第一篇：昆明市城中村改造項目管理辦法

昆明市城中村改造項目管理辦法

更新日期：2009-10-9 14:03:56

索 引 號：530121-012218-20091009-0001

名 稱：昆明市城中村改造項目管理辦法

第一章 總則

第一條為進一步加快我市“城中村”改造步伐，規范城中村改造工作，精簡城中村改造項目審批流程，根據有關法律法規和相關規定和《昆明市人民政府關于加快推進城中村改造的指導意見》精神，制定本管理辦法。

第二條本市五華區、盤龍區、西山區、官渡區處于主城建成區范圍內的城中村改造，適用本辦法，呈貢縣新城建設中的遷村并點和新型社區建設適用城中村改造相關政策，其項目管理參照本辦法執行。

第三條本辦法所稱城中村，是指在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊，以及更名為社區，但土地所有制性質和經濟組織性質仍為集體所有制的“翻牌社區”。

本辦法所稱城中村改造，是指根據本市社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。“城中村”改造分為綜合整治和全面改造兩種基本類型。綜合整治是指基本不涉及房屋拆建的環境凈化、美化、公共設施配套項目，由區（縣）政府編制工作方案，報市領導小組辦公室備案后即可組織實施。全面改造包括整體拆建和局部拆建，應按本辦法規定，進行項目前期研究，組織報批，經市級領導小組批準，下達改造計劃后組織實施。

第二章城中村改造專項規劃

第四條城中村改造專項規劃是指以經批準的昆明城市總體規劃、分區規劃、其它層次規劃為依據，統籌考慮村民安置、環境風貌和經濟發展等因素，對規劃編制區內城中村改造項目的目標、模式、拆遷安置、功能定位、土地利用、開發強度、綠地系統、道路交通、公共與市政配套設施、改造收益分析等控制要

求作出的規劃。

城中村改造工作中，要通過規劃引導和控制保障公共利益，凸現政府主導作用,在確保環境品質的前提下進行市場化運作。城中村全面改造項目實施前應完成擬改造地塊“城中村改造專項規劃” 的編制報批工作，作為確定項目所涉及地塊規劃控制條件和技術指標、供地方式、拆遷安置方案和項目審批的主要依據。

第五條國土、規劃、發改等部門應主動服務，提前介入，及時給予區（縣）政府技術指導，并進行工作意見的動態反饋。專項規劃編制過程中，區縣政府應充分發揮基層組織的作用，調動激發保護好廣大城中村居民參與改造的積極性，并可以公開、擇優選擇投資商作為投資意向人參與項目前期工作。

第六條城中村改造專項規劃應當包括以下主要內容：

（一）劃定規劃編制區；

（二）改造目標；

（三）功能定位；

（四）改造模式及策略；

（五）供地方式及拆遷安置方案；

（六）土地利用：用地布局、各地塊的主要用途及相容性、開發強度、建筑總量及各類建筑量、綠地率及綠化覆蓋率、居住人口及戶數；

（七）開放空間和園林綠地系統；

（八）配套設施：各類公共和市政配套設施的控制；

（九）道路交通：地塊內外部交通組織、道路及場地豎向、交通場站設施布局和控制要求、步行系統控制；

（十）市政工程：水、電、氣、環衛、防災等各類市政工程管線的負荷預測、管網體系及設施控制；

（十一）城市設計：城市空間組織、景觀環境設計、建筑形態控制；

（十二）技術經濟指標和經濟可行性評價；

（十三）改造影響評價，包括對環境、道路交通、市政公用設施、公共服務設施四個方面的影響評價；

（十四）其他要求，如歷史文化遺存保護、自然生態資源保護等。

（十五）實施時序和實施措施，包括分期實施計劃和相關的配套措施。

以上控制內容，應達到控制性詳細規劃的深度要求。

第七條城中村改造專項規劃的成果包括規劃文本、規劃圖紙和規劃研究報告。規劃文本是對規劃各項目標和內容的規定性要求。規劃圖紙是說明規劃意圖和規劃方案的相關圖示。規劃研究報告是指關于規劃設計情況的技術性研究和說明的文字，是對規定性要求的論證和解釋。根據控制內容及深度要求，可將若干圖紙合并表達，但應滿足清楚說明規劃編制區現狀特征、規劃構思和規劃控制規定的需要。當規劃范圍較大、總體規劃圖紙不能表達清楚規劃要求時，應制作分圖。

第八條專項規劃的主要研究結論、規劃控制條件、技術指標及土地利用相關內容應取得規劃部門和國土部門的審核意見；拆遷安置方案應提交基層按民主程序表決通過（90%以上）。專項規劃成熟后由區政府上報市規劃主管部門初審并轉報市規劃委員會審批，市規劃委員會可委托其專業委員會組織審批。

第九條城中村改造專項規劃成果的實物形式包括：

（一）規劃文本、規劃研究報告及規劃縮圖：統一按A3幅面裝訂為一本，大于A3幅面的亦折疊為A3幅面大小裝訂；

（二）規劃圖紙：根據各類城中村改造專項規劃的深度規定，分別按照法定圖則或詳細藍圖的比例繪制，圖幅可采用A1、A0、A1加長、A0加長，同一項目的圖紙比例應統一；

（三）光盤：內容為上述規劃文本、規劃研究報告和規劃圖紙的電子數據。規劃文本和規劃研究報告采用WORD格式（*、doc）；規劃圖紙采用ACAD格式（*、dwg）。

第十條專項規劃批準后，報市城中村改造領導小組列入昆明市城中村改造計劃目錄；各區（縣）政府負責將已批準的城中村改造專項規劃在區（縣）政府辦公場所和改造規劃影響的范圍予以公告并組織實施。

