第一篇：城中村改造與城市化建設的目的和重要意義1

城中村改造與城市化建設的目的和重要意義

一、城中村改造與城市化建設的目的和重要意義：

黨的十八大報告對推動城鄉發展一體化作出了重要部署，明確指出要加快發展現代農業，著力促進農民增收，堅持和完善農村基本經營制度，加快完善城鄉發展一體化體制機制。這些論述，和每一位農民朋友關系重大，將會給大家帶來實實在在的好處，也會給農村的發展指明方向。

十八大報告中關于農業的論述如下：“解決好農業農村農民問題是全黨工作重中之重，城鄉發展一體化是解決“三農”問題的根本途徑。要加大統籌城鄉發展力度，增強農村發展活力，逐步縮小城鄉差距，促進城鄉共同繁榮。堅持工業反哺農業、城市支持農村和多予少取放活方針，加大強農惠農富農政策力度，讓廣大農民平等參與現代化進程、共同分享現代化成果。加快發展現代農業，增強農業綜合生產能力，確保國家糧食安全和重要農產品有效供給。堅持把國家基礎設施建設和社會事業發展重點放在農村，深入推進新農村建設和扶貧開發，全面改善農村生產生活條件。著力促進農民增收，保持農民收入持續較快增長。堅持和完善農村基本經營制度，依法維護農民土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權，壯大集體經濟實力，發展多種形式規模經營，構建集約化、專業化、組織化、社會化相結合的新型農業經營體系。改革征地制度，提高農民在土地增值收益中的分配比例。加快完善城鄉發展一體化體制機制，著力在城鄉規劃、基礎設施、公共服務等方面推進一體化，促進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農、城鄉關系。”結合我國2020年要全面實現小康社會，必須先徹底解決“三農”問題，在我國全面實行工業化、市場化、城市化。才能解決農村的落后狀況，提高農民的生活素質，人們常說：“農村的出路在農村之外，在城市化建設的進程中”。在目前城市化發展和城中村改造中，城中村由此走向城市化，從其城市化的歷史進展軌跡

破產了，從農村遷移到城市謀生。

在1800年以后，隨著工業產業的擴大與發展，世界城市人口50年翻一番，具體數據如下：

1850年城市人口為總人口的6.4% 1900年城市人口為總人口的13.6% 1950年城市人口為總人口的28.2% 1999年城市人口為總人口的46.0 % 發達國家城市人口為總人口為75.0% 發展中國家城市人口為總人口為40.0% 世界各國城市化發展進程的經歷差不多，可分為三個階段： 階段一：為城市聚集階段

這個階段工業革命的興起，帶來了城市的全面繁榮，人流、物流、資金流、信息流向城市聚集，工廠、市場、商店、學校、醫院、金融、交通、文化中心云集，城市化出現飛速發展，開始出現“大城市病”。階段二：城市中空化階段

這個階段城市聚集到一定的程度，城市中心區生活、生產、經營、交通、住房成本直線上漲。而郊區的成本下降，有錢人中產階級向郊外遷移發展，城市中心變為商業區，形成白天繁榮，夜晚出現“空城化”現象。

階段三：分散性集聚后城市化階段

這個階段城市人口大量外流，商貿、金融、服務性行業也向城外擴展。導致城市中心地位被新區發展中心代替我，但低收入弱勢群體無資本

（4）1989年至2001年城市化程度為：26.2%—38.0%發展；（5）2001年至2003年城市化程度為：38.0%—40.5%發展； 以各大省會城市為例，城市化發展進入四步曲：（1）工業化時代；（2）現代化時代；（3）國際都市化時代；

（4）國際都市，可持續發展，生態化時代。

（二）城中村改造后將會給村民（居民）帶來什么好處

1、環境的改變：城中村高起點、高標準進行規劃和建設，居住與商業辦公兼容，各種市政配套設施齊全，綠化、凈化、美化達到有關要求。

2、住房條件的改變：舊房換成采光充足、通風良好、結構合理，水、電、氣、暖、有線電視等居住配套設施齊全的新房。

3、房產價值的改變：村民住宅轉變為證件齊全的商品房。這些房產可以進行租賃、自住或出售，提高經濟收入。

4、村民個人收入的改變：城中村改變后將成為功能齊全的綜合區域，蘊含著巨大商機，將會給安置在該區域內的村民提供大量的就業崗位，同時為村民從事第三產業提供良好的區位優勢，村民個人收入將大大提高。

由于環境的改變、住房條件的改變、區域優勢及房產價值的提升、居住人群層次的提高，將會使村民的生活習慣、文化層次和經營方式得到改變，從而使村民的經濟收入、文明程度、生活質量得到提高。

