第一篇：柳州市“城中村”現(xiàn)狀及改造調(diào)研報告

柳州市“城中村”現(xiàn)狀及改造調(diào)研報告

一、柳州市“城中村”的現(xiàn)狀

“城中村”是城市快速發(fā)展過程中，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)沒有及時得到調(diào)整而形成的獨特現(xiàn)象。目前，柳州市（建成區(qū)內(nèi)）共有“城中村”19個，農(nóng)業(yè)人口約74867人。其中柳北區(qū)轄6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)41個村委會（包括4個居委會），而屬“城中村”范疇的有黃村鄉(xiāng)下轄的雅蓮村、黃村村與白沙村3個，共有農(nóng)業(yè)人口2236人。柳南區(qū)轄一鄉(xiāng)一鎮(zhèn)共有新云、竹鵝、磨灘、渡口、基隆、門頭、帽合7個“城中村”，共有農(nóng)業(yè)人口約52000人。城中區(qū)下轄窯埠、河東、靜蘭、牛車坪、柳東、環(huán)江6個行政村，農(nóng)業(yè)人口14677人，而窯埠、河東、靜蘭3村屬“城中村”。魚峰區(qū)下轄1鎮(zhèn)，有水南村、駕鶴村、雞喇村、陽和村、社灣村5個“城中村“，農(nóng)業(yè)人口5954人。

（一）“城中村”的定義及其分類

“城中村”是指在城市快速發(fā)展的進程中，①由于農(nóng)村土地全部被征用，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份變?yōu)榫用裆矸莺螅跃幼≡谟稍甯脑於葑兊木用駞^(qū)；②在城市化的進程中，農(nóng)村大部分土地被征用，而管理和發(fā)展滯后于城市化進程，仍舊保持原來的居住村落和管理制度，游離于城市管理之外的“都市村莊”；③位于城區(qū)邊緣的農(nóng)村，已被規(guī)劃入城區(qū)建設(shè)但在土地權(quán)屬、戶籍行政管理上仍然保留著農(nóng)村模式的村落。從柳州市實際出發(fā)，從近期來看，柳州市城市建成區(qū)范圍內(nèi)仍保留農(nóng)村體制，使用集體土地，以村民委員會為組織形式的居住村落定義為“城中村”。從長遠來看柳州市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的成建制的農(nóng)村也可定為“城中村”。

在柳州市的“城中村”中，大部分村僅有少量耕地面積，少數(shù)村為無地村，郊區(qū)村尚存較多耕地面積，具體可分為三類：

一是完全沒有農(nóng)用地的農(nóng)村，已經(jīng)完全被城市包圍的，如柳北區(qū)的雅蓮村是典型的無地村，全村沒有一分耕地，但還有農(nóng)業(yè)人口90人。

二是有少量農(nóng)用地的農(nóng)村和處于城市近期重點建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村，這部分“城中村”，不僅耕地量少，而且被分割成大小不一的地塊，零星散落在“插花地帶”，人均耕地少，耕作的價值已經(jīng)不大。如柳北區(qū)黃村村有耕地350畝，農(nóng)業(yè)人口1135人，人均耕地只有0.31畝，白沙村有耕地245畝，農(nóng)業(yè)人口998人，人均耕地只有0.25畝。城中區(qū)的靜蘭村，2000年以來被征地3000余畝，而且今年還準備再征約1000畝，全村耕地僅剩1000多畝，目前該村無地戶近600戶；此外，還有窯埠村、河東村。柳南區(qū)的磨灘村、竹鵝村、渡口村與新云村。魚峰區(qū)的水南村、駕鶴村、雞喇村。這些村都屬于存有少量農(nóng)用地的村。

三是有較多農(nóng)用地的農(nóng)村和近期不列入重點建設(shè)區(qū)域但已作為柳州市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村，如柳南區(qū)的基隆村、門頭村與帽合村；魚峰區(qū)的陽和村與社灣村；以及柳北區(qū)北部的城鄉(xiāng)結(jié)合部的大部分行政村。

（二）集體經(jīng)濟有了一定的發(fā)展，農(nóng)民收入有了一定的保障

目前各“城中村”不同程度辦有村、組集體經(jīng)濟，以二、三產(chǎn)業(yè)為主。柳北區(qū)有村集體企業(yè)19家，其中二產(chǎn)15家、三產(chǎn)4家；魚峰區(qū)有村集體企業(yè)125家，其中二產(chǎn)55家、三產(chǎn)33家、股份合作制企業(yè)37家，柳南區(qū)有村集體企業(yè)19家，其中二產(chǎn)15家、三產(chǎn)1家、股份合作制企業(yè)3家。這些企業(yè)雖然發(fā)展水平不一，但是為農(nóng)民收入的增加做出了不小的貢獻。如柳北區(qū)的雅蓮村集體經(jīng)濟年收入達105萬元左右，白沙村村、組集體經(jīng)濟年收入達145萬元，黃村村、組集體經(jīng)濟年收入達400萬；柳南區(qū)的磨灘村村集體建了鵝山大廈、磨灘村市場等，并在村內(nèi)建有廠房，集體經(jīng)濟頗具規(guī)模，現(xiàn)已積累集體資產(chǎn)約4000萬元，集體經(jīng)濟年收入達410萬元。集體經(jīng)濟的發(fā)展為村民提供了相對穩(wěn)定的收入和生活來源，如磨灘村農(nóng)民年人均集體經(jīng)濟收入就達4000元。

（三）農(nóng)村社會保障有一定的基礎(chǔ)

伴隨著農(nóng)村集體經(jīng)濟的發(fā)展，柳州市的不少“城中村”逐步建立具有社會保障性質(zhì)的福利制度。如柳南區(qū)磨灘村探索建立了養(yǎng)老金制度，對于年滿60周歲的男性村民和年滿55周歲的女性村民、農(nóng)齡（從1956年農(nóng)業(yè)合作化運動開始計算）年滿20年以上的每人每月發(fā)放100元的養(yǎng)老金；磨灘村還按照個人、生產(chǎn)隊、村按比例繳納合作醫(yī)療費的形式建立了初步的合作醫(yī)療制度，凡在規(guī)定的醫(yī)院住院治療，醫(yī)藥費報銷50%，而且村民有小病在村衛(wèi)生室看病，免收醫(yī)藥費。大部分村還建立了五保戶的低保差額補助以及村民去世后的喪葬費制度。這些制度雖然水平不一但各具特色，為村民提供了基本的社會保障。

（四）集體經(jīng)濟股份制改革開始啟動

集體經(jīng)濟股份制改革是“城中村”改造的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，柳州市部分“城中村”已經(jīng)對此進行了有益的探索。柳南區(qū)磨灘村是較早探索集體經(jīng)濟股份制改革的“城中村”，他們通過明晰資產(chǎn)、量化標準、界定股民、“買斷農(nóng)齡”等一系列措施，較好地解決了集體經(jīng)濟股權(quán)分配問題。該村集體經(jīng)濟成立了以村委會為主，五個村民小組為股東的“柳州農(nóng)友企業(yè)策劃有限公司”；在此基礎(chǔ)上各村民小組也參照村委的改革方案逐步對組集體經(jīng)濟進行股份制改革。通過改革使農(nóng)村集體資產(chǎn)變成了股權(quán)，農(nóng)民變成了股東，建立起了股份合作企業(yè)，解放了生產(chǎn)力，推動了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展；另一方面通過建立股東大會、董事會、監(jiān)事會等現(xiàn)代企業(yè)制度，實現(xiàn)了對農(nóng)村集體資產(chǎn)的民主、科學管理，有效遏制了腐敗；第三，從體制上最大限度地維護了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員的合法權(quán)益。

（五）“城中村”家庭經(jīng)濟收入主要來源

“城中村”家庭的經(jīng)濟收入主要依靠：①勞務(wù)輸出，一部分中青年勞動力外出打工；②集體收入分配，主要廠房、門面、魚塘等出租承包費的收入；③村民出租房屋收入；④部分有地村民從事種植、養(yǎng)殖業(yè)經(jīng)營收入；⑤部分村民的經(jīng)商收益。

二、柳州市“城中村”存在的問題

（一）村鎮(zhèn)建設(shè)缺乏規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施配套不全

“城中村”是城市周邊農(nóng)村地區(qū)在城市化迅速擴張過程中演變而形成的特定產(chǎn)物，由于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的存在，使“城中村”的發(fā)展沒有納入城市的統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，造成其發(fā)展具有很大的自發(fā)性和盲目性。（1）居住環(huán)境差。由于缺少規(guī)劃，柳州市部分“城中村”內(nèi)樓房建筑密集、零亂無序，加之人口稠密，使居住空間顯得更加擁擠散亂，容易形成安全隱患。（2）違章搭建現(xiàn)象嚴重。由于對農(nóng)民建房的監(jiān)管不到位，加之對城郊農(nóng)民建房的管理體制尚未理順，農(nóng)民為了多建房用于出租牟利或是多得拆遷補償，置國家法律法規(guī)于不顧，違法搭建諸多，導(dǎo)致“城中村”內(nèi)非法建筑眾多，增加了拆遷改造難度，而且這些違章建造的民房很多是“六無工程”，存在質(zhì)量安全隱患。（3）公共配套設(shè)施不足。目前柳州市大多“城中村”與城市在供水、排水、道路、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上不同步。如柳南區(qū)新云村兩個小組的95%，約500人尚未用上自來水，靠打井取水，水質(zhì)難以保證，而且該村的排水系統(tǒng)由于年久失修，存在嚴重的排水不暢的問題；城中區(qū)靜蘭村至今沒有接通有線電視。大部分城中村道路不平、狹窄，沒有路燈，與鄰近廣闊平坦的燈火通明的城市干道成鮮明對比。（4）未納入城市公共服務(wù)體系，無法享受城市發(fā)展帶來的公共服務(wù)。如在衛(wèi)生管理方面，不少“城中村”沒有被劃入城市環(huán)衛(wèi)保潔范圍，導(dǎo)致垃圾清運困難，環(huán)境衛(wèi)生狀況差，成為柳州市環(huán)境衛(wèi)生的死角。以上種種問題與城市景觀極不協(xié)調(diào)。

（二）外來流動人口增多，社會治安狀況較差

當前，柳州市“城中村”居住的人口主要由當?shù)卦械霓r(nóng)民、租用“城中村”農(nóng)民住宅的城市居民以及外來流動人口三部分組成。隨著城市的發(fā)展，外來流動人口增多，由于“城中村”的住房租金低廉，容易吸引外來流動人口，一些村鎮(zhèn)的外來流動人口已經(jīng)是本地人口的數(shù)倍。如磨灘村流動人口達9184人，是本村人口的10倍，新云村流動人口達7900多人，是本村人口的5倍。由于外來人口流動性強，職業(yè)身份復(fù)雜，加之只能按農(nóng)村模式配置警力，而不納入城市模式配置警力，往往形成治安死角，缺乏有效的監(jiān)管，給日常治安管理帶來極大的不便，成了城市“治安死角”。

（三）征地與安置銜接不夠，失地農(nóng)民經(jīng)濟來源不穩(wěn)

