第一篇：西固區(qū)城中村改造工作進(jìn)展情況的調(diào)研

關(guān)于全區(qū)城中村改造工作的調(diào)研報(bào)告

西固區(qū)人大常委會(huì)城建工作委員會(huì)

(2009年11月18日)

主任、各位副主任、各位委員：

根據(jù)區(qū)人大常委會(huì)2009 年工作安排，10月14日至20日，區(qū)人大常委會(huì)組成調(diào)研組，在區(qū)政府常務(wù)副區(qū)長楊盛泉同志的陪同下，對(duì)我區(qū)城中村改造工作進(jìn)行了全面深入的調(diào)研。調(diào)研組深入到每個(gè)已開建安臵點(diǎn)實(shí)地察看，并聽取城改辦和開發(fā)商的書面匯報(bào)，進(jìn)行座談。10月20日召開了由區(qū)城改辦、西固國土資源分局、區(qū)社保局等相關(guān)部門、3個(gè)街道、8個(gè)行政村和涉及的部分企事業(yè)單位代表參加的專題座談會(huì)。通過調(diào)研，對(duì)我區(qū)城中村改造工作的進(jìn)展情況及存在的困難和問題有了較為全面的了解，并提出了相關(guān)的意見和建議。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、基本情況

（一）、基礎(chǔ)工作。2006年5月，我區(qū)按照市委、市政府關(guān)于全市城中村改造文件精神，及時(shí)成立了西固區(qū)城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)立了區(qū)城中村改造辦公室，制定下發(fā)了城中村改造各項(xiàng)實(shí)施方案和細(xì)則，通過各種途徑開展了廣泛深入的宣傳動(dòng)員，并確定小坪村和西固村作為試點(diǎn)村。我區(qū)納入全市城中村改造范圍的共有8個(gè)行政村，總戶數(shù)6817戶（不含居民戶），總?cè)丝?9269人（不含居民），總住宅面積133萬平方米，總占地面積11647.13畝。在總占地面積中：陳官營村1693.19畝、新灘村2458.11畝、東灣村1241.13畝、小坪村1018.81畝、西固村1417.11畝、四季青村1947.79畝、桃園村1310.19畝、寺兒溝村560.8畝；建設(shè)用地6011.15畝、農(nóng)用地5269.49畝、未利用地366.49畝；西固?hào)|西路以南占地2195畝，以北占地9452畝；綠地4312畝，道路和公共設(shè)施2887畝，13個(gè)村民安臵點(diǎn)764.45畝，其它可利用土地畝3683.55畝。2007年6月30日前，全面完成了戶籍轉(zhuǎn)性、撤村建居等工作，共有5個(gè)村完成了集體經(jīng)濟(jì)改制。三年來，對(duì)2423名城中村農(nóng)民進(jìn)行了短期就業(yè)技能免費(fèi)培訓(xùn)。

城中村改造土地轉(zhuǎn)性工作，按照相關(guān)法律規(guī)定，須以“征用”方式分年度分批次經(jīng)國務(wù)院、省、市三級(jí)審批。三年來，基本完成或正在辦理用地手續(xù)三宗。2007年對(duì)陳官營村270.4畝、小坪村11.16畝、西固村197.44畝，共計(jì)479畝的集體土地農(nóng)用地進(jìn)行轉(zhuǎn)用申報(bào)，已獲國務(wù)院和省國土資源廳批準(zhǔn)，尚待市政府完成供地手續(xù)后辦理土地使用證。2008年對(duì)小坪村代家河灣和新灘村共計(jì)552畝集體土地農(nóng)用地進(jìn)行轉(zhuǎn)用申報(bào)，因相關(guān)的費(fèi)用沒有上繳，省國土資源廳至今沒有批準(zhǔn)。2009年已上報(bào)用地計(jì)劃331畝，分別是西固村6號(hào)地塊、7號(hào)地塊、13號(hào)地塊、西固村西部市場、陳官營10號(hào)地塊、小坪村經(jīng)濟(jì)適用房、東灣村鴻安石材市場等7個(gè)項(xiàng)目用地，已上報(bào)國務(wù)院待批。

目前，13個(gè)村民安臵點(diǎn)地塊的地形圖測量已經(jīng)全部完成。市規(guī)劃局已發(fā)放了11個(gè)地塊選址意見書，其中 10個(gè)地塊的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，并對(duì)8、11、16號(hào)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案又進(jìn)行了修改完善，已上報(bào)市規(guī)劃局。

（二）、招商引資及改造項(xiàng)目進(jìn)展情況。市、區(qū)政

府通過《蘭州日?qǐng)?bào)》、市區(qū)政府網(wǎng)站和蘭洽會(huì)等途徑積極開展城中村改造項(xiàng)目的宣傳推介，已有五個(gè)項(xiàng)目開建或簽訂了投資開發(fā)協(xié)議。

（一）2007年12月10日與甘肅鴻安集團(tuán)簽訂了8號(hào)地塊開發(fā)協(xié)議，用于安臵西固村355戶村民和17家國有單位。規(guī)劃總建筑面積285845平方米，總投資約5.15億。一期工程建設(shè)規(guī)劃27000平方米，其中已建成7903平方米，2009年9月上旬開工16997平方米并已完成井樁工程。

（二）2007年9月26日與甘肅宏利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別簽訂了西部市場安臵樓和13號(hào)地塊（麗都家園）開發(fā)協(xié)議，用于安臵１５家商戶和西固村民。西部市場安臵樓于2007年10月29日開工建設(shè)，規(guī)劃總建筑面積16000平方米，總投資約3000萬元，目前，基本具備交工入住條件。13號(hào)地塊（麗都家園）,于2008年4月11日開工建設(shè)，規(guī)劃總建筑面積35209平方米，總投資約9000萬元，目前已完成封頂工程，進(jìn)入裝飾裝修及安裝階段。

（三）2008年8月8日與甘肅地天泰房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了11、16號(hào)地塊（荔昌陶瓷市場北區(qū)）開發(fā)協(xié)議，用于安臵小坪村村民243戶。規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積401900

平方米，總投資7.24億元。一期工程建設(shè)規(guī)劃50000平方米，已于2009年8月1日開工，目前，正在基礎(chǔ)施工階段。

（四）2008年7月8日，與江蘇省儀征市中宏基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了4、5、6、7、12號(hào)地塊開發(fā)協(xié)議。規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積569204平方米，總投資約10.25億元，安臵西固村、四季青村、寺兒溝村村民1011戶188457平方米，村集體企業(yè)14168平方米，國有單位23家59726平方米。目前已經(jīng)完成總體設(shè)計(jì)規(guī)劃。

（五）2008年7月23日和武漢大陸橋投資開發(fā)有限公司簽訂了陳坪街道新灘和東灣村的整體打包開發(fā)協(xié)議。

2006年我區(qū)被市政府評(píng)為城中村改造“先進(jìn)單位”。2008年區(qū)城改辦被區(qū)委、區(qū)政府評(píng)為城建城管“先進(jìn)單位”。

二、存在的問題

四年來，區(qū)政府與相關(guān)的職能部門、街道和村（社區(qū)）為我區(qū)城中村改造做了大量艱苦細(xì)致、攻堅(jiān)破難的工作，取得了較大成績，在實(shí)踐中也摸索出了一些成功的經(jīng)驗(yàn)，調(diào)研組給予了充分肯定。但是，也發(fā)現(xiàn)還存在

一些亟待解決的實(shí)際困難和突出問題，主要是：審批手續(xù)滯后；拆遷戶量大面廣，拆遷與安臵困難多，拖垮開發(fā)商；少數(shù)“釘子戶”難以拔除；拆遷戶社會(huì)保障不落實(shí)等等，如不很好地解決，勢必造成下一步城中村改造工作陷入舉步維艱的境地。這些問題需要在今后工作中認(rèn)真研究解決。

1、土地變性難。一是審批難。市政府關(guān)于城中村改造的實(shí)施方案規(guī)定，城中村集體所有土地，將依法一次性轉(zhuǎn)為國有土地。但因受國土資源部轉(zhuǎn)用土地面積控制指標(biāo)的限制，只能分年度分批次審批，另一方面，征用審批手續(xù)繁雜，耗時(shí)長，進(jìn)度慢，規(guī)定時(shí)間內(nèi)無法完成所有土地的轉(zhuǎn)性工作。二是相關(guān)費(fèi)用未能及時(shí)繳納。向省國土資源廳報(bào)批項(xiàng)目用地手續(xù)時(shí)，需要繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)（５６元/平方米）和耕地復(fù)墾費(fèi)（１０元/平方米），在費(fèi)用沒有繳完的情況下，省上的用地手續(xù)就辦不下來（如小坪村代家河灣和新灘村５５２畝土地轉(zhuǎn)用手續(xù)相關(guān)費(fèi)用2430多萬元尚未繳納）。三是部分集體土地權(quán)屬不清。鄰村之間、集體土地與國有土地之間存在不同程度的爭議，部分小爭議已協(xié)調(diào)解決，目

