第一篇：關(guān)于“城中村”改造問題調(diào)研報告

關(guān)于“城中村”改造問題調(diào)研報告

“城中村”是指在改革開放以來，一些經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)和城市，由于疾風(fēng)暴雨式的城市建設(shè)和快速城市化，導(dǎo)致城市用地的急劇膨脹，把以前圍繞城市周邊的部分村落及其耕地納入城市用地的范圍，大部分耕地的性質(zhì)由勞動群眾集體所有轉(zhuǎn)化為國家公有，而在征地過程中返還給鄉(xiāng)村的用地、自留山、丘等則維持以前的集體所有制性質(zhì)不變，在這些用地上以居住功能為主所形成的社區(qū)則被稱為“城中村”。

一．城中村基本概況

改革開放以來，我國的城市化進(jìn)程不斷加快，其間，城市發(fā)展將其周圍的一些農(nóng)村用地逐漸轉(zhuǎn)化為城市化地區(qū)。這些農(nóng)村的耕地被征用，其就業(yè)方式發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，生活方式和居住環(huán)境也產(chǎn)生一些變化，逐漸朝城市化道路發(fā)展，形成“城中村”現(xiàn)象。在城市進(jìn)一步擴展的過程中，“城中村”現(xiàn)象是一個較為普遍的問題，如何使這些城中村在城市化過程中具有活力，并成為城市的有機組成部分，是人們較為關(guān)注的問題，同時也有著較多的問題。這些城中村的大量存在，已嚴(yán)重制約城市化進(jìn)程和城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，主要體現(xiàn)在以下三個方面：

1．土地和空間資源利用粗放，影響城市功能拓展。從土地利用來看，城中村居民住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)低，空間利用率低，多為一層兩層、獨戶獨園，合法建筑容積率通常在1．2以下，建設(shè)用地綜合利用效率低。從空間利用來看，城中村村落布局零亂分散，造成土地分割，影響城市開發(fā)和功能拓展，城市道路、公交、綠化等公用設(shè)施建設(shè)延伸受阻。

2．村落內(nèi)部規(guī)劃建設(shè)落后，環(huán)境和安全問題嚴(yán)重。城中村大多缺乏規(guī)劃，住宅、工廠和商店相互交織，建筑風(fēng)格與城市不相協(xié)調(diào)，影響城市綜合景觀。由于缺少規(guī)劃，城中村供水、供電、電訊、煤氣、排水等市政設(shè)施不完善，隨意拉線鋪管現(xiàn)象隨處可見；排污不暢，垃圾堆積，環(huán)境臟亂差；道路狹窄彎曲，消防通道受堵嚴(yán)重，防災(zāi)抗災(zāi)能力差。

3．管理服務(wù)體系不完善，影響居民生活質(zhì)量。村落內(nèi)生活服務(wù)要素缺乏，多數(shù)城中村沒有幼兒園、菜市場、衛(wèi)生服務(wù)站、文化娛樂等眼務(wù)設(shè)施。村民社會保障滯后，城中村住戶基本仍享受農(nóng)民待遇，醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)等社會保障項目少，水平低。居民安全感差，城中村外來人口多，人員混雜，治安防范和矛盾化解機制弱，社會治安面臨很大挑戰(zhàn)。

二．制約城中村改造的主要因素

1．首先，由于在城市建設(shè)擴展過程中，政府部門忙于追求城市經(jīng)濟的增長，對農(nóng)村的規(guī)劃重視不夠，在將原有耕地征用之后，對村莊采取了“圍而縱之”的發(fā)展態(tài)度，也就是用道路網(wǎng)或其他實體將其圍起來，留給它一定的發(fā)展空間，任其發(fā)展，這樣以來，村莊的建設(shè)就處于一種無序的狀態(tài)，形成后來與城市整體環(huán)境格格不入的局面。另外，政府部門在征用土地后，沒有考慮原有村民的具體情況，例如文化教育狀況、人員構(gòu)成、年齡層次，沒有考慮被征地農(nóng)民今后的謀生問題，甚至對被征地地區(qū)土地的潛在經(jīng)濟價值缺乏長遠(yuǎn)的考慮，造成后來我們所介紹的一系列社會和環(huán)境問題。

2．其次，雖然都市村莊的經(jīng)濟已邁入城市化，但村民的思想觀念還停留在原來“小農(nóng)經(jīng)濟”的狀態(tài)，因而在指導(dǎo)村莊的經(jīng)濟發(fā)展思路和城市建設(shè)上表現(xiàn)出明顯痕跡。村民憑借所處的優(yōu)越的地理位置，在未作科學(xué)規(guī)劃的條件下，對有限土地進(jìn)行了高強度、超常規(guī)的違章建設(shè)，加之其服裝業(yè)作坊式的生產(chǎn)方式使村莊“臟、亂、差”面貌更加惡化，這實際上是對李家村良好的區(qū)位及交通運輸條件的巨大浪費，在巨大的經(jīng)濟效益背后，是發(fā)展的不經(jīng)濟

3．從建筑環(huán)境方面。無論是公共建筑還是村民住宅，其設(shè)計大多經(jīng)不起推敲，往往不能滿足現(xiàn)代都市生活的標(biāo)準(zhǔn)和需求，建筑造型上則更是缺乏時代新意和地方特色。同時建筑結(jié)構(gòu)的不合理和安全隱患的存在更為嚴(yán)重，希望政府個主管部門予以關(guān)注。

4．對村莊建設(shè)的監(jiān)察力度不夠也是原因之一。由于早期的監(jiān)察工作是城建部門孤軍奮戰(zhàn)，在人員編制有限的情況下，監(jiān)察力量明顯不足，而違章建筑又比比皆是，這迫切需要城管部門與公安、工商、稅務(wù)等部門配合，進(jìn)行綜合執(zhí)法。

5．改造的政策法規(guī)配套滯后。政策法規(guī)配套滯后主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是拆遷補償政策不盡一致、不夠完善。二是拆遷程序不夠規(guī)范。三是對集體資產(chǎn)的處置缺乏規(guī)范。在征地拆遷中，由于對一些農(nóng)村的道路、公建等基礎(chǔ)設(shè)施和“邊角料”地塊未實施征用、補償，侵害了農(nóng)民的利益，導(dǎo)致了部分城中村的綜合改造工作難以為繼。

三．對問題的思考

我們必須肯定，在城市發(fā)展初期村莊廉價出讓了大量的集體用地，為城市發(fā)展做出過一定的貢獻(xiàn)，但實事求是的講，沒有城市的征地、建設(shè)和發(fā)展，村莊剩余用地不會有如今的高價位，更不會有一度繁榮的租賃業(yè)。因此，為公平使用國有土地，對村莊用地要適當(dāng)實行有償使用。對村莊所處不同地理位置，根據(jù)土地的級差，為都市里村莊制定出一系列的土地部分有償使用的政策指引，強調(diào)土地的集約使用，走持續(xù)發(fā)展的道路。為此：

1．加強管理，統(tǒng)一規(guī)劃，將村莊納入統(tǒng)一的規(guī)劃中。要把“城中村”當(dāng)作城市的一個細(xì)胞加以正確的引導(dǎo)和培育，為其指定土地開發(fā)強度指標(biāo)，進(jìn)行公共設(shè)施、市政設(shè)施尤其是環(huán)衛(wèi)設(shè)施的配套建設(shè)。不能重復(fù)以前的做法，將其“圈”起來，任其自由發(fā)展，否則將成為城市里的“惡性腫瘤”，影響城市的健康“肌理”，阻礙城市的現(xiàn)代化進(jìn)程。努力改善現(xiàn)有的空間結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式，建立現(xiàn)代化的步行商業(yè)環(huán)境。

其次，應(yīng)跳出過去村莊規(guī)劃模式，進(jìn)行改造策略研究。摒棄以村民宅基地為單位的“棋盤式”的規(guī)劃模式，代之以花園式、聯(lián)排式的城市住區(qū)的規(guī)劃理念。對處于城市景觀敏感區(qū)、核心區(qū)的村莊，還要側(cè)重城市設(shè)計研究。

