第一篇：加快舊城改造和城中村改造調研報告--烈山區1

烈山區加快舊城和城中村改造

調研報告

一、我區“舊城、城中村改造”基本情況

（一）改造范圍：

改造范圍東至龍脊山，西至新濉河，南至南外環，北至人民東路。涉及烈山區二鎮一辦（烈山鎮、宋疃鎮、楊莊辦），19個行政村，118個自然村，總改造戶數約26846戶，98609人。

（二）改造對象：

（一）主城區范圍內，使用國有土地、市政公用設施不完善、布局不完整、環境較差、房屋結構簡陋的，或經鑒定為危房的，或住宅與工業等用地有混合交叉用地的住區；

（二）已經轉戶，但仍然保留農村聚居形態，使用國有或集體土地的，并以低層住宅為主的住區；

（三）保留農村體制，使用集體土地，并以村民委員會為組織形式的自然村落。

（三）改造情況：

我區目前建城區面積約12平方公里，主要集中在工人村片區，青龍山片區，馬場片區，烈山鎮片區，蔡里街片區以及零星分布的村民集中區。城中村房屋多建于上世紀80年代，建筑樣式多為舊式磚木結構庭院式住宅，建筑密度大，房屋等級差，設施陳舊，缺乏合理規劃，無序建設，建筑物間距、房屋采光、通風、安全、消防都沒有充分考慮到，存在著極大的安全隱患。而且每戶占地面積過大，房屋使用率低下，造成了土地這種稀缺資源的極大浪費，村莊之間過于散亂，距離較遠，不便于城市基礎設施的

投放。只在工礦區、集鎮，建設有多層住宅、商住樓，大部分沿街商業仍為二層磚混結構，規劃設計水平和開發層次較低，基礎設施配套不完善，道路不暢，嚴重影響了烈山區城市整體形象。

近年來，烈山區不斷加大城中村改造力度。目前正在建設的城中村改造項目有：①楊莊村舊房改造項目，一期10萬平方米經濟適用房項目已經開工建設。②烈山村烈山花園一期5萬平方米，建筑主體16棟，現已建設完成10棟，3棟16層小高層建筑已開工建設。③吳山口明珠花園一期2.68萬平方米，目前主體已經完工，二期5萬平方米工程，前期勘探、規劃設計方案、拆遷工作已基本完成，正在做施工前準備工作。④洪莊農民公寓項目，一期、二期8.2萬平方米，已建成交付使用；三期4.7萬平方米，主體已完工，四期項目正在籌備中。⑤華家湖新村一期3萬平方米，已經施工完畢，二期建2.78萬平方米，正在施工建設。⑥新南村占地41畝的200套過渡安置房已基本建成。

2011年即將開工的建設項目有：①鳳凰新村一期安置項目，總建筑面積約30萬平方米。②新安花園一期安置項目，總建筑面積約10萬平方米。③豐山花園安置項目，總建筑面積20萬平方米，一期4萬平方米年內主體封頂。

二、我區“舊城、城中村改造”的機遇與挑戰

隨著淮北城市東進南擴戰略的實施，烈山區城市規劃區范圍內的120平方公里，將逐步成為城市建設的主戰場，沱河東路、烈山景觀大道、長山南路、新東外路、五宋路、烈青路等一大批城市主干道相繼建成通車，烈山區路網也真正意義上融入了淮北市城市交通圈，烈山發展的春天已經到來；政策的扶持，資金的帶動，城市基礎設施的陸續投放，烈山沒有理由不加快崛起的步伐。

舊城、城中村改造是城市化進程中的必然趨勢，其根本目的是促進城區經濟繁榮，改變城區面貌，最終推動城鄉一體化協調發展。當前擺在我們面前的首要任務就是如何去規劃建設好一個新城區、改造好一個老城區，以及對我區城市未來發展方向的定位與思考，如何充分利用好城市最稀缺的土地資源，盤活土地資源，改善城市發展環境，提升城市品味，不斷的高起點、高標準、高質量的擴大我們的城市建成區面積，使城市空間不斷拓展，使人民居住環境得到改善，享受到無差別的城市生活，幸福指數得到提升。

三、我區“舊城、城中村改造”方法與途徑

（一）提高思想認識，強化責任落實。實施城中村改造是加快推進城市化進程、優化城市公共資源、改善城區人居環境、推進經濟社會和諧發展的重要舉措。緊緊圍繞城中村改造工作，明確工作所要達成的目標，提高干群思想認識，凝心聚力，理清工作思路，增強任務的緊迫感。

（二）多方籌措資金，多渠道建設開發城中村。在推進城中村改造過程中，需要大量的啟動資金，每一個項目的開展都離不開政府資金的投入和支撐，如何籌措到項目資金關系到項目改造的成敗。我們要不斷創新城中村開發建設模式，可以采取統一開發、局部開發、聯合開發、招商開發，村集體自行開發相結合，積極探索一切有利于項目啟動、開展的新方法、新模式。

1、首先解決資金問題。是否可以將我區已收儲凈地，先期進行招拍掛，土地出讓金中劃出一定比例的資金，用于烈山區城中村改造項目的啟動。

2、在城中村開發過程中，廣大居民很難找到零時搬遷房，加快周轉房建設，解決居民搬遷臨時安置問題，能最大效力的拆遷進度。

3、鼓勵村居實行自主開發建設。建立完善的監督機制，政府統一進行規劃設計的指導與審批，充分調動村居干部群眾參與城中村改造的積極性、主動性，將村居為零散的建設用地集中整合，置換出建設用地。政府將土地收益，按比例返還給村居，用于后序開發建設的需要和社會保障。

