第一篇：廣州城中村改造

城中村改造補償收益可期拆遷進展神速

2010-07-27 11:36:13 瀏覽次數：619

記者探訪改造進展最快的城中村發現，保證村民的收益是成功的關鍵

在獵德村李氏宗祠里，幾個村民在興致勃勃地踢著毽子，她們身后，幾十棟高層建筑已經脫去“綠衣”，整齊劃一地矗立在珠江邊上，這就是獵德村復建房。今年國慶前，獵德村民將正式回遷至復建房，一個更加融入現代城市生活的新型城中村將展現在人們面前。

獵德村

改造后什么樣？

正在裝修國慶前回遷

時下復建房可以說是村民討論最多的話題之一，對于搬進新居，大家普遍充滿了期待。

有37棟高樓是珠江新城最大住宅區

“現在正在趕工期，主要是裝修部分，弄好了大概就可以交付給村民了”，在獵德村新的祠堂口，獵德村委的工作人員林先生向記者表示。記者在獵德村看到，封頂多時的幾十棟復建房，綠棚已經基本拆除，新的獵德村全貌已經展現出來。從現場來看，獵德村復建房北起花城大道，南至臨江大道，西臨獵德大橋，東至海清路。據介紹，整個復建房占地面積約14萬平方米，總建筑面積約93萬平方米。建成后的獵德村將是珠江新城里最大的住宅社區，有37棟高層住宅建筑，此外還有目前已經建好并投入使用的祠堂和池塘等。

“去年就看了樣板房，今年3月樣板房又對村民開放了一次，看過之后覺得很漂亮，很滿意。”在祠堂踢毽子的一位阿姨向記者表示。

不輸豪宅：入戶花園、陽臺、套房俱全

據她介紹，復建房里入戶花園、陽臺、套房等等一應俱全，與珠江新城的豪宅不相上下。復建房裝修標準為720元/m2，僅統一安裝的品牌櫥柜就過萬元一套。林先生也表示，由于復建房的面積并沒有像普通商品房那樣算上公攤面積，因此房子看上去更大，這也是村民比較滿意的地方。據村民表示，農歷8月前，也即差不多國慶前村民將回遷至復建房。

而獵德村橋西安置區的一邊，一排排復古的建筑讓人恍如來到了江南小鎮。村民向記者表示，這將是以后的風情街。風情街從新獵德村的池塘一直延續至珠江口附近，一色的青磚小樓，十分有嶺南風情。據介紹，這里以后將融入美食、旅游購物、酒吧、茶莊等休閑功能。

融入現代城市生活的新獵德已經開始展現在人們面前。

獵德村在傳統與現代中保持著平衡。

青磚小樓十分有嶺南風情。

建成后的獵德村將是珠江新城里最大的住宅社區。

改造模式 賣地集資

“三三制”分配

“獵德村改造是相當成功的”，天河區負責城中村改造的有關人士向記者表示。獵德村是廣州第一個有開發商參與的城中村改造項目，被譽為“城中村改造的典范”。據了解，當初獵德村的改造思路很清晰：政府完全不投資，由獵德村劃出一塊土地拍賣給開發商，再使用拍地所得資金進行城中村改造。而土地則按照“三三制”原則進行分配：三分之一的土地用作商業，三分之一用于村民安置，三分之一作為集體經濟的預留地。在村民安置方面，基本采取“拆一補一”的補償方式——村民房屋回遷安置采用階梯式安置方法，以四層為上限，即按證內基建面積不足二層的可補平二層，以此類推，四層及以上的按證內合法面積安置回遷。獵德村試點的意義在于，一方面在資金籌措上走出了一個新模式——賣地集資，使政府在拆

建過程中幾乎不需花費一分一厘。另一方面，雖然改造引入了社會資金，并由村集體引進開發商參與，但這與傳統的開發商主導改造模式不一樣。

成功秘訣

租金至少30元/平方米村民收入有保證

以村集體為主角與開發商進行談判，村民的利益訴求能得到很好的體現。“很多外地城市的有關部門來獵德考察，對于這里的改造贊不絕口，但是又認為獵德經驗很難學習”，該人士向記者表示。據他介紹，獵德村改造的成功，有兩個很難推廣的地方，一個是政府不與民爭利，而是完全由村來主導，另一個就是獵德村位于寸土寸金的地方，土地價值高，可以支撐起這么大規模的改造。獵德村的改造十分成功，也獲得了村民的支持。“以前很多人靠出租房屋生活，改造時不少人擔心失去生活來源，但是看著嶄新的房子，這種擔心也慢慢少了”，一村民向記者表示。據了解，“拆一補一”安置方式，使每戶村民都能夠得到不止一套的回遷住房，換得復建房最多的一位村民，換到了近1800平方米，共有十幾套房。除了自己居住外多余的將用來對外出租，雖然房間數量沒有以前的握手樓那么多，但是村民在看到復建房后，對未來的租金水平相當有信心。據村民預計，復建房的租金不會低于30元/m2，這么一算，收入并不低于以前。

另據了解，獵德村改造中還嘗試了新的做法，就是由村民自己選擇安置房的土地性質，也就是說村民可以自己決定安置房轉為國有土地或者繼續保留集體用地的性質。目前的獵德村復建房的土地又是哪種性質的呢？據天河區的工作人員介紹，獵德村復建房仍選擇保留集體用地性質，因為村民普遍反對將土地轉為國有性質。其原因在于很多認為集體土地可以傳給子孫，但國有土地只有70年產權。另外，村里也擔心村民會變賣房產，從而失去了居住地或者生活來源。

楊箕村

現場探訪

東邊先行開拆尚有商戶營業

兩個多月的時間，從4萬人蝸居的盛景到幾近空村的冷清，地處廣州CBD的城中村楊箕，在7月1日8時正式拉開了整體拆除改造的序幕，在不久的將來，這里將被改造為高樓林立的住宅群，曾經低矮的握手樓將徹底消失。

日前，記者來到楊箕村發現，位處廣州大道邊首批開拆的多棟房屋已基本拆完。但靠近中山一路、楊箕村小學附近的村落，則尚未開拆，而且依然有極少的商戶尚在營業。一位50多歲的大叔面對記者提出的“這里馬上就要拆了吧，您還不趕緊搬啊”的提醒，不耐煩地回了一句：“還沒那么快”，就匆匆返家，并隨手關緊了大門。

記者發現，盡管這一片還沒拆，不過，九成以上的居住者都已經搬離了。而且連門、窗甚至

是電線等一些可拆可卸的物品也都已經全部清空。多條街巷被木料、瓦礫、玻璃等垃圾雜物堵塞，令現場有一種滿目瘡痍之感。在村中行走，除了能發現零星的幾位老人家之外，剩下的就是背著大口袋的收買佬了。

在楊箕村不時見到搬家的車輛出入。

仍有商戶在營業。

村中大部分居住者已經搬離了。

用于出租村民偏愛40平方米小戶型

楊箕村的租戶為尋找新的住處而煩惱。而對拆遷戶而言，則為了選擇多大面積的回遷房而拿不定主意。據介紹，按照改造補償方案，楊箕村所有房屋用地為宅基地，均按住宅用途予以補償安置。改造拆遷原則上按有合法產權證明部分的建筑面積“拆一補一”，以回遷安置后成房屋的套內建筑面積計算，也就是說不計算公攤面積。“1平方米補回1平方米”，回遷的戶型以方正的小戶型為主，包括六種：40平方米的一房一廳，60平方米的兩房兩廳、72平方米的兩房兩廳，85平方米的三房兩廳、95平方米的三房兩廳，120平方米三房兩廳。記者采訪中了解到，對于住了幾十年狹窄小樓的村民來說，不少村民都對三房兩廳的戶型表現出較大的興趣，但同時也有部分的村民偏愛一室一廳的小戶型。

一位張姓村民就透露,補償面積約有200平方米，打算要95平方米的房子作為自住，再想要3間40平方米的小單間用作出租。張先生坦言，他不想要其他的戶型，因為在楊箕，一直都是三四十平方米的小單間最容易出租。村民李太太也說：“我的房子以后不會賣，只會出租，雖然說60平方米的兩房單位也很實用，但卻不好租。所以我肯定不要60或72平方米的兩房單位。現在就是擔心40平方米的一房一廳到時不夠分。因為回遷房將按照‘先簽約先選房的原則’，根據被拆遷戶簽訂安置協議的時間順序，采取抽簽或搖珠方式確定。到時誰知道我的抽簽號靠不靠前啊？”李太太嘆息道。

從張先生和李太太的話語中不難發現，村民更喜愛的是容易出租的小戶型。但如果回遷的房屋以小戶型設計為主導的話，那么，在設計上如何達到既合村民心水、同時兼顧舒適、且通風采光的功能，這卻是一個考驗開發企業功力的難題，值得開發企業多花工夫去研究、規劃。

若僅是按戶型面積組合而成的粗糙規劃，則建成的極可能只是拔高了的城中村，那也就喪失了舊改的意義了。在這點上，記者以為，相關政府部門應該從緊把關。

改造模式

分融資地塊和復建地塊整體拆除重建

據越秀區房管局相關人士介紹，楊箕村將采取整體拆除重建方式改造，預計需資金20億元。其中，改造分為融資地塊及復建地塊兩大部分，復建地塊用作村民回遷安置房建設，融資地塊由集體土地轉為國有土地后，通過土地公開出讓，籌集改造資金。

對于之前有媒體報道的富力地產有興趣加入楊箕村改造，而且已經帶村民去花都樣板房看過戶型的傳聞，富力地產的相關人士不愿做任何表態。越秀區房管局相關人士就表示，不僅富力地產，廣州有相當多的地產商都有興趣參與，但是必須經過招投標。

上月底，越秀區國土房管局的相關負責人曾表示，越秀區國土房管局已經與楊箕村委會就土地出讓政策、出讓條件、出讓范圍和出讓地塊要件進行了明確，擬定在7月初進行公開出讓。但時至今日，該地塊尚未進入掛牌程序。

第二篇：廣州城中村改造新思路2

新政策下廣州城中村改造策略探討 ——以海珠區土華村更新改造規劃為例

摘要：快速城市化過后，城中村問題變得越來越突出，尤其是隨著三舊改造政策出臺，城中村改造已經走向了改造的成熟時期。在規劃實踐中，如何應對新政策要求，本文試在土地優化、拆遷補償安置、自然環境保護、歷史文化延續等方面上進行改造策略探討。

關鍵詞：城中村 三舊政策

改造策略

廣州市，國家中心城市之一，多年來經濟持續增長，GDP增速在11%以上，2009年，廣州市實現地區生產總值（GDP）9112.76億元，比上年增長11.5%。1相對經濟增長，廣州市的土地資源消耗非常驚人，到2009年全市（老八區）城鄉建設用地約1250平方公里2，占合理開發規模的75%，未來可發展的用地相對較少，必然要求廣州走內涵挖潛的模式，節約集約用地道路3。

1廣州的城中村政策新機遇

近年來，城中村的改造，成為了廣州市政府工作的重點之一。自2001年開始，著手對城中村進行改制和改造，遵循“先行試點，積極穩妥，逐步升溫，不出亂子”的原則，進行改造。2002年出臺《中共廣州市委辦公廳廣州市人民政府辦公廳關于“城中村”改制工作的若干意見》，明確了城中村改制過程中：身份轉變、產權處理、市民待遇（社保）、公共事務管理等實施辦法。但從“身份改變”到“待遇改變”，還需要一段時間，市政府組織編制了《廣州市城中村改制過渡期規劃指引》，通過研究城中村改造制度和技術標準，提供技術指導。2007年啟動康樂村、楊箕村，獵德村、2008年啟動潭村、冼村的城中村改造。在具體實施層面上采取了“分批分期，因地制宜；一村一策，逐步改造；因時制宜，滾動改造”的工作思路和方法。

2008年3月7日，溫總理參與第十一屆全國人大第一次會議廣東代表團審議政府工作報告時提出，“希望廣東在這一方面做出新的成績，積累新的經驗，真正使廣東不僅經濟發達，而且生態優美，成為節約集約利用土地的示范省。”隨即，廣東省啟動建設節約集約用地示范省，省部合作共同推進。并提出“制定扶持政策，積極推進舊城鎮、舊廠房、舊村莊改造

2009年8月25日，廣東省政府提出《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》明確了三舊改造的總體要求和基本原則，確定三舊改造范圍，和對三舊改造方式和用地處理提出了指導意見。在補辦征地手續、補辦農用地轉用手續、補辦供地手續、土地出讓收益、農村集體建設用地改變為國有土地，以及邊角地、插花地、夾心地的處理等六個方面實現了“突破”。廣州市人民政府為落實推進“三舊”改造工作，提出市推進的具體實施意見，明確村改造模式的分類及相應政策，在土地、財政、拆遷補償安置辦法、保障措施等提出了具體的實施意見。

廣州市的三舊改造工作開始迎來了新的政策契機，在這個背景下，開展基于新的三舊政策 12 《2009年廣州市國民經濟和社會發展統計公報》

根據廣州最新二調土地數據推算，不含水庫和水工類建設用地、平整地、閑置地等，市區建設用地面積約1250平方公里。3 《廣東省建設節約集約用地試點示范省工作方案》 研究和規劃實踐，能夠為下步的三舊改造工作提供新的規劃思路。