發展的要求，是提升城市整體形象和品位需要。

(三)城中村改造有利于推進城市化進程。城市對周邊地區有較強的區域中心帶動作用，也是現代文明向農村輻射的源頭。城市化水平代表了一個國家和地區的綜合實力，是社會發達進步的重要標志。推進城市化建設，要求農村剩余勞動力盡快向城市轉移。如果農民僅僅實現地域轉移，而沒有實現戶籍、組織和管理體制、思想觀念以及生活方式等的更新轉移，就不算真正意義上的城市化；如果城中村不進行徹底的改造,城市規劃建設管理就難以適應經濟發展和居民生活水平的提高。其次，改造城中村是建設現代化城市、營造良好發展環境的迫切需要。現代城市必須要求物質文明和精神文明高度發達、城市功能齊全、環境優美。搞好城市規劃，目的是要營造經濟發展、法治文明、生態平衡的良好環境。但是，城中村雜亂無章的建筑，臟亂差的生活環境，在很大程度上影響了城市的形象，拉低了城市的品位，成為城市現代化進程的一大障礙。目前襄陽市正處于城市化快速發展的階段，城中村問題必將成為政府面對的主要熱點難點問題之一。因此，要建設現代化城市，提高城市的品位和競爭力，就必須改造好城中村。

(四)城中村改造有利于加強社會主義精神文明建設。城中村的農民雖然變成了城市居民，但其小農的意識形態、生活方式很難一下子轉變過來。失去土地后，他們一般會把生存和發展的希望寄托于房屋之上，以期從房屋出租中謀求生活保障。這是造成“城中村”建筑密集無序、外來人口聚居和城市治安問題高發的根本原因。更為嚴重的

居民生活方式的根本性轉變。

（八）改造后達到什么樣的效果

我編寫城中村改造和城市化建設重要意義的目的，就是告訴即將進行城中村改造的農民，城市化建設與城中村改造，是農民發展經濟的必由之路、必經之路、幸福之路。一定要大力支持緊密配合做好這項工作，2020年全國人民生活全面實現小康水平。城中村改造目的是：

一是進一步改善群眾居住環境，提高群眾生活水平，增強群眾文明意識，促使群眾和諧向上，保障群眾同享城市改革發展和文明進步成果，積極建設文明和諧社區。二是增強城市生機與活力，強勁城市輻射力和帶動力，不斷提高城市知名度和競爭力。三是進一步解決城鄉并存的二元結構，促進城市的全面和諧發展。四是進一步深化經濟體制改革，集約、節約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經濟發展空間，提高居民經濟收入。五是進一步深化社會公共管理體制改革，完善社會公共管理職能，優化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫療、教育、社保等保障問題。

由此可見，城中村改造工程是具有重大意義是“民心工程”、“德政工程”。這項工程應當從改造居住環境入手，綜合考慮居民戶籍、就業、低保、讓區建設等生產、生活要素，達到社會、經濟、生態協調發展的目標。

三、城中村改造的步驟

（一）擬改造的城中村由村集體組織在充分征求群眾意見的基礎上提

導，開發商、村民參與的大項工程，必須做到有法可依、有章可循，開發商在開發過程中不能單純為了獲取利益而犧牲村民的權益，只有協調好各方利益才能更好的實現城中村改造。

第二篇：城中村改造與城市設計

城市設計與城中村的改造創新

---以合肥葛大店為例

摘要：隨著城市化進程的加快，城中村已經成為城市發展和延生中不得不面對的問題，城中村的問題如頑疾一般都大大的困擾著規劃師，其改造難度大且改造成本之高，并且很大的影響了城市的市容，城不是城，村也不像村所以才是城中村多帶來的尷尬，因此對于這個問題，以自己熟悉的城市中存在的村中村問題為研究對象，研究如何在城市設計的角度上來對城中村進行合理的改造，提出合理的建議，從而進一步的了解城中村。

關鍵詞：城中村，改造，城市設計，創新

Abstract：With the speeding up of urbanization, urban villages have become the urban development and generate have to face the problem, the problem of urban villages like ills are plagued by big planner, it is difficult and transformation of the high cost and great influence on the city of the city, the city is not a city, village, also don't like a village is the village many the embarrassment, so for this problem, in their own familiar with the city in the problems of village village as the research object, study how to at the point of view of urban design to reasonable reconstruction of urban villages, put forward reasonable Suggestions, so as to further understand the urban villages.Keyword：village in the city，transform，city design，reformation

