第一篇：商圈調研方案

商圈選址研究內容

店址選址決策的步驟：

1、分析每個地理區域（商圈、確定最有吸引力的開店區域）

2、分析新開店的具體位置，選出最有吸引力的地點

3、對店址進行評估，預測未來經營效果 適用業態：

1、百貨店

2、超級市場

3、大型綜合超市

4、便利店

5、專營店

6、專賣店

7、倉儲商店

8、家居中心

商圈分析：

（一）商圈介紹

商圈是指商店吸引其顧客的地理區域，也就是來店購買商品的顧客所居住的地理范圍。（分析零售商圈就是分析顧客，商圈是企業努力爭取的，不是別人為企業劃定的，也不是永遠不變的。）

1、商圈構成： 主要商圈：約包括55%-70%的顧客

次要商圈：約包括15%-25%的顧客 邊際商圈：約包括5%的顧客

2、商圈范圍內的顧客來源：

（1）居住人口：核心商圈內基本顧客的主要來源（2）工作人口：次級商圈中基本顧客的主要來源（3）流動人口：構成邊緣商圈的顧客基礎

3、影響商圈形成的因素：（1）商店業態（2）商店規模（3）經營商品的種類（4）商店經營水平及信譽（5）促銷策略（6）家庭與人口因素（7）競爭對手的位置（8）交通狀況

（二）商圈分析

商圈分析，就是對影響商圈的人口結構、生活習慣、產業結構、交通狀況、城市規劃、商業氛圍等因素進行實地調查和分析，為選址店址、制定和調整經營策略提供依據。

1、商圈分析的意義

商圈分析是新開商店合理選址的前提 商圈分析有助于零售店制定競爭經營策略 商圈分析有助于零售店制定市場開拓策略 商圈分析有助于加快資金周轉

商圈分析有助于為開設分店和連鎖店提供參考

2、商圈分析的要點

（1）人口統計分析與經濟基礎（2）商圈層次分析（3）客流量分析（4）顧客分析

（5）商圈內購買力分析（購買力指數）（6）其他環境分析（基礎設施等）（7）自身分析

（8）競爭程度（商圈飽和指數）

3、商圈分析測定與技術

（1）利用電腦模型幫助分析、確定商圈 A 類推模型 B 回歸模型 C 引力模型

（2）利用數學方法分析商圈

A 雷利法則（零售引力法則-空間相互作用模型）

B 赫夫法則（赫夫模型對預測新商店的銷售是非常有益的工具）（3）實驗法 A 實地調查 B 電話詢問 C 郵寄問卷 D 提供服務

（4）已建成和新建商店 A 已建成商店商圈的測定方法 B 擬新建商店商圈的測定方法 店鋪選址

（一）商店位置選擇注意事項

1、零售店鋪選址的原則（1）充足的商圈購買潛力（2）商店地點的近便性（3）成長的潛力（4）商業攔截（5）總合吸引力（6）兼容性（7）競爭危險性最小（8）店址經濟學

2、零售店鋪選址的類型（1）孤立店鋪（2）無規劃商業區（3）規劃的商業中心

3、位置選擇因素分析（1）客流規律（2）周邊商店聚集狀況（3）競爭對手調查（4）交通地理條件（5）城市發展規劃（6）周圍環境（7）物業成本

（二）店鋪選址流程及分析

1、店址選址的程序

2、形成選址分析報告

（1）新店周圍地理位置特征表述（2）被選店址周圍商業環境和競爭店情況

（3）新店址周圍居民及流動人口消費結構、消費層次（4）新店開業后預計能輻射的范圍（5）新店的營業面積和商品結構（6）新店的市場定位和經營特色（7）新店址經營效益預估（8）新店未來前景分析

第二篇：商圈調研總結

市場分析于商圈調研：

1、商圈調研報告的提綱?如何進行案頭調查和實地調查？

商圈調研報告提綱：

1、調研背景

2、調研目的

3、調研范圍

4、調研方式

5、調研起止時間

6、商圈調查內容（1）商圈規劃（2）政府相關政策（3）商圈歷年發展狀況（4）商圈內人口及消費特征（5）商圈內人流、車流狀況（6）商圈內業態業種分布狀況（7）商圈內競爭狀況（8）商圈未來發展潛力