4、充分發揮市場融資的主渠道作用，調動開發商參與建設改造的積極性，通過招商引資確定投資主體，充分利用社會閑散資金投入到舊城改造建設。

5、緊抓國家、省、市加快城中村改造、城市保障性住房建設的難得機遇，最大限度地爭取政策資金支持。

（三）改造項目，規劃先行。政府統一進行“城中村”改造規劃編制，每一個改造項目規劃都要在總體規劃的指導下，結合片區特點和烈山區總體規劃近期、遠期建設目標，制定與烈山區總體發展規劃銜接、配套的“城中村”改造規劃和實施方案。所有立項開發項目，由烈山區政府組織房產開發企業，委托有相應資質的規劃設計單位，編制改造修建性詳細規劃，規劃編制要充分聽取村（居）民意見，實行一村一案，規劃成果經區領導小組審定后，報市規劃部門審核批準后實施。每一個規劃方案都要在功能定位、空間結構布局上深挖內涵，體現為提升完善城市功能、改善城市形象所特有的價值，以及對周圍建筑所產生的積極影響，突顯其存在的意義。

四、舊城、城中村改造項目推進過程中的突出問題及建議解決的對策。城中村改造是一項系統工程，工作戰線長，涉及范圍廣，時間跨度大，改造內容多，資金需求大，牽扯到方方面面的利益，不可能一蹴而就。因此在實施的過程中必然會產生一些問題。

土地的利用問題。在項目實施的過程中，土地是一個突出問題，因為所涉及到的城中村改造基本上都是集體用地，在實施改造過程中，解決土地性質問題首當其沖。因此在土地問題上是否可以通過村改居的方式，將 4

集體用地上升為城市建設用地用于舊城改造和城中村建設。或參照香港街開發，采取安置用地和開發用地捆綁出讓。

資金的良性循環問題。舊城改造，城中村建設需投入大量的資金投入，為此，建設政府應將土地先期收儲，土地收益直按進入拆遷專項資金，形成上一個項目為下一個項目提供資金支持，凈地出讓后取得的土地出讓資金進入專項資金庫，從而形成資金的良性循環。

村（居）實行自主開發建設的問題。在城中村改造建設局大部分村民積極支持，要求自主開發建設，但是在實施過程中土地利用及辦理相關手續中存在諸多問題。建設在建立完善監督機制的基礎上，政府統一規劃，統一報批，進行土地置換來解決土地性質改變和辦理相關手續的問題。

招商引資的問題。多方籌集資金，積極調動開發商參與舊城改造和城中村建設是一項重要舉措，如何吸引開發商來投資開發是一個重要問題。因此，政府出資進行規劃設計，將規劃方案、容積率等做好，吸引外商積極參與開發競爭。

拆遷安置問題。在實施過程中，拆遷安置是個大問題，涉及到村名的生活和社會的安定，為此，建設政府積極引導，制定合理的安置補償及標準，組織有關部門負責拆遷安置，政府應先期利用土地出讓資金進行安置房和安置用周轉房的建設，讓被拆遷村民有一個安定的生活居住環境。

五、“舊城、城中村改造”建議實施步驟

1、先期調查摸底。

對各城中村改造地塊的范圍、四至、土地權屬、開發范圍，建筑狀況、人口、拆遷量等情況進行全面備案，提高摸底數據的準確性、科學性，達到實際可操作性水平，請專業測算公司進行開發成本測算，作為制定改造方案的依據，根據控制性詳細規劃確定每一個改造地塊的規劃設計條件，建立烈山區城中村改造項目庫。

2、分時序、有計劃的進行項目改造。

整個烈山區改造項目，根據總體規劃，按空間布局，開發時序上建議分近期、中期、遠期三個步驟實施。

（一）近期主要考慮到東部新城及老城區建設開發的緊迫性，空間位置上的優越性。建議先對新南、新北、烈山、土型、馬場、土樓、蔡里、吳山口、洪莊、西陸莊及二郎廟等10個行政村、49個自然村，共11279戶，39795人進行改造；根據以往調查數據顯示，目前村莊占地面積8496.3畝，總建筑面積2143429.5平方米（其中主房面積1339553平方米，偏方面積803876.5平方米）。規劃后村莊占地面積2658.7畝，可節約用地5837.6畝，可開發建筑面積5442978平方米。

老城區重點是確立以烈山工人村片區為核心，對其周圍的烈山村、吳山口、杜廟、二郎廟、西陸莊、洪莊以及南湖片區加以改造，重點打造洪莊農民公寓、烈山花園、明珠花園等一批高質量精品社區，推進南湖世紀廣場、香港街等重大商貿、房地產項目，不斷提升老城區商業氛圍，城市綜合服務配套能力、加大城市基礎設施投入，完善城市功能，待時機成熟對工人村核心片區進行升級改造。

東部新城區將采用就地安置、異地安置等形式，對區域內的所有城中村居民進行集中安置，重點打造新安花園、鳳凰新村、蔡里街改造、華家湖新村等為代表的城中村改造項目，置換出建設用地用于東部新城區開發建設。

（二）中期項目：涉及到黃橋、費寨、雷山、和村、宋疃5個行政村，40個自然村，6553戶計23074人。根據調查摸底，目前村莊占地面積4454.5畝，總建筑面積932067平方米(其中主房面積599400平方米，偏方面積332067平方米)，規劃調整后村莊占地面積1253.8畝，可節約用地3100.7畝，規劃后可開發建筑面積2891092平方米。

（三）余下青谷、蔣疃等村莊進入遠期城中村改造。

3、輿論引導、案例推廣。

大力宣傳其他地區實施城中村改造的新典型、新方法、新模式，宣傳普及我區的改造政策及實施城中村改造后的成功案例。選擇一兩處改造項目作為示范區，積累成功經驗后，再全面推廣，產生輻射帶動，讓廣大人民群眾實實在在的感受到改造后為他們生活所帶來的改變，產生對改造的向往，消除改造的畏懼。將拆遷過程中涌現出支持拆遷工作、舍小家為大家的先進事跡、先進典型通過媒體加以表彰、報道。

六、我區“舊城、城中村改造”實施所要達成的目標。

1.擴大烈山區建成區面積、城市化率，綠化覆蓋綠。城市基礎設施、公共設施、社區服務、社會保障、醫療、就業服務等各項功能配套到位，推進人口向建成區集中。

2.逐步將“城中村”改造區域內拆遷完成的土地，倒排計劃，進行改造建設。保質保量的完成建設目標任務，對部分建成項目，完善基礎設施、綜合服務配套，“城中村”改造區域城市形象得到提升，城市功能明顯增強。

