第一篇：城中村改造調研報告

推進“城中村”改造 建文明城區交流論文

“城中村”是中國城市化進程中的一個必然現象，有其長期的歷史原因和社會原因,在城市建設的不斷發展過程當中，“城中村”改造成為城市發展的焦點。“城中村”改造是市民人居環境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基礎設施建設、城市產業布局的一項綜合性的民生工程，同時也是我區比較突出的重點難點工作。開發開放近30年，北侖從一小漁村發展成國際性大港，可謂突飛猛進，但北侖的“城中村”現象也十分嚴重，有“四不象”之說，雖然這些年進行了一些“城中村”的改造,總體上進度并不是很快。北侖區作為全市乃至全省對外開放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴橋等街道組成的中心城區的建設步伐正在不斷加快，新碶作為北侖中心城區的核心區，雖然亮點不少，但整體城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在，不僅使城市寶貴的土地資源未能發揮其應有的價值、加大了城市管理的難度，而且影響市民的人居環境和城市的景觀風貌，現代化濱海新城區的建設亟需對新碶中心城區核心區范圍內的“城中村”進行改造。

一、我區“城中村”的基本情況及存在的問題

(一)基本情況。“城中村”一般是指在城區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊。北侖中心城區核心區一般指新碶城區，范圍應為：北至駱霞公路（含橫浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、東至珠江路、西至富春江路。這個范圍內現有22個行政村（實際24個村莊，約7.8萬常住人口，約2.6萬戶），其中“城中村”有15個，戶籍人口26650人，13952戶，外來人口81200人。“城中村”在形成過程中雖然帶來各種問題和矛盾，但無疑也在發揮獨特的作用：一是為大量外來務工人員提供了廉價的居住房，從而為本地企業提供了充足勞動力，這也是北侖快速發展的源泉之一；二是為村民和村集體帶來了穩定收入。大量外來人口涌入帶來“城中村”異常繁榮，有的村甚至已發育成內地小縣城規模，如高塘村、沿海村，從而造成租賃市場火爆，村民和村集體相當一部分收入來自地租、房租。三是保留了傳統的民俗。“城中村”的存在，客觀上為北侖習俗提供了傳承下去的土壤，北侖民俗是浙東文化的組成部分，具有一定的歷史文化價值。

(二)存在的問題。“城中村”在北侖開發開放進程中發揮獨特的作用，但同時存在相當多的問題，而且是問題多于作用。

1、違章建筑多。由于“城中村”租房炙手可熱，受利益驅使，亂搭建、亂加蓋等違章建筑十分普遍，多年來這些違章建筑一直存在，并沒有得到有效查處，給“城中村”下步改造帶來巨大壓力。

2、環境狀況差。由于“城中村”居住大量外來務工人員，居住環境不堪重負。“城中村”公廁不堪入目，基本上沒有水沖洗，大多沒有照明，甚至沒有門窗。“城中村”垃圾箱、站數量不夠、質量也不高。“城中村”亂張貼現象相當普遍。“城中村”道路狹窄，通行困難。“城中村”菜場衛生不佳，大多難以入腳。

3、管理難度大。“城中村”中外來務工大多超過本地村民，成分復雜。“城中村”警力不力，治安狀況差，案件頻發。計生、環衛、市場管理等也都由村委會承擔，人手、經費都成問題，一個村一年的衛生費都要幾十萬元，村里負擔相當重。

4、交通功能弱。歷史上自發形成的“城中村”缺乏規劃，使得村內交通混亂，應急車輛無法通行，已對村民的生活安全構成了威脅。與此同時，“城中村”的存在也影響了城市道路的建設，產生了較多的 “斷頭路”（如遼河路、淮河路、太河路等），極大地影響了城市交通功能。“城中村”的改造將有力緩解城區的交通條件。

二、我區“城中村”改造的必要性

(一)“城中村”改造是推進城市化進程的需要。

區委六屆八次全會提出全域城市化，這是加快我區推進城市化進程和城鄉一體化發展的重大戰略部署。區第七次黨代會又進一步提出打造品質之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率達到75%以上，其中中心城區要突出“現代高端”。“城中村”就是城區中的農村，而全域城市化是要把農村城市化，所以全域城市化的第一步，也是當務之急就是要進行大規模的“城中村”改造，否則全域城市化就無法談起。

(二)“城中村”改造是創建文明城市的需要。

嚴重影響北侖的對外形象。疏港高速沿線向家村、大路村、備碶村形象極其不佳，嚴重影響北侖入口形象；橫浦村附近是海上進入北侖的窗口，規劃已限制20余年，土地閑置嚴重，且規劃中濱海休閑公園、郵輪碼頭、雜貨碼頭均在此地，如不加以改造也影響城市的整體形象。

寧波實現了創建全國文明城市三連冠，而獲得全國六個三連冠城市只有6個，但“城中村”的存在給文明城市創建帶來諸多麻煩，通過改造，可以完

善中心城區核心區的窗口形象，充分展示北侖區域的特色和品位，為文明城市創建創造良好條件。中心公園、行政中心周邊已是北侖的核心區塊，是展示北侖形象的重要窗口，而位于該地段的隆順村、貝

(三)“城中村”改造是建設宜居城區的需要。

中心城區的“城中村”毗鄰寬廣整潔的馬路與現代化的街區，村內卻雜亂地分布著缺乏

規劃甚至是亂搭亂建的平房和樓房，街巷狹窄、地勢低洼，過量的外來低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在較大的安全和治安隱患，基礎設施很不配套，人居環境相對較差，“城中村”的存在已經越來越影響到城區的衛生、治安等人居環境，與建設宜居城區不相適應，必須加以改造。

三、我區“城中村”改造所面臨的優勢及困難

(一)我區“城中村”改造的優勢

1、改造有成功先例。北侖中心城區典型的“城中村”整村改造有鳳洋村、五星村、鎮安村、下史村、千丈村等5個村，部分改造的有星陽村、橫浦村、高潮村、向村家。正進行改造的有隆順村。這其中困難叢叢，但也有許多經驗，如千丈村改造就比較成功。值得一提的是北侖目前進行的農房“兩改”進展順利，成效顯著，值得借鑒。