前還有新灘與東灣的爭議未協(xié)商好，影響到用地手續(xù)上報(bào)進(jìn)程。

2、土地開發(fā)項(xiàng)目手續(xù)辦理難。鑒于市上對(duì)于城中村改造的用地未拍賣出讓，因此土地使用、規(guī)劃、拆遷、施工、產(chǎn)權(quán)、銷售等各類后續(xù)法定手續(xù)就無法辦理。對(duì)此開發(fā)商、監(jiān)理公司和建設(shè)單位顧慮重重：未招標(biāo)的地塊對(duì)外招標(biāo)難度大；已招標(biāo)的地塊，如4、5、6、7、12號(hào)地塊拆遷難度大；已建好的如西部市場安臵樓和13號(hào)地塊驗(yàn)收、出售難度大。在調(diào)研中，宏基房地產(chǎn)公司就是因?yàn)椴疬w拖延時(shí)間長而無可奈何地表示，如再拖延下去，損失巨大，只能撤資。同時(shí)由于沒有法定手續(xù)和協(xié)調(diào)不到位等原因，在建設(shè)過程中，仍存在一些市、區(qū)職能部門借機(jī)執(zhí)法干預(yù)的現(xiàn)象。

３、拆遷安置難。一是法律手續(xù)滯后。我區(qū)所有城中村改造項(xiàng)目至今都未辦理拆遷許可證，因而拆遷缺乏法律依據(jù)，遇到釘子戶的問題就不好解決。二是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低。村民普遍反映蘭州市2006年4月份以前制定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)今建筑成本差距較大，尤其認(rèn)為對(duì)三層及三層以上的樓層補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更偏低，給拆遷工作帶

來很大困難。但也存在個(gè)別拆遷戶漫天要價(jià)的現(xiàn)象。三是過渡補(bǔ)助費(fèi)偏低。按照規(guī)定，拆遷戶自行過渡的，每戶每月發(fā)放600元過渡補(bǔ)助費(fèi)。此標(biāo)準(zhǔn)與西固現(xiàn)今租房實(shí)際差距較大，使得村民對(duì)拆遷工作配合不積極。四是回遷安臵不及時(shí)。釘子戶的存在，嚴(yán)重影響8號(hào)地塊和11、16號(hào)地塊的建設(shè)工期進(jìn)度，必將造成已拆遷戶不能按期回遷，并對(duì)未拆遷戶的拆遷產(chǎn)生負(fù)面影響，形成社會(huì)不穩(wěn)定的潛在因素。五是國有單位拆遷成本增加。一些國有單位由于一部分房產(chǎn)已經(jīng)出售，一部分房屋用于出租以解決職工的工資問題，造成拆遷成本增加，拆遷困難較大。六是村民過渡困難。我區(qū)實(shí)行的是村民自行過渡方式，存在過渡費(fèi)用高、房屋比較難找等問題。這些問題在一定程度上也影響了拆遷工作。

4、社會(huì)保障落實(shí)難。一是“以土地?fù)Q保障”的原則落實(shí)難。根據(jù)市上確定的“以土地?fù)Q保障”原則，養(yǎng)老保險(xiǎn)按征地后政府、集體、個(gè)人分別承擔(dān)30%、50%、20%的原則籌資。但在實(shí)際工作中，會(huì)遇到一些特殊情況：部分無地村民無法繳納個(gè)人承擔(dān)的20％，集體承擔(dān)的50％也無處列支；部分有地人員的征地安臵費(fèi)不

夠抵交養(yǎng)老保險(xiǎn)中個(gè)人承擔(dān)的20％。二是已轉(zhuǎn)制的村民有關(guān)保障政策、措施落實(shí)不到位。調(diào)研中，村民普遍反映，無形改造只是停留在將農(nóng)業(yè)戶口變?yōu)榫用駪艨诘膶用妫瑢?shí)際上并未完全享受到與城市居民同等的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等待遇，但他們原來享受的一些待遇，如農(nóng)村計(jì)劃生育、家電下鄉(xiāng)、農(nóng)村大學(xué)生就業(yè)等優(yōu)惠政策已經(jīng)取消或即將取消。三是“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人員再就業(yè)路子不寬。列入城中村改造范圍內(nèi)的大部分村民長年從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)，其適應(yīng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的意識(shí)和習(xí)慣短期內(nèi)很難轉(zhuǎn)變，同時(shí)又沒有其他特長，失去土地后，再就業(yè)路子很窄。不少村民改造前的收入主要來自房屋出租，拆遷安臵后，這部分收入將明顯減少或消失，生活水平明顯比以前下降，對(duì)城中村改造存在抵觸情緒。

5、個(gè)別村集體經(jīng)濟(jì)改制進(jìn)展困難。陳官營村村民對(duì)選出的董事會(huì)成員不認(rèn)可，新灘村村民對(duì)選出的股民代表不認(rèn)可，造成至今還未完成集體經(jīng)濟(jì)改制。小坪村在原清產(chǎn)核資的基礎(chǔ)上，因資產(chǎn)是負(fù)數(shù)，無法完成股份量化。

三、意見和建議

1、強(qiáng)化宣傳和思想工作。區(qū)、街、村要繼續(xù)加強(qiáng)城中村改造法律法規(guī)、方針政策的宣傳教育，繼續(xù)開展深入細(xì)致的思想發(fā)動(dòng)和解釋說服工作，尤其在轉(zhuǎn)變農(nóng)民思想觀念上多下功夫，不斷強(qiáng)化農(nóng)民對(duì)政府城中村改造工作的充分理解和支持。

2、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，研究對(duì)策。城中村改造是一場深刻的利益關(guān)系的變革，既具有城市發(fā)展的必要性、緊迫性，也具有實(shí)施操作的復(fù)雜性和艱巨性。城中村改造仍處在不斷探索階段，既要依法依規(guī)辦事，又要體現(xiàn)“以人為本”的理念。建議區(qū)政府城中村改造領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)要對(duì)三年來城中村改造的現(xiàn)狀和問題，特別是對(duì)區(qū)上職能范圍內(nèi)的問題，要做全面、深透、務(wù)實(shí)的調(diào)查研究和思考分析，理清原因，明確思路，制定有效的對(duì)策和措施，破解難題，化解矛盾，著力推進(jìn)。

3、積極反映西固特殊區(qū)情，爭取調(diào)整完善有關(guān)政策。我區(qū)城中村改造中遇到的主要困難和問題，一方面與市上既定的統(tǒng)一政策和市屬相關(guān)部門的職能有關(guān)；另一方面與西固的特殊區(qū)情有關(guān)：西固區(qū)是工業(yè)區(qū)，存在污染嚴(yán)重、土地等級(jí)低和開發(fā)的土地大多位于石化企業(yè)周邊

等高危區(qū)域，不宜建安臵樓和商品樓，致使我區(qū)的土地開發(fā)利用價(jià)值、預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益和直接用于安臵及商品房開發(fā)的土地面積明顯低于近郊其他三個(gè)區(qū)。因此，區(qū)上要通過各種渠道向市上主動(dòng)積極反映西固的特殊區(qū)情，建議市政府從西固實(shí)際出發(fā)，調(diào)整補(bǔ)充相關(guān)政策規(guī)定，給予必要的政策傾斜（如明確土地出讓政策，適當(dāng)調(diào)整容積率，配套完善土地?fù)Q保障政策和補(bǔ)貼社保資金等）。

4、加強(qiáng)協(xié)調(diào)，解決制約性難題。政府要進(jìn)一步加強(qiáng)與市上規(guī)劃、土地、拆遷、建設(shè)等相關(guān)部門的協(xié)調(diào)，及本區(qū)各部門、單位之間的協(xié)調(diào)，盡早辦齊土地、規(guī)劃、拆遷等相關(guān)法定手續(xù)，為開發(fā)項(xiàng)目多做服務(wù)、支持、保護(hù)工作，緩解招商引資、拆遷、改造等的困難和阻力，增強(qiáng)實(shí)施的權(quán)威性與合法性。

5、統(tǒng)籌各方利益，做好拆遷安置工作。在拆遷安臵工作中要做好與《物權(quán)法》的銜接、宣傳和落實(shí)工作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)處理好農(nóng)民、國有單位和開發(fā)商等各方利益，力爭做到“共贏”。一是拆遷農(nóng)民的社會(huì)保障必須到位。建議堅(jiān)持以土地?fù)Q保障與拓寬籌資渠道相結(jié)合的原則，解決農(nóng)民社會(huì)保障問題；區(qū)政府要繼續(xù)協(xié)調(diào)完善被征地