長期以來，土地作為農(nóng)民生存的主要載體，承擔著為農(nóng)民提供基本生活來源的重要使命。近年來隨著城市建設(shè)力度加大，“城中村”的大量農(nóng)業(yè)用地被征用，“無地戶”、“無地組”、“無地村”增多，根據(jù)初步統(tǒng)計，市區(qū)“城中村”失地農(nóng)民約占農(nóng)村人口的30%。如城中區(qū)靜蘭村有“無地戶”近600戶，9個村民小組就有3個屬于“無地組”；磨灘村共有89戶成了“無地戶”。這些失地農(nóng)民的生活出路問題擺在各級政府面前。一方面村、組的集體資產(chǎn)（門面、市場、廠房等）被征用后，并沒有相應(yīng)的安排三產(chǎn)用地，致使集體經(jīng)濟受到嚴重影響，原來用于補貼農(nóng)民生活來源的集體經(jīng)濟收入也減少或沒有了。如磨灘村三隊，2003年福德房地產(chǎn)開發(fā)公司征用該隊土地110畝，門面43間，導(dǎo)致該隊集體經(jīng)濟收入下降20多萬元；新云村2000年以來被征地209畝，門面幾十間，導(dǎo)致該村集體經(jīng)濟收入由120萬/年下降到40余萬/年。另一方面由于缺乏必要的組織、引導(dǎo)，部分失地農(nóng)民的征地補償金沒有得到合理利用。近年來，隨著柳州市征地拆遷力度加大，每年大量征地補償款流入農(nóng)民手中，一些村所得補償款多則上億，少則也有上千萬。有的農(nóng)民由于缺乏好的投資指導(dǎo)，完全不顧自身條件，將補償款用于購買小車等高檔消費品，甚至用來購買六合彩，補償款一旦用完，基本生活來源缺乏長遠、穩(wěn)定保障。第三，由于柳州市大多采取以村民小組甚至單個農(nóng)戶為單位進行征地，不經(jīng)過村委，這雖然加快了征地進度，但是本該用于集體事業(yè)發(fā)展的土地費也隨同青苗費和安置費發(fā)到村民手上，或留存給村民小組，導(dǎo)致村委對土地費的使用缺乏必要監(jiān)督，不當使用現(xiàn)象經(jīng)常存在。

（四）社會保障體系不健全，村民的社會保障無著落

雖然柳州市一些“城中村”建立了初步的社會福利制度，但是與城鎮(zhèn)社會保障體系相比，這種福利制度覆蓋范圍小、水平低、不系統(tǒng)、欠穩(wěn)定，不能滿足在“城中村”改造的過程中失地農(nóng)民的社會保障的要求，因此必須將失地農(nóng)民納入到城鎮(zhèn)社會保障范圍。但是由于城鄉(xiāng)二元分割，根據(jù)現(xiàn)行的勞動保障政策規(guī)定，農(nóng)業(yè)戶口人員有單位的，才可以參加社會保險；沒有單位的，就不能參加社會保險。所以“城中村”大部分村民不能參加社會保險，也不能享受城鎮(zhèn)居民失業(yè)人員就業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。盡管目前領(lǐng)取補償費后生活暫時有著落，但土地被征用后，村民失去了自己及子孫后代賴以生存的生活來源，村民難以實現(xiàn)可持續(xù)地生存與發(fā)展。

（五）政企不分的集體經(jīng)濟發(fā)展模式，影響了村委處理行政事務(wù)的職能

柳州市“城中村”村集體經(jīng)濟大多是由村委會代表全體村民將征地過程中留存在村集體的土地費的全部或部分，以及村民所得的安置費、青苗費的一部分通過入股的形式逐步發(fā)展而成的，組集體經(jīng)濟的發(fā)展模式也大同小異。在這種模式下，村委會既是一級群眾自治組織，承擔著全村行政事務(wù)的管理職能，同時又是村集體經(jīng)濟的管理者，村集體經(jīng)濟隸屬村委管理，經(jīng)濟管理由村財務(wù)統(tǒng)一管理，這種政企不分的發(fā)展模式，有其有利的一面，可以更好地用村集體經(jīng)濟所得發(fā)展公用事業(yè)，如修路等；同時也可以節(jié)約運行成本。但是如果制度安排不當，就有可能產(chǎn)生腐敗或投資決策失誤，影響村委會的公信力，給行政事務(wù)的管理帶來不利影響。如城中區(qū)靜蘭村在發(fā)展集體經(jīng)濟過程中由于不當擔保和借款，造成350萬元債權(quán)無法收回，集體經(jīng)濟蒙受重大損失，影響了村委會在村民中的形象，其他村也或多或少存在類似問題。

（六）戶籍與計劃生育是“城中村”改造必須解決的兩個問題

按現(xiàn)在的戶籍管理政策，本市“農(nóng)業(yè)人口”變更為“非農(nóng)業(yè)人口”，由本人自愿，提出申請，社區(qū)出具證明，復(fù)印本人戶口本，身份證即可辦理就地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”。但“城中村”改造涉及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的人數(shù)眾多，由于“非農(nóng)業(yè)戶”的地址欄上必須規(guī)范填寫“街、路、巷”的門牌碼，而現(xiàn)在“農(nóng)業(yè)戶”使用的門牌、地址是都是“村、鄉(xiāng)、隊”，因此要變更地址需要很多部門的協(xié)調(diào)、配合。如原來辦理的房產(chǎn)證、土地證上的地址會與戶口本上的地址不一致，需要各部門有效協(xié)調(diào)，對所需費用加以減免。

而“城中村”的計劃生育問題，在村委會改為居委會（社區(qū)）后，農(nóng)民的身份發(fā)生了變化，在執(zhí)行計劃生育政策過程中，“城中村”的居民按何種身份執(zhí)行的問題需要妥善解決。如婦檢問題，是按城市居民（一年兩次）還是按農(nóng)村村民（一年四次）；農(nóng)民家庭獎勵扶助政策（60周歲—72周歲農(nóng)村計劃生育家庭每人每月獎勵50元）的執(zhí)行問題，二孩生育指標發(fā)放問題等，按村民與居民兩種不同身份執(zhí)行有兩種不同的做法。“城中村”改造后，這些問題是否馬上按居民身份執(zhí)行，還是制定過渡期執(zhí)行，有待出臺相關(guān)規(guī)定、文件來進行規(guī)定。

（七）歷史遺留問題較多，影響城市發(fā)展

在各村發(fā)展過程中，因種種原因產(chǎn)生的歷史遺留問題是“城中村”改造必須要解決的。如一些村的集體資產(chǎn)，如門面、樓房賓館未辦手續(xù)或手續(xù)不全，需要及時補辦有關(guān)手續(xù)，否則將影響到集體資產(chǎn)的評估，也將影響到“城中村”的改造；不少村民的房產(chǎn)由于種種原因也未辦有相關(guān)證照，需要及時補辦；鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村的集體債務(wù)、債權(quán)處置問題；征地過程中少征多用、土地權(quán)屬糾紛問題等。

三、柳州市“城中村”改造的若干對策和建議

（一）“城中村”改造首先要對“城中村”集體資產(chǎn)進行股份制改革，做到政經(jīng)分離

目前，柳州市“城中村”的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與村委會及村民小組是政經(jīng)合一的，所以“城中村”改造的第一步必須是對村里的集體資產(chǎn)進行股份制改造，保證村民在“城中村”改造中的正當經(jīng)濟權(quán)益。

1、盡快開展“城中村”集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資工作。清產(chǎn)核資是農(nóng)村集體資產(chǎn)股份制改革的基礎(chǔ)。清產(chǎn)核資工作由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織負責，組成清產(chǎn)核資小組，其組成人員須經(jīng)村民大會通過；清產(chǎn)核資結(jié)果須經(jīng)村民會議確認，必要時可進行資產(chǎn)評估，評估所需費用由村集體經(jīng)濟組織負責；市、城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)、財政等部門要加強對清產(chǎn)核資工作的指導(dǎo)、監(jiān)督。

2、做好集體資產(chǎn)確權(quán)和補證工作。確認集體經(jīng)濟組織的資產(chǎn)為集體經(jīng)濟組織所有，不劃給社區(qū)。確認村集體資產(chǎn)的土地權(quán)歸屬村集體經(jīng)濟組織所有，并以國有土地手續(xù)給予辦證，對于手續(xù)不全的房產(chǎn)給予補辦房產(chǎn)證。

3、做好集體資產(chǎn)股份量化工作。首先，量化股份合作資產(chǎn)。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)制中，要正確界定集體股與個人股。個人股的收益歸個人所有；在“城中村”改造完成前，集體股的收益，除了擴大再生產(chǎn)外，主要用于社區(qū)管理和公共福利事業(yè)建設(shè)。轉(zhuǎn)制時，一些可量化到個人的存款或用征地款集中購置的物業(yè)，可量化到個人，按股兌現(xiàn)，也可繼續(xù)集中經(jīng)營，按股分紅。其次，細化集體資產(chǎn)的管理。原則上村級集體資產(chǎn)不得量化到個人。可以按照《公司法》的要求，組建集體資產(chǎn)管理公司，負責集體資產(chǎn)的管理和運營。由于柳州市現(xiàn)有村及管理區(qū)的集體經(jīng)濟組織的運作、分配情況差異較大，在市國資委指導(dǎo)下可由各城區(qū)有關(guān)主管部門根據(jù)各城區(qū)情況，盡快制訂相應(yīng)的集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)制及轉(zhuǎn)制后集體資產(chǎn)的管理規(guī)定，對現(xiàn)有的和今后新增的集體資產(chǎn)及新設(shè)社區(qū)居委會管轄的居民人數(shù)和戶數(shù)可根據(jù)實際情況而定。撤村后增設(shè)的社區(qū)居委會的日常辦公經(jīng)費和居委會專職人員的工資、補貼按現(xiàn)行的規(guī)定和標準，由城區(qū)財政承擔。

4、組建股份合作制經(jīng)濟組織。“城中村”村委會撤銷的同時，改變原村集體經(jīng)濟組織政企不分的狀態(tài)，轉(zhuǎn)制成為由集體法人股東或個人股東持股的股份制公司（企業(yè)）。轉(zhuǎn)制中必須依法進行清產(chǎn)核資、資產(chǎn)評估。資產(chǎn)數(shù)額巨大、產(chǎn)權(quán)關(guān)系比較復(fù)雜的村集體經(jīng)濟組織，原則上應(yīng)該經(jīng)社會上有資質(zhì)的資產(chǎn)評估中介機構(gòu)來評估。城區(qū)政府可委托有關(guān)主管部門組織有資質(zhì)的專業(yè)人員成立資產(chǎn)評估機構(gòu)，對村集體經(jīng)濟組織的資產(chǎn)進行評估，經(jīng)村民大會確認。資產(chǎn)評估后，各村可根據(jù)自己的實際情況制訂具體的轉(zhuǎn)制方案，經(jīng)村民大會通過后，報城區(qū)政府備案。

（二）“城中村”的改造，土地處置是關(guān)鍵

1、農(nóng)村集體土地的處置

撤村建居后，根據(jù)各地經(jīng)驗，大多數(shù)是將“土地集體所有轉(zhuǎn)為國家所有”。依法按有關(guān)程序和規(guī)定將原村、組的集體土地一次性轉(zhuǎn)為國有土地，其合法土地使用權(quán)人和用地功能性質(zhì)不改變，對土地使用權(quán)人核發(fā)“城中村”改制國有土地使用證。原集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)的用地，土地使用權(quán)作價入股后確認給該企業(yè)。原“城中村”的其他土地使用權(quán)確認給轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)。“城中村”集體土地轉(zhuǎn)為國有土地之后、改造建設(shè)之前，原農(nóng)用地承包人可繼續(xù)承包經(jīng)營。因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要使用該土地的，應(yīng)收回承包權(quán)。

