第一篇：關于城中村和舊城改造項目建設管理實施細則

關于城中村和舊城改造項目

建設管理實施細則

一、總則

第一條為加強和規范舊城和城中村改造項目建設管理，根據國土資源部、住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》（國土資發?2010?151號）、青島市人民政府《關于進一步加快市區城中村改造步伐的實施意見》等有關法規政策規定，結合我市舊城和城中村改造工作實際，制定本工作程序。

二、項目管理

第二條舊城和城中村改造項目實行項目初審、改造實施方案批復、土地開發整理三個階段。區政府應根據舊城和城中村房屋住房質量、建成年代、配套條件和居民改造意愿等工作實際，向市城鄉建設委提出改造項目申請。

第三條項目初審通過后，區政府開展規劃編制、土地預審和配置、資金落實、拆遷動員、改造實施方案等前期論證工作。

第四條前期論證工作完成后，區政府向市城鄉建設委提出安置房立項和改造實施方案批復申請。改造項目批復意見作為申請土地開發整理年度計劃和安置區正式啟動改造

實施的依據。

第五條舊城和城中村改造項目經立項批復后，對具備改造實施條件的改造項目，由區政府在每年10月底前向市住房建設工作領導小組辦公室提出下一年度市重點“兩改”項目計劃申請，經市住房建設工作領導小組審查同意后，列入市重點“兩改”項目年度計劃。

第六條經市政府批準的市重點“兩改”項目年度計劃，由市政府和區政府簽訂《市重點“兩改”項目目標責任狀》，明確年度工作目標和部門職責分工及相關工作要求。

三、工作程序

第七條舊城和城中村改造項目，由區政府按照統一規劃，成片開發、群眾愿意、部門積極、科學論證、有序實施的原則，根據城市總體規劃、分區控制規劃和區域控制性詳細規劃及土地利用總體規劃，提出擬改造項目。

第八條區政府負責對轄區內擬改造項目進行調查摸底，對住房建成年度早、建筑質量差、配套功能不全的居住區域，經三分之二以上居民同意拆遷改造、符合城市規劃、能夠實施改造的項目，由區政府在完成拆遷改造意愿摸底的基礎上，向市城鄉建設委申請項目初審。

市城鄉建設委按照相關程序和要求組織市相關部門進行現場查看并對資料進行初審，對符合要求的予以受理并提

出初審意見。

第九條擬改造項目經初審通過后，區政府應按規定辦理土地預審、規劃設計條件和規劃方案、環保評價、拆遷年度計劃申請、拆遷補償安置方案備案、拆遷成本核算、土地評估、安置區用地確定等工作。其中規劃方案、拆遷補償安置方案應按規定向社會及拆遷居民公示。

市建設、規劃、國土、環保等部門按照各自職責，認真做好拆遷補償安置成本核算工作，優先確定安置區用地范圍和規模，優先審批安置區規劃方案和建筑單體方案，并根據拆遷安置成本核算情況優先落實拆遷補償安置建設資金。

第十條上述工作完成后，由區政府編制正式改造實施方案，組織相關單位與被拆遷人簽訂拆遷補償預約協議。拆遷補償安置預約協議簽約率到達95%以上后，由區政府向市城鄉建設委申請安置房立項和改造實施方案批復。

第十一條安置房改造實施方案批復后，區政府相關單位應按規定在指定金融機構足額存入拆遷補償監管資金，發布拆遷公告后，拆遷補償安置預約協議正式生效，區政府啟動拆遷。

四、拆遷實施

第十二條區政府作為轄區內舊城和舊村改造項目拆遷工作的第一責任人，負責組織相關單位落實拆遷補償安置建

設資金和安置房源、辦理房屋拆遷許可手續及具體實施房屋拆遷等工作，并負責做好拆遷信訪穩定工作。

第十三條拆遷補償安置方案實施會審制度。區政府相關單位與被拆遷人簽訂拆遷補償安置預約協議前，應按規定在現場公示拆遷補償方案，征求被拆遷人意見，經95%以上被拆遷居民同意后報市房屋拆遷管理部門批準。

本著“為民解難、實事求是”的原則，對現行法規政策未涉及如多層安置高層公攤等問題，區政府可制訂相應的獎勵政策，確保拆遷工作順利實施。

第十四條區政府相關單位應委托具有資質的拆遷評估機構進行拆遷成本核算，經區政府同意后報市房屋拆遷管理部門，市房屋拆遷管理部門應委托專業評審機構予以評審。

第十五條拆遷人與被拆遷人達成拆遷補償安置協議，土地整理實施單位與被征地單位達成征（收）地補償協議達到95%以上，區政府相關單位和土地開發整理單位分別持有關資料向市房地產權籍管理部門依法申請辦理安置區和儲備土地的原房地產證權屬注銷登記手續。

第十六條拆遷協議生效后，在發放拆遷補償金時，可預留一定比例的拆遷補償金作為搬遷騰房保證金，按期騰房的全額返還，對5%未簽協議的居民，經反復做工作仍拒絕簽協議搬遷的，可依法申請司法強制執行。

第十七條區政府應在公告規定的期限內完成拆遷補

償、搬遷騰房和土地整理工作。逾期未完成所發生的超期費用，屬拆遷人自身原因造成的，不計入拆遷成本，由于其他原因造成的，可計入拆遷成本。

五、用地管理

第十八條區政府完成安置區用地的農用地轉用，集體土地征收、青苗補償和非住宅拆遷補償、原房地產權證權屬注銷等工作，達到法定供地條件。

土地開發整理單位完成儲備土地的農用地轉用、集體土地征收、青苗補償和非住宅拆遷補償、原房地產權證權屬注銷等工作，達到法定供地條件。

第十九條安置區用地達到法蒂供地條件后，安置區用地可以單獨劃定的，由市國土部門對安置用地優先劃撥或協議出讓供地。儲備土地達到法定供地條件后，儲備土地由區政府會同土地儲備整理實施單位統一交付到市土地儲備機構，納入土地儲備管理。