農(nóng)民職業(yè)培訓(xùn)機(jī)制和促進(jìn)就業(yè)工作。二是建立廉租過渡房建設(shè)機(jī)制，緩解過渡安臵難問題。借鑒外地（如鄭州）的做法，制定政策時(shí)，可規(guī)定在商品房開發(fā)項(xiàng)目中必須配套性規(guī)劃建設(shè)一定比例的廉租房或過渡公寓房，租用期滿后，仍歸產(chǎn)權(quán)所有者自行處臵。同時(shí)建議區(qū)政府在實(shí)施現(xiàn)行的貨幣過渡安臵方式的同時(shí)，應(yīng)考慮采取“先安臵，后拆遷”的模式，既可建專用安臵房，也可利用部分經(jīng)濟(jì)適用房過渡安臵。三是適當(dāng)調(diào)整完善現(xiàn)有拆遷補(bǔ)償政策，切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民和各類拆遷單位的合法權(quán)益。四是被拆遷國有單位的利益不能損害，特別是要切實(shí)防止國有資產(chǎn)流失。五是凡涉及學(xué)校、醫(yī)院等民生工程的動(dòng)遷一定要做到選址合理，業(yè)務(wù)不能中斷，功能不能削弱。六是對(duì)開發(fā)商關(guān)注的拆遷延滯問題要給予足夠的重視，對(duì)違法違規(guī)、蠻橫無理、屢勸無效的釘子戶堅(jiān)決予以拔除。七是隨著西固城市開發(fā)建設(shè)和城市發(fā)展的不斷推進(jìn)，拆遷工作量日益增多，建議區(qū)上成立拆遷辦公室，以適應(yīng)新的拆遷業(yè)務(wù)工作，同時(shí)更便于與市拆遷辦協(xié)調(diào)工作。

6、要樹立整體開發(fā)的意識(shí)。在城中村改造過程中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合西固城市開發(fā)建設(shè)、商貿(mào)城建設(shè)和三產(chǎn)服務(wù)業(yè)調(diào)整布局的整體發(fā)展規(guī)劃，綜合考慮，有機(jī)結(jié)合，對(duì)每個(gè)安臵點(diǎn)要堅(jiān)持整體改造的原則。把城中村改造作為建設(shè)西固新型都市型石化城和園區(qū)經(jīng)濟(jì)、特色街經(jīng)濟(jì)、商圈經(jīng)濟(jì)的重要契機(jī)和依托。

7、加強(qiáng)區(qū)城改辦工作力量。區(qū)城改辦不僅承擔(dān)全區(qū)城中村改造的各項(xiàng)工作任務(wù)，還肩負(fù)著區(qū)征地辦的工作，工作量大，人員緊張，經(jīng)費(fèi)不足，建議適當(dāng)補(bǔ)充工作人員，增加工作經(jīng)費(fèi)。

8、早日全面完成集體經(jīng)濟(jì)改制任務(wù)。堅(jiān)持村民自制的原則，加大指導(dǎo)動(dòng)員力度，進(jìn)一步開拓思路，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)完成陳官營村等三個(gè)村的集體經(jīng)濟(jì)改制工作。

第二篇：城中村改造調(diào)研[推薦]

L村推進(jìn)城中村改造的現(xiàn)狀及路徑分析

[內(nèi)容提要]隨著城市發(fā)展，主觀方面，部分城中村居民后代自愿融入現(xiàn)代城市，脫離城中村社會(huì)關(guān)系。客觀方面，城中村給城市景觀、交通、治安、防災(zāi)等方面帶來了不利影響，最終城中村社區(qū)將逐漸瓦解，村民融入市民社會(huì)，逐漸完成市民化。W市L村作為本次調(diào)研的研究對(duì)象，雖然在戶籍制度、行政機(jī)構(gòu)、土地權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)組織等方面仍保留著傳統(tǒng)農(nóng)村特征和農(nóng)村管理體制，但因?yàn)猷徑袇^(qū)，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，已經(jīng)具備了實(shí)施城中村改造的基本條件。從2007年開始，L村加快了城中村改造的步伐，到2009年底已完成了回遷工作，目前各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、環(huán)境美化等后續(xù)工作正在進(jìn)行當(dāng)中。

本文試通過對(duì)L村的個(gè)案研究，尋找發(fā)現(xiàn)其在推進(jìn)城中村改造過程中的一些經(jīng)驗(yàn)做法及存在的難點(diǎn)問題，針對(duì)發(fā)現(xiàn)問題建構(gòu)一套可行的改進(jìn)措施。本次調(diào)研得到了S鎮(zhèn)政府的支持，取得了L村進(jìn)行城中村改造的一手資料，并通過訪談法對(duì)L村情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，以L村村委成員、部分村民為主要訪談對(duì)象，共采訪了10人。報(bào)告以實(shí)地調(diào)查所得的訪談材料和有關(guān)數(shù)據(jù)為主要分析材料。

[關(guān)鍵詞]城中村改造L村

一、概況分析

1.社會(huì)情況

L村位于……….，距市區(qū)約5.5公里，南靠雕山，北鄰黃海，風(fēng)景秀麗，氣候宜人。3路公交線路延伸至生活小區(qū)，城市景觀大道環(huán)海路依村而過，交通便利。

全村共有261戶，人口為637人，其中有33戶72人未在村內(nèi)居住；購買戶口的空掛戶有51戶103人。全村總面積1600畝，其中山巒面積為1300畝，占總面積的81.25%，居民居住面積和工礦用地共80畝，其余為開發(fā)商建筑用地。

2.經(jīng)濟(jì)情況

從上世紀(jì)80年代開始，L村響應(yīng)國家“退耕還林”政策號(hào)召，將全部390畝耕地用于恢復(fù)林草植被，由此除大部分村民仍從事林業(yè)、漁業(yè)工作外，小部分勞動(dòng)力逐漸向務(wù)工、經(jīng)商、非農(nóng)行業(yè)轉(zhuǎn)移。2009年全村總收入4184萬元，人均收入8222元，高于全區(qū)農(nóng)民人均收入的6650元。近三年的總體收入及人均收入呈逐年上漲趨勢，且均高于全區(qū)農(nóng)村的平均水平。

集體資產(chǎn)管理方面，L村現(xiàn)有村辦企業(yè)3家，包括輪胎翻新廠、L村建筑隊(duì)、3畝的海參養(yǎng)殖池及15畝的村海上養(yǎng)殖廠。另有一處廠房及5000平方米的工業(yè)園現(xiàn)對(duì)外進(jìn)行租賃。2009年，實(shí)現(xiàn)集體總收入130萬。

二、推進(jìn)城中村改造的經(jīng)驗(yàn)做法

1.制訂有利于舊村居民的拆遷政策，村民資產(chǎn)壯大，贏得了廣泛支持。

與城中村改造最直接、最大的利益關(guān)系者是舊村居民，如果不能保障他們的權(quán)益，得到他們的贊成，改造工作就無法開展。2007年L村與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合同對(duì)L村共同開發(fā)，共拆遷民房212戶。開發(fā)項(xiàng)目占地面積261畝，村群眾回遷區(qū)用地30畝，并按當(dāng)時(shí)全市最高標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行對(duì)被拆遷人房屋按照占地面積給予100%的回遷安置政策。這樣一來，舊村居民舊房變新房，且居住面積普遍擴(kuò)大；舊村居民無需支付額外的費(fèi)用便可充分享受新社區(qū)完善的市政配套設(shè)施及優(yōu)美的居住環(huán)境；舊村居民的房屋成為商品房，可直接進(jìn)入市場自由交易，按每戶平均面積133平方米計(jì)算，原舊房價(jià)值從原來的約10萬升值到現(xiàn)在的40萬元左右，壯大了村民資產(chǎn)；原村集體在舊村改造范圍內(nèi)的留用地、工業(yè)用地允許免交有關(guān)費(fèi)用納入統(tǒng)一規(guī)劃、改造，土地升值的收益歸集體經(jīng)濟(jì)組織，大大激發(fā)了村民對(duì)于開展舊村改造的熱情。如今村民已回遷到戶，小區(qū)水、電、暖氣、燃?xì)庖雅涮R全。

村委成員A：舊村改造過程中有這樣和那樣的問題是很正常的，村干部要努力認(rèn)真地解決好每一個(gè)居民的問題，要細(xì)致認(rèn)真地做好拆遷戶的思想工作，使廣大村民充分了解上級(jí)的有關(guān)政策，認(rèn)識(shí)到舊村改造的重大意義。

村委成員B：村兩委一定要保障好群眾的生活，妥善處理好群眾回遷過程中的各種合理要求，車輛、建材以及少量的需求，兩委會(huì)都盡量給予滿足，盡最大努力幫助群眾解決難題，使群眾都能順利回遷。