2、農村股份制完善。北侖區始于2002年的農村股份制改革工作，現已基本完成，全區20多萬農民成了集體資產的股東，應當說北侖農村股份制改革走在全省、全國前列。農村股份制全面建立，使村集體資產量化到個人，村民不會因“城中村”改造失去股份，這個優勢在全國全省來說還是比較明顯的，許多地方因股份制未建立或不完善，村民擔心自己權益受到損害而不愿意進行“城中村”改造。

3、全區綜合實力強大。

地區生產總值；財政收入；規模以上工業產值；實際利用外資；固定資產投資等指標排名居省市前列，總體發展水平躋身全省前列，現正邁向全國第一方陣。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、財力，沒有實力則談不上“城中村”改造，北侖綜合實力不斷增強為“城中村”改造提供了有力支撐。

(二)我區“城中村”改造的面臨的困難

1、村民期望的問題。大多數村民希望進行“城中村”改造，但對改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一賠一(合法非法都要算在內)，原地安置，市價賠償(區內高檔小區市價)，原建后拆。而目前上述要求都很難達到。

2、政策時效的問題。前后政策差異大，同一時期也有政策寬松不一現象。政策不調整不可能，調整幅度過大，又造成先前改造對象的心里不平衡，從而引發矛盾，這是二難的選擇。同一時期也有政策寬松不一則直接造成不公平現象，使正在進行的改造很難進行。

3、安置落實的問題。我區目前安置有現金補償或調產安置二類，絕大多數村民選擇的是調產安置。問題是安置房都是先拆后建，過渡期長的達到5-6年之久，而每個村民每月過渡補償費目前是300多元，每戶不超過700元的過渡費無法租到象樣的房子，何況村民還失去了原有的房租，收入減少。安置房地點大多與原有居住地有一定距離，村民也不滿意。區內原有的安置房檔次都不高，問題還很多，如高鳳新村、濱海錦園，村民反映強烈。由于用地緊張，以后的安置房的都是高層電梯房，如隆順村安置房，而村民最好選擇樓梯房。

4、資金缺口的問題。據初步測算，按照現行拆遷安置政策，若對15個“城中村”全部改造，收支相抵，大約需虧損60億元，這給區級財政帶來很大的壓力。即使是部分村采取整治辦法，每戶需要2萬元，鎮安、五星、備碶、沿海、永豐5個村按10318戶計算，約需整治經費2.1億元。

5、社會輿論的問題。目前整個社會輿論對“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆遷，都一味指責當地政府，如果發生事件，干部則要承擔嚴重后果，基層街道鄉鎮已經很難開展工作，一些群眾則漫天要價，各地最牛“釘子戶”層出不窮，許多群眾已經到了完全不講理的地步。

6、老年房等的問題。老年房是北侖一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆順村則取消了老年安置房，代之為房票、貨幣補貼、人頭方式，但老年村民并不領情，多次到區、街道上訪過。另農村祖堂(祖屋)也是一大問題，“城中村”散落著大量祖堂(祖屋)，如隆順村就有大大小小祖堂(祖屋)28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂(祖屋)，就是現在正進行的隆順村改造也興建了規模不小的祖堂，可是將來的“城中村”改造卻很難找到一塊地方去興建這樣祖堂了。

其它問題：“城中村”拆遷后，大量外來務工人員失去廉價居住房，難以維持生計，企業反映招工更難。如新碶環衛站現有員工500多名，按要求下步要達到1000名左右，但因沒法安排宿舍，很難招到新員工。“城中村”改造后，村民失去了原來租金來源，收入減少，雖然拆遷能得到賠償，但許多村民沒有理財觀念，一夜暴富后結局各異，村里也同樣涉及到后繼發展的問題。

四、“城中村”改造的對策建議

(一)保障百姓權益。“城中村”改造其實是利潤再分配，目前北侖“城中村”改造不可能做到資金平衡，必要的投入是肯定的，但如果過多投入對其它的百姓又不公平，所以要找到一個平衡點。對于“城中村”村民關心的安置先行、安置房質量、貨幣安置價格、老年村民補貼等熱點問題要全盤考慮，制定政策要反復醞釀，讓絕大多數村民能夠接受，然后才實施。“城中村”改造是一項重大的民生工程，要讓“城中村”的村民體會到政府溫暖。

(二)著手統一運作。“城中村”改造工作應在區委區政府統一領導下，采用部門分工負責的方式進行，其中，征地、拆遷、配套建設按現有職能分工執行。村莊整治改造工作由新碶街道牽頭，規劃、國土、城管等部門配合，“城中村”整治改造中的與新農村建設有關體制創新等工作由新村辦牽頭實施。“城中村”改造中涉及城市道路等配套設施建設費用，按原有支出渠道列支。“城中村”改造所需資金由區財政負責統收統支。“城中村”改造資金需要作一個中長期預算，分期實施。

(三)進行分類改造。第一類：整體拆遷重建型，包括千丈、星陽、隆順、鳳洋（新涼亭）、橫浦（駱亞線北）5個村，這類城中村總體人居環境較差，地勢相對較低，交通瓶頸明顯，嚴重影響城區總體形象，整體拆遷后可提高土地利用率、提升城市核心區塊的整體形象。第二類：周邊整治完善型，包括大路、向家、貝碶、小山和高潮5個村，這類城中村總體人居環境尚可，局部存在交通節點，但有些區塊主要道路周邊建筑形態較差，影響市容市貌。開發之后，有利于消除交通瓶頸，改善市容市貌，整體提升區塊形象。建議此類區塊可通過村集體股份合作社統一開發店鋪的形式實施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村級集體經濟收入和實現農民創收的作用。第三類：保留完善整合型，包括鎮安、五星、備碶、沿海、永豐5個村，以及鳳洋安置新村。這一類鎮安、五星、鳳洋大部、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的農民住宅，建筑質量較高，內部設施完善，適當整合即可。新大路兩側內大路、貝碶村大多數建筑系90年代以后拆遷安置房，也以內部設施整修，完善基礎設施、方便居民出行、解決立面形象，按照新農村示范村建設模式予以整治為主。備碶地塊近期不符合開發條件，永豐、沿海大部四面已被工廠包圍，建筑密度很高，近期也不具備開發條件，逐步改善村民居住環境。另外，對老街區塊設想同步考慮城市設計，盡可能按老街坊風格實施改造，努力實現老街區的改造更新與延續歷史文脈的有機結合，盡可能把它建設成為具有寧波“城隍廟（老外灘）”或上海“新天地”風格的商業步行街區。