經批準的城中村改造專項規劃，不得擅自變更。實施改造過程中，確需變更用地規劃、供地方案及拆遷安置方案時，須按原程序報批。

第三章土地處置和拆遷安置

第十一條專項規劃批準后，由區（縣）政府將改造范圍用地報市國土部門，改造范圍內的集體土地按照“改制先行、改建跟進”的原則，將農民轉為居民，村委會轉為居委會，農村集體經濟轉為城市混合經濟或股份制經濟后，依法轉為國

有土地。在土地利用現狀調查的基礎上，以區（縣）人民政府為主體辦理“城中村” 改造范圍內集體土地征收手續和國有土地使用權收回手續。

第十二條土地處置前，城市規劃管理部門需提供拆遷后土地的建設項目規劃條件文件、附圖以及道路紅線圖等有關技術文件。

城中村改造用地供地方式主要采取“毛地公開交易”方式，積極引進社會資本參與城中村改造，實現土地開發一、二級市場連動運作。視項目具體情況，也可采取“凈地公開交易”方式，由區（縣）政府主導完成土地一級市場整理工作。第十三條采用“毛地公開交易”方式的改造項目，區（縣）政府需明確拆遷安置戶數和人數以及拆遷安置費用、安置補償房屋建筑面積等有關事項，完成對擬出讓的地塊的權屬核查、地價評估、圖件測繪等基礎性工作。在完成改造范圍內集體土地保征和國有土地收回后，將改造范圍內用地整體上報市國土部門進入土地儲備，專項規劃作為土地交易條件，以公開交易的方式組織土地供應。土地競買人只對土地出讓金凈收益進行競價, 競得人只需交納土地出讓金凈收益；土地競得人需按照專項規劃確定的拆遷安置方案在規定的時限內完成拆遷安置工作，否則退出“城中村”改造工作，并對前期投入不予補償。

第十四條采用“凈地公開交易”方式供地的改造項目，應當由區（縣）政府主導完成集體土地保征、國有土地收回及改造范圍拆遷后，由市土地儲備中心對凈地進行收儲和公開交易。參與拆遷的企業必須參與土地交易，若其競得土地使用權，只需交納土地出讓金凈收益。

第十五條在實施“城中村”改造中，應當按照優先建設安置住宅的原則進行，確保被拆遷人及早入住。實施整體拆建的“城中村”改造項目，舊村未拆除的，其他建設項目不得開工建設。

第十六條城中村改造的拆遷補償采用貨幣補償和產權置換兩種方式，具體政策由區（縣）政府制定。城中村改造項目建設單位負責項目用地范圍內的拆遷工作，并承擔有關拆遷補償安置費用。拆遷補償的對象為合法的建筑物、構筑物及其他地上附著物的所有者。被拆遷物體設置了租賃、抵押和擔保法律關系的，依照國家有關擔保抵押的法律規定執行，不影響拆遷工作進行。

第四章規劃建設

第十七條城中村改造項目應當依據城中村改造專項規劃編制的設計方案，依照有關法律、法規組織實施。

主要街區、文物景點周邊城中村的改造規劃設計方案，應當廣泛征求各界意見，也可以公開征集方案。

第十八條城中村改造涉及城市規劃確定的城市基礎設施建設項目的，應當優先列入城市建設年度計劃，盡快提高城中村設施的城市化水平，為城中村改造工作提供良好的外部條件。

第十九條“城中村”改造項目中標企業須按批準的拆遷安置方案與拆遷安置協議進行拆遷安置。拆遷安置基本完成（90%以上）后，中標企業持環保、滇管等有關部門的前置審批文件，辦理土地使用證，獲得土地使用權；中標企業持土地使用權證明文件、項目批文等文件、資料，按程序申請《建設用地規劃許可證》；根據批準的修建性詳細規劃，在完成工程方案設計后，按程序申請《建設工程規劃許可證》；持有關材料到建設局辦理建筑工程施工許可證；按現行建設工程竣工驗收辦法，并增加拆遷安置完成情況、批準的公益設施建設情況的內容一并進行竣工驗收。

涉及上述行政許可的部門應為城中村（舊村）改造項目開設“直通車”或“綠色通道”服務。中標企業按照“城中村”改造項目減免有關規費的原則，可分別向相關部門申請費用減免。

第五章項目管理

第二十條市、區（縣）政府有關部門應當依法加強對城中村改造項目的監管，監督建設資金及時到位、工程順利進行、工程質量合格、市政配套設施及時交付使用。

第二十一條對城中村改造項目涉及公共利益的環節，監察部門要全程監督，防止發生損害國家、集體和群眾利益的行為。對城中村改造過程中發生的各類違法行為，有關主管機關必須及時依法查處。

第二十二條城中村改造項目實施過程中發生民事糾紛的，由區（縣）政府及有關部門協調處理，必要時市政府有關部門予以協助。經協調處理仍不能解決爭端的，由有關當事人依照約定提請仲裁委員會仲裁，或者依法向人民法院起訴。第二十三條嚴格執行昆明市戶籍管理相關規定，嚴格控制“城中村”改造范圍