2新政策下的新策略

廣州市城中村新政策是在《中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳關于“城中村”改制工作的若干意見》(穗辦?2002?17號)和《中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳關于完善“農轉居”和“城中村”改造有關政策問題的意見》(穗辦?2008?10號)的意見上進一步深化。其總體目標是遵循“全面探索、局部試點、封閉運行、結果可控”的原則，在不突破土地利用總體規劃確定的耕地保有量、基本農田面積和建設用地總規模的前提下，積極穩妥推進“三舊’，改造工作。將“三舊”改造與農村土地整治有機的結合，統籌規劃、全面推進土地綜合整治。以推進“三舊”改造工作為載體，促進存量建設用地“二次開發”，統籌城鄉發展，優化人居環境，改善城鄉面貌，努力建設生產發展、生活富裕、生態良好、文化繁榮、社會和諧、人民群眾充滿幸福感的新廣東。

2.1基于土地優化的改造前提

土地的整治和利用是城中村改造的落腳點4。城中村改造的難點就在于改造資金的缺乏和改造實施村民的反對。實現城中村改造的最重要突破點就在于土地的整治優化。挖掘出土地價值，通過項目運作和開發，能夠通過資金的運作實現財務平衡。同時村民反對的根源就在于對土地的剝奪，如果能找尋到未來的發展收益，雖然土地的利用方式發生轉變了。但其收益仍然能夠得到保障。

實際上，在分析新政策對于如何促使實現經濟效益與環境形象的統一，就在于促使土地價值和土地使用方式從分離走向融合。主要通過適當放寬土地政策，真正做到土地的二元歸一。原2002年“城中村”改制中提出戶口的“農轉非”，也提出剩余集體土地按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》的相關規定，一次性轉化為國有土地，在實際調研中，發現這種改變只是身份發生了變化，而土地并沒有得到明確的調整。釋放土地價值，突破土地政策的困境成為了新政策的重要的突破點。除了在農村集體建設用地改變為國有土地提供了政策保障，同時在補辦征地手續、補辦農用地轉用手續、補辦供地手續、三類地處理、土地出來收益支持等幾個方面實現了政策保障。

2.2實現從物質環境的改造到綜合改造

相對原拆遷安置補償，新政策主要在以下幾個：第一，明確拆遷補償安置的標準,具體體現在確定基準建筑面積和改造復建成本5，在全市范圍內規范了城中村改造標準指引，建立了一個可以比較的標準。并同時考慮一村一策，政策具有一定相對靈活性。如考慮現狀的有證建筑部分較大，在確定基準建筑面積相對而言拆遷的難以實施下去，補充了“拆一補一”原則進行安置。第二，制定了相關標準改造帶來的高容積率、高密度、大建設規模的壓力。由于基于資金平衡的改造方式的進行，相應的安置還建成本必然需要相應的建設量來平衡。為減緩這種壓力，政策要求每戶建筑面積原則上不大于170平方米的標準進行設計和建設，同時鼓勵村民按照2：1置換住宅建筑面積為物業建筑。來建設住宅量，增加相應的相應的公共服務設施配套。

2.3構建融合地方特色、歷史文化、生態環境于一體的整體空間框架

自然村落大部分建在地勢較高、與農田交界的地方，一方面便于看管天地、另一方面可利用難以耕作的山地，達到節省土地的目的（梁傅，1935）。傳統村落的形成是與自然環境相適應，根據了地形、氣候等自然條件進行用地選擇建設而成。

李俊夫 城中村的改造 北京：科學出版社，2004 《關于發布城中村改造復建成本標準指引的函》穗舊改函[2010]9號 村落風俗和歷史文化往往產生于村落的獨特自然環境和村落的建筑風貌中。對于新的改造規劃來說，對于物質環境的改造的意義遠不在建筑的更新和改造，更需要重視傳統文化的傳承。新政策明確要求保護舊村歷史內家族祠堂、名人故居等歷史建筑、具有嶺南風格的特色建筑及古樹名木等，制定相應的措施以有利于村文化延續，烘托具有嶺南文化特色的歷史和風俗。6

2.4財務運作，形成行之有效的可操作的規劃文件。

與珠海、深圳等地開發推進城中村改造實施，關鍵在于如何形成可實施的規劃文件，能夠在政府不投入、不進行土地拍賣情況下保證改造實施。

改造資金保障。城中村改造的成本核算、資金來源、資金的投入保障等等。

3土華村改造案例介紹 3.1土華村現狀特征

土華村位于廣州南中軸線地區，果樹保護區內，現隸屬海珠區華洲街道，北臨龍潭村，南靠小洲村（屬于歷史保護區）。西側為瀝滘村，東與生物島隔水相望。規劃研究范圍總面積為496.98公頃，即現狀村域范圍；改造范圍為村現狀建設用地范圍，總面積119.85公頃。

土華村村域整體格局由石榴崗涌和土華涌兩條河涌穿越，形成雙涌匯珠江，將土華村分為南部舊村域、中部半島新村及北部工業倉儲區。規劃區的果林翠綠飄香，盛產聞名遐邇的石硤龍眼、雞心甜黃皮、紅肉甜楊桃及有嶺南果王之稱的木瓜等名優水果。在舊村區內分布有多顆古樹。

土華村現狀建筑主要為村居住建筑與工業廠房，建筑質量普通較差，整體建筑布局呈現北工南居的功能形態，部分工業建筑與居住建筑相互交叉。

3.2規劃目標與策略

從廣州市層面上，《2008－2020年珠三角改革發展規劃綱要》明確了廣州市國家中心城市的地位，在更高層面上確定了廣州市的戰略地位。在《廣州城市總體發展戰略（2010－2020）》中提出構建宜居宜業、活力魅力的云山珠水名城。從市層面上明確了未來廣州市宜居宜業型城市遠景和目標，在空間結構中在原八字方針上新增了中調的戰略構想。目的就是調高、調優、調強，在空間上舊村的改造是對應中調的相關概念，就是激化中心城區的活力，提升功能的能級。

從次區域的發展來看，全村位于南中軸線地段內，未來將成為城市的形象區和魅力區，將能夠進一步集聚人氣，承接從中心城區疏解外圍人口。同時土華村北與員村—琶洲地區、廣州大學城、生物島等城市重點地區相毗鄰，依托良好的區位條件和環境條件，為城市重點地區提供居住。

從地處周邊環境來看，地處萬畝果園這一廣州綠肺之中，水網密布，水環綠繞，綠蔭，富有嶺南水鄉景觀特色，生態景觀價值十分優越，舊村的改造不光是對村內生態環境良性建設，挖掘土地價值，而且適度發展旅游，能夠對生態資源適度利用，化單純的限制為有效利用。

3.2.1 發展目標

通過全面改造，改善村人居環境，提升土地價值，促進村集體經濟良性可持續發展，促進 6 廣州市“城中村”（舊村）改造規劃指引（征求意見稿）村景觀環境融入萬畝果園，將土華村改造成為廣州市具有嶺南特色的集生態旅游、文化休閑功能的生態宜居新社區和三舊更新改造示范。

具體目標:土地價值和土地使用方式從分離走向歸一，實現經濟效益與環境形象的統一。即保障村集體增效和農轉居居民的增收；改善居住環境，塑造地區整體城市形象。制度文化與經濟發展從對立走向融合，實現城鄉二元機制的統一。即推動全面城市化發展,實現城鄉一體化，保護村落文化，與城市文化融合。

3.2.2 規劃策略 1土地利用策略

我們在調研和訪談中，了解到2002年改制，尚未對土地實施真正的轉變，本次規劃在充分考慮村尚有歷史留用地指標沒有得到落實，并考慮到未來的征地的可能性，實現從集體土地向國有用地的轉變。同時按照2007年的土地利用總體規劃的現狀數據對現有的建設用地進行核準，作為現狀地類。通過對現狀用地的分析評價，可以看出用地布局較為分散，尤其是華南快速路以西部分，從整體生態環境和基礎服務設施集中布局的角度考慮，規劃對用地進行適當整理，按照建設用地增減掛鉤政策進行處理，并確保改造后的實際建設用地不超過現狀規模。

2拆遷補償策略

拆遷的改造的主要原則是：充分保護有歷史價值的建筑，考慮經濟效益與社會效益、環境效益相結合點、堅持符合法律規定的權限和程度，堅持市場經濟公平交易。

在考慮原地回遷、異地回遷、貨幣補償等多種情況下，考慮到城中村村民對土地的眷戀和對地緣關系的寄托，采取原地回遷的模式進行。在滿足政府的相關要求前提下，按照回遷面積按照于1：1實行“拆一補一”。

3空間策略

空間布局主要從區域的功能影響輻射、減少對萬畝果園的生態壓力和村民對原住地的風水文化、戀土情節等角度進行考慮。

從區域的功能角度，環城高速以北與廣州市南中軸線的行政中心毗鄰，可以提供相應的休閑商務等功能服務，可適當提高開發強化，在區域內來平衡南側建筑量，建設對萬畝果園的相對壓力。

同時考慮到土華村現狀居住主要分布在環城高速為南側，祖輩祠堂、寺廟等都建在此地，規劃對尊重這種群體記憶留存和文化傳統，把安置區布局在原居住用地處、而將高速公路北側規劃為融資地塊。

最終形成“外密內疏，北高南低”的空間形象和“三心兩片綠野繞，三軸三帶碧水連”的空間結構意向。三心指的是綜合休閑商業服務中心、社區商業服務中心、社區文化休閑中心；兩片區是濱水居住小區、生態居住小區；三軸是兩條主要發展軸線及未來預留發展軸線；三帶：石榴崗河、土華涌、東頭涌。

4歷史環境保護策略

針對良好的自然資源環境，確定果林—潮道生態系統為基調，適度開發生態旅游項目，形成“林、涌、園、水”的自然景觀體系，打造成水鄉風情生態濕地園。同時對于區內的自然景觀環境注重保護和恢復必要的自然格局，保留了東頭崗、西頭崗兩處自然山頭，成為改造后的公共開放空間，恢復被填埋的繞西頭崗的水道，依托兩岸的建筑風情，打造成為水鄉風情的載體。

從原有的“云山高照壁，珠海靜歸懷“的大區域自然生態觀到現有的“城央綠野間、碧水映土華”的整體環境景觀。規劃充分尊重現有富有嶺南風情的歷史建筑物,如梁氏大宗祠、北帝廟等文化建筑和建筑肌理格局，并延續小洲歷史文化保護區脈絡，并依托復原水道，建設特色風情名居區，布置書畫藝術體驗、形成傳統文化游覽、特色餐飲、生態旅游服務街。4結束語

隨著三舊政策不斷完善，城中村改造從摸索開始走向成熟，從注重拆遷開始走向了綜合平衡，從注重結果走向了程序完整。對于新政策下的三舊改造規劃探索對于政策的實施具有良好的檢驗作用。

三舊工作真正走向成熟，尚有一段距離。對于目前采取的自主改造，以資金平衡進行開發強度的測算的規劃思路在一定程度上實際推高了開發容積率。另外一村一策的開發策略在一定程度上推動了開發的進行，也考慮到具體的開發實際情況，但是在區域開發中，往往最容易開發的或者改造成本代價最小的村最先開發，這種挑肥揀瘦的做法實際上是不利于整體的區域平衡發展的。這些問題，會對下步規模化的三舊改造造成較大的障礙。這也將是未來城中村改造的另外話題。

我們的最終的愿景是通過我們努力，使得城中村改造的手段和技術越來越成熟，最終達到多方共贏的效果，真正實現城市更新改造的目標。

第三篇：廣州城中村改造的問題探討

廣州城中村改造的思路、模式與對策研究

一、理論分析：城中村

問題的成因與實質

一般認為，高速擴展的城市化是城中村問題出現的大背景和直接原因，除此之外，城中村問題的出現與泛化還與如下一些機制和因素密切相關。

（一）特有的城鄉二元管理體制 從深層原因看，城中村的形成主要源于我國特有的城鄉二元管理體制。在我國城市化過程中，盡管許多村莊早已進入城區范疇，農用地被征用殆盡，村民收入也主要轉向二、三產業，但這部分“農村”仍然保留著“村建制”，實行著村的行政管理，整個村莊以村籍為邊界形成了管理上的“獨立王國”和經濟上的“利益共同體”，并與其強烈而盲目的牟利動機相結合，不斷背離著城市化的目標和要求。其中，尤以農村土地集體所有制為核心，是城中村土地利用出現無序化的最大源頭。在城市土地國有制的汪洋大海中，一個個散落其中的城中村則單獨奉行著土地集體所有制，這一制度限制了來自外部的城市管理部門的干預，為滿足經濟最大化目標，農民無視ZF新出臺的監管政策及管理行動，違章搶建自己的私宅，村集體則強力排斥ZF的征地行動而想方設法在村里擅自進行土地開發，從而造成土地使用極度混亂的狀況。