7、調研結論 商圈調查的方法：

1、案頭調查（文案調查）：

明確目標，尋找來源、收集第一手資料，整理資料、去偽存真，分析資料、提出報告 收集資料的方式： 利用互聯網搜索引擎 向規劃局收集城市發展規劃 向旅游局收集旅游規劃 向商貿局收集商業網點資料 向地區政府收集歷年政府工作報告 購買有關書籍和資料等

2、實地調查：

（1）勘查商圈內業態、業種并進行統計歸類；（2）商圈內人流量、車流量現場調查；

（3）設計需求調查問卷在街頭、商場進行攔截式調查；（4）通過開座談會、上門訪問、電話訪問等進行居民期望調查

2、零售店選址應具備的條件。大賣場超市選址的原則

零售店址應具備的條件：

1、商業活動頻度高；

2、人口密度高；

3、面向客流量最多的街道；

4、交通便利的地區

5、接近人們聚集的場所；

6、類商店聚集的街區。

大賣場選址原則：

1、充足的商圈購買潛力。

2、方便消費者購買。

3、方便貨品運送

4、有利于競爭。

5、有利于網點擴充。

3、商圈的特征、商圈三個層級（作具體的說明），商圈分析的作用

商圈的特點：

1．動態性。隨著商圈的經營管理能力等因素發生變化

2．不規則性。一方面是由于那些阻礙顧客來店購物的客觀因素的存在，比如交通等。另一方面則是由于某些客觀吸引力因素的存在 3．差異性。商圈的規模和業態等不同。4．層次性。商圈一般由三個層次構成。商圈三個層級

主要商圈是最接近商店并擁有高密度顧客群的區域，通常本區域內70%左右的顧客會到商店購物。

次要商圈位于主要商圈的外圍，一般25%左右的顧客到商店購物； 邊緣商圈屬于賣場的輻射區域范圍，一般只有5%左右的顧客到商店購物。商圈分析的目的和作用：

1、詳細了解顧客的人口和社會經濟特征；

2、確定促銷活動的重點；

3、分析新開門店能否擴大市場；

4、計算出特定區域內的最佳網點數。

5、發現位置缺陷

6、了解其他因素并進行評價

4、簡述萊利法則和凱恩法則，并舉例說明其中之一。

萊利法則計算的是兩個商業中心對第三地的吸引力之比。它與兩城市的人口成正比，與各城市至該點的距離的平方成反比。Ba / Bb =(Pa / Pb)(Db / Da)2 凱恩法則計算兩商業中心的商圈分界線，通過比較兩個都市間的人口比、到第三地的時間比和賣場面積比來決定。

5、商圈飽和度指數計算？商圈飽和度指數的缺陷。

飽和指數IRS IRS=C×RE/RF

IRS——某地區某類商品的零售飽和指數 C——某地區購買某類商品的潛在顧客數 RE——某地區每位顧客平均購買額

RF——某地區經營同類商品的商店營業面積

人們自然地根據此數的大小，來判定一個地區或商圈的零售設施是否飽和。該指數越大，表明該地區零售設施越缺乏；反之，則表明該地區設施越飽和。缺陷：商圈飽和度指數只考慮了某些量化因素，卻沒有考慮商圈的管理，促銷手段以及外部交通環境等因素所帶來的影響。

第三篇：新店開業商圈調查方案

新店開業商圈調查方案

大家都知道，零售業是一種地利性和微利的產業，地理位置的優勢是超市經營能有良好收益的前提。所以商業店鋪的位置選擇必須多方考慮，慎重決策。超市的網點開發首先要進行商圈分析，即要明確商業圈范圍、評估經營效益和品牌戰略的拓展。從單一店鋪來看，其商圈構造可歸結為“點、線、面、流”四個方面，“點”即商鋪所在位置，“線”是從商鋪輻射到的最遠距離，“面”是從商鋪輻射的范圍，“流”是商圈的市場動態。