內戶口遷移和分戶行為。集體土地補償款項的分配，要按照基層自治民主管理的規定，在區（縣）政府指導下，對參與分配人員名單及分配方案進行決策并公示。拆遷安置補償中采取產權調換方式進行安置補償的，應綜合考慮以戶為單位和以幢為單位的實際情況，避免虛增補償安置對象。

第二十四條對城中村違法建筑的處理，嚴格依照有關法律、法規相關規定執行。第二十五條各區（縣）政府可以根據本管理辦法制定具體實施辦法。未盡事宜根據國務院第305號令《城市房屋拆遷管理條例》、云南省政府第109號令《云南省城市房屋拆遷管理規定》及昆明市相關規定政策規定執行。

第二篇：昆明市城中村改造文件

企業參與昆明市城中村改造項目 進入和退出的規定（試行）

第一條 為規范企業參與昆明市城中村改造項目的進入和退出行為，公開公平競爭，優化投資環境，推進城中村 改造，特制定本規定。

第二條 參與昆明市城中村改造的企業應具備相應資質、相當實力并有良好信譽，遵守國家法律、法規和昆明市 城中村改造相關政策、規定。

第三條 擬參與城中村改造的企業，應通過一定程序與區政府、開發（度假）區管委會（以下簡稱管委會）或街道辦事處（鄉鎮）簽訂《城中村改造項目前期合作協議》（以下簡稱前期合作協議）并按要求繳納一定數額的履約保證金。

第四條 參與城中村改造前期工作的企業，應按前期合作協議的約定，參與城中村改造的有關前期工作。前期工 作一般包括：擬改造范圍基本情況調查、編制專項規劃、制 定征地拆遷補償安置方案或意見等。

第五條 對前期沒有企業參與的城中村改造項目，區政府（管委會）編制專項規劃并經審批后，區政府（管委會）、街道辦事處（鄉鎮）應及時對外發布招商引資信息，通過多 種形式和一定程序盡快確定參與改造的企業，與之簽訂前期 合作協議，參與改造的企業也需繳納一定數額的履約保證 金。

第六條 參與城中村改造前期合作的企業，未按約定參與完成專項規劃的編制工作，區政府（管委會）可書面通知企業退出該項目，并另行選擇企業進入。企業退出時，專項規劃編制及其它前期工作所產生的費用不予以退還，履約 保證金按協議約定條款的相關比例退還。

第七條 專項規劃批準、規劃設計條件下發、征地拆 遷補償安置方案或意見公布后，如參與前期合作的企業未在 規定時間內將拆遷監管資金繳入指定監管賬

戶的，區政府（管委會）可書面通知企業退出該項目，并另行選擇企業參 與，該專項規劃編制成果由區政府（管委會）享有。自參與前期合作的企業進入改造項目起至退出期間，專項規劃編制 及發生的其它費用不予退還，履約保證金按協議約定條款的 相關比例退還。

第八條 在征地拆遷補償安置方案或意見公布后，參 與前期合作的企業主要因自身原因，出現下列情形之一的，區政府（管委會）可書面通知其退出該項目。

（一）30天簽訂拆遷補償安置協議未達到10％的；

（二）90天簽訂拆遷補償安置協議未達到50％和拆除工 程量未達到20％的；

（三）180天簽訂拆遷補償安置協議未達到80％和拆除工 程量未達到50％的；

（四）9個月簽訂拆遷補償安置協議未達到90％的。區政府（管委會）書面通知企業退出項目后，應退還經 指定的審計機構審計認定的企業直接用于支付拆遷補償安置的費用（不計利息和財務成本），發生的除此之外的其它 費用一律不予以退還。待第二次參與該城中村改造項目的企業進入后，在一定 時間內，區政府（管委會）退還經確定的原參與改造企業所 發生的上述相關費用。第二次參與改造項目的企業需按上述 規定的內容承擔相應費用。

第九條 在城中村改造項目土地實施招、拍、掛時，有下列情形之一的，視為參與改造企業自行退出該項目：

（一）未按區政府（管委會）的要求，在規定時限提供 土地一級開發成本相關資料和認定方案的；

（二）前期合作企業因自身原因未參與競拍或不以底價 競價致使交易無法完成的。待該項目最終完成土地交易后，區政府（管委會）在一定時間內按照區政府（管委會）指定的審計機構審計認定結果，退還自行退出企業項目前期工作的直接成本費用，但不支付相關利息和財務成本。

第十條 各區政府（管委會）可根據本規定制定實施辦法。第十一條 本規定自印發之日起施行。

第三篇：昆明市城中村改造優惠政策

《昆明市城中村改造優惠政策》

一、給予城中村改造項目市級行政事業收費優惠

4.建筑工程質量監督費減半收取。

6.安置房用地，項目改造中的土地登記費全免。但項目竣工驗收后房屋出售、土地轉讓交易行為的土地登記按現行政策執行。

7.涉及的人防工程建設，對拆建部分給予政策優惠。

8.對采用產權調換方式統一安置拆遷的安置房（住宅和非住宅），辦理合同登記備案時房產交易手續費全免。

9.采用產權調換方式統一安置城中村改造拆遷戶的安置住房，在申請安裝管道煤氣時，給予每戶40%煤氣公用設施建設費的優惠，即每戶優惠240元。

二、給予城中村改造項目地方稅收優惠

1.單位和個人因土地被征用而取得的不動產拆遷補償費，不征收營業稅；將土地使用權歸還給土地所有者后得到的非財政補償費，免征營業稅。

2.土地、房屋被縣級以上政府征用后，重新承受土地、房屋權屬，用于和原被征用的土地、房屋相同用途，其成交價格或者評估價格相當于補償費的部分，免征契稅；其成交價格或者評估價格超過補償費用的部分，仍征收契稅。