在“城中村”集體土地變?yōu)閲型恋氐淖鞣ㄉ媳仨氉呦鄳?yīng)的程序，即由政府“為公共利益的需要”進行征用。由于聯(lián)產(chǎn)承包責任制是我國農(nóng)村土地的基本經(jīng)營制度，在征用前，由農(nóng)村集體解除與農(nóng)民農(nóng)村土地承包合同，并給予相應(yīng)的補償，土地使用權(quán)由集體收回后，政府依法征用為國家土地，給村集體相應(yīng)補償。

“城中村”集體土地變?yōu)閲型恋睾螅瑖型恋氐氖褂脵?quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但任何單位不得無償調(diào)用；轉(zhuǎn)為國有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或土地用途改變的，應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)辦理手續(xù)。“城中村”異地建設(shè)需使用的土地，由市人民政府采取置換方式予以保障，并辦理土地登記手續(xù)。置換出來的土地以及 “城中村”改造范圍外近期城市規(guī)劃屬于經(jīng)營性土地的，納入本市土地儲備。因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃，需要收回使用權(quán)的，按柳州市征用集體土地補償安置的有關(guān)規(guī)定給予補償。涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，并對承包經(jīng)營者的損失給予適當補償。

2、調(diào)整自留地

村委會撤銷后，今后不再配給自留用地。市政府原已明確配給并已核定的自留用地，經(jīng)辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)后，按原批準的使用功能相應(yīng)轉(zhuǎn)為轉(zhuǎn)制后組建的公司所有，并按現(xiàn)行有關(guān)法規(guī)，以歷史用地辦理建設(shè)用地手續(xù)和國有土地登記手續(xù)，核發(fā)《建設(shè)用地批準書》和《國有土地使用證》；其合法的地上建筑物尚未取得《房地產(chǎn)證》的，經(jīng)辦理有關(guān)手續(xù)后，核發(fā)《房地產(chǎn)證》。今后如該土地、房產(chǎn)進入市場，需按有關(guān)規(guī)定補交國有土地出讓金。以后因城市建設(shè)開發(fā)需要使用這些土地和征用房產(chǎn)，按土地使用權(quán)屬變更，參照市政府制定的土地征用補償標準或城市房屋拆遷補償標準進行補償。

3、宅基地處置

“城中村”改造建設(shè)之前，宅基地使用人可繼續(xù)使用原宅基地；“城中村”按照規(guī)劃改造完成后，根據(jù)相關(guān)規(guī)定給宅基地使用人核發(fā)國有土地使用權(quán)證。經(jīng)市國土局宅基地清查后，合法的宅基地及建筑按《柳州市農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定》換發(fā)《房地產(chǎn)證》。城中村改造范圍的土地，屬國有土地，今后不再配給村民宅基地。

（三）關(guān)于“城中村”改造的規(guī)劃和建設(shè)問題

1、“城中村”建設(shè)改造應(yīng)在柳州市城市總體規(guī)劃指導(dǎo)下進行，同時由政府組織有關(guān)部門在城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃指導(dǎo)下編制“城中村”改造總體規(guī)劃，報市規(guī)劃委員會討論并經(jīng)市政府批準后作為指導(dǎo)全市“城中村”改造的依據(jù)。其中的用地規(guī)劃，建設(shè)規(guī)劃均統(tǒng)一于城市規(guī)劃。采取申請改造和征地改造等方式開展“城中村”改造建設(shè)。根據(jù)城市建設(shè)需要或“城中村”集體經(jīng)濟組織申請，市政府會同相關(guān)部門、城區(qū)政府召開專題會議，研究確定近期擬推進的“城中村”改造項目或工程，屬征地改造的，適時向社會公布，提前做好招商及安置的準備工作。“城中村”改造中的城市道路、排污、環(huán)衛(wèi)等市政基礎(chǔ)設(shè)施和供水、供電、供氣等公用設(shè)施，納入城市市政和公用設(shè)施建設(shè)統(tǒng)一管理。“城中村”改造中用于安置原村民的住宅用房建設(shè)，按有關(guān)規(guī)定享受本市優(yōu)惠政策。

2、“城中村”的改造和小區(qū)建設(shè)，可采用多種方式，兼顧村民、投資者、政府三方利益，實現(xiàn)“三贏”。（1）各城區(qū)政府在“城中村”改造規(guī)劃方案指導(dǎo)下，以村莊為單位，組織編制改造控制性詳細規(guī)劃，經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門審核批準后，作為城中村指導(dǎo)實施的依據(jù)。在建設(shè)新村新區(qū)上，統(tǒng)一標準，統(tǒng)一要求，形成特色與規(guī)范。（2）在改造中留出部分村（小區(qū)）集體和村民（居民）發(fā)展三產(chǎn)用地，保證他們有賴以生存和可持續(xù)發(fā)展的土地空間。（3）在安置“城中村”改造居民（原村民）住宅的基礎(chǔ)上，適當留出部分用地，允許在“城中村”撤遷改造中和二、三產(chǎn)建設(shè)中，以村（社區(qū)）的股份制經(jīng)濟實體和村民（居民）招商引資或與開發(fā)商共同開發(fā)、開發(fā)商單獨開發(fā)，利益共享。（4）對于城市規(guī)劃區(qū)中的農(nóng)村（社區(qū)）宅基地建設(shè)，應(yīng)當集體興建農(nóng)民住宅小區(qū)。

3、改制后的“城中村”，其規(guī)劃編制、實施管理的各項標準和控制指標按城市規(guī)劃標準執(zhí)行，不再執(zhí)行村鎮(zhèn)規(guī)則標準。改制后的“城中村”的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和管理納入市政統(tǒng)一管理范圍。有關(guān)事權(quán)參照現(xiàn)行市、區(qū)分管范圍和分級管理的原則實施，管護經(jīng)費原則上由區(qū)市政維護費承擔，由于管護面積的增加，需要增加的管護經(jīng)費，按市、區(qū)兩級使用城市建設(shè)維護經(jīng)費的辦法在新的財政年度根據(jù)實際予以調(diào)整。原“城中村”轉(zhuǎn)制的社居委會要加強社區(qū)建設(shè)，社區(qū)建設(shè)的經(jīng)費（包括小街、小巷的修整、美化、凈化），除市、區(qū)已明確負責的以外。在“城中村”改造完畢之前，依然從轉(zhuǎn)制的股份制企業(yè)（公司）集體股收益中支付。

（四）妥善處理好“城中村”改造的房屋權(quán)屬登記管理

1、“城中村”改制后的原村集體經(jīng)濟組織的房產(chǎn)，由改制后的股份合作經(jīng)濟組織持《國有土地使用權(quán)證》、原《房屋所有權(quán)證》或房產(chǎn)權(quán)屬證明文件、村集體經(jīng)濟組織改制為股份合作經(jīng)濟組織的批準文件。工商登記文件等材料到市房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)變更登記，領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》

2、對于“城中村”改制前，已辦理原集體土地《房屋所有權(quán)證》的房產(chǎn)，改制后房屋狀況沒有變化的，權(quán)利人應(yīng)持原《房屋所有權(quán)證》等材料到市房產(chǎn)管理部門換領(lǐng)國有土地《房屋所有權(quán)證》。房屋所有權(quán)主、客體已發(fā)生變化的，權(quán)利人應(yīng)當按照現(xiàn)行城市房屋權(quán)屬登記的有關(guān)規(guī)定向市房產(chǎn)管理部門申請辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更登記。換領(lǐng)國有房地產(chǎn)證，暫緩繳納國有土地使用權(quán)出讓金，若該房地產(chǎn)進入市場交易，須補交國有土地使用權(quán)出讓金。

3、對于“城中村”改制后，已向市房產(chǎn)管理部門辦理變更登記的房屋需上市交易的，應(yīng)當按照現(xiàn)行城市房屋權(quán)屬登記的有關(guān)規(guī)定向市房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。自然人、法人或其他組織在“城中村”改制后的國有土地上新建房屋的，權(quán)利申請人應(yīng)當按照現(xiàn)行城市房屋權(quán)屬登記的有關(guān)的規(guī)定，向市房產(chǎn)管理部門申請辦理房產(chǎn)初始登記。

4、未辦理集體土地《房屋所有權(quán)證》的房屋，權(quán)利申請人應(yīng)當向房屋所在市房管部門申請補辦集體土地房屋權(quán)屬初始登記。

5、1978年1月1日（《土地管理法》實施之日）起至1998年12月31日（《土地管理法》修訂后實施之日前）止，原村民經(jīng)批準使用原農(nóng)民集體所有的土地興建房屋，超過規(guī)定標準（包括一戶多宅和一宅超面積）的，由建房者對超出標準部分按歷史用地補繳國有土地使用權(quán)出讓金后，予以確認土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，核發(fā)國有房地產(chǎn)權(quán)證。

6、1987年1月1日起至1998年12月31日止，原村民未經(jīng)批準或超過批準面積的（包括一戶多宅和一宅超面積）占有用農(nóng)民集體所有土地建設(shè)的房屋，其中依照城市規(guī)劃和土地管理的有關(guān)規(guī)定處理后允許保留使用的房屋，在申請補繳國有土地使用權(quán)出讓金后可辦理國有房地產(chǎn)權(quán)登記，其他房屋不予辦理房地產(chǎn)權(quán)登記。

7、1999年1月1日起，原村民未經(jīng)批準或者超過批準的面積（包括一戶多宅和一宅超面積）占用農(nóng)民集體所有土地建設(shè)的房屋，按修訂后《土地管理法》及其相關(guān)法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

8、離婚后返村的村民及其子女，回原籍的職工、復(fù)員退伍軍人和離退休干部，在2001年9月1日（《廣西壯族自治區(qū)實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》施行之日）前回鄉(xiāng)定居的華僑和港澳臺同胞使用集體土地興建的房屋，參照原村民房屋的標準和辦理程序予以確認其土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。

9、“城中村”內(nèi)的非村民使用集體土地興建的房屋，參照原村民房屋標準和辦理程序予以確認其土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，但應(yīng)先補繳國有土地使用權(quán)出讓金。

10、“城中村”內(nèi)占用集體土地建設(shè)的農(nóng)村“集資房”，按照市政府有關(guān)規(guī)定處理。

（五）“城中村”改造中必須同期進行社會保障體系建設(shè)

“城中村”社會保障體系建設(shè)應(yīng)當與撤村建居工作同步開展，建立和完善農(nóng)轉(zhuǎn)非人員養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等社會保險制度，實現(xiàn)與城鎮(zhèn)職工社會保險接軌。“城中村”改革中應(yīng)當從集體資產(chǎn)中預(yù)留農(nóng)轉(zhuǎn)非人員社會保障經(jīng)費。農(nóng)轉(zhuǎn)非勞動力和村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當按照國家和本市規(guī)定參加社會保險。男年滿60周歲、女年滿55周歲的農(nóng)轉(zhuǎn)非人員，則由政府和村集體經(jīng)濟組織解決部分基本生活費；將符合城市低保條件的農(nóng)轉(zhuǎn)非人員全部納入城市最低生活保障體系，盡量做到應(yīng)保盡保。