商圈調查分析包括以下內容：

(1)人口規劃及特征：

包括人口數量和密度、教育水平、年齡分布、居住條件、職業分布、可支配總收入、人均可支配收入、人口變化趨勢、消費習慣等。人口數量是衡量商圈內需求大小的最重要參數，來店里購物的顧客可分為：常住人口、工作人口、路過流動人口，這三部分人口的消費特點各不相同。了解商圈內顧客的年齡分布、平均教育水平、可支配收入情況和職業分布，可幫助連鎖企業掌握消費者的購物傾向，安排設計適合這些顧客要求的新店，以得到最佳的布局效益。此外通過調查商圈內居民的消費傾向和生活習慣，可以輔助預測特定商業行為對現有市場引力的大小。

(2)經濟狀況分析：

新開超市還需要掌握商圈內是否存在主導的產業（比如在一家大型國有企業的居民區附近）、這是種什么產業以及它會給商圈帶來什么影響。若商圈內居民大多從事與該產業相關的工作，那么該主導產業的發展前景就會直接影響商圈內居民的收入和消費水平，從而影響商圈的購物能力。如果商圈內產業多元化，那么消費市場一般不會因某單一產業市場的變化而發生較大波動。所以，如果商圈內居民從事的工作行業較為分散，那么居民的購買力水平就不會有明顯波動，對店鋪的營業額影響也就相對較小。

(3)競爭分析：

現有競爭者的數量與規模、不同競爭者的優勢與弱勢是什么、競爭的性質是短期的還是會長期變動、市場的飽和程度如何等。在選址的時候要特別注意，在商鋪的方圓500米之內不應該有同水平的競爭者，否則競爭會異常慘烈。除要了注意競爭者外，還要掌握商圈內商店群的構成，考量商業區內的各個網點的相容性，商品互補是最重要的標準，顧客交換率是評價工具。

(4)商鋪地址優略分析：

這包括商鋪的地域類型、交通網絡狀況、區位規劃限制等。開設新店時，首先需要分析商圈內有哪些商務區、居民區和商業住宅。商務區可分為已規劃商務區和未規劃商務區，對于已規劃的商務區一般存在區域規劃限制。通過對三種區域類型的分析來決定店面的大小和商品種類的配置。

商圈內的交通順暢程度，公交車的路線、汽車站點的設置，道路過往限制等，也會在很大程度上影響客流量。營業限制、執照辦理、消費人群、消費需求等，也是影響新店生存的重要條件。

新店的開發工作涉及到方方面面，商圈調查分析是其中首要的環節，還需要開發管理者的智慧和慎重決策。有了調查和定位才能有效避免后期運營不必要的負擔，給企業帶來良好的效應。

第四篇：電信商圈整合營銷推廣方案

五一商圈整合營銷推廣方案

一、整體營銷模式

以樓宇經理為最終的發展落點，整合現在的廣告、外呼、電子、直銷、代理渠道，進行立體式組合式宣傳。

二、營銷推進的階段

第一階段：前期準備

1、梳理目前所有商務樓宇的數量，按照其性質分為四類：高檔純商務寫字樓（40戶單位以上）、一般商務樓、商住兩用、單位辦公樓（本次營銷不做考慮）

2、在系統中按地址對樓宇內所有用戶進行取數。

3、與物業公司洽談現場體驗宣傳，代理等事宜。

4、針對性的廣告投入。如已有電信傳媒的樓盤嵌入客戶經理信息、電梯內的廣告窗口、電梯信號覆蓋牌、單獨公示牌。

第二階段：宣傳推廣

1、利用對我網用戶進行的取數，提前3天由電子渠道進行語音外呼。（腳本設計）

2、利用對我網用戶進行的取數，提前3天由增值業務部進行頁面推送或者直郵。（頁面設計）

3、采用巡展+上門的方式，由直銷進行推進。在樓宇大廳、人流集中的主要地點，設立宣傳現場。對優勢、新鮮元素進行展示。如：天翼看交通、運動加加、米聊、ITV等。（難度在于前期準備工作，設備開通、配送都成問題，但能現場進行上述內容展示，效果將有很大的區別。建議能制作帶有電信LOGO的統一展柜，將設備全部放入其中，避免桌椅等老一套的形式，既現檔次又方便）。