(四)做好持續發展。“城中村”改造過程中，村級部分二產、三產用房也面臨拆遷，集體經濟有所影響；少數已轉制的民營企業廠房也面臨拆遷，搬遷壓力較大。為此，應充分考慮給予村級二產、三產用地和民營企業工業用地補償，以鞏固和發展村級集體經濟。

(五)處理關聯問題。大規模拆遷以后，“城中村”外來人口居住問題也需配套解決，由無序出租農民住宅為主，轉向集中建造外來人口居住地來有序解決外來人口居住問題。

“城中村”改造說起難，做起來更難，可謂是目前各級黨委政府的天下第一難事，根本沒有什么靈丹妙方，但如果不去推進，那些“城中村”就永遠存在。實際證明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被動，改造成本越高，改造難度和風險越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市綜合管理秩序也就越早統一。目前北侖“城中村”問題突出，但也有優勢，相信在黨委政府的大力投入、科學運作下，通過艱苦努力，“城中村”改造必然有新的進展。

第二篇：城中村改造調研報告

關于城中村改造的調研報告

城中村是指在城市發展過積中。因為種種原因沒有被納入城市規劃建設。至今仍然是落后的自然村落面貌，而現已被城市功能區所包圍的土地。這些土地是仍然掌握在當地村集體的集體所有性質土地。現在我們以勝利村為例。城中村的出現是人類城市發展過程中所無法避免的，是一個世界性的難題。現在全世界都沒有一個解決城中村難題的通行辦法。我國也沒有相關系統的政策來指異城中村的改造，所以“城中村“改造是一個特殊性極強的問越。我們在“城中村”改造過程中必須堅持從當地的實際出發。因地制宜。找出問匙的特殊規律所在。

一、現狀。

梅州市興寧縣（市、區）勝利村位于大坪鎮圩鎮中部。我村轄29個村民小組，在冊戶數293戶，人口1505人；全村總面積2。37平方公里，耕地面積418畝。我村年平均氣溫為21.，年降雨量約為1227.毫米，氣候特征亞熱帶季風氣候。村特色經濟收入有桑蠶，上一年我村農村經濟總收入為754.萬元。近年來，我村發展經濟的措施以及成果：

1、筑水泥路約2.公里；

2、路燈3公里；

3、勝利小學球場。

對“城中村改造的意見:

1、過程中讓村民自主開發。政府提供政策和資金支持。

2、造過程中相關手續能快速辦理。且相關稅費能得到減免。

3、將改造后的村集體土地轉為田有建設用地。

4、支持“城中村”改造。

二、“城中村”改造是什么。

(一)是以村民自愿開展改造為主。政府給予政策支持和規劃指導的改造。

“城中村“改造不同于征地拆遷。它是村民自愿對所居住的地區進行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江風光帶所包貧貧困落后的村容村貌，簡陋破爛的基礎設施和周邊的城市建筑形成了鮮明的對比，所以居民強烈的要求政府對其居住地進行城市化改造。所以在“城中村”改造過程中要充分的給予村民參與權、知情權。

(二)是利益主體由政府到農民的轉變。_

“城中村“改造實際上是政府讓利于民的一個方式。通過城中村改造，農民將剩余的土地通過商業運作、開發以后，不能改變村容村貌，更可以從中獲利。進一步解決了失地農民的生活來源問題。以深圳大沖村為例，在二十年里。政府先后征地16次，村集體土地96%被征，剩余的錢返還給農民的宅基地和集體經濟發展月地。通過建設小產權房再出租，不們解決了農民的生活來源問題解決了在深圳務工的民工的住房問題。這也是后面提到的廉租屋。

(三)是對村集體土地自主開發的一個探索。

“城中村”改造不可避免的涉及到村集體土地的開發和使用問題，在現行的政策下，集體土地在“三個不得”的原則下，即不得改變土地性質，不得改變土地in途，不得損害農民的承包權益，允許通過轉包、轉討、出租、互換、股份合作的方式進行開發。如何在現行政策的框架內找到一條對村集體土地的開發路了。是我們進行“城中村”改造必須直接面對的問越，也是必須解決的問題。

(四)是勝利村打造低成木生活區的重要方式。

低成本生活區指的足“城中村”改造后，可以容納大最外來務工人員的安置和管理。根據調查，附近工業園內的企業一般工人的工資在800-1000元，熟練工人的工資在1200元左右，除開發區標準廠房等幾個少數的廠區為工人規劃了住宿區外，其余企業并無安置r人的住宿地，可以預見，隨著沿海地區的密集加工型企業的內遷，大最的密集型產業落戶到附近

工業園，所帶來的低成本務工人的安置問題，必然要在勝利村得到解決。據調查，上灶坪41陳家灣舊盡出租的月租金不過30元，大最的務工人員和小商販就仄住在這里。所以，鯉負江的“城中村”改造，必須為附近工業園的長期發展做好準備。將“城中村”改造為千凈、漂亮、低廉的生活區，不但能為政府解決務工人員的安置問題，更能通過村集體對其加以管 理和約束。

(五)是一項基礎性改造工積，不是點利性質工積。

“城中村“改造是一項政府讓利，群眾受益的公益性荃礎I程，所以無論是41民自主開發還是引進開發商都必須堅持政府贏在環境改造。農民贏在生活環境改善，生活來源得到解決。開發A贏在一定的利潤的多A模式，大家多方共贏，們是ip部不能贏太多。找到一個平衡的契合點。

三、為什么要開展“城中村”改造。

(一)城中村地處城市中心，被城市功能區所環繞，其地理位置A性唯一且尚定，要統一規劃城鎮，只能選擇對城中村進行改造。

(二)城中村是和諧社會裕建的蘋本前提。

解決三農問題的根木出路就是減少農民。讓農民進城。那么巨大的城鄉差距如何得到彌補，城中村改造就是一個契機和示范，他們是否在城市受到公平正義的對待。是和諧社會的基本判據。

(三)龐大的邊緣人群和外來人群的需要合理妥善的安置。

勝利村的特殊地理位置決定了勝利村有著龐大的流動人口。隨著企業的發展，務工人員也會大量的涌入到江，如果勝利沒有足夠合適的房源來安置他們，因素激增，報告中說:他們是社會的弱勢群體。在杜會生活中處于“失語狀態”必將導致杜會的不穩定。一位北大學生在調查“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造勢在必行。