目錄 1.城中村改造的現狀......................................................(2)2.以合肥葛大店城中村為例進行探究........................................(3)2.1葛大店問題的由來....................................................(3)2.2根源分析............................................................(4)3.相關案例的分析與借鑒..................................................(4)3.1國外改造的案例分析..................................................(4)3.2國內改造案例分析....................................................(5)4.城中村改造中規劃住宅的設計方法........................................(5)5.城中村改造對城市建筑設計的影響........................................(6)5.1城中村的改造對設計的要求............................................(6)5.2整體布局設計........................................................(6)5.3居住設計............................................................(7)6.城中村的思考..........................................................(8)結論....................................................................(9)參考文獻................................................................(9)

隨著改革開發的發展的加快，中國城市化的不斷加速，不僅僅是城市的數量上的不斷增加，而且更重要的是城市的本身的轄區也不斷的擴張，因此，以前相較于老城區的邊緣 2 地塊現狀漸漸成為了城市新城區的中心或者次中心地塊，大量的耕地被征用，但是仍有一些土地權屬問題，城中村存在大量農民自建的房屋，臟亂差的現狀比比皆是，甚至可以稱之為，中國城市中的平民窟。

一．城中村改造的現狀： 世紀以來，無論大到深圳、廣州等為代表一線城市再到合肥，南京 長沙等二，三線城市都正在轟轟烈烈地大面積開展城中村改造運動，一般都是以整體拆除重建為主要途徑、爭取解決權屬問題，把原村民的集體遷離到別處。并且出來了相關的一系列的文件作為城中村改革的指導方案。比如深圳市頒布的《關于深圳市城中村(舊村)改造暫行規定的實施意見》中，列出了城中村的兩點更新模式：1)綜合整治，指的是不涉及拆除房屋的環境凈化、美化；[1] 2)全面改造，包括對城中村進行整體拆建(拆建比30% 以上)和部分拆建(拆建比30% 以下)。從目前已經實施的城中村更新案例看，全面改造，尤其是整體拆建已成為當前城中村更新的主要模式。濟南市也在2011年頒布了為加快中心城區城中村改造的意見書也相應的指明了指導思想[2]等等，總的看來政府確實十分的關心城市城中村的改造的問題，但是不難發現，這些意見書大多都是從思想上來指導或者是泛泛的提出應該怎樣合理的去改造城中村，不能想著用一鍋端的或者是草草的想出幾個大概的建議就能應對各個存在不同問題的城中村，把問題一下子就解決了。如何合理的，運用專業的規劃者的思維和能力來處理城中村的問題是一個挑戰和機遇。

二．以合肥葛大店城中村為例進行探究 2.1葛大店問題的由來：

1979年葛大店來說是發展標志的開始，經濟大多為自改自足，大部分人意務農為生，建筑也基本為小的平房，隨著國家政策，全國都在大力的發展，自然城市的也迅速的擴張，政府也將葛大店的本屬于農業用地也進行了城市的建設，隨著高速發展，21世紀初，可以說是合肥大發展的十年，城市發生了巨大的變化，大量的外來人口來到合肥，自然帶來了巨大的居住壓力。葛大店村民也自然抓住了這個機會，原來的1-2層的樓房變成了 對外出租的房屋，層數也漸漸曾經了4-5層，以適應越來越多的外來人口的居住，但是問題浮現了出來，老村區域內建筑大多數為單層，年久失修，卻很多都有倒塌的危險，[1]《關于深圳市城中村(舊村)改造暫行規定的實施意見》.2009.(67):34-44 [2] 濟南市《加快中心城區城中村改造的意見書》.2011（12）：66-89 不在適合人居住，可是還是有很多人居住在可能倒塌的建筑，具有很大安全隱患。而新村建設的住宅樓，建筑間距過小，市政設施的欠缺。

（圖片來源與百度地圖）

2.2根源分析

葛大店改造過程其實與大不多的舊村莊所面對的問題都是差不多了：比如建筑產權的不明給規劃難度的增加，拆遷補償的巨大。

1，建筑產權不明；合肥如果承認城中村違法建筑的產權，就會很大方面鼓勵了村名違違法的行為，但是如果不承認產權，對部分違章建筑強制的直行拆除，則會寧改造無從進行

2，規劃難度大；葛大店現狀居住區開發強度很大，容積率快要接近3.0市政公用設施嚴重的欠缺，城中村就如一個雞肋，葛大店村民要出于自身利益的考慮，開發商也要考慮到呀的利益。