3.因城中村改造需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

4.城中村改造中，被拆遷企業用搬遷補償收入購置的固定資產，可按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。

昆明市地方稅務局城中村改造稅收政策指南

為全面貫徹昆明市委、市政府確定的城市發展戰略，積極推進“城中村”改造進程，促進城市經濟社會協調發展，昆明市地方稅務局根據現行地方稅收法規政策，整理編印了《昆明市地方稅務局城中村改造稅收政策指南》，旨在為涉及城中村改造的各級政府、房地產企業、拆遷公司及被拆遷戶做好地方稅收政策宣傳服務。

一、城中村改造中，如何辦理地方稅務登記手續？

答：凡是因城中村改造引起納稅人住所、經營地點變動，生產經營活動被迫停止的，依據《稅收征收管理法》規定，應當在法定時限內到主管地稅機關辦理相關事宜。具體規定如下:

（一）因城中村改造，從事生產經營的納稅人，其住所、經營地點從轄區內甲地搬遷到乙地，致使稅務登記內容發生變化的，自工商行政管理機關辦理變更登記之日起30日內，持有關證件向稅務機關申報辦理變更稅務登記。

（二）因城中村改造，從事生產經營的納稅人，其住所、經營地變動涉及跨行政區域而改變主管稅務登記機關的，應當在向工商行政管理機關或其他機關申請辦理變更或注銷登記前或者住所、經營地點變動前，持有關證件和資料向原主管稅務登記機關申報辦理注銷稅務登記，并在注銷登記之日起30日內向遷達地主管稅務機關申報辦理稅務登記。

二、因城中村改造，從事生產經營的納稅人依法終止納稅義務的，應如何辦理有關涉稅手續？

答：因城中村改造，從事生產經營的納稅人依法終止納稅義務，不再繼續生產、經營的納稅人，應當在向工商行政管理機關或其他機關申請辦理注銷登記前持有關證件和資料，向原主管稅務登記機關申報辦理注銷稅務登記。

三、因城中村改造，從事生產經營的納稅人暫時停業的，應如何辦理有關涉稅手續？

答：因城中村改造導致實行定期定額征收方式的個體工商戶，暫時停業的，應當在停業前向主管稅務機關申報辦理停業登記。納稅人的停業期限不得超過一年。在停業期間發生納稅義務的，應當按照稅收法律、行政法規的規定申報繳納稅款。納稅人應當于恢復生產經營之前，向稅務機關申報辦理復業登記（停復業登記只適用于定期定額征收方式的個體工商戶）。

四、單位和個人取得的拆遷補償費是否征收營業稅？個人取得的補償費繳納個人所得稅嗎？

答： 按照城市發展規劃，在舊城改造過程中，單位和個人因土地被征用而取得的不動產拆遷補償費，不征收營業稅。個人取得的補償費，屬補償性質的收入，無論是現金還是實物（房屋），均免征個人所得稅。

五、將土地使用權歸還給土地所有者后得到的非財政資金補償費，是否征收營業稅？

答：納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還土地所有者的行為，不征收營業稅。

六、政府、拆遷公司、房地產企業等用自建房或商品房進行安置補償的如何計征營業稅？

答：對政府、拆遷公司、房地產開發企業等自行建蓋或購入商品房安置補償的，屬有償轉讓不動產所有權的行為，對償還面積與拆遷面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對超過拆遷建筑面積部分，以收到房款及價外費用為計稅依據一并征收銷售不動產營業稅。

七、購入安置補償的房屋如何繳納契稅？

答：根據《云南省契稅實施辦法》第七條規定，土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬，用于和原被征用、占用的土地、房屋相同用途，其成交價格或者評估價格相當于補償費的部分，免征契稅；其成交價格或者評估價格超過補償費的部分，仍征收契稅。

八、在辦理契稅減免過程中拆遷補償費如何確定？

答：根據《昆明市地方稅務局關于印發契稅耕地占用稅征收管理暫行辦法的通知》（昆地稅發〔2007〕58號）規定，拆遷戶新購房屋的契稅減免稅手續由拆遷地的地稅機關負責辦理。拆遷戶申請契稅減免時應提供實施拆遷的公司與其簽訂的拆遷補償合同（協議），按拆遷補償合同（協議）載明的補償金額確定契稅減免金額。

拆遷地的主管地稅機關應綜合比對以下三類資料確認補償費：一是政府要求其搬遷或拆遷改造的批文；二是實施拆遷的公司（如房地產開發企業）與每一個被拆遷戶簽訂的補償合同；三是支付補償費用的簽收花名冊。