(四)對推進城鄉一體化。整合上次源、集約、節約的利用土地。有非常重大的意義。在處于黃金地段的城中村中，大最土地資源被浪費使用，通過城中村改造將有限的土地資源進行統一規劃開發，使其發揮出更大的經濟效益。

(五)提高村民素質，改變勝利村精神面貌的根本途徑。

發展的問題。歸根結底就是人的問題，作為勝利村刀鎮居民主休的村民。卻一直處r-閉置落后的狀態。在原村民的新生代中。除部分年青人通過上學當兵走出傳統社會外，仍然以強大的慣性復制桿上一代人的生活方式。只有通過城中村的改造，才能從根本上改變這一現狀。

四、采取何種模式進行“城中村”改造。

(一)采取政府主異，集中安置。整體規劃。整體開發。

該種模式是指由政府牽頭，多個職能部門共同參與。采取征地拆遷的方式將帷個集休土地征收為有建設用地。對農民采取補償安置的方式。征收的土地轉為國有建設用地，規劃部門進行整體規劃后。將土地通過招拍掛方式轉讓給開發商，由政府負責改造后的城中村草礎設施建設，抓一將日常管理納入到城,管理中來。

利：

1、符合現行政策法規，操作得當，后遺癥少。按照征地拆遷的方式無疑是最穩當的方式。上有政策可依，有實踐經驗可用，無論如何都不會出現原則性錯誤。

2、政府主導改造工程。有利于整體規劃和開發。

3、土地通過招面掛，政府從中獲利。

弊:

1、大規模的征地難度大，群眾要求多。意見大，工作非常困難。勝利村多次征地，農民對政策法規熟悉，對征地工作作經驗豐富。抵觸情緒較為嚴重，若依征地拆遷方式征收土

地。所需付出的行政成木較高，且容易激化矛后。

2、政府而要投入的資金多。若通過該模式進護村中村”改造，市政府總共需要投入萬元，僅前其一次性投入就達萬元。

3,改造工和成本高，造成“城中村“改造完成后生活成木增加。通過正規手段開發的“城中村’土地，仍然會受到市場的影響，較過高的開發成木。必然易致該地區較高的生活成本，所以只能容納有一定經濟實力的人落戶，收入水平低的務工人員和小商販連和賃都無法承受。這等于將“城中村”改造向他們關死了大門。

(二)采取村民自建、自主開發，政府提供政策支持。

該種模式是指由村支兩委牽頭，村民參與。組建開發公司，對集體土地進行4體開發。村民在現有土地內。選擇部分土地進行核體安置，不改變土地性質。剩余土地或者轉為國有建設用地，或仍然為集體土地，進行整體開，政府加以規劃和控制。

利:

1、村民自主開發，積極性高，群眾阻力小。

2、村民通過自主開發獲利。且能通過開發過程解決日后的生活來源問跌，甚至，可以找到一條致富之路。

3、城中村改造后。可以委托村民自我管理，減少管理成木。

弊:

1、村民缺少足夠的知識和素質來進行公司組建以及后期的市場運作。現階段，栗腳村和上灶坪的農民多為普通農民民工和小商販，無論從基本素質還是相關經驗來看。他們都很難具備從組建公司，到土地開發，再到后期的市場運作的能力。

2、村民缺少足夠的資金。農民大都屬于貧困人群。根木無法獨立籌集到足夠的資金，即使通過貸款也不可能達到。

3、大多數村民對城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。

村民中普遍的存在兩種認識。一是等I司于拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補償。二是認為是一個賺錢的好機會，尤其以部分年青人為主，力主由村民自建，以圖豐厚的回報。

4、政府對村民自建缺乏足夠的控制力。出現問題后，容易產生半拉子工程。村民大部缺乏足夠的責任心。逐利性使他們力求自建自改，們是可以預見自建過程決不是一帆風順的。是一個涉及到各方利益博弈。政策與實際摩擦的復雜過程，甚至會出現反復和倒退的現象。一旦出現問題最先選擇逃避的也許就是發現無利可圖的村民。

5、背集體土地使用的政策。

相關政策:

1、運作集體土地上進行開發的相關政策。

2、給村民湊集基本資金。

3、關稅費的減免。

具體步驟:

1、由村支兩委牽頭，組建房地產開發公司Ae2、上部門將土地征收。

3、A公司負責村民的補償安置。

4、過招拍掛讓A公司以接近評估價仇的價格獲得安置地外的土地。

5、A公司按規劃進行土地開發，并按規劃部門要求完成基礎設施建設。

(三)引進開發商。村民入股，共同開發，多方共贏。

該模式是指，通過引入開發商與村集體共同組建開發公司。村集體占一定股份。不參與

管理，對除了安置地以外的土地進行整體開發運作。這而要將除安置地以外的土地轉換為國有建設用地。可以通過招拍掛的方式以接近評估的價格將土地轉讓給開發商，再由開發商開發運作，所得利潤需用來對村民進行安置和按規劃進行基礎設置建設和整體環境美化。利:

1、引進開發商。解決了資金和開發及后期的商業運作的問題。

2、村民通過入股合作的方式獲利，并解決了生活來源的問題。

3、民不花一分錢住上新房，整體環境得到改善。

弊:

1、違背集體土地使用政策。

2、部分村民通過“城中村’改造獲利過多，引起他們部分被征地村民心理失衡，造成不穩定因素。栗腳村有大星的被征地的失地農民。他們只按政策得到了一筆較低的補償款，生活來源并無保障，所以城中村改造必然要而對來自他們的阻力。

3、土地轉為田有建設用地。再以評估價位轉讓給開發商需要打政策的擦邊球。

相關政策:

1、征地拆遷政策。

2、關稅費的減免。

具體步驟:

1、引進一個實力雄厚的開發商，與村集體組成開發公司，村集體占一定股份。不參與管理。

2、開發商將村民的住房按征地拆遷的標準進行贖買。即按征地政策對41民的原住房進行評估后，進行補償，消除村民因原住房的差異對安置產生的矛盾。

3、部門將除村民安置地外的土地征收為國有建設用地。并通過招標、招拍掛等方式以接近評估價位的價格將土地轉讓給開發商。或以“農業地產”、“地質災害避險”等名義將 土地劃撥給開發商，或就在集休土地上進行開發。以和憑的名義進行銷件。政策采取“報建不批、違建不究”的態度。