村民A：每戶村民一套舊房，按照占地面積給予回遷新樓房，所以基本上一套舊房都能變成兩套樓房，給居民解決了沒有錢給子女蓋房結(jié)婚的實(shí)際難題。

2.充分發(fā)揮集體資產(chǎn)為社區(qū)成員提供福利的社會(huì)保障功能。

2009年底村集體共出資700萬元，由村集體負(fù)擔(dān)一半，個(gè)人負(fù)擔(dān)一半，為全村男的45周歲以上，女的35周歲以上的村民共265人辦理了養(yǎng)老保險(xiǎn)。其中105人參加了職工養(yǎng)老保險(xiǎn)；98人參加大齡養(yǎng)老保險(xiǎn)；41人參加新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)；另有21人在其他單位參加了保險(xiǎn)，參保率達(dá)到百分百。村集體每年還需40萬元續(xù)交保費(fèi)，由此實(shí)現(xiàn)了養(yǎng)老保障全覆蓋，消除了村民的后顧之憂，夯實(shí)了舊村改造的群眾基礎(chǔ)。

村民B：沒有農(nóng)村拆遷改造，村委就沒錢給村里人辦理養(yǎng)老保險(xiǎn)，通過舊房改造，解決了錢的問題，居民的老有所養(yǎng)的問題得到了保障，退休老年人基本上每個(gè)月可以領(lǐng)到800-1000元不等的退休金，解決了自己吃飯穿衣的問題，減

輕了子女的負(fù)擔(dān)。

村委成員C：通過農(nóng)村拆遷改造，村集體的外債和內(nèi)債已全部還清，壯大了集體經(jīng)濟(jì)，使得集體經(jīng)濟(jì)有后勁，有能力再投資，再創(chuàng)收，農(nóng)村改造不僅增加了集體收入，居民的個(gè)人收入也增加了，每戶居民兩套樓房，自己住一套，向外租一套，既有房住，又有錢花，真正體現(xiàn)了社會(huì)主義新農(nóng)村的優(yōu)越性。

3.開展村（居）集體產(chǎn)權(quán)制度改革，促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展。

L村作為首個(gè)鎮(zhèn)試點(diǎn)，于近期開展了村（居）集體產(chǎn)權(quán)制度改革工作，計(jì)劃逐步將村集體經(jīng)濟(jì)組織改制為股份制企業(yè)或其他具有法人地位的經(jīng)濟(jì)組織，實(shí)現(xiàn)集體資產(chǎn)管理與社會(huì)事務(wù)管理相分離。改革后的村行政管理職能將由村委會(huì)（居委會(huì)）承擔(dān)，同時(shí)將村集體的村辦企業(yè)及其他集體資產(chǎn)交由完全市場主體的集體所有制企業(yè)管理，使居民變股東。此舉的目的在于克服當(dāng)前農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨一系列新的問題，主要表現(xiàn)為產(chǎn)權(quán)不明晰、集體資產(chǎn)流失、收益分配不公、財(cái)務(wù)收支不透明、市場競爭主體地位不明確等。改革后的集體經(jīng)濟(jì)由原來的共同共有變?yōu)榘垂晒灿校a(chǎn)權(quán)更加明晰，運(yùn)作更加規(guī)范，更有利于集體資產(chǎn)的管理；集體經(jīng)濟(jì)改為現(xiàn)代股份制企業(yè)后，作為一個(gè)市場競爭主體與市場對(duì)接，一定程度上解決了集體資產(chǎn)盤活、資金籌集、資源配置等問題，能夠有效解決集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的體制機(jī)制障礙，實(shí)現(xiàn)政企分離所有權(quán)與經(jīng)營管理分開，資產(chǎn)管理在每個(gè)股東的監(jiān)督之下運(yùn)行，做到用好村中的每一分錢，防止集體資產(chǎn)的流失，更加有利于集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大。

三、問題及思考

在調(diào)查中仍發(fā)現(xiàn)了一些存在的問題，集中表現(xiàn)為：目前L村尚未完成“村改居”工作，因此未能真正納入城市化社區(qū)管理軌道，許多相關(guān)政策信息銜接不暢，造成工作上的被動(dòng)。如雖然全村符合條件的居民均已納入城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)，但在享受城市最低生活保障等補(bǔ)貼方面，農(nóng)村標(biāo)準(zhǔn)與市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)仍有差距。并且目前村民對(duì)“村改居”及社區(qū)建設(shè)的認(rèn)識(shí)仍停留在原來的村“兩委”體制上，被調(diào)查者普遍認(rèn)為，“村改居”對(duì)他們來說，跟原來沒有什么大的分別，不同的只是掛著的牌子從“村委會(huì)”換成了“居委會(huì)”。由此可能造成“村改居”后社區(qū)管理運(yùn)行機(jī)制不順暢，新社區(qū)職責(zé)不清，功能模糊，社區(qū)服務(wù)職能與經(jīng)濟(jì)管理職能混亂等問題。

針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題，筆者從以下兩個(gè)方面提出建議：

1.加強(qiáng)村務(wù)公開，落實(shí)監(jiān)督機(jī)制，確保各項(xiàng)制度改革中農(nóng)民的發(fā)言權(quán)。村委應(yīng)加快辦公樓及公開欄建設(shè)，定期公開

財(cái)務(wù)、村務(wù)，定期召開村委會(huì)、黨員代表大會(huì)，保證村里每一項(xiàng)重大政策的出臺(tái)都要充分吸收村民意見，讓村民明明白白。建立村干部定期報(bào)告工作制度及對(duì)村干部述職評(píng)議制度，每年一次村干部向全體黨員、村民代表述職，由黨員和村民代表對(duì)村干部進(jìn)行民主測評(píng)。

2.加快“村改居”，通過社區(qū)建設(shè)，同步實(shí)現(xiàn)村民在意識(shí)層面的城市化和現(xiàn)代化。成立L村居民委員會(huì)，按照城市社區(qū)的規(guī)范和要求進(jìn)行管理，與市區(qū)的有關(guān)政策進(jìn)行銜接，保證村民享有城鎮(zhèn)居民應(yīng)有的權(quán)益。完善社區(qū)基本配套設(shè)施和文化教育設(shè)施，通過豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)和市民教育活動(dòng)，架起村民向市民轉(zhuǎn)變的橋梁，增強(qiáng)市民意識(shí)和心理適應(yīng)能力，使村民在思想觀念、生活方式上向市民轉(zhuǎn)變。

第三篇：城中村改造調(diào)研報(bào)告

關(guān)于雁塔區(qū)城中村改造問題調(diào)研報(bào)告

2012年11月8日我們一行五人組成的調(diào)研小組以城中村改造中存在的問題為切入口，對(duì)雁塔區(qū)城中村改造辦公室進(jìn)行了深入調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下。

一、調(diào)研目的1.城中村改造之無形改造過程中所體現(xiàn)出來的問題，以及村名回遷以后的生活狀況。

2.西安市雁塔區(qū)城中村改造之具體數(shù)據(jù)收集。

3.改造過程中出現(xiàn)了什么問題，改造完成后發(fā)現(xiàn)了什么問題，以及有哪些需要改進(jìn)的地方。

二、雁塔城中村改造的基本情況

1.全區(qū)一共120個(gè)城中村的無形改造全部由雁塔區(qū)城中村改造辦公室進(jìn)行。

2.通過土地確權(quán)改造四個(gè)村，即后村，響塘村，西三爻（堡），雙橋頭。

3.將集體土地轉(zhuǎn)性為國有土地也可通過征收的程序，但在具體操作過程中存在手續(xù)繁瑣以及耗時(shí)過長的問題，因而城中村改造過程中都通過提地確權(quán)的程序來完成土地轉(zhuǎn)性問題。

4.雁塔區(qū)已拆25個(gè)城中村，安置回遷6個(gè)村，采取“就近安置，原址新建”的原則。

5.2007年以前，自主改造4個(gè)村，即新加坡，長延堡，西三爻（堡）。

6.2007年，城中村改造辦公室成立，后村成為政府主導(dǎo)改造的第一村。

7.完成經(jīng)濟(jì)體制改造的共70個(gè)村，完成標(biāo)準(zhǔn)即，報(bào)民政局拿到完成批復(fù)。改造規(guī)模不能低于2000戶，村規(guī)模小的就近合并為一個(gè)社區(qū)。

8.目前，34個(gè)完成改造的城中村有民政局統(tǒng)一管理，成為社區(qū)，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為居民，并且完成經(jīng)濟(jì)體制改革，成立社區(qū)。

9.改造賠付方式主要有3種，即房屋+預(yù)留地，房屋+商業(yè)面積，房屋+貨幣。

三、無形改造中存在的問題

1． 醫(yī)療保險(xiǎn)問題

主要體現(xiàn)在政府政策盾上。2007年，市政府157號(hào)文件指出“自轉(zhuǎn)為居民后，5年以內(nèi)仍可享受惠民政策。”同年，市衛(wèi)生局發(fā)文指出“戶口本轉(zhuǎn)化為居民，則不能參加農(nóng)合。”而農(nóng)合只需要農(nóng)民繳納30元即可享受的醫(yī)療保險(xiǎn)，轉(zhuǎn)化為居民后需繳納180元才能享受城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險(xiǎn)。目前，此問題仍未解決。