九、城中村改造中土地增值稅的減免稅規定？

答：因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓房地產的，比照有關規定免征土地增值稅。

十、參加城中村改造開發的房地產企業，在土地增值稅清算時，拆遷補償費能否計算扣除？

答：在土地增值稅清算中，納稅人應據實提供扣除項目金額，并提供合法有效憑證，經稅務機關審核確認后，方可據實扣除。但在具體操作中，考慮到拆遷補償費大多針對個人，并不能出具合法有效憑證。所以，在土地增值稅清算時，對確實不能提供合法有效憑證據以扣除拆遷補償費的房地產開發企業，需向主管稅務機關提供以下證明材料，作為拆遷補償費用可以在房地產開發成本中扣除的條件：一是要提供政府要求其搬遷或拆遷改造的批文；二是要提供實施拆遷的公司（如房地產開發企業）與每一個被拆遷戶簽訂的拆遷補償合同，合同內容涉及拆遷土地或房屋的面積、補償方式和補償金額等相關內容；三是出具支付補償費用的簽收花名冊。

主管稅務機關根據屬地管理原則，對房地產開發企業提供的上述三項資料進行審核、比對，三項資料相符方可視為合法有效憑證在房地產開發成本中給予扣除。

十一、由于城中村改造，企業取得搬遷補償收入，應如何繳企業所得稅？

答：因當地政府城市規劃、基礎設施建設等原因，搬遷企業按規定標準從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地轉讓收入，企業如果根據搬遷規則，用于購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途的固定資產和土地（以下簡稱重置固定資產），以及進行技術改造或安置職工的，準予搬遷企業的搬遷收入扣除重置固定資產、技術改造和安置職工費用，其余額計入企業應納稅所得額。

十二、如果企業搬遷后轉換經營方向，企業所得稅應如何處理？

答：企業因轉換生產經營方向等原因，沒有用搬遷收入進行重置固定資產或技術改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產或進行其他技術改造項目的，可在企業政策性搬遷收入中將相關成本扣除，其余額計入企業應納稅所得額。

十三、如果企業取得搬遷收入后暫時不進行生產經營，企業所得稅應如何處理？

答：搬遷企業沒有重置固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

十四、用搬遷收入購買的固定資產可以在企業所得稅前扣除折舊嗎？

答：搬遷企業利用政策性搬遷收入購置的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或推銷，并在企業所得稅稅前扣除。

十五、對搬遷企業，在企業所得稅方面還有什么規定？

答：

1、搬遷企業從規劃搬遷起的五年內，其取得的搬遷收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定扣除相關成本費用后，其余額并入搬遷企業當年應納稅所得額，繳納企業所得稅。

2、對于符合西部大開發、高新技術企業等企業所得稅優惠政策的搬遷企業，其取得企業搬遷收入，在審核企業享受稅收優惠政策有關主營業務收入占總收入比例的條件時，不計入企業的總收入。

第四篇：西安市城中村改造管理辦法

西安市城中村改造管理辦法

第一章 總則

第一條

為加快城市化進程，推進和規范城中村改造工作，提高城市規劃、建設、管理水平，根據有關法律法規和相關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條

本辦法所稱城中村改造是指將城中村的集體土地依法轉為國有土地，農民轉為居民，撤觥村委會建立居委會，農村集體經濟改制為城市混合經濟或股份經濟和按照城市規劃、建設、管理的規范對原有建筑形態進行改建、翻建的行為。

第三條

本市新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區城市建成區范圍內的城中村改造適用本辦法。

第四條

城中村改造應當以西安社會經濟發展計劃和城市總體規劃為依據，按照“政府主導、以區為主、市場運作、改制先行、改建跟進、尊重民意、利民益民”的原則實施。

第五條

市城中村改造管理機構負責本市城中村改造管理工作。

市城中村改造管理機構接受市發展改革、規劃、建設、土地、房產等行政管理部門的委托行使與城中村改造相關的行政管理職能，集中辦理相關審批手續，并接受委托部門的監督。

市民政、公安、勞動和社會保障、農業等部門應當按照各自職責，做好城中村改造管理的相關工作。

第六條

各區人民政府負責本行政區域內城中村改造工作。各區人民政府設立的城中村改造主管機構具體負責城中村改造工作的組織實施。

各區城中村改造主管機構可依法接受相關部門的委托，行使與城中村改造有關的行政執法職能。

高新技術開發區、經濟技術開發區、曲江新區、浐灞綜合治理區范圍內的城中村改造工作，在所在地區城中村改造領導小組領導下，由其管委會負責組織實施。

第七條

城中村改造應當依照城中村改造目錄逐步實施。二環以內的城中村全部納入城中村改造目錄，二環以外的城中村，由區人民政府報市人民政府批準后納入城中村改造目錄。城中村改造目錄由市城村改造管理機構定期向社會公布。

第八條

城中村改造，每個改造村只能有一個實施主體，可以是村民委員會或村集體經濟組織，政府土地統征儲備機構，各區城中村改造建設經濟實體，社會投資商。

第九條

設立城中村改造專項資金，全部用于城中村改造。專項資金由以下部分構成：

（一）城中村土地出讓金、儲備土地的增值收益金扣除應提取的失地農民養老保險、水利建設基金、農業開發基金后的余留部分；

（二）城中村改造建設項目的同級稅收留成部分；

（三）城中村改造中收取的城市基礎設施配套費。

專項資金管理、使用等按照《西安市城中村改造專項資金管理辦法》執行。

第二章

方案制定

第十條

城中村改造應編制城中村改造工作方案，城中村改造工作方案一經批準即列入改造計劃。

城中村改造工作方案應包含：村莊現狀資料，清產核資、集體經濟改制、資產分配、舊村拆遷安置方案、控制性詳規及建設方案等。

城中村改造工作方案未經批準，不得實施改造。

第十一條

城中村改造工作方案須經村民或（戶代表）大會通過形成決議后，由區城中村改造主管機構初審，市城中村改造管理機構審查同意后，報市人民政府審批。

第十二條

城中村改造工作方案一經審批，不得擅自更改。實施改造過程中，城中村改造工作方案確需變更的，應報市城中村改造管理機構審定。城中村改造工作方案有重大變化的，如建設方案有較大調整，拆遷安置方案有較大變化等，應報市人民政府審定。