（六）“城中村”改造后的計劃生育政策

農(nóng)業(yè)人口成建制轉(zhuǎn)為居民戶口的，從轉(zhuǎn)為之時起五周年內(nèi)執(zhí)行農(nóng)業(yè)人口生育政策，滿五周年執(zhí)行非農(nóng)業(yè)人口生育政策。在計劃生育服務(wù)管理上，實行“屬地管理，單位負責，村（居）民自治，社區(qū)服務(wù)”的管理體制，按轄區(qū)管理。有以下情況的，不得享受本政策：村委會改為社區(qū)居委會之前，已外嫁到其他城鎮(zhèn)居住滿5年，戶口仍未遷出的已婚育齡婦女；非農(nóng)戶口嫁入，在村委會改為居委會前仍保留非農(nóng)業(yè)戶口的；農(nóng)轉(zhuǎn)非后戶口遷出本社區(qū)居委會，雖已持有二孩生育證，但未懷孕的(城市改造拆遷遷出除外)。

（七）“城中村”改造后教育管理體制的改革

“城中村”改制以后，原“城中村”學校轉(zhuǎn)為公辦學校的，資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)為法人產(chǎn)權(quán)，由學校管理使用，教育用地、校舍及教學設(shè)施設(shè)備不得挪做它用。校區(qū)集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，校區(qū)土地、校舍、教學設(shè)施等資產(chǎn)，由于城市建設(shè)需要撤遷的，由政府以同等價值的土地就近置換等方式進行補償。學校歸由城區(qū)教育行政部門管理，學校建設(shè)納入城市教育發(fā)展總體規(guī)劃，其辦學經(jīng)費參照現(xiàn)行中小學管理體制執(zhí)行。學校“普九”的合理負債由城區(qū)人民政府納入財政預(yù)算逐年償還。“城中村”的適齡兒童、少年，由城區(qū)教育行政主管部門負責安排，按學生家庭住址就近分配入學接受義務(wù)教育。“城中村”學校學生享受市區(qū)學生同等待遇。

（八）“城中村”改造中農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的就業(yè)安置

1、要建立“城中村”農(nóng)轉(zhuǎn)非人員失業(yè)登記和就業(yè)服務(wù)制度。在撤村建居的同時，建立完善勞動社會保障服務(wù)體系，負責做好“城中村”農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的失業(yè)登記、就業(yè)登記和就業(yè)推薦工作。

2、堅持征地單位優(yōu)先招用、勞動者自主擇業(yè)、政府促進就業(yè)的方針，解決好農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的就業(yè)問題。要鼓勵各類企業(yè)、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和其他用人單位吸納或招用農(nóng)轉(zhuǎn)非勞動力。各類企業(yè)招用農(nóng)轉(zhuǎn)非勞動力參照企業(yè)招用下崗職工的獎勵政策進行獎勵

3、鼓勵農(nóng)轉(zhuǎn)非人員自主創(chuàng)業(yè)。農(nóng)轉(zhuǎn)非人員自主創(chuàng)辦民營企業(yè)或從事個體工商經(jīng)營的，可享受民營企業(yè)優(yōu)惠政策和城鎮(zhèn)下崗職工自主創(chuàng)業(yè)同等優(yōu)惠政策。

4、多渠道籌措農(nóng)轉(zhuǎn)非勞動力職業(yè)技能培訓和就業(yè)補助資金。在征地安置補償費中提取一部分用于農(nóng)轉(zhuǎn)非勞動力職業(yè)技能培訓和就業(yè)援助；市政府、城區(qū)政府分別從本級財政安排專項資金用于農(nóng)轉(zhuǎn)非勞動力的職業(yè)技能培訓和就業(yè)援助，市、城區(qū)政府安排的職業(yè)技能培訓和就業(yè)援助資金，每年列入財政預(yù)算，實行專款專用，不足部分由城區(qū)給予補足。

（九）關(guān)于“城中村”撤村建居。

1、撤村與建居要銜接，防止出現(xiàn)管理空白。原則上應(yīng)該拆一村建一居，但對于無地村和僅有少量土地，但管轄區(qū)域不足以設(shè)立新的社區(qū)的村莊，則不再新建社區(qū)居委會，將其合并或調(diào)整到就近社區(qū)即可；原“城中村”管轄區(qū)域達到新建社區(qū)居委會條件的，可以新設(shè)社區(qū)居委會，管轄范圍與原村委會管轄區(qū)域一致。撤村建居要征求多數(shù)村民同意，在完成集體資產(chǎn)股份制改革的基礎(chǔ)上進行，報城區(qū)人民政府批準。

2、妥善安置原村委會委員和處置村辦公場所和公共設(shè)施。“村改居”后，若為新建社區(qū)，則原村民委成員直接過渡為社區(qū)居民委員會成員，任期屆滿后依法參加社區(qū)居民委員會選舉，原村委會辦公場所和公共設(shè)施，按有關(guān)規(guī)定全部或部分由新建社區(qū)居委會繼續(xù)使用，產(chǎn)權(quán)歸股份合作經(jīng)濟組織所有。如屬調(diào)整合并到其他社區(qū)，則通過政府補助原村委委員一定資金的形式，解除村委委員職務(wù)，原村委會辦公場所和公共設(shè)施，歸股份合作經(jīng)濟組織所有。

3、在撤村建居中貫徹《廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)全區(qū)進一步改革戶籍管理制度實施辦法的通知》（桂政辦發(fā)[2005]35號）文件精神，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記管理制度，取消城鄉(xiāng)分割的按農(nóng)業(yè)戶口、非農(nóng)業(yè)戶口登記常住戶口的辦法，在經(jīng)常居住的地方登記為常住戶口，一個公民只能在一個地方登記常住戶口，統(tǒng)稱“居民戶口”，不再分“農(nóng)業(yè)戶口”和“非農(nóng)業(yè)戶口”。在就業(yè)、入學、就醫(yī)和社會保障等方面享受城市居民同等待遇，并履行城市居民義務(wù)。

第二篇：城中村改造調(diào)研報告

關(guān)于城中村改造的調(diào)研報告

城中村是指在城市發(fā)展過積中。因為種種原因沒有被納入城市規(guī)劃建設(shè)。至今仍然是落后的自然村落面貌，而現(xiàn)已被城市功能區(qū)所包圍的土地。這些土地是仍然掌握在當?shù)卮寮w的集體所有性質(zhì)土地。現(xiàn)在我們以勝利村為例。城中村的出現(xiàn)是人類城市發(fā)展過程中所無法避免的，是一個世界性的難題。現(xiàn)在全世界都沒有一個解決城中村難題的通行辦法。我國也沒有相關(guān)系統(tǒng)的政策來指異城中村的改造，所以“城中村“改造是一個特殊性極強的問越。我們在“城中村”改造過程中必須堅持從當?shù)氐膶嶋H出發(fā)。因地制宜。找出問匙的特殊規(guī)律所在。

一、現(xiàn)狀。

梅州市興寧縣（市、區(qū)）勝利村位于大坪鎮(zhèn)圩鎮(zhèn)中部。我村轄29個村民小組，在冊戶數(shù)293戶，人口1505人；全村總面積2。37平方公里，耕地面積418畝。我村年平均氣溫為21.，年降雨量約為1227.毫米，氣候特征亞熱帶季風氣候。村特色經(jīng)濟收入有桑蠶，上一年我村農(nóng)村經(jīng)濟總收入為754.萬元。近年來，我村發(fā)展經(jīng)濟的措施以及成果：

1、筑水泥路約2.公里；

2、路燈3公里；

3、勝利小學球場。

對“城中村改造的意見:

1、過程中讓村民自主開發(fā)。政府提供政策和資金支持。

2、造過程中相關(guān)手續(xù)能快速辦理。且相關(guān)稅費能得到減免。

3、將改造后的村集體土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。

4、支持“城中村”改造。

二、“城中村”改造是什么。

(一)是以村民自愿開展改造為主。政府給予政策支持和規(guī)劃指導(dǎo)的改造。

“城中村“改造不同于征地拆遷。它是村民自愿對所居住的地區(qū)進行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江風光帶所包貧貧困落后的村容村貌，簡陋破爛的基礎(chǔ)設(shè)施和周邊的城市建筑形成了鮮明的對比，所以居民強烈的要求政府對其居住地進行城市化改造。所以在“城中村”改造過程中要充分的給予村民參與權(quán)、知情權(quán)。

(二)是利益主體由政府到農(nóng)民的轉(zhuǎn)變。_

“城中村“改造實際上是政府讓利于民的一個方式。通過城中村改造，農(nóng)民將剩余的土地通過商業(yè)運作、開發(fā)以后，不能改變村容村貌，更可以從中獲利。進一步解決了失地農(nóng)民的生活來源問題。以深圳大沖村為例，在二十年里。政府先后征地16次，村集體土地96%被征，剩余的錢返還給農(nóng)民的宅基地和集體經(jīng)濟發(fā)展月地。通過建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房再出租，不們解決了農(nóng)民的生活來源問題解決了在深圳務(wù)工的民工的住房問題。這也是后面提到的廉租屋。

(三)是對村集體土地自主開發(fā)的一個探索。

“城中村”改造不可避免的涉及到村集體土地的開發(fā)和使用問題，在現(xiàn)行的政策下，集體土地在“三個不得”的原則下，即不得改變土地性質(zhì)，不得改變土地in途，不得損害農(nóng)民的承包權(quán)益，允許通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)討、出租、互換、股份合作的方式進行開發(fā)。如何在現(xiàn)行政策的框架內(nèi)找到一條對村集體土地的開發(fā)路了。是我們進行“城中村”改造必須直接面對的問越，也是必須解決的問題。

(四)是勝利村打造低成木生活區(qū)的重要方式。

低成本生活區(qū)指的足“城中村”改造后，可以容納大最外來務(wù)工人員的安置和管理。根據(jù)調(diào)查，附近工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)一般工人的工資在800-1000元，熟練工人的工資在1200元左右，除開發(fā)區(qū)標準廠房等幾個少數(shù)的廠區(qū)為工人規(guī)劃了住宿區(qū)外，其余企業(yè)并無安置r人的住宿地，可以預(yù)見，隨著沿海地區(qū)的密集加工型企業(yè)的內(nèi)遷，大最的密集型產(chǎn)業(yè)落戶到附近

工業(yè)園，所帶來的低成本務(wù)工人的安置問題，必然要在勝利村得到解決。據(jù)調(diào)查，上灶坪41陳家灣舊盡出租的月租金不過30元，大最的務(wù)工人員和小商販就仄住在這里。所以，鯉負江的“城中村”改造，必須為附近工業(yè)園的長期發(fā)展做好準備。將“城中村”改造為千凈、漂亮、低廉的生活區(qū)，不但能為政府解決務(wù)工人員的安置問題，更能通過村集體對其加以管 理和約束。