（二）“不徹底”的城市化政策

在城市化初期，為盡力降低城市發展成本，ZF在對農村征地過程中采取了“半城市化”策略：其一，“征地不管人”的城市化政策。在以國家征用方式逐步將農村集體大部分土地轉為國有并納入城市用地的同時，多數村民并無同步轉為市民而游離于城市體制之外，村民的教育、社保、醫療、就業等主要交由村集體統一負擔，村民的生計仍主要固化在剩余集體土地上。其二，“分次征用”和“征八留二”的征地政策。一方面，ZF對農村土地一般采取“分次征用”方式，同時，為解決征地后農民的經濟出路，又采取“征十留一”的政策，希求安撫農民，使之能夠分享土地增殖的收益又無需增加ZF短期的財政壓力，正是這種看似“合理”的政策加上巨大的市場利益的驅使，激發了農民在剩余土地上進行無序開發的熱情。由于征地時序不

一、自留用地分布零亂以及ZF規劃滯后及監管措施不到位，大片稠密、雜亂、低矮的“城中村”就不可避免地出現了。

（三）不斷膨脹的“地下經濟” 所謂地下經濟，即指國家工商稅務許可之外的灰色經濟或黑色經濟。由于良好的區位交通條件和鄰近大市場的特殊優勢，城中村成為各類地下經濟繁衍的“沃土”。加之基于土地集體所有制而導致的管理“失靈”，許多在城市管理中被排斥和打擊的經濟活動紛紛匯聚到城中村當中，以出租屋為“據點”，不斷擴大其規模，也成為村民經濟收益的一個重要來源。這樣，在巨大共同利益的驅動下，“地下經濟”為城中村帶來了豐厚租金，城中村則為“地下經濟”的發展壯大提供了必要保護。因此，在城中村的形成與維系中，“地下經濟”也起了十分重要的支撐作用。

（四）規劃滯后及對農村違法批地批建的縱容與默許

城中村的形成還與城市規劃的局限、失誤和滯后密切相關。在城市化過程中，規劃部門沒有預測到城市擴張的速度和郊區農村出現的各種新情況，因而在城市規劃中未能充分考慮城市的長遠發展和土地的統一控制；而當混亂情況出現后，又沒有及時加以解決和預防新的類似情況的發生。此外，國家也以立法形式賦予了當地ZF監管城中村規劃建設的權力，以制約農村的亂建行為。然而，在實踐當中，基于現存土地制度的掣肘和對失地農民的普遍同情，ZF在城中村建設過程中大多采取了寬容、遷就、默許的政策與態度，來自ZF部門的管制力

也往往大打折扣。尤其是過去的監管大多以象征性罰款的手段予以簡單處理，這反而從客觀上鼓勵甚至縱容了城中村的違法批建行為，導致村落建設嚴重背離城市規劃標準及大量違章建筑出現。綜上分析，城中村問題是我國傳統體制性因素和各地政策性因素綜合作用的結果，是我國農村城市化進程中出現的一種獨特現象。從理論上講，一國或地區的城市化即包括傳統意義上的農村各要素向城市集中的所謂農村城市化，也包括對已納入城市地區但內在素質不足的區域進行優化改造的所謂“城市城市化”。以問題形式存在的城中村，集中反映了我國城市化進程中新舊體制交替和磨合中的各種矛盾，反映了我國城市化進程的不徹底性。因此，城中村的演變與改造，是城市化向縱深發展或向高級階段推進的結果，是城市由初期的外延式擴張向中后期內涵式發展轉變的必然趨勢，其實質屬于“內涵式城市化”或“城市的城市化”。此外，需要強調指出的是，城中村問題在我國雖具普遍性，但也存在明顯的地區性差異，國內少數地區如北京、上海、杭州就沒有出現嚴重的城中村問題。

二、廣州城中村改造的案例分析及主要經驗

廣州是我國經濟發達的中心城市，也是城中村問題最突出的代表性城市之一。廣州城中村問題具有其獨特的地區背景和特點：（1）數量規模大，在廣州385平方公里的城市規劃發展區范圍內，共分布著138條行政村，其規模為一般約為深圳、珠海、福州等大中城市的2—5倍；（2）分布范圍廣，幾乎遍布城市規劃區內的每一區、每一角落或各種功能區；（3）建筑密度高，尤其是位于市中心區的40多個城中村，其建筑密度普遍在60％以上，有的甚至達90％，而容積率一般高達2.5以上；（4）違章建筑量大，依城市規劃標準，ZF批給農民的自有住宅一般為3層左右，但絕大多數村民都擅自加擴建到了5、6層，甚至10層以上，一戶多宅和一宅超面積現象普遍，違法建設和無證物業比重很高；（5）外來人口多，租住在城中村的外來人口一般為本地人口的5—10倍，遠高于內陸甚至沿海其它中心城市的水平。這些特點和事實從客觀上加大了廣州城中村改造的成本和難度。鑒于城中村問題的嚴重性，從新世紀伊始，廣州就開始按城鄉一體化的要求有計劃地對城中村進行改造，力爭將臟亂無序的傳統舊村改造為現代化的文明新城區。為此，市ZF在反復調研和充分醞釀的基礎上，初步確定了改造的基本思路和分階段規劃，出臺了一批指導性法規和文件，完成了原八區城中村的改制工作，啟動了具有示范先導意義的舊村改造試點計劃。其中，作為重要的一環，七個試點村的改造進展狀況及改造中的問題經驗尤值得關注和深入考察。

（一）城中村改造的個案簡析

由于目前實質推進改造的城中村主要限于幾個先行一步的試點村，因此，我們這里的案例分析主要集中在試點村上，同時考慮一些具有典型意義的城中村。根據我們調研和掌握的資料，廣州試點村改造的現狀總體情況見下表所示。表中顯示了一些值得關注的重要信息，如在改造區域上，有的村只改造生活居住區，有的村改造所轄全部區域，有的村則結合市政項目還包括了部分周邊城市建設區（如三元里）；在土地資源方面，A類村明顯沒有B、C類村那么豐裕；少數村符合國家規定的“一戶一宅”標準，但少數村所蓋私宅明顯超出了規定標準，呈現“一戶多宅”和一宅超面積“現象；少數村生活居住區與經濟發展用地是分離的（如瀝滘），多數村是絞合交錯在一起的；有的村是計劃拆除所有物業，有的村拆除全部住宅，多數村擬實行局部優化，抽疏改造。我們在此擬選擇7個試點村和的獵德村進行個案研究，并期望得出一些基本經驗。

1、石牌①

石牌村人口多，建設規模大，經濟實力強，又位于新城市中心區，屬典型的A類城中村。從

初步方案看，石牌采取的是一種以村集體經濟為主體的半市場化社區改造模式，這種模式以村里出資為主，ZF從公共設施、基礎設施和配套建設上給予適當支持。在具體規劃上，逐步拆遷原村生活居住區內的非公寓式住宅，將原村民遷往周邊本村新辟建的新村居住，同時，發揮石牌地區強烈的商業氛圍，逐步將抽疏后的原村居住區建設為以“IT業 ＋ 日用百貨”為主題的商業街區，并增加公共設施和市政基礎設施，合理保留少量住宅。遷往花園小區的村民按成本價購買洋房，面積不足部分按“每3平方米住宅換取1平方米商鋪”的辦法在未來商業街區內補償解決。初步估算全部改造需資金30億元以上，但資金壓力特別是需村里負擔的資金主要在首期，中后期資金可通過“土地”這一活資本運用（即商業區的滾動開發）而以市場化方式解決。這一方案的關鍵是ZF有關部門批準原村宅基地為城市商住區用地，以盤活土地資本。

2、三元里②

三元里鄰近舊城中心區，也屬于已無耕地甚至空地的較為成熟的A類城中村。在改造方案中，該村采取以村集體經濟為主體的半市場化模式，擬結合三元里商業步行街和歷史文物保護基地（抗英紀念碑及廣場）建設，以村內及周邊地區調劑出來的小塊空地為啟動，通過小區建設安置從原村居住區內遷出的部分居民（約380戶），同時，抽疏原村生活居住區，逐步理順區內道路網路系統，擴大商業功能，增加公共設施，減少區內建筑密度，最終形成適于居住、觀光、旅游、購物的現代化文明新社區。整個改造工程拆除15萬平米，新建13萬平米，初步預計需村里投入資金約3億元，其中拆遷村民住宅補償近2億元，新建農民新村0.7億元，商業街建筑安裝費0.3億元。村內的公建配套由ZF給予適當支持。此改造方案的關鍵是能夠調劑出適于安置380戶村民的公寓建設用地。

3、棠溪③

棠溪是一個處于城市重點建設區域、仍有少量耕地的典型B類城中村。該村改造方案的要點是：采取以村集體經濟為主體的半市場化模式，以配合市政道路建設為契機，逐步拆除村域內（含經濟發展用地）部分沿線住宅及建筑質量較差的臨建，疏通村內道路，增加綠地，完善公共配套，降低建筑密度，合理布局各功能區。同時，利用村域內若干未建設用地建設居住小區，以安置部分住宅拆除后遷出的村民。最后，對于村內保留的大部分住宅，遠期可根據使用狀況采用原地回遷的方式逐步進行自我更新。此“抽疏—異地安置”方案計劃拆除32萬平米，新建43萬平米，初步估算需資金億元，資金除常規籌集渠道外，還可從違法建筑的罰款中獲得一部分。

4、槎龍④

槎龍村位于廣州市北部的城鄉結合部，屬尚有少部分耕地和空地的B類城中村。該村改造方案的基本要點是：結合石井河整治和廣清路立交建設，利用市政和改造兩條途徑，逐步拆除舊村內約15萬平米的建筑，降低舊村的建筑密度；同時，以舊村毗鄰的3塊空地（約4.4公頃）為啟動，分三期建設農民新村，安置從舊村生活區內遷出的村民，并進一步增加新村的商業功能。通過這樣的拆舊建新和公建配套的完善，逐步把槎龍村建設成為具有傳統街巷特色的城市型居住區。整個改造工程拆建面積相當，不增加總體建筑量，初步預計三期新村建設需投入資金2.6億元，若考慮拆遷補償費用（扣除市政補償部分），估算改造資金總額約為4億元左右。

5、瀝滘⑤

瀝滘村位于廣州市海珠區東南部和新城市中軸線南端結點上，也屬于典型的B類城中村。該村改造主要結合廣州市新城市中軸線和新客運港建設進行，擬新征一塊約10公頃土地作為啟動地塊，率先建成大型公寓式住宅小區—中央居住區，用于安置首期搬遷的村民；之后，采用滾動推進的方式，搬遷—建設—再搬遷—再建設，如此循環向前，在不斷將原村居住區拆除并按城市規劃標準重建的同時，所有村民分期被遷入到新建公寓小區中。這樣，在改造

完成后，整個村莊將形成以“五區兩軸”為主體框架、集居住、辦公、商業、休閑、娛樂服務等主導功能于一體的新型城市社區。整個改造工程計劃耗時16年完工，估計所需投入資金巨大。

6、獵德⑥

獵德村位于珠江新城臨江的規劃區內，屬典型的A類城中村，具有改造的緊迫性。該村未納入首期試點，但村里已有明確的改造方案和構想。其基本要點是：利用本村空地多地段好的優勢，按照完全市場化的房地產開發方式，由村集體及其成立的房地產開發公司，統一負責全村范圍內的拆遷、補償、安置、復建等改造工作。首先，在兩條市政規劃路建設的啟動下，逐步拆除村內共約60萬平米物業；然后，以滾動開發方式和約3000元/平米的成本復建130萬平米物業面積（容積率符合珠江新城規劃），復建總成本共約39億元；最后，按照1：1補回村民住宅，則剩余70萬平米可按均價6000元/平米售出，籌集資金約42億元，足以支持整個改造工程并略有盈余。該方案的優點是充分運用土地“杠桿”，大大減輕了ZF財政壓力，因為若采取由ZF統一贖買而全村異地安置方式，則ZF需凈出資28億元補償村民。不過，需要指出的是，該方案也有問題：一是村民主導的房地產開發能否達到珠江新城建設的高標準，二是新增70萬平米物業，是否會沖擊廣州業已飽和的房地產市場，三是新增建設量大，ZF能否批準用地指標并給予免收土地出讓金、耕地墾復金等優惠政策。

7、茶窖、筆崗⑦

均屬典型的C類城中村。其中，茶窖村改造的基本思路是通過舊村用地功能置換帶動城中村改造，新村建設規劃已編制完成，周轉用地也基本落實。筆崗村則正在實踐黃埔區提出的改造新思路，即將社區合作經濟股份制制改革完善與城中村改造相結合，將原村民宅基地及其房產評估作價入股，增加相應的股份，享有相應的股份分配權，然后，由集體經濟組織牽頭，利用集體經濟實體的權威和土地資源豐富的優勢，對城中村重新進行資源整合和統一的規劃建設，從而達到城中村改造的目的。