第三章

改制

第十三條

列入改造計劃的城中村，村民農業戶口經所在區人民政府批準一次性轉變為城市居民戶口換發戶口簿的工本費，由各區財政負擔，其他費用免收。

第十四條

城中村集體經濟組織的資產應當依法進行清產核資。

清產核資工作應當委托有資質的資產評估機構或由農村集體經濟組織進行。清產核資結果應經村民會議或村民小組會議研究確認并公示。

農業、財政、審計等部門尖加強對清產核資工作的指導、監督。

第十五條

集體資產清產核資后，各村可根據實際情況，確定資產經營方式和分配方式，經村民會議討論通過，報區農業行政管理部門審批后實施，并報區城中村改造主管機構備案。

改制后組建的經濟組織，承擔原集體經濟組織的債權債務，負責原集體資產的管理和運營。

第十六條

集體經濟組織改制后，撤銷村民委員會，建立居民委員會。

新建立的居民委員會人員組成和工作經費，按城市居民委員會組織現行的規定和標準執行。

第十七條

完成撤村建居的城中村納入城市管理體系，其市政基礎設施建設、管理等按城市管理體制和標準執行。

第四章

土地利用

第十八條

列入改造計劃的城中村集體土地依照法定程序轉為國有土地。城中村改造用地應當符合土地利用總體規劃。

第十九條

城中村改造安置村民居住、生活用地以劃撥方式供給。

在集體土地依法轉為國有土地前，城中村居住、生活用地可以使用集體土地。可持集體土地使用證辦理相關規劃、建設審批手續。

城中村改造安置村民居住、生活后的剩余土地可發展生產開發建設。涉及旅游、娛樂、商業、商品住宅等經營性項目用地，應當以招標、拍賣和掛牌方式出讓。

第二十條

城中村改造工作范圍內的土地儲備專項用于城中村改造工作。

土地資源緊缺的城中村可以實行貨幣或異地安置。進行異地安置的土地可按等價置換方式進行，也可在城中村改造土地儲備中給予解決。

第二十一條

除城市規范涉及的市政公用設施、市級以上（含市級）重大公益建設項目及市人民政府確定的項目外，納入城中村改造目錄的城中村現有集體所有土地，不再審批與城中村改造無關的項目。

第二十二條

城市居民在農村購置宅基地的，1987年1月1日以前購買的，按照國家和地方有關文件規定辦理。1987年1月1日以后購買的，嚴格按照《中華人民共和國土地法》和國發[2004]28號文件的相關規定執行。《土地法》頒布實施后，各區在土地改革嘗試中存在的歷史遺留問題，由各區人民政府自行決定。

第五章

第二十三條 市城中村改造管理機構應當同市規劃行政管理部門，依據城市總體規劃編制城中村改造專項規劃，報市人民政府批準后實施。

城中村改造專項規劃批準后，任何單位和個人不得擅自改變。

第二十四條 城中村改造項目應當申請領取選址意見書。

第二十五條 城中村改造應當依據城中村改造專項規劃制定規劃設計方案，并經批準后實施。

主要街區、風景名勝周邊的城中村改造規劃設計方案應通過公開競標方式征集，并組織公開展示征求市民意見。

第二十六條 城中村改造涉及城市基礎設施建設項目的，應當優先列入城市建設計劃。

第二十七條 除城市綠地、道路及其他公用設施用地外，城中村改造安置村民生產、生活用地指標原則上人均不高于65平方米。

第二十八條 城中村改造項目申請建設用地的，應當持批準的城中村改造方案、選址意見書等文件提出建設用地規劃許可申請，經核發〈建設用地規劃許可證〉，方可辦理土地使用手續。

第二十九條 城中村改造項目申請新建種類建筑物、構筑物的，應當持建設用地證件、土地證件及建設項目有關文件提出建設工程規劃許可申請，經審查合格，交納城建費用后，核發〈建設工程規劃許可證〉。

安置村民的建設項目免收城市基礎設施配套費，其他建設項目減半收取城市基礎設施配套費。

第三十條 城中村改造項目建設單位，應當按國家建設審批程序辦理相關手續后，領取〈建筑工程施工許可證〉。未辦理〈建筑工程施工許可證〉的，一律不得動工建設。

第三十一條 城中村改造范圍內的商品房出售前，應當辦理〈商品房預售許可證〉，未取得〈商品房預售許可證〉的，房屋不得預售。

城中村改造范圍內的商品房預售管理應當納入市房地產管理信息系統和房地產預警預報系統。

第六章 拆遷安置

第三十二條 各改造村應當結合本村的土地資源和實際情況，制定拆遷安置補償方案。拆遷安置補償方案應當經原集體經濟組織全體成員大會討論通過，并公示。

第三十三條 城中村改造實施主體運遷前需要進行房屋估價的，估價單位應具有一級房地產估價資質。

第三十四條 申請領取房屋拆遷許可證的城中村改造實施主體，應當在指定銀行設立拆遷補償安置資金專用帳戶，足額存入拆遷補償安置資金。補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的實償安置，不得挪作他用。