第二十條安置用地不能單獨劃定的，由區政府完成全部拆遷并騰空安置區土地后，可以拆遷安置作為附加條件公開掛牌出讓，安置用房與和補償開發商品房捆綁建設。

六、安置房建設

第二十一條區政府作為安置用房代建單位的招標人，通過公開招標方式確定安置用房代建單位。

第二十二條代建單位確定后，由代建單位按規定辦理規劃、土地、建設等各項建設手續，依法組織實施安置房建設。

第二十三條各區政府作為安置房管理的第一責任人，把安置房建設和居民回遷作為首要工作，在保證質量和施工安全的前提下，安置用房建設工期原則上不能超過兩年。

第二十四條各區政府應監督代建單位按合同約定倒排工期，細化責任，狠抓督促落實，確保拆遷居民按期有序回遷。

第二十五條市規劃、土地、城鄉建設、市政公用等部門按照職責分工，密切配合，提前介入，優先審批，加快規劃、土地、建設等各環節的審批效率，統籌安排供熱、燃氣、給排水等各項市政設施配套計劃，確保配套設施與安置房建設同步，滿足安置房交付使用的配套要求。

第二篇：城中村改造項目建設方案

新鄉市紅旗區西馬小營村 城中村改造項目建設方案

為加快推進西馬小營城中村改造，根據新鄉市城中村改造政策規定，結合西馬小營村的實際情況，特制定本方案。

一、基本情況

該村位于友誼路以南、藏營村以東、黃河大道以北，共有各類土地約116畝;人口情況523戶(其中兩層磚混結構318戶，單元樓住戶205戶)，村內現有各類建筑物面積96000平萬米，(其中包括部分違章建筑和無證建筑、以及公司集體用地、用房等公用部分)住宅建筑面積為93000平方米，非住宅建筑面積為3000平萬;前述約116畝土地擬全部納入改造用地范圍;村集體經濟年收入約為100萬元。

二、城中村改造分期建設方案

根據規劃，西馬小營村城中村改造的總建筑規模為50萬平萬米，其中用于村民安置的規模為9.6萬平萬米，用于配套開發的規模為40.1萬平萬米，公共配套設施建筑規模為0.3萬平方米。

小區總體定位簡歐式建筑風格，大氣而不張揚，計劃擬建32棟高層住宅。小區內配套設施齊全，擬建幼兒園一座、會所一座、社區衛生院、垃圾中轉站等配套服務設施。小區整體綠化突出層次園林景觀，以歐式化為基準，小品點綴其中，使人們進入小區有一種身處異景的感覺。小區沿友誼路定為普通商業街區，設黃河大道定為休閑商業街區，我們投巨資把勝利渠北岸景觀綠化做好，使人們漫步河岸悠閑自得，購物、休閑緊密結合，為新鄉又增添一處靚麗的風景線。公司計劃引勝利渠水入小區景觀水系，繞小區一圈再入勝利渠，使整個小區活水景觀作為亮點。

小區規模宏大，配套設施齊全，屬大型城市綜合體，建成后對提升新鄉老城區整體形象，改善改造區居民的生活環境，帶動周邊商業的發展起關鍵的作用。

該項目共分二期開發改造

第一期總建筑規模為30萬平方米，用于安置的建筑規模為 10萬平萬米，用于開發的建筑規模為20萬平萬米，安置與開發用房同時開工，開工時間為2011年11月15日，工期24個月;第二期……

三、西馬小營村城中村改造拆遷安置辦法

1、房屋拆遷補償標準

本次改造中對村民房屋拆遷安置均按新鄉市人民政府新政文[2011]33號文件的有關規定執行。即以村民房產證標注面積或基準建筑面積為準進行補償(基準建筑面積為200平方米)。

被拆遷人選擇貨幣補償方式時，其合法宅基地上房屋有產權證的，以產權標注面積為準，按新鄉市房地產市場評估價給予貨幣補償。沒有產權證的，憑宅基地證以基準建筑面積為準進行補償，其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面積在基準建筑面積內的，按房地產市場評估價給予貨幣補償;超過基準建筑面積的部分，給予適當貨幣補償。

被拆遷人選擇產權調換補償方式時，其合法宅基地上房屋有產權證的，以產權證標注面積1:1進行產權調換。沒有產權證的，憑宅基地證每處合法宅基地，按基準建筑面積予以安置，實際拆除面積未達到基準建筑面積部分，由被拆遷人按照新建住宅建筑安裝成木價補齊差價;實際拆除面積超過基準建筑面積的部分，由拆遷人給予適當貨幣補償。

對拆除面積超過基準建筑面積部分的貨幣補償，按新鄉市國家建設征用土地上附著物補償標準執行。

每處合法宅基地原則上接一個基準建筑面積安置。在城中村改造期間，符合分戶條件的本村村民，原則上每戶可按新建住宅建筑安裝成本價購買一套面積不大于I20平萬米住宅。是否符合分戶條件由區政府認定。