（二）基本經驗

通過個案的逐個掃描，結合課題組問卷調查的結果，我們得出如下一些基本經驗與結論：

1、滾動式推進是廣州這類高密型城中村改造的基本策略。從多數村擬定的改造方案看，利用若干周轉地塊為杠桿，采用滾動遷建和局部置換的方式逐步抽疏和更新舊村并使之趨向城市規劃標準，是目前各試點村改造的一般作法，這一方面是由試點村采取以村民自主改造為主的模式所決定的，另一方面也是緩解資金壓力的必然選擇。

2、大多數村民傾向于“回遷本村、就地安置”的改造模式。調查問卷的結果驗證了這一點，70％村民有強烈的“眷戀故土”意識，始終不愿離開舊村，并要求在改造中保留具有精神象征意義的歷史見證物。據我們分析，村民不愿舍棄故土，其原因主要有三：一是經濟上劃算，ZF以贖買方式補償不過每平方米2000—3000元，而在自己土地上新建公寓，地價及出讓金全免，建筑成本僅1500元/平方米左右，而造好后房屋市價則最少在4000元以上；二是城中村土地多位于黃金地段，回遷舊村，依托所配套的商業設施，可持續地獲得土地升值的收益，而ZF贖買的補償則是一次性買斷的；三是可保持鄰里感和原有的社會人際網絡。

3、盡量結合市政設施項目來啟動城中村改造。各村改造方案均體現了這一點，這有利于排除改造初期部分村民的阻力，并獲得一部分來自ZF的資金補償，從而減輕首期資金投入的壓力，降低改造成本。例如，獵德的改造方案就強調先啟動位于村內的兩條市政規劃路建設，所獲集體土地及物業拆遷補償約2.7億元可作為舊村改造的啟動資金。

4、大多數村主張采用房地產開發的方式推進改造。雖然ZF不主張開發商介入，但從各村的改造方案看，城中村改造都或多或少地采取房地產開發的方式進行（即以多建物業的市場租售籌集改造資金），要求ZF給予規劃指標和城建稅費上的優惠，并堅決主張將開發利潤留給村里以支持滾動改造。這一點在地段較好、空地較多、土地升值潛力較大的村表現得十分突

出。

5、以提高回遷標準和配套更多的商業設施來補償個人出租收益的損失。雖然城中村改造的核心目標是住宅類型的置換和居住環境的改善，但為籌集改造資金并實現經濟最大化，許多村或要求適當提高回遷標準，或提出在未來新村或抽疏后的舊村土地上增加商業功能，進行更多的商業開發，以彌補改造過程中或改造后村民出租收益的可能損失。如槎龍村改造方案中，無論是新建的農民公寓區還是舊村更新區，都要求規劃配套一定數量的商業設施，這充分體現了村民在改造過程中強烈的經濟訴求。

6、缺乏復建用地的村可實行“商鋪換住宅”的辦法平衡村民利益。在復建用地富余的村，城中村改造大都采取“拆一還一”的補償安置方式，實行半市場化的社區型改造模式。但對于空地緊張或沒有周轉用地的村，一般則采取“以商鋪換住宅”的辦法，這樣做，一方面可保障降低建筑密度和抽疏舊村的目標，另一方面又可以有效彌補村民的經濟損失。如石牌就采取在舊村范圍內“以3平米住宅換1平米商鋪”的辦法平衡利益損失。

7、經濟利益的平衡是實施城中村改造的首要前提。從我們問卷調查的結果看，接近70％的村民支持城中村改造，提高村內的環境、衛生、治安和生活質量，但實施改造的首要前提是保障村民的經濟利益不受損失或在改造后能得到明確的補償，此外，當問及“您支持改造的首要條件”時，92％的村民選擇“經濟收入不能降低”，而其它選項的比例則明顯低得多。可見，對經濟利益的平衡補償是順利推進城中村改造的首要前提。

8、為減輕村集體經濟在城中村改造中面臨的壓力，各試點村都強烈要求ZF提供政策上支持。這些政策訴求總括起來主要包括五大項：（1）提供各項稅費優惠政策；（2）盡快轉換國有土地物業產權證；（3）允許改變部分土地用途或批準更多的商住用地指標；（4）協助改造規劃的設計；（5）對村域內的公共設施、基礎設施、配套建設給予適當支持。

9、改造過程中面臨的最大困難是合理的拆遷補償和改造資金的籌集。據問卷調查的結果，對實施城中村改造的最大難點的判斷，村民的選擇首先是拆遷補償（67.3%），其后依次是改造資金的來源（59.4%）、就業保障（46.5%）和原有經濟收益的保障（42％）。因此，在未來的城中村改造中，無論采取何種模式，ZF必須高度重視處理對村民的拆遷補償問題。

三、廣州城中村改造存在的主要問題及其檢討

（一）現存的主要問題與障礙

1、實施主體缺位

在改制之前，既具行政權威又有經濟力量的村委會是實施改造的當然主體。在改制之后，改造就面臨著缺乏適宜實施主體的困境：街道作為ZF的派出機構，只能起協調和指導作用，不可能直接承擔改造的具體操作；居委會作為城市居民的自治組織，也缺乏承擔城中村改造職能的法律依據和現實資源；委托給新組建的公司是各方均可接受的必然選擇，但公司是企業法人，在法律上沒有承擔舊村改造這一類公益性義務，同時受限于原村民股東的利益驅動，在實施改造過程中也容易與公司本身的經濟利益絞合在一起，從而使改造計劃頻頻受挫。

2、土地產權不明確

城中村改造是一項涉及土地產權及其流轉的巨大動遷工程。要順利推進改造，首先必須理順和界定復雜的土地權屬關系。例如，土地轉國有之后是否需給予農民征地補償？改造用地從哪里來，如何定性，應屬于劃撥用地還是有償受讓用地？改造過程中哪些用地需繳納出讓金？城中村土地是否可以流轉，如何流轉？改造用地在何種情況下可轉變性質用途？改造所

需的周轉用地如何解決？過去的違法用地如何處理？改造節余土地如何處置？城中村土地能否進入市場？等等，這些問題不明確，村民心中無底，利益保障難期，必然成為城中村改造的“攔路虎”。

3、資金籌措壓力大

城中村改造需要巨額的資金投入，其中首批7個試點村完全改造保守估計共需50億元⑧，如此龐大的改造資金從哪里來？廣州市ZF已明確表示不允許開發商介入改造，市財政原則上也不會掏出“真金白銀”來補貼，區的財力又十分有限，這樣，城中村改造的資金負擔就主要落在村集體經濟和村民個人身上。然而，面對巨額的改造資金，即使象村財比較寬裕的石牌村也感到力不從心。因此，完全由村里自籌資金非常困難，各試點村都一致強烈要求ZF在資金籌措方面予以支持。

4、優惠政策不到位

為推動城中村改造，由市建委牽頭制定的《廣州城中村整治建設方案》曾提及給予城中村類似于城市危房改造的優惠政策，省、市有關領導也多次允諾給予城中村改造以必要的優惠政策，處于改造“臨界點”的各試點村也強烈要求ZF盡快明確和落實各項優惠政策，并提出了稅費減免的詳細清單，個別已動工改造的城中村甚至提出了“有政策就有資金”的口號。然而，由于體制等方面的原因，預期中的優惠政策遲遲沒有推出，從而制約了城中村改造的進程。

5、村民利益缺保障

城中村改造的目標之一是從根本上改善村民的生活居住環境。然而，環境改觀并不能解決村民的“吃飯”和可持續發展問題，村民支持改造的一個基本前提是不能降低其經濟利益。然而，在改造過程中，由于各種原因，村民的利益不可避免地受到這樣或那樣的影響。具體來說，改造中的村民有“五怕”：一怕集體資產被平調、上調或無端流失，二怕拆遷補償標準太低或不到位，三怕違規無證物業拆除后無補償或不予復建，四怕改造中個人物業出租收益減少無補償，五怕優惠政策會取消。由于這些“擔憂”在全市的改造計劃及相關政策法規中未能得到明確保障，因而造成部分村民在改造問題上持消極、猶豫乃至排斥的態度。使改造工作被動受阻。

【案例】棠溪城中村改造集體經濟損失大

白云區棠景街是廣州城中村改造的成功典型。在區級ZF的有力支持下，街道辦充分發揮ZF的行政權威，運用“城市經營”的理念和資本運作的手段，以土地資本為“杠桿”，成功推進了城中村的初步改造，實現了當地城市環境的“巨變”。據當地ZF測算，為實現環境“變靚”，全社會前后共投入了5億元，而棠景街地區經濟發展所取得的新增效益則大大超過了5億元⑨。然而，作為改造的主要對象，街道轄內的城中村——棠溪村的總收入則從1998年的2.8億元逐年下降到2002年的1.8億元，從而在很大程度上挫傷了村民參與改造的積極性，當然這里面有改造成本和見效周期的因素。

（二）廣州城中村改造的博弈分析及其檢討

城中村改造是一個復雜的多方利益博弈的過程。在廣州城中村改造中，存在著三個基本的對弈方：村民、ZF、開發商。村民渴望環境的改善，但卻擔心他們的租金收益得不到保護，還會在遷移安置中進一步損失市中心區域房地產升值的好處，因此他們會以各種理由對其既得利益寸土必爭。ZF的目標是改善城市的環境及村民的生活質量，謀求城市的長效利益和可持續發展，因而在推進改造中必須對城中村作出種種讓步。然而，對效率低下的城中村而言，ZF讓利太大，會造成財政的壓力、市場的沖擊以及整個資源配置的“不經濟”，讓利太小又很難推動改造，或強行推進而引起村民反彈，造成社會不穩，ZF在讓利“度”的把握上面臨多重選擇。開發商的要求是獲得利潤最大化或至少是行業平均收益，然而，此種改造牽涉面廣，利益糾紛重重，不確定因素很多，他們擔心高昂的交易成本會吞噬開發的正常收益。此外，ZF在改造模式的選擇上也充滿博弈色彩：以ZF為主體改造因職能錯位成本高昂而充滿風險，給予優惠政策交由開發商“操刀”，又擔心給業已飽和的房地產市場造成沖擊。以村為主體實施改造是ZF所希望的理想模式，但村時下偏弱的資金實力和強烈而扭曲的趨利意識，又促使他們對ZF“漫天要價”，令ZF不堪重負⑩。

由此可見，城中村改造是一個充滿多重博弈的復雜過程，博弈各方都患得患失，疑慮重重，既想達到預期的良好目標，又不想付出現實的代價。在這里，我們需要檢討的是：

1、城中村改造的最終方案必須是以各方利益的平衡為前提

在城中村改造中，ZF希求獲得潛在而巨大的環境價值，提高城市的美譽度和競爭力，但在改造中不愿承擔過多責任甚至“一毛不拔”，而幻想將改造的成本全部壓給村里，村民無法接受，也無力負擔；村民想獲得居住環境的改善和經濟收益的可持續發展，卻不愿忍受短期“陣痛”并付出一定代價，也不現實；開發商的本性是追求利潤最大化，也不可能做虧本買賣。因此，城中村改造的最終方案，必然是一個對弈各方“利益平衡、多方共贏”的合約安排。

2、ZF在改造中應承擔更多成本并發揮主導作用

城中村改造是一項造福全市的公益性工程。從現階段的需求格局看，來自城市的改造需求總體上要大于村內部的主動改造的動力；絕大多數村確實無力獨立承擔現實而龐大的改造成本；此外，從歷史的角度看，過去ZF實行的急功近利的不徹底城市化政策也確實對城中村問題的出現負有一定的責任。基于以上三個方面的原因，ZF在改造工程中應承擔更多的責任和成本（包括為改造后的村民社保適度“買單”），否則村民的思想工作難以作通，城中村改造也很難推動。

3、必須首先化解廣州較為突出的城中村利益導向機制異化問題

當前，廣州的城中村普遍存在著“經濟秩序越混亂——地下經濟越繁榮——村民的租金利益越大——村民抗拒改造的意識越強烈——城中村改造的成本越大”這樣一根無形的異化機制的鏈條。因此，為推動城中村改造的順利進行，首先必須從各環節、各方面去打破和扯斷這根與城市化目標相悖離的利益機制鏈條，逐步使村民的長期經濟利益建立在規范化、不損害其它主體利益、可持續發展的基礎上，而不是建立在依托“地下經濟”發展、大量加擴建無證物業的出租和逃避國家稅收的基礎上。

4、廣州城中村改造不宜大規模進行，而應有步驟、分階段推進

對城中村改造而言，多數村會采取房地產開發的方式，這就必然或多或少地帶來一些新增物業，并逐步進入市場。為了防止因“城中村”改造帶來的房屋過量供給和房地產市場的波動，廣州的城中村改造顯然不宜大規模進行，而要有步驟、分階段推進，不能奢望在短期內完成。不過，對規劃中必須改造的“城中村”，要立即確定和公布改造范圍以及房屋改造補償的建筑時點，因為我們在調查時注意到，有些改造中必然要推倒的不符合規劃要求的建筑還在進行新的加、擴建，這必然會進一步加重未來改造的難度和成本。

5、合理運籌可“生財”的土地資本有可能使改造實現“帕累托最優”