2．加強對村莊建設(shè)的有效監(jiān)管。如果沒有強有力的綜合監(jiān)管措施，再高水平的規(guī)劃及法規(guī)都會流于形式，失去本來的作用。另外，成立一支綜合性的執(zhí)法檢查隊伍，對違章建筑、違規(guī)建設(shè)行為進(jìn)行堅決查處。兩手都要硬，經(jīng)濟和實體的處罰并行，要讓違規(guī)者痛定思痛，引以為戒。

3．滿足村子女教育、再教育的需求，使經(jīng)濟的發(fā)展與精神面貌的改善同步進(jìn)行，提高人口的綜合素質(zhì)。

4．轉(zhuǎn)變觀念，發(fā)揮集體效應(yīng)，改變現(xiàn)有的作坊式生產(chǎn)方式。逐步地將居住與生產(chǎn)經(jīng)營活動空間相分離，提高居住環(huán)境的品質(zhì)。

調(diào)查雖然結(jié)束了，但城中村許多不合理的現(xiàn)象仍然存在著，我們相信這只是我國快速城市化進(jìn)程中諸多不良現(xiàn)象中的一幕。隨著我國法制的不斷健全，以及城市規(guī)劃被更加重視，相信將會有越來越多的人關(guān)注諸如此類的問題，并在它處于初級階段時就得到妥善的解決。這次的調(diào)查只是我們課程的一部分，今后我們會在學(xué)習(xí)的過程中，不但學(xué)好書本的知識，還要關(guān)心身邊存在著和發(fā)展著的社會事物，將理論與實踐結(jié)合起來，為將來成為一名優(yōu)秀的國家建設(shè)人才打下堅實的基礎(chǔ)。

參考資料：

1．耿慧志，清徐縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)調(diào)查及空間集聚對策研究，《城市規(guī)劃匯刊》，2002.1

2．唐子來，居住小區(qū)服務(wù)設(shè)施的需求形態(tài)，《城市規(guī)劃》，1999.53．馮 蓉，可持續(xù)發(fā)展的建成區(qū)用地，《城市規(guī)劃》，2000.24．王殿海等，城市向郊區(qū)發(fā)展對中心區(qū)交通影響研究，《城市規(guī)劃》，2000.4

5．楊洪烈、潘光慶，論出租屋管理，《 城市問題》，2001.26．房保國、沙國華，中國社會對沉默權(quán)的容忍度有多大——“沉默權(quán)在中國”調(diào)

查報告，《政治與法律》，2001.5

7．李俊夫，《城中村的改造》，科學(xué)出版社

城市規(guī)劃與城市設(shè)計

課程調(diào)查報告 課程名稱：城市規(guī)劃與城市設(shè)計姓名：

學(xué)號：

指導(dǎo)老師：任延婷0633081479蘇繼會

第二篇：城中村改造調(diào)研報告

關(guān)于城中村改造的調(diào)研報告

城中村是指在城市發(fā)展過積中。因為種種原因沒有被納入城市規(guī)劃建設(shè)。至今仍然是落后的自然村落面貌，而現(xiàn)已被城市功能區(qū)所包圍的土地。這些土地是仍然掌握在當(dāng)?shù)卮寮w的集體所有性質(zhì)土地。現(xiàn)在我們以勝利村為例。城中村的出現(xiàn)是人類城市發(fā)展過程中所無法避免的，是一個世界性的難題。現(xiàn)在全世界都沒有一個解決城中村難題的通行辦法。我國也沒有相關(guān)系統(tǒng)的政策來指異城中村的改造，所以“城中村“改造是一個特殊性極強的問越。我們在“城中村”改造過程中必須堅持從當(dāng)?shù)氐膶嶋H出發(fā)。因地制宜。找出問匙的特殊規(guī)律所在。

一、現(xiàn)狀。

梅州市興寧縣（市、區(qū)）勝利村位于大坪鎮(zhèn)圩鎮(zhèn)中部。我村轄29個村民小組，在冊戶數(shù)293戶，人口1505人；全村總面積2。37平方公里，耕地面積418畝。我村年平均氣溫為21.，年降雨量約為1227.毫米，氣候特征亞熱帶季風(fēng)氣候。村特色經(jīng)濟收入有桑蠶，上一年我村農(nóng)村經(jīng)濟總收入為754.萬元。近年來，我村發(fā)展經(jīng)濟的措施以及成果：

1、筑水泥路約2.公里；

2、路燈3公里；

3、勝利小學(xué)球場。

對“城中村改造的意見:

1、過程中讓村民自主開發(fā)。政府提供政策和資金支持。

2、造過程中相關(guān)手續(xù)能快速辦理。且相關(guān)稅費能得到減免。

3、將改造后的村集體土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。

4、支持“城中村”改造。

二、“城中村”改造是什么。

(一)是以村民自愿開展改造為主。政府給予政策支持和規(guī)劃指導(dǎo)的改造。

“城中村“改造不同于征地拆遷。它是村民自愿對所居住的地區(qū)進(jìn)行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江風(fēng)光帶所包貧貧困落后的村容村貌，簡陋破爛的基礎(chǔ)設(shè)施和周邊的城市建筑形成了鮮明的對比，所以居民強烈的要求政府對其居住地進(jìn)行城市化改造。所以在“城中村”改造過程中要充分的給予村民參與權(quán)、知情權(quán)。

(二)是利益主體由政府到農(nóng)民的轉(zhuǎn)變。_

“城中村“改造實際上是政府讓利于民的一個方式。通過城中村改造，農(nóng)民將剩余的土地通過商業(yè)運作、開發(fā)以后，不能改變村容村貌，更可以從中獲利。進(jìn)一步解決了失地農(nóng)民的生活來源問題。以深圳大沖村為例，在二十年里。政府先后征地16次，村集體土地96%被征，剩余的錢返還給農(nóng)民的宅基地和集體經(jīng)濟發(fā)展月地。通過建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房再出租，不們解決了農(nóng)民的生活來源問題解決了在深圳務(wù)工的民工的住房問題。這也是后面提到的廉租屋。

(三)是對村集體土地自主開發(fā)的一個探索。

“城中村”改造不可避免的涉及到村集體土地的開發(fā)和使用問題，在現(xiàn)行的政策下，集體土地在“三個不得”的原則下，即不得改變土地性質(zhì)，不得改變土地in途，不得損害農(nóng)民的承包權(quán)益，允許通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)討、出租、互換、股份合作的方式進(jìn)行開發(fā)。如何在現(xiàn)行政策的框架內(nèi)找到一條對村集體土地的開發(fā)路了。是我們進(jìn)行“城中村”改造必須直接面對的問越，也是必須解決的問題。

(四)是勝利村打造低成木生活區(qū)的重要方式。

低成本生活區(qū)指的足“城中村”改造后，可以容納大最外來務(wù)工人員的安置和管理。根據(jù)調(diào)查，附近工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)一般工人的工資在800-1000元，熟練工人的工資在1200元左右，除開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房等幾個少數(shù)的廠區(qū)為工人規(guī)劃了住宿區(qū)外，其余企業(yè)并無安置r人的住宿地，可以預(yù)見，隨著沿海地區(qū)的密集加工型企業(yè)的內(nèi)遷，大最的密集型產(chǎn)業(yè)落戶到附近

工業(yè)園，所帶來的低成本務(wù)工人的安置問題，必然要在勝利村得到解決。據(jù)調(diào)查，上灶坪41陳家灣舊盡出租的月租金不過30元，大最的務(wù)工人員和小商販就仄住在這里。所以，鯉負(fù)江的“城中村”改造，必須為附近工業(yè)園的長期發(fā)展做好準(zhǔn)備。將“城中村”改造為千凈、漂亮、低廉的生活區(qū)，不但能為政府解決務(wù)工人員的安置問題，更能通過村集體對其加以管 理和約束。