3.“城中村”改造區域內村（居）民得到妥善安置，社會和諧穩定、居住生活環境明顯改善，就業率提高，社會保障落實，人均住房面積、生活質量得到顯著提升，享受到城市化所帶來的便捷，最終實現居民集中區向現代城市社區轉變。

4.完善城市各級交通路網建設，加大水、電、氣、通訊、污水處理、垃圾收集等配套設施投放力度，建設功能完善、配套齊全的現代居民集中區，享受到無差別的城市生活。

二O一一年三月二十日

第二篇：舊城改造調研報告

關于商河縣城中村改造難題的調查報告

當前，城中村改造不僅是我縣城鎮化建設面臨的突出問題，而且是影響人居環境改善和城市形象提升的一道難題，破解這道難題已勢在必行。經過近時期對我縣城中村的調研，現將調研情況總結如下：

一、存在的突出問題

（一）土地利用粗放，視覺環境較差。我縣城中村缺乏統一規劃和管理，房屋建筑占地面積大，建筑風格與城市規劃不協調，土地利用率和產出率較低。

（二）管理機制缺乏，亂搭亂建盛行。調查中發現，我縣城中村名義上納入了城市管理范圍，但現實中還游離在城市管理之外，介于城市管理和農村管理范疇之間，存在城市管理部門管不到，街道管不好的問題。同時，由于城市建設牽動土地升值，村民受利益驅使，亂搭亂建、違法違章用地現象較為普遍，破壞了城區土地市場秩序。

（三）思想認識不夠，拆遷難度加大。我縣城中村人口多，人員構成復雜，道德素質良莠不齊，利益觀、價值觀呈現多樣性。由于村與村之間地理位臵、經濟條件差異，導致有的村民向村干部發難，嚴重影響拆遷補償安臵協議的整體簽訂；有的村民為得到更高補償金，提出無理要求，拒簽拆遷協議；還有個別村民采取要挾、上訪等方式謀取訴求利益最大化，增加了拆遷難度，影響了工作正常開展。

（四）改造資金不足，整體推進受阻。據調查，我縣城中村改造面臨著建筑密度大，拆遷成本高的難題，加之先期投入過大，改造開發資金嚴重短缺，成為目前制約我縣城中村改造整體推進的突出問題。

二、主要原因分析

（一）城鄉二元結構體制束縛了城中村改造。城區里村均為集體經濟組織，實行農村集體所有制和農村經營管理體制，集體資產歸全體村民所有，在制度上未真正納入城市管理范疇。打破里村界限，實施大范圍聯片改造和社區管理，涉及戶籍、土地、財政制度和城中村管理體制、行政管理體制等諸多方面，面臨較大困難。

（二）局部眼前利益阻礙了城中村改造。隨著城鎮化進程的加快，城中村大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三產業及土地收益。一是部分由土地轉換成集體資產的城中村，只要擁有農村戶口，無需參加勞動，每年可獲得幾百元、甚至幾千元的收入，有的村還辦理了社保和醫保。二是城區里村出租房達千余戶，戶均年租金收入達數千元，一些臨街出租房租金收入更多，逐步形成了一批“食租”群體。三是部分村民受利益驅使，亂搭亂建現象較為突出。綜合以上分析，經濟利益在維持城中村農民生活的同時，也制約了城中村整體改造步伐。

（三）思想認識偏差影響了城中村改造。一是思想觀念

保守落后。部分村民思想觀念難以融入、適應城市現代化建設和文明市民素質提升的要求，沒有意識到城中村改造是現代化城市建設的需要，沒有體會到這是政府改善村民居住環境和生活品質，提升城市形象的好事、實事。二是依附土地的傳統觀念濃厚。在村民傳統觀念中，村落就是他們生存的根，擔心舊村改造或整體拆遷會使生活無著落。三是小農經濟意識濃厚。部分村民擔心造成的經濟損失得不到補償，對舊村改造拆遷持不情愿態度，甚至反對。

三、對策與建議

（一）在強化宣傳、搞好發動中加快推進城中村改造。宣傳發動工作是城中村改造項目順利實施的第一步，也是一項基礎性工作。一要加大政策宣傳力度。充分利用廣播電視、村務公開欄、發放宣傳材料等多種形式，引導黨員干部群眾樹立改善居住環境、提升生活品質的思想理念，激發建設現代化城市和美好家園的積極性和主動性。二要保障人民群眾知情權和參與權。通過實行全民參與，使城中村改造宣傳發動工作縱向到底、橫向到邊，實現公開、公正、透明，扎實有力推進城中村改造。

（二）在科學規劃、統籌推進中加快推進城中村改造。堅持舊村改造與提升環境、開發產業相結合，住宅地產與產業地產開發相結合，確保改造規劃高起點、高質量、高水平。一是做好城中村整體改造開發規劃。按照“一改一個村、一

改一個區片、一改一條街”的思路，高標準推進規模改造。二是科學規劃與優化產業相結合。注重科學規劃，建設一批寫字樓、商務樓，打造精品商務街區，使城中村改造改出一批新居、改出一批產業、改出一批景觀。通過吸引高端人士創業、城區居民就業，拉動現代服務業發展。三是注重環境建設和景觀建設。堅持布局合理、功能完善、環境優美、特色鮮明的原則，優化規劃模式，突出生態特色，塑造景觀特點。通過特色改造開發，進一步彰顯城市風采。

（三）在創新模式、規范運作中加快推進城中村改造。按照先建設安臵房，后拆遷改造，再綜合開發的程序，合理明確開發模式。一是村集體主導自我改造的方式。鼓勵集體經濟實力比較強的城中村自我組建開發企業改造，除部分土地用于安臵村民住宅外，通過土地招拍掛取得其他土地的使用權，進行房地產開發，向市場出售。二是開發企業獨資或開發企業與村合資合作改造的方式。開發企業通過招拍掛取得土地開發權，在村集體的幫助下，與村民簽訂拆遷安臵協議，開發的住宅首先用來安臵被拆遷戶，其他推向市場銷售。三是政府主導有效推進的方式。實行政府收儲后統一拆遷安臵，凈地招拍掛后由企業進行開發建設，從而加快城中村拆遷安臵和實現土地收儲，合理把握城中村改造開發建設節奏，實現村民贏環境、開發商贏利潤、政府贏形象的“三贏”。