3.拆遷補償；巨大因為現狀的村民很多是以出租自己的房子為收入，前數量之多，村民自然對拆遷有很大的抵觸的情緒，這給改造單元帶來了巨大的改造成本，這常常讓開發商望而卻步

三．相關案例的分析與借鑒

3.1國外改造的案例分析

底特律城艾爾伍德的改造

在國外“城中村”這個詞匯并不存在，一般是為相同性質的低收入人群的聚居區——貧民窟，艾爾伍德是曾為二戰之后從歐洲流亡到此猶太人的居住區，但是不受到重視，服務設施長期得不到維修，最終淪落到環境質量低下，社會治安混亂的區域，被當地人稱之為“黑色社區”[3]

對于艾爾伍德的改造，針對入住人群收入狀況，把住房的服務對象變為低收入階級的人群，讓原來居住還是能夠買得起，解決了基本的舊區的人口人群，在改造方案中還設置了方便便捷的社區街道，保證了居民能夠安全自由的從家門走到居住區內商店，公園，游玩場所。各個市政設施都得以維修和重建，不足的設施也得以及時的加以建設。

（圖片來源于道路守望者博客）

借鑒對比，充分考慮到了原住民的經濟接受能力，改造建設定位準確，很注重了改善交通條件，方便具名生活，從各個方面避免了社會問題的可能[] 3.2 國內改造案例分析 深圳改造最成功的城中村蔡屋圍

蔡屋圍南村片如仍然存在狹窄的過道，發黑的樓梯，脫落的墻面，樓道可以通過鐵窗看到一個胳膊之長別人的家，作為一個城中村，蔡屋圍南村的一些地方角落，同樣有不容忽視的垃圾處理與環境衛生問題。3

作為深圳舊改范例的蔡屋圍，如今的南村雖然實質性的改造還沒有完成

但是蔡屋圍城中村確實有很多借鑒之處，比如同樣是親密接觸的握手樓，但是樓與樓之間的巷子干凈整潔，不僅僅每棟樓都設有了樓長服務信箱，還有專門的業主委員會和出租房管理服務中心。為了借助蔡屋圍北村，以地下通道，空中連廊進行“南北攜手”形成高端金融城市綜合體。

借鑒對比，依據了國內城中村所普遍存在的詳情，合理的分步性的，從各個方面對城中村進行調整，并且也同樣結合了地理區位和周邊環境來加速自己的革新與改造4。

[3]查理 科靈思。舊城再生——美國都市成長政策與實際保存。臺北創業出版社，2001：36-40 [4]鄭子龍，韓蕩。深圳城中村改造的困境及對策，特區理論與實踐2003，（11）29-31

[5]城中村改造背景下商住設計探究——對現實蔡臺村改造的調查研究，西安建筑科學大學學報（自然科學版）四．城中村改造中規劃住宅的設計方法

針對城中村改造后規劃住宅的使用者有明確的對象，多數仍然是原村民，所以城中村改造應該以鄉村鄉親為主，可以把城中村定義為一個容納居住，購物，休閑娛樂，信息交流等具有濃厚的任務色彩的城市綜合性社區。社區的環境強調空間的開放性和參與性，在提供舒適的

休閑娛樂和生活環境的同時，也應該要體現出鄉村的概念

可以發現其實城中村和城市的老城區很像，但是存在著很多類似的問題，但是很大不一樣的是，老城區曾是城市的是中心，只是隨著時代的改變，城市的中心向為移，由于時代的原因，自然出現了一些道路或者建筑，空間上面的問題，但是城中村原本就是以鄉村的模式存在的，也是按照鄉村的模式來發展，只是隨著城市的擴張，而漸漸的被城市所包圍，卻沒有緊緊的跟著上城市的步伐，相應的配套設施和區域文化，所以在針對城中村的設計改造中，不能完全的按照老城區的改造模式照搬照套的去做。因為每個城中村都有自己的文化。

（照片來源于實地拍攝）

五．城中村改造對城市建筑設計的影響 5.1城中村的改造對設計的要求

對于合肥葛大街的城中村的資料的查詢和實地的調研總結出了幾個具體的要求（1）增加休息娛樂空間，在查詢資料的過程中，了解到很多部分，約占60%的居民在家工作或者是游手好閑，基本上早晚外出，根據生活習慣和方式，應該設置一些小型的廣場，娛樂休閑，交流中心等，這樣有利于人際交往的和諧發展，滿足這些具名的信息交流和情感交往的需求。