中心區內的城中村大多位于城市發展的黃金地段，其周邊相鄰的城市用地價格已非常之高，但村的土地由于還屬集體所有性質，其價值還遠遠沒有體現出來。在村所屬現狀用地范圍內，一般其建筑密度高于城市居民區，而容積率卻明顯低于城市居民區，寶貴的土地上擠滿了不合規劃、不適于人居的房屋，土地資源利用浪費狀況達到了驚人的程度。因此，在城中村改造過程中，如果合理運籌村的土地資源，使土地資本大幅增值，地上房屋因轉變性質而升值，則土地的潛力就會充分釋放出來，各方利益也會在博弈中得到合理分配與平衡——村民得到完整產權的高質量住宅和可持續的商鋪收益，開發商得到多余物業的市場收益，ZF獲得環境價值和未來可觀的稅收收入，博弈各方最終達到所謂的“帕累托最優”或“多方共贏”。

四、廣州城中村改造的目標與思路

（一）總體目標

根據廣州城市發展的總體目標、城市總體發展戰略概念規劃以及生態城市建設等一系列單項規劃，結合廣州城市化的演變趨勢和城中村改造的實際狀況，以2002年為開端，計劃用3年時間，到2005年基本完備廣州城中村改造的有關政策法規及擬出臺的優惠措施；到2015年，計劃將中心城區內（環城高速以內）的40多個城中村按規劃改造完畢；到2020年力爭把城市規劃發展區用地范圍內的138個城中村基本改造完畢。

（二）總體思路

從理論上看，城中村改造的內在機制就是ZF運用一系列可調控的杠桿、手段和籌碼（如規劃控制手段、換發國有房地產權證、接管市政設施、協助規劃設計、提供優惠政策等），逐步打破城中村異化的“三位一體”（地下經濟、外來人口、無序建設、土地集體所有制）的盈利模式，通過合理的體制安排和空間置換，實現城中村的完全城市化，并滿足村民的三大訴求目標——環境改善、合理補償、村民未來經濟出路與社會保障的妥善安排。

為此，我們認為今后進一步推進廣州城中村改造的總體思路是：遵照“十六字”方針，以試點村改造為先導，以土地資本運籌為杠桿，以土地制度創新為突破口，以優惠政策制定為保障，以半市場化社區型改造為主要模式，充分利用“市創建辦環境整治”、“市建委消防通道建設”、“市政基礎項目建設”三大引導機制，靈活采取“政策產權換資金”、“物業換土地”、“商鋪換住宅”三類置換方式，多渠道籌集改造資金，合理分擔改造成本，分期分批推進改造，逐步實現城中村發展與城市規劃的整體協調。概括起來，就是“一個杠桿，三大機制，三類置換，多種模式”。具體說明如下：

1、鑒于多數城中村容積率已較高和房地產市場已趨于飽和的現實，廣州的城中村改造應以村集體主導的半市場社區型改造模式為首選；在此大原則之下，根據各區段城中村的條件類型差異，適當輔之以綜合房地產開發、ZF贖買等其它可行的改造模式。

2、針對現實而巨大的資金缺口和有限的土地及空間資源，城中村改造必須立足于ZF所掌控的資源，通過給予優惠政策和變農村房地產權為城市房地產權而籌集資金；同時在補償形式上，靈活采取物業換土地、商鋪換住宅的方式予以解決，而不一定采取單一實物補償，而是多種補償方式相結合。

五、廣州城中村改造的若干模式及其適用性評價

從國內的實踐經驗和當地的實際看，廣州實施城中村改造的可行模式主要有四種：

（一）半市場化的社區型改造模式

這是廣州市ZF目前所提倡的改造的基本精神和主導模式。其要點是：以村集體企業為改造單位自行組織改造，一般利用村的空地作為周轉啟動地塊，建設公寓式新村，遷入一部分村民（主要以建安成本價分配）；然后，對遷出后騰空的部分舊村實施拆遷、補償，并依據修建性詳規進行公寓式住宅復建，建好后再用于安置舊村內其它區域的村民；如此循環，逐步對整個舊村進行滾動式開發，遷出一片，建設一片，安置一片，直到舊村置換改造完畢，并將村民全部回遷至新建設的公寓式住宅當中。從以上描述可以看出： ——這是一種典型的就地改造的模式；

——其主要特點是：（1）在徹底改變村民居住形態的同時，抽疏城中村的建筑密度，使之符合城市規劃建設標準；（2）新建住宅以自用為主，基本不會增加總體建筑量，因而不會對廣州房地產市場形成大的沖擊；（3）村民回遷時主要以成本價購置，具有一定范圍的選擇自由度和價格調節作用，是謂“半福利性”和“半市場化”；（4）但資金問題解決起來有一定難度，一般采取多個“一點兒”的辦法，且ZF在政策上需給予較多優惠或減讓；（5）這種改造模式總體上相對平穩，不會出現劇烈變動，符合我市城中村現實及改造的基本精神。——從經驗看，這種模式主要適于有一定復建用地、村的規模較大、村的生活居住用地與經濟發展用地相混雜、村的商業資源稟賦較好、村及所在區街財力較雄厚的城中村。此外，村民的觀念意識須以改善居住環境為導向，而非過于強烈的謀利動機。目前，廣州首批參與改造的7個試點村以及天河的主要采取這種模式。

（二）市場化的房地產開發模式

其要點是：利用村里剩余空地較多的優勢，以土地資本為杠桿，將空地轉為商住性質用地并與宅基地一起進行聯片統一開發，在對舊村物業逐步拆遷補償的基礎上建設公寓式新村；在開發建設完成后，將一部分住宅物業按一定比例分配給村民（按成本價購買），而另一部分物業則全部對外銷售，以回收投資；回籠的資金一部分用于支付舊村拆遷補償，一部分用于支付新村建設成本，剩余部分則作為投資者的必要利潤。考慮到啟動資金的規模和村民在改造中需要另行安置的問題，整個操作過程也可以采取分期滾動開發的方式。

——也是一種就地改造的模式，不過是建立在充分運用土地資本和市場手段的基礎上。——主要特點是：（1）以多建物業的出售來籌集改造資金，改造中的物業建設總量明顯擴大，對房地產市場有所沖擊；（2）充分利用了土地杠桿，有效地解決了改造資金問題，使村民和ZF無需出太多錢就能完成改造，而房地產投資者也能獲得一定利潤；（3）必須以村屬土地全部轉為國有土地為前提，否則將影響未來新建物業的辦證及其進入市場的問題；（4）需要ZF在有關規劃指標和稅費政策上給予便利和優惠；（5）存在較大的改造風險。此外，為獲得房地產開發的最大化利潤，可能會出現建設容積率過高的問題，這需要ZF有關部門進行嚴格監管。

——這種模式的實施主體既可以是村集體，但更有可能是富有經驗的開發商，但一般是村集體和開發商之間的聯合。

——這種模式主要適于規模不大、集體空地較多、地理位置較好、村的生活居住與經濟發展用地分離度較高的城中村。目前，珠海基本上是采取開發商主導的房地產開發的模式進行改造，而在廣州，位于珠江新城的獵德村和房地產高度發達的番禺大石鎮也強烈傾向于這種以盤活土地資本為特征的房地產開發模式。

（三）集體經濟主導的企業化模式

企業化模式主要是將村集體經濟的股份制完善工作與城中村改造結合起來。其基本要點是：在完善股權設置和股份分配的基礎上，由村集體統一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補償面積部分）作價入股，在集體經濟股本中增加相應股份，享有相應的股份分配權，其出租收益逐年集體分紅；然后，在自行妥善安置村民的基礎上，由集體經濟組織牽頭逐步對城中村進行重新的統一規劃建設，從而實現村民居住環境的改善和集體經濟的可持續發展。此外，企業化模式還有另一種較為激進的“版本”，那就是：針對目前各村僅屬“股份量化”而非“資產量化”到個人的現狀，繼續推進集體合作經濟組織的股份制改造，將實質上的集體股轉為自然人股，由合格村民以現金方式購買公司股權，成為完全意義上的“股東”；同時，逐步對外開放股權，引入富有實力的外部股東（以不控股為限），實現公司股權結構的社會化和多元化；最后，在村集體的統一組織下，利用出售股權收回的資金用于城中村改造。——這是一種具有創新意味的就地改造模式；

——其特點是：（1）由集體經濟組織在制度創新的基礎上籌資進行統一改造，村民比較信任，容易推行；（2）在保障村民妥善安置的前提下，由村集體按市場需求靈活地對全村居住物業和集體商用物業進行合理調整，有利于村屬物業類型結構的優化組合和土地資源的高效利用；（3）在企業化模式中，主要以經濟手段調節各種關系和解決問題，這不易產生大的矛盾和摩擦；（4）在改造初期，需要村民掏出一定數量的“真金白銀”，這對村民會形成一定的經濟負擔。

——這種模式主要適用于村改制較為超前、集體經濟股份制較為完善、村的經濟實力較為雄厚、對經濟手段和商業運作較為嫻熟的城中村。目前，黃埔區正在ZF指導下試行和探索這種新的城中村改造模式。

（四）ZF贖買模式

一般指基于城市建設的需要，ZF按市場估價或雙方協商一致的價格將村民所屬集體土地及物業全部或部分贖買，村民在拿到足額補償后，自行或由ZF協助統一進行異地安置；其后，由ZF或ZF委托的開發商對騰空的舊村進行拆除，并按照城市建設的標準和項目用地的要求進行開發建設。

——這是一種典型的異地改造模式；

——這種模式的主要特點：（1）對村民的土地和物業實行一次性買斷，關系較為單純，操作簡單易行；（2）ZF需支付高昂的贖買資金和安置成本；（3）由于容易發生補償方面的爭議、ZF需付出較大成本以及對異地安置的村民未來生計難有妥善解決之策，因此，這種模式通常難于獲得村民的認同，ZF大多是在萬不得已的情況下才采用這一模式。

——主要適用于規模較小、地理位置較偏、經濟實力較弱、機會成本（損失）不大的城中村，或涉及到國家重大工程項目需強制征用農村土地的情形。目前，已采取ZF整體贖買進行改造的城中村包括大學城、珠江新城內的甲子村等。

六、進一步推進廣州城中村改造的對策措施及政策建議

從前面的分析看，當前影響廣州城中村改造的障礙主要有四：思想障礙、成本障礙、機制障礙和政策障礙，圍繞這四大障礙的有效解決，特提出如下幾點可供參考的對策措施和操作建議。

（一）進一步加強宣傳教育工作，提高村民對城中村改造必要性及其利弊得失的正確認識 在城中村改造中，ZF應注重培育村民的城市意識和市民意識，加大對城中村改造意義和各項城市政策的宣傳，轉變村民的傳統思想觀念，使廣大村民逐步適應現代化的城市建設和生活，從而積極支持和配合ZF的城中村改造計劃。具體來說就是要強化和提高村民的三種認識：一是要認識到城中村與整個城市是“城鄉一體、榮衰與共”的關系，城中村發展要服從城市發展的大局，城市化是不可逆轉的大趨勢；二是正是由于城市的發展尤其是在基礎設施方面的巨額投資，才大大提高了城中村的地價，土地的溢價應該由各方分享，而非城中村獨享；三是有所得必有所失，要獲得城市及居住環境的改觀，各方都必須付出一定的短期代價，但也會獲得改造后更大的經濟回報和長效的可持續發展。

（二）加強規劃控制，禁止亂批亂建，防止出現新的城中村

在城中村統一轉制并劃入城市規劃發展區之后，ZF必須按照《城市規劃法》加強規劃方面的控制，禁止城中村內的亂批亂建行為，防止城中村的進一步蔓延或出現新的城中村。為此，一是全面停止原八區城中村舊住宅區房屋報建的一切手續，嚴禁在舊住宅區新建或改建住房及其它建筑物；二是對于ZF在環境“三變”中允諾拆除重建的城中村用地，原則上允許村進行重建，但必須嚴格遵守城市規劃標準，且盡量與村的整體改造規劃相結合；三是對于轉制后村在集體自留空地上新建發展性物業，必須經由ZF有關部門的審批，否則不予承認及補發產權證，今后征地時也不予補償；四是在全面測繪的基礎上，盡快公布納入改造范圍的所有城中村的房屋改造補償的建筑時點，從根本上剎住村民的“搶建風”。

（三）確保村民的合法利益，落實原村民的“市民待遇”，解除村民在改造問題上的后顧之憂確

城中村改造受制于諸多因素，但最重要的一條是村民利益的保障問題，改造政策必須有助于化解村民的種種“擔心”：村民在改造前一般應納入社會保障范疇，在改造過渡期要保證他們最低生活水平，除此之外，村民過去享有的各項村內福利措施可由新成立的公司繼續承擔，ZF不作干預；歷史形成的宅基地和集體自留地在明確其國有性質的前提下劃撥村民無償使用，今后的征地補償應按照國有土地征用辦法處理；對于城市公共設施項目需征用城中村土地，應由村集體與項目實施單位直接協商，避免區、街等過多的中間環節；物業拆遷補償可根據《城市房屋拆遷管理條例》，建立在充分協商和市場估價的基礎上；避免集體資產的上調、平調和損失，部分非經營性資產的移交應采取ZF“贖買”的方式。此外，加快落實原村民的“市民待遇”。為此，建議ZF對醫療、教育、就業、保險、計生、戶口管理等體制逐一盤點，并采取適宜方案盡快將村民納入到“市民體制”。