(五)是一項基礎(chǔ)性改造工積，不是點利性質(zhì)工積。

“城中村“改造是一項政府讓利，群眾受益的公益性荃礎(chǔ)I程，所以無論是41民自主開發(fā)還是引進開發(fā)商都必須堅持政府贏在環(huán)境改造。農(nóng)民贏在生活環(huán)境改善，生活來源得到解決。開發(fā)A贏在一定的利潤的多A模式，大家多方共贏，們是ip部不能贏太多。找到一個平衡的契合點。

三、為什么要開展“城中村”改造。

(一)城中村地處城市中心，被城市功能區(qū)所環(huán)繞，其地理位置A性唯一且尚定，要統(tǒng)一規(guī)劃城鎮(zhèn)，只能選擇對城中村進行改造。

(二)城中村是和諧社會裕建的蘋本前提。

解決三農(nóng)問題的根木出路就是減少農(nóng)民。讓農(nóng)民進城。那么巨大的城鄉(xiāng)差距如何得到彌補，城中村改造就是一個契機和示范，他們是否在城市受到公平正義的對待。是和諧社會的基本判據(jù)。

(三)龐大的邊緣人群和外來人群的需要合理妥善的安置。

勝利村的特殊地理位置決定了勝利村有著龐大的流動人口。隨著企業(yè)的發(fā)展，務(wù)工人員也會大量的涌入到江，如果勝利沒有足夠合適的房源來安置他們，因素激增，報告中說:他們是社會的弱勢群體。在杜會生活中處于“失語狀態(tài)”必將導(dǎo)致杜會的不穩(wěn)定。一位北大學生在調(diào)查“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造勢在必行。

(四)對推進城鄉(xiāng)一體化。整合上次源、集約、節(jié)約的利用土地。有非常重大的意義。在處于黃金地段的城中村中，大最土地資源被浪費使用，通過城中村改造將有限的土地資源進行統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，使其發(fā)揮出更大的經(jīng)濟效益。

(五)提高村民素質(zhì)，改變勝利村精神面貌的根本途徑。

發(fā)展的問題。歸根結(jié)底就是人的問題，作為勝利村刀鎮(zhèn)居民主休的村民。卻一直處r-閉置落后的狀態(tài)。在原村民的新生代中。除部分年青人通過上學當兵走出傳統(tǒng)社會外，仍然以強大的慣性復(fù)制桿上一代人的生活方式。只有通過城中村的改造，才能從根本上改變這一現(xiàn)狀。

四、采取何種模式進行“城中村”改造。

(一)采取政府主異，集中安置。整體規(guī)劃。整體開發(fā)。

該種模式是指由政府牽頭，多個職能部門共同參與。采取征地拆遷的方式將帷個集休土地征收為有建設(shè)用地。對農(nóng)民采取補償安置的方式。征收的土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，規(guī)劃部門進行整體規(guī)劃后。將土地通過招拍掛方式轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，由政府負責改造后的城中村草礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，抓一將日常管理納入到城,管理中來。

利：

1、符合現(xiàn)行政策法規(guī)，操作得當，后遺癥少。按照征地拆遷的方式無疑是最穩(wěn)當?shù)姆绞健Ｉ嫌姓呖梢溃袑嵺`經(jīng)驗可用，無論如何都不會出現(xiàn)原則性錯誤。

2、政府主導(dǎo)改造工程。有利于整體規(guī)劃和開發(fā)。

3、土地通過招面掛，政府從中獲利。

弊:

1、大規(guī)模的征地難度大，群眾要求多。意見大，工作非常困難。勝利村多次征地，農(nóng)民對政策法規(guī)熟悉，對征地工作作經(jīng)驗豐富。抵觸情緒較為嚴重，若依征地拆遷方式征收土

地。所需付出的行政成木較高，且容易激化矛后。

2、政府而要投入的資金多。若通過該模式進護村中村”改造，市政府總共需要投入萬元，僅前其一次性投入就達萬元。

3,改造工和成本高，造成“城中村“改造完成后生活成木增加。通過正規(guī)手段開發(fā)的“城中村’土地，仍然會受到市場的影響，較過高的開發(fā)成木。必然易致該地區(qū)較高的生活成本，所以只能容納有一定經(jīng)濟實力的人落戶，收入水平低的務(wù)工人員和小商販連和賃都無法承受。這等于將“城中村”改造向他們關(guān)死了大門。

(二)采取村民自建、自主開發(fā)，政府提供政策支持。

該種模式是指由村支兩委牽頭，村民參與。組建開發(fā)公司，對集體土地進行4體開發(fā)。村民在現(xiàn)有土地內(nèi)。選擇部分土地進行核體安置，不改變土地性質(zhì)。剩余土地或者轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，或仍然為集體土地，進行整體開，政府加以規(guī)劃和控制。

利:

1、村民自主開發(fā)，積極性高，群眾阻力小。

2、村民通過自主開發(fā)獲利。且能通過開發(fā)過程解決日后的生活來源問跌，甚至，可以找到一條致富之路。

3、城中村改造后。可以委托村民自我管理，減少管理成木。

弊:

1、村民缺少足夠的知識和素質(zhì)來進行公司組建以及后期的市場運作。現(xiàn)階段，栗腳村和上灶坪的農(nóng)民多為普通農(nóng)民民工和小商販，無論從基本素質(zhì)還是相關(guān)經(jīng)驗來看。他們都很難具備從組建公司，到土地開發(fā)，再到后期的市場運作的能力。

2、村民缺少足夠的資金。農(nóng)民大都屬于貧困人群。根木無法獨立籌集到足夠的資金，即使通過貸款也不可能達到。

3、大多數(shù)村民對城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。

村民中普遍的存在兩種認識。一是等I司于拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補償。二是認為是一個賺錢的好機會，尤其以部分年青人為主，力主由村民自建，以圖豐厚的回報。

4、政府對村民自建缺乏足夠的控制力。出現(xiàn)問題后，容易產(chǎn)生半拉子工程。村民大部缺乏足夠的責任心。逐利性使他們力求自建自改，們是可以預(yù)見自建過程決不是一帆風順的。是一個涉及到各方利益博弈。政策與實際摩擦的復(fù)雜過程，甚至會出現(xiàn)反復(fù)和倒退的現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)問題最先選擇逃避的也許就是發(fā)現(xiàn)無利可圖的村民。

5、背集體土地使用的政策。

相關(guān)政策:

1、運作集體土地上進行開發(fā)的相關(guān)政策。

2、給村民湊集基本資金。

3、關(guān)稅費的減免。

具體步驟:

1、由村支兩委牽頭，組建房地產(chǎn)開發(fā)公司Ae2、上部門將土地征收。

3、A公司負責村民的補償安置。

4、過招拍掛讓A公司以接近評估價仇的價格獲得安置地外的土地。

5、A公司按規(guī)劃進行土地開發(fā)，并按規(guī)劃部門要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

(三)引進開發(fā)商。村民入股，共同開發(fā)，多方共贏。

該模式是指，通過引入開發(fā)商與村集體共同組建開發(fā)公司。村集體占一定股份。不參與

管理，對除了安置地以外的土地進行整體開發(fā)運作。這而要將除安置地以外的土地轉(zhuǎn)換為國有建設(shè)用地。可以通過招拍掛的方式以接近評估的價格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，再由開發(fā)商開發(fā)運作，所得利潤需用來對村民進行安置和按規(guī)劃進行基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)和整體環(huán)境美化。利:

1、引進開發(fā)商。解決了資金和開發(fā)及后期的商業(yè)運作的問題。

2、村民通過入股合作的方式獲利，并解決了生活來源的問題。

3、民不花一分錢住上新房，整體環(huán)境得到改善。

弊:

1、違背集體土地使用政策。

2、部分村民通過“城中村’改造獲利過多，引起他們部分被征地村民心理失衡，造成不穩(wěn)定因素。栗腳村有大星的被征地的失地農(nóng)民。他們只按政策得到了一筆較低的補償款，生活來源并無保障，所以城中村改造必然要而對來自他們的阻力。

3、土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。再以評估價位轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商需要打政策的擦邊球。

相關(guān)政策:

1、征地拆遷政策。

2、關(guān)稅費的減免。

具體步驟:

1、引進一個實力雄厚的開發(fā)商，與村集體組成開發(fā)公司，村集體占一定股份。不參與管理。

2、開發(fā)商將村民的住房按征地拆遷的標準進行贖買。即按征地政策對41民的原住房進行評估后，進行補償，消除村民因原住房的差異對安置產(chǎn)生的矛盾。

3、部門將除村民安置地外的土地征收為國有建設(shè)用地。并通過招標、招拍掛等方式以接近評估價位的價格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。或以“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”、“地質(zhì)災(zāi)害避險”等名義將 土地劃撥給開發(fā)商，或就在集休土地上進行開發(fā)。以和憑的名義進行銷件。政策采取“報建不批、違建不究”的態(tài)度。

4、開發(fā)商在安置地為村民修迎安置房，土地為集體土地性質(zhì)，村民按人口，分配居住面積。多退少補。

5、開發(fā)商按照規(guī)劃對土地進行開發(fā)，并完成基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)。

6、村集體對改造后的安置區(qū)進行管理。

我們認為，勝利村的“城中村”改造工程應(yīng)該是一項利民的公益性工程，在“先行先試”的政策范舊內(nèi)，我們應(yīng)該大膽的探索對集體土地開發(fā)的新方法、新途徑。在以上三種模式中，第一種模式行政成本過高，且容易激化干群矛后，村民的利益沒有得到更為充分的保障。第 二種模式對村民的要求過商。不符合勝利村實際。第三種模式在思維方式上都有創(chuàng)新，村民 的利益也得到更充分的保障。實現(xiàn)的過程中還可以對各種方式進行更多的探索和創(chuàng)新。總之，我們深刻的集訓到，勝利村的“城中村“改造，不僅是對勝利村一個擴容提質(zhì)的過程，更是 資興在實踐省委省政府的“彎道超車”理念和郴州市“先行先試3" 4條政策的一次大膽償試。在改造過程中，我們一定堅持解放思想，實事求是，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，遵循客觀規(guī) 律，大膽探索，勇于創(chuàng)新。

第三篇：城中村改造調(diào)研報告

城中村改造調(diào)研報告

我校調(diào)研小組于5月19日開始針對韓店鎮(zhèn)城中村改造情況作了初步的調(diào)查了解，期間我們掌握了一些基本情況，但也看到了一些問題。現(xiàn)將其作簡單總結(jié)匯報。

一 城中村改造的基本情況

韓店鎮(zhèn)的城中村改造集中在縣城所在地韓店村以及緊鄰的兩個村莊即黎嶺、經(jīng)坊。自去年縣里對城中村改造工作作出安排至今，三個村在地域村情、總體思路、具體方法、改造進度等方面都存在一定的差異：

黎嶺村：自去年底以來，黎嶺村已針對新村改造作了兩次表決，一次支部大會表決89%通過，一次入戶表決85%以上同意，之后外請專家講課，5向百姓宣傳改造的目的意義，還出去太原清徐、晉城等地參觀學習，現(xiàn)在已有一基本成型的草規(guī)出來：已擇好一地先建回遷房，待村民搬出后再對舊村進行改造，而且改造工作都由村集體統(tǒng)一組織規(guī)劃。對村民的補償初步設(shè)想戶均200平米，40平米左右的商鋪。據(jù)村支書介紹這樣的設(shè)想是完全有能力兌現(xiàn)的，而且所有環(huán)節(jié)都圍繞穩(wěn)妥二字操作，程序正在進行中。