（2）道路規劃設計的要求，在道路規劃中既要便利通暢，又能滿足消防的功能（3）增加綠化面積，提高環境質量

6（4）增設老人和少年活動空間，可以設有老年人活動場所

城市設計時對于城市中歷史文化保護的傳承和演繹，對于合肥的葛大店城中村雖然看上去被遺忘了 但是有它獨有的元素，比如有好幾所高等或職業院校，還有就是離馬鞍山路很近有很好的地理優勢，地鐵一號線也馬上很快就通車，一系列的元素讓葛大店帶來了很大的機遇

5.2整體布局設計

社區的整體布局設計應充分的考慮居民的日常生活的行為，提供方便 舒適的居住環境、安靜的工作空間，滿足休閑娛樂和購物等行為，體現人 性化的設計，創造出田園風情的環境空間。城中村改造背景下西安高層商 住綜合體中住宅的布局和環境設計： 高層住宅，從環境方面來講，給予居住者及周邊的影響是很大的。城 中村改 造背景下的高層商住綜合體住宅的總體布局，要從整體居住環境和其對周邊影響的觀點出發來進行研究設計。

城中村改造中的景觀軸的設計 從整體布局來對城中村的改造，一個區域的軸向設計很重要 從形態上講，軸在社區要表現為以步行和綠色開放空間為主體的景觀走廊，它既是對城市外部秩序的銜接，也是對社區內部秩 的限定。軸在社區中是一種可感知的景觀空間形式，它通過建筑物的布置、道路的走向、步行空間的延續以及綠色開放空間的分布被感知出來。由于景觀軸在空間形態上所 表現出來的復合性和多樣性，軸的設計使得社區具有了生命的靈魂。在以人為本的社區設計中，應該將最有自然氣息、最有可能吸引“人氣”聚集、最能體現社區景觀特色的地方讓給步行的人群，以創造社區的精神與文化。由于步是景觀體驗最為生動細膩的方式，步行空間的景觀軸線設計是至關重要的。

（照片來源于筑龍網）

5.3居住設計

對于城中村最重要的城市設計當然是居住的設計，包含居住環境和住宅的設計，確保容積率和足夠的室外開敞空間的設計 高層住宅是利用高容積率來實現低覆蓋率的。但是由于層數增多而造成單位面積上住戶的密度過高，要想充分保證室外足夠的開敞空間就顯得較為困難。對于地下停車庫的設計，停車難是很多小區所頭疼的問題。如果沒有地下停車場，就會讓地表就會停車場，既不安全也不能很好解決停車難的問題。因此，在對居住小區中的住宅進行規劃布局時，應以追求土地的多重使用及高效利用的辦法，努力維護居住環境外部開敞空間的設計。

日照對于居住者來說，保證充足的日照時間是非常重要的居住環境條件。所有的住戶如果都能夠擁有南向的房間是最理想的情況，但是由于用地條件所限不能現的情況也有。葛大店原有的樓房破舊且樓房間距非常的小，日照很難達到標準所以在改造時候，由于大部分城中村都處于城市中心區，日照時間可按 2～4 小時來進行日照分析，從而確定兩棟高層住宅之間的間隔距離。葛大店地勢想對于比較高，加上旁邊是馬鞍山高架，所以具有良好的眺望視野，很重要，設計中如果能夠對于高度充分的加以利用，能夠與周邊城市環境進 行相互借用，對于改善居住者的室內舒適度將有很大的幫助，例如，在規劃布局時要避開周圍建筑物和相鄰高層住宅的遮擋，以獲得空間上的開放感，葛大店居民就能從住宅眺望到 城市等不同的景色，比如不遠處的包河萬達等等。

社區邊界經常有城市道路、相鄰用地邊界。邊界不同的空間形式賦予高層商住綜合體社區封閉或開放的景觀空間感受。，高層住宅生動活潑的景觀造型應是城市景觀的重要組成部分。因此，一方面以通過 對住宅形式的改進順應和激發多樣化的居住行為；另一方面，應通過景觀規劃設計的手段來創造邊界的景觀空間特色。在城中村中城市設計中景觀設計已占有重要地位。從表面上看景觀設計是美化環境、創造整潔優美的外部空間的一種手段，而實際上，景觀設計的根本目的在于通過這種以偏重建筑以外的土地利用形態和自然元素的加工組織手段，使建筑物與外部空間有機結合，使人工與自然和諧相處，創造理想的居住環境。從這個意義上講，景觀意向群是強化建筑群體空間特6征的一種方式，雖然它具有獨立的空間形象，并往往成為社區的核心空 間，但是它的結構應從屬于住宅區的整體結構，并與建筑群的形象特征相應。