（四）在落實責任、強化考核中加快推進城中村改造。

完成城中村改造任務，關鍵在領導，重點在考核。把城中村改造工作納入相關部門、單位和各里村崗位目標責任制考核范圍，分解落實目標任務，細化量化工作考核指標，列出時間表；把城中村改造考核情況作為街道干部考察、任用的重要依據，作為各村干部考評主要依據，與評先樹優、工資補貼等緊密掛鉤，激發村干部工作主動性、積極性和創造性。

項目策劃科

王少雷

第三篇：舊城改造專題調研報告

舊城改造專題調研報告

十八大報告中提到“以保障和改善民生為重點，讓老百姓生活的更幸福。”為了提升城市品質、改善居民生活條件，**鎮把舊城改造提升工程作為城市建設的重點工程全力推進。為市民提供舒適、優雅的生活環境，讓大家切實感受到社會發展帶來的幸福感。十八大的勝利召開，讓我們在舊城改造工作中更有信心，更有干勁，結合黨的群眾路線學習實踐活動的開展，我們更要從細微處入手，實施精細化管理，進一步提升城市功能，讓市民生活得更舒心。“

一、舊城改造背景及意義

在宏觀政策上，”科學發展觀“、”五個統籌“的提出都表明我國的發展目標已逐步從先前的經濟效率至上，轉向”和諧“、”平衡“式發展，從”以經濟建設為中心“向更全面、更廣泛、更綜合的”經濟社會全面進步“轉變。反映到人民群眾最直接、最關心的問題上，就是要讓老百姓從這些細微處能夠真真切切感受到黨和政府的良苦用心，讓幸福指數明顯飆升。

隨著城市化和工業化進程快速推進，舊城改造政策是解決城鎮建設用地剛性供給造成的供需矛盾的有力手段，同時也為城市人口集聚、資金籌措、改變農城生產生活方式、改善農城人居環境提供了契機。

**鎮城市化已進入發展期，城市化發展模式亟需提升轉型；而另一方面城鄉差距進一步擴大，城鄉一體化進程緩慢，農城居民生活居住條件沒得到明顯改善，無法享受城市化帶來的城市文明成果。這就迫切要求建立統籌城鄉發展和工業反哺農業、城市支持農城的新機制。

不管是宏觀政策的調整，或是新一輪規劃的實施，還是城鄉一體化的要求，都需要借助一系列的政策制度安排來貫徹和落實。舊城改造政策的推行，可以達到較好的政策預期。一是可打破城鄉一體化進程中的土地瓶頸，拓展建設用地空間，有了用地指標也同步解決了城市建設資金不足問題。二是改善農城居民生活環境，能使配套公共服務帶來的便捷惠及更多的農民。三是引導農城人口向中心城區集聚，實現建設縣域中心城鎮發展目標。四是提供就業機會，增加農民收入。

二、存在的突出問題

（一）土地利用粗放，視覺環境較差。我鎮舊城缺乏統一規劃和管理，房屋建筑占地面積大，建筑風格與城市規劃不協調，土地利用率和產出率較低。

（二）管理機制缺乏，亂搭亂建盛行。調查中發現，我鎮舊城名義上納入了城市管理范圍，但現實中還游離在城市管理之外，介于城市管理和農村管理范疇之間，存在城市管理部門管不到，街道管不好的問題。同時，由于城市建設牽動土地升值，村民受利益驅使，亂搭亂建、違法違章用地現象較為普遍，破壞了城區土地市場秩序。

（三）思想認識不夠，拆遷難度加大。我鎮舊城人口多，人員構成復雜，道德素質良莠不齊，利益觀、價值觀呈現多樣性。由于村與村之間地理位置、經濟條件差異，導致有的村民向村干部發難，嚴重影響拆遷補償安置協議的整體簽訂；有的村民為得到更高補償金，提出無理要求，拒簽拆遷協議；還有個別村民采取要挾、上訪等方式謀取訴求利益最大化，增加了拆遷難度，影響了工作正常開展。

（四）改造資金不足，整體推進受阻。據調查，我鎮舊城改造面臨著建筑密度大，拆遷成本高的難題，成為目前制約我鎮舊城改造整體推進的突出問題。

三、主要原因分析

（一）城鄉二元結構體制束縛了舊城改造。城區里村均為集體經濟組織，實行農村集體所有制和農村經營管理體制，集體資產歸全體村民所有，在制度上未真正納入城市管理范疇。打破里村界限，實施大范圍聯片改造和社區管理，涉及戶籍、土地、財政制度和舊城管理體制、行政管理體制等諸多方面，面臨較大困難。

（二）局部眼前利益阻礙了舊城改造。隨著城鎮化進程的加快，舊城大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三產業及土地收益。一是部分由土地轉換成集體資產的舊城，只要擁有農村戶口，無需參加勞動，每年可獲得幾百元、甚至幾千元的收入，有的村還辦理了社保和醫保。二是城區里村出租房達千余戶，戶均年租金收入達數千元，一些臨街出租房租金收入更多，逐步形成了一批”食租“群體。三是部分村民受利益驅使，亂搭亂建現象較為突出。綜合以上分析，經濟利益在維持舊城農民生活的同時，也制約了舊城整體改造步伐。

（三）思想認識偏差影響了舊城改造。一是思想觀念保守落后。部分村民思想觀念難以融入、適**市現代化建設和文明市民素質提升的要求，沒有意識到舊城改造是現代化城市建設的需要，沒有體會到這是政府改善村民居住環境和生活品質，提升城市形象的好事、實事。二是依附土地的傳統觀念濃厚。在村民傳統觀念中，村落就是他們生存的根，擔心舊城改造或整體拆遷會使生活無著落。三是小農經濟意識濃厚。部分村民擔心造成的經濟損失得不到補償，對舊城改造拆遷持不情愿態度，甚至反對。