2、村民安置樓房位置

根據協商并經西馬小營村村民代表大會同意，規劃中的1-6號共6棟住宅為村民安置樓，面積為96000平方米。

3、安置樓房分配方法

依據市政府新政文【2011】33號文件規定的標準，由村民代表大會按照公開、公平、公正的原則，討論制定具體分配方案并形成書面決議。

4、舊村拆除辦法

區政府成立由街道辦事處和村共同參與的西馬小營村城中村改造拆遷安置指揮部具體負責舊村拆遷工作，原則上先由指揮部和被拆遷人按照有關政策簽訂指揮部統一組織進行建筑垃圾的清運。附件:

1、西馬小營小區規劃初步方案。

2、提供開發公司的資料(工商營業執照、稅務登記證、開發企業資質證書、銀行資信證明、開發業績證明)。

3、其他所需文件、資料。

第三篇：舊城改造項目策劃書

關于擬對燕林市場實施除險美化、規范經營的設想

一、總論

十堰市地理位置優越、開發潛力巨大，但市中心存在一處臟亂差、有嚴重消防隱患的建材經營、加工市場，已嚴重影響了十堰市的建設和發展。

1、項目現狀

燕林市場興建于1989年，占地面積約5500m2，一層為商鋪，上層為四棟住宅樓。這個建于上個世紀80年代商住樓由于不規范物業管理長期年久失修，現已破舊臟亂，弊端眾多，與當前十堰市市容市貌、市政發展格格不入。

2、項目背景

第一、存在嚴重的消防安全隱患。燕林市場在興建時期對消防應急設施設備建設不完善，不具備消防應急急救功能，而燕林市場建筑年久失修，電路電線老化，跑水漏電現象常有發生。一樓商鋪主要經營各類易燃的塑料管材、油漆、建材，同時伴隨電氣焊切割作業、燒水做飯等活動，切割機、電焊機、等同時作業，對老化電路會造成超負荷運轉，極易造成火災。電焊機、切割機的明火運行像是一根導火索，塑料板材加工和油漆等更像一顆定時炸彈，許多倉庫隨時都有被引爆的可能，嚴重威脅了周邊地區人民生命財產安全；而小貨車的頻繁進出和亂停亂放不僅阻礙交通，也會在緊急救援中妨礙消防救援車輛的進入，造成更大的隱患。

第二、臟亂差的環境嚴重影響了市容市貌及城市建設。許多住戶在二樓陽臺放養家畜，對人們健康和環境衛生產生極大危害。同時在二樓陽臺形成了一個天然的“垃圾場”，很多住戶直接將垃圾丟放在二樓陽臺，垃圾成堆無人清理，對整個城市的衛生和形象帶來了極大的損壞。

第三、作坊式營業業態，制約了市中心商業價值體現，給更具市場競爭力的商業業態進入這一地區造成阻礙。建材加工業對社區居民的生活產生了巨大的噪音污染和環境污染，屢遭投訴。而作坊式經營又不能滿足大量城市人口的就業和物業價值的提升，不規范的經營模式對稅收的貢獻率也極低。

綜上所述，燕林市場已成為該區域經濟發展和城市形象提升的阻礙，整體改造勢在必行。

二、項目改造規劃設想

燕林市場項目的除險改造，不是簡單的房地產開發，必須上升到城市整體建設的高度，上升到整合各類商業資源的高度，只有運用系統工程統籌兼顧才能完成。

項目考慮與維也納已有的商業業態進行整合，形成一個具有一定規模的新型開放時尚商業廣場和創意產業中心，一個商業摩爾城，一個創意示范園，使之成為十堰核心商圈的示范項目，成為人民路這條黃金商業帶上一顆獨具特色的新星。

1、完善設施、消除隱患

對項目內部的設施設備需要統一改造、更換。原有電線負荷供小

于求，對內部的線路要按照建筑結構重新布局安裝。嚴格按照消防部門的規定對消防設施設備進行全面改造，新增消防監控和噴淋系統，設消防分區，完善消防功能，徹底消除隱患。同時，完善物業硬件投入，加強社區管理，消除治安隱患。

2、外觀改造

在前一階段的“三城聯創”和“創衛”工作中，人民路沿線景觀已得到了大力改善，但燕林市場的形象卻與人民路沿線景觀格格不入，徹底改造迫在眉睫。項目改造的初步設想是，對整體外立面實施造型改造，讓其具有懷舊風格的后現代元素，將店招進行統一規劃，融入外立面改造之中；進一步優化賣場的動線設計，使其更具商業習慣和理念，同時滿足消防疏散要求；對整體建筑物亮化改造，讓建筑物與維也納商業廣場融為一體，打造一個十堰的新天地，一個十堰的創意產業示范地。

3、觀景平臺美化改造

將市場二樓平臺和屋面變“垃圾場“為觀光地，變廢為寶。具體規劃設想是：

（1）搭建大型采光陽光屋面，連通一層與二層平臺，對屋面進行綠化園林處理，將其改造成空中景觀，休閑休憩的公共場所。

（2）引進低碳節能減排理念，將陽光屋面做成太陽能采光板和集熱板，使用太陽能光伏小環境發電設備和空調設備，按照現有技術，這樣大面積的太陽能裝置足以滿足整個賣場的電梯，照明和供熱需求，其對能源的貢獻是巨大的，同時也減少了項目的電力改造壓力。

4、提高城市公共物業的管理水平

通過項目改造，我們初步設想：

（1）將緊臨市場南巷的垃圾中轉站進行功能整合，提高利用率，將其改造成五層立體停車庫和一體式自動化垃圾中轉站，經過我們的調研，這個設想在技術上是完全可行的，立體停車庫的生產廠家可以將自動化垃圾中轉站設備與停車庫設備進行整合，最大限度地利用好空間和“邊角余料”，實現功能完善。