4、開發商在安置地為村民修迎安置房，土地為集體土地性質，村民按人口，分配居住面積。多退少補。

5、開發商按照規劃對土地進行開發，并完成基礎設置建設。

6、村集體對改造后的安置區進行管理。

我們認為，勝利村的“城中村”改造工程應該是一項利民的公益性工程，在“先行先試”的政策范舊內，我們應該大膽的探索對集體土地開發的新方法、新途徑。在以上三種模式中，第一種模式行政成本過高，且容易激化干群矛后，村民的利益沒有得到更為充分的保障。第 二種模式對村民的要求過商。不符合勝利村實際。第三種模式在思維方式上都有創新，村民 的利益也得到更充分的保障。實現的過程中還可以對各種方式進行更多的探索和創新。總之，我們深刻的集訓到，勝利村的“城中村“改造，不僅是對勝利村一個擴容提質的過程，更是 資興在實踐省委省政府的“彎道超車”理念和郴州市“先行先試3" 4條政策的一次大膽償試。在改造過程中，我們一定堅持解放思想，實事求是，在調查研究的基礎上，遵循客觀規 律，大膽探索，勇于創新。

第三篇：城中村改造調研報告

城中村改造調研報告

我校調研小組于5月19日開始針對韓店鎮城中村改造情況作了初步的調查了解，期間我們掌握了一些基本情況，但也看到了一些問題。現將其作簡單總結匯報。

一 城中村改造的基本情況

韓店鎮的城中村改造集中在縣城所在地韓店村以及緊鄰的兩個村莊即黎嶺、經坊。自去年縣里對城中村改造工作作出安排至今，三個村在地域村情、總體思路、具體方法、改造進度等方面都存在一定的差異：

黎嶺村：自去年底以來，黎嶺村已針對新村改造作了兩次表決，一次支部大會表決89%通過，一次入戶表決85%以上同意，之后外請專家講課，5向百姓宣傳改造的目的意義，還出去太原清徐、晉城等地參觀學習，現在已有一基本成型的草規出來：已擇好一地先建回遷房，待村民搬出后再對舊村進行改造，而且改造工作都由村集體統一組織規劃。對村民的補償初步設想戶均200平米，40平米左右的商鋪。據村支書介紹這樣的設想是完全有能力兌現的，而且所有環節都圍繞穩妥二字操作，程序正在進行中。

經坊村：占地2平方公里，人口3000余，與韓店村最大的不同在于地處縣城邊緣，村民大多以務農為生。這次城中村改造，經坊村有一個大致想法：借縣城黎都西路東延占地的機會（政府行為，已拆民宅40-50戶，一撞高層村民住宅樓已在建設中），村里再進一步運作，在此棟住宅樓旁再加蓋幾棟回遷樓，之后對舊村進行統一規劃改造。村支書陳書記也曾流露：只要政府給政策，并改造后的利益原原本本給百姓，而且讓百姓不但上樓了，還要有出路（謀生），村集體自己搞改造也是大有積極性的。當然這些都還在醞釀階段。

韓店村是縣城所在地，人口5000余人，村民大部分集中居住在縣城中心地帶，百分之80的村民完全失去了土地，靠作小買賣、出租房屋、自辦小企業小作坊等自謀生路，由于其人口眾多、土地較少、又是縣城所在地、外來人員多帶來很多復雜問題等原因，所以韓店村采取了順應潮流、讓利百姓、先易后難、先遠后近、自主改造先行先試的原則方法，把全村分為三個改造片，計劃進行自主改造先期試驗性操作。而且處于村子邊緣地段的潛家窯(村西南口)和后窯（村西）的部分村民在經得村委會同意并履行一些簡單手續后已經開始動作。兩處建筑地的改造背景和方式大體相同。

綜合這樣的情況，我們就針對性地選擇了韓店村潛家窯一地作了專門走訪。據這一帶住房改造的負責人介紹：潛家窯建筑地所有6戶居民已分別向城建局、村委會遞交了住房自主聯合改造申請規劃書。而縣里鎮里在村莊改造方面尚沒有具體政策框框限制，潛家窯一帶又地處邊緣地帶，不會對整村的長遠整體規劃造成太大影響、面積不大涉及住戶不多、居民改造熱情較高且不存在鄰里糾紛。村委也本著先行先試、不影響大局的原則原則同意、允許改建。在這樣的總體情況下，潛家窯處6戶居民聯合起來，拆掉原有住宅，連同原來的公共通道，加之西邊的建筑公司租用的土地，在這基礎上開始新建5個單元的7層住宅樓。住宅樓占地大約2畝，總建筑面積7000平方米，可安排70余戶居住，原來的6戶居民每戶補償220平米，外加5萬元，其余按每平方1480元的價格出售。當說到居民的水電暖等基礎設施問題時，該負責人說：供水沒問題，排水也還可以，目前就是冬季供暖沒有著落。

二 城中村改造中存在的主要問題

1、土地“瓶頸”問題

土地問題事關規劃、拆遷和安置補償等問題，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公認的“瓶頸”問題。目前來看，即將改造的三個村子中，只有黎嶺一家找到了建回遷房的落腳地，操作起來相對比較好一點外，其它兩村都存在不同程度的難題。經坊村想與政府修路占地搭便車，且一切工作正在摸索，而韓店村地處縣城中心，人口密度 1 大，外來人口多，情況復雜，由于可用地極少因此給城中村改造帶來了很大的難度，出現了村民自主開發的先例。于是又帶來了另一些值得關注的問題：宅基地所有權歸屬問題，占用集體土地問題，住房改造后土地收益分配問題等等這些都是制約城中村改造的“瓶頸”。

2、規劃問題

我縣目前還沒有一個全面的“城中村”改造總體規劃，尚未出臺具體的“城中村”改造方案。而且 “城中村”類型復雜，特點不一，“一村一策”在具體操作中遇到的困難和矛盾也很多。所以三村三個樣子的改造規劃，往往容易與縣區的整體及長遠規劃控制要點產生矛盾，這樣就會造成大量時間、人力和資金的浪費，甚至有其他的問題出現也極有可能。再者，據城建局張文武局長介紹：我國的規劃法規定，規劃工作只針對國有土地的主權者，在建的村民宅基地要求給于規劃沒有法律依據。這就使我縣的城中村改造工作處于兩難境地。