四、對策與建議

（一）在強化宣傳、搞好發動中加快推進舊城改造。宣傳發動工作是舊城改造項目順利實施的第一步，也是一項基礎性工作。一要加大政策宣傳力度。充分利用廣播電視、村務公開欄、發放宣傳材料等多種形式，引導黨員干部群眾樹立改善居住環境、提升生活品質的思想理念，激發建設現代化城市和美好家園的積極性和主動性。二要保障人民群眾知情權和參與權。通過實行全民參與，使舊城改造宣傳發動工作縱向到底、橫向到邊，實現公開、公正、透明，扎實有力推進舊城改造。

（二）在科學規劃、統籌推進中加快推進舊城改造。堅持舊城改造與提升環境、開發產業相結合，住宅地產與產業地產開發相結合，確保改造規劃高起點、高質量、高水平。一是做好舊城整體改造開發規劃。按照”一改一個村、一改一個區片、一改一條街“的思路，高標準推進規模改造。二是科學規劃與優化產業相結合。注重科學規劃，建設一批寫字樓、商務樓，打造精品商務街區，使舊城改造改出一批新居、改出一批產業、改出一批景觀。通過吸引高端人士創業、城區居民就業，拉動現代服務業發展。三是注重環境建設和景觀建設。堅持布局合理、功能完善、環境優美、特色鮮明的原則，優化規劃模式，突出生態特色，塑造景觀特點。通過特色改造開發，進一步彰顯城市風采。

（三）在創新模式、規范運作中加快推進舊城改造。按照先建設安置房，后拆遷改造，再綜合開發的程序，合理明確開發模式。一是村集體主導自我改造的方式。鼓勵集體經濟實力比較強的舊城自我組建開發企業改造，除部分土地用于安置村民住宅外，通過土地招拍掛取得其他土地的使用權，進行房地產開發，向市場出售。二是開發企業獨資或開發企業與村合資合作改造的方式。開發企業通過招拍掛取得土地開發權，在村集體的幫助下，與村民簽訂拆遷安置協議，開發的住宅首先用來安置被拆遷戶，其他推向市場銷售。三是政府主導有效推進的方式。實行政府收儲后統一拆遷安置，凈地招拍掛后由企業進行開發建設，從而加快舊城拆遷安置和實現土地收儲，合理把握舊城改造開發建設節奏，實現村民贏環境、開發商贏利潤、政府贏形象的”三贏"。

（四）在落實責任、強化考核中加快推進舊城改造。完成舊城改造任務，關鍵在領導，重點在考核。把舊城改造工作納入相關部門、單位和各里村崗位目標責任制考核范圍，分解落實目標任務，細化量化工作考核指標，列出時間表；把舊城改造考核情況作為居委干部考察、任用的重要依據，作為各村干部考評主要依據，與評先樹優、工資補貼等緊密掛鉤，激發村干部工作主動性、積極性和創造性。

第四篇：城中村改造調研報告

關于城中村改造的調研報告

城中村是指在城市發展過積中。因為種種原因沒有被納入城市規劃建設。至今仍然是落后的自然村落面貌，而現已被城市功能區所包圍的土地。這些土地是仍然掌握在當地村集體的集體所有性質土地。現在我們以勝利村為例。城中村的出現是人類城市發展過程中所無法避免的，是一個世界性的難題。現在全世界都沒有一個解決城中村難題的通行辦法。我國也沒有相關系統的政策來指異城中村的改造，所以“城中村“改造是一個特殊性極強的問越。我們在“城中村”改造過程中必須堅持從當地的實際出發。因地制宜。找出問匙的特殊規律所在。

一、現狀。

梅州市興寧縣（市、區）勝利村位于大坪鎮圩鎮中部。我村轄29個村民小組，在冊戶數293戶，人口1505人；全村總面積2。37平方公里，耕地面積418畝。我村年平均氣溫為21.，年降雨量約為1227.毫米，氣候特征亞熱帶季風氣候。村特色經濟收入有桑蠶，上一年我村農村經濟總收入為754.萬元。近年來，我村發展經濟的措施以及成果：

1、筑水泥路約2.公里；

2、路燈3公里；

3、勝利小學球場。

對“城中村改造的意見:

1、過程中讓村民自主開發。政府提供政策和資金支持。

2、造過程中相關手續能快速辦理。且相關稅費能得到減免。

3、將改造后的村集體土地轉為田有建設用地。

4、支持“城中村”改造。

二、“城中村”改造是什么。

(一)是以村民自愿開展改造為主。政府給予政策支持和規劃指導的改造。

“城中村“改造不同于征地拆遷。它是村民自愿對所居住的地區進行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江風光帶所包貧貧困落后的村容村貌，簡陋破爛的基礎設施和周邊的城市建筑形成了鮮明的對比，所以居民強烈的要求政府對其居住地進行城市化改造。所以在“城中村”改造過程中要充分的給予村民參與權、知情權。

(二)是利益主體由政府到農民的轉變。_

“城中村“改造實際上是政府讓利于民的一個方式。通過城中村改造，農民將剩余的土地通過商業運作、開發以后，不能改變村容村貌，更可以從中獲利。進一步解決了失地農民的生活來源問題。以深圳大沖村為例，在二十年里。政府先后征地16次，村集體土地96%被征，剩余的錢返還給農民的宅基地和集體經濟發展月地。通過建設小產權房再出租，不們解決了農民的生活來源問題解決了在深圳務工的民工的住房問題。這也是后面提到的廉租屋。

(三)是對村集體土地自主開發的一個探索。

“城中村”改造不可避免的涉及到村集體土地的開發和使用問題，在現行的政策下，集體土地在“三個不得”的原則下，即不得改變土地性質，不得改變土地in途，不得損害農民的承包權益，允許通過轉包、轉討、出租、互換、股份合作的方式進行開發。如何在現行政策的框架內找到一條對村集體土地的開發路了。是我們進行“城中村”改造必須直接面對的問越，也是必須解決的問題。