六．城中村的思考

[6] 城中村更新策略研究，四川建筑，2006年第五期 [7] 李俊夫，城中村的改造[M].科學出版社，2004 現有城市規劃不能真正改造而只是鏟除城中村，而城中村又是一種積極和正確的存在和真正的合肥城市特色，當下的城市規劃；需要改造的，不是城中村，而是當下城市規劃。

如果要把大部分城中村推倒重建成高檔樓盤，不管城市樂意與否，那些原城中村的租戶會轉移到新的區域新的犄角旮旯中，塑造新的下半身形態和機能，因為他們和城市相互需要”。啟發和改造城市規劃的，也恰恰是被城市規劃威脅的城中村。欲速則不達，結論

作為一個專業的規劃師所應該做的 就是要上每個城中村變得獨一無二，城中村改造要體現自己的風格和個性，城市就像一個人，有著自身的形象和內涵，個性化是城市發展重要的內在動力，是城市發展永恒的話題。因此城鎮“城中村”改造規劃首先應繼承傳統建筑，體現地方特色；在編制改造規劃設計時應深入研究，綜合考慮城市的自然、地理、社會、人文等各方面因素，挖掘城市特色，利用先進的規劃設計手法，編制富有地方特色、個性鮮明的改造規劃。繼承傳統的文化還要注意吸收外來的文化，注重創新，古為今用，洋為中用，使世界建筑地區化、鄉土建筑現代化。參考文獻

[1]《關于深圳市城中村(舊村)改造暫行規定的實施意見》.2009.(67):34-44 [2] 濟南市《加快中心城區城中村改造的意見書》.2011（12）：66-89 [3]查理 科靈思。舊城再生——美國都市成長政策與實際保存。臺北創業出版社，2001：36-40 [4]鄭子龍，韓蕩。深圳城中村改造的困境及對策，特區理論與實踐2003，（11）29-31 [5]城中村改造背景下商住設計探究——對現實蔡臺村改造的調查研究，西安建筑科學大學學報（自然科學版）

[6] 城中村更新策略研究，四川建筑，2006年第五期 [7] 李俊夫，城中村的改造[M].科學出版社，2004

第三篇：新農村建設和城中村改造的區別

城中村改造，新農村建設，區別

社會主義新農村建設是建設小康社會過程中的一個重要舉措，主要是要解決好“三農”問題，努力改善農村生產生活條件，提高農民生活質量，大力發展農村教育、科技、衛生、文化等社會事業，促進農村和諧穩定，促使農村整體面貌出現較大改觀，努力增加農民收入，同時改善農民的居住環境，建設更加舒適的住宅形式。但農民建設在宅基地上的房屋，是不可以賣給村集體以外的成員的。因此，這樣的房也是無法過戶的!屬于集體所有制的農村土地在集體內部可以買賣，比如，同村村民可以相互交易，但是不能集體所有制的土地不能賣給集體外面的人，如果要上市交易，必須先經過政府征地，將土地使用權轉化成國有，然后才可以通過土地市場出讓。

城中村改造是城市建設規劃過程中的重要組成部分。城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建設，所用土地一般是通過劃撥方式取得，因而在一定程度上降低了樓盤開發成本，銷售價格較低。城中村的土地，除了農村集體經濟組織及村民生產、生活使用外，有一部分被進行房地產開發，開發出的房屋可進入市場銷售。城中村改造的房屋在交納土地出讓金，具備合法手續能夠上市的情況下，與普通的商品房是沒有實質區別的。

第四篇：城中村改造建設方案構想

城中村改造項目建設方案構想

房地產開發有限公司注冊資金萬元。經營范圍:房地產開發、物業管理。近年來，隨著城市經濟的快速發展，城中村改造和保障性住房項目開發加快，為落實《市人民政府辦公會議紀要【20】第期》和《關于進一步加快推進保障性住房建設的實施意見》精神，改善村民居住條件，促進經濟發展，提升城市品位，房地產開發有限公司擬對城中村改造項目投資開發建設。

一、工程簡介

1、項目位置：城中村改造項目位于，建設用地東至、南至路、西靠路、北與相臨。

2、項目規模及效益：整體建設規劃總占地面積約畝，先期開發建設用地約畝，按容積率3，總建筑面積約㎡，其中安置面積㎡，建安成本元/㎡，需支出億，拆遷時另需支出安置搬遷費、鐵塔遷移費、青苗補償費、村民安置過渡費等合計 萬元，總支出達億元。參考周邊新開樓盤銷售價格，本項目銷售均價按 元/㎡計算，毛利潤元/㎡，共計億元，政府安置土地返還款約萬元，總收入合計億元。本項目盈虧基本持平。若容積率達不到3將使公司出現嚴重虧損。