（四）逐步加大對城中村“地下經濟”的規范控制與打擊力度。

日益滲透和膨脹的“地下經濟”是城中村“逆城市化”機制形成的重要原因之一，為此，ZF應利用其權威和手段扭轉和化解這一異化性趨利機制。具體來說，就是國土、規劃、工商、稅務等部門應逐年加大對城中村建設的規范度和產業經營的監查力度，使城中村賴以形成與發展的無序建設和“非正式經濟”失去豐厚土壤。

（五）ZF逐步在遠郊或交通便利地段建設公寓式“廉租屋”。

建設城市“廉租屋”的初衷是為城市弱勢群體和外來人口提供住房便利，這是城市ZF義不容辭的責任。而“廉租屋”建設無疑會對城中村的租賃市場產生影響，吸引相當一部分年輕“白領”入住，以此轉移城中村的部分租賃市場，從而在客觀上有利于推動“城中村”進行自發性改造。三是分批推進城中村社會管理、公共服務與配套建設的移交，逐步減輕城中村的經濟負擔。

（六）合理界定城中村土地的產權性質和流轉制度，消除城中村改造的最大政策體制障礙 土地政策及其相關的制度安排是城中村改造的一個最關鍵、核心和敏感的問題。廣州出臺用于指導改造的17號文已對此作了具體規定，但這些規定是不完善的。就目前的主要觀點和爭論看，在“集體土地轉為國有”這一問題上各方普遍認同，但就 “如何轉”、轉制前后的產權界定及轉制后的土地利用權限及其流轉規定則存在較大的爭議。根據廣州城市化和城中村發展的實際，廣州城中村改造的土地政策要點如下：

1、確定轉制后城中村土地的產權性質。根據新的國土法實施條例第3條的規定，“農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員所有的土地歸國家所有”。因此，在原村民一步到位全部轉為城鎮居民且基本落實了“市民待遇”的前提下，ZF在給予原村民在戶籍、社保、教育、就業、行政管理、市政配套建設等方面與市民無異的情況下，廣州各城中村全部土地應自動視為國有土地，ZF無需另行補償。這一點是明白無誤的，關鍵是ZF一方面要盡快為原村民全面落實“市民待遇”（其中主要是社保和教育），另一方面必須盡快辦理有關法定確認手續。

2、進一步規定轉國有后城中村的各類用地性質。經ZF劃定的原農村用地紅線范圍內的工商用地，村股份公司擁有土地使用權，視為有償受讓用地；原農村私人建房用地（含原舊村宅基地和新劃紅線的宅基地），村民個人擁有土地使用權，視為行政劃撥用地；對于一些違反規定占用的土地，經罰款后確認的部分，視為行政劃撥用地。由于劃撥用地不能進入市場，因此這種定性有利于緩解城中村土地流轉對房地產市場的短期沖擊，也為清理、取締大量用于牟利的違章私房提供了法律依據。

3、確定集體土地轉國有土地的合理方式。按過去一貫的作法，集體土地轉國有一般采取征地補償的方式完成，國家在給予農民適當補償和妥善安置后，將所征土地收回。而今城中村改造的實際是，在土地轉為國有后，所轉土地及一切地面附著物仍留歸原村民繼續使用和實際占有，因此，廣州城中村土地的轉國有應采取“轉地”的方式，而非“征地”的方式，從理論上說，就是將應補給村民的征地補償費與村民獲得國有土地應繳納的出讓金及相關稅費進行對沖抵償，結算差額，其后轉性土地繼續劃歸原村使用，各村到有關部門進行國有土地產權登記。在我市，為避免繁瑣，一般采取“空轉”方式，即ZF不需給予村民征地補償，村民也無需繳納土地出讓金，但土地產權必須進行法定程序和手續的確認，村民也需繳納土地產權登記費和集體物業轉名費。

4、城中村改造用地，原則上在城中村建設用地范圍內進行規劃和實施改造，盡量不另行占用周轉用地；對確需利用周轉用地的，一般情況下應利用已辦理手續的村的建設用地建設周轉用房，安置村民；若村里已無空置建設用地的，則可采用現金補償安置方式遷移一部分村民，騰空的部分土地可以用作改造的周轉用地而需另行占用耕地進行周轉的，由改造實施主體制定土地置換方案，經國土及規劃部門批準，辦理征地手續后實施。

5、對于改造節余土地，在ZF嚴格進行用途管制的前提下，應全部劃歸村的集體企業使用。

（七）其它一些相關政策調整建議

——對無證房或1999年1月之前村民建設的違法違章物業，在拆遷時原則上應按建安成本適當補償；

——ZF在接管部分村的社區建設項目中涉及的供電、排灌、校舍等集體資產，應由ZF與村民充分協商，或產權不變而交由ZF無償使用與維護，或以ZF“贖買”辦法徹底解決產權歸屬問題；

——在改造過渡期內，對于公司繼承所得的征地補償款，稅務部門不應作為收入實行打稅，而應視為公司的資產變現交易；

——在改造未有徹底完成或社區公共建設尚未移交有關部門之前，不宜過早要求村民繳納城市建設配套費；

——在城中村改造規劃審批過程中，市建設局要依據批準的規劃，對應由市承擔的道路建設項目和應由市建設局牽頭協調的供電、燃氣、供水、電信、路燈、公交、有線電視等市政配套，盡快編制投資建設規劃，以保持與城中村改造同步。

參考文獻：

1． 李志生：“關于城中村改造的問題”，《城市發展研究》（2002-5）。

2． 米井春等：“城中村拆遷改造一些問題的探討——以秦皇島市為例”，《城市發展研究》（2003，1）。

3． 楊一鳴：“治理‘城中村’‘六亂’對策探討”，《廣東經濟》（2002-7）。4． 鄭慶昌：“聚焦‘城中村’”，《福建論壇·經濟社會版》（2002-2）。5． 梅容：“廣州‘城中村’改造經驗點滴”，《城市開發》（2003-1）。

6． 福建省民政廳：“一份關于‘城中村’改制的調查”，《社區工作》（2002-7）。7． 譚炳才：“‘城中村’改制與改造”，《廣東經濟月刊》（2003-2）。

8． 李晴、常青：“城中村改造試驗——以珠海吉大村為例”，《城市規劃》（2002-11）。9． 藍宇蘊：“城中村：村落終結的最后一環”，《中國社會科學院研究生院報》（2001-6）。10．鄭靜：“廣州城中村：形成、演變與對策”，《研究與決策》（2002-10）。11．周森：“城中村改制和改造的思路與對策”，《南方經濟》（2002-2）。

12．蒙啟明：“對當前廣州市‘城中村’改制工作的建議”，《穗府調研報告》（2002-4）。13．胡瑩：“‘城中村’的文化沖融——以廣州市石牌村為例的分析”，《城市問題》（2002-2）。

14．“村民變居民，土地轉國有”，載《南方日報》（2002-5-27，B2版）。15．“讓城中村融入大都市”，載《廣州日報》（2003）。

16．“城中村改造一村一策獲三贏”，載《廣州日報》（2002-11-25）。17．“農民房產證盤活8個億”，載《廣州日報》（2002-5-14，A7版）。

18．“‘失業’農民可與城里人同享社保”，載《羊城晚報》（2003-11-12，A1版）。19．“改造城中村，推進城市化”，《廣州調研》（2003-9）。20．“村民拿什么做市民”，載《中國青年報》（2003）。

21．“改造城中村特別報道”，載《南方都市報》（2002-10-14，A05—A10版）。22．“農民‘種房’根在征地補償”，載《廣州日報》（2004-3-7，B7版）。

23．“城中村改造試點鎖定三元里”，載《南方都市報》（2002-4-10，A05版）。24．“試點村土地出讓金標準確定”，載《南方都市報》（2003-1-3，A08版）。25．“138個城中村將改為公司，廣州30萬都市農民將成股東”，載《南方日報》（2001-3-8）。26．“經營城市：西安城中村改造路在何方”，載《華商報》（2003-1-24）。27．“寧波市江東區積極推進城中村改造”，載“人民網”（2002-6-19）。28．“石家莊城中村改造再出優惠政策”，載石家莊市互聯網。

29．“武漢將大規模改造城中村，村民變市民”，載“荊楚在線”（2003-1-30）

30．李培林：“改造城中村的邏輯：政策和產權換資金”，載“中國新聞網”（2003-6-17）。31．張建明：《廣州城中村研究》，廣東人民出版社（2003-11）。

第四篇：城中村改造

附件10：市政專業部門市政接用意見

依據規劃意見書到區市政管委管理科辦理的相關行政許可內容，需市級主管部門批準的項目有4項：

一、（一）行政許可事項名稱: 古樹名木移植許可

（二）行政許可依據: 《城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費依據: 本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（五）申請表: 《**市園林綠化局古樹名木移植申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：

1、因特殊情況必須移植的；

2、古樹名木移植方案符合要求。

（八）申請條件依據：

1、《城市綠化條例》第25、27條；

2、《**市城市綠化條例》第22、23條；

3、《城市古樹名木保護管理辦法》第10、12、16條；

4、《**市古樹名木保護管理條例》第11、15條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局古樹名木移植申請書。申請內容包括申請單位名稱或個人姓名；聯系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規格、數量、原因；申報單位意見(蓋章)；產權業主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規劃委建設工程規劃許可證及附圖；

4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標明樹位、樹種、規格、占用綠地的面積；

5、古樹名木移植方案。

申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

二、（一）行政許可事項名稱: 臨時占用城市綠地（含代征綠地）

（二）行政許可依據: 《城市綠化條例》第20條

（三）行政許可收費依據: 本項目許可不收費

（四）申請表: 《**市園林局臨時占用城市綠地(含代征綠地)申請書》

（五）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

三、（一）行政許可事項名稱：樹木移伐

（二）行政許可依據：《城市綠化條例》第21條《**市城市綠化條例》第23條

（三）行政許可收費依據：本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限：12個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（五）申請表：《**市園林綠化局樹木移伐申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：確需砍伐或者移植的。

（八）申請條件依據：

1、《城市綠化條例》第21條；

2、《**市城市綠化條例》第23條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局樹木移植和砍伐申請書。申請內容包括申請單位名稱或個人姓名；聯系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規格、數量、原因；申報單位意見(蓋章)；產權業主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規劃委建設工程規劃許可證及附圖；

4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標明樹位、樹種、規格、占用綠地的面積。

申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

四、（一）行政許可事項名稱：公共綠地改變使用性質批準(含其他綠地)

（二）行政許可依據：《**市城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費依據：本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限：20個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間和上級審批時間）特殊情況下可延長10日

（五）申請表：《**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：新建項目確需改變綠化規劃、綠化用地使用性質的。

（八）申請條件依據：《**市城市綠化條例》第25條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質申請書；

2、**市園林局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規劃委建設工程規劃許可證及附圖；

4、項目工程占用綠地平面圖。在施工平面圖上標明占用綠地的面積及準確位置。

申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

到區市政委城建科能直接辦理的有 7項：

一、（一）項目名稱：市政公用工程穿越公園或臨時占用公園內土地許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據:《**市公園條例》第25條。

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

1、市政公用工程確需穿越公園或者臨時占用公園土地的。

2、建設單位應當征得公園管理機構和園林行政管理部門同意。

（六）提交的材料：

1、**區市政管理委員會穿越公園或臨時占用公園內土地申請書；

2、**市**區規劃分局建設工程規劃許可證及附圖；

3、項目工程需穿越公園或臨時占用公園土地平面圖。在施工平面圖上標明占用公園綠地的面積及準確位置。

（七）申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（九）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日

（十）費用情況：本許可項目不收費

（十一）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

二、（一）項目名稱：道路上空或者建筑物、構筑物之間架設管線行政許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《**市市容環境衛生條例》第三十四條

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

1、**區范圍內建設各類架空線路，或者在現有架空線路上搭掛線纜的，由**區市政管理委員會負責行政許可。

2、新建或臨時架設架空線路必須符合國家或行業的有關規定;搭掛線纜須符合國家或行業有關合桿的規定。

3、具有書面申請。

4、具有擬建架空線路的設計圖紙。

5、搭掛線纜建設單位須提交與電桿權屬單位簽訂的安全維護協議。

（六）提交的材料：

1、由**市市政管理委員會統一格式的《架空線路建設申請表》：建設單位的全稱、加蓋建設單位公章；申報項目名稱、建設地點；建設目的、建設規模和內容（起止點位置、路徑長度、線纜長度、線纜數量、線纜容量、電桿數量、附屬設施名稱及數量）、計劃開工時間、工期；臨時架空線的使用天數、拆除時間。

2、擬建架空線路的設計圖紙，須由專業部門繪制，內容包括：在1：500地形圖上繪制架空線路總平面圖、1：100的帶有道路橫斷面的線路斷面圖；圖中須表明擬建線路與周圍現有各種架空線路的關系。

3、搭掛線纜建設單位須提交與電桿權屬單位簽訂的安全維護協議。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日