（2）在物業管理上可以考慮將其日常管理委托給專業的商業物管公司，與維也納商業廣場的物業實現統一管理，資源共享，將政府的資源從城市管理服務中解放出來，進行市場化運作，讓政府將更好的行政能力用于城市執法和監督，變“運動員”為“裁判員”。

三、項目的商業規劃設想

1、引進先進的思維模式突破紅海——創新商業模式新思路 引進購物、美食、休閑、觀光、娛樂、藝術等多種業態為一體的商業中心，完善十堰市最繁華商業區的購物逛街功能。轉變原有的商業模式，業態重組。實行全新業態、全新的管理模式：統一業態規劃，統一招商，統一經營，統一管理。

通過改變經營管理思路：—打造一站式便捷生活；—提供優雅的購物環境；—引導人們對高端生活的追求；—享受精致、愜意、休閑、舒適“漫生活”—引入文化藝術類消費業態，提高精神層面的物質化享受。

2、內引外聯 差異化經營——打造品牌新中心

集創意產業、文化藝術產業、品牌購物、時尚餐飲、小資休閑為一體。區別于人民路商業區現有的商業格局，與傳統市場實行差異化經營，打造“人無我有、人有我精”的經營業態。對服裝行業引進品牌服裝店；美食和休閑方面引進特色的小吃與時尚休閑區；一樓引入創意型經營業態；在塔樓部分打造以創意園和大學生創業園為主的創業中心，打造十堰創意生活摩爾城。

3、開放式商街 集約化管理——拉動區域經濟的新動力

管理方式上，根據燕林市場的現狀，實行開放式經營模式，對各經營商鋪統一收銀，統一納稅的集約化管理。

服務理念上，加強高端商服理念建設，用誠信、務實、品牌、和諧的宗旨打造一支專業的高素質的服務團隊。

保障品質，嚴把質量關，對經營的所有產品保障質量和品質。

稅收貢獻，對所有的經營商鋪統一進行收銀，從而保證了稅源的不流失，統一繳納稅費，既保障了稅收又拉動了區域經濟的發展，使之成為新的稅源增長點。

擴大就業，燕林市場的經營需要各類的人才，這既幫政府緩解了社會就業的壓力，也給人們提供了創業機會。

打造友好環境，讓消費者在消費的同時不僅能享受到品牌商品的獨特魅力，又能享受獨具特色的休閑娛樂環境，使之成為人民路上的商業繁華之地，人氣聚集之地。

4、低碳節能性運營模式——嘗試創意產生新理念

引入光伏發電技術將太陽能直接轉換為電能，基本保障公共區域設施設備的照明和使用。引進光伏發電安全可靠、無噪聲、低污染、無需消耗燃料從而保證了節能型公共照明、自動扶梯、小環境空調系統能夠低碳運行。

引入大型采光面，在屋面上設置大型玻璃采光板等采光材料，使其基本保證白天的照明需求，可支持消費者低碳出行、低碳消費、低碳生活、低碳休閑，這是創意性項目所必備的理念。

按照現代化城市建設的需要，引進和吸收現代商業和現代旅游的新理念，遵循以人為本、低碳節能、環境友好、功能齊備、品質優良的要求，打造成為吃、住、游、樂、行為一體的一座商業城、旅游城、商務城、文化創意城。

四、項目需要的支持和幫助

1、該項目雖然采用了市場運作的模式，但由于涉及到許多舊城改造和現實現狀的困難，我們希望政府有關部門能站在項目可持續發展的視角，能在土地政策和環保補助方面參照舊城改造的相關優惠政策，給于一些考慮和傾斜，緩解企業負擔，讓更多的企業資源用于項目的改造和經濟補償上。

2、該項目擬引進一些創意型項目入駐，希望能在政府幫助下，在國家產業扶持政策內享受一些產業補助和優惠支持，以利于我們在項目中實施開展“大學生、青年創業計劃”，以扶持有志于創意科技和相關服務的年青創意科技人才入駐創業，推動十堰地區創意產業項

目的示范和發展。

3、由于該項目的歷史原因，在項目實施時，希望政府有關部門能召集各相關行政職能部門進行專題研究，在政策和法律許可范圍內，對項目能簡化行政審批程序，對改造項目實施規劃預批，并能加快后續項目手續的完善和辦理，確保項目落地結果。

綜上所述，項目實施必須遵照政府主導、市場運作、利益共享、和諧改造的原則和措施。讓各利益主體在項目中實現預期，讓項目能真正成為舊城改造的示范工程和經典之作，探索在市場經濟環境下實現城市改造和功能提升的新思路。

十堰永安資產管理有限公司

二0一一年十月

第四篇：《西安市城中村改造建設管理暫行辦法》

市政發〔2003〕43號 《西安市城中村改造建設管理暫行辦法》

一、為了改善城中村的人居環境，提高城中村農民的生活水平，確保城市建設順利進行，在城市建成區內全面開展城中村的改造建設工作。根據國家有關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。

二、本辦法所指城中村是指在城市建成區范圍內，仍然保留農村體制，使用集體土地，以村民委員會為組織形式的行政村的居住村落。

三、通過城中村改造，使農民的組織形式、生產方式和生活方式向更有利于城市化管理、市場化經營和城市居住社區的方向轉變。

四、城中村改造，應堅持“一村一案”的原則，在城市總體規劃的指導下，由城中村所在地的區人民政府統籌土地資源、合理調配城中村發展用地，為城中村的遷建、翻建做好土地儲備保障。