經(jīng)坊村：占地2平方公里，人口3000余，與韓店村最大的不同在于地處縣城邊緣，村民大多以務(wù)農(nóng)為生。這次城中村改造，經(jīng)坊村有一個大致想法：借縣城黎都西路東延占地的機會（政府行為，已拆民宅40-50戶，一撞高層村民住宅樓已在建設(shè)中），村里再進一步運作，在此棟住宅樓旁再加蓋幾棟回遷樓，之后對舊村進行統(tǒng)一規(guī)劃改造。村支書陳書記也曾流露：只要政府給政策，并改造后的利益原原本本給百姓，而且讓百姓不但上樓了，還要有出路（謀生），村集體自己搞改造也是大有積極性的。當然這些都還在醞釀階段。

韓店村是縣城所在地，人口5000余人，村民大部分集中居住在縣城中心地帶，百分之80的村民完全失去了土地，靠作小買賣、出租房屋、自辦小企業(yè)小作坊等自謀生路，由于其人口眾多、土地較少、又是縣城所在地、外來人員多帶來很多復(fù)雜問題等原因，所以韓店村采取了順應(yīng)潮流、讓利百姓、先易后難、先遠后近、自主改造先行先試的原則方法，把全村分為三個改造片，計劃進行自主改造先期試驗性操作。而且處于村子邊緣地段的潛家窯(村西南口)和后窯（村西）的部分村民在經(jīng)得村委會同意并履行一些簡單手續(xù)后已經(jīng)開始動作。兩處建筑地的改造背景和方式大體相同。

綜合這樣的情況，我們就針對性地選擇了韓店村潛家窯一地作了專門走訪。據(jù)這一帶住房改造的負責人介紹：潛家窯建筑地所有6戶居民已分別向城建局、村委會遞交了住房自主聯(lián)合改造申請規(guī)劃書。而縣里鎮(zhèn)里在村莊改造方面尚沒有具體政策框框限制，潛家窯一帶又地處邊緣地帶，不會對整村的長遠整體規(guī)劃造成太大影響、面積不大涉及住戶不多、居民改造熱情較高且不存在鄰里糾紛。村委也本著先行先試、不影響大局的原則原則同意、允許改建。在這樣的總體情況下，潛家窯處6戶居民聯(lián)合起來，拆掉原有住宅，連同原來的公共通道，加之西邊的建筑公司租用的土地，在這基礎(chǔ)上開始新建5個單元的7層住宅樓。住宅樓占地大約2畝，總建筑面積7000平方米，可安排70余戶居住，原來的6戶居民每戶補償220平米，外加5萬元，其余按每平方1480元的價格出售。當說到居民的水電暖等基礎(chǔ)設(shè)施問題時，該負責人說：供水沒問題，排水也還可以，目前就是冬季供暖沒有著落。

二 城中村改造中存在的主要問題

1、土地“瓶頸”問題

土地問題事關(guān)規(guī)劃、拆遷和安置補償?shù)葐栴}，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公認的“瓶頸”問題。目前來看，即將改造的三個村子中，只有黎嶺一家找到了建回遷房的落腳地，操作起來相對比較好一點外，其它兩村都存在不同程度的難題。經(jīng)坊村想與政府修路占地搭便車，且一切工作正在摸索，而韓店村地處縣城中心，人口密度 1 大，外來人口多，情況復(fù)雜，由于可用地極少因此給城中村改造帶來了很大的難度，出現(xiàn)了村民自主開發(fā)的先例。于是又帶來了另一些值得關(guān)注的問題：宅基地所有權(quán)歸屬問題，占用集體土地問題，住房改造后土地收益分配問題等等這些都是制約城中村改造的“瓶頸”。

2、規(guī)劃問題

我縣目前還沒有一個全面的“城中村”改造總體規(guī)劃，尚未出臺具體的“城中村”改造方案。而且 “城中村”類型復(fù)雜，特點不一，“一村一策”在具體操作中遇到的困難和矛盾也很多。所以三村三個樣子的改造規(guī)劃，往往容易與縣區(qū)的整體及長遠規(guī)劃控制要點產(chǎn)生矛盾，這樣就會造成大量時間、人力和資金的浪費，甚至有其他的問題出現(xiàn)也極有可能。再者，據(jù)城建局張文武局長介紹：我國的規(guī)劃法規(guī)定，規(guī)劃工作只針對國有土地的主權(quán)者，在建的村民宅基地要求給于規(guī)劃沒有法律依據(jù)。這就使我縣的城中村改造工作處于兩難境地。

3、居民新居的公共設(shè)施配套問題

這其實可以說是規(guī)劃問題的次生。由于在建的村民不具備規(guī)劃主體的資格，在沒有統(tǒng)一規(guī)劃之內(nèi)的住宅，其公共設(shè)施如水暖電等就不在其負責范圍。這樣的情況是否會產(chǎn)生更多的社會問題可想而知。

4、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)問題

在調(diào)研時我們發(fā)現(xiàn)，村社普遍反映“城中村”改造涉及部門較多，但卻沒有一個明確的、強有力的機構(gòu)或部門來指導(dǎo)村社進行改造，遇到問題不知向何處請示匯報，辦事無門。同時，村社在“摸索”中開展改造工作，感到難度極大。一些“城中村”改造試點項目在推進過程中遇到的具體問題，有關(guān)職能部門也難以協(xié)調(diào)解決。如前文所述，潛家窯一地的住房改造過程中遇到的一系列問題在改造初期就很棘手，同時也是我們有關(guān)部門應(yīng)該關(guān)注的大問題。

5、村民權(quán)利與公平問題

按照我國法律，公民應(yīng)享有同等的權(quán)利。而韓店村潛家窯之地的改造工作雖然不是擅自行為，同時也是村民積極響應(yīng)政府號召的非典型范例，也在有限范圍內(nèi)履行了一些簡單的手續(xù)，但是很不完備經(jīng)不起推敲。而且在占用公共通道及租用土地方面，怕也會傷及韓店村村集體的利益以及其他村民的權(quán)利。出現(xiàn)這樣的先例，也可能產(chǎn)生不良的社會效應(yīng)，到那時侯恐怕想剎車也來不及了。

6、被改造地片村民的出路問題（就業(yè)問題）

據(jù)了解，韓店村80%的村民已完全失去了土地，村支書介紹說，就帳面上的1000畝土地，由于近幾年的被占也只有500畝，所以1/3的村民依靠自辦家庭作坊、出租門面、開辦小型企業(yè)等方式自謀生路。這些村民在村子改造后的生計問題就會成為韓店村甚至全縣的一個較大的社會問題。更何況，在尚未全面開展工作的今天，這些個與村民的切身利益密切相關(guān)的生存問題已經(jīng)顯現(xiàn)出來。我們在走訪部分村民對城中村改造問題的看法時，有的村民已明確表示：改造工作只有在滿足他的謀生需求（如門市、就業(yè)、經(jīng)濟補償?shù)龋┑那邦}下，他才會簽同意改造的協(xié)議，否則他寧愿按部就班地過現(xiàn)在的“舊”生活。

三 對城中村改造工作中突出問題的幾點思考

“城中村”改造是挖掘我縣發(fā)展?jié)摿Α⒃旄Ｓ诿竦谋赜芍罚俏铱h“四個發(fā)展”的應(yīng)有之義，是改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、加快推進城市化進程的重要一環(huán)。做好“城中村”改造工作，必須立足長遠，尊重和保障村民的利益，在政策上給與支持和傾斜，充分調(diào)動各方參與改造的積極性。現(xiàn)將有關(guān)意見和建議簡單歸納如下：

1、政府應(yīng)及早謀劃、提前介入，發(fā)揮好統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)作用。（規(guī)劃）

2、作好對村民的宣傳、引到工作，以利于工作順利展開。（土地法規(guī)）

3、有關(guān)部門要通力合作，在法律范圍內(nèi)大開綠燈，全縣一盤棋。（補償）

4、針對以上的瓶頸問題要給與專門研究并拿出確實可行的辦法或意見。廣州例

5、

第四篇：城中村改造調(diào)研報告

關(guān)于雁塔區(qū)城中村改造問題調(diào)研報告

2012年11月8日我們一行五人組成的調(diào)研小組以城中村改造中存在的問題為切入口，對雁塔區(qū)城中村改造辦公室進行了深入調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下。

一、調(diào)研目的1.城中村改造之無形改造過程中所體現(xiàn)出來的問題，以及村名回遷以后的生活狀況。

2.西安市雁塔區(qū)城中村改造之具體數(shù)據(jù)收集。

3.改造過程中出現(xiàn)了什么問題，改造完成后發(fā)現(xiàn)了什么問題，以及有哪些需要改進的地方。

二、雁塔城中村改造的基本情況

1.全區(qū)一共120個城中村的無形改造全部由雁塔區(qū)城中村改造辦公室進行。

2.通過土地確權(quán)改造四個村，即后村，響塘村，西三爻（堡），雙橋頭。

3.將集體土地轉(zhuǎn)性為國有土地也可通過征收的程序，但在具體操作過程中存在手續(xù)繁瑣以及耗時過長的問題，因而城中村改造過程中都通過提地確權(quán)的程序來完成土地轉(zhuǎn)性問題。

4.雁塔區(qū)已拆25個城中村，安置回遷6個村，采取“就近安置，原址新建”的原則。

5.2007年以前，自主改造4個村，即新加坡，長延堡，西三爻（堡）。

6.2007年，城中村改造辦公室成立，后村成為政府主導(dǎo)改造的第一村。

7.完成經(jīng)濟體制改造的共70個村，完成標準即，報民政局拿到完成批復(fù)。改造規(guī)模不能低于2000戶，村規(guī)模小的就近合并為一個社區(qū)。

8.目前，34個完成改造的城中村有民政局統(tǒng)一管理，成為社區(qū)，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為居民，并且完成經(jīng)濟體制改革，成立社區(qū)。

9.改造賠付方式主要有3種，即房屋+預(yù)留地，房屋+商業(yè)面積，房屋+貨幣。

三、無形改造中存在的問題

1． 醫(yī)療保險問題

主要體現(xiàn)在政府政策盾上。2007年，市政府157號文件指出“自轉(zhuǎn)為居民后，5年以內(nèi)仍可享受惠民政策。”同年，市衛(wèi)生局發(fā)文指出“戶口本轉(zhuǎn)化為居民，則不能參加農(nóng)合。”而農(nóng)合只需要農(nóng)民繳納30元即可享受的醫(yī)療保險，轉(zhuǎn)化為居民后需繳納180元才能享受城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險。目前，此問題仍未解決。

2.養(yǎng)老保險問題

曲江管委會已解決此問題，主要存在于高新區(qū)，已拆村養(yǎng)老保險未落實。

4.村民不愿意回遷的原因主要有：對過渡費不滿意以及對房屋質(zhì)量、戶型不滿意。

四、經(jīng)濟體制改造的基本情況

1.由原來的“改制先行，改建跟進”原則改變?yōu)椤坝行螣o形同步

原則”，以此來解決股民基準日確定工作中存在的由于時間差的問題導(dǎo)致的在冊人員確定紊亂的情況。

2.“農(nóng)轉(zhuǎn)居”啟動依據(jù)：首先由城改辦提出關(guān)于“農(nóng)轉(zhuǎn)居“的申請，在得到市政府的批復(fù)后才能真正意義上啟動，并嚴格按照批復(fù)逐級審查。