（九）費用情況：本許可項目不收費

（十）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

三、（一）項目名稱：臨時占用城市道路批準

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《城市道路管理條例》第三十一條（1996年國務院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

依據《行政許可法》第二十九條第二款，申請單位提出申請符合申請條件，提交的申請材料齊全、符合法定形式。

（六）申請條件的依據：

1、**市市政管理委員會、**市公安局1994年第2號《**市臨時占用道路許可管理若干規定》第八條；

2、**市市政管理委員會、**市公安局1996年國務院令第198號《城市道路管理條例》第三十條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（七）提交的材料：

1、臨時設施占道申請（包括：占用道路位置、范圍、性質、時間、采取的相應措施及占道原因等）；

2、申請人委托代理人提出許可申請時，應出示申請人的授權委托書。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（九）辦理時限：20個工作日

（十）費用情況：本許可項目不收費

（十一）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

四、（一）項目名稱：挖掘城市道路批準

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《城市道路管理條例》第三十三條（1996年國務院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

（六）申請條件：

1、掘路施工申請（申請內容包括申請單位名稱或個人姓名、申請的理由、地點、施工期限等）；

2、已取得有效的規劃主管部門工程規劃許可和建設主管部門施工許可；

3、設計完成工程圖紙（包括：城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖）；

4、有切實可行的掘路施工方案（含施工承諾書）；

5、申請人委托代理人提出許可申請時，應出示申請人的授權委托書。

（七）申請條件的依據：

1、《**市臨時占用道路許可管理若干規定》第八條；

2、《城市道路管理條例》第三十三條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（八）申請材料和申請書示范文本：

1、申請書；

2、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證；

3、城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖。

（九）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（十）辦理時限：20個工作日

（十一）費用情況：本許可項目不收費

（十二）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

五、（一）項目名稱：建設工程配套環境衛生設施竣工驗收許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《**市市容環境衛生條例》第六十七條

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

1、符合市容環境衛生設施建設專業規劃、環境衛生設施建設定額指標和設置標準；

2、符合環境衛生設施設計方案；

3、符合**市公共廁所建設標準（DB11/T190－2003）；

4、符合《**市新建改建居住區公共服務設施配套實行指標》；

5、符合《**市無障礙設施建設和管理條例》第八條第（五）項；

6、符合《**市環境衛生設施建設定額指標（試行）》；

7、符合《**市生活垃圾分類收集和處理設施配套建設標準》；

（六）提交的材料：

1、申請人的工商營業執照、法人機構代碼證書（查驗原件，留存復印件）；

2、中標文書或建設合同（查驗原件，留存復印件）；

3、規劃許可證、用地許可證、開工許可證和規劃平面圖（1：500藍圖或復印件）；

4設施工程質量的合格文件（查驗原件，留存復印件）；

5、環衛設施的平立剖圖（1：100藍圖或復印件）。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日

（九）費用情況：本許可項目不收費

（十）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

六、（一）項目名稱：新建擴建改建城市公園竣工驗收

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《**市公園條例》第2、18、19、34、36條。

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

1、屬于公園用地，并且范圍明確；

2、對公眾開放，具備改善生態、美化城市、游覽觀賞、休憩娛樂和防災避險等功能；

3、有管理機構、管理制度和負責人；

4、公園的綠化用地比例應當不少于陸地面積的65%；

5、具有《公園設計規范》要求的設施；

6、公園面積在10000 m2以上。

（六）提交的材料：

1、新建、改建、擴建公園竣工驗收申請表；

2、公園總體規劃方案及工程竣工圖；

3、公園綠化規劃設計方案；

4、公園所有者及管理者的基本情況；

5、公園有關綠化、服務、園容衛生、秩序等方面的管理規定。申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發、送達行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日。

（九）費用情況：本許可項目不收費。

（十）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結

七、（一）項目名稱：夜景照明方案審核許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據：《**市市容環境衛生條例》第四十三條第二款

（四）辦理對象及范圍：**區

（五）辦理條件：

1、符合**市**區夜景照明總體規劃和實施方案；

2、符合**市夜景照明管理辦法的規定；

3、填寫市市政管委統一格式的《夜景照明工程建設方案行政許可申請表》；

4、經規劃批準的平面圖（A3紙）；

5、夜景照明建筑總平面圖（A3紙）；

6、建筑立面圖（A3紙）；

7、建筑剖面圖（A3紙）；

8、建筑物實景白天照片式效果圖（A3紙）；

9、營業執照（復印件加蓋公章）；

10、設計、施工資質（復印件加蓋公章）；

11、施工安全認證（復印件加蓋公章）；

12、夜景照明構思；

13、照明方案、設計說明（A3紙）；

14、燈位布置圖；

15、照（亮）度、光色計算分布圖；

16、控制眩光方法；

17、平日、節日、重大節日效果圖（A3紙）；

18、照明器材明細和技術資料；

19、重點部位燈具安裝方法、結構示意圖及說明（A3紙）； 20、供配電系統及控制原理圖（A3紙）；

21、節能措施

（六）辦理程序：受理 → 審查 → 決定→ 送達和備案

（七）辦理時限：25個工作日

（八）費用情況：不收費

（九）辦理結果狀態：該事項在本單位可以全部辦結 附件11：用地批準

一、用地單位持市（區）國土局預審批復向發改委和規劃部門申請辦理立項批復和規劃審批。

二、用地單位持上述預審批復、立項批復和規劃意見材料到區國土分局辦理用地申報審批手續。

三、區國土分局按國家及市有關規定和要求組織編制用地報批材料。具體材料如下：

（一）區國土分局的建設項目用地預審意見

（二）用地單位填寫的建設用地申請表

（三）用地單位提供的發改委或項目計劃部門批準的立項和可行性報告批準文件

（四）區國土分局的地質災害認定表

（五）區國土分局的壓覆重要礦床證明

（六）用地單位提供的規劃部門批準的規劃意見書及附圖

（七）用地單位提供的勘測地界技術報告書及附圖

（八）用地單位提供的使用林地證明

（九）用地單位提供的征地補償安置協議

（十）用地單位提供的村民代表大會決議

（十一）區國土分局的土地情況調查表

（十二）區國土分局代區政府撰寫的建設用地申請文件

（十三）區國土分局填寫的“一書”、“四方案”

（十四）區國土分局的土地利用現狀圖

（十五）區國土分局的土地利用總體規劃局部調整方案，不需要調整的免。

（十六）區國土分局的土地權屬情況匯總表（十七）區國土分局的公示、聽證情況說明

四、區國土分局將建設項目用地申報審批材料組織齊全經區政府同意上報市國土局審核后，報市政府審批。

五、繳納有關稅費并落實征地補償費依據：市政府令148號；京國土房管政（2003）716號

六、市國土局下發市政府用地批復。市國土局在用地單位繳齊各種稅費和征地補償費后將市政府用地批復下發給區政府。

七、區政府收到市政府用地批復后，在10日內將批復內容在被征地的村委會所在地進行公告。

八、用地單位持用地批復和相關材料在全部支付征地補償費后向市國土局領取建設用地批準書。注：辦理農轉用和征用土地的審批權限：按《中華人民共和國土地管理法》第四十五條規定：征用下列土地的由國務院批準：

（一）基本農田；

（二）基本農田以外的耕地超過三十五公頃（525畝）的；

（三）其它土地超過七十公頃（1050畝）的。

征用本規定以外的土地的由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

附件12：核發集體土地房屋拆遷許可證

一、項目名稱：核發集體土地房屋拆遷許可證

二、項目類別：許可

三、項目依據：《**市集體土地房屋拆遷管理辦法》(**市人民政府令第124號)

四、收費依據：不收費

五、辦理時限：30個工作日

六、辦理結果狀態：本局審核市建委備案

七、網上辦理情況：**市拆遷信息網 網址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目

在**市拆遷信息網上激活項目帳號，建設單位獲取項目帳號后登陸填報系統，進行網上負責項目材料填報，兩級拆遷管理部門負責審批和發布信息。按網上審批的程序進行網上審批，同時提交以下材料：

（一）用地批準文件；

（二）規劃批準文件；

（三）拆遷實施方案；

（四）安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件。

（五）委托評估合同和受托評估機構的營業執照和資質證書。

八、辦理程序：網絡受理→審核→審定→告知

九、辦理部門：**區建委房屋管理科 附件13：核發城市房屋拆遷許可證

一、項目名稱：核發城市房屋拆遷許可證

二、項目類別：許可

三、項目依據：《城市房屋拆遷管理條例》(國務院第305號)、《**市城市房屋拆遷管理辦法》（**市人民政府令第87號）

四、收費依據：不收費

五、辦理時限：30個工作日

六、辦理結果狀態：本局審核市建委備案

七、網上辦理情況：**市拆遷信息網(網址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)

八、辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目

按網上審批的要求進行網上審批。在**市拆遷信息網上激活項目帳號，建設單位獲取項目帳號后登陸填報系統，進行網上負責項目材料填報，兩級拆遷管理部門負責審批和發布信息。同時提交以下材料：

（一）建設項目批準文件。

（二）建設用地規劃許可證或者建設工程規劃許可證。

（三）有土地使用批準文件：

（四）市房屋拆遷資格證書

（五）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明文件。

（六）拆遷計劃，包括項目基本情況、拆遷范圍和方式、搬遷期限、工程開工和竣工時間等。

（七）拆遷方案，包括被拆遷房屋狀況、補償款和補助費預算登記。

（八）法律、法規和規章明確規定應提交的其它材料。

（九）拆遷工地防治揚塵污染責任書和房屋拆除施工單位的資質證書。

（十）委托評估合同和受托評估機構的營業執照和資質證書。

九、辦理程序：受理→審核→審定→告知

十、辦理部門：**區建委房屋管理科 附件14：市政基礎設施建設

（同附件10）附件15：辦理征地結案表

一、辦理國家建設用地征地結案申請報告；

二、市政府用地批準文件；

三、征地補償協議書；

四、國家建設征用土地結案證明；

五、征地補償款憑證。

第五篇：城中村改造

6月13日,縣長牛春堡，縣委常委、副縣長方業生在縣政府辦、財政、發改、國土、住建、公安等部門和孫口鄉、城關鎮主要負責同志陪同下，先后到孫口鄉高莊村、曹嶺村，城關鎮臺前村、姜樓村、李皮匠村城中村改造現場調研城中村改造工作。每到一處，牛春堡都仔細查看工程建設進展情況，詳細了解目前工程開發建設存在的困難和問題，并就城中村改造工作提出了指導性意見。

牛春堡指出，城中村改造是推進城鎮化進程的重要環節，是提高縣城整體對外形象、改善城鄉居民生產生活條件的有力抓手，各級各有關部門一定要站在關注民生、改善民生的高度，切實把這項惠及群眾的好事辦好、實事辦實。牛春堡要求：一要科學調度，加快項目建設。要結合城中村改造村的實際情況，制定科學合理的工作方案，按照既定時間節點，有步驟、分層次，積極穩妥地推進城中村改造工作，力爭項目工程早開工、早建成、早見效。二要科學規劃，搞好配套建設。要充分利用和挖掘現有資源，堅持高標準、高起點規劃，強化精品意識，確保工程質量，打造改造開發亮點。同時，要統籌考慮改造工程的綠化、亮化等配套設施建設，做到城中村改造與配套設施同步建設。三要以人為本，保障群眾利益。城中村改造工作要堅持以人為本，堅持公益性的原則，從大局、從群眾的意愿著想，以群眾利益為重，切實維護好群眾利益，堅決杜絕和避免與民爭利的現象發生。四要強化宣傳，營造良好氛圍。要深入細致地做好宣傳教育工作，多渠道、全方位地向廣大群眾宣傳拆遷改造的意義和政策，切實做細、做透、做實群眾思想工作，爭得群眾理解和支持，努力將城中村改造變成群眾的自覺行動。五要密切協作，優化建設環境。孫口鄉、城關鎮和縣發改、住建、國土、財政、公安等部門要各司其職，各負其責，加快辦理項目建設相關手續，全力為城中村改造工作搞好服務，積極為項目建設創造良好的施工環境。（縣政府辦公室信息科）

河南省濮陽市人民政府關于印發《濮陽市城中村改造建設實施細則》的通知

華龍區人民政府，高新區管委會，市人民政府有關部門：

《濮陽市城中村改造建設實施細則》已經市人民政府同意，現印發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。

二○○八年八月二十一日 濮陽市城中村改造建設實施細則

第一章 總 則

第一條 為加強濮陽市城中村的規劃建設與管理，合理利用城市用地，促進經濟社會全面協調可持續發展，貫徹落實科學發展觀，實現全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的目標，制定本細則。

第二條 城中村改造建設范圍濮陽市城中村改造建設的范圍是城市規劃區內規劃建設用地范圍內的各行政村或享有對集體資產處置權的自然村。城中村改造建設的重點是被已建成區包圍和將要被新建成區包圍的行政村或享有對集體資產處置權的自然村。范圍確定在盤錦路以西、湯臺鐵路以北、濮上路兩側、綠城路兩側的城中村。該范圍以外的城市規劃區內城中村，條件成熟一個改造一個。