五、城中村所在地的區人民政府、鄉鎮人民政府、街道辦事處負責轄區內城中村改造的組織實施及管理工作。

凡未經區人民政府審查批準，任何單位和個人不得在城中村改造區內進行新建、擴建、翻建等工程項目。

六、成立西安市城中村改造工作領導小組（以下簡稱市領導小組），負責全面指導與協調城中村改造工作。領導小組下設辦公室，辦公室設在市城鄉建設委員會，負責協調全市城中村改造的建設管理工作。規劃、國土房管等領導小組成員單位按各自職責開展工作。

城中村所在地的區人民政府成立相應的城中村改造領導小組（以下簡稱區領導小組），具體負責轄區內城中村改造的組織實施工作。西安高新技術產業開發區、西安經濟技術開發區、西安曲江旅游度假區管委會負責區內城中村改造的組織實施工作。

市領導小組的職責是：負責編制全市城中村改造計劃和規劃，并進行宏觀管理；審定城中村改造建設方案；制定城中村改造的配套政策；按照全市城中村改造計劃定期督促、檢查、指導、監督區領導小組的工作。

區領導小組及三個開發區的職責是：按照市城中村改造總體計劃編制所轄區城中村改造計劃；組織制定城中村改造方案；組織實施城中村的拆遷安置工作；協調城中村改造建設的相關問題；負責轄區內城中村改造建設的組織實施工作。市領導小組辦公室負責領導小組的日常事務工作，審查城中村改造建設方案；協調指導區領導小組及城中村的改造工作。

七、城中村改造的實施主體為：

（一）村民，村民委員會；

（二）由村委會組建并授權的具有合法資格的建設發展公司；

（三）有實力、有資質的開發建設企業。

八、城中村改造建設方案的確定程序。

區領導小組根據市領導小組下達的改造計劃及有關要求，指導村委會編制城中村改造建設方案，經初審后報市領導小組審定。

九、市規劃行政主管部門依據市領導小組的計劃安排負責組織城中村改造的詳細規劃編制工作，規劃編制完成后，由市領導小組辦公室會同區領導小組、城中村村委會及相關部門進行政策性綜合研究，擬定方案，由區領導小組報市領導小組審定。

城中村改造建設方案由市領導小組審定后，依法由市規劃行政主管部門核發《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》，土地部門核發《國有土地使用證》，計劃部門辦理建設工程立項。具體工作由城中村所在區領導小組組織實施。

十、市城鄉建設委員會組織召集計劃、規劃、市政、供電、消防、抗震、園林、環保等部門和專家對擬進行的城中村改造項目的設計進行審查，審查同意后予以批復，并按照相關程序辦理《建筑工程施工許可證》。

城中村改造項目建成后由市城鄉建設委員會組織有關單位進行綜合驗收；綜合驗收合格后由房產管理部門辦理房產登記手續。

十一、城中村改造相關配套政策。

（一）城中村改造提倡、鼓勵易地置換。易地置換的，應整村遷移，由城中村所在地區人民政府按照城市整體規劃另行征用劃撥土地，土地指標原則上按每人６５平方米計（包括居住用地、生產用地及經濟發展用地）。

城中村就地改造的，集體土地應依法轉為國有土地，除村民住宅用地之外其余土地可以進行招商引資、有償開發，開發所得用于城中村的改造和發展。進行整村遷移的城中村，騰遷出來的集體土地，應依法轉為國有土地，用于經濟發展。

（二）屬于安置村民的新建住宅，所有城建費用一律免收。

（三）除安置村民居住用地外仍有較大面積剩余土地的，可以按照一定比例給村上留作發展經濟。對用于發展村經濟的建設工程，配套費減半收取。其他城建收費項目除了質量監督、勞保統籌外，一律免收。

其他多余的土地，按照我市土地儲備有關規定辦理。

（四）對于拆遷房屋等騰遷出來的土地和其他非農業性生產用地，允許進入市場交換或進行適度開發。

（五）拆遷安置。城中村改造實行“自籌資金、自我改造、自我安置”的方針，由城中村根據自身實際制定拆遷安置方案，經村民大會同意后報所在區領導小組審定。拆遷安置工作由城中村所在區人民政府具體組織有關部門及村委會實施。

（六）新村建設。城中村改造的建設活動一律由該村所屬的城中村改造建設發展有限公司承擔，公司按照《公司法》相關規定組建，其公司資質由市城鄉建設委員會核準，工商部門辦理營業執照。

（七）自本辦法發布之日起，城中村內停止改造之外的一切建設活動，所在區人民政府、街道辦事處及村委會負責城中村范圍內一切建設活動的管理工作，有權依法制止村內任何形式的亂搭亂建，對亂搭亂建的，由所在區人民政府組織依法拆除。

（八）市領導小組批準進行改造的城中村，各級管理部門停止對該村的土地征用及建設工程項目的審批工作。確需建設的工程，應在城中村改造建設方案的指導下進行。

（九）對城中村過去或在建建設項目的處理。對于在改造以前已經建成或在建的房地產或其他建設工程，在符合城市規劃、工程質量合格無隱患的情況下，經市領導小組審定后，依法補辦建設手續。并可以按《西安市人民政府關于進行舊村改造試點的意見》第十條和本辦法有關配套政策分別辦理。

對于不符合城市規劃并且無法改正和補救的或存在工程質量、安全問題無法補救的，必須拆除。

十二、城中村改造建設方案一經審批，不得擅自更改。凡未按審批方案實施的，由各職能部門依照相關法規予以處罰，并按審批方案予以糾正。

十三、城中村范圍內的一切住戶，都應積極支持對城中村的改造。對于阻礙改造違反治安管理規定的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》進行處罰。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

