科技城商業網點規劃布局和震后服務市場體系建設，綿陽商業區按照市級、區級、居住區級、小區級、組團級五個層次分級設置，將根據人口規模、資源配置、商業區的服務半徑等因素具體設置，涪城區和游仙區主要規劃為市級，區級具體包括高新區、農科區、經開區和園藝區。而據綿陽商務局的一位負責人講，綿陽未來商圈打造的重點仍在涪城區。“目前綿陽的商圈大致分為一核心四次要二邊際”，據涪城區第三產業局的相關負責人介紹，商圈的分布大致為一個核心商圈，御營壩、高水-平政-圣水、高新區、沈家壩四個次要商圈，以及永興、塘汛兩個邊際商圈，“商圈發展的規劃思路是不斷提升現有核心商圈的檔次，同時打造完善次要商圈?！?/p>

提高核心商圈檔次，將引進大型百貨商場、超市進駐綿陽，借由大品牌的商品、服務來提升，不斷提高核心商圈的形象，今后高檔百貨、IT產品等會是核心商圈主要經銷的商品，將成為高檔次的購物場所。

同時，發展專業特色街也是核心商圈的發展方向。目前，綿陽形成的專業特色街有長興街精品服飾、南河燒烤一條街、劍門路五金一條街，這幾條已經形成了自己的特色，受到老百姓的普遍認同。而臨園路中段IT數碼、電子產品街、麗景花城二期餐飲街、老茶樹餐飲一條街、躍進路餐飲一條街等，也有一些自己的特色，也有一定的規模，有了集中趨勢，但是仍需進一步提高檔次或是完善服務條件，比如躍進路上的餐飲店不少，但就餐環境一般、檔次不夠，需要進一步打造、提升。對于現在仍是一片空白的綿陽特色產品消費一條街、餐飲一條街則要專門打造，就很多市民感興趣的綿陽特色餐飲一街，在這條街上，可以集中席涼粉、窩窩店包子、廖排骨等綿陽的特色餐飲。記者去年11月10日從綿陽市商務局了解到，綿陽正在計劃打造特色餐飲街，以特色餐飲來命名一個街區，將傳統文化和餐飲結合起來，吸引更多的人來此就餐，并帶動附近的休閑產業等發展。

次商圈趨于完善

中國商業地產專家、川大教授蘭衛東曾這樣總結城市商圈的規律：“一個人口上100萬的城市，中心商圈一旦飽和，投資者和消費者一定會重新圍合組成新的商圈?！本d陽市正在打造百萬人口城市，那么，還會增加哪些新的商圈呢？

提升核心商圈的同時，次要商圈的發展也非常重要，綿陽的次要商圈主要集中在御營壩、高水-平政-圣水、高新區、沈家壩片區，“發展次要商圈主要是超市為中心，向周圍輻射，著力打造社區型超市。”涪城區第三產業局的負責人說，現在要鼓勵連鎖超市進社區，“超市主要是為了方便老百姓日常購物，這樣大家就不必專門到核心商圈的大型超市購物“，然后再借由超市帶動餐飲、便民服務店等的發展。目前，御營壩的旺客隆超市就屬于這種發展模式。

擬打造川西北商貿中心

據專業人士分析，綿陽的商貿發展存在的最大問題是分布不集中，過于分散，很難

形成規模效應，城區現有專業批發老市場陳舊，而石材市場、再生資源市場等專業市場缺乏，這對該市的商貿發展、產業發展不利。日前，記者在涪城區第三產業局了解到，綿陽將打造川西北商貿中心，三產局對次已經進行專業物流園區打造的規劃，計劃打造三大專業物流園區：在石塘打造現代專業市場物流園區、在龍門打造川西北農產品物流園區、在新皂打造工業品物流園區。

位于石塘的現代專業市場物流園區建成后，將形成專業市場的積聚地，會為綿陽本地商場提供配送服務。城區老的小商品、日用品、電器、鋼材市場等都將遷到該處，并且在物流園區還將建設石材市場、再生資源市場等新興的專業市場。

龍門的川西北農產品物流園區，主要是針對農產品、水產品、農貿、農業生產資料，農產品的交易、加工等都將在園區內進行。

在新皂計劃打造的是工業品物流園區，主要功能將負責貨物的大進大出，因為此處靠近火車站，運輸方便，可以避免用汽車運輸造成交通擁擠，雙匯的肉類產品、長虹的電子產品等都可以通過園區運往全國各地。

目前，龍門的川西北農產品物流園區項目已經啟動，石塘的現代專業市場物流園區規劃方案以上報市規劃局。

“物流園區建成將解決我市市場不散、不集中的問題，但是物流園占地面積較廣，受到全市規劃、國土資源等多方面因素影響、制約。”涪城區三產局的負責人說，物流園區的規劃還要等市政府的審批，物流園區建成后將對綿陽的商貿發展起到積極作用。