(五)是一項基礎(chǔ)性改造工積，不是點利性質(zhì)工積。

“城中村“改造是一項政府讓利，群眾受益的公益性荃礎(chǔ)I程，所以無論是41民自主開發(fā)還是引進(jìn)開發(fā)商都必須堅持政府贏在環(huán)境改造。農(nóng)民贏在生活環(huán)境改善，生活來源得到解決。開發(fā)A贏在一定的利潤的多A模式，大家多方共贏，們是ip部不能贏太多。找到一個平衡的契合點。

三、為什么要開展“城中村”改造。

(一)城中村地處城市中心，被城市功能區(qū)所環(huán)繞，其地理位置A性唯一且尚定，要統(tǒng)一規(guī)劃城鎮(zhèn)，只能選擇對城中村進(jìn)行改造。

(二)城中村是和諧社會裕建的蘋本前提。

解決三農(nóng)問題的根木出路就是減少農(nóng)民。讓農(nóng)民進(jìn)城。那么巨大的城鄉(xiāng)差距如何得到彌補，城中村改造就是一個契機和示范，他們是否在城市受到公平正義的對待。是和諧社會的基本判據(jù)。

(三)龐大的邊緣人群和外來人群的需要合理妥善的安置。

勝利村的特殊地理位置決定了勝利村有著龐大的流動人口。隨著企業(yè)的發(fā)展，務(wù)工人員也會大量的涌入到江，如果勝利沒有足夠合適的房源來安置他們，因素激增，報告中說:他們是社會的弱勢群體。在杜會生活中處于“失語狀態(tài)”必將導(dǎo)致杜會的不穩(wěn)定。一位北大學(xué)生在調(diào)查“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造勢在必行。

(四)對推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。整合上次源、集約、節(jié)約的利用土地。有非常重大的意義。在處于黃金地段的城中村中，大最土地資源被浪費使用，通過城中村改造將有限的土地資源進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，使其發(fā)揮出更大的經(jīng)濟效益。

(五)提高村民素質(zhì)，改變勝利村精神面貌的根本途徑。

發(fā)展的問題。歸根結(jié)底就是人的問題，作為勝利村刀鎮(zhèn)居民主休的村民。卻一直處r-閉置落后的狀態(tài)。在原村民的新生代中。除部分年青人通過上學(xué)當(dāng)兵走出傳統(tǒng)社會外，仍然以強大的慣性復(fù)制桿上一代人的生活方式。只有通過城中村的改造，才能從根本上改變這一現(xiàn)狀。

四、采取何種模式進(jìn)行“城中村”改造。

(一)采取政府主異，集中安置。整體規(guī)劃。整體開發(fā)。

該種模式是指由政府牽頭，多個職能部門共同參與。采取征地拆遷的方式將帷個集休土地征收為有建設(shè)用地。對農(nóng)民采取補償安置的方式。征收的土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，規(guī)劃部門進(jìn)行整體規(guī)劃后。將土地通過招拍掛方式轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，由政府負(fù)責(zé)改造后的城中村草礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，抓一將日常管理納入到城,管理中來。

利：

1、符合現(xiàn)行政策法規(guī)，操作得當(dāng)，后遺癥少。按照征地拆遷的方式無疑是最穩(wěn)當(dāng)?shù)姆绞健Ｉ嫌姓呖梢溃袑嵺`經(jīng)驗可用，無論如何都不會出現(xiàn)原則性錯誤。

2、政府主導(dǎo)改造工程。有利于整體規(guī)劃和開發(fā)。

3、土地通過招面掛，政府從中獲利。

弊:

1、大規(guī)模的征地難度大，群眾要求多。意見大，工作非常困難。勝利村多次征地，農(nóng)民對政策法規(guī)熟悉，對征地工作作經(jīng)驗豐富。抵觸情緒較為嚴(yán)重，若依征地拆遷方式征收土

地。所需付出的行政成木較高，且容易激化矛后。

2、政府而要投入的資金多。若通過該模式進(jìn)護(hù)村中村”改造，市政府總共需要投入萬元，僅前其一次性投入就達(dá)萬元。

3,改造工和成本高，造成“城中村“改造完成后生活成木增加。通過正規(guī)手段開發(fā)的“城中村’土地，仍然會受到市場的影響，較過高的開發(fā)成木。必然易致該地區(qū)較高的生活成本，所以只能容納有一定經(jīng)濟實力的人落戶，收入水平低的務(wù)工人員和小商販連和賃都無法承受。這等于將“城中村”改造向他們關(guān)死了大門。

(二)采取村民自建、自主開發(fā)，政府提供政策支持。

該種模式是指由村支兩委牽頭，村民參與。組建開發(fā)公司，對集體土地進(jìn)行4體開發(fā)。村民在現(xiàn)有土地內(nèi)。選擇部分土地進(jìn)行核體安置，不改變土地性質(zhì)。剩余土地或者轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，或仍然為集體土地，進(jìn)行整體開，政府加以規(guī)劃和控制。

利:

1、村民自主開發(fā)，積極性高，群眾阻力小。

2、村民通過自主開發(fā)獲利。且能通過開發(fā)過程解決日后的生活來源問跌，甚至，可以找到一條致富之路。

3、城中村改造后。可以委托村民自我管理，減少管理成木。

弊:

1、村民缺少足夠的知識和素質(zhì)來進(jìn)行公司組建以及后期的市場運作。現(xiàn)階段，栗腳村和上灶坪的農(nóng)民多為普通農(nóng)民民工和小商販，無論從基本素質(zhì)還是相關(guān)經(jīng)驗來看。他們都很難具備從組建公司，到土地開發(fā)，再到后期的市場運作的能力。

2、村民缺少足夠的資金。農(nóng)民大都屬于貧困人群。根木無法獨立籌集到足夠的資金，即使通過貸款也不可能達(dá)到。

3、大多數(shù)村民對城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。

村民中普遍的存在兩種認(rèn)識。一是等I司于拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補償。二是認(rèn)為是一個賺錢的好機會，尤其以部分年青人為主，力主由村民自建，以圖豐厚的回報。

4、政府對村民自建缺乏足夠的控制力。出現(xiàn)問題后，容易產(chǎn)生半拉子工程。村民大部缺乏足夠的責(zé)任心。逐利性使他們力求自建自改，們是可以預(yù)見自建過程決不是一帆風(fēng)順的。是一個涉及到各方利益博弈。政策與實際摩擦的復(fù)雜過程，甚至?xí)霈F(xiàn)反復(fù)和倒退的現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)問題最先選擇逃避的也許就是發(fā)現(xiàn)無利可圖的村民。

5、背集體土地使用的政策。

相關(guān)政策:

1、運作集體土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)政策。

2、給村民湊集基本資金。

3、關(guān)稅費的減免。

具體步驟:

1、由村支兩委牽頭，組建房地產(chǎn)開發(fā)公司Ae2、上部門將土地征收。

3、A公司負(fù)責(zé)村民的補償安置。

4、過招拍掛讓A公司以接近評估價仇的價格獲得安置地外的土地。

5、A公司按規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)，并按規(guī)劃部門要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

(三)引進(jìn)開發(fā)商。村民入股，共同開發(fā)，多方共贏。

該模式是指，通過引入開發(fā)商與村集體共同組建開發(fā)公司。村集體占一定股份。不參與

管理，對除了安置地以外的土地進(jìn)行整體開發(fā)運作。這而要將除安置地以外的土地轉(zhuǎn)換為國有建設(shè)用地。可以通過招拍掛的方式以接近評估的價格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，再由開發(fā)商開發(fā)運作，所得利潤需用來對村民進(jìn)行安置和按規(guī)劃進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)和整體環(huán)境美化。利:

1、引進(jìn)開發(fā)商。解決了資金和開發(fā)及后期的商業(yè)運作的問題。

2、村民通過入股合作的方式獲利，并解決了生活來源的問題。

3、民不花一分錢住上新房，整體環(huán)境得到改善。

弊:

1、違背集體土地使用政策。

2、部分村民通過“城中村’改造獲利過多，引起他們部分被征地村民心理失衡，造成不穩(wěn)定因素。栗腳村有大星的被征地的失地農(nóng)民。他們只按政策得到了一筆較低的補償款，生活來源并無保障，所以城中村改造必然要而對來自他們的阻力。

3、土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。再以評估價位轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商需要打政策的擦邊球。

相關(guān)政策:

1、征地拆遷政策。

2、關(guān)稅費的減免。

具體步驟:

1、引進(jìn)一個實力雄厚的開發(fā)商，與村集體組成開發(fā)公司，村集體占一定股份。不參與管理。

2、開發(fā)商將村民的住房按征地拆遷的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行贖買。即按征地政策對41民的原住房進(jìn)行評估后，進(jìn)行補償，消除村民因原住房的差異對安置產(chǎn)生的矛盾。

3、部門將除村民安置地外的土地征收為國有建設(shè)用地。并通過招標(biāo)、招拍掛等方式以接近評估價位的價格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。或以“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”、“地質(zhì)災(zāi)害避險”等名義將 土地劃撥給開發(fā)商，或就在集休土地上進(jìn)行開發(fā)。以和憑的名義進(jìn)行銷件。政策采取“報建不批、違建不究”的態(tài)度。

4、開發(fā)商在安置地為村民修迎安置房，土地為集體土地性質(zhì)，村民按人口，分配居住面積。多退少補。

5、開發(fā)商按照規(guī)劃對土地進(jìn)行開發(fā)，并完成基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)。

6、村集體對改造后的安置區(qū)進(jìn)行管理。

我們認(rèn)為，勝利村的“城中村”改造工程應(yīng)該是一項利民的公益性工程，在“先行先試”的政策范舊內(nèi)，我們應(yīng)該大膽的探索對集體土地開發(fā)的新方法、新途徑。在以上三種模式中，第一種模式行政成本過高，且容易激化干群矛后，村民的利益沒有得到更為充分的保障。第 二種模式對村民的要求過商。不符合勝利村實際。第三種模式在思維方式上都有創(chuàng)新，村民 的利益也得到更充分的保障。實現(xiàn)的過程中還可以對各種方式進(jìn)行更多的探索和創(chuàng)新。總之，我們深刻的集訓(xùn)到，勝利村的“城中村“改造，不僅是對勝利村一個擴容提質(zhì)的過程，更是 資興在實踐省委省政府的“彎道超車”理念和郴州市“先行先試3" 4條政策的一次大膽償試。在改造過程中，我們一定堅持解放思想，實事求是，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，遵循客觀規(guī) 律，大膽探索，勇于創(chuàng)新。

第三篇：城中村改造調(diào)研報告

城中村改造調(diào)研報告

我校調(diào)研小組于5月19日開始針對韓店鎮(zhèn)城中村改造情況作了初步的調(diào)查了解，期間我們掌握了一些基本情況，但也看到了一些問題。現(xiàn)將其作簡單總結(jié)匯報。

一 城中村改造的基本情況

韓店鎮(zhèn)的城中村改造集中在縣城所在地韓店村以及緊鄰的兩個村莊即黎嶺、經(jīng)坊。自去年縣里對城中村改造工作作出安排至今，三個村在地域村情、總體思路、具體方法、改造進(jìn)度等方面都存在一定的差異：

黎嶺村：自去年底以來，黎嶺村已針對新村改造作了兩次表決，一次支部大會表決89%通過，一次入戶表決85%以上同意，之后外請專家講課，5向百姓宣傳改造的目的意義，還出去太原清徐、晉城等地參觀學(xué)習(xí)，現(xiàn)在已有一基本成型的草規(guī)出來：已擇好一地先建回遷房，待村民搬出后再對舊村進(jìn)行改造，而且改造工作都由村集體統(tǒng)一組織規(guī)劃。對村民的補償初步設(shè)想戶均200平米，40平米左右的商鋪。據(jù)村支書介紹這樣的設(shè)想是完全有能力兌現(xiàn)的，而且所有環(huán)節(jié)都圍繞穩(wěn)妥二字操作，程序正在進(jìn)行中。

經(jīng)坊村：占地2平方公里，人口3000余，與韓店村最大的不同在于地處縣城邊緣，村民大多以務(wù)農(nóng)為生。這次城中村改造，經(jīng)坊村有一個大致想法：借縣城黎都西路東延占地的機會（政府行為，已拆民宅40-50戶，一撞高層村民住宅樓已在建設(shè)中），村里再進(jìn)一步運作，在此棟住宅樓旁再加蓋幾棟回遷樓，之后對舊村進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃改造。村支書陳書記也曾流露：只要政府給政策，并改造后的利益原原本本給百姓，而且讓百姓不但上樓了，還要有出路（謀生），村集體自己搞改造也是大有積極性的。當(dāng)然這些都還在醞釀階段。

韓店村是縣城所在地，人口5000余人，村民大部分集中居住在縣城中心地帶，百分之80的村民完全失去了土地，靠作小買賣、出租房屋、自辦小企業(yè)小作坊等自謀生路，由于其人口眾多、土地較少、又是縣城所在地、外來人員多帶來很多復(fù)雜問題等原因，所以韓店村采取了順應(yīng)潮流、讓利百姓、先易后難、先遠(yuǎn)后近、自主改造先行先試的原則方法，把全村分為三個改造片，計劃進(jìn)行自主改造先期試驗性操作。而且處于村子邊緣地段的潛家窯(村西南口)和后窯（村西）的部分村民在經(jīng)得村委會同意并履行一些簡單手續(xù)后已經(jīng)開始動作。兩處建筑地的改造背景和方式大體相同。

綜合這樣的情況，我們就針對性地選擇了韓店村潛家窯一地作了專門走訪。據(jù)這一帶住房改造的負(fù)責(zé)人介紹：潛家窯建筑地所有6戶居民已分別向城建局、村委會遞交了住房自主聯(lián)合改造申請規(guī)劃書。而縣里鎮(zhèn)里在村莊改造方面尚沒有具體政策框框限制，潛家窯一帶又地處邊緣地帶，不會對整村的長遠(yuǎn)整體規(guī)劃造成太大影響、面積不大涉及住戶不多、居民改造熱情較高且不存在鄰里糾紛。村委也本著先行先試、不影響大局的原則原則同意、允許改建。在這樣的總體情況下，潛家窯處6戶居民聯(lián)合起來，拆掉原有住宅，連同原來的公共通道，加之西邊的建筑公司租用的土地，在這基礎(chǔ)上開始新建5個單元的7層住宅樓。住宅樓占地大約2畝，總建筑面積7000平方米，可安排70余戶居住，原來的6戶居民每戶補償220平米，外加5萬元，其余按每平方1480元的價格出售。當(dāng)說到居民的水電暖等基礎(chǔ)設(shè)施問題時，該負(fù)責(zé)人說：供水沒問題，排水也還可以，目前就是冬季供暖沒有著落。

二 城中村改造中存在的主要問題

1、土地“瓶頸”問題

土地問題事關(guān)規(guī)劃、拆遷和安置補償?shù)葐栴}，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公認(rèn)的“瓶頸”問題。目前來看，即將改造的三個村子中，只有黎嶺一家找到了建回遷房的落腳地，操作起來相對比較好一點外，其它兩村都存在不同程度的難題。經(jīng)坊村想與政府修路占地搭便車，且一切工作正在摸索，而韓店村地處縣城中心，人口密度 1 大，外來人口多，情況復(fù)雜，由于可用地極少因此給城中村改造帶來了很大的難度，出現(xiàn)了村民自主開發(fā)的先例。于是又帶來了另一些值得關(guān)注的問題：宅基地所有權(quán)歸屬問題，占用集體土地問題，住房改造后土地收益分配問題等等這些都是制約城中村改造的“瓶頸”。