2.養(yǎng)老保險(xiǎn)問題

曲江管委會(huì)已解決此問題，主要存在于高新區(qū)，已拆村養(yǎng)老保險(xiǎn)未落實(shí)。

4.村民不愿意回遷的原因主要有：對(duì)過渡費(fèi)不滿意以及對(duì)房屋質(zhì)量、戶型不滿意。

四、經(jīng)濟(jì)體制改造的基本情況

1.由原來的“改制先行，改建跟進(jìn)”原則改變?yōu)椤坝行螣o形同步

原則”，以此來解決股民基準(zhǔn)日確定工作中存在的由于時(shí)間差的問題導(dǎo)致的在冊人員確定紊亂的情況。

2.“農(nóng)轉(zhuǎn)居”啟動(dòng)依據(jù)：首先由城改辦提出關(guān)于“農(nóng)轉(zhuǎn)居“的申請(qǐng)，在得到市政府的批復(fù)后才能真正意義上啟動(dòng)，并嚴(yán)格按照批復(fù)逐級(jí)審查。

3.“農(nóng)轉(zhuǎn)居“后的具體實(shí)施步驟：清產(chǎn)核資；股份量化；成立公司。其中，清產(chǎn)核資由城改辦委托具有資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行，股東名單以及股權(quán)的量化都要進(jìn)行公示，在最后的會(huì)議紀(jì)要以及公示名單成冊后意味著經(jīng)濟(jì)體制改造工作全部完成。

4.在公司成立后仍然存在著缺乏監(jiān)督其具體工作實(shí)施情況的特別監(jiān)督小組，以至于其具體盈利虧損情況得不到有效的監(jiān)管，進(jìn)而導(dǎo)致有的公司只是一個(gè)空殼。

5.經(jīng)濟(jì)體制改造工作具有非常強(qiáng)的專業(yè)性，以至于城改辦不能實(shí)現(xiàn)自己的只能，而只能委托專業(yè)公司完成，若委托的公司出現(xiàn)問題，則會(huì)導(dǎo)致村民利益受損。

6.雁塔區(qū)城改辦于2008年從城建局的一個(gè)科室中獨(dú)立出來，為全額撥款事業(yè)單位，人員從18人擴(kuò)展到30人，其中在編19人，設(shè)有7個(gè)科室，其中有3個(gè)處級(jí)職務(wù)，7個(gè)科級(jí)職務(wù)。

五、城改辦的具體職責(zé)

1.有形改造

2.無形改造

3.安置回遷

4.項(xiàng)目監(jiān)管

安置房的選址由市政府統(tǒng)一規(guī)定，在確定方案之前，市上有“控規(guī)圖”，通常采取“統(tǒng)一拆遷，集中安置”的原則。楊家村改造中，存在遺址保護(hù)問題，改造后只剩余53畝土地，不能在原地建房集中安置，因此由政府在明德門、丈八溝東路附近團(tuán)購商品房解決其安置問題，因此產(chǎn)生“租住分離”問題，同時(shí)，“原址就地安置”也可能會(huì)引來新的城中村問題。

六、拆遷安置方案的確定

1.調(diào)查村莊基本情況，分析改造的必要性和可行性。

2.確定建設(shè)方案，即有形改造方案。

3.確定經(jīng)濟(jì)體制改革方案，即無形該做方案。

4.具體改造過程中的資金來源與資金保障。

5.完成拆遷安置工作。

6.對(duì)于改造后成立公司的經(jīng)濟(jì)效益分析，完成可行性研究報(bào)告。

7.報(bào)市城改辦，按照文件批復(fù)內(nèi)容具體實(shí)施。

七、拆遷安置方案的具體實(shí)施

1.由市級(jí)城改辦辦理拆遷手續(xù)。

2.成立動(dòng)遷隊(duì)，進(jìn)村進(jìn)行宣傳工作。

3.同時(shí)進(jìn)行拆遷安置評(píng)估。

4.由城改辦、街道辦事處抽調(diào)人員共同審核補(bǔ)償協(xié)議。

5.支付補(bǔ)償款。

在拆遷安置工作的全程中，都由開發(fā)商全程參與。在申報(bào)城改手續(xù)

前，即已確定開發(fā)商。成為介入城改開發(fā)商的具體條件是：

1.注冊資金五千萬元以上。

2.具備實(shí)施改造實(shí)力與資金實(shí)力。

3.無不良信譽(yù)記錄。

政府組織專家對(duì)開發(fā)商進(jìn)行評(píng)估，結(jié)果報(bào)至區(qū)城改領(lǐng)導(dǎo)小組，由其決定最終選定的開發(fā)商，全程無村民參與。

目前，由于國家調(diào)控政策的出臺(tái)，導(dǎo)致開發(fā)商介入城改安置房項(xiàng)目的積極性不高，會(huì)對(duì)安置房的進(jìn)度有一定影響。這些影響開發(fā)商積極性的政策有：

1.土地出讓金由25%提高到40%。

2.2011年3月28日起，新批項(xiàng)目開發(fā)用地的5%針對(duì)城市低收入人群配置廉租房。

3.安置面積與開發(fā)面積嚴(yán)格按照1:2的比例執(zhí)行。

4.容積率二環(huán)以內(nèi)5.5，二三環(huán)之間3.5-4.5，三環(huán)外是3.5以下。

5.城建配套費(fèi)上漲90。

八、造過程中村民反應(yīng)的問題

1.在后村安置的3499套房屋中，其中有160套對(duì)戶型設(shè)計(jì)不滿意，主要反應(yīng)是采光不好。而經(jīng)過專家鑒定，造成此問題的主要原因是改造自愿不足，缺口100畝土地，地裂縫等客觀條件限制所造成。

2.房屋質(zhì)量問題。在安置樓開發(fā)時(shí)即有質(zhì)檢大隊(duì)介入，組織驗(yàn)收，確保質(zhì)量。在碑林區(qū)、蓮湖區(qū)安置樓存在一梯16戶，后村存在一梯8戶，村民反應(yīng)較大后，市政府規(guī)定以后安置樓設(shè)計(jì)不能超過一

梯8戶。

3.村民反應(yīng)的安置樓裂縫、瓷磚問題等已有專家出具專門評(píng)估建議，為后期水泥膨脹導(dǎo)致，不影響房屋安全問題。

4.對(duì)于村民所反應(yīng)的安置樓問題，政府主要通過經(jīng)濟(jì)賠償予以解決，具體為一戶3萬一次性賠付。

九、村民回遷后存在的問題

1.社區(qū)成立后的萬帥娥管理問題。目前對(duì)于回遷安置好后并成立社區(qū)的，由正規(guī)的備案過的物業(yè)公司統(tǒng)一管理。但是在實(shí)際操作中存在未備案的物業(yè)公司無人監(jiān)管的情況。

2.通過房屋+商鋪模式得到賠付的村民，可分到15平的商業(yè)面積補(bǔ)償，參與年終分紅。商鋪是交由公司統(tǒng)一管理經(jīng)營，而對(duì)于過公司的經(jīng)營則存在監(jiān)管不力的問題。

3.55平米至65平米的小戶型保障房，有的村將其建成快捷酒店式公寓經(jīng)營，同樣也存在公司盈利損失無人監(jiān)督的情況。

4.嚴(yán)格執(zhí)行保障房不得買賣，交易只能在村民之間進(jìn)行的原則。

十、對(duì)于城中村改造過程中存在問題的建議

1.政府各部門之間應(yīng)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，解決政策矛盾問題。

2.高新區(qū)應(yīng)學(xué)習(xí)曲江管委會(huì)模式盡早落實(shí)解決“農(nóng)改居”后的養(yǎng)老問題。

3.市政部門應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)改造完成后對(duì)于所成立公司的監(jiān)管政策。

第四篇：城中村改造調(diào)研報(bào)告

推進(jìn)“城中村”改造 建文明城區(qū)交流論文

“城中村”是中國城市化進(jìn)程中的一個(gè)必然現(xiàn)象，有其長期的歷史原因和社會(huì)原因,在城市建設(shè)的不斷發(fā)展過程當(dāng)中，“城中村”改造成為城市發(fā)展的焦點(diǎn)。“城中村”改造是市民人居環(huán)境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市產(chǎn)業(yè)布局的一項(xiàng)綜合性的民生工程，同時(shí)也是我區(qū)比較突出的重點(diǎn)難點(diǎn)工作。開發(fā)開放近30年，北侖從一小漁村發(fā)展成國際性大港，可謂突飛猛進(jìn)，但北侖的“城中村”現(xiàn)象也十分嚴(yán)重，有“四不象”之說，雖然這些年進(jìn)行了一些“城中村”的改造,總體上進(jìn)度并不是很快。北侖區(qū)作為全市乃至全省對(duì)外開放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴橋等街道組成的中心城區(qū)的建設(shè)步伐正在不斷加快，新碶作為北侖中心城區(qū)的核心區(qū)，雖然亮點(diǎn)不少，但整體城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在，不僅使城市寶貴的土地資源未能發(fā)揮其應(yīng)有的價(jià)值、加大了城市管理的難度，而且影響市民的人居環(huán)境和城市的景觀風(fēng)貌，現(xiàn)代化濱海新城區(qū)的建設(shè)亟需對(duì)新碶中心城區(qū)核心區(qū)范圍內(nèi)的“城中村”進(jìn)行改造。