十四、各級政府部門工作人員必須牢固樹立服務大局、廉潔自律的思想，不得以任何借口阻撓城中村改造工作，更不得借城中村改造之機牟取個人私利。凡不履行職責、濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管機關給予行政處分，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

十五、本辦法自2003年４月21日起施行。

第五篇：南京市“城中村”改造建設管理暫行辦法

市政府辦公廳關于轉發市“城中村”改造建設工作領導小組辦公室

《南京市“城中村”改造建設管理暫行辦法》的通知

寧政辦發〔2006〕73號

各區縣人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

市“城中村”改造建設工作領導小組辦公室擬定的《南京市“城中村”改造建設管理暫行辦法》已經市政府同意，現轉發給你們，請認真遵照執行。

二○○六年六月四日

南京市“城中村”改造建設管理暫行辦法

（市“城中村”改造建設工作領導小組辦公室 2006年5月）

為切實做好“城中村”改造建設工作，全面完成“城中村”改造建設目標，根據《關于加快推進“城中村”改造建設的意見》（寧政發〔2005〕214號）等文件精神，結合工作實際，制訂本暫行辦法。

第一章 總 則

第一條 本市江南八區繞城公路以內、長江以南區域范圍內的“城中村”改造建設工作，適用本辦法。

第二條 本辦法所稱“城中村”是指在以上范圍內經市“城中村”改造建設工作領導小組（以下簡稱市領導小組）審核并批準的，在土地性質、居住環境、行政管理體制、經濟組織形式等方面仍保留原農村特征的村民聚居點。

第三條 “城中村”改造建設工作在市領導小組統一領導和部署下進行，各有關區政府為本轄區“城中村”改造建設工作的第一責任人。

市委宣傳部、農工辦，市建委、財政局、國土局、規劃局、市政公用局、園林局、市容局、房產局、監察局、審計局、勞動與社會保障局、民政局、鄉鎮企業局、公安局等各有關部門，應當在各自職責范圍內互相配合，共同做好“城中村”改造建設工作。

第四條 “城中村”改造建設應針對各個村的不同情況采取相應的方式實施，主要有以項目開發的方式實施改造、以土地儲備的方式實施改造、以環境整治的方式實施改造等。

第二章 規劃編制與審批

第五條 “城中村”改造建設應依據南京城市總體規劃和控制性詳細規劃，編制完成“城中村”地區的控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。

原則上以各個“城中村”為基本單元，如若干個“城中村”相距較近或用地交錯，也可以合并為一個基本單元共同編制規劃。

“城中村”改造建設地區控制性詳細規劃的編制工作由市規劃局牽頭組織開展。修建性詳細規劃由相關區政府牽頭，在向市規劃局申請規劃編制技術要求后，根據控制性詳細規劃組織開展；市規劃局負責修建性詳細規劃編制的技術指導。

第六條為加快規劃審批進度，市規劃局應將“城中村”改造建設項目作為特辦件，局內設立綠色通道，加快辦理。

第七條凡進入市“城中村”改造建設項目，由各區“城改辦”持項目批準文件和其他必備材料向市規劃局申請辦理改造地塊用地的市政外部條件和選址意見書。選址意見書附注“城中村改造用地”。新建項目通過土地預審后，由各區“城改辦”向市規劃局申請規劃設計要點和《建設用地規劃許可證》，然后進入土地公開出讓程序。

《建設項目選址意見書》和《建設用地規劃許可證》由市規劃局核發；《建設工程規劃許可證》可視規模情況由市規劃局核發或采取“一案一委托”方式委托相關區核發。相應許可證上附注“城中村改造”字樣。

第八條 屬于“城中村”改造建設項目中按規劃可以保留的及其他不需進入土地儲備的項目，由規劃保留建筑物及用地產權所有人提出申請，所在區“城改辦”根據已批準的“城中村”控制性詳細規劃和修建性詳細規劃初審通過后，以區為單位統一報市規劃局進行審查。市規劃局參照市集體土地房地產項目的審批規定執行。

第三章 土地管理與征地拆遷

第九條 對于“城中村”改造涉及的農村集體經濟組織名下現狀有農用地的，由各區政府辦理立項和規劃手續，按程序進行農用地轉用報批；農用地轉用依法批準后，按規定進行撤組。

對于“城中村”改造涉及的農村集體經濟組織名下現狀沒有農用地的，由各區政府統一匯總向市政府專題申請撤銷其原建制；市政府下文批準撤銷原村民小組建制后，其名下的集體土地性質變更為國有土地。

第十條 集體土地變更為國有土地后，在符合土地利用總體規劃和城市規劃的前提下，對于保留的學校、醫院、養老院等公益事業用地、部分工業企業和經營性項目用地，在按規定程序補辦用地手續后辦理土地登記。土地使用權確認給原集體經濟組織以外單位的，該單位應按規定對原集體經濟組織進行補償，補償標準按《南京市征地拆遷補償安置辦法》（寧政發〔2004〕93號）的有關規定執行。

第十一條 對涉及的原集體經濟組織和農民，由各區政府按照《南京市征地拆遷補償安置辦法》對原村民小組全部的集體土地面積進行土地補償、青苗附著物補償、農業人員安置；并按《南京市被征地農民基本生活保障試行辦法》（寧政發〔2004〕100號）及有關規定，組織符合條件的“城中村”農業人員進入基本生活保障。

第十二條 “城中村”改造范圍內，集體土地上房屋拆遷補償安置（含撤組剩余國有土地上原建于集體土地上的房屋，或撤組后依法對該房屋翻建、改建的）按照市國土局制定的有關進一步規范我市征地房屋拆遷補償有關工作的意見執行。