4、組織人員上門入戶宣傳，強調服務為切入。核對準確用戶的資料（為后期數據挖掘做支撐），發放客戶經理名片及宣傳手冊，記錄好用戶的相關反饋的情況及商機。我網用戶一定要找到關鍵人進行核對（中小政企的電信業務，一般由三類人：行政、財務、IT部門提出需求，老板拍板通過），也可通過問卷調查的形式加上適當贈送的小禮品。如WIFI卡，運動加加等。

5、現場記錄好商機的發掘情況，通過商機金額的記錄，對現場巡展的效果進行評估。

6、一個樓盤一般2—3天比較適宜。

第三階段：商機根據、數據挖掘

1、對前期記錄的商機由客戶經理上門進行洽談，爭取實現銷售。針對營銷能力較欠缺的由管控人員陪同上門。

2、根據整理回的數據，由政企分部對數據進行商機挖掘，進行數據派單并加以營銷指引。

第四階段：按層次對電信業務進行推薦

1、通過前期的集中宣傳推廣，已基本提升用戶對客戶經理的認知度。后期由客戶經理單獨掃樓式的對樓宇內每個單位進行拜訪，搜集問卷調查表。并與每個客戶單位建立聯系。

2、適當開始與用戶洽談電信業務。按推廣層次，首先領導層，光纖、員工個人手機、公司固話+C；其次員工家庭，以e9為切入，通過與關鍵人洽談（適當贈送點禮品），爭取在公司內部針對員工開展團購，能有機會再次面對面對員工進行宣傳。可采用短信群發、人員集中期間宣傳、資料投放、展架拜訪等形式。

3、針對單個單位取得團購預約后，提出申請，組織人員上門對員工進行集中宣傳。

4、物業代理的發展。

三、營銷組織及安排

在外招人員未到位情況下，建議成立樓宇營銷團隊，抽調人員專門從事這一項營銷工作。各班組成立1—2個營銷分隊，每個分隊由4—5名客戶經理組成。一個星期各分隊開展1—2場推廣營銷。每周匯總整體的推薦情況

四、營銷成本

外部成本：

1、現場巡展的進場費

高檔寫字樓400元/場，一般寫字樓200元/場

2、物業公司關鍵人公關費（代理洽談、獲取相關業主信息）

購物卡贈送100元/人，3人。

3、廣告費用投入

電梯內的廣告窗口、電梯信號覆蓋牌、單獨公示牌

4、資料投放費

商住兩用小區，人手不夠請專人進行資料投放。8分錢/張。

5、贈送禮品

Wifi卡，10元面值。進門使用。

運動加加，40元/個。下訂單贈送。

水性筆，1元/支。體驗并登記用戶信息贈送。

內部成本：

1、當天結算業務酬金

按現在每天平均15戶的平均水平，按天結算300元，整個活動需要27000元。

2、達標激勵

對于完成預算進度，且周排名第一的團隊給予500元發展激勵。完成預算進度，且周排名第一的個人給予300元發展激勵。整個活動需要10000元。

對于完成月度預算任務的個人，給予1000元/人的達標激勵。對于分局整體完成月度任務，給予隊長、支撐管控人員1000元/人的組織激勵。

對于完成整個活動預算任務的個人獎勵Iphone手機一臺。

3、營銷人員配置

能用于展示的中、高檔智能手機

每個客戶經理配置運動加加游戲包一個，40元/個。

第五篇：焦作市商圈布局狀況調研報告范文

焦作市商圈布局狀況調研報告

一．焦作市基本概況

焦作市位于河南省西北部。北依太行與山西省接壤，南臨黃河與鄭州、洛陽相望。它地處中國南北交匯點，東西結合部，又是新歐亞大陸橋在中國境內的中心地帶，具有承東啟西、溝南通北的樞紐地位。總面積4071.1平方千米，其中市轄區面積370平方千米，總人口357.97萬人(2007年)。焦作市是河南省享受振興東北老工業基地政策的5個重點城市之