2、規(guī)劃問題

我縣目前還沒有一個全面的“城中村”改造總體規(guī)劃，尚未出臺具體的“城中村”改造方案。而且 “城中村”類型復(fù)雜，特點不一，“一村一策”在具體操作中遇到的困難和矛盾也很多。所以三村三個樣子的改造規(guī)劃，往往容易與縣區(qū)的整體及長遠(yuǎn)規(guī)劃控制要點產(chǎn)生矛盾，這樣就會造成大量時間、人力和資金的浪費，甚至有其他的問題出現(xiàn)也極有可能。再者，據(jù)城建局張文武局長介紹：我國的規(guī)劃法規(guī)定，規(guī)劃工作只針對國有土地的主權(quán)者，在建的村民宅基地要求給于規(guī)劃沒有法律依據(jù)。這就使我縣的城中村改造工作處于兩難境地。

3、居民新居的公共設(shè)施配套問題

這其實可以說是規(guī)劃問題的次生。由于在建的村民不具備規(guī)劃主體的資格，在沒有統(tǒng)一規(guī)劃之內(nèi)的住宅，其公共設(shè)施如水暖電等就不在其負(fù)責(zé)范圍。這樣的情況是否會產(chǎn)生更多的社會問題可想而知。

4、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)問題

在調(diào)研時我們發(fā)現(xiàn)，村社普遍反映“城中村”改造涉及部門較多，但卻沒有一個明確的、強有力的機構(gòu)或部門來指導(dǎo)村社進(jìn)行改造，遇到問題不知向何處請示匯報，辦事無門。同時，村社在“摸索”中開展改造工作，感到難度極大。一些“城中村”改造試點項目在推進(jìn)過程中遇到的具體問題，有關(guān)職能部門也難以協(xié)調(diào)解決。如前文所述，潛家窯一地的住房改造過程中遇到的一系列問題在改造初期就很棘手，同時也是我們有關(guān)部門應(yīng)該關(guān)注的大問題。

5、村民權(quán)利與公平問題

按照我國法律，公民應(yīng)享有同等的權(quán)利。而韓店村潛家窯之地的改造工作雖然不是擅自行為，同時也是村民積極響應(yīng)政府號召的非典型范例，也在有限范圍內(nèi)履行了一些簡單的手續(xù)，但是很不完備經(jīng)不起推敲。而且在占用公共通道及租用土地方面，怕也會傷及韓店村村集體的利益以及其他村民的權(quán)利。出現(xiàn)這樣的先例，也可能產(chǎn)生不良的社會效應(yīng)，到那時侯恐怕想剎車也來不及了。

6、被改造地片村民的出路問題（就業(yè)問題）

據(jù)了解，韓店村80%的村民已完全失去了土地，村支書介紹說，就帳面上的1000畝土地，由于近幾年的被占也只有500畝，所以1/3的村民依靠自辦家庭作坊、出租門面、開辦小型企業(yè)等方式自謀生路。這些村民在村子改造后的生計問題就會成為韓店村甚至全縣的一個較大的社會問題。更何況，在尚未全面開展工作的今天，這些個與村民的切身利益密切相關(guān)的生存問題已經(jīng)顯現(xiàn)出來。我們在走訪部分村民對城中村改造問題的看法時，有的村民已明確表示：改造工作只有在滿足他的謀生需求（如門市、就業(yè)、經(jīng)濟補償?shù)龋┑那邦}下，他才會簽同意改造的協(xié)議，否則他寧愿按部就班地過現(xiàn)在的“舊”生活。

三 對城中村改造工作中突出問題的幾點思考

“城中村”改造是挖掘我縣發(fā)展?jié)摿Α⒃旄Ｓ诿竦谋赜芍罚俏铱h“四個發(fā)展”的應(yīng)有之義，是改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、加快推進(jìn)城市化進(jìn)程的重要一環(huán)。做好“城中村”改造工作，必須立足長遠(yuǎn)，尊重和保障村民的利益，在政策上給與支持和傾斜，充分調(diào)動各方參與改造的積極性。現(xiàn)將有關(guān)意見和建議簡單歸納如下：

1、政府應(yīng)及早謀劃、提前介入，發(fā)揮好統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)作用。（規(guī)劃）

2、作好對村民的宣傳、引到工作，以利于工作順利展開。（土地法規(guī)）

3、有關(guān)部門要通力合作，在法律范圍內(nèi)大開綠燈，全縣一盤棋。（補償）

4、針對以上的瓶頸問題要給與專門研究并拿出確實可行的辦法或意見。廣州例

5、

第四篇：城中村改造調(diào)研報告

關(guān)于雁塔區(qū)城中村改造問題調(diào)研報告

2012年11月8日我們一行五人組成的調(diào)研小組以城中村改造中存在的問題為切入口，對雁塔區(qū)城中村改造辦公室進(jìn)行了深入調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下。

一、調(diào)研目的1.城中村改造之無形改造過程中所體現(xiàn)出來的問題，以及村名回遷以后的生活狀況。

2.西安市雁塔區(qū)城中村改造之具體數(shù)據(jù)收集。

3.改造過程中出現(xiàn)了什么問題，改造完成后發(fā)現(xiàn)了什么問題，以及有哪些需要改進(jìn)的地方。

二、雁塔城中村改造的基本情況

1.全區(qū)一共120個城中村的無形改造全部由雁塔區(qū)城中村改造辦公室進(jìn)行。

2.通過土地確權(quán)改造四個村，即后村，響塘村，西三爻（堡），雙橋頭。

3.將集體土地轉(zhuǎn)性為國有土地也可通過征收的程序，但在具體操作過程中存在手續(xù)繁瑣以及耗時過長的問題，因而城中村改造過程中都通過提地確權(quán)的程序來完成土地轉(zhuǎn)性問題。

4.雁塔區(qū)已拆25個城中村，安置回遷6個村，采取“就近安置，原址新建”的原則。

5.2007年以前，自主改造4個村，即新加坡，長延堡，西三爻（堡）。

6.2007年，城中村改造辦公室成立，后村成為政府主導(dǎo)改造的第一村。

7.完成經(jīng)濟體制改造的共70個村，完成標(biāo)準(zhǔn)即，報民政局拿到完成批復(fù)。改造規(guī)模不能低于2000戶，村規(guī)模小的就近合并為一個社區(qū)。

8.目前，34個完成改造的城中村有民政局統(tǒng)一管理，成為社區(qū)，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為居民，并且完成經(jīng)濟體制改革，成立社區(qū)。

9.改造賠付方式主要有3種，即房屋+預(yù)留地，房屋+商業(yè)面積，房屋+貨幣。

三、無形改造中存在的問題

1． 醫(yī)療保險問題

主要體現(xiàn)在政府政策盾上。2007年，市政府157號文件指出“自轉(zhuǎn)為居民后，5年以內(nèi)仍可享受惠民政策。”同年，市衛(wèi)生局發(fā)文指出“戶口本轉(zhuǎn)化為居民，則不能參加農(nóng)合。”而農(nóng)合只需要農(nóng)民繳納30元即可享受的醫(yī)療保險，轉(zhuǎn)化為居民后需繳納180元才能享受城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險。目前，此問題仍未解決。

2.養(yǎng)老保險問題

曲江管委會已解決此問題，主要存在于高新區(qū)，已拆村養(yǎng)老保險未落實。

4.村民不愿意回遷的原因主要有：對過渡費不滿意以及對房屋質(zhì)量、戶型不滿意。

四、經(jīng)濟體制改造的基本情況

1.由原來的“改制先行，改建跟進(jìn)”原則改變?yōu)椤坝行螣o形同步

原則”，以此來解決股民基準(zhǔn)日確定工作中存在的由于時間差的問題導(dǎo)致的在冊人員確定紊亂的情況。

2.“農(nóng)轉(zhuǎn)居”啟動依據(jù)：首先由城改辦提出關(guān)于“農(nóng)轉(zhuǎn)居“的申請，在得到市政府的批復(fù)后才能真正意義上啟動，并嚴(yán)格按照批復(fù)逐級審查。