國有土地上房屋拆遷執行《南京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府227號令）相關規定。

第十三條 “城中村”改造建設范圍內所建經濟適用住房專項用于“城中村”改造建設工作。

第四章 資金安排和使用

第十四條各區“城中村”改造建設所涉資金包括實施改造的“城中村”范圍內的土地凈收益、捆綁項目收益、“城中村”改造建設專供經濟適用住房溢價收益等其他項目資金。該項資金必須實行專項存儲、專項用于“城中村”改造建設，具體管理辦法另行制定。

第十五條經市領導小組批準，部分地塊可與本行政區域內其他土地進行捆綁出讓，出讓凈收益專項用于“城中村”改造建設，以平衡改造建設資金。

第十六條申購“城中村”改造建設專供經濟適用住房的被拆遷人，其貨幣補償款實行封閉操作，即貨幣補償款由拆遷人直接支付給該經濟適用住房建設單位。

第十七條支持、幫助集體資產實行股份合作制改革，允許和鼓勵股份經濟合作社優先參與本村集體所有土地的經營開發。經市領導小組批準，可由集體經濟組織自行改造，農民將量化的資產作價入股，參與改造建設，收入進行再分配。

第十八條市、區城建資金對“城中村”改造建設相關的環境整治及市政基礎配套設施建設項目統籌安排、重點考慮。

第五章 “村改居”與集體資產處置

第十九條 “城中村”50%以上的集體土地已轉變為國有土地的，可以依法撤銷村委會，組建社區居委會。

第二十條撤銷村委會的有關工作：

（一）村民委員會的撤銷，由鎮政府（街道辦事處）提出，經村民會議或村民代表會議討論同意后，報區人民政府批準。

（二）按照有關規定，對村級財務進行審查，審查結果應當及時公布。

（三）召開村民會議或村民代表會議，妥善處置集體資產。

凡財務不清、資產未妥善處置的不得辦理村委會撤銷手續。

第二十一條 “城中村”的集體資產包括經營性資產、非經營性資產和資源性資產。“城中村”的集體資產歸該村集體經濟組織全體成員（村民）共同所有，受法律保護，任何單位和個人不得侵占、平調、私分。

第二十二條

“城中村”應在所在鎮政府（街道辦事處）的指導下，成立由鎮街農村集體資產管理辦公室工作人員、村組集體經濟組織負責人以及村民代表參加的撤制工作小組，負責具體工作。

第二十三條 “城中村”必須對其所屬集體資產進行清產核資。凡涉及到產權變動或多數村民要求評估的，由集體經濟組織或者資產占有、使用單位委托具有農村集體資產評估資格的評估機構進行。清產核資、評估結果應當按照《村民委員會組織法》第十七條的規定經村民會議或村民代表會議確認，同時報鎮街農村集體資產管理辦公室審核、認定。清產核資中涉及不良資產核銷的，要以村為單位經村民會議或村民代表會議逐筆討論通過后，報鎮政府（街道辦事處）審批。

第二十四條經村民會議或村民代表會議討論通過的集體資產處置方案，須經鎮政府（街道辦事處）審核，報區（市）農村集體資產管理辦公室（農工辦）批準。

第二十五條集體凈資產數額較大、且有穩定的經營項目和收入來源的村，要按照《關于積極推進農村社區股份合作制改革的意見》（蘇辦〔2005〕25號）和《關于開展村集體經濟股份

合作制改革試點工作的意見》（寧委辦發〔2004〕38號）要求，積極創造條件進行改制，發展規范的股份合作經濟。

第二十六條 “城中村”集體凈資產數額較少，或者沒有條件進行股份合作制改造的村，集體資產按下列規定處置：貨幣資金、庫存物資、牲畜（禽）的折價款及有價證券等，兌現給集體經濟組織成員；由村種植的樹木補償費和不屬于固定資產的土地附著物的補償費，可以兌現給集體經濟組織成員；固定資產（包括變價、折價款）和歷年的公積公益金等，原則上可按50%兌現給集體經濟組織成員，50%交由鎮街集體經濟組織（農村集體資產管理辦公室）管理，主要用于原村公益事業、社會保障等；清產核資后的債務由資產抵償，一時收不回的債權、無法清償的債務可委托鎮街農村集體資產管理部門管理。

鎮街農村集體資產管理辦公室必須專戶管理代管款，同時報區（市）農村集體資產管理辦公室備案，每年接受區（市）農村集體資產管理辦公室組織的專項審計。

第二十七條組一級集體資產數額較小，可以直接變現兌現給集體經濟組織成員。

第二十八條 “城中村”集體資產因產權界定、資產處置等引起糾紛的，由當事人協商解決；協商不成的，由當地鎮政府（街道辦事處）或區縣人民政府農村集體資產管理辦公室進行處理；當事人對處理決定不服的，可以向人民法院起訴；當事人也可以直接向人民法院起訴。

第二十九條組建社區居委會的有關工作：

（一）成立社區居委會籌備工作小組，開展成立居委會的準備工作，報區縣人民政府批準設立社區居委會，主持本社區居民選舉工作。

（二）制定選舉工作方案，組織推選社區成員代表。社區居委會可以由代表選舉、戶代表選舉和選民直接選舉三種方法產生，提倡采用直接選舉和戶代表選舉的方法。

（三）由社區成員代表會議民主確定正式候選人，候選人人數須大于應選人人數。

（四）采用無記名投票、差額選舉的方法，正式組建社區居委會。

第六章 社會保障

第三十條 “城中村”所在地政府應利用現有資源，興辦第三產業，開發就業崗位，鼓勵勞動者自主創業。

凡在法定勞動年齡段內，有勞動能力、且有就業愿望的就業困難人員，均可參照執行下崗失業人員再就業各項優惠政策。

第三十一條 “城中村”中居住的南京戶籍人員，未參加社會保險的勞動年齡段的勞動者，男性年齡不滿45周歲、女性年齡不滿40周歲的，可根據本人意愿，按自由職業者辦法參加城鎮職工社會保險。