二、規劃方案

按照統一規劃、合理布局、集約用地、配套建設的基本原則，嚴格規范執行市規劃局規劃，建設包括住宅、商業、綠化及配套工程項目工作；完成市政設施建設；配套公建幼兒園、社區醫療服務站、社區管理及沿街商業管理中心、老年活動中心等設施。

三、建筑方案

以高標準、高起點、高要求為宗旨。住宅建筑形式上以維也納建筑風格為主基調，表現出建筑的高貴與典雅，以體現和周邊樓盤的差異化，爭取以嶄新的建筑形象在周邊脫穎而出。突出綠色生態住宅設計和康養宜居環境建設。將小區打造成一個安全、舒適、便捷、綠色、高效的生活環境，具有人文品質社區的典范之作。

四、實施計劃與保障

1、對占地約畝的住戶實施拆遷，騰出凈地，由市政府進行收儲，凈地拍賣。同時對約戶拆遷戶實行一次性安置。

2、側拆遷戶占地為工業用地，緊鄰工廠，環境差，村民對就地安置方案抵觸。經與村民、村委會及鄉政府協商，統一在西安置。

二、建設主要內容

按容積率為3構想建設主要內容包括住宅、商業、綠化及配套工程項目的建設工作；完成市政設施建設；配套公建幼兒園、社區醫療服務站、社區管理及沿街商業管理中心、老年活動中心等設施。

三、住宅（居住區）建設構想

1、住宅部分

（1）形成簡潔、大方、錯落有致的形體；立面設計以簡潔大氣明快為基本原則；建筑色彩采用整體沉穩、輔以清新的色調。整體表現出建筑的高貴與典雅，以體現和周邊樓盤的差異化，爭取以嶄新的建筑形象在周邊環境中脫引而出。

（2）戶型設計上原則追求：功能科學性、合理性、陽光性、通風性、景觀性、舒適性。

設計多種不同的戶型平面供用戶選擇，而面積指標方面60-120平方米，適用于不同階層的消費群體。做到戶型構成比例適宜，重點突出。（3）戶型布局上，根據大同的氣候特點，并考慮節省用地，采用南北通透、方正實用的平面設計。

2、景觀規劃設計

整個小區的綠化景觀環境本著生態的原則，挖掘用地特征和周邊景觀條件，用現代的生態環保型景觀設計思想，充分發揮綠地效益，創造出一個優雅的環境，達到美化環境、陶冶情操的最終和目標。

利用道路綠化帶等把小區院落空間及中心綠地的景觀連為一體，互相滲透，從而形成小區點、線、面結合起來的完整綠化景觀環境體系。形成一個整體高雅脫俗、舒適方便、富有情趣的現代居住社區。

內造景觀以湖泉、綠草、水體和康體設施為主，配以頗具現代人文氣息的燈飾、涼亭、雕塑等構成精致生活空間的藝術配置，烘托現代高品味文化社區的人居氛圍。住區內部綠化景觀以中心水系為核心，以環形道路綠化景觀和大面積中心綠地為補充，形成開闊的視野及生態的綠色環境。配以兒童和老人游樂場地及設施等，力求營造出有文化底蘊、歡樂、溫馨、優美的居住氣氛。體現大同深厚的歷史內涵、文化底蘊。

將小區打造成一個安全、舒適、便捷、綠色、高效的生活環境，具有人文品質社區的典范之作。

四、商業部分

由于居住區西、南兩側為主要道路，商業氛圍濃厚，本著將商業及住宅相互融合又有機隔離的原則，為了充分利用地塊的價值，沿路設置兩層商業，為住戶提供良好的休閑和購物環境。商業部分著眼于商業價值的提升和住區界面整體形象的營造，將外部人流吸引到商業區內部。除此之外，商業活動還要與城市道路的景觀綠化、環境鋪裝等相結合，形成尺度宜人的空間。

新建項目將以維也納建筑風格為建設主題，突出綠色生態住宅設計和康養宜居環境建設。秉承人本、誠信、責任地產的理念；建百姓新居、樹百年精品的匠心。在各級政府支持下，定將十里鋪村城中村改造項目打造成大同城西的地標建筑，為建設美麗的南郊，為十里鋪村群眾交出一份滿意的精品工程，為鄉區政府打造放心工程。公司將積極強化管理，以成為省市行業領跑者為目標，以質量、效益為中心，為大同經濟發展和社會效益提高做出貢獻。