一、我區(qū)“城中村”的基本情況及存在的問題

(一)基本情況。“城中村”一般是指在城區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊。北侖中心城區(qū)核心區(qū)一般指新碶城區(qū)，范圍應(yīng)為：北至駱霞公路（含橫浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、東至珠江路、西至富春江路。這個(gè)范圍內(nèi)現(xiàn)有22個(gè)行政村（實(shí)際24個(gè)村莊，約7.8萬常住人口，約2.6萬戶），其中“城中村”有15個(gè)，戶籍人口26650人，13952戶，外來人口81200人。“城中村”在形成過程中雖然帶來各種問題和矛盾，但無疑也在發(fā)揮獨(dú)特的作用：一是為大量外來務(wù)工人員提供了廉價(jià)的居住房，從而為本地企業(yè)提供了充足勞動(dòng)力，這也是北侖快速發(fā)展的源泉之一；二是為村民和村集體帶來了穩(wěn)定收入。大量外來人口涌入帶來“城中村”異常繁榮，有的村甚至已發(fā)育成內(nèi)地小縣城規(guī)模，如高塘村、沿海村，從而造成租賃市場火爆，村民和村集體相當(dāng)一部分收入來自地租、房租。三是保留了傳統(tǒng)的民俗。“城中村”的存在，客觀上為北侖習(xí)俗提供了傳承下去的土壤，北侖民俗是浙東文化的組成部分，具有一定的歷史文化價(jià)值。

(二)存在的問題。“城中村”在北侖開發(fā)開放進(jìn)程中發(fā)揮獨(dú)特的作用，但同時(shí)存在相當(dāng)多的問題，而且是問題多于作用。

1、違章建筑多。由于“城中村”租房炙手可熱，受利益驅(qū)使，亂搭建、亂加蓋等違章建筑十分普遍，多年來這些違章建筑一直存在，并沒有得到有效查處，給“城中村”下步改造帶來巨大壓力。

2、環(huán)境狀況差。由于“城中村”居住大量外來務(wù)工人員，居住環(huán)境不堪重負(fù)。“城中村”公廁不堪入目，基本上沒有水沖洗，大多沒有照明，甚至沒有門窗。“城中村”垃圾箱、站數(shù)量不夠、質(zhì)量也不高。“城中村”亂張貼現(xiàn)象相當(dāng)普遍。“城中村”道路狹窄，通行困難。“城中村”菜場衛(wèi)生不佳，大多難以入腳。

3、管理難度大。“城中村”中外來務(wù)工大多超過本地村民，成分復(fù)雜。“城中村”警力不力，治安狀況差，案件頻發(fā)。計(jì)生、環(huán)衛(wèi)、市場管理等也都由村委會(huì)承擔(dān)，人手、經(jīng)費(fèi)都成問題，一個(gè)村一年的衛(wèi)生費(fèi)都要幾十萬元，村里負(fù)擔(dān)相當(dāng)重。

4、交通功能弱。歷史上自發(fā)形成的“城中村”缺乏規(guī)劃，使得村內(nèi)交通混亂，應(yīng)急車輛無法通行，已對(duì)村民的生活安全構(gòu)成了威脅。與此同時(shí)，“城中村”的存在也影響了城市道路的建設(shè)，產(chǎn)生了較多的 “斷頭路”（如遼河路、淮河路、太河路等），極大地影響了城市交通功能。“城中村”的改造將有力緩解城區(qū)的交通條件。

二、我區(qū)“城中村”改造的必要性

(一)“城中村”改造是推進(jìn)城市化進(jìn)程的需要。

區(qū)委六屆八次全會(huì)提出全域城市化，這是加快我區(qū)推進(jìn)城市化進(jìn)程和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重大戰(zhàn)略部署。區(qū)第七次黨代會(huì)又進(jìn)一步提出打造品質(zhì)之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率達(dá)到75%以上，其中中心城區(qū)要突出“現(xiàn)代高端”。“城中村”就是城區(qū)中的農(nóng)村，而全域城市化是要把農(nóng)村城市化，所以全域城市化的第一步，也是當(dāng)務(wù)之急就是要進(jìn)行大規(guī)模的“城中村”改造，否則全域城市化就無法談起。

(二)“城中村”改造是創(chuàng)建文明城市的需要。

嚴(yán)重影響北侖的對(duì)外形象。疏港高速沿線向家村、大路村、備碶村形象極其不佳，嚴(yán)重影響北侖入口形象；橫浦村附近是海上進(jìn)入北侖的窗口，規(guī)劃已限制20余年，土地閑置嚴(yán)重，且規(guī)劃中濱海休閑公園、郵輪碼頭、雜貨碼頭均在此地，如不加以改造也影響城市的整體形象。

寧波實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)建全國文明城市三連冠，而獲得全國六個(gè)三連冠城市只有6個(gè)，但“城中村”的存在給文明城市創(chuàng)建帶來諸多麻煩，通過改造，可以完

善中心城區(qū)核心區(qū)的窗口形象，充分展示北侖區(qū)域的特色和品位，為文明城市創(chuàng)建創(chuàng)造良好條件。中心公園、行政中心周邊已是北侖的核心區(qū)塊，是展示北侖形象的重要窗口，而位于該地段的隆順村、貝

(三)“城中村”改造是建設(shè)宜居城區(qū)的需要。

中心城區(qū)的“城中村”毗鄰寬廣整潔的馬路與現(xiàn)代化的街區(qū)，村內(nèi)卻雜亂地分布著缺乏

規(guī)劃甚至是亂搭亂建的平房和樓房，街巷狹窄、地勢低洼，過量的外來低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在較大的安全和治安隱患，基礎(chǔ)設(shè)施很不配套，人居環(huán)境相對(duì)較差，“城中村”的存在已經(jīng)越來越影響到城區(qū)的衛(wèi)生、治安等人居環(huán)境，與建設(shè)宜居城區(qū)不相適應(yīng)，必須加以改造。

三、我區(qū)“城中村”改造所面臨的優(yōu)勢及困難

(一)我區(qū)“城中村”改造的優(yōu)勢

1、改造有成功先例。北侖中心城區(qū)典型的“城中村”整村改造有鳳洋村、五星村、鎮(zhèn)安村、下史村、千丈村等5個(gè)村，部分改造的有星陽村、橫浦村、高潮村、向村家。正進(jìn)行改造的有隆順村。這其中困難叢叢，但也有許多經(jīng)驗(yàn)，如千丈村改造就比較成功。值得一提的是北侖目前進(jìn)行的農(nóng)房“兩改”進(jìn)展順利，成效顯著，值得借鑒。

2、農(nóng)村股份制完善。北侖區(qū)始于2002年的農(nóng)村股份制改革工作，現(xiàn)已基本完成，全區(qū)20多萬農(nóng)民成了集體資產(chǎn)的股東，應(yīng)當(dāng)說北侖農(nóng)村股份制改革走在全省、全國前列。農(nóng)村股份制全面建立，使村集體資產(chǎn)量化到個(gè)人，村民不會(huì)因“城中村”改造失去股份，這個(gè)優(yōu)勢在全國全省來說還是比較明顯的，許多地方因股份制未建立或不完善，村民擔(dān)心自己權(quán)益受到損害而不愿意進(jìn)行“城中村”改造。

3、全區(qū)綜合實(shí)力強(qiáng)大。

地區(qū)生產(chǎn)總值；財(cái)政收入；規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值；實(shí)際利用外資；固定資產(chǎn)投資等指標(biāo)排名居省市前列，總體發(fā)展水平躋身全省前列，現(xiàn)正邁向全國第一方陣。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、財(cái)力，沒有實(shí)力則談不上“城中村”改造，北侖綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)為“城中村”改造提供了有力支撐。

(二)我區(qū)“城中村”改造的面臨的困難

1、村民期望的問題。大多數(shù)村民希望進(jìn)行“城中村”改造，但對(duì)改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一賠一(合法非法都要算在內(nèi))，原地安置，市價(jià)賠償(區(qū)內(nèi)高檔小區(qū)市價(jià))，原建后拆。而目前上述要求都很難達(dá)到。

2、政策時(shí)效的問題。前后政策差異大，同一時(shí)期也有政策寬松不一現(xiàn)象。政策不調(diào)整不可能，調(diào)整幅度過大，又造成先前改造對(duì)象的心里不平衡，從而引發(fā)矛盾，這是二難的選擇。同一時(shí)期也有政策寬松不一則直接造成不公平現(xiàn)象，使正在進(jìn)行的改造很難進(jìn)行。