3、居民新居的公共設施配套問題

這其實可以說是規劃問題的次生。由于在建的村民不具備規劃主體的資格，在沒有統一規劃之內的住宅，其公共設施如水暖電等就不在其負責范圍。這樣的情況是否會產生更多的社會問題可想而知。

4、統籌協調問題

在調研時我們發現，村社普遍反映“城中村”改造涉及部門較多，但卻沒有一個明確的、強有力的機構或部門來指導村社進行改造，遇到問題不知向何處請示匯報，辦事無門。同時，村社在“摸索”中開展改造工作，感到難度極大。一些“城中村”改造試點項目在推進過程中遇到的具體問題，有關職能部門也難以協調解決。如前文所述，潛家窯一地的住房改造過程中遇到的一系列問題在改造初期就很棘手，同時也是我們有關部門應該關注的大問題。

5、村民權利與公平問題

按照我國法律，公民應享有同等的權利。而韓店村潛家窯之地的改造工作雖然不是擅自行為，同時也是村民積極響應政府號召的非典型范例，也在有限范圍內履行了一些簡單的手續，但是很不完備經不起推敲。而且在占用公共通道及租用土地方面，怕也會傷及韓店村村集體的利益以及其他村民的權利。出現這樣的先例，也可能產生不良的社會效應，到那時侯恐怕想剎車也來不及了。

6、被改造地片村民的出路問題（就業問題）

據了解，韓店村80%的村民已完全失去了土地，村支書介紹說，就帳面上的1000畝土地，由于近幾年的被占也只有500畝，所以1/3的村民依靠自辦家庭作坊、出租門面、開辦小型企業等方式自謀生路。這些村民在村子改造后的生計問題就會成為韓店村甚至全縣的一個較大的社會問題。更何況，在尚未全面開展工作的今天，這些個與村民的切身利益密切相關的生存問題已經顯現出來。我們在走訪部分村民對城中村改造問題的看法時，有的村民已明確表示：改造工作只有在滿足他的謀生需求（如門市、就業、經濟補償等）的前題下，他才會簽同意改造的協議，否則他寧愿按部就班地過現在的“舊”生活。

三 對城中村改造工作中突出問題的幾點思考

“城中村”改造是挖掘我縣發展潛力、造福于民的必由之路，是我縣“四個發展”的應有之義，是改變城鄉二元結構、加快推進城市化進程的重要一環。做好“城中村”改造工作，必須立足長遠，尊重和保障村民的利益，在政策上給與支持和傾斜，充分調動各方參與改造的積極性。現將有關意見和建議簡單歸納如下：

1、政府應及早謀劃、提前介入，發揮好統籌、協調、指導作用。（規劃）

2、作好對村民的宣傳、引到工作，以利于工作順利展開。（土地法規）

3、有關部門要通力合作，在法律范圍內大開綠燈，全縣一盤棋。（補償）

4、針對以上的瓶頸問題要給與專門研究并拿出確實可行的辦法或意見。廣州例

5、

第四篇：城中村改造調研報告

關于雁塔區城中村改造問題調研報告

2012年11月8日我們一行五人組成的調研小組以城中村改造中存在的問題為切入口，對雁塔區城中村改造辦公室進行了深入調研。現將調研情況報告如下。

一、調研目的1.城中村改造之無形改造過程中所體現出來的問題，以及村名回遷以后的生活狀況。

2.西安市雁塔區城中村改造之具體數據收集。

3.改造過程中出現了什么問題，改造完成后發現了什么問題，以及有哪些需要改進的地方。

二、雁塔城中村改造的基本情況

1.全區一共120個城中村的無形改造全部由雁塔區城中村改造辦公室進行。

2.通過土地確權改造四個村，即后村，響塘村，西三爻（堡），雙橋頭。

3.將集體土地轉性為國有土地也可通過征收的程序，但在具體操作過程中存在手續繁瑣以及耗時過長的問題，因而城中村改造過程中都通過提地確權的程序來完成土地轉性問題。

4.雁塔區已拆25個城中村，安置回遷6個村，采取“就近安置，原址新建”的原則。

5.2007年以前，自主改造4個村，即新加坡，長延堡，西三爻（堡）。

6.2007年，城中村改造辦公室成立，后村成為政府主導改造的第一村。

7.完成經濟體制改造的共70個村，完成標準即，報民政局拿到完成批復。改造規模不能低于2000戶，村規模小的就近合并為一個社區。

8.目前，34個完成改造的城中村有民政局統一管理，成為社區，農民轉化為居民，并且完成經濟體制改革，成立社區。

9.改造賠付方式主要有3種，即房屋+預留地，房屋+商業面積，房屋+貨幣。

三、無形改造中存在的問題

1． 醫療保險問題

主要體現在政府政策盾上。2007年，市政府157號文件指出“自轉為居民后，5年以內仍可享受惠民政策。”同年，市衛生局發文指出“戶口本轉化為居民，則不能參加農合。”而農合只需要農民繳納30元即可享受的醫療保險，轉化為居民后需繳納180元才能享受城鎮居民醫療保險。目前，此問題仍未解決。

2.養老保險問題

曲江管委會已解決此問題，主要存在于高新區，已拆村養老保險未落實。

4.村民不愿意回遷的原因主要有：對過渡費不滿意以及對房屋質量、戶型不滿意。

四、經濟體制改造的基本情況

1.由原來的“改制先行，改建跟進”原則改變為“有形無形同步

原則”，以此來解決股民基準日確定工作中存在的由于時間差的問題導致的在冊人員確定紊亂的情況。

2.“農轉居”啟動依據：首先由城改辦提出關于“農轉居“的申請，在得到市政府的批復后才能真正意義上啟動，并嚴格按照批復逐級審查。

3.“農轉居“后的具體實施步驟：清產核資；股份量化；成立公司。其中，清產核資由城改辦委托具有資質的專業公司進行，股東名單以及股權的量化都要進行公示，在最后的會議紀要以及公示名單成冊后意味著經濟體制改造工作全部完成。

4.在公司成立后仍然存在著缺乏監督其具體工作實施情況的特別監督小組，以至于其具體盈利虧損情況得不到有效的監管，進而導致有的公司只是一個空殼。

5.經濟體制改造工作具有非常強的專業性，以至于城改辦不能實現自己的只能，而只能委托專業公司完成，若委托的公司出現問題，則會導致村民利益受損。

6.雁塔區城改辦于2008年從城建局的一個科室中獨立出來，為全額撥款事業單位，人員從18人擴展到30人，其中在編19人，設有7個科室，其中有3個處級職務，7個科級職務。