一、是商務部確定的中部9個加工貿易梯度轉移重點承接地之一，是中部地區國家首批典型資源枯竭城市之一，還是“十一五”期間跨國公司最佳投資城市。

焦作市位于河南省西北部。北依太行與山西省接壤，南臨黃河與鄭州、洛陽相望。它地處中國南北交匯點，東西結合部，又是新歐亞大陸橋在中國境內的中心地帶，具有承東啟西、溝南通北的樞紐地位。總面積4071.1平方千米，其中市轄區面積370平方千米，總人口357.97萬人(2007年)。焦作市是河南省享受振興東北老工業基地政策的5個重點城市之

一、是商務部確定的中部9個加工貿易梯度轉移重點承接地之一，是中部地區國家首批典型資源枯竭城市之一，還是“十一五”期間跨國公司最佳投資城市。

二．焦作市商圈布局情況

焦作商業部分以解放路和民族路為主要商圈（以三維商業廣場和百貨樓）為中心向周邊輻射，商圈的構成為，臨街商鋪，大型百貨生活超市和家電商場，以塔南路和人民路為次要商圈（為丹尼斯生活廣場和大商千盛百貨）為中心向周邊輻射，商圈的構成為，臨街商鋪，中型生活超市。

1.商圈狀況

商圈內以大型百貨和中性生活超市為主；

?商圈內餐飲配套較強，（主要有德克士、永和豆漿、阿利茄汁面、三維咖啡等）；

? 娛樂行在香港購物街四層有動漫電玩城和奧斯卡電影院。賓館酒店業均為中高檔酒店，住宿條件較舒適，入住率較高。

2、臨街商鋪狀況

?商圈內解放路和民主路區域街區商鋪是近些年形成的設施條件裝修等都較好的中檔商業，其中也不乏區域內較知名品牌如：與狼共舞，李寧、波司登，可愛洋服等品牌服飾專賣店，其經營狀態也較好，針對客群是縣區內經濟收入較高的人群，是整個武陟地區中檔商品的集散地，多數經營商家具備現代經營思路和拓展實力。

? 商圈內解放路和民主路這類街區是多年積淀形成的傳統商業街，商鋪基本裝修較上檔次。

3、百貨生活超市狀況：

目前市區內有四家百貨生活超市，分別是解放路“三維商業廣場”、“香港商業街”位于塔南路和人民路的“丹尼斯生活廣場”和“大商千盛百貨”

（1）、三維商業廣場

三維商業廣場廣場是焦作市最大的綜合性百貨，也是唯一規劃布局現代的商業綜合體，地上有六層，地下有一層是超市！其主體建筑面積12.8萬平方米,地下停車場面積達1.2萬平方米，花園式景觀廣場占地0.5萬平方米，主樓高25層111米，擁有24部自動豪華扶梯，4部垂直電梯。

（2）、香港購物街

香港購物街：為南北兩個主題樓中間位步行街組成，南北主題樓為四層，一層現是手機賣場和運動，二層淘寶店、三層淘寶店和鞋區，四層美食街和動漫電玩及奧斯卡電影院。

（3）、丹尼斯生活廣場

丹尼斯生活廣場情況位于塔南路與人民路交匯處，三層結構一層化妝品和時尚女裝、二層運動休閑、三層超市

（4）、大商千盛百貨

大商千盛百貨規劃三層，一層百貨和超繼100運動，二層、三層百貨。

三．焦作市城市商圈布局存在的問題

●缺少代表性的娛樂行當

●老區商業中心向新區轉移速度慢導致新區有中心無人氣

●南北落差大

四．焦作市城市商圈改進對策

●將有代表性的娛樂場所集中起來，形成有娛樂風氣的商業街

●南北均衡發展，加快商業中心向新區轉移