3、安置落實(shí)的問題。我區(qū)目前安置有現(xiàn)金補(bǔ)償或調(diào)產(chǎn)安置二類，絕大多數(shù)村民選擇的是調(diào)產(chǎn)安置。問題是安置房都是先拆后建，過渡期長的達(dá)到5-6年之久，而每個(gè)村民每月過渡補(bǔ)償費(fèi)目前是300多元，每戶不超過700元的過渡費(fèi)無法租到象樣的房子，何況村民還失去了原有的房租，收入減少。安置房地點(diǎn)大多與原有居住地有一定距離，村民也不滿意。區(qū)內(nèi)原有的安置房檔次都不高，問題還很多，如高鳳新村、濱海錦園，村民反映強(qiáng)烈。由于用地緊張，以后的安置房的都是高層電梯房，如隆順村安置房，而村民最好選擇樓梯房。

4、資金缺口的問題。據(jù)初步測算，按照現(xiàn)行拆遷安置政策，若對(duì)15個(gè)“城中村”全部改造，收支相抵，大約需虧損60億元，這給區(qū)級(jí)財(cái)政帶來很大的壓力。即使是部分村采取整治辦法，每戶需要2萬元，鎮(zhèn)安、五星、備碶、沿海、永豐5個(gè)村按10318戶計(jì)算，約需整治經(jīng)費(fèi)2.1億元。

5、社會(huì)輿論的問題。目前整個(gè)社會(huì)輿論對(duì)“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆遷，都一味指責(zé)當(dāng)?shù)卣绻l(fā)生事件，干部則要承擔(dān)嚴(yán)重后果，基層街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)已經(jīng)很難開展工作，一些群眾則漫天要價(jià)，各地最牛“釘子戶”層出不窮，許多群眾已經(jīng)到了完全不講理的地步。

6、老年房等的問題。老年房是北侖一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆順村則取消了老年安置房，代之為房票、貨幣補(bǔ)貼、人頭方式，但老年村民并不領(lǐng)情，多次到區(qū)、街道上訪過。另農(nóng)村祖堂(祖屋)也是一大問題，“城中村”散落著大量祖堂(祖屋)，如隆順村就有大大小小祖堂(祖屋)28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂(祖屋)，就是現(xiàn)在正進(jìn)行的隆順村改造也興建了規(guī)模不小的祖堂，可是將來的“城中村”改造卻很難找到一塊地方去興建這樣祖堂了。

其它問題：“城中村”拆遷后，大量外來務(wù)工人員失去廉價(jià)居住房，難以維持生計(jì)，企業(yè)反映招工更難。如新碶環(huán)衛(wèi)站現(xiàn)有員工500多名，按要求下步要達(dá)到1000名左右，但因沒法安排宿舍，很難招到新員工。“城中村”改造后，村民失去了原來租金來源，收入減少，雖然拆遷能得到賠償，但許多村民沒有理財(cái)觀念，一夜暴富后結(jié)局各異，村里也同樣涉及到后繼發(fā)展的問題。

四、“城中村”改造的對(duì)策建議

(一)保障百姓權(quán)益。“城中村”改造其實(shí)是利潤再分配，目前北侖“城中村”改造不可能做到資金平衡，必要的投入是肯定的，但如果過多投入對(duì)其它的百姓又不公平，所以要找到一個(gè)平衡點(diǎn)。對(duì)于“城中村”村民關(guān)心的安置先行、安置房質(zhì)量、貨幣安置價(jià)格、老年村民補(bǔ)貼等熱點(diǎn)問題要全盤考慮，制定政策要反復(fù)醞釀，讓絕大多數(shù)村民能夠接受，然后才實(shí)施。“城中村”改造是一項(xiàng)重大的民生工程，要讓“城中村”的村民體會(huì)到政府溫暖。

(二)著手統(tǒng)一運(yùn)作。“城中村”改造工作應(yīng)在區(qū)委區(qū)政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，采用部門分工負(fù)責(zé)的方式進(jìn)行，其中，征地、拆遷、配套建設(shè)按現(xiàn)有職能分工執(zhí)行。村莊整治改造工作由新碶街道牽頭，規(guī)劃、國土、城管等部門配合，“城中村”整治改造中的與新農(nóng)村建設(shè)有關(guān)體制創(chuàng)新等工作由新村辦牽頭實(shí)施。“城中村”改造中涉及城市道路等配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，按原有支出渠道列支。“城中村”改造所需資金由區(qū)財(cái)政負(fù)責(zé)統(tǒng)收統(tǒng)支。“城中村”改造資金需要作一個(gè)中長期預(yù)算，分期實(shí)施。

(三)進(jìn)行分類改造。第一類：整體拆遷重建型，包括千丈、星陽、隆順、鳳洋（新涼亭）、橫浦（駱亞線北）5個(gè)村，這類城中村總體人居環(huán)境較差，地勢相對(duì)較低，交通瓶頸明顯，嚴(yán)重影響城區(qū)總體形象，整體拆遷后可提高土地利用率、提升城市核心區(qū)塊的整體形象。第二類：周邊整治完善型，包括大路、向家、貝碶、小山和高潮5個(gè)村，這類城中村總體人居環(huán)境尚可，局部存在交通節(jié)點(diǎn)，但有些區(qū)塊主要道路周邊建筑形態(tài)較差，影響市容市貌。開發(fā)之后，有利于消除交通瓶頸，改善市容市貌，整體提升區(qū)塊形象。建議此類區(qū)塊可通過村集體股份合作社統(tǒng)一開發(fā)店鋪的形式實(shí)施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)收入和實(shí)現(xiàn)農(nóng)民創(chuàng)收的作用。第三類：保留完善整合型，包括鎮(zhèn)安、五星、備碶、沿海、永豐5個(gè)村，以及鳳洋安置新村。這一類鎮(zhèn)安、五星、鳳洋大部、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的農(nóng)民住宅，建筑質(zhì)量較高，內(nèi)部設(shè)施完善，適當(dāng)整合即可。新大路兩側(cè)內(nèi)大路、貝碶村大多數(shù)建筑系90年代以后拆遷安置房，也以內(nèi)部設(shè)施整修，完善基礎(chǔ)設(shè)施、方便居民出行、解決立面形象，按照新農(nóng)村示范村建設(shè)模式予以整治為主。備碶地塊近期不符合開發(fā)條件，永豐、沿海大部四面已被工廠包圍，建筑密度很高，近期也不具備開發(fā)條件，逐步改善村民居住環(huán)境。另外，對(duì)老街區(qū)塊設(shè)想同步考慮城市設(shè)計(jì)，盡可能按老街坊風(fēng)格實(shí)施改造，努力實(shí)現(xiàn)老街區(qū)的改造更新與延續(xù)歷史文脈的有機(jī)結(jié)合，盡可能把它建設(shè)成為具有寧波“城隍廟（老外灘）”或上海“新天地”風(fēng)格的商業(yè)步行街區(qū)。

(四)做好持續(xù)發(fā)展。“城中村”改造過程中，村級(jí)部分二產(chǎn)、三產(chǎn)用房也面臨拆遷，集體經(jīng)濟(jì)有所影響；少數(shù)已轉(zhuǎn)制的民營企業(yè)廠房也面臨拆遷，搬遷壓力較大。為此，應(yīng)充分考慮給予村級(jí)二產(chǎn)、三產(chǎn)用地和民營企業(yè)工業(yè)用地補(bǔ)償，以鞏固和發(fā)展村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)。

(五)處理關(guān)聯(lián)問題。大規(guī)模拆遷以后，“城中村”外來人口居住問題也需配套解決，由無序出租農(nóng)民住宅為主，轉(zhuǎn)向集中建造外來人口居住地來有序解決外來人口居住問題。

“城中村”改造說起難，做起來更難，可謂是目前各級(jí)黨委政府的天下第一難事，根本沒有什么靈丹妙方，但如果不去推進(jìn)，那些“城中村”就永遠(yuǎn)存在。實(shí)際證明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被動(dòng)，改造成本越高，改造難度和風(fēng)險(xiǎn)越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市綜合管理秩序也就越早統(tǒng)一。目前北侖“城中村”問題突出，但也有優(yōu)勢，相信在黨委政府的大力投入、科學(xué)運(yùn)作下，通過艱苦努力，“城中村”改造必然有新的進(jìn)展。

第五篇：新樂市城中村改造調(diào)研報(bào)告

“實(shí)現(xiàn)跨越趕超怎么干”大討論活動(dòng)中

關(guān)于我市城中村改造的調(diào)研報(bào)告

——拆遷辦

所謂“城中村”是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊，亦稱為“都市里的村莊”。在城市建成區(qū)范圍內(nèi)，“城中村”仍保留農(nóng)村體制，使用集體土地，并以村民委員會(huì)為組織形式，具有農(nóng)村和城市雙重特征。