3.“農(nóng)轉(zhuǎn)居“后的具體實施步驟：清產(chǎn)核資；股份量化；成立公司。其中，清產(chǎn)核資由城改辦委托具有資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行，股東名單以及股權(quán)的量化都要進(jìn)行公示，在最后的會議紀(jì)要以及公示名單成冊后意味著經(jīng)濟體制改造工作全部完成。

4.在公司成立后仍然存在著缺乏監(jiān)督其具體工作實施情況的特別監(jiān)督小組，以至于其具體盈利虧損情況得不到有效的監(jiān)管，進(jìn)而導(dǎo)致有的公司只是一個空殼。

5.經(jīng)濟體制改造工作具有非常強的專業(yè)性，以至于城改辦不能實現(xiàn)自己的只能，而只能委托專業(yè)公司完成，若委托的公司出現(xiàn)問題，則會導(dǎo)致村民利益受損。

6.雁塔區(qū)城改辦于2008年從城建局的一個科室中獨立出來，為全額撥款事業(yè)單位，人員從18人擴展到30人，其中在編19人，設(shè)有7個科室，其中有3個處級職務(wù)，7個科級職務(wù)。

五、城改辦的具體職責(zé)

1.有形改造

2.無形改造

3.安置回遷

4.項目監(jiān)管

安置房的選址由市政府統(tǒng)一規(guī)定，在確定方案之前，市上有“控規(guī)圖”，通常采取“統(tǒng)一拆遷，集中安置”的原則。楊家村改造中，存在遺址保護(hù)問題，改造后只剩余53畝土地，不能在原地建房集中安置，因此由政府在明德門、丈八溝東路附近團購商品房解決其安置問題，因此產(chǎn)生“租住分離”問題，同時，“原址就地安置”也可能會引來新的城中村問題。

六、拆遷安置方案的確定

1.調(diào)查村莊基本情況，分析改造的必要性和可行性。

2.確定建設(shè)方案，即有形改造方案。

3.確定經(jīng)濟體制改革方案，即無形該做方案。

4.具體改造過程中的資金來源與資金保障。

5.完成拆遷安置工作。

6.對于改造后成立公司的經(jīng)濟效益分析，完成可行性研究報告。

7.報市城改辦，按照文件批復(fù)內(nèi)容具體實施。

七、拆遷安置方案的具體實施

1.由市級城改辦辦理拆遷手續(xù)。

2.成立動遷隊，進(jìn)村進(jìn)行宣傳工作。

3.同時進(jìn)行拆遷安置評估。

4.由城改辦、街道辦事處抽調(diào)人員共同審核補償協(xié)議。

5.支付補償款。

在拆遷安置工作的全程中，都由開發(fā)商全程參與。在申報城改手續(xù)

前，即已確定開發(fā)商。成為介入城改開發(fā)商的具體條件是：

1.注冊資金五千萬元以上。

2.具備實施改造實力與資金實力。

3.無不良信譽記錄。

政府組織專家對開發(fā)商進(jìn)行評估，結(jié)果報至區(qū)城改領(lǐng)導(dǎo)小組，由其決定最終選定的開發(fā)商，全程無村民參與。

目前，由于國家調(diào)控政策的出臺，導(dǎo)致開發(fā)商介入城改安置房項目的積極性不高，會對安置房的進(jìn)度有一定影響。這些影響開發(fā)商積極性的政策有：

1.土地出讓金由25%提高到40%。

2.2011年3月28日起，新批項目開發(fā)用地的5%針對城市低收入人群配置廉租房。

3.安置面積與開發(fā)面積嚴(yán)格按照1:2的比例執(zhí)行。

4.容積率二環(huán)以內(nèi)5.5，二三環(huán)之間3.5-4.5，三環(huán)外是3.5以下。

5.城建配套費上漲90。

八、造過程中村民反應(yīng)的問題

1.在后村安置的3499套房屋中，其中有160套對戶型設(shè)計不滿意，主要反應(yīng)是采光不好。而經(jīng)過專家鑒定，造成此問題的主要原因是改造自愿不足，缺口100畝土地，地裂縫等客觀條件限制所造成。

2.房屋質(zhì)量問題。在安置樓開發(fā)時即有質(zhì)檢大隊介入，組織驗收，確保質(zhì)量。在碑林區(qū)、蓮湖區(qū)安置樓存在一梯16戶，后村存在一梯8戶，村民反應(yīng)較大后，市政府規(guī)定以后安置樓設(shè)計不能超過一

梯8戶。

3.村民反應(yīng)的安置樓裂縫、瓷磚問題等已有專家出具專門評估建議，為后期水泥膨脹導(dǎo)致，不影響房屋安全問題。

4.對于村民所反應(yīng)的安置樓問題，政府主要通過經(jīng)濟賠償予以解決，具體為一戶3萬一次性賠付。

九、村民回遷后存在的問題

1.社區(qū)成立后的萬帥娥管理問題。目前對于回遷安置好后并成立社區(qū)的，由正規(guī)的備案過的物業(yè)公司統(tǒng)一管理。但是在實際操作中存在未備案的物業(yè)公司無人監(jiān)管的情況。

2.通過房屋+商鋪模式得到賠付的村民，可分到15平的商業(yè)面積補償，參與年終分紅。商鋪是交由公司統(tǒng)一管理經(jīng)營，而對于過公司的經(jīng)營則存在監(jiān)管不力的問題。

3.55平米至65平米的小戶型保障房，有的村將其建成快捷酒店式公寓經(jīng)營，同樣也存在公司盈利損失無人監(jiān)督的情況。

4.嚴(yán)格執(zhí)行保障房不得買賣，交易只能在村民之間進(jìn)行的原則。

十、對于城中村改造過程中存在問題的建議

1.政府各部門之間應(yīng)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，解決政策矛盾問題。

2.高新區(qū)應(yīng)學(xué)習(xí)曲江管委會模式盡早落實解決“農(nóng)改居”后的養(yǎng)老問題。

3.市政部門應(yīng)當(dāng)盡快出臺改造完成后對于所成立公司的監(jiān)管政策。

第五篇：城中村改造調(diào)研報告

推進(jìn)“城中村”改造 建文明城區(qū)交流論文

“城中村”是中國城市化進(jìn)程中的一個必然現(xiàn)象，有其長期的歷史原因和社會原因,在城市建設(shè)的不斷發(fā)展過程當(dāng)中，“城中村”改造成為城市發(fā)展的焦點。“城中村”改造是市民人居環(huán)境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市產(chǎn)業(yè)布局的一項綜合性的民生工程，同時也是我區(qū)比較突出的重點難點工作。開發(fā)開放近30年，北侖從一小漁村發(fā)展成國際性大港，可謂突飛猛進(jìn)，但北侖的“城中村”現(xiàn)象也十分嚴(yán)重，有“四不象”之說，雖然這些年進(jìn)行了一些“城中村”的改造,總體上進(jìn)度并不是很快。北侖區(qū)作為全市乃至全省對外開放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴橋等街道組成的中心城區(qū)的建設(shè)步伐正在不斷加快，新碶作為北侖中心城區(qū)的核心區(qū)，雖然亮點不少，但整體城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在，不僅使城市寶貴的土地資源未能發(fā)揮其應(yīng)有的價值、加大了城市管理的難度，而且影響市民的人居環(huán)境和城市的景觀風(fēng)貌，現(xiàn)代化濱海新城區(qū)的建設(shè)亟需對新碶中心城區(qū)核心區(qū)范圍內(nèi)的“城中村”進(jìn)行改造。