市中城村改造管理機構應當與城中村改造實施主體、開設拆遷補償安置資金專用帳戶的銀行簽訂拆遷補償安置資金使用監管協議。未經市城中村改造管理機構同意，該銀行不得撥付拆遷補償安置資金。

第三十五條 城中村改造拆遷補償安置以城中村房屋產權登記載明的面積和性質作為補償依據。未進行產權登記的房屋不予補償。

《西安市城中村村民房屋建設管理辦法》（試行）試行前，城中村已建成房屋二層（不含二層）以上部分的面積按殘值（即重置成新價）給予補償。涉及商業用房的，以土地原始批準用途為準，凡自行改變房屋用途的一律按住宅用房處理。

第三十六條 利用集體經濟組織自有資金或全體成員集資自行改造的，可自行制定拆遷補償安置方案及過渡補助標準。

引進投資商進行城中村改造的，其補償安置方案不得低于本辦法規定的補償安置及過渡補助標準。

第三十七條 城中村房屋拆遷實行產權調換或貨幣補償二種補償安置方式。被拆遷人可自主選擇安置補償方式。

實行貨幣補償的，根據被拆遷房屋的區位、產權建筑面積等因素，以房屋市場評估價確定。實行房屋產權調換得，依據原房屋產權建筑面積，就近上靠戶型安置，人均建筑安置面積不少于65平方米。

房地產市場評估價格參照《西安市城市房屋拆遷估價暫行規定》執行。

第三十八條 房屋產權調換的價格結算按下列規定執行：

（一）安置房屋建筑面積與被拆遷房屋建筑面積相等部分按新建房屋的綜合造價（不含地價和建設配套費）與被拆遷房屋房地產市場評估價互找差價結算。

（二）原房屋建筑面積人均不足65平方米的按人均不低于65平方米建筑面積安置。相差的面積部分按新建房屋重置價結算。

（三）對就近上靠戶型超出安置補償面積的部分按新建房屋綜合在價結算。

第三十九條 原戶口在城中村的現役義務軍人、在校學生、服刑人員和戶口尚未遷出的出嫁女在城中村房屋拆遷補償安置中應當與被拆遷村民享受同等待遇。

第四十條 被拆遷人需要自行過渡的，城中村改造實施主體應當給被拆遷人發放搬家補助費和過渡補助費。搬家補助費和過渡補助費的標準應不低于《西安市城市房屋拆遷管理實施細則》規定的標準。

城中村改造實施主體安排被拆遷人在外自行過渡的過渡期限不得超過24個月。超過拆遷安置補償協議規定過渡期限的，從逾期之月起由城中村改造實施主體按不低于原過渡補助費標準的二倍相被拆遷人支付過渡補助費，超過六個月的，從第七個月起每月按不低于原過渡補助費標準的三倍支付過渡補助費。

過渡期限自被拆遷人騰空房屋之日起計算。

第四十一條 城中村改造實施主體應當與被拆遷人在《拆遷許可證》規定的時間內簽訂拆遷補償安置協議。拆遷補償安置協議應當載明下列內容：

（一）被拆遷房屋的權屬地址面積，使用性質、結構等；

（二）補償方式、安置補償標準和結算方式；

（三）安置房屋的權屬、地址面積，使用性質、結構和過渡方式，過度期限；

（四）違約責任和解決爭議的方式。

第四十二條 城中村改造實施主體與被拆遷人依據本村村民安置補償方案及本辦法，在規定的拆遷期限內達不成補償安置協議的，經當事人申請，由市城市房屋拆遷安置管理辦公室依法對爭議進行協調、裁決。

第七章 罰則

第四十三條 違反本辦法規定，在城中村改造中，弄虛作假，侵占、私分和破壞農村集體資產的，由有關部門責令主管人員和直接責任人賠償經濟損失。情節嚴重、構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第四十四條 違反本辦法規定，未按照城中村改造工作方案進行城中村改造，擅自改變改造工作方案，進行與城中村改造無關建設活動的，由有關部門依據相關法規進行處理。

第四十五條 城中村改造工作人員，違反本辦法規定，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任；給當事人造成損失的，依法予以賠償。

第四十六條 違反本辦法的其他行為，按相應的土地、建設、規劃、財稅、城市拆遷等法規的規定予以處罰。

第八章 附則

第四十七條 新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區以外的其他區縣城中村改造工作參照本辦法執行。

第四十八條 本辦法自發布之日起施行。西安市人民政府2003年4月4日發布的《西安市城中村改造建設管理暫行辦法》及西安市人民政府辦公廳2004年3月5日下發的《關于城中村改造建設管理有關問題的通知》同時廢止。

2007年 10月20日 施行

第五篇：昆明市城中村改造：機遇與挑戰并存

昆明市城中村改造：機遇與挑戰并存

【摘要】：城中村是快速城市化的產物，昆明這個美麗的城市同樣擁有300多個城中村，城中村改造勢在必行，改造城中村過程中必然有著許多的問題，使得城中村改造機遇與挑戰并存。【關鍵詞】：昆明 城中村改造 機遇 挑戰