(四)是勝利村打造低成木生活區的重要方式。

低成本生活區指的足“城中村”改造后，可以容納大最外來務工人員的安置和管理。根據調查，附近工業園內的企業一般工人的工資在800-1000元，熟練工人的工資在1200元左右，除開發區標準廠房等幾個少數的廠區為工人規劃了住宿區外，其余企業并無安置r人的住宿地，可以預見，隨著沿海地區的密集加工型企業的內遷，大最的密集型產業落戶到附近

工業園，所帶來的低成本務工人的安置問題，必然要在勝利村得到解決。據調查，上灶坪41陳家灣舊盡出租的月租金不過30元，大最的務工人員和小商販就仄住在這里。所以，鯉負江的“城中村”改造，必須為附近工業園的長期發展做好準備。將“城中村”改造為千凈、漂亮、低廉的生活區，不但能為政府解決務工人員的安置問題，更能通過村集體對其加以管 理和約束。

(五)是一項基礎性改造工積，不是點利性質工積。

“城中村“改造是一項政府讓利，群眾受益的公益性荃礎I程，所以無論是41民自主開發還是引進開發商都必須堅持政府贏在環境改造。農民贏在生活環境改善，生活來源得到解決。開發A贏在一定的利潤的多A模式，大家多方共贏，們是ip部不能贏太多。找到一個平衡的契合點。

三、為什么要開展“城中村”改造。

(一)城中村地處城市中心，被城市功能區所環繞，其地理位置A性唯一且尚定，要統一規劃城鎮，只能選擇對城中村進行改造。

(二)城中村是和諧社會裕建的蘋本前提。

解決三農問題的根木出路就是減少農民。讓農民進城。那么巨大的城鄉差距如何得到彌補，城中村改造就是一個契機和示范，他們是否在城市受到公平正義的對待。是和諧社會的基本判據。

(三)龐大的邊緣人群和外來人群的需要合理妥善的安置。

勝利村的特殊地理位置決定了勝利村有著龐大的流動人口。隨著企業的發展，務工人員也會大量的涌入到江，如果勝利沒有足夠合適的房源來安置他們，因素激增，報告中說:他們是社會的弱勢群體。在杜會生活中處于“失語狀態”必將導致杜會的不穩定。一位北大學生在調查“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造勢在必行。

(四)對推進城鄉一體化。整合上次源、集約、節約的利用土地。有非常重大的意義。在處于黃金地段的城中村中，大最土地資源被浪費使用，通過城中村改造將有限的土地資源進行統一規劃開發，使其發揮出更大的經濟效益。

(五)提高村民素質，改變勝利村精神面貌的根本途徑。

發展的問題。歸根結底就是人的問題，作為勝利村刀鎮居民主休的村民。卻一直處r-閉置落后的狀態。在原村民的新生代中。除部分年青人通過上學當兵走出傳統社會外，仍然以強大的慣性復制桿上一代人的生活方式。只有通過城中村的改造，才能從根本上改變這一現狀。

四、采取何種模式進行“城中村”改造。

(一)采取政府主異，集中安置。整體規劃。整體開發。

該種模式是指由政府牽頭，多個職能部門共同參與。采取征地拆遷的方式將帷個集休土地征收為有建設用地。對農民采取補償安置的方式。征收的土地轉為國有建設用地，規劃部門進行整體規劃后。將土地通過招拍掛方式轉讓給開發商，由政府負責改造后的城中村草礎設施建設，抓一將日常管理納入到城,管理中來。

利：

1、符合現行政策法規，操作得當，后遺癥少。按照征地拆遷的方式無疑是最穩當的方式。上有政策可依，有實踐經驗可用，無論如何都不會出現原則性錯誤。

2、政府主導改造工程。有利于整體規劃和開發。

3、土地通過招面掛，政府從中獲利。

弊:

1、大規模的征地難度大，群眾要求多。意見大，工作非常困難。勝利村多次征地，農民對政策法規熟悉，對征地工作作經驗豐富。抵觸情緒較為嚴重，若依征地拆遷方式征收土

地。所需付出的行政成木較高，且容易激化矛后。

2、政府而要投入的資金多。若通過該模式進護村中村”改造，市政府總共需要投入萬元，僅前其一次性投入就達萬元。

3,改造工和成本高，造成“城中村“改造完成后生活成木增加。通過正規手段開發的“城中村’土地，仍然會受到市場的影響，較過高的開發成木。必然易致該地區較高的生活成本，所以只能容納有一定經濟實力的人落戶，收入水平低的務工人員和小商販連和賃都無法承受。這等于將“城中村”改造向他們關死了大門。

(二)采取村民自建、自主開發，政府提供政策支持。

該種模式是指由村支兩委牽頭，村民參與。組建開發公司，對集體土地進行4體開發。村民在現有土地內。選擇部分土地進行核體安置，不改變土地性質。剩余土地或者轉為國有建設用地，或仍然為集體土地，進行整體開，政府加以規劃和控制。

利:

1、村民自主開發，積極性高，群眾阻力小。

2、村民通過自主開發獲利。且能通過開發過程解決日后的生活來源問跌，甚至，可以找到一條致富之路。

3、城中村改造后。可以委托村民自我管理，減少管理成木。

弊:

1、村民缺少足夠的知識和素質來進行公司組建以及后期的市場運作。現階段，栗腳村和上灶坪的農民多為普通農民民工和小商販，無論從基本素質還是相關經驗來看。他們都很難具備從組建公司，到土地開發，再到后期的市場運作的能力。

2、村民缺少足夠的資金。農民大都屬于貧困人群。根木無法獨立籌集到足夠的資金，即使通過貸款也不可能達到。

3、大多數村民對城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。

村民中普遍的存在兩種認識。一是等I司于拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補償。二是認為是一個賺錢的好機會，尤其以部分年青人為主，力主由村民自建，以圖豐厚的回報。