一、我區(qū)“城中村”的基本情況及存在的問題

(一)基本情況。“城中村”一般是指在城區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊。北侖中心城區(qū)核心區(qū)一般指新碶城區(qū)，范圍應(yīng)為：北至駱霞公路（含橫浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、東至珠江路、西至富春江路。這個范圍內(nèi)現(xiàn)有22個行政村（實際24個村莊，約7.8萬常住人口，約2.6萬戶），其中“城中村”有15個，戶籍人口26650人，13952戶，外來人口81200人。“城中村”在形成過程中雖然帶來各種問題和矛盾，但無疑也在發(fā)揮獨特的作用：一是為大量外來務(wù)工人員提供了廉價的居住房，從而為本地企業(yè)提供了充足勞動力，這也是北侖快速發(fā)展的源泉之一；二是為村民和村集體帶來了穩(wěn)定收入。大量外來人口涌入帶來“城中村”異常繁榮，有的村甚至已發(fā)育成內(nèi)地小縣城規(guī)模，如高塘村、沿海村，從而造成租賃市場火爆，村民和村集體相當(dāng)一部分收入來自地租、房租。三是保留了傳統(tǒng)的民俗。“城中村”的存在，客觀上為北侖習(xí)俗提供了傳承下去的土壤，北侖民俗是浙東文化的組成部分，具有一定的歷史文化價值。

(二)存在的問題。“城中村”在北侖開發(fā)開放進(jìn)程中發(fā)揮獨特的作用，但同時存在相當(dāng)多的問題，而且是問題多于作用。

1、違章建筑多。由于“城中村”租房炙手可熱，受利益驅(qū)使，亂搭建、亂加蓋等違章建筑十分普遍，多年來這些違章建筑一直存在，并沒有得到有效查處，給“城中村”下步改造帶來巨大壓力。

2、環(huán)境狀況差。由于“城中村”居住大量外來務(wù)工人員，居住環(huán)境不堪重負(fù)。“城中村”公廁不堪入目，基本上沒有水沖洗，大多沒有照明，甚至沒有門窗。“城中村”垃圾箱、站數(shù)量不夠、質(zhì)量也不高。“城中村”亂張貼現(xiàn)象相當(dāng)普遍。“城中村”道路狹窄，通行困難。“城中村”菜場衛(wèi)生不佳，大多難以入腳。

3、管理難度大。“城中村”中外來務(wù)工大多超過本地村民，成分復(fù)雜。“城中村”警力不力，治安狀況差，案件頻發(fā)。計生、環(huán)衛(wèi)、市場管理等也都由村委會承擔(dān)，人手、經(jīng)費都成問題，一個村一年的衛(wèi)生費都要幾十萬元，村里負(fù)擔(dān)相當(dāng)重。

4、交通功能弱。歷史上自發(fā)形成的“城中村”缺乏規(guī)劃，使得村內(nèi)交通混亂，應(yīng)急車輛無法通行，已對村民的生活安全構(gòu)成了威脅。與此同時，“城中村”的存在也影響了城市道路的建設(shè)，產(chǎn)生了較多的 “斷頭路”（如遼河路、淮河路、太河路等），極大地影響了城市交通功能。“城中村”的改造將有力緩解城區(qū)的交通條件。

二、我區(qū)“城中村”改造的必要性

(一)“城中村”改造是推進(jìn)城市化進(jìn)程的需要。

區(qū)委六屆八次全會提出全域城市化，這是加快我區(qū)推進(jìn)城市化進(jìn)程和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重大戰(zhàn)略部署。區(qū)第七次黨代會又進(jìn)一步提出打造品質(zhì)之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率達(dá)到75%以上，其中中心城區(qū)要突出“現(xiàn)代高端”。“城中村”就是城區(qū)中的農(nóng)村，而全域城市化是要把農(nóng)村城市化，所以全域城市化的第一步，也是當(dāng)務(wù)之急就是要進(jìn)行大規(guī)模的“城中村”改造，否則全域城市化就無法談起。

(二)“城中村”改造是創(chuàng)建文明城市的需要。

嚴(yán)重影響北侖的對外形象。疏港高速沿線向家村、大路村、備碶村形象極其不佳，嚴(yán)重影響北侖入口形象；橫浦村附近是海上進(jìn)入北侖的窗口，規(guī)劃已限制20余年，土地閑置嚴(yán)重，且規(guī)劃中濱海休閑公園、郵輪碼頭、雜貨碼頭均在此地，如不加以改造也影響城市的整體形象。

寧波實現(xiàn)了創(chuàng)建全國文明城市三連冠，而獲得全國六個三連冠城市只有6個，但“城中村”的存在給文明城市創(chuàng)建帶來諸多麻煩，通過改造，可以完

善中心城區(qū)核心區(qū)的窗口形象，充分展示北侖區(qū)域的特色和品位，為文明城市創(chuàng)建創(chuàng)造良好條件。中心公園、行政中心周邊已是北侖的核心區(qū)塊，是展示北侖形象的重要窗口，而位于該地段的隆順村、貝

(三)“城中村”改造是建設(shè)宜居城區(qū)的需要。

中心城區(qū)的“城中村”毗鄰寬廣整潔的馬路與現(xiàn)代化的街區(qū)，村內(nèi)卻雜亂地分布著缺乏

規(guī)劃甚至是亂搭亂建的平房和樓房，街巷狹窄、地勢低洼，過量的外來低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在較大的安全和治安隱患，基礎(chǔ)設(shè)施很不配套，人居環(huán)境相對較差，“城中村”的存在已經(jīng)越來越影響到城區(qū)的衛(wèi)生、治安等人居環(huán)境，與建設(shè)宜居城區(qū)不相適應(yīng)，必須加以改造。

三、我區(qū)“城中村”改造所面臨的優(yōu)勢及困難

(一)我區(qū)“城中村”改造的優(yōu)勢

1、改造有成功先例。北侖中心城區(qū)典型的“城中村”整村改造有鳳洋村、五星村、鎮(zhèn)安村、下史村、千丈村等5個村，部分改造的有星陽村、橫浦村、高潮村、向村家。正進(jìn)行改造的有隆順村。這其中困難叢叢，但也有許多經(jīng)驗，如千丈村改造就比較成功。值得一提的是北侖目前進(jìn)行的農(nóng)房“兩改”進(jìn)展順利，成效顯著，值得借鑒。

2、農(nóng)村股份制完善。北侖區(qū)始于2002年的農(nóng)村股份制改革工作，現(xiàn)已基本完成，全區(qū)20多萬農(nóng)民成了集體資產(chǎn)的股東，應(yīng)當(dāng)說北侖農(nóng)村股份制改革走在全省、全國前列。農(nóng)村股份制全面建立，使村集體資產(chǎn)量化到個人，村民不會因“城中村”改造失去股份，這個優(yōu)勢在全國全省來說還是比較明顯的，許多地方因股份制未建立或不完善，村民擔(dān)心自己權(quán)益受到損害而不愿意進(jìn)行“城中村”改造。

3、全區(qū)綜合實力強大。

地區(qū)生產(chǎn)總值；財政收入；規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值；實際利用外資；固定資產(chǎn)投資等指標(biāo)排名居省市前列，總體發(fā)展水平躋身全省前列，現(xiàn)正邁向全國第一方陣。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、財力，沒有實力則談不上“城中村”改造，北侖綜合實力不斷增強為“城中村”改造提供了有力支撐。

(二)我區(qū)“城中村”改造的面臨的困難

1、村民期望的問題。大多數(shù)村民希望進(jìn)行“城中村”改造，但對改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一賠一(合法非法都要算在內(nèi))，原地安置，市價賠償(區(qū)內(nèi)高檔小區(qū)市價)，原建后拆。而目前上述要求都很難達(dá)到。

2、政策時效的問題。前后政策差異大，同一時期也有政策寬松不一現(xiàn)象。政策不調(diào)整不可能，調(diào)整幅度過大，又造成先前改造對象的心里不平衡，從而引發(fā)矛盾，這是二難的選擇。同一時期也有政策寬松不一則直接造成不公平現(xiàn)象，使正在進(jìn)行的改造很難進(jìn)行。