3.“農(nóng)轉(zhuǎn)居“后的具體實施步驟：清產(chǎn)核資；股份量化；成立公司。其中，清產(chǎn)核資由城改辦委托具有資質(zhì)的專業(yè)公司進行，股東名單以及股權(quán)的量化都要進行公示，在最后的會議紀要以及公示名單成冊后意味著經(jīng)濟體制改造工作全部完成。

4.在公司成立后仍然存在著缺乏監(jiān)督其具體工作實施情況的特別監(jiān)督小組，以至于其具體盈利虧損情況得不到有效的監(jiān)管，進而導(dǎo)致有的公司只是一個空殼。

5.經(jīng)濟體制改造工作具有非常強的專業(yè)性，以至于城改辦不能實現(xiàn)自己的只能，而只能委托專業(yè)公司完成，若委托的公司出現(xiàn)問題，則會導(dǎo)致村民利益受損。

6.雁塔區(qū)城改辦于2008年從城建局的一個科室中獨立出來，為全額撥款事業(yè)單位，人員從18人擴展到30人，其中在編19人，設(shè)有7個科室，其中有3個處級職務(wù)，7個科級職務(wù)。

五、城改辦的具體職責

1.有形改造

2.無形改造

3.安置回遷

4.項目監(jiān)管

安置房的選址由市政府統(tǒng)一規(guī)定，在確定方案之前，市上有“控規(guī)圖”，通常采取“統(tǒng)一拆遷，集中安置”的原則。楊家村改造中，存在遺址保護問題，改造后只剩余53畝土地，不能在原地建房集中安置，因此由政府在明德門、丈八溝東路附近團購商品房解決其安置問題，因此產(chǎn)生“租住分離”問題，同時，“原址就地安置”也可能會引來新的城中村問題。

六、拆遷安置方案的確定

1.調(diào)查村莊基本情況，分析改造的必要性和可行性。

2.確定建設(shè)方案，即有形改造方案。

3.確定經(jīng)濟體制改革方案，即無形該做方案。

4.具體改造過程中的資金來源與資金保障。

5.完成拆遷安置工作。

6.對于改造后成立公司的經(jīng)濟效益分析，完成可行性研究報告。

7.報市城改辦，按照文件批復(fù)內(nèi)容具體實施。

七、拆遷安置方案的具體實施

1.由市級城改辦辦理拆遷手續(xù)。

2.成立動遷隊，進村進行宣傳工作。

3.同時進行拆遷安置評估。

4.由城改辦、街道辦事處抽調(diào)人員共同審核補償協(xié)議。

5.支付補償款。

在拆遷安置工作的全程中，都由開發(fā)商全程參與。在申報城改手續(xù)

前，即已確定開發(fā)商。成為介入城改開發(fā)商的具體條件是：

1.注冊資金五千萬元以上。

2.具備實施改造實力與資金實力。

3.無不良信譽記錄。

政府組織專家對開發(fā)商進行評估，結(jié)果報至區(qū)城改領(lǐng)導(dǎo)小組，由其決定最終選定的開發(fā)商，全程無村民參與。

目前，由于國家調(diào)控政策的出臺，導(dǎo)致開發(fā)商介入城改安置房項目的積極性不高，會對安置房的進度有一定影響。這些影響開發(fā)商積極性的政策有：

1.土地出讓金由25%提高到40%。

2.2011年3月28日起，新批項目開發(fā)用地的5%針對城市低收入人群配置廉租房。

3.安置面積與開發(fā)面積嚴格按照1:2的比例執(zhí)行。

4.容積率二環(huán)以內(nèi)5.5，二三環(huán)之間3.5-4.5，三環(huán)外是3.5以下。

5.城建配套費上漲90。

八、造過程中村民反應(yīng)的問題

1.在后村安置的3499套房屋中，其中有160套對戶型設(shè)計不滿意，主要反應(yīng)是采光不好。而經(jīng)過專家鑒定，造成此問題的主要原因是改造自愿不足，缺口100畝土地，地裂縫等客觀條件限制所造成。

2.房屋質(zhì)量問題。在安置樓開發(fā)時即有質(zhì)檢大隊介入，組織驗收，確保質(zhì)量。在碑林區(qū)、蓮湖區(qū)安置樓存在一梯16戶，后村存在一梯8戶，村民反應(yīng)較大后，市政府規(guī)定以后安置樓設(shè)計不能超過一

梯8戶。

3.村民反應(yīng)的安置樓裂縫、瓷磚問題等已有專家出具專門評估建議，為后期水泥膨脹導(dǎo)致，不影響房屋安全問題。

4.對于村民所反應(yīng)的安置樓問題，政府主要通過經(jīng)濟賠償予以解決，具體為一戶3萬一次性賠付。

九、村民回遷后存在的問題

1.社區(qū)成立后的萬帥娥管理問題。目前對于回遷安置好后并成立社區(qū)的，由正規(guī)的備案過的物業(yè)公司統(tǒng)一管理。但是在實際操作中存在未備案的物業(yè)公司無人監(jiān)管的情況。

2.通過房屋+商鋪模式得到賠付的村民，可分到15平的商業(yè)面積補償，參與年終分紅。商鋪是交由公司統(tǒng)一管理經(jīng)營，而對于過公司的經(jīng)營則存在監(jiān)管不力的問題。

3.55平米至65平米的小戶型保障房，有的村將其建成快捷酒店式公寓經(jīng)營，同樣也存在公司盈利損失無人監(jiān)督的情況。

4.嚴格執(zhí)行保障房不得買賣，交易只能在村民之間進行的原則。

十、對于城中村改造過程中存在問題的建議

1.政府各部門之間應(yīng)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，解決政策矛盾問題。

2.高新區(qū)應(yīng)學習曲江管委會模式盡早落實解決“農(nóng)改居”后的養(yǎng)老問題。

3.市政部門應(yīng)當盡快出臺改造完成后對于所成立公司的監(jiān)管政策。

第五篇：城中村改造調(diào)研報告

推進“城中村”改造 建文明城區(qū)交流論文

“城中村”是中國城市化進程中的一個必然現(xiàn)象，有其長期的歷史原因和社會原因,在城市建設(shè)的不斷發(fā)展過程當中，“城中村”改造成為城市發(fā)展的焦點。“城中村”改造是市民人居環(huán)境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市產(chǎn)業(yè)布局的一項綜合性的民生工程，同時也是我區(qū)比較突出的重點難點工作。開發(fā)開放近30年，北侖從一小漁村發(fā)展成國際性大港，可謂突飛猛進，但北侖的“城中村”現(xiàn)象也十分嚴重，有“四不象”之說，雖然這些年進行了一些“城中村”的改造,總體上進度并不是很快。北侖區(qū)作為全市乃至全省對外開放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴橋等街道組成的中心城區(qū)的建設(shè)步伐正在不斷加快，新碶作為北侖中心城區(qū)的核心區(qū)，雖然亮點不少，但整體城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在，不僅使城市寶貴的土地資源未能發(fā)揮其應(yīng)有的價值、加大了城市管理的難度，而且影響市民的人居環(huán)境和城市的景觀風貌，現(xiàn)代化濱海新城區(qū)的建設(shè)亟需對新碶中心城區(qū)核心區(qū)范圍內(nèi)的“城中村”進行改造。

一、我區(qū)“城中村”的基本情況及存在的問題

(一)基本情況。“城中村”一般是指在城區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊。北侖中心城區(qū)核心區(qū)一般指新碶城區(qū)，范圍應(yīng)為：北至駱霞公路（含橫浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、東至珠江路、西至富春江路。這個范圍內(nèi)現(xiàn)有22個行政村（實際24個村莊，約7.8萬常住人口，約2.6萬戶），其中“城中村”有15個，戶籍人口26650人，13952戶，外來人口81200人。“城中村”在形成過程中雖然帶來各種問題和矛盾，但無疑也在發(fā)揮獨特的作用：一是為大量外來務(wù)工人員提供了廉價的居住房，從而為本地企業(yè)提供了充足勞動力，這也是北侖快速發(fā)展的源泉之一；二是為村民和村集體帶來了穩(wěn)定收入。大量外來人口涌入帶來“城中村”異常繁榮，有的村甚至已發(fā)育成內(nèi)地小縣城規(guī)模，如高塘村、沿海村，從而造成租賃市場火爆，村民和村集體相當一部分收入來自地租、房租。三是保留了傳統(tǒng)的民俗。“城中村”的存在，客觀上為北侖習俗提供了傳承下去的土壤，北侖民俗是浙東文化的組成部分，具有一定的歷史文化價值。

(二)存在的問題。“城中村”在北侖開發(fā)開放進程中發(fā)揮獨特的作用，但同時存在相當多的問題，而且是問題多于作用。

1、違章建筑多。由于“城中村”租房炙手可熱，受利益驅(qū)使，亂搭建、亂加蓋等違章建筑十分普遍，多年來這些違章建筑一直存在，并沒有得到有效查處，給“城中村”下步改造帶來巨大壓力。

2、環(huán)境狀況差。由于“城中村”居住大量外來務(wù)工人員，居住環(huán)境不堪重負。“城中村”公廁不堪入目，基本上沒有水沖洗，大多沒有照明，甚至沒有門窗。“城中村”垃圾箱、站數(shù)量不夠、質(zhì)量也不高。“城中村”亂張貼現(xiàn)象相當普遍。“城中村”道路狹窄，通行困難。“城中村”菜場衛(wèi)生不佳，大多難以入腳。

3、管理難度大。“城中村”中外來務(wù)工大多超過本地村民，成分復(fù)雜。“城中村”警力不力，治安狀況差，案件頻發(fā)。計生、環(huán)衛(wèi)、市場管理等也都由村委會承擔，人手、經(jīng)費都成問題，一個村一年的衛(wèi)生費都要幾十萬元，村里負擔相當重。

4、交通功能弱。歷史上自發(fā)形成的“城中村”缺乏規(guī)劃，使得村內(nèi)交通混亂，應(yīng)急車輛無法通行，已對村民的生活安全構(gòu)成了威脅。與此同時，“城中村”的存在也影響了城市道路的建設(shè)，產(chǎn)生了較多的 “斷頭路”（如遼河路、淮河路、太河路等），極大地影響了城市交通功能。“城中村”的改造將有力緩解城區(qū)的交通條件。

二、我區(qū)“城中村”改造的必要性

(一)“城中村”改造是推進城市化進程的需要。

區(qū)委六屆八次全會提出全域城市化，這是加快我區(qū)推進城市化進程和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重大戰(zhàn)略部署。區(qū)第七次黨代會又進一步提出打造品質(zhì)之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率達到75%以上，其中中心城區(qū)要突出“現(xiàn)代高端”。“城中村”就是城區(qū)中的農(nóng)村，而全域城市化是要把農(nóng)村城市化，所以全域城市化的第一步，也是當務(wù)之急就是要進行大規(guī)模的“城中村”改造，否則全域城市化就無法談起。