五、城改辦的具體職責

1.有形改造

2.無形改造

3.安置回遷

4.項目監管

安置房的選址由市政府統一規定，在確定方案之前，市上有“控規圖”，通常采取“統一拆遷，集中安置”的原則。楊家村改造中，存在遺址保護問題，改造后只剩余53畝土地，不能在原地建房集中安置，因此由政府在明德門、丈八溝東路附近團購商品房解決其安置問題，因此產生“租住分離”問題，同時，“原址就地安置”也可能會引來新的城中村問題。

六、拆遷安置方案的確定

1.調查村莊基本情況，分析改造的必要性和可行性。

2.確定建設方案，即有形改造方案。

3.確定經濟體制改革方案，即無形該做方案。

4.具體改造過程中的資金來源與資金保障。

5.完成拆遷安置工作。

6.對于改造后成立公司的經濟效益分析，完成可行性研究報告。

7.報市城改辦，按照文件批復內容具體實施。

七、拆遷安置方案的具體實施

1.由市級城改辦辦理拆遷手續。

2.成立動遷隊，進村進行宣傳工作。

3.同時進行拆遷安置評估。

4.由城改辦、街道辦事處抽調人員共同審核補償協議。

5.支付補償款。

在拆遷安置工作的全程中，都由開發商全程參與。在申報城改手續

前，即已確定開發商。成為介入城改開發商的具體條件是：

1.注冊資金五千萬元以上。

2.具備實施改造實力與資金實力。

3.無不良信譽記錄。

政府組織專家對開發商進行評估，結果報至區城改領導小組，由其決定最終選定的開發商，全程無村民參與。

目前，由于國家調控政策的出臺，導致開發商介入城改安置房項目的積極性不高，會對安置房的進度有一定影響。這些影響開發商積極性的政策有：

1.土地出讓金由25%提高到40%。

2.2011年3月28日起，新批項目開發用地的5%針對城市低收入人群配置廉租房。

3.安置面積與開發面積嚴格按照1:2的比例執行。

4.容積率二環以內5.5，二三環之間3.5-4.5，三環外是3.5以下。

5.城建配套費上漲90。

八、造過程中村民反應的問題

1.在后村安置的3499套房屋中，其中有160套對戶型設計不滿意，主要反應是采光不好。而經過專家鑒定，造成此問題的主要原因是改造自愿不足，缺口100畝土地，地裂縫等客觀條件限制所造成。

2.房屋質量問題。在安置樓開發時即有質檢大隊介入，組織驗收，確保質量。在碑林區、蓮湖區安置樓存在一梯16戶，后村存在一梯8戶，村民反應較大后，市政府規定以后安置樓設計不能超過一

梯8戶。

3.村民反應的安置樓裂縫、瓷磚問題等已有專家出具專門評估建議，為后期水泥膨脹導致，不影響房屋安全問題。

4.對于村民所反應的安置樓問題，政府主要通過經濟賠償予以解決，具體為一戶3萬一次性賠付。

九、村民回遷后存在的問題

1.社區成立后的萬帥娥管理問題。目前對于回遷安置好后并成立社區的，由正規的備案過的物業公司統一管理。但是在實際操作中存在未備案的物業公司無人監管的情況。

2.通過房屋+商鋪模式得到賠付的村民，可分到15平的商業面積補償，參與年終分紅。商鋪是交由公司統一管理經營，而對于過公司的經營則存在監管不力的問題。

3.55平米至65平米的小戶型保障房，有的村將其建成快捷酒店式公寓經營，同樣也存在公司盈利損失無人監督的情況。

4.嚴格執行保障房不得買賣，交易只能在村民之間進行的原則。

十、對于城中村改造過程中存在問題的建議

1.政府各部門之間應協調統一，解決政策矛盾問題。

2.高新區應學習曲江管委會模式盡早落實解決“農改居”后的養老問題。

3.市政部門應當盡快出臺改造完成后對于所成立公司的監管政策。

第五篇：城中村改造調研[推薦]

L村推進城中村改造的現狀及路徑分析

[內容提要]隨著城市發展，主觀方面，部分城中村居民后代自愿融入現代城市，脫離城中村社會關系。客觀方面，城中村給城市景觀、交通、治安、防災等方面帶來了不利影響，最終城中村社區將逐漸瓦解，村民融入市民社會，逐漸完成市民化。W市L村作為本次調研的研究對象，雖然在戶籍制度、行政機構、土地權屬、經濟組織等方面仍保留著傳統農村特征和農村管理體制，但因為鄰近市區，交通便利，基礎設施完善，已經具備了實施城中村改造的基本條件。從2007年開始，L村加快了城中村改造的步伐，到2009年底已完成了回遷工作，目前各項基礎設施配套建設、環境美化等后續工作正在進行當中。

本文試通過對L村的個案研究，尋找發現其在推進城中村改造過程中的一些經驗做法及存在的難點問題，針對發現問題建構一套可行的改進措施。本次調研得到了S鎮政府的支持，取得了L村進行城中村改造的一手資料，并通過訪談法對L村情況進行了實地調查，以L村村委成員、部分村民為主要訪談對象，共采訪了10人。報告以實地調查所得的訪談材料和有關數據為主要分析材料。

[關鍵詞]城中村改造L村

一、概況分析

1.社會情況

L村位于……….，距市區約5.5公里，南靠雕山，北鄰黃海，風景秀麗，氣候宜人。3路公交線路延伸至生活小區，城市景觀大道環海路依村而過，交通便利。

全村共有261戶，人口為637人，其中有33戶72人未在村內居住；購買戶口的空掛戶有51戶103人。全村總面積1600畝，其中山巒面積為1300畝，占總面積的81.25%，居民居住面積和工礦用地共80畝，其余為開發商建筑用地。

2.經濟情況

從上世紀80年代開始，L村響應國家“退耕還林”政策號召，將全部390畝耕地用于恢復林草植被，由此除大部分村民仍從事林業、漁業工作外，小部分勞動力逐漸向務工、經商、非農行業轉移。2009年全村總收入4184萬元，人均收入8222元，高于全區農民人均收入的6650元。近三年的總體收入及人均收入呈逐年上漲趨勢，且均高于全區農村的平均水平。