4、政府對村民自建缺乏足夠的控制力。出現問題后，容易產生半拉子工程。村民大部缺乏足夠的責任心。逐利性使他們力求自建自改，們是可以預見自建過程決不是一帆風順的。是一個涉及到各方利益博弈。政策與實際摩擦的復雜過程，甚至會出現反復和倒退的現象。一旦出現問題最先選擇逃避的也許就是發現無利可圖的村民。

5、背集體土地使用的政策。

相關政策:

1、運作集體土地上進行開發的相關政策。

2、給村民湊集基本資金。

3、關稅費的減免。

具體步驟:

1、由村支兩委牽頭，組建房地產開發公司Ae2、上部門將土地征收。

3、A公司負責村民的補償安置。

4、過招拍掛讓A公司以接近評估價仇的價格獲得安置地外的土地。

5、A公司按規劃進行土地開發，并按規劃部門要求完成基礎設施建設。

(三)引進開發商。村民入股，共同開發，多方共贏。

該模式是指，通過引入開發商與村集體共同組建開發公司。村集體占一定股份。不參與

管理，對除了安置地以外的土地進行整體開發運作。這而要將除安置地以外的土地轉換為國有建設用地。可以通過招拍掛的方式以接近評估的價格將土地轉讓給開發商，再由開發商開發運作，所得利潤需用來對村民進行安置和按規劃進行基礎設置建設和整體環境美化。利:

1、引進開發商。解決了資金和開發及后期的商業運作的問題。

2、村民通過入股合作的方式獲利，并解決了生活來源的問題。

3、民不花一分錢住上新房，整體環境得到改善。

弊:

1、違背集體土地使用政策。

2、部分村民通過“城中村’改造獲利過多，引起他們部分被征地村民心理失衡，造成不穩定因素。栗腳村有大星的被征地的失地農民。他們只按政策得到了一筆較低的補償款，生活來源并無保障，所以城中村改造必然要而對來自他們的阻力。

3、土地轉為田有建設用地。再以評估價位轉讓給開發商需要打政策的擦邊球。

相關政策:

1、征地拆遷政策。

2、關稅費的減免。

具體步驟:

1、引進一個實力雄厚的開發商，與村集體組成開發公司，村集體占一定股份。不參與管理。

2、開發商將村民的住房按征地拆遷的標準進行贖買。即按征地政策對41民的原住房進行評估后，進行補償，消除村民因原住房的差異對安置產生的矛盾。

3、部門將除村民安置地外的土地征收為國有建設用地。并通過招標、招拍掛等方式以接近評估價位的價格將土地轉讓給開發商。或以“農業地產”、“地質災害避險”等名義將 土地劃撥給開發商，或就在集休土地上進行開發。以和憑的名義進行銷件。政策采取“報建不批、違建不究”的態度。

4、開發商在安置地為村民修迎安置房，土地為集體土地性質，村民按人口，分配居住面積。多退少補。

5、開發商按照規劃對土地進行開發，并完成基礎設置建設。

6、村集體對改造后的安置區進行管理。

我們認為，勝利村的“城中村”改造工程應該是一項利民的公益性工程，在“先行先試”的政策范舊內，我們應該大膽的探索對集體土地開發的新方法、新途徑。在以上三種模式中，第一種模式行政成本過高，且容易激化干群矛后，村民的利益沒有得到更為充分的保障。第 二種模式對村民的要求過商。不符合勝利村實際。第三種模式在思維方式上都有創新，村民 的利益也得到更充分的保障。實現的過程中還可以對各種方式進行更多的探索和創新。總之，我們深刻的集訓到，勝利村的“城中村“改造，不僅是對勝利村一個擴容提質的過程，更是 資興在實踐省委省政府的“彎道超車”理念和郴州市“先行先試3" 4條政策的一次大膽償試。在改造過程中，我們一定堅持解放思想，實事求是，在調查研究的基礎上，遵循客觀規 律，大膽探索，勇于創新。

第五篇：城中村改造調研報告

城中村改造調研報告

我校調研小組于5月19日開始針對韓店鎮城中村改造情況作了初步的調查了解，期間我們掌握了一些基本情況，但也看到了一些問題。現將其作簡單總結匯報。

一 城中村改造的基本情況

韓店鎮的城中村改造集中在縣城所在地韓店村以及緊鄰的兩個村莊即黎嶺、經坊。自去年縣里對城中村改造工作作出安排至今，三個村在地域村情、總體思路、具體方法、改造進度等方面都存在一定的差異：

黎嶺村：自去年底以來，黎嶺村已針對新村改造作了兩次表決，一次支部大會表決89%通過，一次入戶表決85%以上同意，之后外請專家講課，5向百姓宣傳改造的目的意義，還出去太原清徐、晉城等地參觀學習，現在已有一基本成型的草規出來：已擇好一地先建回遷房，待村民搬出后再對舊村進行改造，而且改造工作都由村集體統一組織規劃。對村民的補償初步設想戶均200平米，40平米左右的商鋪。據村支書介紹這樣的設想是完全有能力兌現的，而且所有環節都圍繞穩妥二字操作，程序正在進行中。

經坊村：占地2平方公里，人口3000余，與韓店村最大的不同在于地處縣城邊緣，村民大多以務農為生。這次城中村改造，經坊村有一個大致想法：借縣城黎都西路東延占地的機會（政府行為，已拆民宅40-50戶，一撞高層村民住宅樓已在建設中），村里再進一步運作，在此棟住宅樓旁再加蓋幾棟回遷樓，之后對舊村進行統一規劃改造。村支書陳書記也曾流露：只要政府給政策，并改造后的利益原原本本給百姓，而且讓百姓不但上樓了，還要有出路（謀生），村集體自己搞改造也是大有積極性的。當然這些都還在醞釀階段。