“城中村”改造建設范圍內的農民，符合基本生活保障條件的，納入基本生活保障體系，按照《南京市被征地農民基本生活保障試行辦法》（寧政發〔2004〕100號）及有關規定執行。

“城中村”居民，被用人單位錄用的，由用人單位統一辦理參加我市城鎮職工社會保險。

第三十二條 村民轉為城市居民后，凡共同生活的家庭成員人均收入低于城市居民最低生活保障標準的，均有申請獲得最低生活保障的權利。

申請最低生活保障待遇，由戶主向戶籍所在地的社區居委會提出書面申請，并提供相關證明材料，按規定程序審批。

第三十三條 家庭人均收入高于當地最低生活保障標準，但在當地最低生活保障標準2倍之內，且符合下列情形之一的，本人在一個內可全額享受當地最低生活保障：

（一）持有殘疾證的肢體1級，盲人、智力、精神殘疾1、2級且本人無收入的重度殘疾人；

（二）患有惡性腫瘤（手術或放化療期間）、腎移植、尿毒癥和白血病的人員；

（三）父母已經死亡，且只與祖父母、外祖父母共同生活的未成年人。

第三十四條 因“城中村”拆遷而購買經濟適用房遷移戶口的最低生活保障家庭，可同時遷轉最低生活保障關系，并維持原補差標準3個月不變，新居住地最低生活保障管理機構要及時做好低保關系接轉工作。

第七章 考核與獎懲

第三十五條 為了保證“城中村”改造建設順利實施，建立考核和監察監督機制。

年初，由市領導小組與各區政府簽訂目標責任書，各區政府與相關街道、部門簽訂目標責任書，實行目標管理責任制，將任務細化分解，明確職責范圍，逐級落實責任。

第三十六條 考核的范圍

玄武區、白下區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、下關區、棲霞區、雨花臺區等江南八區“城改辦”，市各相關部門。

采用部門與區分別考核的辦法。

第三十七條 考核的內容

（一）機構與職責：江南八區政府貫徹市“城中村”改造建設要求，建立成立專門機構，抽調專職人員具體實施“城中村”改造工作情況，“城中村”改造建設目標責任制的落實。市“城中村”改造建設各相關部門在改造建設中分工負責制執行情況。

（二）計劃與措施：各區貫徹執行市政府加快推進“城中村”改造建設的意見采取措施的落實情況。重點檢查“城中村”改造建設總體方案、分計劃和具體實施方案的編制情況。

（三）改造建設實績：按照“城中村”改造建設的目標和任務，根據市政府關于“城中村”改造的建設標準和要求，考核各區政府、各部門“城中村”改造建設任務的完成情況及改造后的管理成效。

（四）環境建設：結合“深化綠色人居社區”創建工作、“綠色南京”工程建設，按照“城中村”市容環境衛生管理水平要逐步達到“城市市容環境衛生標準”的要求，考核所在區政府創建和管理工作。

（五）宣傳報道：對“城中村”改造建設工作進行深入持久的宣傳發動，開展形式多樣的宣傳工作，按時完成信息上報工作。

第三十八條 考核的方法

（一）根據南京市關于加快推進“城中村”改造建設的意見要求，每年按照以上五個方面考核內容，采取百分制的考核評分標準，以“量化考核為主，定性考核為輔”進行綜合評定。（詳見“城中村”改造建設工作自查評分表）

（二）以區、部門對象考核評比為單位。

（三）采取“聽、看、查、議”相結合，以實地查看為主的方式進行考核評比。首先聽取被抽查地區或單位的領導匯報“城中村”改造建設情況，并在查看相關資料和實地查看改造建設成果的基礎上，進行集體評議、綜合評分。

（四）各區“城改辦”、各部門每年應將“城中村”改造建設自查結果，于當11月中旬

前報送市“城改辦”。提交的自查材料包括“城中村”改造建設工作總結、考核評分自查表。

（五）當11月下旬，由市“城改辦”牽頭組織全市“城中村”改造建設考核評比工作。考核組由市人大辦公廳、市政府辦公廳、市政協辦公廳、市委農工辦、市建委、市財政局、市規劃局、市國土局、市市容局、市民政局、市勞動局、市監察局等單位組成。

第三十九條 考核的獎懲

根據目標考核完成情況和檢查驗收的結果，由考核組分別對區、市屬部門“城中村”改造建設成果進行綜合評定。

對按時完成“城中村”改造建設工作目標的，由市政府進行表彰，給予各區“城改辦”各10萬元獎勵；對被評為先進的單位給予各2萬元獎勵。

對未能按時完成“城中村”改造建設任務的區及責任部門，給予通報批評，并責令限期完成“城中村”改造建設任務。

第八章 附 則

第四十條除本辦法所作規定外，“城中村”改造建設工作應嚴格按照國家、省、市有關法律、法規及規章的規定，實施改造建設。

第四十一條本辦法自發布之日起實施，此前有關改造建設已按照有關政策實施的，不再重新辦理。

第四十二條本市縣域范圍內的“城中村”改造建設工作可參照本辦法執行。

附：“城中村”改造建設工作自查評分表