2008初，中共昆明市委九屆四次全會，做出了加快推進城中村改造之重大決策。根據2007年底的統計數據，昆明主城建成區249平方公里范圍內，共有城中村336個，截止2010年底增加城中村范圍到382個。昆明將城中村改造，作為強力推進工業化加速、城市化提升、市場化轉型和國際化拓展，加快建設富強昆明、活力昆明、文化昆明、生態昆明、和諧昆明的重要而且必然的舉措。

昆明是我國面向東南亞、南亞乃至中東、南歐、非洲的前沿和門戶，具有“東連黔桂通沿海，北經川渝進中原，南下越老達泰柬，西接緬甸連印巴”的獨特區位優勢。昆明也是中國全國著名的旅游城市之一，四季如春的昆明有著大量的城中村存在必將影響其城市形象。

昆明城中村改造一是有利于改善人居環境，消除安全隱患；二是有利于完善城市功能，提升城市現代化形象；三是有利于消除城鄉二元管理體制，推進城市社會綜合改革，促進城鄉和諧發展；四是有利于提升城市生態文明建設水平，加快滇池水環境的綜合治理；五是進一步深化經濟體制改革，集約、節約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經濟發展空間，提高居民經濟收入。六是進一步深化社會公共管理體制改革，完善社會公共管理職能，優化社會公共管理方式，解決居民的居住、交通、醫療、教育、社保等保障問題。昆明市城中村改造給昆明市帶來的機遇是加速昆明城市化進程，改善城市景觀，優化城市空間格局，以達到提升城市競爭力的效果。

昆明城中村改造過程中存在著很多問題，其中土地的權利的改變與拆遷補償問題一直是昆明市城中村改造面臨的最大挑戰。城中村改造后土地的由集體產權變為國家產權，農民丟失了自己僅存的生產資料，以及可以由該生產資料創造的各種價值。在利益受到沖擊的情況下，城中村居民大多不愿意改造自己居住的地方。在城中村居住的居民魚龍混雜，有外來務工者、大學畢業生等社會群體，城中村的存在給他們帶來了低廉的房租，容納他們在昆明工作與生活，城中村的該著必然會帶來房租的上漲，使得這類群體的生活更加窘迫，與此同時城中村土著居民因此也失去了他們原有土地與房屋帶來的收益。所以這是城中村土著居民與各類城中村居民都極力反對的。城中村改造主要是依靠政府力量，各城中村的狀況也不同，干部群眾的思想水平、物質基礎不一樣、各村民的利益出發點也不一樣，對城中村改造的意見也不一樣，這樣的結果就是村民間意見發生分歧，有的支持城中村改造有的反對城中村改造，使得城中村改造不能達成共識，以至于城中村改造只有靠政府強制執行。城中村強制執行缺乏人性化，使得很多村中居民有抵觸情緒，阻礙城中村建設與改造。

昆明城中村改造中拆遷賠償問題直接關系到城中村居民利益，同時也是城中村改造過程中的一大挑戰“城中村”現狀住宅面積大，建筑成本高，每年還可為業主帶來相當可觀的租金收益，其所需要補償安置的金額巨大。而且，業主對于拆遷普遍有抵觸情緒，這給改造單位帶來巨大的改造成本與風險，令開發商望而卻步。大規模征地以后，政府對農民采取了現金補償或村留建設發展用地的補償方式，但“城中村”村民仍然具有普遍的抵觸情緒，主要原因有三方面：1)村民不愿意改變延續了成百上千年的生活方式和傳統思想觀念；2)村民受教育程度普遍偏低，就業困難，較難適應城市發展的要求，而政府對村民的智力支持、教育培訓投入不夠；3)村集體經濟分紅和租房經濟的巨額收益，使村民的收入遠遠高于一般的城市市民，致使城市市民的生活對其吸引力并不大。

昆明市城中村改造機遇與挑戰并存，在城市規劃角度來說，合理的改造城中村能使昆明城市整體格局更加的趨于完美，城鄉和諧發展。昆明作為一個中國西南的著名旅游城市，城中村改造將使昆明城市景觀得到大幅度的改善。對于一些基礎設施不夠完善城中村的改造，將進一步提高城市城市管理與運營的效率。城中村改造同時也改變了昆明長久以來的城中村安全隱患，一些“一線天”、“貼面樓”、“握手樓”等一些不具備消防的危險建筑將在改造中徹底的退出昆明城市的舞臺。完善的城市管理機制與健全的城市基礎設施帶來的是一個更有城市競爭力的昆明。對于人口混雜的問題，在改造過程中應當深入調查并合理的安置流動人口，使其有屋可居，合理的完善社會保障體系，在改造過程中還有完善城市就業體系，讓失去生產資料的城中村土著居民有活可干。要因地制宜的制定規劃方案，使城中村改造更加合理。在規劃中也應適當考慮恢復并重塑某些城中村的傳統村落風貌和歷史文化特色，或將其改造成為特色文化社區，為傳統文化風貌維護和特色文化社區建設服務。這樣也使得城市內部有多樣化的文化空間，也使得城市的歷史文脈得以延續。昆明市城中村改造機遇與挑戰并存，在抓住機遇的同時也應該直面城中村改造中的各種難題，以建設更有城市品位的新昆明。