“城中村”是我國城市化進(jìn)程快速發(fā)展的結(jié)果。城市化發(fā)展的同時(shí)，一些處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的村莊逐步融入城區(qū)，成為“城中有村，村里有城，村外現(xiàn)代化，村里臟亂差”的地區(qū)。這些村莊在城市化發(fā)展的進(jìn)程中做出重大貢獻(xiàn)甚至犧牲的同時(shí)，也帶來了一系列的負(fù)面問題。比如，“城中村”在從鄉(xiāng)村向城市轉(zhuǎn)變過程中，因土地、戶籍、人口等多方面均屬城鄉(xiāng)二元管理體制，沒有完全納入城市統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，其發(fā)展有很大的自發(fā)性和盲目性，在生產(chǎn)方式、生活方式、景觀建設(shè)等各方面仍保留濃厚的農(nóng)民特征，因而影響了城市基礎(chǔ)設(shè)施布局，乃至城市整體規(guī)劃的實(shí)施。由于“城中村”的土地及房屋的性質(zhì)有別于國有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的農(nóng)民身份，“城中村”問題已經(jīng)成為我國很多城市發(fā)展面臨的一個(gè)大難題。大量的“城中村”存在于都市之中，給城市建設(shè)和管理帶來很大的負(fù)面影響，而改造“城中村”的難度極大，因此如何改造“城中村”，是全國各大城市都正在面臨的重大課題。

一、我市城中村的現(xiàn)狀

原來處于城市邊緣的村落因周邊土地用于城市建設(shè)而逐步被城市包圍，但剩余土地的性質(zhì)、建筑格局以及居民的生活方式人保留傳統(tǒng)的農(nóng)

村特征，我市面臨改造的城中村包括：東長壽、西長壽、東名村、蘆新村、東楊家莊等。

（1）、村落規(guī)劃落后，問題明顯，居民住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，多為平房或獨(dú)院二層樓房，土地占用量大，管理混亂。

（2）、基礎(chǔ)設(shè)施不完備，影響居民的生活質(zhì)量。首先，供暖及供水設(shè)施不完善，村民現(xiàn)在依然是依靠自己燃煤取暖，另外，排水設(shè)施不完備也是居民生活的一大隱患。其次，周圍垃圾堆積，環(huán)境臟、亂、差，垃圾處理設(shè)施少。

二、“城中村”改造所面臨的問題

（1）由于村里土地大部分為農(nóng)民宅基地，耕地也因城市化進(jìn)程在逐年銳減，村民基本生活保障、不能確保改造后有可持續(xù)收益的情況下，村民對(duì)改造積極性不高，甚至有對(duì)立情緒；

（2）“城中村”現(xiàn)有集體所有制土地向國有土地轉(zhuǎn)變存在操作上相關(guān)環(huán)節(jié)與現(xiàn)行法律、法規(guī)如何配套實(shí)施的問題；

（3）“城中村”改造所需資金量很大，但目前各村在招商引資、盤活土地資源方面缺乏成熟、配套的運(yùn)作機(jī)制和措施；

（4）村民對(duì)項(xiàng)目建設(shè)無把握，擔(dān)心項(xiàng)目在運(yùn)作過程中擱淺，造成損失；

（5）村民在“城中村”改造后的養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)方面難以保障。

三、“城中村”改造中解決土地問題的途徑

“城中村”改造的根本目的是通過各村自籌資金，將各村集體所有制土地通過開發(fā)、招商引資的形式轉(zhuǎn)化成可進(jìn)入市場交易的商品房屋，以便在最少損害村民利益的情況下，最大限度的發(fā)揮土地的價(jià)值進(jìn)行城市

建設(shè)。因此，集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)化利用是“城中村”改造的核心問題，也是解決“城中村”改造中土地轉(zhuǎn)化首先關(guān)注的問題。

（一）集體土地轉(zhuǎn)換作價(jià)出資的法律可行性及操作

我國實(shí)行土地公有制，具體包括國家所有和農(nóng)村集體所有兩種形式。對(duì)于國有土地可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，而對(duì)于農(nóng)村集體所有土地有一定限制。《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。”根據(jù)該法第2條和第8條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的空間地域范圍是城市規(guī)劃區(qū)，一般包括城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。我們現(xiàn)在進(jìn)行的“城中村”改造就屬于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地的改造。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條和其它相關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)作價(jià)入股必須滿足下列條件：

1、必須是依法取得土地使用權(quán)（國有土地使用權(quán)）；

2、集體所有制單位不得以其擁有的集體土地所有權(quán)作價(jià)入股。即如果使用集體土地出資的，必須辦理土地征用手續(xù)，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，然后以國有土地使用權(quán)的方式作價(jià)入股；

3、土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行價(jià)格評(píng)估后作價(jià)入股；

4、辦理變更登記手續(xù)。以土地使用權(quán)作價(jià)入股的，應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋氐怯浌芾聿块T辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，將原本屬于出資人的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至企業(yè)名下；

5、土地使用權(quán)作價(jià)入股，該土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)無負(fù)擔(dān)。也就是說該土地使用權(quán)作價(jià)入股后仍然沒有受到如抵押或其他形式的限制。

解決方案：村民不以集體土地使用權(quán)直接出資，而是以通過有關(guān)征地手續(xù)及費(fèi)用作程序性處理，實(shí)現(xiàn)集體土地向國有土地的性質(zhì)轉(zhuǎn)變，其步驟是：第一步由政府將集體土地征用為國有土地，國家按政策應(yīng)支付補(bǔ)償安置金；第二步將應(yīng)補(bǔ)償安置金全額投入成立發(fā)展有限公司（有限責(zé)任或股份有限公司），由村民按比例享有持股股份；第三步發(fā)展有限公司再以該部分出資（應(yīng)補(bǔ)償安置金全額）辦理該國有土地（原村集體土地）的征用手續(xù)；第四步按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)行征收補(bǔ)償。

（二）資金投入與收益分配的可行性及操作

為了確保村民的長期利益，將村民利益和有限責(zé)任公司掛鉤，可以采取補(bǔ)償金入股的方法，將屬于個(gè)人所有的附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)支付給個(gè)人，屬于集體所有的征地補(bǔ)償金由村民大會(huì)決定，公司不實(shí)際支付而直接將其作為村集體組織的出資，村集體組織入股成為公司的股東。村組織從公司取得的利潤按村人口平均分配給各村民。

如此，村民的利益分兩步和公司掛鉤，第一步是在公司成立時(shí)，村民直接貨幣出資成為股東。因?yàn)橛邢挢?zé)任公司的股東最多不得超過50人，建議公司成立時(shí)可以以村小組為單位推舉股東代表，村民授權(quán)該名股東代表行使權(quán)利。股東代表形式上是唯一的正式股東，登記在股東名冊，實(shí)質(zhì)上扮演法律上“代理人”角色，其從公司獲得的收益應(yīng)均分給全小組村民、在公司承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)由全小組村民分擔(dān)。第二步是征地時(shí)，村組織以征地補(bǔ)償金投資入股，村組織作為股東，但獲得的收益是村共同財(cái)產(chǎn)，按人口平分給村民。這樣，當(dāng)公司開始房地產(chǎn)建設(shè)、投資運(yùn)營時(shí)，村民實(shí)際有雙重保障：村民即通過股東代表享受利益（成立股份有限公

司后，自己是股東可直接享受權(quán)益），又通過村組織分享公司利潤。第三步，村組織將作為村民的入股征地補(bǔ)償金用于向國家支付土地出讓金以取得國有土地使用權(quán)。

“城中村”改造美化了城市環(huán)境，改善了農(nóng)民居住條件，是利國利民的。同時(shí)因?yàn)橥恋厥遣豢稍偕Y源，通過改造可以節(jié)約大量土地，也創(chuàng)造了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

四、“城中村”項(xiàng)目建設(shè)中招商引資的模式

“城中村”地理位置優(yōu)越，其市政基礎(chǔ)配套設(shè)施比較完備，再加上省去了土地使用權(quán)出讓手續(xù)繁瑣、周期漫長的過程，以及城市改造中政府提供的優(yōu)惠扶植政策都為項(xiàng)目開發(fā)提供了強(qiáng)有力的保障。“城中村”改造為村集體組織和合作開發(fā)方帶來的利益回報(bào)空間是極其廣闊的。由此“城中村”項(xiàng)目建設(shè)中招商引資的模式從建設(shè)資金來源上可采用以下兩種方式：

一是采用聯(lián)建方式聯(lián)合外部資金，即公司出地、合作方出錢，共同開發(fā)，按約定比例分享利益、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；

二是采取貸款等方式籌集資金、以發(fā)包方式委托建筑商建設(shè)，自行承擔(dān)所有風(fēng)險(xiǎn)、享受所有利益。