集體資產管理方面，L村現有村辦企業3家，包括輪胎翻新廠、L村建筑隊、3畝的海參養殖池及15畝的村海上養殖廠。另有一處廠房及5000平方米的工業園現對外進行租賃。2009年，實現集體總收入130萬。

二、推進城中村改造的經驗做法

1.制訂有利于舊村居民的拆遷政策，村民資產壯大，贏得了廣泛支持。

與城中村改造最直接、最大的利益關系者是舊村居民，如果不能保障他們的權益，得到他們的贊成，改造工作就無法開展。2007年L村與房地產開發公司簽訂合同對L村共同開發，共拆遷民房212戶。開發項目占地面積261畝，村群眾回遷區用地30畝，并按當時全市最高標準，實行對被拆遷人房屋按照占地面積給予100%的回遷安置政策。這樣一來，舊村居民舊房變新房，且居住面積普遍擴大；舊村居民無需支付額外的費用便可充分享受新社區完善的市政配套設施及優美的居住環境；舊村居民的房屋成為商品房，可直接進入市場自由交易，按每戶平均面積133平方米計算，原舊房價值從原來的約10萬升值到現在的40萬元左右，壯大了村民資產；原村集體在舊村改造范圍內的留用地、工業用地允許免交有關費用納入統一規劃、改造，土地升值的收益歸集體經濟組織，大大激發了村民對于開展舊村改造的熱情。如今村民已回遷到戶，小區水、電、暖氣、燃氣已配套齊全。

村委成員A：舊村改造過程中有這樣和那樣的問題是很正常的，村干部要努力認真地解決好每一個居民的問題，要細致認真地做好拆遷戶的思想工作，使廣大村民充分了解上級的有關政策，認識到舊村改造的重大意義。

村委成員B：村兩委一定要保障好群眾的生活，妥善處理好群眾回遷過程中的各種合理要求，車輛、建材以及少量的需求，兩委會都盡量給予滿足，盡最大努力幫助群眾解決難題，使群眾都能順利回遷。

村民A：每戶村民一套舊房，按照占地面積給予回遷新樓房，所以基本上一套舊房都能變成兩套樓房，給居民解決了沒有錢給子女蓋房結婚的實際難題。

2.充分發揮集體資產為社區成員提供福利的社會保障功能。

2009年底村集體共出資700萬元，由村集體負擔一半，個人負擔一半，為全村男的45周歲以上，女的35周歲以上的村民共265人辦理了養老保險。其中105人參加了職工養老保險；98人參加大齡養老保險；41人參加新型農村養老保險；另有21人在其他單位參加了保險，參保率達到百分百。村集體每年還需40萬元續交保費，由此實現了養老保障全覆蓋，消除了村民的后顧之憂，夯實了舊村改造的群眾基礎。

村民B：沒有農村拆遷改造，村委就沒錢給村里人辦理養老保險，通過舊房改造，解決了錢的問題，居民的老有所養的問題得到了保障，退休老年人基本上每個月可以領到800-1000元不等的退休金，解決了自己吃飯穿衣的問題，減

輕了子女的負擔。

村委成員C：通過農村拆遷改造，村集體的外債和內債已全部還清，壯大了集體經濟，使得集體經濟有后勁，有能力再投資，再創收，農村改造不僅增加了集體收入，居民的個人收入也增加了，每戶居民兩套樓房，自己住一套，向外租一套，既有房住，又有錢花，真正體現了社會主義新農村的優越性。

3.開展村（居）集體產權制度改革，促進集體經濟的可持續性發展。

L村作為首個鎮試點，于近期開展了村（居）集體產權制度改革工作，計劃逐步將村集體經濟組織改制為股份制企業或其他具有法人地位的經濟組織，實現集體資產管理與社會事務管理相分離。改革后的村行政管理職能將由村委會（居委會）承擔，同時將村集體的村辦企業及其他集體資產交由完全市場主體的集體所有制企業管理，使居民變股東。此舉的目的在于克服當前農村集體經濟發展面臨一系列新的問題，主要表現為產權不明晰、集體資產流失、收益分配不公、財務收支不透明、市場競爭主體地位不明確等。改革后的集體經濟由原來的共同共有變為按股共有，產權更加明晰，運作更加規范，更有利于集體資產的管理；集體經濟改為現代股份制企業后，作為一個市場競爭主體與市場對接，一定程度上解決了集體資產盤活、資金籌集、資源配置等問題，能夠有效解決集體經濟發展的體制機制障礙，實現政企分離所有權與經營管理分開，資產管理在每個股東的監督之下運行，做到用好村中的每一分錢，防止集體資產的流失，更加有利于集體經濟的發展壯大。

三、問題及思考

在調查中仍發現了一些存在的問題，集中表現為：目前L村尚未完成“村改居”工作，因此未能真正納入城市化社區管理軌道，許多相關政策信息銜接不暢，造成工作上的被動。如雖然全村符合條件的居民均已納入城鎮居民養老、醫療保險，但在享受城市最低生活保障等補貼方面，農村標準與市區標準仍有差距。并且目前村民對“村改居”及社區建設的認識仍停留在原來的村“兩委”體制上，被調查者普遍認為，“村改居”對他們來說，跟原來沒有什么大的分別，不同的只是掛著的牌子從“村委會”換成了“居委會”。由此可能造成“村改居”后社區管理運行機制不順暢，新社區職責不清，功能模糊，社區服務職能與經濟管理職能混亂等問題。

針對發現的問題，筆者從以下兩個方面提出建議：

1.加強村務公開，落實監督機制，確保各項制度改革中農民的發言權。村委應加快辦公樓及公開欄建設，定期公開

財務、村務，定期召開村委會、黨員代表大會，保證村里每一項重大政策的出臺都要充分吸收村民意見，讓村民明明白白。建立村干部定期報告工作制度及對村干部述職評議制度，每年一次村干部向全體黨員、村民代表述職，由黨員和村民代表對村干部進行民主測評。

2.加快“村改居”，通過社區建設，同步實現村民在意識層面的城市化和現代化。成立L村居民委員會，按照城市社區的規范和要求進行管理，與市區的有關政策進行銜接，保證村民享有城鎮居民應有的權益。完善社區基本配套設施和文化教育設施，通過豐富多彩的社區文化活動和市民教育活動，架起村民向市民轉變的橋梁，增強市民意識和心理適應能力，使村民在思想觀念、生活方式上向市民轉變。