地產開發有限公司

第五篇：城中村改造項目建設方案

新鄉市紅旗區西馬小營村 城中村改造項目建設方案

為加快推進西馬小營城中村改造，根據新鄉市城中村改造政策規定，結合西馬小營村的實際情況，特制定本方案。

一、基本情況

該村位于友誼路以南、藏營村以東、黃河大道以北，共有各類土地約116畝;人口情況523戶(其中兩層磚混結構318戶，單元樓住戶205戶)，村內現有各類建筑物面積96000平萬米，(其中包括部分違章建筑和無證建筑、以及公司集體用地、用房等公用部分)住宅建筑面積為93000平方米，非住宅建筑面積為3000平萬;前述約116畝土地擬全部納入改造用地范圍;村集體經濟年收入約為100萬元。

二、城中村改造分期建設方案

根據規劃，西馬小營村城中村改造的總建筑規模為50萬平萬米，其中用于村民安置的規模為9.6萬平萬米，用于配套開發的規模為40.1萬平萬米，公共配套設施建筑規模為0.3萬平方米。

小區總體定位簡歐式建筑風格，大氣而不張揚，計劃擬建32棟高層住宅。小區內配套設施齊全，擬建幼兒園一座、會所一座、社區衛生院、垃圾中轉站等配套服務設施。小區整體綠化突出層次園林景觀，以歐式化為基準，小品點綴其中，使人們進入小區有一種身處異景的感覺。小區沿友誼路定為普通商業街區，設黃河大道定為休閑商業街區，我們投巨資把勝利渠北岸景觀綠化做好，使人們漫步河岸悠閑自得，購物、休閑緊密結合，為新鄉又增添一處靚麗的風景線。公司計劃引勝利渠水入小區景觀水系，繞小區一圈再入勝利渠，使整個小區活水景觀作為亮點。

小區規模宏大，配套設施齊全，屬大型城市綜合體，建成后對提升新鄉老城區整體形象，改善改造區居民的生活環境，帶動周邊商業的發展起關鍵的作用。

該項目共分二期開發改造

第一期總建筑規模為30萬平方米，用于安置的建筑規模為 10萬平萬米，用于開發的建筑規模為20萬平萬米，安置與開發用房同時開工，開工時間為2011年11月15日，工期24個月;第二期……

三、西馬小營村城中村改造拆遷安置辦法

1、房屋拆遷補償標準

本次改造中對村民房屋拆遷安置均按新鄉市人民政府新政文[2011]33號文件的有關規定執行。即以村民房產證標注面積或基準建筑面積為準進行補償(基準建筑面積為200平方米)。

被拆遷人選擇貨幣補償方式時，其合法宅基地上房屋有產權證的，以產權標注面積為準，按新鄉市房地產市場評估價給予貨幣補償。沒有產權證的，憑宅基地證以基準建筑面積為準進行補償，其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面積在基準建筑面積內的，按房地產市場評估價給予貨幣補償;超過基準建筑面積的部分，給予適當貨幣補償。

被拆遷人選擇產權調換補償方式時，其合法宅基地上房屋有產權證的，以產權證標注面積1:1進行產權調換。沒有產權證的，憑宅基地證每處合法宅基地，按基準建筑面積予以安置，實際拆除面積未達到基準建筑面積部分，由被拆遷人按照新建住宅建筑安裝成木價補齊差價;實際拆除面積超過基準建筑面積的部分，由拆遷人給予適當貨幣補償。

對拆除面積超過基準建筑面積部分的貨幣補償，按新鄉市國家建設征用土地上附著物補償標準執行。

每處合法宅基地原則上接一個基準建筑面積安置。在城中村改造期間，符合分戶條件的本村村民，原則上每戶可按新建住宅建筑安裝成本價購買一套面積不大于I20平萬米住宅。是否符合分戶條件由區政府認定。

2、村民安置樓房位置

根據協商并經西馬小營村村民代表大會同意，規劃中的1-6號共6棟住宅為村民安置樓，面積為96000平方米。

3、安置樓房分配方法

依據市政府新政文【2011】33號文件規定的標準，由村民代表大會按照公開、公平、公正的原則，討論制定具體分配方案并形成書面決議。

4、舊村拆除辦法

區政府成立由街道辦事處和村共同參與的西馬小營村城中村改造拆遷安置指揮部具體負責舊村拆遷工作，原則上先由指揮部和被拆遷人按照有關政策簽訂指揮部統一組織進行建筑垃圾的清運。附件:

1、西馬小營小區規劃初步方案。

2、提供開發公司的資料(工商營業執照、稅務登記證、開發企業資質證書、銀行資信證明、開發業績證明)。

3、其他所需文件、資料。