3、安置落實的問題。我區(qū)目前安置有現(xiàn)金補償或調(diào)產(chǎn)安置二類，絕大多數(shù)村民選擇的是調(diào)產(chǎn)安置。問題是安置房都是先拆后建，過渡期長的達(dá)到5-6年之久，而每個村民每月過渡補償費目前是300多元，每戶不超過700元的過渡費無法租到象樣的房子，何況村民還失去了原有的房租，收入減少。安置房地點大多與原有居住地有一定距離，村民也不滿意。區(qū)內(nèi)原有的安置房檔次都不高，問題還很多，如高鳳新村、濱海錦園，村民反映強烈。由于用地緊張，以后的安置房的都是高層電梯房，如隆順村安置房，而村民最好選擇樓梯房。

4、資金缺口的問題。據(jù)初步測算，按照現(xiàn)行拆遷安置政策，若對15個“城中村”全部改造，收支相抵，大約需虧損60億元，這給區(qū)級財政帶來很大的壓力。即使是部分村采取整治辦法，每戶需要2萬元，鎮(zhèn)安、五星、備碶、沿海、永豐5個村按10318戶計算，約需整治經(jīng)費2.1億元。

5、社會輿論的問題。目前整個社會輿論對“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆遷，都一味指責(zé)當(dāng)?shù)卣绻l(fā)生事件，干部則要承擔(dān)嚴(yán)重后果，基層街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)已經(jīng)很難開展工作，一些群眾則漫天要價，各地最牛“釘子戶”層出不窮，許多群眾已經(jīng)到了完全不講理的地步。

6、老年房等的問題。老年房是北侖一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆順村則取消了老年安置房，代之為房票、貨幣補貼、人頭方式，但老年村民并不領(lǐng)情，多次到區(qū)、街道上訪過。另農(nóng)村祖堂(祖屋)也是一大問題，“城中村”散落著大量祖堂(祖屋)，如隆順村就有大大小小祖堂(祖屋)28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂(祖屋)，就是現(xiàn)在正進(jìn)行的隆順村改造也興建了規(guī)模不小的祖堂，可是將來的“城中村”改造卻很難找到一塊地方去興建這樣祖堂了。

其它問題：“城中村”拆遷后，大量外來務(wù)工人員失去廉價居住房，難以維持生計，企業(yè)反映招工更難。如新碶環(huán)衛(wèi)站現(xiàn)有員工500多名，按要求下步要達(dá)到1000名左右，但因沒法安排宿舍，很難招到新員工。“城中村”改造后，村民失去了原來租金來源，收入減少，雖然拆遷能得到賠償，但許多村民沒有理財觀念，一夜暴富后結(jié)局各異，村里也同樣涉及到后繼發(fā)展的問題。

四、“城中村”改造的對策建議

(一)保障百姓權(quán)益。“城中村”改造其實是利潤再分配，目前北侖“城中村”改造不可能做到資金平衡，必要的投入是肯定的，但如果過多投入對其它的百姓又不公平，所以要找到一個平衡點。對于“城中村”村民關(guān)心的安置先行、安置房質(zhì)量、貨幣安置價格、老年村民補貼等熱點問題要全盤考慮，制定政策要反復(fù)醞釀，讓絕大多數(shù)村民能夠接受，然后才實施。“城中村”改造是一項重大的民生工程，要讓“城中村”的村民體會到政府溫暖。

(二)著手統(tǒng)一運作。“城中村”改造工作應(yīng)在區(qū)委區(qū)政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，采用部門分工負(fù)責(zé)的方式進(jìn)行，其中，征地、拆遷、配套建設(shè)按現(xiàn)有職能分工執(zhí)行。村莊整治改造工作由新碶街道牽頭，規(guī)劃、國土、城管等部門配合，“城中村”整治改造中的與新農(nóng)村建設(shè)有關(guān)體制創(chuàng)新等工作由新村辦牽頭實施。“城中村”改造中涉及城市道路等配套設(shè)施建設(shè)費用，按原有支出渠道列支。“城中村”改造所需資金由區(qū)財政負(fù)責(zé)統(tǒng)收統(tǒng)支。“城中村”改造資金需要作一個中長期預(yù)算，分期實施。

(三)進(jìn)行分類改造。第一類：整體拆遷重建型，包括千丈、星陽、隆順、鳳洋（新涼亭）、橫浦（駱亞線北）5個村，這類城中村總體人居環(huán)境較差，地勢相對較低，交通瓶頸明顯，嚴(yán)重影響城區(qū)總體形象，整體拆遷后可提高土地利用率、提升城市核心區(qū)塊的整體形象。第二類：周邊整治完善型，包括大路、向家、貝碶、小山和高潮5個村，這類城中村總體人居環(huán)境尚可，局部存在交通節(jié)點，但有些區(qū)塊主要道路周邊建筑形態(tài)較差，影響市容市貌。開發(fā)之后，有利于消除交通瓶頸，改善市容市貌，整體提升區(qū)塊形象。建議此類區(qū)塊可通過村集體股份合作社統(tǒng)一開發(fā)店鋪的形式實施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村級集體經(jīng)濟收入和實現(xiàn)農(nóng)民創(chuàng)收的作用。第三類：保留完善整合型，包括鎮(zhèn)安、五星、備碶、沿海、永豐5個村，以及鳳洋安置新村。這一類鎮(zhèn)安、五星、鳳洋大部、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的農(nóng)民住宅，建筑質(zhì)量較高，內(nèi)部設(shè)施完善，適當(dāng)整合即可。新大路兩側(cè)內(nèi)大路、貝碶村大多數(shù)建筑系90年代以后拆遷安置房，也以內(nèi)部設(shè)施整修，完善基礎(chǔ)設(shè)施、方便居民出行、解決立面形象，按照新農(nóng)村示范村建設(shè)模式予以整治為主。備碶地塊近期不符合開發(fā)條件，永豐、沿海大部四面已被工廠包圍，建筑密度很高，近期也不具備開發(fā)條件，逐步改善村民居住環(huán)境。另外，對老街區(qū)塊設(shè)想同步考慮城市設(shè)計，盡可能按老街坊風(fēng)格實施改造，努力實現(xiàn)老街區(qū)的改造更新與延續(xù)歷史文脈的有機結(jié)合，盡可能把它建設(shè)成為具有寧波“城隍廟（老外灘）”或上海“新天地”風(fēng)格的商業(yè)步行街區(qū)。

(四)做好持續(xù)發(fā)展。“城中村”改造過程中，村級部分二產(chǎn)、三產(chǎn)用房也面臨拆遷，集體經(jīng)濟有所影響；少數(shù)已轉(zhuǎn)制的民營企業(yè)廠房也面臨拆遷，搬遷壓力較大。為此，應(yīng)充分考慮給予村級二產(chǎn)、三產(chǎn)用地和民營企業(yè)工業(yè)用地補償，以鞏固和發(fā)展村級集體經(jīng)濟。

(五)處理關(guān)聯(lián)問題。大規(guī)模拆遷以后，“城中村”外來人口居住問題也需配套解決，由無序出租農(nóng)民住宅為主，轉(zhuǎn)向集中建造外來人口居住地來有序解決外來人口居住問題。

“城中村”改造說起難，做起來更難，可謂是目前各級黨委政府的天下第一難事，根本沒有什么靈丹妙方，但如果不去推進(jìn)，那些“城中村”就永遠(yuǎn)存在。實際證明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被動，改造成本越高，改造難度和風(fēng)險越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市綜合管理秩序也就越早統(tǒng)一。目前北侖“城中村”問題突出，但也有優(yōu)勢，相信在黨委政府的大力投入、科學(xué)運作下，通過艱苦努力，“城中村”改造必然有新的進(jìn)展。