韓店村是縣城所在地，人口5000余人，村民大部分集中居住在縣城中心地帶，百分之80的村民完全失去了土地，靠作小買賣、出租房屋、自辦小企業小作坊等自謀生路，由于其人口眾多、土地較少、又是縣城所在地、外來人員多帶來很多復雜問題等原因，所以韓店村采取了順應潮流、讓利百姓、先易后難、先遠后近、自主改造先行先試的原則方法，把全村分為三個改造片，計劃進行自主改造先期試驗性操作。而且處于村子邊緣地段的潛家窯(村西南口)和后窯（村西）的部分村民在經得村委會同意并履行一些簡單手續后已經開始動作。兩處建筑地的改造背景和方式大體相同。

綜合這樣的情況，我們就針對性地選擇了韓店村潛家窯一地作了專門走訪。據這一帶住房改造的負責人介紹：潛家窯建筑地所有6戶居民已分別向城建局、村委會遞交了住房自主聯合改造申請規劃書。而縣里鎮里在村莊改造方面尚沒有具體政策框框限制，潛家窯一帶又地處邊緣地帶，不會對整村的長遠整體規劃造成太大影響、面積不大涉及住戶不多、居民改造熱情較高且不存在鄰里糾紛。村委也本著先行先試、不影響大局的原則原則同意、允許改建。在這樣的總體情況下，潛家窯處6戶居民聯合起來，拆掉原有住宅，連同原來的公共通道，加之西邊的建筑公司租用的土地，在這基礎上開始新建5個單元的7層住宅樓。住宅樓占地大約2畝，總建筑面積7000平方米，可安排70余戶居住，原來的6戶居民每戶補償220平米，外加5萬元，其余按每平方1480元的價格出售。當說到居民的水電暖等基礎設施問題時，該負責人說：供水沒問題，排水也還可以，目前就是冬季供暖沒有著落。

二 城中村改造中存在的主要問題

1、土地“瓶頸”問題

土地問題事關規劃、拆遷和安置補償等問題，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公認的“瓶頸”問題。目前來看，即將改造的三個村子中，只有黎嶺一家找到了建回遷房的落腳地，操作起來相對比較好一點外，其它兩村都存在不同程度的難題。經坊村想與政府修路占地搭便車，且一切工作正在摸索，而韓店村地處縣城中心，人口密度 1 大，外來人口多，情況復雜，由于可用地極少因此給城中村改造帶來了很大的難度，出現了村民自主開發的先例。于是又帶來了另一些值得關注的問題：宅基地所有權歸屬問題，占用集體土地問題，住房改造后土地收益分配問題等等這些都是制約城中村改造的“瓶頸”。

2、規劃問題

我縣目前還沒有一個全面的“城中村”改造總體規劃，尚未出臺具體的“城中村”改造方案。而且 “城中村”類型復雜，特點不一，“一村一策”在具體操作中遇到的困難和矛盾也很多。所以三村三個樣子的改造規劃，往往容易與縣區的整體及長遠規劃控制要點產生矛盾，這樣就會造成大量時間、人力和資金的浪費，甚至有其他的問題出現也極有可能。再者，據城建局張文武局長介紹：我國的規劃法規定，規劃工作只針對國有土地的主權者，在建的村民宅基地要求給于規劃沒有法律依據。這就使我縣的城中村改造工作處于兩難境地。

3、居民新居的公共設施配套問題

這其實可以說是規劃問題的次生。由于在建的村民不具備規劃主體的資格，在沒有統一規劃之內的住宅，其公共設施如水暖電等就不在其負責范圍。這樣的情況是否會產生更多的社會問題可想而知。

4、統籌協調問題

在調研時我們發現，村社普遍反映“城中村”改造涉及部門較多，但卻沒有一個明確的、強有力的機構或部門來指導村社進行改造，遇到問題不知向何處請示匯報，辦事無門。同時，村社在“摸索”中開展改造工作，感到難度極大。一些“城中村”改造試點項目在推進過程中遇到的具體問題，有關職能部門也難以協調解決。如前文所述，潛家窯一地的住房改造過程中遇到的一系列問題在改造初期就很棘手，同時也是我們有關部門應該關注的大問題。

5、村民權利與公平問題

按照我國法律，公民應享有同等的權利。而韓店村潛家窯之地的改造工作雖然不是擅自行為，同時也是村民積極響應政府號召的非典型范例，也在有限范圍內履行了一些簡單的手續，但是很不完備經不起推敲。而且在占用公共通道及租用土地方面，怕也會傷及韓店村村集體的利益以及其他村民的權利。出現這樣的先例，也可能產生不良的社會效應，到那時侯恐怕想剎車也來不及了。

6、被改造地片村民的出路問題（就業問題）

據了解，韓店村80%的村民已完全失去了土地，村支書介紹說，就帳面上的1000畝土地，由于近幾年的被占也只有500畝，所以1/3的村民依靠自辦家庭作坊、出租門面、開辦小型企業等方式自謀生路。這些村民在村子改造后的生計問題就會成為韓店村甚至全縣的一個較大的社會問題。更何況，在尚未全面開展工作的今天，這些個與村民的切身利益密切相關的生存問題已經顯現出來。我們在走訪部分村民對城中村改造問題的看法時，有的村民已明確表示：改造工作只有在滿足他的謀生需求（如門市、就業、經濟補償等）的前題下，他才會簽同意改造的協議，否則他寧愿按部就班地過現在的“舊”生活。

三 對城中村改造工作中突出問題的幾點思考

“城中村”改造是挖掘我縣發展潛力、造福于民的必由之路，是我縣“四個發展”的應有之義，是改變城鄉二元結構、加快推進城市化進程的重要一環。做好“城中村”改造工作，必須立足長遠，尊重和保障村民的利益，在政策上給與支持和傾斜，充分調動各方參與改造的積極性。現將有關意見和建議簡單歸納如下：

1、政府應及早謀劃、提前介入，發揮好統籌、協調、指導作用。（規劃）

2、作好對村民的宣傳、引到工作，以利于工作順利展開。（土地法規）

3、有關部門要通力合作，在法律范圍內大開綠燈，全縣一盤棋。（補償）

4、針對以上的瓶頸問題要給與專門研究并拿出確實可行的辦法或意見。廣州例

5、