(二)“城中村”改造是創(chuàng)建文明城市的需要。

嚴重影響北侖的對外形象。疏港高速沿線向家村、大路村、備碶村形象極其不佳，嚴重影響北侖入口形象；橫浦村附近是海上進入北侖的窗口，規(guī)劃已限制20余年，土地閑置嚴重，且規(guī)劃中濱海休閑公園、郵輪碼頭、雜貨碼頭均在此地，如不加以改造也影響城市的整體形象。

寧波實現(xiàn)了創(chuàng)建全國文明城市三連冠，而獲得全國六個三連冠城市只有6個，但“城中村”的存在給文明城市創(chuàng)建帶來諸多麻煩，通過改造，可以完

善中心城區(qū)核心區(qū)的窗口形象，充分展示北侖區(qū)域的特色和品位，為文明城市創(chuàng)建創(chuàng)造良好條件。中心公園、行政中心周邊已是北侖的核心區(qū)塊，是展示北侖形象的重要窗口，而位于該地段的隆順村、貝

(三)“城中村”改造是建設(shè)宜居城區(qū)的需要。

中心城區(qū)的“城中村”毗鄰寬廣整潔的馬路與現(xiàn)代化的街區(qū)，村內(nèi)卻雜亂地分布著缺乏

規(guī)劃甚至是亂搭亂建的平房和樓房，街巷狹窄、地勢低洼，過量的外來低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在較大的安全和治安隱患，基礎(chǔ)設(shè)施很不配套，人居環(huán)境相對較差，“城中村”的存在已經(jīng)越來越影響到城區(qū)的衛(wèi)生、治安等人居環(huán)境，與建設(shè)宜居城區(qū)不相適應(yīng)，必須加以改造。

三、我區(qū)“城中村”改造所面臨的優(yōu)勢及困難

(一)我區(qū)“城中村”改造的優(yōu)勢

1、改造有成功先例。北侖中心城區(qū)典型的“城中村”整村改造有鳳洋村、五星村、鎮(zhèn)安村、下史村、千丈村等5個村，部分改造的有星陽村、橫浦村、高潮村、向村家。正進行改造的有隆順村。這其中困難叢叢，但也有許多經(jīng)驗，如千丈村改造就比較成功。值得一提的是北侖目前進行的農(nóng)房“兩改”進展順利，成效顯著，值得借鑒。

2、農(nóng)村股份制完善。北侖區(qū)始于2002年的農(nóng)村股份制改革工作，現(xiàn)已基本完成，全區(qū)20多萬農(nóng)民成了集體資產(chǎn)的股東，應(yīng)當說北侖農(nóng)村股份制改革走在全省、全國前列。農(nóng)村股份制全面建立，使村集體資產(chǎn)量化到個人，村民不會因“城中村”改造失去股份，這個優(yōu)勢在全國全省來說還是比較明顯的，許多地方因股份制未建立或不完善，村民擔心自己權(quán)益受到損害而不愿意進行“城中村”改造。

3、全區(qū)綜合實力強大。

地區(qū)生產(chǎn)總值；財政收入；規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值；實際利用外資；固定資產(chǎn)投資等指標排名居省市前列，總體發(fā)展水平躋身全省前列，現(xiàn)正邁向全國第一方陣。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、財力，沒有實力則談不上“城中村”改造，北侖綜合實力不斷增強為“城中村”改造提供了有力支撐。

(二)我區(qū)“城中村”改造的面臨的困難

1、村民期望的問題。大多數(shù)村民希望進行“城中村”改造，但對改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一賠一(合法非法都要算在內(nèi))，原地安置，市價賠償(區(qū)內(nèi)高檔小區(qū)市價)，原建后拆。而目前上述要求都很難達到。

2、政策時效的問題。前后政策差異大，同一時期也有政策寬松不一現(xiàn)象。政策不調(diào)整不可能，調(diào)整幅度過大，又造成先前改造對象的心里不平衡，從而引發(fā)矛盾，這是二難的選擇。同一時期也有政策寬松不一則直接造成不公平現(xiàn)象，使正在進行的改造很難進行。

3、安置落實的問題。我區(qū)目前安置有現(xiàn)金補償或調(diào)產(chǎn)安置二類，絕大多數(shù)村民選擇的是調(diào)產(chǎn)安置。問題是安置房都是先拆后建，過渡期長的達到5-6年之久，而每個村民每月過渡補償費目前是300多元，每戶不超過700元的過渡費無法租到象樣的房子，何況村民還失去了原有的房租，收入減少。安置房地點大多與原有居住地有一定距離，村民也不滿意。區(qū)內(nèi)原有的安置房檔次都不高，問題還很多，如高鳳新村、濱海錦園，村民反映強烈。由于用地緊張，以后的安置房的都是高層電梯房，如隆順村安置房，而村民最好選擇樓梯房。

4、資金缺口的問題。據(jù)初步測算，按照現(xiàn)行拆遷安置政策，若對15個“城中村”全部改造，收支相抵，大約需虧損60億元，這給區(qū)級財政帶來很大的壓力。即使是部分村采取整治辦法，每戶需要2萬元，鎮(zhèn)安、五星、備碶、沿海、永豐5個村按10318戶計算，約需整治經(jīng)費2.1億元。

5、社會輿論的問題。目前整個社會輿論對“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆遷，都一味指責當?shù)卣绻l(fā)生事件，干部則要承擔嚴重后果，基層街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)已經(jīng)很難開展工作，一些群眾則漫天要價，各地最牛“釘子戶”層出不窮，許多群眾已經(jīng)到了完全不講理的地步。

6、老年房等的問題。老年房是北侖一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆順村則取消了老年安置房，代之為房票、貨幣補貼、人頭方式，但老年村民并不領(lǐng)情，多次到區(qū)、街道上訪過。另農(nóng)村祖堂(祖屋)也是一大問題，“城中村”散落著大量祖堂(祖屋)，如隆順村就有大大小小祖堂(祖屋)28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂(祖屋)，就是現(xiàn)在正進行的隆順村改造也興建了規(guī)模不小的祖堂，可是將來的“城中村”改造卻很難找到一塊地方去興建這樣祖堂了。

其它問題：“城中村”拆遷后，大量外來務(wù)工人員失去廉價居住房，難以維持生計，企業(yè)反映招工更難。如新碶環(huán)衛(wèi)站現(xiàn)有員工500多名，按要求下步要達到1000名左右，但因沒法安排宿舍，很難招到新員工。“城中村”改造后，村民失去了原來租金來源，收入減少，雖然拆遷能得到賠償，但許多村民沒有理財觀念，一夜暴富后結(jié)局各異，村里也同樣涉及到后繼發(fā)展的問題。

四、“城中村”改造的對策建議

(一)保障百姓權(quán)益。“城中村”改造其實是利潤再分配，目前北侖“城中村”改造不可能做到資金平衡，必要的投入是肯定的，但如果過多投入對其它的百姓又不公平，所以要找到一個平衡點。對于“城中村”村民關(guān)心的安置先行、安置房質(zhì)量、貨幣安置價格、老年村民補貼等熱點問題要全盤考慮，制定政策要反復(fù)醞釀，讓絕大多數(shù)村民能夠接受，然后才實施。“城中村”改造是一項重大的民生工程，要讓“城中村”的村民體會到政府溫暖。

(二)著手統(tǒng)一運作。“城中村”改造工作應(yīng)在區(qū)委區(qū)政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，采用部門分工負責的方式進行，其中，征地、拆遷、配套建設(shè)按現(xiàn)有職能分工執(zhí)行。村莊整治改造工作由新碶街道牽頭，規(guī)劃、國土、城管等部門配合，“城中村”整治改造中的與新農(nóng)村建設(shè)有關(guān)體制創(chuàng)新等工作由新村辦牽頭實施。“城中村”改造中涉及城市道路等配套設(shè)施建設(shè)費用，按原有支出渠道列支。“城中村”改造所需資金由區(qū)財政負責統(tǒng)收統(tǒng)支。“城中村”改造資金需要作一個中長期預(yù)算，分期實施。

(三)進行分類改造。第一類：整體拆遷重建型，包括千丈、星陽、隆順、鳳洋（新涼亭）、橫浦（駱亞線北）5個村，這類城中村總體人居環(huán)境較差，地勢相對較低，交通瓶頸明顯，嚴重影響城區(qū)總體形象，整體拆遷后可提高土地利用率、提升城市核心區(qū)塊的整體形象。第二類：周邊整治完善型，包括大路、向家、貝碶、小山和高潮5個村，這類城中村總體人居環(huán)境尚可，局部存在交通節(jié)點，但有些區(qū)塊主要道路周邊建筑形態(tài)較差，影響市容市貌。開發(fā)之后，有利于消除交通瓶頸，改善市容市貌，整體提升區(qū)塊形象。建議此類區(qū)塊可通過村集體股份合作社統(tǒng)一開發(fā)店鋪的形式實施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村級集體經(jīng)濟收入和實現(xiàn)農(nóng)民創(chuàng)收的作用。第三類：保留完善整合型，包括鎮(zhèn)安、五星、備碶、沿海、永豐5個村，以及鳳洋安置新村。這一類鎮(zhèn)安、五星、鳳洋大部、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的農(nóng)民住宅，建筑質(zhì)量較高，內(nèi)部設(shè)施完善，適當整合即可。新大路兩側(cè)內(nèi)大路、貝碶村大多數(shù)建筑系90年代以后拆遷安置房，也以內(nèi)部設(shè)施整修，完善基礎(chǔ)設(shè)施、方便居民出行、解決立面形象，按照新農(nóng)村示范村建設(shè)模式予以整治為主。備碶地塊近期不符合開發(fā)條件，永豐、沿海大部四面已被工廠包圍，建筑密度很高，近期也不具備開發(fā)條件，逐步改善村民居住環(huán)境。另外，對老街區(qū)塊設(shè)想同步考慮城市設(shè)計，盡可能按老街坊風格實施改造，努力實現(xiàn)老街區(qū)的改造更新與延續(xù)歷史文脈的有機結(jié)合，盡可能把它建設(shè)成為具有寧波“城隍廟（老外灘）”或上海“新天地”風格的商業(yè)步行街區(qū)。

(四)做好持續(xù)發(fā)展。“城中村”改造過程中，村級部分二產(chǎn)、三產(chǎn)用房也面臨拆遷，集體經(jīng)濟有所影響；少數(shù)已轉(zhuǎn)制的民營企業(yè)廠房也面臨拆遷，搬遷壓力較大。為此，應(yīng)充分考慮給予村級二產(chǎn)、三產(chǎn)用地和民營企業(yè)工業(yè)用地補償，以鞏固和發(fā)展村級集體經(jīng)濟。

(五)處理關(guān)聯(lián)問題。大規(guī)模拆遷以后，“城中村”外來人口居住問題也需配套解決，由無序出租農(nóng)民住宅為主，轉(zhuǎn)向集中建造外來人口居住地來有序解決外來人口居住問題。

“城中村”改造說起難，做起來更難，可謂是目前各級黨委政府的天下第一難事，根本沒有什么靈丹妙方，但如果不去推進，那些“城中村”就永遠存在。實際證明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被動，改造成本越高，改造難度和風險越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市綜合管理秩序也就越早統(tǒng)一。目前北侖“城中村”問題突出，但也有優(yōu)勢，相信在黨委政府的大力投入、科學運作下，通過艱苦努力，“城中村”改造必然有新的進展。