第三條 堅持政府引導、統一規劃、市場運作的原則，積極吸引社會資金參與城中村改造建設。

第四條 通過改造建設，逐步完成村民變為市民，集體土地變為國有土地，行政村變為社區，村民待遇變為市民待遇的四個轉變。

第二章 規劃建設管理

第五條 城中村改造的各項建設活動，實行統一的監督管理，嚴格按照法定的建設審批程序實施建設。

第六條 城中村的改造建設，應當優先安排基礎設施以及公共服務設施的建設，因地制宜、節約用地，合理進行建設，實現經濟效益、社會效益、環境效益的協調統一和可持續發展。

第七條 城中村改造建設確定的建設用地規模、基礎設施、公共服務設施用地以及其他需要依法保護的用地，禁止擅自改變用途。

第八條 城中村改造建設項目核準。城中村改造建設總體規劃批復后，建設單位應編制項目申請報告報市發改部門核準，同時附用地預審意見。

第九條 以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送市發改部門核準前，應當向市規劃主管部門申請核發選址意見書。

前款規定以外的建設項目不需要申請選址意見書。

第十條 以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經市發改部門核準后，建設單位應當向市規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，由市規劃主管部門依據城中村總體規劃、控制性詳細規劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發建設用地規劃許可證。

建設單位在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

第十一條 以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，市規劃主管部門應當依據城中村總體規劃、控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向市規劃主管部門申請領取建設用地規劃許可證。

市規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。

第十二條 進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向市規劃主管部門申請辦理建設工程規劃許可證。

申請辦理建設工程規劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規劃。對符合控制性詳細規劃和規劃條

件的，由市規劃主管部門核發建設工程規劃許可證。

市規劃主管部門應當依法將經審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖予以公布。

第十三條 涉及修改控制性詳細規劃和經依法審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖，按照《城鄉規劃法》有關規定執行。

第三章 土地管理

第十四條 城中村改造必須使用國有土地。城中村土地未轉為國有土地的，不得轉讓、出租、抵押；未經批準私自進行開發改造的，按違法用地查處。

第十五條 在城市建成區內，農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地可依法轉為國有。村(組)使用的土地，經村民(股東)大會或代表大會同意，按土地利用現狀依照法定程序轉為國有后，依法確認國有土地劃撥使用權，辦理國有土地使用證。

第十六條 在城市建成區外，城中村改造項目按照土地利用總體規劃，依法辦理農用地轉用和征收審批手續后，將集體所有的土地依法轉為國有。

第十七條 新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設施、集體公益設施房、公共綠地及配套的市政公用設施用地，可按劃撥方式供地。

第十八條 用于工副業生產或建設商業市場的生活保障用地，可按留地安置方式供地，也可與用于補償城中村改造投入的房地產開發建設用地一起按招標、拍賣、掛牌方式出讓。

第十九條 用于補償城中村改造投入的房地產開發建設用地，按照有關規定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。

第二十條 規定安置開發比以外的土地，納入市人民政府統一收購儲備。

濮陽市人民政府關于印發濮陽市城中村建設改造管理辦法的通知

（濮政〔2007〕63號）

華龍區人民政府，高新區管委會，市人民政府各部門：

《濮陽市城中村建設改造管理辦法》已經市人民政府同意，現印發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。

二○○七年九月十一日

濮陽市城中村建設改造管理辦法

第一條 為加強濮陽市城中村的規劃建設與管理，保障合理利用城市用地，完善城中村的各項基礎設施，把我市城中村改造建設成為城市新型社區，根據《城市規劃法》、《土地管理法》等國家、省有關法律、法規的規定，制定本辦法。

第二條 城中村建設改造的范圍和重點濮陽市城中村建設改造的范圍是城市規劃區內規劃建設用地范圍內的各行政村或享有對集體資產處置權的自然村。城中村建設改造的重點是被已建成區包圍和將要被新建成區包圍的行政村或享有對集體資產處置權的自然村。

第三條 建設改造的標準和目標建設改造的標準：通過城中村的建設改造，使其各項建設有利于保障城市總體規劃的順利實施，將這些村莊改建成為基礎設施配套完善、功能齊全、環境優美、物業管理匹配的城市新型社區。工副業用地的安排應符合城市總體規劃用地布局，住宅應建設為多層和高層住宅，各項建設應滿足城市景觀規劃要求，成為城市建設新的亮點。建設改造的目標：通過城中村的建設改造，改善城中村居民的生產生活條件，使集體經濟組織和村民從形式到內容完全融入城市化管理范疇。城中村集體以經營性不動產為主要載體轉制成立股份制公司，村民成為股民，取得長期生產生活與經營發展條件。逐步完成村民變為市民、集體土地變為國有土地、行政村變為社區的三個轉變。通過城中村的建設改造，改善城市環境和居民生活環境，利用社會資金完善城市基礎設施，增強城市功能，促進社會治安的好轉，減輕勞動就業壓力，推動經濟發展。

第四條 城中村建設改造的基本方針堅持政府主導，市場運作，群眾自愿，區級負責，統一規劃，因地制宜，一村一案，有序實施。

第五條 城中村建設改造的基本原則

（一）城中村的建設改造，應充分考慮城中村居民的利益，立足于改善其生活環境，保障其經濟來源，充分關注中低收入人群，維護社會穩定和公共安全。

（二）城中村規劃編制應遵循節約用地的原則。城中村居民住宅區一律按城市居住區的標準進行規劃設計，不得采用單門獨戶的住宅建設模式；其它各項建設用地也必須按城市建設用地標準進行控制。

（三）城中村建設改造規劃編制應服從城市總體規劃用地布局，其居住、商服、工副業用地的安排應符合城市總體規劃和地段控制性詳細規劃要求，避免各項用地混雜現象。工業項目必須安排在工業區內，城市中心區的城中村村辦企業用地可由政府出面協調進行土地置換。

（四）城中村建設改造要貫徹高起點規劃、高標準建設的原則，在保障土地合理利用的同時，注重城市景觀環境的創造，實現經濟效益、社會效益、環境效益的協調統一和可持續發展。

（五）城中村建設改造要堅持陽光作業，提高拆遷、安置、補償等工作的透明度，實行政務公開，接受城中村居民和社會各界的監督。

第六條 城中村建設改造工作的組織機構為加強對城中村建設改造工作的組織領導，市政府成立城中村建設改造領導小組，下設辦公室，統一領導、組織、協調城中村建設改造工作。華龍區、高新區在市政府的統一領導下，成立城中村建設改造領導小組，下設辦公室，具體負責本區范圍內城中村建設改造的組織實施工作。市建設、國土資源、財政、發改、監察、審計、人防、公安、消防、電力、通訊等有關部門應在各自的職責范圍內，做好城中村建設改造的管理和服務工作，按法定程序辦理城中村建設改造的各種手續。

第七條 城中村建設改造工作實行市、區兩級管理，各自的主要職責是：市政府城中村建設改造領導小組及其辦公室（以下簡稱“市改造辦”）的主要職責：①出臺政策。負責擬定和出臺我市城中村改造的有關政策。②規劃控制。負責審定各城中村建設改造的具體方案、提出規劃條件和技術要求。③組織審批。審批各區上報的城中村建設改造方案。④監督管理。監督管理城中村改造建設資金征收與使用，監督管理各區及改造村的安置住宅與公共用房、集體經濟用房和開發房的建設實施。⑤協調調控。協調城中村改造過程中與相關部門的關系，調控城中村改造中跨村、跨區規劃用地調整及資金調控等問題。區級政府城中村建設改造領導小組及其辦公室（以下簡稱“區改造辦”）的主要職責：①篩選改造村。負責對本區城中村進行調查摸底，篩選改造試點村和實施改造村。②擬定方案。按照一村一案的原則，依照總體規劃擬定改造試點村、實施改造村的改造方案。③組織申報。將城中村建設改造方案上報市城中村改造領導小組及其辦公室審批。④組織實施。按照批準的建設改造實施方案，組織拆遷、安置、建設等實施過程中的具體工作。⑤群眾工作。負責協調村委會、居委會、街道辦事處及被改造村的群眾工作。⑥資金監管。監督管理本區城中村的建設改造資金，負責各方資金分配與平衡。

第八條 城中村建設改造規劃編制及審批程序

（一）區改造辦按照村莊現狀情況提出建設改造申請報市改造辦審批，申請書應包括以下內容：

1．村莊建成區1/1000 現狀圖；

2．村集體用地1/2000-1/5000 現狀圖；

3．村莊所屬戶籍管理部門的戶籍證明材料，包括總人口、分年齡段（5 年）人口數、男女比例；

4．村集體現有經濟實體基本情況說明；

5．村集體經濟發展設想，包括村集體經濟管理模式，股份制企業成立方案；

6．村莊總體規劃設想，包括各類建設用地布局、面積、住宅及其它各類建筑面積等。

（二）市改造辦根據城-市總體規劃和區改造辦的申請核發規劃設計條件，其內容包括：

1．城中村規劃用地范圍-安置村民的住宅用地范圍、各項基礎設施用地范圍、生活保障用地范圍（含村辦企業、商業市場等）、補償建設投入的開發用地范圍；

2．各項技術經濟指標-建筑密度、容積率、綠地率、建筑高度、退線要求等；

3．對村集體經濟發展方案的審定。

（三）區改造辦根據市改造辦的規劃設計條件，委托有相應資質的規劃設計部門編制村莊總體規劃。

（四）區改造辦將編制的規劃方案成果報市改造辦審批。由市改造辦組織有關部門和專家進行評審，并將評審結果上報濮陽市規劃建設聯席會議研究，經批準后方可組織實施。

第九條 城中村規劃方案應當包括以下內容：

（一）確定規劃范圍內不同性質用地的界線。

（二）建設條件分析及綜合技術經濟論證。

（三）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離要求。

（四）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規劃設計，布置總平面圖（工副業用地部分可從略）。

（五）對住宅、學校、敬托院和托幼等建筑進行日照分析。

（六）根據交通影響分析，提出交通組織方案和設計。并應規定城中村內部道路的紅線、斷面、控制點座標及標高。

（七）市政工程管線規劃設計和管線綜合。

（八）豎向規劃設計。

（九）估算工程、拆遷量和總造價，分析投資效益。

第十條 城中村規劃編制成果應當包括規劃說明書、基礎資料和研究報告、圖紙及電子文件。

第十一條 城中村現有集體土地的使用

為了促進我市城中村建設改造工作，凡按照本辦法進行規劃編制和建設改造的城中村可享受一定的優惠政策。城中村現有土地原則按四種類型進行使用：

（一）新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設施、集體公益設施、公共綠地及配套的市政公用設施用地，該類用地按劃撥土地使用權方式供地。

（二）用于工副業生產或建設商業市場的生活保障用地，具體面積根據村莊用地情況確定，原則上按人均40-60平方米進行控制，該類用地按留地安置方式供地。

（三）用于補償城中村建設改造投入的房地產開發建設用地，具體比例根據實際情況暫按一村一案原則確定。該類用地按招拍掛的方式對社會公開供地（對于需落實的本條一、二項建設改造內容，在土地出讓條件中予以明確）。

（四）在保證上述三項類型用地的前提下，規定安置開發比以外的土地，納入市人民政

府統一收購儲備。市國土部門應按有關政策規定辦理各類相關手續，村集體及個人除應得的補償金外不得對土地的征用附加任何條件。本條前三款用地均納入本市土地供應計劃。以出讓方式供應的土地出讓金，應全額納入地方基金預算管理，收入全部繳入地方國庫，支出通過地方基金預算予以安排，實行“收支兩條線”管理。

第十二條 優惠政策

城中村的建設改造及相關開發建設同時享受下列優惠政策：除國家、省明文規定不得減免的收費項目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工副業、商業市場）建設項目的行政事業性收費，由財政全供單位執收的予以免收（其中城市基礎設施配套費實行“收支兩條線”管理，先征后返，專項使用；共享收費項目，只征收上級分成部分），其余行政事業性收費及各類經營服務性收費減半收取。

第十三條 城中村規劃的實施

城中村規劃經批準后，其建設除享受本辦法第十二條規定的優惠政策外，所有建設項目必須按正常程序進行報建，并按規定接受有關部門的監督檢查，竣工驗收合格后方可辦理房產登記手續。各相關部門對涉及城中村建設改造的建設項目應優先辦理，減少中間環節，提高辦事效率。

第十四條 市政府鼓勵并支持已按原批準的村莊規劃實施建設的村莊（以單門獨戶住宅為主）進行以多層和高層住宅為主的建設改造，進行建設改造的村莊享受本辦法規定的優惠政策。

第十五條 市、區兩級有關行政主管部門要對經批準的城中村改造項目的開發建設給予支持，涉及社會保障、計劃生育政策等問題，按照國家有關法律法規執行，依法進行監管。

第十六條 本辦法自公布之日起執行。以前本市有關城市規劃區內村莊規劃建設的規定，凡與本辦法相抵觸的，按本辦法執行。

發布部門： 發布日期：2007年09月11日 實施日期：2007年09月11日(地方法規)